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- 유주택자, 토허제 구역 주택 매수하려면?[똑똑한 부동산]
- [법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 서울 강남구 압구정, 영등포구 여의도, 양천구 목동, 성동구 성수동이 토지거래허가구역으로 재지정됐다. 당초 이달 26일까지 토지거래허가구역으로 지정돼 있었지만, 이번에 재지정되면서 내년 4월 26일까지 토지거래허가구역 지정효과가 연장된다.토지거래허가구역은 토지에 대한 투기수요를 제한하기 위해 지정한다. 토지개발행위로 인해 투기를 목적으로 한 거래가 늘어나 인근 토지의 가격이 급격히 상승하거나 그런 가능성이 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정해 이 구역에서 토지 거래를 하려는 경우 지자체의 허가를 받도록 하고 있다. 이때 토지 용도별로 허가 대상이 되는 면적은 달라지지만 지자체별 허가 대상 면적을 일정 범위에서 별도로 정할 수 있기 때문에 토지거래허가구역 내에서 토지를 거래하려는 경우 반드시 공고문을 확인해야 한다.서울 강남구 압구정동 아파트 단지 전경. (사진=뉴스1)그렇다면 기존에 주택을 보유하고 있는 경우 토지거래허가구역 내의 주택을 추가로 매수하는 것은 가능할까? 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따르면 일정한 목적으로 사용하려는 경우에 한해 토지거래허가를 받는 것이 가능하다. 주택은 원칙적으로 매수인이 실제 거주할 목적으로 거래하려는 경우 허가를 받을 수 있기 때문에 매수인이 인근에 주택을 보유하고 있다면 이를 처분하는 조건으로만 가능하다. 만약 기존 주택을 그대로 보유하며 토지거래허가구역 내 주택을 추가로 매수하고자 한다면 이때에는 임대사업자로 등록해 거래하는 것을 고려해볼 수 있다. 다만 10년동안 임대사업자를 유지해야하고, 임대료도 갱신시 5% 이내로만 증액할 수 있다는 점에서 재산권 행사에 일정한 제약이 존재한다.토지거래허가 대상이 되지 않은 일정 면적 미만의 토지를 지닌 주택을 매수하거나 민사집행법에 따른 경매절차 또는 한국자산관리공사에서 진행하는 일정 요건을 갖춘 공매절차에서 취득하는 경우에도 예외적으로 토지거래허가를 받지 않고 토지거래허가구역 내 토지를 거래하는 것도 가능하다.토지거래허가구역에서 거래하려면 여러 가지 따져볼 것이 많다. 보통 당사자간에 거래에 관해 약정을 하고 지자체로부터 토지거래허가가 이루어지면 그때 정식으로 매매계약을 체결하게 되는데, 일반적인 거래 관행과 달라 계약서에 별도 기재해야 할 사항들이 있다. 예를 들어 토지거래허가 전에 당사자간에 이루어지는 거래에 관한 약정은 매매계약 체결이 돼야 효력이 발생하는 매매예약에 해당하기 때문에 토지거래허가를 받지 못한 경우 예약금 내지 가계약금을 매수인이 반환받을 수 있도록 계약서에 정해두어야 한다. 이번에 토지거래허가구역으로 재지정된 곳은 압구정동 아파트지구 24개 단지, 여의도동 아파트지구와 인근 16개 단지, 목동 택지개발지구 14개 단지, 성수동 전략정비구역 1~4구역이다. 신속통합기획 등이 적용돼 재건축·재개발이 활발히 이루어지고 있는 지역으로 볼 수 있다. 토지거래허가구역에서의 거래가 복잡한만큼 토지거래허가구역 주변 지역으로 거래 수요가 늘어나는 풍선효과가 발생할 가능성이 높다. 토지거래허가구역과 함께 주변 지역에도 관심을 가지고 살펴볼 필요가 있다.김예림 변호사.
- [미리보는 이데일리 신문]5%p가 71석 좌우…‘민의 왜곡’ 소선거구제
- [이데일리 주미희 기자] 다음은 18일자 이데일리 신문 주요 기사다.△1면-5%p가 71석 좌우…‘민의 왜곡’ 소선거구제-“나갔다 올게” 한마디에 TV 끄고 커튼 닫고…‘빅스비’ 똑똑해진다-‘거수기 이사회’ 견제 첫발…아직 갈 길 먼 집중투표제-월 100만원 ‘필리핀 가정부’ 8월부터 일한다-[사설]지하철 범죄 역대 최다…솜방망이 대책으론 못 막는다-[사설]치솟는 원·달려 환율, 과도한 불안심리 가라앉혀야△종합-1인 가구·딩크족 껑충…청년 절반 “결혼 생각 無”-월 544만원 벌어야 ‘보통 가구’…고물가에 직장인 17%는 N잡러△갈 길 먼 집중투표제-소액주주 목소리 대변 순기능에도…집중투표제 도입률 3.5%에 그쳐-‘밸류업’ 계기로 집중투표제 활성화 기대-단순투표제 폐해에…대만, 10년 만에 집중투표제 의무화△밀라노 디자인 위크 2024-애플 이길 무기 꺼낸 삼성…“AI로 집안 모든 기기 연결해 편리함 극대화”-“LG, 3년내 빌트인 가전 1조 매출”-中 AI 가전 약진…하이얼 ‘바이오닉쿡’에 북적△시급한 선거제 개편-1위만 당선, 나머지는 ‘사표’…민심 다양히 담으려면 ‘중대선거구제’ 제격-‘승자독식’ 취해 대선서 쓴맛…“민주당, 독주 땐 역풍”-‘꼼수 위성정당’ 편법 난무…‘비례제’ 개편 목소리△종합-‘끈적한 물가’ 확인한 파월·이창용…“금리 내릴 때 아냐” 한목소리-방산 소재부품 개발에 4000억 투입…360억 규모 방산펀드도 신설-‘파트타임 외국인 가사관리사’ 많이 원해…가구당 月 100만원 이내 들듯-IPEF 공급망 협정 발효…요소·희토류 대란 막는다△정치-“경쟁자가 없다”…李 ‘당대표 연임’ 고심-‘적임자가 없다’ 尹, 투톱 인선 장고-민주 의원 꿔 오거나 소수정당 연대…조국혁신당, 교섭단체 구성 밑그림-태양절 이름 바꾸고 행사 불참…김정은, 선대 지우기 행보 ‘본격화’-“尹에 직언할 수 있는 총리 필요”△경제-中 알테쉬, 韓 시장 빠르게 잠식…효과적인 온플법 서둘러야-상속·증여 체납액 1兆 육박…4년 만에 3배 늘어-강도형 “수산물 1억 달러 수출 달성…부자되는 어촌 만들기 최선”-“외환시장 변동성 공동대응” 한·일 재무장관 한목소리△금융-빚 못 갚는 사회…7대 카드사 떼인 돈 4조 훌쩍-케뱅 ‘전세금 반환보증’ 나온다-‘메뚜기 보험사기’ AI로 91% 잡아내죠-‘쏠트래블 체크’ 日 편의점서 가장 많이 긁었다△글로벌-‘이란 자금줄 차단’ 벼르는 美·EU…“며칠내 추가 제재 나설 것”-‘큰손’ 중국인 루이비통 안 사니…LVMH 1분기 매출 뚝-IMF “美 과잉 재정지출, 인플레 다시 불붙일 우려”-바이든, 대선 앞두고 ‘中 때리기’…철강·알루미늄 관세 3배 올린다-“큰 충격 없으면 곧 금리 인하”△산업-올 들어 살아나는 수요…철강사 실적 반등 준비-외관부터 내부까지 프랑스 감성 물씬-풀HD급 영환 20편 1초 만에 전송…삼성전자 저전력·고성능 D램 개발-삼성 비상경영…전 임원 주6일 근무-GS칼텍스·한국화학연구원 이산화탄소 포집 사업 협력-“전기차는 예정된 미래…SK온 투자 지속할 것”△ICT-‘위기 불끄러 직접 나섰다’…IT업계 창업자들 속속 ‘컴백’-유럽서 ‘인앱결제’ 꼬리내린 애플, 한국선 ‘배짱’-쇄신 발판삼아 글로벌 공략 시동 건 카카오게임즈-KT, 업무·개인 영역 분리한 스마트폰 앱 제어 플랫폼 개발△과학카페-금배지 단 위성·미사일 개발자…‘우주·과학 강국’ 든든한 대변자 기대-우주 신약개발 시대 성큼…韓 플랫폼 5월 준궤도 비행△증권-2600선 내준 코스피…증권가 “셀 코리아 오래 안 간다”-증권범죄 과징금 걷어 피해자 주자는 野…금융당국은 난색-환노출 ETF 강달러에 방긋△증권-중동발 충격에 PF 만기 공포…살 떨리는 건설주-상속 분쟁 줄이고 집토끼 잡고…유언대용신탁 힘주는 증권사들-“먹는 비만치료제 앞세워 글로벌 바이오텍 도약”-코스피 상장사 70% 현금배당, 올해 27.5조 풀렸다△부동산-“투기 차단 위해”…‘압여목성’ 토허제 1년 연장-“악성 미분양 늘고 공급 대기”…대구 부동산, 봄은 멀었다-‘교통 정체’ 삼각지 고가차로 헐어 지하화-‘이혼 후 청약되자 다시 혼인’…공급 교란 154건 수사의뢰△엔터테인먼트-OTT시대 ‘귀한 몸’ 된 시리즈물…K무비도 국제 영화제서 러브콜-광고 도입에도 고객 이탈 無…OTT 프라임 비디오, 월 2억명 넘게 본다△이데일리가 만났습니다-출소자 자립 지원하니 재범 감소…법무보호사업 중요성 더 커질 것-작년 보호서비스 받은 출소자 14만명…취업률 82%·재범률 0.2%△피플-부커상 최종후보 황석영 “상 받아야겠다, 다음은 노벨상”-‘6월 항쟁’ 박종철 열사 母 정차순씨 별세-계촌클래식축제 10년…“조성진·임윤찬도 찾는 예술마을 만들었죠”△오피니언-세상을 바꾼 자, 표적이 되다-[생생확대경] 청소년도 비웃는 정치판△전국-용인·평택 ‘45년 상수원보호구역 갈등’…반도체가 풀었다-산불 감시 주민에 임산물 채취 허용…상생하는 숲-인천시 뉴홍콩시티 사업 변경…‘공약 폐기’ 논란-충남도, 수출 활성화 위해 재외동포 기업인과 ‘맞손’-버스 자동결제 ‘태그리스’…의정부·용인 시내버스서 첫도입△사회-안마사 자격증 독점인데…맹인 안보이는 안마소-서울시, 장애인 예산 1.6조원 투입 ‘역대 최대’-좁은 골목까지 구석구석…112 신고 20% 줄었다-액화수소충전호 첫선 수소버스 120대 충전-[현장에서] ‘의료개혁’ 직진 외친 정부…일주일째 브리핑은 ‘멈춤’
- ‘수상한 슈퍼 엔저’…고심 깊어지는 日 [이슈분석]
- [이데일리 방성훈 전선형 기자] 일본 엔화가치가 추락하고 있다. 그동안 엔저의 주범으로 지목돼 온 마이너스 금리가 17년 만에 해제됐지만, 엔화가치는 지난 27일 심리적 저항선인 달러당 152엔에 바짝 다가서며 약 34년 만에 최저 수준으로 떨어졌다. [이데일리 이미나 기자]28일 일본 도쿄외환시장에서 달러·엔 환율은 오후 5시 기준 151.44엔으로 거래를 마쳤다. 전날 장중 151.97엔까지 올라 1990년 7월 이후 약 34년 만에 최고치를 기록한 것과 비교하면 소폭 하락(엔화가치는 상승)했다. 전날 밤 일본 재무성·금융청·일본은행(BOJ)이 긴급 3자회의를 열고 급격한 엔저에 대한 대응 방안을 논의한 영향이다. 일본 당국의 개입에 대한 경계감이 대폭 확산하며 엔화가치를 끌어올렸다. 엔화는 올해 초부터 미국 달러화 대비 약세 흐름을 이어오고 있다. 달러·엔 환율은 종가 기준 1월 1일 140.87엔으로 한 해를 시작해 지난달 13일엔 150.75엔까지 치솟았다. 이달 들어서는 BOJ가 마이너스 금리 해제를 예고하며 지난 11일 146.93엔까지 하락했지만, 같은달 19일 마이너스 금리 해제 조치 발표 이후 다시 151엔대로 후퇴했다. BOJ의 피벗(통화정책 전환)이 상징적 제스처에 그친 데다, 미국의 금리인하 시기가 늦춰지면서 미일 장기금리 격차가 좁혀지지 않은 것이 주된 원인으로 꼽힌다. 미 경제가 견조한 성장세를 보이며 달러화가 강세를 보이고 있다는 점, 일본 기업들이 달러화를 엔화로 환전하지 않고 계속 쌓아놓고 있다는 점, 투기 세력이 몰려들고 있다는 점 등도 엔화가치를 끌어내리는 주요 원인으로 꼽힌다. 일본 정부는 고민이 깊어지고 있다. 엔저가 가속화하면 일본의 경제 경쟁력, 나아가 국력까지 약화할 수 있다는 우려 목소리가 나오고 있어서다. 시장에선 심리적 저항선인 152엔이 무너지면 155엔까지 급속도로 하락할 것이란 전망이 잇따른다. 이에 일본 당국은 달러·엔 환율이 152엔선을 넘어서면 직접개입에 나설 것으로 관측된다. 우에다 가즈오(왼쪽) 일본은행(BOJ) 총재와 스즈키 슌이치 일본 재무상. (사진=AFP)◇마이너스 금리 해제에도 엔화가치 ‘뚝’…왜?BOJ가 마이너스 금리 해제와 더불어 수익률곡선제어(YCC) 및 상장지수펀드(ETF) 매입 등 대규모 금융완화 정책을 일제히 폐지했음에도 ‘슈퍼 엔저’ 현상이 지속되는 결정적인 이유는 미국과의 장기금리 격차가 높은 수준을 유지하고 있기 때문이다. BOJ가 금리를 올리긴 했지만 여전히 제로수준(0~0.1%)에 머물러 있는 데다, 기존과 같은 규모로 국채 매입을 지속하겠다고 밝히면서 피벗이 상징적 제스처에 그쳤다는 평가를 받고 있다. 추가 금리인상에 대해서도 신중하게 진행하겠다고 못박았다. 이런 상황에서 미 연방준비제도(Fed·연준)는 금리인하 시기를 늦추며 속도 조절에 나서겠다는 뜻을 분명히 했다. 양국간 장기금리 격차가 단기간에 좁혀지기 어려운 상황이다. 27일(현지시간) 기준 미 국채 10년물 금리는 4.192%로 일본 국채 10년물 금리(0.722%)보다 3.5%포인트 높다. 이는 수익률이 더 높은 미 국채에 대한 수요, 즉 엔화를 팔아 달러화를 매입하려는 수요로 이어지고 있다. 미 자산운용사 PGIM Fixt·인컴의 로버트 팀 애널리스트는 “일본의 기준금리가 1~2%포인트 추가 인상되지 않는 한 엔고는 진행되지 않을 것”이라고 말했다. 금리가 낮은 엔화를 빌려 높은 수익률을 제공하는 해외 자산에 투자하는 ‘엔 캐리 트레이드’와 더불어 투기세력이 몰려들고 있는 것도 엔저를 가속화하고 있다는 진단이다. 미 상품선물거래위원회(CFTC)에 따르면 글로벌 헤지펀드와 자산운용사들은 일본 엔화에 대해 2006년 이후 최대 규모의 약세 포지션을 유지하고 있는 것으로 나타났다. 이에 따라 달러·엔 환율이 152엔 돌파시 155엔까지 급속도로 떨어질 것으로 예상된다. 트레이더들이 대규모 달러·엔 매도 포지션을 커버하기 위해 추가 엔화 매도가 불가피하기 때문이다. 우밍첸 스톤파이낸셜 트레이더는 “28억 5000만달러(약 3조 8000억원) 규모의 달러·엔 옵션 거래에 관심이 쏠릴 것”이라며 ”투자자들이 엔화 숏(매도) 포지션을 보유하고 있고 개입 리스크가 높아진 점을 고려하면 변동성이 커질 수 있다“고 내다봤다. 일본 기업들이 달러화를 풀지 않고 있는 것도 엔저를 부추기고 있다. 일본 엔화 대비 달러화 가치가 높아지면서 해외에서 사업을 영위하는 기업들 상당수는 달러화를 엔화로 바꾸지 않고 현지에 쌓아두고 있다. 일본 경제산업성에 따르면 2023년 말 해외 법인의 내부유보금은 48조엔(약 427조원)으로 사상 최대치를 기록했다. 가라카마 다이스케 미즈호은행 수석이코노미스트는 “일본 기업이 해외에서 벌어들인 이익을 인력난이 심각한 일본으로 송금할 동기가 약하다”고 짚었다. [이데일리 김일환 기자]◇“152엔 뚫리면 엔저 가속화”…日, 외환시장 개입 채비일본 당국은 사실상 실개입 외에 엔저를 저지할 마땅한 방법이 없다. 지금까지 일본 당국의 행보를 보면, 꾸준한 구두개입·경고를 통해 포석을 깔고 달러·엔 환율이 152엔을 돌파했을 때 ‘선개입·후보고’ 방식으로 실개입에 나설 것으로 관측된다. 일본이 가장 최근에 실개입에 나섰던 2022년 9~10월에도 같은 방식으로 진행됐다. 당시 달러·엔 환율이 150엔에 근접하자 일본 당국은 연일 구두개입에 나섰고 150엔을 넘어서자 약 한 달 동안 세 차례에 걸쳐 총 9조 1000억엔 규모의 직접개입을 단행했다. 일본은 실개입 이후에야 미국과의 사전 합의 사실을 밝혔고, 미국도 보고를 받았다며 개입 용인을 확인했다. 스즈키 슌이치 일본 재무상은 최근 달러·엔 환율이 152엔에 다가설 때마다 “과도한 움직임에는 모든 선택지를 배제하지 않고 단호한 조치를 취할 것”이라며 앵무새처럼 되풀이하고 있다. 즉 ‘모든 선택지’를 언급한 것은 실개입을 예고한 것으로 풀이된다. 이와 관련, 닛케이는 “2022년 엔 매수 개입 당시에도 스즈키 재무상이 ‘단호한 조치’라는 말을 사용했다”면서 “이에 시장에선 정부와 BOJ가 엔저를 억제하기 위해 엔화 매입·달러 매도 개입을 단행할 것이라는 인식이 확산하고 있다”고 전했다. 일각에선 달러화가 초강세를 보였던 1985년 플라자합의 때처럼 국제적 공조 가능성도 제기되지만, 현실화할 가능성은 낮다. 미국의 인플레이션이 여전히 높은 수준에 머무르는 상황에서 미 재무부가 달러화 약세를 위해 시장에 개입할 확률이 제로(0)에 가깝기 때문이다. (사진=AFP)◇日, 엔저 왜 막으려 하나…“인재·자본 유출 등 국력저하 우려”일본 정부가 엔저를 막으려는 이유는 일본의 경제 경쟁력, 나아가 국력까지 약화할 수 있기 때문이다. 과거엔 일본 기업들의 생산기지가 대부분 국내에 있었기 때문에 엔저는 일본 경제에 긍정적인 역할을 했다. 대외 가격경쟁력 강화로 기업들의 수출이 늘고 벌어들인 외화를 다시 엔화로 환전하는 과정에서 엔저 압력을 막아줬다. 하지만 글로벌 금융위기를 계기로 대다수 기업들이 생산기지를 해외로 옮기면서 수출 증대 효과를 기대하기 어려워졌다. 오히려 수입물가 상승으로 이어져 가계 소비와 기업 투자를 위축시키는 등 경제 부담만 키우고 있다. 일본의 식량 자급률은 40% 미만이며, 에너지 수입 의존도는 90%를 웃돈다. 결과적으로 경상수지 흑자폭을 줄이고 적자폭을 키우는 등 일본 경제에 악영향을 미칠 수 있다.핵심 인재 및 자본의 해외 유출도 우려된다. 일본인은 물론 일본에서 일하는 외국인 전문인력들이 저렴해진 엔화보다 달러화나 유로화 등 다른 통화로 급여를 받는 것을 선호할 것으로 보여서다. 다만 일본 정부가 반도체 산업 등에서 적극 추진 중인 해외 투자 유치엔 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다. 해외 기업 입장에선 투자 부담이 줄어들기 때문이다. BOJ가 추가 긴축에 대한 압박을 받을 수 있다는 점도 엔저를 저지하려는 주된 이유 중 하나다. BOJ는 지난해 9월말 기준 일본 국채의 53.9%를 보유하고 있다. 금리를 1%포인트만 올려도 수십조원의 이자를 추가 부담해야 한다. 가계와 기업은 이자 수익이 늘어날 수 있겠지만 대출 이자 부담 역시 대폭 확대한다.일본경제연구센터는 “단기금리가 1% 상승하면 첫 해에는 실질 국내총생산(GDP)이 0.3%, 3년째에 들어서면 1.2% 하락할 것”이라고 추산했다.
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