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GS건설 "품질개선 위해 조직 쇄신…명성회복 총력"
  • [34th SRE][발언대]GS건설 "품질개선 위해 조직 쇄신…명성회복 총력"
  • GS건설(006360)은 최근 불거진 품질 문제 등에 대해 책임 경영을 통해 무너진 신뢰를 회복하고, 과감한 세대교체로 조직을 쇄신하고자 CEO 변경 및 전폭적인 조직 쇄신을 단행했습니다. 고객 서비스를 강화하고 품질과 안전이 최우선인 현장 문화 구축을 위해 그간의 관행에서 벗어나 모든 활동을 제로 베이스(Zero Base)에서부터 재점검해 리스크에 선제 대응할 수 있는 역량을 끌어올리기 위해 노력 중입니다.또한 구조전담조직 재편으로 프로젝트 수행 전과정에서의 구조검토 강화, 시공과 품질관리 기준을 상향시키고 실추된 브랜드이미지 개선을 위해 브랜드 마케팅 팀을 신설하는 등 사고 발생 이전의 GS건설의 명성을 회복하기 위한 전사적인 활동을 추진 중입니다.부동산 경기의 불확실성이 높은 현 경영 환경 속에서도 GS건설은 올해 약 2만 세대의 분양을 예상하고 있으며 현재까지도 성공적인 분양률을 달성해 타사 대비 양호한 주택 공급 목표를 달성할 수 있을 것으로 예상됩니다.최근에는 약 4732억원의 정비사업 시공사(가락프라자)로 선정됐습니다. GS건설은 올해 9월 기준 주택 수주 잔고 약 50조를 (약정 포함) 보유하고 있어 향후에도 견조한 매출 달성을 예상하고 있습니다.GS건설은 안정적인 기업 운영을 위해 유동성 리스크 대응에 총력을 기울이고 있으며 9월 말 연결 기준 현금성 자산과 단기금융자산으로 약 3조3000억원의 유동성을 확보, 2024년에는 대형 자체사업장의 입주 예정 등으로 주택부문 현금흐름이 개선될 것으로 예상하고 있습니다.부동산 경기하락에 따른 매출 축소 리스크를 신사업부문의 성장세로 상쇄할 수 있는 기반을 확보했으며, 신사업부문의 모듈러 사업의 정상화, 베트남 개발사업의 연속성, 수처리 사업인 이니마의 매출 성장으로 올해보다 큰 폭의 매출 성장을 기대하고 있습니다.
2023.11.17 I 권소현 기자
‘일자리 많은 TOP 10 지역’…연내 분양 관심
  • ‘일자리 많은 TOP 10 지역’…연내 분양 관심
  • [이데일리 박지애 기자]하반기 부동산 시장이 지역별로 혼조세를 보이는 가운데 일자리가 풍부한 지역을 중심으로 부동산 열기가 뚜렷해지고 있어 눈길을 끈다. 양질의 일자리가 주택 수요를 창출하고, 결과적으로 거래량과 매매가격에 변동을 주며 부동산 지표에 영향을 미치고 있는 것이다.17일 통계청이 발표한 2021년 기준 ‘지역통계 사업체현황’ 자료에 따르면, 전국에서 종사자수가 가장 많은 지자체로 서울시 강남구(80만1419명)가 꼽혔다. 이어 삼성전자가 소재한 경기 화성시가 56만4646명으로 2위에 이름을 올렸으며, 판교 테크노밸리가 위치한 경기 성남시가 53만4792명으로 그 뒤를 이었다.상위 10개 지역 가운데 수도권을 제외한 시군구는 대규모 산업단지를 갖춘 경남 창원시(46만9009명)와 SK하이닉스, LG화학 등의 대기업이 소재한 충북 청주시(39만4442명)가 유일했다.이들 지역에선 올해(1~9월 기준) 아파트 거래도 활발했다. 종사자를 배후수요로 확보하기 위한 임대수요와 직장 인근에 주거지를 마련하려는 거주수요가 짙어지면서 나타난 현상으로 풀이된다.한국부동산원의 올해(1~9월 기준) 행정구역별 아파트 매매거래 현황에 따르면, 충북 청주시(8430건)의 아파트가 매매 거래량이 상위 10개 지역 가운데 가장 많은 것으로 나타났다. 청주시의 아파트 매매 거래량은 동기간 충북 전체 아파트 매매 거래량(1만4278건)의 59%에 달했는데 이는 수원시(8048건), 화성시(7567건)의 아파트 매매 거래량을 웃도는 수치다.이런 흐름은 청약 시장에서도 확인된다. 올해(1~9월) 분양 시장에서 1순위 최다 접수 단지들 대부분이 일자리가 풍부한 지역에서 나왔기 때문이다.경기 화성시에 분양한 ‘동탄레이크파크 자연앤 e편한세상(민영주택)’은 1순위 청약에서 10만5179명이 몰렸으며, 충북 청주시 ‘신영지웰 푸르지오 테크노폴리스 센트럴(3만4886명)’, 경남 창원시 ‘창원 롯데캐슬 포레스트(2만6994건)’ 등 지역의 단지에 청약통장이 대거 몰린 것으로 나타났다.부동산 전문가는 “일자리가 많다는 것은 그만큼 지역의 성장 가능성이 높다는 것을 입증하는 징표다. 특히 유관기업의 계속된 확충으로 자연스럽게 인구 유입이 이뤄지고, 결과적으로는 주택 수요로까지 이어지기 때문에 지속적인 가격 상승이 이뤄지는 점도 주목해 볼 만하다”고 조언했다.특히 연내에는 종사자수가 많은 지역에 새 아파트도 공급돼 임대수요는 물론 갈아타기, 내 집 마련 수요가 대거 집중될 것으로 전망된다.HDC현대산업개발은 11월 충북 청주시 흥덕구 가경동 일원에 짓는 ‘청주 가경 아이파크 6단지’를 분양할 예정이다. 지하 2층~지상 최고 29층, 8개동, 전용면적 84~116㎡, 총 946가구로 구성된다. LG화학, LG생활건강, SK하이닉스, 에코프로, 에코프로비엠 등이 자리한 청주일반산업단지, 오창과학산업단지, 오창산업단지 등으로 이동이 편리한 직주근접성을 갖췄고 생활 인프라, 쾌적한 녹지시설 등도 이용이 쉬운 입지에 들어선다. 선호도가 높은 중소형 평형과 세대 내에서 주거 기능 외에 취미, 여가 생활까지 즐길 수 있는 중대형 평형에 이르기까지 공간 활용도를 높인 최신 평면구조가 반영된다.금강주택은 11월 경기 성남시 대장동 판교대장지구 B2, B3블록에 짓는 ‘판교대장지구 금강펜테리움(가칭)’을 분양할 예정이다. B2블록 128세대, B3블록 87가구 등 총 212가구로 구성된다. 판교테크노밸리로 이동이 가능한 입지에 들어서며, 분당신도시 인프라도 누릴 수 있다.현대건설은 12월 경기 화성시 신동 일원에 짓는 ‘힐스테이트 동탄포레’를 분양할 예정이다. 공공지원 민간임대 아파트로 지하 2층~지상 최고 20층, 8개동, 전용면적 84·101㎡, 총 585가구로 구성된다. 반도체 메가 클러스터 호재를 기대할 수 있는 단지이며 주변에는 유치원, 초등학교, 고등학교 신설이 예정돼 있다. 청주 가경 아이파크 6단지 투시도
2023.11.17 I 박지애 기자
"꿈을 찾아 젊은세대 몰린다" 생애최초 내집마련 톱3 서·화·평
  • "꿈을 찾아 젊은세대 몰린다" 생애최초 내집마련 톱3 서·화·평
  • [이데일리 김아름 기자] 생애 첫 아파트 구매 지역은 ‘톱 3’는 인천 서구, 화성, 평택으로 나타났다. 대규모 아파트가 공급중이고, 첨단 산업이 몰리면서 수도권 대표 주거 선호지역으로 떠오른 곳이다. 특히 최근 부동산 시장 불확실성이 컸지만, 아파트 가격 상승 등 투자 가치를 확신한 젊은 세대를 중심으로 대거 매수에 나선 것으로 분석된다.17일 부동산인포가 대법원 ‘소유권이전등기 신청 매수인 현황’을 분석한 결과 2022년 전국 시·군·구에서 생애 첫 부동산 구입이 가장 많은 지역은 인천 서구로 나타났다. 생애 첫 부동산 대상은 집합건물(아파트·다세대 등) 기준이다.인천 서구는 작년 한해에만 총 9745건의 생애 첫 매수가 이뤄졌다. 2위 평택(6063건), 3위 화성(6024건) 보다 60% 가량 더 높았다.올해(1~10월) 들어서는 화성이 앞서가고 있다. 화성에서 생애 첫 집을 산 경우는 1만3342건으로 나타났고, 2위는 인천 서구(1만2326건), 3위는 평택(8526건)으로 조사됐다.이들 세 곳에 생애 첫 주택 매수가 몰린 것은 양질의 주택 공급이 많았고, 동시에 부가 가치가 높은 일자리가 밀집해 있어서다. 인천 서구는 올 하반기 대한민국 첫 리조트도시로 선보인 ‘검암역 로열파크씨티’ 4805가구 성공 입주를 필두로 검단신도시에도 집들이가 이어지면서 작년부터 올해 10월까지 3만1751가구가 집들이에 들어갔다. 40대 이하의 젊은 세대가 계약자 대다수인 점도 시선을 끈다. DK아시아에 따르면 검암역 로열파크씨티 계약자의 70% 이상이 40대 이하로 나타났고, 30대 비중이 38.1%로 가장 높았다.기업들도 서구 행을 택하고 있다. 하나금융그룹 통합데이터센터가 준공됐고, 6개 관계사가 몰리는 ‘청라 그룹헤드쿼터’가 추가로 들어선다. LG마그나가 둥지를 틀었고, BMW연구개발센터, 서울 아산병원 컨소시엄 의료복합타운, 스타필드 청라, 로봇 자동화 전문기업인 유일로보틱스 등이 추가적으로 기업들이 대거 유입될 예정이다.평택도 작년부터 고덕신도시 등에 1만2960세대가 집들이를 했다. 화성도 동탄2신도시 중심으로 2만234세대가 새집에 들어갔다. 삼성전자가 고덕과 동탄 인근에 각각 반도체 생산라인을 가동하고 있어 ‘반세권’ 입지를 누릴 수 있는 곳이다.집값 회복세도 빠르다. 한국부동산원에 따르면 11월 1주차 기준 6월 1주차 대비 화성 아파트값은 7.7% 올랐고, 인천 서구 1.7%, 평택 1.6% 상승했다. 전국 평균 상승률 0.94%를 웃돈다.연내 인천 서구, 화성, 평택에서 새 아파트 공급도 이어진다. DK아시아는 11월 인천 서구 왕길동 일대에서 ‘왕길역 로열파크씨티’를 공급한다. 총 2만1,313세대로 조성 중인 리조트특별시 첫 번째 프리미엄 시범단지로 전용면적 59~99㎡ 총 1500가구다. 기반시설 조성 후 아파트를 공급하는 국내 첫 사례다. 강제 수용방식이 아닌 협의매수 방식으로 사업을 추진해 공공보다 사업 기간을 획기적으로 단축 시키고 있다. 전매제한 6개월에 실거주 의무가 없고, 중도금 무이자 혜택이 적용된다. 특히 세대주·세대원 관계없이 19세 이상 수도권 거주자이면 누구나 청약이 가능하며, 주택수 상관없이 유주택자도 1순위 청약이 가능하며 재당첨 제한이 없다.평택에서는 쌍용건설이 가재지구 일대에서 ‘지제역 반도체밸리 쌍용 더 플래티넘’을 12월 분양 예정이다. 전용면적 84·113㎡, 총 1340가구로 조성된다. 세계 최대 규모의 반도체 생산라인인 삼성전자 평택캠퍼스가 인근에 위치한다.화성 동탄2신도시에서는 대방산업개발이 C18블록에서 총 464세대를 공급 예정이다. GTX-A노선이 정차 예정인 동탄역이 가깝다.부동산인포 권일 리서치 팀장은 “최근 2년 동안 부동산 시장이 위축됐던 시기임에도 주거 여건이 좋고, 결국 집값이 오를 것이라고 판단한 수요자들이 인천 서구와 화성, 평택을 매수에 적극 나선 것 보인다”라며 “향후 이들 지역에 기업들이 추가로 몰리고, 브랜드 아파트도 꾸준히 공급될 전망이라 관심이 이어질 것”이라고 말했다.
2023.11.17 I 김아름 기자
청약시장에도 '슬세권'이 대세…최고 경쟁률 쓰는 '주상복합’
  • 청약시장에도 '슬세권'이 대세…최고 경쟁률 쓰는 '주상복합’
  • [이데일리 오희나 기자] 분양시장에서 주상복합 아파트가 꾸준한 인기를 이어가고 있다. 특히 주상복합 아파트는 곳곳에서 최고 경쟁률을 기록하면서 치열한 청약 경쟁을 보이고 있어 주목된다.17일 한국부동산원 청약홈 자료에 따르면 지난 2019년부터 2022년까지 4년간 각 해 청약 경쟁률 1위는 모두 주상복합 아파트가 차지한 것으로 조사됐다. 최고경쟁률은 지역도 다양하게 나왔다. 먼저 2019년에는 ‘서울(강남구)’에서 분양한 주상복합단지인 ‘르엘 대치’가 평균 212.1대 1의 경쟁률로 전국 청약 경쟁률 1위를 차지했다. 또 2020년에는 ‘부산(수영구)’의 ‘힐스테이트 남천역 더퍼스트’가 평균 558대 1의 경쟁률로 전국 1위를 기록했다. 이어 2021년에는 ‘경기’ 동탄2신도시의 ‘동탄2신도시 동탄역 디에트르’가 무려 809.08대 1이라는 전국 역대 최고 경쟁률을 기록했고, 지난해에는 서울 영등포구의 ‘센트레빌 아스테리움 영등포’가 평균 199.74대 1의 경쟁률로 전국 1위를 차지했다. 이러한 청약 경쟁은 올해도 이어지고 있다. 특히 올해는 주상복합 아파트가 지역 최다 청약 접수와, 최고 경쟁률을 잇따라 써내려 가고 있다. 먼저 서울에서는 대단지 주상복합으로 조성되는 구의역 일대 ‘롯데캐슬 이스트폴’이 올해 서울 최다인 4만1344명의 1순위 청약접수가 이뤄지면서, 평균 98.44대 1의 경쟁률을 기록하며 완판됐다. 또 인천에서는 주상복합 아파트로 조성되는 ‘검단신도시 롯데캐슬 넥스티엘’이 올해 인천 최다 청약, 최고 경쟁률을 동시에 기록하기도 했다. 실제 이 단지는 1순위에 1만9000여명의 청약이 이뤄지면서, 평균 111.5대 1을 보였으며, 이후 계약 시작 5일 만에 전 가구가 완판됐다. 이와 같은 인기는 ‘편리미엄’, ‘슬세권’ 등의 신조어로 나타난 주거 편의성 선호도 증가와 함께 화려한 외관에 따른 랜드마크 상징성 강화 등이 인기의 요인으로 분석된다. 부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 연내 주상복합 아파트가 분양을 준비하고 있다. 서울 강동구에서는 12월 성내5구역 정비사업을 통해 ‘그란츠’를 분양할 예정이다. 지상 최고 42층, 총 407가구 규모의 주상복합단지로, 전용면적 36~180㎡, 327가구가 일반분양된다. 파주 운정신도시에서는 12월 ‘힐스테이트 더 운정’을 분양한다. 앞서 주거형 오피스텔을 먼저 분양했던 단지로 전용면적 84, 164㎡의 아파트 744가구를 분양할 예정이다. 현대건설은 같은 달 대전 동구 가양동에서 ‘힐스테이트 가양 더와이즈’의 분양도 예정하고 있다. 전용면적 84~155㎡, 총 358가구 규모로 최고 49층의 초고층 주상복합 아파트로 조성되는 것이 특징이다.업계관계자는 “또한 최근 몇 년간 젊은 층의 유입이 많아지면서 주택 시장에서 주거 편의성의 중요도가 갈수록 상승하고 있는 것도 주상복합의 인기를 높이는 분위기”라며 “주상복합은 설계의 진화를 통해 과거 단점으로 지적되던 전용률을 개선하고 서비스 면적을 늘리며, 관리비 절감 및 고급화 설계와 고품격 커뮤니티 등을 선보이고 있어 수요자들의 선호도가 커지고 있다”고 전했다.
2023.11.17 I 오희나 기자
"건설 분양물량, 내년 상반기 대부분 소화…현대건설 톱 픽"
  • "건설 분양물량, 내년 상반기 대부분 소화…현대건설 톱 픽"
  • [이데일리 김보겸 기자] 2023년 건설 부문은 주택경기 침체로 주가 상승이 제한됐다. 내년에는 여전히 느리지만 꾸준히 나아질 것이란 전망이다. 신동현 현대차증권 연구원은 17일 “올해는 주택경기 침체가 이어지면서 주택과 건축부문에서의 착공 및 분양이 원활하지 않았고 지난해까지 급등했던 원자재가격 상승 효과가 예정원가에 반영되면서 주택 사업의 수익성 역시 절반 수준으로 하락했다”고 밝혔다.주택 부문에서의 한계가 뚜렷하다보니 호실적을 기록했거나 해외부문 성과가 양호한 건설사조차 주가가 충분히 상승하지 못했다고 신 연구원은 짚었다. 현재 침체는 근본적으로 수요 위축으로 인해 발생했으며 수요를 자극할 매크로 환경 개선과 이에 따른 주택 구매심리 회복이 절실하다는 설명이다. 신 연구원은 “건설사들은 올해 많은 분양물량을 2024년으로 이연시켰지만 고금리가 지속되는 상황에서 미착공 현장으로 계속 남겨두기엔 부담스럽다”며 “해당 현장들은 대부분 내년 상반기 중 소화될 것”이라고 내다봤다. 주택 매매를 관망하던 수요자들도 금리 안정화 시점이 가시화하면 축적된 구매력을 바탕으로 빠르게 시장에 복귀할 것으로 봤다. 신 연구원은 “정부 역시 총선 이후 부동산 정책에 대한 부담을 조금이나마 덜고 미뤄뒀던 수요 진작책에 다시 시동을 걸 가능성이 있어 여러모로 중요한 상반기”라고 짚었다. 하반기는 2022년까지 이어진 원자재가 상승으로 수익성이 훼손된 현장들이 대부분 준공 단계에 접어드는 시점이라고 진단했다. 신 연구원은 “동시에 2023년 및 내년 상반기 착공 현장들의 매출 비중이 올라오기 시작하는 만큼, 현장 믹스 개선을 통해 본격적으로 주택부문 원가율이 안정되기 시작하는 시기일 것”이라고 예상했다. 2024년 말부터 2025년 초까지 수주잔고 증가와 외형성장에 더해 이익률 정상화까지 기대할 수 있다는 것이다.추천종목으로는 현대건설(000720)을 톱 픽으로 꼽았다. 대우건설(047040)과 코오롱글로벌(003070)도 추천했다. 신 연구원은 “올해 좋은 해외 성과를 기록한 현대건설 및 대우건설을 각각 최선호주와 차선호주로 유지한다”며 “코오롱글로벌은 인적분할 후 건설부문에 대한 집중도를 높이고 해외 대규모 인프라 사업 참여 확대가 기대된다”고 했다.
2023.11.17 I 김보겸 기자
서울 최초 특별공급 자격 확인 시스템 도입…‘청계리버뷰자이’ 눈길
  • 서울 최초 특별공급 자격 확인 시스템 도입…‘청계리버뷰자이’ 눈길
  • [이데일리 신수정 기자] 최근 국토교통부가 청약 개정안을 발표한 가운데 달라진 자격요건을 쉽게 적용할 수있는 시스템을 도입한 단지가 있어 눈길을 끈다. 청계리버뷰자이 투시도. (사진=GS건설)부동산업계에 따르면 민간·공공분양 청약에 당첨된 후 ‘부적격’으로 취소된 청약자들이 여전히 많다. 지난달 한국부동산원의 주택 공급유형별 부적격당첨자 발생현황에 따르면, 2020년에서 올해 6월까지 부적격당첨자는 모두 5만 5763명이었다. 연도별로는 △2020년 1만 9101명 △2021년 2만 1211명 △2022년 1만 3813명 △2023년 1~6월 1628명이었다.공급유형 중 신청자 대비 부적격 비율이 가장 높은 것은 노부모 부양 특별공급이었다. 노부모 부양 특별공급의 부적격 비율은 2020년 3.8%, 2021년 5.3%, 2022년 5.8%, 2023년 1월~6월 7%로 집계됐다. 같은 기간 생애최초 특별공급 부적격 비율도 0.5%, 1.1%, 1.2%, 2.3%로 지속 증가세를 보였다.한 부동산 전문가는 “정부의 다양한 청약 조건 완화 정책으로 서울을 중심으로 한 유망 아파트 분양에는 많은 주택 실수요자들이 몰릴 것으로 예상된다”라며 “특히, 당첨 확률이 비교적 높은 특별 공급은 더욱 높은 관심을 받고 있다”고 말했다. 이어 “그러나 여전히 청약 부적격판정자가 다수 발생하고 있어, 자신이 신청하고자 하는 청약 유형이 조건에 부합한지 사전에 점검할 필요가 있다”고 말했다.이런 가운데, 올해 전국 하반기 분양시장 최대어로 손꼽히며, 부적격으로 인한 청약자들의 피해를 최소화하고 고객들의 편의를 제공하기 위해 시스템을 도입한 단지가 있어 시장의 이목이 집중되고 있다. 그 주인공은 12월 분양을 앞둔 ‘청계리버뷰자이’다. GS건설은 서울 성동구 용답동 일원에 분양을 앞둔 ‘청계리버뷰자이’에 ‘특별공급 자격 확인’ 시스템을 도입한다. 해당 시스템은 수요자들이 홈페이지에서 편리하게 특별공급 및 1순위 청약 자격을 갖췄는지 미리 알아볼 수 있는 시스템으로, 특별공급 청약 유형별 본인의 상황을 체크하면 해당 특별공급 청약에 적합한지 확인할 수 있다. 따라서 수요자는 청약 부적격자가 돼 계약이 취소되는 위험을 줄일 수 있다.해당 시스템 이용은 ‘청계리버뷰자이’ 홈페이지를 통해 가능하며, 이달 15일부터 12월 10일까지 참여하면 추첨을 통해 다양한 상품도 제공된다. 분양 관계자는 “어렵게 청약에 당첨이 됐지만, 청약 부적격자 판정을 받아 분양을 받지 못하는 수요자들의 피해를 줄이기 위해 해당 시스템을 마련했다”라며 “많은 수요자가 이 시스템을 통해 청약 신청에 큰 도움을 얻을 것으로 기대한다”고 말했다.‘청계리버뷰자이’는 지하 2층~지상 35층 14개 동 총 1670가구로 규모로 조성된다. 이 가운데 전용면적 59~84㎡ 797가구가 일반분양 예정이다. 단지가 들어서는 성동구 용답동은 우수한 생활 인프라를 갖췄다. 먼저 교통 환경이 우수하다.
2023.11.17 I 신수정 기자
여전히 높은 금리…'버텨야 산다'
  • [34th SRE][Cover]여전히 높은 금리…'버텨야 산다'
  • [이데일리 마켓in 안혜신 기자] ‘Higher for Longer(고금리 장기화)’. 이르면 올 하반기 인하할 것이라고 예상했던 미국 기준금리는 올해 단 한번도 인하되지 않았다. 기준금리 인하를 예상하는 시점도 올해에서 내년으로 미뤄졌다. 미국을 제외한 다른 나라들의 경제 성장 속도는 여전히 더디다. 실적 악화 속 높은 자금 조달 금리를 견디고 있는 기업들은 말 그대로 고금리 시대를 ‘버텨내고’ 있다. 그나마 11월 연방공개시장위원회(FOMC)에서 연방준비제도(Fed)가 기준금리를 동결하는 등 비둘기파적인 색채를 내보이면서 시장에 숨통을 틔워줬지만 여전히 금리 수준은 높다. 본격적인 긴축 완화가 내년으로 넘어간 상황에서 ‘누가 얼마나 더 오래 버틸 수 있을 것인지’가 생존 전략으로 떠올랐다.◇ 금리 내릴 줄 알았는데…올해도 긴축올해 초만 해도 시장에는 미국 기준금리 인하에 대한 기대감이 팽배했다. 시장은 올해 안에 긴축을 종료할 것이라고 믿고 금리가 높은 채권으로 눈을 돌렸다. 연초 금리가 정점을 찍었다는 컨센서스가 확산하면서 회사채 시장에 금리가 높을 때(가격이 쌀때) 사려는 수요들이 몰려들었던 것이다. ‘채권 개미’로 불리는 개인투자자들은 올 들어서 채권 시장에서 30조원이 넘는 순매수를 기록하고 있다. 회사채 수요예측에 조(兆)단위 자금이 하루가 멀다 하고 몰려들었던 것도 이러한 이유에서다.하지만 1분기를 지나면서 분위기는 급반전됐다. 연준은 긴축 완화는커녕 금리 추가 인상에 나섰다. 지난 2월 4.75%였던 미국 기준금리는 지난 7월 5.5%까지 인상됐다.예상치 못한 연준의 행보에 시장 분위기는 급격히 반전됐다. 지난달 미국 10년 만기 국채금리는 16년 만에 처음으로 5%를 넘어서기도 했다. 그나마 연준이 이번 FOMC에서 기준금리를 두 달 연속 동결하면서 사실상 올해 금리 인상 행보를 마무리 지었지만 가파르게 오른 금리가 다시 내려오기까지 얼마나 시간이 걸릴 것인지에 시장의 관심이 쏠려 있는 상황이다.34회 SRE 설문조사에 참여한 176명의 응답자들은 ‘미국이 금리 인하에 나선다고 가정한다면 어느 시점에 시작할 것으로 예상하는지’에 대한 질문에 ‘내년 3분기’라고 가장 많이 답했다. 총 67명(38.1%)이 선택했다. 최소한 상반기까지는 지금의 금리 수준이 이어질 수 있다고 보고 있는 것이다. 이어 ‘내년 2분기(41명, 23.3%)’, ‘내년 4분기(33명, 18.8%)’ 순이었다. ‘당분간 금리 인하 가능성이 없으며 고금리 기조가 지속될 것’이라는 응답도 30명(17.0%)이나 됐다. 반면 ‘내년 1분기’라고 답한 응답자는 5명(2.8%)에 불과했다.◇ 고금리 장기화 속 ‘버텨야 산다’국내 경제 성장률은 수치상으로는 회복하고 있는 추세다. 3분기에는 전 분기 대비 0.6% 성장한 것으로 집계됐다. 전년 동기 대비로는 1.4% 성장을 기록했다. 지난해 4분기 0.3% 역성장을 기록했지만, 올해 들어서는 1분기 0.3%, 2분기 0.6% 등 3개 분기 연속 성장세를 이어간 것이다.다만 올해 한은의 목표치인 1.4% 성장을 달성할 수 있을 것인지에 대해서는 부정적인 시선이 지배적이다. 한은은 지난 2분기 성장률 잠정치를 발표하면서 올해 3, 4분기 성장률이 각각 0.7% 수준을 기록해야 목표 성장률을 달성할 수 있다고 봤다.미국 경기는 눈에 띄게 좋아지고 있는데 국내 기업들에게 밀접도가 더 높은 중국 경제가 더딘 성장을 보이고 있는 것 역시 불안요인이다. 국제통화기금(IMF)은 최근 올해 미국 경제성장률 전망치를 기존 1.8%에서 2.1%로 상향 조정했지만, 중국은 5.2%에서 5.0%로 낮췄다.기업 실적 전망 역시 밝지 않다. 금융정보업체 에프앤가이드에 따르면 증권사 세 곳 이상이 실적 전망을 제시한 상장사 222곳의 올해 4분기 매출 전망치는 611조9684억원, 영업이익 예상치는 38조5763억원이다. 3개월 전 전망치보다 매출은 2.5% 감소했고, 영업이익 전망치는 8.4% 줄었다. 순이익 역시 3개월 전 29조62억원에서 28조2721억원으로 2.5% 낮아졌다.◇ 신용등급 하향 더 가파르게 나타날 것고금리가 지속되면서 지난해부터 이어지고 있는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에 대한 우려와 해외 부동산 등 대체자산 투자로 인한 위험도 높아지고 있는 상황이다. 코로나19 당시 저금리에 힘입어 마구 늘렸던 부동산 PF 사업은 급작스러운 금리 인상으로 사업 진행 지연이나 중단이 발생하면서 이에 따른 개발·분양 실패로 인해 건설사와 증권사 등에 언제 터질 지 모르는 시한폭탄같은 존재로 자리하고 있다. 또 고금리와 부동산 가격 하락이 맞물린 해외 부동산 투자 실패 역시 리스크 요인 중 하나다.지난해까지 이어졌던 신용등급 상향기조는 올 들어서 급격하게 반전됐다. 34회 SRE에서 등급상하향배율(3사 단순평균)은 지난해 9월 말 2.13배에서 지난 9월 말 0.53배로 낮아졌다. 등급상하향배율이 1배를 밑돈다는 것은 신용등급이 올라간 회사보다 내려간 회사가 더 많았다는 뜻이다.지난 33회 SRE에서 ‘금리 인상 영향이 신용등급에 충분히 반영되고 있다고 보는지’에 대한 5점 척도 질문에 응답자 203명이 2.59점을 줬던 것과 일맥상통한 것이다. 당시 ‘하향 조정이 본격화할 것’이라는 응답이 78명(38.4%)로 대부분을 차지하기도 했다.34회 SRE에서는 ‘고금리 지속으로 등급 하향 기조가 본격화하고 있는데 앞으로 전망은 어떻게 보는지’를 묻는 질문에 ‘고금리 지속으로 하향조정이 더욱 가파르게 일어날 것’이라는 응답이 전체 응답자 176명 중 60.8%(107명)로 압도적인 지지를 받았다. ‘금리 인상에 따른 신용등급 영향은 제한적일 것’이라는 응답은 34명(19.3%)에 그쳤다. 특히 ‘기타’를 고른 한 응답자는 주관식 답변으로 ‘금리 인상이 일단락돼도 실적 악화로 인한 하향조정 가능성이 있다’고 답했다.SRE자문위원은 “신용등급 조정은 경기에 비해 후행적인 지표”라면서 “ 지금 이 시점보다는 내년이나 후년에 경기가 더 안 좋아질 수도 있는 상황을 맞이할 가능성을 남겨둔 결과로 보인다”고 설명했다.‘금리 인상에 따른 영향이 신용등급에 충분히 반영되고 있는지’를 묻는 5점 척도 질문은 2.79점으로 집계되면서 신용등급 조정이 추가로 더 일어나야 한다고 보는 시선이 우세함을 보여줬다. ‘금리 인상에 따른 어음부도율 상승 또는 금융기관 연체율 등이 가시화할 것으로 예상하는지’에 대한 질문도 3.93점으로 상당히 높은 점수로 집계돼 시장에 고금리에 대한 불안감이 팽배해있음을 나타냈다.SRE자문위원은 “지금 당장은 실적에 꽂혀서 신용등급을 하향할 것은 아니라고 보는 분위기”라면서 “하지만 앞으로 가는 방향은 하향 쪽이 아닐까하는 공포감과 불안감이 설문에 반영된 것 같다”고 분석했다. 또 다른 자문위원 역시 “실질적인 기업 부도·실적 악화 등이 이미 신용등급 하향으로 반영돼 있다”면서 “큰 고비는 이미 지나갔을 수도 있다”고 전망했다.[이 기사는 이데일리가 제작한 34회 SRE(Survey of credit Rating by Edaily) 책자에 게재된 내용입니다.]
2023.11.17 I 안혜신 기자
올 2분기 마·용·성 등 서울 6곳 집값 하반기 2%대 상승
  • 올 2분기 마·용·성 등 서울 6곳 집값 하반기 2%대 상승
  • [이데일리 이윤화 기자] 서울 부동산 시장이 2분기 이후 상승 전환한 것은 강남권과 더불어 마포구, 용산구, 성동구 등 ‘마용성’ 지역의 영향력이 큰 것으로 나타났다.부동산시장 분석업체 부동산인포가 한국부동산원 주간 아파트매매가격지수 하반기(7월 1주~10월 4주) 상승률을 분석한 결과 2% 이상 상승률을 기록한 곳은 25개 자치구 가운데 6개 차지구로 확인됐다.가장 상승률이 높은 곳은 송파구로 3.24%를 기록했으며 이어 성동구(2.57%), 마포구(2.44%), 동대문구(2.38%), 강동구(2.32%), 용산구(2.25%) 순으로 나타났다. ‘마용성’ 세 곳 모두 좋은 흐름을 이어간 셈이다. 같은 기간 강남은 1.93%, 서초는 1.15%에 그쳤으며 서울 전체 평균 상승률은 1.52%였다.억단위로 오른 가격의 상승거래도 이어졌다. 2014년 준공된 이후로 마포구 대표단지로 자리잡은 아현동 ‘마포래미안푸르지오’ 아파트 전용면적 84㎡(4단지 기준)는 지난 9월 18층 물건이 18억 5000만원에 거래 됐다. 지난 3월 11층 물건이 16억 3000만원에 거래가 됐었는데 6개월여 만에 2억원 이상 가격이 올랐다.마포구 염리동에 위치한 ‘마포프레스티지자이’ 전용 84㎡는 9월에 19억 2000만원(13층)에 거래돼 20억원을 눈앞에 두고 있다. 해당 면적은 지난 4월 17억 1000만원(16층)에 거래돼 5개월여 만에 2억원 이상 오른 가격에 거래가 됐다.이 외에 성동구 옥수동의 ‘래미안 옥수 리버젠’ 전용 84㎡도 9월 19억 5000만원에 거래돼 5월 거래가(18억 2000만원)보다 1억원 이상 올랐고, 용산구 보광동 ‘신동아1차’ 전용 84㎡는 지난 8월 24억원에 거래돼 6월(20억 8500만원)보다 무려 3억원 이상 오른 가격에 거래됐다.특히 ‘마포프레스티지자이’의 경우 2020년 12월 당시 기록한 신고가인 20억원에 근접할 만큼 빠른 회복세를 보이고 있으며 ‘래미안 옥수 리버젠’도 이전 신고가인 21억(2022년 4월)을 빠르게 뒤따르고 있다.수요는 많지만 ‘마용성’ 지역의 아파트 분양은 많지 않다. 부동산R114에 따르면 최근 3년(2021년~2023년) 사이 마포구 연 평균 일반분양 가구는 75가구, 성동구는 311가구다. 용산구는 30가구에 불과하다. 이 때문에 해당 지역에서 나올 새 아파트 분양에도 관심이 모이고 있다. 11월 마포구 아현뉴타운 마포로3구역 제3지구에서는 대우건설이 ‘마포 푸르지오 어반피스’를 분양할 예정이다. 지하 4층~지상 20층, 2개동, 총 239가구로 조성되며 이 중 122가구를 일반에 공급한다. 도보 1분 거리에 지하철 5호선 애오개역이 위치한 초역세권 입지를 갖췄으며 2호선 아현역, 5,6호선?경의중앙선?공항철도 공덕역도 이용이 편리하다. 12월에는 성동구 용답동에서 GS건설이 ‘청계리버뷰자이’를 분양할 계획이다. 지하 2층~지상 35층, 14개동, 총 1670가구 규모다. 이 가운데 797가구가 일반분양 물량이다. 성동구에 8년 만에 공급되는 1000가구 이상 대단지다.
2023.11.17 I 이윤화 기자
HDC·HDC현산, ‘등급 하향’ 의견 여전히 우세
  • [34th SRE][Worst]HDC·HDC현산, ‘등급 하향’ 의견 여전히 우세
  • [이코노미스트 마켓in 이건엄 기자] 지난해 광주 화정 아이파크 붕괴사고로 홍역을 치른 HDC와 HDC현대산업개발(이하 HDC현산)이 34회 신용평가 전문가 설문(SRE:Survey of credit Ratings by Edaily)에서 신용등급이 적정하지 않은 기업(워스트레이팅) 6위를 기록했다. 시장 전문가들은 붕괴사고로 인한 대외신인도 악화와 수주 관련 위험도가 이전 대비 완화됐으나 여전히 추가적인 하향이 필요하다는 의견을 내놨다. HDC와 HDC현산은 34회 SRE에서 채권시장 전문가 176명 중 31명(17.6%)이 현재 등급이 적절치 않다고 응답해 워스트레이팅 6위에 이름을 올렸다. HDC와 HDC현대산업개발은 지난 33회차 설문에서 신규로 포함되자마자 1위를 기록한 바 있다.HDC와 HDC현대산업개발의 신용등급이 적절치 않다고 평가한 31명 중 29명은 현재 등급 대비 하향 조정이 필요하다고 답했다. 직군별로는 크레딧 애널리스트(CA) 12명은 모두 하향이 필요하다고 답했고, 비CA는 하향이 17명, 상향이 2명으로 나타났다.현재 한국기업평가와 한국신용평가, NICE신용평가 등 국내 신용평가 3사는 HDC와 HDC현산의 신용등급을 A(부정적)으로 평가하고 있다. 한신평과 NICE신평은 지난해 4월 HDC와 HDC현산의 신용등급을 A+(하향검토)에서 A(부정적)으로 내렸고 한기평은 올해 6월 A(하향 검토)에서 A(부정적)으로 변경했다.이처럼 HDC와 HDC현산에 대한 신용등급 하향 조정 요구가 높은 것은 지난해 발생한 광주 화정 아이파크 붕괴사고 여파가 현재진행형이기 때문이다. 시장에서는 HDC와 HDC현산이 정부와 지자체의 행정처분에 따른 영업정지 혹은 등록말소 가능성이 여전하다고 보고 있다. 특히 화정 아이파크 붕괴 이후에도 중대 사고가 지속해서 이어지고 있다는 점을 고려하면 엄중 처벌 가능성에 좀 더 무게가 실린다. 서울시는 화정 아이파크 사고 관련자들에 대한 1심 소송 결과를 봐서 처분을 결정하겠다며 사고 1년 7개월이 지나도록 결정을 미루고 있다.HDC와 HDC현산은 화정 아이파크 붕괴 사고 이후 도시정비시장에서 입지가 크게 줄어든 상태다. 신규수주는 물론 기존 분양일정에도 차질이 발생해 수익성을 끌어 올리는 데 어려움을 겪고 있다. 실제 HDC현산은 주택사업 부진으로 올해 2분기 57억원의 영업이익을 거두는 데 그쳤다. 이는 전년 동기 대비 91.4% 줄어든 수치다. 매출도 9336억원으로 같은 기간 대비 2.7% 감소했다.다만 일각에서는 광주 화정 아이파크 붕괴사고가 HDC와 HDC현산에 미치는 위험도가 일정 수준 완화됐다는 평가가 나온다. 사고발생 직후 아이파크 브랜드의 인지도 악화와 그에 따른 시공배제 또는 계약해지 요구 등의 수주 관련 위험도가 확대됐지만 양호한 매출 기반을 확보한 만큼 경쟁력은 여전하다는 분석이다.김현 한기평 연구원은 “HDC현대산업개발의 수주, 분양, 입주 성과 등을 고려할 때 안전사고 관련 사업리스크는 사고 직후 대비 상당 수준 완화한 것으로 판단한다”며 “광주 화정 사고와 관련한 비용 반영 등에도 2023년 3월 말 연결 기준 부채비율 139.5%, 차입금의존도 33.3%로 양호한 재무구조를 지속하고 있다”고 분석했다.[이 기사는 이데일리가 제작한 34회 SRE(Survey of credit Rating by Edaily) 책자에 게재된 내용입니다.]
2023.11.17 I 안혜신 기자
롯데건설 PF 우발채무 '위험수위'
  • [34th SRE][Worst]롯데건설 PF 우발채무 '위험수위'
  • [이코노미스트 마켓in 김연서 기자] 롯데건설이 34회 신용평가 전문가 설문(SRE: Survey of credit Rating by Edaily)에서 신용등급이 적정하지 않은 기업(워스트레이팅) 4위에 올랐다. PF 우발채무로 인해 잠재적 재무부담이 여전히 과중하다는 평가가 나온다.롯데건설은 34회 SRE에서 채권시장 전문가 176명 중 42명(23.9%)이 현재 등급이 적절치 않다고 응답해 워스트레이팅 4위로 선정됐다. 롯데건설을 고른 42명 중 40명이 현재 등급 대비 하향 조정이 필요하다고 답했다. 직급별로 보면 CA가 17명, 비CA가 23명으로 집계됐다. 앞서 한국신용평가와 NICE신용평가는 지난해 12월 롯데건설의 장기 신용등급을 ‘A+’로 유지하고 신용등급 전망을 ‘안정적’에서 ‘부정적’으로 하향 조정한 상태다. 한신평과 NICE신평은 분양경기 저하로 사업의 불확실성이 증가했고, 금융시장 경색 상황에서 PF 유동화시장 경색이 심화됨에 따라 재무부담이 크게 확대돼 등급 전망을 하향 조정했다고 밝혔다. 롯데건설은 지난 2019년 신용등급이 A에서 A+로 상향된 뒤 5년째 현재 등급을 유지하고 있다.이어 올해 6월 한신평과 NICE신평은 롯데건설의 신용등급과 전망을 ‘A+,부정적’으로 유지한다고 밝혔다. 신평사들은 롯데건설이 과중한 PF 우발채무로 인한 사업 및 재무적 불확실성이 있다는 점과 공사원가 상승으로 인한 손실 가능성이 있다고 봤다. 다만 주택 중심의 양호한 사업기반과 수주경쟁력은 우수하다고 평가했다. 현재 롯데건설은 한신평과 NICE신평으로부터 신용등급을 평가받고 있으며, 한기평 등급은 보유하고 있지 않다.롯데건설은 PF 우발채무로 인해 잠재적 재무부담이 여전히 과중하다는 평가를 받고 있다. 2023년 3월 말 연결기준 PF 보증규모가 6조4000억원에 이르는 가운데, 도급사업 관련 PF 보증의 경우 미착공사업장 비중이 80%에 근접함에 따라 PF 사업장의 향후 사업 전개양상과 금융시장 여건에 따른 사업 및 재무적 불확실성이 불가피하다는 분석이 나온다.롯데건설의 부채비율은 2022년부터 200%를 초과한 상태다. 구체적으로는 △2020년 12월 117% △2021년 12월 110% △2022년 12월 268.7% △2023년 상반기231.9% 등이다. 한신평은 등급전망 ‘안정적’ 복귀 기준으로 ‘부채비율 180% 이하’를 제시했는데 해당 비율에는 한참 미치지 못하는 수준이다. 영업이익률도 지난 2021년 12월 기준 8.7%에서 올해 3월 3.1%로 반 이상 하락했고, 같은 기간 당기순이익률도 3.9%에서 1.5%로 크게 하락했다.김상수 한국신용평가 수석연구원은 “과중한 PF 우발채무로 인한 사업 및 재무적 불확실성이 지속되고 있다. 공사원가 상승으로 수익성이 저하된 가운데 비경상적 손실 가능성도 상존하고 있다”며 “PF 우발채무 리스크를 면밀하게 검토해 신용도에 반영할 계획”이라고 밝혔다. 그러면서 “PF 우발채무 관련 재무부담이 확대된 상황에서 만기도래 PF 우발채무 관련 대응, PF 보증 축소 규모 등이 주요 모니터링 요소”라고 설명했다.권준성 NICE신평 선임연구원은 “진행사업장의 분양률은 전반적으로 우수하나 분양경기 저하로 미착공 사업의 불확실성이 증가했다”며 “착공지연, 건자재 가격 상승 등으로 중단기적 수익성은 저하된 수준을 지속할 것”이라고 전망했다. 이어 “2022년 말 대비 차입부담은 감소했으나 PF우발채무로 인한 잠재적인 재무부담은 여전히 과중한 수준”이라며 “분양경기가 저하되는 현 상황에서 사업의 불확실성이 확대됨에 따라 높은 우발채무 현실화 가능성이 상존하고 있다”고 평가했다.[이 기사는 이데일리가 제작한 33회 SRE(Survey of credit Rating by Edaily) 책자에 게재된 내용입니다.]
2023.11.17 I 안혜신 기자
GS건설, ‘철근 누락'에 신용등급도 ‘흔들’
  • [34th SRE][Worst]GS건설, ‘철근 누락'에 신용등급도 ‘흔들’
  • [이코노미스트 마켓in 이건엄 기자] GS건설이 34회 SRE에서 신용등급이 적정하지 않은 기업(워스트레이팅) 1위를 기록했다. 일명 ‘순살자이’ 사태로 불리는 인천 검단 신도시 사업장 내 붕괴사고로 대외신인도 훼손과 재무 부담이 가중되면서 신용등급 회복이 당분간은 쉽지 않을 전망이다. GS건설은 34회 SRE에서 채권시장 전문가 176명 중 68명(38.6%)이 현재 등급이 적절치 않다고 응답해 워스트레이팅 1위로 선정됐다. GS건설은 33회 설문이 진행된 지난해 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)발 유동성 위기가 한창인 상황에서도 25위를 기록하는 등 안정적인 모습을 보였으나 올해 2분기에 발생한 검단 사업장 지하 주차장 붕괴 사고 여파로 워스트레이팅 1위를 기록했다. GS건설의 등급이 적절치 않다는 의견을 낸 68명 중 66명이 현재 등급에서 추가적인 하향이 필요하다고 답했다. 세부적으로 보면 CA가 28명, 비 CA는 38명이 하향 의견을 냈다. 등급 상향이 필요하다고 답한 2명은 모두 비CA였다. 한국기업평가와 한국신용평가, NICE신용평가 등 국내 신용평가 3사는 비교적 최근인 지난 8월 말 GS건설의 신용등급을 하향 조정했다. 즉 SRE에 참여한 채권시장 전문가들은 신용평가3사의 하향 조정이 충분치 않다고 본 셈이다. 한신평과 NICE신평은 지난 8월 말 GS건설의 신용등급 전망을 기존 ‘A+(안정적)’에서 ‘A+(부정적)’으로 강등했다. 한기평도 비슷한 시기에 ‘부정적 검토’ 대상으로 조정했다.GS건설에 대한 평가가 악화한 것은 올해 2분기 중 인천 서구 검단 신도시에서 발생한 붕괴사고 영향이 크다. 붕괴사고로 우발채무가 증가했고 훼손된 대외신인도 탓에 영업활동에 제한이 생길 수 있다는 우려에서다. 이는 두 차례의 붕괴 사고로 33회 SRE에서 워스트레이팅 1위를 기록한 HDC현대산업개발의 사례와 매우 유사하다.SRE자문위원은 “GS건설이 워스트레이팅 1위를 기록한 것은 ‘순살자이’ 영향이 큰 것으로 보인다”며 “모든 건설사들을 포함해 1위를 기록한 것은 우발채무가 얼마나 발생할 것인가에 대한 걱정이 반영된 것”이라고 설명했다.앞서 지난 4월29일 GS건설이 시공하던 인천 서구 검단 신도시 안단테아파트 건설 현장에서 공사 중인 지하주차장 일부가 붕괴되는 사고가 발생했다. 국토교통부는 지난 7월5일 사고 원인조사 결과를 통해 시공·설계·감리 등 건축 과정 전반에 관리부실이 있다고 결론 내렸다. 이에 GS건설은 총 1666세대에 달하는 해당 단지를 전면 철거하고 다시 짓고, 재시공에 따른 모든 비용을 부담하기로 했다. GS건설이 밝힌 검단 신도시 사업장 재시공에 따른 결산 손실은 5500억원이다. 해당 손실금은 매출원가에 반영되며 철거부터 신축 아파트 준공 때까지 약 5년 동안 분할 투입될 예정이다. 일각에서는 철거 및 재시공에 따른 추가 공사원가와 수분양자들에 대한 손해배상(이주비 대출 이자비용·입주지연 지체상금), 행정처분까지 감안하면 우발채무가 1조원 안팎을 기록할 것이란 부정적 전망도 나온다. 상황이 이렇다 보니 GS건설의 재무 불확실성은 걷잡을 수 없이 커졌다. GS건설의 올해 1분기 말 기준 주택사업 관련 지급보증 규모는 2조9018억원이다. 이 중 올해 만기가 도래하는 금액이 1조2839억원에 달하는 점을 고려하면 GS건설 입장에선 5500억원의 결산 손실이 뼈아플 수밖에 없다는 분석이다. 특히 최근 부동산 PF 위기론이 다시금 수면 위로 올라오고 있다는 점에서 GS건설의 불안감은 더욱 높아질 수밖에 없다. 실제 국내 신용평가사들은 건설업의 하반기 사업환경과 등급전망에 대해 ‘비우호적’, ‘부정적’으로 평가했다. 신규 현장의 사업성 저하, 금융시장의 투자심리 악화 우려 때문이다. 이미 일부 사업장에서는 GS건설이 일으킨 PF에 대해 지급보증의 차환이 어려울 수 있다는 분위기가 감지되고 있다. 업계 관계자는 “자금시장 전반에 걸쳐 유동성 경색 가능성이 제기되는 상황에서 붕괴 사고에 따른 신뢰도 하락은 PF 지급보증에도 악영향을 미칠 수밖에 없다”며 “PF 우발채무 우려가 여전한 만큼 GS건설의 타격은 불가피해 보인다”고 설명했다.당장 GS건설의 실적만 보더라도 ‘순살자이’ 사태가 얼마만큼의 부담으로 작용했는지 잘 나타난다. GS건설의 올해 상반기 영업손실은 2549억원으로 전년 동기 대비 적자전환했다. 천문학적인 수준의 결산 손실이 실적에 고스란히 반영된 것이다. GS건설이 상반기 기준 적자를 기록한 것은 부동산 혹한기였던 지난 2014년 이후 9년 만의 일이다. 3분기 영업이익 역시 건설경기 악화로 601억원으로 전년 동기 대비 51.9% 급감한 것을 감안하면 보릿고개가 지속될 전망이다. 이는 GS건설의 주가에서도 잘 나타난다. 연초부터 지난 7월 초까지 2만원대를 유지했던 GS건설의 주가는 검단 사업장 재시공 발표 직후인 지난 7월5일 1만8030원으로 급락했다. 이후에도 GS건설의 주가는 하락세를 이어갔고 지난 7일 종가기준 1만4150원까지 떨어졌다. 4개월 만에 20% 이상 급락한 셈이다.김현 한국기업평가 책임연구원은 “건설사는 자금을 잘 조달해 분양을 잘 시키고 안전하게 시공을 잘 해내는 것이 전부인데 시공 안전이나 품질에 대한 부분은 사전 검증도 어렵고 관심도가 상대적으로 낮았다”며 “최근 안전 영향이 건설업에서 확대되면서 신용도에 미치는 영향이 커졌다”고 말했다.이어 “시공 및 안전 이슈는 PF 유동화증권 차환 등 자금조달까지 광범위하게 미치는 요인”이라며 “시공능력평가액의 안전 품질 평가항목도 확대될 예정”이라고 덧붙였다. 결손금도 문제지만 ‘순살자이’로 대표되는 대외신인도 훼손도 골칫거리다. 장기적으로 주택브랜드 자이에 대한 평판 하락으로 수주경쟁력이 악화될 가능성이 존재하기 때문이다. 수주경쟁력이 저하되면 되면 GS건설의 영업활동에 제한이 생길 수밖에 없고 이는 결국 재무부담으로 이어질 수밖에 없다. 김 연구원은 “지난 4월 발생한 검단아파트 지하주차장 붕괴사고로 대규모 손실과 브랜드 평판, 수주경쟁력 저하가 불가피하다”며 “정부 차원의 고강도 행정처분이 예고됐고, 대규모 재시공 비용 등으로 저하된 재무구조가 단기간 내 등급에 부합하는 수준으로 회복되지 못할 것으로 전망된다”고 설명했다. NICE신평도 “과거 유사한 사례를 살펴볼 때 대외신인도 하락 및 서울시의 부정적인 행정처분 전망 등으로 회사에 대한 투자심리가 악화할 수 있다”며 “이 경우 부동산PF 차환에 어려움이 발생할 수 있고 이는 재무 부담으로 이어질 가능성이 있다”고 평가했다.[이 기사는 이데일리가 제작한 34회 SRE(Survey of credit Rating by Edaily) 책자에 게재된 내용입니다.]
2023.11.17 I 안혜신 기자
78대 1 청약 경쟁률에도…"너무 비싸" 계약포기 속속
  • 78대 1 청약 경쟁률에도…"너무 비싸" 계약포기 속속
  • [이데일리 이윤화 기자] 수도권을 중심으로 아파트 일반분양 물량이 지난해 대비 60% 이상 감소한 것으로 나타났다. 이에 따라 청약 경쟁률이 치솟는 가운데서도 미분양 물량이 남아 있는 단지가 속속 나오고 있다. 분양가가 서울 기준 평당 3200만원을 돌파하는 등 급격히 오른 탓에 신축 아파트도 시세와 비교해 비슷하거나 더 높은 수준이라면 수요자에게 외면받고 있다.[이데일리 문승용 기자]16일 부동산인포에 따르면 이달부터 올해 연말까지 수도권에 공급될 예정인 민간아파트는 2만 7118가구에 불과하다. 이는 지난해 같은 기간 5만 228가구가 분양된 것에 비해 61%가량 줄어든 것이다. 내년 분양 물량이 줄어들것으로 보이는 가운데 청약 경쟁률은 치솟는 중이다. 올해 1~10월 수도권 아파트 1순위 청약통장 평균 경쟁률은 12.1대 1로 지난해 같은 기간 경쟁률 9.9대 1을 훌쩍 넘어섰다. 특정 단지의 청약 경쟁 세자릿수를 기록할 정도로 치열하다. 지난 13일 진행한 송파구 ‘힐스테이트e편한세상문정’ 특별공급 청약은 130가구 모집에 1만4058명이 몰려 108.1 대 1의 경쟁률을 기록했다. 분양가상한제를 적용하는 단지로 올해 공급한 아파트 중 특별공급 청약 경쟁률이 가장 높은 수준을 기록한 것이다.반면 이런 상황 속에서도 주변 시세 수준이거나 그보다 비싸다 여겨지는 단지들은 ‘완판’에 실패한 모습이다. 청약홈에 따르면 서울 성북구 보문동1가 196-11번지에 공급하는 ‘보문센트럴아이파크’ 24가구가 무순위 청약(줍줍)으로 나온다. 해당 단지는 지난 9월 1순위 평균 78.1대 1의 경쟁률을 기록할 정도로 청약 성적은 좋았지만 고분양가라고 생각한 수요자가 계약을 포기한 것이다. 강동구 길동 415-5번지에 공급하는 ‘강동 중앙하이츠 시티’도 지난 13~14일에 거쳐 18가구를 3차 임의공급했다. 같은 시기 구로구 가리봉동 113-1번지에 들어서는 ‘남구로역동일센타시아’도 12가구에 대해 6회차 임의공급을 진행했다.강서구 화곡동 370-76 외 6필지에 있는 ‘화곡 더리브 스카이 주상복합아파트’도 지난 14일 20가구에 대한 9차 임의공급을 진행했다. 이외에도 동작구 상도동의 ‘상도 푸르지오 클라베뉴’도 여전히 미분양 물량이 남아 있고 강북구 엘리프 미아역 역시 계약자를 찾지 못해 선착순 분양을 진행하고 있다. 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 “공사비, 자재비 등의 상승이 가파르자 분양가 인상 우려로 특정 지역 과 상품에 수요 쏠림 현상 나타나고 있다”고 설명했다. 다만 고분양가에 따른 미계약 증가 등에도 전반적인 분양가 상승 기조는 이어질 것으로 보인다. 백광제 교보증권 수석연구원은 “규제지역 해제, 서울·수도권 분양 증가, 원자잿값 상승의 분양가 반영 등으로 평균 분양가 수준이 급등했다”며 “내년에도 건축 비용의 분양가 전가로 분양가 추가 상승을 전망한다”고 말했다.
2023.11.16 I 이윤화 기자
수도권 막바지 분양, 연내 2만1000여 가구 공급
  • 수도권 막바지 분양, 연내 2만1000여 가구 공급
  • [이데일리 이윤화 기자] 올해 연말까지 수도권 아파트 2만1000여 가구가 분양될 예정이다. 지난해 같은 기간보다 물량은 줄었지만, 대형 건설사 물량이 대거 포함돼 수요자의 관심이 쏠릴 것으로 보인다. 부동산R114에 따르면 11월과 12월까지 수도권 41곳에서 2만1374가구가 일반에 분양될 계획이다. 이 가운데 대형 건설사 브랜드 아파트는 17곳에서 전체 물량 중 절반이 넘는 1만884가구가 공급될 예정이다. 지역별로는 경기가 9곳 6641가구로 가장 많고 △인천 3곳 2681가구 △서울 5곳 1562가구 등이다.올해 청약시장을 살펴보면 브랜드에 따라 청약통장 쏠림이 극명하게 갈리고 있다. 올해 10월까지 수도권서 분양한 대형 건설사 아파트의 청약 경쟁률은 1만8269가구 모집에 46만1544건이 접수돼 평균 26.49대 1을 기록했다. 반면, 중소 브랜드 아파트는 1만4150가구 모집에 5만6399건이 몰려 평균 3.99대 1의 경쟁률로 현저히 낮았다. 분양 업계관계자는 “대형 건설사 아파트는 희소성과 상징성이 커 분양 전부터 수요자들의 관심이 높은 편”이라며 “대형 건설사 아파트는 오랜 시간 축적된 설계 노하우와 우수한 시공능력을 바탕으로 평면과 설계, 마감재, 커뮤니티, 조경 등 우수한 상품을 제공하기 때문에 인기가 많다”고 말했다.이러한 가운데 올해 눈길을 끄는 브랜드 단지가 분양을 시작한다. 역세권, 대단지 등 특색을 갖춘 단지가 분양을 앞두고 있어 수요자들의 관심이 커질 전망이다. DL건설은 11월 인천광역시 미추홀구 숭의동 18번지 일원(숭의3주택재개발정비사업)에 ‘e편한세상 제물포역 파크메종’을 분양할 예정이다. 단지는 수도권 지하철 1호선 제물포역이 도보 거리에 있으며, 수인분당선 숭의역과 인천종합버스터미널도 가깝다. 단지는 전용면적 39~84㎡ 총 736세대로 조성되며, 조합원 물량과 임대를 제외한 449세대를 일반분양한다.삼성물산 건설부문·SK에코플랜트·코오롱글로벌 컨소시엄이 경기 수원시 권선구 세류동 일원에 ‘매교역 팰루시드’를 11월 선보일 계획이다. 단지는 총 2,178세대 규모로 들어선다. 이 가운데 전용면적 48~101㎡ 1,234세대를 일반에 분양한다. 단지는 수인분당선 매교역 역세권 입지를 갖췄고, 1호선, 수인분당선, KTX, 경부선등이 정차하는 수원역도 1정거장 거리에 있다. 롯데건설은 경기도 안산시 단원구 고잔동 일원에 ‘롯데캐슬 시그니처 중앙’을 12월 분양할 예정이다. 단지는 전용면적 59~101㎡ 총 1051세대로 구성되며, 전용면적 59㎡ 511세대를 일반분양한다. 지하철 4호선, 수인분당선, 신안산선(예정)중앙역이 가깝고 영동고속도로, 서해안고속도로 등도 인접하다. 대우건설은 서울시 마포구 마포로3구역 제3지구에 ‘마포 푸르지오 어반피스’를 11월 공급한다. 단지는 총 239세대로 조성되며, 전용면적 49~84㎡ 122세대를 일반에 공급한다. 단지 바로 앞 도보 1분 거리에 지하철 5호선 애오개역이 위치하고, 도보 약 10분 거리에는 지하철 2호선 아현역이 자리하고 있다. ㈜디에이치프라퍼티원(시행)과 DL이앤씨(시공)는 서울시 강동구 15번지 일대에 성내5구역 정비사업을 통해 ‘그란츠’를 12월 분양할 예정이다. 단지는 지상 최고 42층 407세대 규모의 초고층 주상복합단지로 조성되며, 전용면적 36~180㎡, 327세대가 일반분양분이다. 지하철 5·8호선 천호역이 도보 거리에 있으며, 천호대로, 올림픽대로, 강변북로 이용도 편리해 교통 접근성이 뛰어나다.
2023.11.16 I 이윤화 기자
가격 경쟁력 갖춘 '분상제' 단지, 이달 검단에 나온다
  • 가격 경쟁력 갖춘 '분상제' 단지, 이달 검단에 나온다
  • [이데일리 김아름 기자] “제일풍경채 검단 4차는 분양가 상한제 적용과 함께 입주 전 전매가 가능한 장점도 갖췄다. 전용면적 85㎡ 미만 60%, 전용면적 85㎡ 이상 100% 추첨제 적용으로 가격 부담은 적고 당첨 기회는 높다는 점에서 수요자들의 관심이 벌써부터 상당하게 이어지고 있다.”제일건설㈜ ‘제일풍경채 검단 4차(투시도)’ 분양관계자는 16일 이같이 밝혔다.이달 분양하는 단지는 앞서 검단신도시에서 1~2차의 공급과 3차의 사전청약을 성공적으로 마친 제일풍경채의 후속 단지로 약 5000여 가구의 제일풍경채 브랜드타운이 된다. 분양가 상한제 적용에 따라 가격 경쟁력을 갖췄다는 평가다.제일풍경채 검단 4차는 인천광역시 서구 검단신도시 AA22블록에 전용면적 84·110㎡, 총 1048가구 규모의 브랜드 대단지로 조성된다. 수요자들의 선호도가 높은 전용 84㎡ 평면과 최근 각광받고 있는 대형 평면까지 고루 갖춘 평면구성을 선보이는 것이 특징이다. 타입별 분양 가구수는 84㎡A 481가구, 84㎡B 191가구, 84㎡C 98가구, 110㎡A 140가구, 110㎡B 138가구다.대규모 근린공원으로 조성되는 12호 근린공원(예정)과 경관녹지로 둘러싸인 숲세권 아파트로 조성되며 일부 가구에서는 대규모 근린공원을 내려다 볼 수 있는 파크뷰 조망권도 갖췄다. 또 인천지하철 1호선 연장(2025년 예정) 신설역(102역)이 가깝고 서울지하철 5호선 검단김포·연장 노선 불로역(추진중)의 최대수혜지로 손꼽히고 있다.더불어 바로 앞에는 목향초, 불로중, 목향초 병설유치원과 고등학교(계획)도 도보로 이용할 수 있다. 여기에 인천 지하철 신설역을 중심으로 형성될 상업지구(예정)와 커낼콤플렉스(예정)의 이용도 가능하다. 제일풍경채 브랜드만의 차별화된 특화설계도 곳곳에 적용된다. 우선 전 가구를 남향 위주로 배치하고 4베이(Bay) 판상형 위주의 평면구성을 통해 채광과 통풍, 개방감을 높였다. 또 알파룸, 광폭드레스룸 등 특화설계를 도입해 수납공간과 공간활용성을 더욱 확대할 예정이다.단지 내에는 대단지에 걸맞은 2000평 규모의 대규모 특화 커뮤니티를 마련해 편의성을 높인 점도 눈에 띈다. 주요 시설로는 다양한 활동이 가능한 다목적 실내 체육관을 비롯해 피트니스, GX룸, 골프연습장 등 다채로운 스포츠 시설과 사우나가 도입돼 입주민의 건강한 일상을 책임질 예정이다. 또 작은도서관, 스터디룸, 독서실 등 특화 교육 공간이 도입되며, 어린이집, 다함께 돌봄센터, 경로당 등이 마련된다.
2023.11.16 I 김아름 기자
서울시, 전세사기 의심 공인중개사 대상 특별 점검
  • 서울시, 전세사기 의심 공인중개사 대상 특별 점검
  • [이데일리 이윤화 기자] 서울시가 25개 자치구와 합동으로 전세 사기가 의심되는 공인중개사에 대해 특별 점검에 나선다. 전세사기 관련 전세 계약을 중개한 공인중개사들을 대상으로 2차에 걸친 국토부와의 합동 점검 당시 위반사항이 지적된 업체 129개소가 주요 대상이 된다.서울시청 전경. (사진=이데일리DB)서울시는 지난 2월부터 7월까지 국토부와 합동으로 전세사기가 의심되는 공인중개사 총 421개소를 대상으로 1, 2차의 특별점검을 실시해 총 129건에 대하여 공인중개사법 위반으로 행정처분 및 수사의뢰 등 강력한 조치를 취한 바 있다.하지만 최근 일부 타 지역에선 적발돼 수사를 받는 중에도 불법행위를 지속한다는 중개사 관련 언론보도가 이어지고 있다. 이에 국토교통부와 서울시는 1, 2차 특별점검 시 위법사항이 적발된 업소에 대해 추가로 면밀히 공인중개사법 위반여부를 재점검할 예정이다. 이와 함께 서울시는 하반기 이사철 부동산 교란행위 예상 지역을 중심으로도 부동산 중개사무소를 현장 지도?점검할 계획이다. 신축 분양한 다세대, 오피스텔 등 동일 건축물의 매매 임대차 계약 및 특정인과의 대량 계약 여부 등을 중점 점검한다.시는 지도·점검 결과에 따라 △중개대상물 표시·광고 위반 △중개대상물 확인·설명 의무 미이행 △중개보조원 미신고 등 불법행위에 대하여는 행정처분을 실시할 계획이다. 또 △자격증 대여 △무자격 또는 무등록 불법행위 △업무정지 기간 내 중개행위 △중개보수 초과 수령 등 중대한 위법행위에 대해선 수사 의뢰 또는 고발조치 등 무관용 원칙으로 대응할 방침이다.서울시는 신속한 부동산 불법행위 지도·점검을 통해 위법행위 확산을 방지하기 위해 ‘부동산 불법행위 신속대응반’을 운영 중이다. 시는 위반업소를 발견하거나 피해가 예상되는 경우 시민들의 적극적인 신고?제보를 당부했다. 한편, 서울시는 전세사기 피해를 예방하고자 젊은 층을 대상으로 부동산 사기가 빈번하게 일어나는 점을 고려해 청년 및 사회 초년생 등을 대상으로 한 전문가 상담·체험·교육 서비스인 ‘방 구하기 대작전! 뭐가 궁금해?’도 시행하고 있다. 시는 오는 21일 광화문 청계광장에서 직장인들이 점심시간을 활용하여 궁금한 부동산 분야를 상담받을 수 있도록 ‘찾아가는 상담’을 실시한다. 23일 서울시청 후생동 강당에선 사전 접수한 시민 157명을 대상으로 부동산 기초지식 및 금융 필수개념에 대한 교육이 진행된다. 사전 접수하지 못한 경우, 당일 현장 참석도 가능하다. 또한 ‘서울시 전월세 종합지원센터’에서는 전세사기 피해자를 위한 금융지원 및 무료법률 서비스를 추진하고 있으며, 전세계약 전세가격의 적정성 여부에 대해 공인중개사의 현장 상담 및 감정평가사의 온라인 상담도 실시하고 있다.조남준 서울시 도시계획국장은 “부동산계약 관련 공인중개사의 역할과 책임이 중요한 만큼 범죄에 가담한 정황이 포착된 경우 엄중 조치할 것”이라며 “서울시에서 시행 중인 다양한 전세사기 예방책에 대해 시민 여러분의 많은 관심을 바란다”고 말했다.
2023.11.16 I 이윤화 기자
코람코신탁, 수원 최초 가로주택정비사업자 선정
  • 코람코신탁, 수원 최초 가로주택정비사업자 선정
  • [이데일리 전재욱 기자] 코람코자산신탁은 경기 수원시 장안구 연무동 21번지 가로주택정비사업의 사업대행자로 선정됐다고 16일 밝혔다.조감도(사진=코람코자산신탁)사업지는 광교 공원과 경기중앙교육도서관 인근 노후주택단지다. 창용초, 창용중, 수원외고 등 교육 환경이 탁월하지만 지역 노후화로 주거환경이 열악해지고 있다. 코람코자산신탁은 이곳을 지하 6층~지상 29층, 아파트 156세대와 근린생활시설로 개발할 계획이다. 조합 총회에서 일부 무효표를 제외한 참석자 전원이 코람코자산신탁의 신탁방식 추진에 찬성했다. 이에 따라 사업이 빠르게 추진될 것으로 기대된다.코람코자산신탁에 따르면 이번 사업은 수원시 최초로 이뤄지는 신탁방식 정비사업이다. 회사 관계자는 “일반적으로 정비사업에서 조합원간 의견 불일치는 전문성 부족과 금융조달능력 부재와 함께 사업 속도를 저해하는 가장 큰 원인”이라며 “토지 등 소유자 의견이 일치된 만큼 조합 내분에 의한 불필요한 시간 낭비 없이 사업에 집중할 수 있다”고 했다.앞서 코람코자산신탁은 지난주 도봉2구역 주택재개발정비사업 일반분양에 나섰다. 2007년 조합방식으로 시작해 지지부진하던 사업을 2018년 신탁방식으로 전환해 3년 만에 관리처분인가, 5년 만에 착공과 일반분양까지 진행했다.코람코자산신탁은 내년 초 인천 우진아파트를 신탁방식으로 재건축한 ‘주안 e편한세상 에듀서밋’ 준공을 앞두고 있다. 앞서 ‘평촌 대성유니드’, ‘모종 금호어울림 아이퍼스트’ 등 이미 수도권에서 4개 정비사업장을 성공시킨 바 있다.한국자산신탁과 대한토지신탁 등도 각각 ‘인천 작전 태림연립’과 ‘남양주 도농 1-3구역 재개발’ 등의 성공사례를 보유하고 있다. 현재 전국 16개 정비사업지가 신탁방식으로 준공됐다.이충성 코람코자산신탁 신탁부문대표는 “최근 제기되고 있는 정비사업 방식에 대한 논란은 기존 조합방식에서 신탁방식으로 무게 추가 옮겨가는 과정에서 나올 수 있는 당연한 반발”이라며 “코람코가 이미 성공시킨 재개발·재건축 단지들과 이번 도봉2구역과 연무동 가로주택정비사업 등의 사례가 귀감이 되어 향후 정비사업을 추진하는 토지소유자들의 의심을 확신으로 변화시킬 것”이라고 말했다.
2023.11.16 I 전재욱 기자
  • [34th SRE][Best Report]증권사 자산건전성 점검 (I, II)
  • [이데일리 마켓in 박미경 기자] 다음은 34회 신용평가 전문가 설문(SRE: Survey of credit Rating by Edaily) 베스트 리포트 부문 3위를 차지한 이예리·이규희 NICE신용평가 금융평가본부 선임연구원, 이강욱 금융평가1실장의 ‘증권사 자산건전성 점검 (I, II)’ 요약이다. 지난해 하반기 급격한 금리 인상으로 인한 부동산 경기 위축과 레고랜드 사태 발생 등으로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 관련 우려가 확산됐다. NICE신평은 ‘부동산PF 투자자금 회수여력’ 리포트에서 유효 등급을 보유 중인 25개 증권사(미래, NH, 한투, 삼성, KB, 하나, 메리츠,신한, 키움, 대신, 한화, 유안타, 교보, 신영, 현대차, 하이, IBK, BNK, 유진, 이베스트, DB, 다올, 부국, SK, 한양증권)에 대해 2022년 9월 말 자료를 기준으로 증권업 전반의 부동산PF 익스포저(위험 노출액) 해소에 필요한 자금, 자금 회수 정도에 따른 대응능력을 점검했다. 또 자금회수가 지연되는 보수적 가정하에서도 감독규정 상 정상적인 영업이 가능한 수준의 순자본비율(NCR) 유지가 가능한지 여부를 살펴봤다.분석 결과 현재 증권사가 보유하고 있는 부동산PF 익포저의 총량과 사업장 전체의 분양대금 규모는 매우 크지만, 약 34%의 할인분양여력을 감안할 때 준공까지 이어진다면 최종 투자원금 회수에는 큰 무리가 없을 것으로 예상했다. 따라서 현재 증권사들이 보유하고 있는 사업장의 공정률을 높이고, 준공 및 분양대금 유입까지 이끌어가는 것이 관건이다. 또 보수적인 자금회수 상황을 가정하더라도 증권사는 일정 수준의 NCR 대응능력을 갖추고 있다. 올해 만기 도래를 앞둔 분양형 본PF 중 공정률 높은 사업장의 정상적인 종료를 통해서도 일정 수준의 재무적 부담 해소가 가능할 것이란 분석이다.부동산 개발사업은 자금 회수까지 수년이 소요되는 장기 프로젝트이지만 자금조달은 만기 수개월의 단기 유동화증권에 의존하고 있다. 또 미래 추정현금흐름을 바탕으로 조달이 이뤄지는 탓에 부동산 및 금융시장 상황에 따라 부동산PF 유동화시장의 변동성은 매우 크게 나타나고 있다. 이에 따라 부동산 시장이 연착륙하지 못하면 작은 크레딧 이벤트에도 부동산PF로 인한 금융불안이 반복될 수 있으며 증권사의 리스크 역시 상시적으로 확대될 수 있다.부동산 경기 위축국면이 지속되면 2023년부터는 부동산PF 리스크 관리능력에 따라 증권사별 신용위험이 차별화될 것으로 전망된다. NICE신평은 부동산 및 금융시장 변화에 따른 증권사 부동산PF 익스포저의 양적·질적 리스크 추이, 재무안정성 부담 등에 대해 점검하고 필요 시 신용등급에 반영한다는 계획이다.이어 NICE신평은 ‘국내외 부동산금융 확대의 그늘’ 리포트에서 증권사 부동산 익스포저의 최종 손실 발생 사례 등을 검토했다. 그 결과 실제 손실인식의 대부분은 기중 평가손익이나 대손적립액과 달리 익스포저 회수가 발생하는 만기 시점에 대규모 발생하는 것으로 나타났다.NICE신평이 유효 등급을 보유 중인 25개 증권사의 국내외 부동산금융 익스포저는 대부분 해소되지 못한 채 만기연장이 진행되고 있는 상황이다. 충당금 적립규모가 최종손실액을 반영하지 못하는 점, 펀드의 감평가가 실제 매각가를 반영하지 못하는 점, 대부분의 원가법 적용 펀드는 만기까지 평가손익을 인식하지 않는 점 등을 고려할 경우 실제 증권사의 최종 손실 규모는 현재 건전성 지표와 손실 인식규모에서 나타나는 수준보다 훨씬 클 수 있다.다만 최근 만기연장이 지속됨에 따라 부실징후 발생 시 한번에 전액 부실을 인식하지 않고 있으며, 건전성 분류와 평가손실 인식 기준에 따라 점진적으로 손실을 인식하고 있다. 또 손실감내능력에 대해 테스트한 결과 초대형사의 경우 위탁매매, 자산관리, 금융부문 등에서 발생하는 경상적인 영업수익으로 부동산금융 관련 손실을 충당할 수 있을 것으로 판단된다. 한편, 중소형사와 일부 부동산금융을 중심으로 외형을 적극적으로 확대한 대형사의 경우 손실감내여력이 부족한 것으로 파악되며, 적절한 만기연장 등을 통한 손실인식의 이연이 필요하다.[이 기사는 이데일리가 제작한 34회 SRE(Survey of credit Rating by Edaily) 책자에 게재된 내용입니다.]
2023.11.16 I 박미경 기자
“증권사, PF 손실 떠안아야 되는 구조"
  • [34th SRE][Best Report]“증권사, PF 손실 떠안아야 되는 구조"
  • [이데일리 마켓in 박미경 기자] “분석 방식이나 접근 방식을 조금만 비틀어서 보고서를 발간해도 시장에서 받는 관심의 양이 확 늘어날 수가 있다는 걸 깨달았다. 애널리스트로서 타성에 젖어 기존의 방식대로 움직이는 게 아니라 어떻게 하면 좀 더 시장 참여자들에게 도움이 될까를 계속 고민해 나가도록 하겠다.”이규희·이예리 NICE신평 금융평가본부 선임연구원, 이강욱 금융평가1실장. (사진=이영훈 기자)지난 2월 이예리·이규희 NICE신용평가 금융평가본부 선임연구원, 이강욱 금융평가1실장이 낸 ‘부동산PF 투자자금 회수여력(I)’과 지난 9월 이예리 선임연구원, 이강욱 실장이 낸 ‘국내외 부동산금융 확대의 그늘(II)’ 보고서가 34회 신용평가 전문가 설문(SRE: Survey of credit Rating by Edaily)에서 베스트리포트 3위에 올랐다. 이 보고서는 총 327표(응답자 176명, 14개 베스트리포트 후보 가운데 최대 2개 복수응답) 중 29표(8.9%)를 얻었다. NICE신평은 보고서를 통해 국내 25개 증권사가 보유하고 있는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 익스포저(위험 노출액)를 분석해 투자자금 회수 여력과 순자본비율(NCR) 유지가 가능한지 등 여부를 살펴봤다. 이예리 선임연구원은 보고서 발간 계기에 대해 “첫 번째 보고서는 부동산 경기 저하가 본격적으로 나타나고 있는데 증권사의 최대 할인 분양 여력이 어느 정도 될까라는 질문에서 시작했다”며 “두 번째의 경우 국내와 해외 부동산 시장이 안 좋다는 얘기가 여기저기서 들려오는 데 왜 증권사의 자산건전성 지표에는 아직 나타나지 않는가에 대한 질문에서 아이디어를 얻었다”고 말했다.특히 도표나 수치 등 직관적인 자료를 통해 심층적인 분석에 집중했다는 설명이다. 이규희 선임연구원은 “기존의 보고서들이 지역별, 물권별 등 단순 현황 자료에 그쳤다면 이번 보고서는 ‘회수가능성’을 중점으로 뒀다”면서 “증권사가 가지고 있는 유동성 여력이 얼마나 되는가, 회수능력이나 할인분양여력은 어느 정도인가 등 직관적으로 볼 수 있는 수치에 집중했다”고 답했다.자료 발간 시점이 올해 초라는 점에서 시의성도 돋보인다. 이강욱 실장은 “실제로 부동산PF 익스포저 관련 손실이 발생했을 때 증권사에 영향이 얼마나 미칠지에 대해 시장에서 선제적으로 의견을 제시했다”며 “경상적으로 벌어들이는 금액에 대비해 지금 얼마만큼의 손실 처리를 할 수 있느냐를 숫자 기준으로 접근한 게 다른 보고서들과의 차별점”이라고 평가했다.연구원들은 고금리 장기화 등 바뀐 시장 상황에 대한 지속적인 모니터링이 필요하다고 입을 모았다. 현재 국내 부동산PF는 계속해서 만기 연장이 이어지는 상황이다. 이예리 선임연구원은 “금리 인하 시점이 지연되고, 부동산 경기 회복이 늦어진다면 만기 연장이 이자 부담을 가중시키고 사업성을 하락시킬 수 있다”면서 “내년부터 사업성이 크게 훼손된 사업장부터 본격적인 구조조정이 나타날 것”이라고 전망했다. 아울러 이규희 선임연구원도 “보고서 발간 시점과 지금 상황이 또 다르다”면서 “당시 사업장별 증권사 부동산PF 대출 상환 버퍼(buffer) 추정치는 34%였으나 더 낮아질 가능성도 있다”고 덧붙였다.두 번째 보고서를 낸 시점은 지난 9월로 두 달이 지났지만, 아직까지도 해당 자료에 관한 문의 전화가 걸려 온다고 밝혔다. 이예리 선임연구원은 “확실히 부동산 시장에 대한 관심과 우려도가 높다는 걸 보여준다”며 “더 책임감 있게 분석을 해야겠다는 생각이 든다”고 소감을 밝혔다.마지막으로 이강욱 실장은 “금융시장에서 증권사의 역할은 유동성 공급자, 즉 프라임 브로커리지가 주목적이었으나 이제는 여신기관으로 바뀌어 버렸다”면서 “증권사가 손실을 떠안아야 되는 구조가 돼 버린 것에 대해 시장에서 위험성 잘 모르고 있었다”고 말했다. 이어 “산업 자체가 예전과 비교했을 때 달라졌으며, 시장에서 셀다운을 통해 해결이 안 되면 증권사가 내년부터는 손실 부담을 해야되는 측면이 있다”며 “증권업종을 비롯해 각 업권별로 어떤 파급효과가 있는지 진행 상황에 대해서 모니터링을 해볼 생각이다”라고 덧붙였다.이규희·이예리 NICE신평 금융평가본부 선임연구원, 이강욱 금융평가1실장. (사진=이영훈 기자)[이 기사는 이데일리가 제작한 34회 SRE(Survey of credit Rating by Edaily) 책자에 게재된 내용입니다.]
2023.11.16 I 박미경 기자
부동산 침체 여파…건설·제2금융 강타
  • [34th SRE][Industry]부동산 침체 여파…건설·제2금융 강타
  • [이데일리 지영의 기자]건설업종이 34회 신용평가 전문가 설문(SRE: Survey of credit Rating by Edaily)에서 향후 1년 내 업황 악화가 예상되는 산업 1위에 2년 연속 이름을 올렸다. 고금리 지속에 따른 부동산 경기침체, 원자재가격 급등 여파로 위기를 겪고 있는 가운데 향후 전망도 더 부정적일 것이라는 평가가 지배적이다. 부동산금융 익스포저 보유 비중이 높은 증권과 캐피탈사 등 제2금융권도 상위권을 차지했다. 부동산 사업장 중 부실화되는 물건이 속속 나오면서 해당 거래에 투입됐던 제2금융권 자금이 고스란히 손실처리 돼 재무건전성이 훼손될 것이라는 우려가 높아진 영향으로 풀이된다.반면 34회 업황 개선 기대 산업 중에서는 전기전자 업종이 1위를 차지했다. 반도체 업황이 저점을 찍고 다시 회복되기 시작할 것이라는 기대감이 반영된 영향으로 보인다. 조선업과 자동차·항공 등도 업황이 개선될 기대 산업 상위권에 뽑혔다.◇ 건설·증권·캐피탈...부동산 침체 충격 삼각지대34회 SRE에서 응답자들은 향후 1년 내 업황이 악화할 것으로 예상하는 산업으로 건설업에 몰표를 던졌다. 총 18개 업종 중 2개를 선택하는 설문에서 총 176명 가운데 132명(75.0%)이 건설업을 골랐다. 지난해 진행된 33회 SRE에서 127명(62.6%)의 지목을 받아 업황 악화 예상 1위에 오른데 이어 2년 연속 높은 우려의 시선을 받고 있다. 2위인 캐피탈(71명·40.3%)과의 격차는 34.7%포인트다. 건설업이 1위를 기록한 가운데 캐피탈에 이어 3위 화학(41명·23.3%), 4위 증권(32명·18.2%), 5위 공기업발전(20명·11.4%) 등이 업황 악화 예상 산업 상위권을 차지했다. 캐피탈과 증권의 경우 33회 SRE에서도 각각 2위, 3위를 기록했다. 건설업과 제2금융권인 증권, 캐피탈이 상위권을 차지한 배경에는 부동산 경기 침체 우려가 크게 작용한 것으로 보인다. 건설 사업 여건은 이미 최악으로 치닫고 있는 상태다. 고금리로 인해 주택 미분양 증가와 사업 중단이 늘고, 원자재 가격 인상으로 비용 부담까지 건설사들의 목을 조여오고 있어서다. 부담을 견디지 못한 건설사들은 이미 무너져 내리는 추세다. 국토교통부 건설산업지식정보시스템에 따르면 지난 10월 말 기준으로 폐업한 종합건설사가 450곳을 넘어서며 지난해 대비 두 배가량 급증한 것으로 파악됐다.부동산 관련 익스포저 부담이 높은 증권과 캐피탈업종도 덩달아 부실화에 따른 타격이 클 것이라는 우려의 시선을 받고 있다. 수익성 강화를 노리고 공격적으로 확대했던 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업에서 부실이 증가하면서 전반적인 제2금융권 자산건전성 지표도 악화일로를 걷고 있어서다. 리스크 대응을 위해 회사별로 충당금을 쌓고 있지만 고금리 장기화 속에 이 부담을 언제까지 버틸 수 있을지 물음표가 찍히는 모양새다.SRE자문위원은 “부동산 업황과 PF 리스크가 건설과 캐피탈, 증권사를 나란히 상위권으로 끌어올린 것으로 보인다”며 “정부가 대주단 협약 등의 방식으로 일단 무너지지 않게 지원을 해주고 있지만, 언제까지 끌어올려줄까 의문이 안 생길 수 없는 환경”이라고 짚었다.화학업종은 전체에서 41명(23.3%)의 표를 받으며 업황 악화가 예상되는 업종 3위를 기록했다. 33회 SRE에서도 4위(26표·12.8%)를 기록하며 상위권을 차지한 데에 이어 올해는 우려 수위가 더욱 높아졌다. 국내 화학 기업들의 중국 의존도가 상당한 상황에서 중국이 자급률을 높이는 점이 부정적으로 작용할 수밖에 없다는 평가다.김호섭 한국신용평가 연구위원은 “지난 2019년 이후 중국 내 업스트림 화학설비 대규모 증설됐고 중국산 범용 제품이 시장에 유입되며 역내 경쟁이 심화됐다”며 “중국 자급률이 크게 상승하고 있고, 특히 폴리프로필렌(PP)의 경우 중국의 로판탈수소공장(PDH) 설비위주 증설을 감안하면 자급률이 100%를 상회할 것으로 전망한다”고 우려했다.◇ 메모리 겨울 끝이 오나...전기전자 업황 개선 기대 1위 업황 개선이 기대되는 업종 1위는 86명(48.9%)의 선택을 받은 전기전자가 차지했다. 33회 SRE에서는 41표(20.2%)를 얻으며 4위를 기록했던 점을 감안하면 1년 사이 기대감이 크게 오른 모습이다. 반도체 업황이 다시 회복될 것이라는 기대가 크게 반영됐다는 평가다. 반도체업종은 수요예측과 공급조절에 따른 업황 등락이 반복되는 특성을 가진다. 코로나19 시기에는 IT 전반 수요가 급증해 호황을 누렸지만 지난해부터는 가파른 금리인상 및 글로벌 경기 불확실성 확대로 수요가 크게 감소했다. 이에 공급과잉으로 국내 메모리반도체 주요 회사들도 대응 실패에 따라 대규모 영업적자를 볼 수밖에 없었다.그러나 2년 넘게 하락세를 이어오던 메모리 반도체 가격이 바닥을 찍고 반등하는 듯한 조짐을 보이면서 시장 시선에도 온기가 도는 모습이다. D램 및 낸드플래시 고정 거래 가격은 지난 10월부터 하락세를 멈추고 꾸준히 상승폭을 키우고 있다. 2위는 총 50표(28.4%)를 받은 조선업이 차지했다. 33회 SRE에서는 38표(18.7%)를 받으며 5위를 기록했으나 올해 순위가 수직 상승했다. 조선업은 오랜 침체기 끝에 선가 상승을 타고 황금기를 맞은 것으로 보인다. 특히 고부가가치 선박인 액화천연가스(LNG) 운반선 수요 상승과 함께 가격도 최고치를 잇달아 경신하고 있다. 국내 조선 3사 HD한국조선해양·삼성중공업·한화오션도 지난 3분기 나란히 흑자를 기록했다. 국내 조선 3사가 동반 흑자를 낸 것은 11년 만의 일이다. SRE자문위원은 “조선업 불황이 길어지면서 대우조선해양(현 한화오션)이 투자업계에 트라우마를 남기며 망할 위기까지 갔던 시기도 있었다. 이를 감안하면 개선 기대감 2위에 오른 것은 크게 주목할 만한 점”이라고 평가했다.조선업과 근소한 차이로 49표(27.8%)를 받은 자동차 업종이 개선 기대 산업 3위를 차지했다. 직전 회차에서는 55표(27.1%)를 받으며 2위를 기록한 바 있다. 한기평은 “자동차업종은 공급망 및 완성차 생산이 정상화되면서 대기수요가 점진적으로 해소되며 판매인센티브가 늘어날 것으로 보인다”며 “특히 완성차 시장의 경우 주요 시장에서 인지도가 향상되고, 전기차 부문을 포함한 주요 차종 시장 경쟁력을 바탕으로 양호한 실적을 기대해 볼 만 하다”고 평가했다.4위는 항공(35표·19.9%)이 차지했다. 직전 회차에서는 화물 및 여객 수요 개선에 따른 기대감을 누리며 1위(72표·35.5%)를 차지했으나 타 업종 대비 밀려난 모양새다. 5위는 정유(27표·15.3%)가 올라섰다. 33회차에는 20표를 받고 9.9%의 득표율로 8위를 기록했다. 최근 이어지고 있는 국제유가 상승세가 정제마진 강세를 견인해 흑자 기대감이 오른 영향으로 풀이된다.[이 기사는 이데일리가 제작한 34회 SRE(Survey of credit Rating by Edaily) 책자에 게재된 내용입니다.]
2023.11.16 I 지영의 기자
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