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한국인은 모르는 '미국 부동산'…투자 적기는?
  • 한국인은 모르는 '미국 부동산'…투자 적기는?
  • [이데일리 신수정 기자] “미국 부동산은 역사적으로 계속 공급이 부족했던 나라입니다. 전통적으로 판매자가 우위 시장이었지만 금리가 인상되고 나서 매수자가 좀 더 우월한 조건을 내걸 수 있게 됐습니다.”(사진=방소현)임우영 지오플랫 대표는 25일 이데일리 유튜브채널 ‘복덕방 기자들’에 출연해 미국 부동산 시장에 대해 이같이 분석했다. 그는 “현재 미국 부동산 시장은 매도자와 매수자 모두 줄어들어 부동산 거래량이 작년 대비 약 13% 하락했다”며 “최근 2년간 부동산 가격이 가파르게 상승한데다 금리 인상이 이어지면서 신규 주택담보대출을 일으키는 데 부담감을 느낀 것으로 보인다”고 설명했다.임 대표는 현재 미국 부동산 시장이 매수자 우위 시장으로 변곡점을 맞았다고 설명했다. 그는 “금리도 영향을 주지만 부동산 시장에선 수요와 공급의 문제가 크다”며 “금리가 인상되면서 수요가 줄다 보니 좀 더 유리한 조건을 내걸 수 있게 됐다”고 설명했다.시장 상황과 관련해 임 대표는 “미국의 추가금리 인상 예고에 따라 거래절벽이 당분간 길어질 수 있을 것으로 예상한다”며 “다만 부동산 가격을 좌지우지했던 ‘미국 실업률’ 지표가 최저수준인 3.5%에 불과해 급격한 가격 하락은 나타나지 않겠다”고 설명했다.임 대표는 환율에 따라 투자시기를 가려야 한다고 설명했다. 그는 “미국인이고 달러 현금 유동성이 있다면 현재 급매물이나 저평가된 부동산을 투자하기 좋은 때이지만 모두 환전을 해야 하는 투자자라면 원·달러 환율이 1200원대까지 떨어지기를 기다려 보는 것도 좋은 전략”이라고 분석했다.한국인에 대한 미국 부동산 투자 규제도 따로 없다고 설명했다. 임 대표는 “누구든지 투자할 수 있고 개인으로 취득할 때는 해외 부동산 취득신고를 해야 한다”며 “미국에 법인을 세워 매입할땐 해외직접투자신고를 하면 된다”고 설명했다.이어 “다만 개인으로 매수할 때엔 자금 출처에 대한 증빙을 해야한다”고 말했다. 임 대표는 영주권자나 시민권자보다 순수 외국인 자격으로 대출이 더 잘 나올 수 있다고 귀띔했다. 그는 “영주권자나 시민권자는 미국 내 신용도가 없을 수 있기 때문에 대출이 나오지 않지만 순수 외국인에겐 대출프로그램이 있어 투자할 때 대출받기가 더 쉽다”며 “또 미국은 보유세(재산세)가 있지만 한국의 취득세보다 훨씬 낮아 부담감이 덜하다”고 설명했다.이어 그는 “한국에는 종합부동산세가 있지만 미국은 다주택자에 대한 추가 과세나 종합부동산세가 없고 미국의 영주권이나 시민권자는 1031 EXCHANGE로 양도세를 무기한 연장하는 시스템을 활용할 수 있어 단기 과세를 피할 수 있다”고 덧붙였다.※더 자세한 내용은 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 확인하실 수 있습니다.(편집=서보석, 출연=신수정·임우영)
2022.08.25 I 신수정 기자
"집값 급락 올 수도…이자 못 메우면 과감히 `손절`해야"
  • "집값 급락 올 수도…이자 못 메우면 과감히 `손절`해야"[복덕방 기자들]
  • [이데일리 박종화 기자] 최근 집값이 연이어 하락하고 있다. 주택 시장이 대세 하락기에 진입했다는 진단도 나온다. 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 교수는 17일 “투자를 줄이고 자산 관리에 들어가야 할 때”라고 강조했다. 한 교수는 이날 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 `복덕방 기자들`과의 인터뷰에서 “이미 대세 하락기가 시작했다고 본다”며 이같이 말했다. 그는 “주택 거래량과 가격 변동률, 미분양 데이터를 종합해보니 생각보다도 하락기가 빨리 시작됐다”면서 “하반기부터 급격한 (가격) 하락이 올 수 있다고 판단한다”고 경고했다.한 교수가 이렇게 생각한 근거 중 하나는 금리다. 금리가 오르면서 주택 소유자들의 이자 부담이 갈수록 커지고 있어서다. 한국주택금융공사 주택금융연구원이 추계한 서울의 주택 구입 부담 지수는 203.7로 사상 최고치를 기록했다. 서울에서 대출을 받아 집을 사려면 소득의 절반 이상을 원리금을 갚는 데 써야 한다는 뜻이다.한 교수는 “소득의 50%를 원리금으로 내면 생활이 안 된다”며 “한창 서울 집값이 오를 때 고가 주택 `갭` 투자(전세를 끼고 집을 사는 것)를 한 사람들은 힘든 상황에 처할 것”이라고 내다봤다. 그는 “미국이 물가를 못 잡으면 금리를 또 올릴 텐데 그러면 더 힘들어진다. 생각지도 못한 일이 벌어질 수 있다”고도 했다. 한 교수는 “지금 대출 이율이 8%까지 한다. 여기서 금리가 더 오를 때 소득으로 이자를 못 메우면 과감하게 털어야 한다”며 `손절`의 필요성도 강조했다. 그는 “갭 투자자는 더 유의해야 한다. 이자 부담 능력에 더해 전셋값이 내려갔을 때 세입자에게 차액을 돌려줄 수 있는지 냉정하게 계산해봐야 한다”고 말했다. 한 교수는 1주택자에겐 “안정적인 주거를 생각하면 버텨야 한다”면서도 “이자 부담이 과중하다면 한 번 정리 후 다시 구매할 기회를 노리는 것도 도움이 될 수 있다”고 조언했다.“무주택자는 3기 신도시 청약 당첨을 기다려야 한다”는 게 한 교수 생각이다. 그는 “사전 청약을 받는 3기 신도시 아파트는 시세의 60~80% 가격에 분양한다. 기존 신도시와 달리 입지도 다 서울에 붙어 있다”고 설명했다.
2022.08.17 I 박종화 기자
"천지개벽 용산, '전·원·주'를 노려라"
  • "천지개벽 용산, '전·원·주'를 노려라"[복덕방기자들]
  • [이데일리 박종화 기자] 도심 한복판 마지막 금싸라기 땅인 ‘용산 정비창 부지 개발’이 10년 만에 재개하면서 용산구 일대 부동산이 들썩이고 있다. 크고 작은 재개발·재건축 사업들이 개발 호재에 추진 동력을 얻을 것으로 보인다.심형석 미국 IAU 교수(우대빵부동산연구소 소장)는 10일 이데일리 유튜브 채널 ‘복덕방 기자들’에 출연해 용산 개발 계획과 관련, ‘전·원·주’(정비창 ‘전’면 재개발 구역·‘원’효로·‘주’상복합)가 주목받을 것으로 전망했다.심 교수는 용산의 미래에 관해 “강남과 버금갈 수 있는 하나의 도심 축이 강북에도 만들어진다”고 평가했다. 서울시는 지난달 용산역 철도 정비창 개발 계획을 발표했다. 이 일대를 고밀 개발해 주거와 산업·문화·여가 기능을 두루 갖춘 ‘아시아의 실리콘밸리’로 만들겠다는 게 서울시 구상이다. 애초 1만 가구가 입주할 예정이었지만 산업 등 기능을 갖추기 위해 주거 규모는 6000가구로 줄였다. 개발 효율을 위해 일대를 입지규제 최소구역으로도 지정한다.용산 철도 정비창 개발 조감도.(자료=서울시)심 교수는 이런 개발 계획에 대해 “굉장히 합리적이다. 이 땅이 굉장히 값비싼 용지”이라며 “그냥 주거로 쓴다는 것은 너무 아깝다. 비 주거 비율을 70%로 한다는 것은 상당히 합리적·실용적”이라고 했다. 다만 “소프트웨어적인 부분도 중요하다. 앵커테넌트·키테넌트(핵심 임차인)이라고 할 수 있는 기업을 유치할 수 있도록 고민해야 한다”고 덧붙였다.정비창 개발 계획이 발표되자 용산 일대 부동산 시장도 들썩이고 있다. 대통령 집무실이 용산으로 옮겨온 데다가 용산공원도 다음 달 임시개방하면서 시너지를 내고 있다. 심 교수는 “한남뉴타운까지 포함하면 4만 가구에 이르는 신도시급 주거지가 형성될 것으로 보인다”며 “도시 안의 신도시라는 점에서 파급력이 상당할 것으로 보인다”고 했다.용산 개발 수혜지는 어디일까. 심 교수는 용산역과 바로 인접한 정비창 전면 1~3구역과 원효로 일대를 꼽았다. 용산역을 중심으로 들어선 고층 주상복합단지도 심 교수가 예상하는 수혜지다. 그는 “용산 일대 주상복합 평당가가 5000만원 정도다. 대형 위주 단지긴 하지만 반포 등 아파트값이 평당 1억원을 넘어선 걸 보면 아주 고가는 아니다”며 “용산역 주변 아파트는 대부분 주상복합이기 때문에 주상복합이라고 평가절하하는 것도 없다”라고 했다.용산구 내는 아니지만 정비창 개발 후광을 누릴 수 있는 지역도 있다. 마포구 공덕동·도화동 일대다. 광화문·여의도 등 다른 도심지와 용산을 잇는 길목에 있기 때문이다. 심 교수는 “이들 지역은 용산역에서 광화문, 여의도로 가려면 꼭 거쳐야 할 지역이다”며 “걸어서 20~30분 걸릴 정도로 거리도 가깝다”고 설명했다.
2022.08.10 I 박종화 기자
'GTX 추가역' 기대감 물씬…가능성 높은 곳은?
  • 'GTX 추가역' 기대감 물씬…가능성 높은 곳은?[복덕방기자들]
  • [이데일리 신수정 기자] “GTX 추가역 가능성이 가장 높은 선은 ‘C노선’ 연장역이 유력합니다”표찬 하우에스테이트 대표는 5일 이데일리 복덕방기자들에 출연해 수도권광역도시철도(GTX)노선 추가역 가능성에 대해 이같이 진단했다. 그는 “GTX 추가역이 만들어질 수 있는 시행령 개정절차가 진행되고 있어 기존에 서울시청과 강남역 중심의 반경조건이 없어지게 됐다”며 “이를 통해 GTX역이 추가적으로 만들어질 수 있는 전제 조건은 해결됐다”고 설명했다.(그래픽=방소현)추가역으로 지정될 가능성이 높은 역으로는 수원역 다음에 위치한 ‘병점역’을 꼽았다. 표 대표는 “GTX 도심구간의 평균 역간 거리는 4㎞, 외곽은 7~8㎞이다”며 “그 기준으로 봤을 때 병점역과 오산역, 평택지제역 등을 꼽을 수 있다”고 진단했다.윤석열 대통령이 후보 당시 공약에서 ‘천안역’에 대한 언급도 있어 가능성이 열려있다고 설명했다. 그는 “천안 구도심의 재건축 아파트 단지가 많은데, 대통령 후보 당시 이 지역을 방문해 천안역에 GTX를 놓겠다고 공약한 바 있다”며 “평택지제역 이후 거리가 있지만, 천안역도 가능성이 있다”고 분석했다.다만 표 대표는 GTX 추가 노선 가능성이 함께 높아진 것은 아니라고 선을 그었다. 표 대표는 “A, B, C 노선의 추가역 부분과 D, E, F노선이 확장되는 것은 나눠서 봐야 한다”며 “추가역은 기존에 열차가 운행되고 있는 지역이기 때문에 GTX 역사만 추가적으로 공사하면 예산이 크게 들어가지 않아도 되는 반면 노선을 새로 깔게 되는 것은 전체적인 비용이 들어가기 때문”이라고 설명했다.표 대표는 GTX-E,F 노선이 현실적으로 진행하기 어려운 부분이 있다고 지적했다. 그는 “대선에서도 GTX가 전략적으로 활용됐던 만큼 2024년 총선 전까지 가능성이 낮다는 부분을 직접적으로 언급하진 않을 것”이라며 “그 과정에서 여러 검토 기간이 필요한 부분이 있는데, 희망섞인 전망이 많이 나올 것으로 보인다”고 이야기했다.다만 표 대표는 GTX-E노선의 실제 사업성은 굉장이 낮게 나올 것으로 내다봤다. 그는 “B노선도 강남을 지나지 않은 탓에 사업성이 매우 낮게 나왔는데, 이보다도 더 북쪽으로 지나는 노선”이라며 “과거 이명박 정부가 4대강 밀어붙이듯 하면 모르겠지만, 단순히 경제적 논리로 따져봤을 때 사업이 진행되긴 어렵다”고 분석했다.순환선 형태로 짜여진 GTX-F노선의 경우에도 현실성이 떨어진다고 분석했다. 표 대표는 “자동차 순환선의 경우 잠깐 들어갔다 다시 빠져나갈 수 있는 반면 철도는 그렇지 않다”며 “과거 순환선의 개념은 ‘상징적’인 표현일 뿐이지 실제는 개별 노선 형태이며 지하철 2호선 역시 단일 노선이다”고 선을 그었다. 이어 표 대표는 “열차는 병행 노선 사용시 효과적이지 않고 속도가 나기도 어렵다”며 “속도가 나지 않는 일반 지하철도 노선을 병행하기 어려운데, 속도가 빠른 GTX는 거의 현실성이 없다고 본다”고 지적했다.※더 자세한 내용은 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 확인하실 수 있습니다.(편집=남우형, 출연=신수정·표찬)
2022.08.05 I 신수정 기자
"尹 '조기개통' 주문한 GTX-A 2년 안엔 불가능, 빨라야 2028년"
  • "尹 '조기개통' 주문한 GTX-A 2년 안엔 불가능, 빨라야 2028년"
  • [이데일리 신수정 기자] “GTX-A 전 구간 개통은 빨라야 2028년 정도로 예상할 수 있습니다”역세권 전문가 표찬 하우에스테이트 대표는 3일 이데일리 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에 출연해 수도권광역도시철도(GTX)-A노선의 2024년 조기 개통 가능성에 대해 이같이 진단했다. 표 대표는 “사업구간별로 동탄부터 수서구간까지는 2024년 개통할 수 있을 것으로 보인다”며 “운정에서 서울역까지는 현재 공정률이 40% 정도인데, 통상 1년에 공정률 20%가 진척된다는 점을 미뤄봤을 때 2026년 하반기 개통이 전망된다”고 설명했다.이어 그는 “현재 삼성역 지하에 들어서는 복합환승센터가 올 상반기 공사를 시작해 준공목표가 2028년도로 잡혀 있다”며 “빨라야 2028년이고 주변 GBC나 다른 여타 상황에 따라 준공기간이 더욱 밀릴 수도 있다”고 분석했다.GTX-A노선은 파주 운정을 시작으로 서울역과 삼성역을 거쳐 동탄을 연결한다. 최근 국토교통부는 수도권 시민의 출퇴근난 해소를 위한 GTX 확충에 속도를 내기 위해 15명의 전담인력으로 구성한 ‘GTX 추진단’을 발족해 본격 가동 중이다. 이는 국토교통부 업무보고 때 윤석열 대통령이 ‘GTX 사업을 조속히 추진하라’는 지시의 후속조치다.GTX-B노선이 강남권을 통과하지 않으면서 따라오는 수익성 문제는 용산 개발 때문에 상쇄될 수 있다고 전망했다. 표 대표는 “앞서 GTX-B노선은 강남권 진입을 하지 않아 수익적인 부분에 한계가 있을 수밖에 없다”며 “다만 최근 서울시의 용산 개발 의지에 따라 앞으로 용산 통과에 대한 미래가치가 달라질 수 있다”고 설명했다.이어 표 대표는 “민간사업 제안은 이달 중 발주 공고가 날 것으로 보이고 연말 선정작업이 이어질 것이다”며 “시너지 효과를 고려하면 B노선 진행은 무리 없이 진행되겠지만 C노선보다 우선도가 떨어지면서 2032년 정도 개통을 예상한다”고 전망했다.표 대표는 GTX-C노선이 지나는 은마아파트의 우회 요구 민원과 창동역~도봉산역 지상화 반대 민원 등과 관련해서도 소극적 대안 선에서 그칠 수 있다고 내다봤다. 그는 “은마아파트를 지나가는 노선은 기술적으로 다른 노선으로 대체하기 어렵다”며 “보정하거나 곡선을 최소화하는 방안으로 진행될 수밖에 없을 것이다”고 설명했다.그는 “창동역~의정부역 구간에 지상연결 형태에 대한 민원이 큰데 기본계획과 실시설계계획이 달라졌기 때문”이라며 “1호선 지하철 구간 철도를 그대로 쓴다면 그보다 2.5~3배 정도 빠른 GTX가 지났을 때의 문제를 우려하는 것인데 감사원 청구 결과가 나오기 전까지 그 구간을 제외한 나머지 부분은 실시 설계가 진행 중”이라고 설명했다. 다만 표 대표는 “감사원 청구 결과를 예측해 본다면 소극적인 수준의 보완대책인 방음벽 설치 등을 통해 진행될 것으로 보인다”고 예측했다.※더 자세한 내용은 유튜브 ‘복덕방기자들’ 채널에서 보실 수 있습니다.
2022.08.03 I 신수정 기자
"집은 완벽한 인플레 방어책…전세가율 높은 지역 노려라"
  • "집은 완벽한 인플레 방어책…전세가율 높은 지역 노려라"[복덕방기자들]
  • [이데일리 박종화 기자] 최근 집값이 지지부진하면서 ‘내 집’ 마련 시점을 두고 무주택자 고민도 깊어지고 있다. ‘무주택자를 위한 부동산 119’를 쓴 와인엔삼겹살(와삼·필명) 작가는 이런 고민을 하는 사람에게 “집값이 아무리 올랐어도 적극적인 관심을 통해 어떻게든 집을 살 방법을 마련하는 게 중요하다”고 조언한다.와삼 작가는 26일 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에 출연해 “지역별로 여러 가지 상황들이 있기 때문에 그런 것을 따져보고 주택 구매를 검토하시는 게 좋지 않을까 말하고 싶다”며 “지금까진 수익률 측면에서 집을 가지고 있는 게 (다른 자산을 가진 것보다) 더 좋았다”고 설명했다.그는 근거로 근로소득·사업소득 증가율과 아파트 평균 가격 상승률을 비교했다. 2009년부터 지난해까지 근로소득·사업소득이 58% 증가하는 동안 전국 아파트값은 평균 121% 상승했다. 서울 아파트값 상승률은 138%로 더 높았다. 주식과 비교해도 아파트 수익률이 더 높았다. 2000년부터 2022년 4월까지 코스피 지수는 154% 상승했지만 서울과 6대 광역시 아파트값은 각각 330%, 220% 올랐다. 와삼 작가가 미국 펀드매니저 피터 린치를 인용해 “집은 완벽한 인플레이션 방어책이고 불안기에 몸을 의탁할 수 있는 물리적인 장소까지 제공한다”고 말한 이유다.윤석열 시대 집값 흐름은 어떻게 될까. 최근 집값이 주춤하고 있지만 와삼 작가는 아직 불안 요인이 많다고 진단한다. 그는 서울 아파트 입주 물량과 전·월세 불안을 이유로 들었다. 서울의 주택 수요가 매년 4만8000가구 안팎인 데 비해 입주를 시작하는 신축 아파트는 3만 가구 이하에 그치고 있어서다. 입주 물량 감소는 전세 시장 불안, 나아가 매매 가격 상승을 자극할 수 있다는 것이다. 와삼 작가는 “서울의 입주 물량이 굉장히 줄었다”며 “줄어든 서울의 입주 물량이 전세 가격을 얼마나 자극할지 지켜봐야 할 것 같다”고 했다.이런 맥락에서 무주택자가 전세가율 추이를 눈여겨볼 것을 조언했다. 그는 “전세 사이클과 전세가율이 굉장히 중요하다”며 “전세가율이라는 건 실거주 수요가 어느 정도 되느냐를 반영한다”고 했다. 그는 “주택 공급 부족이 계속 심화하면 전셋값을 자극할 가능성이 크고 이어 매매 가격을 자극할 가능성이 있다”고 설명했다.
2022.07.26 I 박종화 기자
"대구·인천 투자…입주 물량을 따져보세요"
  • "대구·인천 투자…입주 물량을 따져보세요"[복덕방기자들]
  • [이데일리 박종화 기자] 대구와 인천. 부동산 데이터 전문가인 김영학 부동산지인 팀장이 꼽은 올해 부동산 투자 위험 지역이다. 지역 수요 이상으로 주택이 과잉 공급되고 있기 때문이다. 다만 실수요자에겐 입주 물량 증가에 따른 조정이 기회가 될 수 있다는 게 김 팀장의 설명이다.김 팀장은 24일 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에 출연해 “부동산 시장에서 입주 물량은 아주 중요한 요인이다”며 “입주 물량이 많으면 조정을 받게 된다”고 말했다. 그는 “입주 시점이 되면 부동산 시장이 많이 흔들린다. 분양가보다 싸게 던지는 사람도 있고 전세를 들이기도 어려워진다”며 “섣불리 투자했다가 자칫하면 역전세(집값이 전셋값보다 싸지는 것)가 날 수도 있다”고 했다.대구가 대표적이다. 부동산지인이 집계한 2022~2025년 대구 아파트 입주 물량은 9만355가구. 이 회사에서 추산한 정상 수요(4만7847가구)보다 두 배 가까이 많다. 공급 과잉 우려가 커지면서 3.73% 하락했다. 전국에서 세종 다음으로 높은 하락률이다. 이달 초 대구 대부분 지역이 비규제지역이 됐지만 ‘시장의 심리가 죽은 상태’라는 게 김 팀장 진단이다.인천 상황도 비슷하다. 예상 수요는 6만430가구인데 입주 물량은 13만2192가구에 이른다. 인천 아파트값도 올해 0.69% 하락, 수도권 시·도 중 가장 많이 하락했다.그나마 인천이 대구보다 선방한 이유로 김 팀장은 인구를 들었다. 인천은 외부에서 유입되는 인구가 초과 공급을 상쇄했지만 대구는 인구가 계속 유출되고 있어서다. 김 팀장은 “서울에서 인천으로 인구가 많이 이동하는 중이라 지금 조정을 받아도 괜찮겠구나 생각할 수 있다”고 했다.다만 실수요자에겐 늘어난 입주 물량이 기회가 될 수 있다. 김 팀장은 “실거주자는 싼값에 새 아파트를 살 기회가 될 수 있다”며 “조정을 받는 지역은 이 기회를 노려라. 아무 생각 없이 실거주하다가 또 올라가는 때가 온다”고 말했다.그렇다면 안전하게 투자할 수 있는 지역은 어딜까. 김 팀장은 서울과 제주, 전북을 들었다. 김 팀장은 “이들 지역은 4년 연속으로 입주물량이 부족한 지역이다”며 “지금까지 많이 상승한 지역이지만 앞으로도 더 시장이 괜찮을 수 있다”고 했다.
2022.07.24 I 박종화 기자
'강북 알짜’ 북아현뉴타운…가격 흔들린다는데 '진입시점'?
  • '강북 알짜’ 북아현뉴타운…가격 흔들린다는데 '진입시점'? [복덕방기자들]
  • [이데일리 오희나 기자] 북아현뉴타운은 강북권 알짜 재개발 구역으로 주목받고 있다. 총 5개 구역 중 세 구역이 입주를 마쳤고 최근 2구역이 조합원 분양 신청에 돌입하면서 기대감이 높은 상황이다. 4일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 북아현뉴타운에 대해 들어봤다. 김 소장은 “북아현뉴타운은 뉴타운 중에서도 한남·성수·흑석·노량진에 이어 탑 5로 꼽힌다”며 “서대문구이긴 하지만 길 하나를 두고 마포와 생활권을 공유하고 있어 ‘준마포’라 불린다”고 강조했다. 이어 “1만 가구 이상 대규모 재개발이면서 획기적으로 개선되는 곳이기 때문에 기대감이 높다”며 “북아현2구역은 2호선 아현역과 5호선 충정로역을 이용할 수 있고 북아현3구역은 3호선도 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 좋다”고 말했다. 북아현뉴타운의 대장지역은 2구역이지만 3구역 또한 입지가 빠지지 않는다고 설명했다. 특히 3구역은 2011년 사업시행인가 이후 건축심의를 변경신청하고 있어 사업성이 개선되겠다고 덧붙였다. 두 구역 모두 관리처분 이후에도 전매할 수 있다. 김 소장은 “북아현뉴타운의 전통적인 대장지역은 2구역이다”면서 “초역세권에다 속도가 빠르다”고 말했다. 이어 “현재 조합원 분양신청 중이기 때문에 빠르면 연내 늦어도 내년에는 관리처분 인가가 날 것으로 예상한다”며 “그 후 이주·철거·착공 등에 들어가면 5년 안에 입주할 수 있다”고 설명했다. 김 소장은 또 “북아현3구역은 건축심의를 다시 받고 있어서 2구역보다 1~2년가량 지연될 것”이라며 “과거 내분이 좀 있었는데 재개발을 반대했던 조합원들에게도 입주권을 주는 것으로 결론을 내면서 속도를 내고 있다”고 말했다. 그러면서 “2011년 사업시행인가 당시에는 용적률이 220% 수준이었는데 지금은 250%까지 가능해 건축심의를 다시 받고 있는 상황”이라며 “일반분양 가구수가 늘어나기 때문에 사업성이 개선될 것”이라고 덧붙였다. 특히 “강북에서 가장 비싼 아파트의 대명사였던 경희궁자이 바로 인근에 있기 때문에 입지가 떨어지는 것도 아니다”고 설명했다.최근 부동산 시장이 거래절벽 때문에 조정을 받으면서 일부 재개발 지역도 가격이 흔들리고 있다고 전했다. 김 소장은 “투자 금액은 현금기준으로 북아현2구역은 10억원대 초중반, 북아현3구역은 8억원대 초중반 정도가 필요하다”면서 “최근에는 호가가 조금 빠지면서 이전보다 5000만원 가량 싼 매물들도 찾아볼 수 있다”고 말했다. 이어 “부동산 시장이 조정을 받으면서 서초·강남 등을 제외하고 가격이 하락하듯이 재개발구역도 비슷하다”면서 “한남·성수 등은 지방선거 이후 가격이 오히려 올라가는데 일부 지역은 가격이 밀리고 있어 재개발 투자를 고민하고 있는 투자자들에게는 진입 기회일 수 있다”고 말했다.
2022.07.04 I 오희나 기자
분상제 개편한다는데...분양가 얼마나 오르나요
  • [복덕방기자들]분상제 개편한다는데...분양가 얼마나 오르나요
  • [이데일리 오희나 기자] 정부가 분양가 상한제 개편을 발표하면서 기대와 우려가 공존하고 있다. 시장 기대와 달리 공급을 늘리기 위한 유인책으로는 약하다는 의견이 나온다.30일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 분양가상한제 개편과 관련해 들어봤다. 김 소장은 “시장에서는 예상보다는 약하지만 없는 것보다 낫다는 분위기”라면 “주택 공급 확대를 위한 유인책이라고 보기엔 너무 약하다”고 전했다. 지난 21일 정부가 발표한 분양가 상한제 개편안은 정비사업 추진시 소요되는 필수 비용을 분양가에 반영하겠다는 내용이 골자다. 정비사업(재개발·재건축사업)의 분양가 산정에 △세입자 주거이전비 △영업손실보상비 △명도 소송비 △이주비 대출 이자 △총회 운영비 등 필수 소요 경비를 분양가 산정에 반영한다는 것이다. 이번 조치로 재개발·재건축 등 정비사업장 분양가는 현재보다 1.5~4%가량 오를 것으로 전망된다. 정부는 7~8월 중 공동주택 분양가 규칙을 개정할 예정이다. 해당 규칙 시행 전까지 입주자 모집 공고가 이뤄지지 않은 사업장부터 적용한다. 정부 시뮬레이션에 따르면 1.5% 오르는 사업장은 현재 3.3㎡당 2360만원에서 2395만원으로 평당 35만원 가량 오르고, 2.3%라면 3.3㎡당 2580만원에서 2640만원으로 평당 60만원이 오른다. 서울 강동구 둔촌주공의 경우 현재 3.3㎡당 3700만원대에서 2% 상승을 가정하면 전용 84㎡ 기준 분양가가 2500만원 가량 오를 것으로 추산된다. 김 소장은 “이전보다는 나아졌지만 아직도 분양가 예측 불확실성이 높은게 사실”이라며 “조합 입장에서는 이전과 마찬가지로 사업성에 대한 판단을 하기가 쉽지 않기 때문에 속도를 빠르게 추진할만한 동력이 떨어진다”고 말했다. 이어 “광명2구역을 시작으로 신반포15차, 이문·휘경뉴타운, 장위뉴타운, 신반포4차 메이플자이 등 분양가상한제 지역에 있는 재개발·재건축 단지들의 일반 분양이 줄줄이 연기되고 있다”면서 “분양 시기 여부는 조합별로 판단을 하겠지만 현재 분양가상한제 때문에 대기하던 조합들이 추진 속도를 빨리할 유인책으로 보기엔 너무 약하다”고 지적했다. 특히 택지비 검증위원회 신설을 두고 좀더 투명하고 합리적으로 운영돼야 한다고 주장했다. 시장에서는 외부 전문가와 평가사의 의견이 반영되면 그동안 단독으로 검증하던 부동산원의 택지비 평가 잣대도 종전보다 완화될 것으로 기대하고 있다. 김 소장은 “분양가상한제 핵심은 결국 택지비 산정이다”며 “분양가의 가장 큰 비중을 차지하는 것이 택지비이기 때문”이라고 말했다. 그러면서 “이전과 비슷한 방식이라면 정부의 의지대로 반영될 가능성이 높다. 좀더 객관성을 담보하고 합리적으로 개선해야 한다”면서 “예를 들어 이해 당사자인 재개발·재건축 조합에서 추천한 감정평가사나 변호사의 의견을 반영하는 등 조합의 의견을 반영할 필요가 있다”고 강조했다.
2022.06.30 I 오희나 기자
잘되는 꼬마빌딩은 어떤게 다를까?
  • [복덕방기자들]잘되는 꼬마빌딩은 어떤게 다를까?
  • [이데일리 신수정 기자] “새로 생겨나는 상권에 투자하는 일은 매우 위험한 일이라고 생각합니다. 몇 년 동안 인증된 상권에 투자하시는 것을 추천드립니다”김윤수 빌사남 대표는 이데일리 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 엔데믹 시대의 좋은 투자처가 될 꼬마빌딩 시장과 관련해 “시장 양극화가 심해질 것”이라고 이같이 밝혔다. 김 대표는 최근 꼬마빌딩 시장에 대해 “올해는 엔데믹으로 인해 상권이 되살아나고 있는 추세”라며 “코로나19 영향을 많이 받았던 홍대, 이태원의 거래량은 지난해보다 줄어들었지만 회복되고 있다”고 설명했다.그는 “지난해 주택투자자분들이 높은 규제를 피해 꼬마빌딩에 투자를 많이 했다”며 “또 주식이나 코인시장이 활황이어서 유동성이 많아진 영향이 컸다”고 분석했다.김 대표는 올해 꼬마빌딩 시장의 양극화가 더욱 심해질 것으로 내다봤다. 그는 “강남이나 홍대, 한남, 성수동 등의 상권은 가격이 많이 오를 것으로 보인다”며 “반면 외곽지역의 꼬마빌딩은 가격조정이 많이 나타날 것으로 보인다”고 전망했다.김 대표는 상권이 살아나기 위해선 20·30대 여성 유동인구를 끌어들여야 한다고 강조했다. 그는 “여성분들이 많아야 핫플레이스가 된다”며 대표적인 상권의 특징을 설명했다.그는 빌딩투자시 새로운 상권의 빌딩 매입은 조심해야 한다고 강조했다. 김 대표는 “몇 년 동안 인증된 상권에 안전하게 투자하는 것이 좋다”며 “신규 상권은 유동인구의 지속성이 담보되지 않을 수 있어 기대 수익률에 미치지 못할 가능성이 높다”고 설명했다.김 대표는 5층 이하의 꼬마빌딩을 투자하기 위해선 10억원 규모의 현금이 준비돼야 한다고 내다봤다. 그는 “우리가 기대하는 멋진 건물이 아니라 10년, 20년 이상된 노후 건물을 사는 경우가 대다수”라며 “그런 건물을 개발해 어떻게 수익률을 높일 수 있을지 계획을 세운 뒤 접근해야 한다”고 조언했다.김 대표는 꼬마빌딩 투자시 건물의 상태보다는 꼬마빌딩이 위치한 땅의 가치에 주목해야 한다고 설명했다. 그는 “대부분의 투자자들이 지금의 임대 수익률을 중요시 여기는 경우가 많다”며 “그러나 이것보다 지역이나 개발 이후의 미래가치가 얼마나 높아질 수 있을지가 매각차익을 높일 수 있는 비결”이라고 설명했다.이어 김 대표는 “임대수익은 이자비용이나 관리비용으로 거의 나가기 때문에 크게 남지 않는 수입”이라며 “외곽지역보다는 무조건 주요 상권에 집중한다는 생각으로 물건을 파악해야 한다. 한 번도 가보지 않은 지역이나 상권에 투자하는 것은 매우 위험하다”고 지적했다.※이 밖에 자세한 내용은 유튜브 채널 ‘복덕방 기자들’에서 영상을 통해 확인해볼 수 있습니다.
2022.06.21 I 신수정 기자
"제대로 된 1기 신도시 마스터플랜 만들어야"
  • [복덕방기자들]"제대로 된 1기 신도시 마스터플랜 만들어야"
  • [이데일리 박종화 기자] “결국 제대로 된 마스터플랜을 먼저 만들어야 한다.”최원철 한양대 융복합부동산대학원 특임교수는 1기 신도시 재정비 방향에 관해 이렇게 말했다. 최 교수는 대우건설 등에서 20년 넘게 대형 개발사업 일선에서 일한 개발 전문가로 꼽힌다.지난 대선 과정에서 윤석열 대통령은 분당과 일산, 평촌, 산본, 중동 등 1기 신도시 재정비를 공약했다. 1990년대 초부터 입주를 시작한 이들 아파트들이 속속 재건축 가능 연한인 30년 차를 넘고 있어서다. 윤 대통령 취임 이후 국토교통부 등은 1기 신도시 정비를 위한 구체적인 밑그림 그리기를 시작했다.최 교수는 1기 신도시 재정비는 규모 면에서 다른 재정비 사업과 다르다고 지적한다. 그는 “다른 재건축 단지들은 단지 하나만 개발을 하면 된다. 1기 신도시는 전체를 재개발해야 한다”며 “전보다 최소한 50% 이상 가구 수가 늘어날 텐데 교통, 수도, 전기 등 도시 기반시설이 다 갖춰지지 않으면 재정비를 제대로 하기 어렵다”고 지적했다. 최 교수가 “정부에서 제대로 된 마스터플랜을 먼저 만들어야 하는 게 맞는다”고 말한 이유다.1기 신도시 마스터플랜을 만들어야 하는 또 다른 이유는 이해관계 조정이다. 최 교수는 “1기 신도시 중에서도 역세권 쪽은 용적률 400~500%로 고밀 개발이 되지 않을까. 다른 지역은 조금 용적률이 낮을 것”이라며 “그렇게 되면 (저밀 개발지역에 더 많은 돈을 내야 하는) 분담금 문제가 있기 때문에 특혜 시비가 있을 수 있다”고 우려했다. 그는 “이렇게 되면 조합하고 비대위 문제가 아니라 단지 내 단지 내 문제가 되는 것”이라고 했다.1기 신도시 투자·거주 여건은 어떨까. 최 교수는 “1기 신도시는 위치가 나쁘지 않다”며 “분당은 판교 테크노밸리가 있다. 일산도 CJ라이브시티, 마이스 단지 등을 추진하고 있다”며 정주 여건을 높이 평가했다. “재건축을 하면 저렴하게 내 집 마련이 가능하기 때문에 그런 수요가 있을 것으로 보인다”고 평가했다. 최 교수는 반면 투자 수요에 대해선 “정부가 철저하게 투기를 못하게 막을 것”이라면서 부정적으로 평가했다.
2022.06.17 I 박종화 기자
지방선거 끝! 집값 상승 이어진다
  • [복덕방기자들]지방선거 끝! 집값 상승 이어진다
  • [이데일리 박종화 기자] 6·1 지방선거가 여당인 국민의힘 승리로 끝나면서 여러 주택 공급 공약에 속도가 붙을 것이란 전망이 나왔다. 개발 호재에 따른 집값 상승도 점쳐진다.이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 10일 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’과 한 인터뷰에서 “집값 상승의 방향성은 일정 수준 유지될 것으로 본다”며 지방선거가 부동산 시장에 미칠 영향을 분석했다.“주택 공급을 확대하겠다는 정부 정책 방향은 해당 지역에서는 일종의 개발 호재로 작용을 한다”는 게 이 연구위원 근거다. 신규 주택 공급 과정에서 주변 지역까지 주거 환경을 개선하는 효과를 낼 수 있기 때문이다. 지방선거에서 여당이 승리를 거두면서 윤석열 정부가 예고한 주택 250만가구 공급 정책은 탄력을 받게 됐다.서울에선 국민의힘 소속 오세훈 시장이 4선에 성공하면서 신속통합기획(정비사업 초기 단계에 공공이 참여하는 대신 인·허가 등을 간소화해주는 제도), 모아타운(소규모 주택 정비사업을 블록 단위로 모아 정비하는 제도) 등 ‘오세훈표 주택 정책’이 본격화할 것으로 보인다.이 연구위원은 “오세훈 시장은 예전(2006~2011년)에 시장을 할 때도 뉴타운 사업을 크게 추진했다. 이번 임기에서도 정비사업을 중점적으로 다룰 것으로 예상된다”며 “당분간은 신통기획이나 모아타운 같은 여러 기획을 꾸준히 실행에 옮기면서 얼마만큼 우리 현실에 적합할 것인지를 검증할 필요가 있다”고 말했다. 그는 “검증이 끝난다면 (이들 정책을) 전면적으로 적용하는 것도 충분히 할 수 있다”고 했다.수도권 광역단체장 중 유일한 야당(더불어민주당) 소속인 김동연 경기지사 당선자에 관해선 이 연구위원은 중앙정부와 엇박자가 생길 수 있다고 전망했다. 민간 주도 개발을 밀고 있는 윤석열 정부와 달리 김 당선자는 주택 공급에서 공공의 역할을 강조했기 때문이다. 역세권 위주로 주택 공급을 추진하려 한다는 점에서 김 당선자 정책은 전임자인 이재명 국회의원과 닮아 있다. 이 연구위원은 “(중앙정부와 경기도가) 향후에 어떻게 간격을 맞춰 갈지를 좀 더 유심히 살펴볼 필요가 있다”고 말했다.
2022.06.10 I 박종화 기자
미분양 증가, 하락 전조 신호…“내집마련 미루세요”
  • 미분양 증가, 하락 전조 신호…“내집마련 미루세요”[복덕방기자들]
  • [이데일리 오희나 기자] 윤석열 정부가 들어서면서 부동산 시장에 대한 엇갈린 전망이 나오고 있다. 부동산 거래 절벽이 이어지면서 가격 조정이 이어질 거라는 시각이 있는가 하면 새 정부의 규제 완화로 인해 부동산 가격이 오를 거라는 전망이 팽팽히 맞서고 있다. 9일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 이현철 아파트 사이클 연구소 소장에게 재건축·재개발 규제완화, 원자재가격 상승, 분양가상한제 개선, 대출규제 완화 등 시장에서 바라보는 집값 상승 요인에 대해 짚어봤다. 이 소장은 “현재 부동산 시장은 하락으로 가는 조정 국면”이라며 “문재인 정부에서 실패했던 정책 누적 효과가 나타나면서 가격 하락이 나타날 것”이라고 판단했다. 특히 ‘미분양’은 가장 중요한 변수 요인이라고 지적했다. 올 들어 아파트 청약 열기가 꺾이면서 ‘청약불패’로 불리던 서울에서도 미계약분이 나오면서 고전을 면치 못하고 있다. ‘한화포레나미아’, ‘북서울자이폴라리스’, ‘칸타빌수유팰리스’ 등 서울에서도 계약 포기자가 발생하면서 대규모 무순위 청약으로 이어진 바 있다. 이 소장은 “작년까지만 해도 서울·수도권에서 미분양은 절대 나오지 않는다는 분위기였지만 올 초부터 경기도와 서울에서도 미계약분이 나왔다”면서 “청약경쟁률이 낮아지면서 미계약분이 나오고 다시 미분양으로 이어지는 추세가 나타날 것”이라고 분석했다. 새 정부의 재개발·재건축 활성화로 인해 집값이 상승할 것이라는 시각에 대해서도 정부의 속도 조절로 인해 집값 상승은 제한될 것이라고 봤다. 이 소장은 “재개발·재건축 활성화가 집값 상승 요인은 맞지만 정부가 속도 조절을 언급할 정도로 활성화시키려는 모습이 보이지 않는다”면서 “정책을 지금 실행하는 것과 2년 뒤에 실행하는 것은 효과가 다르게 나타난다. 시장이 방향을 정하면 정책 효과가 미치는 강도가 달라지기 때문”이라고 말했다. 최근 시장에서는 원자재 가격 상승이나 분양가상한제 개선 등으로 인한 분양가 상승이 집값 상승을 유발할 수 있다는 지적도 나온다. 이 소장은 “분양가 상승은 하락장에서는 집값 하락 요인이지 상승 요인이 아니다”라며 “상승장에서는 분양가가 비싸도 잘 팔렸지만 하락장에선 비싸면 안팔린다”고 지적했다. 이어 “현재 미분양 현장의 공통점은 분양가 상한제 미적용으로 분양가가 올라간 주택이라는 것”이라며 “상승을 멈춘 상황에서는 비싼 가격으로 분양하는 것은 이제 안팔린다”고 강조했다. 대출 규제 완화가 매수 수요를 자극할 수 있다는 지적에 대해서는 “대출을 풀어주면 매수세가 이어지고 집값이 오른다는 분석은 상승장에서는 맞는 공식이지만 시장이 상승을 멈추고 금리인상 기조가 이어지는 현 상황에서는 성립하지 않는다”고 진단했다. 이 소장은 “사람들은 눈에 안 팔리는 물건이 보이면 그때부터 (그 물건에 대한) 수요를 멈춘다”면서 “부동산 시장에서 가장 중요한 역할을 하는 게 미분양이라고 얘기하는 게 그 이유다. 매수 수요가 멈추면 집을 가진 사람들은 가격을 내릴 수 밖에 없고 그러면서 하락이 시작되는 것”이라고 설명했다. 내 집 마련에 나서려는 실수요자들은 집값이 떨어진다는 가정을 구체적으로 대입해본 후 상황을 예측해야 한다고 조언했다. 이 소장은 “서울의 집값이 장기간 올랐기 때문에 떨어진다는 생각 자체를 안 하는 것 같다”면서 “평균적으로 30~40%는 하락할 것으로 예상한다”고 말했다. 그러면서 “집값이 떨어진다는 생각을 해보고 2~3년 뒤 내가 집을 팔 때 닥칠 수 있는 여러 상황을 예측해보고 감당할 수 있는지 고려해야 한다”고 당부했다.
2022.06.09 I 오희나 기자
”집값 고점없다”..하반기 더오른다
  • [복덕방기자들]”집값 고점없다”..하반기 더오른다
  • [이데일리 신수정 기자] “공급 부족한 시장엔 고점이 따로 없습니다”부동산 시장 관망세가 짙어지고 있지만, 수도권 부동산시장은 임대차3법에 따른 공급부족과 금리인상, 종부세 영향으로 인한 가격상승세가 이어질 것이란 전망이 나온다. 3일 고준석 제이에듀투자자문대표는 이데일리 복덕방기자들과 만나 하반기 부동산 시장 전망에 대해 “전월세 가격 상승과 함께 주춤했던 집값 상승도 이어질 것”이라고 분석했다.고 대표는 “대구와 같이 공급이 많은 지역은 상승압력이 없다”며 “그러나 공급이 부족한 지역은 임대차3법과 종부세 전가 영향을 받으면서 가격이 오를 수밖에 없다”고 설명했다. 특히 그는 “시장은 개개인의 사정을 봐주지 않는다”며 “주택 구매 여력이 떨어지는 것과는 별개”라고 덧붙였다.전월세가격 상승에 따른 주택구매 비율도 높아질 것으로 내다봤다. 고 대표는 “전월세불안이 매매시장의 가격상승 압력으로 작용할 가능성이 크다”며 “하반기는 이러한 점에 유의해 살펴야 할 것”이라고 설명했다.집값 고점 평가에 대해서 고 대표는 “IMF때나 금융위기때도 집값 고점이라는 의견이 많았다”며 “그러나 공급이 부족한 시장에서는 ‘고점’이 따로 없다”고 강조했다. 이어 고 대표는 “시장 가격에서 수요와 공급이 가장 중요한데, 이를 외면하고 막연히 집값이 떨어지길 바라는 태도가 만연하다”며 “현재와 같이 하락거래가 나오는 매수자 우위 시점을 이용해 물건을 매수하는 것이 현명하다”고 덧붙였다.윤석열 정부의 250만호 공급이 가격 하락을 일으킬 수 있다는 분석에 대해 고 대표는 “2020년 기준 서울 아파트 숫자가 165만호인데, 수도권과 지방을 포함해 이보다 더 많은 숫자의 공급이 이뤄진다면 떨어지는 것은 당연하다”며 “다만 5년 이내 이같은 수의 공급이 이뤄지기는 어려울 것”이라고 설명했다.이어 그는 “규제 완화가 이뤄진다고 하더라도 주요 재건축 단지들이 한꺼번에 정비사업에 돌입할 수는 없다”며 “특히 공급이 부족한 서울 지역은 쉬워보이지 않지만 규제완화 시그널은 가격안정에 도움이 될 것”이라고 설명했다.생애최초 구매자에 대한 LTV 완화, 청년층 DSR에 대한 미래소득 반영 확대에 따라 2030세대의 내집 마련 기회가 넓어질 수 있다고 내다봤다. 고 대표는 “생애최초 첫 구매자에게 정책지원이 들어갈 경우 자금계획을 세워 적극적으로 구매할 것을 권한다”며 “사회초년생의 경우 대출금 부담이 클 수 있으니 체증식 원리금 분할상환으로 받는다면 더 나을 수 있다”고 설명했다.※더 자세한 내용은 유튜브채널 ‘복덕방기자들’에서 보실 수 있습니다.
2022.06.03 I 신수정 기자
재개발 빌라투자, 리스크 줄이는 방법이 있다고요?
  • 재개발 빌라투자, 리스크 줄이는 방법이 있다고요? [복덕방기자들]
  • [이데일리 오희나 기자] 재개발·재건축 기대감이 높아지면서 재개발 빌라 투자에 관심이 높아지고 있다. 2일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 아이언키 최진성 재개발마스터키 대표에게 리스크 줄이는 재개발 빌라 투자방법에 대해 들어봤다. 최 대표는 “재개발 빌라에 투자한다는 것은 빌라의 가치보다는 향후 ‘입주권’ 받을 권리를 확보하는 것이 목적”이라며 “빌라 매수를 통해 미래 새 아파트를 신축 시세대비 안전마진을 확보하고 매수할 수 있다는 것이 가장 큰 장점”이라고 말했다. 최 대표는 또 “서울의 재개발 빌라는 급지별로 나눠져 있다. 본인의 투자금액에 맞춰 투자하면 된다”면서 “안전하게 입주권을 받을 수 있는 민간 재개발로 가고 싶다면 재개발 정비사업구역 단계 중에 조합설립인가 이후 재개발구역 내 빌라를 매수하면 된다”고 말했다. 이어 “투자비용이 상대적으로 낮은 초기 재개발 투자를 한다면 아직 구역 지정이 안됐거나 재개발 조합설립인가 이전인 곳을 찾아 부동산정보사이트, 서울시 정비몽땅 등을 통해 노후도나 주민동의률 등을 살펴봐야 한다”면서 “특히 추진위원회 등 현장에 방문해 주민들의 호응이나 기대감, 참여도 정도를 확인하면 좋다”고 설명했다. 투자 금액별 유망 재개발 투자 구역은 한남뉴타운, 노량진뉴타운, 상계2구역 등을 추천했다. 최 대표는 “한남뉴타운은 초기투자금액 10억~15억원 정도 예상해야 한다”면서 “가격은 비싸지만 미래 가치가 높고 전통적인 부촌 이미지가 있다”고 말했다. 이어 “윤석열 대통령 집무실 이전이나 용산 업무지구, 용산공원 개발 등 호재가 많고 신분당선 연장부터 GTX 노선 수혜도 예상된다”고 덧붙였다. 투자금액이 9억~11억원대라면 노량진뉴타운을 추천했다. 고시촌·수산시장 등 낙후된 이미지가 개선되면서 투자가치가 높다는 설명이다. 이미 이주가 시작돼 거의 마무리 단계인 노량진 2구역·6구역도 있고 속도는 가장 느리지만 입지가 좋은 노량진 1구역도 사업시행인가를 바라보고 있다. 노량진 8구역·5구역도 프리미엄 브랜드인 아크로, 써밋 등 프리미엄 브랜드가 들어온다. 최 대표는 “서울에서 조합설립인가 이후 안전한 투자를 한다면 상계뉴타운 중에서 상계2구역을 추천한다”면서 “불과 3~4개월 전만 해도 프리미엄만 4억원대 중후반이었지만 지금은 초기 투자금이 3억원대 중반에도 매물이 나오고 있다”고 전했다. 이어 “조합원 분양 신청을 앞두고 가격이 흔들리고 있는 상황”이라고 덧붙였다. 이어 “서울에서는 1억~2억원대 투자할 만한 곳이 거의 없지만 외곽지로 가면 남양주 덕소뉴타운이나 파주 금촌역 새말지구가 가능하다”면서 “서울에서 정비구역지정도 안된 곳에 투자하는 것보다 사업이 진행되고 있는 서울 외곽의 재개발 구역을 추천한다”고 말했다.
2022.06.02 I 오희나 기자
윤석열 시대 청약시장은? "고가점자 청약 서둘러라"
  • [복덕방기자들]윤석열 시대 청약시장은? "고가점자 청약 서둘러라"
  • [이데일리 박종화 기자] 윤석열 정부가 들어서면서 청약 제도 개편이 예고됐다. 어떻게 하면 청약 당첨 확률을 높일 수 있을까.박지민 월용청약연구소 대표는 26일 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’과 한 인터뷰에서 윤석열 시대 청약 제도 변화에 대해 “가장 큰 게 공약에 내건 게 추첨제를 확대하겠다는 것”이라고 했다. 국토부 등에 따르면 정부는 전용면적 85㎡ 이하 중·소형 주택에 추첨제를 도입하고 전용면적이 85㎡를 넘는 주택에도 추첨제 비율을 높이는 방안을 추진한다.이렇게 되면 그동안 청약 가점을 쌓아왔던 고가점자들 당첨 확률이 지금보다 낮아질 수밖에 없다. 박 대표는 “추첨제 물량을 늘리게 되면 가점제 물량이 줄어든다. 그러면 당첨 커트라인이 높아진다”며 “청약 가점이 높다면 빨리 청약을 하는 게 좋다”고 말했다.분양가 규제 완화도 청약 시장 화두다. 국토부는 다음 달 분양가 반영 항목을 늘린 분양가 상한제 개선안을 발표할 예정이다. 이에 박 대표는 “분양가를 높이면 청약자가 감소할 수 있다. 청약 당첨 커트라인을 떨어뜨리는 효과를 낼 수 있다”고 평가했다.일각에선 분양가 부담을 줄이기 위해 현재 분양가가 9억원 주택에 적용되는 중도금 대출 규제가 완화될 가능성을 제기한다. 박 대표도 “주택담보대출은 집값이 9억원을 넘어도 15억원 미만이면 20%까지 대출이 나온다. 분양권 대출만 안 나오는 건 또 다른 역차별”이라며 “상식적인 수준에서 바뀔 것 같다”고 했다.박 대표가 주목하는 분양 단지는 어디일까. 그는 재건축 대어(大魚)로 꼽히는 서울 강동구 둔촌동 둔촌주공아파트에 올인하는 전략을 경계했다. 박 대표는 “둔촌주공과 비교할 단지는 없다”면서도 “둔촌주공은 언제 청약시장에 나올지 모른다는 걸 인지하고 500세대 이상 아파트가 나오면 계속해서 청약에 도전하는 게 좋다고 본다”고 했다. 그러면서 은평구 대조1구역과 성북구 장위4·10구역, 동대문구 이문1·3구역 등을 추천했다.사전청약(본 청약에 2~3년 앞서 일부 물량을 분양하는 것)은 넣어도 될까. 박 대표는 “사전청약은 보험”이라고 했다. 그는 “지금 사전청약은 (분양가·공사 일정 등이 불확실한 상황에서 청약자) 자격 요건만 갖춰진 상황에서 당첨되는 것”이라면서도 “일단 사전청약으로 분양을 받아놓고 분양가가 높으면 깔끔하게 포기하면 된다. 중간에 민간 아파트 청약에 당첨됐거나 원하는 아파트 단지가 있다면 매수할 수도 있다”고 했다. 올해 사전청약 알짜 지역으론 남양숙 왕숙지구, 하남 교산지구, 파주 운정지구 등이 꼽힌다.박 대표는 최근 대구·경북 지역을 중심으로 확산하는 미분양 물량 증가엔 “분양가가 3년 전 (재고 아파트) 가격하고 거의 똑같다”며 “원하는 지역, 익숙한 지역에 분양을 받는 건 괜찮다”고 했다.
2022.05.28 I 박종화 기자
"4분기부터 집값 조정장 시작된다"
  • [복덕방기자들]"4분기부터 집값 조정장 시작된다"
  • [이데일리 박종화 기자] “4분기부터는 조정장이 시작될 것이다.” 정세윤(필명 ‘줍줍인’) 데이터노우즈 팀장이 보는 올해 부동산 시장 흐름이다. 정 팀장은 24일 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’과 한 인터뷰에서 “지금은 (집을) 매수할 때는 확실히 아니”라며 “(수요자들이) 우선 반전세나 전세 쪽으로 생각을 해봤으면 좋겠다”고 말했다.정 팀장이 이렇게 판단하는 근거는 무엇일까. 그는 “주택 구매력 지수가 서울·경기·인천 모두 과거에 비해서 굉장히 낮은 수치를 보이고 있다”며 “어느 때보다도 (가계가 주택 구매 자금) 대출을 상환할 수 있는 능력이 현재 굉장히 좀 악화돼 있다”고 지적했다. KB국민은행에 따르면 지난 연말 기준 서울의 주택 구매력 지수는 42.8로 2008년 조사가 시작된 이래 최저치로 떨어졌다.수급 상황도 악화하고 있다. 집을 사려는 사람은 줄어드는데 매물은 쌓이고 있다. 특히 인천에선 매수우위지수가 32개월 만에 최저치(32.0)로 떨어졌다. 매수우위지수가 낮으면 낮을수록 수요 부족이 심각하다는 뜻이다. 정 팀장은 “인천 같은 경우 지금 전국에서 입주 물량이 가장 많다”며 “인천에선 시장 조정 국면이 오기 직전에 있다. 나아가서 경기도도 영향을 받을 수 있고 서울도 같이 조정을 맞을 수 있는 국면이 다가오고 있다”고 말했다.조정장에서도 선방할 수 있는 투자처가 있을까. 정 팀장은 경남 거제시와 창원시 진해구를 꼽았다. 두 지역 모두 대표적인 조선업 거점이다. 정 팀장은 “지금 한국의 선박 수주량이 3년째 1위”라며 “선박을 건조하려면 생산 인력들이 들어와야 한다. 생산 인력들이 들어올수록 전세 수요가 늘어난다. 전세 공급이 부족하면 매매 가격이 상승할 그런 여력이 커진다”고 설명했다.‘임장 덕후’를 자처하는 정 팀장은 임장 팁도 소개했다. 그는 “임장을 여행처럼 좀 다녔으면 좋겠다”며 “여행을 준비하듯 루트도 짜보고 미리 공인중개사에게 찾아가겠다고 약속을 잡고 현장 투어를 하다보면 자연스레 시세를 파악할 수 있게 된다”고 말했다.
2022.05.24 I 박종화 기자
"8월 전세대란?...전세계약 '이렇게' 하면 된다"
  • "8월 전세대란?...전세계약 '이렇게' 하면 된다"[복덕방 기자들]
  • [이데일리 김나리 기자] 임대차 2법 도입 2년을 맞아 올해 8월 그동안 묶였던 4년치 보증금과 월세를 한꺼번에 올린 전세 물건들이 쏟아질 것이란 전망이 나오고 있다. 이 가운데 최근 일부 지역을 중심으로 집값이 주춤하는 현상이 나타나면서 신규 전월세 계약 시점에 맞춰 보증금을 제때 돌려받지 못할까봐 걱정하는 세입자들이 늘고 있다. 이와 동시에 세입자가 예정된 계약일정에 맞춰 집을 비워주지 않을까봐 우려하는 집주인들도 나오고 있다.22일 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방 기자들’은 부동산 전문 김예림 법무법인 덕수 변호사를 만나 임대차 계약과 관련해 임대인·임차인이 유의해야 할 점들을 살펴봤다.◇“임차인, 전세사기·깡통전세 주의보”김 변호사는 먼저 임차인이 보증금을 보호받기 위해서는 “계약을 체결하고 전입신고 및 확정일자를 받은 후 부동산 점유를 유지해야 한다”며 “만약 계약 만료 후에도 보증금을 돌려받지 못한 경우 집주인에게 집을 완전히 인도해선 안된다. 꼭 이사를 가야 한다면 임차권 등기명령을 신청해 보증금을 돌려받을 수 있는 대항력을 갖춰야 한다”고 설명했다.신규 계약을 체결할 때 ‘전세사기’를 당하지 않으러면 계약 전 △부동산 등기부등본상 소유자 △계약서상 소유자와 임대인이 일치하는지 여부 △계약 체결 당사자가 소유주인지 여부 등을 확인해야 한다고 조언했다. 김 변호사는 “대리인이 나왔을 때는 위임장을 확인한 뒤 임대인과 직접 통화 정도는 해보는 것이 좋다”며 “부동산이 신탁된 경우에는 채무관계를 파악하기 어렵기 때문에 신탁 등기를 떼어보는 등 특별히 주의해야 한다”고 말했다.전월세 보증금을 떼일 우려가 높은 ‘깡통전세(매매가격보다 전세가격이 높은 집)’를 피해 가기 위해서는 근저당 설정 여부를 살펴보는 것은 물론 시세 대비 전세가격이 70%를 넘어서는지를 파악해야 한다고 강조했다. 김 변호사는 “근저당이 과도하게 설정돼 있으면 추후 집이 경매로 넘어가게 됐을 때 보증금 일부는 최우선으로 변제받을 수 있으나 나머지는 채무 순위가 밀리면서 돌려받지 못할 수 있다는 점을 명심해야 한다”고 했다.또한 다가구 주택에 대해서는 “일반 빌라처럼 보이더라도 세대별로 등기가 된 다세대 주택과 달리 다가구 주택은 등기상 단독주택이기 때문에 권리관계를 다 파악하기 힘들다”며 “단순히 등기상 채무만 확인하지 말고 임대인에게 전입세대 열람원 등을 요청해 임대차 계약 현황과 보증금 총액을 정확히 알아볼 필요가 있다”고 당부했다.◇“임대인, ‘제소 전 화해’ 결정문 검토 필요” 임대인의 경우 원활한 임대차 계약 종료를 위해서는 ‘묵시적 갱신’과 ‘계약갱신청구권’ 등을 감안해 법적으로 정해진 기간 내 세입자에게 나가달라는 통보를 하는 것이 중요하다고 설명했다. 김 변호사는 “일정 기간 내 계약갱신을 거절하겠다는 통지를 명시적으로 하지 않으면 묵시적 갱신으로 인해 같은 조건으로 계약이 다시 갱신된다”며 “임차인이 계약 갱신을 요구했을 때 계약갱신청구권을 사용하면 실거주 등 특별한 사유가 없이는 거절할 수 없어 유의해야 한다”고 말했다.이어 “임차인이 처음에는 특정 시점에 명도를 해주겠다고 했다가 뒤늦게 입장을 바꾸는 경우 소송으로 가면 굉장히 시간이 많이 걸린다”며 “이를 대비해 신규 임대차 계약을 체결할 때 아예 ‘제소 전 화해’ 결정문을 받아두면 비용이 조금 들더라도 임차인이 임대차 종료 시점에 명도를 안 할 때 바로 강제집행할 수 있다”고 조언했다.
2022.05.22 I 김나리 기자
안전진단 통과되면 내집 못판다고요?
  • [복덕방기자들]안전진단 통과되면 내집 못판다고요?
  • [이데일리 오희나 기자] 최근 재건축·재개발 규제완화 기대감이 높아지는 가운데 투기수요 유입을 막기 위해 ‘조합원 지위 양도금지법’이 도입될지 관심이다. 17일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 조합원지위양도금지법에 대해 들어봤다. 김 소장은 “윤석열 정부가 재개발·재건축 활성화 정책을 예고하면서 시장 안정화 방안으로 조합원지위양도 금지 규정을 시행되는 것 아니냐는 우려가 제기됐다”면서 “인수위에서는 ‘하지 않겠다’고 발표했지만 6월1일 지방선거 이후 어떻게 될 것인가 지켜볼 필요가 있다”고 말했다.이어 “법안이 통과될지 여부는 두고 봐야겠지만 만일 통과가 된다면 서울 전체가 다 적용된다고 보기는 어렵고 인기 있는 지역들에 우선 적용할 것”이라며 “목동·여의도·잠실·압구정·반포 등 대표적인 재건축 단지들과 한남·성수·흑석 등 대표적인 재개발 단지 먼저 적용하고 순차적으로 진행될 가능성이 있다”고 전망했다. 조합원지위양도금지법은 오세훈 서울시장과 국민의힘이 지난해 시장 안정화 방안으로 적극 추진한 법안이다. 현재 재건축은 조합설립 이후, 재개발은 관리처분계획 인가 이후부터 조합원 지위를 양도할 수 없게 돼 있다. 그런데 이를 각각 안전진단 통과 후 정비구역 지정 후로 앞당기겠다는 것이 골자다. 재건축 아파트에 유입되는 투기 수요를 차단해 집값을 안정시키겠다는 취지다. 다만 재건축 단지에서 ‘재산권 침해’라고 반발하자 국회에서 계류 중이다. 지난해 서울시가 발표한 안의 경우 재산권 침해 우려가 높다고 김 소장은 지적했다. 서울시에 따르면 재건축의 경우 예외조항은 △안전진단 통과 후 2년이상 정비계획 입안 없는 경우 △정비구역지정 후 2년 이상 추진위 설립 신청 없는 경우 △추진위 설립 후 2년 이상 조합설립 신청 없는 경우 등이다. 재개발은 △조합설립 후 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 경우 △사업시행인가 후 3년 이상 착공 못한 경우 △착공 후 3년이상 준공하지 못한 경우 등이다. 그는 일시적 2주택이라든지 토지거래허가구역 내 2주택을 가지고 있으면 팔고 싶어도 팔 수 없는 경우가 생긴다고 설명했다. 예를 들어 안전진단이 통과된 단지 내 2개 주택을 가지고 있는 경우 조합설립인가가 나면 다물권자로 묶여 입주권이 1개 밖에 안 나오기 때문에 매도해야 하는데 조합원 지위를 양도할 수 없으니 팔지 못할 수 있다. 또 2개의 재건축 단지에서 각각 1개를 보유한 경우도 투기과열지구에서 1개가 관리처분인가가 나면 5년 재당첨금지가 적용돼 현금청산자로 분류되기 때문에 그전에 팔아야 하는데 팔지 못할 수 있다는 것이다. 김 소장은 “안전진단 신청은 주민 동의율 10%만 받아도 신청할 수 있기 때문에 동의를 하지 않아도 재산권이 묶일 수 있다는 맹점이 있다”면서 “특히 재개발은 재건축과 달리 강제 조합원 제도(동의하지 않아도 조합원이 되는 것)이기 때문에 재개발을 찬성하지 않은 사람들도 분양신청 시기까지 조합원으로 편입돼 재산권이 제한된다”고 지적했다. 김 소장은 또 “재개발과 재건축 사업 같은 경우는 거래가 활발해야 동의률이 높게 나오고 사업이 빨리 진행된다”면서 “조합원지위양도금지법이 시행되는 순간 재개발 재건축사업은 다 산으로 갈 것”이라고 강조했다. ※더 자세한 내용은 유튜브 ‘복덕방기자들’에서 확인하실 수 있습니다.
2022.05.17 I 오희나 기자
"부모한테 주택자금 빌렸는데 증여세 냈다고?"
  • "부모한테 주택자금 빌렸는데 증여세 냈다고?"[복덕방기자들]
  • [이데일리 하지나 기자] 최근 부동산 가격이 크게 오르면서 증여가 아니더라도 부모님을 통해 부족한 자금을 마련하는 경우가 많다. 하지만 통상적으로 부모 자녀간 금전대차거래는 인정하지 않는다. 이를 증명할 수 있는 자료를 마련해두지 않으면 자칫 증여세를 부과해야할 수도 있다. 13일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 삼인세무회계 이지민 세무사와 함께 하는 ‘무엇이든 물어보稅’에서 부동산 세제를 다뤄봤다. ‘무엇이든 물어보稅’는 구독자들의 사연을 기반으로 일상 생활에서 접하기 쉬운 부동산 세금에 대한 궁금증을 풀어보는 시간이다. 이번 사연은 자녀가 집을 사는데 부족한 자금을 빌려주려고 하는데 주의해야할 점을 묻는 질문이었다. 이에 대해 이 세무사는 보편적으로 4가지를 준비해야 한다고 조언했다. 그는 “기본적으로 돈을 빌렸다는 것을 나타낼 수 있는 차용증을 쓰고, 차용증이 실제 그 당시에 작성한 서류라는 것을 보여줄 수 있도록 차용증에 대한 공증을 받으면 좋다”고 설명했다. 특히 그는 “돈을 갚을 의지가 있고, 갚을 의사가 있다는 점을 증명하기 위해 적정 수준의 이자를 지급해야 한다”면서 “또한 자녀에게 적당한 재산이 있으면 수시로 상환하고 있음을 보여줄 필요가 있다”고 강조했다. 이 세무사는 “세법상 적정이자율은 연 4.6%이지만 1000만원까지는 무이자로 빌려준다고 해도 증여세가 부과되지 않는다”면서 “다만 이자지급의 목적이 증여가 아닌 차용을 입증하는 근거라는 점에서 웬만하면 이자를 지급하고 , 정기예금이자율 수준이면 적당하다고 보고 있다”고 말했다. 그는 또한 부모 자녀간 부동산 매매의 경우 원칙적으로 증여로 간주한다고 설명했다. 이에 따라 실질적인 매매거래를 입증할 수 있는 자료를 갖춰야 한다고 조언했다. 이 세무사는 “매매대금을 이체한 이체영수증과 매매대금의 출처를 확인할 수 있기 때문에 과거 소득 자료도 준비해둬야 한다”면서 “기본적으로 적정 거래가격은 시가이지만 최대 70%, 3억원 한도내에서는 증여세를 부과하지 않는다. 다만 양도세의 경우 시가의 95%만 벗어나도 시가대로 다시 양도세를 계산한다”고 설명했다.
2022.05.13 I 하지나 기자
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