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직거래로 홀로서기에 도전하자
  • 직거래로 홀로서기에 도전하자[대박땅꾼의 땅스토리]
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 언젠가는 ‘초보’ 딱지를 떼고 홀로 서야 한다. 성공적인 투자자가 되려면 반드시 가야 할 길이다. 땅을 사는 방법은 크게 세 가지가 있다. 첫 번째는 해당 지역의 부동산 중개를 이용해 땅을 사는 방법, 두 번째는 경매를 통해 땅을 낙찰받는 방법, 마지막 세 번째는 공인중개사 없이 지주와 직거래를 통해 땅을 사들이는 방법이다. 보통 많은 사람은 부동산 중개나 경매를 통해 땅을 접하다 보니 직거래는 생각조차 하지 않는다. 하지만 진짜 제대로 토지 공부를 하고 큰 수익을 얻는 사람은 직거래한다. 필자도 땅 투자를 할 때 직거래를 우선 하는 편이다. 직거래를 선호하는 이유는 아주 간단하다. 중개사를 끼면 수수료가 많이 나오기 때문이다.초보 투자자는 직거래하고 싶어도 어떤 것부터 시작해야 할지 막막하다. 필자 또한 처음 직거래를 하기로 마음을 먹었을 때는 많이 두려웠고 시행착오도 여러 번 겪었다. 지주에게 아무런 대책도 없이 땅을 팔라고 들이댔다가 크게 혼이 나서 도망쳐 나온 적도 있다. 토지 직거래를 하는 초보자가 겪는 어려움은 한, 두 가지가 아니다. 예를 들면 초보자에게 직거래 사기를 치는 사람들이 있다. 중개사무소에선 이런 불미스런 사고에 대비해 보험을 들어놓기 때문에 어느 정도는 보상받을 수 있다. 직거래하게 되면 농지취득자격증명 등 필요한 서류 준비까지 스스로 해야 하기 때문에 만반의 준비가 필요하다. 투자 정보도 스스로 얻어내야 한다. 이런 측면에서 직거래는 토지 투자에서 진정한 홀로서기다. 직거래에 도전하기로 마음먹었다면 가장 먼저 할 일은 개발지 인근 지방자치단체나 도서관을 찾아가는 일이다. 이곳에는 해당 지역을 소개하는 홍보물들이 있다. 특히 시청이나 군청에는 지역 주민을 위해 주요 월간지와 홍보 책자, 지역신문을 모아놓는 코너가 있다. 여기서 우리가 주목해야 하는 것은 특히 지역신문들이다. 지역신문은 바로 지역의 주요 개발 진행 상황과 발표자료들을 알려준다. 대부분은, 그 지역 개발과 관련된 기사들이 실려 있다. 타지에서 온 사람들이 가장 쉽게 접할 수 있는 정보 습득 방법의 하나다. 물론 지역신문들도 인터넷이 있기 때문에 기사를 검색하는 것도 어렵지 않다. 이 지역신문들을 활용하면 오히려 종합일간지보다 더 많은 정보를 엿볼 수 있다.최고의 노다지 정보는 주민공람회에서 나온다. 주민공람회는 개발지역의 주민을 상대로 자세한 개발계획을 비롯한 정확한 개발 기간과 주요 개발 현황, 개발도 등을 공개한다. 특히 개발도의 경우 인터넷에서는 구할 수 없는 자료다. 자세한 위치가 지번까지 발표되므로 주의 깊게 봐야 한다. 주민공람회는 지역 주민이 아니더라도 갈 수 있다. 다만 지역주민이 아니면 공람회가 있는 날을 쉽게 알 수 어렵다. 공람회 일정을 확인하기 위해선 나름의 조사가 필요하다. 바로 관심 지역의 지자체 홈페이지를 꾸준히 주시하는 것이다. 요즘에는 지자체 홈페이지를 통해 공람회 소식을 비롯해 각종 도시개발계획자료도 파악할 수 있다.읍·면사무소의 도시개발과에 가서 주민공람회 일정을 비롯한 정보를 얻는 것도 좋은 방법이다. 현지의 도시개발과 직원들은 일반인이 쉽게 알 수 없는 고급 정보를 가지고 있는 경우가 많다. 직급이 높을수록 정보의 질도 높은 데, 물론 그들로서는 처음 본 외지인이 개발계획에 대해 물으면 경계할 테니 서글서글하게 다가가는 것이 좋다. 내 경험에 비추어보면, 처음 공람회 일정과 현지 정보를 얻기 위해 도시개발과를 찾았을 때 그들은 나를 투기꾼 보듯 했다. 처음에는 이런 시선이 매우 억울하고 불쾌했다. 하지만 얼마 지나지 않아 그들의 반응이 호재지역만을 돌면서 지역 이미지와 시세에 악영향을 끼치는 기획부동산이나 떴다방에 대한 경계라는 것을 알게 되자 이해가 됐다. 그 뒤로는 최대한 순수한 마음으로 그들을 대했는데 말단 직원부터 찾아가 음료수 하나라도 먼저 건넸다. 때로는 오랜 시간 짜낸 작전보다 정공법이 통할 때가 더 많은 법이다. 이 정공법이 통한다면 그들도 멀리서 찾아온 사람에게 정보 하나라도 더 주게 될 것이다. 만약 주민공람회에 참여하게 된다면 간단한 필기도구는 필수다. 현장에서는 녹취, 동영상 촬영 사진 촬영을 엄격히 금지하고 있다. 따라서 무조건 메모해야 한다. 꼭 공람회가 아니더라도 항상 필기도구를 챙기고 메모하는 습관을 갖자. 언제 어디서 현지 주민이나 도시개발과 직원들을 만나 중요한 정보를 듣고 기록해야 할 일이 생길지도 모른다.전은규 대박땅꾼 부동산연구소장
2022.10.03 I 박종화 기자
“땅 투자, 고정관념 버리면 돈이 보입니다”
  • “땅 투자, 고정관념 버리면 돈이 보입니다”[복덕방 기자들]
  • [이데일리 이성기 기자] “비싸다는 것과 어렵다는 것, 크게 두 가지가 걸림돌이죠.”스피드뱅크·닥터아파트 영업본부에서 경험을 쌓은 뒤 현재 부동산 투자 전문가로 활동하고 있는 전은규 대박땅꾼 부동산연구소장은 2030 젊은 세대가 땅 투자에 관심은 있지만 선뜻 실행으로 옮기지 못하는 이유로 `고정 관념`을 꼽았다. 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 `복덕방 기자들`은 전 소장에게 초보들을 위한 땅 투자 방법과 유망 지역에 대해 들어봤다.전 소장은 “10년 전 500만원으로 시작했다”며 “코인이나 주식에 관심이 많지만 금리가 올랐을 때 공부를 해서 경·공매로 우선 소액 투자를 추천한다”고 말했다. 투자 지역으로는 충남 당진을 권했다. 전 소장은 “당진은 20년 전 현대제철소가 만들어지면서 뜨기 시작한 곳이다”며 “석문국가산업단지(석문국가산단)가 있고 서해안 복선전철 당진합덕역도 생길 예정인 역세권이다”고 소개했다. 석문국가산단은 주거 면적을 포함해 약 363만평(1201만 2000㎡) 규모로 2015년 조성이 마무리 됐다. 지난해 11월 국가혁신융합단지로 지정되면서 국내외 기업이 산단 이전이나 공장 신·증설을 하면 보조금과 세제, 금융지원, 규제 특례 등 다양한 혜택을 받을 수 있다.전 소장은 “중요한 것은 1억원 미만으로 투자할 수 있다”며 “공사가 한창인 신안산선도 오는 2024년 완공 예정이라 지금이라도 (투자하기에) 늦지 않다”고 강조했다. 다만, 충청권이라도 인구가 빠져나가는 지역은 피할 것을 조언했다.특히 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지인 `맹지`(盲地)에 주의해야 한다고 했다. 전 소장은 “땅 투자에 있어 가장 피해야 하는 것이 바로 맹지다”며 “예전처럼 많지는 않지만 아직도 피해자가 발생하고 있다. 아무리 저렴해도 최소한 건축이 되는 땅을 사야 한다”고 강조했다. 그러면서 `기획 부동산` 사기에 당하지 않으려면 반드시 현장을 확인하라고 당부했다. 전 소장은 “디스코나 밸류맵 등 부동산 실거래가 정보를 확인할 수 있는 스마트폰 애플리케이션이 많다. 해당 땅을 클릭하면 도로가 있나 없나 확인할 수 있다”며 “사기에 당하지 않으려면 토지 투자의 기본인 지적도를 확인해야 한다”고 말했다.
2022.09.21 I 이성기 기자
‘세컨드 하우스’ 전원주택지 고르는 법은
  • ‘세컨드 하우스’ 전원주택지 고르는 법은[대박땅꾼의 땅스토리]
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 전원생활을 택하는 이유는 자연을 누리고자 함이다. 당연히 자연환경이 좋아야 한다. 누구든 탁 트인 전망을 좋아한다. 배산임수라는 풍수지리적 조언을 오해해 물가 옆에 짓거나 산에 딱 붙여 짓는 것도 좋지 않다. 장마철 홍수 피해나 산사태 등 자연재해를 염두에 둬야 한다. 전원주택은 아무래도 냉난방에 큰 비용이 든다. 남향이나 남동향을 선호하는 것도 그 이유다. 전원주택지를 답사할 때 겨울에 가보라고 하는 것은 남향이라도 앞이 그늘져 눈이 녹지 않을 때도 있기 때문이다. 진입도로가 겨우내 얼어 있다면 그 또한 문제가 될 것이다.요즘은 전원주택을 세컨드 하우스로 이용하는 사람도 많다. 세컨드 하우스가 아니더라도 귀농이 아닌 이상 전원생활을 하는 사람은 도시와 일정 거리를 유지하려고 한다. 대도시에서 1시간에서 1시간30분 거리, 지방 소읍에서는 3~4㎞ 거리가 적당하다.건축을 위해서도 도로는 필수다. 살면서 때로 대중교통을 이용해야 할 때도 있다. 1~2시간 단위라도 마을버스가 지나는 곳이 좋다. 그러나 도로에 너무 딱 붙어 있는 경우는 추천하지 않는다. 또 도로에서 너무 깊숙이 들어간 외딴집도 적합하지 않다. 전원생활을 하더라도 병원은 가야 하고 은행이나 마트도 들러야 한다. 지방은 대개 읍에 편의시설이 몰려 있다. 외진 산속 외딴집은 치안에 취약하거나 불의의 사태가 벌어질 때 안전을 위협받을 수 있어 대부분 주저한다. 읍내에서 3~4㎞ 거리를 추천하는 것도 자동차를 이용할 수 없을 때 도보로 1시간 이내에 갈 수 있기 때문이다.상하수도나 전기, 도시가스가 들어온다면 금상첨화다. 하지만 모두 갖춘 곳을 찾기는 어렵다. 논밭이나 대지, 임야를 전용해 택지로 개발한다면 더더욱 어렵다. 그렇더라도 전기와 지하수는 확보해야 한다. 전기를 직접 끌어와야 한다면 거리에 따라 개발비용을 추가해야 하니 미리 고려해야 한다. 전원주택에 사는 사람은 전원생활을 즐기고자 하는 것이지 홀로 살기 위해 도시를 나온 것이 아니다. 방범이나 안전 등을 고려해 대부분 일정한 거리에 전원주택이 있는 단지형 전원주택지를 선호한다. 따라서 전원주택단지에서 멀지 않거나 나중에 단지를 이룰 만한 땅을 찾으면 수익성도 높아진다. 이밖에 주위에 송전탑이나 축사 등 혐오시설이 있는지 확인해야 한다. 눈에 보이지 않으니 사는 데 불편함이 없다고 대수롭지 않게 여길지 모르지만 매각할 때 차감 요인으로 작용한다. 사는 사람의 입장으로 생각해보면 이해할 수 있다.늘 강조하지만 특히 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지인 ‘맹지’(盲地)는 항상 주의해야 한다. 땅 투자에서 가장 피해야 하는 것이 바로 맹지다. 예전처럼 많지는 않지만 아직도 피해자가 발생하고 있다. 아무리 싸다 해도 최소한 건축이 되는 땅을 사야 한다. 아울러 땅을 사기 전에는 반드시 현장을 확인해야 한다. 디스코나 밸류맵 등 부동산 실거래가 정보를 확인할 수 있는 스마트폰 애플리케이션이 많다. 해당 땅을 클릭하면 도로가 있나 없나 확인할 수 있다. 토지 투자의 기본인 지적도 확인도 중요하다.전은규 대박땅꾼 부동산연구소장
2022.09.19 I 문승관 기자
길을 내고 맹지를 매입한다
  • 길을 내고 맹지를 매입한다[대박땅꾼의 땅스토리]
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 진입할 도로가 없는 땅을 맹지라고 합니다. 도로가 없으면 건축을 할 수 없습니다. 허가 자체가 나오지 않지요. 맹지는 다른 땅에 둘러싸여 있으니 활용할 방법이 극히 제한된 땅이고 그렇기에 주위 시세보다 가격이 절반 정도에 불과합니다. 전은규 대박땅꾼 부동산연구소장처음 토지투자를 하는 분이라면 맹지를 피하라고 누누이 조언합니다. 그럼에도 초보 투자자가 맹지를 사들여 곤란을 겪는 경우가 많습니다. 주위 시세보다 가격이 턱없이 낮다고 덥석 계약부터 하기 때문입니다. “평당 몇 만 원이라고? 이건 거저야. 다른 사람이 채가기 전에 사야 해”라며 계약을 서두릅니다. 그리고 수년을 보유한 다음 눈물을 머금고 헐값에 팔곤 하죠. 맹지를 사들여 고생한 사람은 이후 절대 쳐다보지 않습니다.맹지라고 다 같은 맹지는 아닙니다. 맹지로 보일 뿐 실제 맹지가 아닌 때도 있고 약간 손을 보면 맹지에서 벗어날 수 있는 땅도 있습니다. 그래서 어느 정도 토지투자에 익숙한 분들께는 맹지도 눈여겨보라고 권합니다. 맹지를 사서 도로를 확보하면 주위 시세대로만 받아도 2~3배 수익이 날 수 있습니다.맹지투자 핵심은 간단합니다. 도로 문제를 해결한 후에 맹지를 사들이면 됩니다. 쉽게 문제가 풀리는 때도 있습니다. 지적도 상 맹지로 보이지만 위성 사진이나 현장답사를 통해 확인하면 현황도로가 나 있는 경우가 그런 경우인데요. 현황도로는 지적도에는 나오지 않지만 실제로는 존재하는 도로입니다. 동네 사람들이 농사를 짓거나 통행을 하기 위해 낸 도로인 경우가 대부분입니다. 지방에는 지적도나 도로대장에 표시되지 않은 현황도로가 꽤 많습니다. 그래서 지적도만 믿지 말고 인터넷 포털 위성지도로 확인하거나 현장답사를 해봐야 합니다. 현황도로가 있는 경우 대개는 건축할 수 있습니다. 그렇다고 안심해선 안 됩니다. 토지를 사들이는 목적은 개발이나 건축을 하기 위함입니다. 현황도로가 있으면 대체로 허가가 납니다. 그런데 지자체에 따라 내주지 않는 일도 있습니다. 그러므로 땅을 사들이기 전에 해당 지자체 건축과에 전화해서 “현황도로가 있는데 건축물을 세울 수 있나요? 라고 확인을 하고 계약을 진행해야 합니다. 반대로 지적도 상에 도로가 있는데 가서 보니 맹지인 경우가 있습니다. 지적도에 도로 표시는 돼 있는데 아직 나지 않은 경우입니다. 이때 초보자들은 맹지라고 오해하고 계약을 포기하기 쉬운데 한 번 더 따져보기 바랍니다. 지적도에 도로로 표시돼 있다면 언제든 도로를 낼 수 있다는 뜻입니다. 내가 도로를 내면 됩니다. 도로를 내는 비용은 생각보다 크지 않습니다. 또 인접 토지 주인들을 설득해 공동으로 도로를 내서 비용을 절약할 수도 있습니다. 투자금이 올라가겠지만 맹지에서 벗어나 거둘 수 있는 수익과 비교해 결정하면 됩니다.
2022.09.10 I 박종화 기자
  • [미리보는 이데일리 신문]물적분할 반대주주에 주식매수청구권 부여
  • [이데일리 하지나 기자] 다음은 5일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면물적분할 반대주주에 주식매수청구권 부여신동빈, 베트남에 롯데 역량 총집결경험하지 못한 태풍 온다…위기경보 ‘심각’ 상향황정미, 연장혈투 끝 첫 우승△종합기술·스토리 입힌 ‘가전’, 가슴 뛰는 경험 선사할 것强달러·가성비제품 덕 ‘나홀로 무역흑자’, 내수부진·탈중국 가속…마냥 웃지 못해이번에도 ‘연료누출’…아르테미스 1호 발사 또 연기 △역대급 태풍 온다 한반도 전체 뒤덮을 만큼의 크기…‘매미급 강풍+루사급 폭우’ 예고태풍 영향권 학교, 재량휴업·원격수업 검토강풍에 가로수 꺾이고 5290여가구 정전…11만명에 ‘피난지시’△종합시멘트 ‘원자잿값 뛰어 단가 올려’ VS 레미콘 ‘내달 10일부터 셧다운’“고환율 내년 상반기까지 유지…원유 관세 인하 등 필요”고소득 프리랜서도 재난지원금, 세금 낭비에…정부 “문제 없다”혈세로 갚아야할 ‘적자성 국가채무’ 내년 700조원 돌파…이자만 23조△힘 실리는 주주친화정책주가 쏘아올린 자사주 매입...올해 공시 10건 중 7건 상승SK도 움직였다...주주행동주의 힘개미 원성 자자하던 물적분할, 주주 보호장치 확충△IFA 2022태양광으로 돌리는 세탁기, 탄소배출 줄이는 냉장고...그린 혁신 각축전LCD 다 따라온 中, 8K·OLED로 격차 벌리는 韓앱으로 삼성·LG·GE 가전 작동...13개 브랜드 ‘초연결’△정치다시한번 ‘주호영號’ 유력...대구간 이준석 “반헌법적, 심판해달라”이르면 이번주 초 정무 1·2비서관 임명, 尹대통령 추석전 1차 인적쇄신 마무리이재명 지키지 나선 野...김건희 때리기로 ‘맞불’‘강제동원 배상 해법’ 오늘 민관협의회 4차 회의정의당 비례의원 총사퇴 당원투표 부결...류호정 등 의원직 유지△경제‘3高’ 악순환 우려에...또 머리 맞대는 경제수장들기재부, 연금개혁 전담 ‘연금과’ 만든다물가상승세 일단 꺾였지만...태풍·추석은 ‘변수’이르면 내년부터 ‘마시는 우유, 가공유’ 가격 다르게 받는다△글로벌이번주 ECB 자이언트스텝·美연준 추가 매파발언 여부에 ‘촉각’‘잭슨홀 미팅’ 일주일만에...글로벌 시총 6700조원 증발유럽 “러 가스공급 중단, 대응 준비돼 있어”애플·구글도 ‘탈중국’ 가속...“베트남·인도서 생산 확대”△이데일리가 만났습니다“인재확보만 된다면...기술 우위 한국이 ‘칩4 동맹’ 주도적 역할할 것”“반도체 산업 지원 특별법 19일 국회 산자위에 상정”△돈이보이는창가격 떨어지는 아파트 분양권 ‘줍줍’ 분양계약 직후·입주할 때 가장 저렴△돈이보이는창개포자이 분양권 한달새 1.2억원↓...서울 추가 하락 관심 둬야[대박땅꾼의 땅스토리]맹지투자, 반드시 도로 확보후 계약해야...구거가 사유지인지 꼼꼼히 체크△돈이보이는창디폴트옵션 10월의 선택, 퇴직연금이 똑똑해진다수수료 낮추고 분산투자 효과 극대화, 세계 최초 TDF ETF 상품 동시 상장△돈이비오는창시작부터 달랐다...204억·38억 프리즈 돈잔치에 숨직인 키아프우리 댕댕이는 소중하니까...호캉스도 함께 가죠성장주 대신 가치주...현금 보유는 답 아냐△산업회사분할하고 공장짓고 인프라 진출...LS그룹 ‘전기차 사업’ 가속페달현대重, ‘50년 역사’ 책으로 펴내900평 논 위에 태양광 설치했더니 3000만원 부수입 생겼어요러-우크라軍 반사이익...중고차, 러 수출 급증△중소기업·ICT3년간 간수빼고, 25일간 9번 굽고...죽염효능 비결은 ‘정성’코웨이 ‘에어메가’, IFA 출격..유럽 공기청정기 시장 공략국내 시각장애인 OTT 시청, 넷플릭스만 원활‘카겜 투자’ 개발사 작품 속속 출격...“유망 개발사 발굴 지속”△소비자생활신동빈 “호찌민에 코엑스 1.5배 복합단지...2만명 고용할 것”롯데·현대백화점 추석선물 당일 배송소비심리 위축에 명품 중고·렌털업계 ‘방긋’GS리테일 “MZ직원들이 MZ세대 뽑아요”△증권이달들어 등돌린 외국인, LG엔솔은 여전히 담았다 베어마켓 랠리 끝...추석 전 관망세“국내 유일 페길레이션 기술...상장 통해 성장 날개”△제11회 KG·이데일리 레이디스 오픈“연장전 버디 순간, 어안이 벙벙...우승 상품 토레스는 엄마에게”14번홀까지 선두 달렸던 고지우 “내년엔 우승할 것”16세 서교림, 베스트 아마추어상“올때마다 코스 컨디션 좋아져”...써닝포인트CC 호평 이어져이예원, 9번째 ‘톱10’...신인상 랭킹 1위△제11회 KG·이데일리 레이디스 오픈홀인원 유지나·최가람, 쌍용차 부상 기쁨 두배‘홀인원에 버디 풍년’...사랑의 버디 총누적액 4억6000만원 돌파△오피니언[목멱칼럼]설악산 케이블카 논란, 스위스를 보라[기자수첩]의혹만 키운 김건희 여사 장신구 해명[데스크의눈]코스피의 50가지 그림자△피플외화벌이용 北해킹 기승...암호화폐, 특히 조심해야서울시향, 차기 음악감독에 지휘자 얍 판 츠베덴KG그룹, 소방공무원 자녀 ‘100년의 지원’ 시작포스코, 아르헨티나 찾아 ‘부산엑스포’ 유치 지지 당부허구연 총재 “한국프로야구 개막전 美개최 논의”△사회장비·결함 車에 관한 무엇이든 변호해드려요내년부터 서울 학교서 재래식 변기·노후 책걸상 사라진다론스타 중재 판정문 공개될까두번째 만난 오세훈·김동연·유정복 “수도권 매립지 4자 협의체 정상 가동”거리두기 해제후 첫 명절...경찰청, 특별교통관리
2022.09.04 I 하지나 기자
맹지 투자, 반드시 도로 확보후 계약해야…구거, 사유지인지 꼼꼼히 체크
  • 맹지 투자, 반드시 도로 확보후 계약해야…구거, 사유지인지 꼼꼼히 체크
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] `구거`(溝渠·인공적인 수로)가 있는 땅은 A급 맹지(盲地·도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지)에 속한다. 지자체와 협의해 구거 점용 허가를 받고 매립해 도로를 낸 뒤 기부하는 형식으로 맹지를 벗어날 수 있다. 절차가 까다로워 보이지만 실제로는 그리 어렵지 않게 도로를 낼 수 있어 선호하는 땅이기도 하다.종종 `구거는 미래의 도로`라고 말한다. 구거는 폭이 다양한데 적어도 차가 한 대는 지날 정도는 돼야 한다. 구거 매립은 그리 어렵지 않다. 토관을 매설해 물이 지나는 통로를 만들고 그 위에 흙을 부어 도로를 내면 된다. “그럼 비용이 많이 들겠네요”라며 구거 매립을 이야기하면 경험이 없는 사람들로 우선 비용부터 걱정한다. 그런데 생각보다 많이 들지 않는다. 미리 견적을 받아 계산해보면 용기를 갖고 진행할 수 있다.예를 들어 맹지를 2000만원에 매입했다고 가정해보자. 맹지는 대개 주위 시세의 절반 정도다. 토지 매입 비용에 구거를 메우는데 500만원의 견적이 나왔다면 이 땅에 들어간 자금은 총 2500만원이다. 이후 구거가 도로로 바뀌어 맹지에서 풀리면 이 땅은 주위 시세인 4000만원을 받을 수 있다. 구거가 있다고 해서 무조건 계약을 하면 낭패를 볼 수도 있다. 지적도에는 구거가 없는데 현장에 가서 보니 도랑이 있는 경우가 있다.`구거가 있네? 그럼 쉽게 맹지에서 벗어날 수 있겠구나`라고 속단하면 낭패를 볼 수 있다. 보기에 구거로 보이지만 사유지인 경우도 있다. 그 경우 땅 주인과 협상해야 하는 데 실패하면 맹지에 갇힌다. 반드시 등기부등본을 떼서 도랑이 있는 땅의 주인이 국가인지 개인인지 확인해야 한다.맹지에 투자할 때는 반드시 도로를 낼 방안을 확보한 뒤에 매입 계약을 해야 한다. 매입 계약을 하기 전에 인접 토지의 주인을 설득해 매입 계약을 하는 날 동시에 토지 사용 승낙서를 받아야 한다. 경매나 공매로 매입하면 입찰금을 내기 전에 확답을 받아뒀다가 낙찰을 받으면 바로 토지 사용 승낙서를 확보해야 한다. 구두로 해 주겠다는 말만 믿고 나중에 찾아갔다가 마음이 바뀌어 사용 대금을 높여 부르면 꼼짝없이 당하는 때도 있다. 이렇게 보면 맹지 투자도 어렵지 않게 보일 것이다. 그러나 실전에서는 그리 녹록하지 않다. 맹지가 왜 맹지로 남아 있을까. 도로를 내는 방법은 땅을 파는 사람도 알고 있을 것이다. 그럼에도 맹지로 싸게 파는 건 그만큼 도로 내기가 쉽지 않다는 것이다. 현실적으로는 인접 토지 주인으로부터 토지 사용 승낙서를 받기도 쉽지 않다. 처지를 바꿔 토지 사용 승낙서를 내줘야 한다고 생각해보자. 얼마 되지 않은 돈으로 내 땅의 권리를 내줘야 한다. 선뜻 동의하겠는가. 그러니 지자체 관공서 출입이 익숙해지고 도로를 내 본 경험을 쌓은 후 맹지 투자에 도전해야 한다.
2022.09.04 I 이성기 기자
진짜 경매고수는 현장부터 가본다
  • 진짜 경매고수는 현장부터 가본다[대박땅꾼의 땅스토리]
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 특수물건은 낙찰자가 인수할 권리가 있는 경우를 지칭하는 경매업계 용어다. 유치권이나 지상권이 있는 물건, 공유지분 물건 등이 대표적이다.낙찰자로서는 특수물건을 낙찰받으려면 낙찰대금 외에 추가로 돈을 들여 해결해야 하니 번거롭다. 특수물건은 주의해서 접근해야 한다. 권리분석을 잘못해 인수해야 할 권리를 소멸권리로 착각하면 시세보다 높은 가격으로 땅을 사는 결과가 나올 수도 있다. 인수할 권리를 해결하다가 결과적으로 생각지 못한 비용을 치를 수도 있다. 소송 등 분쟁으로 이어져 명의이전을 하지 못하는 때도 있다.전은규 대박땅꾼 부동산연구소장이런 이유 때문에 초보 투자자들은 경매정보 사이트에서 물건 검색을 하다가 유치권이나 지상권 등이 적혀 있는 특수물건을 보면 일단 주춤한다. 인수해야 할 권리가 있거나 앞으로 분쟁의 소지가 있을 것 같으면 피하게 된다.경매 고수들은 한 걸음 더 들어가 분석한다. 특수물건에 걸린 복잡한 권리관계를 해결할 수 있다면 오히려 싸게 낙찰받을 기회다. 일반 경매 물건은 경쟁자가 많아 낙찰가가 매력적이지 않으니 특수물건을 전문적으로 분석해 낙찰받아 고수익을 누리는 고수도 있다.대표적인 특수물건이 유치권이 걸린 물건이다. 유치권은 대개 공사대금 등을 받지 못해 권리를 설정해둔 것으로 경매 낙찰 후 인수자가 해결해야 할 사항이다. 토지는 형질변경을 위한 공사를 한 후 대금을 받지 못하면 유치권을 설정하곤 한다. 고수들은 유치권 날짜라던가 현장 사진 등을 검토하고 미심쩍으면 직접 현장조사를 나간다. 유치권도 ‘가짜 유치권’이 있을 수 있다. 유치권은 주장하는 사람이 신고하면 일단 받아준다.이를 악용해서 어떤 땅이 경매에 넘어간다는 소문을 들으면 있지도 않은 유치권을 설정하는 때도 있다. 애초에 성립요건이 되지 않는 유치권도 있다. 주택 인테리어 공사비 같은 경우는 유치권 성립의 원인 채권이 되지 않는다. 그런데도 경매로 넘어간다니 일단 설정하고 보는 경우가 많다. 누군가 땅에 유치권을 설정했다면 △채권자가 받을 돈이 해당 부동산과 관련 있는지 △실제 지금 기간이 계약에서 정한 잔금 납부기간을 넘겼는지 △경매개시결정 등기 전 유치권자가 해당 부동산을 합법적으로 점유했는지 △유치권을 행사하지 않는다는 특약이나 각서가 있는지 따져봐야 한다.토지의 유치권은 대개 형질변경을 위해 성토나 철도 등의 공사를 하다가 대금을 못 받아서 설정한 경우가 많다. 그러니 실질적으로 점유하는 경우가 거의 없다. 주의할 것은 형질복원공사다. 형질변경을 하다 말고 중단했을 때 지자체에서는 땅을 복원하라고 요구한다. 이럴때 낙찰자는 해당 공사가 합법적이었는지 아닌지 따져봐야 한다. 합법적이면 지방자치단체에서 예치금으로 토지를 원상복구하기 때문에 유치권은 자동으로 소멸한다. 개발행위가 불법이었다면 개인이 원상복구해야 합니다. 경매로 낙찰받았다면 낙찰자가 원상복구하지 않으면 매년 이행강제금을 물게 된다.
2022.08.08 I 박종화 기자
"토지투자, 이것만 알아도 절반은 성공"
  • [대박땅꾼의 땅스토리]"토지투자, 이것만 알아도 절반은 성공"
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 매물정보를 얻는 방법은 크게 경·공매 사이트 등 인터넷 탐색과 지인 그리고 현지 부동산중개소로 나눌 수 있다.경·공매 사이트에는 경매나 공매물건만 있다. 지인이 소개한 땅은 오히려 조심해야 한다. 전문가가 아닌 지인 또한 누군가로부터 의뢰를 받고 좋은 점만 설명하기 때문이다. 현지 부동산중개소는 전문가라고 할 수 있지만 그렇다고 모두 전문가는 아니다. 뜨내기부동산일 수도 있고 이제 막 시작한 곳일 수도 있다. 현지 부동산공인중개사 중에서도 전문가를 찾아 인적 네트워크를 쌓는다면 토지 투자의 든든한 자산이 될 수 있다.매물정보를 얻기 위해서는 매입 대상지역의 부동산중개소를 찾아야 한다. 이때 건물 1층에 있는 부동산중개소를 선택한다. 1층에 있는 부동산중개소는 오랫동안 그 자리에서 주위 매물을 거래하는 곳일 가능성이 크다.개발 호재가 있는 지역을 가면 부동산중개소가 난립하는데 2~3층에 있을 때도 있다. 이런 곳은 ‘떴다방’이거나 뜨내기 부동산일 가능성이 크다. 개발 호재가 있어 영업하러 왔다가 1층 사무실 구하기가 어렵고 임대료도 비싸니 대신 2층을 임대해 잘 꾸며놓고 영업을 하는 것이다. 이런 부동산 중에는 강남 부동산, 서울 부동산 등의 간판을 걸고 서울 유수의 부동산중개소 지사라고 소개하기도 한다.토지 매도자들은 현지인들이 대부분이다. 또 현지인으로부터 사는 게 수익률이 가장 높다. 이미 외지인이 샀다가 다시 내놓는 경우는 그만큼 가격이 올랐다고 봐야 한다. 1순위는 현지인이 1차로 내놓는 매물을 사야 한다. 한곳에서 오래 영업한 1층에 있는 부동산중개소는 현지인들과의 교류가 많고 매물도 먼저 확보한다. 지방은 한 다리 건너면 모두 아는 사람이라고 해도 과언이 아니다. 좁은 지역사회에서는 아무래도 아는 사람에게 매물을 내놓게 마련이다. 그래서 1층에 있는 경력 10년 이상의 부동산중개소를 찾아 순회하는 게 좋다.떴다방은 기획부동산과 또 다르다. 주로 개발 호재가 발표되면 일시에 몰려들어 미리 땅을 선점해 매수하고 뒤늦게 매물을 찾아온 이들에게 비싸게 넘기는 방식으로 수익을 챙긴다. 심지어 팔았다가 시세가 떨어지면 되사서 다시 비싸게 파는 수법을 여러 차례 반복하기도 한다. 당장에라도 시세가 오를 듯한 설명으로 가계약을 서두르면 일단 의심해야 한다.전은규 대박땅꾼 부동산연구소장
2022.07.31 I 박종화 기자
'나는 솔로', 무속인 정숙→부동산 재력가 영철…4기 프로필 공개
  • '나는 솔로', 무속인 정숙→부동산 재력가 영철…4기 프로필 공개
  • ‘나는 솔로’[이데일리 스타in 김가영 기자] ‘나는 SOLO(나는 솔로)’ 4기 솔로남녀가 ‘자기소개 타임’으로 베일을 벗으며 역대급 소름을 유발했다. 지난 24일 방송된 NQQ와 SBS PLUS리얼 데이팅 프로그램 ‘나는 SOLO’ 20회에서는 무속인 정숙과 솔로남 6인의 프로필이 전격 공개됐다. 또한 4기에서 처음 시도되는 솔로남들의 ‘무전기 첫인상 선택’이 펼쳐졌다.이날 6인의 솔로남들은 마음에 든 솔로녀들을 무전기로 찾아 헤매는 진풍경을 연출했다. 가장 먼저 영호는 “저녁 잘 드셨나요?”, “술잔을 기울이는 날이 있었으면 좋겠네요”라는 다정한 말들로 쏟아내며 솔로녀들의 뒤흔들어 놨다. 무전을 받은 영자는 “이게 무슨 말이지?”라고 혼란스러워했고, 정숙은 “(맘에 드는) 여자 하나 찾겠다고 우리를 다 헤집어놔? 난봉꾼이야 뭐야”라며 극대노했다.결국 ‘무전기 첫인상 선택’에서는 정자가 정수, 영철, 영식에게 선택을 받아 4기 ‘인기녀’에 등극했다. 뒤이어 영숙은 영호와 정식에게, 영자는 영수의 선택을 받아 함박미소를 지었다. 반면 정숙, 정순, 순자는 ‘0표’ 굴욕을 겪었다.특히 첫인상 선택에서 영식과 정자는 서로만 알아챌 수 있는 핑크빛 ‘러브 시그널’멘트를 날려 ‘커플 탄생’에 대한 기대감을 높이기도 했다. 이를 지켜보던 MC 데프콘은 “너무 설레서 짜증날 뻔 했다”며 몸부림쳤다. 다음 날, 12인의 솔로남녀들은 꽃단장을 하고 숙소 마당에서 대망의 ‘자기소개 타임’을 진행했다. 제일 먼저 정수가 나서, “33세로 제약회사 영업사원”이라며 “섬세, 순수, 성실 트리플 S”라고 자신을 어필했다. ‘장범준 닮은꼴’ 영호는 “외국계 제약회사 마케터로 일하고 있으며 현재 31세”라고 밝혀 데프콘으로부터 “대박인데?”라는 폭풍 리액션을 유발했다. 이어 그는 “아마추어 뮤지컬 배우로 활동 중”이라며, 1기 영호의 뒤를 잇는 듯 ‘대성당들의 시대’를 폭풍 열창해 ‘솔로나라’를 뒤집어놨다.4기 ‘올킬남’으로 뜨거운 주목을 받았던 영식은 34세의 초등학교 교사였다. 그는 다정한 말투와는 달리 “웨이트 트레이닝을 취미로 하고 있다”고 밝힌 뒤 빨래판 복근이 선명한 보디프로필을 공개해 솔로녀들의 심장을 폭행했다. 나아가 “장거리 연애도 가능하다. 경기도까지는 학교를 당장 옮길 수도 있다”면서 정자를 향한 러브 시그널을 발사했다.‘부장님 포스’의 영철은 당당하게 42세라는 나이를 밝혀 오히려 “동안이다”라는 극찬을 들었다. 이어 그는 ‘특전사 중에 특전사’라는 ‘707 대테러 특수임무대’ 출신임을 알린 뒤, “현재는 임대인이며 집은 2채, 땅이 1000평 정도 있다”고 은근히 재력을 과시했다. 또한 정자를 향해, “전입신고 할 생각이 있고, 빵집도 차려줄 수 있다”며, ‘돌직구’를 마구 날렸다. 나아가 정자를 바라보며 노래를 세곡이나 연달아 불러 상남자 매력을 한껏 발산했다. 30세로 에너지 공기업에 재직 중이라는 정식은 “남들보다 성실하게 살았다”며 각종 자격증을 공개했다. 그는 “시흥시에 아파트가 하나 있어서 결혼 준비는 다 끝났다”고 강조했다. 마지막으로 영수는 “글로벌 기업에서 자동차 부문 프로덕트 매니저로 일하고 있으며 나이는 40세”라고 한 뒤, 유창한 영어 실력을 발휘했다. 6인의 솔로남에 이어서 솔로녀들 중 정숙이 가장 먼저 자기소개에 나섰다. 당당하게 모두의 앞에 선 그는 “희소한 직업을 갖고 있다. 26세의 무속인이다”라고 밝혔다. 여기저기서 “미쳤다 오늘”, “소름 돋았다” 등의 반응이 터져 나왔다. 정숙은 “신을 모시며 홀로 험난하고 외로운 인생을 살아 왔다. 이제 그만 혼자 살고 싶다. 연애가 아닌 결혼을 하고 싶다”고 고백했다. 키, 나이, 직업, 학벌 모두 다 따지지 않고 진짜 ‘영혼의 단짝’을 찾고 싶다는 그의 진심에 모두가 고개를 끄덕였다.3MC 데프콘, 송해나, 이이경은 정숙의 상처와 용기에 공감하며 “진짜 사랑을 찾아가길 바란다”고 열혈 응원했다. 아울러 “40대 골드미스, 골드미스터의 출연 신청을 받고 있다”는 모집 공고를 전하며 알차게 한 회를 마무리했다.갈수록 뜨거워지는 ‘솔로나라’ 4기의 다음 이야기는 오는 12월 1일 오후 10시 30분 NQQ와 SBS PLUS에서 동시 방송하는 ‘나는 SOLO’ 21회에서 확인할 수 있다.
2021.11.25 I 김가영 기자
밭 투자의 핵심 포인트, 접근성과 도로
  • [대박땅꾼의 땅스토리]밭 투자의 핵심 포인트, 접근성과 도로
  • 경매 물건을 보다 보면 등기부등본에 전(논)으로 올라있지만, 현황은 밭인 경우도 있습니다. 논보다는 밭작물이 수익성이 좋기에 밭으로 만들어 사용하는 경우가 종종 있기 때문입니다.이미 밭으로 돼 있기에 따로 성토비용이 들지 않으니 이를 감안해 주위 논 시세보다 약간 비싸더라도 투자를 고려해볼 수 있습니다.◇땅을 알아야 하는 밭 투자밭은 논보다 가격이 약간 비싸지만 규제가 덜하고 대지로 형질을 변경할 때 따로 성토할 필요가 없어 투자자들이 선호합니다. 게다가 한곳에 모여있는 논과 달리 입지도 다양합니다. 논은 대개 경작을 위탁합니다. 하지만 밭의 경우는 직접 활용할 수도 있고, 실제로 작물을 재배하거나 건축물을 세워 부가가치를 높이는 경우가 많습니다.밭에 투자를 하려면 땅 자체에 좀더 신중하게 접근해야 합니다. 우선 살펴볼 것이 토질입니다. 토질이 좋지 않으면 작물이 제대로 자라지 않습니다. 황토빛이 도는 기름진 흙이 좋겠지요. 너무 고운 흙만 있는 것도 좋지 않습니다. 땅이 무르다는 뜻이니까요. 적당히 돌도 섞인 땅이 좋습니다.어떤 용도로 쓸 것인가에 따라 적합한 토질도 달라질 수 있습니다. 특히 작물을 재배하기 위해서라면 매입하기 전에 토질 분석을 해보는 게 좋습니다. 흙의 성질도 좋아야 하지만 두께도 중요합니다. 건물을 지으려고 땅을 팠는데 바로 밑이 암반지대라면 이를 깨는 데 적잖은 비용이 들어갑니다. 예상치 못한 추가 비용을 물 수 있습니다.배수 또한 반드시 확인할 사항입니다. 비가 와서 물이 고여버리는 것도 문제지만, 메마른 땅이 모두 좋은 땅이라고도 할 수 없습니다. 밭의 입지나 형태도 유의해 살펴야 할 요소입니다. 평지에 있는 논과 달리 밭은 심한 경사지에도 있습니다. 도로가 있어도 비탈이 심한 경우 개발이 어려울 수 있습니다. 입지도 다양하지만 형태도 길쭉하거나 휘어진 모양, 삼각형 등으로 제각각입니다.땅 자체의 특성으로 개발이 어렵거나 추가 비용이 많이 드는 경우라면 투자하기 좋은 땅이라고 할 수 없습니다. 그러니 밭 투자를 하려면 땅의 속성에 대해 알아두셔야 합니다.◇밭 투자의 핵심 포인트..‘접근성’과 ‘도로’접근성도 밭 투자에서 중요한 요소입니다. 대도시에서 1시간 거리 이내, 중소도시에서 30분 거리 이내가 좋습니다. 도시에서 가까울수록 주말농장으로 이용하는 등 활용가치가 높아지고 나중에 주택지가 될 확률도 높습니다.도로는 밭 투자에서 가장 중요한 사안입니다. 큰 도로에 붙어 있는 밭이면 좋겠지만 이런 밭은 시세가 비싼 경우가 대부분입니다. 큰 도로에서 갈라진 도로와 붙어 있는 밭이 가격 면에서 적당합니다. 실제로 활용할 때도 큰 차이가 없습니다. 대지로 개발해 전원주택을 지을 경우 오히려 큰 도로에서 약간 떨어진 곳이 좋습니다.또 밭에 창고를 지어 임대할 경우에도 굳이 큰 도로를 고집할 이유가 없습니다. 10~20분 더 들어가도 가격대가 낮아 저렴하게 임대할 수 있다면 오히려 쉽게 임차인을 구할 수 있습니다. 다만, 진입도로가 너무 비좁거나 외진 산속에 있는 밭은 그만큼 효용성이 떨어진다고 봐야 합니다.
2021.09.25 I 김범준 기자
농지 투자, '절대농지'는 피하라
  • [대박땅꾼의 땅스토리]농지 투자, '절대농지'는 피하라
  • 논은 밭이나 대지보다 저렴해 선호하는 분들이 많습니다. 논에 투자할 때는 용도지역을 항상 확인해야 합니다. 논은 경작지를 보전하기 위해 정부에서 함부로 개발할 수 없도록 규제하고 있습니다.농업진흥구역에 있는 논을 흔히 ‘절대농지’라 부릅니다. 인터넷으로 위성 지도를 봤을 때 넓은 평야에 바둑판 모양으로 보기 좋게 정비된 논들이 절대농지입니다. 절대농지는 다른 용도로 전환될 가능성이 거의 없습니다. 그러니 아무리 싸더라도 투자를 위해 매입해서는 안 됩니다.생산관리지역이나 보전관리지역에 있는 논은 그나마 투자 가시가 있습니다. 건폐율과 용적률에 제한을 받지만 개발행위도 가능합니다. 그래도 여러 가지 규제가 있으니 수익을 크게 기대하기 어렵습니다.계획관리지역에도 논이 있습니다. 계획관리지역은 언제든 개발이 될 수 있는 땅입니다. 현재 논이지만 앞으로 주거단지나 산업단지가 될 수 있다는 뜻입니다. 다만 이미 이런 기대가 반영돼 꽤 가격이 오른 상태일 겁니다. 계획관리지역의 논을 시세보다 낮은 가격으로 매입할 수 있다면 좋은 투자가 될 수도 있습니다. 하지만 그런 기회는 쉽게 오지 않습니다.투자자가 관심을 가져야 할 대상은 계획관리지역으로 편입될 가능성이 있는 논입니다. 정부나 지자체의 개발계획을 참고해 용도지역이 변경될 경우 계획관리지역으로 편입될 가능성이 높은 논을 매입하는 데 노력을 기울여야 합니다.예를 들어 전북 부안을 살펴보겠습니다. 부안은 새만금 호재로 인구가 늘어나고 있는 지역입니다. 아직은 논이지만 메인 도심으로부터 시가지가 확장되고 있습니다. 저렴한 가격에 매입 후에 개발이 진행되면 계획관리지역으로 편입돼 몇 배의 수익을 낼 수 있을 것으로 기대합니다.논을 매입할 때는 추가비용도 고려해야 합니다. 논은 물을 대야 하기 때문에 평지보다 지대가 낮습니다. 만일 농지전용을 해 밭이나 대지로 형질을 변경하려면 낮은 땅에 흙을 부어 성토해야 합니다. 같은 논이라도 평지와 높이가 비슷하면 성토비용을 대폭 줄일 수 있으니 다른 조건이 비슷한 경우 형질변경 시 이 점을 고려하여 선택해야 합니다.
2021.09.18 I 김범준 기자
이런 사람은 절대 땅 사지 마라
  • [대박땅꾼의 땅스토리]이런 사람은 절대 땅 사지 마라
  • 땅은 절대 아무나 사면 안 된다. 자격 조건이 있다. 우리나라 사람의 70%가량이 땅 한 평 없는 상황이다. 땅에 ‘묻지마 투자’를 한다면 나중에 땅을 치고 후회할 일이 반드시 생긴다.기본적으로 ‘총’과 ‘총알’이 있는 상태여야 한다. 여기서 말하는 총이란 땅을 이해할 수 있는 능력 즉, 노하우를 말한다. 그리고 총알은 돈, 즉 여유자금이다.총에 총알이 든 상태에서 발사, 즉 투자 행위가 이루어지는 법이다. 발사 전에 자신에 맞는 표적을 만들어 놓는다. 목표점이 동떨어져 있으면 목표점에 도달하기 힘들다. 명중률이 낮아져 실패할 가능성이 높아진다.그렇다면 땅을 사면 절대 안 되는 사람은 이미 답이 나온 상태다. ①총도 없고 총알도 없는 사람 ②총만 있고 총알이 없는 사람 ③총은 없지만 총알은 있는 사람. 이러한 세 가지 경우에 해당된다면 아쉽지만 다음 기회를 준비하자. 땅은 리스크가 다양한 부동산이니 반드시 총과 총알이 있어야 한다.땅은 사기 전에 자신감을 가져야 한다. 그 자신감에는 결자해지(結者解之)의 정신이 포함된다. 내가 사고자 하는 땅을 대한민국에서 제일 잘 안다는 자신감이 있을 때 투자하자. 추상적인 개발사항도 중요하지만 구체적인 개발사항 즉, 토지이용을 알아보는 것도 중요하다.위 1~3번에 해당하는 분들은 현장 답사도 자제하는 게 낫다. 자칫 견물생심해 빚져서 무리하게 매입할 수도 있다. 순간의 오판으로 평생 근심거리를 안고 살게 되는 것이다.총과 총알 둘 중에 하나라도 충족되지 않은 채로 현장에 나간다면, 관계자도 힘들고 본인도 힘들고 여러가지로 무의미하다. 적당한 책임감과 적절한 긴장감, 박진감이 없으니 현장 답사가 흐지부지 되면서 땅을 보는 의미가 무색해지는 것이다.땅 보는 시선이 강력해지는 재료는 적절한 박진감이다. 현장 답사는 여행 삼아 가는 신선놀음이 아니다. 신선한 공기 마시러 간다는 착각은 하지 말자. 여행을 굳이 낯선 자와, 낯선 곳에서 할 필요가 없지 않은가.그 시간에 책과 강연회 등을 통해 공부하고 맡은 바 임무를 충실히 해 여유 자금을 마련하라. 총과 총알이 있는 상태라면 조준점을 잘 조준해 발사하면 투자는 안전하게 이루어질 것이다.
2021.09.11 I 김범준 기자
농지투자 고민하는 투자자를 위한 조언
  • [대박땅꾼의 땅스토리]농지투자 고민하는 투자자를 위한 조언
  • 우리가 많이 투자하는 농지의 경우 이용이나 취득에 제한이 있어 다른 사람의 조언에 의지해 투자 시 상당한 피해를 입거나, 취득하지 못하는 문제가 발생할 수 있습니다.이에 많은 주의가 요구되지만, 분명 농지투자는 소액투자로 리모델링 및 개발을 하면 다른 어떤 토지 재테크보다 높은 시세차익을 기대할 수 있는 매력이 있습니다.따라서 농지 투자 시에는 취득 문제 여부, 투자 목적에 맞는 활용 여부 등을 확인하고 토지이용계획확인서를 사전에 검토해 지자체 및 부동산 전문가의 조언을 듣는 것이 안전합니다.① 도시와 인접한 자연녹지 또는 계획관리지역 농지를 주목하라지목은 현재의 이용상황입니다. 그러나 용도는 미래의 활용을 이야기 합니다. 따라서 용도지역이 중요한 기준이 됩니다. 특히 주변환경이 쾌적하고 기반 시설이 갖춰진 자연녹지지역과 생산녹지지역, 계획관리지역, 생산관리지역이 농지투자에서는 꽤 괜찮은 투자지역이라고 볼 수 있습니다.그중에서도 자연녹지지역 농지는 도시지역과 가깝다는 점에서 중단기 투자처로 추천하며, 생산녹지지역도 도시개발축을 고려하면 투자 추천지역에 해당합니다. 더불어 계획관리지역 및 생산관리지역 농지는 비도시지역중에서도 도시용지로 편입될 가능성이 매우 높은 토지로 미래가치가 풍부합니다. 개발 호재가 있는 지방 지역에서는 반드시 눈여겨봐야 하는 용도에 해당함을 명심해야 합니다.② 환금성 높은 농지인가를 확인하라농지가 대부분 속해 있는 비도시지역 땅은 도시지역 땅보다 넓은 면적으로 이루어져 있어 환금성이 좋은 200~500평 정도로 분할하는 것이 좋습니다. 또 면적의 환금성도 중요하지만, 금액도 역시 중요합니다.예를 들어 5억원 토지 한필지를 매수하는 것보다, 5000억~1억원 정도 토지에 투자해 2~3배 수익률 달성 시 매도하는 전략을 구사하는 것입니다. 혹은 5억원 토지를 필지분할 하는 것도 환금성을 높이는 방법입니다.③ 주거방식의 변화를 주목하라주거문화는 아파트 위주에서 베이비 붐 세대의 은퇴로 세컨드 하우스로 변화했습니다. 주거문화가 고급 단독주택형으로 바뀌게 될 가능성이 높은 것입니다. 그런 단독주택 용지로 바뀔 수 있는 곳이 농지 투자입니다. 인구가 꾸준히 늘고 서울 접근성, 자연환경이 좋은 지역의 농지는 이미 상당 부분 오른 것도 사실입니다.가치가 높은 계획관리지역 농지는 주택, 근린생활, 공장, 창고 등 다양한 활용이 가능합니다. 도시지역 자연녹지에서도 가능하나 땅값이 비싸기 때문에 계획관리지역 농지를 활용해 보는 것이 좋습니다. 농지는 인구의 유입, 개발호재, 그리고 투자자의 전략에 따라 과학적인 투자가 필요한 재테크라는 것을 명심하고 또 명심해야 합니다.
2021.09.04 I 김범준 기자
관심지역 선택 핵심은 '인구와 도로'
  • [대박땅꾼의 땅스토리]관심지역 선택 핵심은 '인구와 도로'
  • 투자 관심지역을 선정할 때는 인구가 늘어나는 지역에 투자해야 합니다. 땅의 가치는 사람들이 활용하는 데 달려 있습니다. 이용할 사람이 많을수록 가치가 올라가죠. 서울에 사람들이 가장 많이 살고, 또 살고 싶어하기 때문에 땅값도 가장 높습니다. 너무나 당연한 원칙인데도 이를 간과하는 투자자들이 많습니다.우리나라는 저출산 고령화 추세가 가파르게 진행되는 나라입니다. 앞으로 10년 후에는 매년 군 하나에 해당하는 인구가 줄어든다고 합니다. 도시화와 고령화로 지방의 인구가 줄어드는 건 이미 오래된 일이죠. 하지만 반대로 늘어나는 곳도 있습니다.정부는 인구 분산을 위해 공기업을 지방으로 이전하고, 혁신도시를 육성하는 등의 정책을 펴고 있습니다. 또 철도나 도로가 새로 뚫리고 대기업 공장이 들어서며 인구가 늘어나는 지역도 있습니다. 인구가 늘어나면서 군에서 시로 승격하는 지역에 투자하면 실패할 확률이 거의 없습니다.충남 당진이 좋은 예입니다. 2012년 당진군은 인구가 15만명을 넘어서며 시로 승격했습니다. 시로 승격하면 정부지원금도 늘고 지자체 조직도 커집니다. 인구 증가에 따라 개발도 활발해지기 마련이죠. 특히 서해안복선전철화 사업이 진행되며 역시 들어서는 지역의 땅값이 급등했습니다.땅을 이용하려면 다가갈 수 있는 도로가 있어야 합니다. 도로가 있어야 개발행위가 가능합니다. 도로가 없으면 건물도 세울 수 없습니다. 도로에서 떨어져 있어 접근할 수 없는 땅을 맹지라고 부릅니다.도로는 사용 목적이나 형태, 기능에 따라 다양하게 구분합니다. 토지투자자가 가장 많이 접하는 도로는 고속국도와 국도, 지방도일 겁니다. 이 가운데 토지 투자에서 가장 주목해 볼 도로는 ‘국도’입니다.고속국도의 경우는 IC로만 진출입할 수 있지만, 국도는 어디서든 진·출입이 가능합니다. 그래서 고속국도가 나면 IC주위만 땅값이 변동하는데, 국도의 경우는 도로가 지나는 지역 전체가 영향을 받습니다.정부에서 도로를 낸다는 건 그만큼 통행수요가 있다는 뜻입니다. 사람이 많이 지나다니면 땅의 가치도 올라가지요. 투자 관심지역을 선정할 때 국도개발지역을 반드시 포함해야 하는 이유입니다.국토개발지역에 투자할 때 주의해야 할 점이 있습니다. 내가 산 땅이 국도부지로 수용되거나 땅 위로 고가도로가 지나갈 수도 있습니다. 수용되는 경우 공시지가로 결정되거나 시세의 60~70% 수준으로 보상을 받습니다. 그렇게 보상이라도 받을 수 있다면 그나마 다행이지만 고가도로가 위로 지나가면 오히려 손해를 볼 수도 있지요.그래서 국도가 지나게 될 지역에 투자할 때는 국토교통부 홈페이지나 해당 지자체 홈페이지에 접속해서 확실한 노선을 알아둬야 합니다. ‘여기 도로가 지나가면 무조건 두 배는 오른다”고 부동산중개소에서 말하더라도 덥석 계약하지 말고 지자체에 해당 지번에 도로가 관통하는지 확인해야 한다는 점 잊지 마시기 바랍니다.
2021.08.21 I 김범준 기자
매물 정보 얻기
  • [대박땅꾼의 땅스토리]매물 정보 얻기
  • 살면서 부동산 투자 권유를 받아보신 분들도 있을 겁니다. 대개 지인이 추천하죠. 투자의 이유를 설명하며 당장이라도 가격이 올라 대박이 날 것처럼 말합니다.그러나 전적으로 이런 지인의 정보에 의존해 투자하면 손실을 보거나 장기보유로 묶이는 경우가 종종 있습니다. 스스로 직접 손품을 팔아 매입 대상지역을 선정하고 매물정보를 얻어야 실패할 확률이 대폭 낮아집니다. 매물 정보를 얻는 방법은 다음 두 가지 입니다.①온라인 검색을 이용한 매물정보 취득‘밸류맵’이나 ‘KB부동산 리브온’ 등 부동산 사이트를 이용해 매물 정보를 얻을 수 있습니다. 온라인으로 내가 원하는 적정 가격의 매물을 얻기는 쉽지 않습니다. 현재 그 지역의 공급 동향과 시세 파악 용도로 더 많이 이용하지요. 이외에도 경·공매 사이트에서 매물 정보를 얻기도 합니다.②현지답사를 통한 매물정보 취득전통적인 방법은 현지 부동산중개소에서 매물을 알아보는 겁니다. 장거리를 이동해 많은 시간을 할애해야 하는 대신 매물 동향이나 시세 흐름을 피부로 느낄 수 있다는 장점이 있지요. 온라인이 활성화 되며 토지 투자가 쉬워진 것은 사실입니다. 책상에 앉아서 시세를 파악하고 다양한 매물 정보를 검색해볼 수 있지요. 하지만 투자수익을 내려면 여전히 발품을 팔아야 합니다.매입 대상지역의 부동산중개소를 순회하는 건 토지 투자 초보자가 반드시 거쳐야 할 관문과도 같습니다. 현지 부동산중개소는 단순히 매물을 문의하고 시세를 파악하는 것 이상으로 관심을 기울여야 합니다. 내가 땅을 살 때, 그리고 팔 때 결국 현지 부동산중개소를 거쳐야 하기 때문이지요. 현지 부동산중개소 공인중개사들과 인적 네트워크를 맺는 건 투자에서 아주 중요합니다.땅을 낮은 가격에 살 수 있는 방법에는 대표적으로 급매와 경·공매가 있습니다. 경매와 공매는 공개 입찰이니 모두가 정보를 알고 있는 상태에서 경쟁을 해야 합니다. 낙찰 받기까지 10~20회가량 입찰을 해야 할 정도로 경쟁이 치열하지요. 그러나 급매는 다릅니다. 내가 정보를 얻고 바로 결정만 한다면 낮은 가격에 살 수 있지요.지인이 파는 경우가 아니라면 급매 정보는 현지 부동산중개소를 통해 나올 확률이 높습니다. 그래서 저는 평소 현지 부동산중개소와 지속적인 교류를 합니다. 실제로 현지 부동산중개소에서 먼저 연락이 와서 매입한 경우도 가끔 있습니다. 현지 답사를 하며 부동산중개소를 들러 명함이나 연락처를 남기고 원하는 땅을 말해두세요. 급매물의 ‘기회’를 잡을 수도 있으니까요.
2021.07.24 I 김범준 기자
 추미애, 첫 정책공약 '지대개혁'…"보유세 강화"
  • [전문] 추미애, 첫 정책공약 '지대개혁'…"보유세 강화"
  • [이데일리 이보람 기자] 더불어민주당 대선주자 추미애 전 법무부 장관이 23일 부동산 불로소득 과세 정상화 등 ‘지대개혁’을 첫 정책공약으로 내걸었다.더불어민주당 대선주자 추미애 전 법무부 장관. (사진=뉴시스)추미애 전 장관은 이날 오전 서울 여의도 국회에서 기자회견을 열고 정책공약 제1호로 “지대개혁으로 사람이 땅보다 높은 세상을 만들겠다”고 밝혔다.추 전 장관은 “지대개혁의 요체는 막대한 부동산 불로소득에 대한 과세의 정상화, 합리적인 공정과세”라며 “이를 통해 마련된 재원으로 사회배당, 공공복지, 공공임대주택, 청년 일자리에 사용해 양극화와 불평등을 완화하고 새로운 도약과 희망의 사다리를 만들자는 것”이라고 강조했다.이어 “장차 세수가 늘어나면 ‘요람에서 대학까지’ 국민 품격을 국가가 높이는 ‘국민품격 프로젝트’를 추진하겠다”고 덧붙였다.추 전 장관은 불로소득 과세 정상화를 위해 주택 과다 보유자와 불필요한 토지를 소유한 이들을 대상으로 보유세 강화정책을 펼친다는 구상이다. 보유세 실효세율은 0.5%를 목표로 삼았다. 이에 더해 일부 거래세를 낮추는 방안도 제시했다. 또 양도소득세의 최고구간(과표 20억원 이상)을 신설, 60%의 한계세율을 적용키로 했다. 다만 일정 가핵 이하 실거주 주택이나 사업용 토지의 보유세는 현재 수준으로 유지한다는 계획이다.장기적으로는 종합부동산세를 국토보유세로 전환, 세수 순증가분을 사회적 배당금 형태로 국민들에게 똑같이 배분한다는 방침이다.추 전 장관은 “부동산 정책 철학은 ‘시장친화적 토지공개념’”이라며 “이는 시장 원리에 맞는 정책 수단으로 헌법적 토지 공개념을 구체적으로 구현하는 것”이라고 설명했다. 이 같은 부동산 철학을 토대로 우리나라 부동산 문제의 근본을 수술해 내겠다는 포부다.다음은 추 전 장관 정책공약 발표 기자회견문 전문.지대개혁으로 ‘사람이 땅보다 높은 세상’을 만들겠습니다. 해방 후 농지개혁을 단행해 ‘대(大)지주의 나라’를 단번에 ‘평등한 소농의 나라’로 변신시킨 대한민국.일제 강점기에 대지주의 수탈에 시달리다가 자기 땅을 갖게 된 수 많은 자영농들은 아무도 못 말리는 열정으로 밤낮으로 일하고, 저축하고, 자식들을 교육시켰습니다. 이들에게 생긴 소비여력은 당시 걸음마 수준이었던 국내 기업들이 지금의 글로벌 기업으로 성장하는 훌륭한 내수시장이 되었습니다. 대한민국의 유례없는 고도성장은 이 자영농들이 만들어낸 ‘아래로부터의 동력’에 힘입은 것입니다. 이렇듯 공평하고 활력 넘치던 사회가 어느 틈엔가 양극화와 불평등, 그리고 저성장에 시달리는 무기력한 사회로 바뀌고 말았습니다. 희망을 품고 미래를 짊어져야 할 2030세대는 자신들에게는 미래가 없다며 울부짖고 있습니다. 청년들이 결혼을 기피하고 결혼 후에도 자녀를 갖지 않는 것은 미래에 대한 불안감과 국가의 역할에 대한 불신을 의미합니다.왜 이렇게 됐을까요?우리는 그 중심에 토지문제, 부동산문제가 있음을 직시해야 합니다.농지개혁으로 잠시 성립했던 평등지권(平等地權)의 사회가 유지되지 못하고 소수의 개인과 대기업이 토지와 부동산을 집중·독점한 채 거기서 나오는 막대한 불로소득을 챙기는 ‘부동산공화국’으로 전락했기 때문입니다.1960년대 말 이후 한국 정부는 지가폭등에 대해 아무런 대비책도 마련하지 않은 채로 전국 곳곳에서 대대적인 개발사업을 벌였습니다. 그 결과 개발지역 부근에서는 지가가 폭등했고 개발 정보에 접근하기 쉬운 권력자와 주변 인물들은 이를 이용해 막대한 불로소득을 챙겼습니다. 대다수 국민이 땀 흘려 돈을 벌고 열심히 저축해 재산을 불리던 ‘땀이 존중받던 사회’는 서서히 투기로 ‘대박’을 노리는 ‘지대추구 사회’로 변질되어 갔습니다. 그 후로 대한민국에는 주기적으로 부동산 투기 열풍이 불어 닥쳤고 힘 있고 눈치 빠른 사람들은 돈이 돈을 벌고, 땅이 땅을 버는 ‘불로소득의 향연’을 벌였습니다. 그 결과는 OECD 최고 수준의 땅값입니다. OECD 최고 수준이므로 세계 최고 수준이라고 해도 과언이 아닐 것입니다. 땅값의 국제 비교는 한 나라의 땅값 총액이 그 나라 국내총생산(GDP)의 몇 배인지를 가지고 해 볼 수 있습니다. 2019년 한국의 GDP 대비 지가의 배율은 4.6배였습니다. 다른 선진국들은 이 수치가 대개 1~3배 정도에 머물고 있습니다. 국제 비교의 결과, 대한민국은 이 지표에서 압도적 1위를 차지했습니다. 게다가 이 수치는 최근 몇 년 사이에 빠른 속도로 상승하고 있는데, 이는 부동산 투기 광풍의 영향입니다. 비싼 땅값은 중산층과 서민층에 심각한 해악을 끼칩니다. 땅과 집을 가진 사람들은 가만히 있어도 재산이 불어나는데 그 대열에 끼지 못한 사람들은 살아가기 어렵고,공장을 경영하기도 어려우며, 장사하기도 어렵습니다. 작은 가게를 운영하는 자영업자들은 새벽부터 밤중까지, 주말에도 쉬지 못하고 일에 매달려도 비싼 임대료 내고 나면 별로 남는 게 없습니다. 공식통계가 충분히 발표되지 않아서 정확한 수치를 말하기가 어렵지만, 부동산으로부터 막대한 소득이 발생하고 있다는 사실만큼은 분명히 확인할 수 있습니다.2018년 현재 부동산에서 발생한 소득(자본이득 + 임대소득)은 잠재 자본이득 기준으로 756조 원, 실현 자본이득 기준으로 448조 원이라는 추계가 나와 있습니다. 이는 각각 그해 GDP의 39.8%, 23.6%에 해당하는 거액입니다. 불로소득의 성격이 짙은 이 막대한 부동산소득은 도대체 누가 차지하고 있을까요?부동산 부자, 투기꾼, 정치인, 공기업 임직원, 고위 관료, 대기업 관계자 등 다양한 사람들로 이뤄진 신흥 지주층입니다. 해방 후 천신만고 끝에 지주층을 해체해 새로운 사회의 토대를 마련했는데 수십 년이 지나는 사이에 또다시 새로운 지주층이 형성된 것입니다. 2019년 개인 토지 100분위 분포 통계를 활용해 지니계수를 계산한 결과, 0.813이라는 매우 높은 수치가 나왔습니다. 한국의 토지분배 지니계수가 0.8을 넘었다는 것은 토지 소유가 이미 극도로 불평등한 상태임을 뜻합니다. 계층별로 보더라도 2019년에 개인 토지의 경우 상위 10%가 67.7%를, 법인 토지의 경우 상위 1%가 73.3%를 차지하여 소수로의 토지집중이 심각함을 보여줍니다. 최근 투기의 주요 대상이 된 주택의 경우에도 불평등이 더욱 심해지고 있음을 확인할 수 있습니다. 2007년~2018년 사이에 다주택 보유자 상위 1%가 보유한 주택 수는 1인당 평균 3.2채에서 평균 7채로 증가했습니다. 상위 10%와 하위 10% 배율은 2018년 37.6배에서 2019년 40.9배로 늘었습니다. 2020년 이후 코로나 19로 팬데믹 상태가 지속하면서 부동산 자산의 불평등은 더욱 심해지고 있습니다. 2021년 4월 20일 신한은행이 발표한 ‘2021 보통사람 금융 생활 보고서’에 따르면, 총자산 상위 20% 가구의 부동산 자산은 2019년 대비 5.7% 늘어난반면 하위 20% 가구의 부동산 자산은 8.5% 감소했습니다. 코로나19가 자산의 양극화를 가속하고 있는 것입니다.농지개혁 이후 수십 년이 지나는 사이에 땅과 부동산이 사람보다 높아져 버렸습니다. 평등지권 사회가 부동산 만능 공화국으로 전락한 것입니다. 이대로 계속 갈 수는 없습니다. 불로소득 경제 시스템이 고착화한 사회는 활력이 떨어지고 사회적 갈등이 심해져서 마침내 쇠락의 길로 갈 수밖에 없습니다. 이대로 가다가는 부동산 거품이 꺼져서 일본처럼 잃어버린 수십 년을 맞을 수도 있고, 장기적으로는 국가와 민족이 중대한 위기에 봉착할 수도 있습니다. 저 추미애가 사람이 땅보다 높은 세상을 소리 높여 외치는 것은 우리 대한민국이 이와 같은 심각한 위기상황에 처했음을 직감했기 때문입니다. 저 추미애가 주창하는 지대개혁의 요체는 막대한 부동산 불로소득에 대한 과세의 정상화, 합리적인 공정과세입니다. 이를 통해 마련된 재원으로 사회배당, 공공복지, 공공임대주택, 청년 일자리에 사용해 양극화와 불평등을 완화하고 새로운 도약과 희망의 사다리를 만들자는 것입니다. 장차 세수가 늘어나면 ‘요람에서 대학까지’ 국민의 품격을 국가가 높이는 ‘국민품격 프로젝트’를 추진하겠습니다. 청년·신혼부부를 위한 공공주택과 무상조리원·무상탁아소·무상어린이집·무상유치원·무상고등교육 등을대거 공급하여 출산 때부터 대학 졸업 때까지 국가가 책임지는 것입니다. 양극화와 불평등은 물론 저출생과 초고령화 사회에 대한국가적 역량을 총결집해서 반드시 해결해 내겠습니다.지대개혁을 위한 정책 방안을 구체적으로 말씀드리겠습니다. 1. 부동산 정책을 단순히 가격을 안정시키는 목적으로만 시행해서는 안 됩니다. 이제 근본을 수술해야 합니다.문제의 근본 원인인 불로소득 경제시스템을 혁파하지 않고서는 주기적으로 발생하는 부동산값 폭등 문제를 해결할 수 없습니다. 그래서 저는 무엇보다도 먼저 정책 철학을 분명히 하고자 합니다. 저의 부동산 정책 철학은 ‘시장친화적 토지공개념’입니다. 이는 시장원리에 맞는 정책 수단으로 헌법상 토지공개념을 구체적으로 구현하는 것입니다.2018년 3월 문재인 대통령께서 발의했던 개헌안에는 현행 헌법보다 토지공개념을 구체화하는 신설 조항이 있습니다.“제128조 ② 국가는 토지의 공공성과 합리적 사용을 위하여 필요한 경우에만 법률로써 특별한 제한을 하거나 의무를 부과할 수 있다.”제가 대통령으로 취임하면 문재인 대통령의 뜻을 이어받아 토지공개념을 구체화하는 개헌 작업에 착수하겠습니다.2. 비싼 땅값, 주기적 투기 열풍, 부동산 소유의 불평등 같은 경제 현상은 근본적으로 ‘부동산 불로소득’ 때문에 발생합니다. 부동산 불로소득을 차단·환수하는 데 가장 효과적인 정책은 ‘부동산보유세’를 토지 중심으로 강화하는 것입니다. 2018년 현재 ‘보유세액/부동산가액’을 뜻하는 실효세율은 0.16%에 불과했습니다. 미국에 비교하면 약 1/6 내지 1/7에 불과한 수준입니다. 부동산보유세를 강화해 부동산 투기를 근절해야 한다는 것이 자명한 진실임에도 참여정부 이전 정부들은 조세저항을 두려워하여 감히 이 정책을 추진하려고 하지 않았습니다. 이 어려운 과제를 회피하지 않고 끝까지 추진했던 분이 바로 고(故) 노무현 대통령입니다. 노무현 대통령께서는 ‘과표 현실화’와 ‘종합부동산세’ 도입으로 부동산보유세를 선진국 수준으로 강화하려고 했습니다. 참여정부 당시에 부동산보유세 실효세율의 장기목표는 0.61%였습니다. 이는 당시 실효세율 수준에 비하면 4~5배에 해당하는 것이었습니다. 저는 부동산 불로소득을 근절하여 ‘사람 사는 세상’을 만들고자 했던 노무현 대통령의 큰 뜻을 이어받아 보유세 강화 정책을 완수하고자 합니다. 3. 지대개혁의 핵심, 불로소득에 대한 합리적 공정과세를 이뤄내겠습니다.합리적 공정과세란 비정상적으로 낮은 세율을 정상화시키는 과세의 정상화입니다. 이에 맞서 토지 기득권층은 당연히 조세 저항을 부추길 것입니다. 우리는 납세대상이 상위 1%에 해당하는 종부세 논란에서 이미 목도한 바 있습니다. 과세정상화와 합리적 공정과세는 대다수 서민과 중산층의 삶을 보다 윤택하게 만들고 사회 공동체의 일원으로서 자긍심과 품격을 높이게 만들 것입니다. 그 방안은 다음과 같습니다. ① 일정 가액 이하의 실거주 주택이나 사업용 토지에 대한 보유세는 현재 수준으로 유지하겠습니다. ② 현재 정부가 추진하고 있는 공시가격 현실화 계획은 부동산 가격대별·유형별·지역별 불공평성을 해소하는 차원에서 추진하고, 90%로 잡혀 있는 현실화 비율 목표는 하향 조정하겠습니다. ③ 부동산보유세 강화의 장기목표를 제시하고 목표 도달을 위한 로드맵을 마련, 국민적 공감대를 넓혀 가겠습니다. 제가 제시하는 보유세 실효세율의 목표는 0.5%입니다. 미국처럼 1% 실효세율을 달성하면 이상적이겠지만, 참여정부 당시 한나라당이 제시했던 0.5%를 목표치로 제시하고자 합니다. ④ 보유세 강화 정책은 주로 주택 과다 보유자와 불필요한 토지·빌딩을 소유한 사람을 대상으로 추진하겠습니다. 이를 위해 주택, 나대지(종합합산), 빌딩 부속토지(별도합산)를 구별하여 각각 합산하는 현행 ‘용도별 차등과세’ 방식을 용도 구분 없이 ‘일률적으로 과세’하는 방식으로 전환하겠습니다. 용도별 차등과세로 세제상 우대를 받고 있는 토지·빌딩 소유자의 보유세는 강화하는 것이 마땅합니다. 4. 장기적으로 종합부동산세는 국토보유세로 전화하겠습니다. 모든 토지 소유자에게 부과하고 그 세수 순증가분을 모든 국민에게 사회적 배당금으로 똑같이 배분하겠습니다.이는 항간에 알려진 ‘기본소득형 국토보유세’와는 다릅니다.단순히 국가가 특별한 이유 없이 모든 국민에게 현금을 지급하는 것이 아닙니다. 대한민국의 주권자로서 국토에 대해 평등한 권리를 가진 모든 국민에게 그 권리에 맞춰 배당금을 지급하는 것입니다. 주식회사가 주식 수에 따라 주주에게 배당금을 지급하는 것과 같다고 해야 합니다. 제도를 잘 설계해 시행할 경우 전체 가구의 90% 이상이 순수혜 가구가 된다는 추계 결과도 이미 나와 있습니다. 국토보유세를 징수해 지급하는 사회적 배당금은 제가 제안하는 ‘더블 복지 국가’에서 보편적 복지의 근간을 이루게 될 것입니다. 이 원리는 현재 기후위기에 대처하는 유력 대안인 탄소세에도 적용할 수 있습니다. 환경에 대해서는 모든 국민이 똑같은 권리를 가집니다. 탄소세를 걷어서 그 세수를 모든 국민에게 똑같이 배분하는 것입니다.탄소배당으로 알려진 이 제도는 현재 스위스에서 시행 중인데 탄소세 제도에 수반되는 역진성과 조세저항의 문제를 해소하는 데 큰 효과를 발휘하고 있습니다.5. 지대는 단지 토지에서만 발생하는 것은 아닙니다. 특권이 존재하는 곳에서는 항상 특권이익, 즉 지대가 발생합니다. 저는 ‘특권이익 있는 곳에 우선 과세한다’는 것을 조세제도의 중요한 원칙으로 수립하겠습니다.국토보유세 도입 외에, 재벌·대기업 법인세 중과, 누진소득세, 상속세·증여세의 최고세율을 올리고 탄소세·빅데이터세 도입 등을 추진하겠습니다. 또한, LH 직원이나 국회의원, 공무원 등이 특수한 지위를 이용하여 취득한 특권이익은 가능한 모든 법적 수단을 동원해 환수하겠습니다. 6. 보유세를 높이고 거래세를 낮추겠습니다. 부동산 과세 강화 정책을 규제지역의 다주택자만을 대상으로 추진하는 것도 정공법은 아닙니다. 주택 수를 기준으로 과세 방법을 달리하는 것은 경제적 왜곡을 초래할 뿐 아니라 공평하지도 않아서 불필요한 반감을 유발합니다. 5억짜리 주택 3채를 가진 사람과 30억짜리 주택 한 채를 가진 사람 중 다주택자라는 이유로 전자에게 중과세하는 것은 공평하지도 않고, ‘똘똘한 한 채’ 형태의 새로운 투기를 조장하기도 합니다. 따라서 부동산 과세는 가능한 한 가액 기준으로 운용하겠습니다. 단, 양도소득세는 부동산 불로소득을 환수하는 효과가 있으므로 최고구간(과표 20억 원 이상)을 신설해 60%의 한계세율을 적용하겠습니다.이렇게 하면 다주택자들이 매물을 내놓지 않는 동결효과 문제를 자연스럽게 해결하면서 부동산 과다보유자가 누리는 불로소득을 상당 부분 환수할 수 있습니다. 한국 사회 최대의 질곡인 부동산공화국 현상을 혁파하고 청년미래세대에게 다시 꿈과 희망을 돌려줘야 합니다.지대개혁으로 강고하게 뿌리내린 특권체제와 불로소득 경제 시스템도 걷어낼 수 있습니다. 주기적으로 한국 사회를 괴롭히던 부동산 투기는 잠잠해질 것이고, 부동산으로 인한 불평등과 양극화도 크게 완화될 것입니다. 필요 없는 땅을 사놓고 불로소득을 추구하며 안주하던 기업들도 활발하게 생산적 투자에 나설 것이고, 자연스럽게 일자리도 늘어날 것입니다. 일자리가 생기고, 집값이 안정되며, ‘요람에서 대학까지’ 국가가 책임질 것이므로, 청년들은 안심하고 결혼해서 자녀를 낳게 될 것입니다. 사람이 땅보다 높은 세상은 이룰 수 없는 꿈이 아닙니다. 정치를 바꾸고 사회대개혁을 추진하면 이런 세상은 성큼 우리 앞에 다가올 것입니다. 지대개혁으로 사람이 땅보다 높은 세상을 만들 수 있습니다. 존경하는 국민 여러분, 사랑하는 당원 동지 여러분, 지대개혁의 성공은 대한민국을 21세기 초일류국가로 만들어 낼 것입니다. 성장할수록 고통 받는 사람이 많아지는 ‘만성 성장통의 나라’가 아니라 이제는 사람답게 사는 세상, 사람이 더 높은 나라가 되어야 합니다, 함께 꾸는 꿈은 더 이상 꿈이 아닙니다. 우리 아이들에게, 미래청년들에게, 후손들에게 ‘사람이 땅보다 높은 세상’ 만들어 줍시다.감사합니다. 2021년 7월 23일더불어민주당 대선 경선 후보 추 미 애
2021.07.23 I 이보람 기자
아무나 할 수 없으니 수익이 있다
  • [대박땅꾼의 땅스토리]아무나 할 수 없으니 수익이 있다
  • ‘업계 용어’라는 말이 있다. 그 분야의 사람들만이 공유하는 용어를 말한다. 토지 투자도 마찬가지이다. 경험한 바가 없으니 용어들이 생소하다. 심지어 공식적으로 쓰는 용어도 의미를 알지 못하니 실수할까 두려워하는 것이다.예를 들어 ‘구거’라고 하면 토지 투자를 안 해본 사람은 “그게 뭔데?”라고 묻는다. 구거는 도랑이다. 논이나 밭 주변에 물이 흐르는 개울을 본 적이 있을 것이다. 구거는 대개 국가 소유 땅이다.“그래서? 그걸 꼭 알아야 해?”라고 생각할 수도 있지만 당연히 알아야 한다. 내가 사고자 하는 땅까지 이어진 도로가 없는 경우가 있을 수 있다. 그때 구거는 도로로 활용될 수 있다.도로가 없는 땅은 개발을 할 수 없기에 가격이 주위 시세의 절반 수준이다. 그런데 구거를 이용해 도로를 만들면 어떻게 될까. 땅값은 바로 주위 시세에 맞춰 상승한다. 그러니 구거의 의미와 활용 방법을 알아야 한다.이렇듯 생소한 용어나 절차 등을 하나하나 새로이 알아야 하니 머리가 복잡하고, 혹시나 실수할까 두려울 수도 있다. 아기가 한 발 한 발 떼듯 가야 하는 게 부담되는 것이다. 그러나 용어나 절차는 힘들게 외우지 않아도 토지에 관심을 갖다 보면 자연스럽게 익숙해지니 걱정하지 않아도 된다.주식 투자는 언제 어디서나 쉽게 매수하거나 매도할 수 있다. 스마트폰만 켜지면 지구 반대편에 있는 기업의 재무제표나 영업 상황도 확인할 수 있는 세상이다. 아파트나 주택 투자도 토지 투자에 비해 수월하다. 대부분 도시에 있어 접근하기 쉽고 정보를 얻을 수 있는 곳도 많다.하지만 토지는 현장 답사를 가려면 거리도 만만치 않다. 토지는 가격을 확정하기 쉽지 않다. 이유는 거래가 많지 않기 때문이다. 뒤집어 생각해보자. 이렇듯 남들이 선뜻 접근하기 어렵기 때문에 수익을 낼 수 있는 기회가 많은 것이다.필자는 3000만원으로 토지 투자를 시작해 15년 만에 100억원대 토지를 보유했다. 부단히 노력했다고 스스로 자부하지만, 아무나 쉽게 뛰어들 수 없기에 그만큼 수익도 낼 수 있었다고 생각한다.지금은 다행스럽게도 인터넷이 발달하고 토지에 관한 정보가 디지털화 되면서 투자하기가 쉬워졌다. 예전에는 일일이 직접 가서 관련서류나 땅을 확인해야 했지만, 지금은 포털 지도서비스를 이용해 기본적인 정보를 확인할 수 있다.무엇이든 처음이 어렵다. 지나고 보면 아무것도 아닌데 말이다. 토지 투자도 그렇다.
2021.07.10 I 김범준 기자
사람에 투자한다
  • [대박땅꾼의 땅스토리]사람에 투자한다
  • 새만금 일대는 몇 년 사이에 땅값이 급격하게 올랐다. 부동산 불황기에도 새만금 유망지역 땅값은 한 번의 후퇴 없이 지속적으로 상승했다. 2016년도에 매입해 2019년도에 매각했다면 3년 만에 20% 정도의 시세 차익을 거둘 수 있었다.토지 투자로 돈을 버는 원리는 의외로 간단하다. 새만금 일대와 같은 유망지역을 찾고 무엇보다 시간에 투자해야 한다. 그래서 하루라도 일찍 투자를 시작하는 것이 중요하다.그렇다면 새만금 일대의 땅값은 왜 그렇게 올랐을까. 새만금 방조제가 들어서며 대규모 간척지가 생기고 여기에 대대적인 개발이 이뤄지기 때문이다. 개발사업에 따라 항공과 철도, 도로 또한 대대적으로 확충된다. 교통이 편리해지고 대규모 개발사업이 진행되면 자연히 인구가 늘어나고 땅의 가치는 올라간다.1970년대 논과 밭이었던 서울 강남 땅이 개발된 이후 아파트와 대형 오피스빌딩이 들어서고 사람들이 몰리면서 땅값이 수십 배 오른 것처럼, 새만금 일대에도 인구가 늘어나며 땅값이 오르는 것이다.아무도 거들떠보지 않는 땅도 도로가 나고 개발 계획이 발표되면 그 지역 땅을 사기 위해 사람들이 찾아오고 땅값이 상승한다. 시세차익을 기대하든 사업을 하고자 하든 땅을 원하는 사람들의 욕구가 토지에 반영돼 가격이 올라가는 것이다.그러니 토 지투자는 땅 자체가 아니라, 땅을 이용하고자 하는 사람의 욕구에 투자하는 행위라고도 할 수 있다. 여기서 토지 투자의 중요한 원칙을 알 수 있다. 투자를 할 때 내 마음에 드는 땅이 아니라, 사람들이 원하는 땅을 매입해야 한다는 것이다.
2021.06.26 I 김범준 기자
시골 땅 개발 시 유의할 점① 분묘기지권이란?
  • [대박땅꾼의 땅스토리]시골 땅 개발 시 유의할 점① 분묘기지권이란?
  • 우리나라 사람들은 오래 전부터 조상 숭배사상에 따른 관습이 생활 속에 깊숙히 스며들어 있습니다. 이를 나타내는 대표적인 것들 중 하나가 ‘장묘문화’입니다.매장문화에 익숙한 우리들은 웬만한 산에서 묘 한 두기를 보는 것은 이상하지도 않을 뿐더러, 산 전체를 공동묘지처럼 뒤덮은 곳들도 볼 수 있습니다.본래 장묘의 정신이란 돌아가신 분에 대한 숭배의 하나일 뿐 그로부터 무언가를 얻기 위해서는 아니라고 합니다. 하지만 묏자리를 잘 쓰는 것과 조상의 음덕 간에는 깊은 관련이 있다고 믿어 자손 후대의 안녕과 번성을 위해 묏자리에 크게 신경을 쓰는 사람들을 많이 볼 수 있습니다.묘지란 원칙상 도로, 철도의 선로, 하천구역 또는 그 예정지역으로부터 300m 이상 떨어진 곳과 20호 이상의 인가 밀집지역, 하교, 그 밖에 공중이 수시로 집합하는 시설 또는 장소로부터 500m 이상 떨어진 곳에 설치하도록 돼 있습니다. 무분별한 설치를 제한하기 위한 목적이지요.아주 오래 전에 ‘매장 및 묘지 등에 관한 법률’ 시행령이 만들어지면서 묘지에 대한 체계적인 관리에는 들어가게 됐지만, 일단 묘를 설치하고 나서 다시 묘를 변화시킨다는 것은 조상에 대한 불손함으로 상상조차 할 수 없었고 법에 대한 인식 또한 부족했습니다.그래서 묘지 설치는 집안 또는 가문 전체의 가장 중요한 문제로 보아 해당 관청도 ‘좋은게 좋다’는 식으로 너그럽게 보는 시각도 있곤 했지요. 따라서 ‘분묘기지권’이라는 절대적이면서 막강한 권리도 이러한 시대적 배경과 문화, 풍습 등에 의해 보다 구체화 됐던 것입니다.그렇다면 ‘분묘기지권’이란 무엇일까요. 이것은 타인의 토지 위에 분묘를 설치, 또는 보유하기 위한 목적으로 그 토지를 사용할 수 있는 일종의 지상권 유사의 용익물권을 말합니다.즉, 분묘기지권은 ‘분묘가 차지하고 있는 지반의 토지를 사용할 수 있는 권리’로서, 이 권리가 성립되면 토지소유자가 아무리 많이 바뀌더라도 그에 따른 영향을 전혀 받지 않고 새로운 소유자에게 이전과 똑같은 권리를 행사할 수 있습니다.그렇다면 왜 이같은 막강한 권리를 인정하는 것일까요. 예를 들어봅시다. 김씨가 소유하고 있는 토지에 이씨가 무단으로 분묘를 설치했을 때, 그 토지소유자인 김씨가 이씨의 분묘를 함부로 건드리거나 이장 등의 철거를 요구한다는 것 자체가 전통적인 조상숭배권에 위반되고 국민적 정서에도 맞지 않기 때문에 그 부분을 참작해 인정할 수 밖에 없는 권리라고 보고 있습니다.
2021.06.05 I 김범준 기자
도로가 생기면 땅값이 꿈틀거리는 이유
  • [대박땅꾼의 땅스토리]도로가 생기면 땅값이 꿈틀거리는 이유
  • 사람에게는 ‘사주팔자’가 있다. 사주팔자가 꼭 사람에게만 국한된 것은 아니다. ‘땅’에도 사주팔자가 있다. 사람의 사주팔자는 돈이 고쳐주거나 움직여주지만, 땅의 사주팔자는 ‘길’을 바꿔 놓는다.특히 고속도로가 하나 생기면 그 인근은 불이 난다. 땅에 불이 나며 사람들의 발품에 따라 땅에서 불이 솟아나는 것이다. 고속도로가 생긴 인근에 있는 숲이 우거진 깊은 산속에도 길이 생긴다. 발품을 판 사람들의 흔적인 발길 말이다. 도로는 사람의 마음을 움직이게 만든다. 새 길을 보면 생동감이 넘치지 않는가. 국도나 지방도로도 고속도로보다는 못하겠지만 작은 불이날 수 있다. 하다못해 농로나 사도도 땅값을 움직이게 한다.길은 처음부터 있었던 것이 아니다. 중국의 노신은 ‘많은 사람들이 지나가면 길이 만들어진다’고 말했다. 길에는 ‘만들어진 길’과 ‘만든 길’이 있다. 전자는 저절로 이뤄진 역사의 자취가 머물러 있을 뿐이고, 후자는 생성의 의지가 담겨져 있는 창조된 역사가 새겨져 있다. 서울을 예로 들면 강북지역이 전자에 속하고 강남은 후자에 속한다.현재 한국의 길은 빠른 경제 성장과 국민소득 수준의 향상으로 자동차 증가를 빠르게 했고, 거기에 따라 교통량의 수용을 위해 도로건설이 불가피한 상황이다. 1970~80년대는 주로 도로포장에 주력을 했지만, 현재는 일반국도의 포장은 민통선 이북을 포함하더라도 전국 대부분의 지역인 98%를 차지하고 있다.지방도와 시도, 군도의 포장률도 80%를 넘고 있으며 산간오지와 농어촌까지 사람의 발길이 미치고 있다. 모세혈관의 역할을 톡톡히 하고 있는 것이다. 우리나라의 심장에 해당하는 서울에서 지방 곳곳 어디든 갈 수 있는 상황이다.21세기에 들어서면서 도로 총연장은 14만㎞로 길어졌으며, 고속도로망은 1997년 말보다 3배 가까운 수준으로 확충돼 있다. 또한 일반국도의 4차로 이상 비율이 50%를 넘어섰으며, 그 동안 교통 애로사항을 신설한 도로를 통해 완전히 해소하고 있다.도로는 각종 기반시설과 사람을 몰리게 만드는데 가장 중추적인 역할을 한다. 도로는 지역발전과 개발에 필요한 중요한 도구다. 마치 밥을 먹을 때 숟가락과 젓가락이라고 할 수 있다. 고속도로를 ‘숟가락’이라고 한다면, 일반국도는 ‘젓가락’이라고 할 수 있다. 사람의 몸으로 말한다면 피가 흐르는 혈관 역할을 하는 것이 도로라고 할 수 있다. 도로가 생기면 땅값이 꿈틀거릴 수 밖에 없는 것이다.
2021.05.22 I 김범준 기자
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