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- 국민 2명 중 1명 "내년 상반기 집값 오른다"
- [이데일리 최정희 기자] 국민 2명 중 1명은 내년 상반기 주택 가격이 상승할 것이라고 전망했다. 상승 응답 비중이 50%를 넘어 5년래 최고치를 기록했다. 5일 부동산R114가 지난 달 22일부터 이달 2일까지 온라인을 통해 전국 1458명을 설문한 결과 52%가 내년 상반기 집값이 오를 것이라고 전망했다. 2021년 하반기 전망 조사에서 상승 전망 비중이 62%를 기록한 이후 5년여 만에 가장 높은 수치다. 직전 조사 대비 상승 전망 응답 비중이 3%포인트, 하락 응답 비중이 1%포인트 모두 늘어났다. 정부가 10.15대책으로 서울과 경기 12곳에 대한 대출 규제, 갭투자(전세 끼고 매수) 금지 조치를 내렸지만 아직까지 국민들의 부동산에 대한 인식은 바뀌지 않은 것으로 보인다. 매매 가격 상승 응답자의 다수(응답 비중 35.4%)는 핵심 지역 아파트 가격 상승을 이유로 꼽았다. 기준금리 추가 인하 가능성(12.6%), 서울 등 주요 도심 공급 부족 심화(10.9%), 정부 주요 규제에 따른 매물 잠김(8.9%) 등도 집값 상승의 주요 원인으로 지목됐다. 급매물 위주로 실수요층 유입(8.8%), 대출 규제에 따른 풍선효과 영향(6.5%) 등을 꼽는 사람들도 있었다.매매 가격이 하락할 것으로 전망한 응답자는 10명 중 4명으로 집계됐다. 이들은 대출 규제로 인한 매수세 약화, 경기 침체 가능성, 대출 금리 부담 영향, 가격 부담에 따른 수요 감소, 투기과열지구 등 규제 지역 확대 영향을 이유로 꼽았다. 전세, 월세 등 임대차 가격 상승 전망도 커졌다. 내년 상반기 전세 가격이 오를 것이라고 응답한 비중은 57.8%로 집계됐다. 월세가 오를 것이란 전망도 60.9%에 달했다. 최근 수도권을 중심으로 전세 물건 부족 현상들이 심화되는 것은 물론 대출규제 강화로 전세의 월세화가 동반되고 있어 신축 물건이 부족한 아파트를 중심으로 전·월세 가격의 추세적 상승이 예상되는 분위기라는 게 부동산R114의 전망이다. 전세 가격 하락을 전망한 응답자 비중은 9.3%로 집계됐다. 정부의 전세시장 안정대책 효과를 이유로 꼽았다. 반면 월세 가격 하락 전망 비중은 5.3%에 불과했다. 한편 국민들은 내년 상반기 부동산 시장의 핵심 변수로 ‘대출, 세금 등 부동산 규제 환경 변화 여부(17.0%)’를 꼽았다. 과거 1~2순위로 꼽혔던 국내외 경기회복 속도 등 대외 경제여건(16.8%)과 한국은행 기준금리 동결 및 인하 여부(14.8%)는 뒤로 밀렸다. 그 외 현 정부의 대규모 주택공급 정책(12.3%), 민간소비 등 국내 실물 경기지표 변화(8.9%) 등이 꼽혔다.
- "대출 얼마나"·"오늘 밤 임장 괜찮나"…초강력 부동산대책에 대혼란
- [이데일리 남궁민관 기자] 내년 결혼을 계획하고 있던 30대 직장인 김모씨는 15일 정부의 ‘주택시장 안정화 대책’ 발표를 듣고 혼란에 빠졌다. 서울에서 그나마 아파트 매매거래 가격 오름세가 덜했던 서울 중랑구에 ‘내 집 마련’ 계획을 세웠지만, 이날 발표로 해당 지역이 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)에 묶이며 주택담보대출이 한도가 크게 줄어들 처지에 놓이면서다. 15억원 이하 아파트 주담대 한도가 6억원이라곤 하지만, 주택담보대출비율(LTV) 축소(70→40%)가 발목을 잡았다.국내 주요 포털사이트 부동산 관련 커뮤니티와 주요 사회관계망서비스(SNS) 오픈채팅방 등에선 김씨와 비슷한 처지에 놓인 수요자들의 고민상담이 줄 잇는 모양새다. 이날 정부가 내놓은 대책에 주택가격별 주담보 한도를 차등 적용하는 금융규제부터 서울 25개 전 자치구와 경기도 12개 지역을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 묶는 부동산 규제까지 다방면 수요억제책이 담기면서다.정부의 주택시장 안정화 대책이 발표된 15일 오후 서울 시내의 한 부동산에 매매 급매물들이 올려져 있다.(사진=이영훈 기자)한 커뮤니티에선 생애최초가 아닌 신혼부부가 LTV 70%로 주담대를 받을 수 있는지 묻는 질문이 올라왔다. 이번 정부 대책은 규제지역 주담대 실행시 생애최초만 LTV 70%를 유지키로 하면서 해당 문의자는 LTV 40% 내에서 대출을 받을 수 있을 전망이다. 또 한 문의자는 지난달 20일 매매거래 계약 체결 후 주담대 접수를 하지 않았다며, 이번 대책에 영향이 있는지 여부를 묻기도 올라왔다. 이번 규제지역 및 대출규제는 계약일 기준으로 적용된다. 토허구역 지정이 오는 20일부터 효력이 발생하는 만큼 이날부터 5일 이내 주택 매수에 나서야 할지를 묻는 질문도 수 건 등장했다. 이날 저녁 8시 이후 임장을 가면 실례냐는 질문도 있었다.주택시장 안정화를 기치로 발표된 대책이지만, 평가 상당수 향후 서울 집값이 더욱 오를 것이란 전망이 쏟아지기도 했다. 규제 강화는 매물잠김으로 연결되고, 이는 호가 상승과 실수요 매매거래로 연결된다는 반응이 주를 이뤘다. 이와 관련 한 네티즌은 “집값을 잡는 정책이 아니라 무주택자를 죽이겠다는 정책으로 보인다”며 “가뜩이나 9월 한 달간 수도권 전세 매물이 급감하고 월세가 급등했는데 이젠 아예 신규 전월세 공급은 없을 것”이라고 꼬집기도 했다.이에 SNS에선 이번 규제지역 확대에서 빗겨나 ‘풍선효과’가 기대되는 지역 목록이 돌기도 했다. 안양시 만안구, 용인시 기흥구, 구리시와 남양주, 화성시 동탄, 인천시 송도, 부천시, 군포시, 고양시와 파주시, 시흥시, 안산시, 김포시 등이 이름을 올렸다. 현장 공인중개업체들도 혼란스럽긴 마찬가지. 정부 대책이 본격 시행되기 전 집을 내놓으려는 매도자들과 함께 이같은 급매를 찾는 수요자들의 문의가 쇄도해서다. 마음 급한 실수요자들을 겨냥해 호가를 올리거나, 기존 내놨던 매물을 거둬들이는 매도자들의 연락도 이어지고 있다는 전언이다. 마포구 한 공인중개업체 관계자는 “처한 상황에 따라 다른 문의가 쏟아지다보니 매물이 줄어들지 늘어날지, 향후 집값이 더 오를지 보합을 보일지 현재로선 전혀 가늠이 안된다”며 손사래를 쳤다.한편 정부의 이날 대책 발표 기자간담회에서 김규철 국토교통부 주택도시실장은 “토허구역을 지정하게 되면 실거주를 2년 해야 하기 때문에 전세 매물이 안 나올 수 있다는 우려를 하는 사람들이 있다”며 “실거주해야 하기 때문에 기존 거주했던 집이 또 매물로 나오는 효과가 있기 때문에 토허구역으로 인해 전세 매물이 줄어드는 영향은 크지 않다고 봤다”고 밝혔다.신진창 금융위원회 금융정책국장은 “서울 외곽 지역은 15억원 초과 주택이 많지 않아 직접적인 대출 규제 대상에는 사실상 포함되지 않는다. 15억 주택의 경우 LTV 40%를 적용하면 대출한도가 6억원이기 때문에 종전 규제와 다르지 않다”며 “청년, 신혼부부는 국토부와 금융위가 운영하는 정책 모기지 디딤돌 대출, 보금자리론을 활용하면 되며, 이번 대출 규제에 이에 대한 제약은 없다”고 설명했다.
- 낡은 상가 투자, ‘땅주인 리스크’를 아시나요?[판례방]
- [하희봉 로피드법률사무소 대표변호사] 오래되었지만 목 좋은 곳에 자리한 상가 건물. 꼬박꼬박 월세가 들어오는 알짜 투자처로 보일 수 있다. 그런데 어느 날 갑자기, 수십 년간 존재조차 몰랐던 ‘땅주인’이라며 나타난 이가 “내 땅을 무단으로 사용했으니 그동안의 지료를 모두 내놓으라”고 요구한다면? 황당한 상상 같지만, 서울 도심 한복판에서 실제로 벌어진 일이다. 그리고 이 복잡한 분쟁에 대해 최근 대법원이 중요한 기준을 제시한 판결을 내놓았다.사진=구글 나노바나나사건의 무대는 1960년대 서울 종로의 △△상가. 도시재개발사업의 일환으로 지어진 이 상가는 환지(換地) 방식으로 대지가 정리되었다. 문제는 여기서부터 시작됐다. 건물은 완공되어 구분등기까지 마치고 여러 사람에게 분양되었지만, 정작 그 건물이 올라선 땅은 일부 지주들의 기부채납 문제 등이 얽혀 수십 년간 등기가 미뤄졌다.시간이 흘러 2006년이 되어서야 땅주인들의 소유권보존등기가 이루어졌다. 이로써 건물 소유주와 땅 소유주가 뒤섞이는 기이한 구조가 완성되었다. ①땅 지분만 가진 이들(원고) ②건물만 가진 이들, 그리고 ③건물과 땅 지분을 함께 가진 이들(피고 대부분과 원고 일부)이 공존하게 된 것이다.결국 땅 지분만 가진 원고들이 건물 소유주인 피고들을 상대로 소송을 제기했다. “당신들이 우리 땅 위에 건물을 소유하면서 아무런 대가 없이 땅을 사용했으니, 이는 부당이득이다. 밀린 임대료를 달라.” 이것이 소송의 핵심이었다.1심과 2심(원심) 법원의 판단은 비교적 단순했다. “피고들이 건물을 소유함으로써 원고들의 땅을 점유·사용한 것은 명백하다. 따라서 건물 면적 비율에 따라 땅 사용료를 지급해야 한다.” 피고 중 일부가 땅 지분을 갖고 있다는 사실이나, 원고 중 일부 역시 건물 소유주라는 복잡한 사정은 부당이득액 산정에 고려할 필요가 없다고 보았다. 상식적으로 보면 타당해 보이는 결론이다.하지만 대법원의 판단은 달랐다. 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원으로 돌려보냈다. 대법원은 이런 종류의 분쟁을 그렇게 단순하게 봐서는 안 된다고 지적했다. 핵심은 바로 ‘적정 대지지분’이라는 개념이다.대법원은 집합건물에서 건물 소유자는 자신이 소유한 전유부분 면적에 상응하는 ‘적절한’ 대지 지분을 가져야 한다고 보았다. 만약 건물 소유주가 이 ‘적정 대지지분’을 이미 갖고 있거나 그보다 더 많이 갖고 있다면, 설령 다른 땅주인이 존재하더라도 그에게 땅 사용료를 낼 의무가 없다는 것이다. 부당이득 반환 의무는 오직 이 적정 대지지분이 없거나 부족한(‘과소 대지지분’) 건물 소유주에게만 발생한다는 점을 명확히 했다.이는 마치 아파트 주차장과 같다. 내 세대에 할당된 주차 공간이 있다면 나는 주차장을 자유롭게 쓸 권리가 있다. 별도의 주차비를 낼 필요가 없다. 하지만 할당된 공간 없이 차를 대거나, 두 대를 댄다면 그때는 문제가 되는 것과 비슷한 이치다.원심은 이러한 적정 대지지분 보유 여부를 전혀 따지지 않고, 모든 건물주에게 일괄적으로 책임을 물었으니 법리를 오해했다는 것이 대법원 판결의 요지다.나아가 대법원은 복잡하게 얽힌 당사자들의 관계를 세 가지 유형으로 나누어 각각 다른 법리를 적용해야 한다고 설명했다.-‘외부’ 땅주인 vs 건물주: 위에서 설명한 ‘적정 대지지분’ 법리가 적용된다. 건물주가 자기 몫의 땅 지분을 갖고 있는지 따져봐야 한다.-건물주 겸 땅주인 vs 건물주 겸 땅주인: 이들 사이의 분쟁은 더 신중해야 한다. 애초에 건물을 분양받을 때부터 모두 대지 지분을 나눠 가졌다면, 지분 비율에 다소 차이가 있더라도 서로 부당이득 반환을 청구할 수 없다는 것이 기존 판례의 태도다. 모두가 대지 전체를 사용할 적법한 권원을 갖기 때문이다.-건물주 겸 땅주인 vs 건물만 가진 사람: 이 경우, 건물만 가진 사람은 당연히 부당이득 반환 의무를 진다. 다만 소송을 건 ‘건물주 겸 땅주인’이라도, 자기 건물에 필요한 ‘적정 대지지분’을 초과하는 여분의 땅 지분에 대해서만 사용료를 청구할 수 있다.결국 대법원은 “누가 누구에게, 어떤 자격으로 소송을 제기했는가?” 그리고 “피고인 건물주는 자기 몫의 땅을 얼마나 가지고 있는가?”를 세밀하게 따져보지 않은 채 내린 원심판결이 잘못되었다고 본 것이다.이번 대법원 판결은 수십 년 묵은 복잡한 재산권 분쟁에 대한 합리적인 해결 기준을 제시했다는 점에서 의미가 크다. 건물 소유주라는 이유만으로 무조건 거액의 땅 사용료를 물어야 할 수 있다는 불안감을 일부 해소시켜 주었다.하지만 투자자 입장에서는 더 큰 경고등이 켜진 셈이다. 특히 집합건물법이 제정(1984년)되기 이전에 지어진 낡은 상가나 아파트에 투자할 때는 각별한 주의가 필요하다. 건물 등기부등본만 보고 덜컥 계약할 것이 아니라, 반드시 토지 등기부등본을 함께 확인하여 ‘대지권 미등기’ 여부나 내가 취득할 ‘대지권 비율’이 적정한지를 꼼꼼히 따져봐야 한다.겉보기엔 번듯한 내 상가가, 실은 법적 분쟁 시한폭탄을 품은 ‘남의 땅 위 건물’일지도 모른다. 세상에 공짜 점심은 없듯, 저렴한 급매물에는 그만한 이유가 있을 수 있다는 점을 명심해야 할 것이다.■하희봉 변호사 △한국외국어대학교 영어학과 △충북대학교 법학전문대학원 △제4회 변호사시험 △특허청 특허심판원 국선대리인 △(현)대법원·서울중앙지방법원 국선변호인 △(현)서울고등법원 국선대리인 △(현)대한변호사협회 이사 △(현)로피드 법률사무소 대표변호사
- ‘6·27 대책 한 달 반’ 고개 든 서울 아파트값…李 정부 공급대책은 언제
- [이데일리 이다원 기자] 6·27 대출 규제 발표 이후 5주 연속 둔화했던 서울 아파트값이 8월 들어 한 달 반 만에 반등했다. 강남권 재건축 단지를 중심으로 억대 상승 거래가 이어지고, 마포·용산·성동 등 이른바 ‘한강 벨트’ 지역으로 오름세가 확산하면서 이재명 정부의 첫 공급대책 발표 시점에 관심이 집중되고 있다. 전문가들은 “공급대책 유효기간은 3~6개월에 불과하다”며 신속한 대응이 필요하다고 지적한다.◇ 6·27 규제 이후 한 달 반…아파트값 반등지난 3일 서울 마포구의 한 부동산 중개업소의 모습. (사진=이데일리 노진환 기자)10일 한국부동산원에 따르면 8월 첫째 주(4일 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.14% 상승했다. 서울 아파트 매매가격 상승률은 6월 넷째 주(0.43%)까지 오르다 7월 첫째 주 0.43%를 정점으로 0.40%→0.29%→0.19%→0.16%로 완화한 바 있다. 6·27 대책 발표 이후 5주 연속 둔화하던 상승 폭이 다시 확대된 것이다.지역별로는 한강 변을 끼고 있는 ‘한강 벨트’의 오름세가 뚜렷했다. 6월 말 이후 하락 조정 없이 상승 폭을 좁히던 성동·용산·마포가 이달부터 다시 서울 평균을 웃도는 상승 폭을 기록했다. 성동구는 0.22%에서 0.33%로, 용산구는 0.17%에서 0.22%로, 마포구는 0.11%에서 0.14%로 상승 폭이 확대됐다. 광진구는 0.17%에서 0.24%, 강동구는 0.07%에서 0.14%로 올랐다.강남 3구(강남·서초·송파구)도 상승세를 이어갔다. 강남구는 0.11%에서 0.15%로 확대됐고, 송파구는 0.38%로 직전 주(0.41%)보다 소폭 둔화했으나 여전히 서울 평균을 크게 웃돌았다. 서초구는 0.16%로 6주째 오름폭이 둔화했지만, 일부 고급 단지에서는 ‘최저 호가’가 곧 ‘역대 최고가’로 이어졌다. 서초동 현대슈퍼빌 전용 216.16㎡는 이달 1일 41억원(32층)에 거래돼 최고가를 새로 썼다. 또한 강남구 자곡동 강남자곡아이파크 전용 74.97㎡는 지난 2일 두 달 전보다 1억 3000만원 상승한 17억 5000만원(15층)에 거래돼 지난 2021년 10월 기록한 최고가(18억 5000만원)에 가까워지고 있다.◇ 공급대책 시급…도심 유휴부지 활용·정비사업 등 집중할 듯서울 주요 지역 아파트값 반등이 이어지자 전문가들은 반등세를 진정시키려면 정부의 공급대책이 시급하다고 입을 모은다. 주택산업연구원(주산연)은 이번 대출 규제 효과가 길어야 3~6개월에 불과하다고 분석했다. 김덕례 주산연 주택연구실장은 “노무현·문재인 정부의 사례를 볼 때 이번 조치의 효과도 3∼6개월에 그칠 우려가 있다”며 “빠르고 강력한 공급대책이 없으면 눌려 있던 매매 수요가 저금리와 경기 회복 기대를 타고 4분기 집값을 다시 끌어올릴 가능성이 크다”고 말했다.박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원 역시 “시장 불안 심리를 안정시키려면 부지·재원 확보, 지자체 협의 등 실행력이 담보된 공급대책이 필요하다”며 “실현 가능성이 낮으면 발표 효과도 오래가지 않는다”고 지적했다.새 정부 첫 공급대책이 실제 주택 공급으로 이어질 수 있을지가 하반기 서울 집값 향방을 가를 분수령이 될 전망이다. 정부는 이르면 8월 말, 늦으면 9월에 공급대책을 내놓을 예정이다. 다만 국정기획위원회 대국민 보고대회(13일), 을지연습(18~21일), 한미정상회담 등의 일정으로 발표 시점이 늦춰질 가능성도 적잖다.정부 발언 등을 종합하면, 새 주택 공급정책은 도심 유휴부지와 노후 공공시설 복합개발, 공익형 재개발·재건축 활성화, 3기 신도시 공급 가속화, 신규택지 물량 확대, 지분적립형·이익공유형 공공주택 확대 등이 핵심 방향으로 거론된다. 김윤덕 국토교통부 장관은 취임사에서 이같이 말하고 “양질의 주택을 충분히 공급해 국민이 신뢰할 수 있는 공급 시스템을 구축하겠다”며 “주거 사다리를 복원하고, 청년·신혼부부·고령자 등 계층별 맞춤형 주거 유형과 지원 방식을 정교하게 설계하겠다”고 했다.부동산 시장과 업계에서는 ‘청사진’보다 실행력을 우선시해야 한다는 지적이 나온다. 전문가들은 과거 정부가 태릉 CC, 정부과천청사 주변 등 도심 유휴부지 공급 계획을 발표했지만 실제 공급으로 이어가지 못했던 전례를 반복해선 안 된다고 강조했다. 박 전문위원은 “대출 규제에도 공급 부족 우려와 유동성 확대 기대가 남아 있다”며 “급매물이 적은 상황에서 일부 실수요 매수가 가격을 밀어 올리고 있다”고 말했다. 이어 “부지·재원 확보, 지자체 협의 등 실행력이 담보된 공급대책이 필요하다”고 덧붙였다.
- 6억 규제 반사이익? 노도강 매수, 신중해야 하는 이유[손바닥 부동산]
- [송승현 도시와경제 대표] 6.27 부동산 대책 이후 서울 외곽의 중저가 아파트 단지에 실수요자와 투자자의 관심이 집중되고 있다. 정부가 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 6억 원으로 일괄 제한하면서, 서울 강남권이나 한강벨트처럼 고가 주택 비중이 높은 지역은 대출 자체가 사실상 차단된 상황이다. 반면 노·도·강과 금·관·구는 상대적으로 매매가격이 낮아, ‘대출이 가능한 마지막 선택지’라는 인식이 강해지고 있다.30일 서울 노원구 노원역 인근 공인중개업소들이 나란히 자리를 하고 있다.(사진=최정희 이데일리 기자)실제 시장에서도 분위기 변화가 감지되고 있다. 급매물이 빠르게 소진되거나 일부 단지에서는 신고가가 형성되었다는 보도도 이어지고 있다. 그러나 이러한 흐름을 무작정 ‘상승 초입’으로 해석하는 것은 위험하다. 과거 유사한 시기의 흐름이 어땠는지 되짚어볼 필요가 있다.최근 5년간의 매매가격지수 그래프를 보면, 노·도·강과 금·관·구는 모두 2021년부터 2022년 사이 뚜렷한 상승세를 보였다. 도봉구는 최고 121.28, 노원구는 117.63, 강북구는 116.16까지 치솟았고, 금천구는 112.88, 관악구는 111.03, 구로구는 109.57을 기록했다. 같은 시기 서울 전체 지수는 최고 104.71에 머물렀다는 점에서 외곽지역의 급등세가 두드러졌음을 확인할 수 있다.그러나 상승이 거셌던 만큼 하락도 가팔랐다. 2023년 초까지의 조정 구간에서 도봉구는 98.86까지 떨어지며 22포인트 이상 하락했고, 노원구와 강북구 역시 각각 19.57포인트, 18.3포인트 하락했다. 금천구는 15.45포인트, 관악구는 13.39포인트, 구로구는 12.13포인트 하락하며 모두 두 자릿수 낙폭을 기록했다. 같은 기간 서울 전체는 11.85포인트 하락에 그쳤다.이 같은 흐름은 외곽지역이 상승기에는 빠르게 올랐지만, 조정기에는 더 크게 흔들렸다는 점을 보여준다. 현재 소폭 반등세가 나타나고는 있지만, 지표상 회복 속도는 서울 평균과 비슷하거나 오히려 더디다. 이러한 점을 감안하면, 지금의 반등이 구조적인 회복으로 보기에는 무리가 있다.노·도·강과 금·관·구의 급등은 교통 개선, 공급 부족 같은 실질적 호재보다는 ‘가격이 싸서’라는 단순한 논리에 기반한 경우가 많았다. 실제로 코로나19 시기에는 금리 인하와 유동성 확대 정책으로 인해 외곽 중저가 아파트에 수요가 몰렸고, 단기간에 몇 억 원씩 가격이 뛰었다. 하지만 2022년 이후 고금리 기조로 전환되자, 이들 지역은 가장 먼저 가격이 꺾였고 낙폭도 가장 컸다.이번 6억 규제도 구조는 같다. 고가주택에 대한 대출이 막히면서, 상대적으로 가격이 낮은 중저가 아파트로 수요가 몰리는 흐름이 형성된 것이다. 하지만 이 수요는 구조적인 수요라기보다는 규제에 따라 움직이는 유동적 수요에 가깝다. 특히 투자 수요는 정책 변화에 민감하게 반응하고, 실수요는 소득 수준이나 생활 여건 등의 제약을 받는다. 외곽 지역의 경우 교통, 학군, 생활 인프라 등에서 여전히 한계가 있는 만큼, 꾸준한 수요를 기대하기는 어렵다.무엇보다 이번 반등에는 ‘학습효과’가 강하게 작용하고 있다. 2021~2022년 사이 급등 이후 급락을 경험한 실수요자와 투자자들이 많아지면서, 같은 흐름이 반복될 것이라는 경계심이 확산되고 있다. 단기적으로는 호가가 오르거나 급매물이 사라질 수는 있지만, 실제 거래는 제한적이고 매수는 신중할 수밖에 없다.그렇다면 어떤 기준으로 외곽지역 매수를 판단해야 할까?첫째, 단순한 가격 메리트보다는 장기적인 입지 경쟁력을 따져야 한다. 교통 확충, 교육환경 개선 등이 구체화된 지역이라면 실수요와 투자 모두 의미를 가질 수 있다. 반면 개발 계획이 불확실하거나 기반 시설이 부족한 지역은 가격이 저렴하다는 이유만으로 진입하기엔 리스크가 크다.둘째, 투자 목적보다는 실거주 중심 전략이 바람직하다. 직주근접성이 높거나 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역은 조정기에도 상대적으로 가격 방어력이 있다. 반면 전세가격이 낮고 실수요 기반이 약한 지역은 가격 변동성이 더 클 수밖에 없다.셋째, 지금이 하락장의 끝이라고 단정 짓기는 어렵다. 여전히 고금리 기조가 유지되고 있고, 가계부채 총량 관리, 전세대출 규제 등으로 수요 기반은 제한적이다. 미국의 금리 인하 시점조차 확정되지 않은 상황에서, 반등 흐름만 보고 매수에 나서는 것은 위험하다.이번 ‘6억 규제’는 외곽지역에 일시적인 반사이익을 만들어냈다. 그러나 이 흐름이 지속 가능한 상승 흐름으로 이어질지는 미지수다. 실제 데이터를 보면, 외곽지역은 상승 폭이 컸던 만큼 하락 폭도 컸고, 회복 속도도 더디다. 즉, 단기 반등에 속아 무리한 매수를 진행하기보다는, 오히려 구조적인 수요가 뒷받침되는 입지를 냉정히 검토해야 할 시점이다.지금의 시장은 기회의 시작점이 아니라, 검증의 시간이다. 진짜 수요가 있는 지역인지, 가격 외의 경쟁력이 있는지를 따져야 다음 사이클에서 살아남을 수 있다.송승현 도시와경제 대표(사진=도시와경제)
- 팽현숙 "부동산 업계 사기 가장 많아…최근 계약 잘못해"(구해줘 홈즈)
- [이데일리 스타in 김가영 기자] 코미디언 팽현숙이 부동산 팁을 공개했다.3일 방송된 MBC ‘구해줘! 홈즈’(연출:정다히,김문섭,소인지,김완철,허자윤/이하 ‘홈즈’)는 개그우먼 팽현숙이 저속노화를 도와주는 집으로 임장을 떠났다.팽현숙은 임장을 자주 다닌다고 밝히며 “여행이라고 생각을 하고 다닌다. 임장도 가고 시세도 알아보고 주변에 맛있는 것도 먹는다”고 말했다.이어 “발품을 팔아야 한다”라며 “내가 돈을 투자해서 하는 것이 임장이다”고도 조언했다.팽현숙은 “하루에 3~4시간 공부를 한다. 부동산 업계가 가장 사기가 많다”라며 “엊그저께 계약 잘못해서 겨우 가계약금 돌려받았다”고 일화를 공개하기도 했다.이날 방송은 2025년 라이프 트렌드로 떠오른 ‘저속노화’를 주제로 진행됐다. 65년생 팽현숙, 75년생 김숙, 85년생 양세형 도합 150세의 세 사람은 ‘5라인 임장단’을 형성, 물 좋고, 공기 좋은 양평&가평으로 건강한 임장을 떠났다.세 사람의 첫 번째 임장지는 양평군 강상면 병산리의 ‘미니멀 라이프 주택’이었다. 대지면적 660㎡의 대저택으로 아름다운 나무로 둘러싸인 단독주택이었다. 집에서도 산책이 가능하게 둘레길이 조성되어 있었으며, 마당 한편에는 가마솥과 장독대 존이 따로 마련되어 있었다. 실내 공간은 ‘정갈함’ 그 자체로 관리가 잘 되어 있었으며, 1층과 2층에는 활용도 높은 넓은 방들이 있었다.두 번째 임장지는 양평군 강상면 신화리에 위치한 ‘미니멀 라이프 주택’이었다. 양평역과 대형마트가 10분 거리에 있는 전원주택의 메카 동네로 2022년 준공된 신축급 매물이었다. 지병으로 죽음의 문턱까지 갔던 부부가 손수 지은 극강의 미니멀 하우스로 단순하고 간소하지만 있을 건 다 있는 집이었다. 자동 중문으로 들어가면 멋진 중정이 펼쳐졌으며, 갤러리 뺨치는 층고는 개방감을 더했다. 미니멀 인테리어는 모델하우스를 방불케 했으며, 넓은 생활공간과 효율적인 동선이 눈길을 끌었다.세 번째 임장지는 가평군 청평면 삼회리의 ‘북한강 조망! 배산임수 주택’이었다. 저속노화 명당! 완벽한 배산임수 주택으로 높은 지대에 위치해 있어 집 안 어디에서나 강과 숲을 한눈에 감상할 수 있었다. 뒷마당 역시 잔디가 깔려있었으며, 골프 등 다양한 취미 공간으로 꾸며져 있었다. 군더더기 없는 깔끔한 거실의 통창과 2층 안방에서는 북한강을 내려다보며 힐링 할 수 있었다. 네 번째 임장지는 가평군 조종면 신하리에 위치한 ‘장수마을 자급자족 하우스’였다. 평균 나이 80대! 장수 마을에 위치한 막둥이네 집으로 몇 년간 방치된 빈집을 리모델링 후, 자급자족 라이프를 실천 중이었다. 한옥 건물과 넓은 마당이 눈길을 끌었으며, 집주인의 딸은 옛 주방만 따로 분리해 카페로 운영 중이었다. 축사에서는 닭장이 있었으며, 넓은 텃밭에는 각종 채소들이 자라고 있어 자급자족 생활이 가능했다.팽현숙, 김숙, 양세형은 자급자족 하우스에서 구한 귀한 달걀과 각종 채소로 ‘저속노화’ 음식대결을 펼쳤으며, 다 함께 음식을 나눠먹으며, 저속노화의 삶에 대해 이야기를 나누었다.그 중에서도 팽현숙은 저속노화의 비결로 매일 아침 최양락과 키스한다는 충격 실화를 비롯해 빵빵터지는 일명 ‘79금 입담’으로 스튜디오를 초토화시켰다.MBC ‘구해줘! 홈즈’는 목요일 오후 10시에 방송된다.
- '주담대 6억 규제'로도 집값 못 잡으면…한은이 내놓은 대책은
- [이데일리 장영은 기자] 수도권 집값을 잡기 위해 정부가 고강도 대출 규제에 나선 가운데, 한국은행이 국정기획위원회(국정위)에 추가 규제 방안을 제시했다. 정부가 6억원 이상 주택담보대출을 금지하는 초고강도 대출 규제를 시행하며 서울 아파트의 74%, 18개 구의 아파트가 대출 감소 영향을 받게 됐다. (사진= 연합뉴스)◇ 한은, 국정위에 부동산 추가 규제방안 보고 1일 한은과 국정위 등에 따르면 한은은 지난달 27일 국정위 업무보고에서 가계부채 증가세에 대한 우려를 표하면서 현 대출 규제로도 수도권 부동산 과열이 가라앉지 않을 경우 도입할 수 있는 고강도 추가 규제안을 보고했다. 한국부동산원이 발표한 ‘6월 넷째 주(23일 기준) 아파트 가격 동향’을 보면 서울 아파트 매매가격은 21주 연속 오름세를 이어가며 전주보다 0.43% 올랐다. 상승폭은 지난주(0.36%)보다 커져 문재인 정부 때인 2018년 9월 둘째 주(0.45%) 이후 6년 9개월 만에 최대치를 기록했다.집값과 연동해 증가하는 가계부채 증가세 역시 심상치 않다. 지난달(6월) 전월대비 가계대출 증가액은 7조원에 달할 것으로 알려졌다. 금융권에 따르면 지난 26일 기준 전체 금융권 가계대출 잔액 증가액은 약 5조 8000억원으로, 월말까지 기간과 규제 시행 전 ‘막차 수요’ 등을 고려하면 월간 증가액은 7조원에 육박할 것이란 관측이다. 이에 금융위원회는 지난달 27일 수도권과 규제지역 내 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 제한하는 대책을 내놨다. 서울 25개 구 중 18개 구가 해당되며, 28일부터 즉각 규제가 적용됐다. 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계도 이날부터 예정대로 시행된다. 대출 심사 시 스트레스 금리 1.5%를 100% 반영하게 돼 실제 대출 가능 금액은 줄어들게 된다. ‘무리한 빚을 내서 집을 살 수 없도록 하겠다’는 취지의 고강도 규제안이 나오면서 서울 주요 지역에서 매수 거래 문의가 끊기는 등 ‘거래 절벽’ 현상이 나타나고 있지만, 전문가들 사이에선 풍선 효과를 우려하는 목소리도 나온다. 한은은 이번 대출 규제가 집값 급등세를 잡지 못할 경우 △조정대상지역 △투기지역 △투기과열지구 등을 확대 지정하거나 서울 토지거래허가구역(토허제)을 추가하는 방안을 검토할 수 있을 것으로 국정위에 보고했다. 아울러 현재 DSR 규제 적용 범위에 포함되지 않는 정책대출이나 수도권 유(有)주택자 전세대출 등을 포함시키는 방안도 언급했다. 한은은 지난달 발간한 금융안정보고서에서 가계대출에서 정책대출의 비중이 2015년 말 9.0%에서 2024년 말 16.4%로, 주택 관련 대출에서는 정책대출이 차지하는 비중은 16.9%에서 28.1%로 급증했다고 분석했다. 정책대출이 DSR 규제에 포함될 경우 전체 가계대출 잔액 중 DSR 규제가 적용되는 비중이 5.6%포인트 상승할 것이란 게 한은측 추산이다. 그만큼 은행들이 대출을 더 내주기 힘들어진다는 의미다. 지난달 30일 서울의 한 부동산 중개업소 앞에 시민이 오가고 있다. 업계는 한동안 급매물 위주로만 간간이 거래가 성사되며 전체 거래도 크게 줄 것으로 보고 있다. (사진= 연합뉴스)◇ 李 “주택마저 투자·투기 수단…주거 불안정 초래”집값과 가계부채를 안정시키기 위한 정부와 여당의 의지는 필요 시 추가 대책도 불사할 수 있을 만큼 강한 것으로 보인다. 이재명 대통령은 이날 국무회의에서 “대한민국 투자 수단이 부동산에만 집중되면서 주택마저 투자 수단 또는 투기 수단이 되면서 주거 불안정을 초래해왔다”고 지적했다. 진성준 더불어민주당 정책위의장은 이날 MBC 라디오에서 고강도 대출 규제에 대한 비판과 관련, “빚 부담 능력이 안 되는 사람들에게 빚내서 집을 사라는 게 바람직한 정책이냐”고 반문했다. 이어 7월 초 종합 부동산대책 발표 가능성에 대해서는 “부동산 시장 상황이 굉장히 심각하면 동시다발적으로 여러 정책을 복합적으로 구사해야 할 것이고, 그렇지 않다면 단계적으로 접근하는 것이 바람직하다”고 했다. 한편, 한은은 최근 주택 가격과 거래량이 급등하는 등 주택 시장이 과열되고 있다고 진단하고, 가계대출 급증세가 올해 3분기 말까지 지속될 수 있을 것으로 봤다. 자칫 주택 시장 과열에 기름을 부을 수 있는 기준금리 추가 인하에 신중한 태도를 나타낸 것이다.
- “일단 토허제 약발 먹혔다”…강남·서초 '주춤', 송파 '뚝'
- [이데일리 박지애 기자] 서울시가 지난 19일 토지거래허가제도(토허제) 재지정을 발표한 이후 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 비롯한 서울 아파트값 상승에 제동이 걸렸다. 특히 지난달 토허제 해제 이후 큰 폭으로 상승했던 송파구의 경우 토허제 재지정 발표 이후 하락세로 돌아서며 롤러코스터 장세를 타고 있다. 송파구 잠실동에서 영업 중인 부동산 중개업소 전경 (사진=최영지기자)한국부동산원이 27일 발표한 ‘3월 넷째 주(지난 24일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향’에 따르면 서울 아파트 가격은 전주(0.25%)보다 한풀 꺾인 0.11% 상승에 멈췄다. 토허제는 지난 24일부터 재시행됐지만 오세훈 서울시장이 토허제 해제를 한 달여 만에 번복하며 재지정을 발표한 19일 이후부터 시장이 움츠러 드는 양상이다.토허제가 풀리며 매서운 기세로 상승했던 강남3구 중 한 곳인 송파구는 0.03% 하락하며 전부(0.79%)대비 하락전환했다. 이 기간 강남구(전주 0.83%)는 0.36%, 서초구(전주 0.69%)는 0.28% 상승에 그쳐 각각 전주 대비 상승폭이 둔화했다. 이번에 새로 토허제로 확대 지정된 지역인 용산구도 전주 0.34%에 비해 0.18% 상승에 그쳤다. 한국부동산원은 “서울시의 경우 재건축 등 일부 선호단지는 지속적인 수요 집중으로 상승거래가 체결되고 있으나, 국지적인 급매 수요 및 관망심리 확대로 지난주 대비 상승폭 축소했다”고 분석했다. 전국 주간 아파트 매매가격은 지난주(0.02%) 대비 -0.01%를 기록하며 하락 전환됐다. 수도권(0.07%→0.03%) 및 서울(0.25%→0.11%)은 상승폭 축소, 지방(-0.04%→-0.04%)은 하락폭 유지됐다. 5대광역시(-0.05%→-0.06%)와 개도(-0.02%→-0.03%)는 하락폭 확대, 세종(-0.09%→-0.02%)은 하락 전환했다. 시도별로는 전북(0.02%), 울산(0.01%) 등은 상승, 경기(0.00%)는 보합, 대구(-0.13%), 인천(-0.07%), 제주(-0.06%), 광주(-0.06%), 경남(-0.05%), 대전(-0.05%) 등은 하락했다.지방에서도 특히 대구의 경우 전주 -0.09% 에서 -0.13%로 하락폭이 커졌는데 대구 지산·신매동 구축 위주로, 남구(-0.25%)는 매물 적체되는 대명·봉덕동 위주로, 북구(-0.17%)는 구암·산격동 위주로 하락했다. 전문가들은 토허제 해제로 단기적으로는 집값 안정 효과가 기대되지만, 매물 부족 현상이 장기화되면 결국 가격을 다시 자극하는 구조로 이어질 수 있다고 보고 있다. 송승현 도시와 경제 대표는 “상승폭이 둔화된 것은 매도자들이 매물을 거둬들이는 움직임과 동시에, 일부 급매물 가격이 낮춰진 현상이 병존하면서 일시적 가격 혼조세가 나타난 결과로 본다”며 “하지만 중장기적으로는 공급 차질에 대한 우려가 시장 심리를 다시 자극할 가능성이 있다. 토허제로 인해 정비사업이 지연되거나 취소될 경우, 향후 몇 년간 입주 물량 감소로 이어질 수 있고, 이는 재건축·재개발 유망지 중심의 국지적 가격 반등 요인으로 작용할 수 있다”고 내다봤다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “정책이벤트가 발생하면 해당 지역에 거래나 가격눌림이 발생할 수밖에 없다”며 “다만 토허제 보다는 중장기적으로 금리와 대출이 더 큰 영향을 시장에 줄 것이고 그보다는 구매력을 갖춘 다주택자에 대한 규제완화 등이 시장에 더 큰 영향을 미칠 것”이라고 분석했다. 한편 전국 주간 아파트 전세가격은 지난주(0.01%) 대비 상승폭 확대됐다. 수도권(0.04%→0.04%)은 상승폭 유지, 서울(0.07%→0.06%)은 상승폭 축소, 지방(-0.02%→-0.01%)은 하락폭 축소됐다. 5대광역시(-0.02%→0.00%)는 보합 전환, 세종(-0.07%→0.03%)은 상승 전환, 8개도(-0.01%→-0.01%)는 하락폭을 유지했다. 시도별로는 울산(0.07%), 경기(0.04%), 부산(0.03%), 전남(0.02%) 등은 상승, 인천(0.00%), 광주(0.00%)는 보합, 제주(-0.06%), 대전(-0.06%), 대구(-0.06%), 경북(-0.03%) 등은 하락했다.
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