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- [복덕방기자들]“이래서 집값 떨어지겠나…진단부터 잘못”
- [이데일리 정두리 기자] “규제가 매번 계속된다면 집값 잡기 어렵다. 이제 전 국민이 다 안다.”문재인 정부 들어 약 4년간 24번의 부동산 대책을 발표했지만 지난해 집값 상승률은 역대 최고치를 기록했다. 잇단 수요억제식 정책의 학습효과로 수요자들은 정부의 규제를 오히려 상승 신호로 받아들이기 시작했다는 분석이다. 선한 의도로 만든 규제정책들이 부작용을 가져오는 이른바 ‘규제의 역설’이 부동산 시장에 깊숙이 침투하고 있는 것이다.‘규제 전문가’인 최성락 동양미래대 경영학과 교수가 바라본 올해 부동산 시장은 어떨까. 그는 4일 이데일리와 진행한 신년인터뷰에서 “부동산시장에 대한 진단 자체가 잘못됐는데, 결과가 좋게 나올 리 있겠느냐”며 “이대로라면 더 심각한 규제의 역설이 나타날 수 있다”고 경고했다. [이데일리 이영훈 기자] ‘규제의 역설’ 쓴 최성락 동양미래대학교 교수가 서울 중구 순화동 KG타워에서 인터뷰를 하고 있다.◇“현 정부 ‘규제의 역설’ 완전체” 최 교수는 정부의 법적 규제로 인한 현상들을 지속적으로 연구해 온 규제 전문가다. 선의에서 출발했지만 심각한 역효과와 부작용을 초래한 세계 각국의 정책 사례를 총망라한 저서 ‘규제의 역설’은 최근 부동산시장에서 뜨거운 이슈다. 최 교수는 현 정부의 부동산정책이 다양한 나라에서 발생한 ‘규제의 역설’을 답습하고 있다고 진단했다. 대표적인 게 루마니아 사례다. 루마니아는 ‘1가구 1주택’을 실현해 94%의 자가 보유율을 기록하고 있으나 여러 부작용을 낳았다. 최 교수는 “1가구 1주택은 취업이나 학업을 위해 다른 도시로 이사하는 것이 불가능한, 사실상의 ‘거주 이전의 자유’를 억압하는 제도”라고 지적했다. 아울러 “모든 사람이 집을 갖게 되면 주거안정이 될 것이라 생각했지만, 더 이상 집 지을 필요가 없게 되면서 주택건설산업과 주택임대업은 붕괴됐다”고 설명했다. 우리나라도 현재 1가구 1주택 원칙을 법제화하자는 움직임이 여당 중심으로 일고 있다. 여당에서는 이에 대해 “무주택자에게 주택을 우선 공급하도록 하고, 1가구가 1주택에서 살거나 보유하는 것을 원칙과 기본으로 하자는 선언적 법안일 뿐”이라고 말한다. 최 교수는 이와 관련 “우리나라에서 규제가 만들어지는 형식을 보면 처음에는 선언적 의미로 들어가는 케이스가 대부분이지만 시간이 지나면 처벌 규정으로 이어진다”면서 “추후에는 강제조항이 의무화될 가능성도 배제할 수 없다”고 했다. 최 교수는 집값을 규제하는 부동산 정책의 역효과로 프랑스 로베스피에르의 ‘우유 파동’과 베네수엘라를 빈국으로 만든 ‘마진 30%룰’을 예로 들었다. 프랑스 대혁명 후 집권한 급진파 자코뱅당의 로베스 피에르는 우유값이 계속 올라 국민들이 힘들어하자 일정 가격 이상으로 우유를 파는 행위를 엄하게 처벌하는 조치를 내렸지만, 시장에서 우유 구하기가 어려워지자 우유값은 더욱 폭등했고 치즈 등 유제품 가격도 천정부지로 치솟았다. 석유 부국 베네수엘라는 ‘마진 30%룰’이라는 포퓰리즘 정책을 도입했지만 3년 동안 무려 80%의 기업체가 사라졌다.이러한 강압 조치와 비슷하게 국내 부동산시장에서도 분양가상한제가 다시 생겨나고 표준임대료 도입 여부가 논의되고 있는 상황이다. 최 교수는 “분상제는 과거 시행 당시 주택이 성냥갑처럼 똑같아지고, 질이 낮아지는 등 부작용이 많았지만 정부가 이를 또 답습하고 있다”고 지적했다. 그는 “표준임대료 전제조건은 모든 사람이 다 똑같다는 전제 아래 바라봐야 하는 제도”라면서 “이런 식으로 접근하면 정말 살고 싶은 집을 살 수 있느냐는 본질적 문제에서 벗어나게 된다”고 꼬집었다.[이데일리 이영훈 기자] ‘규제의 역설’ 쓴 최성락 동양미래대학교 교수가 30일 오후 서울 중구 순화동 KG타워에서 인터뷰를 하고 있다.◇“정부가 진단법 잘못 짚어…올해도 집값 안 내려갈 것”최 교수는 국내 부동산시장에서 규제의 역설이 생겨난 원인을 ‘정부의 진단 오류’에서 찾았다. 그는 “현재 (집값이 오르는) 문제는 실수요자들이 살고 싶어하는 아파트 같은 좋은 집이 부족하다는 것인데, 정부는 모든 문제를 다주택자, 투기꾼 때문이라고 몰아붙이는 진단의 오류를 범하고 있다”고 짚었다. 특히 “재건축·재개발, 층수 제한 등을 묶어놓고 단순히 공공주택만 늘려서는 해결이 되기 어렵다. 수요자들이 원하는 공급이 우선시돼야 한다”고 말했다. 그러면서 “좋은 의사를 구분하는 방법은 병이 어떻게 발생했느냐를 정확히 진단하는지 여부”라면서 “진단만 되면 치료법은 매뉴얼화 돼 있다”고 덧붙였다. 최 교수는 전셋값 불안이 지속하는 가장 큰 이유로 지난해 8월 도입한 임대차법 시행에 따른 부작용을 꼽았다. 최 교수는 “전세계약을 4년(2+2) 보장해줬지만 4년 뒤에는 전셋값 부담은 더욱 커져 있을 것”이라면서 “전세시장의 수급 불균형을 더 심하게 바꿔 놓았다”고 지적했다.양도소득세, 종합부동산세 등 다주택자 세금 강화라는 고강도 규제가 올해 6월부터 적용되지만 매물이 쏟아지고 집값이 하락하기는 쉽지 않다는 게 최 교수의 진단이다. 최 교수는 “강화된 세금을 피하고자 집을 내놓는 대신 배우자나 자녀에게 증여하는 분위기가 확산할 것으로 보인다”면서 “지금 현재로서는 집값이 떨어지기는 어려울 것”이라고 봤다.◇최성락 교수는… △1969년생 충남 출생 △서울대학교 국제경제학과 졸업 △서울대 행정대학원 행정학 박사 △Assist 경영대학원 경영학 박사 △한국규제학회 총무위원장 △現동양미래대 경영학과 교수
- [복덕방기자들]‘송도자이크리스탈오션’ 놓쳐선 안 되는 이유
- [이데일리 강신우 기자] “송도신도시에 기존 공급된 아파트 단지들처럼 프리미엄이 많이 붙을 것으로 보인다.”(정지영 아이원 대표)송도자이크리스탈오션 투시도.(사진=GS건설)송도국제도시에 ‘작품’이라 불릴 만큼 역대급 분양단지가 뜬다. GS건설의 ‘송도자이크리스탈오션’이다. 집의 기능을 단순히 거주하는 곳이 아닌 여가와 휴식까지 겸비한 공간, 일명 ‘친환경 리조트룩’으로 만들었다. 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 지난 25일 송도자이크리스탈오션 아파트 단지(지하1층~지상 42층·1503가구)가 들어서는 인천시 연수구 송도동 랜드마크시티지구 A10블록 건설현장에 가봤다. 건설현장서는 넓은 대지면적(10만㎡)에 서해바다가 한눈에 들어온다. 멀찌감치 웅장한 서해대교도 바라볼 수 있다. 아파트 7개동과 테라스하우스 2개동으로 이뤄지는 송도자이크리스탈오션은 전 타입(일부 저층세대 제외)에서 바다 조망이 가능하다. 평면별로는 84㎡ 698가구, 98㎡ 538가구, 110㎡ 150가구, 132㎡ 73가구, 테라스하우스(139~198㎡) 34가구, 펜트하우스(147~205㎡) 10가구로 전 세대가 중대형 면적 위주로 공급된다. 특히 205㎡ 주택형은 최상층에 복층 펜트하우스로 설계됐다. 바다와 접한 테라스하우스 2개동은 세대 간 프라이버시 침해를 최소화할 수 있는 일명 ‘프라이빗 오션뷰’를 갖춘 테라스하우스로 설계된다. 초특급 커뮤니티시설도 갖추게 된다. 25층 스카이 브릿지 커뮤니티에는 선셋라운지, 북살롱 등이 예정돼 있으며, 지상 커뮤니티에는 피트니스, 공유오피스, 유튜브스튜디오 등의 시설 등이 도입된다. 국내 유수의 플랫폼 업체들과 업무협약(MOU)을 통해 한층 업그레이드 된 커뮤니티를 제공할 계획이라고 하니 기대해 볼만 하다.단지는 쾌적한 주거환경도 갖췄다. 단지 내에 축구장 4배 크기의 조경이 조성되는 것은 물론 송도 최대 규모 해안 산책로인 4.2km 길이의 랜드마크시티 제1호수변공원(예정)이 단지 내 중앙광장과 바로 연결될 예정이다. 청약의 신 정지영 아이원 대표(아임해피)는 “송도자이 크리스탈오션은 대부분 85㎡ 이상이기 때문에 50%가 가점제, 50%가 추첨제로 배정을 받는다”며 “오션뷰에 따른 프리미엄을 기대할 수 있어서 많은 분이 내년 1월로 예정된 청약 일정을 기다리고 있다”고 했다. ※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다. 기획= 강신우 기자촬영·편집= 이준우 PD·정아임 인턴PD
- 복덕방도 놀랐다…파주 집값, 대책後 ‘6천’ 더 부른다
- [이데일리 강신우 기자] “너무 올라서 매물 추천하기도 민망스럽네요.”(파주시 금촌동 C공인)(사진=연합뉴스)비규제지역을 중심으로 전국 집값이 들썩인다. 정부가 지난 19일 조정대상지역으로 김포시와 부산 해운대구 등 일부 지역의 부동산에 규제를 가하자 파주시와 서부산 등으로 ‘풍선효과’가 즉각적으로 나타난 분위기다. 26일 한국감정원에 따르면 11월4주차(23일 기준) 파주 집값은 1.06% 올라 전주(0.78%) 대비 큰 폭 상승했다. 교통호재(GTX-A, 3호선 연장) 기대감 있는 운정 신도시뿐만 아니라 거리가 떨어진 금촌동도 아파트값이 들썩인다. 시도별 아파트 매매가격지수 변동률.(자료=한국감정원)부동산빅데이터업체 아실(아파트실거래가)을 보면 파주시에선 금촌동 쇠재마을뜨란채5단지가 대책 발표일인 19일부터 현재(26일 기준)까지 일주일새 14건의 거래가 이뤄지면서 시 전체에서 거래량 1위를 기록했다. 쇠재마을뜨란채5단지(1402가구·전용면적 59㎡) 아파트는 대책 발표 직전인 18일에는 2억100만원에 실거래됐지만 불과 5일 만에 2900만원 오른 2억3000만원에 팔렸다. 현재는 호가 2억6000만원까지 형성돼 있고 이마저도 입주할 수 있는 매물이 한 건도 없는 상태다. 금총동 인근 C공인중개사 사무소 대표는 “대책 전후로 집값이 엄청 뛰었다”며 “지난달보다 6000만원 정도 더 올랐다. 현재는 전세낀 매물 하나만 남아있는 상태다”라고 했다. 이 같은 현상은 김포가 조정대상지역으로 지정되면서 인근 지역으로 풍선효과가 시작됐다는 분석이 나온다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “규제에 따른 집값 안정보다는 오히려 비규제지역이 전형적인 풍선효과를 보이며 급등할 것”이라고 했다.같은 조정지역은 일산도 비교적 저렴하다는 인식이 확산하면서 집값이 오름세를 보였다. 고양시(0.41%(덕양(0.49%)ㆍ일산동(0.37%)ㆍ일산서구(0.34%))는 교통개선(고양선 등) 기대감 있거나 역세권 등 생활 인프라 양호한 지역 위주로 상승했다.광역시에서는 부산시가 0.54% 올랐다. 지난 19일 대책으로 해운대구, 수영구, 연제구, 남구, 동래구 등 동부산이 조정지역으로 지정되면서 부산진구(1.03%), 금정구(0.94%), 강서구(0.52%) 등 비규제지역 집값이 크게 뛰었다. 규제지역 지정 현황.(사진=국토교통부)반면 조정대상지역으로 묶인 지정은 상승세가 주춤한 분위기다. 김포시는 전주 2.73%까지 집값이 치솟았다가 규제 이후 0.98%로 상승폭이 축소했다. 이 밖에 대구시 수성구(1.16→0.56%), 부산시 해운대(1.39→0.62%)·수영(1.34→0.43%)·동래(1.13→0.56%)·연제(0.89→0.47%)·남(1.19→0.74%)구 등도 집값이 상승세가 완만해진 모습이다. 한편 서울 집값은 0.02% 올라 전주와 상승폭이 같다. 자치구별로 보면 강남4구는 강남구(0.03%)는 재건축 추진 기대감 있는 압구정동 위주로, 서초구(0.02%)는 반포동 위주로, 송파구(0.02%)는 신천동 일부 재건축과 잠실동 대단지 위주로, 강동구(0.01%)는 고덕동 신축단지 위주로 상승했다. 비강남권은 관악구(0.04%)는 교통호재(서부선 경전철) 있는 봉천동 위주로, 양천구(0.03%)는 신정동 소형 단지 위주로 올랐다. 강북권은 동대문구(0.05%)는 전농·이문·답십리동 위주로, 강북구(0.04%)는 번·수유동 등 상대적 가격 낮은 구축 위주로, 노원구(0.03%)는 상계동 역세권 구축 위주로 상승했다.
