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집 매수 타이밍?…"서울은 지금, 수도권은 미뤄라"
  • [복덕방 기자들]집 매수 타이밍?…"서울은 지금, 수도권은 미뤄라"
  • [이데일리 김나리 기자] “지금 이렇게 조정받을 때 매수하는 것도 한 방안이다. 서울의 경우 도심 가까운 곳은 매수해야 하고, 외곽은 2030년대로 미루는 것을 고려해봐야 한다.”대한부동산학회장을 맡고 있는 서진형 경인여자대학교 교수는 지난달 21일 이데일리 ‘복덕방 기자들’과의 인터뷰에서 ‘내집 마련’ 전략을 이같이 제시했다.서진형 대한부동산학회장(사진=서진형 학회장)서 교수는 올해 집값에 대해 “수도권은 부동산 가격이 너무 많이 상승해 소비자들이 피로감을 느끼고 있어 일정 부분 조정 기간을 거칠 것”이라며 “지방은 광역시를 중심으로 공급이 부족한 곳들은 일정 수준을 유지하겠지만 기타지역 같은 경우에는 양극화로 인한 침체 가능성이 있다”고 내다봤다. 특히 서울에 대해서는 “종목별로 차이가 있겠지만 가격이 급격하게 하락하는 시기는 아니기 때문에 나름대로 매수 타이밍을 잡아가는 것도 괜찮다”고 분석했다.다만 서울에서도 도심이 아닌 외곽 집을 사려면 2030년 이후까지 기다려볼 필요가 있다는 조언이다. 2030년대부터 인구·가구수가 축소되면서 외곽을 중심으로 빈집이 늘어나는 공동화 현상이 발생할 수 있다는 이유에서다. 서 교수는 “실제 일본의 경우에도 외곽은 슬럼화 되는 경우가 많다”면서 “그러나 도쿄 도심은 가격이 계속 상승하는 현상이 나타나고 있기 때문에 집을 사려면 서울 도심에 가까운 곳일수록 좋고 외곽은 기다려봐야 한다”고 했다. 그러면서 “(인구 수가 줄더라도) 출퇴근 지역이 가깝고 문화시설이 좋으면서 주거수준이 높은 곳에 대한 수요는 계속 있다”고 덧붙였다.또한 장기적으로 집값을 전망하기 위해선 인구수를 좌우할 수 있는 인구정책 이외에도 통화 정책, 금리 등을 두루 살펴봐야 한다고 했다. 서 교수는 “경기가 활성화되면 그만큼 돈이 많이 풀려서 구매력이 높아지기 때문에 경기 활성화 및 침체 여부를 판단하고, 총통화량, 유동성이 어떻게 되는지도 따져봐야 한다”고 말했다.여기에 더해 무주택자이든, 갈아타기를 노리는 1주택자이든 집을 사기 전에 ‘자기 자본 계획’을 잘 세우는 것도 무엇보다 중요하다고 강조했다. 서 교수는 “집을 매수할 때 타인의 자본을 너무 많이 빌리게 되면 이자 부담 등이 크기 때문에 그럴 경우에는 조금 더 기다리는 전략이 필요하다”며 “전체적으로 자기 자본이 어느 정도 되는지 따져보고 직장과의 거리, 가족들의 주거 기반 등을 고려해 이주 계획을 세울 것”을 추천했다.현재 집 처분을 고민하는 다주택자에게는 “자금 사정이 급하면 지금 매도하는 것도 괜찮다”면서도 “단 양도소득세가 너무 높기 때문에 장기적인 측면에서는 보유하는 것도 생각해볼 수 있다”고 전했다.※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.
2021.05.03 I 김나리 기자
“오세훈과 정부 공조하면, 서울집값 이번엔 잡힐 시기”
  • [복덕방기자들]“오세훈과 정부 공조하면, 서울집값 이번엔 잡힐 시기”
  • [이데일리 정두리 기자] “정부와 오세훈 시장의 부동산 정책의 공조가 가능하다면 집값은 추가상승 가능성이 사라지고 상고하저 될 가능성이 높습니다.”오세훈 서울시장이 재개발·재건축을 통한 주택공급에 앞서 부동산 시장 교란행위부터 근절하겠다고 밝히면서 서울시가 중앙정부와 부동산 시장 안정화를 위한 공조에 나설지 주목되는 가운데, 고종완 한국자산관리연구원 원장은 이같이 밝혔다. 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 지난 28일 고종완 한국자산관리연구원 원장과 만나 오세훈표 부동산정책을 살펴보고, 앞으로의 집값 동향에 대해 물어봤다.고 원장은 오 시장의 부동산 핵심 정책으로 내건 △5년간 신규주택 36만호 공급 △민간 중심 재건축 활성화 정책 △도심형 타운하우스 모아주택 도입 △다핵도시 등의 방향성엔 찬성표를 던졌다. 그는 “오세훈표 정책은 공급을 확대하겠다는 점에서 현 정부와 목표는 같고 방향성도 좋다”면서도 “결국 정부는 공공 주도, 오세훈 정책은 민간주도에서 갈리고 있는데 여기서 서로가 공조와 타협을 이뤄내야 집값 안정화를 유도할 수 있다”고 했다. 그러면서 “모든 전문가들이 재건축·재개발 규제 완화에 동조하지 않았느냐 반발 할 수 있겠지만 지금 가장 우선순위는 집값 안정화”이라면서 “오 시장이 정부와 타협없이 가면 차악 또는 최악이 될 수 도 있다. 정비사업은 조급하게 서둘러서 강남재건축부터 하라는 뜻이 아닌, 중장기적으로 꾸준히 추진해야 할 제도”라고 강조했다. 오 시장도 앞으로 민간 재개발·재건축의 완급 조절을 통해 정부와의 마찰은 최소화하려는 움직임을 보이고 있다. 29일 오 시장은 “재개발·재건축의 속도를 조절하면서 가능한 행정력을 총 동원해 부동산 시장 교란행위를 먼저 근절해 나가겠다”며 “일부 재건축 단지에서 허위신고, 호가만 올리는 행위, 가격 담합 등의 비정상적인 사례들이 멈추지 않고 있다”며 강력한 제재 방안을 마련할 방침을 전했다. 고 원장은 무주택자·1주택자 등 실수요자 정책 보완 흐름을 볼 때 서울 집값의 추가 상승 가능성은 적다고 봤다. 고 원장은 “6월 다주택자에 대한 보유세·양도소득세 강화를 앞두고 매물이 나온다면 집값은 더 이상 크게 오르기 어렵다. 7월 3기신도시 사전청약도 이뤄진다면 시장 심리는 분명히 꺾일 수 있다”고 예측했다. 그러면서 “서울 강남은 현재 8년째 오르고 있는데, 사이클 이론에 따르면 올해가 고점 내지 변곡점이 될 확률이 높다”면서 “지금은 공격적으로 집을 살 때가 아니다”고 조언했다.※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.
2021.04.29 I 정두리 기자
집 부족한 서울…빠르게 공급할 방법은
  • [알림]집 부족한 서울…빠르게 공급할 방법은
  • 국내 최정상의 온·오프 종합 경제 미디어 이데일리와 이데일리씨앤비(TV)가 오는 28일 ‘2021 이데일리 부동산 포럼’을 엽니다.올해 8회째인 이번 포럼에서는 집값 상승의 원인으로 지목된 주택 부족 문제를 해결할 여러 방안을 모색해 봅니다. 특히 새로운 공급방식인 공공주도복합개발, 공공직접정비사업에 대해 자세히 알아봅니다. 아울러 민간주도 정비사업과의 차이점, 장단점을 비교해보고 주택공급을 위해 보완하거나 필요한 부분이 무엇인지 논의할 예정입니다. 1부에서는 권순형 건국대 부동산대학원 겸임교수가 ‘도심주택공급, 공공·민간 정비사업의 미래’를 주제로 바람직한 공급정책방향에 대해 이야기합니다. 2부에서는 한만희 서울시립대 국제대학원 원장을 좌장으로 6명의 전문가 및 국토교통부 담당공무원 등이 참석해 다양한 의견을 제시합니다. 포럼 내용은 오는 29일자 이데일리 신문을 통해 만나볼 수 있습니다. 아울러 30일 이데일리씨앤비(TV)과 유튜브 채널(복덕방기자들)에서 방송합니다. 이데일리 부동산포럼에서 나온 다양한 의견은 정부가 바람직한 정책 방향을 수립하는데 큰 도움이 될 것입니다. 독자 여러분의 많은 관심과 구독 부탁드립니다. ■방송: 4월 29일자 이데일리신문, 30일 오전 10시 이데일리씨앤비(TV) 방송, 30일 오후 6시 유튜브채널(복덕방기자들) ■문의: 이데일리 부동산포럼 사무국 ■주최: 이데일리·이데일리 씨앤비
2021.04.22 I 정수영 기자
  • [양승득 칼럼]시장과 맞선 '거꾸로 하이킥'의 죄값
  • 한 살 터울의 초등학생 두 아들에게 어머니는 주인집 아들과 다투지 말라고 틈만 나면 주의를 주셨다. 개구쟁이 동생이 싸움이라도 하고 온 날이면 “왜 그랬느냐”고 혼을 내신 뒤 “방에 들어가 조용히 있으라”고 말씀하셨다. 어린 나이의 필자도 짐작할 수 있는 주인집 눈치보기였다. 이사할 집을 찾아 복덕방(지금의 중개업소)을 드나들 때면 “아이가 몇이냐, 몇 살이냐”는 질문이 심심찮게 어머니 앞에 놓였다. 세입자와 복닥거리고 살아야 할 집주인이 복덕방을 통해 미리 던졌을 물음이었다. 필자가 눈과 몸으로 겪은 옛 체험이자 40년 이상의 시간이 흐른 오늘에도 크게 달라지지 않았을 스토리의 제목은 ‘셋방살이 설움, 집 없는 아픔’이다.재·보궐 선거에서 여당이 참패한 후 벌써 일주일이 더 지났다. 정부의 무능과 위선, 불공정 등에 대한 누적된 불만이 한데 뭉쳐 폭발한 것이 배경이다. 그러나 콕 찍어 말하자면 부동산정책의 헛발질을 거듭하면서도 반성은커녕 엉뚱하게 마이웨이로 내달린 것이 민심을 후벼 판 가장 큰 송곳이 아닐까 싶다. 규제 대못으로 주택 공급을 억제하고 시장을 틀어막으려 한 것이 첫 번째 잘못이요, 임대차 3법으로 전세 물건까지 씨를 말린 게 두 번째 죄라면 쌓이고 쌓인 분노에 기름을 부은 것은 LH(한국토지주택공사)사태로 발가벗겨진 공직자와 공공기관 직원들의 대규모 투기 행위였다. 참다못해 몽둥이를 들게 한 것은 공시가 인상 폭격이었다. 분노 폭발의 도화선이 된 이들 사안의 공통점은 모두 ‘주거’라는 단어와 관련돼 있다. 가족이 한 데 모여 쉴 최소한의 공간조차 구할 수 없다는 자괴감과 답답함은 서민 가장의 하루하루를 한숨과 눈물로 범벅이 되게 만들었을 것이다. 삼시 세끼 해결이 절대빈곤의 시대에 민생의 으뜸 과제였다면 주거 안정이 더 급해진 오늘날, 정부의 무책임과 무능, 오만에서 비롯된 집값, 전세값 폭등 때문에 내집 마련의 꿈이 날아가고 노후까지 잿빛으로 변했으니 민심이 온전할 리 만무다.김현미 전 국토교통부 장관이 “아파트가 빵이라면 밤을 새워서라도 만들겠지만 그렇지 못해 안타깝다”는 말로 여론의 몰매를 받았지만 논리적으로는 틀린 말이 아니다. 잔여임기 1년 남짓의 서울시장 선거에 나섰던 박영선 더불어민주당 후보가 30만 호를 공급하겠다고 한 통 큰 공약이야말로 검증 대상이었다. 변창흠 국토부장관이 83만 가구를 공급하겠다고 거창한 청사진을 내놨지만 후보지 선정과 관련된 투기 의혹 또는 주민 반발로 여기저기서 삐그덕대는 것만 봐도 주택 문제는 정부가 의욕만 앞세운다고 ‘뚝딱’ 풀릴 일이 아니다.주택값이 잠잠했던 시기를 정부, 여당의 책임 있는 관계자들은 되짚어 볼 필요가 있다. 공급이 넘칠 때 물건값이 떨어질 수밖에 없다는 것은 경제학 교과서를 펼치지 않아도 누구나 알고, 경험한 진리다. 급격한 변화를 싫어하는 경제의 생리를 깔아뭉갠 채 임대차 3법을 밀어붙이고 공급을 졸라맨 것이 어떤 결과를 초래했는지 되새겨 보자는 것이다. 정치가 지나치게 개입하면 경제는 국민을 괴롭히고 시장은 복수할 수 있다. 정부는 시장이 막히지 않도록 여건을 마련해 주고 감시자 역할을 하는 것으로 족하다. 리얼미터의 재·보선 직전(3.29~31)여론 조사에서 최고 핫이슈는 ‘부동산시장 안정’(37.9%)이었다. 문희상 전 국회의장은 최근 한 인터뷰에서 선거 결과를 “민심의 폭발, 쓰나미”라고 진단하고 “정부가 신뢰를 잃었다”고 말했다. ‘거꾸로 하이킥’으로 민심을 또 잘못 건드리면 분노는 화산처럼 2차, 3차 폭발을 부를 수 있다. 집 문제만큼은 정부·여당의 진지한 반성과 겸손, 고차원의 접근 방식이 절실하지만 필자가 쓸데없는 기대를 거는 건 아닌지 모르겠다.
2021.04.16 I 양승득 기자
“吳시장, 대치은마 49층 ‘금마’ 만들어 줄 것”
  • [복덕방기자들]“吳시장, 대치은마 49층 ‘금마’ 만들어 줄 것”
  • [이데일리 강신우 기자] “49층짜리 ‘은마’가 됐으면 더 좋겠다.”오세훈 신임 서울시장이 시정을 맡으면서 재건축 시장이 기대감으로 들썩이고 있다. 오 시장은 후보 당시 아파트 층수 최고 35층 제한을 푸는 등 민간 재건축 활성화 공약을 전면에 내세웠다. 이데일리DB.이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 지난 13일 강남 재건축의 바로미터로 불리는 대치동 은마아파트, 이정돈 재건축추진위원장과 만나 오 시장에게 바라는 점을 들어봤다. 이 추진위원장은 오 시장 당선 후 주민 기대감에 대해 “그동안 멈춰 있던 순간이 사라진 것 마냥 주민은 대환영했고 환호성을 질렀다”며 “박원순 전 시장 때 약 4년 간 은마아파트 도시정비계획안이 서울시에 상정됐는데 집값이 오른다는 이유로 한 발도 나아가지 못했는데 오 시장이 재건축활성화를 한다고 하니까 기대감에 부풀어 있다”고 했다. 이 추진위원장은 “은마 (2차) 계획안은 35층, 32개동을 시에 제안했다. 당초 계획안은 49층이었는데 시에서 35층으로 하향하라고 해서 계획을 변경한 것”이라며 “그런데도 집값이 상승한다는 이유로 묶어 놓았기 때문에 답답한 상황이다”고 했다. 이 추진위원장은 재건축 진행이 멈춰있었는데도 집값이 크게 오른 것과 관련해서는 많은 주민들이 반기지 않는 분위기라고 했다. 그는 “집값이 오른다고 해서 주민들이 원하지도 반기지도 않는다”며 “세금만 많이 낼 뿐 주거환경이 너무 열악해서 강남 대치동 일대에서 ‘서민주택’으로 불린다. 최근에는 공시가가 30% 이상 올랐기 때문에 공시가 이의신청도 했다”고 말했다. 이 추진위원장은 1차 계획안이던 ‘49층 아파트’를 재추진했으면 한다는 기대를 나타내기도 했다. 그는 “박 전 시장때 서울시 명소로 만들 수 있는 국제공모를 하자고 해서 49층으로 설계를 하고 1차 계획안을 냈다”며 “오 시장이 용적률을 완화해준다면 건폐률은 낮추고 용적률은 높인 1차 계획안을 통과해주면 더 좋겠다”고 강조했다. 이 추진위원장은 단지 내 비상대책위원회 등 추진위 반대 세력에 대해서는 “은마아파트를 정치적으로 이용하고 있다”며 비판했다. 그는 “이미 재건축을 해서 새 아파트가 된 주변 아파트와는 다르게 (시에서) 은마만 승인을 안해줬다. 4년간 재건축 진행이 안되다보니 주민들 불만이 많다. 그 틈을 노려 지분이 1만분의 1밖에 없는 분들이 외부 세력과 연계해서 집행부를 반대하려는 움직임이 있다”고 주장했다. ※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.기획= 강신우 기자촬영·편집= 이준우 PD
2021.04.14 I 강신우 기자
모르면 당한다…기획부동산의 실체
  • [복덕방기자들]모르면 당한다…기획부동산의 실체
  • [이데일리 강신우 기자] “좋은 땅이 나왔는데 사두라고 권유한다면 의심해봐야 한다.”김재윤(42) 법무법인 명경 대표변호사는 ‘기획부동산’이라고 의심할 대목을 이렇게 짚었다. 김재윤 변호사는 부동산전문 변호사로 현재 광명시흥 땅 기획부동산 사기사건의 수임을 맡아 진행하고 있다.이데일리DB.이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 지난 8일 김 변호사와 서울 서초동 명경 변호사 사무실에서 만나 기획부동산의 실체와 피해 사례, 사기 방지법 등을 물었다. 기획부동산은 부동산 가치를 속여 높은 가격에 파는 부동산 사기 업체를 말한다. 법인을 세우고 토지를 매입한 후 이를 쪼개서 다수에게 속여 파는 행위를 일삼는 것이 특징이다. 이번 한국토지주택공사(LH) 직원의 땅 투기 의혹이 시작됐던 3기 신도시 예정지 광명시흥에서도 기획부동산이 판쳤다. 김 변호사는 “광명시흥 땅 중 기획부동산이 낀 곳은 개발제한구역으로 지정돼 있고 자연녹지지역인데 공익용 산지에다가 보전 산지로 지정돼 있으며 맹지인데다 경사도도 전반적으로 15도가 넘는 등 개발행위를 할 수 없는 땅들이 많다”고 설명했다. 이어 “등기부등본을 보면 개발 불가능한 땅을 여러 업체가 경매 등을 통해 지분으로 쪼개 매입한 후 개인에게 쪼개 판 것을 알 수 있다”고 했다. 김 변호사는 “만일 이 업체들이 개인에게 파는 과정에서 개발이 가능하다, 향후 큰 이익을 얻을 수 있다고 속여서 팔았다면 그것은 기획부동산 ‘사기행위’로 볼 수 있다”고 강조했다. 그는 이어 “일반적으로 매입가의 5배 내지는 10배 부풀려서 판다”고 덧붙였다. 김 변호사는 광명땅 기획부동산 사기 사건 피해자들을 변호하고 있다. 그는 “해당 기획부동산에서 광명땅을 팔 때 바로 앞에 대규모 시민체육시설이 들어서 있어 도로가 정비돼 있는 지역이라고 했다”며 “그러나 실제로 해당 운동장에 접해 있는 도로와 거리가 있었고 도로 개설 계획이 없으며 경사도가 급한 땅이었다”고 설명했다. 그러면서 “해당 땅이 특별관리지역으로 지정돼 있기 때문에 다수의 공공개발계획이 진행되고 있거나 진행될 예정이라고 했는데 지정된 부분은 땅 전체 중 3%에 불과했다”며 “기획부동산 업체에서는 이러한 거짓정보를 이용해 가치없는 땅을 터무니없이 비싼 가격에 팔았다”고 했다. 기획부동산의 전형적인 사기 수법은 무엇일까. 김 변호사는 “기획부동산은 텔레마케터나 영업사원을 통해 영업한다”며 “이때 업체는 영업사원에게 지인에게 접근해 판매하라고 교육시키고 임야 등을 소규모 지분으로 판매하려고 한다”고 했다. 그는 “임야의 경우 토지 형질변경허가를 받지 못하면 토지 소유자가 스스로 개발할 방법이 없으며 해당 구역이 대규모 개발계획에 포함된다고 해도 산 가격보다 저렴한 공시지가 기준의 수용 보상금만 받을 수 있다”고 했다. 김 변호사는 땅 구매시 사기 당하지 않는 방법에 대해서도 구체적으로 설명했다. 자세한 내용은 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 확인할 수 있다. ※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다. 기획= 강신우 기자 촬영·편집= 이준우 PD
2021.04.09 I 강신우 기자
“영등포·신길, 마용성 뛰어넘을 것"…기대감 커진 공공개발
  • “영등포·신길, 마용성 뛰어넘을 것"…기대감 커진 공공개발
  • [이데일리 김미영 기자] “공공주도로 영등포역 인근과 신길에 주거타운이 형성되면 마포권역에 맞먹을 정도로 가치가 높아질 것이다. 민간주도로 개발된다면 마용성(마포·용산·성동구)을 뛰어넘을 곳이다. 가치가 어느 정도로 오를지는 주민들의 선택에 달렸다.”송승현 도시와경제 대표는 정부가 발표한 ‘도심공공주택 복합개발사업’(공공복합사업) 후보지 21곳 중 최대 관심지역으로 영등포구 영등포역 인근과 신길 2·4·15구역을 꼽았다. 공공재개발 2차 후보지 16곳 가운데선 한강과 가까운 강동구의 천호A1-1, 동작구 본동 등을 개발 기대지역으로 지목했다.◇ “연신내역·가산디지털역·창동, 입지 우수…주변 들썩일 것”송 대표는 4일 이데일리 유튜브채널 ‘복덕방기자들’에 출연해 공공주도 개발 후보지들에 관한 입지 분석과 향후 전망을 풀어놨다.먼저 송 대표가 공공복합사업 후보지 중 ‘으뜸’ 입지로 평가한 영등포역 인근은 사업지 면적이 9만5000㎡로 역세권개발 후보지 중 가장 넓다. 옛 신길2·4·15구역까지 개발되면 총 7300가구 넘는 새 아파트를 지을 수 있다. 서울 지하철 1호선 지상철도가 지나 개발 진척이 없던 영등포역 뒤편과 7년 전 뉴타운구역 해제 뒤 방치됐던 신길구역이 싹 바뀌면 가치가 수직상승할 것이란 평가다. 송 대표는 “영등포엔 KTX가 지나고, 신길은 1·5호선 더블역세권으로 교통망이 우수한데다 여의도 등과 가까워 직주근접성이 높고 가치가 상당하다”고 했다.역세권사업지인 은평구 연신내역 인근(면적 8160㎡), 금천구 가산디지털역 인근(5만1497㎡)도 주목할 곳으로 꼽았다. 3·6호선 환승역인 연신내역은 기존 도시계획으로는 사업성이 낮아 개발이 어려웠던 곳이고, 가산디지털역 인근은 김포공항 비행 항로에 있어 40년 넘게 고도제한에 묶인 데다 남부순환로에 막혀 고립된 곳이다. 송 대표는 “연신내역은 GTX-A 개통 예정으로 교통이 개선되고 불광동 저층주거단지 개발사업과 연결성이 있다”며 “가산디지털역은 주변에 G밸리를 비롯해 일자리가 잘 갖춰져 있다”고 짚었다.준공업지역인 도봉구 창동 674일대, 창2동 주민센터 후보지에 대해서도 “서울시장 당선이 유력한 오세훈 국민의힘 후보가 창동을 시청일대와 강남, 여의도에 이은 제4도심으로 만든다고 약속했다”며 “창동 일대는 그만큼 좋은 사업지”라고 평했다. 그러면서 “이번 사업들이 성사된다면 주변 집값이 들썩일 수밖에 없다”며 “기축 아파트와 개발 기대감 있는 다세대주택, 개량 가능한 단독주택 등은 몸값이 올라갈 것”이라고 봤다.◇“공공재개발, 한강변 입지 최고…사업 성사 가능성 높아”공공재개발 후보지의 입지평가 기준으로는 △한강 조망권 △도심과의 연결성 △규모 등을 제시했다. 한강 조망이 가능한 후보지는 강동구 천호A1-1, 동작구 본동, 성동구 금호 23구역 등이다. 송 대표는 “서울 집값은 한강이 보이느냐 여부에 크게 좌우된다”며 “공공재개발 시엔 용적률 인센티브로 건물이 높게 올라가니 한강 조망이 가능한 가구수도 늘게 돼 후보지 중 가장 좋은 지역”이라고 설명했다.도심 연결성이 높은 지역으로는 서대문구 홍은1과 충정로1, 종로구 숭인동 1169구역을 꼽았다. 총 2687가구를 지을 수 있는 성북구 장위 8·9구역, 1510가구 공급이 가능한 영등포구 신길1구역은 규모면에서 우수한 곳으로 지목했다.실수요자라면 공공복합사업보다는 공공재개발에 더 많은 관심을 기울여야 한다는 게 송 대표의 조언이다. 공공재개발의 사업 추진 가능성이 더 높다는 판단에서다. 그는 “주민동의 없이 지자체 제안으로 이뤄진 공공복합사업보다는 조합 동의율이 높은 공공재개발 지역의 물량을 기대하는 게 나을 것”이라고 말했다.[이데일리 이미나 기자]
2021.04.04 I 김미영 기자
금천·관악·노원 다주택자가 세금 줄이는 법?
  • [복덕방기자들]금천·관악·노원 다주택자가 세금 줄이는 법?
  • [이데일리 황현규 기자] “공시가격이 크게 올라가면서 보유세 부담이 엄청 커졌습니다. 특히 다주택자들의 종부세 부담이 어마어마한데, 가장 확실한 방법은 ‘증여’입니다”조세 전문가 장보원 세무사는 31일 이데일리 건설부동산부 유튜브 ‘복덕방기자들’과 만나 다주택자들의 절세 비법을 공유했다. 장 세무사는 다주택자들이 절세를 하는 방법으로 집을 처분 하는 게 가장 확실하다고 강조했다. 다만 양도세 등의 부담으로 매매보다는 가족 증여가 현실적인 방법이라고 제언했다.특히 종합부동산세(종부세)는 세대 단위로 매겨지는 게 아니라 ‘개인’ 단위로 매겨진다. 즉 한 사람이 집 두 채를 가지고 있다면 이 중 한 채를 가족(배우자)에게 증여하는 게 종부세 부담을 줄일 수 있단 의미다. 다시 말해 공시가 6억원·9억원 집을 한 소유주가 가지고 있으면 총 15억원(다주택자는 6억원 초과 시 종부세 부과)에 대한 세금을 내야한다. 그러나 각각 6억원과 9억원의 집을 나눠 가지고 있다면 종부세 대상에서 면제된다. 1주택자의 종부세 부과 기준은 공시가 9억원 초과이기 때문이다. 다만 장 세무사는 다주택자들이 배우자에게 주택을 증여할 시 주의해야할 점도 언급했다. 지분나누기 식의 ‘명의 공유’ 증여를 피해야한다는 게 장 세무사의 설명이다. A·B주택을 각각 공동명의로 증여하는 것은 종부세 절감에 큰 도움이 되지 않는다는 것. 그는 “만약 한 사람이 A·B주택을 공동명의로 가지고 있다고 하더라도 2주택자로 간주되기 때문에 오히려 세부담이 더 커질 수 있다”며 “증여를 한다면 한 채를 통째로 증여하는 게 현명하다”고 말했다. 장 세무사는 “앞으로 공시가격이 크게 오를 금관구(금천 관악 구로구), 노도강(노원 도봉 강북구) 내 다주택자들은 공시가가 낮은 지금부터 가족 증여를 고민해봐야한다”며 “공시가격이 이미 치솟은 뒤 증여를 할 시 증여세와 취득세를 더 낼 뿐이다”라고 조언했다. 장 세무사는 증여할 시 내게 되는 취득세와 증여세의 절세 방법도 소개했다. 취득세는 공시가격, 증여세는 시가를 기준으로 결정된다. 장 세무사는 “시가의 경우 소유하고 있는 집의 조건(층·동)의 가격을 의미한다”며 “최근 거래가이기 때문에 변동성이 크다는 단점이 있다”고 말했다. 그러면서 “차라리 감평사에게 감정평가를 받는 게 가장 확실한 방법”이라며 “증여세 신고를 한 이후 ‘신고가’가 나와도 감평사의 가격이 공식적인 시세로 인정받기 쉽다”고 덧붙였다.한편 장 세무사는 상담 사례 등을 토대로 앞으로 다주택자의 매물이 시장에 나오기엔 한계가 있다는 분석도 내놨다. 장 세무사는 “이제까지 집을 처분하려는 사람은 작년에 이미 매도를 끝난 경우가 대다수였다”며 “실제 상담 온 고객들의 사례를 비추어볼 때 다주택자들은 이미 똘똘한 한 채로 갈아타기를 끝낸 분위기”라고 말했다.
2021.03.31 I 황현규 기자
강남부자, 아파트 아닌 000에 투자하는 이유
  • [복덕방기자들]강남부자, 아파트 아닌 000에 투자하는 이유
  • [이데일리 황현규 기자] “부자들은 돈을 지키는 투자를 합니다. 그 중 하나가 바로 ‘땅’입니다”김인만 부동산경제연구소 대표는 26일 이데일리 건설부동산부 유튜브 ‘복덕방 기자들’에 출연해 현금 부자들의 부동산 투자 방법을 전수했다. 김 대표는 부동산에 대한 자산가들의 관심이 아파트에서 땅으로 넘어갔다고 설명했다. 김 대표는 10년 넘게 부동산 관련 컨설팅을 해 온 주택·빌딩·땅 전문가다. 그는 “취득세·양도세·대출 규제에서 자유로운 땅 지분에 대한 부자들의 관심이 높다”며 “그 중에서도 상가, 단독 주택으로 관심이 쏠리고 있다”고 말했다. 전답지와 임야 등 진입 장벽이 높은 순수토지보다 이미 건물이 세워진 상가, 단독주택 등으로 투자를 하는 전략이다. 먼저 그는 단독주택에 대한 자산가들의 관심이 최근 들어 높아졌다고 설명했다. 그는 “단독 주택의 경우 추후 꼬마빌딩을 지을 수 있는 입지는 매물이 나오자마자 팔리는 분위기”라며 “주거 용도보다는 추후 용도 변경해 개발을 하려는 전략”이라고 말했다. 상가의 경우 김 대표는 평균 예상 수익률이 3.5% 내외라고 분석했다. 그는 “자산가들은 인플레이션 시대에 현금을 가지고 있는 상황 자체를 두려워한다”며 “은행 예금 이자인 1.5%보다 높은 것 만으로도 만족하는 경우가 많다”고 말했다. 그러면서 “추후 상가는 리모델링과 땅값 인상 등을 통해 시세 차익을 누릴 수 있는 장점도 있다”고 덧붙였다.다만 김 대표는 서울을 제외한 지방·경기도의 상가 투자는 위험하다고 말한다. 그는 “서울의 가장 큰 장점은 ‘희소성’”이라며 “지방과 경기도의 땅은 서울에 비해 규모가 클 뿐만 아니라 대체재가 있기 때문에 안전한 부동산 투자 자산이라고 볼 수 없다”고 단언했다.한편 김 대표는 아파트 시장에 대한 관심이 전보다는 주춤하지만, 여전히 중저가 아파트의 상승세가 이어질 것이라고 전망했다. 김 대표는 “여전히 집을 사려는 대기 수요가 적지 않고, 신혼 부부 등이 접근할 수 있는 9억 미만 아파트의 키맞추기가 계속될 것 같다”며 “집값이 오를 가능성이 70%”라고 내다봤다.
2021.03.26 I 황현규 기자
 1주택자 갈아타기, 언제해야할까
  • [복덕방기자들] 1주택자 갈아타기, 언제해야할까
  • [이데일리 황현규 기자] “상급지(선호 지역·주택)로 갈아타기는 늘 부담스럽다. 내 집은 비싸게 팔고, 살 집은 싸게 사고 싶다는 생각부터 버려야지만 갈아타기를 할 수 있다”김인만 부동산경제연구소 대표는 25일 이데일리 건설부동산부 유튜브 ‘복덕방 기자들’과 만나 다주택자와 1주택자, 무주택자들의 ‘부동산 제테크’ 팁을 공유한다.먼저 김 대표는 1주택자들의 갈아타기 시점에 대해 “상승기와 하락기를 구분하는 건 의미가 없다”고 설명했다. 통상 갈아타기는 상급지로 이동하기 위해 이뤄지는데, 상승기 때의 상급지의 가격 상승이 더 크다는 게 그의 설명이다. 반대로 집값 하락기 때는 하급지(비선호 지역·주택)의 가격 하락이 더 클 수 밖에 없어 상급지-하급지의 가격 격차 폭이 크게 줄지 않는다는 것.김 대표는 “결국 갈아타기는 ‘마음먹기’와 ‘현금 확보’에 달렸을 뿐 시장 상황과는 큰 연관이 없다”며 “하락기에 내 집값도 내려간다는 사실을 간과하는 경우가 많다”고 지적했다. 물론 예외는 있다. 김 대표는 하급지의 신축아파트에서 상급지의 구축아파트로 이동하는 경우에는 집값 하락기를 노려볼 만 하다고 설명했다. 통상 전세가율이 낮은 구축 아파트(재건축아파트)는 하락기에 신축 아파트보다 가격 하락폭이 더 크기 때문이다. 반면 신축 아파트는 전셋값이 구축아파트보다 높게 형성해 가격 방어가 될 수 있다. 김 대표는 “현재 자신이 신축아파트에 살고 있고, 상급지 구축아파트를 노리고 있다면 하락기를 기다리는 것도 방법”이라고 말했다.그러나 김 대표는 갈아타기를 위해 현재 집을 먼저 처분한 뒤 하락기를 기다리는 것은 위험하다고 조언한다. 김 대표는 집값이 계속 상승할 수 있는 가능성을 대략 70%로 내다봤다. 그는 “통상 시장에서 집값이 오를 확률이 70%”라며 “비록 현재 집값이 많이 오르긴 했지만, 여전히 집값이 우상항할 가능성이 크다”고 말했다. 그러면서 “무주택자로 돌아가 하락기를 기다리는 것은 낮은 확률에 도박을 거는 일”이라고 조언했다.김 대표는 앞으로 중저가 아파트가 강세를 보일 것이라는 전망도 내놨다. 그는 “상담을 해보면 통상 신혼부부들이 내집을 살 수 있는 아파트 가격의 상한선이 9억원”이라며 “다시 말하자면 9억원 미만 아파트까지는 지속적인 상승이 가능하다는 의미”라고 설명했다. 그러면서 “소득 등 여력이 있는 무주택자들은 중저가 아파트 매수를 고민할 이유는 없다”고 말했다. 또 김 대표는 공공주도 공급대책에 대한 부정적인 전망도 내비쳤다. 그는 “실제 아파트 단지 한 곳을 재건축 하기위해 적어도 수십명의 조합원들이 참여한다”며 “제3자인 공공이 나서서 내집을 새로 지어주는 것은 책임감 등의 한계에 봉착할 수 밖에 없다”고 말했다. 그러면서 “3기 신도시 등 신규택지 개발을 제외한 정부의 공공주도 정책만을 믿고 내집 마련을 미루는 것은 오히려 더 위험할 수 있다”고 설명했다.
2021.03.25 I 황현규 기자
공시가 폭탄, 1주택자는 어쩌죠?
  • [복덕방기자들]공시가 폭탄, 1주택자는 어쩌죠?
  • [이데일리 하지나 기자] 보유세 부담 폭탄이 현실화되고 있다. 올해 전국 평균 공동주택 공시가격 현실화율은 19.08%로 나타났다. 공동주택 공시가격 상승률이 두자릿수로 뛴 것은 지난 2007년(22.7%) 이후 14년 만이다. 이에 최근 집값 상승 효과가 더해지면서 보유세 부담이 커지고 있는 상황이다. 김효선 농협은행 All 100 자문센터 부동산 수석위원은 이데일리 유튜브채널인 ‘복덕방기자들’에 출연해 “단독명의인 1주택자의 경우 공동명의 변경을 검토해볼 필요가 있다”고 조언했다. 그는 이어 다주택자의 경우 증여나 매각 등의 방식으로 처분하는 것이 유리하다고 조언했다. 앞으로 공시가 현실화율이 높아지는데다 세금 부담은 더욱 늘어나면서 투자상품으로써 주택이 갖는 매력이 점차 사라지고 있다는 것이다. 정부는 2030년까지 공시가 현실화율을 90% 수준으로 끌어올리겠다는 계획이다. 올해 공시가격 현실화율은 70.2%로 작년대비 1.2%포인트 상승했지만 앞으로 공시가 현실화에 따른 보유세 부담은 더욱 가중될 전망이다. 김 수석위원은 “현재 15억원 정도 시세인 아파트를 갖고 있는 경우 지난해 보유세가 320만원 정도 나왔다고 하면 올해는 450만원 정도 예상된다”면서 “내년에는 600만원 정도, 2024년이 되면 거의 1000만원이 넘어갈 수 있는 상황”이라고 설명했다. 그는 그러면서 “다주택자의 경우 보유 주택을 처분하고 수익성 상품에 투자하는 것을 추천한다”고 말했다. 또한 1주택자의 경우 단독명의 대신 공동명의를 검토해보는 것을 추천했다. 그는 “공동명의는 매각시에도 양도세율이 낮아지는 이점이 있다”면서 “공동명의시 부과되는 증여세, 취득세, 그리고 단독명의시 보유세를 비교해보고 유리한 쪽으로 선택하는 것도 방법”이라고 말했다. ※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.
2021.03.23 I 하지나 기자
과천 지정타, 아직 기회는 있다
  • [복덕방기자들]과천 지정타, 아직 기회는 있다
  • [이데일리 하지나 기자] 지난해 과천 지식정보타운 청약에 실패한 쓰라린 경험이 있다면 아직 기회는 있다. 올해 5월 우미건설과 신동아건설이 과천 지정타 S8 블록에 신혼희망(227가구), 행복주택(114가구), 공공분양(318가구) 등 659가구를 분양할 예정이다. 17일 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서는 과천 지정타의 공공분양의 마지막 기회인 S8블록 분양에 대해 샅샅이 살펴봤다. 지난해 과천 지정타 S1, S4. S5블록에서 1044가구를 모집한 가운데 무려 47만명이 넘게 몰리면서 1순위 청약 경쟁률만 평균 458.2대 1을 기록한 바 있다. 이번에 공공분양에 나서는 S8블록의 경우 입지는 탁월하다. 바로 인근에 상업시설이 위치한데다, 4호선 과천지식정보타운역이 개통하면서 사실상 역세권이라고 할 수 있다. 또한 바로 옆에 공원과 초등학교, 중학교가 들어서면서 사실상 과천 지정타 중에서도 유일무이한 ‘초품아’ ‘중품아’ 아파트 단지이다. 공공분양인만큼 분양가도 저렴할 것으로 예상된다. 지난해 S1, S4, S5블록의 경우 3.3㎡당 2400만원대 안팎이었다는 점을 감안하면 이보다는 낮을 것으로 관측된다. 인근 래미안슈르의 경우 지난 2월26일 전용 85㎡가 16억5000만원에 거래됐다. 평당 5000만원 수준으로, 그에 비해 S8은 절반 가격에 불과하다. 특히 공공분양의 경우 일반적으로 소득과 자산 기준을 충족해야 하지만 S8의 경우 모두 전용면적 60㎡를 초과하면서 기준을 보지 않는다.또한 올해부터 생애최초 특별공급 물량 비중이 20%에서 25%로 늘어나고 신혼부부 특별공급에서도 30% 추첨제가 생기는 만큼 청약 불입횟수가 적은 20~30대 무주택자들에게 내집 마련의 기회가 될 것으로 보인다. ※자세한 내용은 이데일리 건설부동산부 유튜브 ‘복덕방기자들’을 통해 확인할 수 있습니다.
2021.03.17 I 하지나 기자
 “신도시 토지투기 일확천금 없다”
  • [복덕방기자들] “신도시 토지투기 일확천금 없다”
  • [이데일리 신수정 기자]“신도시 토지 보상금에 일확천금은 없습니다”이창동 밸류맵 리서치 수석연구위원은 11일 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에 출연해 최근 이슈가 되고 있는 신도시 토지 보상과 관련해 이같이 밝혔다.이 연구원은 “토지 보상은 토지보상법과 부동산 가격 공시에 관한 법률 등 정해진 관계법령의 규정에 따라 2인 이상의 감정평가업자가 평가한 평가액을 산술평균해 이뤄진다”며 “토지와 그에 속한 모든 지적물을 보상해 준다”고 설명했다.특히 그는 “공익사업으로 인해 토지 등의 가격에 변동이 있을때에는 이를 고려하지 않는다”며 “단기 보유할 경우 큰 실익이 없을 수도 있다”고 지적했다.투기 의혹을 받고 있는 LH직원들의 토지 매매 및 유지 수단과 관련해서는 가성비를 높이기 위함이라고 분석했다.이 연구원은 “전답에 나무를 빽빽하게 심어 놓은 것은 ‘농지법’ 위반을 회피하기 위한 목적 크다”며 “농지를 사게 되면 농업경영계획서를 제출하는데, 통상 투자 목적인 경우 농사를 지을 수 없으니 이용목적에 ‘묘목식재’를 써서 제출하는 경우가 대다수다”고 설명했다.이어 “일반적으로 묘목이 다른 농작물보다 관리하기 쉽운 것이 큰 이유다”고 말했다.이 연구원은 부동산 시장 내 토지 투자의 관심은 꾸준한데다 최근들어 증가했다고 설명했다. 그는 “토지 거래 건수는 실거래가 신고 기준 2019년 기준 58만 8000여건에서 지난해엔 64만 2000여건으로 9.2% 늘어났다”며 “연간 거래 면적은 968㎢으로 대한민국 국토의 0.96%에 해당한다”고 설명했다. 이어 “거래금액은 약 90조원으로 부동산 시장 중 아파트 다음으로 규모가 크다”고 덧붙였다.토지 투자 수익률은 장기적으로 우상향하지만, 정체기를 포함한 계단식 곡선을 그린다고 설명했다. 다만 지역별로는 개발 호재 등으로 상이 할 수가 있다고 분석했다.이 연구원은 “토지의 경우 수년간 일정 수준 유지하다가 급격히 상승하고, 다시 유지하는 경향을 보인다”며 “거래된 토지를 보면 지난해 평균 거래금액은 ㎡당 8만 9000원으로 전년 대비 22.4% 증가했다”며 “다만 같은 기준으로 2016년도부터 2019년까지 4년간 보합세였다”고 말했다. 임야에 수 십명이 지분을 나눠 가진 경우는 기획부동산에 의한 사기일 가능성이 크다고 지적했다. 이 연구원은 “임야 공유자가 십 여 명이 넘는 경우 기획부동산이 개발 호재를 미끼로 판매한 땅일 가능성이 높다”며 “경기도의 경우 2017~2018년 기획부동산이 가장 활발히 판매했고 시흥 광명의 경우 입지가 좋아서 판매하는 족족 팔려 나갔다”고 설명했다.이어 “경기도에서만 2018년~2020년 상반기 10만 건 넘고 2조원 넘게 판매됐다”며 “임야의 경우 신도시 택지에 포함되지 않았을 가능성도 상당히 높다”고 우려했다.이 연구원은 토지 투자는 개발 행위가 뒷받침 됐을 때 수익을 높일 수 있다고 강조하며 개발계획만 믿고 투자를 진행하는 것은 지양해야 한다고 강조했다.그는 “개발 예상지를 예측하고 투자하는 곳은 이미 가치가 많이 올랐고, 이자 비용 등 관리가 어려울 수 있다”며 “환금성도 아파트에 비해 많이 떨어질 수 있어 투자에 유의해야 한다”고 말했다.※자세한 내용은 이데일리 건설부동산부 유튜브 ‘복덕방기자들’을 통해 확인할 수 있습니다.
2021.03.12 I 신수정 기자
“서울 상급지로 가고 싶다면 '00' 역세권에 투자해라”
  • [복덕방기자들]“서울 상급지로 가고 싶다면 '00' 역세권에 투자해라”
  • [이데일리 정두리 기자] “서울 상급지로 가고 싶다면 2호선 본선에 있는 어떠한 역이든 찾아가봐라.”표찬 하우에스테이트 대표는 9일 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에 출연해 역세권 부동산 투자 가이드라인을 공개했다. 표 대표는 오랜 기간 철도회사에서 근무한 경험과 퇴사 후 역세권개발에 관한 실무 경험을 바탕으로 다수의 투자컨설팅과 강의를 진행하고 있는 역세권 전문가다. 역세권 투자의 핵심 체크사항과 주요 투자 포인트, 프로세스 이해, 각 노선별 투자가치 등을 분석해 투자자들에게 방향을 제시해 주고 있다. 표 대표는 서울에서 가장 경쟁력 있는 지하철 노선으로 2호선을 꼽았다. 표 대표는 “수도권 광역전철은 노선도 기준 22개의 노선에 총 734개역이 운행되고 있다”면서 “이 중에서 지하철 2호선이 편성 수나 실제 이용이 높음을 볼 수 있다. 특히 2호선 본선에 있는 역을 주목해야 한다”고 설명했다. 2호선과 4호선은 출퇴근 시 3분 간격, 평상시 5분 간격으로 운행된다. 다른 호선에 비해 열차 간격이 1~2분 짧은 것이 특징이다. 열차의 속도와 함께 운전시격은 노선의 가치를 평가하는 중요 요소다. 표 대표는 “무턱대고 역세권을 찾기보다는 하루에 수용 가능한 적정한 열차 대수와 실제 이용자가 가장 비슷한 노선을 제일 먼저 봐야 한다”고 했다. 사람들이 어느 역에 많이 내리고, 하루에 열차가 얼마나 운행하는지도 유심히 살펴야 한다. 표 대표는 “하나의 역에서 평균 2만3000여명이 하차하는데, 2호선 강남역과 잠실역, 홍대입구역은 10만명에 육박했다”면서 “사람들이 어느 역에서 많이 내리는지 주요 지하철 노선마다 체크해보면 좋다”고 했다. 또한 “노선별 열차 운행횟수와 운행률을 잘 따져야 한다”면서 “한쪽 방향으로 120대는 운행이 돼야 가치가 있고, 이용하는데 불편함이 없다”고 짚었다. 표 대표는 또 역세권 중 투자 가치가 가장 높은 곳을 찾기 위해서는 △제4차 국토철도망 구축 계획 △GTX(수도권광역급행철도)-C노선을 주목해야 한다고 조언했다. 특히 곧 발표될 제4차 국가철도망 구축계획은 3기 신도시의 광역교통망 개선대책과 연계돼 있다. 그는 “국가철도망 구축계획은 대한민국의 미래 철도망 비전과 목표, 중장기 철도건설 및 투자계획, 부문별 사업계획 등이 담겨있으니 꼼꼼히 살필 필요가 있다”면서 “GTX-C 노선 사업 시행자가 누가 되고, 어떠한 계획을 들고 올지도 귀를 기울여야 한다”고 했다. ※자세한 내용은 이데일리 건설부동산부 유튜브 ‘복덕방기자들’을 통해 확인할 수 있습니다.
2021.03.10 I 정두리 기자
“2·4대책 한달…민간재건축은 더 뜬다”
  • [복덕방기자들]“2·4대책 한달…민간재건축은 더 뜬다”
  • [이데일리 정두리 기자] “사업시행인가를 앞두고 있다거나 사업이 어느 정도 진척이 있는 정비사업장을 유심히 지켜봐야 한다. 특히 강남과 같이 입지가 좋고 양질의 주거한경을 중요시하는 곳은 공공 재건축을 할 유인이 없어 수요가 몰릴 수밖에 없다.”김예림 부동산 전문변호사는 4일 이데일리 건설부동산부 유튜브채널인 <복덕방기자들>에 출연해 정부의 2·4대책에 따른 정비사업 투자 유의사항을 들려줬다.정부가 2·4대책에서 서울 32만3000가구를 비롯해 전국 83만6000가구를 짓겠다고 발표했지만, 대책 발표 한달 동안 현금청산 논란은 여전히 뜨겁다. 정부는 2월 4일 이후 공공 주도 개발 구역에 주택을 매입할 경우 입주권을 주지 않고 현금청산하기로 했다. 이에 관해 김 변호사는 “이번 대책으로 혹시라도 현금청산이 될 수 있다는 불안감에 당분간 매도, 매수를 관망하는 분위기”라면서 “빌라 계약의 경우 계약을 파기하는 사례도 속출하고 있다. 관련해서 가계약금 반환 문제도 종종 상담 요청이 있다”고 전했다. 2·4대책 이후 논란이 일고 있는 현금청산 조항과 관련해선 “2·4 대책은 본인의 선택이 아닌 정부가 임의로 정한 날짜를 기준으로 정해졌기 때문에 재산 처분권을 개인이 결정할 수 없다는 문제가 있다”면서 “아직 공공 정비사업구역으로 지정도 되지 않은 곳에 주택 등을 사는 것을 어떻게 공공 정비사업에 몰리는 투기 수요로 단정 짓기는 어렵다. 즉 달성할 수 있는 공익적 목적이 불분명하기 때문에 위헌 요소가 있다”고 말했다. 김 변호사는 당분간 노후화된 빌라나 아파트에 대한 매수는 줄어들 것이라고 내다봤다. 그러면서 사업진행단계가 공공정비사업으로 돌이킬 수 없는 곳의 재개발, 재건축 사업장에 또 다른 ‘풍선효과’가 일어날 가능성이 크다고 조언했다. 김 변호사는 “공공 정비사업은 아예 정비구역으로 지정이 되지 않거나 정비구역으로 지정이 됐지만 아직 조합이 설립되지 않았거나 조합만 설립된 경우 즉, 정비사업 초기에 공공사업자와 함께 시행하는 형태로 이뤄진다”면서 “그렇기 때문에 사업시행인가를 앞둔 곳이나 공공 재건축에 참여할 가능성이 낮은 강남 아파트로 수요가 몰릴 수 있다”고 했다. 현재 사업시행인가 단계인 서울 주요 정비사업지로 대치쌍용1·2차, 대치쌍용2차, 반포주공1단지, 노량진2·6·7·8구역, 6구역, 흑석9구역, 장위6구역, 북아현2구역, 북아현3구역, 갈현1구역 등이 주목받고 있다는게 김 변호사의 설명이다. 김 변호사는 재개발·재건축 투자자들 거래 유의사항으로 “재개발, 재건축의 경우 입주권을 받기 위해 거래를 하시는 경우가 많기 때문에 매도인의 조합원 자격, 분양 자격을 잘 따져야 한다”면서 “특약을 반드시 작성해 입주권을 거래하기 위한 계약이라는 점을 분명히 해두는 게 좋다. 보통 매수인 혼자 알려달라고 하면 알려주지 않기 때문에 매도인과 공인중개사에게 반드시 확인할 필요가 있다”고 조언했다. ※자세한 내용은 이데일리 건설부동산부 유튜브 ‘복덕방기자들’을 통해 확인할 수 있습니다.
2021.03.04 I 정두리 기자
23~25일 '복덕방기자들' 1주년기념 재테크쇼 및 구독이벤트
  • [알림]23~25일 '복덕방기자들' 1주년기념 재테크쇼 및 구독이벤트
  • 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’이 부동산 콘텐츠 서비스를 시작한 지 어느덧 1주년이 되었습니다. 구독자 및 시청자 여러분의 사랑에 조금이라도 보답하는 차원에서 1주년 기념 두 가지 행사를 준비했습니다. 우선 전문가 분들을 모시고, 오는 23~25일 3일간 매일 오후 5시30분, 라이브 재테크쇼 ‘고수들의 맞장 수다’를 진행합니다. 첫날인 23일에는 홍춘욱 EAR리서치 대표와 김종갑 닥터아파트 전문위원이 출연해 주택시장 전망에 대한 열띤 토론을 벌입니다. 과연 집값은 올해도 계속 상승세를 이어갈지, 아니면 고점을 찍고 하락세로 돌아설지 가늠해봅니다. 24일에는 최황수 건국대 교수와 임재만 세종대 교수를 초대해 내 집 마련의 적당한 시기에 대해 알아봅니다. 정부가 83만6000가구 규모의 주택부지를 추가 확보하겠다고 밝힌 상황에서 적절한 내 집 마련 시기가 언제일까를 함께 고민해봅니다. 마지막날인 25일에는 박합수 KB국민은행 수석연구위원과 윤지호 이베스트증권 리서치센터장이 출연해 부동산과 주식 중 장기투자 종목으로서 어느 쪽이 유리할 지, 과거의 사례를 통해 분석해보고 함께 전망해보는 시간을 갖습니다. 두번째로는 구독자 여러분께 감사의 마음을 전하기 위해 ‘구독자 이벤트’를 마련했습니다. 2월18일부터 3월18일까지 유튜브 ‘복덕방기자들’을 구독(기존 구독자도 가능)한 뒤 이를 캡처해 구독 이벤트 창(https://url.kr/dru246)에 인증샷을 올려주시면 됩니다. 스마트폰에서는 캡처기능을, PC에서는 스마트폰으로 구독 인증샷을 찍은 후 올리시면 됩니다. 이후 추첨을 통해 푸짐한 선물을 드립니다. 1등 1명에게는 에어팟을, 2등 2명에게는 갤럭시 버즈를, 3등 50명에게는 KFC 1만원권 쿠폰을, 4등 100명에게는 할리스커피 쿠폰을 드립니다. 당첨자 발표는 3월22일 유튜브 ‘복덕방기자들’ 커뮤니티를 통해 확인가능합니다. 시청자 여러분의 많은 관심과 응모 부탁드립니다. 자세한 사항은 복덕방기자들 커뮤니티에서 확인할 수 있습니다.
2021.02.23 I 정수영 기자
박영선 “35층 규제풀고, 강남 재건축 허용”
  • [복덕방기자들]박영선 “35층 규제풀고, 강남 재건축 허용”
  • [이데일리 김나리 기자] “서울의 산 능선과 스카이라인이 조화를 이루도록 하면서 35층 층고제한을 풀 수 있다. 강남 재개발(재건축)을 기다리던 주민들도 할 수 있게 해주겠다.”박영선 더불어민주당 서울시장 예비후보는 지난 19일 이데일리 건설부동산부 유튜브채널 ‘복덕방기자들’과 만나 ‘서울 35층 층고제한’ 규제에 대해 이 같은 입장을 밝혔다.35층 층고제한은 고 박원순 전 서울시장이 ‘2030 서울 도시 기본계획’을 통해 내놓은 규제다. 주거용 건물의 경우 용도지역과 입지를 불문하고 모든 곳에서 건물 최고 층수를 35층까지만 올릴 수 있도록 하는 게 골자다. 이로 인해 서울 시내 주요 재건축 추진 단지들은 그동안 번번이 재건축이 좌절되곤 했다. 수익성 제고 등을 위해 35층이 넘는 초고층 아파트를 짓고자해도 그럴 수 없게 돼서다.그러나 박 후보는 “서울의 특수성을 고려한 아름다운 스카이라인을 만들어 35층 층수 제한을 풀 수 있는 곳은 풀어줘야 한다”며 서울시장 당선 시 이 층수 제한 규제를 완화할 것임을 시사했다. 그는 “특히 (층수 제한 완화를) 기다리던 강남 주민들도 고층화를 할 수 있게 해줄 것”이라고 강조했다.다만 일률적으로 ‘무 자르듯이’ 35층 제한을 다 풀지는 않겠다는 게 박 후보의 얘기다. 그는 “평지 위주인 다른 나라 도시들과 달리 서울은 한가운데 남산이 있는 데다 주변 외곽도 산들이 둘러싸고 있다는 특수성이 있다”며 “이 산들과 서울의 스카이라인이 어우러지게끔 층수 규제를 푸는 게 핵심”이라고 설명했다. 도시 중심과 외곽에 산이 위치해 있다는 서울만의 특수성을 살리면서 35층이 넘는 초고층 아파트를 지을 수 있게 해주겠단 것이다.[이데일리 이영훈 기자] 박영선 더불어민주당 서울시장 후보가 19일 오후 서울 종로구 삼청동 한 카페에서 이데일리와 인터뷰를 하고 있다.다만 여기에도 ‘이익 공유’ 개념이 도입될 전망이다. 박 후보는 “35층 규제를 풀었을 때 남산과 한강 등을 중심으로 어떻게 아름다운 서울을 만들어갈 수 있을 것인지에 대한 공감대 형성을 위해선 시민대토론회를 할 필요가 있다”며 “35층 제한을 풀어서 아름다움이 깨지는 곳은 이 규제를 풀어서 혜택 받은 곳과 이익을 공유하게 하면 문제를 풀어갈 수 있을 것”이라고 덧붙였다. 강남 재건축·재개발과 관련해선 허용 방침을 분명히 했다. 박 후보는 “이제는 미래의 청사진을 보여주면서 아파트 수급과 부동산 가격을 조절해야 한다”며 “규제가 풀리면 돈이 몰리면서 단기적으로는 집값이 오를 수도 있겠지만, 1~2년 후, 30~40년 후 도시의 미래비전을 제시하면 이 문제도 어느 정도 해소될 수 있을 것”이라고 자신했다.이를 통한 공공커뮤니티 도입도 다시 한번 강조했다. 박 후보는 “사람들은 아파트 단지와 가까운 곳에 도서관, 수영장, 함께 모여 얘기할 공간 등을 원한다”며 “이를 개인이 개발하면 집값이 매우 비싸지겠지만, 공공이 들어가서 같이 해주면 집값이 안정될 수 있다”고 했다.그러면서 ‘소셜믹스’의 중요성도 언급했다. 소셜믹스란 아파트 단지 내에 공공 임대 아파트와 일반 분양 아파트를 함께 조성하는 것을 뜻한다. 박 후보는 “재건축, 재개발로 생겨나는 커뮤니티를 일부만 사용하게 된다면 이는 소셜믹스 개념과도 맞지 않는다”며 “사회가 지속 발전하려면 소셜믹스를 해야 한다”고 말했다.※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.
2021.02.22 I 김나리 기자
"집값 강남부터 빠진다…이젠 팔아야 할 때"
  • [복덕방기자들]"집값 강남부터 빠진다…이젠 팔아야 할 때"
  • [이데일리 김나리 기자] “올해 집값은 하락으로 전망합니다. 많이 오른 곳일수록 많이 빠지는데, 대표적인 곳이 강남입니다. 지금 다주택자는 팔아야 하고 무주택자는 불안 심리에 쫓겨 사선 안됩니다.”부동산시장 분석 전문가인 이광수 미래에셋대우 수석연구위원은 17일 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 복덕방기자들과의 인터뷰에서 이 같은 의견을 밝혔다. 종부세 강화 및 양도세 중과 등으로 세 부담이 가중되는 올해 6월 이후 다주택자들의 물량 출회가 이뤄지면서 하락 전환이 나타날 수 있다는 것이다.이광수 미래에셋대우 수석연구위원(사진=이광수 위원 제공) 부동산 시장은 이미 고점을 찍었다고 판단했다. 지난해 서울 노원구가 급등했기 때문이다. 그는 “최근 약 20년 간을 살펴보면 2007년 서울에서 노원구가 가장 많이 오른 이후부터 집값이 빠지기 시작했다”며 “시장에 변곡점이 나타날 때 이처럼 중저가나 외곽 아파트가 오르곤 하는데, 지난해 서울에서 또 다시 노원구가 가장 많이 오르는 ‘데자뷔’ 현상이 발생했다”고 진단했다. 시간 범위에만 조금 차이가 있을 뿐 그때와 지금이 유사하다는 게 그의 설명이다.집값이 빠질 대표적인 지역으로는 강남을 거론했다. 그는 “강남은 실거주 비율이 40%밖에 안될 정도로 투자자가 훨씬 많은 지역”이라며 “이제 강남에 집을 사면 취득세를 2억 정도는 내고 시작해야 한다. 이처럼 기대수익률이 현저하게 떨어진 탓에 세금 부담과 집값 상승 기대감 저하로 투자 목적의 수요가 줄면서 매도 물량이 증가할 가능성이 크다”고 분석했다.또한 그는 장기적으로 봤을 때도 집값이 내릴 것으로 전망했다. 그는 “장기 집값을 예측하기는 힘들지만, 인구가 감소하고 경제성장률이 둔화되고 있는데다 지금의 저금리 상황이 계속되는 건 아니기 때문에 일부 변동성은 있더라도 과거처럼 집값이 크게 상승하기는 힘들 것”으로 내다봤다.이에 따라 다주택자에게는 지금이라도 집을 팔 것을, 1주택자에게는 ‘갈아타기’를 자제할 것을 추천했다. 그는 “특히 다주택자 중에는 노후계층이 많아 안정적인 현금 흐름을 확보해야 하는데, 지금 집을 여러채 가지고 있다면 세금 증가로 현금 나가는 일만 더 많아질 것”이라며 “냉철한 고민이 필요한 시점”이라고 했다.무주택자에게는 불안감에 쫓겨 무작정 매수하지 말 것을 권했다. 그는 “최근 서울 아파트 거래량이 급감하고 있다”며 “거래량 감소가 가격 변호의 첫번째 신호인 만큼 유의할 필요가 있다”고 했다. 이어 “지금 GTX 노선을 따라 집값이 오르고 있는데 GTX가 들어선다는 건 다들 진작부터 알고 있던 사실”이라며 “자산시장은 이처럼 계획이나 이성에 따라 움직이지 않는다. 우리가 좋다고 하는 지금 시점이 나만 아는 시점인지, 모두가 다 아는 시점인지에 대해 고민해야 한다. 불안 심리에 쫓겨 사는 것은 절대 좋은 방법이 아니다”라고 덧붙였다.그래도 매수에 나설 계획이 있다면 값이 많이 내린 집을 사라고 조언했다. 그는 “10억이었던 집 두 채가 각각 9억, 7억으로 하락했을 때 대부분 조금 내린 게 더 안전하다고 생각하고 산다”며 “그러나 집값은 서로 쫓아가는 경향이 있기 때문에 많이 빠진 것과 적게 빠진 게 있을 때는 오히려 많이 빠진 게 더 안전하다”고 강조했다. 그러면서 “부동산 시장의 리스크는 철저하게 가격에서 온다”며 “많이 빠질수록 안전한 내 집 마련 부동산 투자가 된다는 점을 명심해야 한다”고 덧붙였다.※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.
2021.02.19 I 김나리 기자
“특사경보다 무섭다”…평촌 복덕방이 사색이 된 까닭
  • “특사경보다 무섭다”…평촌 복덕방이 사색이 된 까닭
  • [이데일리 강신우 기자] ‘적자생존’ 경쟁의 시작. 1기신도시 평촌(안양시 동안구)내 개업공인중개사(개업공인)들이 고민에 빠졌다. 오는 5월부터 반값 중개보수를 전면에 내걸고 프랜차이즈 사업을 하는 ‘W부동산’이 온다는 소식 때문이다. 사모임에 가입한 개업공인들 사이에서는 “우리도 반값을 해야하는 것 아니냐” “동네를 아예 떠나야하는 것 아니냐”는 등의 푸념이 늘었다.우리 동네에도 들어온대 중개사들 벌벌 떨게 하는 그것은 [그래픽=이데일리 이동훈 기자]W부동산은 일반 중개업소와는 달리 중개보수를 법정수수료의 반값만 받아 중개업을 운영하는 것으로 유명하다. 작년 2월 개업 당시 개업공인들의 담합모임인 ‘사모임’ 가입을 거부하고 이 같은 영업방식으로 덩치를 키워왔다. 사모임에 가입하지 않았다는 이유로 회원 개업중개인들로부터 시쳇말로 ‘왕따’를 당해야 했기 때문에 반값복비는 최후의 영업 수단이었던 셈이다. 그동안 관행적으로 개업공인은 지역별로 회원사들이 ‘점조직’을 형성해 매물을 공동중개하고 자기들만의 규칙을 정해 담합을 일삼아 왔다. 일명 ‘현대판 길드’라고 불렸다. 이들은 ‘텐’ ‘마이스파이더’ ‘날개’ 등 사설 내부공동거래망을 이용하면서 공동중개했고 신규회원에게 가입비 300만~2000만원을 받고 모임을 유지해 왔다. 회원인 개업공인이 회칙에 어긋난 행동을 하면 수백만 원에 달하는 벌금도 내야 한다. 사진은 기사와 무관.(사진=연합뉴스)회칙에는 △매물가 상한선 정하기 △전·월세 재계약시 중개보수(정상 수수료의 10%)받기 △네이버에 ‘집주인매물’ 올린 업소와 공동중개 안하기 △연장근무 제한 △회칙 위반시 부동산 사설거래망 2주 사용금지 △공동중개 원칙 위반시 중개수수료의 0.5% 벌금 △네이버부동산에 사진 올리지 않기 등이 있다. 평촌 내 사모임은 지난 2월 일명 ‘부동산담합처벌법’인 공인중개사법이 개정되면서 해체하는 가 싶더니 다시 활개를 치고 있다. 당시 한국공인중개사협회 산하 안양 동안구지회(660개 업소) 외 현행법으로는 불법인 사모임이 평촌에는 자리 잡고 있었다. 개업공인 200여 곳이 모인 대규모 사모임이다. 이들은 법 개정 이후, 큰 덩치를 감추기 위해 6개 권역모임으로 흩어져 활동하고 있다. 비회원인 A개업공인은 “평촌에 있는 사모임에 들어가려면 가입비 300~500만원을 내야하고 또 사설망 이용료를 월 4만원에 회비 1만원을 매달 지불해야 한다”며 “가입하지 않으면 매물을 중개할 수 없도록 왕따를 시키고 이런 불법을 관할 구청이나 국토교통부에 신고해도 그들은 합당한 처벌을 받지 않는 것 같다”고 하소연했다. 신규 개업공인은 정상적인 영업을 위해서 사모임에 ‘울며겨자먹기’식으로 가입해야 하는 처지인 셈이다. 드높던 사모임의 콧대. 법으로 처벌한다고 해도 꿈쩍않던 이들이 ‘W부동산’이 온다는 소식에 촉각을 곤두세우고 있다. 회원사 중에서는 탈퇴 후 권리금만 받고 다른 지역으로 이동을 고려하고 있다는 말도 나온다. B개업공인은 “평촌지역은 이미 비회원 중 반값복비로 중개업을 하는 분이 있기 때문에 반값중개의 무서움을 다 알고 있다. 반값중개를 하는 집 옆으로는 어떤 부동산도 살아남지 못하는 게 현실”이라며 “사모임을 통한 공동중개와 권리금 때문에 사모임을 마음대로 탈퇴하거나 반값중개 마케팅을 하지 못하는 것”이라고 했다. 이 지역의 부동산중개업 권리금은 7000만원에서 2억원에 달한다. 사모임을 탈퇴하면 권리금이 반값이 된다. 이 때문에 W부동산이 들어오면 타지역으로 나가는 것이 낫다는 말이 나오는 이유다. 다시말해 권리금을 챙겨 떠나겠다는 의미다.B개업공인은 “‘호구’(내 자리를 이어받을 사람)가 나타나길 기다릴 뿐”이라고 했다.
2021.02.18 I 강신우 기자
'복덕방기자들' 1주년기념 재테크쇼 및 구독이벤트
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2021.02.18 I 정수영 기자

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