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- 강남 집주인들 마저 '빨리 팔아주세요'…주식 시장 몰려가나
- [이데일리 최정희 양희동 기자] 서울 강남구 개포동 래미안블레스티지는 전용면적 84㎡(34평)가 다주택자 급매물로 34억원에 나와 있다. 해당 아파트는 2월 4일까지만 해도 36억 7000만원에 거래돼 최고가를 찍었으나 몇 주 새 3억원 가까이 하락한 것이다. 송파구 잠실 엘스 84㎡도 무주택자만 가능한 ‘매매’로 32억 5000만원에 매물이 등록됐다. 이달 초까지만 해도 34억 5000만원에 거래됐으나 2억 원 가량 더 싸게 나왔다.이재명 대통령이 1월 23일 다주택자 양도소득세 중과 유예를 종료하겠다고 밝힌 지 한 달 여만에 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 아파트 가격이 하락했다. 약 2년 만이다. 서울 아파트 가격이 하락 조정되면 부동산에 몰려 있던 자금이 증시로 이동할 것이란 전망도 나온다.(그래픽=이데일리 이미나 기자)◇ 서울 한 달 새 매물 26% 늘고, 강남권 매도 호가 뚝26일 한국부동산원에 따르면 서울 강남구 아파트는 2월 넷째 주(17~23일) 전주 대비 0.06% 하락했다. 2024년 3월 둘째 주(-0.01%) 이후 첫 하락 전환이다. 서초구도 0.02%, 송파구도 0.03%, 용산구도 0.01% 하락해 서울 25개 자치구 중 4곳만 하락세를 보였다. 지난 주 과천 아파트가 0.03% 하락한 후 이번 주도 0.10% 하락해 2주 연속 하락한 데다 하락폭 또한 커졌다.성동구, 광진구는 0.20%, 마포구는 0.19% 올랐지만 4주 연속 상승세가 둔화했다. 동작구는 0.05% 올라 5주 연속 상승폭이 줄었다. 강남권의 가격 하락세가 이어질수록 이들 한강벨트로도 하락세가 나타날 가능성이 커졌다.서울 아파트 매물이 단기간에 급증했다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 이날 7만 784건을 기록, 1월 23일(5만 6219건) 대비 25.9% 늘어났다. 10.15 규제 직후였던 작년 10월 19일(7만 1656건) 이후 가장 많은 매물이다.이재명 대통령이 다주택자에게 5월 9일까지 보유 주택을 팔라고 촉구하면서 다주택자가 매도호가를 낮춰서 팔려는 심리가 커진 데다 1주택자라도 고령의 고가 주택을 보유한 경우엔 이를 팔고 더 저렴한 곳으로 이동하려는 수요도 늘어났다. 정부가 7월 세제개편안을 통해 고가 주택에 대한 보유세 강화를 예고한 터라 미리 정리하기 위한 움직임도 함께 나타나고 있다.빠른 매물 증가와 매도 시한이 정해진 다주택자 매물로 인해 매도 호가가 떨어지고 일부는 하락 거래되고 있다. 서초구 양재동 양재 우성 아파트 73㎡는 2월 22일 18억 9500만 원에 거래돼 작년 11월 초 최고가(20억 원) 대비 1억 넘게 하락했다. 송파구 트리지움 84㎡도 20일 33억 원에 거래돼 지난 달 최고가 대비 5000만 원 하락했다.남혁우 우리은행 부동산 연구원은 “서초구 잠원동, 송파구 잠실·신천·가락동 일부, 강남구 대치·도곡·역삼·개포동 등에서 가격 조정이 이뤄진 급매물이 출회되고 일부는 거래로 이어지고 있다”고 밝혔다. 이어 “양도세 중과 유예 종료 전에 본 계약을 해야 하는 다주택자들이 3월~4월 중순까지도 계속해서 가격 조정을 하면서 매도 호가가 떨어진 매물이 증가할 수 있다”고 덧붙였다.성동·마포구 등 한강벨트에선 가격이 하락한 강남권으로의 진입 수요가 나올 수 있어 강남권 급매물들이 추가 가격 조정을 받을 경우엔 한강벨트까지 급매물이 출회될 수 있다는 전망이다. 다만 10억 원 안팎의 가격대를 형성하는 서울 외곽에선 전·월세 매물이 빠르게 감소하는 데다 대출을 받아 매수하려는 수요가 탄탄하기 때문에 가격의 하방경직성이 클 것이란 예측이 나온다.◇‘부동산→증시’ 머니무브 본격화되나정부의 강도 높은 부동산 규제와 증시 활황에, 집을 판 다주택자들이 보유 자금의 상당부분을 증시 등 다른 투자처로 옮겨갈 것이란 전망이 나오고 있다. 김현섭 KB GOLD&WISE 더퍼스트 도곡센터장은 “부동산을 매각해놓고 다른 좋은 부동산을 사려고 대기하는 수요가 아직 많은 게 사실”이라면서도 “하지만 그 와중에 주식장이 워낙 좋다보니, 일부 자산가들은 증시로 자금을 옮겼거나, 투자하려고 관심을 갖는 경우가 많이 늘고 있다”고 말했다.국내 증시의 경우 세금이나 규제에서 자유롭고 수익 전망이 좋지만, 부동산은 강력한 규제로 투자 매력이 떨어지고 있다는 분석도 나온다. 박신영 우리은행 TCW 도곡 PB팀장은 “부동산 시장은 더이상 안전자산의 불패가 아닌 무거운 규제의 대상이 되고 있다”면서 “부동산 시장 자금을 증시로 유입하고자 하는 정부 의지가 너무 강하다”고 했다. 그러면서 “주식은 반도체 열풍과 밸류업 프로그램등을 통해 압도적인 수익을 기록하고 있어, 부동산 시장 자금은 앞으로도 수익전망이 더 좋은 국내증시로 몰릴 것”이라고 봤다. 부동산 시장은 심리적 고점을 지났지만, 코스피 등 증시는 추세 상승 가능성이 크다는 의견도 있다.민세진 신한 프리미어 PWM서울파이낸스센터 팀장은 “현재 한국 증시는 수급·정책 기대·유동성이 맞물리며 상당히 강한 흐름을 보이는 반면 부동산은 다주택자 부담 확대와 거래 위축 영향으로 심리적 피크를 지난 모습”이라며 “(주식이) 단기간에 가파르게 올라 차익실현 등 조정은 있을 수 있으나 당분간은 이 기조가 이어질 것으로 보인다”고 전망했다. 이어 “특히 코스피의 경우 이익모멘텀으로 추가적인 추세상승이 가능할것으로 보이며 코스닥 또한 수급개선 및 국민성장펀드 등 정부정책으로 추가상승이 기대된다”며 “국내 증시는 여전히 PBR 1.7배로 대만 등 타 아시아 국가 대비해서 가격 매력 또한 존재한다”고 말했다.
- ‘압·여·목·성’도 규제 역풍… 초고가 얼고, 20억대 선방
- [이데일리 박지애 기자] ‘압·여·목·성(압구정·여의도·목동·성수)’으로 불리는 서울 핵심 정비사업지들이 올해 잇달아 시공사 선정에 나서며 사업에 잰걸음을 하고 있지만 시장 분위기는 철저히 ‘가격대’에 따라 엇갈리는 형국이다.서울 양천구 목동 7단지 모습. (사진=연합뉴스)대출·세금·실거주 의무 강화 등 규제 강화 기조가 겹치면서 100억원을 넘나드는 초고가 재건축 단지는 높은 미래가치에도 매수세가 얼어붙은 반면, 상대적으로 진입 장벽이 낮은 20억원대 단지와 비아파트 재개발 구역으로는 매수세가 쏠리는 양극화 현상이 뚜렷해지고 있다.23일 정비업계에 따르면 ‘압·여·목·성’으로 불리는 지역의 압구정 1~6구역, 목동 신시가지 1~14단지, 여의도 아파트지구 15곳(시범·한양 등), 성수동 전략정비구역 1~4지구 등의 정비사업지들 곳곳에서 올해 시공사 선정 절차에 돌입하는 가운데 이들 지역에 공급이 예정된 주택은 8만 3000가구를 웃돈다. 공사비는 3.3㎡당 평균 1000만원 이상, 분양가는 3.3㎡당 1억원을 상회할 가능성이 거론된다.이들 지역 모두 서울의 핵심 입지로 미래가치가 높게 평가되지만, 대출 한도 축소와 실거주 의무에 보유세 강화 기조까지 규제 일변도의 환경 속에서 매물 성격과 가격대에 따라 거래 활성화 여부가 뚜렷하게 나뉘고 있다.가장 먼저 규제 직격탄을 맞은 곳은 100억원을 넘나드는 ‘초고가’ 밀집 지역인 압구정이다.지방선거 전 시공사 선정을 앞두고 대형 건설사들의 각축전이 벌어지고 있지만, 보유세 강화 기조 속에 매수 행렬은 뚝 끊겼다. 버티다 못한 집주인들이 호가를 수십억 원씩 낮춘 급매물을 내놓고 있지만 이마저도 외면받는 분위기다.실제 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면, 압구정 현대 1·2차 전용 160㎡는 지난해 6월 98억원에 최고가를 찍었으나, 11월 마지막 거래에서는 4억원 내린 94억원에 손바뀜됐다. 현재 시장에 나온 급매물 호가는 82억원까지 주저앉은 상태다.반면, ‘압·여·목·성’ 단지들 중에서도 미래가치는 높으면서 진입 장벽이 상대적으로 낮은 ‘20억원대’ 단지들은 선방하고 있다. 여의도와 목동 일대 핵심 단지들은 과거와 같은 폭발적인 신고가 랠리는 아니더라도 꾸준히 매물을 찾는 발길이 이어지고 있다.목동 일대에서 재건축 속도가 가장 빨라 최근 시공사 입찰 공고를 낸 6단지의 경우, 전용 47㎡가 지난해 11월 22억원에 신고가를 썼다. 전용 95㎡는 대출 규제가 담긴 10·15 대책 발표 직전 29억 8000만원에 거래되며 직전거래(30억 4000만원)보다 소폭 하락했지만 거래 명맥을 이었다. 전용 142㎡ 대형 평형 역시 최고가 대비 1억 5000만원 빠진 35억 5000만원에 지난달 손바뀜됐다. 학원가 접근성이 뛰어나 선호도가 높은 7단지 전용 53㎡는 지난달 23억 9000만원(직전가 대비 6000만원 하락), 전용 66㎡가 27억 2500만원(직전가 대비 5500만원 하락)에 거래되는 등 가격 조정을 거치며 꾸준히 매매가 성사되고 있다.여의도 15개 구역 중 연내 시공사 선정을 목표로 가장 먼저 잰걸음을 하는 시범아파트는 거래가 훨씬 활발하다. 올해 들어서만 벌써 9건의 매매가 이뤄졌다. 면적별 차이는 있으나 매수세는 주로 20억원 중후반대에 집중돼 있다. 특히 이달 11일에는 규제일변도 상황 속에서도 전용 60㎡가 26억 1000만 원에 손바뀜되며 신고가를 경신하기도 했다.재건축이 아닌 재개발 사업지인 성수전략정비구역은 ‘풍선효과’를 누리고 있다. 아파트 위주인 타 지역과 달리 빌라, 다가구주택, 근린생활시설 등이 다수 섞여 있어 다주택자 세금 중과 등에서 상대적으로 덜 민감하기 때문이다.성수 1지구 내 공인중개소 관계자는 “현재 성수 1지구 내에선 소형 빌라를 찾는 매수 문의가 부쩍 는 분위기로, 매물이 빠르게 소진되고 있고, 대지면적 30평대 다가구주택은 3.3㎡당 1억 2000만원선에 호가가 형성돼 있음에도 평당 호가가 높아져도 매물 평수가 적어 아파트보다 가격 부담이 덜해 거래 열기가 식지가 않는 상황”이라고 전했다.전문가들은 규제 강화 기조가 이어지는 한 ‘압·여·목·성’ 주요 단지들도 시공사 선정 이후 가격대별로 거래 온도차가 뚜렷한 흐름을 이어갈 가능성이 높다고 보고 있다.송승현 도시와경제 대표는 “압구정은 초고층 기대감보다 보유세와 금융비용 부담이 더 크게 작용하며 수십억원대 현금 동원력과 토지거래허가제라는 진입장벽에 막혀 관망세가 짙은 반면, 여의도·목동은 20억원대 가격 조정 구간에서 실수요가 유입되고 있고 성수는 한강변 희소성과 수익 기대가 맞물려 가장 공격적인 매수 흐름을 보이고 있다”고 분석했다. 이어 “결국 시장은 기대수익 대비 보유 비용에 따라 움직일 수밖에 없으며, 시공사 선정 이후 브랜드 프리미엄이 하방을 지지하겠지만 금리 방향과 토지거래허가구역 해제 여부에 따라 반등 폭은 가격대에 따라 달라질 것”이라고 덧붙였다.
- 1월 서울 집값 0.91%↑…매물 부족에 전·월세 동반 상승
- [이데일리 김은경 기자] 올해 1월 서울 주택가격 상승폭이 다시 확대된 것으로 나타났다. 지난해 10·15 대책 이후 11월 한 차례 꺾였던 상승폭이 12월과 1월 두 달 연속 확대되면서 규제 효과가 약해졌다는 평가가 나온다. 다만 최근 이재명 대통령이 다주택자를 겨냥한 메시지를 잇달아 내놓자 일부 지역에서 가격을 낮춘 매물이 증가하면서 향후 시장 흐름이 달라질 수 있다는 관측이 나온다.서울 남산에서 바라본 도심의 모습.(사진=이데일리 방인권 기자)19일 한국부동산원이 발표한 1월 전국 주택가격 동향조사 결과에 따르면 서울의 주택종합(아파트·연립주택·단독주택) 매매가격지수는 전월 대비 0.91% 상승했다. 앞서 지난해 10월에는 1.19% 상승해 2018년 9월 이후 7년 1개월 만에 최고치를 기록한 바 있다. 10·15 대책 발표 전후 한강벨트를 중심으로 막판 갭투자 수요가 몰린 영향이다. 이후 11월 0.77%로 상승폭이 둔화했으나 12월 0.80%, 1월에는 다시 0.91%로 확대되며 2개월 연속 높은 상승률을 보였다. 부동산원 관계자는 “서울·수도권 학군지와 역세권 등 정주여건이 우수한 단지 중심으로 실수요 상승 흐름이 유지됐다”며 “외곽 구축 단지나 입주 물량이 많은 일부 지역은 약세였지만 재건축 등 중장기 개발 이슈가 있는 단지를 중심으로 상승했다”고 설명했다.지역별로 보면 강북권에서는 성동구(1.37%)가 응봉·금호동 역세권 위주로, 용산구(1.33%)는 도원·이촌동 재건축 단지 중심으로 상승했다. 중구(1.18%), 마포구(1.11%), 성북구(0.84%)도 주요 단지를 중심으로 오름세를 보였다. 강남권에서는 송파구(1.56%)가 송파·가락동 대단지 위주로 상승폭이 컸고 동작구(1.45%), 강동구(1.35%)도 강세를 나타냈다.수도권 전체 상승률은 0.46%에서 0.51%로 확대됐다. 경기(0.36%)는 평택시와 고양 일산서구 위주로 하락했지만 용인 수지·성남 분당·안양 동안구 중심으로 상승했다. 인천(0.07%)은 서구는 하락했으나 연수·중·부평구 위주로 상승했다. 비수도권은 0.06% 올라 전월(0.07%) 대비 상승폭이 둔화했다. 울산(0.46%), 전북(0.20%), 세종(0.17%) 등이 상승한 반면 제주(-0.12%)는 미분양 적체 영향으로 하락했다.전국 주택종합 매매가격은 0.28% 상승해 전월 대비 상승폭이 0.02%포인트 확대됐다. 아파트 기준으로는 서울이 1.07% 올라 전월(0.87%)보다 상승폭이 커졌고, 경기 역시 0.48%로 전월(0.42%) 대비 확대됐다. 수도권 전체는 0.62%로 전월(0.53%)보다 0.09%포인트 상승했다. 비수도권은 0.09% 상승해 전월(0.10%) 대비 소폭 둔화했다.전세와 월세도 동반 상승세를 이어갔다. 전세 시장에서는 선호 지역 물량 부족과 방학 이사철 수요가 겹치며 상승 흐름이 지속됐다. 대출 규제로 매매 진입 장벽이 높아지면서 전세로 수요가 이동했고 실거주 의무 강화에 따른 매물 잠김 현상도 영향을 미친 것으로 분석된다. 전세와 월세 모두 좋은 입지 쏠림 현상이 강화되는 가운데 주택 시장 전반에서 지역·단지별 양극화가 뚜렷해지는 모습이다.전국 주택종합 전세가격은 0.27% 올라 전월(0.28%) 대비 상승폭은 소폭 둔화했지만 여전히 높은 수준을 유지했다. 서울 전세가격은 0.53%에서 0.46%로 상승폭이 줄었으나 성동구(0.80%), 노원구(0.64%), 성북구(0.54%) 등이 상승했다. 강남권에서는 서초구(1.20%)가 크게 올랐고 동작구(0.67%), 강동구(0.61%) 등도 올랐다.월세 역시 상승 흐름을 이어갔다. 전국 주택종합 월세가격은 0.26%에서 0.27%로 소폭 둔화했지만 상승세는 유지됐다. 서울(0.45%)은 역세권·대단지 중심으로 수요가 늘며 상승했고 성동구(0.81%), 노원구(0.78%), 용산구(0.67%) 등이 상승했다. 강남권에서는 서초구(0.80%), 영등포구(0.72%), 양천구(0.62%) 등이 올랐다.시장에서는 설 연휴 이후 분위기 변화를 주목하는 모습이다. 오는 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 절세 목적 매물 출회 가능성이 거론되는 가운데 이재명 대통령이 다주택자를 겨냥한 메시지를 잇달아 내놓으면서 일부 지역에서는 급매물이 등장하기 시작했다는 분석이다. 특히 서울 한강벨트와 경기 과천·분당 등 상급지를 중심으로 매물이 늘어나는 조짐이 나타나고 있다.부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 송파구 매물은 4647건으로 한 달 전(3389건) 대비 37.1% 증가했다. 성동구는 같은 기간 1210건에서 1631건으로 35.1% 늘었다. 서초구도 6056건에서 7315건으로 20.7% 증가했다. 반면 전·월세 시장은 얼어붙고 있다. 전세 매물이 가장 많이 증가한 동작구는 한 달 전 398건에서 이날 419건으로 5.2% 증가하는 데 그쳤다. 2위 지역인 송파구는 전세 매물이 3617건에서 3605건으로 오히려 0.4% 줄었다. 월세의 경우 증가율 1위 지역인 용산구가 572건에서 552건으로 3.5% 감소했다. 서울 전역에서 월세 매물이 감소한 것이다. 전문가들은 단기적으로는 절세 목적의 매물이 늘어날 가능성이 있지만, 대출 규제로 매수 여력이 제한돼 가격에 미치는 영향은 제한적일 수 있다고 본다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “다주택자 규제 강화가 단기간 거래 증가로 이어질 수는 있으나 양도세 중과 유예 종료 이후에는 매물 잠김 가능성도 있다”며 “투자 수요가 제한된 상황에서 시장은 보유 여력이 있는 수요층 중심으로 움직일 것”이라고 말했다.
- [미리보는 이데일리 신문]1석3조 AI칩 자체 개발…천지인 동시공략
- [이데일리 주미희 기자] 다음은 19일자 이데일리 신문 주요 기사다.△1면-1석3조 AI칩 자체 개발…천지인 동시공략-당선무효형에 보궐선거 못할 수도…재판소원, 선거제도 혼란만 가중-李, 연휴에도 다주택자 압박…송파서만 1300가구 매물 늘었다-스테이블코인 발행 ‘금융당국 인가제’ 가닥-[사설]‘기업성장-경제발전-국부증대’ 일깨운 K반도체 약진-[사설]의대생 수업 질 저하 현실화, 증원 부작용 이대론 안돼△종합-약물중독 딛고 역전드라마…16년 만의 ‘포효’-워런 버핏의 마지막 투자는 ‘디지털 구독’ 뉴욕타임스였다△中 피지컬 AI 현장을 가다-도로엔 로보택시, 하늘엔 플라잉카…현실이 됐다-“청소로봇, 한시간 만에 하루치 일 ‘쓱싹’ AI, 물·전기 같은 생활 기반 시설 될 것”-로봇에 사활 건 완성차 기업…벤츠도 휴머노이드 개발 참전△종합-“빨리 팔자” 대세…수억 낮춘 한강벨트, 분당·과천도 소형급매 봇물-임대사업자 대출 전수 점검…RTI 재심사 검토-신규원전 2기 부지, ‘원전 벨트’ 영덕·울진·울주 3파전-예치금 분리, 백서 공개…투자자 보호 방점△전문가와 함께 쓰는 스페셜리포트-불복창구 늘릴수록 재판지연 심화…1·2심 승복률 높이기가 더 급하다-독일·스페인 재판소원 인용률 1% 밑돌아 “이상적 제도라도 현실과 맞지 않으면 실패”△정치-與, 지선 앞 ‘비상 입법체제’ 선언…사법개혁법안 2월 처리 강행 예고-국면 전환 절실한 국힘…‘강성층 달래기’가 관건-집값 안정·외교 다변화 고삐…李대통령 ‘체감 성과’ 승부수-“9.19 합의 중 비행금지구역 복원 추진”△경제-쿠팡 분쟁조정 개시 전격 ‘보류’…2차 피해·보상 기준부터 살핀다-저출생·고령화로 중립금리 하락 가속…20년 뒤 내다보는 인구정책 시급-‘17대 1 경쟁률’ 국세체납관리단, 내달 출근△금융-새마을금고, 오늘부터 모집인대출 전면 중단-신용점수 만점자도 대출금리 ‘최조 4%’-농협금융, 서민·청년 포용금융으로 사각지대 완화-설계사 ‘1200%룰’ 규제 앞두고…보험대리점, 막차 스카우트 경쟁△글로벌-다카이치 ‘무소불위 정권’ 출발…관세청구서 들이민 트럼프-앤스로픽, 중급 모델서도 ‘최상위급 성능’-인플레·위고비에 입맛 뚝…美식당들, 메뉴 양 줄인다-다시 시작된 핵 협상…미·이란 입장차 여전△산업-‘프리미엄’ 앞세원 삼성·LG전자…美 주방가전 시장 공략 속도-한발 앞선 현지화 결실…삼성전자, 인도시장 연매출 20조 눈앞-‘그랑 콜레오스’로 재기한 르노코리아…이번엔 ‘필랑트’로 재도약 노린다-K 전력기가 톱3, 美 이어 유럽도 눈독-보스턴다이내믹스, CEO에 이어 부사장도 사임△ICT-동계올림픽 방송 어디서?…독점 중계가 빚은 ‘보편적 시청권’ 논쟁-초고해상도 TV 성큼…핵심소재 대량생산 기술 개발-설 연휴 마지막날 일시적으로 ‘먹통’된 유튜브△성장기업-3대 맛집도, 55년 터줏대감도…경기 한파에 쓰러진 ‘백년가게’-SAF 도입 코앞인데…국내 자급률 22% 불과-벤처기업 여성파워 세졌다…10년새 창업자 2배 증가-고환율·내수부진…빚 못갚는 中企 급증△생활경제-“의류만으론 한계”…안경 쓰고 립스틱 바르는 패션 플랫폼-철통 보안 속 ‘힙한 맛’ 실험…‘AI까지 활용’ 뷔페 1위 심장부-‘흑백요리사’ GS25 접수…협업 상품 80만개 판매△과학카페-‘무덤 궤도’로 옮겨…연료 제거 후 전원 차단-양자 매력에 빠져 30개 대학 뭉쳤죠…정부 양자 정책에 인재 양성도 기대△제약·바이오-골관절염치료제, 빅파마와 기술 수출 논의-“GLP-1 비만약, 식욕 억제 외 심혈관·대사 질환 낮추는 치료제”-삼성·롯데·셀트리온 CDMO 3사…美 현지공장 인수 3색 전략 ‘주목’-휴온스글로벌, 작년 매출 8475억 ‘역대 최대’△증권-설 연휴 반등한 미장…국장도 따라갈까-“유증은 성장 위한 투자…혈관 치료 시장 새 패러다임 제시”-대통령이 “사기” 질타한 다원시스…소액주주들도 집단행동-시총 1조 클럽 42곳 추가요△부동산-일산만 멈춘 1기 신도시 재건축…지자체·주민 갈등 탓?-“이 집보다 저 집이 낫네”…공공임대 당첨자 절반이 입주 포기-설 끝나고 대어급 출격…서울서 1만가구 풀린다△엔터테인먼트-수묵화 위에 펼쳐지는 ‘사랑과 욕망’…라이온킹 못잖은 울림 선보일 것-‘왕사남’ 400만 돌파 설 연휴 ‘단종 앓이’△피플-“섬김의 지도자” 민권운동 큰별 하늘에 오르다-정의선 회장 “우즈와의 PGA 동행, 2030년까지 쭉”-신한銀·현대건설 “전략산업 생산적 금융 확대”-LG유플, MWC에 AI스타트업 10곳 알린다△오피니언-한국인의 떡볶이, 세계인의 떡볶이-[생생확대경]과거 정부가 시장에 진 이유△전국-하남 ‘K스타월드’, 트럼프 만나 기사회생하나-시장·군수 도전장 낸 의장 출신들…지방선거에 부는 새바람-삐걱대는 충남대·국립공주대 통합…교육부 ‘글로컬대학 30’ 무산 위기-서울시, 지자체 최초 전기차 충전기 수리검정△사회-문밖까지 장사진 ‘고시뷔페’…돌아온 공시생에 노량진 ‘화색’-“서울대 합격했지만 의대 갈래” 자연계 등록 포기 5년來 최다-‘도수치료 95% 본인부담’ 도입한다-윤석열 오늘 ‘운명의 날’…사형이냐 무기징역이냐
- 양도세 중과 D-81…퇴로에도 다주택자 셈법 더 복잡
- [이데일리 박지애 기자] 양도세 중과 시행까지 석 달도 남지 않은 상황에서 막힌 줄 알았던 매매의 길이 일부 트이자 다주택자들의 셈법이 더욱 복잡해지고 있다.서울 아파트 단지의 모습. (사진=방인권 기자)불과 일주일 전까지만 해도 규제지역 내 세입자를 낀 매물을 보유한 다주택자들은 양도세 중과를 피하기 위해 높은 세 부담을 감수하고 증여를 선택하는 경우가 적지 않았다.그러나 정부가 양도세 중과 보완책을 발표하면서 매도의 길이 열리자, 현장에서는 매도·증여·저가 양도 등 선택지가 늘어나며 셈법이 한층 복잡해졌다는 평가가 나온다.◇다주택자 매물 늘겠지만 자산 많을수록 증여 유리17일 재정경제부 및 관련업계에 따르면 정부가 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치를 예정대로 오는 5월 9일 종료하기로 확정했다. 대신 서울 강남 3구와 용산구 등 토지거래허가구역 내 주택 처분을 돕기 위해 매수인의 실거주 의무를 한시적으로 완화하는 ‘퇴로’를 열어줬다. 기존 조정대상지역인 강남3구와 용산구는 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약 후 4개월 이내 양도하면 중과를 피할 수 있고, 신규 지정 조정대상지역은 6개월의 유예기간이 적용된다. 정부는 이를 통해 ‘팔고 싶어도 못 팔던 매물’을 시장에 끌어내겠다는 구상이다. 실제 부동산 빅데이터 업체 아실을 살펴보면 서울 아파트 매물은 최근 열흘 새 7%가량 늘었고, 강남권을 중심으로 호가를 낮춘 급매물도 증가하는 추세다. 임차인에게 수천만 원의 이사비를 지급하며 다급하게 매물을 내놓던 집주인들 입장에서는 부담이 다소 줄어들었다는 평가도 나온다.그러나 보완책이 곧바로 ‘매도 일변도’로 이어질지는 미지수다. 세무 전문가들은 여전히 “증여와 매도 중 무엇이 유리한지는 각자의 자산 구조에 따라 달라진다”고 말한다. 예컨대 조정대상지역 내 2주택자가 10년 전 10억원에 매입한 주택을 20억원에 매도할 경우, 5월 9일 이전에는 중과가 적용되지 않아 양도세가 약 3억 2000만원대에 그친다. 유예 기간 내에서는 기본세율(6∼45%)로 과세되고, 장기보유특별공제(10년 20%)까지 적용되기 때문이다.그러나 이 주택을 자녀에게 단순 증여한다면, 자녀가 내야 할 증여세 6억140만원에 취득세 2억4800만원을 더해 총 8억5000만원에 가까운 세금을 내야 한다. 하지만 주택을 양도해서 발생한 수익을 추후 자녀에게 상속이나 증여로 넘겨줘야 하는 경우까지 고려하면 이야기가 달라질 수 있다. 위 사례의 다주택자가 중과 유예 기간인 5월 9일 이전에 1주택을 20억원에 매도하고 양도세(3억2891만원) 납부 후 남은 자금(약 16억7100만원)을 다시 자녀에게 사전 증여한다면 현금에 대한 증여세로 4억7400만원이 부과된다.주택 매도로 납부한 양도세와 남은 자금에 대한 증여세를 합한 금액은 총 8억300만원. 자녀에게 단순 증여를 했을 때와 비교해 절세 금액이 4600만원으로 줄어든다.5월 9일 이후 중과가 적용되면 오히려 ‘지금 증여가 낫다’는 판단도 가능해진다.우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원은 “집을 팔아도 어차피 양도세를 내고 남은 차익을 추후 자녀에게 증여하거나 상속해야 하는 경우가 많기 때문에 여러 측면에서 사전에 증여하는 것이 낫다고 보는 경우 증여를 선택하는 사람도 적지 않을 것”이라며 “단순 양도세와 증여세 부담 차이만으로 유불리를 따지긴 어렵고 자신이 처한 상황과 목적을 고려해야 한다”고 말했다.◇부모-자녀 간 저가 양도 늘어날 여지 높아이 때문에 최근에는 부모·자녀 간 ‘저가 양도’ 상담도 늘고 있다. 급매 시세를 활용해 실거래가보다 일정 수준 낮게 거래하면 증여세를 피할 수 있기 때문이다. 현재 상속세 및 증여세법에서는 매매 신고가액이 최근 3개월 내 거래된 실거래가보다 ‘30% 낮은 금액’과 ‘3억원’ 가운데 적은 금액의 범위를 벗어나지 않으면 정상 거래로 간주해 증여세를 부과하지 않는 점을 이용한 것이다.예를 들어 시세 및 실거래가 20억원 아파트를 자녀에게 양도할 경우 3억원, 또는 30%(6억원) 낮은 금액 가운데 적은 금액인 17억원으로 매매 신고를 할 수 있다.다만 이때 양도세와 취득세는 시세 수준으로 내야 한다.시가와 거래가액의 차액이 3억원이 넘거나 시가의 5%(2억원)에 해당하는 금액을 넘으면 ‘부당행위계산 부인’ 규정에 따라 세금을 부당하게 감소시킨 것으로 간주해 매매 계약서상의 거래가가 아닌 시가(20억원) 기준으로 과세하기 때문이다.이때 시가로 과세되는 위험을 피하기 위해 감정평가를 받아 과세 자료로 제출하는 것이 일반적이다.저가 양도는 시세 하락기일수록 유리하기 때문에 앞으로 급매물이 급증하고, 실거래가 하락하면서 증여성 저가 양도도 크게 증가할 것으로 전문가들은 예상한다.전문가들은 이번 보완책이 매물을 늘리는 촉매 역할은 하겠지만, 다주택자들의 선택을 단순화하지는 못할 것으로 본다. 한 세무 전문가는 “당장의 세금만 보면 매도가 유리해 보이지만, 자녀에게 언제·어떤 방식으로 자산을 이전할지까지 함께 고려해야 한다”며 “이번 보완책은 매도·증여·저가 양도라는 선택지를 모두 열어둔 만큼, 오히려 판단은 더 어려워졌다”고 말했다.
- "집 판다는 사람만 와요"…전·월세 실종에 세입자 '초비상'
- [이데일리 이다원 기자] 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 서울 아파트 시장의 혼선이 임대차 시장으로 확산하고 있다. 급매물이 일부 나오고 있지만 전세·월세 매물은 오히려 줄어들면서 세입자 체감 불안이 커지고 있다.3일 서울 용산구 이촌동의 한 부동산 중개업소의 모습. (사진=이데일리 노진환 기자)10일 부동산 플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 전세 물건은 2만 570건, 월세 물건은 1만 9072건으로 집계돼 지난해 말(전세 2만 3263건, 월세 2만 1403건) 대비 10%대 감소했다. 전세는 2693건, 월세는 2331건 감소해 각각 11.6%, 10.9% 쪼그라들었다. 같은 기간 서울 아파트 매매 물건은 6만 416건으로 4.9%(2805건) 늘어나며 임대차 시장과 상반된 흐름을 보였다.서울 아파트 임대차 시장의 위축은 서울 전역을 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)·토지거래허가구역으로 묶은 지난해 10월 15일 이후 더욱 뚜렷해졌다. 당시와 비교하면 전세물건은 15.6%(3799건)이나 줄었다. 실거주 요건이 강화하며 갭투자(전세 끼고 매매)가 불가능해지면서 임대차 시장 공급 물량이 위축됐다. 같은 기간 월세 매물도 줄어들긴 했지만 3.1%(614건) 감소하는 데 그쳤다. 매매 물건 역시 같은 기간 18.4%(1만 3627건)이나 감소해 시장 전반이 ‘부동산 가뭄’에 빠진 상황이지만 상대적으로 임대차 시장의 타격이 더 크다는 평가가 나온다.현장에서도 전세 물건이 없다는 토로가 나온다. 강동구 고덕동 인근 한 공인중개사무소 관계자는 “요새는 매매 물건은 많지만 전세 물건이 많이 줄었다”며 “대단지 아파트가 많이 들어서면서 전세 거래가 한참 활발했었는데 요새는 전세보다는 사거나 팔겠다는 사람들이 많이 온다”고 밝혔다. 노원구 한 공인중개사무소 관계자도 “이 근처 전세 물건이 없어서 도봉동, 창동까지 돌아봤다는 사람도 있다”며 “구 전체에 전세가 없다”고 말했다.자치구별로 보면 지난해 말 대비 전세물건이 늘어난 곳은 25개 자치구 중 단 4곳뿐이다. 증가율이 가장 큰 동작구 전세 물건은 9.0%(36건) 늘어난 437건으로 집계됐다. 이어 용산구가 6.2%(30건) 늘어난 512건으로 조사됐다. 송파구도 5.1%(184건) 증가한 3764건, 광진구는 0.6%(2건) 늘어난 324건이었다.(그래픽= 이데일리 문승용 기자)이를 제외한 21개 자치구에서는 모두 전세물건이 감소했다. 감소 폭이 큰 지역도 적지 않다. 도봉구를 비롯한 14개 자치구가 20~30%대 급감했다. 도봉구와 동대문구는 각각 전세물건이 221건, 454건으로 지난해 말 대비 각각 34.8%, 34.0% 감소했다. 노원구와 강북구는 각각 29.8%, 26.8% 감소했다. 서울 강남권도 전세물건이 줄었다. 강남구는 8.6%, 서초구는 10.8% 감소했다. 시장에서는 임대차 시장 불안이 커지면서 세입자들의 계약갱신청구권 사용 증가와 함께 6·27 대책 이후 자금조달 규제 강화, 실거주 의무 확대 등이 맞물려 전세 ‘유통 매물’이 빠르게 줄고 있다고 설명한다.이에 더해 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 임대차보다 매매를 선택하는 집주인이 늘면서 전·월세 물건이 매매 물건으로 전환될 가능성도 적지 않다. 전문가들은 다주택자 규제와 부동산 세제 강화가 전세물건 감소로 이어지면 부작용이 세입자에게 집중될 수 있다는 우려를 내놓고 있다. 박합수 건국대 부동산학과 교수는 “다주택자 매물이 시장에 나오면서 특정 지역으로 수요가 쏠리고 일부 지역에서는 전세 부족 현상이 심화할 가능성이 있다”며 “다주택자 규제가 연결고리를 통해 최종적으로 세입자에게 영향을 미칠 수 있는 만큼 시장 전반의 흐름을 고려한 종합적인 정책 판단이 필요하다”고 말했다.
- [미리보는 이데일리 신문]"부동산 문제, 사회발전 막는 암적 존재"
- [이데일리 나은경 기자] 다음은 4일자 이데일리 신문 주요 기사다.△1면-“부동산 문제, 사회발전 막는 암적 존재”-금값 하락은 일시적…연말 6000달러 간다-탈세 연예인 ‘1인기획사로 절세’ 변명 안통했다-“당정 코인거래소 대주주 지분규제는 착취적 발상”△종합-쿠팡처럼 대형마트도 새벽배송 열되 지역 소상공인과 상생안 마련해야-[사설]체불임금 정부대납 회수, 30%도 못 된다니-[사설]입법 지연에 발목 잡히는 주택 공급 대책△부동산 정상화 나선 李-양도세 중과로 정책신뢰 회복…시장 정상화 위해 보유세 강화 병행해야-“강남 고령층, ‘급매’라지만 가격 안 낮춰…싼 매물 나오면 연락달라는 문의도 많아”△요동치는 金값 어디로-“조정국면인 지금이 분할매수 적기…자산 20% 안팎 장투 전략 유효”-“골드바로 프러포즈”…재테크에 진심인 MZ-“장기 상승 견고” 끄떡 없는 낙관론-넘치는 유동성·신흥국 매수세…주식·금값 동기화△전문가와 함께 쓰는 스페셜리포트-책임경영 약화·혁신 저해·M&A 위축…지분규제, 득보다 실 많아-與 두나무·빗썸만 규제 중재안에…野 ‘관치금융’ 반발△종합-일 안하는 가족 대표가 월급 받으면 ‘탈세’…“국세청 사전교육 강화해야”-“2038년 HBF 시장이 HBM 뛰어넘는다…삼성·SK에 기회”-코스피 워시 쇼크, 하루도 안 갔다…6.8% 급반등하며 ‘사상 최고치’-“60% 상속세 무서워” 고액 자산가 2400명 ‘탈한국’△정치-법원이 통계 왜곡 제도적으로 허용…10·15 부동산대책 소송 항소할 것-與, ‘K자본시장 특위’로 새출발…“자사주 의무소각 상법개정 속도”-이준석, 장동혁 겨냥…“한동훈 제명, 경쟁자 빼고 통합하겠단 것”-한반도 정책서 사라진 ‘END 이니셔티브’△경제-개인정보 유출사고 나도 보상 거부…정부가 소비자 단체소송 돕는다-한은 “물가상승률 안정적…하반기엔 완만한 상승”-AI, 선진국 ‘엘리트 청년’ 일자리부터 흔든다△금융-식지 않는 달러보험 열풍…“지금은 불(弗)조심”-스테이블코인 ‘은행 51% 룰’…법률 아닌 시행령으로 선회-가계대출 옥죄면서 중저신용자 대출은 늘리라니…딜레마 빠진 인뱅3사-하나금융, 코스닥·벤처 성장에 8.2조 투입한다△Global-xAI 품은 스페이스X, 1810조원 우주공룡 뜬다-트럼프 변덕이 부른 약달러…韓경제까지 흔든다-너도나도 채권 발행…벌써 1조달러 넘겼다-HBM 성능 뛰어넘는다…인텔·소뱅 메모리 동맹-웨이모 몸값 183조원…2년 새 2배 넘게 껑충△산업-산업용 전기요금 손질에…석화·철강 “경쟁력 발목잡는 정책” 불만-현대제철, 탄소배출 20% 줄인 탄소저감강판 양산-메모리 대란, 車값 올리나…“올해 차량용 D램값 최대 100% 상승”-현대모비스, 차세대 車디스플레이 선점 ‘글로벌 동맹’-테슬라·BYD, 3000만원대 전기차 공세…현대차·기아 신모델 ‘맞불’-에이투지·택시연합회, 법인택시 자율주행 전환 MOU△산업-LG AI, 경쟁사 차단하는 ‘특허 철옹성’ 쌓았다-특수선 힘주는 한화오션 “M&A 전문가 모십니다”-위워크 넘은 ‘패스트파이브’, IPO 재추진 기대 솔솔-신사업 청신호?…‘섬유 전문업체’ 웰크론 임원들, 주식 매수 나서△ICT-스마트폰 17만개 분량 데이터로 보안 구멍 차단-AI비서끼리 대화하는 몰트북…개인정보 유출 창구 될 수도-“구글에 고정밀 지도 내주면 10년간 197조 손실”-“美·中 절충 모델”…정부, 국산 NPU 정책 지원 첫발△생활경제-인건비 폭탄 날아온다…퀵커머스, ‘근로자 추정제’ 촉각-“밥소믈리에 맛을 급식으로” 아워홈, 구내식당 맛 고도화-CJ푸드빌 올리페페, 오픈 한달 만에 웨이팅 맛집 등극-쿠팡, 작년 지방 농수산물 9400t 직매입…역대 최대△증권-“현대차 로봇주로 재평가…6000피, 車에 달렸다”-“자사주 의무소각·집중투표제, 정관 변경 꼼수로 회피 우려”-이억원 “주가조작 신고포상금 확대” 정은보 “부실기업 퇴출 속도”-거래소 노사 공감대…6월 프리·애프터마켓 ‘속도’△Book-사회가 만든 필연적 1인 가구 시대…독립이 고립이 되지 않도록 고민할 때-총성없는 광물전쟁, 어떻게 살아남을까-‘마스가’, 한국의 성공 기회로 만들어야△의료·헬스-정부, 당뇨 청년부터 한파 취약층까지 챙긴다-치료시기 놓친 3기 매독 껑충…경남권 ‘관리 사각지대’ 우려-약도 안듣는 역류성 식도염, 국내 첫 전문센터 활짝-“홍삼 꾸준히 섭취하면 만성피로 완화”△MICE-강남 코엑스, 내년 7월부터 2년간 ‘반쪽 운영’…3만 中企 마케팅 비상-임시 가설통로 만든 홍콩컨벤션…시간차 운영한 LA·하와이컨벤션-올해 관광 키워드는 ‘레드 유니콘’△이데일리가 만났습니다-“이재명 정부의 제1동반자 역할…국정 든든히 뒷받침하겠다”-“긴급 복지 핫라인·간병 SOS 프로젝트…복지 사각 없앨 것”△오피니언-[한재진의 차이나 딥시크]한중 경제협력의 복잡한 셈법-[데스크의 눈]코스닥 ‘승강제’를 바라는 이유-[기자수첩]10조 담합 카르텔, 솜방망이 처벌 안 된다-[e갤러리]박노을 ‘저마다의 내밀함’△피플-K뮤지엄, 보는 박물관서 즐기는 문화공간으로-중흥그룹 창업주 정창선 회장 별세-“보이는 만큼 정책 질 높아져…100개 자격증까지 완주할 것”-SK텔레콤 신임 CTO에 정석근△사회-젊어진 대구 중구·전남 신안군…비결은 ‘주택공급’ ‘기본소득’-홍콩 이어 베트남 대입에도 한국어 반영-“버스 노선, 수익성 중심으로 개편…공공버스도 늘려야”-‘치매머니’ 관리, 국민연금이 주도하나
