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- [양승득 칼럼]시장과 맞선 '거꾸로 하이킥'의 죄값
- 한 살 터울의 초등학생 두 아들에게 어머니는 주인집 아들과 다투지 말라고 틈만 나면 주의를 주셨다. 개구쟁이 동생이 싸움이라도 하고 온 날이면 “왜 그랬느냐”고 혼을 내신 뒤 “방에 들어가 조용히 있으라”고 말씀하셨다. 어린 나이의 필자도 짐작할 수 있는 주인집 눈치보기였다. 이사할 집을 찾아 복덕방(지금의 중개업소)을 드나들 때면 “아이가 몇이냐, 몇 살이냐”는 질문이 심심찮게 어머니 앞에 놓였다. 세입자와 복닥거리고 살아야 할 집주인이 복덕방을 통해 미리 던졌을 물음이었다. 필자가 눈과 몸으로 겪은 옛 체험이자 40년 이상의 시간이 흐른 오늘에도 크게 달라지지 않았을 스토리의 제목은 ‘셋방살이 설움, 집 없는 아픔’이다.재·보궐 선거에서 여당이 참패한 후 벌써 일주일이 더 지났다. 정부의 무능과 위선, 불공정 등에 대한 누적된 불만이 한데 뭉쳐 폭발한 것이 배경이다. 그러나 콕 찍어 말하자면 부동산정책의 헛발질을 거듭하면서도 반성은커녕 엉뚱하게 마이웨이로 내달린 것이 민심을 후벼 판 가장 큰 송곳이 아닐까 싶다. 규제 대못으로 주택 공급을 억제하고 시장을 틀어막으려 한 것이 첫 번째 잘못이요, 임대차 3법으로 전세 물건까지 씨를 말린 게 두 번째 죄라면 쌓이고 쌓인 분노에 기름을 부은 것은 LH(한국토지주택공사)사태로 발가벗겨진 공직자와 공공기관 직원들의 대규모 투기 행위였다. 참다못해 몽둥이를 들게 한 것은 공시가 인상 폭격이었다. 분노 폭발의 도화선이 된 이들 사안의 공통점은 모두 ‘주거’라는 단어와 관련돼 있다. 가족이 한 데 모여 쉴 최소한의 공간조차 구할 수 없다는 자괴감과 답답함은 서민 가장의 하루하루를 한숨과 눈물로 범벅이 되게 만들었을 것이다. 삼시 세끼 해결이 절대빈곤의 시대에 민생의 으뜸 과제였다면 주거 안정이 더 급해진 오늘날, 정부의 무책임과 무능, 오만에서 비롯된 집값, 전세값 폭등 때문에 내집 마련의 꿈이 날아가고 노후까지 잿빛으로 변했으니 민심이 온전할 리 만무다.김현미 전 국토교통부 장관이 “아파트가 빵이라면 밤을 새워서라도 만들겠지만 그렇지 못해 안타깝다”는 말로 여론의 몰매를 받았지만 논리적으로는 틀린 말이 아니다. 잔여임기 1년 남짓의 서울시장 선거에 나섰던 박영선 더불어민주당 후보가 30만 호를 공급하겠다고 한 통 큰 공약이야말로 검증 대상이었다. 변창흠 국토부장관이 83만 가구를 공급하겠다고 거창한 청사진을 내놨지만 후보지 선정과 관련된 투기 의혹 또는 주민 반발로 여기저기서 삐그덕대는 것만 봐도 주택 문제는 정부가 의욕만 앞세운다고 ‘뚝딱’ 풀릴 일이 아니다.주택값이 잠잠했던 시기를 정부, 여당의 책임 있는 관계자들은 되짚어 볼 필요가 있다. 공급이 넘칠 때 물건값이 떨어질 수밖에 없다는 것은 경제학 교과서를 펼치지 않아도 누구나 알고, 경험한 진리다. 급격한 변화를 싫어하는 경제의 생리를 깔아뭉갠 채 임대차 3법을 밀어붙이고 공급을 졸라맨 것이 어떤 결과를 초래했는지 되새겨 보자는 것이다. 정치가 지나치게 개입하면 경제는 국민을 괴롭히고 시장은 복수할 수 있다. 정부는 시장이 막히지 않도록 여건을 마련해 주고 감시자 역할을 하는 것으로 족하다. 리얼미터의 재·보선 직전(3.29~31)여론 조사에서 최고 핫이슈는 ‘부동산시장 안정’(37.9%)이었다. 문희상 전 국회의장은 최근 한 인터뷰에서 선거 결과를 “민심의 폭발, 쓰나미”라고 진단하고 “정부가 신뢰를 잃었다”고 말했다. ‘거꾸로 하이킥’으로 민심을 또 잘못 건드리면 분노는 화산처럼 2차, 3차 폭발을 부를 수 있다. 집 문제만큼은 정부·여당의 진지한 반성과 겸손, 고차원의 접근 방식이 절실하지만 필자가 쓸데없는 기대를 거는 건 아닌지 모르겠다.
- “영등포·신길, 마용성 뛰어넘을 것"…기대감 커진 공공개발
- [이데일리 김미영 기자] “공공주도로 영등포역 인근과 신길에 주거타운이 형성되면 마포권역에 맞먹을 정도로 가치가 높아질 것이다. 민간주도로 개발된다면 마용성(마포·용산·성동구)을 뛰어넘을 곳이다. 가치가 어느 정도로 오를지는 주민들의 선택에 달렸다.”송승현 도시와경제 대표는 정부가 발표한 ‘도심공공주택 복합개발사업’(공공복합사업) 후보지 21곳 중 최대 관심지역으로 영등포구 영등포역 인근과 신길 2·4·15구역을 꼽았다. 공공재개발 2차 후보지 16곳 가운데선 한강과 가까운 강동구의 천호A1-1, 동작구 본동 등을 개발 기대지역으로 지목했다.◇ “연신내역·가산디지털역·창동, 입지 우수…주변 들썩일 것”송 대표는 4일 이데일리 유튜브채널 ‘복덕방기자들’에 출연해 공공주도 개발 후보지들에 관한 입지 분석과 향후 전망을 풀어놨다.먼저 송 대표가 공공복합사업 후보지 중 ‘으뜸’ 입지로 평가한 영등포역 인근은 사업지 면적이 9만5000㎡로 역세권개발 후보지 중 가장 넓다. 옛 신길2·4·15구역까지 개발되면 총 7300가구 넘는 새 아파트를 지을 수 있다. 서울 지하철 1호선 지상철도가 지나 개발 진척이 없던 영등포역 뒤편과 7년 전 뉴타운구역 해제 뒤 방치됐던 신길구역이 싹 바뀌면 가치가 수직상승할 것이란 평가다. 송 대표는 “영등포엔 KTX가 지나고, 신길은 1·5호선 더블역세권으로 교통망이 우수한데다 여의도 등과 가까워 직주근접성이 높고 가치가 상당하다”고 했다.역세권사업지인 은평구 연신내역 인근(면적 8160㎡), 금천구 가산디지털역 인근(5만1497㎡)도 주목할 곳으로 꼽았다. 3·6호선 환승역인 연신내역은 기존 도시계획으로는 사업성이 낮아 개발이 어려웠던 곳이고, 가산디지털역 인근은 김포공항 비행 항로에 있어 40년 넘게 고도제한에 묶인 데다 남부순환로에 막혀 고립된 곳이다. 송 대표는 “연신내역은 GTX-A 개통 예정으로 교통이 개선되고 불광동 저층주거단지 개발사업과 연결성이 있다”며 “가산디지털역은 주변에 G밸리를 비롯해 일자리가 잘 갖춰져 있다”고 짚었다.준공업지역인 도봉구 창동 674일대, 창2동 주민센터 후보지에 대해서도 “서울시장 당선이 유력한 오세훈 국민의힘 후보가 창동을 시청일대와 강남, 여의도에 이은 제4도심으로 만든다고 약속했다”며 “창동 일대는 그만큼 좋은 사업지”라고 평했다. 그러면서 “이번 사업들이 성사된다면 주변 집값이 들썩일 수밖에 없다”며 “기축 아파트와 개발 기대감 있는 다세대주택, 개량 가능한 단독주택 등은 몸값이 올라갈 것”이라고 봤다.◇“공공재개발, 한강변 입지 최고…사업 성사 가능성 높아”공공재개발 후보지의 입지평가 기준으로는 △한강 조망권 △도심과의 연결성 △규모 등을 제시했다. 한강 조망이 가능한 후보지는 강동구 천호A1-1, 동작구 본동, 성동구 금호 23구역 등이다. 송 대표는 “서울 집값은 한강이 보이느냐 여부에 크게 좌우된다”며 “공공재개발 시엔 용적률 인센티브로 건물이 높게 올라가니 한강 조망이 가능한 가구수도 늘게 돼 후보지 중 가장 좋은 지역”이라고 설명했다.도심 연결성이 높은 지역으로는 서대문구 홍은1과 충정로1, 종로구 숭인동 1169구역을 꼽았다. 총 2687가구를 지을 수 있는 성북구 장위 8·9구역, 1510가구 공급이 가능한 영등포구 신길1구역은 규모면에서 우수한 곳으로 지목했다.실수요자라면 공공복합사업보다는 공공재개발에 더 많은 관심을 기울여야 한다는 게 송 대표의 조언이다. 공공재개발의 사업 추진 가능성이 더 높다는 판단에서다. 그는 “주민동의 없이 지자체 제안으로 이뤄진 공공복합사업보다는 조합 동의율이 높은 공공재개발 지역의 물량을 기대하는 게 나을 것”이라고 말했다.[이데일리 이미나 기자]
- [복덕방기자들]“서울 상급지로 가고 싶다면 '00' 역세권에 투자해라”
- [이데일리 정두리 기자] “서울 상급지로 가고 싶다면 2호선 본선에 있는 어떠한 역이든 찾아가봐라.”표찬 하우에스테이트 대표는 9일 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에 출연해 역세권 부동산 투자 가이드라인을 공개했다. 표 대표는 오랜 기간 철도회사에서 근무한 경험과 퇴사 후 역세권개발에 관한 실무 경험을 바탕으로 다수의 투자컨설팅과 강의를 진행하고 있는 역세권 전문가다. 역세권 투자의 핵심 체크사항과 주요 투자 포인트, 프로세스 이해, 각 노선별 투자가치 등을 분석해 투자자들에게 방향을 제시해 주고 있다. 표 대표는 서울에서 가장 경쟁력 있는 지하철 노선으로 2호선을 꼽았다. 표 대표는 “수도권 광역전철은 노선도 기준 22개의 노선에 총 734개역이 운행되고 있다”면서 “이 중에서 지하철 2호선이 편성 수나 실제 이용이 높음을 볼 수 있다. 특히 2호선 본선에 있는 역을 주목해야 한다”고 설명했다. 2호선과 4호선은 출퇴근 시 3분 간격, 평상시 5분 간격으로 운행된다. 다른 호선에 비해 열차 간격이 1~2분 짧은 것이 특징이다. 열차의 속도와 함께 운전시격은 노선의 가치를 평가하는 중요 요소다. 표 대표는 “무턱대고 역세권을 찾기보다는 하루에 수용 가능한 적정한 열차 대수와 실제 이용자가 가장 비슷한 노선을 제일 먼저 봐야 한다”고 했다. 사람들이 어느 역에 많이 내리고, 하루에 열차가 얼마나 운행하는지도 유심히 살펴야 한다. 표 대표는 “하나의 역에서 평균 2만3000여명이 하차하는데, 2호선 강남역과 잠실역, 홍대입구역은 10만명에 육박했다”면서 “사람들이 어느 역에서 많이 내리는지 주요 지하철 노선마다 체크해보면 좋다”고 했다. 또한 “노선별 열차 운행횟수와 운행률을 잘 따져야 한다”면서 “한쪽 방향으로 120대는 운행이 돼야 가치가 있고, 이용하는데 불편함이 없다”고 짚었다. 표 대표는 또 역세권 중 투자 가치가 가장 높은 곳을 찾기 위해서는 △제4차 국토철도망 구축 계획 △GTX(수도권광역급행철도)-C노선을 주목해야 한다고 조언했다. 특히 곧 발표될 제4차 국가철도망 구축계획은 3기 신도시의 광역교통망 개선대책과 연계돼 있다. 그는 “국가철도망 구축계획은 대한민국의 미래 철도망 비전과 목표, 중장기 철도건설 및 투자계획, 부문별 사업계획 등이 담겨있으니 꼼꼼히 살필 필요가 있다”면서 “GTX-C 노선 사업 시행자가 누가 되고, 어떠한 계획을 들고 올지도 귀를 기울여야 한다”고 했다. ※자세한 내용은 이데일리 건설부동산부 유튜브 ‘복덕방기자들’을 통해 확인할 수 있습니다.
- [복덕방기자들]“2·4대책 한달…민간재건축은 더 뜬다”
- [이데일리 정두리 기자] “사업시행인가를 앞두고 있다거나 사업이 어느 정도 진척이 있는 정비사업장을 유심히 지켜봐야 한다. 특히 강남과 같이 입지가 좋고 양질의 주거한경을 중요시하는 곳은 공공 재건축을 할 유인이 없어 수요가 몰릴 수밖에 없다.”김예림 부동산 전문변호사는 4일 이데일리 건설부동산부 유튜브채널인 <복덕방기자들>에 출연해 정부의 2·4대책에 따른 정비사업 투자 유의사항을 들려줬다.정부가 2·4대책에서 서울 32만3000가구를 비롯해 전국 83만6000가구를 짓겠다고 발표했지만, 대책 발표 한달 동안 현금청산 논란은 여전히 뜨겁다. 정부는 2월 4일 이후 공공 주도 개발 구역에 주택을 매입할 경우 입주권을 주지 않고 현금청산하기로 했다. 이에 관해 김 변호사는 “이번 대책으로 혹시라도 현금청산이 될 수 있다는 불안감에 당분간 매도, 매수를 관망하는 분위기”라면서 “빌라 계약의 경우 계약을 파기하는 사례도 속출하고 있다. 관련해서 가계약금 반환 문제도 종종 상담 요청이 있다”고 전했다. 2·4대책 이후 논란이 일고 있는 현금청산 조항과 관련해선 “2·4 대책은 본인의 선택이 아닌 정부가 임의로 정한 날짜를 기준으로 정해졌기 때문에 재산 처분권을 개인이 결정할 수 없다는 문제가 있다”면서 “아직 공공 정비사업구역으로 지정도 되지 않은 곳에 주택 등을 사는 것을 어떻게 공공 정비사업에 몰리는 투기 수요로 단정 짓기는 어렵다. 즉 달성할 수 있는 공익적 목적이 불분명하기 때문에 위헌 요소가 있다”고 말했다. 김 변호사는 당분간 노후화된 빌라나 아파트에 대한 매수는 줄어들 것이라고 내다봤다. 그러면서 사업진행단계가 공공정비사업으로 돌이킬 수 없는 곳의 재개발, 재건축 사업장에 또 다른 ‘풍선효과’가 일어날 가능성이 크다고 조언했다. 김 변호사는 “공공 정비사업은 아예 정비구역으로 지정이 되지 않거나 정비구역으로 지정이 됐지만 아직 조합이 설립되지 않았거나 조합만 설립된 경우 즉, 정비사업 초기에 공공사업자와 함께 시행하는 형태로 이뤄진다”면서 “그렇기 때문에 사업시행인가를 앞둔 곳이나 공공 재건축에 참여할 가능성이 낮은 강남 아파트로 수요가 몰릴 수 있다”고 했다. 현재 사업시행인가 단계인 서울 주요 정비사업지로 대치쌍용1·2차, 대치쌍용2차, 반포주공1단지, 노량진2·6·7·8구역, 6구역, 흑석9구역, 장위6구역, 북아현2구역, 북아현3구역, 갈현1구역 등이 주목받고 있다는게 김 변호사의 설명이다. 김 변호사는 재개발·재건축 투자자들 거래 유의사항으로 “재개발, 재건축의 경우 입주권을 받기 위해 거래를 하시는 경우가 많기 때문에 매도인의 조합원 자격, 분양 자격을 잘 따져야 한다”면서 “특약을 반드시 작성해 입주권을 거래하기 위한 계약이라는 점을 분명히 해두는 게 좋다. 보통 매수인 혼자 알려달라고 하면 알려주지 않기 때문에 매도인과 공인중개사에게 반드시 확인할 필요가 있다”고 조언했다. ※자세한 내용은 이데일리 건설부동산부 유튜브 ‘복덕방기자들’을 통해 확인할 수 있습니다.
