이데일리

430억 전세사기 혐의 '건축왕'…선고 앞두고 법관 기피신청
[이데일리 김가은 기자] 430억원대 전세사기 혐의로 재판에 넘겨져 법정 최고형이 구형된 이른바 ‘건축왕’이 판결 선고를 앞두고 담당 법관 기피신청을 했다.‘건축왕’ 남모씨가 소유한 인천 미추홀구 모 아파트 현관에 ‘전세사기 피해아파트’라고 적힌 현수막이 부착돼 있다.3일 법조계에 따르면 사기 등 혐의로 기소된 A(62)씨의 변호인은 최근 담당 법관으로부터 공정한 판단을 구하기 어려운 명백한 사유가 있다며 인천지법에 법관 기피 신청서를 제출했다.변호인은 “담당 법관은 사건 심리 중 이번 사건과 전혀 차원을 달리하는 폰지사기(다단계 금융사기)와 깡통전세를 예로 들었다”며 “피고인들에 대한 적의와 유죄 심증을 노골적으로 드러냈다”고 이유를 밝혔다.이어 “피고인들의 고의와 관련해 금융기관 사실조회 등 입증할 것이 많이 남아있다고 간절히 호소했으나 퇴직이 예정돼 있다는 이유로 변론을 종결했다” 며 “피고인들의 이익을 위한 병합도 거절했는데, 이는 명백하게 불공정한 재판 진행”이라고 부연했다.2개로 나뉘어 재판이 진행되고 있는 A씨 연루 사건을 병합해 심리해야 한다고 주장하기도 했다. ‘분리 기소·쪼개기 기소’로 같은 범죄에 대해 2개 형을 받을 위험에 처했다는 주장이다.앞서 검찰은 지난달 17일 결심공판에서 A씨에게 사기죄 법정 최고형인 징역 15년을 구형했다. 법원은 오는 7일 1심 선고를 한다.한편, A씨 등 일당은 지난 2021년 3월부터 2022년 7월까지 인천시 미추홀구 일대 아파트와 빌라 등 공동 주택 191채 전세 보증금 148억원을 세입자들로부터 받아 가로챈 혐의로 기소됐다. 전세사기 혐의 액수는 453억원(563채)에 달한다. 그러나 148억원 가량에 대한 선고를 앞두고 있다. 추가 기소된 나머지 305억원(372채)과 관련된 재판은 별도 진행 중이다.

2024.02.03 I 김가은 기자

박용진 "도전하는 정치인, 크게 쓰임받겠다"[총선人]
[이데일리 김유성 기자] 박용진 더불어민주당 의원은 이른바 ‘86세대’를 이을 70년대생 대표 정치인 중 하나다. 민주노동당 출신으로 민주당 내에서 특정 계파에 치우치지 않는다는 평가를 받는다. 이재명 대표 체제 민주당 내 ‘비명계’로 분류되기도 한다. 박 의원이 이름을 알렸던 시기는 2019년~2020년 1월 때다. 사립유치원의 비리를 근절할 수 있는 ‘유치원3법’ 통과를 놓고 한국유치원총연합회(한유총) 등과 대립각을 세웠다. 초선 의원으로서는 쉽지 않은 싸움이었다. 다음 선거를 염두에 둬야 하는 국회의원에게 이권단체와의 갈등은 피하고 싶은 게 정설이기 때문이다. 2020년 1월 유치원3법이 통과됐고 박 의원은 전국적인 주목을 받았다. 그 여세를 몰아 재선에까지 성공했다. 강북구 박용진 의원 사무실이 있는 상가 입구지난 26일 서울 강북구 사무실에서 박 의원을 만났다. 미아사거리 역 근처 허름한 3층 상가 건물이었다. 다른 도전자들과 달리 대형 현수막 조차 없었다. 선거 분위기가 나지 않는 사무실이었다. 박 의원은 “아직 예비후보 등록을 하지 않았다”고 말했다. 내년도 예산안 통과도 겨우 끝낸 상황에서 ‘국회의원으로서’ 할 일이 많기 때문이다. 당장은 12월 임시국회가 있다. 1월 임시국회에서도 여러 민생법안이 처리돼야 하는 상황이다. 국회 입법활동 외에 챙겨야 할 지역구 행사도 많다. 1분 1초를 쪼개 사용해야 한다. 그는 “국회의원으로서 할 일부터 하고 예비후보 등록도 하겠다”고 말했다. 자신이 어떤 정치인인지 소개해달라고 했다. 1분여를 고민하던 그는 “도전하는 정치인”이라고 말했다. 앞서 언급한 한유총과의 대립은 물론 계파에 기대지 않는 정치 생활이 하나하나 다 도전의 과정이었다고 그는 회고했다. 당 내에서도 그는 도전자의 입장이다. 2021년 대선 후보 경선에 나섰고, 2022년 당 대표 선거에 나왔다. 당내 소장파로서 쉽지 않은 도전이었다. 물론 연이어 낙선의 비운을 맛봐야 했다. 그의 지역구 ‘강북을’도 도전거리 투성이다. 서울시 내에서도 개발이 뒤처진 곳으로 알려진 곳이다. 공원 하나 넓게 만들 유휴지조차 찾기 어렵다. 강북구 면적의 70%가 북한산국립공원에 속해 있는 이유가 크다. 새롭게 만들거나 개발할 여지가 적을 수밖에 없다. 그의 지역사무실 주변에도 다세대주택과 빌라가 빽빽히 들어차 있었다. 박 의원은 “작대기 하나 꽂을 땅이 없다고 하지만 꽂은 작대기를 다시 한 번 보자는 게 전략”이라고 말했다. 이중 하나가 세무서 등 관공서를 리모델링 해 복합청사로 만드는 일이다. 실내수영장이나 체육센터 등을 넣어 주민 복지 만족도를 높일 수 있는 안이다. 이를 위해 기획재정부, 국세청, 자산관리공사(캠코), 강북구청과 긴밀히 조율 중이다. 3선을 바라보는 박 의원의 목표는 무엇일까. 그는 “지역민들에게 ‘더 큰 역할을 맡겨달라’고 부탁한다”고 말한다. 그의 꿈은 이미 대선 경선과 당 대표 선거 출마로 드러났다. 더 큰 정치인으로 대한민국을 바꾸고 싶다는 게 그의 포부다. 연이어 원내에서 활동하게 된다면 한국의 인구 정책 수립에 앞장서고 싶다고 그는 말했다. 그는 “인구위기 시대의 사회 대혁명을 일으켜야 한다”며 “그 사회 대혁명을 일으키기 위한 에너지를 만들려고 노력하겠다”고 다짐했다. 다음은 박용진 의원과의 일문일답이다. -예비후보 등록은?△아직 안 했다. 국회의원이 해야 할 일이 우선이다. 너무 당연한 것이다. 현역 의원 대부분이 아직 등록을 안 했을 것이다. 예산안도 지난주에 겨우 통과했다. 아직 남아 있는 법안도 적지 않다. 예비후보라고 해서 현수막 걸고 잠바 입고 돌아다닐 수만은 없다. 먼저 할 일부터 하는 게 맞다고 본다. -본인을 한 마디로 표현한다면?△‘도전하는 정치인이다.’ 의정활동 중 전인미답의 길이 많았기 때문이다. 어느 계파에도 소속되지 않은 채 정치했다. 곁불을 째지 않았다. 소신 있게 말했다. 재벌들한테 꼬리 치지 않고도 (정치를) 할 수 있다는 것을 보여줬다. 이재용 삼성 회장에 대해서, 또 현대자동차 리콜 관련한 것도 그렇다. 박용진은 돈이나 권력, 백 이런 것 신경 쓰지 않았다. 오직 국민 편에 서왔다. ‘미래에는 어떻게 할 것이냐’라고 물어볼 수 있다. 나는 국회의원 3번, 4번, 5번 하는 게 목표가 아니다. 이미 정치적 카드를 다 까지 않았나. ‘나 대통령할 꺼야’, ‘나 당대표 할꺼야’라고 계획을 내놓았다. 그 과제를 설정하고 제시할 것이다. -내년 전당대회에 또 나갈런지?△모든 전당대회 반드시 다 출마하는 것은 아니다. 박용진의 정치 시간표가 분명히 있다. -86세대에 대한 비판이 많은데. 70년대생 대표 주자로 어떻게 보나. △물러나라고 비판할 수는 있다고 본다. 잘못한 게 있는 게 사실이고. 자기 역할을 다 했다고 생각한다. 그러나 그들이 물러나고 나서 빈 공간을 채울 역량이 되는가. 이런 역량이 되지 않은 채 ‘물러나라’ 하는 것 자체는 웃긴 일이다. 그 공간을 차지할 만한 역량부터 준비하는 게 중요하다고 생각한다. 지난 대통령 선거 경선이나 당 대표 선거 도전 등이 모두 (박용진이) 86세대 자리를 대체하기 위한 역량을 키워나가던 과정이었다. 앞으로도 계속 민주당의 현존하는 위기에 대한 차세대 대안을 만들어가겠다. 그 역할은 내가 해야한다고 생각한다. -지역 현안은 어떻게 보나?△강북구가 도봉부로부터 분구된 때가 1995년이다. 이때 분구된 지역의 70%가 국립공원이다. 그리고 여기를 보면 딱 드러나는 게 있다. 베드타운 밀집지역이라는 점이다. 유휴지가 거의 없다. 뭘 하나 만들 공간을 찾기 힘들다. 수변공원 같은 것도 없다. 숨 쉴 공간조차 거의 없다. 그래서 생각한 게 있다. ‘꽂은 작대기도 다시 보자.’ 도봉세무서 리모델링이 한 예다. 이를 복합청사로 하려고 한다. 세무서 역할을 하는 동시에 구청에서 필요로 하는 보건지소 공간도 넣을 것이다. 실내 수영장이나 체육센터 등도 같이 하려고 한다. 다만 이를 하려면 기재부와 국세청, 자산관리공사(캠코), 서울 강북구청 등이 나서야 한다. 이들을 중간에서 조정해야 한다. 이건 전국 최초의 사례다. 원래는 내년 초 건물을 부수고 짓기 시작해야하는데건축 자재비가 올랐다. 이것 때문에 한 1년 정도 늦어질 것 같긴 하다. 그래도 상당히 진척돼 있다. 또 세대 복합형 행복주택을 만들었다. 그 땅은 롤러스케이트장이 있던 땅이었다. 노인들만 거주하는 임대주택이 됐다. 그 땅에 청년과 신혼부부, 고령자를 위한 주택을 섞어서 만들었다. 최근에 새로운 활력과 새로운 상권이 형성이 되어가고 있다. -민주당세가 강한 지역이다. 그럼에도 본인이 당선돼야 할 이유를 말한다면?△두 가지다. 하나는 박용진이 지난 8년 동안 준비하고 기초를 쌓은 일들을 마무리하고 성과를 내야한다는 점이다. 대부분 제가 아이디어를 내고 시작한 일이다. 박용진이 이 동네에서 아이를 낳아 키우고 부모님을 모시고 있기 때문에 발상 전환이다. 또 다른 하나는 지역에서 의미있게 키워주셨으니까, 크게 써먹을 때가 됐다는 생각이다. 지난 8년 동안 소신 있는 정치인, 권력과 돈에 휘둘리지 않았던 사람으로서 할 말 하고 할 일 해왔던 사람이었다. 지금은 대한민국의 변화를 이끌고 민주당의 쇄신을 이끌어 나갈 역할을 주민들이 맡겨주실 때가 됐다고 본다. -다음 국회 때 중점적으로 원내에서 추진하고 싶은 정책이 있다면?△앞으로는 인구 전쟁이 펼쳐진다고 본다. 단순한 위기가 아니다. 재난상황이다. 이런 정도의 국가적 위기 상황에 대한 인식을 갖지 않으면 지금의 저출생 상황은 극복하기 어려울 것이다. 입으로만 저출생 위기, 인구 위기라고 하지 말아야 한다고 본다. 그래서 저는 거기에 집중해서 국가적 과제를 해결하기 위한 정책적 제안, 그 다음에 사회적인 인식의 전환이 다 필요하다고 본다. 근데 ‘애 많이 낳아라’ ‘당장 뭐 줄게’ 이런 방식으로 접근해서는 안된다. 내가 행복하지 않은데 어떻게 아이를 낳는가. 행복할 수 있는 미래를 구상할 수 있어야 아이를 낳는다. 과거에 우리 어머니 아버지들이 아무 생각없이 자식을 낳는다고 했는데, 그게 아니었다. 아이를 낳는 게 미래의 노후대비이기 때문이다. 그런데 지금은 다르다. 그래서 기성세대가 행복하고 청년 세대가 미래를 준비할 수 있을 때 아이를 낳을 수 있다. 그렇게 낳은 아이를 우리 사회가 키울 수 있고 책임질 수 있어야 한다. 이 시스템을 만드는데 사회 전체의 협력이 있어야 한다. -마지막으로 하고 싶은 말이 있다면?△민주당에 실망한 것도 많고 기대하시는 것도 여전히 있으실 것이라고 생각한다. 대한민국의 미래를 위해서, 오늘 해야 할 일을 심사숙고하고 또 발랄하게 제시하는 민주당이 되어야 한다고 본다. 이번 총선은 단순히 이기는 것에 머물러서는 안된다. 민주당이 재기발랄함으로 미래 정책을 제시하는 정당으로 거듭나야 한다고 본다. 대한민국을 책임질 수 있는 정치가 되어야 한다. 많은 응원 부탁 드린다.

2023.12.27 I 김유성 기자

수원 전세사기가 심상치 않다...‘전세보험 특약’ 넣어도 속수무책
[이데일리 김혜선 기자] 최근 온라인 커뮤니티를 중심으로 떠돌던 ‘수원 전세사기’ 의혹이 현실로 드러나고 있다. 경기도 수원과 화성 일대에서 부동산 임대업자 A씨가 실소유주로 추정되는 부동산만 총 724세대다. 이 중 전세 만료 후 전세금을 되돌려 받지 못한 피해가 확인된 사례만 10세대, 은행빚을 갚지 못해 가압류가 걸렸거나 가압류 직전인 세대는 58세대다. 10일 이데일리가 입수한 A씨와 그 가족, 그리고 A씨가 대표이사로 있는 법인의 건물 리스트를 확인한 결과다.앞서 인터넷 커뮤니티에서는 ‘수원에 역대급 전세 사기 사건이 곧 터질 것’이라는 내용의 글이 떠돌았다. 경기 전세사기지원센터에는 동일 임대인으로 추정되는 건물에서 전세 사기를 당했다는 신고가 245건 접수됐고, 경찰에서도 관련 고소장을 53건 접수받아 수사에 나섰다. 당초 이 사건은 경기 수원남부경찰서에서 담당했으나, 경기남부경찰청은 사안의 중대성을 고려해 지난 4일 사건을 도 경찰청 반부패·경제범죄수사대로 이관했다.◇ 건물마다 ‘풀 대출’...보증보험 가입한 세입자 ‘0명’A씨와 그 가족은 수원과 화성 등지에서 빌라와 오피스텔 등 부동산 임대업을 하다 전세 만기가 된 세입자들에 전세금 지급이 어려워지자 지난 8월부터 자취를 감췄다. A씨 일가족의 건물은 대부분 수원에 집중돼 있다.(사진=수원 세입자 제보)전세 기간이 만료된 세입자들은 지난 4월부터 전세 보증금을 일부만 받거나 아예 받지 못하는 피해가 생기기 시작했다고 입을 모았다. 세입자들이 수소문해 파악한 A씨 가족의 실소유 건물은 총 42채, 세대로는 724세대(다가구 포함)다. 만기를 코앞에 두고 있는 세입자 B씨는 “피해자들이 모여 단체 대화방을 만들고 피해 상황을 파악하기 시작했는데 전세보증보험을 가입한 세대가 단 한 명도 없었다”며 “건물마다 채권최고액이 최대치로 잡혀 있어 애초에 보증보험 가입 요건을 충족시키지 못하는 상황”이라고 말했다.피해자들은 대부분 20~30대 사회초년생들이 대부분이었다. 만기 후 전세금 2억원을 돌려받지 못한 C씨는 임차권등기를 설정하고 일단 살던 집에서 나왔다고 한다. C씨는 “올해 1월부터 퇴실 의사를 밝혔다. 집주인이 ‘알겠다’고 해 이사 준비를 했는데 만기 며칠 전에 ‘돈을 못 주겠다’며 몇 주 기다려달라고 했다. 대출을 연장하고 기다렸지만 다음 세입자가 구해지지 않자 연락이 두절됐다”고 말했다. 이어 “처음엔 월 60여만원의 대출 이자를 내주겠다며 두 번 정도 이자를 주더니, 나중에는 ‘돈이 없는데 어쩌라는 것이냐’고 했다”고 덧붙였다.◇ ‘공동담보’ 몰랐던 세입자들, 깡통주택 파악도 못해A씨의 건물들은 대부분 은행 채권최고액이 최대치로 잡혀 있어 전세보증보험이 불가하다. ‘깡통주택’이 명백함에도 일부 세입자들이 이를 눈치채지 못한 이유는 ‘공동담보’를 잘 몰랐기 때문이다. 공동담보는 은행 대출을 받을 때 여러 세대를 묶어 하나의 대출을 받는 것으로, A씨 일가족의 건물 42채 중 39채가 공동담보가 설정돼 있었다.이 중 일부 건물은 전체 세대가 공동담보로 묶여 있지 않고, 여러 개로 쪼개 대출을 받았다. 예를 들어, 15세대가 있는 건물은 5세대, 10세대로 쪼개 공동담보를 각 5억원, 10억원으로 대출을 받은 것이다.이렇게 하나의 건물에 공동담보가 2~3개로 나눠 잡혀 있다면, 세입자는 등기부등본상 은행 대출이 적어 보이도록 착각하기 쉽다. 등기부등본에는 건물 전체의 채권이 아닌, 각 세대 공동담보의 채권만 기재되기 때문이다. 만약 5세대로 묶인 공동담보가 있는 세대에 전세계약을 했다면, 세입자는 나머지 10세대의 공동담보 채권을 확인할 수 없다. 세입자들은 건물 전체가 5억원의 빚(채권최고액)을 가진 것으로 착각하기 쉽다. 특히 공동담보물이 5개가 넘어갈 경우, 등기부등본상에는 공동담보로 설정된 세대가 몇 개인지 확인할 수도 없다.세입자는 등기부등본으로 계약하는 부동산의 채권 정보를 파악하지만, 다세대주택에서 공동담보가 여러 개 나눠 잡히는 경우 계약하는 호수 외 다른 호수의 등본을 확인하지 않는 이상 건물 전체의 채권을 확인할 수 없다. 또한, 5세대 이상 공동담보물은 별도로 ‘공동담보 확인’ 서류를 떼지 않으면 몇 세대가 공동담보물로 잡혀있는지 알 수 없다. 예를 들어, A빌라에 101호, 102호, 103호, 104호, 105호에 공동담보가 잡히고, 따로 A빌라에 201호~210호 공동담보가 잡히면, 101호 계약자는 201호 등본을 떼지 않는 이상 다른 채권이 있는지 확인하지 못한다. (그래픽=김혜선 기자)애초에 다세대 주택은 경매로 넘어가면 ‘건물 전체’가 경매에 부쳐지지 않고 세대별로 처분되지만, A씨와 중개인은 다세대와 다가구 주택의 차이를 잘 파악하지 못하는 세입자들에 ‘건물이 총 40억인데 대출이 적다’는 식으로 전세 계약을 유도했다고 세입자들은 설명했다. B세입자는 “부동산 중개인이 등기부등본을 보여주며‘빌라 가치가 40억인데 채권최고액 14억이면 적다. 14억으로 파산 하겠느냐’고 말했다”며 “나중에 알고 보니 내가 사는 건물의 전체 채권최고액이 21억원이었다. 다른 세대 공동담보가 추가로 있었다”고 말했다.◇ ‘전세보험 특약’도 소용 없었다...추가 피해자 더 나올듯문제는 부동산 지식이 부족한 세입자들에 제대로 된 정보를 제공하지 않고 전세 계약을 한 사례 외에도, A씨가 애초에 전세금을 돌려줄 생각이 없는 것으로 보이는 피해 사례들이 다수 생기고 있다는 것이다. A씨는 임대차계약서 상 ‘전세보험 특약’을 넣고 이를 이행하지 않거나 새로운 세입자가 들어왔음에도 전 세입자에 보증금을 돌려주지 않았다.지난 4월 입주한 세입자 D씨는 ‘전세 보증보험이 불가하면 계약을 파기하고 전세금을 즉시 반환한다’는 조항을 특약으로 걸었음에도 불구하고 전세 계약을 파기하지 못했다. A씨가 돈을 주지 않고 버티고 있기 때문이다. 전세보증보험 특약은 법적 효력이 있어도 집주인이 전세금을 반환하지 않으면 민사 소송을 통해 돈을 돌려 받아야 한다. D씨는 “계약을 파기하려고 내용증명을 보냈으나 ‘폐문부재’로 계속 반송되고 있다”고 답답해했다.전세보증특약 조항을 넣은 세입자. (사진=세입자 제공)다른 빌라 세입자 E씨의 경우 다른 세입자가 입주했는데도 전세금을 돌려받지 못했다. E씨는 약 1억 5000만원의 전세금 중 1억여원을 받지 못하고 있는 상태다. 그는 “처음엔 전세금 지급을 1~2주 미루더니 ‘들어오기로 한 세입자가 전세대출이 불가해 반전세로 돌리겠다’고 했다”며 “나중에는 ‘들어오기로 한 세입자가 사고가 났다’며 전세금 중 5000만원을 먼저 주더니 나머지 전세금 지급을 차일피일 미뤘다. 결국 법적 조치를 취하겠다 하니 ‘마음대로 하세요’라고 하더라”고 설명했다. E씨는 “처음에는 거주하던 방에 다른 세입자가 들어온 지 몰랐는데 나중에서야 (다른 세입자 입주를) 알게 됐다. 다른 세입자에게 전세금을 받고 내 전세금을 돌려주지 않은 것”이라고 분통을 터뜨렸다.이 밖에 A씨가 대표이사로 있는 법인 건물은 은행 이자를 내지 못해 이날(10일)까지 이자를 내지 않으면 임의경매로 넘어갈 예정이다. 또 다른 법인 명의 건물 역시 세금을 내지 않아 지난 7월 세무서로부터 가압류를 당했다.또한 피해를 당한 세입자 외에도 다른 건물 세입자들은 줄줄이 만기를 앞두고 있어 추가 피해가 우려된다.한편, 이데일리는 A씨의 입장을 듣기 위해 수차례 연락했지만 받지 않았다.

2023.10.10 I 김혜선 기자

서울시 재개발, 일률적 ‘현금청산’ 기준일에 '잡음'
[이데일리 신수정 기자] 정연 정은건설 대표는 지난 2021년 8월 소나무협동마을의 건물 멸실 토지를 매입했다. 이 땅에 총 18가구 규모의 대형 빌라 건물을 짓고 분양하기 위해서다. 건축허가는 전 달인 7월에 받았고 같은 해 12월 착공했다. 1년 후 2022년12월 정 대표의 빌라를 포함한 미아동 791 일대가 신통기획 2차 대상지로 선정되면서 날벼락을 맞았다. 공사가 한참 진행 중인데 강북구로부터 사업지가 현금청산 대상이 됐다는 통보를 받아서다. 신통기획 2차 대상지에서 새 아파트 입주권을 받을 수 있는 기준일인 권리산정 기준일을 2022년 1월 28일로 지정한 탓이다. 권리산정 기준일까지 분양을 완료해 등기하지 않으면 입주권을 노린 ‘투기세력’으로 판단해 권리를 인정해 주지 않는다.[그래픽=이데일리 이미나 기자]서울 재개발 정비사업에 ‘신통기획’을 전면 도입하면서 권리산정 기준일을 변경하자 곳곳에서 잡음이 이어지고 있다. 서울시는 재개발 정비사업에 ‘신통기획’을 전면 도입하면서 1차 신통기획 공모로 선정한 구역의 권리산정 기준일을 ‘공모일’로, 2차 신통기획 공모로 선정한 구역에 2022년 1월 28일로 지정했다. 이는 분양권을 늘리기 위한 ‘지분 쪼개기 방지’를 위한 3대 투기방지대책의 핵심이다.투기세력 유입 차단을 막기 위해 내린 결정이지만 일률적으로 지정한 권리산정일이 ‘독’이 됐다. 올해 신통기획 후보지로 선정되면 현금 청산되는 권리산정 기준일은 작년 1월이 되기 때문에 피해사례는 더욱 늘어날 전망이다. 전문가 사이에서도 투기수요 차단 목적과 권리침해 소지 사이에서 어떤 가치를 우선순위로 둬야 하는지에 대해 의견이 분분하다.◇공모일 전부터 사업진행…‘투기수요’ 몰려 파산 직전24일 신속통합기획 피해 건축주 모임에 따르면 15개 중소건설업체 건축사업지가 신통기획 1·2차 지역에 포함되면서 현금 청산 대상에 편입되자 분양과 임차에 모두 실패했다. 준공완료된 9개 사업지 136가구 중 5개가 분양됐으며 임차는 한 건도 계약하지 못했다. 서울시가 신통기획 권리산정 기준일을 ‘공모일’로 정한 여파다.정연 정은건설 대표는 “신속통합기획 발표 전부터 땅을 매입할 계획을 세우고 정상적으로 건축허가 등을 진행하다가 신통기획 공모에 신청, 지정됐다는 소식을 들었다”며 “이후 준공이 완료됐지만 곧 없어질 건물이라는 인식에 임차도 받지 못하고 현금청산 대상에 속해 분양도 할 수 없는 상황이어서 파산 직전이다”고 설명했다.건설업계에서는 2021년 9월 공모를 시작한 만큼 이전부터 사업을 진행한 사업장에 대해선 구제해줄 필요가 있다고 주장했다. 정은건설과 비슷한 피해를 본 중소건설업체는 성북구, 동작구, 중랑구, 도봉구, 광진구 등 넓게 퍼져 있다. 대부분 20세대 미만의 빌라 주택 사업을 진행 중이며 갑작스러운 신통기획 대상지 선정에 준공을 완료하지 못한 사업지만 6곳이다.더 큰 문제는 신통기획이 공모방식에서 수시신청으로 전환되면서 피해사례는 더욱 커질 수 있다는 점이다. 주택건축사업이 진행 중 사업지 주민 30% 이상이 신통기획 지정을 요구해 올해 대상지로 지정되면 권리산정 기준일은 2022년 1월 28일이 된다. 대상지 지정이 매월 수시 검토로 바뀐 만큼 예측가능성이 현저히 떨어지는데다 권리산정일 역시 최대 1년 이상 시차가 벌어져 권리침해 소지가 크다는 지적이다.◇전문가 간 의견 분분…서울시, 피해자 구제 어려워서울시는 민간재개발의 정상화를 위해 신속통합기획 공모 방식을 택하면서 법에 따라 투기수요 원천 차단을 위한 기준을 세웠고 권리산정일 등을 충분히 예고한 만큼 소수의 피해자 구제를 위해 원칙을 변경할 수 없다고 설명했다. 서울시는 현재로선 피해 건설업체가 각자 서울시를 상대로 소송을 제기해 따져볼 수밖에 없다고 했다. 서울시 관계자는 “신통기획의 권리산정 기준일은 도시정비법 77조에 따라 서울특별시장에게 위임해 지정했고 재개발 주거정비지수제 폐지 등을 통해 규제완화를 한 만큼 투기세력 차단에 집중하고 있다”며 “신통기획 신청 시 주민의견 청취와 동의를 위한 홍보가 이뤄지고 있어 충분히 대상지 선정 예측이 가능하다”고 설명했다.전문가들은 노후지역에서의 주택사업 진행 시 불확실성이 크다고 지적했다. 다만 권리산정기준의 예외 사례 인정과 관련해서는 의견이 분분하다. 김예림 법무법인 심목 변호사는 “과거 민간재개발은 예비구역 지정 이후 권리산정 기준일을 별도로 고시하기 때문에 예측 가능성이 컸다”며 “신통기획으로 전환하면서 투기수요 차단을 목적으로 권리산정기준을 앞서 세워놓은 것은 과도한 권리 침해로 볼 수도 있다”고 분석했다. 반면 김제경 투미부동산컨설팅 대표는 “권리산정 기준일을 결과발표일 기준으로 고시가 가능한 날로 한 모아주택의 경우 사업이 진행되는 중 신축 빌라가 유입되면서 지속적으로 사업성이 떨어지는 모습을 보이고 있다”며 “투기수요 차단이라는 목적을 위해 강력한 권리산정기준을 정할 필요성이 있다는 방증이다”고 설명했다.

2023.05.25 I 신수정 기자

모아주택도 ‘수시신청’ 받는다… 2025년까지 35개소 추가 선정
[이데일리 신수정 기자] 서울시가 저층주거지 정비모델인 ‘모아타운·모아주택’ 사업 활성화를 위해 사업대상지를 수시로 신청받는다. 시는 오는 2026년까지 모아타운 총 100개소 지정을 목표로 대상지 선정을 확대해 나간다는 계획이다.서울 은평구의 한 빌라촌 모습. (사진=연합뉴스)서울시는 28일부터 ‘모아타운(소규모주택정비 관리지역) 대상지 선정 공모’를 공고하고 오는 2025년 6월 말까지 ‘수시 신청’에 들어간다고 밝혔다. 각 자치구가 대상지별로 신청요건을 갖춰 시에 접수하면 수시로 개최되는 선정위원회를 통해 심사, 선정 여부를 통보하게 된다. 2025년까지 대상지를 35개소 이상 추가로 선정할 계획이다. ‘모아타운’은 10만㎡ 미만, 노후도 50% 이상인 지역을 선정해 모아주택(소규모주택정비사업)을 활성화하고, 지역 내 부족한 기반시설을 확보하는 지역 단위 계획이다. 모아타운 대상지로 지정되면 모아주택 추진 시 용도지역 상향 등 용적률 및 각종 규제 완화 혜택을 적용받을 수 있다.모아타운 공모는 자치구가 주민 의견을 수렴하여 서울시로 공모신청서를 제출, 시는 신청서를 사전 검토해 사업추진이 적정하다고 판단되면 도시계획·건축·교통 등 분야별 전문가로 구성된 선정위원회 심사를 통해 대상지를 최종 선정한다.대상지 선정위원회는 반지하주택 밀집 및 상수침수로 인한 피해 여부, 건축물 노후도 등 정비 필요성, 모아주택(소규모주택정비사업) 실현 가능성, 주민 갈등 및 신축 등 투기우려 여부, 기타 지역 여건을 고려한 소규모주택정비사업 추진 합리성 등을 종합적으로 고려해 심사한다. 재개발이 어려운 노후 저층주거지 중 전체 면적 3만~10만㎡ 미만(조합·사업예정지 3개소 및 3만㎡ 이상 포함), 노후도 50% 이상 (사업 예정지별 57% 이상) 요건을 갖춘 지역은 ‘모아타운’에 공모할 수 있다. 다만 대규모 재개발이 어려운 노후 저층주거지를 대상으로 정비하는 모아타운 사업의 특성상 재개발이 추진되고 있거나 추진 예정인 지역 등은 제외된다. 모아타운 대상지로 선정되면 해당 자치구는 관리계획을 수립하고 시의 주민공람, 통합심의 등 절차를 거쳐 ‘모아타운’으로 지정되며, 관리계획수립에 필요한 비용은 2023년 예산 범위 내에서 시·구 매칭으로 지원받게 된다. 한편 서울시는 지분 쪼개기 등 투기수요를 원천 차단하기 위해 수시로 공모 선정 발표일 다음 날을 기준으로 고시 가능한 날을 권리산정기준일로 지정, 고시할 예정이다. 한병용 서울시 주택정책실장은 “‘모아타운’은 지난해 첫 공모 이후 저층주거지 주민들의 큰 관심을 받으며 현재까지 65개소가 대상지로 지정돼 순항 중”이라며 “열악한 주거환경, 기반시설 부족 등 저층주거지의 고질적 문제를 해소하고 안정적인 주택 공급을 위해 모아타운 대상지 발굴과 지원을 아끼지 않겠다”라고 말했다.

2023.02.28 I 신수정 기자

"불법 건축물로 인한 피해 사례 증가…전세사기 확률도 높아"
[이데일리 이윤화 기자] 최근 빌라를 중심으로 전세사기 피해가 계속해서 이어지는 가운데, 불법 건축물과 보증금 반환 문제도 세입자들을 힘들게 만들고 있다. 집품에 올라온 오피스텔 거주 리뷰.15일 부동산 리뷰 플랫폼 ‘집품’에 따르면 최근 경기도 성남시의 한 빌라에 불법 건축물 및 보증금 반환으로 인한 문제를 호소하는 글이 올라왔다. 글쓴이는 “상가건물이라 낮에는 주차공간이 없다. 창 앞이 다른 빌라 건물로 가로막혀 햇빛이 거의 안 들어온다”며 “건축법 위반으로 방 쪼개기 해서 한 층에 3호실을 6호실로 만들었다”고 건물의 문제를 토로했다. 이어 “보증금 반환문제로 만기일까지 세입자 안 구해지면 그로부터 1달 이내에 보증금 주겠다고 했다”고 보증금 지연 반환에 대한 피해도 언급했다. 그 외에 나쁜 집주인의 잦은 간섭과 우풍, 층간소음 등으로 인한 스트레스를 이야기하기도 했다. 서울에도 이와 비슷한 피해를 입은 사례가 올라왔다. 서울시 관악구의 빌라에 거주하는 익명의 이용자 역시 “반지하층은 불법 방쪼개기로 벽간소음이 너무 심하다. 옥상도 불법건축을 해 둬서 빨래를 말릴 수가 없다”며 불법 건축물로 인한 피해를 전했다. 또 “위 층이 갭투기가 의심됩니다. 근린생활시설로 등록되어 있어서 보증금 대출과 보증보험 가입이 불가능하다”며 악성 임대인으로 인한 피해를 경고하기도 했다.집품 관계자는 “최근 불법 건축물로 인한 피해를 호소하는 후기가 이어지고 있다”며 “불법 건축물이 있는 집의 경우 전세자금 대출과 보증보험 가입이 매우 어려운 만큼 전세사기 피해를 입을 확률이 높다”고 주의를 당부했다. 이어 “안심계약을 위해서는 전세나 월세 계약 전, 등기부등본과 건축물대장 등을 확인해 보아야 하고, 스스로 판단이 어려울 경우 국토부에서 출시한 안심전세앱과 집품 보증금 리포트 등을 참고하는 것을 권한다”고 덧붙였다.한편, 부동산 침체에 따른 깡통전세 및 전세사기 피해는 매월 늘어나는 추세다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난해에만 9241억원을 보증금 대위변제금으로 지출했으며, 2023년 1월 동안만 1700억원을 쓰며 전년 동월(523억원) 대비 3.2배나 많은 지출을 기록했다.

2023.02.16 I 이윤화 기자

[기자수첩]판치는 전세사기, 늦었지만 외양간 제대로 고쳐야
[이데일리 이윤화 기자] 최근 부동산시장의 최대 화두는 ‘전세사기’다. 만나는 사람마다 빼놓지 않고 전세사기를 입에 올린다. ‘빌라왕’ ‘건축왕’ 등 일당이 벌인 전세사기 사건에만 주택 6300여건이 연루됐다고 한다. 국토교통부와 경찰이 지난해 7월부터 올해 1월1일까지 단속한 전세사기 관련 검거인원만 844명, 구속인원은 83명에 달하니 아직 드러나지 않은 사건까지 고려하면 피해 규모는 눈덩이처럼 커질 모양새다.전세사기 피해 임차인 설명회에서 한 참석자가 안내문을 살펴보고 있다.(사진=연합뉴스)상황이 악화하자 정부는 전세사기를 미리 방지하기 위한 대응책을 잇달아 내놓고 있다. 최근 시중은행에 대출 시 담보로 잡히는 주택의 확정일자를 확인할 수 있도록 권한을 부여한 게 대표적이다. 국회도 여야를 가리지 않고 수많은 개정안을 내놓고 있다. 주택임대차보호법을 신설해 전세가율이 70%를 넘지 않도록 해 주택 구매자 자금이 최소 30%는 투입하도록 하는 것이나, 임대인에게 정보제공 의무를 명확히 부여하기 위해 ‘표준임대차계약서’ 사용을 의무화하고 대출과 세금 체납 의무를 명시하는 안부터 표준임대료를 도입하자는 주장까지 다양하다.이러한 대책 마련에도 정부와 국회의 노력이 때늦었다고 비판받는 것은 사건사고가 터진 이후에나 대책을 내놓기 때문이다. 현존하는 프롭테크(부동산과 기술의 합성어) 기술력과 이미 발의한 법안만으로도 전세사기, 깡통전세 등을 사전에 방지할 수 있었기에 비판 여론은 쉽게 가라앉지 않고 있다.일례로 정부가 국회 통과를 추진하고 있는 나쁜 임대인의 정보공개법(주택도시기금법)과 임대인 미납지방세 내역 열람법(지방세징수법) 등은 2021년 발의했지만 국회 공전만 거듭하고 있다. 국토부가 이달 말 출시하는 ‘안심전세앱’에도 주택도시기금법 또는 민간임대특별법 개정이 이뤄지지 않아 악성임대인 명단을 공개하지 못하는 상황이다. 최근 만난 한 부동산 정책 전문가는 정부가 대책을 쏟아내고 있지만 사기꾼의 수법은 더 교묘해지고 있다고 했다. 정부와 법의 감시망을 피하고자 수백 채씩 사들이던 주택을 십여 채 단위로 쪼개 사들인다고 한다.늦은 감이 있지만 어쨌든 정부와 국회가 칼을 빼들었다. 더는 세입자의 눈에 피눈물을 보이지 않게끔 시급한 법안 처리는 물론 프롭테크 기술을 적극적으로 도입하는 등 전세사기 방지를 위한 총력전을 펼쳐야 한다. 또다시 소 잃고 외양간 고쳐야 하겠는가.

2023.01.24 I 이윤화 기자

뜨거웠던 빌라 시장, 옥석 가리기 시작됐다
[이데일리 박종화 기자] 재개발 기대에 한껏 들떴던 빌라 시장이 변곡점을 맞았다. 공공 재개발 사업은 물론 민간 재개발 사업에서도 권리 산정 기준일이 속속 정해지고 있어서다. 전문가들은 권리 산정 기준일을 제대로 알아보지 못하고 빌라를 매수했다간 새 아파트 입주권을 못 받고 현금청산만 받은 채 집과 땅을 내줄 수 있다고 경고한다.서울 광진구 자양동 주택가에 빌라 분양 광고가 붙어 있다.(사진=박종화 기자)◇공공·민간재개발 바람에 아파트 앞선 빌라 거래량한국부동산원에 따르면 서울 지역 연립·다세대주택 평균 매매 가격은 3억5204만원이다. 2년 전 같은 달(2억6001만원)과 비교하면 35.3% 올랐다. 지난해부터는 거래량도 아파트를 앞서고 있다.빌라 시장이 활황을 누리는 데 개발 호재가 한몫했다. 그간 재개발이 어려웠던 노후 주거지를 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 나서서 개발하겠다고 밝히면서 빌라 매수세에 불이 붙었다. 공공 재개발 예정지에 빌라를 사두면 새 아파트 입주권을 받을 수 있어서다. 지난해 서울시장 보궐선거에서 민간 정비사업 활성화를 공약한 오세훈 후보가 당선되면서 기대감은 민간 재개발로도 번졌다. 시장이 과열되다 보니 설계도만 보고 빌라를 분양받는 ‘입도선매’ 선분양도 성행했다.이후 공공 재개발과 도심 공공주택 복합사업(공공 주도로 도심 역세권·저층 주거지·준공업 지역을 고밀개발해 공공주택을 공급하는 사업), 신속통합기획(공공이 민간 정비사업 초기 단계에 참여해 공공성을 확보하는 대신 인·허가를 간소화해주는 제도) 재개발 후보지가 속속 공개되고 있지만 빌라 투자자들 희비는 갈리고 있다. 권리 산정 기준일 탓이다.◇재개발 유형마다 권리 기준일 제각각…까딱하면 현금 청산권리 산정 기준일은 정비사업에서 입주권을 부여하는 기준이다. 권리 산정 기준일 이후 토지 소유자가 증가하더라도 권리 산정 기준일 당시 현황대로 입주권 수가 정해진다.권리 산정 기준일을 정하는 건 새 아파트 입주권을 노리고 토지 지분을 잘게 쪼개 사고파는 행위를 제재하기 위해서다. 한 필지를 여러 개로 쪼개는 행위나 △단독·다가구주택을 다세대주택으로 전환해 소유자를 늘리는 행위 △한 대지 범위 안에 속하는 동일인 소유 건축물을 토지와 건물 등으로 분리 소유하는 행위 △토지 소유자를 늘리는 건축 행위 등이 권리 산정 기준일에서 제재하는 대상이다.권리 산정 기준일 이후 이런 행위로 토지 등을 취득한 소유자는 새 아파트 입주권을 받을 수 없다. 현금청산을 받고 토지 등을 수용당하는 게 일반적이다. 현금청산 가격은 감정평가를 통해 책정하는데 통상 시세보다 낮게 매겨진다. 주택 취득·보유에 들어간 세금과 중개보수 등을 생각하면 자칫 손해를 보고 땅을 내줘야 할 수 있다.현재 서울에서 진행 중인 정비사업은 같은 재개발이라도 권리 산정 기준일이 다르다. 공공 재개발 사업은 1차 후보지는 2020년 9월 21일, 2차 후보지는 지난해 12월 30일이다. 신통기획 재개발은 1차 후보지는 지난해 9월 23일, 이후 선정되는 후보지나 공모 참여 지역은 이달 28일이다. 다만 신통기획 재개발 신청 지역 중 2023년까지 재개발 사업이 확정되지 않으면 이후 권리 산정 기준일을 다시 정한다. 도심 복합사업에선 지분 변동과 상관없이 지난해 6월 29일 이후 토지를 취득한 사람은 현금청산 대상이 된다.◇현금 청산자 많은 지역은 재개발 선정 어려워재개발 후보지에선 권리 산정 기준일을 두고 빌라 소유자 간 희비가 엇갈리고 있다. 이달 말 이후 완공되는 빌라를 분양받은 사람은 날벼락을 맞았다. 2023년까지는 재개발 후보지로 선정되더라도 입주권을 받을 수 없어서다. 일부 소유자는 물건을 급매로 내놓고 있지만 시장에선 이미 찬밥이 됐다. 광진구 자양동 N공인중개사무소 대표는 “집을 하루아침에 지을 수 있냐. 2년간 발이 묶여 우리도 난감한 상황”이라고 했다.반면 이 지역에서 권리 산정 기준일을 충족하는 빌라는 여전히 지분 3.3㎡당 1억원을 호가한다. 자양동 C공인중개사무소 대표는 “언젠간 재개발될 수 없는 지역이라면 자금 범위 안에서 입주권을 받을 수 있는 빌라에 투자하는 걸 여전히 권한다”고 했다.문제는 일부 재개발 추진 지역에서 권리 산정 기준일을 충족하지 못하는 물건까지 입주권을 받을 수 있는 것처럼 광고되고 있다는 점이다. 서울시 관계자는 “재개발 추진 지역에서 부동산을 매매할 때 입주권을 받을 수 있는지 여부를 공인중개사가 구체적인 근거를 갖고 명시해야 한다”고 설명했다.현금청산 대상자들 불만이 커지면서 국토교통부는 제도 개선을 준비 중이다. 다만 구제 조치가 기존 후보지에도 소급 적용될 가능성은 크지 않은 것으로 알려졌다. 본인 빌라뿐 아니라 주변에 권리 산정 기준일을 충족하는 빌라가 얼마나 많은지도 변수다. 지분 쪼개기로 현금청산 대상자가 많은 지역은 재개발 후보지 선정에서 불이익을 받기 때문이다.양지영 양지영R&C연구소장은 “서울시가 지속해서 재개발을 추진하겠다고 한 만큼 빌라 인기가 한동안 이어질 것으로 보인다”면서도 “사업별 권리 산정 기준일을 잘 따져봐야 현금 청산 위험을 피할 수 있다”고 조언했다.

2022.01.09 I 박종화 기자

입주권 노렸는데 현금청산? 헷갈리는 근생빌라 소유자들
[이데일리 박종화 기자] 서울 재개발 지역 근린생활시설을 두고 불확실성이 커지고 있다. 제도를 잘 모르고 섣불리 투자했다가 현금청산을 당하는 불상사가 생길 수 있다.남산에서 바라본 빌라 밀집지역. (사진=뉴시스)서울 용산구 청파동1가 청파2구역. 서울시가 지난주 이 지역을 신속통합기획(서울시가 정비사업 초기 단계에 참여해 공공성을 확보하는 대신 인·허가 절차를 간소화하는 제도) 재개발 후보지로 선정하면서 지역 부동산 시장이 기대에 차 있다. 들썩이긴 주택뿐 아니라 근린생활시설도 마찬가지다. 근린생활시설이라도 사놓으면 새 아파트 입주권을 받을 수 있다는 기대에서다.여기에 청파동이나 서계동 등 청파2구역 일대엔 사실상 주택처럼 사용되는 근린생활시설, 이른바 ‘근생빌라’가 많아 입주권을 노린 투자 수요가 더욱 많다. 청파동 A공인중개사무소 대표는 “수요는 꾸준한데 매물이 거의 없는 상태다. 근린생활시설 소유자 대부분이 입주권을 노리고 대기 중”이라고 말했다. 현재 청파2구역에선 지분 33㎡짜리 근생빌라가 10억원을 호가한다.◇근린생활시설, 주택으로 써도 입주권 ‘원칙적 불허’문제는 주택과 달리 근린생활시설은 입주권을 못 받을 가능성이 크다는 점이다. 과거엔 근린생활시설이라도 사실상 주택처럼 사용되고 있으면 입주권을 받을 수 있었지만 이를 노린 지분 쪼개기가 성행하자 서울시가 관련 규정을 바꿨다. 2008년 이후 공람 절차를 밟은 정비구역 내 근린생활시설 소유자는 ‘원칙적’으로 입주권을 받을 수 없다.예외는 있다. ‘소유자 세대 구성원 전체가 무주택인 상태에서 근린생활시설이 2008년 7월 30일 이전부터 주거용으로 사용된 경우’엔 주택처럼 입주권을 받을 수 있다. 아니면 권리가액이 새 아파트 조합원 분양가 최저가보다 높아야 입주권을 받는다.2008년 이후 지어졌거나 지분이 적은 등 예외에 해당하지 않으면 근생빌라는 현금청산을 당하게 된다. 현금청산 가격은 감정평가를 통해 책정하는데 통상 시세보다 낮게 매겨진다. 주택 취득·보유에 들어간 세금과 중개보수 등을 생각하면 자칫 손해를 보고 집을 내줘야 할 수 있다. 청파동 S공인 대표는 “아무 상관 없이 근생빌라에 전입신고를 안 한 사람들이 있는데 이 사람들은 입주권을 인정받기 어려워 난감한 상황”이라고 했다.여기에 근생빌라는 매년 이행강제금을 부담해야 하는 리스크도 있다. 상업용으로 사용해야 하는 근린생활시설을 주거용으로 변경하면 건축법에 어긋난 ‘위반 건축물’이 된다. 위반 건축물로 지정되면 위반 사항을 바로잡을 때까지 매년 이행강제금을 내야 한다. 위반 건축물은 대출 등에서도 불이익을 받는다.◇근생빌라 소유자들 “동의율 채우려면 입주권 내줘야 할 것” 배짱다만 일부 근생빌라 소유자는 추후 사업을 진행하려면 근생빌라에도 입주권을 내줄 수밖에 없을 것이라고 낙관한다. 조합 설립 등 사업 진행을 위한 토지주 동의율을 채우려면 근생빌라에게 손을 벌려야 한다는 게 이들이 믿는 구석이다. 몇몇 재개발 추진 지역에선 입주권 확보를 위한 근생빌라 소유자 모임까지 만들어지고 있다.일각에선 재개발 활성화를 위해 서울시가 ‘도시 및 주거 환경 정비 조례’를 바꿔 입주권 인정 범위를 확대할 수 있다는 전망도 나온다. 이에 서울시 관계자는 “사실이 아니다”라며 “입주권 부여 기준 변경은 조례 개정 사항이기 때문에 시의회 동의도 거쳐야 한다”고 말했다.부동산 전문 변호사인 김예림 변호사(법무법인 덕수)는 “상가는 상가로 보상받는 게 원칙인 데다 지분이 낮으면 현금청산 가능성이 높다”며 “빌라에 투자할 땐 지분 가치와 공부상 용도 등을 잘 따져보고 투자를 결정해야 한다”고 조언했다.

2022.01.06 I 박종화 기자

인기 끌던 '빌라' 신통기획에 발목 잡히나
[이데일리 신수정 기자] 아파트 대체재로 주목받는 서울 빌라가 오세훈표 신속통합기획 때문에 위기에 빠졌다. 정비구역 지정을 예상하지 못했더라도 내달 28일 이후 신축빌라를 매수하거나 다가구를 쪼갠 곳을 매매하면 현금청산이 될 가능성이 커졌기 때문이다. 전문가들은 투기 수요 차단 목적을 넘어선 권리침해 소지가 우려된다고 지적하며 매수 시 특히 주의해야 한다고 조언했다. 오세훈 서울시장이 지난 9월 14일 서울 관악구 신림1구역 ‘신속통합기획 재개발’ 현장을 둘러보고 있다.(사진=연합뉴스).◇서울 전역서 신통기획 추진..2023년까지 권리산정기준일 적용 서울시는 지난 28일 신속통합기획 최종 후보지 21곳을 발표하면서 투기 차단 대책도 함께 내놨다. 문제는 공모에서 탈락한 지역뿐만 아니라 추후 공모에 참여할 지역 모두 권리산정기준일을 내년 1월 28일로 지정·고시한 점이다. 권리산정기준일은 분양권을 받을 수 있는 권리를 부여하는 시점으로 지정일 이후 매수하게 되면 현금청산 대상이 된다.이번 공모에 참여한 곳은 서울 전 지역에 걸쳐 있다. 이번 공모에서만 총 102곳이 몰렸다. 이 외의 지역에서도 신통기획 신청을 위한 동의서 준비가 진행되고 있는 곳도 많다. 내년 1월 28일 이후 빌라를 매수할 경우 자칫하면 분양권을 받지 못하고 현금청산 대상이 될 수 있다는 얘기다. 이 권리산정기준일은 2023년 말까지 적용된다. 시장의 혼란은 커지고 있다. 비싼 아파트를 대체하는 빌라 매수에 눈을 돌린 실수요자는 까다로운 매수지역 선별에 머리를 싸매고 있다. 한 온라인 커뮤니티에는 “신통기획에 참여하는 지역이라는 걸 어떻게 확인할 수 있느냐”, “신축빌라 말고 구옥은 괜찮은 것이냐”, “구역지정도 안한 곳인데 일반인이 어떻게 알 수 있느냐” 등의 문의와 심경을 토로하는 글들이 속속들이 올라오고 있다.거래절벽에 놓인 빌라 매수세는 신통기획의 영향으로 더욱 꺾일 수 있다는 전망이다. 올 들어 급증하던 빌라 거래는 최근 가격 상승과 대출규제 강화, 금리 인상 등의 여파로 관망세로 돌아섰다. 여기에 ‘재산권 축소’라는 불확실성 요소까지 더해졌다. 최근 다세대·연립주택 거래량은 올 1월 5883건으로 아파트(5771건)를 앞지른 후 계속 웃도는 상황이었지만, 5월 6000건대 기록 후 4000~5000건대로 줄었고 지난달 3000건대로 주저앉았다. ◇전문가 “구역 지역지정전 권리산정기준 지정은 재산권 침해 커”전문가들은 탈락지역까지 권리산정기준일을 묶은 것은 재산권을 현저히 축소할 수 있다고 우려했다. 또 다세대·다가구를 매매 할 경우 신축빌라나 쪼개기 매물이 권리산정일 이후에 등기가 완료된 것인지 확인해야 한다고 설명했다. 김예림 정향 변호사는 “민간 재개발은 정비 예정구역을 지정하고 나서 권리 산정 기준일을 별도로 고시하기 때문에 예측가능성이 있지만, 신통기획이나 공공재개발의 경우 정비구역으로 지정될지 알 수 없어 법적으로는 소급입법 논란까지 나올 수 있다”며 “특히 나대지에 새로 신축빌라를 지은 경우 권리산정기준일 이전까지 세대별로 소유권이전 등기가 완료되지 않으면 분양권이 나오지 않을 수 있어 매매에 유의해야 한다”고 지적했다대한부동산학회장인 서진형 경인여대 교수는 “실수요자에겐 신통기획이 빌라매수금지법에 가깝게 느껴질 것”이라며 “구역 지정 이후에 권리산정일을 지정해야만 실수요자들이 마음 놓고 내 집마련에 나설 수 있다”고 강조했다.

2021.12.29 I 신수정 기자