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이지스 매입 '여의도 신한證 빌딩' 대출, 2026년 8월 만기
  • 이지스 매입 '여의도 신한證 빌딩' 대출, 2026년 8월 만기
  • [이데일리 마켓in 김성수 기자] 이지스자산운용이 여의도 신한투자증권 타워를 매입하기 위해 받은 대출 700억원이 오는 2026년 8월 만기를 맞는다. 회사는 이 건물을 증축·리모델링한 다음 임대운영 및 매각할 계획이다. 이 대출채권을 기초자산으로 일련의 유동화증권이 차환 발행되고 있다. 만약 유동화증권이 미매각돼서 차환 발행이 어려워지거나, 기초자산의 기한이익상실로 자금이 부족해질 경우 신한은행이 그 부족 자금을 지원할 의무가 있다.◇ 대출 700억, 2026년 8월 만기…ABSTB 발행중25일 금융투자업계에 따르면 이지스자산운용이 여의도 신한투자증권 빌딩을 매입하기 위해 받은 대출 700억원이 오는 2026년 8월 5일 만기도래한다.서울 여의도 신한투자증권 타워 (자료=신한투자증권)신한투자증권 건물은 서울 영등포구 여의도동 23-2번지(여의대로 70) 일대 위치해있다. 지난 1995년 5월 준공됐으며 지하 7층~지상 30층, 연면적 7만169㎡ 규모다. 이 건물을 담고 있는 펀드는 이지스제400호부동산일반사모투자회사(이하 이지스제400호)로, 지난 2022년 7월 설정됐다. 이지스제400호는 이 건물을 증축·수선 공사한 다음 임대운영 및 매각할 계획이다. 이지스제400호는 이에 필요한 자금을 조달하기 위해 지난 2022년 7월 대주들로부터 원금 총 4350억원 한도에서 대출받기로 약정했다.각 트랜치별 대출약정 금액은 △트랜치A-1 2400억원(부동산 매매대금, 기타 부대비용 지급 목적) △트랜치A-2 1180억원 △트랜치B 536억원(부동산 임대차보증금 반환 목적) △트랜치C 234억원(부동산 자본적지출 비용 충당 목적)이다. 대주 간 주요 담보 및 상환순위는 동일하다. 특수목적회사(SPC) 지아이비와이디는 트랜치A-2 대주 중 하나로 참여했으며, 지난 2022년 8월 5일 원금 700억원 대출을 전액 실행했다. 대출실행일로부터 48개월이 지난 달에 속하는 대출실행일(오는 2026년 8월 5일)에 대출원금을 일시 상환하는 조건이다.다만 대출약정에서 정한 조건에 따른 조기 상환이 가능하다. 대출이자는 매 3개월로 설정된 이자기간에 대해 양도성예금증서(CD) 91일물 수익률에 연동하는 변동금리로 산정해서 매 이자기간의 초일에 선급된다. 금융투자협회 채권정보센터에 따르면 CD 수익률은 이달 25일 기준 3.57%다.◇ 유동화증권 자금 부족시 신한은행 ‘지원사격’지아이비와이디는 이 대출채권을 기초자산으로 일련의 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 발행 중이다. 기초자산 만기와 원리금 지급일정 등을 고려해서다. ABSTB가 제16회차까지 차환 발행될 경우 만기는 오는 2026년 8월 5일로 기초자산과 동일하다. 신한은행은 이 유동화거래의 주관회사, 업무수탁자, 자산관리자, 유동화증권 등 매입보장기관, 유동성 공여은행을 맡고 있다. 대출채권의 상환 가능성은 신한투자증권 빌딩의 임대·매각 등을 통한 운용성과에 따라 달라질 것으로 예상된다. 다만 지아이비와이디는 만약 다음 회차 유동화증권이 미매각될 경우 유동화증권 차환 발행에 어려움이 생길 수 있다. 지아이비와이디는 이같은 위험을 통제하고 유동화증권 상환능력을 높이기 위해 지난 2022년 7월 신한은행과 유동화증권 매입보장약정서를 체결했다. 이 약정에 따르면 신한은행은 지아이비와이디가 발행한 유동화증권 중 발행일에 팔리지 않아서 대금이 납입되지 않은 잔여 유동화증권을 700억원 한도 이내에서 매입하고 대금을 납입해야 한다. 또한 대출채권(기초자산)의 기한이익상실 등 유동화증권 발행중단 사유가 발생해서 유동화증권 원리금 등 특정 항목을 지급할 자금이 부족한 경우, 신한은행이 이에 필요한 금액으로 지아이비와이디가 발행하는 신용공여어음을 매입하고 그 대금을 납입해야 한다.
2024.04.25 I 김성수 기자
"여의도에 투자했는데 '진퇴양난'"…속 타는 시행사들
  • "여의도에 투자했는데 '진퇴양난'"…속 타는 시행사들
  • [이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울시 ‘여의도 금융중심 지구단위계획구역’ 고시가 예정보다 늦어지면서 여의도에 땅·건물을 산 시행사들이 개발도, 매각도 어려운 ‘진퇴양난’ 상태에 놓였다. 지구단위계획이 확정돼야 시행사들도 해당 부지를 어떻게 개발할지 윤곽을 잡을 수 있어서다.시행사들은 개발을 하자니 지구단위계획이 확정되지 않아서 사업을 구체화하기 어렵고, 매각을 하자니 금리인상으로 부동산시장이 위축돼서 적당한 매수자를 구하기 어려운 상태다. 고금리로 이자부담이 커진 시행사들로서는 투자금 회수기간이 길어질수록 손해가 커진다.◇ 여의도 지구단위계획 고시, 작년 말→올해 6월로24일 서울시에 따르면 시는 여의도 금융중심 지구단위계획(안)을 올해 6~7월 결정고시하는 것을 목표로 삼고 있다. 당초 계획은 작년 연말 고시하는 것이었지만, 아직 남은 절차가 많아서 예정보다 늦춰졌다. 지구단위계획은 토지를 합리적으로 이용하고 해당 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위해 마련하는 상위 계획이다. 지구단위계획으로 용도지역 변경이 일부 허용되기도 한다.여의도 금융특정개발진흥지구 높이계획 예시(안) (자료=서울시)앞서 서울시는 여의도를 국제 디지털 금융 중심지로 바꾸기 위해 작년 5월 ‘여의도 금융중심 지구단위계획(안)’을 열람 공고했다. 서울시는 여의도 지구단위계획구역을 이용현황 및 입지 특성을 고려해 △국제금융중심지구 △금융·업무지원지구 △도심기능지원지구 △도심주거복합지구의 총 4개 구역으로 나눴다. 각 구역 용도에 적합한 공간계획방향과 건축물의 용적률, 높이, 용도 등을 마련했다.시는 국제금융중심지구 내 ‘금융특정개발진흥지구’를 일반상업지역에서 중심상업지역으로 상향할 수 있도록 ‘용도지역 조정가능지’로 지정했다. 이 곳은 명동, 상암동에 이은 서울에서 3번째 중심상업지역으로 용적률 1000%까지 부여한다. 여기에 친환경, 창의·혁신 디자인을 적용할 경우 용적률 1200% 이상도 가능해진다.금융특정개발진흥지구에는 높이 350m 이상의 초고층 랜드마크 건축물을 지을 수 있다. 현재 여의도 최고층 빌딩인 파크원이 333m임을 감안하면 금융특정개발진흥지구 내 높이규제를 사실상 폐지했다.앞으로 지구단위계획 결정고시를 위해 남은 절차는 교통영향평가, 서울시 도시건축공동위원회 심의, 재열람 공고 등이다. 교통영향평가 제도는 해당 사업의 시행에 따라 발생하는 교통량·교통흐름의 변화 및 교통안전에 미치는 영향을 조사·예측·평가하고 그와 관련된 각종 문제점을 최소화할 수 있는 교통개선대책을 마련하기 위한 평가(심의)다.시 도시건축공동위원회는 지구단위계획 결정에 관한 사항을 심의한다. 위원은 25명 이내며, 매월 두번째·네번째주 수요일 개최가 원칙이다. 심의 과정에서 예상치 못한 변수가 생길 경우 결정고시 시점이 더 늦어질 수도 있다. 이에 따라 여의도에 개발사업을 하기 위해 땅, 건물을 산 시행사들의 대기도 길어지고 있다. HMG가 매입한 여의도동 61-1번지 일대 부지 위치도 (자료=구글 지도 캡처)앞서 부동산 개발사 HMG는 지난 2021년 7월 여의도동 61-1번지 일대 여의도 순복음교회 부지를 3030억원에 매입했다. 이후 1년여 만인 2022년 8월경 매도자를 물색했지만 거래가 성사되지 않았고, 아직도 보유하고 있다. 현재 하나자산신탁이 수탁자로 돼 있다.부동산 시행사 신영은 지난 2019년 여의도동 25-1번지 메리츠화재 여의도 사옥에 투자했다. 거래금액은 1200억원(3.3㎡당 2200만원)이다. 신영이 직접 건물을 산 것은 아니고, 베스타스자산운용이 설정한 펀드에 지분(에쿼티) 투자했었다. 당시 신영은 배당수익이 낮은 대신 매각차익을 기대할 수 있는 보통주에 투자했다. 현대 이 건물을 담고 있는 펀드는 신영의 종속회사인 브라이튼일반사모부동산투자신탁제1호(구 베스타스전문투자형사모부동산모투자신탁제53호)다. 건물의 임대차계약 기간은 오는 7월까지다.메리츠화재 여의도사옥 (자료=브라이튼자산운용)이밖에도 한국토지주택공사(LH)는 공공임대주택을 지으려 했던 여의도 부지를 작년 12월 매물로 내놓았지만 결국 주인을 찾지 못했다. 해당 부지는 서울 영등포구 여의도동 61-2번지 일대 8264㎡(약 2504평)며, 당시 공급 예정가격(원)은 4024억5680만원이었다. 3.3㎡(평)당 1억6000만원대다. LH는 올해 상반기 중 해당 부지를 다시 매각할 계획이며, 가격 인하는 없을 것으로 보고 있다. 이 땅은 향후 서울시 심의를 거쳐서 ‘준주거지역’으로 상향될 가능성이 있기 때문이다.◇ 자금묶인 시행사들…“투자금 회수기간 늦어 손해”시행사 및 자산운용사가 서울 여의도의 오래된 빌딩이나 나대지를 매입한 것은 오피스텔 등을 개발해 시세차익을 얻기 위해서다. 여의도에는 금융회사들이 몰려있어서 직주근접을 원하는 직장인 수요가 많다. 실제로 오피스텔 ‘브라이튼 여의도’는 지난 2019년 3.3㎡당 4000만원에 분양했는데 인기를 끌었다.또한 여의도 건물들은 용적률(전체 대지면적에 대한 건물 연면적의 비율)에 여유가 있어서 증축이 가능한 경우가 많다. 예컨대 신영이 투자한 메리츠화재 사옥은 용적률을 한도치까지 활용하면 14층인 건물을 최대 20층까지 증축할 수 있다.현재 이 건물의 용적률은 535.98%, 용도지역은 일반상업지역이다. 서울시 도시계획 조례에 따르면 일반상업지역 건폐율은 60%, 용적률은 800%가 법정 최대한도다.하지만 여의도 지구단위계획이 결정고시되지 않은 상태에서 건물을 증축 또는 신축할 경우 리스크가 있다. 신축한 건물이 서울시 지구단위계획에 맞지 않을 경우 각종 규제를 받을 수 있어서다. 시행사들이 여의도 지구단위계획이 고시될 때까지 기다려야 하는 이유다.특히 HMG가 매입한 순복음교회 땅은 층수 제한이 있어서 고급 오피스텔 등 다양한 부동산상품을 개발하려면 용도지역 상향이 필수적이다. 현재 이 땅의 용도지역은 제2종 일반주거지역(7층 이하)이다. 이를 준주거지역으로 상향하면 업무·상업시설 등 더 높은 건물을 지을 수 있다.(자료=서울시 ‘여의도 지구단위계획(안)’ 관련 보도자료 일부 캡처)‘제2종 일반주거지역(7층 이하)’은 저층주거지 주거환경 보호, 난개발 방지 등을 위해 층수를 7층 이하로 관리하는 지역이다. 서울특별시 도시계획 조례에 따르면 ‘2종 일반주거지역’의 건폐율 및 용적률은 60%, 200%다. 반면 ‘준주거지역’의 건폐율 및 용적률은 60%, 400%다. 단순 계산하면 준주거지역은 2종 일반주거지역보다 건물을 2배 높게 올릴 수 있는 구조다.준주거지역으로 용도지역이 상향되려면 민간이 준주거지역 상향 계획이 담긴 사업을 제안해와서 서울시 도시건축공동위원회 심의를 통과해야 한다.특히 서울시가 준주거지역으로 용도지역을 상향하려면 공공기여가 있어야 하며, 공공기여가 적정한지에 대한 판단도 필요하다. 또한 세부 개발계획도 수립해서 그 계획 자체에 대한 심의도 거쳐야 한다.하지만 실제로 용도지역 상향은 쉽지 않다. 관할 지방자치단체(지자체)가 이를 허용할 경우 시행사에 특혜를 줬다는 의혹이 제기될 수 있어서다.지난 2022년 금리가 급격히 올라 이자부담이 커지다보니, 시행사들은 여의도 지구단위계획 고시가 늦어지는 것에 대한 부담이 높다. 시행사들이 분양을 미룰 경우 높은 이자비용을 감당해야 하고, 투자금을 회수하는 시점도 뒤로 밀려 손해가 커진다.일부 시행사, 금융회사들은 지구단위계획 확정을 기다리는 기간이 길어져서 미리 분양에 나섰다. 엠디엠플러스, 마스턴투자운용은 지난 2022년 10월, 11월에 하이엔드(고급) 오피스텔 ‘여의도 아크로 더원’과 생활형 숙박시설 ‘앙사나 레지던스 여의도 서울’을 분양했다.‘여의도 아크로 더원’은 여의도동 25-11번지 일대(옛 유수홀딩스 빌딩)에 들어선다. 엠디엠플러스는 문주현 엠디엠그룹 회장의 장녀 문현정씨와 차녀 문초연씨가 각각 지분 47.62%를 보유한 회사다. 엠디엠플러스는 지난 2020년 이 일대 건물과 토지 일체를 3300억원에 사들였다. 또한 마스턴투자운용이 진행 중인 ‘앙사나 레지던스 여의도 서울’은 여의도동 23-4번지 일대(옛 NH투자증권 여의도 사옥)에 지어진다. 앞서 마스턴투자운용은 지난 2019년 해당 부지를 총 2600억원(3.3㎡당 1889만원)에 매입했었다.
2024.04.25 I 김성수 기자
DB금융투자, 사업자를 위한 절세 및 빌딩테크 세미나 개최
  • DB금융투자, 사업자를 위한 절세 및 빌딩테크 세미나 개최
  • [이데일리 김인경 기자] DB금융투자 알파클럽은 오는 27일 서울 DB금융센터 27층 알파클럽 VIP객장에서 개인 및 법인 사업자를 대상으로 ‘강남빌딩 매입 및 사업자를 위한 절세방안 세미나’를 개최한다.이번 세미나는 강남빌딩 중개에 혜안을 보여주는 빌딩로드의 오동협 대표와 국내 아트테크를 주도하고 있는 아트밸류의 방설민 디렉터를 초빙해 방문 고객에게 고품격 서비스를 제공하고자 한다.오동협 대표는 빌딩매입에 대한 노하우를 전수한다. 오 대표는 연예인들이 종종 매매한다는 소위 ‘꼬마빌딩’ 전문가로 16년 이상의 중개경험을 토대로 본업의 중개역할 뿐 아니라 자산관리사(PM)의 역할까지 확장하며 활약 중이고, 유튜브 채널인 ‘오동협TV’를 운영하여 고객과의 접점을 확대하고 있다.방설민 디렉터는 미술품에 대한 새로운 시각을 제시한다. 기존에는 아트컬렉팅이 주된 시장이었지만 미술품을 통해 수익성 사례를 제시하고 개인 및 법인에 대한 절세테크의 방안을 제시하는 등 국내 아트테크의 신선한 바람을 불러 일으키고 있다. 백화점, 대형마트 등 오프라인과 사이다경제 플랫폼에서 강의를 진행하는 등 다소 생소하게 여겨지는 미술품에 대한 대중화를 선도하고 있다.DB금융투자 알파클럽은 VIP자산가들을 위해 금융, 부동산, 미술, 세무, M&A등 다양한 정보제공을 통해 지속적이고 품격 있는 종합금융서비스를 제공한다는 계획이다. 기타 문의는 DB금융센터 알파클럽으로 하면 된다.
2024.04.24 I 김인경 기자
여의도 키움파이낸스스퀘어, 재건축 '눈앞'…이르면 6월 말 '첫삽'
  • 여의도 키움파이낸스스퀘어, 재건축 '눈앞'…이르면 6월 말 '첫삽'
  • [이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 여의도 ‘키움파이낸스스퀘어’ 사옥이 재건축을 눈앞에 두고 있다. 이르면 오는 6월 말 시작해 4년간 공사를 진행한다.이 건물에 있던 키움증권 및 계열사들은 재건축이 진행될 동안 인근 사학연금 서울회관 신사옥 ‘TP타워’ 사무공간을 4년간 임차한다. 이후 재건축이 끝나면 새 건물에 둥지를 튼다.키움파이낸스스퀘어 재건축 사업은 여의도 금융중심 지구단위계획이 발표되기 전에 건축허가를 받았기 때문에 새 지구단위계획에 따라 높이규제 완화를 받지는 못한다. 만약 높이 350m 이상 초고층으로 지으려면 설계변경 해서 건축허가를 다시 받아야 한다.서울 영등포구 여의도동 ‘키움파이낸스스퀘어’ (사진=김성수 기자)◇ 4년간 재건축 공사…TP타워 4년 임차23일 금융투자업계에 따르면 서울 영등포구 여의도동 36-1번지 일대 ‘키움파이낸스스퀘어’는 이르면 오는 6월 말 재건축을 위한 착공에 나선다. 시공사는 우선협상대상자만 정해진 상태로 아직 확정되지 않았다. 키움파이낸스스퀘어 건물은 지난 1979년 준공돼 연식이 45년에 이른다. 지하 2층~지상 14층 규모며 지하철 5·9호선 환승역 여의도역에서 걸어서 5분 거리에 있다. 키움증권은 지난 2009년 5월 이 건물을 사들였다.재건축이 끝나면 지하 7층~지상 20층, 대지면적 3104㎡, 연면적 4만8914.54㎡ 규모 프라임 오피스(연면적 1만평 이상)로 탈바꿈한다. 영등포구청은 작년 3월 31일 이에 대한 건축허가를 처리했다.다만 착공계는 아직 접수되지 않았다. 착공계는 공사명, 공사금액, 공사 관련 업체, 공사 시작일과 예상 마감일 등 공사 관련 계약내용을 기록한 문서다. 착공계 제출이 건설공사 시작 전 마지막 단계다.키움파이낸스스퀘어가 재건축 될 동안 키움증권, 키움투자자산운용 등은 지난 2월 준공된 여의도 사학연금 서울회관 신사옥 ‘TP타워’ 저층부에 4년간 임차할 예정이다. 오는 6월 중순부터 순차적으로 본부별, 부문별로 이동한다. 키움증권 외에도 키움투자자산운용, 키움프라이빗에쿼티(PE), 키움인베스트먼트, 키움예스저축은행 등 이 건물에 있는 다른 계열사들도 TP타워로 이동한다. 재건축이 끝나고 건물이 완공되면 이들은 TP타워에서 새 건물로 돌아간다.◇ 높이 350m 이상 지으려면 설계변경 필요키움파이낸스스퀘어 건물이 있는 부지는 일반상업지역이며, 특정개발진흥지구에 해당한다.서울시는 여의도를 국제 디지털 금융 중심지로 바꾸기 위해 작년 5월 ‘여의도 금융중심 지구단위계획(안)’을 열람 공고했다. 지구단위계획은 토지를 합리적으로 이용하고 해당 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위해 마련하는 상위 계획이다.서울시는 여의도 지구단위계획구역을 이용현황 및 입지 특성을 고려해 △국제금융중심지구 △금융·업무지원지구 △도심기능지원지구 △도심주거복합지구의 총 4개 구역으로 나눴다. 각 구역 용도에 적합한 공간계획방향과 건축물의 용적률, 높이, 용도 등을 마련했다.키움파이낸스스퀘어 건물이 있는 곳은 국제금융중심지구 내 ‘금융특정개발진흥지구’다.서울시는 여의도 국제금융중심지구 내 ‘금융특정개발진흥지구’를 일반상업지역에서 중심상업지역으로 상향할 수 있도록 ‘용도지역 조정가능지’로 지정했다.이 곳은 명동, 상암동에 이은 서울에서 3번째 중심상업지역으로 용적률 1000%까지 부여한다. 여기에 친환경, 창의·혁신 디자인을 적용할 경우 용적률 1200% 이상도 가능해진다.금융특정개발진흥지구에는 높이 350m 이상의 초고층 랜드마크 건축물을 지을 수 있다. 현재 여의도 최고층 빌딩인 파크원이 333m임을 감안하면 금융특정개발진흥지구 내 높이규제를 사실상 폐지했다.하지만 키움파이낸스스퀘어 재건축 사업은 여의도 지구단위계획이 발표되기 전에 건축허가를 받았기 때문에 새 지구단위계획에 따라 높이규제 완화를 받지는 못한다. 서울시 관계자는 “만약 키움파이낸스스퀘어를 높이 350m 이상 초고층으로 지으려면 설계를 다시 해서 건축허가를 다시 받아야 한다”고 말했다.
2024.04.23 I 김성수 기자
“한국-베트남 中企 협력 강화”…중기부, 하이퐁시와 면담
  • “한국-베트남 中企 협력 강화”…중기부, 하이퐁시와 면담
  • [이데일리 김경은 기자] 중소벤처기업부가 베트남 5대 특별시 중 하나인 하이퐁시와 함께 국내 중소기업·스타트업 분야 협력을 강화하기로 했다. 오영주(왼쪽) 중소벤처기업부 장관이 23일 서울 영등포구 63빌딩에서 레 띠엔 쩌우 베트남 하이퐁시 당서기를 만나 양자 협력 강화 방안을 논의 후 기념 촬영을 하고 있다. (사진=중소벤처기업부)오영주 중기부 장관은 23일 서울 영등포구 63빌딩에서 레 띠엔 쩌우 베트남 하이퐁시 당서기의 요청으로 양자 면담을 가졌다. 하이퐁시는 베트남 최대 항구도시이자 산업도시로서 LG 디스플레이를 비롯한 우리 대기업과 중소 협력사들이 대규모로 진출한 한-베 경제협력의 중요한 요충지다. 이번 면담에서 양측은 하이퐁시에 진출한 한국 중소기업들의 활동 관련 의견을 교환하고 하이퐁시에서 최근 적극적으로 추진 중인 스타트업 분야 협력 강화 방안 등을 논의했다. 특히 베트남의 경제발전과 양국 간 중소기업의 교류 확대를 위해 중기부가 추진 중인 ‘온라인수출 플랫폼 전수 ODA 사업’ 관련 하이퐁시와 협력 방안에 대한 이야기를 나눴다.오 장관은 “베트남은 한국 중소기업의 현지 진출이 2번째로 많은 국가로 한국 중소·벤처기업의 글로벌화에 있어 매우 중요한 국가”라며 “하이퐁시에 이미 진출한 한국 중소기업들에 대한 쩌우 당서기의 관심과 협조를 당부드린다”고 말했다. 이어 “이번 면담을 계기로 하이퐁시와 중기부 간 긴밀한 협력관계가 구축됨으로써 컴업과 테크페스트 행사간 연계, 동행축제 협력 등 중소·벤처기업의 교류 증진에 기여할 수 있을 것으로 기대한다”고 강조했다. 레 띠엔 쩌우 당서기는 “하이퐁시는 우수한 물류 및 교통 인프라를 보유하고 있고 특히 해외투자 기업에 대한 적극적인 인센티브를 제공하고 있어 많은 한국기업들이 진출해 있는 지역”이라며 “앞으로 한국기업이 더욱 많이 진출할 수 있도록 중기부와 협력을 더욱 강화해나가기를 희망한다”고 덧붙였다.
2024.04.23 I 김경은 기자
하나은행, 프리미엄 부동산 자산관리 서비스 론칭
  • 하나은행, 프리미엄 부동산 자산관리 서비스 론칭
  • [이데일리 최정훈 기자] 하나은행은 지난 22일 공간관리 전문기업인 ㈜에스앤아이코퍼레이션과 인공지능(AI) 기반 기획설계 프롭테크 기업인 ㈜에디트콜렉티브와 함께 프리미엄 부동산 자산관리 서비스 ‘하나 부동산 올케어 솔루션’을 론칭했다고 23일 밝혔다.23일 서울 중구 을지로 소재 하나은행 본점에서 열린 협약식에 참석한 김영훈 하나은행 자산관리그룹 부행장(왼쪽에서 두번째)이 손형준 ㈜에스앤아이코퍼레이션 CMO(왼쪽에서 첫번째)와 전주형 ㈜에디트콜렉티브 대표(왼쪽에서 세번째)와 함께 기념촬영을 하고 있다.(사진=하나은행 제공)하나 부동산 올케어 솔루션은 하나은행 WM본부 자산관리컨설팅센터의 부동산 전문가들이 직접 수행하는 프리미엄 부동산 자산관리 서비스로, 손님이 보유한 다양한 종류의 부동산을 종합적으로 가치평가ㆍ분석하여 손님 투자성향에 맞춘 최적의 솔루션을 제공한다.특히, 소비자 본인뿐만 아니라 가족이 보유한 부동산에 대해서도 증여·상속·매각 중 어떤 것이 유리한지 분석해 주고, 노후화된 건물을 리모델링하여 운용수익을 높일 수 있는 솔루션 및 절세전략 등 보유 부동산 전반의 운용, 개발, 매각에 이르는 종합적인 컨설팅을 제안한다.이를 위해 하나은행은 초대형 빌딩 자산관리 분야에서 50여년간 노하우를 쌓고 지난해 ‘샌디’라는 브랜드로 중소형 빌딩 분야까지 진출한 에스앤아이코퍼레이션과 AI·빅데이터 기반 기획설계 자동화 서비스 ‘플렉시티’를 운영하는 에디트콜렉티브와 업무협약을 맺고 더욱 체계적이고 전문적인 업계 최고 수준의 부동산 자산관리 서비스를 선보이기로 했다.하나은행은 지난해 10월 부동산 및 자산관리 전문위원들이 손님과 함께 부동산 투자 유망지역을 탐방하여 투자포인트를 직접 설명해 주는 국내 금융사 유일의 ‘체험형 부동산 투자자문 서비스’ 부동산 투어를 선보인 데 이어, 이번 하나 부동산 올케어 솔루션을 통해 부동산 분야에서 ‘자산관리 명가 은행’으로서의 입지를 더욱 공고히 할 계획이다.하나은행 자산관리컨설팅센터 관계자는 “부동산이 전체 자산의 상당 부분을 차지하는 우리나라 부(富)의 특성을 감안, 개별 부동산이 아닌 손님 중심의 종합적인 자산관리 솔루션을 제안해 드리고자 이번 서비스를 론칭하게 됐다”며 “앞으로도 손님의 다양한 니즈에 부합하는 차별화된 자산관리 서비스를 발굴하여 손님에게 더 큰 가치를 선사할 수 있도록 최선을 다하겠다”고 전했다.
2024.04.23 I 최정훈 기자
신소봉 메를로랩 대표 "IoT로 에너지 혁신…매출 100억"
  • [IPO인터뷰]신소봉 메를로랩 대표 "IoT로 에너지 혁신…매출 100억"
  • [이데일리 이정현 기자] “가정용 IoT(사물인터넷)는 편리함에 그치지만 수천, 수만개를 연결하는 기업용 IoT는 에너지 혁신으로 이어집니다.”코스닥 상장을 준비 중인 신소봉 메를로랩 대표(사진)는 차별화한 IoT 기술과 이를 통한 지속적인 성장을 자신했다. 최근 서울 금천구 가산디지털단지에 있는 메를로랩 본사에서 이데일리와 만난 그는 “수만여개의 조명, 센서 등을 하나의 시스템으로 연결하는 메시네트워크(Mesh Network) 원천기술이 메를로랩의 무기”라며 “메를로랩의 기술을 활용하면 스마트빌딩이나 스마트팩토리를 넘어 도시 전체를 IoT로 연결하는 스마트시티 구현도 가능하게 될 것”이라고 말했다.신소봉 메를로랩 대표가 최근 서울 가산디지털단지에 있는 메를로랩 본사에서 이데일리와 만나 인터뷰하고 있다.(사진=메를로랩)메를로랩은 2012년 설립한 무선통신 반도체과 IoT 시스템 및 스마트 조명 생산 기업이다. 수천개의 조명과 각종 센서 등을 연결하는 기업용 IoT 시스템 관련 포트폴리오를 보유하고 있다. 메를로랩은 전력거래소와 실증 협력을 통해 세계 최초로 ‘패스트DR(수요자원거래)’을 구현했으며 이를 통해 지난해 1월 산업통상자원부 장관상을 받았다. ‘패스트DR’은 대규모 산업단지 등에 서로 연결한 수천 개에서 수십만 개 조명의 조도를 2초 이내에 자동으로 일괄 조절해 기업이 전기료를 절약하고 효율적으로 에너지를 관리할 수 있도록 하는 기술이다.메를로랩의 기업용 IoT 기술은 무선 기술을 활용해 적은 비용으로 스마트빌딩과 스마트팩토리 전환이 가능한 것이 장점이다. 자동·원격제어를 통해 고객사별 최적화한 설정을 제공한다. 이를 통해 전력량을 감축, 탄소 중립에도 기여할 수 있다는 설명이다. 신 대표는 “기업이 관련 제품을 도입 후 수년간 사용하는 과정에서 절약한 에너지를 통해 비용을 회수하던 것을 하나의 금융 상품으로 만들어낸 최초의 ‘IoT제품 금융화 모델’”이라며 “지난해 GS그룹의 물류센터와 리테일 점포에 대규모 적용이 성공했으며 신한은행 등 오피스에 적용하면서 실증 및 확장 가능성을 확인했다”고 말했다.기존 표준에 맞춘 무선 연결 방식으로 개발된 센서도 메를로랩의 메시 네트워크 안에 통합 가능한 ‘듀얼 스택’ 방식을 적용해 확장성이 더욱 커졌다는 것도 강점이다. 신 대표는 “스마트빌딩 및 스마트팩토리를 통해 내부 환경을 정확하게 측정해 컨트롤하게 된다면 좀 더 효율적인 업무환경 조성이 가능해진다”며 “불필요한 에너지 사용을 차단함으로써 관련 비용이 줄어드는 것은 물론 탄소배출도 줄일 수 있는 만큼 여러모로 활용도가 높다”고 강조했다.메를로랩은 코스닥 기술특례 상장을 위한 기술성 평가에 통과했으며 NH투자증권을 주관사로 연내 코스닥 상장에 나선다. 지난 2022년 상장을 추진하다 자진 철회한 후 재도전이다. 2년여 만에 IoT 기술 고도화에 성공하고 실증 사례가 늘며 경쟁력을 끌어 올렸다는 평가다.신 대표는 “메를로랩의 IoT 기술 관련 훨씬 더 많은 실증 사례가 쌓였고 매출도 올해에는 100억원 규모를 목표로 잡고 있다”며 “2년 전보다 오히려 상장하기에 더 좋은 여건이 갖춰졌다고 판단되는 만큼 좋은 성과를 기대하고 있다”고 강조했다.신소봉 메를로랩 대표(사진=메를로랩)
2024.04.23 I 이정현 기자
주인 바뀌는 SK렌터카, 높아진 등급 강등 가능성
  • [위클리 크레딧]주인 바뀌는 SK렌터카, 높아진 등급 강등 가능성
  • [이데일리 마켓in 안혜신 기자] 이번주 크레딧 시장에서는 SK렌터카 신용등급 하향 가능성이 높아졌다. 어피니티에쿼티파트너스가 SK렌터카 인수 우선협상대상자로 선정되면서 SK그룹의 지원 가능성이 낮아지면서 재무적 부담이 커질 수 있다는 이유에서다. SK어드밴스드 역시 등급 전망이 ‘부정적’으로 하향됐다.◇ 한신평·NICE신평, SK렌터카 ‘하향 검토’ 등재SK네트웍스(001740)(AA-, 안정적)는 지난 16일 SK렌터카 지분 매각의 우선협상대상자를 어피니티에쿼티파트너스로 선정하고, 양해각서(MOU)를 체결했다. 매각대상은 SK렌터카 지분 100%이며, 매매예정금액은 8500억원 내외다. 한국신용평가와 NICE신용평가는 즉각 SK렌터카 A+ 신용등급을 유지했지만 등급 전망에 대해서 ‘하향 검토’ 등급 감시 대상에 등재했다. 직전 등급 전망은 ‘안정적’이었다.SK네트웍스 삼일빌딩 전경. (사진=SK네트웍스)최대주주가 사모펀드(PEF)로 변경되는 경우 계열의 유사시 지원 가능성에 따른 등급 상향이 반영되기 어려운 점을 고려해 무보증사채 및 기업어음 신용등급을 하향검토 관찰대상에 등록했다는 설명이다.오유나 한신평 연구원은 “향후 우선협상대상자 측 실사, 주식매매계약 체결 등 최대주주 변경 절차를 모니터링하고 매각 관련 세부 사항이 확정되는 시점에 계열의 유사시 지원 가능성을 검토해 최종적으로 신용등급에 반영할 예정”이라며 “SK그룹에서 제외되는 경우 사채모집위탁계약서상 지배구조변경 제한 조항으로 인해 사채권자 집회의 결의에 따라 회사채 조기상환 부담이 발생할 수 있어 조기상환 부담 발생 여부 및 규모에 대해 모니터링하겠다”고 말했다.한국기업평가는 바로 SK렌터가 등급 전망을 조정하지는 않았다. 다만 SK렌터카 신용등급에는 유사시 SK그룹의 지원가능성이 1 노치 상향조정요소로 반영됐던만큼 사모투자펀드로 대주주가 변경될 경우 계열지원가능성 제거가 불가피할 것으로 봤다. 이에 따라 한기평은 SK렌터카 지분 매각 진행 과정을 모니터링하고 주식매매계약(SPA)체결 시점에 신용도를 재검토할 예정이다.◇ SK어드밴스드 등급 전망도 ‘부정적’NICE신용평가는 SK어드밴스드 등급 전망을 ‘부정적’으로 낮췄다. 신용등급은 ‘A-’로 유지했다. 중단기적으로 공급 과잉 상황이 지속될 것으로 보이는데다가 불리한 수급환경으로 과거 대비 저조한 영업수익성이 예상된다는 이유에서다.SK어드밴스드는 상업생산 이후 가동율을 높은 수준으로 유지하면서 연간 60만톤(t) 이상의 프로필렌을 생산 및 판매했지만 수급환경 저하 및 공정 트러블 등으로 지난 2022~2023년 가동률이 저하되고 생산량과 매출액이 감소했다. 올해 중국을 중심으로 대규모 프로필렌 설비 증설 계획이 존재하는 점 등을 감안하면 프로필렌 공급 물량 증가에 따른 공급과잉 상황이 당분간 지속될 전망이다.SK어드밴스드는 경기 위축에 따른 수요 감소와 중국 내 대규모 설비 증설로 불리한 수급환경이 지속되며 지난 2022년 이후 영업적자를 시현하고 있다. 신호용 NICE신평 책임연구원은 “크게 증가한 프로플렌 역내 공급능력 수준을 고려할 때 영업실적 회복 시기에 대한 불확실성이 존재한다”면서 “불리한 수급환경이 지속되며 과거 대비 부진한 영업수익성이 지속될 것”이라고 내다봤다.특히 지난 2022년 이후 현금창출력이 저하되며 차입금 규모가 빠르게 증가하고 있다. 이에 따라 부채비율 및 순차입금의존도가 2021년 말 64.7%와 9.9%에서 작년 말 145.1%와 37.9%로 상승하며 재무구조 저하 추세를 보이고 있다. 신 연구원은 “불리한 수급환경으로 과거 대비 저조한 영업수익성이 예상되는 점을 감안하면 잉여현금흐름 창출이 쉽지 않을 것”이라면서 “재무구조 저하 추세가 이어질 것”이라고 전망했다.
2024.04.20 I 안혜신 기자
JLL "올해 1분기 국내 오피스 거래액, 3조원 넘었다…전분기比 27.6% 증가"
  • JLL "올해 1분기 국내 오피스 거래액, 3조원 넘었다…전분기比 27.6% 증가"
  • [이데일리 마켓in 김성수 기자] 올해 1분기 국내 오피스 거래액이 3조원을 넘어서면서 전분기 대비 27.6% 증가했다.글로벌 종합 부동산서비스 회사 존스랑라살(JLL) 코리아는 최근 발행한 ‘2024년 1분기 서울 A급 오피스시장 동향’ 보고서에서 올해 1분기 국내 오피스 투자시장 거래 금액이 약 3조462억원으로 집계됐다고 18일 밝혔다. 거래금액이 1000억원을 상회하는 대형 거래(메가 딜)가 7건 체결돼서 직전 분기 대비 거래규모가 약 27.6% 증가했다.서울 강남구 아크플레이스는 블랙스톤이 코람코자산신탁에 약 7900억원에 매각해, 올해 1분기에 가장 높은 거래가격을 기록했다. (자료=JLL)또한 도심 권역에서 이지스자산운용이 설립한 와이디816피에프브이(YD816PFV)가 밀레니엄 힐튼 서울과 묶어서 개발하기 위해 메트로타워, 서울로타워를 각각 약 4200억원, 3100억원에 매입했다.정정우 JLL 코리아 캐피털마켓 상무는 “이번 분기에도 우수한 입지의 코어 자산들 위주로 거래가 성사됐다”며 “블라인드 펀드에 아직 여유가 있는 몇몇 국내 운용사들과 상장 리츠들이 코어 자산들을 제한적으로 검토하고 있다”고 말했다. 이어 “오피스 투자에 신중하게 접근하는 외국계 투자자들은 밸류애드 가능성이 있거나 가격이 낮은 매물에 관심을 보이고 있다”고 덧붙였다.현재 서울 오피스 마켓은 펀드 만기, 외국계 운용사들의 오피스 투자 전략 변화 등 다양한 이유로 많은 매물들이 한꺼번에 쏟아지고 있다. 그러나 금리인상 여파로 역마진 상황이 지속되면서 매도인과 매수인 간 가격에 대한 견해차로 거래 지연이 일어나고 있다. 가격 조정이 수반돼야 그나마 딜클로징(거래 종결)이 이뤄지고 있다.이번 분기에도 임대료 급등에 사옥 매입을 고려하는 전략적 투자자들(SI) 활동이 이어졌다. 강남 권역에서 한화자산운용이 소유하는 T412 가 침구업체 알레르망에 약 3300억원에 거래됐다. 알레르망은 사옥 마련에 대한 강한 의지로 높은 가격을 제시하며 매입에 성공했다. 또한 코람코자산신탁이 보유하고 있는 구분소유 빌딩인 케이스퀘어시티가 퍼시픽자산운용에 3100억원에 매각됐다. 퍼시픽자산운용은 장기적으로 사옥으로 활용할 가능성이 있는 동양생명을 전략적 투자자로 유치했다.심혜원 JLL 코리아 리서치 팀장은 “올해도 서울 오피스 시장에서 전략적 투자자의 적극적인 시장 참여가 지속될 전망”이라며 “자금력을 갖고 있는 전략적 투자자들이 사옥용으로 적합한 1만평 이하 소규모 빌딩이나 B급 오피스를 우선적으로 검토했다”고 말했다. 이어 “대형 오피스들은 자금 부족으로 클로징이 지연되고 있다”면서도 “다만 아크플레이스와 같은 초대형 딜이 이번 분기에 성공적으로 클로징된 것이 침체된 투자 시장에 활력을 불어넣는 계기로 작용할 것”이라고 내다봤다.서울 오피스 임대시장은 이번 분기에도 수요가 견조했다. 서울 A급 오피스 시장의 공실률은 3.6%로 집계돼 8개분기째 자연공실률 5% 미만을 유지했다.이번 분기에 공급된 여의도 권역 TP타워를 끝으로 오는 2026년도까지 A급 오피스 공급 예정 물량이 없다. 이에 오피스 시장 공실률은 계속해서 낮은 추세를 이어갈 전망이다.권역별 공실률은 도심 권역 1.7%, 강남 권역 0.3%, 여의도 권역 10.5%다. 세 권역에서 모두 공실률이 상승했지만 신규 공급이 발생한 여의도를 제외하면 상승 폭은 크지 않았다. (자료=JLL)여의도 TP타워도 계약된 건들의 입주가 마무리되면 여의도 권역 공실률은 다시 2% 이하로 떨어질 것으로 보인다.서울 오피스 임대료는 견조한 오피스 수요 대비 제한된 공급으로 계속 상승 추세다. 올해 1분기 서울 A급 오피스의 실질 임대료는 3.3㎡(평)당 13만7200원으로 전분기 대비 2.4%, 전년 동기 대비 9.4% 상승했다. 계절적 요인으로 새해를 맞이하며 임대인들이 기준 임대료를 높이는 경우가 다수 있었다. 강남 권역의 실질 임대료는 평당 15만3100원으로 전분기 대비 1.5%, 전년 동기 대비 10.0% 상승했다. 도심 권역의 월 평균 실질 임대료는 평당 13만8900원 수준으로 전분기 대비 4.3%, 전년 동기 대비 11.9% 상승했다. 여의도 권역 임대료는 평당 11만5900원으로 전분기 대비 2.5%, 전년 동기 대비 6.8% 상승했다.오는 2026년경 준공되는 도심의 오피스 재개발 프로젝트처럼 대형 신규 공급이 있기 전까지는 이같은 추세는 지속될 것으로 전망된다.
2024.04.18 I 김성수 기자

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