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- 규제 완화에도 오피스텔 투자 신중해야[똑똑한 부동산]
- [법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 금리 인상의 여파로 오피스텔을 비롯해 비(非)아파트 시장이 크게 침체됐다. 여기에 전세사기 피해까지 커지면서 비아파트 시장 내 거래가 실종됐고, 결국 올해 초 정부가 비아파트 시장 활성화를 위한 대책을 마련했다.특히 비아파트 중에서도 전용면적이 60㎡ 이하의 소형주택에 대한 혜택을 부여하는 것이 이번 대책의 요지다. 이후 오피스텔을 비롯한 비아파트 소형주택을 중심으로 조금씩 거래가 살아나고 있다. 오피스텔은 오피스와 호텔이 결합된 용어로, 건축법상 용도를 ‘주택 외’로 분류하기 때문에 엄밀히 따지면 주택은 아니다. 다만 소유자가 분양을 받고 주택 또는 업무시설로 선택해 사용할 수 있는 것이 특징이다.17일 오후 서울시내 한 부동산 중개업소에 오피스텔 월세 정보가 붙어있다. (사진=연합뉴스)이때 오피스텔을 실제 어떤 용도로 사용하는지에 따라 과세시 오피스텔이 주택수에 포함되는지 여부가 결정된다. 아직 주택을 보유하고 있지 않다면 양도소득세 비과세 요건을 충족해 비과세를 받을 수도 있겠지만, 이미 주택을 여러 채 보유한 다주택자의 경우에는 오피스텔을 주택으로 사용하면 취득세, 종합부동산세, 양도소득세에 있어 중과 위험이 있어 주의해야 한다. 특히 오피스텔을 제3자에게 임대할 경우 임차인이 임의로 전입신고를 해 해당 오피스텔을 주택으로 사용하게 되면 임대인이 예상치 못한 중과세를 부과받을 수 있기 때문에 반드시 임대차계약서에 오피스텔 용도에 관하여 업무시설로 한정해 기재하는 것이 필요하다.그렇다면 오피스텔에 대한 투자는 어떻게 생각해야 할까? 기본적으로 오피스텔은 안정적인 수익을 얻을 수 있는 투자처다. 주변에 학교, 관공서, 회사 등이 밀집해 있어야 임차 수요가 안정적으로 형성된다. 특히 소형 오피스텔의 경우에는 수요가 한정적이어서 투자 지역 선별에 신중해야 한다. 특별한 경우가 아니라면 오피스텔은 시세차익을 누리는 것이 쉽지 않다. 오히려 시간이 흐를수록 노후화되면서 건물이 감각상각돼 시세가 떨어지는 경우도 많다. 그나마 투룸 이상의 오피스텔은 시세차익을 기대해볼 수도 있지만 아파트에 비해 전용률이 낮고 커뮤니티 시설도 열악해 주변 아파트 시세와 비교해 가격적으로 큰 장점이 있는 경우에만 투자를 결정해야 한다. 또 재개발이 진행되는 경우에도 일반적인 소형 주택과 달리 오피스텔은 ‘사실상의 주거’로 보고 있다. 2008년도 이전에 지어진 것으로서 까다로운 요건을 충족하는 경우이거나 오피스텔 감정평가금액이 상당히 높은 경우에 한해 아파트 분양권이 인정되기 때문에 사실상 아파트 분양권을 받기 어렵다. 아파트 분양권을 노려 오피스텔에 투자하는 경우 사전에 아파트 분양권 취득 가능성에 관해 꼼꼼히 따져봐야 하는 이유다.다만 이번 부동산 대책에서 오피스텔의 경우에도 발코니 설치를 허용하고 일정한 요건을 갖추면 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 부과시 주택수에 포함하지 않기로 한 점을 고려하면, 오피스텔 투자의 경우 안정적인 수익을 누리면서 시세 차익까지 누릴 수 있는 훌륭한 투자처가 될 가능성도 있다. 이와 같은 투자처를 선별하는 것이 쉽지 않고 오피스텔에 대한 수요가 제한적인 만큼 오피스텔 투자의 경우 신중하게 접근할 필요가 있다.김예림 변호사.
- 회사 때문에 집 판 김과장, 1세대1주택 비과세 제외된 이유[세금GO]
- [세종=이데일리 조용석 기자] 중견기업에 근무하는 김 과장은 2022년 7월 6억원을 들여 수도권에 생애 첫 주택을 취득했다. 하지만 1년이 막 지난 2023년 7월 회사가 갑자기 부산으로 이전했고, 김 과장은 회사를 쫓아 결국 2023년 9월 주택을 8억원에 매매하고 부산으로 내려갔다. 이후 김 과장은 1세대 1주택자가 근무상 형편으로 주택을 양도한 경우 보유·거주기간 2년을 채우지 않아도 비과세 된다고 생각했으나, 정작 1억이 훌쩍 넘는 양도세 안내를 받았다. 답답해진 김 과장은 인근 세무서를 찾아 상담을 요청했다. (사진 = 게티이미지)23일 국세청이 발간한 ‘양도소득세 실수톡톡’에 따르면 1세대1주택 비과세 적용을 위해서는 2년 이상을 보유(조정지역내 주택은 2년 이상 거주도 필요)하는 것이 원칙이나, 직장의 변경이나 전근과 같이 근무상의 형편 등이 발생한 경우는 1년 이상만 보유했어도 비과세 혜택을 받을 수 있다. 구체적으로 ‘근무상 형편으로 인한 부득이한 사유’는 현주소지에서 통상 출퇴근이 불가능해 출퇴근이 가능한 다른 시·군으로 이전하게 되는 경우를 말한다. 통상 출퇴근이 불가능하다는 조건이 있기에, 서울특별시에서 경기도 김포시 정도의 거리는 부득이한 사유로 인정하지 않는다. 세무당국은 근무상의 형편 외에 △고등학교(초·중학교는 제외) 또는 대학교 취학 △1년 이상 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 △학교폭력예방법에 따른 학교폭력으로 인한 전학 등의 사유도 비과세 적용 시 보유·거주기간 예외가 적용되는 부득이한 사유로 간주한다. 그렇다면 왜 김 과장은 회사가 수도권에서 부산으로 이동한 근로상 부득이한 상황임에도 1년 이상 2년 미만 보유 후 주택 양도 시 적용되는 60%의 높은 단일 세율로 과세된 것일까. 이는 김 과장의 세대전원이 함께 부산으로 이전하지 않았기 때문이다. 근무상 형편에 따른 예외조항을 적용받기 위해서는 나머지 세대원이 특별한 사유 없다면 김 과장과 함께 모두 부산으로 이전해 거주해야 한다. 국세청 관계자는 “근무상의 형편 등 부득이한 사유로 양도하면서 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는, 세대전원이 다른 시·군으로 주거를 이전할 수 있는지 미리 확인해야 한다”고 조언했다. 다만 과세당국은 세대원이 부득이한 사유로 이사·전입하지 못하는 경우에 대한 예외로 인정한다. 과세당국이 인정하는 부득이한 사유란 세대원의 고등학교 또는 대학교 취학, 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편, 사업상의 형편 등이다. 국세청 관계자는 “세대전원이 주거를 이전할 수 없고, 세대원도 부득이한 사유가 없는 경우에는 차라리 양도 시기를 늦춰 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유, 조정대상지역 내 주택을 취득하는 경우 2년 이상 거주도 필요)을 충족하는 것이 유리하다”고 안내했다.
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