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"흥행 실패 평촌센텀, 인덕원 급매 눈여겨볼 만"
  • "흥행 실패 평촌센텀, 인덕원 급매 눈여겨볼 만"[복덕방기자들]
  • [이데일리 박경훈 기자] 최근 아파트 가격 조정으로 경기도 안양, 특히 인덕원 지역에 대한 관심이 다시 올라가고 있다.영산대 부동산학과 교수를 역임한 심형석 우대빵연구소 소장은 “10억원대를 보이는 지역 신축은 (고분양가로) 사실상 흥행에 실패하고 있다”면서 “반면, 인덕원은 조정을 심하게 보고 있기 때문에 오히려 관심을 가질 필요가 있다”고 말했다.‘지도로 보는 부동산’ 첫 번째 시간에는 안양 지역을 함께 탐방했다. 안양은 안양천을 경계로 서쪽을 만안구, 동쪽을 동안구로 나눈다.특히 동안구에 있는 평촌은 1기 신도시로 경기도 최대 학원가를 이루고 있다. 심형석 소장은 “안양의 학원 수요는 의왕, 과천, 군포 등을 합쳐 100만명 도시권을 대상으로 한다”며 “이 때문에 경기도에서 2위권을 다루는 아파트 시세를 보이고 있다”고 설명했다.안양은 수도권 전철 1, 4호선을 관통하고 있다. 심 소장은 “‘월판선’(월곶~판교선)이 안양을 통과하면 판교까지 ‘직주근접’까지 가능하다”며 “GTX 노선도 통과하는 등 교통여건이 앞으로도 계속 좋아질 것”이라고 설명했다.심 소장은 동안구 기준으로 평촌더샵센트럴시티를, 만안구 기준으로는 래미안안양메가트리아아파트를 대장 아파트로 칭했다. 그는 “대장아파트의 움직임을 보는 것이 가격 흐름을 보는 데는 도움이 될 것”이라고 조언했다.이와 함께 그는 최근 조정을 심하게 받고 있는 인덕원역 주변 아파트도 눈여겨볼 필요있다고 언급했다. 심 소장은 “이 지역 아파트는 한때 16억원(전용면적 84㎡)까지 갔었다”며 “최근 급매는 10억원 밑에도 나와 있다”고 설명했다. 특히 그는 10년 정도된 아파트의 급매를 노리는 것을 추천했다.안양 지역에서 최근 분양을 진행한 아파트로는 평촌센텀퍼스트가 있다. 해당 아파트는 고분양가 논란에 1150가구 모집에 350명이 신청해 경쟁률 0.3대 1에 그쳤다. 심 소장은 “가치보다는 가격에 굉장히 민감하신 소비자가 많다. 청년에게는 관심을 받는데 실패한 것이다”고 평가했다.
2023.01.31 I 박경훈 기자
조정지역도 2주택 허용기간 '3년'…양도세 어떻게 적용될까?
  • 조정지역도 2주택 허용기간 '3년'…양도세 어떻게 적용될까?[복덕방기자들]
  • [이데일리 이윤화 기자] 정부가 일시적 2주택자의 주택 처분 기한을 2년에서 3년으로 늘리면서 조정대상지역에 위치한 주택에 대한 처분 기한도 1년 더 늘어나게 됐다. 시행령 개정안의 효력이 발생한 1월 12일 이전에 매수한 주택도 동일하게 주택 처분 기한이 3년으로 늘면서 과거 조정대상지역에서 새로 집을 산 2주택자도 세제 혜택을 볼 수 있는지 궁금해하는 사람들이 많아졌다. 20일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 삼인세무회계 이지민 세무사와 함께 하는 ‘무엇이든 물어보稅’에서 이번에 새로 바뀐 개정안 내용과 이에 따른 양도세 문제에 대해 다뤘다. 이번 사연은 경기도 용인시 기흥에 2014년 3월 매수한 A아파트와 2021년 10월 산 B아파트 두 채를 가지고 있는데, 이중 A아파트를 매도하면 양도세가 발생하냐는 질문이었다. 용인시 기흥구는 2018년 12월 조정대상지역으로 지정된 이후 지난해 11월 14일에 해제되었는데, 사연자가 B주택을 취득하는 시점에 A주택과 B주택 모두 조정대상지역에 소재하고 있었던 것이다. 정부는 이번에 일시적 2주택자에 대한 중복허용기간을 조정대상지역 등에 상관없이 모두 3년으로 늘려줬다. 이에 더해 일시적 2주택자들은 최대 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있으며, 기존 주택이 시가 12억원 이하 저가 주택일 경우에는 양도 차익에 대한 세금을 아예 내지 않아도 된다. 취득세 역시 8%(조정대상지역 기준)에 달하는 중과세율이 아닌 기본세율(1∼3%)만 부담하면 된다.일반적으로 세법은 공표일 이후 양도분부터 적용하는 것이 일반적이지만, 납세자에게 유리한 규정의 경우에는 소급적용도 인정할 수 있기 때문에 사연자도 1년의 시간을 더 벌 수 있게 됐다. 이전 규정에 따르면 종전주택을 취득하고 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득하고, 그 신규주택을 취득한 날로부터 2년 또는 3년 이내 종전주택을 양도하는 경우 2주택임에도 불구하고 1주택으로 보아 비과세를 적용했다. 일시적 2주택 중복허용기간을 2년으로 볼지 3년으로 볼지는 신규주택을 취득하는 시점에 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있었는지 아닌지에 따라 나뉘었다. B아파트 매수 당시 A와 B아파트가 모두 조정대상지역에 위치했다면 중복 허용 기간은 2년, 그렇지 않다면 3년이었지만 이제는 조정대상지역 여부를 따질 필요 없이 모두 3년으로 바뀐 것이다. 이지민 세무사는 “종전 규정에 따르면 2021년 10월에 B아파트를 신규주택을 취득했으므로 2023년 10월까지 종전주택을 양도해야만 비과세 규정을 적용할 수 있었지만, 이번에 정부가 시행령 개정안을 소급 적용한다고 밝히면서 2024년 10월까지만 A아파트를 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있게 된 것”이라고 설명했다. 한편, 이 같은 정부의 규제 완화 정책은 침체기를 맞은 부동산 시장 연착륙을 위한 것이다. 고금리 상황 등 거래 절벽 속에서 기존 주택을 처분하지 못해 어려움을 겪고 있는 일시적 2주택자들의 어려움을 덜어주고 급매물에 따른 집값 급락 현상을 제어하겠다는 목표다.
2023.01.20 I 이윤화 기자
가족 간 부동산 명의 이전, 가장 좋은 '절세법'은?
  • 가족 간 부동산 명의 이전, 가장 좋은 '절세법'은?[복덕방기자들]
  • [이데일리 이윤화 기자] 최근 부동산 시장이 혹한기를 맞은 가운데 거래절벽이 이어지자 차라리 자녀에게 집을 상속하거나 증여하려는 경우가 많아졌다. 부동산 세제 전문가는 상속과 증여, 매매 세 가지 방법 중 어떤 것이 가장 세금을 덜 내는 방법인지에 대해 꼼꼼히 따져봐야 한다고 조언한다. 18일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 삼인세무회계 이지민 세무사와 함께 하는 ‘무엇이든 물어보稅’에서 부동산 세제에 대한 사연자의 고민을 다뤘다. ‘무엇이든 물어보稅’는 구독자들의 사연을 기반으로 일상 생활에서 접하기 쉬운 부동산 세금에 대한 궁금증을 풀어보는 시간이다.이번 사연은 시한부 판정을 받은 홀어머니께 10억원 가량의 아파트(34평형)를 받아야 하는데 상속과 증여, 매매 세 가지 방법 중 어떤 것이 가장 절세 효과를 볼 수 있냐는 질문이었다. 이에 대해 이지민 세무사는 매매의 방식은 자녀가 목돈이 필요하고 시가에 맞게 거래해야 하기 때문에 실제로는 잘 쓰지 않는 방식이지만 증여나 상속에 비해 가장 적은 세금을 낼 수 있다고 분석했다. 우선 상속의 경우 어머니가 배우자가 없는 상태에서 돌아가신다면 최소 5억원만 공제를 받을 수 있기 때문에 이를 적용하고 상속세율을 적용하면 약 8700만원 정도의 상속세가 발생한다. 여기에 아파트를 상속으로 취득하는 경우 공동주택가격(7억원 가정)에 2.96%의 세율을 적용한 2100만원을 더하면 약 1억800만원 정도의 세금을 내야하는 것이다.증여의 경우엔 아파트의 시가인 10억원에 대한 증여세 2억1800만원에 취득세(10억원에 3.8%) 3800만원까지 총 2억5600만원의 세부담이 있는 것으로 나타났다. 이지민 세무사는 “어머니가 위독하셔서 시간이 얼마없다면 증여를 했을 때 오히려 세금 부담이 훨씬 커질 수 있다”면서 “증여를 계획한다면 조금이라도 일찍 준비하는 것이 좋다”고 조언했다. 마지막으로 매매의 경우는 직계존비속간 거래시 부당행위계산 부인의 규정과 증여추정규정이 적용됨에 따라 시가에 따라 거래해야하고, 고액의 매매대금을 실제로 지급해야 하기 때문에 실무적으로는 잘 적용되지 않지만, 가장 세부담은 적은 것으로 나타났다. 매매 거래의 경우 사연자인 자녀가 시가 10억원을 어머니에게 지급하면 매매 방식으로 취득할 수 있고, 사례처럼 어머니가 1주택자라면 비과세가 적용되어 양도소득세도 없을 수 있다. 만약 양도소득세가 없다면 어머니 입장에서는 현금 10억원을 보유하게 되고, 이 상태에서 돌아가시면 상속공제 5억원에 추가로 금융상속공제 2억원이 적용되므로 상속세는 4900만원 정도가 발생한다. 아파트가 현금으로 바뀌면서 ‘금융 상속 공제’가 적용된 것이다. 여기에 자녀가 다른 주택이 없다면 매매로 취득하는 것이기 때문에 10억원에 3.3%의 세율을 적용해 3300만원의 취득세가 붙게 된다. 다른 주택이 있다면 취득세 중과규정이 적용될 수 있지만, 없다는 가정에선 매매로 내는 세금이 총 8200만원 정도로 아파트를 상속받은 경우와 비교하면 2600만원 정도의 절세 효과가 있는 것이다.다만, 이는 단순히 일반적인 경우를 예로 들어 설명한 것이고 이전에 상속 받은 재산이 있는지, 보유한 주택 수는 몇 개인지 등에 따라 세율이 달리 적용될 수 있기 때문에 조금 더 세세하게 따져봐야 한다는 것이 이 세무사의 설명이다. 이 세무사는 “매매로 취득하는 경우가 금융상속공제의 혜택을 받을 수 있는 이점이 있는 것 맞지만 반드시 절세가 된다고 볼 순 없다”면서 “상속받은 경우 취득세의 경우에도 1주택 특례를 적용할 경우 0.96%의 저율의 세율이 적용될 수도 있으며, 매매로 취득하는 경우 양도소득세를 비과세가 적용된다고 가정했는데, 비과세가 적용되지 않고 양도소득세가 발생하는 경우도 있을 수 있다”고 말했다.
2023.01.18 I 이윤화 기자
“규제 다풀었다”…내집 마련 적기는?
  • “규제 다풀었다”…내집 마련 적기는? [복덕방기자들]
  • [이데일리 신수정 기자] “주택규제에 수익형 부동산으로 몰려갔던 투자자가 다시 주택시장을 눈여겨 보는 타이밍이 왔다”[사진=방소현]고준석 제이에듀투자자문 대표는 13일 유튜브 ‘복덕방기자들’에 출연해 최근 주택규제 완화와 관련해 이같이 설명했다. 고 대표는 “다주택자들에게 메겨졌던 세금도 상당 부분 완화됐고 분양권 전매제도와 실거주 의무도 폐지됐기 때문에 주택시장에 대한 투자 보폭은 굉장히 넓어졌다”며 “지역별 주택시장을 비교했을 때 지방보다는 수도권, 수도권 내에서도 서울로 쏠릴 가능성이 높다”고 전망했다.특히 민간임대사업자의 경우 과거와 달리 아파트도 등록이 가능해 진데다 2채 이상부터 등록할 수 있도록 규제가 바뀌면서 투자 가능성이 높아졌다고 설명했다. 고 대표는 “규제 완화로 1채만 들고 있기보다 2채 이상을 보유하면서 임사자 등록을 하는 편이 나은 분들이 있어 이 시기에 세금 등을 고려한 매입 판단을 하는것도 좋다”며 “임사자 등록은 공공임대가 공급하지 못하는 주택을 공급하는 순기능 역할을 하는데다 지금과 같은 집값 경착륙을 방어해주는 효과를 나타낼 수도 있다”고 설명했다.실수요자의 내 집마련도 적극적으로 판단해야 할 때가 다가왔다고 강조했다. 그는 “부동산 분위기가 1998년 IMF때나 2008년 금융위기와 비슷한데, 지금은 위기가 아니다”며 “금리가 높아서 가격을 통제, 하락시키는 국면인데 과거 사례를 돌이켜 봤을 때 지금 내 집 마련을 위해 움직여야 할 때”라고 분석했다.다만 그는 과거 대표적인 규제 완화시기였던 박근혜 정부때와 다른 점을 원금상환에 대한 ‘거치기간’이라고 지적하며 주택경추락 완화와 실수요자에 대한 현실적인 지원을 강화해야 한다고 설명했다. 고 대표는 “규제가 완화됐다고 하지만 고금리에 부담을 느낀 실수요자들의 움직임은 크지 않을 것”이라며 “과거 박근혜 정부때도 주택담보대출 금리가 4~6%였지만 이자만 낼 수 있는 거치기간을 줬기 때문에 당장의 부담이 덜했기에 실수요자들이 시장에 진입할 수 있었다”고 설명했다. 이어 고 대표는 “현재 경기도 좋지 않은데다 청년이나 신혼부부들은 사회 초년생인 만큼 DSR 범위 내에서 대출을 받았다고 하더라도 원금과 이자를 동시에 갚는 것은 부담이 큰 상황”이라며 “원금상환에 대한 유예기간을 통해 실수요자의 숨통을 틔워준다면 주택시장 연착륙을 이끌어 낼 수 있을 것”이라고 덧붙였다.앞으로 집값 변동은 현재의 규제 완화만으론 반등하기 어렵다고 내다봤다. 고 대표는 “집값이 반등하려면 금리 인하가 있어야 하는데, 한국은행 기준금리는 미국 기준금리 영향에서 벗어나기 힘들다”며 “미국은 여러 지수 중 소비자물가지수(CPI)를 중요하게 생각하는데, CPI를 상반기 6.5%에서 3.5%로 내려갈 것으로 예상했기 때문에 실제 CPI 지표가 그대로 움직인다면 주택가격 반등 시그널로 봐야 할 것”이라고 분석했다.※더 자세한 내용은 유튜브 ‘복덕방기자들’에서 확인하실 수 있습니다.(편집=서보석PD,출연=고준석, 신수정)
2023.01.13 I 신수정 기자
2023년 달라진 부동산 청약·세제
  • 2023년 달라진 부동산 청약·세제[복덕방기자들]
  • [이데일리 신수정 기자] 무순위 청약요건 폐지와 추첨제 확대 등 부동산 청약 제도와 취득세 과세표준, 종부세 기본공제금액 등 세제 부분이 크게 달라지면서 실수요자와 투자자의 이목이 집중된다. (사진=방소현)먼저 달라지는 청약제도다. 무순위 청약 거주지역 요건 폐지됐다. 당초 해당 시·군 거주 무주택자로 제한됐던 ‘무순위 청약 신청 자격’이 누구나 참여할 수 있도록 대상 자격을 완화했습니다. 또한 미계약분 발생 시 반복해서 청약을 진행해야 했던 현장의 불편함을 감안해 본청약 60일 후 파기됐던 예비당첨자 명단을 180일로 연장하고, 예비당첨자 수도 세대수의 500% 이상으로 대폭 확대했다. 청약 진입장벽을 낮춰 분양 수요를 늘리고, 미분양 해소에도 도움이 될 전망이다.공공분양 청약도 곳곳에서 달라졌다. 신혼부부나 생애최초 주택구입자 등 기혼자 중심의 특별공급 기회가 미혼 청년에게도 주어진다. 청년 · 서민 주거안정을 위한 공공분양 50만호 공급계획에서 발표한 공공분양 3가지 모델 가운데 ‘나눔형(시세 70%이하 분양가+시세차익 70% 보장)’과 ‘선택형(임대 후 분양)’ 에 미혼 청년을 위한 특별공급이 새롭게 신설된다. 민간분양에선 면적에 따라 청약가점제도가 개편된다. 투기과열지구 내 중소형 면적(전용 85㎡ 이하)에 추첨제가 신설됐다. 그간 투기과열지구 내 중소형 면적은 가점제 100%로 공급돼 부양가족이 적고 무주택기간이 짧은 청년층의 당첨 기회가 적었는데 규제지역 내 전용 60㎡ 이하 주택은 가점40%+추첨60%를 적용하고, 60㎡ 초과~85㎡ 이하 주택은 가점70%+추첨30%로 추첨제 비율이 늘어난다.전용 85㎡ 초과인 대형 면적은 가점 쌓기가 유리한 중장년층을 위해 가점 비율을 높였다. 가점50%+추첨50%였던 투기과열지구 내 대형 면적은 가점80%+추첨20%로 가점제 비율을 높였으며, 조정대상지역 내 대형 면적은 가점30%+추첨70%에서 가점50%+추첨50%로 각각 조정됐다. 반면 비규제지역에서는 현행 규정이 유지됩니다. 전용 85㎡ 이하는 가점40%+추첨60%, 85㎡ 초과는 추첨100%를 적용합니다중소기업 장기근속자 특별공급 가점 기준도 조정됐다. 5년 이상 무주택일 경우 5점 배점 되던 무주택 기간을 3년당 3점, 최대 15점으로 변경된다. 기술 · 기능인력과 자격증 보유 항목이 하나로 통합됐으며, 세부항목간 난이도, 위상 등을 고려해 배점을 차등화했다. 수상 경력은 최초 중소기업 입사일 이후 수상한 경력만 인정하며, 중복 수상은 인정되지 않는다. 다음은 세제부문이다. 부동산 취득세 과세표준이 실거래가로 변경됐다. 개인이 유상으로 부동산을 취득한 경우 신고가액이나 시가표준액 중 더 높은 금액을 과세표준으로 적용해왔는데, 1월 1일부터는 유상취득, 원시취득(건물을 신축해 취득)의 경우 실제 취득한 가액에 따라 취득세를 납부해야 한다.증여부분도 변화가 있다. 증여로 부동산을 취득할 경우 취득세 과세표준은 시가보다 상대적으로 낮은 시가표준액(개별공시가격 등)을 적용했으나, 2023년 증여분부터는 시가인정액으로 취득가액이 매겨진다. 시가인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 사이의 매매사례가액, 감정가액, 공매가격 등을 시가로 보는 기준이다. 증여도 일반 거래처럼 과세표준이 실거래가 수준으로 적용됨에 따라 취득세 부담이 크게 늘어날 전망이다.월세 세액공제율과 주택 임차차입금 원리금 상환액 공제 한도도 상된다. 서민들의 주거비 부담 완화를 위해 15%까지 월세 세액공제가 확대되는데 2023년 연말정산 분부터 총 급여 5500만원 이하(종합소득금액 4500만원 이하)인 무주택 근로자 및 성실사업자는 월세 세액공제율이 최대 15%로 상향된다. 근로소득 총 급여 7000만원 이하(종합소득금액 6000만원 이하)자는 기존 10%에서 12%로 조정된다. 전세 원리금 상환액 소득공제 한도도 2022년에 비해 100만원 높아진다. 무주택 근로자가 국민주택규모(전용 85㎡이하)의 주택 전세대출 원리금을 상환 중일 경우 400만원까지 소득공제를 받을 수 있습니다.종합부동산세 세부담 상한율도 일원화된다. 주택 수에 따라 다르게 적용해왔던 세부담 상한율이 150%로 같아졌다. 종부세는 과도한 세부담을 방지하기 위해 전년도보다 세액이 일정 수준 이상 인상되지 못하도록 하는 상한 기준이다. 재산세 합산 금액이 1~2주택자는 150%, 조정대상지역 2~3주택 이상자는 300% 초과분에 대한 과세를 제외했으나, 상한율을 일괄적으로 150%로 낮췄다.생애 첫 주택구입자 취득세 감면 요건도 완화됐다. 2022년 6월 21일 발표된 ‘임대차시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제’에 따라 생애 첫 주택구입자는 소득과 주택가격에 상관없이 200만원 한도 내에서 취득세가 면제된다(2022년 6월 21일 취득분부터 소급 적용 예정). 이에 더해 취득세 감면 추징 예외 요건도 완화됐다. 3개월 내 입주하지 않으면 취득세 감면분을 추징했으나, 기존 임대차 권리관계에 따른 입주 지연을 입증할 경우 추징 대상에서 제외한다.
2023.01.12 I 신수정 기자
재건축·재개발 주춤?…"투자 적기일수도"
  • 재건축·재개발 주춤?…"투자 적기일수도"[복덕방기자들]
  • [이데일리 오희나 기자] 정부가 안전진단 등 정비사업 규제를 대폭 완화하면서 내년 부동산 시장 향방에 관심이 쏠리고 있다. 5일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 2023년 재개발·재건축 전망에 대해 들어봤다.김 소장은 “부동산 시장이 침체된 상황이어서 정비사업 규제를 완화하기 좋은 시기다”면서 “지난해 하반기엔 유의미한 정비사업 규제 완화 정책들이 많았다”고 했다. 그러면서 “2023년은 재건축이 본격적으로 추진될 수 있는 해가 될 것이다. 2차 안전진단이 사실상 백지화하는 방안이 발표됐기 때문”이라며 “재건축 규제 양대 산맥이던 안전진단 완화로 신규 재건축 사업이 출발할수 있는 여건이 조성됐다”고 설명했다. 그동안 공공재개발을 시작으로 신속통합기획, 모아주택 등 재개발 사업은 꾸준히 진행됐다. 하지만 재건축 사업은 안전진단 규제로 출발 조차 못했는데 사업을 추진할수 있게 됐다는 소리다. 일각에서는 부동산 경기가 침체되면서 정비사업이 멈출수 있다는 지적이 나오고 있다. 김 소장은 정비사업은 10년 이상 걸리는 사업이기 때문에 길게 보면 지금이 ‘적기’라고 강조했다. 김 소장은 “부동산 시장이 침체되고 재건축초과이익환수제 때문에 사업이 멈출수도 있다고 지적하는데, 오히려 정비사업이기 때문에 지금 씨를 뿌려야 된다”고 했다. 이어 “경기가 침체됐기 때문에 정비사업 규제가 완화되고 있지 않나”면서 “정비사업은 안전진단 통과하고 조합설립인가까지만 해도 몇년이 걸릴 수 있다. 조합설립인가부터 완공까지 8년에서 10년은 걸리기 때문에 길게 보고 가야 한다”고 설명했다. 그러면서 “지금 고민이 되는 곳들은 당장 일반분양에 나서야 하거나 관리처분인가 전후 단계 등 몇년 안에 성과를 내야 하는 조합”이라며 “이제 초기 단계라면 아주 먼 이야기”라고 말했다. 그는 “2012년 재초환 한시 유예 당시에도 실물경제가 처참하고 암울한 상황이었다. 이후 문재인 정부가 출발하면서 2018년부터 부활했다”면서 “당시 재초환 유예의 과실을 딴 사람들은 그 이전부터 사업을 꾸준히 진행해왔던 조합들이다. 단적으로 반포 1·2·4주구는 재초환을 피했지만 반포 3주구는 재초원에 걸렸다”고 했다. 이어 “사업진행여부는 관리처분인가 전후에 결정해도 늦지 않다. 시장이 좋아지고 남들이 할때 시작하면 다시 규제가 강화될수 있다”면서 “정비사업은 사이클이 길기 때문에 나중에 장이 좋아질 때를 대비하면서 진행하는 것이 좋다”고 강조했다. 다만 정비사업지들이 모두 가기는 어렵다면서 ‘옥석가리기’에 나서야 한다는 조언이다. 김 소장은 “지금 같은 시기에는 옥석 가리기가 정말 중요하다”면서 “목동이나 올림픽선수촌 등 대지지분이 많은 저층 재건축 단지나 사업성이 높은 재개발 지역 등으로 선별해야 한다”고 말했다. 이어 “한남2구역 처럼 사업성이 안좋아도 입지가 좋은 곳들도 눈여겨봐야 한다”면서 “인서울이라도 시공사 선정에서 줄줄이 유찰되는 경우가 나오는데 입지가 좋은 곳들은 상징성이 있어 꾸준히 진행될 가능성이 높다”고 설명했다.
2023.01.05 I 오희나 기자
"다주택자 취득세·양도세 완화…매수 불씨 모락모락"
  • "다주택자 취득세·양도세 완화…매수 불씨 모락모락"
  • [이데일리 오희나 기자] 정부가 2023년 경제정책방향을 통해 다주택자 규제를 대폭 완화했다. 종합부동산세 이어 이어 취득세, 양도세 완화까지 예고되면서 내년 부동산 시장 향방에 관심이 쏠리고 있다.28일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 규제 완화 효과와 내년 부동산 시장 전망에 대해 들어봤다.김 소장은 “냉각된 부동산 시장의 훈풍을 불어넣기 위해 정부가 부동산 대책을 내놨다”며 “가장 눈에 띄는 것은 양도세 중과 유예 기간을 연장하고, 앞으로 양도세 중과를 폐지하거나 완화하겠다는 것이다”고 말했다. 이어 “다주택자 대출 완화, 취득세 중과 완화, 임대사업자 제도 부활, 그리고 규제지역 추가 해제 등도 담겼다”며 “다주택자로서는 좀 더 숨통이 트일 것이다”고 덧붙였다.김 소장은 이번 규제 완화 가운데 취득세 중과 완화가 가장 효과가 크겠다고 예상했다. 취득세 규제 완화는 좀 더 시장이 위축된 이후 나올 거라고 봤는데 정부가 전향적으로 규제를 완화했다는 것이다.그는 “지금 같은 거래절벽 상황에서는 누군가가 집을 사줘야 거래가 되는 현재 제도하에서는 무주택자가 1주택자가 되는 길밖에 없다. 무주택자로서는 경기 악화 전망에 집값도 떨어진다고 하니 집을 살 유인이 없다”며 “시장의 급매를 소화해줄 수 있는 주체는 다주택자들인데 이번에 규제를 완화하면서 시장이 돌아갈 수 있도록 물꼬가 트였다”고 말했다.그간 정부의 규제 완화가 시장에 미치는 영향이 제한적이었지만 이번에는 다를 수 있다는 게 김 소장의 생각이다.김 소장은 “다주택자로서는 퇴로를 명확하게 제시해준 상황이다”며 “반강제적으로 정리될 수밖에 없는 상황에서 벗어나면서 현금이 있는 다주택자는 주택 매수를 고민할 여지가 생겼다”고 했다. 이어 “전매금지, 실거주 요건, 분양권 세금 완화 등 청약 관련 규제도 완화키로 하면서 매수 심리의 불씨를 되살릴 수 있는 유의미한 정책”이라고 덧붙였다. 다만 부동산 시장 침체가 금리 인상에 따른 여파이기 때문에 시장이 다시 올라간다기보다는 경착륙을 유도하는 방향이라고 전망했다.김 소장은 “부동산 시장은 정책보다는 금리 요인이 컸기 때문에 정책만으론 한계가 있다”면서 “내년 상반기 약세장의 강도가 크겠다고 봤는데 조금 완화할 가능성이 있다”고 말했다.
2022.12.28 I 오희나 기자
"전세금도 소득신고 대상이라고?"…임대소득의 A to Z
  • "전세금도 소득신고 대상이라고?"…임대소득의 A to Z[복덕방기자들]
  • [이데일리 하지나 기자] 월세를 한 푼이라도 받는다면 종합소득세 신고를 해야 할까. 일반적으로 임대소득이 발생하면 사업자 등록을 하는 것이 맞다. 하지만 보유주택 수와 주택 가격에 따라 달라질 수 있기 때문에 전문가들은 꼼꼼히 따져보는 것이 좋다고 조언했다.이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 삼인세무회계 이지민 세무사와 함께하는 ‘무엇이든 물어보稅(세)’에서 부동산 세제를 다뤄봤다. ‘무엇이든 물어보稅’는 구독자들의 사연을 기반으로 일상생활에서 접하기 쉬운 부동산 세금에 대한 궁금증을 풀어보는 시간이다.이날 사연은 연봉 4000만원의 직장인이 보증금 500만원에 월세 38만원을 받고 있는데, 임대소득 신고와 절세 방법에 대해 묻는 내용이었다. 이에 대해 이 세무사는 “통상적으로 주택임대라고 하는 것도 임대업이라는 사업을 하는 것이며, 이에 따라 사업자로서 사업소득이 발생하는 것이기 때문에 사업자 등록을 해야 한다”고 설명했다. 이를 어길 시 사업자등록을 하지 않은 기간의 매출에 0.2%만큼의 가산세가 붙는다. 다만 1가구 1주택자이며 기준시가가 9억원 이하면 주택임대소득에 대해 과세를 하지 않는다. 이 경우에는 사업자 등록을 하지 않아도 된다. 1가구 2주택자의 경우 월세가 곧 매출액이 된다. 보증금이 일부 있는 반전세의 경우에도 월세만 합산한다. 전세보증금이 매출로 인정되는 것은 3주택자부터다. 이 세무사는 “3주택자의 경우 3억원이 넘는 보증금이 있으면 보증금의 1.2%로 계산한 금액을 간주임대료로 보고 매출에 합산하게 된다”고 말했다. 이 세무사는 “임대소득도 다른 사업소득과 마찬가지로 2000만원을 넘지 않는 경우 분리과세해서 계산할 수 있다”고 말했다. 계산방식은 매출에서 50% 만큼을 필요경비로 공제하고 다른 소득이 2000만원 이하면 추가로 200만원을 차감한 금액에 14%의 세율을 적용해서 계산한다. 그는 “최저 소득세율이 6%이기 때문에 다른 소득이 적다면 오히려 14%의 분리과세를 적용하는 것이 불리할 수도 있다”며 “합산과세하는 것이 유리한지, 분리과세하는 것이 유리한지 살펴볼 필요가 있다”고 조언했다. 추가 세부담을 낮추기 위해선 주택임대사업자 등록을 하는 것이 유리하다. 그는 “주택임대사업자등록을 하는 경우 필요경비로 60%를 공제할 수 있고 추가 공제금액도 200만원에서 400만원까지 늘어난다”며 “이밖에 실제 이자비용 등 필요경비가 많이 발생하면 간편장부를 작성해서 실제 필요경비를 인정받는 방법도 있을 수 있다”고 강조했다.
2022.12.21 I 하지나 기자
"집값, 바닥 근처도 안 갔다...고점 대비 20% 더 빠질 것"
  • "집값, 바닥 근처도 안 갔다...고점 대비 20% 더 빠질 것"[복덕방기자들]
  • [이데일리 박종화 기자] “고점 대비 20% 정도는 더 빠질 수 있다고 봐야 합니다.” 김인만 김인만부동산경제연구소장은 최근 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방 기자들’에 출연해 “(주택 시장이) 바닥 근처에도 안 갔다. 아직은 바닥을 향해 가는 중”이라며 이렇게 말했다. 특히 “재건축·재개발 시장은 전세가율이 낮아 하락에 더 취약하다”면서 “고점 대비 50%까지 하락할 수 있다”고 했다.이런 판단의 근거는 금리다. 김 소장은 “급격한 금리 인상으로 대출 이자 부담이 늘어나고 매매·전세 시장이 동반 하락하는 발단이 됐다”며 “대출 이자를 감당할 정도로 기대 수익률이 못 미치게 돼 대부분 수요자들이 돌아섰다”고 말했다. 김 소장은 “금리 인상이 멈춘다고 해도 반등은 할 수 있어도 대세 상승으로 전환되긴 어렵다”고 내다봤다. 일시적으로 반등한다고 해도 집값이 일정 지점에 이르면 수요자가 다시 관망세로 전환할 것이란 게 김 소장의 생각이다. 그는 “당장 집이 필요한 실수요자라면 금리 인상이 멈추고 고점 대비 20% 정도 조정되는 매물이 있다면 노려봐도 될 것 같다”면서도 “자금도 부족하고 당장 주택 구매가 필요하지 않다면 조금 더 바닥 시그널을 확인하는 게 좋지 않을까 싶다”고 말했다.그렇다면 `바닥 시그널`은 무엇일까. 김 소장은 서울 강남권 규제 완화와 양도 소득세 특례 등 정부의 정책 변화를 꼽았다. 김 소장은 “지금도 미분양이 심각한데 미분양 주택이 수도권에서 3만 가구, 전국에서 9만 가구를 넘어가면 굉장히 심각한 상황이다. 그렇게 되면 마이너스피(분양가 보다 싸게 분양권을 전매하는 것)가 나오고 `투매`(投賣) 현상이 벌어진다”며 “정부가 개입할 수밖에 없다”고 했다. 그는 “양도세 특례까지 내놨다는 건 정부에서 (주택 경기 부양을 위한) 마지막 카드를 꺼냈다고 생각해야 한다”며 “그런 신호가 나오면 내 집 마련을 위해 적금이라도 깰 용기를 내야 한다”고 조언했다.전세 시장은 이르면 내년 하반기에 반등할 것으로 예상했다. 최근 임대차 시장의 경우 “임대차 가격이 떨어지는 게 아니라 전세 가격이 떨어지는 것”이라고 진단했다. 전세 대출 이자가 늘어나면서 전세 수요가 월세로 이동하고 전셋값이 떨어지는 대신 월세가 오르고 있어서다. 김 소장은 “2023년에 금리 인상이 멈추면 전세 대출 이자가 7%에서 3~4%로 떨어질 것”이라며 “세입자들이 월세보다 전세가 유리하다고 판단하면 다시 전세로 돌아설 것이고 전셋값도 오를 것”이라고 말했다.
2022.12.12 I 박종화 기자
"전매제한 풀리면 반사이익 기대"..규제해제 예상지 주목
  • "전매제한 풀리면 반사이익 기대"..규제해제 예상지 주목[복덕방기자들]
  • [이데일리 오희나 기자] 최근 정부가 부동산 연착륙을 위해 규제 완화를 이어가고 있는 가운데 서울과 서울과 인접한 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명을 제외한 전 지역을 규제 지역에서 해제했다. 정비업계에서는 규제지역 적용 여부에 따라 전매 제한 요건이 달라지기 때문에 이 부분을 주목해야 한다고 한다. 7일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 규제완화에 따른 투자 전략에 대해 들어봤다.김 소장은 “조정대상지역은 각종 세금에 대한 규제이고, 투기과열지구는 재개발·재건축 즉 정비사업에 대한 규제다”면서 “조정대상 지역이 해제된다고 해도 1세대1주택 비과세는 취득시점에 걸리는 것이고, 다주택자 중과 적용은 처분 시점에 걸리는 것”이라고 말했다. 이어 “조정지역에서 비조정지역으로 해제됐다고 해서 비과세 적용을 받기 위해 실거주를 안해도 되냐고 묻는 분들도 있지만 그건 아니다”라고 말했다. 이어 “조합원지위양도 금지 규정은 재건축은 조합설립인가로부터 소유권이전등기시까지, 재개발은 관리처분인가일로부터 소유권이전등기시까지 전매 금지”라며 “투기과열지구대상에서 해당되기 때문에 투기과열지구에서 해제되면 전매가 가능해진다는게 포인트”라고 설명했다. 예를 들어 인천 같은 경우 정비사업지역들이 많은데 해당지역들도 전매 금지에 걸렸다가 이제 전매가 가능해졌다고 설명했다. 5년 재당첨 금지 같은 경우도 투자포인트가 달라진다고 강조했다. 김 소장은 “투기과열지구에서 분양 대상자가 되면 5년 동안 분양 신청을 하지 못한다”면서 다만 “분양신청대상이 안되는 것도 투기과열지구에 재개발·재건축이라는 게 포인트다. 5년 재당첨금지 대상자라면 투기과열지구가 아닌 재개발 ·재건축의 정비 사업 물건은 사도 된다”라고 말했다. 그러면서 “이전에는 아예 분양신청이 완료된 물건들이나 아예 초기투자지역에 투자를 했다”면서 “지금은 규제 지역이 완화되는 투자처를 주목해야 한다”고 강조했다. 정부가 지난 11월10일 서울과 서울과 인접한 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명을 제외한 전 지역을 규제 지역에서 해제했다면서 향후 규제 지역에서 해제되는 지역을 관심있게 봐야 한다는 것이다. 김 소장은 “남아있는 경기권들 같은 경우도 최소한 투기과열지구에서 해제를 해줄 것”이라며 “서울의 경우 중심 지역은 멀었지만 노도강(노원·도봉·강북구), 금관구(금천·관악·구로) 등은 투기과열지구를 해제하는 것까지 기대해볼 수 있을 것”이라고 했다. 그러면서 “광명은 투기과열지구기 때문에 해제되면 전매금지 반사이익을 얻을 수 있는 지역들이 있다”면서 “광명뉴타운 1·2·4·5·10구역은 2018년도 1월24일 전까지 최초 사업시행인가 신청을 했기 때문에 관리처분인가가 나도 전매제한 예외인 구역이다. 반면 광명 9·11·12 구역 은 전매제한이 걸려있다”고 했다. 이어 “11구역의 경우 대장지역임에도 불구하고 전매제한이 걸려있기 때문에 투자금액이 전매가 가능한 4구역보다 더 싸다. (투기과열지구 해제를 염두에 둔다면) 투자기회라고 볼수 있다”고 말했다. 김 소장은 “광명 뿐만 아니라 하남, 성남, 과천 등도 재개발·재건축들이 많은데 관리처분인가가 나면 전매금지를 앞두고 있는 곳에서 급매가 나오면 오히려 지금 사는 게 좋을 수도 있다”면서 “다음 규제완화 지역을 예상해보고 기다려보는 것도 좋을 것”이라고 말했다.
2022.12.07 I 오희나 기자
"둔촌주공 온다"…분양시장 '지각변동'
  • "둔촌주공 온다"…분양시장 '지각변동'[복덕방기자들]
  • [이데일리 오희나 기자] 단군 이래 최대 재건축 사업이라 불리는 서울 강동구 둔촌주공이 내달 5일 분양에 나선다. 지상 최고 35층에 85개동, 총 1만2032가구가 들어서고 일반분양 물량만 4786가구에 달하면서 서울 분양시장에서 가지는 파급력이 상당하다. 25일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 ‘둔촌주공’ 분양이 시장에 미치는 영향에 대해 들어봤다.이날 청약홈에 올라온 입주자모집공고에 따르면 올림픽파크포레온 아파트는 총 1만2032가구 중 4786가구를 일반분양한다. 주택형별로 △29㎡ 10가구 △39㎡ 1150가구 △49㎡ 901가구 △59㎡ 1488가구 △84㎡ 1237가구 등이다.분양가는 △29㎡ 4억9300만~5억2340만원 △39㎡ 6억7360만~7억1520만원 △49㎡ 8억2900만~8억8100만원 △59㎡ 9억7940만~10억6250만원 △84㎡ 12억3600만~13억1280만원 등이다. 정부가 중도금 대출 가능 분양가를 기존 9억원 이하에서 12억원 이하로 확대하면서 59㎡까지 중도금 대출이 가능하다. 다만 수요가 가장 많은 84㎡는 12억원을 넘어 중도금 대출이 불가능하다. 김 소장은 “이전에는 중도금 대출 가능 여부에 따라 당첨 가점이 심하면 20점까지 차이가 났다”면서 “최근에는 가점이 낮아졌지만 둔촌주공의 평균 당첨 가점은 생각보다 낮지 않을 것”으로 예상했다. 이어 “둔촌주공이 입주하는 2025년에는 금리 인상이 어느정도 마무리되고 심각한 시기는 지나갔을 시점”이라며 “인서울에서 둔촌주공만한 입지에 신축을 받을수 있다는 것에 주목해야 한다”고 강조했다. 김 소장은 또 “약 1만가구 재건축 단지였던 헬리오시티가 분양할때 과연 분양이 될까 우려하는 시각도 많았고 입주할땐 입주 폭탄이 터지기도 했다”면서 “둔촌주공은 헬리오시티를 훌쩍 넘는 1만2000여가구의 전무후무한 대규모 단지다. 일반분양 가구수만 4700여세대가 되다보니 시장 파급력이 상당하다. 입지가 좋은 만큼 많은 사람들이 기다렸던단지”라고 했다. 둔촌주공은 행정구역상으론 강동구지만 송파구 올림픽선수촌아파트 바로 옆에 위치해 ‘송파구 생활권’이라며, 5호선 둔촌동역·9호선 오륜역이 인근에 있는 역세권 단지라고 덧붙였다. 김 소장은 “둔촌주공 이후 분양하는 단지들의 분양가가 중도금 대출이 가능한 12억원선으로 맞춰지면서 싸지 않을 것”이라며 “둔촌주공을 제외하면 그만한 입지·분양가에 사실상 갈만한 곳이 없다”고 말했다. 최근 사생활 침해 논란이 되고 있는 ‘주방뷰’에 대해서는 평면에 대한 이해가 필요하다고 지적했다. 김 소장은 “판상형과 타워형을 비교하면 당연히 판상형이 통풍도 잘되고 구조가 좋다”면서 “타워형에서 주방 부분은 창이 원래 나지 않는 것으로 설계하면 되는데 통풍을 위해 창 하나를 추가한 것이다. 불투명 필름 ‘에칭 유리’를 적용해 사생활 논란도 없도록 했다”고 설명했다. 김 소장은 또 “앞으로 분양시장의 향배는 둔촌주공에 달렸다”면서 “부정적인 논란도 많고 분양가도 다소 높아지긴 했지만 둔촌주공이 완판이 된다면 이 정도 수준의 분양가는 시장에서 소화할수 있는 수준이고 분양을 기다리는 대기 수요가 탄탄하다는 시그널을 줄수 있을 것”이라고 강조했다.
2022.11.25 I 오희나 기자
"청약통장 절대 깨지 마세요"
  • "청약통장 절대 깨지 마세요"[복덕방기자들]
  • [이데일리 박종화 기자] 최근 미분양이 늘고 청약통장 금리가 바닥을 길면서 청약통장을 해지할까 고민하는 이들이 늘고 있다. 청약 전문가인 정숙희(필명 ‘열정로즈’) 내 집 마련을 꿈꾸는 사람들(내꿈사) 대표는 이들에게 단호히 말한다. “청약통장은 절대 깨시면 안 됩니다” 그는 “부동산 사이클은 돌고 돈다”며 “청약통장은 가입일부터 청약 가점이 쌓이는 구조이기 때문에 만들어 놓으면 분명 쓸 날이 온다”고 말했다. 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방 기자들’은 23일 정 대표를 만나 청약 전략을 들어봤다. 정 대표는 최근 청약 시장 상황을 두고 “잘 되는 곳은 경쟁률이 매우 높게 나오지만 안 되는 곳은 미분양이 속출하고 있다”며 “지역별 양극화가 심화됐다”고 말했다. 9월 말 기준 전국 미분양 주택은 4만1604가구로 1년 전보다 세 배 넘게 늘었다. 정 대표는 “입지 대비 분양가가 너무 비싸거나 주변 구축 단지 가격이 분양가보다 싸다면 여지 없이 미분양이 되고 있다”고 했다.정 대표는 “내년에 분양을 준비 중이 좋은 단지들이 상당히 많다”며 “금리 인상 때문에 시장 심리가 많이 위축됐지만 청약으로 내 집 마련을 생각하고 있는 분들이라면 이들 분양 예정 단지 일정을 잘 체크하면 좋다”고 조언했다. 올림픽파크 포레온(둔촌주공아파트)을 비롯해 래미안 원펜타스(신반포15차), 신반포 메이플자이(신반포 4지구), 이문 2·3구역 등이 정 대표가 꼽은 내년 분양 대어(大魚)다.청약을 준비한다면 청약 제도 개편도 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 부동산 규제지역에서도 전용면적 60㎡ 이하는 60%, 60~85㎡는 30%를 추첨제로 청약 당첨자를 적용하기로 했기 때문이다. 대신 전용 85㎡ 초과 물량은 가점제 비율이 80%까지 높아진다. 정 대표는 “2030세대가 청약에 당첨될 수 있는 기회의 문이 열렸다”며 “서울로 청약 수요가 몰리는 현상이 더 심화할 것 같다”고 말했다.사전청약(본 청약에 2~3년 앞서서 일부 물량을 분양하는 것)은 어떨까. 정 대표는 “공공 사전청약은 보험”이라고 말했다. 사전청약에 당첨되더라도 본 청약까지는 재당첨 제한 없이 다른 단지 청약을 넣을 수 있기 때문이다. 정 대표는 “당장 가용 자금이 없는 사회 초년생은 사전청약을 잘 활용하면 분양대금을 모을 수 있는 장점이 있다”고 말했다.
2022.11.23 I 박종화 기자
“내년 금리인상 멈추면 집값 뛴다”
  • “내년 금리인상 멈추면 집값 뛴다”[복덕방기자들]
  • [이데일리 신수정 기자] “현재 부동산 시장은 거래가 가격을 누르고 있습니다. 내년 금리 인상이 마무리되면 수요가 쏠리면서 눌려있던 가격이 오를 수 있습니다”고준석 제이에듀투자자문대표는 17일 서울 코엑스 돈창콘서트 현장에서 복덕방기자들과 만나 부동산시장 진단과 내년 집값 전망에 대해 이같이 설명했다. 그는 “금리가 계속해서 올라갈 수는 없다”라며 “과거 금융 위기때 5% 수준이었는데, 인상 기조가 꺾인 이후 다시 수요가 쏠리면서 집값이 크게 뛰었고 지금 부동산 시장도 비슷한 양상을 나타낼 것”이라고 분석했다. 고 대표는 최근 집값 통계가 추세적인 현상을 말해주고 있지만, 거래 자체가 많지 않고 급매만 계약 하는 상황이어서 실질적인 가격을 대표한다고 볼 수는 없다고 지적했다. 그는 “부동산 시장은 개별성과 부동성이라는 특징을 가지는데, 집값 통계는 전체 아파트 가격을 시가총액 개념으로 상정 해서 하락률을 나타내고 있다”며 “개별 아파트 단지의 실질적인 시장가격은 거래 당시의 수요와 공급 상황에 따라 크게 달라질 수 있다”고 설명했다.고준석 대표는 이번 부동산 시장의 거래절벽 사이클에 집값이 10% 수준에서 조정될 것으로 예상했다. 고 대표는 “부동산R114 자료를 인용해 보면 지난 5년 동안 108% 올랐다”며 “산술적으로 보면 1년 동안 20% 상승한 수준인데, 금리인상기를 맞아 10% 수준에서 가격이 조정될 것으로 보이며 금리하락기가 다시 시작하면 집값 그래프가 다시 우상향 할 것”이라고 내다봤다.고 대표는 이런 맥락에서 다주택자의 매각 전략을 고민했을 때, 매도 시기를 뒤로 미루는 것이 좋다고 조언했다. 그는 “현재 매도를 하게되면 초급매 가격에 맞춰야 해 금리가 떨어진 뒤 매도자 우위시장이 왔을때까지 기다리는 게 좋을 것으로 보인다”며 “최근 규제지역 해제 기조가 확산하는 추세여서 서울도 조정대상지역 해제 가능성을 열어두면서 매도 해야 한다”고 설명했다.자금계획이 탄탄한 실수요자는 청약 시장의 문을 지속적으로 두드려야 한다고 강조했다. 고 대표는 “2008년도 부동산 가격이 많이 떨어지다 보니까 금융위기 때는 반포 래미안 퍼스티지나 반포자이가 미분양이 났는데, 그 기회를 놓친 사람들은 매우 후회하고 있다”며 “대형단지, 좋은 입지에 나오는 일반분양은 자금계획이 서 있다면 내 집 마련의 좋은 기회”라고 말했다.이어 그는 “나홀로 아파트나 묻지마 청약은 지양해야 한다”며 “역세권, 교육환경, 교통환경, 자연환경, 편의시설 등을 꼼꼼히 살펴야 한다”고 덧붙였다. ※더 자세한 내용은 유튜브 ‘복덕방기자들’ 채널에서 확인하실 수 있습니다.편집=이솔지출연=고준석, 신수정
2022.11.23 I 신수정 기자
"내년 여름까지 공포심리 극대화…미분양 물량 적은 지역 찾아야"
  • "내년 여름까지 공포심리 극대화…미분양 물량 적은 지역 찾아야"
  • [이데일리 박종화 하지나 기자] 집값이 바닥을 모르고 떨어지고 있다. 경기 침체와 금리 상승 우려 탓이다. 부동산 정보회사 부동산R114가 ‘2023년 상반기 주택 시장 전망’을 묻는 설문조사에 응답자 중 65.3%가 ‘하락’을 전망했다. 내년 주택시장은 어떨까. 부동산R114의 설문조사 결과 ‘경기 침체 가능성(32.4%)’과 ‘대출 금리 인상 가능성(30.8%)’을 가장 많이 꼽았다. 경제 성장률이 둔화하고 대출 금리가 급격히 오르면 주택 수요가 위축할 것이라는 전망이다. 한국개발연구원(KDI) 등 경제 싱크탱크에선 내년 상반기 한국 경제 성장이 둔화하고 금리가 지속해서 오를 것으로 예상한다. 부동산R114도 설문조사에서 ‘이자 및 세금 부담으로 매도물량 증가(11.7%)’, ‘가격 부담에 따른 거래 실종(9.2%)’ 등을 집값 하락 요인으로 꼽았다.윤지해 부동산R114 수석연구원은 “미국 중앙은행의 자이언트스텝(기준금리 0.75%포인트 인상)과 한국은행의 꾸준한 금리 인상으로 시중 주택담보대출 금리가 7% 수준까지 올라온 상황이다. 여기에 추가 금리 인상도 예고된 상황이어서 대출 이자 부담은 더 커질 전망이다”며 “게다가 인플레이션에 따른 경제 성장률 둔화와 환율과 수출 등의 대외 경제여건도 불확실성이 상당하다”고 말했다.[그래픽=이데일리 김정훈 기자]집값은 언제 반등할 수 있을까. 부동산 빅데이터 전문가인 조영광 대우건설 연구원은 20일 이데일리 유튜브채널 ‘복덕방기자들’에 출연해 “예전엔 금리 인상이 됐으면 계층을 따지지 않고 타격을 줬는데 지금은 대출에 민감한 지역이 특히 심각하게 타격을 받고 있다”고 설명했다. 인천이나 성남시·수원시·화성시 등이 대표적이다. 그는 “2019년에 집값이 내려가려고 하는 시그널이 충분히 있었는데 분양가상한제 탓에 다시 인위적으로 상승했다”며 “이것을 바다 건너 미국의 파월 연방준비제도(Fed) 의장이 금리 인상으로 정리를 해주고 있는 상황이다”고 말했다.조 연구원은 “특히 역세권·소형주택이 타격이 크다”고 경고했다. 다른 유형에 비해 집값이 가파르게 오른 데다가 소형주택은 갭투자(전세를 끼고 집을 사는 것) 등 레버리지 투자가 많아 고금리에 더 취약하기 때문이다. 조 연구원은 “결국 인위적인 상승이 이뤄졌던 2019년 수준까지는 가격이 하락할 것”이라고 지적했다.전세시장에서도 하락론이 우세했다. 부동산R114 설문에서 응답자 중 41.7%가 하락을, 20.7%가 상승을 예상했다. 전셋값 하락 요인으론 ‘‘임대인의 임차보증금 반환 리스크(23.8%)’를 꼽은 응답자가 가장 많았다. 최근 주택 매매 가격이 하락하면서 역전세난, 나아가 깡통전세(전셋값이 매매가와 비슷하거나 이를 웃도는 현상) 우려가 커지고 있어서다. 깡통전세가 확산하면 전세 시장 전체가 불안해질 수 있다. ‘전세대출 이자 부담으로 월세 시장 이탈’을 전셋값 하락 요인으로 지목한 응답자 비율은 19.6%였다.실제로 정부가 서울과 경기 4곳을 제외한 전국을 규제 지역에서 해제했지만 전국 아파트값은 낙폭을 확대하며 또다시 사상 최고치 하락률을 기록했다. 이달 14일 기준 한국부동산원이 조사한 전국 아파트값은 한 주 전보다 0.47% 하락했다. 전주(-0.39%)보다 0.08%포인트 하락폭이 커지면서 8주 연속 사상 최고치를 경신했다. 전국 176개 시군구 중 전주보다 가격이 내려간 곳은 168곳에서 171곳으로 늘었다. 서울 아파트값도 한 주 전보다 0.46% 하락했다. 전주(-0.38%)보다 0.08%포인트 내린 것으로 역대 가장 높은 하락률을 기록했다. 그렇다면 이번 하락장은 언제 끝날 수 있을까. 조 연구원이 꼽은 핵심 변수는 결국 금리다. 그는 연방공개시장위원회(FOMC) 점도표(FOMC 위원이 사안별 의견을 점으로 표시한 표)를 근거로 “2023년 여름까진 금리가 계속 인상되고 거래도 안 되면서 공포 심리가 극대화할 것 같다”며 “2023년~2024년을 넘어가는 시점엔 공포 심리가 완화되지 않을까 생각한다”고 했다.이런 상황에서 주택 수요자는 어떤 선택을 해야 할까. 신기루 같은 호재보다는 구체적인 주거 여건을 봐야 한다는 게 조 연구원 생각이다. 그는 “공포 심리가 극대화할 때는 실수요자의 시야가 넓지 않다”며 “당장 효용을 줄 수 있는 입지나 평형을 찾아가는 것이다”고 했다. 그는 시공사 선정 후 공사에 들어간 재개발·재건축 사업, 인근 공원·녹지, 학군 등을 예로 들었다.조 연구원은 무주택자에게 “청약 제도가 많이 개편될 것이다. 신혼부부도 서울 신축 아파트를 분양받을 길이 열렸다”며 “과도한 대출을 일으켜선 곤란하고 미분양 물량이 적은 지역을 알아보는 게 좋다”고 조언했다. 갈아타기를 원하는 1주택자에겐 “시세 조정이 이뤄지는 재건축 단지 중에서 시공사 선정을 앞둔 단지들을 찾는 게 좋다”며 “시공사가 선정된 단지라면 재건축 초과 이익 환수제(재건축으로 오른 집값 일부를 재건축 부담금으로 환수하는 제도) 완화 혜택을 볼 수 있을 것이다”고 했다.[그래픽=이데일리 김일환 기자]
2022.11.21 I 박종화 기자
재테크 한파 속 틈새 투자처 찾기 관심 뜨거워…"재테크 갈증 해소"
  • 재테크 한파 속 틈새 투자처 찾기 관심 뜨거워…"재테크 갈증 해소"
  • [이데일리 오희나 기자] “부동산·주식·세제 등 시장 분위기가 침체된 상황에서 재테크에 실질적으로 도움이 되는 내용이라 유익한 시간이었습니다.”17일 ‘제2회 돈이 보이는 창 콘서트’가 열린 서울 강남구 삼성동 코엑스 E홀에는 행사가 시작되기 전부터 청중이 몰려 출입구부터 안전을 고려해 일정 간격을 두고 입장을 진행했다. 강연장에는 600여석이 마련됐지만 1000여명의 참석자가 이어지면서 강연장 외부에 별도 의 강연장을 마련했다. 재테크 한파 속에 틈새 투자처를 찾기 위한 청중들의 관심은 그 어느 때보다 뜨거웠다.[이데일리 이영훈 기자] 염승환 이베스트투자증권 리테일사업부 이사가 17일 서울 강남구 코엑스 컨퍼런스룸에서 열린 ‘제2회 돈이 보이는 창 콘서트’에서 제 5악장 주식 교향곡 ‘2023년 제조업 르네상스’ 주제로 강의하고 있다.이날 돈창 콘서트에서는 금융·부동산·세제·조각투자·주식 등 각 분야 전문가들이 급변하는 장세를 진단하고 재테크 전략을 점검·투자할 수 있는 그들만의 노하우를 제시했다. 이날 참석자들은 20대부터 60대까지 다양했다. 특히 20대 여성 신청자가 많아 재테크에 목마른 MZ세대의 갈증을 풀어주는 시간이었다. 강연장 로비에 마련된 재무관리 상담 부스엔 강연시간 내내 상담이 이어졌다. 서울 강남에서 온 김 모씨(27세)는 “이데일리 신문을 구독하다가 ‘돈이보이는창’이 진행되는 것을 알게 됐다”며 “부모님이 다주택자인데 세금을 어떻게 줄일 수 있을지 연사의 현실적인 조언이 매우 도움됐다. 앞으로도 이런 행사를 많이 진행해줬으면 좋겠다”고 말했다.서울 송파구에서 온 박 모씨(30세)는 “평소에 부동산에 관심이 많아 오전 일찍부터 강연장에 와서 기다렸다”며 “요즘 부동산과 주식 모두 장이 좋지 않아서 고민이 많았는데 연사들의 시장에 대한 진단을 듣고 많은 도움이 됐다”고 했다. 최근 대안 투자처로 인기를 끌고 있는 조각투자에 대한 관심도 이어졌다. 경기도에서 온 박 모씨(50대)는 “김형준 테사 대표의 강연을 들으러 왔는데 짜임새 있는 강의가 만족스러웠다”며 “어디서 쉽게 들을 수 있는 주제가 아니어서 유익했고 부동산 분야 강연도 좋았다”고 말했다.이날 행사장에서는 고준석 제이에듀투자자문 대표와 함께 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’의 촬영도 이뤄졌다. 오픈 스튜디오로 진행한 이번 촬영에는 오고 가는 청중들이 발길을 멈추고 촬영 현장을 지켜보며 고 대표의 부동산 시장 전망을 귀담아들었다. 고 대표는 “현재 부동산 시장은 거래가 가격을 누르고 있는 상황이다”며 “내년 금리 인상이 마무리되면 수요가 쏠리면서 눌려 있던 가격이 오를 수 있다”고 진단했다.[이데일리 이영훈 기자] ‘돈이 보이는 창 콘서트‘가 16일 서울 강남구 코엑스 컨퍼런스룸에서 열린 가운데 한 참석자가 1:1 재무관리 부동산 상담을 받고 있다.‘불안정한 시장 상황 속 당신의 미래를 준비하라’는 주제로 열리는 ’돈이 보이는 창 콘서트‘는 미국의 통화 긴축과 경기 침체 우려 속에 자산 가격이 하락하고 있는 가운데 주식과 채권, 부동산 등 전통적인 자산 투자에서부터 대안 투자처로 인기를 끌고 있는 조각투자에 이르기까지 재테크 전략을 점검하고 투자 방법을 모색하는 자리다.
2022.11.17 I 오희나 기자
깡통전세 주의보…내 보증금 지키려면
  • 깡통전세 주의보…내 보증금 지키려면[복덕방기자들]
  • [이데일리 신수정 기자] 집값이 전셋값보다 낮아지는 `깡통 전세`가 증가하면서 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 사고가 잦아지고 있다. 김예림 법무법인 `심목` 변호사는 “임차 계약 만료 전 `내용 증명`과 `임차보증금 반환 소송` 절차 등을 활용해 보증금 반환 절차를 밟을 수 있다”고 설명했다.김 변호사는 이데일리 `복덕방 기자들`과의 인터뷰에서 최근 보증금 미반환 사고와 관련해 “(임대인)소재 자체가 파악되지 않는 경우 소송을 통해 보증금 반환 절차를 밟아야 한다”면서 “그런 경우가 아니라 하더라도 임차 계약 종료를 서면으로 알리는 등 증거를 모아두는 것이 좋다”고 조언했다. 우선 임대차 계약 종료 의사 표시의 경우 형식에 구애받지 않는다고 했다. 김 변호사는 “계약 종료 의사는 문자 메시지나 전화 등으로 전달해도 문제 없다”며 “다만, 카카오톡과 같이 수신인이 받았다는 표시나 전화 통화 내역이 있으면 만일에 발생할 수 있는 다툼이 있을 때 유용하게 활용될 수 있다”고 말했다.김 변호사는 이어 “`내용 증명`을 통해 계약 종료 의사를 밝힐 땐 임차 계약 기간과 종료 의사, 임차 보증금을 받을 수 있는 계좌 번호 등을 넣으면 된다”며 “만약 이사갈 집을 계약한 경우 손해배상을 청구할 때를 대비해 참고 서류로 붙이는 것도 좋다”고 설명했다.`내용 증명`을 반복해서 보내는 것도 법적으로는 문제가 되지 않는다. 김 변호사는 “내용에 따라 달라지겠지만, 일반적인 내용 증명을 반복해서 보낸다고 하더라도 `협박`에 해당하지 않는다”며 “다만, 과격한 표현이나 직접 집을 찾아가는 것은 문제의 소지가 있고 초인종을 연속해서 누른다거나 문을 두드린다면 `주거 침입죄`에 해당할 수 있어 조심해야 한다”고 당부했다.만약 집주인이 제때 보증금을 돌려주지 않아 이사할 집의 계약금을 날린다면 `특별 손해`로 간주해 손해배상을 청구할 수 있다. 김 변호사는 “`특별 손해`는 계약을 이행하지 않을 경우 상대가 피해를 입을 것이라고 인지하고 있을 때 인정되는 손해라고 볼 수 있다”며 “이사갈 집에 계약금을 걸어놨다가 보증금을 받지 못 해 이사를 가지 못한다면 계약금을 떼일 수 있다는 것을 집주인이 알고 있어야 한다”고 강조했다.이어 “구체적으로 임대차 계약 종료 상황을 내용 증명에 작성할 때 새 집의 임대차 계약서를 첨부한다면 이사갈 집에 걸어놓은 계약금까지 손해배상으로 청구할 수 있다”고 덧붙였다. 보증금 반환을 소송으로 진행할 경우에는 법원의 `강제 집행`으로 이행될 수 있다. 김 변호사는 “일단 임대인이 자력으로 돌려줄 재산이 있다면 소송에서 판결을 받아 강제 집행을 하거나 지급 명령 신청을 할 수 있다”며 “하지만 대부분 집주인이 돈이 없는 경우가 많은데, 이 경우 현재 임차인이 살고 있는 집에 대한 경매를 신청해 배당받을 수 있다”고 말했다. ※더 자세한 내용은 유튜브 ‘복덕방기자들’ 채널에서 확인하실 수 있습니다.
2022.11.07 I 신수정 기자
'황제뉴타운' 한남, 수주경쟁 '들썩'…초급매 잡아볼까
  • '황제뉴타운' 한남, 수주경쟁 '들썩'…초급매 잡아볼까[복덕방기자들]
  • [이데일리 오희나 기자] ‘황제뉴타운’ 한남2구역의 시공사 수주 경쟁이 뜨겁다. 역대급 수주 조건으로 프리미엄급 단지 기대감이 높은 상황이다. 3일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 ‘한남뉴타운’에 대해 들어봤다.김 소장은 “한남뉴타운은 황제뉴타운으로도 불린다”면서 “용산 부촌 한남동에 뒤엔 남산, 앞엔 한강이 있기 때문에 ‘배산임수’ 입지”라고 말했다. 이어 “대중교통 접근성이 아쉽다는 지적이 있었는데 신분당선 2차 연장이 예정돼 있기 때문에 이 부분도 개선됐다”고 덧붙였다. 한남뉴타운 1·2·3·4·5구역 가운데 속도가 가장 빠른 구역은 3구역이다. 현대건설이 ‘THE H’로 건설하는 3구역은 총 5816세대로, 조합원 분양신청을 마무리하고 총회를 앞두고 있는 상태다. 한남2구역은 총 1537세대로 지난해 11월 사업시행인가를 받고, 시공사 선정을 진행하고 있다. 한남4구역은 2394세대로 건축심의가 보류된 상태다. 한남5구역은 2660세대로 작년말 촉진계획변경인가를 받았다. 김 소장은 “한남3구역은 속도가 빠르고 세대수가 가장 많은 ‘대어’급이지만 조합원수가 많은게 단점”이라며 “세대수가 5816세대인데 조합원수가 4000명(3884명) 가까이 되기 때문에 분담금이 조금 높다”고 말했다. 이어 “85㎡는 조합원들이 대부분이 받아갔고, 59㎡로 밀려난 조합원들이 많다”면서 “한강뷰는 대형평수가 가능하고 30평대에서도 동호수 추첨을 잘해야 가능하다”고 설명했다. 또한 “2구역은 한강뷰에 접해 있지 않기 때문에 기대감은 적다”면서도 “경사가 높은 다른 구역에 비해 2구역은 평지에 위치해 있고 이태원역도 가까운 역세권이 장점”이라고 말했다. 이어 “재개발·재건축 조합들의 고질적인 문제점 중 하나가 상가 분양이 잘 안된다는 건데, 2구역은 이태원 상권인데다 롯데의 경우 계열사 입점 공약이 있어 기대감이 높다”고 말했다. 한남4구역과 5구역은 한강변에 인접해 있다는 것이 장점이라고 덧붙였다. 최근 부동산 시장이 침체되면서 재개발시장도 조정을 받고 있는 가운데 한남뉴타운에서도 급매가 나오고 있다고 전했다. 김 소장은 “한남3구역에 25평 신청 매물들은 급매들이 꽤 많다”면서 “한남2구역은 기대감이 워낙 높다보니 급매가 잘 나오지 않는다”고 말했다. 이어 “한남3구역 33평 신청 매물은 20억초중반에 가격이 형성돼 있다. 대평 평수는 실수요자들이 보유하고 있어 매물 자체가 많지 않고 가격이 잘 안빠진다”면서 “반면 25평 신청 매물은 이전에는 17~18억원 수준이었는데 가격이 완전히 무너지면서 13억원대까지 급매가 나왔다”고 전했다. 그러면서 “속도도 빠른데 가격까지 조정이 된 상황이어서 바겐세일 구간이라고 보고 있다”고 강조했다.
2022.11.03 I 오희나 기자
재건축 부담금 낮췄다는데…반응 '미지근' 왜?
  • 재건축 부담금 낮췄다는데…반응 '미지근' 왜?[복덕방기자들]
  • [이데일리 오희나 기자] 정부가 지난달 재건축 초과이익 환수제 개선안을 발표했다. 재건축 부담금 면제 금액을 기존 3000만원에서 1억원으로 상향하고 부과율 구간도 기존 2000만원 단위에서 7000만원 단위로 확대했다. 재건축부담금 부과 관련 재건축사업의 개시시점을 추진위원회 승인일에서 조합설립인가일 시점으로 변경했다. 또한 1세대 1주택 장기 보유자는 최대 50%까지 부담금을 감면해주기로 했다. 28일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 ‘재건축 부담금 합리화 방안’에 대한 재건축·재개발 시장 분위기에 대해 들어봤다. 김 소장은 “재건축 조합들 입장에서는 안하는 것보다는 낫다는 분위기다”면서 “지방이나 수도권 외곽 지역들은 재건축 부담금이 많지 않아 수혜가 예상되지만 서울의 핵심 단지들은 수혜가 적기 때문에 정비사업이 제대로 추진될수 있겠느냐는 반응이 나오고 있다”고 했다. 그러면서 “정부의 270만호 공급의 가장 큰 핵심축 중에 하나가 재개발·재건축인데 재건축 부담금에 대한 부담이 줄지 않고서는 공급이 산으로 갈 것 같다”고 덧붙였다. 이번 개선안에서 재건축 부담금 부과 기준을 높인 것은 유의미하지만 아직 부족한 수준이라고 지적했다. 김 대표는 “과표가 높으면 높을 수록 부담금이 높아지는 구조다. 최고 세율이 50% 수준이기 때문에 최고 구간에 포함되면 기하급수적으로 부담금이 늘어나는 구조”라고 말했다. 이어 “기존 3000만원 이하 면제를 1억으로 올리고, 최고 세율 구간이 1억1000만원에서 3억8000만원으로 높아지긴 했다”면서도 “3억8000만원이 넘어가는 경우 1~2억원 가량 빼주는 거다. 예를 들어 이촌동 한강맨션 경우 인당 7억7000만원이 나오는데 2억을 빼주고 5억7000만원을 내야 한다면 낼 만한 수준인가”라며 반문했다. 또한 재건축 부담금 부과개시 시점을 기존 추진위원회 설립에서 조합설립인가 시점으로 변경한 것은 긍정적이지만, 정비사업 기간이 대부분 10년을 넘어가기 때문에 막상 실효성은 크지 않을 것이라고 지적했다. 재건축초과이익환수에 관한 법률에 따르면, 부과개시시점부터 부과종료시점(해당 재건축사업의 준공인가일)까지의 기간이 10년을 초과하는 경우에는 부과종료시점부터 역산하여 10년이 되는 날을 부과개시시점으로 하기 때문이다. 김 소장은 “대부분의 재건축 단지들의 추진위원회 설립이 2000년대 초반이어서 이미 20년이 넘어선다. 부과개시시점으로부터 기간이 길어지면 최대 10년을 기준으로 하기 때문에 실효성이 떨어진다”면서 “조합설립인가 부터 사업을 빨리 추진해도 8~10년이기 때문에 효과가 크지 않다”고 설명했다. 은마아파트의 경우 조합설립인가 이전이기 때문에 호재로 작용하려면, 10년 이내에 정비사업이 종료되야 한다고 덧붙였다. 특히 김 소장은 1세대 1주택 장기 보유자에 대해 최대 50%까지 부담금을 감면해주는 개선안에 대해서도 예외규정을 둬야 한다고 지적했다. 1주택자로서 10년 보유한 사람만 혜택을 주겠다고 했는데, 상속주택이나 대체주택 특례조항 등 일시적 주택에 대한 경과 규정을 주지 않으면 억울한 사례가 나올수 있다고 설명했다. 김 소장은 “상속주택이나 대체주택 특례조항에 대해 예외규정을 줘야 한다”면서 “상속을 받으면 상속 개시일로부터 6개월 이내 상속 주택을 처분하게 되면 주택으로 카운트되지 않는 규정이 있다. 별도 예외 규정을 두지 않으면 갑자기 다주택자가 됐다가 다시 1주택자가 되면서 장기보유자 혜택을 못받게 될수 있다”고 했다. 이어 “재개발·재건축 같은 경우도 대체주택 특례 조항이 있는데 철거로 인한 이주에 대한 수요를 보장해주기 위해 대체 주택을 매수해도 세법적으로 보호를 해준다”면서 “A재건축 단지를 보유하고 있다가 B아파트를 샀는데 몇년 실거주후 A아파트가 준공되고 2년 이내에 B아파트를 처분해도 비과세를 해주는 조건이 있다. 세법적으로도 인정을 해주는 경우인데 경과 규정을 주지 않으면 이 역시 장기보유자 혜택을 받지 못하는 경우도 발생할수 있다”고 지적했다.
2022.10.28 I 오희나 기자
"아직 조정장 초입…내후년까지 패닉셀 쏟아진다"
  • "아직 조정장 초입…내후년까지 패닉셀 쏟아진다"[복덕방기자들]
  • [이데일리 박종화 기자] “아직은 조정장 초입이다.”정세윤 리치고 팀장은 16일 이데일리 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에 출연해 최근 주택 시장 상황을 이렇게 진단했다. 그는 “패닉셀(공포에 의한 매도)이 적어도 내년~내후년 사이에는 나타나리라 판단한다”고 말했다.정 팀장은 “서울 부동산 시장 조정세가 4분기부터 시작될 것 같다고 말했는데 생각보다도 빠르게 시장이 얼어붙는 것을 볼 수가 있다”고 말했다. 정 팀장은 5월 복덕방기자들에 출연해 “4분기부터는 조정장이 시작될 것”이라고 전망한 바 있다. 지난 8월 서울 아파트 거래량은 5054건으로 지난해보다 80% 넘게 줄었다. 가격도 8월 기준 0.29% 하락해 글로벌 금융위기 중이던 2009년 1월(-0.55%) 이후 최대 낙폭을 기록했다.정 팀장 전망보다도 시장이 더 빠르게 얼어붙는 이유는 무엇일까. 정 팀장은 “올 7월 총부채원리금상환비율(DSR)대출 규제가 강화되면서 지금 현재 전국 부동산 시장이 조정세에 접어들고 있는 것으로 확인된다”며 “금리 인상이 가팔라지면서 가계 대출에 부담을 느끼는 집주인들이 매물이 내놓기 시작했고 급매물이 나오다 보니 가격이 더 내려갈 것이라는 인식이 확산하면서 매수자 사이에 관망세가 짙어지고 거래가 급감한 것으로 본다”고 말했다. 다만 그는 “거래가 안 되다 보니까 매매 매물을 전세 물건으로 돌리고 있는 상황”이라며 아직 패닉셀 단계에 진입하진 않은 것으로 판단했다.정 팀장은 한동안 하락세가 이어지겠다고 예상했다. 그는 “1~2년, 길면 4년 내에도 흐름이 좋지는 않을 것 같다”고 말했다. 한동안 금리 인상 등 하락 요인이 강하게 작용할 수 있어서다. 그는 “작년, 재작년에 매수세가 굉장히 강했는데 금리 인상이 되면서 이때 집을 위해 가계 대출이 점점 더 부담스러워질 것”이라며 “사람들의 심리가 공포에 치달을 때 진짜 본격적으로 시장 변곡점이 시작될 것“이라고 진단했다.그렇다면 반등 시점은 언제일까. 정 팀장은 “가격이 어느 정도 하락해 시장이 보합세에 접어드는 시점과 실수요자에 대한 대출 규제 완화가 맞물리게 될 때 이때부터 부동산 시장의 흐름이 다시 긍정적으로 변화할 것 같다”고 전망했다. 가격 하락세가 한동안 지속해야 정부가 대출 규제 완화를 검토할 것이란 관점에서다. 그는 등록 말소된 임대사업자 매물이 본격적으로 시장에 풀리는 2024년 이후를 시장 전환점으로 짚었다.이런 상황에서 내 집 마련은 어떻게 준비해야 할까. 정 팀장은 ‘타이밍’을 강조했다. 그는 “(가격이 조정받는 상황에선) 입지가 좋은 지역과 아파트 이런 곳도 미계약분이나 미분양이 조금씩 발생하기 시작한다”며 “언젠간 매수할 기회가 오기 때문에 투자 가치를 중요하게 생각한다면 자신의 자산을 잘 지키고 불려서 본인이 원하는 지역 내 아파트를 매수할 준비를 잘했으면 좋겠다”고 말했다. 주택 구매를 서두르기보다는 시장 상황을 관망하는 게 낫다는 뜻이다. 갈아타기를 노리는 1주택자에도 “언제든 기회가 분명히 오기 때문에 지금 거주 만족도보다는 투자 가치가 우선시한다면 우선 매도 비중을 늘리는 건 어떨까 말하고 싶다”고 조언했다.
2022.10.16 I 박종화 기자
"1기 신도시 재정비, 실수요자 위주 접근해야"
  • "1기 신도시 재정비, 실수요자 위주 접근해야"[복덕방기자들]
  • [이데일리 박종화 기자] “투자적인 매력을 보고 1기 신도시에 접근하기보다는 내 집을 마련해야 하는 실수요자 위주로 접근하는 게 가장 현명하고 그렇게 가야 할 것으로 봅니다.”최원철 한양대 융복합부동산대학원 특임교수는 12일 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방 기자들’에 출연해 1기 신도시 매수 대기자에게 조언했다. 최 교수는 대우건설 등에서 20년 넘게 대형 개발사업 일선에서 일한 개발사업 전문가로 꼽힌다.최 교수가 이렇게 조언한 이유는 1기 신도시 재정비 시점이다. 1기 신도시 재정비는 2020년대 중반 이후 본격화할 것으로 보인다. 이미 개발사업이 궤도에 오른 서울 재개발·재건축 단지나 3기 신도시 입주 시점과 겹친다. 최 교수는 “3기 신도시나 서울 재개발·재건축이 1기 신도시 정비와 동시에 진행하면 1기 신도시가 투자적인 매력은 크지 않으리라 본다”고 했다. 서울 도심 단지나 서울과 인접한 3기 신도시가 입지 면에서 앞서기 때문이다. 최 교수는 “재건축하는 단지에 미리 들어가면 조금 저렴한 비용으로 내 집 마련을 할 수 있다”며 “1기 신도시 인근에 직장이 있다면 그 근처에 집을 마련하는 것도 좋다”고 말했다.최근 논란이 되고 있는 1기 신도시 재정비 마스터플랜에 대해 그는 “굉장히 (진행 속도가) 빠른 편”이라고 했다. 1기 신도시 마스터플랜엔 1기 신도시 도시 전체를 정비하기 위한 주택 공급, 교통망·기반시설 확충 계획이 담길 예정이다. 1기 신도시 마스터플랜이 나와야 실질적인 재정비 사업을 시작할 수 있다. 국토교통부는 2024년 이를 마련하겠다고 했으나 주민은 지나치게 느리다고 반발한다.이에 최 교수는 “재건축을 하면 용적률을 올릴 수밖에 없다. 용적률을 올리면 얘기는 그만큼 인구가 늘어난다”며 “당연히 상·하수도라든가 전기, 도로 등 용량도 같이 늘어나야 하는데 아까 빈 땅을 개발하는 것과는 완전히 차원이 다르다”고 설명했다.정부·여당이 1기 신도시 재정비 사업성 제고를 위해 공약한 1기 신도시 특별법에 대해선 “1기 신도시만 만족하면 그다음에 나머지 지역은 다 불만이 생길 수 있다”고 말했다. 1기 신도시 외에도 다른 지역에서도 주택 노후화 문제가 심각해지는 상황에서 특혜 논란이 나올 수 있어서다.
2022.10.12 I 박종화 기자
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