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- 반포 래미안 원베일리, 뭐 있길래 100억? [복덕방기자들]
- [이데일리 김아름 기자]서울 서초구 반포의 새로운 대장주로 꼽히는 ‘래미안 원베일리’가 이달 말 입주를 시작하는 가운데 단지의 조경시설과 커뮤니티, 세대내부를 본격 탐방한 콘텐츠가 나왔다.18일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’의 코너 ‘임장왕 김기자’는 래미안 원베일리를 직접 찾아가 집중 조명했다.래미안 원베일리는 지하4층~지하 35층 23동, 총 2990가구다. 한강변 입지를 갖고 있는 신축 대단지로 입주장임에도 펜트하우스가 100억원, 국민평형인 84㎡이 46억원 수준으로 실거래되는 기염을 토했다. 래미안 원베일리라는 단지 이름에는 최고의 시설과 서비스로 고품격 주거공간을 만들겠다는 의지가 담겨있다. 베일리는 중세 성 중심부에 영주와 가족들이 거주하던 공간으로, 성의 핵심 지역을 의미한다.실제 원베일리 커뮤니티는 ‘더그랜드투어’라는 디자인 테마로 새로운 라이프 스타일을 선보이고 있다. 17세기와 18세기 유럽의 상류층 자제들이 사회 진출 전 문물을 익히기 위해 다녀온 그랜드투어를 오마주해 귀족에게만 허용되던 여행을 원베일리 입주민에게 선사하겠다는 포부다. 원베일리 커뮤니티는 별도의 호캉스가 필요 없도록 커캉스(커뮤니티+바캉스)를 제안하며 일상에서도 휴가를 누릴 수 있는 공간을 기획하고 있다. 영상은 호텔 라운지를 구현한 커뮤니티 입구에서부터 시작된다. 마치 바다를 연상케하는 특수 소재의 천정을 갖춘 수영장, 필라테스 기구 등을 구비한 최신형 운동시설, 일본 온천에 와있는 듯한 느낌을 주는 조경시설, 시그니처인 미디어월과 스카이브릿지 등을 다뤘다. 특히 세대 내부를 직접 방문해 전망, 거실 아트월, 고급 바닥재, 세세한 장치 등을 하나하나 짚어내며 설명해준다.영상에서는 고속터미널지하상가(고투몰)와 한강공원까지 이어지는 긴 지하공간을 예술작품 벽화로 장식한 연결통로도 선보이고 있다.
- "말도 안돼"…시멘트값 상승이 진짜 아파트 분양가를 올리나
- [이데일리 노희준 기자] 시멘트 가격 인상이 아파트 분양가를 끌어올릴 것이라는 일각의 전망은 제한적인 것으로 나타났다. 시멘트 비용이 아파트 분양가에서 차지하는 비중 자체가 0.5% 수준인 데다 최근 시멘트 가격 인상률 14%에 따른 비용 증가분도 분양가의 0.1% 수준에 불과하기 때문이다.전국 민간아파트 분양가.(자료=주택도시보증공사, 허그)25일 시멘트업계에 따르면 한일시멘트(300720)와 계열사인 한일현대시멘트(006390)는 9월 1일부터 시멘트가격을 t당 10만5000원에서 11만8400원으로 12.8% 인상한다고 레미콘업계에 최근 통보했다. 이에 앞서 업계 1위인 쌍용C&E(003410)와 성신양회(004980)도 지난달 초 이달부터 시멘트가격을 14.1%와 14.3%씩 인상한다고 결정했다.시멘트업계는 전국 99㎡(30평형) 아파트 1세대를 짓는 데 시멘트 20t이 들어간다고 설명하고 있다. 이를 전제로 아파트 1세대 건설에 들어가는 시멘트 평균 비용은 210만원(20tx10만5000원)에서 240만원(20tx12만원)으로 30만원 증가할 것으로 추정된다. 쌍용C&E와 성신양회가 시멘트 가격을 14% 인상한 만큼 시장 전체적으로 이 수준으로 가격을 올린다는 가정에서다.시멘트 업계는 시장의 90%를 업체 7개가 나눠 갖고 있다. 시멘트 7개사의 시멘트 t당 평균 가격은 지난해 11월 10만5000원으로 인상됐다.아파트 분양가에서 시멘트 비용이 차지하는 비중은 0.5%에 불과하다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 6월말 기준 최근 1년간 전국에서 신규로 분양된 민간 아파트 3.3제곱미터(평)당 평균 분양가는 1620만원 가량으로 99제곱미터 아파트 분양가는 4억8609만원이다. 이에 견주면 인상 전 210만원 시멘트 비용은 분양가의 0.43%, 인상 후 240만원 시멘트 비용은 분양가의 0.49%일 뿐이다. 시멘트 비용 증가분 30만원이 분양가에서 차지하는 비중 역시 0.06%에 불과하다.건설업계 입장을 반영해도 상황은 별로 달라지지 않는다. 앞서 건설업계는 지난달 말 국토교통부 주재로 시멘트 가격 인상에 대한 의견을 나누는 자리에서 시멘트 가격이 t당 14% 오르면 3.3제곱미터당 1만7300원의 공사비가 증가한다고 설명한 바 있다. 이를 99제곱미터로 환산하면 52만원(30x1.73만원)수준이다. 역시 6월말 전국 민간 아파트 분양가 4억8609만원에 견주면 시멘트 가격 인상으로 불어나는 공사비(52만원)는 전체 분양가의 0.11%에 그친다.건설업 기업가치를 분석하는 증권업계에서도 과거 5% 정도의 시멘트 가격 상승은 건설사 원가율 훼손에 미치는 영향이 제한적이라고 분석한 바 있다. NH투자증권은 2021년 “아파트 공사 시 평당 시멘트 1t, 철근 평당 0.3t이 필요하다고 알려져 있다”며 “시멘트 가격 인상분(당시 t당 7만5000원에서 7만8800원, 5%)은 아파트 평당 공사비 중 0.2%에 불과해 건설업체 수익성에 미치는 영향은 제한적”이라고 말했다.시멘트 업계 관계자는 “건설업계는 분양가 인상 명분을 찾는 데 시멘트 가격 인상을 활용하는 것뿐”이라며 “시멘트 가격 상승이 분양가에 미치는 영향은 실제 크지 않다”고 했다. 서울주택도시공사와 부동산 독립 리서치 법인 ‘광수네 복덕방’에 따르면, 마곡엠밸리(9단지) 아파트 분양원가 중 택지조성원가는 39%, 건설원가가 61%를 차지했고 자재비 비중은 전체 6% 수준이다.마곡엠밸리 9단지, 아파트 평당 매출, 원가, 이익 구조(자료: 서울주택도시공사, 광수네, 복덕방)
- 광수네 복덕방 8호 "재고물량 증가로 4분기부터 아파트값 하락"
- [이데일리 노희준 기자] 이광수 부동산 독립 리서치 법인 ‘광수네 복덕방’ 대표(전 미래에셋증권 애널리스트)는 15일 하반기 부동산 시장 전망과 관련, 재고물량 증가로 4분기부터 아파트 가격이 떨어질 것으로 전망했다.이광수 대표는 이날 발표한 광수네 복덕방 8호 리포트를 통해 이같이 밝혔다. 재고물량(매도물량-거래량)은 매도물량 중에서 팔리지 않고 남은 양을 말한다. 그는 “안 팔리는 아파트가 증가하고 있는데 가격이 상승하기는 힘들다”고 강조했다.그는 “(아파트가) 팔리지 않을 때, 팔려고 내놨는데 그 가격에 집을 보러 오는 사람이 없을 때 호가는 어쩔 수 없이 내려가게 된다”며 “2021년 9월부터 2022년 6월까지 지역별로 재고물량 증가와 가격 하락폭을 비교해보면 상대적으로 재고물량이 많이 증가한 지역일수록 가격 하락폭이 컸다”고 했다. 대전(-16%), 인천(-24%), 광주(-14%), 경기(-23%), 서울(-25%) 등이다. 지역별로 올해 1월 대비 5월 아파트 재고물량 증가율을 보면, 서울이 23%로 전국에서 가장 높다. 서울 아파트 가격 하락이 커질 수 있다는 증거라는 설명이다. 서울에서는 광진구(55%), 강남구(44%), 중구(31%), 서초구(29%), 동작구(28%) 순으로 재고물량 증가율이 크다.이 대표는 하반기 수요에 대해 “하반기 아파트 가격, 특히 호가가 오르면서 실수요는 감소할 가능성이 크다”며 “가격이 하락하면 실거주 매매 비율이 상승하고 가격이 상승하면 실거주 매매 비율이 하락한다”고 언급했다. 2018년 이후 실거주 매매 비중과 가격 변동률 상관관계를 살펴보면 상관계수가 -0.59로 음의 상관관계가 있다고 했다. 반대로 움직인다는 의미다.그는 또 “실수요와 함께 투자수요 감소 상태는 지속될 것”이라고 봤다. 투자수요라 할 수 있는 전국 기준 아파트매매거래에서 관할시도외 거주자가 매수한 비중은 현재 올해 이후 하락해 20%대를 기록 중이라 투자수요도 줄어든 상태다.이같은 수요 감소로 3분기 거래량은 줄어들 것이라는 전망이다. 이 대표는 “실수요 증가가 빨랐던 곳을 중심으로 거래량 감소폭은 더 클 것”이라며 “빠른 실수요 증가는 가격 반등이 빨리 이뤄졌다는 의미이고 그렇다면 이후 실수요 감소폭도 클 수 있다”고 말했다.그는 공급에 대해서는 “이미 시작된 매도물량 증가는 3분기에도 지속될 전망이다. 전세가격 하락과 불확실성 확대가 원인”이라며 “공급 즉, 매도물량이 증가하는 가운데 거래량도 감소하면 아파트 재고물량은 빠르게 증가할 수 있다”고 설명했다.이 대표는 “매도물량 증가율이 높은 가운데 그동안 실수요 증가율이 높았다면 향후 주택가격 하락폭이 커질 수 있다”며 “광수네, 복덕방 9호에서는 아래 기준을 가지고 세부 지역별로 더욱 상세하게 향후 집값을 전망해보겠다”고 강조했다.
- 아파트 단지에서 여름휴가 보내기 '검암역 로열파크씨티'[복덕방기자들]
- [이데일리 김아름 기자] 대한민국 첫 번째 리조트도시의 입주장이 열려 화제가 되고 있는 가운데 직접 해당 단지에 방문해 단지의 디테일한 시그니처 스케일을 실감하는 콘텐츠가 나왔다. 14일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’의 코너 ‘임장왕 김기자’는 지난달 30일부터 입주가 시작된 인천 서구 백석동 DK아시아의 ‘검암역 로열파크씨티’를 집중 조명했다.먼저 여름휴가철을 맞아 아파트 단지안에 캠핑장을 방문해 도심 속 힐링을 즐겼다. ‘리조트도시’의 실현을 위해 단지에 에버랜드와 캐리비안베이가 그대로 재현된 곳도 직접 방문했다. 실제 조경과 조경시설은 에버랜드와 캐리비안베이를 직접 운영하고 있는 삼성물산 리조트부분이 직접 시공해 품질 측면에서 차이가 없다는 설명이다. 영상에는 워터풀버킷과 물대포까지 완벽하게 재현한 모습도 담겼다.다채로운 수목과 조경 시설, 유럽풍 조형 분수대, 티하우스, 돔파고라, 테마놀이터, 메타세쿼이아길, 수영장·루프탑·테크노짐 시설이 완비된피트니스 센터 등 6성급 호텔 이상의 럭셔리 커뮤니티 시설 등도 체험했다.특히 언론에서 최초로 공개되는 펜트하우스가 돋보였다. 방마다 화장실이 딸려있고 멀리 서해 조망이 가능한 테라스도 무려 3개나 갖췄다. 이와함께 개별 세대안에 히노끼까지 구성돼 놀라움을 자아냈다. 한편 검암역 로열파크씨티는 인천 서구 백석동 일대(한들구역)에 지하 2층~지상 최고 40층, 25개 동, 전용면적 59~241㎡ 총 4805세대 매머드급 대단지다. 국내 최고의 건설명가 대우건설과 국내 아파트 조경 트렌드를 선도하는 삼성물산 리조트부문이 각각 시공과 조경, 조경설계를 맡았다. 2020년 6월 분양 당시 무려 8만7586건의 청약자가 몰리며 인천 역대 최고를 경신하며, 평균 27대 1로 정당 계약 기간 내 분양을 마쳤다. 청약 접수 기록은 현재도 깨지지 않고 있다.
- 광수네 복덕방 "거래회전율과 전세비중 높은 아파트 하락할때 사라"
- [이데일리 노희준 기자] 이광수 부동산 리서치 법인 ‘광수네 복덕방’ 대표(전 미래에셋증권 애널리스트)는 하반기 미분양 아파트가 증가해 분양가와 아파트 가격이 하락할 수 있다고 내다봤다. 구체적인 내집 마련의 실전 팁으로는 거래회전율(거래건수/세대수)이 높고 전세비중이 큰 아파트를 선정해서 집값이 떨어질 때 매수할 것을 제시했다.이광수 대표는 1일 광수네 복덕방 7호 리포트를 통해 이같이 밝혔다. 7호 리포트는 전날(지난달 30일) 공개됐다. 7호는 분양가와 미분양 아파트, 내집 마련을 위한 구체적 선택 기준을 논의했다. 이 대표는 우선 하반기 미분양 아파트가 많아질 가능성이 있다고 봤다. 그는 “올해 하반기 상대적으로 분양성과가 안 좋을 수 있다. 미분양 아파트 증가가 전망되는 이유”라며 “가장 근본적인 문제는 초기 분양률이 지속 하락하고 있다는 점이다. 아파트 초기 분양률이 떨어지면 미분양 아파트 증가는 불가피하다”고 말했다. 아파트 초기 분양률은 분양 시작 이후 3개월부터 6개월까지 분양비율을 나타내는 지표다. 지난해 1분기 전국 민간 아파트 초기 분양률은 87.7%였다가 지난해 3분기 82.3%로 하락한 후 지난 1분기 49.5%까지 떨어졌다. 초기 분양률이 하락하면 미분양률이 상승한다.그럼에도 미분양 아파트는 지난해 9월부터 빠른 증가세를 보이다가 지난 2월 7만 5000호를 기록한 이후 소폭 감소하고 있다. 4월 전국 미분양 아파트는 7만 1365호다. 이 대표는 “분양시장이 안 좋아지자 건설회사들이 분양시기를 연기했다”며 “초기 분양률 하락에도 불구하고 신규 분양물량 감소가 미분양 아파트의 감소 원인이 됐다”고 설명했다. 실제 우리나라 10대 건설회사의 지난 1월부터 4월까지 신규 아파트 분양 물량은 약 1만 6000호에 불과하다. 지난해 같은 기간 약 5만 5000호의 3분 1도 안 되는 수준이다. 이 대표는 “미분양 아파트가 증가하면 분양가격 인하가 불가피하고 분양가격이 하락하면 일반 주택가격 하락에도 영향을 줄 수 있다”며 “분양가격 하락이 주택수요를 감소시키고 수요가 줄어들면서 가격이 하락할 수 있다”고 강조했다.그는 그러면서 아파트 분양원가가 계속 상승한다는 시각을 반박했다. 아파트 분양원가는 크게 택지조성원가(용지비, 조성비 등)와 건설원가(도급공사, 자재비, 직접공사비 등) 두 축으로 구성되는데, 건설원가는 지속해서 오를 가능성이 높지만 택지조성원가는 하락할 수 있다는 이유에서다. 이 대표는 “분양원가에서 차지하는 토지비가 하락할 수 있기 때문에 분양원가는 계속 오르기만 하지 않는다”며 “분양원가에서 토지비가 차지하는 비율은 아파트, 지역별로 달라 토지비에 따른 분양가 변화 정도도 달라진다”고 했다. 지역별로 분양가에서 토지비가 차지하는 비율은 서울 55%, 경기 38%, 인천 36%, 전국 평균 34%이다. 공공사업은 토지확보가 용이해 토지를 싸게, 민간 주택사업은 토지를 비싸게 매입한다. 토지비가 하락하면 민간 아파트 분양원가는 공공보다 더 크게 하락할 수 있는 이유다.그는 부동산 하락기에 내집 마련을 할 수 있는 실전 꿀팁을 제시했다. 이 대표는 “살고 싶고, 갖고 싶고, 투자하고 싶은 집을 구체적으로 생각하고 10개 아파트를 선정하라”면서 “가장 먼저 해야 할 계획”이라고 말했다. 이 대표는 10개 아파트의 일반적 선정 기준에 대해 “거래회전율이 높고 전세비중이 큰 아파트를 선정해서 집값이 떨어질 때 내 집 마련을 하면 된다”며 “거래가 활발하게 일어나지 않으면 사기도 팔기도 쉽지 않다. 전세 거래비율이 높다는 의미는 투자 목적으로 집을 많이 보유한다는 의미로 상대적으로 투자 가치가 높은 아파트일 가능성이 높고 집값 변동폭이 클 가능성이 높다”고 설명했다. 그는 또 “10개 아파트 후보 중에서 최고로 싼 것을 고르면 된다. 가격이 가장 많이 하락한 아파트를 선택하면 된다”면서 “하락폭이 큰 아파트를 골라서 가격이 왜 빠지는지 이유를 찾고 이유가 합당하지 않으면 적극적으로 내 집 마련 후보에 등록해야 한다. 내 집 마련에서 비율보다 절대가격 하락이 더 중요하다”고 역설했다.
- 부동산 공동명의, 항상 절세 유리하진 않다?[복덕방기자들]
- [이데일리 이윤화 기자] 최근 전세사기 등에 소형 아파트라도 매수하려는 신혼부부들이 늘고 있다. 이때 고민하는 것 중 하나가 공동명의 문제다. 부동산 공동명의의 경우 보통 절세에 유리하다고 알고 있지만, 어떤 세금인지와 보유기간 등에 따라 달라지기 때문에 주의해야 한다. 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 28일 삼인세무회계 이지민 세무사와 함께 하는 ‘무엇이든 물어보稅’ 코너에서 부동산 공동명의로 얻을 수 있는 세제 혜택과 주의점은 어떤 것이 있는지 알아봤다. 일반적으로 부동산을 공동명의로 소유하면 절세 혜택을 볼 수 있는 것은 현행 세법이 대부분 초과누진세율제도를 적용하고 있기 때문이다. 이지민 세무사는 “과세표준이 클수록 높은 세율을 적용하는 것인데, 공동명의를 이용해 과세표준이 나눠지면 보다 낮은 세율이 적용되어 절세효과가 발생하게 된다”고 설명했다. 대표적으로 양도소득세는 초과누진세율을 적용하고 있으므로 단독명의인 경우보다는 공동명의인 경우가 절세가 가능하다. 예를 들어 보면, 5년 전에 10억원에 취득한 상가를 20억원에 양도하는 경우 단독명의인 경우에는 3억7500만원 정도의 양도소득세가 발생하지만 만약 부부 공동명의라면 각각 1억6800만원으로 2인 합계 3억3600만원으로 약 3900만원 절감된다. 그러나 이미 단독으로 취득한 부동산을 공동명의로 전환하는 경우엔 항상 절세에 유리하진 않다. 명의 이전시 발생하는 취득세와 이전된 지분은 취득일 변경으로 장기보유특별공제를 계산하기 위한 보유기간이 줄어들기 때문이다. 특히 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는 경우라면 최대 80% 장기보유특별공제를 받을 수 있는 혜택이 오히려 줄어들 수 있다. 예를 들어 5년전에 단독명의로 6억원에 취득한 주택이 현재 시가가 12억원인데, 지금으로부터 5년 뒤에 20억원에 양도한다고 가정해보자. 우선 단독명의인 경우라면 6억원에 취득한 주택을 20억원에 양도하는 경우이며 10년 이상 보유 및 거주한 경우이므로 양도소득세는 2500만원 정도다. 만약 지금 상태에서 배우자에게 50%를 증여한다면, 현재 시가 12억원의 50%인 6억원에 대해서 증여세는 발생하지 않겠지만, 취득세는 2400만원이 발생한다. 또 5년 후 20억원에 양도한다면 각각의 양도소득세를 합하면 약 2600만원 정도가 더 나온다. 이 세무사는 “보유 중 증여를 하여 취득가액이 증가하는 효과가 있었지만 장기보유특별공제를 80%와 40%가 적용됨에 따라 오히려 양도소득세가 늘어나게 된 것”이라고 말했다. 아울러 종합부동산세는 양도세와 다르게 공동으로 소유한 경우 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다. 1주택을 공동명의로 취득하면 종합부동산세에서는 1세대 2주택이 되는 것이다. 단독명의인 경우에는 1세대 1주택자로서 12억원 공제가 가능하며, 연령별공제와 보유기간별공제를 추가적으로 적용될 수 있다. 또 60세 이상의 연령별공제와 5년 이상 보유한 보유기간별공제는 최대 80%까지 적용될 수 있으므로 상당한 절감이 가능하다. 반대로 공동명의인 경우에는 1세대 2주택자로서 소유자별로 9억원씩 18억원이 공제가 가능하며, 연령별공제와 보유기간별공제는 적용할 수 없다.이 세무사는 “60세 미만이고 5년 미만 보유한 경우라면 공동명의가 일반적으로 유리하다”면서도 “만약 1주택을 배우자와 공동명의로 소유하고 있는 경우 매년 9월 신청 할 수 있는 ‘공동명의1주택자특례’를 적용해 단독명의로 취득한 것과 동일하게 종부세를 낼 수 있다”고 강조했다. 종합소득세의 경우에도 초과누진세율을 적용하므로 공동명의가 일반적으로 유리하긴 하다. 또 주택임대 소득의 경우 수입금액이 2000만원 이하인 경우 분리과세로서 다른 소득과 합산하지 않고 종소세를 계산할 수 있다. 그런데 공동명의일 경우 공동명의자 각각을 기준으로 2000만원을 판단하므로 부부공동명의라면 4000만원까지도 분리과세를 적용할 수 있는 것이다.이 세무사는 “종소세까지 고려하면 확인해야 할 사항이 많아지고, 추후 양도세까지 생각한다면 더욱 더 많은 변수가 생길 수 있다”면서 “세무 전문가에 미리 상담을 받고 진행할 필요가 있다”고 조언했다.
- 상생임대주택, 2년 거주없이 '비과세 혜택' 받을 수 있다?[복덕방기자들]
- [이데일리 이윤화 기자] 최근 전세가 하락으로 임대료나 보증금 인상이 어려워지면서 이번 기회에 상생임대주택을 신청하려는 임대인들이 늘고 있다. 정부가 일시적 2주택자의 양도소득세·종합부동산세 특례 혜택을 강화하는 등 세졔 혜택을 확대하면서 동시에 상생임대주택 양도세 특례 임대기간 합산 규정도 신설해 이점이 많아졌기 때문이다. 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 23일 삼인세무회계 이지민 세무사와 함께 하는 ‘무엇이든 물어보稅’ 코너에서 상생임대주택 선정 조건과 관련 규정에 대해 짚어봤다. ◇‘착한 집주인’, ‘세제 혜택’ 동시에 가능한 상생임대주택상생임대주택이란 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 올려 새 계약을 맺거나 기존 계약을 갱신한 임대인의 주택이다. 임대료 인상률이 5% 이하이고 임대기간이 직전 계약 1년6개월 이상에 상생 계약 2년 이상을 합한 것보다 긴 요건을 준수한 임대인에게 1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제(최대 80%) 2년 거주요건이 면제된다. 이지민 세무사는 “상생임대주택 특례가 적용되면 양도소득세에 있는 3가지 거주요건의 제한을 받지 않는다”고 설명했다. 하나씩 살펴보면 먼저 현행 1세대 1주택 비과세는 1세대가 1주택을 2년 이상 보유한 경우에 12억원까지 비과세 혜택을 적용하는데, 주택을 취득하는 시점에 해당 지역이 조정대상지역이라면 거주기간도 2년 이상이어야 한다. 그러나 상생임대주택 특례가 적용될 경우 2년 이상 거주하지 않는 경우에도 비과세를 적용할 수 있는 것이다. 다음으로 거주주택 특례 규정은 현행 비과세 규정 중 2년 이상 거주한 주택과 주택임대사업자로 등록한 주택이 있는 경우 2년 이상 거주한 주택을 양도할 경우 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 있는 것이다. 거주주택특례에 있어서도 2년 이상 거주한 거주주택만 비과세를 적용할 수 있는데, 상생임대주택 특례가 적용될 경우 2년 이상 거주하지 않아도 비과세를 적용 받을 수 있다. 장기보유특별공제는 일반적인 경우에는 6%부터 30%까지 적용이 되는데, 1주택자로서 2년 이상 거주한 경우에는 12%부터 80%까지 적용할 수 있다. 2년 이상 거주하지 않더라도 보유기간에 따라서 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있게 되는 것이다.상생임대주택이 되는 조건은 3가지로 간단하다. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상이어야 하고, 임대료 혹은 보증금 인상율이 5% 이하이어야 하며, 인상율이 5% 이하인 상생임대차계약에 따라 임대한 기간을 2년 이상 유지해야 한다. ◇상생임대주택 규정, 간단하지만 사례별로 꼼꼼히 따져봐야 적용 규정은 3가지로 충족하기 어렵지 않아 보이지만 사례별로 판단하는 것은 좀 더 꼼꼼히 따져봐야 한다. 첫 번째 규정인 ‘직전 임대차계약’은 매수할 때 승계 받은 임대계약 등은 해당되지 않는다. 이 세무사는 “직전임대차계약은 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 임대차계약이어야 한다”면서 “이전 소유자가 체결한 계약을 승계한 경우에는 직전임대차계약이 아니다”라고 말했다. 아파트 청약이나 분양권 매수, 재건축 등 정비사업의 경우에도 조금씩 다르다. 청약 받은 아파트의 계약금과 중도금을 납입하고, 잔금만 남은 상황에서 임대차계약을 체결한 경우 역시 본인이 계약했다고 하더라도 취득하기 전에 계약을 체결한 것이므로 직전임대차계약에 해당하지 않는다. 이 세무사는 “보통 분양받은 아파트의 경우 잔금 전에 임대차계약을 체결하고 임대차계약의 잔금으로 아파트 잔금을 지급하는 것이 보통인데 이 경우 직전임대차계약에 해당하지 않으므로 유의해야 한다”고 설명했다. 반면 재건축 조합의 원조합원이 신축예정주택의 공사기간 중에 임대차계약을 체결한 경우에는 직전임대차계약에 해당한다. 이 세무사는 “조합원입주권으로 종전 주택을 취득한 날을 취득일로 보는 것이므로 가능한 것”이라면서 “예외적으로 토지 면적이 증가된 부분에 대해서는 그 취득일을 준공일로 보지만 공사기간 중 임대차계약을 체결한 경우 주택을 취득한 후 임대차계약을 체결한 것으로 보고 있다”고 말했다. 한편, 동일 세대원의 명의 변경 등의 경우에도 상생임대주택 규정을 따져봐야 한다. 부부 공동명의로 취득한 다음 직전 임대차계약을 체결했는데 이후 단독명의로 증여가 되는 경우에는 가능하다. 취득일 이후 직전임대차계약을 체결하는 것이 원칙이지만, 동일세대원이 취득한 후 직전임대차계약을 체결하고, 그 이후에 동일세대원간 지분이 변경되어도 직전임대차계약을 취득일 이후 체결한 것으로 본다.
- [복덕방기자들] "피붙은 이유 있었네" 영흥숲 푸르지오 파크비엔
- [이데일리 김아름 기자] 아파트 단지가 공원의 일부분으로 조성된 진정한 의미의 숲세권 아파트의 입주장이 열렸다.9일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’의 새로운 코너 ‘임장왕 김기자’에 따르면 ‘영흥숲 푸르지오 파크비엔’은 이달 말 입주가 가능한 단지다. 경기 남부권의 대표적인 주거선호지역으로 꼽히는 영통신도시의 중심에 있는 만큼 다양한 인프라를 누릴 수 있고 광교신도시와도 인접한 생활권이다. 영덕초, 영덕중, 청명고 등을 도보로 통학할 수 있고 가까운 망포역 주변의 전문학원가와 광교신도시 인근 학원가 이용이 편리하다. 무엇보다 주변으로 녹지가 풍부해 쾌적한 주거환경도 누릴 수 있다. 우선 단지를 둘러싼 영흥공원을 포함해 영통중앙공원, 흥덕중앙공원, 원천저수지, 광교호수공원 등이 가까워 여가활동을 즐길 수 있다. 특히 수원 최초의 민간공원 특례사업으로 추진된 단지다. 민간공원 특례사업이란 민간 사업자가 개발되지 않은 도시공원을 조성하는 대신, 일부 부지에 아파트를 지을 수 있도록 개발 사업을 허용하는 제도다. 영흥공원은 여의도공원(약 23만㎡)의 2배가 넘는 총 59만 1308㎡ 규모의 근린공원이다. 그 중 아파트 부지를 제외하고 약 50만 6808㎡가 공원으로 조성됐다. 공원 안에 조성되기 때문에 공원을 집 앞 정원처럼 이용할 수 있는데다 사계절 내내 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있다는 장점이 있다. 이곳에는 생태를 주제로 한 교육숲, 다양한 꽃과 식물들을 사계절 경험할 수 있는 수목원, 단지와 연결된 공원길을 따라 이어지는 복합문화 체육공원 등이 조성됐다.‘임장왕 김기자’는 푸르지오만의 커뮤니티 공간인 그리너리 라운지를 집중 조명했다. 피트니스클럽, GX클럽, 골프클럽, 사우나 등을 직접 방문했다. 34평, 45평 세대 내부 구조와 시설도 둘러봤다. 34평의 경우 분양가는 6억 4800만원이었는데 피가 3000만원 가량 붙어 6억 7980만원에 실거래가 됐다. 전세시세는 4억5000만원부터 6억원 수준이다. 45평의 경우 분양가는 8억1000만원이었는데 현재 매물은 9억3500만원~11억1000만원 수준으로 형성돼 있다. 전세시세는 5억8000만원부터 7억5000만원 수준이다.
- 광수네 복덕방 "역전세 매물증가로 집값 추가 하락"
- [이데일리 노희준 기자] 이광수 부동산 리서치 법인 ‘광수네 복덕방’ 대표는 역전세(현 전셋값이 임대차 계약 때보다 떨어진 상황)로 인한 매도물량이 증가할 수 있어 집값 하락폭이 커질 수 있다고 내다봤다. 이광수 대표는 26일 내놓은 ‘광수네 복덕방 5호’ 리포트를 통해 “현재 한국 부동산 시장은 투자보다 사용(거주)가치가 중요한 시장으로 변화하고 있다. 사용가치가 중요한 시장은 공급(매도)이 가격을 결정한다”면서 이같이 밝혔다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면, 서울 아파트 매물 건수는 지난 24일 기준 6만 4675건으로 1월 5만 513건보다 1만 4000여건이 증가했다. 부동산 가격이 회복하고 있는데 매물이 증가하는 것이다. 이 대표는 최근 실거래가가 반등하고 거래가 늘어난 현 시장을 3040대 실수요자가 가격 하락이 큰 지역에서 특례보금자리론 등 대출을 받아 9억원 이하 아파트를 매수한 영향이 큰 것으로 봤다. 최근 수요는 3040대 실수요라는 얘기다.국토교통부에 따르면, 올해 2월~3월 전국에서 아파트를 가장 많이 산 연령은 30대다. 이들은 1만9081건의 아파트를 매수, 지난해 12월~지난 1월 대비 123% 증가해 전 연령에서 가장 높은 증가율과 매수 비중을 보였다. 이어 40대는 1만 8201건을 매수해 같은기간 106% 증가했다. 특례보금자리론 연령별 대출 건수를 보면, 30대 비중이 40.1%, 40대 비중이 29.1%로 2030대가 차지하는 비율이 70%다. 그는 “30대 주택매수는 실거주 목적이라 30대가 집을 많이 사기 시작하면 부동산이 사용 목적의 상품시장이 돼가고 있다고 판단할 수 있다”며 “거주목적의 수요자들은 가격이 하락하면 수요를 증가시키지만 다시 가격이 상승하면 수요가 감소한다”고 말했다. 따라서 최근 수요증가는 일시적일 가능성이 높다는 게 그의 판단이다. 그는 또 “지금 집을 파는 사람들은 투자자들”이라며 “규제가 완화되고 금리 인상 우려가 줄어들고 있음에도 집을 파는 이유는 집값 상승 기대감이 적어지고 있기 때문이다. 집값이 더 오를 것이라고 기대한다면 절대 집을 팔지 않을 것”이라고 설명했다. 서울 지역의 올해 1월~4월까지 거래량과 지난해 9월~12월까지 거래량을 비교해보면, 서울 최근 거래량은 3.6배로 늘었다. 특히 성동구(5.4배), 강동구(5.4배), 강남구(4.4배), 양천구(4.4배), 서대문구(4.4배)는 평균 이상으로 늘어난 곳인데, 전체 아파트에서 전세가 차지하는 전세비율이 높은 지역이라고 그는 설명했다.아울러 “(투자자들이 집을 파는) 또 하나 현실적인 이유는 전세가격 하락”이라며 “전세가격이 하락하면 매도물량이 증가할 수 있고 이런 상황은 2023년 하반기부터 더욱 빈번해질 가능성이 높다”고 덧붙였다. 최근 아파트를 매도하는 여러가지 이유 중에서 전세가 하락이 중요한 영향을 미치고 있다는 판단이다. 그는 “전세 하락은 2023년뿐만 아니라 2024년에도 이어질 가능성이 높다. 하락비율이 커지고 있기 때문”이라며 “2022년 계약된 전세계약이 만기가 돌아올 때 그리고 만기 이후 아파트 매도 물량이 더욱 커질 수 있다”고 강조했다. 가령 강남구 래미안블레스트의 경우 2021년 전세 하락 비율이 50%이지만, 지난해에는 하락비율이 81%라는 것이다. 지난해에 계약된 전세계약 중에서 81%가 현재 거래되고 있는 전세보증금보다 높게 거래됐다는 의미다. 결국 현재 집값 반등을 이끈 수요는 실수요라 가격 회복에 따라 곧 줄어들 것인 데다 전세가 하락으로 매도물량이 늘어날 수 있어 집값 하락폭이 커질 수 있다는 전망이다.
- 자녀에게 아파트 물려주고 싶은데, 세금 폭탄 두렵다면?[복덕방기자들]
- [이데일리 이윤화 기자] 부동산 가격 하락이 저점에 달했단 인식이 확대되고 있는 지금 아파트 가격이 오르기 전에 자녀에게 물려주고 싶어하는 사람들이 늘고 있다. 그러나 부모 소유 부동산을 자녀에게 시세 대비 너무 저렴하게 매도(저가 양도)하면 증여세나 양도소득세 등이 부과되는 등 세법 상 오히려 불이익을 볼 수 있어 신중한 선택이 필요하다. 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 12일 삼인세무회계 이지민 세무사와 함께 하는 ‘무엇이든 물어보稅’ 코너에서 부모 자식 간의 부동산 저가 거래, 즉 ‘특수관계자간 저가양도’에 대해 알아봤다. ◇부모 자식 간의 부동산 거래…일정 범위 내로 규정 정부는 특수관계자간의 저가 거래에 대해 일정 범위를 벗어나면 이를 부인하고 시가 대로 계산시 나오는 세금을 부과한다. 이를 부당행위계산 부인 규정이라고 하는데 저가양도 뿐만 아니라 고가 양수의 경우에도 적용된다. 이지민 세무사는 “저가양도에 초첨을 맞춰서 설명하자면 특수관계자간 거래로서 시가보다 낮은 가격, 즉 저가로 자산을 양도할 경우에 실제로 거래된 거래가액을 무시하고 시가에 따라 계산한 양도소득세를 과세하게 된다”고 말했다. 부당행위계산의 부인 규정에 있어서 저가의 범위는 시가와의 차액이 3억원 이상이거나 5% 이상 경우를 의미한다. 예를 들어 시가 10억원인 아파트의 경우 5% 적게 거래를 한다면 9억 5000만원이 최하한선이지만, 그럼에도 불구하고 9억원에 거래를 한다면 부당행위계산의 부인 규정이 적용되어 실제 9억원 거래는 무시되고 시가인 10억원으로 다시 계산해서 양도소득세를 과세하게 되는 것이다. 60억원 이상 자산의 경우에는 5% 뿐만아니라 3억원 이상 차이가 나는지도 따져본다. 그렇지만 저가로 양도가 양도세 측면에 있어서 항상 불리한 것은 아니다. 크게 두 가지의 경우엔 저가 양도를 해도 문제가 없을 수 있는데, 우선 첫 번째는 양도소득세 비과세인 경우다. 어차피 양도소득세가 비과세이거나 12억원까지 비과세라는 혜택을 받을 수 있는 경우라면 양도소득세 자체가 큰 부담이 아니라서 부당행위계산 부인 규정이 적용되든 안되는 큰 문제가 되지 않는다. 또한 두 번째는 저가 양도를 하고 양도소득세는 시가 만큼을 부담해 이익이 없지만, 대신 증여세를 아끼는 효과를 얻을 수 있는 경우다. 이 세무사는 “5%만 벗어나도 시가로 다시 계산을 하니깐 양도소득세는 줄일 수 없지만, 어차피 양도소득세가 없는 비과세이거나 예상한 양도소득세를 부담하면 저가로 자녀에게 양도할 수 있으니 자녀가 이익을 볼 수 있다”고 설명했다. 증여세의 경우 특수관계자간 저가양수에 따른 이익의 증여 규정은 시가보다 30%이상 차이가 나거나 3억원 이상 차이가 날 경우 적용한다. 시가와 거래가액, 즉 저가와의 차액에 시가의 30%와 3억원 중 작은 금액을 뺀 금액을 증여받을 것으로 보아 증여세를 과세하게 되는 것이다. 예를 들면 시가가 10억원인 아파트를 8억원에 거래를 한다면 시가의 30% 범위 안에 있고, 그 차이가 3억원이 안되므로 증여세 문제는 발생하지 않는다. 그런데 거래가액이 6억원이라면 시가의 30%도 벗어나고 3억원 이상 차이도 발생한다. 이런 경우에는 해당 규정이 적용되어 시가와 거래가액 차이 4억원에 30%와 3억원 중 작은 금액(이 경우 똑같이 3억원) 을 뺀 1억원에 대해 증여세를 과세된다.◇“양도세 못 아껴도 증여세는 확 줄어”…저가양도 유리한 경우조금 더 구체적인 사례를 통해 저가 양도시 양도소득세, 증여세가 어떻게 부과되는지 따져봤다. 10년 전 5억원에 취득한 아파트가 현재 시가가 10억원이 됐다. 다주택자인 이 아파트의 소유자가 다른 사람에 시가대로 10억원에 양도를 한다면 양도소득세는 1억 4600만원 정도가 발생한다. 세금을 내고 남은 돈 중 4억원 정도를 자녀에게 증여한다면 증여세는 5800만원 정도 나왔다. 즉, 팔아서 자녀에게 4억원의 재산을 이전하는데 총 2억 400만원 정도의 세금이 발생했다. 저가 양도의 경우 아파트를 다른 사람에 양도하지 않고 자녀에게 시가보다 훨씬 낮은 6억원에 거래하면 자녀 입장에서는 10억원의 아파트를 6억원에 취득하게 되므로 4억원의 이익이 발생한다. 이때 시가 10억원에 5%를 벗어났기 때문에 양도소득세 부당행위계산부인 규정이 적용되어, 시가 10억원을 기준으로 계산한 양도소득세 1억 4600만원이 부과된다. 시가 10억원에 30%도 벗어났기 때문에 저가 양수에 따른 이익의 증여규정도 적용되지만, 시가와 저가의 차이에 30%와 3억원 중 적은 금액을 뺀 금액만 과세하기 때문에 4억원에 3억원을 뺀 1억원만 증여세로 내야하는데 그 금액은 500만원 정도에 불과하다. 양도소득세와 증여세 합계는 총 1억 5100만원이 발생해 자녀 입장에서는 똑같이 4억원의 이익을 얻었음에도 불구하고 저가양도를 이용할 경우 절세효과가 5300만원 정도가 발생하게 되는 것이다. 이 세무사는 “5%를 벗어나고 30%를 벗어나서 두 규정이 적용되더라도 절세효과를 볼 수 있는 경우가 있기 때문에 사례 별로 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 말했다.
