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- 주택 수 계산이 양도세를 좌우한다
- [이데일리 칼럼니스트=신진혜 가현택스 대표세무사] 누군가 주택이 몇 채인지 물어본다면 어떤 세금을 계산하려 하는지 먼저 질문을 던져야 한다. 양도소득세(세대합산), 종합부동산세(인별과세), 취득세(세대합산), 주택임대소득세(부부합산) 각 세금마다 주택수 계산방법이 다르기 때문이다. 양도소득세에서 가장 큰 혜택인 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 주택수 계산 및 주택인지 여부는 ‘양도일 현재’ 현황으로 판정한다. 여기서 ‘주택’이란 건축물대장상 용도와 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 미등기나 무허가주택이라 하더라도 실제 주거용으로 사용하고 있다면 실질과세원칙에 따라 주택수에 포함되는 것이다.오피스텔은 세금마다 주택수 포함 여부가 달라져 많이 혼란스럽다. 오피스텔은 취득세에서 중과세 대상은 아니지만 양도세에서는 거주목적의 주거용으로 확인되면 주택수에 포함하니 주의해야 한다. 또한 조합원 입주권과 주택분양권(2021년 이후 신규취득분에 한함)은 실제 주택은 아니지만 주택을 취득할 수 있는 권리로서 양도세 계산시 주택 수에 포함된다. 입주권 자체로는 중과되지 않지만 다주택자 중과 적용시 주택수에 포함한다. 다만 오피스텔 분양권은 완공 전 주거용인지 상업용인지 정해지지 않은 것으로 보아 주택수에 포함하지 않는다.다가구주택은 3층 이하, 바닥면적 660㎡이하, 19가구 이하 요건을 모두 충족하고 주택 전체가 하나의 등기로 되어 있는 주택을 말한다. 이를 하나의 매매단위로 양도시 한개의 주택으로 선택 가능하다. 혹시 4층에 옥탑방이 있다면 다가구주택 요건 불충족으로 공동주택에 해당돼 각 호마다 주택수로 계산되니 중과세까지 될 수 있음에 유의해야 한다.신진혜 가현택스 대표세무사공동명의주택은 공동소유자 각자의 주택수로 보며, 지분이 단 1%라 하더라도 주택수에 포함된다. 다만 동일세대원의 공동소유라면 1주택으로 본다. 종합부동산세는 인별과세이므로 부부 공동소유라 하더라도 각각 1주택 소유로 보고 주택수 계산을 한다. 다만 공동명의 1주택자 특례를 신청해 1주택자의 혜택을 받을 수도 있다.공동상속주택은 상속지분이 가장 ‘큰’ 상속인의 소유로 주택수를 계산한다. 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우 그 주택에 거주하는 자, 최연장자 순으로 상속주택을 소유한 것으로 본다. 단 상속주택이 여러채라면 그 중 한 채만 상속주택으로 보며 나머지는 일반주택으로 본다. 소수지분자의 지분은 주택으로 보지 않으므로 지분 설정에 따른 절세전략을 세워볼 수 있다. 취득세에서는 상속 후 5년까지는 주택수에서 제외(5년 이후는 주택수 포함)되어 양도세와는 계산법이 다르다.상가주택은 주택면적이 상가면적보다 큰 경우 전부를 주택으로 보았으나 2022년부터 상가주택 전체 양도가액 12억원 초과 시, 주택부분만 주택으로 보도록 세법이 개정됐다. 즉 12억 원 초과 상가주택은 전체 양도하더라도 상가·주택을 따로 양도세 계산하는 셈이 된다. 개정전에는 1세대1주택 비과세와 80% 장기보유특별공제를 상가주택 전체에 대해 받았지만 지금은 주택 부분만 받게 되니 다소 불리해졌다.본인 토지 위에 타인명의 주택이 있어 주택부속토지만 보유한다면 주택수에 포함하지 않는다. 토지와 건물 소유자가 동일세대원이라면 1세대1주택 비과세가 가능하지만 별도세대원이라면 토지소유자는 비과세 혜택을 받을 수 없다. 이를 활용해 낡은 주택의 경우 멸실등기를 하게 되면 주택 수에 포함되지 않으니 다주택자의 절세전략이 될 수 있다. 취득세에서는 주택부속토지만 보유하더라도 다주택 중과세율 적용시 주택수에 포함하므로 양도세 적용 때와 다름에 유의해야 한다.서울·경기·인천·세종시를 제외한 지방의 기준시가 3억원이하 저가주택은 조정대상지역이라 하더라도 중과세가 적용되지 않고, 주택수에서 제외된다. 단 중과세율은 적용하지 않으나, 1세대 1주택 비과세 계산시에는 주택수에 포함되는 점을 유의해야 한다.주택임대사업자등록이 된 주택이라 하더라도 주택수 계산시에는 포함된다. 요건충족시 중과세를 적용하지 않는 주택에 해당될 수 있는데, 이는 중과세율을 적용하지 않겠다는 의미일 뿐, 비과세 판단시에는 주택수에 포함한다. 이와 달리 총주택수에는 포함되더라도 비과세 판단시 제외되는 주택도 있다. 이사·결혼·동거봉양 등의 일시적 2주택, 거주주택 비과세가 적용되는 경우의 장기임대주택 및 조세특례제한법 상 양도세 감면주택 등이다.
- 꼬마빌딩도 세금주의보...법인 매수 시 주의할 점은
- [이데일리 김나리 기자] 주택에 비해 상대적으로 세금 부담이 적은 ‘꼬마빌딩’이 대체 투자처로 관심받고 있다. 다만 꼬마빌딩 취득 주체가 개인인지, 법인인지에 따라 세금 부담이 달라질 수 있다는 점을 알아둬야 한다는 게 세무 전문가들의 조언이다.먼저 꼬마빌딩을 취득할 때 부과되는 취득세의 경우 법인이 불리할 수 있다. 개인·법인 모두 상업용 부동산 기본 취득세율은 4.6%이지만, 법인은 9.4%로 중과될 수 있어서다.신진혜 가현택스그룹 대표세무사는 17일 이데일리와의 인터뷰에서 “법인의 경우 대도시 내 법인을 설립하거나 지점을 설치하기 전, 혹은 법인 설립 및 지점 설치 후 5년 이내 부동산을 취득했을 때 취득세가 중과되기 때문에 유의해야 한다”고 말했다.다만 단기 매도로 차익 실현을 원할 경우 양도 관련 세금은 법인이 개인보다 유리하다는 진단이다. 신 세무사는 “꼬마빌딩을 양도할 때 개인은 양도소득세, 법인은 법인세를 내게 되는데, 개인에겐 기본적으로 양도차익에 대한 6.6~49.5%의 양도소득세율(지방세 포함)이 적용된다”며 “반면 법인은 11~27.5%의 법인세율(법인의 다른 소득금액과 합산)을 적용받는다. 이때 개인은 취득 후 2년 내 단기 양도할 경우 중과대상이 되고, 법인은 중과되지 않는다. 대신 개인은 장기 보유에 따른 장기보유특별공제가 인정되고, 법인은 장기보유 공제가 없다. 따라서 단기 매도 시에는 법인이 개인보다 세금적으로 유리하다”고 말했다.나아가 법인의 경우 대표이사 등이 매도 자금을 현금화하려면 세금적인 측면에 주의해야 한다는 설명이다.신 세무사는 “급여를 받는 경우 대표이사는 급여에 해당하는 금액에 대해 6.6~49.5%의 소득세를 납부해야 한다”며 “주주로서 배당을 지급받는 경우 2000만원 이하 금융소득은 분리과세 돼 15.4% 세율이 적용되나, 2000만원 초과 시에는 종합과세 돼 소득세 누진세율이 적용된다. 대표이사 외 특수관계인 주주는 초과배당에 따른 증여세 검토가 필요하다”고 말했다.그러면서 “법인의 운영자금을 대표이사 등이 지급한 금액이 있을 시에는 법인에 지급한 금액을 대여금으로 봐서 대여금 상환으로 처리할 수 있다”며 “결론적으로 매도자금을 일시에 현금화할 경우 소득세 누진세율에 의해 대표이사의 소득세가 과도하게 발생할 수 있으므로, 연도를 나눠 금융소득(배당소득+이자소득) 2000만원 이하 분리과세와 급여의 소득세 누진세율을 활용한 절세방법을 검토할 필요가 있다”고 했다.또 “법인으로 꼬마빌딩 운영 시, 임대소득을 개인으로 그때마다 모두 가져올 경우 절세효과가 없지만, 법인으로 자금을 모아 또 다른 부동산에 투자할 때는 개인에게 소득을 발생시키지 않고 낮은 법인세율만 부담한 후 자금축적이 가능하다”며 “꼬마빌딩을 감가상각해 매년 납부세금을 감소시키는 방법과 감가상각하지 않고 양도 시 양도차익을 감소시키는 방법 중 어떤 것이 절세에 더 효과적인지 검토하는 게 좋다”고 덧붙였다.신진혜 대표세무사(사진=가현택스그룹)
- 부담부증여 무조건 답은 아닙니다
- [이데일리 칼럼리스트=신진혜 가현택스 대표세무사] 부동산 자산가치가 상승하고 있는 이 시점에 그나마 다주택자들이 할 수 있는 절세법이 사전증여다. 최근 역대 최다 부동산 증여 건수를 기록했다는 뉴스가 많은 이유다.증여는 단순증여와 부담부증여 두 가지로 나눌 수 있다. 부담부증여란 대출이나 보증금에 대해서는 양도소득세로 나머지 금액에 대해서는 증여세로 분산하여 높은 세율의 적용구간을 줄이는 절세방법이다. 단순증여보다 부담부증여로 할 경우 절세가 된다고 알려져 있다. 하지만 다주택자의 경우에는 양도소득세의 중과세(2주택자 20%, 3주택자 30% 가산)와 장기보유특별공제를 적용할 수 없어 세금이 오히려 늘어날 수도 있다는 점에서 주의가 요구된다. 부담부증여 실행 전 반드시 양도소득세와 합산한 세부담 검토 후 의사결정을 진행해야 한다. 경기도 성남 거주 1주택자 A씨는 건물 등 다른 부동산 자산이 많아 상속세 부담이 크다는 것을 인지하고 전세를 놓고 있던 아파트를 성인자녀 B에게 사전증여하고자 한다. (아파트 취득가액 5억, 전세 7.2억, 시가 12억)크게 세 가지로 나눠볼 수 있다. 첫 번째로 12억 아파트를 단순증여하는 것이다. 이 경우 3억원의 증여세를 자녀B가 부담해야 한다.두 번째는 1세대1주택자의 부담부증여하는 경우다. A씨가 1세대1주택자 비과세 요건을 충족한다면 이때는 부담부증여를 적극적으로 활용해야 한다. 2021년 12월 8일부터 비과세 기준이 9억원에서 12억원으로 상향됐으므로, 전세 7억2000만원에 대해 부담해야 할 양도세는 전혀 없다. 증여세 7600만원으로 단순증여의 증여세 3억원에 비하면 2억2400만원이 절세된다. 전세비율이 높거나 대출이 좀 더 있다면 증여세는 더 줄어들 수 있다.마지막은 2주택자의 부담부증여다. A씨가 2주택자라면 이때는 특히 유의해야 한다. 조정대상지역 내 2주택자의 양도소득세는 기본세율에 20%가 가산되며, 보유기간에 따른 장기보유특별공제도 받을 수 없다. 전세 7억2000만원에 대한 양도차익이 4억원을 넘어 60%의 무거운 중과세율이 적용된다. 섣부르게 부담부증여를 적용했다가 증여세와 양도세를 합하면 3억2300만원으로 단순증여 3억원보다 오히려 세부담이 증가하는 상황이 발생한다. 첫 번째, 두 번째는 증여자의 주택 수를 제외하면 같은 조건임에도 불구하고 정반대의 결과가 발생한다. 양도소득세가 일반세율로 적용되거나 비과세가 적용될 때는 부담부증여가 유리한 경우가 많으나 마지막처럼 양도소득세가 중과세 대상이라면 부담부증여가 불리해질 수 있다. 다주택자는 단순증여가 유리할 수 있고, 양도세 중과세가 되지 않는 주택이나 상가는 부담부증여가 유리한 경우가 많다. 다주택자의 경우 최근 규모가 적은 주택을 단순증여로 선택하는 추세이긴 하다. 또한 조정대상지역 내 공시가격 3억원이상의 주택 증여시 취득세가 중과세가 되어 12%를 부담해야 하므로 취득세도 함께 고려해봐야 한다. 부담부증여는 증여계약서 작성시 부담할 채무도 인수하는지 적게 되는데, 법무사와 증여계약서 작성 전에 반드시 세금 검토를 한 후 증여계약서를 작성할 필요가 있다. 또한 수증자가 증여일로부터 5년 내 증여재산을 양도하면 당초 증여자가 양도한 것으로 보아 양도소득세 이월과세가 적용된다. 양도소득세 이월과세가 적용되면 부담부증여로 인한 절세효과가 모두 사라지게 되니 부득이한 상황이 아니면 증여일로부터 5년이 지나고 양도해야 한다.이어 부담부증여시 대출이나 보증금의 채무금액에 대해 세무서에서 사후관리를 하고 있으므로 반드시 수증자가 상환능력을 갖춰 갚을 수 있도록 유의해야 한다. 실제 사례에서는 세부담은 물론 수증자의 현금 유동성, 취득세, 종합부동산세, 자산 이전의 목적 등 다양한 조건들을 고려해야 한다. 따라서 하나의 절세방법만 맹목적으로 활용할 것이 아니라 넓은 시각으로 다양한 방법들을 검토하는 것이 필요하다.
- [웰스투어2020]위드 코로나시대 재테크 해법은?
- [이데일리 김유성 전선형 김범준 기자] “위드 코로나 시대 최고의 기대주는 제약·바이오주입니다.” 서울 중구 통일로 KG타워 하모니홀에서 열린 제14회 웰스투어는 강화된 코로나19 방역 지침에 따라 비대면 유튜브 생중계로 진행됐다. 수백여명의 청중들이 실시간 방송에 열띤 호응을 보여줬다. 이날 행사에서 연사들은 위드(with) 코로나 시대 우리가 갖춰야할 투자 상식과 방향을 제시해줬다. 제약·바이오주 등 성장주에 더 많은 관심을 기울이라고 조언했다. 27일 KG타워 하모니홀에서 열린 제14회 웰스투어는 청중 대신 카메라가 행사장을 채웠다. 코로나19 확산에 따른 방역 지침에 따라 대면 강연이 아닌 실시간 유튜브 중계로 청중들에게 다가가고자 했다. ◇위드 코로나 시대 ‘제약·바이오’ 시대 첫 세션은 선민정 하나금융투자 제약·바이오 섹터 연구원이 열었다. 그는 “제약·바이오가 위드(with) 코로나 시대 진정한 승자”라며 제약 바이오주 강세를 예상했다. 최근 전세계 증시 조정기에 따라 이들 제약바이오주 주가가 하락했지만 위드(with)코로나는 물론 포스트(post)코로나 시대에도 환영받을 것이라고 자신했다. [이데일리 노진환 기자] 2020 이데일리 웰스 투어가 27일 서울 중구 통일로 KG타워에서 열렸다. 선민정 하나금융투자 연구원이 ‘제약바이오주, 위드 코로나 시대 전망’을 주제로 강연하고 있다.먼저 선 연구원은 올해 4분기 코로나의 대규모 재유행을 예상했다. 그는 “코로나19 바이러스는 무증상 감염, 빠른 전파력을 무기로 확산을 반복하는 패턴으로 위세를 이어가고 있다”면서 “호흡기 바이러스가 유행하는 가을이 시작되면서 미국과 유럽 주요 국가들에서 2차 유행이 시작되고 있다”고 말했다. 이 같은 재유행으로 직접적인 수혜를 받는 종목은 씨젠과 같은 진단키트 제조 기업이다. 지난 4월 수출액 기준 고점을 기록했던 국내 코로나19 진단키트 수출액은 지난 7월 수출액이 반토막났다. 코로나19 유행이 전세계적으로 안정기에 들었던 때다. 그러나 8월 이후 반등을 시작했고 9월 수출 실적은 전월 대비 59.1% 증가한 2억8715만달러(약 3235억원)를 기록했다. 4분기에는 코로나19 재유행과 독감 바이러스의 확산으로 양호한 수출 실적이 예상됐다. 바이러스 백신 개발에 대한 기대감도 있었다. 글로벌 제약사와 바이오 기업들이 경쟁적으로 백신을 개발하고 있다. 10월 현재 옥스포드대학과 글로벌 제약사들이 코로나19 백신 임상 3상을 진행하고 있다. 다만 임상 도중 부작용이 발견되고 중단되는 일이 수시로 발생해 당장 양산할 수 있는 단계는 아니다. 양산이 된다고 해도 의료진과 군인 등 특수 계층에 우선 공급된다. 선 연구원은 “코로나19 바이러스 백신이 개발된다고 하더라도 단기간 내 바이러스 종식은 어려울 것으로 보인다”면서 “백신 개발 이후에도 진단키트는 다양한 방식으로 활용이 가능할 것”이라고 말했다. 일상 생활에서의 방역을 위한 전수조사에서 활용될 수 있기 때문이다. 그는 “코로나19 최대 수혜주는 제약 바이오주”라면서 “최근 다른 이슈로 주가가 조정받고 있을 뿐 펀더멘털은 견고하다”고 말했다. 이어 “그동안 (제약·바이오주를) 사고 싶었는데 너무 비싸서 못샀다면 지금이 저점 매수를 할 수 있는 시점”이라고 덧붙였다. ◇집값 내년에는 안정기 들어설 것 부동산 시장 관련해서는 내년도 매수자 우위의 시장으로 전환될 것이라는 예상이 나왔다. [이데일리 노진환 기자] 2020 이데일리 웰스 투어가 27일 서울 중구 통일로 KG타워에서 열렸다. 고종완 한국자산관리연구원 원장이 ‘2021 부동산 전망 및 성장지역 슈퍼부동산 30’을 주제로 강연하고 있다.고종완 한국자산관리연구원 원장은 이날 두번째 세션에서 내년도 집값 안정기 진입을 예상했다. 단기적으로 급락하지는 않아도 최근 1~2년 동안의 급등세가 사라질 수 있다는 전망이다. 정부가 공급 정책을 서둘러 내고 다주택자에 대한 세금 옥죄기 정책을 푼다면 가능한 시나리오다. 우선 고 원장은 최근의 집값이 비정상적인 ‘거품 상태’라는 점에 주목했다. 특히 강남 집값은 20% 정도는 빠져야 정상이라고 부를 만큼 고평가 돼 있다고 덧붙였다. 그는 “집을 사려면 적어도 지난해, 혹은 2016년 전이어야 했다”면서 “지금 산다면 자칫 막차를 타는 것과 비슷한 상황이 될 수 있다”고 우려했다. 이에 따라 고 원장은 정부의 정책 전환을 촉구했다. 불안한 시장 심리를 가라앉히는 정책과 함께 공급을 늘리는 정책이다. 그나마 도심 주택 공급 정책과 제3기 신도시 공급 정책은 환영할 만하다는 게 그의 생각이다. 중장기적으로 봤을 때도 국내 부동산 시장 가격은 하락 안정될 수 밖에 없다고 그는 봤다. 고 원장은 “IMF구제금융, 글로벌 금융위기 등을 겪은 50~60대는 벌써 부터 중장기적인 집값 하락을 예상하고 있다”면서 “ 주택담보대출 증가 추이, 해외 부동산 경기 동향으로 봤을 때 대조정기에 접어들었다”고 봤다. 고 원장은 “내년 하반기 이후에는 매수자 중심의 시장이 될 것”이라면서 “정부도 투기를 잡는다면서 세금으로 공급을 조이는 정책만 하는 게 아니라 다주택자들이 매물을 내놓을 수 있게 숨통을 틔워주는 정책이 필요하다”고 말했다. ◇부동산 세금 부담 줄이기 위한 대처 필요 세번째 세션에서 최인용(사진) 가현세무법인 대표 세무사는 “부동산 취득에서 보유, 양도까지 세금이 모두 강화되고 바뀌었다”면서 “세법적 측면에서 보면 시장에 단기간 내 매물이 나올 가능성이 높아졌다”고 진단했다. 최 세무사는 “중과세 부담을 줄이려면 내년 개정안 시행 전까지 발빠르게 대처할 필요가 있다”고 강조했다. [이데일리 노진환 기자] 2020 이데일리 웰스 투어가 27일 서울 중구 통일로 KG타워에서 열렸다. 최인용 가현택스 대표세무사가 ‘금융자산 및 부동산의 개정과 절세 전략’을 주제로 강연하고 있다.우선 최 세무사는 “아파트 등 주택 구입 시 6억~9억원 구간에서 취득세 중과가 보다 촘촘해졌고, 조정·비조정대상지역 모두 다주택 소유에 따른 취득세율도 최대 12%까지 높아졌다”며 “젊은 층이 주택을 매입할 경우 대부분 돈이 부족해 부모에게 빌리는 경우가 많고 증여세 신고는 꺼리는데, 이제는 자금 출처 조사 역시 피해가기 어려워졌다”고 말했다.그는 “국세청의 부동산 매입 자금 출처 조사 기준은 소득이 아닌 실제 ‘통장 잔액’ 기준”이라며 “예를 들어 연봉 6000만원의 직장인이 10년 간 근무해 6억원의 소득을 얻었다고 해도, 소비하고 현재 남아 있는 예금 잔액 등을 기준으로 누구 통장에서 어디로 갔느냐를 밝히는 것이기 때문에 다 드러나게 된다”고 경고했다.이어 “출처 소명에 확실한 자신이 없으면 추후 문제가 심각해질 수 있으니 미리미리 증여세를 내고 증여를 하거나, 아예 부동산을 구입하지 않고 관망하는 것도 방법”이라고 조언했다.최 세무사는 주택 보유에 따른 임대소득세와 부가가치세 등 보유세 상승이 결국 세입자들의 월세 상승 요인이 될 것이라고 전망했다. 오피스텔 역시 올해 8월12일 이후 신규 취득 시 주거용 오피스텔의 경우 중과 대상이 되는 주택 수에 포함된다는 점도 염두에 둬야 한다고 말했다.◇미국 대선 불확실성 속에 투자 기회 有황정하 SC제일은행 투자전략상품부 부장은 미국 대선을 앞두고 다양한 시나리오를 점검했다. 황 부장은 조 바이든 민주당 후보가 승리하거나, 도널드 트럼프 미국 대통령이 재선에 성공한다고 해도 불확실성은 연말까지 갈 수 있다고 예상했다. 바이든 후보의 승리가 유력한 상황에서 트럼프 대통령이 불복할 수 있다는 불확실성 때문이다. [이데일리 노진환 기자] 2020 이데일리 웰스 투어가 27일 서울 중구 통일로 KG타워에서 열렸다. 황정하 SC제일은행 투자전략상품부 부장이 ‘글로벌 금융시장 전망 및 투자전략’을 주제로 강연하고 있다.이와 함께 미국내 코로나19의 재확산도 주요한 리스크로 지목됐다. 날씨가 추워지면서 코로나19가 재유행하고 회복 분위기였던 경기에 찬물이 끼얹어질 수 있다는 우려다. 이 같은 분위기는 유럽도 마찬가지다. 코로나19가 재확산되면서 경기 회복세 둔화를 피할 수 없는 상황으로 예상됐다. 황정하 부장은 “미국 대선의 불확실성, 그 이면의 투자 기획을 모색하라”고 조언했다. 금융시장 전반에서 불확실성이 높게 유지되고 있지만 미국 성장주의 가능성은 여전히 높기 때문이다. 여기에 코로나19를 극복하면서 경기 회복세를 탄 중국 경제도 충분히 매력적이라고 그는 전했다. 더불어 한국 주식도 글로벌 제조업 경기 회복세 덕에 수혜를 입을 것으로 봤다. 다만 황 부장은 주식과 함께 달러ㆍ채권ㆍ금(원자재) 등의 종목에도 관심을 가질 것으로 조언했다. 그는 “현재 미국 대선 등의 불확실성을 금융시장도 반영하고 있다”며 “한 곳에 투자를 집중하기 보단 채권ㆍ달러ㆍ금(원자재) 다양한 포트폴리오 구축해야한다”며 “그래야 방어가 가능하다”고 말했다.
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