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- '부동산 PF 대신할 핫템'…데이터센터로 돈 몰린다
- [이데일리 마켓in 김성수 기자] 데이터센터. 최근 증권사 프로젝트파이낸싱(PF) 관련 부서들이 PF 사업이 막히기 시작하자 새로운 먹거리로 주목하는 분야다.데이터센터는 기업의 방대한 정보저장을 위한 서버, 네트워크 회선 등을 제공해서 데이터를 안정적으로 통합·관리하고 24시간 365일 무중단으로 운영하는 시설을 말한다. 클라우드·인공지능(AI) 산업이 고속 성장하면 이를 지원하는 인프라인 데이터센터가 직접적인 수혜를 받는다. 특히 국내 데이터센터 시장은 PF 시장 침체, 민원 문제 등으로 공급이 더디게 이뤄지고 있어서 ‘블루 오션’이라고 할 수 있다. 다만 데이터센터 투자에 있어서 리스크 요인도 있다. 과도한 전력 소비량, 전자파 발생 등 때문에 기피시설로 인식되는 경우가 상당해 설립이 순조롭지 않을 수 있고 화재, 데이터 소실 등 대형 사고가 발생하면 대규모 손실로 이어진다는 점도 감안해야 한다는 지적이 나온다. . [표=이데일리 문승용 기자]◇ 클라우드·생성형 AI, 시장 호황 이끌 트렌드로 ‘부상’22일 금융투자업계에 따르면 국내에서는 이지스자산운용이 경기도 하남 미사 데이터센터 매각을 추진하고 있어 업계에서 매각 결과에 관심이 높다. 해당 데이터센터는 카카오가 임차 완료했으며, 오는 3분기 매각이 목표인 것으로 전해졌다.데이터센터는 부동산 업계에서 독립적인 투자자산으로 떠오르고 있다. 안정적 운영수익이 보장되는 데다 시장도 확대될 것이란 전망에서다. 데이터센터는 임차인이 막대한 설비를 투자하는 경우가 많아서 평균 임차기간이 10~20년으로 오피스보다 길고 재계약률도 높다. 국내 데이터센터 시장 참여자 층도 다양화되고 있다. 네이버, 카카오 등 포털 사업자 뿐만 아니라 통신사들도 데이터센터 개발에 적극적이다. KT, LG유플러스, SK텔레콤 자회사인 SK브로드밴드 등 이동통신 국내 3사는 데이터센터를 30여개 자체 보유해 운용하고 있다. 각 통신사의 데이터센터 보유 현황을 보면 △KT 14개 △LG유플러스 13개 △SK브로드밴드 5개다. 코로나19 이후 데이터센터 붐이 일면서 부동산 자산운용사들도 공급주체로 부상했다. 이지스자산운용, 코람코자산운용, 퍼시픽자산운용 등이 대표적이다.올해 완공된 데이터센터들 중엔 LB자산운용이 진행한 건이 다수 있다. 경기도 안양시 동안구 호계동 555-44번지 일대에는 연면적 3만3710.53㎡ 규모 데이터센터가 지난 1월 준공됐다. LB자산운용이 지분을 보유한 에포크피에프브이(PFV)가 임대 또는 매각 목적으로 개발했다. 서울 영등포구 양평동3가 77-80번지 일대에도 오는 9월 연면적 2만6410.58㎡ 데이터센터가 준공된다. 개발주체는 디토피에프브이다. LB자산운용은 디토피에프브이 우선주를 보유하고 있다.글로벌 회사들도 국내 데이터센터 시장에 적극 진출하고 있다. 클라우드 게임, 정보기술(IT), 금융 등 다양한 분야에서 한국 시장을 공략할 목적에서다. 또한 한국은 다른 아시아태평양 국가 대비 통신 인프라가 안정적이고, 전기요금이 상대적으로 저렴하다는 장점도 있다.글로벌 클라우드 서비스 업체인 아마존웹서비스(AWS), 마이크로소프트(MS), 오라클, 알리바바 등이 한국에 진출해 있다. 아마존은 작년 인천 서구에 연면적 4만4000㎡ 규모 자체 데이터센터 신축 허가를 받았다. 오는 2027년까지 국내 클라우드 인프라에 7조8500억원을 투자할 계획이다. 더존비즈온 데이터센터◇ 운영 경험 중요…‘화재·데이터 소실’ 사고 발생 가능국내 데이터센터 시장은 폭발적으로 증가할 잠재력을 지녔다. 클라우드 산업이 고속 성장할수록 더 크고 까다로운 요구사항을 충족하는 데이터센터가 필요해서다. 삼성증권에 따르면 한국 데이터센터 시장의 성장 동력인 클라우드 시장 규모는 올해 2조8000억원으로 전망된다. 2019~2024년까지 연평균 성장률(CAGR)은 16.7%에 이른다. 게다가 클라우드 컴퓨팅에 이어 데이터센터 시장의 2차 호황을 이끌 트렌드로 ‘생성형 인공지능(AI)’이 부상하고 있다. 알파벳, 마이크로소프트 등 클라우드 기업들은 AI 지원을 위한 클라우드 컴퓨팅 데이터센터 지출을 늘리는 등 적극적으로 기술 투자에 나섰다. 데이터센터는 AI 기술을 지원하는 인프라여서 AI 시장 성장의 수혜를 가장 먼저 받는다. 미국 시장조사기관 얼라이드 마켓 리서치에 따르면 글로벌 생성형 AI 시장은 연평균 32% 성장해 오는 2031년 1265억달러(약 175조원)에 이를 것으로 전망된다. 다만 국내 데이터센터는 공급 부족을 겪고 있다. 전력 부족, 민원 문제, PF 시장 침체 등이 복합적으로 작용한 결과다. 삼성증권에 따르면 지난 10년간 공급된 데이터센터 개수는 연평균 1.6개에 그쳤다. 지난 2022년에는 데이터센터가 단 한 곳만 공급됐다. 오는 2025~2027년에는 데이터센터 29개가 공급될 예정이지만 PF 시장 위축, 원가 상승, 전력 협의 등 공급이 늘기 어려운 요소들이 존재한다. 클라우드와 AI 수요 증가를 고려하면 오는 2028년을 시작으로 초과 수요가 장기화될 것으로 예상된다. 데이터센터 시장에 진입하려는 투자자들의 관심이 더욱 높아지는 이유다. 이밖에도 데이터센터는 다른 부동산보다 운영의 위험이 높다. 데이터센터 운영에 문제가 생기면 화재, 데이터 소실이라는 대형 사고가 발생한다. 지난 2022년 10월 SK C&C 판교 데이터센터 화재로 카카오 서비스가 다운된 사건이 대표적이다. 데이터센터 시장에 새로 진입하는 부동한 운용사는 운영 경험이 없다는 약점을 극복해야 한다. 통신사 및 시스템통합(SI) 업체를 운영 파트너로 선정해서 마스터리스(건물 전체 장기임차 후 재임대) 계약을 맺는 방식이 있다. 이처럼 임차인을 확보하면 PF 금리와 대주단 확보에 긍정적이다. 이경자 삼성증권 대체투자 팀장은 “홍콩은 중국 정부의 데이터 접근, 일본은 지진 위험이라는 단점이 있어서 데이터센터를 짓기 어려운 반면 한국은 아시아에서 데이터센터 허브로 기능할 잠재력이 크다”며 “글로벌 클라우드 서비스 업체들이 데이터 지연과 끊김을 방지하기 위해 다수의 서브 데이터센터를 확보하려 하는 만큼 적기에 시장을 선점하려면 개발과 운영 등 다양한 주체가 협력해야 한다”고 말했다.
- [단독]사학연금 미국 코어 부동산 펀드에 1억불 베팅
- [이데일리 마켓in 지영의 박미경 기자] 자본시장 큰손인 사립학교교직원연금공단(사학연금)이 모건스탠리와 손잡고 미국 우량 부동산 투자에 나선다. 고금리 속에 저평가된 우량 부동산에 시의적절하게 투자해 고수익을 내려는 모양새다.18일 투자은행(IB) 업계에 따르면 사학연금은 최근 모건스탠리 프라임 프로퍼티 펀드(프라임 펀드)에 1억 달러(한화 1300억원) 규모 출자 약정을 마무리했다. 프라임펀드의 주 투자처는 임대율(75%) 이상의 미국 주요 지역의 물류·주거용·오피스 등 우량 자산이다. 목표 수익률은 최소 8~10% 수준으로 책정됐다. 약정된 출자액 1300억원은 시기별로 분산 투자가 이뤄질 예정이다. 투자 조건상 사학연금이 시장 상황에 따라 약정해둔 투자금의 투입 여부를 결정할 수 있도록 하는 별도 조건이 걸렸다. 미국 부동산 시장 동향에 따라 적절한 저점 투자 시점을 잡기 위해서다. 펀드 유형은 개방형으로 분기 단위 전액 또는 부분 환매도 가능하다. 최근 글로벌 부동산 시장이 큰 폭 조정을 겪자 국내 기관투자자들도 해외부동산 투자에 소극적인 모습을 보이고 있다. 기존에 투자해둔 해외 자산에서 손실이 다수 발생하자 방어적으로 돌아선 셈이다. 다만 수익률 제고를 위해서는 우량 자산 조정기에 선별적으로 투자해 높은 시세 차익을 거두는 적극적 자산 배분 전략도 중요할 수밖에 없다. 사학연금도 이같은 판단에서 적정 투자 창구를 미리 확보해둔 것으로 보인다. 여기에 모건스탠리 프라임 펀드가 과거 시장 위기 속에서도 적절한 리스크 방어·수익 배분 역량을 보이며 긴 시간 명맥을 이어왔다는 점도 통 큰 투자에 한 몫한 것으로 보인다. 프라임 펀드는 지난 1990년대 저축대부조합 사태, 2000년대 금융위기 등 글로벌 시장 악재 속에서도 양호한 배당 수익률을 기록해왔다. 지난 1973년 최초 설정 이후 지난해 말 기준 순자산가치(NAV) 330억달러(한화 45조7380억원)로, 전미부동산신탁협회가 만드는 NFI-ODCE 지수 편입 펀드 중 1위를 기록 중이다. NFI-ODCE 지수는 전체 자산의 75% 이상을 임대율 75% 이상의 자산에 투자해야 하고, 레버리지도 전체 자산 기준 35% 이하로 제한하는 까다로운 편입 기준을 제시한다. 또 전체 보유자산의 최소 80%를 부동산에 직접 투자해야 하고, 전체 자산의 최소 95%가 미국에 위치해야 한다. 한편 사학연금은 지난 1분기 말 기준 운용수익률 4.7%, 운용수익 1조1000억원을 넘기며 우수한 투자 실적을 이어가고 있다. 자산군별 수익률(시간가중수익률)은 해외주식 12.5%, 국내주식 6.0%, 해외채권 4.3%, 해외대체 3.9%, 국내대체 2.7%, 국내채권 0.1%를 기록했다.사학연금은 지난해 하반기부터 대체투자에 강점이 있는 인사를 자금운용관리단장(CIO)으로 기용해 자금운용을 맡겼다. 사학연금으로 투자업계에 입성했다가 현대증권 투자금융본부장, SK증권 대체투자사업부 대표를 거치며 대체투자 전문가로 입지를 다진 전범식 CIO가 자금운용을 총괄하고 있다.
- 경기 회복 조짐에 中 증시 기대감…수혜주 어디?
- [이데일리 이용성 기자] 지지부진했던 중국 증시가 바닥을 다지고 있는 가운데 곧 순환적 반등을 할 것이라는 분석이 나왔다. 특히 중국 정부가 경기 부양 정책에 드라이브를 걸었고, 경기 모멘텀 회복도 가속하면서 2분기에는 제조업을 중심으로 수출 회복세가 이뤄질 것이라는 전망이다. 증권가에서는 중국의 반도체 전공정 장비주나 가구 업종을 주목해야 한다고 조언했다. (사진=게티이미지)신승웅 신한투자증권은 코로나19를 거친 지난 3년간 이어진 중국 주식시장의 부진은 정책 불확실성 때문이라고 판단했다. 시진핑 2기 이후 전개된 △공동부유 △빅테크 규제 △제로 코로나 정책 등이 정부 신뢰를 훼손했기 때문이다. 이 때문에 11~14배에서 형성되던 상해종합 12개월 선행 주가수익비율(12MF PER)은 9배 초반까지 하락했다.다만, 지난 1분기에 중국 정부가 증안기금 투입을 시작으로 국유기업 시가총액관리 지시, 민영경제촉진법안 상정 등 자본시장 기조 전환 등으로 밸류에이션 회복이 이뤄지고 있다고 신 연구원은 분석했다. 위험 선호심리도 빠르게 회복되는 모습이다. 중국 증시에 1분기 외국인 누적 순매수(682억위안)는 2023년 누적 순매수(437억위안) 규모를 상회했다. 뚜렷한 주도주는 부재했으나 과대 낙폭주 위주 수급 유입이 이어졌다는 설명이다. 3월 양회는 대체로 시장 컨센서스에 부합했다. GDP 성장률(5%)과 재정적 자율(3%)은 전년과 동일하게 제시돼 표면상의 서프라이즈는 부재했지만, 초장기 특별 국채 편성, 대규모 설비투자 프로젝트 시행은 기대 이상의 조치였다는 평가다. 특히 수년간 초장기 특별국채 편성을 통해 확장 재정 드라이브 강화할 전망이다. 정부 공식 예산에 포함되지 않는 준재정 통화정책인 담보보완대출(PSL)도 다시 가동된다. 중국 정부는 PSL을 통해 3대 건설 프로젝트인 △임대주택 건설 △노후주택 재개발 △평급양용 비상 인프라 건설을 시행할 계획이다. 신 연구원은 “정부가 확장 재정을 다시 전개했다고 보는 배경”이라고 전했다. 2분기 중국 주식시장 전망은 비관보다 낙관에 무게를 둔다는 것이 신 연구원의 판단이다. 전인대 정책 시즌이 마무리되고 2분기부터 다시 경기와 기업이익(EPS)이 주식시장을 주도하는 국면으로 전환될 가능성이 높기 때문이다. 신 연구원은 “본토 증시의 제조업 이익 비중은 약 47%인 가운데 제조업과 수출 회복에 기반한 순환적 반등을 기대한다”며 “주식시장 변동성 확대를 동반하나 과하게 경계할 필요는 없고, 실적시즌 이후 수출주와 제조업 중심의 EPS 상향 조정을 기대한다”고 강조했다. 그러면서 2분기 상해종합지수 밴드는 2900~3400포인트로 제시했다. 경기 모멘텀 회복과 부양책 집행 등 우호적 변수를 고려했기 때문이다. 그는 “투자전략에서 주목해야 할 변화는 제조업 경기와 수출 회복”이라며 “제조업 턴어라운드 구간에서 반도체는 가져가야 할 주도주”라고 강조했다. 이어 “전방산업 회복, 재고 소진 가속화, 인공지능(AI) 모멘텀 반사 수혜 등 업황 개선이 이어질 전망이고, 파운드리보다는 설비교체 프로젝트 수혜가 예상되는 반도체 전공정 장비주를 선호한다”고 덧붙였다. 또한 가전, 가구 등 내구재도 주목해야 한다는 의견도 나왔다. 그는 “연초 이후 중국 수출을 주도하는 업종은 가전, 가구 등 내구재인데 선진국 재화 수요 회복이 더해지면 실적 모멘텀은 더욱 강화될 공산이 크다”라며 “해외 매출 비중이 높고 수익성 개선 조짐이 보이는 가전 업종에 주목한다”고 강조했다.
- 끈적한 인플레에 美10년물 4.55%…5개월 만에 최고치
- [뉴욕=이데일리 김상윤 특파원] 미국 인플레이션이 3%대에서 고착화할 우려가 커지면서 미국 국채수익률(금리)이 일제히 급등했다. 끈적한 물가 우려가 다시 제기되며 6월 금리인하 가능성은 사라졌고, 9월 금리인하 가능성도 60%대에 불과하다. 고금리 장기화(higher for longer) 우려가 다시 고개를 들고 있다.10일(현지시간) 뉴욕채권시장에서 오후 4시40분 기준 10년물 국채금리는 전거래일 대비 18.2bp(1bp=0.01%포인트) 오른 4.548%까지 올라섰다. 이는 지난해 11월 중순 이후 5개월 만에 가장 높은 수준이다. 연준정책에 민감한 2년물 국채금리는 무려 22.4bp나 튀며 4.971%를 기록 중이다. 30년물국채금리도 12.5bp 오른 4.624%를 나타내고 있다.3월 소비자물가지수(CPI)가 예상보다 높게 나오면서 올해 금리인하 시점이 늦어지고 금리인하 폭 마저 두차례 이하로 줄 것이라는 우려에 국채금리가 다시 치솟은 것이다. 미 노동부에 따르면 2월 미국 근원 소비자물가지수(CPI)는 전년 동월 대비 3.8% 올라, 월가가 집계한 예상치(3.7%)를 웃돌았다. 근원 CPI는 변동성이 큰 에너지, 식품을 제외한 지표로, 기조적 물가 흐름을 볼 수 있다. 전월 대비 상승률은 0.4%로, 이 역시 시장 예상치(0.3%)를 웃돌았다. 석달 연속 0.4% 상승률이 이어지고 있는 상황이다.에너지, 식품 등 포함한 헤드라인 CPI는 전년 동월 대비 3.5%, 전월 대비 0.4% 각각 올랐다. 시장예상치는 각각 3.4%, 0.3% 였다.주거비가 여전히 오름세를 보이며 전체 물가를 끌어 올렸다. 주거비는 전월대비 0.4%, 전년대비 5.7% 상승했다. 연준은 주거비가 갱신된 임대계약으로 임대료 인하 데이터가 계속 반영됨에 따라 점차 둔화할 것으로 보고있지만, 여전히 수치상으로는 끈적했다.주거비와 에너지, 식료품을 제외한 서비스물가인 ‘슈퍼코어 인플레이션’은 전월대비 0.65% 상승했다. 지난 1월(0.85%), 2월(0.47)에 이어 여전히 빠른 속도를 기록하고 있는 것이다. 서비스 물가는 현재 연방준비제도가 주시하는 항목이다. 제롬 파월 연준 의장은 상품 서비스 외에 서비스 물가 둔화세가 확인돼야 금리 인하에 나설 수 있다고 밝힌 바 있다. 서비스물가 상승세가 둔화하지 않는 한 연준이 쉽게 금리 인하에 나서지 않을 것으로 예상된다.이번 보고서는 올해 금리 인하와 관련한 불확실성이 커진 상황에서 발표돼 시장의 충격은 더 컸다. 시장에서는 올해 세차례 금리 인하 가능성은 낮아지고, 두차례 이하 인하쪽으로 무게 중심이 옮겨가고 있다. 6월 금리인하 가능성도 거의 희박해졌다. 시카고상품거래소(CME) 페드워치에 따르면 장마감 시점 6월 금리 인하 가능성은 17%까지 뚝 떨어졌다. 7월 인하 가능성도 41%에 불과하다. 9월인하 가능성은 67.8%다. 자칫 두차례 인하도 쉽지 않은 상황이 왔다.영국 찰스슈왑의 리차드 플린 전무이사는 “연준이 금리를 결정할 때 일반적으로 에스컬레이터를 타고 올라가고 엘리베이터를 타고 내려가는 식으로 한다고 흔히들 말한다”며 “하지만 이번 금리인하 사이클에서는 계단을 선택할 것으로 보인다”고 평가했다.래리 서머스 전 미국 재무장관은 금리인상 가능성을 재차 강조하고 나섰다. CPI가 나온 후 블룸버그TV에 출연해 “다음 금리 행보는 인하가 아니라 인상이 될 가능성을 진지하게 고려해야 한다”며 강한 매파 색채를 드러냈다. 그는 3월 CPI 지표는 금리 인상 위험을 높인다며, Fed가 금리를 올릴 가능성을 15~25%로 예상했다. 그는 “현재 사실로 볼 때 6월 금리 인하는 Fed가 2021년 여름 저지른 실수에 견줄 수 있는 위험하고 지독한 실수가 될 것”이라며 “지금 당장은 금리 인하가 필요하지 않다”고 강조했다.
- 정부 '리츠 활용 PF 지원방안' 내놨지만…업계 "효과 제한적"
- [이데일리 마켓in 김성수 기자] 정부가 추진하는 ‘리츠’(REITs·부동산투자회사) 활용 프로젝트파이낸싱(PF) 지원방안‘에 대해 금융투자업계가 우려의 시선을 보내고 있다. 지금 부동산 시장에서 문제된 사업장은 브릿지론에서 본PF로 전환이 안 된 경우인데, 이에 대한 지원이 제한적이어서다. 또한 기존 사업자가 자기자본(에쿼티) 투자를 유지할 수 있어야 개발사업이 지속될 수 있는데, 이에 대한 의문이 풀리지 않았다는 반응도 있었다.◇ ‘브릿지론→본PF’ 전환 안 되면…CR리츠 매입대상 제외국토교통부, 한국부동산원, 주택도시보증공사(HUG)는 8일 서울 영등포구 여의도동 금융투자협회 건물에서 ’리츠 활용 PF 지원방안‘ 설명회를 개최했다. 이날 설명회에는 금융투자협회, 대한건설협회, 한국부동산개발협회, 한국주택협회, 업계 관계자들이 참석했다. ‘공공지원 민간임대리츠·기업구조조정리츠(CR리츠)’ 순으로 설명회가 진행됐다. PF 사업은 통상 브릿지론(토지 매수 등 초기비용 대출), 토지 매입, 인허가, 본PF, 착공, 분양 순으로 진행된다. 정부는 브릿지론 단계에서 미분양 리스크 여파에 본PF로 전환하지 못하고 경매 위기에 놓인 사업장이 ‘공공지원 민간임대리츠’로 전환되도록 지원한다.(자료=국토교통부, HUG, 한국부동산원 등)‘공공지원 민간임대리츠’는 공공지원 민간임대주택을 공급하는 리츠다. 주택도시기금이 민간사업자 등과 함께 이 리츠에 공동 출자한다. 브릿지론에서 본PF로 전환이 안 돼서 토지가 경·공매에 넘어가면 해당 사업에 지분(에쿼티) 투자한 사업자가 손해를 보게 된다. 일부 브릿지론은 상환이 어려워져 기한이익상실(EOD)이 발생한다.이처럼 문제가 발생한 사업장을 공공지원 민간임대리츠로 전환하면 HUG 보증을 통해 신용보강을 받아서 PF대출, 착공 등을 진행할 수 있게 된다.또한 준공 후 미분양 등으로 자금조달에 어려움을 겪는 사업장은 ‘CR리츠’가 미분양 주택을 매입하게끔 지원한다. CR리츠가 지방 미분양 주택을 매입해서 단기 임대운영하게 한 다음 부동산 경기가 회복된 시점에 매각해서 손실을 최소화하게 유도하는 방식이다.정부는 이 CR리츠에 세제지원이라는 인센티브를 제공한다. 일반 리츠는 임대사업자 등록을 해야 세제지원을 받을 수 있지만, CR리츠는 임대사업자 등록 없이도 세제지원을 받을 수 있다. 또한 법인 취득세 중과(세율 12%)를 배제(세율 1~3%, 준공 후 미분양주택에 한함)하며, 종부세 합산도 배제한다. 취득세 중과배제·종부세 합산배제 모두 내년 12월 31일까지 취득한 경우에 한해서다. 국토부는 오는 30일까지 수요조사를 받고 리츠 인가 등 후속절차를 진행할 계획이다. 업계 의견을 받으면 다음달터 리츠 인가를 본격적으로 진행한다. 이 제도를 일회성으로 진행할지, 추가로 연장인지는 수요조사 결과를 보고 결정한다.국토부, 한국부동산원, 주택도시보증공사(HUG)는 8일 서울 영등포구 여의도동 금융투자협회 건물에서 ‘리츠 활용 PF 지원방안’ 설명회를 개최했다. (사진=김성수 기자)◇ 시행사, 공공지원 민간임대리츠 ‘보통주 출자’ 여유 부족다만 금융투자업계에서는 제도의 효과가 제한적이라는 의견을 내놓았다. 지금 시장에서 문제시되는 사업장은 브릿지론에서 본PF로 전환이 안 된 경우인데, 이는 CR리츠 매입 지원 대상이 아니기 때문이다.브릿지론 단계에서 EOD가 발생해 공매가 진행 중인 사업장의 경우 HUG에 사업장 현황을 제출하면 HUG 측에서 검토하고 의견을 전달할 예정이다.또한 CR리츠 매입 대상이 ‘준공 후 미분양 주택’으로 ‘주택’에 국한돼 있다는 점도 한계다. 정작 미분양으로 어려움을 겪는 오피스텔, 지식산업센터 등 ‘수익형부동산’은 배제됐다. 주거용 오피스텔의 지원 여부에 대해서는 국토부와 부동산원이 협의해서 살펴볼 예정이다. 다만 CR리츠는 세제혜택과 연계돼 있는데, 이 문제는 등은 금융당국, 세제당국과 협의해야 해서 국토부가 단독으로 결정할 수 없다.공공지원 민간임대리츠의 경우에도 한계가 있다. 우선 기존 사업자가 투자한 자기자본(에쿼티)을 어떤 식으로 유지하게 할지에 의문을 표하는 시각이 있다. 사업자가 공공지원 민간임대리츠에 보통주를 재출자하게 만드는 방식이면 기존 공공지원 민간임대주택 사업과 크게 다른 점이 없다. 다만 이 경우 해당 사업장이 애초에 공공지원 민간임대주택을 하기에 부적합할 수도 있다.공공지원 민간임대주택이란 청년·신혼부부를 비롯한 주거지원 계층이 역세권 등 좋은 입지에 거주할 수 있도록 사업자가 주택도시기금 출자 지원, 용적률 건축규제 완화 등 공공지원을 받아서 짓는 주택이다. 통상 임대기간이 8년 이상이며, 임대료 수준과 인상폭에 제한이 있다.(자료=국토부, HUG, 한국부동산원 등)공공지원 민간임대주택의 재원조달은 7대 3으로 구성된다. 총 사업비의 최대 70%까지 HUG에서 PF보증을 받으며, 나머지 30%는 자기자본(에쿼티)으로 조달한다. 또한 에쿼티 중 70%는 주택도시기금 우선주, 나머지 30%가 민간 보통주로 구성돼 있다.사업자 입장에서는 임대기간이 다 끝나서 분양전환(매각)할 때까지 기다려야 하기 때문에 사업에 불확실성이 높다. 공공지원 민간임대주택 사업이 잘 된 사례는 크게 2가지다. 사업자가 △초기에 임대주택리츠에 토지 매각을 할 때 이익을 상당 부분 회수 △에쿼티가 많이 들어간 상태에서 리츠에 보통주 출자하는 경우다. 이 외에는 사업이 잘 진행되기 어렵다. 그런데 시행사가 민간 보통주에 납입하려면 △토지를 매입한 원가보다 토지 감정평가금액(감평가)을 높게 인정받아서 리츠에 보통주를 추가 출자할 여유자금이 생기거나 △우량한 시행사여서 리츠 보통주 출자자금을 자기 자본으로 납부할 수 있는 경우여야 한다.다만 두 가지 모두 현실적으로 사례가 많지 않다. 지금은 부동산 경기가 좋지 않아서 시행사들이 매입했던 가격보다 감평가가 높아질 가능성이 낮으며, 대다수 시행사들은 자기 자본이 많지 않아서다. 만약 기존 사업주의 에쿼티가 리츠 우선주보다 자금회수에서 우선순위가 더 높아지면 투자 유인이 생길 수도 있다. 하지만 통상 보통주는 자금회수에서 우선주보다 우선순위가 낮기 때문에 이것도 실현 가능성이 낮다.업계 관계자는 “이번에 발표된 정책은 기존 공공지원 민간임대주택 제도와 크게 다른 점이 없어보인다”며 “일반 PF 사업장을 공공지원 민간임대주택 사업지로 전환해서 사업하는 것 자체가 어렵기 때문에 효과는 제한적일 것”이라고 말했다.
- 'GFC 임대·운영' 강남금융센터, 내년 6월까지 7321억 대출 만기
- [이데일리 마켓in 김성수 기자] 강남파이낸스센터(GFC)를 임대 운영하는 강남금융센터가 내년 6월까지 총 7321억원 대출의 만기를 맞는다.복수의 대주단이 보유한 대출채권을 기초자산으로 일련의 유동화증권이 차환 발행되고 있다. 각 유동화증권의 차환발행 위험을 통제하기 위해 신한은행, 우리은행, IBK기업은행이 유동화증권 매입보장을 해주고 있다.강남파이낸스센터 (사진=GFC코리아 홈페이지)◇ 신한은행 1000억…강남랜드마크제일차 등 6321억3일 금융투자업계에 따르면 내년 6월 27일에는 강남파이낸스센터가 조달한 총 7321억원 대출의 만기가 다가온다. 강남금융센터는 서울 강남구 역삼동 737번지 일원에 있는 강남파이낸스센터(GFC)를 단독소유하고 있으며, 이 건물을 임대 운영하는 사업을 하고 있다. 지배기업인 레코 강남 프라이빗 리미티드(Reco Kangnam Private Limited)가 50.01% 지분을, 레코 KDB 프라이빗 리미티드(Reco KBD Private Limited)가 49.99% 지분을 각각 소유하고 있다. 두 회사는 싱가포르 국부펀드인 싱가포르투자청(GIC)의 손자회사다.(자료=감사보고서)앞서 강남금융센터는 지난 2022년 6월 체결한 대출약정에 따라 특수목적회사(SPC) 강남랜드마크제이차 등 복수의 대주들로부터 총 7321억원 대출금을 일시에 조달했다. 각 트랜치별 대출 약정금은 △트랜치A 1000억원 △트랜치B 6321억원이다. 트랜치A와 트랜치B는 주요 담보권 행사 및 상환에서 순위가 동일하다. 트랜치A 대주는 신한은행이며, 대출 만기일은 내년 6월 27일이다. 연 이자율은 6개월물 금융채+1.68%포인트(p)다.트랜치B 대주는 △강남랜드마크제일차(대출원금 2721억원) △강남랜드마크제이차(대출원금 1800억원) △강남랜드마크제삼차(대출원금 1800억원)다. 만기는 모두 내년 6월 27일이며, 연 이자율은 3개월 양도성예금증서(CD) 금리+1.20%p다.또한 강남랜드마크제일차·제이차·제삼차는 각 대출채권을 기초자산으로 일련의 유동화증권을 차환 발행해오고 있다. 자산유동화 전자단기사채(ABSTB) 또는 자산담보부 기업어음(ABCP)이다. 해당 증권은 제13회차까지 차환 발행될 경우 만기가 내년 6월 27일로 동일하다. 각 대출채권의 이자는 유동화증권 발행일정과 동일한 이자기간에 대해 91일물 CD 수익률에 연동하는 변동금리로 산정해서 후급한다. 신한은행 주요 시장금리에 따르면 이날(3일) 기준 6개월물 금융채 금리는 3.6275%, 91일물 양도성예금증서(CD) 수익률은 3.6333%다. 각 SPC별 대출채권 유동화 거래의 주관회사는 △강남랜드마크제일차 신한은행 △강남랜드마크제이차 우리은행 △강남랜드마크제삼차 IBK기업은행(중소기업은행)이다.위 은행들은 주관회사 외에도 업무수탁자, 자산관리자, 유동화증권 등 매입보장기관, 유동성 공여기관 역할도 맡고 있다. 우리은행은 운전자금 대출기관도 맡고 있다. 강남랜드마크제삼차 대출채권 유동화의 경우 업무수탁자는 IBK기업은행이 아니라 키움증권이다. (자료=감사보고서)◇ 신한은행·우리은행·기업은행, 유동화증권 매입보장강남랜드마크제일차는 신한은행과 60억원 한도의 유동성공여약정을 체결했다. 유동화증권과 기초자산(대출채권) 간 이자지급 시기 불일치, 기초자산 대출이자에 대한 법인세법상 원천징수세액 및 지방세법상 특별징수세액, 제반 유동화비용 등에 따른 자금부족을 충당하기 위해서다. 강남랜드마크제이차도 동일한 목적에서 우리은행과 30억원 한도의 운전자금 대출계약을 체결했고, 강남랜드마크제삼차는 IBK기업은행과 95억원 한도의 유동성공여 약정을 맺었다.또한 강남랜드마크제일차는 신한은행과 유동화증권 매입보장 약정서를 체결했다. 유동화증권 차환발행 위험을 통제하고, 상환능력을 높이기 위해서다. 이 약정에 따르면 신한은행은 유동화증권의 각 발행일에 시장에서 팔리지 않은 잔여 유동화증권을 2721억원 한도에서 약정된 할인율에 매입할 것을 보장한다.또한 대출약정상 기한이익상실이 발생하거나, 유동화증권 상환자금이 부족한 경우 등 유동화증권 발행 중단사유가 발생하면, 강남랜드마크제일차가 발행하는 신용공여어음을 신한은행이 매입해야 한다.강남랜드마크제이차가 발행한 ABCP의 경우 이같은 의무를 우리은행(1800억원 한도)이 부담하며, 강남랜드마크제삼차는 IBK기업은행(1800억원 한도)이 부담한다.감사보고서를 보면 강남금융센터 투자부동산(GFC)의 공정가치는 작년 3월 말 기준 2조4494억원이다. 독립된 외부평가인이 보고기간 말 기준으로 평가했다.투자부동산에서 발생한 임대수익 등은 지난 2022년 4월 1일~작년 3월 31일 기준 1138억1400만원이다. 1년 전(1103억6700만원)에서 3% 증가한 수치다. 또한 투자부동산과 관련된 운영비용(유지와 보수비용 포함)은 274억5800만원이다.이 투자부동산(토지와 건물)은 신한은행(트랜치A 대주) 및 강남랜드마크제일차·제이차·제삼차(트랜치B 대주)에 대한 차입금 관련해서 8785억2000만원 근저당권이 설정돼 있다.
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