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- 실거주 압박에…집주인·세입자 분쟁 대폭발[only 이데일리]
- [이데일리 박지애 이다원 기자] “실거주를 하겠다며 세입자에게 집을 비워달라 정중히 비워달라 부탁했지만, 끝내 거부해 명도소송을 준비 중입니다.”서울 송파구와 경기 구리시에 집을 가진 2주택자 A씨(60대)는 최근 밤잠을 설치고 있다. 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 구리 집을 매도한 뒤 서울 집으로 실거주하려던 계획이 세입자의 ‘버티기’에 가로막혔기 때문이다. 세입자는 “전세가가 너무 올라 갈 곳이 없다”며 계약갱신청구권을 주장했고, 급기야 “진짜 실거주하는지 끝까지 지켜본 후 갱신권을 포기하겠다”며 날을 세우고 있다. 이재명 대통령이 연이어 다주택자를 압박하고 부동산 투기 세력을 잡겠다고 나서면서 서울 강남권에서도 집이 급매로 나오는 사례가 늘고 있는 가운데 최근 서울 송파구의 한 부동산에 양도소득세 상담 관련 문구가 붙어 있다.(사진=방인권 기자)정부의 전방위적 실거주 압박에 임대차 시장이 혼란을 겪고 있다. 지난해 하반기부터 대출과 세금 규제로 강화로 투기 수요를 억제하고 다주택자의 실거주 요건을 강화하면서 집주인의 계약갱신 거절이 잇따르고 있다. 이 때문에 전세 매물 급감하자 세입자는 “갈 곳이 없다”며 버티고 집주인은 “실거주해야 한다”며 퇴거를 요구하면서 임대차 갈등이 빠르게 확산하는 모습이다. 19일 이데일리가 한국부동산원으로부터 받은 주택 임대차분쟁조정 접수 현황을 분석한 결과, 지난해 하반기부터 집주인과 세입자의 갈등 수치는 뚜렷한 상승세를 보이고 있다.2023년 645건, 2024년 685건이던 연간 접수 건수는 지난해 952건으로 치솟았다. 하반기 접수 건수만 보면 2023년 하반기 301건, 2024년 하반기 365건에서 2025년 하반기에는 571건으로 크게 늘었다.특히 올해 1월 접수 건수는 185건으로 전년 동기(48건) 대비 4배 이상 급증했다. 2월에도 167건이 접수됐다. 서울시 내 분쟁만 다루는 서울시 주택임대차분쟁조정위원회 역시 지난 1월, 위원회 설립 이후 처음으로 월간 접수 건수 두 자릿수(17건)를 기록했다. 지난해 하반기부터 눈에 띄게 임대차 분쟁이 급증한 배경에는 6·27 대출 규제 강화와 ‘2+2 계약갱신’을 골자로 한 임대차법의 피로가 동시에 작용했다는 분석이 나온다.6·27 대책으로 갭투자가 차단되면서 규제지역 내 집주인들 실거주 혹은 공실 상태를 확보해야만 하는 매도가 가능해졌다. 여기에 갱신청구권 4년을 소진한 세입자들이 2025년부터 대거 재계약 시점에 들어서면서 전세 수요가 한꺼번에 몰렸다. 때문에 신규 전셋값은 급등한 반면, 갱신 계약은 인상률이 5%로 제한되면서 신규 계약과 갱신 계약 간 ‘이중 가격’ 격차가 커졌고, 집주인들이 시세에 맞는 보증금을 받기 위해 기존 세입자 퇴거를 요구하는 사례가 늘며 갈등이 커졌다는 것이다. 실제 지난해 7월 서울 서초구 래미안 원베일리 전용 84㎡의 경우 신규 전세 계약(20억원)과 갱신 계약(13억6500만원) 사이에 6억원 이상 차이가 나기도 했다.이런 상황에서 올해 1월 이재명 대통령의 ‘양도세 중과 시행’에 대한 강경한 메시지가 갈등의 도화선이 됐다. 시장에서는 지난해까지 다주택자 양도세 중과 유예가 다시 연장될 수 있다는 기대가 일부 남아 있었지만, 이 대통령의 메시지 발표 이후 매도를 서두르려는 집주인들이 세입자에게 잇따라 퇴거를 통보하면서 1월 임대차 분쟁 건수가 전년 대비 4배 이상 급증한 배경이 됐다는 분석이다.실제 임대차 갈등 규모는 통계 수치보다 훨씬 클 것으로 보인다. 김씨의 사례처럼 명도소송으로 바로 진행 될 경우 분쟁접수건수에 집계되지 않을 뿐더러 임대차 분쟁의 상당수가 중개업소나 당사자 간 협상 단계에서 정리되기 때문이다.갈등의 유형도 다양해지는 동시에 양상도 극단화되고 있다. 세입자를 쫓아내기 위한 명도소송은 물론, 아파트 내에서 공부방이나 가정 어린이집을 운영하던 ‘주거형 소상공인’들은 상가임대차법의 보호조차 받지 못한 채 거리로 내몰리고 있다. 실거주를 택한 임대인들 역시 갑작스러운 거주지 이전으로 출퇴근 시간이 급증하고 자녀 학교를 옮겨야 하는 등 생활 전반의 질 저하를 호소하고 있다.전문가들은 정책의 경직성이 주거 안정성을 흔들 수 있다고 우려하며 예외 사항에 대한 정교한 가이드라인이 필요하다고 보고 있다.송승현 도시와경제 대표는 “임대인의 재산권과 임차인의 영업권·주거권이 충돌하는 지점에서 학기 중 퇴거 유예나 사전 통보 의무 강화 등 정교한 가이드라인과 제도적 보완이 절실하다”고 강조했다.
- "60년간 투기 억제했는데 실패"…정부 규제책에 일침
- [이데일리 최정희 기자] 이재명 정부 출범 이후 6·27 대책과 10·15 대책 등 강력한 수요 억제 정책이 시행되고 있지만, 수요 억제책으로는 집값을 못 잡는다는 의견이 제기됐다. 특히 수요 억제책이 60년 넘게 이어져 왔음에도 집값 안정에 한계를 보였다는 비판도 나왔다.한국주택학회가 19일 서울 서초구 방배동 감정평가사회관에서 열린 '한국의 주택정책에 대한 회고와 미래 방향'이라는 주제로 35주년 특별세미나를 개최했다.◇수요 억제가 집값 안정시킬지 의문한국주택학회가 19일 서울 서초구 방배동 감정평가사회관에서 개최한 ‘한국의 주택정책에 대한 회고와 미래 방향’이라는 주제의 35주년 특별세미나에선 이같은 의견이 다수 제시됐다. 이날 토론회에 참석한 손재영 건국대 부동산학과 명예교수는 “1960년대부터 60년간 부동산 투기 억제 정책을 지속해왔지만 효과를 보지 못했다”며 “이 정도 기간에도 성과가 없다면 정책 방향에 근본적인 문제가 있다고 봐야 한다”고 말했다.그는 이어 “부동산 가격 결정 메커니즘에 대한 이해가 부족하다”며 “세제나 금융 규제를 통해 집값을 낮출 수 있다는 전제가 있지만, 실제로는 금리와 주택가격 상승률이 함께 움직이는 시기도 많았다”고 설명했다. 또한 “전세가격과 매매가격 간 관계에 대해서도 명확한 이해가 부족한 상황”이라고 덧붙였다.손 교수는 “정책 당국이 세제와 금융을 통해 시장을 안정시킬 수 있다는 전제를 갖고 있지만, 이 자체가 맞지 않을 수 있다”며 “주택 구입을 위해 전세보증금을 모으고 대출을 활용하는 행위를 ‘투기’로 규정하는 것도 적절치 않다”고 지적했다. 이어 “잔금 납부를 앞둔 상황에서 갑작스럽게 대출이 제한되는 사례는 정책의 예측 가능성과 신뢰를 떨어뜨린다”고 비판했다. 이와 함께 집값 안정 자체를 정책 목표로 삼는 것은 적절하지 않다는 주장도 제기됐다. 조민 서강대 교수는 “정부의 주택시장 개입은 부동산 시장으로 인한 시스템 리스크를 관리하기 위한 것이지, 집값 안정 자체를 목표로 해선 안 된다”고 말했다. 정책 의도가 선할 지라도 정책은 의도가 아니라 결과로 평가받아야 한다는 게 조 교수의 설명이다. 이상영 명지대 부동산학과 교수도 “정부의 최우선 목표는 집값이 아니라 서민 주거 안정이어야 한다”며 “최근에는 집값 하락 자체가 정책 목표인 것처럼 인식되는 측면이 있다”고 지적했다.◇집값 불안이 모두 공급 탓 아냐…생애 최초는 지원해야정책 대안과 관련해서는 실수요자에 대한 금융 지원을 강화해야 한다는 의견이 나왔다. 이상영 교수는 “전세 제도가 유지되는 것은 내 집 마련 과정에서 제도권 금융 지원이 충분하지 않았기 때문”이라며 “생애 최초 주택 구입자에 대해서는 어떤 정책의 유무와 상관없이 낮은 금리로 자금을 공급할 필요가 있다”고 말했다.또한 공공임대 확대 정책과 관련해선 “실제 임대주택 공급의 상당 부분을 민간이 담당하고 있는 만큼, 다주택자를 단순한 투기 세력이 아니라 민간 임대 공급 주체로 볼 필요가 있다”며 공공임대와 민간임대가 대체가 아닌 보완 관계가 될 필요가 있다고 설명했다. 정책의 일관성과 예측 가능성을 확보해야 한다는 지적도 이어졌다. 조 교수는 “단기적인 부작용을 감내할 인내력이 없으면 주택 공급이 쉽지 않다. 재개발·재건축은 단기적으로 집값 상승을 유발할 수 있지만, 이를 감내하지 않으면 공급 확대는 어렵다”고 밝혔다. 단기적인 불편함을 감수하고 장기적인 관점에서 접근해야 한다는 얘기다. 정의철 건국대 부동산학과 교수 역시 “정권 교체 때마다 정책 기조가 크게 바뀌면서 시장의 혼란이 반복되고 있다”며 “국민이 중장기적인 주거 계획을 세울 수 있도록 일관된 정책 설계가 필요하다”고 강조했다.주택 공급이 늘어난다고 집값이 안정되지는 않을 것이란 의견도 나왔다. 진미윤 명지대 부동산대학원 교수는 “강남 불패, 부동산 불패라는 생각이 바뀌지 않는 한 집이 많이 공급되더라도 집값이 떨어질까에 대해선 굉장히 회의적”이라며 “집을 그냥 공급하는 게 아니라 국민들이 실제로 구입 가능한 집을 공급하는 게 더 중요하다”고 밝혔다. 이어 “공급절벽이라고 하지만 대량 공급을 할 만한 곳도 많지 않다”며 “우리가 과거에 비춰 지금을 불안하게 만들 이유는 없다”고 덧붙였다. 이런 측면에서 오피스텔, 단기 숙박 등 비주택에 대한 양질화가 이뤄져야 한다고 주장했다.주택 정책을 지방화할 필요가 있다는 의견도 나왔다. 천현숙 전(前) 서울주택도시개발공사(SH) 도시연구원장은 “우리나라는 주택 문제를 모두 중앙정부에서 다루는데 지금은 지역별로 문제도 다르고 자원도 다르다”며 “지역별 주거 복지 수준을 평가하고 이에 맞춰 지역이 쓸 수 있는 권한도 더 과감하게 배분해야 한다”고 밝혔다. 이어 “이럴 경우 한국토지주택공사(LH)의 존재가 주택 정책의 지방화에 걸림돌이 될 수 있다”며 “LH기능을 지방화에 맞게 재조정해야 사람들이 5년 후든, 10년 후든 미래에 사는 모습이 비슷할 수 있고, 이를 지향해야 한다”고 덧붙였다.
- 서울 아파트값, 성동·동작도 하락…보유세 부담에 집값 더 내릴까
- [이데일리 김은경 기자] 서울 아파트값 상승세가 7주 연속 둔화한 가운데 강남권에서 시작된 가격 조정이 성동·동작 등 한강벨트 주요 지역으로 확산하는 모습이다. 이들 지역은 최근 발표된 공시가격 상승으로 보유세 부담이 크게 늘어날 것으로 예상되는 곳인 만큼 세금 변수에 따른 추가 조정 가능성에 관심이 쏠린다.서울 남산에서 바라본 도심의 모습.(사진=이데일리 방인권 기자)◇강남3구·용산 4주 연속 하락…강동도 2주째19일 한국부동산원이 발표한 3월 셋째 주(16일 기준) 주간 아파트 가격동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.05% 상승했다. 58주 연속 상승세는 이어졌지만 오름폭은 전주(0.08%)보다 축소되며 7주 연속 둔화 흐름을 이어갔다.상급지 약세도 이어졌다. 송파구(-0.16%)는 잠실·신천동 대단지를 중심으로 하락했고 서초구(-0.15%) 반포·서초동 위주로 가격이 내렸다. 강남구는 -0.13%로 전주와 동일한 하락폭을 기록했다. 지난주 하락 전환한 강동구는 -0.01%에서 -0.02%로 하락폭을 키웠다. 한강변 주요 지역에서도 하락 전환이 나타났다. 용산구(-0.08%)가 강남 3구와 마찬가지로 4주 연속 하락세를 기록한 가운데 성동구(-0.01%)와 동작구(-0.01%)가 나란히 하락 전환했다. 성동구는 2024년 3월 둘째 주(-0.02%) 이후 약 2년 만, 동작구는 2025년 2월 첫째 주(-0.01%) 이후 약 1년 1개월 만이다. 반면 외곽 지역에서는 상승이 이어졌다. 성북구(0.20%), 중구(0.20%), 서대문구(0.19%), 양천구(0.14%), 강서구(0.14%) 등은 역세권과 대단지 위주로 상승세를 유지했다.부동산원은 “전반적인 시장 참여자의 관망 분위기가 이어지는 가운데 일부 단지에서 하락 매물이 나타나며 가격이 조정된 계약이 체결되나, 정주여건이 양호한 단지 중심으로 수요가 지속되며 서울 전체에서 상승했다”고 설명했다. ◇“보유세발 매물 확대 vs 시장 영향 제한적”시장에는 최근 발표된 공시가격 상승에 따른 보유세 부담이 향후 집값의 주요 변수로 작용할 가능성이 제기된다. 국토교통부에 따르면 올해 공동주택 공시가격은 전국 평균 9.16%, 서울은 18.67% 상승했다. 특히 성동(29.04%), 강남(26.05%), 송파(25.49%), 서초(22.07%), 용산(23.63%) 등 강남3구와 한강벨트는 20% 이상 큰폭으로 상승했다.공시가격 상승은 보유세 증가로 이어진다. 실제 반포동 ‘래미안 원베일리’ 전용 84㎡는 보유세가 1829만원에서 2855만원으로 1000만원 넘게 증가하고 대치동 ‘래미안대치팰리스’ 역시 40% 이상 늘어날 전망이다. 반면 노원·도봉·강북 등 외곽 지역은 상승률이 2~4% 수준에 그쳐 세 부담 증가도 제한적인 것으로 나타났다.시장에서는 보유세 부담 증가가 가격 조정 요인으로 작용할 수 있다는 전망이 나온다. 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 “공시가격 상승으로 고가 주택의 세 부담이 커지면서 6월 1일 이전 매도 수요가 늘 수 있다”며 “세금 부담을 반영해 가격을 낮춰 매도하는 사례가 늘 경우 단기적으로 조정 압력이 확대될 수 있다”고 말했다.이어 “통상적으로도 과세 기준일 전후로 거래가 늘어나는 패턴이 반복돼 왔는데 이번에는 공시가격 상승폭이 커 매물 출회가 더 늘어날 수 있다”며 “다음 주 통계부터는 공시가격 영향이 반영되며 조정이 확대될 가능성도 있다”고 내다봤다.남혁우 우리은행 부동산연구원은 “공시가격 발표에 따른 보유세 증가 우려에 따라 한강벨트와 주요 인접자치구에서도 고령 1주택자의 추가적인 매물출회 가능성이 더해져 현재 가격 조정 장세는 당분간 지속될 것으로 예상된다”고 했다. 다만 이러한 흐름이 시장 전반의 하락으로 이어지지는 않을 것이라는 분석도 나온다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “고가 주택은 보유세 부담이 체감될 수 있어 매물 출회 요인이 될 수 있지만 이미 급매는 상당 부분 소화된 상태”라며 “남은 매물이 추가로 가격을 낮추며 쏟아질 가능성은 크지 않다”고 전망했다.특히 중저가 지역은 영향이 제한적이라는 분석이다. 김인만 소장은 “10억원 안팎 주택은 보유세 증가 폭이 크지 않아 세금 때문에 급하게 매도할 가능성은 낮다”며 “강남 외 지역까지 보유세 이슈가 집값 하락으로 직결되지는 않을 것”이라고 분석했다.이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 “보유세 부담이 존재하는 것은 맞지만 매도 결정에 미치는 영향은 제한적일 수 있다”며 “매물이 나와도 이를 받아줄 수요가 충분하지 않으면 거래로 이어지기 어렵다”고 했다.한편 전국 기준으로는 아파트 매매가격이 0.02% 상승해 전주(0.04%)보다 상승폭이 둔화했다. 세종(-0.04%), 충남(-0.08%), 전남(-0.03%), 경북(-0.03%), 제주(-0.03%) 등의 지역은 하락세를 나타냈다.경기는 0.06% 상승했지만 전주(0.10%)보다 상승폭이 축소됐다. 성남 분당구는 0.26%에서 0.11%로 상승폭이 줄었고 안양 동안구도 0.42%에서 0.40%로 둔화했다. 용인 수지구 역시 0.30%에서 0.29%로 오름폭이 축소됐다. 과천시는 -0.06%를 기록하며 5주 연속 하락세를 이어갔다. 인천은 0.01%에서 보합(0.00%)으로 전환됐고 수도권 전체 상승률은 0.05%로 전주(0.08%)보다 낮아졌다. 비수도권은 0.01% 상승에서 보합세로 전환했다. 전세 시장은 상승세를 이어갔다. 전국 전셋값은 0.09% 상승해 전주와 같은 수준을 유지했다. 서울은 0.12%에서 0.13%로 상승폭이 확대됐다. 경기는 0.12% 상승해 전주(0.13%)보다 소폭 둔화했고 인천은 0.10%로 전주(0.08%)보다 상승폭이 확대됐다. 수도권 전체 전셋값은 0.12%, 비수도권은 0.06% 상승했다. 5대 광역시는 0.08%, 세종시는 0.24%, 8개 도는 0.04% 올랐다.(자료=한국부동산원)
- '3억에 월 60만원'…치솟는 월세에 마곡 '반값 아파트' 125대 1 흥행
- [이데일리 박지애 기자] 서울 마곡지구에서 공급된 이른바 ‘반값 아파트’가 실수요자들을 대거 끌어모으며 흥행에 성공했다.마곡지구 17단지 토지임대부 분양주택.(사진=SH)토지를 임대하고 건물만 분양받는 토지임대부 주택은 과거 ‘반전세 분양’이라는 오명 속에 외면받았지만, 분양가 급등과 월세 상승이 맞물리며 초기 자금 부담을 낮춘 현실적 대안으로 재평가되고 있다는 분석이다.18일 서울주택도시공사(SH)에 따르면 마곡지구 17단지 토지임대부 분양주택 일반청약에는 72가구 모집에 8974명이 신청하며 124.6대 1의 경쟁률을 나타냈다. 전용 59㎡ 65가구 모집 물량에 1순위와 2순위 모두 7017명이 몰리며 108대 1의 경쟁률을 나타냈으며, 전용 84㎡ 7가구 모집에는 1957명이 몰리며 279.6대 1의 경쟁률을 기록했다. 앞서 진행된 특별공급에서도 162가구 모집에 1만 명 이상이 몰리며 약 70대 1의 경쟁률을 기록한 바 있다.토지임대부 주택은 토지를 공공이 소유하고 건물만 분양하는 방식으로, 수요자가 분양가와 별도로 매달 토지임대료를 부담해야 한다. 과거에는 매달 60만원 이상의 임대료에 대한 심리적 저항이 커 시장에서 외면받았지만, 최근 주택시장 환경 변화 속에서 분위기가 달라졌다는 분석이다.토지임대부 주택은 참여정부 시기인 2005년 한국토지주택공사(LH) 부설 연구기관에서 처음 제안된 제도다. 지난 2007년 경기 군포시 군포부곡휴먼시아에서 처음 공급된 이후 2011년 서울 서초보금자리지구와 2012년 강남구 자곡동 LH강남브리즈힐 등이 토지임대부 방식으로 분양됐다. 때문에 이번 토지임대부주택은 2012년 강남구 자곡동 강남브리즈힐 이후 14년 만에 나온 서울 내 토지임대부 아파트다.토지임대부 주택 흥행의 가장 큰 배경으로는 최근 가파르게 급등한 분양가가 꼽힌다. 주택도시보증공사(HUG) 자료를 보면 올해 1월 기준 서울 민간 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 5264만원으로 1년 전(4405만원)보다 19.5% 상승했다.같은 시기 인근에서 분양한 강서구 방화뉴타운 래미안 엘라비네의 경우 전용 59㎡가 14억2900만원, 전용 84㎡는 18억4800만원 수준으로 형성된 점을 비교하면 체감 가격 격차는 더욱 크다.인근 마곡엠밸리 9단지 전용 84㎡도 최근 16억원에 거래되기도 했다. 이런 가운데 이번에 청약한 토지임대부 주택인 마곡지구 17단지는 전용 59㎡가 약 2억9000만원대, 84㎡는 약 4억원대로 책정돼 가격 경쟁력이 부각된 것으로 풀이된다. 전세 매물이 빠르게 줄고 월세값이 치솟고 있는 최근의 임대차 시장 변화도 토지임대부 주택의 흥행 요인으로 작용한 것으로 보인다. 월세가 빠르게 오르면서, 과거 부담으로 인식됐던 토지임대료가 상대적으로 덜 부담스럽게 받아들여지고 있다는 것이다.마곡 일대 전용 59㎡ 기준 전세 시세가 6억~7억원대에 형성된 상황에서, 약 3억~4억원의 초기 자금으로 신축 아파트에 입주하고 매달 60만~90만원 수준의 토지임대료를 부담하는 구조가 현실적인 대안으로 부상했다.실제 인근 단지인 마곡엠밸리 9단지의 전용 84㎡의 최근 월세 시세는 월세 보증금 3억4000만원에 월세 220만원에 계약됐다. 이번 청약으로 전용 84㎡ 기준 4억원에 분양을 받고 매달 94만원의 토지임대료를 지불한다고 해도 인근 구축 월세 계약 보다 저렴한 상황이다. 전문가들은 이번 청약 결과가 단순한 가격 경쟁력을 넘어 주택시장 구조 변화가 반영된 신호라고 보고 있다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “최근 서울의 경우 공사비 급등 등 영향으로 분양가가 크게 오르고 집값도 덩달아 오르는 상황에서 토지임대부와 같은 방식이 아니면 내 집 마련이 어렵다는 인식이 확산된 결과”라며 “특히 월셋값이 빠르게 상승하는 상황에서 토지임대료가 상대적으로 저렴하게 와 닿은 부분에 더해 마곡이라는 입지 경쟁력도 수요를 끌어들인 주요 요인”이라고 말했다.한편 이 단지는 10개 동(지하 2층∼지상 16층), 577가구 규모로 올해 8월 입주를 앞뒀다. 사전청약을 제외한 물량은 234가구로 특별공급 162가구, 일반공급 72가구(사전청약 취소분 28가구 포함)로 나뉜다. 분양가는 59㎡가 2억 9665만원, 84㎡는 4억 952만원 수준으로 책정됐다.청약 자격은 입주자 모집 공고일인 지난달 27일 기준 수도권(서울·경기·인천)에 거주하는 무주택 세대 구성원 가운데 주택청약종합저축 또는 청약저축 가입자다. 당첨자는 최소 5년 의무 거주해야 하며 10년 이후에는 제3자에게 매도할 수 있다. 다만 10년 이전에는 SH에만 매도할 수 있다.
- 강남 보유세 1724만원, 강북은 51만원…양극화한 공시가에 稅부담 격차도 확대
- [이데일리 김은경 이다원 기자] 올해 공동주택 공시가격은 지역에 따라 상승폭이 크게 엇갈리며 양극화가 뚜렷하게 나타났다. 서울 강남3구와 한강 인접 지역은 20% 이상의 높은 상승률을 기록한 반면, 노원·도봉·강북 등 외곽 지역은 2~4%대 상승에 그쳤다.이는 지난해 집값 상승 흐름이 그대로 반영된 결과로 고가주택이 밀집한 지역일수록 공시가격 상승폭이 크게 나타난 영향이다. 특히 고가주택은 공시가격 상승과 함께 보유세 부담도 크게 늘어 지역 간 세 부담 체감 격차가 더 확대될 것으로 보인다.서울 남산에서 바라본 도심 모습.(사진=이데일리 방인권 기자)17일 국토교통부가 지난 1월 1일 기준 공동주택 약 1585만가구를 조사해 발표한 ‘2026년도 공동주택 공시가격안’에 따르면 올해 공시가격은 전국 평균으로 전년 대비 9.16% 상승해 4년 만에 최대 상승폭을 기록했다. 공시가격은 재산세·종합부동산세의 과세 기준, 건강보험료와 기초연금 등 취약계층 복지제도 수급 자격을 비롯해 67개 행정제도의 기준으로 활용된다.공시가격은 최근 5년간 큰 변동성을 보여 왔다. 공시가격의 시세 반영률이 갈수록 높아지도록 설계한 ‘공시가격 현실화 로드맵’ 도입된 가운데 급격한 집값 상승이 겹친 2021년과 2022년에는 각가 19.05%, 17.20% 높은 상승세를 보였다. 2023년에는 윤석열 정부가 공시가 현실화율을 2020년 수준(69%)으로 끌어내리면서 -18.63%로 급락했다. 이후 2024년 1.52%, 지난해 3.65%로 상승세를 회복한 데 이어 올해 다시 큰 폭으로 오른 것이다.◇‘국평’ 보유세 반포동 449만원·미아동 5만원↑지역별로는 서울 상승폭이 18.67%로 전국에서 가장 컸다. 서울 상승률은 2007년(28.42%)과 2021년(19.89%)에 이어 올해가 세 번째로 높은 수준이다. 성동구가 29.04%로 가장 많이 올랐고 강남(26.05%)·송파(25.49%)·서초(22.07%) 등 강남3구와 용산(23.63%)·마포(21.36%) 등 한강 인접 지역도 20%대 상승률을 기록했다. 반면 노원(4.36%)·도봉(2.07%)·강북(2.89%) 등 이른바 ‘노도강’ 지역은 상승폭이 제한됐고, 금천(2.80%)·관악(8.44%)·구로(6.06%) 등 외곽 지역도 상대적으로 낮은 상승률에 그쳤다.미분양이 쌓여가는 지방의 경우 회복세가 더딘 모습이다. 제주(-1.76%), 광주(-1.25%), 대전(-1.12%), 대구(-0.76%) 등은 집값 반등이 제한되면서 공시가격도 하락세를 이어갔다.이 같은 흐름은 보유세 부담 격차로 이어지고 있다. 우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원의 ‘서울 주요 아파트 단지 보유세 시뮬레이션’에 따르면 반포동 반포자이 전용 84㎡ 공시가격은 지난해 27억7400만원에서 올해 33억8622만원으로 22.07% 상승했다. 이에 따라 보유세는 1275만원에서 1724만원으로 실제 금액 기준 약 35%(449만원) 증가한다. 대치동 레미안대치팰리스는 전용 114.17㎡ 소유자 보유세가 1950만원에서 2744만원으로 40.7%(794만원) 늘어날 전망이다. ‘마용성’(마포구·용산구·성동구) 지역도 부담이 크게 증가한다. 마포 래미안푸르지오 전용 114.7㎡는 공시가격이 지난해 16억3000만원에서 올해 19억7800만원으로 오르며 보유세 442만원에서 590만원으로 33.47% 증가할 것으로 추산됐다. 공시가격이 과세 기준선인 12억원을 넘어서며 새롭게 종부세 대상이 되는 사례도 있다. 성동구 왕십리 텐즈힐 전용 84.92㎡는 공시가격이 11억7900만원에서 15억2138만원으로 상승하면서 보유세가 226만원에서 310만원으로 37.06% 늘어날 것으로 예상된다.반면 외곽 지역은 상승률 대비 체감 부담이 제한적이다. 노원구 상계주공14단지 전용 49.94㎡는 올해 공시가격이 2억9000만원으로 전년(2억7800만원) 대비 4.36% 증가해 보유세도 27만4800원에서 28만7400원으로 8.23%(1만2600원) 오르는 데 그칠 전망이다. 강북구 미아동 SK북한산시티 전용 84.92㎡ 역시 공시가격이 4억600만원에서 4억1770만원으로 2.89% 상승해 보유세도 46만원에서 51만원으로 10.29%(약 5만원) 늘어날 전망이다.양극화 흐름은 종부세 과세 대상 확대에서도 확인된다. 강남구는 과세 대상이 지난해 8만4045가구에서 올해 9만9372가구로 늘어날 전망이다. 강동구도 3167가구에서 1만9529가구로 늘어나는 등 증가 폭이 컸다. 반면 노원·도봉·강북·금천·관악은 지난해에 이어 올해도 공시가격 기준 12억원 초과 주택이 없다.우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원은 “이번 공시가격 변동은 지역별 격차가 크게 벌어진 것이 특징”이라며 “시세 양극화가 공시가격과 보유세에도 그대로 반영된 결과”라고 말했다. 이어 “중저가 지역은 상승률 대비 실제 부담 증가액이 크지 않은 반면, 고가주택은 세 부담이 크게 늘어 체감 격차가 확대되고 있다”고 설명했다.◇‘세금폭탄’ 우려에…고가 중심 매물 출회 가능성핵심지 보유세가 크게 증가한 가운데 이재명 정부가 다주택자와 고가주택, 비거주 1주택에 대한 세 부담 강화를 예고하면서 고가 매물을 중심으로 매도 압력이 커질 수 있다는 전망이 나온다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “공시가격 상승은 집값 하락보다는 매물 증가 압력으로 작용할 가능성이 크다”며 “향후 부동산 세 부담이 증가할 수 있는 만큼 다주택자와 비거주 고가주택, 주택임대사업 기간이 종료된 이들은 절세형 매도를 고민하게 될 것”이라고 말했다.보유세 등 보유 비용이 증가할 경우 일부 임대인은 이를 월세나 보증금에 반영하려는 움직임을 보일 수 있다. 특히 공급이 부족한 도심·역세권·학군지에서는 세금 인상분이 임차인에게 전가될 가능성도 제기된다. 함 랩장은 “아파트 신규 입주 등 공급이 부족한 지역일수록 세금 인상분이 임차인에게 전가될 가능성이 열려있다”며 “특히 서울 도심·역세권·학군지처럼 주거 대체재가 부족한 곳은 그 가능성이 커 보인다”고 했다.시장에서는 공시가격에 일정 비율을 곱해 과세표준을 산정하는 ‘공정시장가액비율’ 인상 여부에 주목하고 있다. 국토부는 이날 관련 백브리핑에서 공정시장가액비율 인상 여부에 대해 행정안전부와 세제당국 소관 사안으로 현재까지 공유된 내용은 없다고 밝혔다. 현실화율과 관련해서는 국토연구원 용역을 바탕으로 하반기 중 개편 방향을 발표할 예정이지만 국회에서 논의 중인 공시법 개정 여부에 따라 계획이 달라질 수 있다고 설명했다.국토부는 공시가격안 열람 기간을 오는 18일부터 다음 달 6일까지 운영하고 의견 청취와 검토를 거쳐 4월 30일 최종 공시할 예정이다.
- [미리보는 이데일리 신문]상위 0.02% '오너家 집사'로 나선 증권가
- [이데일리 최희재 기자] 다음은 3월 16일자 이데일리 신문 주요 기사다.△1면-상위 0.02% ‘오너家 집사’로 나선 증권가-나프타 수출 막아 국내 공급 석화 핵심 원료 수급난 푼다-“과도한 데이터 이용료, 마이데이터 산업화 발목”-“韓 군함, 호르무즈 파병해달라” 압박 시작한 트럼프-[사설]중동사태 속 불가피해진 추경…경제 살리기 올인하길-속도내는 2차 공공기관 이전, 시행착오 반복 없어야△종합-임원 인사권도 갖겠다는 KT 이사회…김용헌, ‘전화 위임’ 밀어붙이다 역풍-“금융 분야에 한정된 마이데이터…의료·유통 등으로 범위 넓혀야”-AI 대전환 시대, 한·일 금융의 미래△증권가 ‘패밀리오피스 서비스’ 경쟁-대체투자·메자닌·2세교육…특화영역 내세워 오너家에 ‘러브콜’-“자산 불리기보다 ‘가문의 영속성’ 설계 더 중요”-무료 서비스만으론 한계…수수료 기반 수익화 ‘숙제’△종합-‘쉬었음’ 역대 최대 찍자…정부, 청년 ‘경력 쌓기’에 1조 긴급 투입-서울 전셋값 상승률, 매매 앞질러…주춤했던 집값 다시 자극받을까-유철환 ‘대웅제약 봐주기’ 지시 따른 권익위 국장 직위해제-중동국들 중재에도…트럼프 “이란과 종전 합의 생각 없어”△석화 응급처방-나프타 수출 차단은 임시방편…원유 공급선 다변화·설비 확충 시급-중국발 공급과잉 이어 나프타 쇼크…잘 버티던 스페셜티 기업도 ‘위기감’△정치-“출퇴근 버스 확대” “청년 월세 지원”…생활밀착 공약 내건 후보들-李, 현직 첫 3·15 기념식 참석…“유공자 더 찾아 예우할 것”-이틀 만에 돌아온 이정현 “오세훈, 공천 참여해달라”-‘전세 사기 구제’ 손잡은 여야‘△경제-“석유·먹거리값 통제는 시간벌기용…2~3개월 뒤 더 큰 충격 올 수도”-내달 전자담배 규제 앞두고…정부 “장기재고 엄격 관리”-원화 가치 3.8% 뚝…대만달러보다 더 떨어져△금융-’호르무즈 봉쇄‘에 해상보험 위험액 1.7조원-’중동 리스크 길어지나‘ 불안한 금융당국…20조 정책금융 지원건수는 미미한 수준-하나금융, 英 SC그룹과 디지털자산 협력-광주 AI·부산 함정 MRO 클러스터…신한은행 ’5극 3특‘ 지원-KB국민은행, 생산적금융 협의체 이어 종합 가이드라인 발간△글로벌-“호르무즈 봉쇄 가능성 낮다”…오일 쇼크 부른 ’트럼프 오판‘-“모즈타바 부상? 문제없이 집무 중”-트럼프 “이란, 재건 불가”…’매드맨 닉슨‘ 데자뷔-美석유업계, 이란전 후 7.5조원 추가 이익△산업-고유가·칩플레이션에 ’원자잿값 쇼크‘…산업계 ’마른수건‘ 짜낸다-곽재선 KGM 회장 베트남 공장 방문…하반기 생산 본격화 앞두고 현장 점검-LG전자, 인도시장 특화 냉난방공조 솔루션 공개-삼성전자 사운드바 점유율 12년 연속 글로벌 1위-中 지켜 5월 국내 상륙…프리미엄 전기차 ’전운‘△산업-고정밀지도 장착한 구글 웨이모, 韓상륙 주의보-美서 현대차 로보택시 달린다-캐즘 잊은 에코프로…현대차부터 中 CATL까지 발길-100대 기업 사외이사 年 9122만원 받는다△ICT-공공 AI전환의 역설…판 커졌는데 中企 일감 뚝-코믹월드 달군 넥슨 ’아주르 프로밀리아‘-“게임규제, 영화·OTT보다 심해…제도 손봐야”-AI·클라우드 도입 맞춰…공공 보안체계 18년 만에 대전환△상장기업-“가전부품 넘어 반도체·전장사업으로…신성장축 키워 수익성 높일 것”-“스타트업, 더이상 보호받을 약자 아냐…아이디어 빛낼 ’공평한 운동장‘ 만들어야”△생활경제-태광 ’입김‘ 걷어낸 롯데홈쇼핑…김재겸 대표 체제 탄력-G마켓 “제휴 브랜드 매출 2.5배 뛰었다”-라면·식용유값 인하…다음은 아이스크림?-딸기 3000t 매입 쿠팡의 달콤한 상생△부동산-조용한 압구정 재건축…5구역만 현대·DL 2파전-’풍무역 롯데캐슬 시그니처‘ 5호선 연장 호재-비아파트도 ’공급 절벽‘…서울 빌라 준공물량 1년새 21% 뚝-포스코이앤씨 ’오티에르 반포‘ 이달 분양△증권-뜨거운 감자 된 ’셀프 보수‘…주총 앞 표단속 나선 기업들-노르겐뱅크도 줍줍…네오위즈 바닥쳤나-젠슨 황·파월에 쏠린 눈-자사주 꼼수 처분하려다…백기 든 위닉스·슈프리마△스포츠-콜드게임으로 끝난 8강…“투수 경쟁력 키워야 세계 벽 넘는다”-40초 제한 ’샷 클락‘…슬로 플레이 없애 젊은 팬층 공략-KLPGA 개막전 여왕은 임진영…데뷔 5년 만에 첫 트로피 들었다-韓 여자축구, 우즈베크 꺾고 아시안컵 4강행…18일 ’운명의 한일전‘△문화-시대를 비추고 싶어서 연출가로 돌아온 배우-배우를 빛내는 美다스의 손△오피니언-[민서홍의 도시 건축]빌딩 높이보다 중요한 ’공간의 온도‘-[김덕호의 갈등사회]목소리 높이는 노조와 침묵하는 87%-[생생확대경]누가 대전·충남 통합을 걷어찼나△오피니언-[이택수의 여론 읽기]심상찮은 TK 민심-[데스크의 눈]라면값 인하, 마냥 반길 수 없는 이유-[기자수첩]물가 안정 위한 ’담합과의 전쟁‘-[e갤러리]김재민 ’대항해의 시대‘△피플-“보안·품질·안전은 기본…사고 ’0건‘ 만들 것”-기아 “권재혁 선수에 든든한 동반자 되길”-KT “난청·청각 아동 소리찾기 고도화”-한수원 새 사장에 김회천 전 남동발전 사장△사회-술 안 마시는 MZ…대학상권 ’개강특수‘ 실종-동성 강제추행·불법촬영 혐의 대학교수…검찰 직접 보완수사에 덜미 잡혀 재판行-강남 심야 자율주행 택시, 내달 6일부터 유료화-일본뇌염·말라리아 대비…전국 274곳으로 모기감시 체계 확대
- [미리보는 이데일리 신문] 여수산단은 좀비 상태, 못살리면 韓산업 무너진다
- [이데일리 이소현 기자] 다음은 3월 13일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-여수산단은 좀비 상태, 못살리면 韓산업 무너진다-美 관세 쓰나미, 이제부터 시작… 무역법301조 다음 카드도 있다-식용유값 최대 6%, 라면값 15% 내린다-탕후루 유행은 6개월 두쫀쿠는 3개월로 끝 MZ입맛 초광속 변신△종합-“박재현 물러나고 황상연 체제로” 한미 2차 경영권분쟁 일단 수습-AI시대엔 노동 해방? 되레 일 더 쏟아졌다△새 관세 칼날 겨눈 美-美, 무역법 301조 조사 개시… 정부 “관세 15%로 복원 수준”-“트럼프, 美기업 손해 보면 ‘무차별 제재’… 관세만 보지 말고 패키지 규제 대비해야” △종합-석화 셧다운 땐 건설·섬유 ‘와르르’… 배터리·시멘트도 생산 기로-LG CNS·팔란티어, AX 동맹 제조기업 AI플랫폼 시장 출격-먹거리부터 관리비·통신비까지… 정부, 23개 품목 특별관리-29년 만에 꺼내든 석유 최고가제… 공급 축소 우려도△유행 짧아진 K트렌드-MZ, 보여주는 맛에 열광… 핫메뉴 나올때마다 오픈런→과잉생산 악순환-“초단기 유행 원인은 SNS홍보와 미투 난립” △정치-김동연·추미애 출사표… 與 경기지사 5파전-이재명 “추경 편성 불가피 밤새서라도 서둘러달라”-한준호 “李 실용주의 가장 잘 이해… 경기도 바꾸겠다”-아부가 건진 잔해 덕에 태어난 ‘천궁’… 중동전서 패트리엇과 어깨 나란히△8면 경제-한은 “중동전쟁·환율 불확실성 커… 통화정책 당분간 중립 기조”-‘돼지고기 납품가격 짬짜미’ 적발… 공정위, 업체 9곳에 과징금 31.6억-원청과 마주 앉는 택배기사… 정부는 야간노동 관리체계 구축 착수△9면 금융-중동사태 타격 업종 대출만 113조… 건전성 비상-‘회장 연임시 주총 특별결의’ 도입 유력-상속·증여에 유용… 종합자산신탁 잔고 1조 돌파-우리은행, 이사회에 ‘금융소비자보호위원회’ 신설△10면 글로벌-‘내수 확대·과학기술 자립’ 선언한 中… “韓, 경쟁 속 협력 기회 찾아야”-사상 최대 비축유 방출에도 국제유가 급등… 美 행정부 우왕좌왕-AI發 사모대출 펀드런 공포… 모건스탠리, 환매 제한 나서-호르무즈 봉쇄 ‘나비 효과’… 비료·식료품 가격까지 비상△12면 산업-국민차 쏘나타도 택시판매 의존… SUV에 밀려 설자리 잃은 세단-오토노머스에이투지 프리IPO 405억 유치-테슬라, 단종 예고 모델 국내판매 논란-K디스플레이, 칩플레이션·중동사태 ‘이중고’-한국GM, 결국 희망퇴직 실시△13면 산업-‘발로 뛴 경영’ 조현준 회장, 호주서 첫 ESS 수주-LS그룹, 전력 슈퍼사이클에 사상 최대 실적-최현주 캐비지 대표 “못난이 과일이 아닌 친환경 상품입니다”-‘SK스토아’ 인수한 라포랩스, 화장품PB 제품 첫선 △14면 산업-글로벌 유통 계약 95% 완료… 매출 1000억 간다-토모큐브 ‘3D 세포분석’, 스펙클립스 ‘미용 레이저’… 잘나가는 기술 하나로 판 키운다-리니지 중심 성장 탈피… 엔씨, 캐주얼 사업 키운다-방송미디어통신위, 초대형 ‘한국방송미디어통신진흥원’ 신설 추진 △16면 생활경제-700억으로도 못 떼낸 오명… 오아시스, ‘티몬’ 이름 버린다-식용유·라면 이어 과자도 가공식품 가격 줄인하-“BTS 특수 잡자”… 광화문 상권, 인력·물량 확보 총력-삼성웰스토리, 매달 8일 푸드페스타… 4000여종 B2B 상품 선봬△18면 화폭역정-뒤틀린 손으로 ‘붓과의 사투’… 뭉개진 나신도 눈부시다 △19면 부동산-강남 하락 vs 외곽 상승… 서울 집값 ‘두 갈래 흐름’ 지속되나-‘용인 푸르지오 원클러스터’ 반도체 클러스터 수혜 기대-3000가구 단지 전세 ‘0’… 노도강, 갭투자 막히자 전세 씨말랐다△20면 증권-합쳐도 안되네 동전주의 눈물-민간 우주개발 시대, 날아오른 소부장-중복상장 467→215개로 줄인 일본, 비결은-한패스 “외국인 금융 플랫폼 넘어 생활 플랫폼으로 도약”△21면 스포츠-이미향 “슬럼프·우울증…은퇴까지 고민 날 다시 일으킨 건 가족·동료”-‘성장형 루키’ 이지민, KLPGA 첫 도전 “시행착오 발판 삼아 우승·신인왕 목표”-韓, 최강 도미니카와 격돌… 도쿄 이어 마이애미 기적 쓴다-이란 “복중 워드컵 참가 불가능” △22면 여행-굿자왈 ‘사운드 워킹’-쉿!… 제주의 속삭임 들어봐-중국의 지중해에서 만나는 세계문화유산 △24면 이데일리가 만났습니다-백민훈 한국방사성폐기물학회장-고리 93%·한빛 85% 꽉 차가는 핵폐기물… 이대로면 4년뒤 원전 멈춘다-“기술·정책·사회수용성 얽힌 방폐물 문제, 오직 과학으로 말할 것”△25면 오피니언-EU가 보여준 석유 최고가격제의 길-AI 해킹이 바꾼 게임의 규칙-국내 AI칩 인재 보호는 국가 안보 문제△26면 피플-등록 임대사업자, 투기꾼 아닌 주거안정 파트너-“실리콘밸리 떠나 韓스타트업 이직… 2나노 NPU 양산 도전, 가능성 봤죠”-“피지컬AI 강화”… 김창한 크래프톤 대표, ‘루도 로보틱스’ 이끈다-최태원 “AI혁명, 100년에 한 번 올 기회” △27면 사회-학원 다니는 학생들, 월 사교육비 60만원대 첫 돌파-중·상위권 학생, 사교육비 지출 많아… 수요 흡수할 공교육 강화 방안 필요-‘재판소원법’ 시행 첫날부터 16건 접수-“의사 처방권 침해” vs “약값 절감”… 성분명 처방 논쟁 재점화-서울시, ‘역세권 정비사업’ 등 규제 개선 4건 추진
- 서울 집값 ‘두 갈래 흐름’...강남 하락 vs 외곽 상승 지속되나
- [이데일리 김은경 기자] 서울 아파트 시장이 핵심지 하락과 외곽 상승이 동시에 나타나는 두 갈래 흐름을 보이고 있다. 강남3구와 용산 등 고가 주택 밀집 지역에서는 매물이 늘며 가격 조정이 이어지는 반면 외곽 지역은 실수요 중심 거래가 이어지며 보합 또는 완만한 상승세를 유지하는 모습이다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 이런 분화 흐름이 당분간 이어질지 주목된다.서울 남산에서 바라본 도심의 모습.(사진=이데일리 방인권 기자)◇◇서울 아파트값 57주↑…강남3구 하락폭 확대12일 한국부동산원이 발표한 3월 둘째 주(9일 기준) 주간 아파트 가격동향에 따르면 서울 아파트값은 전주 대비 0.08% 상승해 57주 연속 올랐다. 상승세는 이어졌지만 오름폭은 6주 연속 둔화했다. 서울은 올해 들어 1월 넷째 주 0.31%로 고점을 기록한 뒤 0.27%→0.22%→0.15%→0.11%→0.09%→0.08%로 상승 폭이 계속 줄어드는 흐름이다.상급지 약세도 이어졌다. 2월 넷째 주 하락 전환한 강남3구와 용산구는 이번 주까지 3주 연속 하락세를 기록했다. 송파구(-0.09%→-0.17%)는 신천·잠실동 대단지를 중심으로 하락폭이 확대됐고, 강남구(-0.07%→-0.13%)는 역삼·일원동 위주로 가격이 내렸다. 서초구(-0.01%→-0.07%)도 하락폭이 확대됐다. 이태원·이촌동 중심으로 하락 거래가 나타난 용산구(-0.05%→-0.03%)만 하락폭이 소폭 둔화했다. 한강벨트 주요 지역에서도 상승세는 둔화 흐름을 보였다. 성동구 상승률은 전주 0.18%에서 0.06%로, 마포구는 0.13%에서 0.07%로 각각 축소됐다. 동작구는 0.01%에서 보합(0%)으로 전환했다. 강동구는 0.01% 하락하며 지난해 2월 첫째 주(-0.03%) 이후 약 1년 1개월 만에 하락 전환했다.다만 외곽 지역에서는 상승 흐름이 이어졌다. 강북권에서는 광진구(0.25%)가 자양·광장동 주요 단지 위주로 상승했고, 성북구(0.24%)는 길음·돈암동 대단지를 중심으로 올랐다. 노원구(0.16%)는 공릉·중계동 학군지 위주로, 은평구(0.16%)는 응암·녹번동 역세권 위주로 상승했다. 강북구 역시 미아·수유동 중심으로 0.15% 상승했다.강남권에서도 일부 중저가 단지 중심 상승세가 나타났다. 양천구(0.18%)는 신정·목동 대단지를 중심으로 올랐고 강서구(0.14%)는 가양·등촌동 역세권 위주로 상승했다. 금천구(0.14%)와 관악구(0.12%), 영등포구(0.11%) 등도 상승 흐름을 이어갔다.◇◇“다주택자 양도세 중과 유예 종료 분기점”시장에서는 세금 변수와 매물 증가가 상급지 조정의 주요 배경으로 보고 있다. 오는 5월 9일 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 세 부담을 피하려는 다주택자 매물이 늘고 있는 데다 향후 보유세 개편 가능성까지 거론되면서 고가 1주택자 일부도 차익 실현에 나서는 분위기다.부동산원은 “일부 단지에서 하락 매물 출회에 따른 가격 조정이 이뤄지고 재건축 추진 단지와 정주여건이 양호한 단지에서는 상승 거래가 발생하는 등 혼조세가 이어지며 서울 전체가 상승했다”고 분석했다. 전문가들은 이번 강남권 하락을 추세적 하락이라기보다 세금 변수에 따른 조정 국면으로 보는 시각이 많다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “강남권 하락은 이어지고 있지만 하락폭이 계속 확대될 가능성은 크지 않아 보인다”며 “다음 주 통계부터는 하락폭이 점차 둔화될 가능성이 있다”고 말했다.김 소장은 “시장 전체가 하락 사이클이라면 통상 외곽 지역부터 가격이 먼저 빠지는 모습이 나타나는데 지금은 강남권 중심으로 조정이 나타나고 있다”며 “양도세 중과 유예 종료를 앞두고 일반세율로 매도하려는 매물이 늘면서 나타난 현상으로 볼 수 있다”고 설명했다.반면 외곽 지역이 상대적으로 강세를 보이는 것은 실수요 중심 시장 구조 때문이라는 분석이다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “최근 시장은 2024년처럼 갈아타기 수요가 주도했던 양극화 장세와 달리 무주택자 중심의 ‘키 맞추기’ 시장으로 재편되는 흐름이 나타나고 있다”며 “중저가 지역이 상대적으로 양호한 가격 흐름을 보이는 이유”라고 분석했다.전국 기준으로는 아파트 매매가격이 0.04% 상승해 전주와 같은 수준을 유지했다. 세종(-0.01%), 강원(-0.04%), 광주(-0.04%), 대구(-0.03%), 제주(-0.02%), 충남(-0.02%) 등 일부 지역은 하락세를 나타냈다.경기는 0.10% 상승하며 전주보다 상승폭이 0.03%포인트 확대됐다. 성남 분당구(0.16%→0.26%), 수원 영통구(0.16%→0.45%), 구리시(0.16%→0.39%) 등은 상승폭이 커졌다. 다만 용인 수지구는 여전히 강세를 보였지만 상승폭은 0.44%에서 0.30%로 줄었다. 과천시는 -0.05%로 4주 연속 하락했다.인천은 0.01% 상승하며 전주(0.02%)보다 상승폭이 소폭 둔화했다. 수도권 전체로는 0.08% 상승해 전주(0.07%)보다 상승폭이 확대됐다. 비수도권은 0.01% 상승했고 5대 광역시는 보합, 8개 도는 0.02% 올랐다.전세 시장은 상승세가 확대됐다. 전국 전셋값은 0.09% 상승해 전주(0.07%)보다 상승폭이 커졌다. 서울은 0.08%에서 0.12%로 상승폭이 확대됐다. 역세권과 대단지 등 선호 단지를 중심으로 임차 수요가 이어지며 전셋값 상승세를 지탱하는 모습이다. 경기는 0.13%, 인천은 0.08% 올라 수도권 전체 상승률은 0.12%를 기록했다. 비수도권(0.07%)은 5대 광역시가 0.08%, 세종시는 0.13%, 8개 도는 0.05% 올랐다.
- 2년간 1만 가구 늘어난 공공임대...서울 강남도 공실[only 이데일리]
- [이데일리 최정희 기자] 정부가 공공 임대주택을 더 많이 지어서 주택 공급에 나서겠다고 밝혔지만 정작 공공 임대주택의 공실 가구 수는 5만 가구에 육박하는 것으로 조사됐다. 2년간 무려 1만 가구 가량 급증한 것이다. 주택 공급이 부족한 수도권에선 임대주택의 노후화, 과도한 소형 평수 등이 공실 원인으로 지목되는 반면 지방에선 ‘수요 없는 공급’이 원인이었다는 지적이 나온다.출처: 박용갑 더불어민주당 의원실, LH◇◇ 서울 한복판에서도 ‘임대주택 공실’11일 박용갑 더불어민주당 의원실이 한국토지주택공사(LH)로부터 제출받은 건설·매입 임대주택 공실 현황에 따르면 전국 임대주택 공실 가구 수는 작년말 4만 8398가구로 집계됐다. 전체 임대 주택 수 117만 6239가구의 4.1%가 공실이다. 공실 가구는 6개월 이상 계약자가 없는 주택을 말한다. 임대주택 공실은 점차 증가하고 있다. 2023년말 3만9579가구였던 공실은 2024년말 4만7191가구로 급증했고, 작년말에는 4만8398가구로 더 늘었다. 2년간 8819가구가 증가했다. 공실률도 2023년말엔 3.4%에서 작년말 4.1%로 늘어났다. 특히 영구임대 주택의 공실률은 10.9%에 달했다. LH 관계자는 “공급 확대로 운영 물량은 지속적으로 증가하는 반면 지방 인구유출 등 지역 양극화 심화로 입주희망 수요가 부족한 지역이 발생했다”며 “영구임대는 주택 노후화나 노후 공공임대 리모델링과 재정비 사업 등을 위한 공급 보류가, 행복주택은 소형 평형 비중이 높고, 타 유형 대비 청년, 신혼부부만 입주가 가능한 점 등이 공실 원인”이라고 설명했다. LH가 공급하는 임대주택은 LH가 직접 지은 ‘건설 임대주택’과 민간이 지은 주택을 매입해서 임대로 내놓는 ‘매입 임대주택’으로 나뉘는데 두 부문 모두 공실이 증가하고 있다. 건설 임대주택과 매입 임대주택 모두 공실 가구 수가 2년 간 각각 22.1%(7635가구), 23.7%(1184가구) 증가했다.시도별로 보면 경기도의 공실 가구 수가 1만 341가구로 전국에서 가장 많았다. 그 다음이 충남으로 6433가구가 공실이었다. 충남은 공실률로 따지면 11.4%에 달해 전국에서 공실이 가장 많은 곳이기도 하다. 주택 공급이 가장 부족한 서울에서도 공실 가구 수는 2458가구로 2년 전(1218가구) 대비 두 배 늘어났다. 서울 등 수도권에선 임대주택의 노후화와 과도한 소형화로 공실이 발생했다. 강남에서도 임대주택 공실이 나고 있다. 2013년 준공된 강남구 자곡동 에버시움 영구임대 아파트는 192가구 중 9가구가 공실이다. 전용면적이 21㎡로 고작 6평에 불과하다. 관악구 봉천동 H-3BL 행복주택은 작년에 준공됐음에도 60곳 중 7곳이 공실이라 공실류이 11.7%에 달한다. 이곳은 17㎡, 19㎡로 5~6평으로 상당히 협소하다. 반면 충남 등 지방에선 집값이 상대적으로 낮아 ‘수요 없는 공급’으로 공실이 발생한다는 지적이 나온다. 2008년 준공된 충남 보령시 10년 공공임대 주택은 18가구 중 무려 17가구가 공실이다.◇◇ ‘평수 늘리기’ 공실 줄이는 대안 될까이에 따라 정부에선 수도권의 경우 공공 임대주택의 평수를 늘리고 역세권에 짓는 방안을 검토하고 있다. 이재명 대통령은 작년말 국토교통부 업무보고에서 “공공임대라고 하니 8~12평짜리 자잘한 것 짓고, 빼곡하게 짓는데 그렇게 하지 말고 중산층도 살 수 있게 25~30평으로 넓게 지으라”며 “역세권에 공공임대주택을 적정한 평수로 지으면 임대 보증금도 더 높게 받을 수 있을 것”이라고 밝혔다. 그러나 공공 임대주택의 공실이 많은 상황에서 임대주택을 계속해서 늘리는 게 주택 공급의 대안이 되지 않을 수 있다는 관측이 나온다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “정부에서 정한 물량을 채워야 되는 공공기관 입장에선 평수를 늘리는 큰 그림에 맞추기보다 공사기한, 목표량 등에 맞춰서 갈 수밖에 없을 것”이라고 밝혔다. 실제로 공공 임대주택의 평수 늘리기 시도는 과거에도 있어왔다. LH는 2022년 1인 가구 최소 주거 면적을 21㎡이상으로 정하고 3~4인 가구로 기존 60㎡이하에서 84㎡이하로 가구별 거주 면적을 넓히기로 했다고 밝혔다. 하지만 2025년 준공된 관악구 봉천동 H-3BL 행복주택은 주거 전용면적이 17㎡ 수준이었다. 공실의 발생 원인을 세분화해 접근할 필요가 있다는 의견도 나온다. 이용만 한성대 부동산학과 교수는 “매입임대 주택은 다세대, 다가구 주택이라 관리가 어려워 노후화가 심해 기피하는데 이런 경우는 리모델링을 하고, 도심이긴 한데 너무 소형인 경우엔 옆에 붙어 있는 방과 통합해서 조정하는 등의 노력이 필요하다”고 밝혔다. 이어 “수요가 없는 지방은 사실 대안이 없기 때문에 지역 내 사업으로 활용하는 방안을 검토해야 한다”며 “거주용이 아닌 ‘한 달 살기’용으로 접근하든지 사업에 활용할 수 있도록 방안을 모색해야 한다”고 설명했다.LH 관계자는 “민간 임대시장에서도 학계에선 통상 3~6% 수준을 자연 공실률로 보고 있다”면서도 “제한된 입주자격 등 민간 임대시장에 비해 제약 조건이 많아 일정 수준 공실 발생은 불가피하다”고 밝혔다. 다만 “공실률과 공실 기간 등에 따라 소득, 자산 등 입주자격을 완화해 공실을 해소하기 위한 노력을 하고 있다”며 “장기 공실은 중소기업, 대학교 등 기관간 협약을 통해 해당 기관 소속 무주택 근로자가 거주할 수 있도록 하거나 재해·재난에 대응한 긴급주거지원을 하기도 한다”고 덧붙였다.
- “실거주 의무 없어 갭투자로 in서울 가능” 경매 열리자 100여명 북적
- [이데일리 최정희 김은경 김형환 기자] 서울 서초구 서초 자이 148㎡ 아파트를 포함해 단독·다세대 주택 등 총 13건의 경매가 진행됐던 지난 3일, 서울중앙지법에는 100여명의 인파가 몰렸다. 경매를 유튜브로 배웠다는 2030세대부터 다세대 주택을 낙찰받았다던 80대까지 세대불문이었다. 강남권만의 얘기가 아니다. 노원구 중계10단지 주공 등 아파트 매물만 13곳 가량이 나왔던 지난 4일, 서울북부지법에는 80여명이 몰리며 앉을 자리가 없었다. 30대 부부는 경매 분위기를 보러 신생아까지 데리고 왔다. 이날 현장을 찾은 경매학원 관계자는 “최근 들어 사람이 더 많아지는 것 같은데 오늘은 사람이 별로 없는 편”이라며 “실거주 의무가 없으니 갭투자(전세 끼고 매수)하는 사람들이 꽤 오는 것 같다. 그래도 이곳은 서울에서도 비교적 싸기 때문에 실거주 목적의 젊은 층도 꽤 본다”고 말했다. 서울 노원구 중계10단지 주공 아파트 등이 경매되는 4일 서울북부지법 제101호 입찰법정 앞에서 사람들이 경매되는 물건들을 살펴보고 있다. (사진=김형환 이데일리 기자)작년 10.15 대책으로 서울 25개 자치구 전역이 토지거래허가제(토허제)로 묶이면서 2년 간의 실거주 의무가 생기자 ‘실거주’ 의무가 없는 경매 시장이 각광을 받고 있다. 경매 시장 낙찰가율(감정가 대비 실제 낙찰가)이 5개월째 100%를 뛰어넘었다. 특히 최근 매매 시장에서 강세를 보이는 10억~15억원 아파트가 실거래가를 뛰어넘는 금액에 낙찰되기도 했다. ◇ 일부는 실거래 최고가보다 더 높게 낙찰(그래픽=이데일리 김일환 기자)경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면 올해 2월 서울 아파트 경매 낙찰가율은 101.7%를 기록했다. 서울 전역에 토허제가 도입됐던 작년 10월 100%를 넘긴 이후 5개월째 100%를 웃돌고 있다. 서울 25개 자치구 중 낙찰가율이 가장 높은 곳은 성동구로 138.2%를 기록했다. 관악구와 강동구는 각각 127.7%, 122.5%로 높았다. 성동구와 강동구 내에서도 10억~15억원 대 아파트의 낙찰가율이 높아졌다. 강동구 강일동 강동리버스트4단지 59㎡는 지난 달 23일 11억 5555만원에 낙찰됐다. 1월 말 최고가 10억 1500만원보다 1억 4000만원 더 비싸게 낙찰된 것이다. 관악구 봉천동 관악푸르지오 84㎡는 2월 24일 12억 1684만원에 낙찰됐다. 1월 17일 11억 7000만원 최고가 대비 5000만원 가까이 더 비싸게 낙찰됐다. 10억~15억원 아파트는 실거주 목적으로, 강남권은 투자 또는 상급지 갈아타기 목적으로 경매에 참여하는 사람들이 늘어나고 있다. 15억원 이하의 아파트는 주택담보대출이 최대 6억원까지 가능하지만 그 이상이면 한도가 4억원, 2억원으로 축소되기 때문에 강남권 아파트는 현금 여력이 많은 사람들 위주로 접근하는 경향이 뚜렷했다. 4일 서울북부지법을 찾은 30대 초반 A씨는 “월세에 살고 있는데 내 집 마련을 위해 왔다”며 “노도강(노원·도봉·강북구)도 많이 올랐는데 경매로 사면 조금이라도 싸게 구매할 수 있지 않을까 한다”고 말했다. 3일 서울중앙지법에 서초구 자이 아파트를 경매하러 온 40대 후반 B씨는 “기존에 자가를 보유하고 있지만 상급지 갈아타기를 노리고 있다”며 “최근 강남 집값이 다소 조정됐다고 하지만 일반 매매보다 경매가 가격 메리트가 있다고 판단했다”고 밝혔다. 최근 다주택자 보유 매물이 나오고 있지만 아직까지 너무 비싼 매도호가로 버티는 곳들이 많다는 게 A씨의 생각이다. 지방에 산다는 C씨는 경매가 유일한 서울 아파트 취득 방법이라고 말했다. 지난 달 25일 서초구 잠원동 한강아파트 경매가 있던 날 C씨는 “서울 거주가 불가하기 때문에 경매로 집을 살 수밖에 없다”고 말했다. 같은 날 서초구에 산다는 30대 D씨는 “실거주는 어려운 상황인데 한강아파트가 재건축을 한다고 해서 투자하면 좋을 듯해 왔다”고 밝혔다. 최근에는 경매 물량이 쌓이면서 경매 개시까지 1년이 걸린다는 평가도 나온다. 실제로 이달 경매 물건 중에는 빠르면 작년 10월 경매 개시가 이뤄진 경우도 있었지만 2023년 11월 개시된 후 2년이 넘어서야 경매 일정이 잡히기도 했다. ◇ 매매시장 위축되면 경매 시장도 ‘낙찰가율’ 하락 정부의 다주택자, 비거주 1주택자 등에 대한 양도소득세, 보유세 등 세금 강화 기조로 투자심리가 위축되고 있기 때문에 경매 시장도 영향을 받을 수 있다는 관측이 나온다. ‘실거주 의무 없음’이라는 규제 프리미엄을 계속해서 누리긴 어려울 것이란 얘기다. 실제로 이달 첫째 주(3~6일) 서울 아파트 평균 응찰자 수는 8.3명으로 전주(6.2명) 대비 늘어나긴 했지만 낙찰가율은 95.2%로 4주 연속 하락했다. 이주현 지지옥션 전문위원은 “입지적으로 우수한 마포, 성동, 강동구 등 매매가격 15억 원 이하는 실수요자들이 진입하면서 낙찰가율이 지지되고 있지만 강남3구(강남·송파·서초구)등 초고가 억제 정책, 보유세 인상 등으로 경매시장도 다소 주춤할 것”이라고 밝혔다. 강은현 EH경매연구소 소장은 “강남권에 눈에 띄는 매물이 없기도 했지만 설 연휴 이후 응찰자 수가 줄어든 것은 사실”이라면서도 “중저가 매물은 견고한 흐름을 보인데다 실수요자 입장에서 경쟁률이 줄어들면 낙찰가가 하락할테니 오히려 진입장벽은 낮아질 수 있다”고 밝혔다. 더 저렴한 낙찰가를 노리는 투자자도 생겨나고 있다. 3일 중앙지법을 찾은 30대 무주택자 E씨는 “강남 등 시세 조정 흐름으로 시세가 하락하면 경매 낙찰가도 더 낮아질 수 있다고 판단한다”며 “부모님에게 독립하기 위해 실거주 목적으로 경매를 보고 있다”고 말했다.
