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- 끔찍한 사건 모르고 산 집, 거래무효 가능한가요
- [이데일리 전재욱 기자] 2021년 12월 제주에 집을 산 A씨. 급매라서 시세보다 저렴한 덕에 여기서 아낀 비용으로 리모델링을 마쳤다. 집에서 끔찍한 살인 사건이 발생했던 사실은 살면서 알았다. 먼저 알았더라면 절대 집을 사지 않았을 텐데, 매도인은 말해주지 않았다. 부동산 중개인도 몰랐다. 계약을 취소하느라 소송까지 내야 했다. 그러나 리모델링 비용은 다 돌려받지 못했다.한국인이 가진 자산의 전부이다시피한 주택. 대부분은 ‘손 바뀜’으로 거래가 이뤄지는 중고 재화이자, 앞선 이가 ‘철저히 사적 영역’으로 삼아온 공간이다. 이런 터에 파는 이가 말하지 않으면 사는 이는 집에 얽힌 사연을 알 길이 없다. 정보 비대칭이 불러오는 거래 당사자 간 갈등은 사회적 비용을 가져오고, 불가피하게 비용을 부담해야 하는 쪽은 상당수가 매수자다. 사후에라도 비용을 보전할 방법은 무엇일까.(그래픽=이데일리 김일환 기자)◇ 눈에 보이지 않지만 인정되는 하자21일 부동산 매매 시장 설명을 종합하면, 앞서 A씨가 매수한 매물은 전형적으로 매도자가 관련 사실을 알렸어야 하는 사례이다. 대법원 판례는 ‘부동산 거래에서 상대방이 고지받았더라면 거래하지 않았을 것이 명백하면 고지 의무가 있다’고 정한다. 여기에 ‘살인 범죄가 일어난 주택’은 해당한다는 것이 법조계 견해다. 즉, 주택의 하자를 알리지 않고 이뤄진 거래는 무효라는 것이다.여기서 언급하는 하자는 무형에 해당하는 것이 특징이다. 사실 거주 여건만 두고 보면 이런 주택의 하자를 인정하기는 어려운 측면이 있다. 강력범죄가 발생한 공간에서 주거하는 것이 직접적으로 주거 평안을 해치는 것은 아니기 때문이다. 범죄가 발생했으니 치안이 불안하다는 정도라면 주택 가치를 떨어뜨리는 요인일 수 있으나, 계약을 아예 무효로 할 수준은 아닐 수 있다.그러나 눈에 보이는 하자가 전부는 아니다. 앞서 A씨 사건에서 법원은 이런 점을 고려해 전향적인 판단을 내놓았다. ‘잔혹한 살인사건이 발생한 지 다섯 달이 지난 주택에서 거리낌 없이 일상을 생활하면서 편하게 거주하기란 일반적으로 보기 어렵다’는 것이다. ‘주거 공간의 기억이 하자에 해당한다’는 것이다.임대차 시장도 마찬가지다. 2010년 당시 20대이던 여성 B씨는 부산 오피스텔을 월세로 임차한 지 한 달 만에 끔찍한 소식을 들었다. 이전 임차인이 오피스텔에서 살해당했다는 것이다. 이 사실을 모르고 계약한 B씨는 임대인에게 계약 취소를 요구했다. 소송으로 번진 이 사건에서 법원은 B씨의 손을 들어줬다. 젊은 여성이라는 점을 고려하면 ‘살인 사건은 사전에 반드시 알렸어야 하는 중요한 사실’이라고 판단했다. .(그래픽=이데일리 김일환 기자)◇ 극단적 선택, 때로는 계약상 주요 변수극단적 선택이나 자연사도 고지 의무 대상일까. 개별적인 사건에서 사망이 주요한 계약상 변수인 것은 사실이다. 2014년 9월 서울 은평구 한 빌라에서 발생한 노인 자살 사건이 사례다. 유족은 빌라를 매도하면서 이 사실을 감췄고, 매수인은 뒤늦게 사망 사실을 알고 원인을 알려달라고 요구했다. 매도인은 매수자에게 병사라고 둘러댔다. 나중에 거짓말이 밝혀지면서 이 계약은 무효가 됐다.이를 두고 김광중 법무법인 한결 변호사는 “주택에서 발생하는 사망 사고는 형태가 다양해서 모든 경우를 고지 대상으로 삼기는 무리가 있어 보인다”며 “다만 매수자가 매수 목적을 밝혔는데도 매도자가 정보를 고지하지 않았고, 이게 매수자 의사 결정 과정에 중요한 영향을 미쳤다면 계약 파기 사유에 해당할 수 있다”고 말했다.◇ 분쟁 우려되면 “특약 명시해 권리 보호”다만 일률적으로 모든 사망 사실을 고지 의무 대상으로 삼자는 데에는 공감대 형성이 필요해 보인다. 고지 의무를 넓게 볼수록 매도자 재산권을 과하게 침해할 수 있다는 주장이 나온다. 사망과 연관한 주택이라는 이유만으로 시장에서 가치가 하락할 수 있기 때문이다.서울 은평구의 개업 중개사는 “집에서 갑작스럽게 가족을 잃은 유족이 충격을 달래고자 급매로 처분하려는데, 왜 매도하는지 자세히 고지하라고 하는 것은 가혹한 측면이 있다”고 말했다.반대로 매수자의 권리를 보호하기 위해서라도 사고 물건의 범위를 폭넓게 인정해야 한다는 반론이 붙는다. 이런 사고가 집에서 집중하는 탓에 묻어두기만은 어려운 측면이 있다.부동산 전문의 김경식 법률사무소 심재 대표변호사는 “주택에서 발생한 사망 사고를 모두 고지 의무 대상으로 봐야 하는지는 아직 법원에서 정립된 의견이 나온 적 없다”며 “고지 의무 위반으로 발생할 분쟁이 우려되면 계약서에 특약을 넣어 권리를 명확히 하는 것이 방법”이라고 말했다.
- 상속받은 땅 가보니 누군가 공짜로 쓰고 있다?[상속의 신]
- [조용주 법무법인 안다 대표변호사] 상속에 관한 용어들이 혼동이 되는 경우가 있다. 사전증여, 유증, 사인증여 등의 말속에는 증여라는 뜻이 포함되어 있으나 미묘한 차이가 있다. 사전증여는 생전에 피상속인이 상속인이나 제3자에게 무상으로 재산을 주는 것이고, 유증은 유언으로 상속인이나 제3자에게 죽은 후에 재산을 주겠다고 하는 것이고, 사인증여는 피상속인이 상속인이나 제3자에게 죽은 후에 재산을 무상으로 주는 것을 약정하는 것이다. 무상으로 재산을 이전하는 것은 같으나 이전의 방법이나 시기가 다르다. 유증은 유언이라는 형식으로 자신의 재산을 누구에게 줄 지를 유언자가 정하는 것이다. 유증은 포괄적 유증과 특정 유증으로 구분된다. 재산을 어떠한 비율로 주는 것은 포괄적 유증이고, 특정한 재산을 지정해 주는 것이 특정 유증이다. 포괄적 유증은 상속의 효과와 같기 때문에 포괄적 유증자는 법률상 상속인으로 간주된다. 사례를 보자. 유언을 한 피상속인이 사회복지법인을 설립해 이사장으로서 운영했다. 해당 법인은 이사장 소유의 토지에 건물을 완공했으나 임료를 지속적으로 지급하지 않았다. 피상속인은 토지를 자식에게 유증을 하고 사망했다. 자식은 유증을 원인으로 소유권이전등기를 했다. 자식의 채권자는 자식이 토지의 임료를 해당 법인으로부터 받을 수 있다고 판단해 임료채권에 대해 채권압류 및 추심명령을 한 후에 추심의 소를 제기했다. 해당 법인은 피상속인이 생전에 토지를 무상으로 사용하는 것을 허락했고, 자식이나 그 채권자는 해당 법인에 대해 민법 제1085조에 의해 토지에 대한 해당 법인의 권리를 소멸하는 청구를 할 수 없다고 주장했다. 민법 제1085조는 “유증의 목적이 물건과 권리가 유언자의 사망 당시에 제3자의 권리의 목적인 경우에는 수증자는 유증의무자에 대해 그 제3자의 권리를 소멸시킬 것을 청구하지 못 한다”라고 규정하고 있다. 이 규정의 취지는 유언자가 다른 의사 표시를 하지 않는 한 유증의 목적물을 유언의 효력발생 당시의 상태대로 수증자에게 주는 것이 유언자의 의사라는 것이다. 결국 수증자는 유증의 목적물을 유언의 효력발생 당시인 유언자의 사망시의 상태대로 취득하는 것이 원칙이라는 것이다. 그러므로 유증의 목적물에 설정돼 있는 제3자의 권리는 그대로 존속되는 것이고, 이러한 권리의 말소를 상속인이나 유언집행자에게 청구할 수도 없다. 이 사건에서 문제가 되는 것이 ‘제3자의 권리’에 사용대차의 차주로서의 권리가 포함되느냐이다. 해당 법인이 건물을 사용하면서 토지를 무상으로 사용하는 것은 사용대차의 차주로서의 권리다. 피상속인이 돌아가시기 전까지 해당 법인에게 무상으로 토지를 사용할 권리를 줬는데 돌아가신 이후에는 그것의 변경이 허용되는가의 여부가 쟁점이었다. 민법 제1085조에서 ‘제3자의 권리’에 대한 제한이 없으므로 용익물권, 담보물권 등의 제한물권뿐만 아니라 임차권을 포한한 채권들도 모두 포함된다. 이에 대해 대항력 없는 채권을 가진 제3자가 유증이라는 사정만으로 갑자기 대항력이 생기는 것 같은 효과를 누린 것에 대한 비난도 있다. 그러나 수증자는 이러한 상태의 유언 목적물을 받지 않고 싶다면 유증을 언제라도 포기할 수 있어 수증자에게 가혹하지 않으므로 위 결론은 달라지지 않는다. 유언자가 어떤 아파트나 오피스텔을 제3자에게 유증을 하는 경우, 그 아파트나 오피스텔에 임대차가 있는 경우 수증자가 상속인에게 임대차의 말소를 구할 수 있지 않을까 하는 상담을 받은 적이 있다. 그러나 수증자는 임차권이 있는 상태대로 그대로 유증의 효력이 생기므로, 별도로 상속인에게 임대차를 말소해 줄 것을 요구할 수 없다. 임차인이 있는 상태대로 수증자가 소유자가 되면 임대인의 지위를 승계해 임차인에게 임차보증금을 반환하고 명도를 요구할 수 있을 뿐이다. 유증의 효력이 발생할 당시 부동산에 저당권이나 전세권이 설정된 경우도 마찬가지다. 실제 수증자가 해당 부동산을 통해 획득하는 가치는 전체 부동산의 가치 중에서 이러한 제한물권이 차지하는 가치를 뺀 것이다. 그런 복잡한 부동산을 받기 싫으면 민법 제1074조에 의해 언제든지 유증을 포기할 수 있으니 포기를 선택하는 것도 방법이다. ■조용주 변호사 △서울대학교 법과대학 졸업 △사법연수원 26기 △대전지법·인천지법·서울남부지법 판사 △대한변협 인가 부동산법·조세법 전문변호사 △법무법인 안다 대표
- LH, 국내 최초 헬스케어 리츠 우협 '엠디엠플러스' 선정
- [이데일리 김아름 기자] 한국토지주택공사(LH)는 화성동탄2 ‘헬스케어 공모·상장 리츠사업(조감도)’의 우선협상대상자로 ‘주식회사 엠디엠플러스’가 선정됐다고 19일 밝혔다. LH는 지난해 12월 화성동탄2 의료복지시설 용지에 국내 최초로 시니어주택과 오피스텔·의료·업무·상업·문화 시설 등을 복합개발·운영하는 ‘헬스케어 리츠(REITs) 사업’ 공모를 시행했다.리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자·운용하여 얻은 수익을 분배하는 회사를 말한다. LH는 19일 분야별 외부 전문가로 구성된 평가위원회를 개최하고 재무계획, 개발계획, 운영계획 등을 종합 평가해 우선협상대상자를 선정했다. 세부 평가 항목은 △랜드마크형 노인복지주택 건축계획 △시니어주택 입주자 구성 및 유치계획 △헬스케어 서비스 계획 △주식공모 계획 △사회적 가치 실현방안 등이다.LH는 오는 6월중 우선협상대상자와 사업협약을 체결한 뒤 사업자의 헬스케어 리츠 설립 및 영업인가 후 사업부지 매매계약을 체결할 예정이다.2026년 상반기 착공해 2029년 준공 및 입주를 시작하며 2031년 리츠 주식의 일반공모 및 상장을 추진한다. 주식공모 이후에는 일반인도 헬스케어 리츠 주식을 소유하거나 이익을 배당받을 수 있게 된다. 이번 공모 대상지는 화성동탄2 지구 내 약 18만㎡ 규모의 부지다. SRT, GTX-A, 동탄인덕원선(2029년 예정), 동탄 도시철도1·2호선(2027년 예정) 이용이 가능한 동탄역으로부터 차량 10분 거리에 위치해 광역교통 이용 및 서울 등 수도권으로의 접근도 용이하다.사업의 주요 컨셉은 ‘3세대가 자연과 함께 조화롭게 어우러지는 마을(랑데부)’이다. 시니어주택과 중·대형평형 오피스텔을 함께 공급하고 병원, 약국, 시니어케어센터, 양로시설, 문화시설, 보육시설 등이 결합된 복합주거단지로 개발해 다양한 연령대가 함께 거주할 수 있도록 한다.시니어 주택은 총 2550가구 공급된다. 설계 시 입주자 안전을 고려해 현관 무단차 슬로프, 논슬립 타일, 슬라이딩 도어 등이 갖춰지며 헬스케어 서비스, 컨시어지 서비스 등 각종 주거 서비스도 제공된다. 오피스텔은 총 874호 공급된다. 자녀 양육 가정을 위한 대형평형 및 다양한 홈스타일링이 가능하도록 가변형 알파룸도 도입한다.김재경 LH 지역균형본부장은 “내년이면 우리나라는 전체 20%가 고령인구인 초고령사회에 진입하나, 고령자 주택은 2% 수준에 불과한 실정”이라며 “시니어주택 확대 정부 정책에 발맞춰 2·3기 신도시 및 광역시 등 LH 보유토지에 후속 사업을 계속해서 추진해 나가겠다”라고 밝혔다.
- “가해男 누나는 현직 배우”…부산 20대女 추락사 유족의 주장
- 사진=MBC 캡처[이데일리 권혜미 기자] 지난 1월 전 남자친구로부터 폭행 피해를 호소해 온 20대 여성이 부산의 한 오피스텔에서 추락해 숨진 가운데, 유족이 가해자의 엄벌을 호소했다. 동시에 유족은 가해자의 가족 관계에 대해서도 언급했다.피해 여성 A씨의 유가족은 지난 12일부터 ‘20대 여성 추락사 13시간 초인종 사건의 유가족’이라는 제목의 글과 함께 탄원서를 게재했다. 유족은 탄원서를 재판부에 제출할 예정이다.유족은 “가해자는 첫 진술 당시 피해자(A씨)와 말다툼을 하고 밖으로 나온 후 피해자가 추락하는 걸 보고 신고했다고 거짓 진술을 했다”며 “이후 경찰이 피해자가 추락 당시 가해자와 함께 있는 폐쇄회로(CC)TV 영상을 확보하고 추궁하니 그제야 추락 당시 같이 있었다고 진술을 번복했다”고 주장했다.이어 “피해자가 추락한 후 가해자는 피해자가 들어오기 전 혼자 먹었던 맥주캔과 슬리퍼를 챙겨 나오는 모습이 발견됐다”며 “피해자가 추락한 직후가 아닌 10여 분이 지나서야 119에 신고했다”고 했다.유족은 탄원서 작성을 부탁하면서 “전 남친 A씨에 대해 의심할 만한 정황이 있다고 판단해 단순 자살로 종결될 뻔한 사건을 공론화했다”며 “경찰은 고인이 차고 있던 목걸이에 대한 감식을 진행 중이며, 부검 결과는 수사 중인 상황”이라고 전했다.특히 유족은 가해자 측이 반성의 기미나 사과 한마디 없이 모든 혐의를 부인하고 있다고 목소리를 높였다. 동시에 가해자의 누나가 현직 배우라고 폭로하기도 했다. 유족은 “가해자는 수사 중에도 멀쩡히 SNS를 하고, 기사로 접하고 있는 가해자의 누나는 평범한 일상을 살며 드라마를 촬영하고 있다는 소식이 들려오고 있다”고 했다.사진=MBC 캡처부산지검 여성아동범죄조사부(부장 이주희)는 지난 8일 특수협박, 스토킹 범죄의 처벌 등에 관한 법률 위반, 재물 손괴, 퇴거 불응 등 혐의로 20대 남성 B씨를 구속기소 했다.검찰에 따르면 B씨는 지난해 8월부터 10월까지 당시 교제 중이던 여자친구 A씨를 여러 차례 협박하고, 같은 해 12월 9일 A씨가 이별을 통보하자 약 17시간 동안 A씨 주거지 현관문을 두드리고 카카오톡 메시지를 전송하는 등 스토킹한 혐의를 받고 있다.A씨는 B씨에게 이별을 통보하고 한 달 뒤쯤인 올해 1월 7일 오전 2시 30분쯤 부산진구의 한 오피스텔 9층에서 떨져 숨졌다. 최초 목격자이자 119 신고자는 B씨로, A씨가 사망하기 전까지 함께 있었다. B씨는 수사기관에 “A씨가 자신과 다툰 뒤 9층에서 떨어졌다”고 진술한 것으로 전해졌다.앞서 해당 사건이 알려지면서 B씨가 A씨에게 “아버지가 변호사고, 삼촌이 경찰”이라는 얘기를 했다는 주장이 나왔다. 이를 들은 A씨는 지인에게 “(B씨의) 보복이 두렵고, 찾아올까 불안하다”는 얘기를 한 것으로 전해졌다.B씨에 대한 첫 공판은 오는 5월 1일 부산지방법원 종합청에서 열린다.
- 범일3구역 재개발정비사업 ‘e편한세상 범일 국제금융시티’ 일반분양 예정
- [이데일리 이윤정 기자] 서울 부산 등 대도시를 중심으로 원도심 정비 사업이 활기를 띠고 있다. 특히 부산 범일동 일대는 생활편의, 교육, 교통 등의 인프라가 우수해 정주여건이 우수한 지역으로 꼽힌다. 여기에 범일3구역 재개발정비사업이 활발히 진행되면서 주거·업무·상업시설들이 새롭게 들어서면서 신흥 주거타운으로 탈바꿈하고 있다.이 가운데 부산 범일3구역 재개발정비사업을 통해 공급되는 ‘e편한세상 범일 국제금융시티’가 5월 일반분양 예정이다. 단지는 총 4개 동 49층으로, 오피스텔 224실 포함 총 1080가구 규모로 조성된다. 이중 △59㎡ 22가구 △68㎡A 94가구 △68㎡B 60가구 △77㎡A 82가구 △77㎡B 101가구 △84㎡ 25가구, 총 384가구가 일반 분양으로 공급된다.단지 내에는 최신 트렌드가 반영된 주거 동선과 등 라이프스타일을 고려한 맞춤 특화설계를 적용해 쾌적한 주거환경을 갖췄다. 대단지 아파트에 걸맞은 실내 스크린 골프연습장, GX룸, 라운지카페 등 다양한 커뮤니티 시설도 마련된다.부산 지하철 2호선 문현역과 1호선 범일역 사이의 더블 역세권에 자리한다. 대로변까지 거리가 짧아 버스, 택시 등 대중교통 이용이 용이하다. 동서고가도로, 도시고속도로, 수정터널, 황령터널을 이용하면 시내외로 빠르게 진출입할 수 있다.성서초, 성동초, 성동중, 문현여중, 한얼고, 데레사여고 등이 단지와 인접해 안심통학이 가능하다. 서면권역 및 범일동역 학원가와 접근성이 우수해 탄탄한 교육환경을 갖추고 있어 학령기 자녀를 둔 세대에게 적합하다. 이 밖에 이마트, 홈플러스, 현대백화점, 귀금속거리, 부산진시장, 부산자유도매 시장을 비롯해 문화병원 등 쇼핑, 문화, 의료 등 생활편의 인프라가 풍부하다. 부산을 글로벌 허브 도시로 조성한다는 특별법 발의에 따른 호재도 예고된다. 문현 BIFC 3단계, 산업은행이전, 동천강 워터프런트, 오셔닉스부산, 북항 장기지속개발, 55보급 창 공원화 등 대규모 장기 국책사업에 따른 미래가치 상승을 기대할 수 있다.분양 관계자는 “원도심의 탄탄한 인프라를 두루 누릴 수 있으면서도 재개발정비사업을 통한 주거환경 개선에 따른 미래가치 상승까지 기대할 수 있다”며 “부산에서 쉽게 찾아볼 수 없는 평지 중에서도 아파트가 많지 않은 상업지역에 공급된다는 점에서 높은 희소가치로 분양 순항이 예상된다”고 전했다.
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