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"2·4대책 방식보다 낫네"…흑석2·강북5 등 공공재개발 순풍
  • "2·4대책 방식보다 낫네"…흑석2·강북5 등 공공재개발 순풍
  • [이데일리 신수정 기자] 흑석2 등 공공재개발 시범사업 구역들이 사업 포기에서 참여로 다시 방향을 돌렸다. 2·4 대책에서 내놓은 공공직접정비사업보다 자율성이 크고 사업성을 높이는 각종 인센티브를 받을 수 있다는 점이 주민들의 마음을 움직인 모양새다. 공공재개발 시범사업구역.(사진=연합뉴스)18일 정비업계에 따르면 공공재개발 주요 시범사업구역들이 사업 진행 쪽으로 가닥을 잡았다. 최근 정부가 발표한 공공직접정비사업과 비교해 이해득실을 따진 결과다. 모든 결정권을 정부에 넘기는 공공직접정비방식보다 자율성이 큰 데다 도시규제 완화를 통한 사업성 개선 효과를 동시에 얻을 수 있다고 판단해서다. 먼저 흑석2구역은 지정 사업자인 서울주택공사(SH)와 조율을 통해 추진위가 제안한 원안대로 사업성 검토를 진행한다. 얼마전까지만해도 흑석2 조합은 국토교통부가 제시한 방안이 미흡하다며 공공재개발 포기쪽으로 선회한 바 있다. 국토부는 흑석2구역에 용적률 450%, 층수 35~50층을 통한 1310가구를 짓는 방안을 제시했다. 추진위원회 반발이 거세가 결국 공동시행을 맡게될 SH는 추진위가 제안한 용적률 600%, 층수 상한 50층을 기본으로 한 정비계획을 바탕으로 사업성 검토에 들어갔다.이진식 흑석2구역 재개발 추진위원장은 “추진위가 설계한 원안대로 사업성 분석에 들어가기로 했고, 설계 등이 확정되면 분양가도 조정될 것으로 본다”고 전했다. 아울러 “3월 중 SH와 함께 주민 설명회를 열 것”이라고 말했다. 앞서 봉천13구역은 지난 16일 공공재개발 사업 추진에 대한 주민설명회를 열었다. 설명회에 참석한 주민들은 용적률 상향을 요구하며 높은 관심을 나타냈다. 현재의 400%로는 사업성이 부족하다는 것이다. LH는 이날 설명회에서 사업시행자로서 번거로운 일을 처리하는 ‘심부름꾼’이 되겠다며, 조합원들의 동의를 끌어올리는 데 집중한 것으로 전해졌다. LH는 이후 서울시와의 협의를 마친 뒤 2차 주민 설명회를 열 계획이다.김태화 봉천13구역 재개발 추진위원장은 “설명회에선 용적률을 500%까지 높여달라는 요구가 많이 나왔다”며 “사업성을 높일 수 있는 용적률에 관심이 많은 상황으로 수용될 것으로 본다”고 말했다.강북 5구역은 오는 4~5월 설명회를 열 계획이다. 일부 상가 소유주와 개발을 반대하는 의견도 있지만, 800%의 용적률이 부여될 것으로 예상하면서 높은 수준의 주민 동의율을 얻을 것으로 기대하고 있다. 강북 5구역은 상업지구로 분석되지만 상가비율은 20% 미만에 불과한 것으로 알려졌다.정일덕 강북5구역 추진위원장은 “이 일대는 상업지구라 800%의 높은 용적률 적용이 가능하다”면서 “사업성이 커 주민동의 받는 게 어렵지 않을 것”이라고 예상했다. 그는 또 “상가 주민들 동의를 얻기 위해 여러 방안을 제시할 예정”이라고 덧붙였다. 이상영 명지대학교 부동산학과 교수는 “공공직접 시행으로 인한 현금청산 문제가 주민들의 불안감을 자극하고 있는 반면 공공재개발·재건축은 어느 정도 자율성이 보장되고, 적정 인센티브도 예상할 수 있다”고 설명했다.
2021.02.19 I 신수정 기자
‘일몰제 1호’ 증산4구역 “2·4대책 시기상조…공공재개발 갈 것”
  • ‘일몰제 1호’ 증산4구역 “2·4대책 시기상조…공공재개발 갈 것”
  • [이데일리 정두리 기자] “2·4 공급대책에서 나온 공공직접시행 정비사업은 아직 시기상조다. 증산4구역은 공공재개발로 사업을 추진하겠다.”(박홍대 증산4구역 재개발 추진위원)수색·증산뉴타운에서 규모가 가장 큰 알짜 재개발 사업지로 꼽히는 서울 은평구 증산동 일대(옛 수색·증산뉴타운4구역, 이하 증산4구역)가 공공재개발 사업 추진에 나선다. 증산4구역은 지난 2019년 6월 일몰제에 따라 재정비촉진구역에서 해제된 아픔을 딛고 공공재개발로 재도약을 하겠다는 복안이다. 일각에서는 이번 2·4대책의 최대 수혜지로 정비구역에서 해제된 증산4구역이 될 것이라는 평가가 나오나 증산4구역 주민들은 공공재개발에 무게를 두는 분위기다. (사진=연합뉴스)8일 증산4구역 재개발 추진위원회에 따르면 증산4구역은 오는 6월 이후 공공재개발 추가 공모 신청을 하겠다고 밝혔다. 박홍대 증산4구역 재개발 추진위원은 “증산4구역은 주민동의율 75%는 받을 수 있는 곳”이라면서 “올 초에는 정비구역으로 지정되기 위한 노후도 조건이 맞지 않아 공공재개발 추진을 못했지만 오는 6월에는 노후도 조건이 충족되기 때문에 그 시기에 맞춰서 정비사업을 계획하고 있다”고 했다. 서울시에 따르면 정비구역으로 지정되기 위해서는 △주민동의 △구역 면적(1만㎡ 이상) △노후불량건축물 연면적 기준(3분의 2이상, 연면적 60% 이상) 요건을 필수적으로 충족하고 주거정비지수 70점(10점 이내 조정 가능)을 넘어야 한다. 여기서 증산4구역의 노후도는 현재 약 54%이지만 6월 경에는 60%를 넘어 정비구역 지정 요건을 갖출 수 있다는 게 추진위 측의 설명이다. 증산4구역이 진행하고자 하는 공공재개발은 조합이 사업을 진행화되 LH와 SH가 공공 시행사로 참여하는 재개발사업이다. 용적률 상향, 인허가 절차 간소화, 분양가상한제 적용 제외 등 인센티브를 받을 수 있다. 국토부와 서울시는 공공재개발사업의 첫 시범사업 후보지로 기존 정비구역 가운데 흑석2구역·양평13구역·신설1구역 등 8곳을 선정한 상태다. 오는 3월 말에는 신규구역 중에서도 후보지가 발표된다. 증산4구역은 이후 추가 공모를 노린다는 계획이다. 일각에서는 이번 2·4대책에서 발표된 공공 직접시행 정비사업의 최대 수혜지로 정비구역에서 해제된 증산4구역이 될 것이라는 시각도 나왔으나 추진위 측은 공공 주도 100% 사업은 ‘검토 단계’에 머물고 있다는 설명이다. 박 추진위원은 “공공 직접시행 정비사업과 관련 주민 의견을 들어보고 있으나 전반적으로 기존 공공재개발에 무게를 두는 분위기”라면서 “사업시행권을 공공이 다 가져가는 것에 대한 부담감도 있고, 개발이익 공유에 대한 확실한 가이드라인이 있지 않기 때문에 현재는 확실한 내용이 나올 때 까지 관망하는 수준”이라고 했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “주민 입장에서는 공공주도의 고밀도 개발로 인해 임대주택이 과도하게 들어온다고 여길 수 있다”면서 “일조권과 주차장 규제 완화 등으로 주거환경이 생각보다 열악해질 수 있다는 평가도 있다”고 봤다.한편 증산4구역은 약 17만㎡ 규모로 상암디지털미디어시티(DMC)와 가까워 서북권 알짜 정비사업으로 꼽혔지만, 지난 2019년 일몰제로 인한 구역 해제로 개발이 무산됐다. ‘도시 및 주거환경 정비법’에 따르면 정비사업을 진행할 때 정해진 기간 안에 다음 단계로 넘어가지 못하면 시·도지사가 직권으로 구역을 해제하는 일몰제가 적용된다. 증산4구역은 2014년 8월 조합설립추진위원회가 설립됐지만 2년동안 조합설립 동의율 75%를 채우지 못했다. 이후에는 대안으로 역세권임대주택 사업을 모색했으나 서울시가 “정비구역 해제지역의 경우 역세권 시프트 개발사업 대상지에서 제외한다”고 선을 그으면서 재개발 사업이 정체돼있다.
2021.02.08 I 정두리 기자
'공급쇼크' 2·4대책…관전포인트는
  • '공급쇼크' 2·4대책…관전포인트는
  • [이데일리 황현규 기자] “악마는 디테일에 있다.”정부가 야심차게 내놓은 2·4 공급 대책이 흥행할지 관심이 쏠린다. 이번 대책의 핵심은 낙후된 주거지 개발로 요약된다. 공공직접시행 정비사업(공공정비)과 도심 공공주택 복합사업(도심 복합 사업) 등 명칭은 복잡하지만, 주요 골자는 빌라와 준공업 지역 등을 고층 아파트로 탈바꿈시키는 사업이다. 다만 세부내용을 보면 사업 조건이 까다로운데다 주민 동의를 얻기 어려운 포인트들이 많아 성공을 담보하기 어렵다는 분석이 많다. 성북구 장위동의 한 주민은 “자세히 대책을 알지 못하지만 얼마나 주민들에게 이득이 될지 알 수 없다”며 “주민들 분쟁을 확 줄여주는 게 가장 중요하게 될 것”이라고 말했다. 서울 동작구 흑석뉴타운 앞의 흑석로 일대(사진=이데일리 DB)◇낮은 동의률이 발목 잡을 수도…오히려 분쟁 키운다5일 국토부에 따르면 정부가 검토 중인 사업지는 222곳(재건축 사업지 포함)에 달한다. 대다수는 저층 주거지와 준공업 시설들이다. 간략하게 설명하자면 이번 공공사업은 LH·SH 등 공공기관이 100% 시행사로 참여하고, 사업지에 인센티브를 주겠다는 것이다. 용적률 인상과 인허가 절차 간소화가 대표적이다. 다만 사업 진행 과정에서 발생하는 수익은 공공과 나눈다. 국토부는 수익의 일부만 조합원(주민)에게 주겠다는 계획이다.언뜻 보면 낙후된 지역을 정부가 나서 새 아파트로 바꿔주는 대책으로, 주민 호응을 이끌 것 같지만 거쳐야 할 과제가 많다. 도심복합사업의 경우 조합원 2분의 1의 동의를 거쳐 사업 제안을 할 수 있고, 이후 ‘1년 이내’ 3분의 2의 동의를 거쳐야 한다. 이에 대해 김예림 변호사는 “민간 재개발 동의율인 4분의 3보다 낮은 건 맞지만 3분의 2의 동의를 1년 이내에 받는 건 쉽지 않다”며 “특히 재개발 사업지의 경우 소유 관계가 복잡하고 소유자를 찾는 게 어렵기 때문에 1년 이내에 완료하는 건 어렵다”고 말했다.반대로 낮은 동의율이 추후 분쟁을 키울 수 있다는 지적도 있다. 현재 도시 및 주거 환경정비법의 경우 주민 30%가 재개발 사업에 반대할 시 지자체장은 해당 구역의 정비사업 자격을 해제할 수 있다. 공공 직접 시행 정비사업의 근거법도 도정법이라 해당 조치가 가능하다. 즉 3분의 2만 동의해도 사업이 진행돼 추후 나머지 조합원이 반대 의사를 밝히면서 다시 해제가 되는 소모적인 분쟁이 발생할 수 있단 소리다. 분쟁이 발생할 수록 사업 기간은 길어질 수밖에 없다. ◇지구지정단계 현물선납…“정부에 담보 맡기는 꼴”물론 주민동의 3분의 2를 충족할 수 있을 지도 미지수다. 바로 현물선납 방식 때문이다. 현물선납이란 이번에 도입된 개념으로, 조합원들이 사업권을 공공에 넘기기 위해 가지고 있는 집이나 토지를 LH·SH에 파는 것을 의미한다. 돈을 받는 것은 아니지만, 추후 새 아파트에 입주할 때 분양가에서 현물선납금액을 뺀 차액만 내면 된다. 문제는 현물선납 시기가 관처리분단계가 아닌 사업 시작 단계(지구지정)에 매겨진다는 것. 사업이 진행되는 3~5년 간의 감정가 상승액을 보장받지 못할 뿐더러, 사업 시작 전에 시행권을 100% 넘겨준다는 의미라 조합입장에서는 부담이 크다. 사업이 진행되는 과정에 조합이 개입할 여지가 줄어든다는 의미이기 때문이다. 집과 토지를 정부에 담보를 맡기는 것과 같다. 영등포구 양평동 A공인은 “앞서 정부가 말한 공공재개발은 조합 공동 시행이라 조합이 사업 전반에 개입할 여지가 컸지만 이번엔 다르다”며 “100% 정부에 소유권을 넘기고 시작한다는 사실 자체가 부담스러운 건 사실”이라고 했다.(사진=연합뉴스)또 분양가도 변수다. 통상 정비 사업 등 개발 사업의 수익성은 일반 분양의 분양가에서 결정된다. 늘어나는 일반분양 물량마다 매겨지는 일반 분양가가 조합에게 돌아가면서, 사업 비용을 충당하는 시스템이다. 그러나 아직 분양가 기준이 마련되지 않은 탓에 조합원들이 선뜻 참여의사를 밝힐 지 미지수다. 실제 공공재개발을 추진 중인 서울 동작구 흑석동 흑석2구역의 경우, 예상보다 낮은 분양가로 인해 사업을 재검토 중이다. 정부 관계자는 “아직 분양가 기준이 제대로 정해지지 않았다”고 설명했다. 이에 대해 국토부는 “조합원들의 이익을 보장하는 분양가를 정하겠다”고 말했다. 강북구 번동의 한 빌라 소유주는 “낡은 주택을 새 아파트로 바꿔준다고 하면 누구나 좋아할 것이라고 생각하지만 이는 정부의 안일한 발상”이라며 “수익성이 나오지 않는다면 조합 입장에서 기한이 확실하지 않은 사업에 뛰어들 유인이 적다”고 말했다.
2021.02.07 I 황현규 기자
정부, 6개월 째 ‘공공재개발 분양가’ 기준도 못 정했다
  • 정부, 6개월 째 ‘공공재개발 분양가’ 기준도 못 정했다
  • [이데일리 황현규 기자] 정부 공급대책의 주요 정책 중 하나인 공공재개발이 복병을 만났다. 바로 분양가다. 정부는 공공재개발에 분양가 상한제를 제외시키는 등 인센티브를 제시했지만 구체적인 분양가 선정 기준을 내놓지 못하고 있다. 만약 분양가 상한제와 별개로 분양가를 낮게 책정할 시 재개발 조합원의 호응을 이끌어내기 어렵고, 반대로 분양가를 높게 제시할 시 일반 분양의 문턱이 높아져 공급 대책 효과가 반감된다. 이러지도 저러지도 못하는 ‘딜레마’인 상황이다.관악구 봉천13구역 (사진=연합뉴스)◇공공재개발 시범 사업 조합 “분양가 관련 정보 듣지도 못했다”1일 서울주택공사(SH공사)·국토부 등에 따르면 정부는 현재 공공재개발의 분양가 기준을 마련 중이다. 분양가 상한제를 적용하지 않기 때문에 별도의 기준이 필요하기 때문이다. 공공재개발은 지난해 5·6 대책 때 처음 나온 대책으로 정부의 핵심 공급 방안 중 하나다. 공공재개발은 사업성 부족, 주민갈등 등으로 장기간 정체된 재개발사업에 SH 등 공공시행자가 참여해 안정적 사업추진을 지원하는 정책이다. 정부는 공공재개발을 통해 최소 4만가구 이상의 주택을 공급한다고 설명했다. 특히 정부는 공공재개발 사업장의 용적률을 높여주고, 여기에 임대 아파트를 조성하는 대신 일반 분양분에 대해서는 분양가 상한제를 제외할 계획이다. 임대 주택을 공급하는 대신 조합에 사업성을 보장해주겠다는 복안이다.그러나 아직까지 공공개재발에 대한 분양가 기준이 나오지 않아 조합측이 사업성을 계산하는 데 한계가 있다. 최근 공공재개발 시범 사업지로 선정된 동작구 흑성동 흑석2구역의 경우, 정부가 약 3200만원의 분양가를 제시하면서 조합은 재개발 추진 재고에 나선 상황이다. 조합 관계자는 “분양가 상한제를 적용했을 때 보다 낮은 가격”이라고 설명했다. 이에 대해 SH공사 측은 “아직 확정된 것이 아니라 시뮬레이션 가격일 뿐”이라고 설명했다.지난달 14일 흑석2구역을 비롯해 △양평13구역 △용두1-6구역 △봉천13구역 △신설1구역 △양평14구역 △신문로2-12구역 △강북5구역 등이 공공재개발 사업지로 선정된 상태다. 양평13구역 관계자도 “아직 정부로부터 분양가 관련한 정보를 듣지 못했다”고 말했다.◇시세 대로 하자니 비싸고…낮게 하자니 사업성 안 나오고정부가 5·6대책 이후 6개월이 넘도록 분양가를 마련하지 못하는 이유는 사업성과 공공성의 딜레마 때문이다. 분양가 상한제에서 제외해주기로 했지만 시세 수준의 분양가를 제시할 시 일반 분양자에게는 큰 부담이 될 수 있다. 만약 높은 분양가로 분양이 흥행에 실패할 시 공급대책이라는 취지도 퇴색될 수 있다.그렇다고 분양가를 낮게 책정할 시 조합원들의 반발이 거세질 수 있다. 실제 흑석2구역 관계자는 “시세까지는 아니더라도 시세의 80% 수준은 되야 사업성이 나온다”며 “임대 비율을 높이는 만큼 조합원의 사업성도 보장해줘야 한다”고 말했다.SH공사 관계자는 “분양가를 어떤 기준으로 마련할지 아직 논의 중”이라며 “사업별로 감정가액과 공공물량 비율 등이 상이하기 때문에 일원화된 기준을 마련하는 게 쉽진 않다”고 말했다. 그러면서 “분양가 상한제 적용 금액과 주변 아파트 시세 사이에 분양가를 정해야하지 않겠느냐”고 말했다.한편 분양가뿐만 아니라 공공재개발 사업의 법적 근거 마련도 미뤄지고 있다. 이미 지난해 말 국회에서 발의됐지만 구체적임 임대 비율 조정 등을 놓고 아직 논의 중으로 알려졌다. 상황이 이렇자 공공재개발 조합 측은 “기준이 없으니 주민 동의를 받을 수 없다”는 입장이다. 양평14구역 조합관계자는 “사업성과 임대비율 등이 구체적으로 나오지 않은 상황에서 주민 동의를 어떻게 받으라는 것이냐”며 “선정된 게 이득이 될지, 불이익이 될지 누구도 알 수 없는 상황”이라고 말했다. 한편 공공개재발의 최종 대상지가 되기 위해서는 전체 주민 3분의 2의 동의를 받아야 한다. 국토부 관계자는 “현재 국회 계류 중인 도시정비법 개정안이 신속히 처리될 수 있도록 국회와 긴밀히 협력하겠다”고 말했다.
2021.02.02 I 황현규 기자
다시 부는 재개발 열풍…흑석2구역 가보니
  • [복덕방기자들]다시 부는 재개발 열풍…흑석2구역 가보니
  • [이데일리 하지나 기자] 2000년대 초반 부동산 시장을 덮친 뉴타운 열풍이 재개될까? 정부가 공공재개발 시범사업지 8곳을 발표하는 등 본격적인 사업 추진에 돌입하면서 재개발 지역을 대한 관심도 높아지기 시작했다. 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 22일 공공재개발 시범사업지 중 하나인 흑석2구역을 직접 방문해 현장 분위기를 살펴봤다.흑석2구역은 그동안 상가 소유주와 보상 문제를 둘러싸고 갈등을 빚어왔다. 지난 2008년 정비구역으로 지정되고 이듬해 추진위 승인이 이뤄진 후 10년이 넘도록 사업이 정체됐다. 이에 공공재개발 시범사업지 선정 소식에 주민들 반응은 대체적으로 긍정적이다. 추진위측은 70%까지 주민동의율을 확보한 상태라서 공공재개발 사업을 진행하는데 무리가 없다고 판단하고 있다. 공공재개발은 공공이 단독으로 시행하려면 토지등 소유자의 3분의2 및 토지면적 2분의1 이상의 동의가 필요하고, 공공·조합 공동시행시 조합원 과반수 이상의 동의가 필요하다. 흑석2구역은 공공재개발 사업지 중에서도 가장 큰 규모를 자랑한다. 재개발이 완료될 경우 1310가구 규모의 공급이 예상된다. 또 한강변을 끼고 있고 9호선 흑석역에서 가까운 초역세권으로 여의도·강남 접근성이 좋아 단연 입지가 돋보이는 곳이다. 현재 흑석2구역에는 공공재개발 지정 소식이 전해지면서 매물이 아예 자취를 감췄다. 조합원 수가 많지 않아서 매물이 적은데다 가격 상승 기대감에 매물을 다시 거둬들이고 있다. 인근 공인중개사무소 관계자는 “문의가 굉장히 많아졌다. 다만 문의가 많아지면 매물은 들어가게 된다”면서 “최근 대지면적 17평짜리 2층 단독주택이 15억3000만원에 나왔는데 공공재개발 얘기가 나오자마자 보류가 됐고, 30평대 단독주택도 19억원에 나왔다가 19억3000만원으로 가격이 올랐다”고 전했다.
2021.01.22 I 하지나 기자
'노른자' 흑석2구역, 공공재개발에 매물 품귀
  • [르포]'노른자' 흑석2구역, 공공재개발에 매물 품귀
  • [이데일리 하지나 기자] “10여년간 멈춰섰던 재개발 사업이 공공재개발 사업지 확정을 계기로 다시 추진하게 돼 정말 기쁘다.” 지하철 9호선 흑석역을 나와 중앙대학교 방향으로 걷다보면 곳곳에 걸려 있는 공공재개발 선정 환영 현수막이 눈길을 사로잡는다. 흑석2구역 공공재개발 사업지 확정을 축하하는 현수막이 걸려 있다.(사진=이데일리)최근 공공재개발 시범구역으로 지정된 흑석 2구역은 지난 2008년 정비구역으로 지정, 이듬해 추진위 승인이 이뤄진 후 10년이 넘도록 정체 상태다. 상가 소유주들의 반대가 커서 조합설립을 위한 주민동의율 75%를 채우지 못한 탓이다. 하지만 이번에 공공재개발 시범사업지로 선정되면서 사업 재개 가능성이 커졌다. 공공재개발은 공공이 단독으로 시행하려면 토지등 소유자의 3분의2 및 토지면적 2분의1 이상의 동의가 필요하고, 공공·조합 공동시행시 조합원 과반수 이상의 동의가 필요하다. 이진식 추진위원장은 “그동안 민간재개발을 추진해왔는데 70%까지 동의를 받은 상태라서 공공재개발로 무리없이 갈 수 있을 것”이라면서 “다만 상가 소유주들도 흑석2구역 토지 등 소유자이므로 함께 동참해서 더 좋은 방안을 도출할 수 있길 바란다”고 말했다. 추진위 측은 최근 상가 활성화를 위한 컨설팅을 추진하는 등 상가 소유주 설득에도 적극적으로 나서고 있다고 전했다. 흑석2구역은 4만5229㎡로 공공재개발 시범사업지 중에서도 가장 큰 규모를 자랑한다. 주상복합단지가 들어설 예정으로 재개발이 완료되면 현재 270가구에서 1310가구로 늘어나게 된다. 역세권인데다 한강 조망권까지 갖추고 있어 흑석뉴타운 중에서도 입지가 가장 돋보이는 곳으로 꼽힌다. 흑석2구역 역시 공공재개발 지정 소식이 전해지면서 매물은 아예 자취를 감췄다. 특히 오는 26일부터 공공재개발 후보지 8곳 모두 1년간 토지거래허가구역으로 묶이면서 투자 역시 제한될 것으로 보인다. 인근 공인중개사무소 관계자는 “문의가 굉장히 많아졌다. 다만 문의가 많아지면 매물은 들어가게 된다”면서 “최근 15억3000만원에 나온 매물은 얘기가 나오자마자 보류가 됐고, 19억원에 나왔던 물건이 19억3000만원 정도면 거래를 하겠다는 얘기가 있다”고 전했다. 흑석2구역 전경. 왼편으로 아크로리버하임 아파트가 보인다. (사진=이데일리)인근 아파트 가격도 상승세다. 흑석2구역에 바로 맞닿아 있는 아크로리버하임은 지난해 비강남권 아파트 중 처음으로 20억원을 돌파하면서 관심을 모았던 곳이다. 지난달 이 아파트 전용 84㎡가 20억6000만원에 실거래가를 신고하면서 최고가를 기록했다. 인근 공인중개사무소에 따르면 최근에는 21억2000만원에 거래가 이뤄진 것으로 전해진다. 이 관계자는 “아크로리버하임도 이 구역 개발 소식 있으면서 동반 상승할 것이라고 생각해서 그런지 매물이 자취를 감춘 상태”라면서 “이 구역의 영향으로 다른 구역들, 흑석 11구역에 대한 문의가 많아졌다”고 귀띔했다.
2021.01.22 I 하지나 기자
"재건축 규제 완화 없다"…못 박은 국토부
  • "재건축 규제 완화 없다"…못 박은 국토부
  • [이데일리 황현규 김나리 기자] 정부가 설 연휴 전 발표한다고 예고한 특단의 부동산 공급대책에는 시장의 기대와 달리 재건축 규제 완화 등은 제외될 전망이다. 재건축 초과이익환수제와 분양가 상한제 등 기존의 재건축 규제 기조가 유지될 것으로 보인다. 일각에서는 정부가 시장에 획기적인 공급시그널을 주기 위해서는 ‘규제 완화’ 카드를 꺼내야한다는 분석도 있다.[이데일리 이영훈 기자]◇ 초과이익환수제·분양가상한제 완화 없을 듯1일 국토교통부·정치권 등에 따르면 설 전에 발표될 공급대책에 재건축 초과이익환수제(재초환)는 포함되지 않을 전망이다. 또 분양가 상한제 완화·안전진단 완화 등 재건축 규제 완화 정책도 담기기 어려울 것으로 보인다. 국토부 관계자는 “재초환 면제와 같은 규제 완화는 따로 검토하고 있지 않다“며 ”이제까지 나온 역세권 개발·저층주거지 고밀도 개발 등을 구체화해 발표할 예정“이라고 말했다. 그동안 시장에서는 줄곧 민간 주택 공급을 늘리기 위해서는 재건축 규제 완화가 필요하다는 주장을 피력해왔다. 대표적인 것이 초과이익환수제다. 실제 강남권 재건축 아파트의 경우 재건축 부담금은 억대에 달한다. 지난해 9월 서초구청에 따르면 서초구 반포동 반포주공1단지 3주구 아파트가 내야 할 재건축 부담금이 1인당 4억200만원에 달했다. 심지어 초과이익환수는 준공 시 내야하는 금액으로, 현금이 충분하지 않은 조합원들은 부담금을 못 내 내쫓기는 신세가 될 수도 있다. 이 같은 이유로 재건축을 반대하는 조합원으로 인해 재건축 진행이 어려워지는 경우가 흔하다.최황수 건국대 부동산학과 교수는 “초과이익환수제가 완화된다면 양천구 목동 신시가지와 송파구 잠실 일대 재건축 사업 속도가 빨라질 가능성이 있다”고 말했다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 “재건축 규제 완화 정도의 대책이 나와야 시장에서 ‘획기적’으로 느낄 수 있다”며 “물론 공급량이 크지는 않을 수 있으나 ‘정부가 진짜 공급을 제대로 하려고 한다’는 시그널을 시장에 줄 수 있다”고 분석했다.(사진=연합뉴스)전문가들은 전면적인 규제 완화가 어렵다면 공공재건축이라도 규제를 풀어야 한다고 주장한다. 하지만 정부는 현재 공공재건축에 적용하는 용적률 완화·인허가 절차 간소화 외에는 추가 혜택을 검토하고 있지 않다. 국토부 관계자는 “민간과 더불어 공공재건축에도 추가 인센티브를 검토하고 있지 않다”고 선을 그었다. 실제 공공재건축은 용적률 완화 등의 인센티브에도 불구하고 조합원의 호응을 받지 못하고 있다. 지난해 8월까지만 해도 사전컨설팅을 신청했던 강남구 대치동 은마아파트(4424가구)와 잠실주공5단지(3930가구), 청량리동 청량리미주(1089가구) 등 대단지들이 결국 공공재건축을 포기했다.은마아파트 조합 관계자는 “초과이익환수제, 분양가 등을 고려했을 때 절대 사업성이 나올 수 없어 포기했다”고 말했다.권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “용적률 상한을 할 시 오히려 주변 교통이 적체되는 등의 부작용이 발생할 수 있다”면서도 “재건축 초과이익환수제, 분양가 상한제 등의 규제완화를 공공재건축에 풀어줘 조합원들이 쉽게 참여할 수 있도록 해야한다”고 말했다.◇공공재개발도 ‘분양가’ 둘러싸고 삐그덕한편 재건축 뿐만 아니라 정부가 야심차게 추진 중인 공공재개발도 사업에 차질이 있다는 지적이 나와, 이에 대한 보완도 필요한 상황이다. 분양가 관련 규정 마련이 안된 상태에서 공공재개발 시범사업지부터 발표하면서 조합원들의 혼란이 커지고 있어서다.공공재개발은 지난해 5·6 대책 때 처음 나온 정부의 핵심 공급 방안 중 하나로, 민간 참여율을 높이기 위해 분양가상한제 적용을 제외했다. 그러나 아직까지 공공개재발에 대한 분양가 기준이 나오지 않으면서 조합측이 사업성을 계산하는 데 한계가 있다는 지적이다. 최근 공공재개발 시범 사업지로 선정된 동작구 흑성동 흑석2구역의 경우, 정부가 약 3200만원의 분양가를 제시하면서 조합은 재개발 추진 재고에 나선 상황이다. 조합 관계자는 “분양가 상한제를 적용했을 때 보다 낮은 가격”이라고 설명했다. 이에 대해 SH공사 측은 “아직 확정된 것이 아니라 시뮬레이션 가격일 뿐”이라고 설명했다.정부는 현재 ‘딜레마’에 빠졌다. 만약 분양가 상한제와 별개로 분양가를 낮게 책정할 시 재개발 조합원의 호응을 이끌어내기 어렵고, 반대로 분양가가 높으면 일반 분양의 문턱이 높아져 공급 대책 효과가 반감되기 때문이다. 공공재개발 사업의 법적 근거 마련도 미뤄지고 있다. 이미 지난해 말 국회에서 발의됐지만 구체적임 임대 비율 조정 등을 놓고 아직 논의 중으로 알려졌다. 양평14구역 조합관계자는 “사업성과 임대비율 등이 구체적으로 나오지 않은 상황에서 주민 동의를 어떻게 받으라는 것이냐”며 “선정된 게 이득이 될지, 불이익이 될지 누구도 알 수 없는 상황”이라고 말했다. 한편 공공개재발의 최종 대상지가 되기 위해서는 전체 주민 3분의 2의 동의를 받아야 한다. 국토부 관계자는 “현재 국회 계류 중인 도시정비법 개정안이 신속히 처리될 수 있도록 국회와 긴밀히 협력하겠다”고 말했다.
2021.02.01 I 황현규 기자
‘공공재개발’ 분양가 갈등…흑석2 “너무 낮다” vs SH “결정 안돼”
  • ‘공공재개발’ 분양가 갈등…흑석2 “너무 낮다” vs SH “결정 안돼”
  • [이데일리 황현규 기자] 공공재개발 시범사업 후보지 8곳 가운데 알짜 입지로 주목받는 서울 동작구 흑석2구역이 ‘분양가’를 두고 반발하고 있다. 예상보다 낮은 분양가가 책정됐다는 주장인데, 이에 대해 서울주택도시공사(SH공사)는 시뮬레이션 제안일 뿐 분양가 결정은 아니라고 반박했다. 27일 흑석2구역 재개발 추진위원회에 따르면 국토교통부는 최근 추진위에 용적률 450%를 적용해 1310가구를 짓는 방안을 제시했다. 분양가는 3000만원 수준을 언급했다.이에 대해 흑석2구역 조합원들은 “예상보다 분양가 낮아 사업성에 문제가 생길 것 같다”며 “공공재개발을 다시 진행할 지 고민할 듯”이라고 말했다.공공재개발이 분양가 상한제 적용을 받지 않는 탓에 최소 4000만원 이상의 분양가를 기대했다는 게 조합 측의 생각이다. 흑석2구역 바로 옆에 있는 신축아파트(2019년 12월 입주)인 ‘아크로리버하임’ 84㎡ 시세는 현재 3.3㎡당 5700만원에 달하는데, 적어도 시세의 60~80% 수준으로는 책정되야하는 주장이다. 흑석2구역 추진위 관계자는 “물론 시세만큼을 요구하는 건 아니지만 그래도 분양가 상한제 적용 아파트보다는 높게 받아야하는 게 아니냐”고 반문했다. 추진위에 따르면 분양가 상한제를 적용시 받게되는 분양가는 3.3㎡ 당 3200만원 수준으로 추정된다.또 용적률도 흑석2구역에서 600%보다 150%포인트 낮은 수준이라는 게 조합 측의 설명이다. 정부의 공공재개발 규제 완화 방안에 따르면 공공재개발은 국토계획법 상한 용적률의 120%까지 아파트를 지을 수 있는데, 준주거지역인 흑석2구역은 상한 용적률 500%의 120%인 600%를 기대했다.반면 정부는 흑석2구역에 전달한 분양가와 용적률은 말그대로 ‘시뮬레이션’에 불과하다는 입장이다. SH공사 관계자는 “아직 분양가 책정이 안 됐을을 뿐만 아니라 구체적으로 어떤 기준으로 분양가를 책정할 지도 정해지지 않은 상황”이라며 “수익성을 설명하는 과정에서 최소한의 분양가를 언급했을 뿐이지 이 가격을 결정한 건 절대 아니다”라고 말했다. 그러면서 “당연히 분양가 상한제 적용 금액보다는 높게 책정되지 않겠냐”고 덧붙였다. 용적률과 관련해서도 “국토부가 언급한 450% 용적률은 주거 시설 용적률이라며, 상업시설까지 포함한 용적률은 더 높아질 수 있다”고 설명했다.
2021.01.28 I 황현규 기자
도시재생 한 곳도 "재개발해달라"…난감한 서울시, 규제 풀까
  • 도시재생 한 곳도 "재개발해달라"…난감한 서울시, 규제 풀까
  • [이데일리 하지나 기자] 서울시 재개발 해제구역 170여곳 중 상당수가 다시 사업에 뛰어들지 주목된다. 서울시는 현재 이 지역에 대한 실태조사를 진행중으로, 이 결과를 토대로 규제완화 여부를 결정할 계획이어서 관심이 커지고 있다. 28일 서울시에 따르면 시는 상반기 중 정비구역 해제지역 실태조사를 마무리하고 정비구역 지정 기준 완화에 대한 검토 의견을 시의회에 전달하기로 했다. 시의회는 이 결과를 토대로 지난해 8월 더불어민주당 강대호 시의원이 대표 발의한 ‘도시 및 주거환경정비 조례 일부 개정안’에 대한 구체적 논의를 하게 된다. 서울 동작구 흑석동 흑석2구역 모습.◇시행령·조례보다 엄격… 기준 완화 필요성 제기 강 의원이 발의한 개정안은 정비구역 지정요건 완화를 담고 있다. 구체적으로 재개발 정비사업의 구역지정 요건 중 ‘호수밀도’ 기준을 1ha당 ‘60호 이상’에서 ‘50호 이상’으로 완화하고, 시행령상 전체 연면적 합계의 ‘3분의 2이상’으로 규정돼 있는 ‘노후·불량 건축물의 연면적’ 기준을 이보다 10%포인트 완화한 ‘57% 이상’으로 완화하는 것이다. 현재 서울시는 ‘2025년 서울특별시 도시·주거환경정비 기본계획’을 수립하면서 도시정비법 시행령과 조례보다 엄격한 기준을 적용한 ‘주거정비지수제’를 운영 중이다. 이로 인해 시행령상 선택항목이었던 ‘노후불량건축물 연면적 기준’이 필수항목으로 바뀌었다. 비율 자체는 60%로 시행령상 요건(3분의 2이상)보다 6.7%포인트 완화됐지만 선택항목이 필수항목으로 바뀌면서 사실상 요건은 강화된 셈이다. 정비구역으로 지정되기 위해서는 △주민동의 △구역 면적(1만㎡ 이상) △노후도(3분의 2이상, 연면적 60% 이상) 요건을 필수적으로 충족하고 주거정비지수 70점(10점 이내 조정 가능)을 넘어야 한다. 상황이 이렇다보니 지난 2014년 서울 구로구 고척4구역을 끝으로 재개발 정비구역으로 지정된 곳은 없다. 시의회 관계자는 “재개발 해제지역의 경우 자체적으로 신축 건물이 들어서면서 현재 구역 지정 요건을 충족하지 못하는 곳이 많다”면서 “하지만 여전히 생활 인프라 등 기반시설이 열악해 체계적인 개발 필요성이 제기되고 있다”고 설명했다.실제로 서울형 도시재생 1호인 종로구 창신·숭인동 사업엔 서울시 예산 1000억원 가까운 투입됐지만, 주민들은 여전히 기반시설이 열악하다며 도시재생 활성화지구 변경 및 해제를 요구하고 있다. 이 구역은 공공재개발 사업을 신청했다가 탈락한 바 있다. ◇서울 전역 재개발 묶일라…집값 자극 우려도서울시도 2012년 이후 시행령 및 조례 개정이 없었다는 점을 감안해 관련 규정 검토 필요성은 공감하고 있다. 하지만 기준을 완화할 경우 자칫 서울 전역이 재개발 구역으로 묶여 집값을 자극할 수 있다는 우려에 신중한 입장이다. 검토보고서에 따르면 서울시 주거지역들 가운데 노후불량건축물의 평균 연면적 비율은 67%이며, 강남구(56.5%) 동작구(53.9%)를 제외한 나머지 23개 자치구 평균치는 모두 57%를 초과한다. 호수 밀도 역시 서울시 평균 1ha당 47호로 ‘50호’와 큰 차이가 없다. 이를 기준으로 과도하게 밀집된 지역을 판단하는 것은 부적절하다는 설명이다.서울시 관계자는 “정비구역이 해제된 지역도 결국 주민들이 재개발을 반대했기 때문”이라면서 “구역 지정 기준을 완화하더라도 주민 동의가 없으면 사업 재추진은 불가능하다”고 말했다. 현재 정비구역으로 지정되기 위해서는 토지 등 소유자의 3분의 2 및 토지면적의 2분의 1 이상의 동의가 필요하다. 재개발 구역 해제는 토지 등 소유자의 30% 이상이 정비구역 해제를 요청하는 경우에 가능하다. 실제로 서울시가 구역지정을 검토 중인 구역은 22곳에 이른다. 하지만 아직 구역지정된 곳은 없다. 정비구역 지정 기준보다는 주택경기 영향이나 사전타당성 과정 및 주민들의 재개발 추진 의사가 더 큰 영향을 미치고 있다는 설명이다. 서울시가 규제완화 검토에 착수한 것은 2015년 이후 새로 구역 지정된 곳이 전무할 정도로 정비구역 지정 기준이 과도하다는 지적에 따른 것이다. 아울러 최근 정부가 준공업지역, 저층주거지 고밀개발 등 다양한 도심 내 공급대책을 쏟아내고 있는데다 올해 서울시장 선거를 앞두고 후보자들이 잇따라 정비사업 활성화를 공약을 내걸고 있는 상황이다. 하지만 재개발 사업이 무분별하게 추진될 경우 집값을 자극할 수 있다는 우려도 제기된다. 김갑성 연세대 도시공학과 교수는 “재개발 해제 지역의 경우 재생사업을 진행 중이지만 한계가 있는 건 사실”이라면서도 “다만 과거 1000여곳이 넘게 뉴타운 지역으로 지정되면서 부동산 시장이 과열됐던 경우를 생각해볼 필요가 있다”고 말했다.
2021.01.28 I 하지나 기자
공공재개발이 불러온 '빌라전성시대'…매물 ‘뚝’ 호가 ‘쑥’
  • 공공재개발이 불러온 '빌라전성시대'…매물 ‘뚝’ 호가 ‘쑥’
  • [이데일리 하지나·신수정·황현규 기자] “팔 게 없어요. 2억 더 붙여서 사겠다는 사람도 있는데, 어디 팔려는 사람이 있나요.” 서울 동작구 흑석동 흑석2구역 인근 K공인중개사 대표는 요즘 쏟아지는 전화를 받느라 정신이 없다. 얼마 정도면 살 수 있느냐는 투자자들의 상담 전화가 하루에도 수십통씩 걸려오고 있어서다. 공공재개발 시범 사업 후보지로 서울 관악구 봉천13구역 모습. [사진=연합뉴스]정부가 지난 15일 공공재개발 시범사업구역 8곳을 발표하면서 단독·다가구, 다세대·연립주택 등 빌라쪽으로 투자 방향이 바뀌고 있다. 쏟아지는 매수문의와 반대로 시장엔 나와 있는 매물 자체가 없다. 정부가 지난해 5·6대책에서 공공 주도의 재개발·재건축을 추진한다고 발표하면서 이미 관심이 커진 가운데 임대차법 시행으로 비싼 아파트 전세 대신 빌라 매매로 돌아선 수요가 많아 가격은 이미 오를 대로 올라 있다. 흑석동 K공인 대표는 “흑석2구역 얼마 전 2층짜리 단독주택(대지지분 17평)이 15억3000만원에 나온 게 있었는데, 공공재개발 시범단지 발표 후 집주인이 바로 회수했다”고 전했다. 이 단독주택은 1년 전만 해도 호가가 14억원대였지만 사겠다는 사람이 없었다는 게 인근 중개사무소 설명이다. [이데일리 김정훈 기자]아직 ‘후보’단계에 있는 재개발 구역에도 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 성북구 성북1동의 성북1구역이 대표적이다. 이 구역은 지난 시범사업지에 선정되진 않았으나, 오는 3월 발표될 공공재개발 시범 사업지 후보 중 하나다. 현재 이곳의 대지면적 50㎡짜리 시세는 5억 2000만원에 형성해있다. 지난해 11월 시범 사업지 모집 당시보다 1억원 가까이 오른 가격이다. 심지어 아파트 조합원 분양가 등을 고려했을 때, 분양 시 3억원을 추가로 내야 하는 매물이지만 투자자들의 문의가 인근 중개사무소로 계속되고 있다. 이 상황에서 다가구를 여러 채로 쪼개는 지분쪼개기가 성행하고 있고, 일부에선 입주권을 노리고 부모와 자식이 공동명의하는 꼼수까지 등장하고 있다. 김예림 변호사(법무법인 정향)는 “현실적으로 무허가 건물 지분을 쪼개는 것을 막기는 어렵다”며 “다만 쪼개기한 건물 중 건축 시점 등이 맞지 않아 입주권이 나오지 않는 경우도 많아 투자에 유의해야 한다”고 조언했다.
2021.01.22 I 하지나 기자

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