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재개발 빌라투자, 리스크 줄이는 방법이 있다고요? [복덕방기자들]
[이데일리 오희나 기자] 재개발·재건축 기대감이 높아지면서 재개발 빌라 투자에 관심이 높아지고 있다. 2일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 아이언키 최진성 재개발마스터키 대표에게 리스크 줄이는 재개발 빌라 투자방법에 대해 들어봤다. 최 대표는 “재개발 빌라에 투자한다는 것은 빌라의 가치보다는 향후 ‘입주권’ 받을 권리를 확보하는 것이 목적”이라며 “빌라 매수를 통해 미래 새 아파트를 신축 시세대비 안전마진을 확보하고 매수할 수 있다는 것이 가장 큰 장점”이라고 말했다. 최 대표는 또 “서울의 재개발 빌라는 급지별로 나눠져 있다. 본인의 투자금액에 맞춰 투자하면 된다”면서 “안전하게 입주권을 받을 수 있는 민간 재개발로 가고 싶다면 재개발 정비사업구역 단계 중에 조합설립인가 이후 재개발구역 내 빌라를 매수하면 된다”고 말했다. 이어 “투자비용이 상대적으로 낮은 초기 재개발 투자를 한다면 아직 구역 지정이 안됐거나 재개발 조합설립인가 이전인 곳을 찾아 부동산정보사이트, 서울시 정비몽땅 등을 통해 노후도나 주민동의률 등을 살펴봐야 한다”면서 “특히 추진위원회 등 현장에 방문해 주민들의 호응이나 기대감, 참여도 정도를 확인하면 좋다”고 설명했다. 투자 금액별 유망 재개발 투자 구역은 한남뉴타운, 노량진뉴타운, 상계2구역 등을 추천했다. 최 대표는 “한남뉴타운은 초기투자금액 10억~15억원 정도 예상해야 한다”면서 “가격은 비싸지만 미래 가치가 높고 전통적인 부촌 이미지가 있다”고 말했다. 이어 “윤석열 대통령 집무실 이전이나 용산 업무지구, 용산공원 개발 등 호재가 많고 신분당선 연장부터 GTX 노선 수혜도 예상된다”고 덧붙였다. 투자금액이 9억~11억원대라면 노량진뉴타운을 추천했다. 고시촌·수산시장 등 낙후된 이미지가 개선되면서 투자가치가 높다는 설명이다. 이미 이주가 시작돼 거의 마무리 단계인 노량진 2구역·6구역도 있고 속도는 가장 느리지만 입지가 좋은 노량진 1구역도 사업시행인가를 바라보고 있다. 노량진 8구역·5구역도 프리미엄 브랜드인 아크로, 써밋 등 프리미엄 브랜드가 들어온다. 최 대표는 “서울에서 조합설립인가 이후 안전한 투자를 한다면 상계뉴타운 중에서 상계2구역을 추천한다”면서 “불과 3~4개월 전만 해도 프리미엄만 4억원대 중후반이었지만 지금은 초기 투자금이 3억원대 중반에도 매물이 나오고 있다”고 전했다. 이어 “조합원 분양 신청을 앞두고 가격이 흔들리고 있는 상황”이라고 덧붙였다. 이어 “서울에서는 1억~2억원대 투자할 만한 곳이 거의 없지만 외곽지로 가면 남양주 덕소뉴타운이나 파주 금촌역 새말지구가 가능하다”면서 “서울에서 정비구역지정도 안된 곳에 투자하는 것보다 사업이 진행되고 있는 서울 외곽의 재개발 구역을 추천한다”고 말했다.

2022.06.02 I 오희나 기자

[복덕방기자들]윤석열 시대 청약시장은? "고가점자 청약 서둘러라"
[이데일리 박종화 기자] 윤석열 정부가 들어서면서 청약 제도 개편이 예고됐다. 어떻게 하면 청약 당첨 확률을 높일 수 있을까.박지민 월용청약연구소 대표는 26일 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’과 한 인터뷰에서 윤석열 시대 청약 제도 변화에 대해 “가장 큰 게 공약에 내건 게 추첨제를 확대하겠다는 것”이라고 했다. 국토부 등에 따르면 정부는 전용면적 85㎡ 이하 중·소형 주택에 추첨제를 도입하고 전용면적이 85㎡를 넘는 주택에도 추첨제 비율을 높이는 방안을 추진한다.이렇게 되면 그동안 청약 가점을 쌓아왔던 고가점자들 당첨 확률이 지금보다 낮아질 수밖에 없다. 박 대표는 “추첨제 물량을 늘리게 되면 가점제 물량이 줄어든다. 그러면 당첨 커트라인이 높아진다”며 “청약 가점이 높다면 빨리 청약을 하는 게 좋다”고 말했다.분양가 규제 완화도 청약 시장 화두다. 국토부는 다음 달 분양가 반영 항목을 늘린 분양가 상한제 개선안을 발표할 예정이다. 이에 박 대표는 “분양가를 높이면 청약자가 감소할 수 있다. 청약 당첨 커트라인을 떨어뜨리는 효과를 낼 수 있다”고 평가했다.일각에선 분양가 부담을 줄이기 위해 현재 분양가가 9억원 주택에 적용되는 중도금 대출 규제가 완화될 가능성을 제기한다. 박 대표도 “주택담보대출은 집값이 9억원을 넘어도 15억원 미만이면 20%까지 대출이 나온다. 분양권 대출만 안 나오는 건 또 다른 역차별”이라며 “상식적인 수준에서 바뀔 것 같다”고 했다.박 대표가 주목하는 분양 단지는 어디일까. 그는 재건축 대어(大魚)로 꼽히는 서울 강동구 둔촌동 둔촌주공아파트에 올인하는 전략을 경계했다. 박 대표는 “둔촌주공과 비교할 단지는 없다”면서도 “둔촌주공은 언제 청약시장에 나올지 모른다는 걸 인지하고 500세대 이상 아파트가 나오면 계속해서 청약에 도전하는 게 좋다고 본다”고 했다. 그러면서 은평구 대조1구역과 성북구 장위4·10구역, 동대문구 이문1·3구역 등을 추천했다.사전청약(본 청약에 2~3년 앞서 일부 물량을 분양하는 것)은 넣어도 될까. 박 대표는 “사전청약은 보험”이라고 했다. 그는 “지금 사전청약은 (분양가·공사 일정 등이 불확실한 상황에서 청약자) 자격 요건만 갖춰진 상황에서 당첨되는 것”이라면서도 “일단 사전청약으로 분양을 받아놓고 분양가가 높으면 깔끔하게 포기하면 된다. 중간에 민간 아파트 청약에 당첨됐거나 원하는 아파트 단지가 있다면 매수할 수도 있다”고 했다. 올해 사전청약 알짜 지역으론 남양숙 왕숙지구, 하남 교산지구, 파주 운정지구 등이 꼽힌다.박 대표는 최근 대구·경북 지역을 중심으로 확산하는 미분양 물량 증가엔 “분양가가 3년 전 (재고 아파트) 가격하고 거의 똑같다”며 “원하는 지역, 익숙한 지역에 분양을 받는 건 괜찮다”고 했다.

2022.05.28 I 박종화 기자

[복덕방기자들]"4분기부터 집값 조정장 시작된다"
[이데일리 박종화 기자] “4분기부터는 조정장이 시작될 것이다.” 정세윤(필명 ‘줍줍인’) 데이터노우즈 팀장이 보는 올해 부동산 시장 흐름이다. 정 팀장은 24일 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’과 한 인터뷰에서 “지금은 (집을) 매수할 때는 확실히 아니”라며 “(수요자들이) 우선 반전세나 전세 쪽으로 생각을 해봤으면 좋겠다”고 말했다.정 팀장이 이렇게 판단하는 근거는 무엇일까. 그는 “주택 구매력 지수가 서울·경기·인천 모두 과거에 비해서 굉장히 낮은 수치를 보이고 있다”며 “어느 때보다도 (가계가 주택 구매 자금) 대출을 상환할 수 있는 능력이 현재 굉장히 좀 악화돼 있다”고 지적했다. KB국민은행에 따르면 지난 연말 기준 서울의 주택 구매력 지수는 42.8로 2008년 조사가 시작된 이래 최저치로 떨어졌다.수급 상황도 악화하고 있다. 집을 사려는 사람은 줄어드는데 매물은 쌓이고 있다. 특히 인천에선 매수우위지수가 32개월 만에 최저치(32.0)로 떨어졌다. 매수우위지수가 낮으면 낮을수록 수요 부족이 심각하다는 뜻이다. 정 팀장은 “인천 같은 경우 지금 전국에서 입주 물량이 가장 많다”며 “인천에선 시장 조정 국면이 오기 직전에 있다. 나아가서 경기도도 영향을 받을 수 있고 서울도 같이 조정을 맞을 수 있는 국면이 다가오고 있다”고 말했다.조정장에서도 선방할 수 있는 투자처가 있을까. 정 팀장은 경남 거제시와 창원시 진해구를 꼽았다. 두 지역 모두 대표적인 조선업 거점이다. 정 팀장은 “지금 한국의 선박 수주량이 3년째 1위”라며 “선박을 건조하려면 생산 인력들이 들어와야 한다. 생산 인력들이 들어올수록 전세 수요가 늘어난다. 전세 공급이 부족하면 매매 가격이 상승할 그런 여력이 커진다”고 설명했다.‘임장 덕후’를 자처하는 정 팀장은 임장 팁도 소개했다. 그는 “임장을 여행처럼 좀 다녔으면 좋겠다”며 “여행을 준비하듯 루트도 짜보고 미리 공인중개사에게 찾아가겠다고 약속을 잡고 현장 투어를 하다보면 자연스레 시세를 파악할 수 있게 된다”고 말했다.

2022.05.24 I 박종화 기자

"8월 전세대란?...전세계약 '이렇게' 하면 된다"[복덕방 기자들]
[이데일리 김나리 기자] 임대차 2법 도입 2년을 맞아 올해 8월 그동안 묶였던 4년치 보증금과 월세를 한꺼번에 올린 전세 물건들이 쏟아질 것이란 전망이 나오고 있다. 이 가운데 최근 일부 지역을 중심으로 집값이 주춤하는 현상이 나타나면서 신규 전월세 계약 시점에 맞춰 보증금을 제때 돌려받지 못할까봐 걱정하는 세입자들이 늘고 있다. 이와 동시에 세입자가 예정된 계약일정에 맞춰 집을 비워주지 않을까봐 우려하는 집주인들도 나오고 있다.22일 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방 기자들’은 부동산 전문 김예림 법무법인 덕수 변호사를 만나 임대차 계약과 관련해 임대인·임차인이 유의해야 할 점들을 살펴봤다.◇“임차인, 전세사기·깡통전세 주의보”김 변호사는 먼저 임차인이 보증금을 보호받기 위해서는 “계약을 체결하고 전입신고 및 확정일자를 받은 후 부동산 점유를 유지해야 한다”며 “만약 계약 만료 후에도 보증금을 돌려받지 못한 경우 집주인에게 집을 완전히 인도해선 안된다. 꼭 이사를 가야 한다면 임차권 등기명령을 신청해 보증금을 돌려받을 수 있는 대항력을 갖춰야 한다”고 설명했다.신규 계약을 체결할 때 ‘전세사기’를 당하지 않으러면 계약 전 △부동산 등기부등본상 소유자 △계약서상 소유자와 임대인이 일치하는지 여부 △계약 체결 당사자가 소유주인지 여부 등을 확인해야 한다고 조언했다. 김 변호사는 “대리인이 나왔을 때는 위임장을 확인한 뒤 임대인과 직접 통화 정도는 해보는 것이 좋다”며 “부동산이 신탁된 경우에는 채무관계를 파악하기 어렵기 때문에 신탁 등기를 떼어보는 등 특별히 주의해야 한다”고 말했다.전월세 보증금을 떼일 우려가 높은 ‘깡통전세(매매가격보다 전세가격이 높은 집)’를 피해 가기 위해서는 근저당 설정 여부를 살펴보는 것은 물론 시세 대비 전세가격이 70%를 넘어서는지를 파악해야 한다고 강조했다. 김 변호사는 “근저당이 과도하게 설정돼 있으면 추후 집이 경매로 넘어가게 됐을 때 보증금 일부는 최우선으로 변제받을 수 있으나 나머지는 채무 순위가 밀리면서 돌려받지 못할 수 있다는 점을 명심해야 한다”고 했다.또한 다가구 주택에 대해서는 “일반 빌라처럼 보이더라도 세대별로 등기가 된 다세대 주택과 달리 다가구 주택은 등기상 단독주택이기 때문에 권리관계를 다 파악하기 힘들다”며 “단순히 등기상 채무만 확인하지 말고 임대인에게 전입세대 열람원 등을 요청해 임대차 계약 현황과 보증금 총액을 정확히 알아볼 필요가 있다”고 당부했다.◇“임대인, ‘제소 전 화해’ 결정문 검토 필요” 임대인의 경우 원활한 임대차 계약 종료를 위해서는 ‘묵시적 갱신’과 ‘계약갱신청구권’ 등을 감안해 법적으로 정해진 기간 내 세입자에게 나가달라는 통보를 하는 것이 중요하다고 설명했다. 김 변호사는 “일정 기간 내 계약갱신을 거절하겠다는 통지를 명시적으로 하지 않으면 묵시적 갱신으로 인해 같은 조건으로 계약이 다시 갱신된다”며 “임차인이 계약 갱신을 요구했을 때 계약갱신청구권을 사용하면 실거주 등 특별한 사유가 없이는 거절할 수 없어 유의해야 한다”고 말했다.이어 “임차인이 처음에는 특정 시점에 명도를 해주겠다고 했다가 뒤늦게 입장을 바꾸는 경우 소송으로 가면 굉장히 시간이 많이 걸린다”며 “이를 대비해 신규 임대차 계약을 체결할 때 아예 ‘제소 전 화해’ 결정문을 받아두면 비용이 조금 들더라도 임차인이 임대차 종료 시점에 명도를 안 할 때 바로 강제집행할 수 있다”고 조언했다.

2022.05.22 I 김나리 기자

[복덕방기자들]안전진단 통과되면 내집 못판다고요?
[이데일리 오희나 기자] 최근 재건축·재개발 규제완화 기대감이 높아지는 가운데 투기수요 유입을 막기 위해 ‘조합원 지위 양도금지법’이 도입될지 관심이다. 17일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 조합원지위양도금지법에 대해 들어봤다. 김 소장은 “윤석열 정부가 재개발·재건축 활성화 정책을 예고하면서 시장 안정화 방안으로 조합원지위양도 금지 규정을 시행되는 것 아니냐는 우려가 제기됐다”면서 “인수위에서는 ‘하지 않겠다’고 발표했지만 6월1일 지방선거 이후 어떻게 될 것인가 지켜볼 필요가 있다”고 말했다.이어 “법안이 통과될지 여부는 두고 봐야겠지만 만일 통과가 된다면 서울 전체가 다 적용된다고 보기는 어렵고 인기 있는 지역들에 우선 적용할 것”이라며 “목동·여의도·잠실·압구정·반포 등 대표적인 재건축 단지들과 한남·성수·흑석 등 대표적인 재개발 단지 먼저 적용하고 순차적으로 진행될 가능성이 있다”고 전망했다. 조합원지위양도금지법은 오세훈 서울시장과 국민의힘이 지난해 시장 안정화 방안으로 적극 추진한 법안이다. 현재 재건축은 조합설립 이후, 재개발은 관리처분계획 인가 이후부터 조합원 지위를 양도할 수 없게 돼 있다. 그런데 이를 각각 안전진단 통과 후 정비구역 지정 후로 앞당기겠다는 것이 골자다. 재건축 아파트에 유입되는 투기 수요를 차단해 집값을 안정시키겠다는 취지다. 다만 재건축 단지에서 ‘재산권 침해’라고 반발하자 국회에서 계류 중이다. 지난해 서울시가 발표한 안의 경우 재산권 침해 우려가 높다고 김 소장은 지적했다. 서울시에 따르면 재건축의 경우 예외조항은 △안전진단 통과 후 2년이상 정비계획 입안 없는 경우 △정비구역지정 후 2년 이상 추진위 설립 신청 없는 경우 △추진위 설립 후 2년 이상 조합설립 신청 없는 경우 등이다. 재개발은 △조합설립 후 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 경우 △사업시행인가 후 3년 이상 착공 못한 경우 △착공 후 3년이상 준공하지 못한 경우 등이다. 그는 일시적 2주택이라든지 토지거래허가구역 내 2주택을 가지고 있으면 팔고 싶어도 팔 수 없는 경우가 생긴다고 설명했다. 예를 들어 안전진단이 통과된 단지 내 2개 주택을 가지고 있는 경우 조합설립인가가 나면 다물권자로 묶여 입주권이 1개 밖에 안 나오기 때문에 매도해야 하는데 조합원 지위를 양도할 수 없으니 팔지 못할 수 있다. 또 2개의 재건축 단지에서 각각 1개를 보유한 경우도 투기과열지구에서 1개가 관리처분인가가 나면 5년 재당첨금지가 적용돼 현금청산자로 분류되기 때문에 그전에 팔아야 하는데 팔지 못할 수 있다는 것이다. 김 소장은 “안전진단 신청은 주민 동의율 10%만 받아도 신청할 수 있기 때문에 동의를 하지 않아도 재산권이 묶일 수 있다는 맹점이 있다”면서 “특히 재개발은 재건축과 달리 강제 조합원 제도(동의하지 않아도 조합원이 되는 것)이기 때문에 재개발을 찬성하지 않은 사람들도 분양신청 시기까지 조합원으로 편입돼 재산권이 제한된다”고 지적했다. 김 소장은 또 “재개발과 재건축 사업 같은 경우는 거래가 활발해야 동의률이 높게 나오고 사업이 빨리 진행된다”면서 “조합원지위양도금지법이 시행되는 순간 재개발 재건축사업은 다 산으로 갈 것”이라고 강조했다. ※더 자세한 내용은 유튜브 ‘복덕방기자들’에서 확인하실 수 있습니다.

2022.05.17 I 오희나 기자

"부모한테 주택자금 빌렸는데 증여세 냈다고?"[복덕방기자들]
[이데일리 하지나 기자] 최근 부동산 가격이 크게 오르면서 증여가 아니더라도 부모님을 통해 부족한 자금을 마련하는 경우가 많다. 하지만 통상적으로 부모 자녀간 금전대차거래는 인정하지 않는다. 이를 증명할 수 있는 자료를 마련해두지 않으면 자칫 증여세를 부과해야할 수도 있다. 13일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 삼인세무회계 이지민 세무사와 함께 하는 ‘무엇이든 물어보稅’에서 부동산 세제를 다뤄봤다. ‘무엇이든 물어보稅’는 구독자들의 사연을 기반으로 일상 생활에서 접하기 쉬운 부동산 세금에 대한 궁금증을 풀어보는 시간이다. 이번 사연은 자녀가 집을 사는데 부족한 자금을 빌려주려고 하는데 주의해야할 점을 묻는 질문이었다. 이에 대해 이 세무사는 보편적으로 4가지를 준비해야 한다고 조언했다. 그는 “기본적으로 돈을 빌렸다는 것을 나타낼 수 있는 차용증을 쓰고, 차용증이 실제 그 당시에 작성한 서류라는 것을 보여줄 수 있도록 차용증에 대한 공증을 받으면 좋다”고 설명했다. 특히 그는 “돈을 갚을 의지가 있고, 갚을 의사가 있다는 점을 증명하기 위해 적정 수준의 이자를 지급해야 한다”면서 “또한 자녀에게 적당한 재산이 있으면 수시로 상환하고 있음을 보여줄 필요가 있다”고 강조했다. 이 세무사는 “세법상 적정이자율은 연 4.6%이지만 1000만원까지는 무이자로 빌려준다고 해도 증여세가 부과되지 않는다”면서 “다만 이자지급의 목적이 증여가 아닌 차용을 입증하는 근거라는 점에서 웬만하면 이자를 지급하고 , 정기예금이자율 수준이면 적당하다고 보고 있다”고 말했다. 그는 또한 부모 자녀간 부동산 매매의 경우 원칙적으로 증여로 간주한다고 설명했다. 이에 따라 실질적인 매매거래를 입증할 수 있는 자료를 갖춰야 한다고 조언했다. 이 세무사는 “매매대금을 이체한 이체영수증과 매매대금의 출처를 확인할 수 있기 때문에 과거 소득 자료도 준비해둬야 한다”면서 “기본적으로 적정 거래가격은 시가이지만 최대 70%, 3억원 한도내에서는 증여세를 부과하지 않는다. 다만 양도세의 경우 시가의 95%만 벗어나도 시가대로 다시 양도세를 계산한다”고 설명했다.

2022.05.13 I 하지나 기자

[복덕방기자들]"2030세대, 둔촌주공만 기다리지 마라"
[이데일리 신수정 기자] “2030세대는 서울 청약만 기다릴 것이 아니라, 대규모 택지에서 나오는 분양물량을 노리는 것을 추천한다”이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’이 ‘아는만큼 당첨되는 청약의 기술’ 저자 정숙희 내꿈사 대표(필명 열정로즈)와 저가점자의 청약 전략에 대해 짚어봤다. 서울 분양시장은 최근 정부의 분양가 상한제 완화 논의에 따라 분양을 미루고 있는 만큼 알맞은 전략을 세우는 것이 중요하다.먼저 정 대표는 청약시장 전망이 유망하다고 설명했다. 서울 중위매매가격이 12억 8000만원 수준인데, 대규모 택지에서 분양하는 아파트 가격은 5억원 미만에 구입할 수 있다는 것이 매력적이라는 분석이다. 정 대표는 “5억원이 되지 않는 가격으로 미래의 신축을 얻을 수 있다”며 “가용자금이 부족한 2030세대들에겐 내 집 마련의 가장 좋은 솔루션이 될 것”이라고 설명했다.최근의 청약경쟁률이 주춤했던 이유는 분양가격과 입지에 따른 차이 때문이라고 설명했다. 정 대표는 “올 상반기엔 대선을 앞두고 대출규제, 계절적 비수기 등 여러 요인들이 겹치면서 청약경쟁률에도 온도차이가 났다”며 “최근에 분양했던 북서울 폴라리스나 한화 포레나 같은 경우 30점대 가점까지 당첨이 됐는데, 분양가상한제 적용이 안됐기 때문”이라고 설명했다.이어 정 대표는 “많은 분들이 청약하면 ‘로또 당첨’을 생각하시는데, 그런 로또 단지에 당첨이 되려면 가점이 필요하다”며 “가점이 충분하지 않다면 새아파트를 시세대로만 받아도 괜찮다고 본다”고 덧붙였다.서울 분양물량 중 가장 관심이 모이는 둔촌주공 물량과 관련해서 저가점자들은 청약당첨 확률이 낮을 수 있다고 지적했다. 정 대표는 “둔촌주공 일반물량이 많아 이를 기다리시는 분들이 놓치는 포인트가 많다”며 “둔촌주공은 85㎡초과 중 일반물량 물량이 없어 추첨물량으로 빠지는 것이 없어 저가점자들이 당첨되기는 힘들다”고 분석했했다.또 정 대표는 “분양가가 평당 4000만원에 육박하는 수준에 나올 것으로 예상되는데, 이 경우 전용면적 59㎡부터 분양가가 9억이 넘게된다”며 “이렇게 되면 중도금 대출이 나오지 않게 되는데, 분양가상한제 적용되면 거주의무가 붙게 돼 전세로 잔금을 치를 수 없다”고 설명했다.이어 정 대표는 “분양가가 높고 추첨물량이 나오지 않을 경우 당첨가점 수준은 50점대 중후반도 가능할 것으로 보인다”면서도 “다만 투기과열지구 분양가가 9억이 넘으면 특별공급이 사라지게 돼 2030세대의 저가점자들은 59㎡초과를 넣지 못할 수 있어 잘 판단해야 할 것”이라고 덧붙였다.정 대표는 2030세대 저점자에겐 대규모 택지 분양을 노리는을 추천했다. 그는 “대규모 택지라면 오산세교, 파주 운정, 평택 등은 청약과열지구에 속해 85㎡초과 추첨물량도 70%에 달해 풍부하다”며 “대규모 택지 분양의 특징이 수도권 거주자에게 모두 열려있고 계약금도 10% 수준이어서 내 집 마련의 절호의 기회가 될 수 있다”고 강조했다.※더 자세한 내용은 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.

2022.05.12 I 신수정 기자

"증여세 아끼려면 0000하라"[복덕방기자들]
[이데일리 하지나 기자] 최근 다주택자에 대한 세금 규제가 늘어나면서 자녀에게 증여를 고민하는 사람들이 늘었다. 그러다보니 증여세를 조금이라도 낮추기 위한 방법에 대해서도 관심이 커지고 있다. 11일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 삼인세무회계 이지민 세무사와 함께 하는 ‘무엇이든 물어보稅’에서 부동산 세제를 다뤄봤다. ‘무엇이든 물어보稅’는 구독자들의 사연을 기반으로 일상 생활에서 접하기 쉬운 부동산 세금에 대한 궁금증을 풀어보는 시간이다. 이번 사연은 서울의 아파트 2채 중 1채를 자녀에게 증여하려는데, 증여가액 산정 방식을 묻는 질문이었다. 이에 대해 이 세무사는 “부동산을 평가할 때 첫번째는 시세이고, 시세가 없을 때는 공시지가와 같은 기준시가로 평가한다”면서 “여기서 말하는 시세는 증여일 전 6개월, 후 3개월의 기간 중에 해당 아파트의 매매가액, 감정가액, 보상·경매·공매가액, 또한 해당 아파트와 면적 등이 유사한 아파트의 매매가액인 유사매매사례가액도 포함된다”고 설명했다. 다만 그는 최근 거래 절벽으로 6개월 전 거래 내역이 없다고 하더라도 최대 2년 전까지는 거래를 살펴봐야 한다고 조언했다. 이 세무사는 “증여일 전 2년, 후 9개월의 기간 중에 시가로 볼 수 있는 금액이 있는 경우에는 세무서에서 평가심의위원회를 열어서 그 금액을 포함시킬 수 있다”면서 “실무적으로는 증여일 전 2년, 후 9개월의 기간 동안 시가가 있는지 여부를 확인해봐야 한다”고 말했다. 이 세무사는 감정평가를 활용하는 방법도 좋은 대안이 될 수 있다고 덧붙였다. 그는 “최근에 거래된 금액이 너무 터무니없는 금액인 경우에는 감정평가를 받아서 감정가액을 만들어두면 유사매매사례가액보다 우선하므로 평가액을 낮출 수 있는 방법으로 이용될 수도 있다”고 설명했다. 이어 자녀보다 손자녀에게 상속 또는 증여하는 것도 절세 방법이라고 말했다. 이 세무사는 “자녀가 있음에도 불구하고 손자녀에게 상속이나 증여할 경우에는 일반적이는 상속세나 증여세보다 30%가 더 가산되고, 만약 미성년자가 20억원을 초과할 경우에는 40%나 더 가산된다”면서 “하지만 자녀에게 증여하고 다시 손자녀에게 증여하면 증여세가 100%가 더 늘어나는 것인데, 손자녀에게 증여하면 30%만 추가되는 것이고, 취득세도 한번만 내면 되니깐 꽤나 절세효과가 있다”고 말했다.

2022.05.11 I 하지나 기자

[복덕방기자들]“금리인상기, 경매 알짜물건 줍줍 기회”
[이데일리 신수정 기자] “경매물건이 쏟아지는 단초는 금리인상이다. 물건이 많이 나올수록 알짜 물건도 섞일 가능성이 크다”기준금리 인상 전망에 힘이 쏠리면서 경매 물건 증가가 예상된다. 물건 증가시 매각가율이 떨어져서 매수인에 유리한 상황이 펼쳐질 가능성이 높을 것으로 기대된다. 4일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 고준석 제이에듀투자자문회사 대표를 만나 경매시장 전망 등에 대해 자세히 알아봤다.먼저 고준석 대표는 최근 경매 낙찰가율이 주춤한 이유가 기존 주택시장의 안정세 때문이라고 분석했다. 고 대표는 “낙찰가율이 떨어진다는 것은 경매에 참여하는 실수요자와 투자자들의 발걸음이 조금씩 줄고 있다는 반증”이라며 “일반 주택시장 가격 상승세가 최근 몇 년동안 급격히 상승했는데, 예전만큼의 상승장의 모습이 아니다 보니 영향을 미친 것으로 보인다”고 설명했다.주택시장 규제가 오히려 경매시장의 풍선효과를 불러일으켰다는 분석도 내놨다. 고 대표는 “경매시장은 오히려 주택규제를 피해 매수할 수 있는 방법이었다”며 “특히 토지거래허가구역의 경우 실수요 목적이 아니면 살 수 없지만, 경매는 토지거래허가 없이 매수할 수 있다”고 설명했다.금리가 높아질수록 경매시장에 물건이 더욱 많이 쏟아질 수 있다고 전망했다. 금리인상으로 이자부담이 늘어 가계경제가 압박받을 가능성이 높기 때문이다. 고 대표는 “지난해 주택담보대출 금리가 2~3% 수준에서 현재 7%까지 육박하는 등 이자부담이 큰 상황이다”며 “가계경제 악화로 경매 건수가 늘어나면 낙찰가율이 떨어질 가능성이 높다”고 설명했다.이어 고 대표는 “올해도 1~2회 수준의 기준금리 인상 전망에 힘이 실리고 있어 추이를 잘 지켜볼 필요가 있다”며 “금리인상이 현실화 되면 예년보다 많은 수준의 경매 물건이 나올 것”이라고 분석했다.다만 지역별로는 지방 물건이 더욱 쌓일 수 있다고 내다봤다. 고 대표는 “급매로 팔리지 않으면 경매로 넘어가는 수순이다”며 “지방은 급매로 잘 팔리지 않을 수 있어 경매 물건으로 더욱 밀려날 가능성이 높고 서울의 경우 현재 70건 내외의 아파트물건이 하반기엔 120~130건으로 늘어날 수 있다”고 설명했다. 경매 투자 트렌드가 상가와 토지로 쏠리는 분위기에 대해 고 대표는 “현재 주택시장 규제가 많아 경매로 물건을 취득한 이후의 상황이 부담스럽기는 마찬가지다”며 “이를 피하기 위해 상가와 토지쪽으로 쏠리고 있고 코로나19로 오프라인 상권이 흔들리고 공실이 높아 경매로 많이 나오고 있는 상황도 영향을 미치고 있다”고 분석했다.※더 자세한 내용은 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.

2022.05.04 I 신수정 기자

[복덕방기자들]‘서반포’ 흑석뉴타운, 명품주거지로 탈바꿈
[이데일리 오희나 기자] ‘서반포’로 불리며 준강남 입지로 주목받고 있는 흑석뉴타운이 들썩이고 있다. 1만여세대 대규모 단지가 조성되는 흑석뉴타운은 총 10구역 중 최근 1구역이 조합 설립을 완료하면서 마지막 퍼즐이 완성됐다. 29일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 흑석뉴타운에 대해 들어봤다. 김 소장은 “흑석뉴타운은 대부분 완공됐다. 3구역이 내년 2월 입주 예정으로 몇 년안에 대규모 아파트촌이 형성될 것”이라며 “9구역과 11구역의 일부 세대는 한강 조망이 가능할 것”이라고 말했다. 그러면서 “9구역과 11구역은 관리처분인가후 전매가 가능한지 여부가 쟁점 사항”이라며 “조합원지위 양도금지 규정은 2018년도 1월24일 전까지 최초 사업시행 인가를 신청했는지 여부에 따라 적용되기 때문에 9구역은 양도가 가능하지만 11구역은 불가능하다”고 설명했다. 흑석 9구역은 2019년 10월에 인가가 났지만 11구역은 올해 3월 관리처분인가를 신청했기 때문이다. 올해 3월 관리처분인가를 신청한 흑석 11구역의 경우 많지는 않지만 일부 급매물이 나오고 있다고 전했다. 김 소장은 “11구역은 관리처분인가가 나기 전에 매도하려는 움직임이 일부 있다”면서 “전매가 가능한 대표적인 예외조항이 10년 보유 5년 거주 1가구 1주택자이기 때문에 요건을 맞추지 못하는 소유자들이 미리 매도하려는 것”이라고 말했다. 흑석뉴타운은 대부분 투자 금액대가 비슷하게 형성돼 있다는 설명이다. 프리미엄 브랜드로 선정됐고 각 구역들의 장단점이 명확하기 때문이다. 김 소장은 “3·9·11구역들은 투자금액대가 비슷하다. 보수적으로 현금 15억원 가량 들고 있어야 들어갈수 있다”면서 “각 구역의 장단점이 존재하기 때문이다. 9구역의 경우 입지는 좋지만 내부적으로 잡음이 좀 있어 지지부진하고 11구역은 신탁방식으로 진행하다보니 빠르게 입주하지 않겠냐는 평가가 있다”고 했다. 특히 “11구역의 경우 관리처분인가를 목전에 두고 있다보니 일부 급매가 나오면서 12~13억원 정도로 들어갈수 있는 매물이 존재한다”고 전했다. 1구역이 최근 조합설립인가가 나면서 문의가 많지만 결코 투자금액대가 낮지 않다고 덧붙였다. 김 소장은 “1·2구역은 입지와 사업성이 좋다”면서도 “상가가 많기 때문에 투자 규모가 크다. 연예인 서장훈 건물도 여기에 있다”고 전했다. 특히 흑석뉴타운은 ‘반포옆동네’로 평가받으면서 완성 이후 시세가 기대된다고 평가했다. 김 소장은 “흑석뉴타운은 9호선 ‘골드라인’도 지나지만, ‘서반포’라는 상징성이 있기 때문에 부촌 이미지가 있다”면서 “이게 바로 흑석뉴타운의 알파이자 오메가다”고 판단했다. 이어 “투자금액대가 비슷하기 때문에 목표로 하는 입주 시기를 고려해서 판단하면 된다”면서 “빠른 입주를 원한다면 3구역, 10년 이상 기다릴 수 있다면 1·2구역 등 입지와 시간적인 부분 등을 고려해서 투자해야 한다”고 조언했다. ※더 자세한 내용은 유튜브 ‘복덕방기자들’에서 확인하실 수 있습니다.

2022.04.29 I 오희나 기자

"주담대 7%시대 온다는데"…역대 금리인상기 집값은[복덕방기자들]
[이데일리 오희나 기자] “역대 금리인상기 집값이 하락한 경우는 금리 보다는 외부요인 영향이 컸습니다.” 미국과 한국 등 전 세계 주요국이 긴축에 들어가면서 금리 인상 우려가 높아지고 있다. 미국에 이어 한국은행이 잇따라 금리를 올리면서 시중 은행의 주택담보대출 금리도 가파르게 오르고 있다. 시장에서는 금리인상이 부동산 시장에 미칠 영향에 대해 촉각을 곤두세우고 있는 상황이다. 27일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원에게 역대 금리인상기 부동산 동향과 집값 전망에 대해 들어봤다. 김 전문위원은 “은행연합회에 따르면 시중 5대 은행 평균 금리는 4.1% 수준”이라며 “코로나 이전 수준으로 기준 금리가 회귀했다”고 말했다. 이어 “2019년 기준금리가 1.5% 수준이었는데 주담대는 2.51% 수준이었다”면서 “동일한 기준금리에서 최근에는 가산금리가 더 가파르게 올라가면서 대출 금리가 큰 폭으로 상승하는 모습을 보이고 있다”고 전했다. 미국내 인플레이션 우려가 높아지면서 한번에 0.5%씩 금리 인상에 나서는 빅스텝 뿐만 아니라 0.75%씩 올리는 자이언트스텝까지 언급되는 상황이라고 덧붙였다. 다만 김 전문위원은 “국내는 미국에서 기준금리를 올리기 전에 선제적으로 코로나 이전 수준까지 기준금리를 올린 바 있다”면서 “한은에서 금리인상으로 지속적으로 이어가되 경제상황 등 여러가지를 살펴보면서 속도 조절을 하겠다고 했기 때문에 급격한 상승은 없을 것”으로 내다봤다. 통상 금리인상은 부동산 가격에 부정적인 영향을 미치는 것으로 알려졌지만 역대 금리인상기 부동산 가격이 하락한 경우는 많지 않다고 설명했다. 2000년대 이후 금리인상기가 4차례 있었는데 한차례를 제외하고는 모두 올랐다는 것이다. 김 전문위원은 “2000년대 이후 금리 인상기가 4차례 정도, 금리 인하기는 3차례 정도 있었다”면서 “두번째 금리 인상기인 2010년 7월부터 2012년 6월까지 이 기간을 제외하고는 집값이 하락했던 적은 없다”고 설명했다. 이어 “집값이 하락했던 시기는 인하기 한 번, 인상기 한 번으로 두 번 정도인데 2008년도 하락시기는 금융위기가 원인이었고 2010년도 하락시기는 공급물량이 많았기 때문으로 대외적인 요인들이 더 큰 영향을 줬다”면서 “금리인상이 생각보다는 집 값에 큰 영향을 미치지는 않는 걸로 보여진다”고 강조했다. 이번 금리 인상기에는 정책변수나 대출 완화 등에 주목해야 한다고 판단했다. 김 전문위원은 “새 정부가 출범하고 부동산세제나 대출 규제 등이 완화되는지 주의깊게 봐야 한다”면서 “원자재 가격 상승, 둔촌주공 사태 등으로 5년안에 서울이나 수도권 지역은 공급물량이 적을 것으로 예상된다. 공급부족은 가격 상승요인인데 관망세나 보합세가 지속되는 것은 대출 부분이 가장 큰 요인이기 때문”이라고 설명했다. 김 전문위원은 또 “역대 금리 인상기·인하기 전체적으로 집값은 우상향 흐름을 보였다”며 “주식처럼 단기간에 매도하는게 아니기 때문에 실수요자의 경우 가능한 예산 범위내에서의 내 집 마련은 빠르면 빠를 수록 좋다”고 조언했다.

2022.04.27 I 오희나 기자

[복덕방 기자들]"지분 경매, 소액으로 빠르게 수익 낼 수 있어"
[이데일리 박종화 기자] “부동산을 가장 싸게 살 수 있는 좋은 방법이거든요. 시세보다 저렴하게만 산다면 손해를 볼 이유가 없어요.”경매 전문가인 유근용 작가는 21일 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방 기자들’과 만나 경매 공부를 해야 하는 이유를 이렇게 설명했다. 유 작가는 한 달에 경매·공매로 물건을 평균 세 건 이상 낙찰받는 경매 투자 전문가다.유 작가는 “한 번 경매에서 유찰되면 많게는 30%까지 (감정평가가 대비) 최저 입찰가가 낮아진다”며 “그런 식으로 저렴하게 떨어진 물건들을 옥석을 잘 골라서 매입을 한 다음 필요한 사람에게 시세보다 저렴하게 준다고 하면 빨리 팔린다. 환금성(현금화하기 좋은 성질) 면에서도 경매는 장점이 큰 투자 방법이라고 생각한다”고 말했다. 그는 “강남 등 그간 값이 너무 많이 올랐었던 물건들은 낙찰률이 조금 떨어진 경향이 있긴 한데 다른 대부분의 물건들은 아직도 경쟁이 많이 치열하다”고 최근 경매 시장 분위기를 전했다.유 작가는 경매에 관심 있는 투자자에게 “공부만 하고 시작하려 하면 안 되는 것 같다”며 “항상 지인들에게 ‘책은 딱 한 권만 읽어라’고 권한다. 바로 실전으로 뛰어들어서 낙찰을 받아야만 그때부터 실전 공부가 시작된다”고 말했다.다만 유 작가는 “낙찰을 위한 낙찰을 받으려는 사람들이 있다”며 “경매에선 우선 시세를 정확하게 파악해야 한다”고 조언했다. “공인중개업소에도 가보고 여러 사이트 등을 통해 시세 파악을 정확히 한 다음 낙찰가와 매도가를 미리 계산해보고 경매에 들어가야 한다”는 게 유 작가 조언이다. 그는 “고수는 최저 입찰가를 생각 안 한다”며 “그들은 낙찰 후 순수익을 얼마 낼지 결정하고 그 정도 수익을 얻기 위해서는 얼마 정도를 써야 될까라는 생각을 하고 입찰을 한다. 그래서 낙찰 확률이 높은 것”이라고 말했다.그렇다면 유 작가가 권하는 경매 물건은 무엇일까. 그는 지분 경매를 권했다. 유 작가는 “사람들이 지분 경매는 아무래도 권리관계가 복잡하다 생각하고 입찰을 잘 안 한다”며 “나는 그런 물건들을 낙찰받아서 나머지 지분 소유자와 협의해서 매도하는 형식으로 수익 내는 걸 좋아한다”고 말했다. “(전체 물건 중 지분 일부만 경매에 나오기 때문에) 500만~1000만원대 소액만으로도 빠르게 수익을 낼 수 있다”는 게 유 작가가 말하는 지분 경매 장점이다.

2022.04.21 I 박종화 기자

[복덕방기자들]"윤석열 시대, 부동산 첫 수혜지는 강북·1기 신도시"
[이데일리 박종화 기자] 다음 달 윤석열 정부가 출범한다. 새 정부가 출범해도 서울 강남권 규제를 풀긴 부담스러우리란 관측이 나온다. 대신 강북권과 1기 신도시가 부동산 정책 전환 첫 수혜지로 꼽힌다.양지영 양지영R&C연구소장은 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’과 한 인터뷰에서 “윤석열 정부 역시 당장 규제 완화책들을 강하게 피기는 어렵지 않겠냐는 생각”이라며 “규제 완화책들을 강하게 피기보단 전·월세 안정화를 위한 정책을 먼저 펴거나 주택 공급 대책을 더 먼저 추진하지 않을까라고 생각한다”고 말했다. “집값이 안정을 찾아가고 있는 상황에서 규제 완화책을 강하게 펼 경우에 다시 급등할 수 있다. 한 마디로 덤터기를 쓸 수 있다”는 이유에서다.윤석열 대통령 당선인은 지난 대선 과정에서 주택 공급 확대와 규제 완화 등을 공약했다. 다주택자 양도소득세 중과 유예, 임대차 3법(계약 갱신 청구권, 전·월세 상한제, 전·월세 신고제) 보완, 재건축·재개발 활성화 등이 핵심이다. 이 중 시행령 개정만으로 추진할 수 있는 다주택자 양도세 중과 유예를 윤석열 정부가 우선 추진하리란 게 양 소장 예상이다. 임대차 3법 보완에 대해선 “(국회 의석 300석 중)172석을 차지한 (야당) 민주당을 설득해야 해서 장기적으로 가져가야 할 숙제가 될 것으로 보인다”며 “전·월세 안정화를 위해선 민간 임대주택 등록 활성화라든가 뉴스테이(기업형 임대주택) 등을 통해서 단기적으로 물량을 공급하지 않을까 예상한다”고 말했다.양 소장은 재건축·재개발 정책에 관해선 “집값이 급등할 때는 손을 대기는 어려울 것”이라고 전망했다. 재건축 활성화 정책이 시행된다고 해도 지역별로 시차가 생길 것이란 게 양 소장 전망이다. 그는 “도봉이나 노원 등 강북 지역 중심으로 먼저 규제를 완화해주지 않을까 예상한다. 1기 신도시도 급하게 공급이 필요한 지역”이라고 말했다. 반면 강남권에 대해선 “강남의 규제를 완화해서 가격 상승세를 이어간다면 다른 지역에도 확산할 가능성이 있기 때문에 강남권은 (규제 완화에) 상당히 조심스럽지 않을까 싶다”고 말했다.양 소장은 윤석열 시대를 맞는 무주택자엔 “자금 여력이 있다면 굳이 안 살 이유도 없다”며 “분양가 상한제가 적용이 되는 지역을 중심으로 청약은 꾸준히 할 필요가 있다고 본다”고 조언했다. 반면 다주택자엔 “우량 매물은 가지고 있고 세금 부담이 있는 주택은 매도해서 재투자할 수 있는 시기를 기다려보는 것도 맞는다고 본다”고 했다.

2022.04.19 I 박종화 기자

[복덕방기자들]오피스텔과 아파트 어떤 것부터 팔아야할까
[이데일리 하지나 기자] 오피스텔과 아파트 어떤 것부터 팔아야할까. 부부 공동명의는 반드시 양도세 절세에 유리한 것일까. 15일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 삼인세무회계 이지민 세무사와 함께 하는 ‘무엇이든 물어보稅’에서 부동산 세제를 다뤄봤다. ‘무엇이든 물어보稅’는 구독자들의 사연을 기반으로 일상 생활에서 접하기 쉬운 부동산 세금에 대한 궁금증을 풀어보는 시간이다. 첫번째 사연은 서울의 아파트 1채와 오피스텔 1채를 보유하고 있는 2주택자의 사연이었다. 오피스텔 보유는 4년차, 아파트 보유는 2년차에 접어들었는데 먼저 어떤 것부터 팔아야 할지에 대해서 고민하는 내용이었다. 이에 대해 이 세무사는 “오피스텔을 먼저 팔고 나중에 아파트를 파는 것은 아주 일반적인 절세 방법”이라면서 “비교적 양도차익이 적은 오피스텔을 먼저 팔아서 일부 양도소득세를 납부하고, 남은 아파트를 추가로 2년 더 보유해서 비과세 혜택을 받을 수 있다면 좋은 방법이 될 것”이라고 말했다. 이어 그는 아파트를 먼저 파는 경우에도 거주주택 비과세 특례를 통해 비과세 혜택을 받을 수 있다고 덧붙였다. 이 세무사는 “주택임대사업자등록과 세무서의 사업자등록을 하고, 임대당시 오피스텔이 6억원을 넘지 않아아 한다”면서 “이어 매년 임대료 상승률이 5%를 초과하면 안되고 매입 시기와 관계없이 아파트에서 무조건 2년을 거주해야 한다”고 설명했다. 다만 오피스텔 전부를 비과세 받을 수 없다는 점을 부연했다. 그는 “아파트를 팔고 1주택자가 된 시점을 기준으로 전에 해당하는 양도차익은 과세를 한다”면서 “오피스텔 가격이 아파트보다 더 많이 올랐다면 거주주택 비과세 특례는 좋은 선택이 아닐 수 있다”고 조언했다. 그는 이어 증여하는 방법도 제안했다. 이 경우에는 상대적으로 매매사례가액이 적은 오피스텔이 절세 효과가 더 클 수 있다고 설명했다. 이 세무사는 “기존에 임대를 주고 있다면 임대보증금만큼 부담부증여를 통해서 진행한다면 증여세 절세 효과도 있다”면서 “다만 자녀가 실제 분가를 하고, 소득이 있는지 여부를 고려해서 진행해야 한다”고 말했다.

2022.04.15 I 하지나 기자

[복덕방기자들]3월 매도계약 했는데 양도세 중과 배제 가능할까요?
[이데일리 하지나 기자] 복잡한 부동산 세제를 쉽게 알 수 있는 방법은 없을까. 13일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 삼인세무회계 이지민 세무사와 함께 ‘무엇이든 물어보稅’라는 새로운 코너를 마련했다. 앞으로 세무 전문가와 함께 다양한 구독자 사연들을 통해 일상 생활에서 접하기 쉬운 부동산 세금에 대한 궁금증을 풀어보고, 복잡하고 어려운 부동산 세금에 대한 이해도를 높이는 시간을 마련하고자 한다. 첫번째 사연은 윤석열 대통령직인수위원회가 제시한 다주택자 양도세 중과 배제와 관련해 3월 매도계약을 체결한 경우 혜택을 받을 수 있는지에 대한 내용이었다. 이에 대해 이 세무사는 “계약일과 양도일은 다르다”면서 “양도일, 즉 일반적으로 잔금을 지급한 시점이 중요하다”고 말했다. 결국 3월 계약을 체결했지만 법 시행일까지 잔금 지급일을 최대한 미뤄야 한다고 조언했다. 또한 양도소득세는 양도월로부터 2개월되는 달의 말일까지 신고 납부해야 한다. 신고하지 않을 경우 무신고가산세로 내야할 세금의 20%가 부과되고, 추가로 납부지연가산세가 하루당 10만분의 22가 붙는다. 이 세무사는 “특히 납부지연가산세는 한도가 없어서 신고가 늦어질수록 계속 불어날 수밖에 없다”면서 “미리 세금을 내는 것이 절세”라고 강조했다. 이어 두번째 사연은 1가구 1주택 비과세에 대한 내용이었다. 1가구 1주택자로서 시세 14억원 아파트를 매도할 경우 양도세를 묻는 질문이었다. 이 세무사는 “1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우에는 12억원에 해당하는 비율만큼 비과세 혜택을 받는다”면서 “12억원을 초과하는 2억원에 대해 14분의2만큼 과세를 한다”고 설명했다. 예를 들어 7억원에 매수한 경우를 가정하면, 양도소득세는 기본적으로 사고판 양도차익에 대해 부과하는 세금이기 때문에 14억원에서 7억원을 뺀 7억원에 대해 세금을 매긴다. 여기에 비과세 혜택 기준인 12억원을 적용한 14분의 2만큼, 즉 1억원에 대한 장기보유특별공제액과 250만원 기본공제를 적용하고 세율을 적용해 계산하면 된다. 1세대 1주택 비과세 요건에 대한 설명도 덧붙였다. 함께 거주하고 있는 가족 구성원의 주택 수가 모두 합해서 1주택이어야 하며, 주택은 건축물대장의 용도와 관계없이 주거용으로 사용하는 것을 말한다. 예를 들어 오피스텔도 주거용으로 사용하면 주택에 해당된다. 또 2년을 보유해야 하며, 2017년 8월2일 이후 취득한 주택으로서 조정대상지역에 있는 경우 2년 거주 요건도 충족해야 한다.

2022.04.13 I 하지나 기자

“양도세 완화? 다주택자, 지금은 ‘홀딩’입니다”[복덕방기자들]
[이데일리 김나리 기자] “다주택자는 사실 지금은 ‘홀딩(Holding)’입니다.”최근 대통령직 인수위원회가 다주택자를 대상으로 양도소득세 중과를 1년간 한시적으로 유예하겠다는 방안을 예고하면서 주택 여러 채를 보유한 다주택자들의 고민이 깊어지고 있다.이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 8일 부동산 전문가인 윤지해 부동산R114 수석연구원과 만나 앞으로의 부동산 시장 전망과 주택 매수·매도 타이밍 등에 대한 얘기를 들어봤다.윤 연구원은 먼저 올해 집값에 대해 “차기 정부 출범에 따른 정책 변화가 확정돼 있지 않기 때문에 상반기에는 거래가 계속 잘 이뤄지지 않을 것으로 보인다”며 “하반기 들어서는 불확실성이 걷히면서 수도권을 중심으로 약 5% 이상 오를 가능성이 크다”고 내다봤다.그러면서 “단기적으로는 규제 완화에 따른 가격 상승세가 있겠지만, 중장기적으로는 윤석열 정부의 공급 확대 의지에 따라 가격이 안정화될 수 있을 것”이라며 “입주 및 분양 물량이 늘어나는 시간을 감안하면 2023년 하반기 정도부터는 안정세에 진입할 수 있다”고 예상했다.지방 집값에 대해서는 “세종시처럼 1년 만에 가격이 60~70% 상승했던 곳이라면 사실은 10%p 정도 조정받아도 건전한 것”이라며 “5대 광역시를 중심으로 재개발·재건축 기대감에 의한 물가 상승률 수준에서의 상승폭은 여전히 유효하다”고 말했다.금리 인상과 오는 6월 예정된 지방선거는 집값에 큰 영향이 없을 것으로 판단했다. 윤 연구원은 “금리 인상기에 주택 가격이 하락한 적이 생각보다 별로 없다. 한국은행이 감내 가능 여부를 판단하고 금리를 인상하기 때문”이라며 “기준금리와 관련된 부분은 단순하게만 볼 수 없다. 시장 원리상 금리보다는 물가와 경제성장률이 부동산 시장에 더 많은 영향을 미친다”고 말했다. 이어 “지방선거에서도 여러 가지 개발 공약 등이 나오지만 이보다는 정권교체에 따른 세금과 대출 규제 완화 영향이 더 크다”고 덧붙였다.최근 발생한 미분양 물량에 대해서는 “미분양은 단지별로 따로 세분화해 봐야 한다”며 “강남에서 미분양이 나오면 시장이 침체기로 간다고도 볼 수 있겠으나, 아직은 분양가가 높은 곳 등 미분양이 날 만한 단지들에서 미분양이 나오고 있는 것으로 보고 있다”고 말했다.무주택자들에게는 “가격적인 측면에선 청약으로 내집 마련을 하는 게 가장 좋고, 청약 당첨이 어렵다면 기존 주택 중에서 ‘똘똘한 한 채’를 고를 필요가 있다”며 “급매물이 많을 때 선택해야 한다. 지금처럼 그나마 가격이 안정세로 접어든 와중에 현장을 돌아다니면 생각보다 괜찮은 물건을 찾을 수 있을 것”이라고 조언했다.갈아타기를 노리는 1주택자들에게는 “그간 문재인 정부에서 굉장히 집값 상승폭이 컸는데 거기에서 소외된 주택이라면 앞으로도 소외될 가능성이 크다”며 “본인 마음에 들지 않는 주택은 최대한 빨리 갈아타라”고 추천했다.다주택자들에게는 “일단은 홀딩 전략으로 가야 한다”며 “그간 보유세, 양도세와 관련해 과도한 부분이 있었는데 윤석열 정부에서 이를 해소해 주려고 한다. 단 확정되기 전 팔면 그 세금만큼 손해 보는 것이기 때문에 차기 정부가 출범하고 관련 부분이 실제로 구체화되면 그때 엑시트(Exit) 할 지, 홀딩할 지 다시 판단하라”고 말했다. ※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다. 편집=남우형 PD

2022.04.08 I 김나리 기자

“금리인상? DSR 40%? 이렇게 대출하면 됩니다”[복덕방기자들]
[이데일리 김나리 기자] “보험사 대출을 이용하면 은행보다 더 높은 한도를 적용받을 수 있습니다. 또 주거래 은행만 고집하지 말고 여러 은행을 다녀보면 더 저렴한 금리로 대출받을 수 있습니다. 대출을 너무 두려워하지 않으면 좋겠습니다.”최근 시중은행들이 지난해부터 시행된 각종 대출규제 풀기에 나섰지만 연일 금리가 치솟으면서 대출을 앞둔 수요자들의 셈법이 복잡해지고 있다.이에 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방 기자들’은 1일 김은진 레오대출연구소 대표와 만나 대출 전략 등에 관한 얘기를 들어봤다.김 대표는 “요즘은 은행들이 대출 관련 규제를 풀고 있어 지난해보다 분위기가 좋은 편”이라며 “하지만 주택담보대출은 규제 완화 규정이 확정되지 않은데다 금리가 상당히 올라간 탓에 많이들 부담스러워하는 모습”이라고 전했다.김 대표는 “다만 내집마련을 하려는 실수요자들의 경우 급매로 싸게 집을 살 수 있다면 이자에 너무 부담을 갖지 말고 수익률을 따져본 후 지금 집을 사도 괜찮다고 본다”며 “막연하게 투자 기회를 노리는 것이라면 기다리기를 추천한다”고 말했다.그러면서 “대출을 잘 받기 위해서는 먼저 한도와 금리 중 어디에 중점을 둘 것인지부터 정해야 한다”며 “저렴한 금리를 원한다면 주거래 은행만 가기보단 여러 은행을 다녀봐야 한다. 최근 가계대출이 조금씩 줄어들면서 은행들이 우대금리를 점점 확대하고 있기 때문에 다양한 상품을 확인봐야 한다”고 했다.대출 한도와 관련해선 “올해 1월부터 적용된 차주단위 DSR의 경우 시중은행은 40%이지만 제2금융권은 50%이기 때문에 한도를 높이려면 보험사 대출을 고려할 필요가 있다”고 조언했다. 현재 총 대출액이 2억원을 넘는 차주는 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘지 못하도록 대출 한도를 제한하는 DSR 규제를 받는다. 오는 7월부터는 DSR 규제 적용 대상이 1억원 이상 대출자로 확대될 예정이다.변동금리와 고정금리 중에서는 “개인의 상황에 맞게 해야겠지만 장기간 사용하는 주택담보대출은 고정금리, 전세대출처럼 만기가 짧은 대출은 변동금리를 쓰는 게 나쁘지 않다”고 말했다.끝으로 김 대표는 “대출을 너무 두려워하지 말라”며 “과도한 빚을 내면 안되겠지만, 내가 감당할 수 있는 만큼 대출을 통해 수익을 창출할 수 있다면 좋은 것이다. 레버리지를 잘 사용하길 바란다”고 전했다. ※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다. 편집=오진경 PD

2022.04.01 I 김나리 기자

[복덕방기자들]尹청약제도 개편…"2030세대 청약 포기하지 마세요"
[이데일리 오희나 기자] “윤석열 당선인이 청약제도 개선을 공약했기 때문에 2030세대들도 청약을 노려볼 수 있을 것입니다.”30일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 정지영 아이원 대표를 만나 3기 신도시 사전청약 전략과 윤석열 정부에서 새롭게 바뀔 청약제도에 대해 알아봤다. 정 대표는 “올해 3기 신도시 사전청약은 분기별로 진행이 되기 때문에 1분기 놓쳤더라도 기회가 있다”면서 “강남과 가까운 하남 교산과 과천 과천, 고양 창릉이 인기가 많다”고 전했다. 이어 “공공사전청약은 85% 수준이 특별분양이고 일반분양은 납입인정금액순으로 가져가기 때문에 문턱이 높다”면서 “윤석열 당선인이 청약제도 변경을 공약했기 때문에 관심을 가지고 지켜봐야 할 것”이라고 말했다. 국토부에 따르면 정부는 올해 공공과 민간을 합쳐 총 7만 가구 규모 사전청약 물량을 공급한다. 전년 대비 두 배 수준이다. 1분기 1만5300가구 공급에 이어 2분기 5100가구, 3분기 7200가구, 4분기 1만6500가구 등이 공급될 예정이다. 서울에서는 4분기 노량진역 인근 수방사 군부지(동작구 수방사) 200가구가 예정돼 있다. 정 대표는 “4차 사전청약을 보면 다자녀특공·신혼부부특공·노부모특공을 분류해서 봐야 한다”면서 “다자녀특공의 경우 59㎡ 타입이 다자녀가정이 살기에는 좁아 당첨확률이 100%기 때문에 점수가 낮다면 노려볼만 하다”고 말했다. 이어 “신혼부부 특공도 59㎡ 타입의 경쟁률이 낮다”면서 “특히 노부모특공은 납입인정금액이 상대적으로 낮기 때문에 노려봐도 좋을 것”이라고 조언했다. 청약시 유의점에 대해 정 대표는 “청약통장은 사전청약에 당첨이 돼도 본청약까지 깨면 안된다”면서 “공공사전청약은 당첨이 되도 다른 청약을 노려볼 수 있다는 점도 장점”이라고 강조했다. 다만 “사전청약은 입주시기와 분양가가 불투명하다”면서 “3기 신도시의 경우 토지수용이 완료되지 않은 지역도 있기 때문에 본청약, 입주시기, 분양가가 확정이 안됐기 때문에 리스크가 있다”고 말했다. 윤석열 정부에서 청약제도 개편을 앞두고 있다면서 관심있게 봐야 한다고 조언했다. 정 대표는 “서울 같은 투기과열지구에서 85㎡ 이하는 100% 가점제인데 85㎡형이 작년 평균 59점이 당첨권이었다. 2030세대들이 절대 쌓을수 없는 점수”라며 “이를 개선하기 위해 추첨제 비율을 높인다는 것이 윤석열 정부에서 바뀌는 청약제도의 가장 큰 핵심”이라고 말했다. 그러면서 “세대주, 무주택자 등 1순위 조건에 맞춰 청약가능 조건을 만들고 변경되는 청약제도에 맞춰 전략을 세워야 한다”면서 “추첨제 비율이 있는 타입을 노린다면 2030세대들도 청약에 당첨될수 있을 것”이라고 강조했다. ※더 자세한 내용은 유튜브 ‘복덕방기자들’에서 확인하실 수 있습니다.

2022.03.30 I 오희나 기자

성수전략정비구역, 한강변 '마천루' 탈바꿈..1·4지구 주목[복덕방기자들]
[이데일리 오희나 기자] 서울시 ‘35층룰’ 폐지에 성수전략정비구역이 들썩이고 있다. 그동안 층고제한에 가로막혀 지지부진했던 정비사업이 속도를 낼수 있을 것으로 전망된다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 25일 이데일리 유튜브 채널 복덕방기자들에 출연해 “성수전략정비구역의 가장 큰 장점은 한강변 바로 맞은 편에 있어 영구조망이라는 것”이라고 강조했다. 이어 “갤러리아포레, 트리마제, 아크로서울포레스트 등 한강변 초고층 건축물들이 즐비하게 들어서는 성수동으로 바뀔 예정이라는게 성수전략정비구역의 가장 큰 틀”이라며 “MZ세대 핫플레이스로 뜨고 있는 성수동 카페거리가 잘 형성돼 있고 서울숲 바로 옆에 있다는 것도 장점”이라고 말했다. 성수전략정비구역은 지난 2009년 오세훈 시장 시절 한강르네상스 프로젝트 일환으로 지정됐다. 당시 한강르네상스로 지정됐던 압구정, 여의도, 이촌, 합정, 성수 가운데 유일하게 지정해제되지 않은 곳이지만 그간 ‘층고제한’ 규제에 막혀 개발에 난항을 겪어 왔다. 지난 3일 2040 서울도시기본계획에서 ‘35층룰’이 폐지되면서 기대감이 높아지고 있다. 성수전략정비구역 속도차는 거의 없지만 사업성이 가장 높은 곳은 1·4구역이라고 김 소장은 판단했다. 성수전략정비구역은 지난 2020년을 마지막으로 1·2·3·4지구 모두 조합설립인가를 완료했다. 현재는 건축심의단계에서 계류중이다. 김 소장은 “예전에는 4·1·3·2순으로 조합설립 인가가 났지만 지금은 속도 차이는 없다고 봐도 된다”면서 “2지구가 2020년 3월에 조합설립인가를 맨 마지막으로 받으면서 건축심의단계까지 왔다”고 전했다. 그는 “성수전략정비구역에서 가장 유망한 곳은 1지구다. 건립세대수 대비 조합원수가 적어 사업성이 우수하다”면서 “특히 성수전략정비구역의 바로미터인 트리마제가 바로 옆에 있어 가격 시너지 극대화가 예상된다”고 설명했다. 이어 “4지구는 일반분양비율이 높아 사업성이 우수하고 한강조망세대비율이 가장 높은 지구”라고 말했다. 그는 또 “2·3지구는 상대적으로 가격메리트가 있다”면서 “2지구는 강변북로 지하화에 따른 한강수변공원 수혜 지역”이라고 설명했다. 그러면서 “지구별로 차이는 있겠지만 투자금액은 통상 18억~22억원선에 형성돼 있다”고 말했다. 김 소장은 오는 6월1일 지방선거가 분수령이라고 판단했다. 선거결과에 따라 사업속도가 달라질 여지가 있다는 것이다. 성수전략정비구역이 현재 압구정동·여의도·목동 등과 함께 토지거래허가구역으로 지정돼 있다는 것도 유의해야 한다. 토지거래허가구역으로 지정되면 집을 사고팔 때 지자체의 허가를 받아야 하고 세를 주기 위한 목적으로 집이나 상가를 사는 것이 불가능해 실거주해야 한다. 김 소장은 “오세훈 서울시장이 재선에 성공할 경우 사업속도가 빨라질 것”이라며 “토지거래허가구역으로 묶여 있어 실거주할 수 있는 투자자라면 가격 상승 제한이 있는 지금이 투자적기”라고 판단했다. ※더 자세한 내용은 유튜브 ‘복덕방기자들’에서 확인하실 수 있습니다.

2022.03.25 I 오희나 기자

[미리보는 이데일리 신문]윤석열표 규제완화 1호…재건축부터 푼다
[이데일리 박민 기자] 다음은 3월 23일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-윤석열표 규제 완화 1호…재건축부터 푼다-공급망 대란, 기업 ‘각자도생’ 한계 정부가 전략·핵심물자 확보 나서야-한국판 뉴딜·MSCI편입…‘J노믹스’ 과제 존폐 기로-安 “국민 항체 정기조사, 과학방역 할 것”-[사설]숫자로 확인된 징벌적 주택보유세, 찔금 손질 안된다-[사설]길어지는 우크라이나 전쟁, 급격한 경기둔화 막아야△2면-尹서초동 자택~집무실 12km 출퇴근길 교통통제·통신마비로 시민불편 불가피-“현 정부 방역정책 정치·여론에 휘둘려 괜찮다고만 하지 말고 현실 직시해라”△3면-與 “졸속이전 땐 안보공백 불가피” vs 野 “가짜뉴스로 새 정부 발목잡아”-대통령 취임도 전제…리더십 시험대 오른 尹-강대강 대치 지속에…文대통령·尹당선인 회동 물 건너가나△4면-“하이브리드 전쟁 시대…통상·산업·외교·안보 망라할 제3조직 필요”-민간 과학기술委 필요…‘과기·교육’ 통합은 우려-“부산 금융도시로 발전” vs “인프라 부족해 회의적”△5면-규제 완화 기대로 집값 꿈틀하자…尹 부동산공약 선별작업 나선다-안보 강조한 尹…인수위, 업무보고 시작은 국방부-‘대중문화 전문가’ 백현주·김동원, 인수위 전문위원 합류△6면-한국판 뉴딜, MSCI 선진지수行, 재정준칙…국회설득·사업 재조정 필요-저출산·고령화·양극화…사활 걸고 해법 찾아야-K뉴딜 구조조정 우선 순위…기재부 추진 경제과제 스톱되나△8면-외교 문제 얽히고 설켜 대응 한계…“새정부, 공급망 컨트롤타워 만들어야”-위기는 기회…“선제적 공급망 확대 나서야”-“국산화 어려운 경우라면, 공급망 R&D 추진해야”△9면-소상공인-저소득자 최저임금 갈등…일자리 사라지니 멈췄다-올해 수능 11월 17일…문이과 통합형 “오류 방지 위해 킬러문항 검증 강화”-사업 속도내는 GTX-B…尹 공약 ‘춘천 연장’은 불투명-연준 5월 ‘50bp 인상+양적긴축’ 유력△10면-차기 대통령 정해지면 인사권 행사않는 게 상식…靑, 욕심부리지 말아야-“대선 캠페인 잘못해 질 뻔했는데…국민의힘 아무도 반성안해”△12면-지방선건 표심 의식한 듯…민주·국힘 모두 ‘부동산 감세’ 드라이브-지방선거 앞두고 정치권 너도나도 공천혁신 민주 ‘청년·여성’ vs 국힘 ‘자격시험·패널티’-국민의힘 내달 원내대표 경선 권성동·김태흠 ‘2파전’ 관측-박근혜, 24일 퇴원후 대구 사저 입주…대국민 메시지 ‘주목’-국민 58.1% “집무실 용산 이전 반대”△13면-‘서민연료’ 등유 31% 급등…유류세 인하도 그림의 떡-온실가스 8년내 40% 줄인다-대출 빗장 푸는 은행…1900조 가계빚 뇌관 우려-외식업 가맹점 부진 속…치킨 홀로 날다△14면-급격한 지점 감소 대안되나…‘한지붕 두은행’ 확산-카드수수료 갈등 해법 찾나-코로나 착시에…은행 부실채권 비율 0.5% ‘역대 최저’-카뱅, 1주택자 전월세 보증금 신규대출 재개△15면-바이든 “푸틴, 생화학 무기 고려”…러, 美사이버 공격 가능성도-러 “日과 평화조약 협상 중단”…日 “수용 못해” 반박-美SEC, 기업 온실가스 배출량 공시 포함 추진-中동방항공 여객기 수직 추락한 듯…생존자 나올 가능성 낮아-우크라 대통령은 왜 국방색 티셔츠만 입을까△16면“전망 더 밝다”…현대차·기아 아낌없이 투자-포스코, 이차전지소재 ‘퍼스트 무버’ 꿈꾼다-일·가정 양립, 유연근무제에 답 있어-‘현대家 3세’ 정기선 사장, 한국조선해양 대표이사 선임-텀블러 재활용·정수기필터 회수…코웨이 친환경 활동 눈길△18면-트래블룰 시행 이틀 앞인데…“내 코인 못찾나” 투자자 불안-SKB, 무선 IPTV 공유기 ‘와이파이6E’ 연말께 출시-“인수위에 ‘디지털플랫폼TF’ 100% 생길 것”△19면-정지선 ‘통큰 투자’…현대百 ‘아마존 1등 매트리스’ 품었다-CU ‘핫이슈 상품 찾기’ 반년새 1000만뷰 돌파-‘꾸안꾸’ 男心 저격 화장품 잘 나가네-세븐일레븐의 미니스톱 인수 승인…롯데 ‘공격 앞으로’△20면-코스피 2700 탈환했지만…외인 매도 이어져 ‘박스권’ 불가피-LG엔솔 긴 부진 벗어나나 5거래일↑ 40만원대 ‘눈앞’-감사의견 ‘적정’ 받은 오스템…이달 말 기심위서 거래재개 될까△22면-주주행동 통했나…SK케미칼·금호석화 ‘주주환원책’ 앞다퉈-감사보고서 지연에 의견거절까지…주총 시즌 ‘투자 주의’-“기술 알아야 투자”…대기업 출신 심사역 늘리는 VC-‘차이나2차전지·美클린에너지’ 삼성자산운용, ETF 2종 상장△24면-돼지의 왕, 티빙 ‘OTT의 왕’으로 만들어줄까-3色 ‘봄의 전령사’ 납시오△25면-미래 먹거리, 의료기기를 주목하라-정부는 ‘백신 개발 지원’ 약속 지켜야-文-尹 ‘용산행 충돌’ 직접 만나서 대화해야△26면-한국 아동문학이 세계서 인정받고 있다는 신호로 여겨져 감사-기아 EV6, ‘레드 닷 어워드’ 디자인 분야 최우수상 수상-주시보 사장 “다음 10년, 위대한 기업으로 도약 계기 만들 것”-티맥스오피스 황정식 대표 선임-두나무, 유엔 세계식량계획에 우크라이나 구호 10억원 기부-조만호 무신사 의장, 임직원에 주식 무상 증여-삼성지원 포스텍 연구진, 빛으로 양자물질 제어·측정 성공△27면“집값 너무 올라서” “반려견 키우기도 벅찬데”…MZ 결포자 급증-100만 넘었는데 줄지 않는 확진…“감소세 전환 불확실”-김오수, 수사지휘권 폐지 찬성…尹코드 맞추나-“당선인 집 매물로 나왔나요” 서초동 복덕방 문의 쏟아져-조합 예산으로 조합원에 선물했다면 기부행위일까

2022.03.22 I 박민 기자