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- "주택 수 대신 가액으로…실거주 우대·초고가 공제 수술해야"
- [세종=이데일리 하상렬 기자] 조세, 부동산 전문가들이 현행 부동산 세제에 따른 ‘똘똘한 한 채’ 집중 현상과 조세 형평성 문제를 해결하기 위해 과세 기준을 주택 수가 아닌 주택 가액으로 전환해야 한다는 의견을 같이했다. 아울러 최대 80%에 달하는 고가 1주택자의 공제 혜택을 축소하고, 장기적으로 ‘보유세 강화·거래세 완화’ 기조로 부동산 세제를 개편해야 한다는 데 공감대를 형성했다.[이데일리 방인권 기자] 구윤철 경제부총리 겸 재정경제부 장관이 16일 서울 중구 은행회관에서 열린 '부동산 세제 국민 의견 경청 토론회'에서 모두발언을 하고 있다.◇종부세 과세기준 ‘가액’으로16일 서울 중구 은행회관에서 재정경제부 주관으로 열린 ‘부동산 세제 국민 의견 경청 토론회’에 참석한 전문가들은 보유세와 거래세(양도소득세) 개편 방향을 두고 이 같은 의견을 제시했다.전문가들은 현행 보유세의 핵심 축인 종합부동산세(종부세)의 주요 개선 과제로 주택 수 기반의 과세 체계와 높은 세액공제 비율을 꼽았다. 동일한 자산 가치를 보유하고도 주택 수에 따라 세금 부담이 갈리는 구조가 지방 주택 소유자에게 불리하게 작용하고 수도권 집중 현상을 심화시킨다는 설명이다.함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “공시가격 15억원짜리 주택 1채 소유자의 종부세는 약 90만원인 반면, 15억원을 2채로 나눠 가진 소유자는 192만원으로 세금이 2배가량 높다”며 “지방의 여러 채보다 수도권 1채를 선호할 수밖에 없는 현 구조를 가액 기준으로 바꿔야 한다”고 지적했다. 오종현 조세재정연구원 본부장 역시 “거주 주택과 투자 주택을 분리해 과세하되, 과세 기준은 주택 수보다 주택 가액으로 하는 것이 형평성에 맞는다”고 말했다.최대 80%에 달하는 1세대 1주택자 고령자·장기보유 세액공제가 종부세 본연의 기능을 약화한다는 지적도 제기됐다.심충진 건국대 교수는 “연령과 보유 기간에 따른 80% 공제로 종부세의 소득 재분배 기능이 약화했다”며 “실거주 5년 이상 시 10% 공제를 시작으로 20년 이상 거주 시 최대 40%만 공제해 연령 공제와 합쳐도 최대 한도를 60% 수준으로 낮춰야 한다”고 제안했다. 문윤상 KDI 연구위원은 “가액에 비례해 부과하는 보유세를 고령층이나 장기 보유자라고 정률(80%)로 감면하는 것은 조세 형평성에 어긋나는 구조”라며 “공제 혜택 대신 납부 유예 제도를 활용하는 방식으로 전환해야 한다”고 설명했다.초고가 주택에 대한 실효세율 인상 필요성도 언급됐다. 이광수 광수네복덕방 대표는 “과거 종부세는 낮은 세율과 잦은 제도 변경으로 시장 교정 역할을 하지 못했다”며 “40억원 이상 초고가 주택 소유자 약 3만명을 대상으로 보유세 실효세율을 1% 이상으로 인상해 제도의 지속가능성을 확보하고 다주택 매물 출회를 유도해야 한다”고 말했다.보유세 인상은 점진적으로 이뤄져야 한다는 의견도 나왔다. 진창하 한양대 교수는 “국내총생산(GDP) 대비 한국의 보유세 부담(1.23%)은 경제협력개발기구(OECD) 평균(0.95%)을 상회한다”며 세제 강화와 함께 공급 확대 및 지역 균형 발전이 병행돼야 한다고 분석했다. 함영진 랩장 또한 “급격한 과세 강화는 매물 감소와 월세 전가 부작용을 발생시킬 수 있다”며 제한적인 인상을 제안했다.[이데일리 방인권 기자] 구윤철 경제부총리 겸 재정경제부 장관이 16일 서울 중구 은행회관에서 열린 '부동산 세제 국민 의견 경청 토론회'에 참석해 박수 치고 있다.◇양도세 장특공제 혜택 축소양도세 논의에서는 1세대 1주택자에 대한 장기보유특별공제(장특공제) 개편이 주요 안건으로 다뤄졌다. 전문가들은 실거주 요건을 충족하지 않은 장기 보유에 대한 혜택을 축소해야 한다고 평가했다.조정은 경실련 토지주택위원장은 “전국 주택의 97%에 해당하는 12억원 이하 주택은 양도세가 전액 비과세되는 반면, 초고가 아파트에는 장특공제 80%가 더해져 조세 역진성이 발생하고 있다”고 지적했다. 그는 “15년간 보유해 40억원의 차익을 얻은 강남 아파트의 양도세 실효세율은 7% 수준인데 반해, 같은 기간 42억원을 번 근로소득자는 30%의 세금을 부담한다”며 “주택 장기 보유를 이유로 80%를 공제하는 것은 조세 형평성에 맞지 않는다”고 말했다.남기업 토지자유연구소장 역시 “10년 거주로 10억원의 양도 차익을 거둔 경우 양도세 실효세율이 1% 수준인 반면, 10억원의 근로소득세 실효세율은 25%에 달한다”며 “비거주 1주택에 대한 양도세 혜택은 폐지하고, 실거주 혜택을 부여하더라도 기준을 근로소득세 실효세율보다 높게 설정해야 한다”고 설명했다.부동산 거래 정상화를 위해 양도세 부담 완화가 병행돼야 한다는 의견도 제시됐다. 양도세가 매도 시점을 지연시키는 ‘매물잠김’ 효과를 유발할 수 있기 때문이다.문윤상 연구위원은 “양도세 중과 유예 종료 직후 매물이 감소한 사례처럼 양도세는 가격 변동성을 확대할 수 있다”며 “보유세 중심으로 세제를 개편하되, 납부한 보유세만큼 양도세를 감면해 조세 저항을 완화해야 한다”고 제안했다.함영진 랩장은 “서울 지역은 지난 5월 양도세 중과 이후 매물이 8만호에서 6만호로 감소했다”며 “규제 지역 다주택자 양도세 중과세율을 10~20%포인트가량 낮춰 매도 유인을 제공하고 정책의 일관성을 유지해야 한다”고 말했다. 이광수 대표 역시 “1가구 2주택자에 대해 2~3년의 기한을 두고 양도세 감면 혜택을 제공해 매물을 유도하되, 반복적인 투기를 막기 위해 해당 혜택은 평생 한 번만 부여해야 한다”고 덧붙였다.
- 10억이 15억 된 집값, 생애 최초 '6억 대출한도' 토론 핵심 의제로
- [이데일리 최정희 기자] 정부가 다음 주부터 네 차례에 걸쳐 개최할 부동산 공개 토론회에선 청년층의 생애 최초 주택 구입에 대한 주택담보대출 6억원 한도의 적정성이 도마에 오를 전망이다. 전·월세 가격뿐 아니라 주택 매매 가격이 급등하는 상황에서 실수요자임에도 6억원 한도로 인해 집을 못 사는 상황이 나타나고 있다. 특히 KB국민은행이 정부의 가계대출 총량 규제로 인해 10일부터 주택담보대출 한도를 6억원에서 3억원으로 줄이면서 주택 매입 잔금을 치르는 데 어려움이 커진 사례들이 나오고 있다.◇“6억 한도 때문에 집 못 산 청년, 그들을 위한 일인가”김용범 청와대 정책실장은 10일 부동산 토론회 관련 브리핑을 열고 “14일부터 16일까지 국토교통부, 금융위원회, 재정경제부가 각각 공급, 금융, 세제를 주제로 공개 토론회를 열고 23일에는 이재명 대통령이 직접 참석하는 대토론회를 개최할 것”이라고 밝혔다.당초엔 15일로 예정됐던 대통령 주재의 대토론회가 23일로만 연기되는 듯 했으나 이에 앞서 세 차례나 더 토론회를 개최키로 한 것이다. 김 실장은 “지난 1년 간 우리나라를 둘러싼 환경이 상당히 달라졌다”며 “이전 정책을 만들 때 사용했던 모델을 적용했을 때 어떤 방향으로, 어떤 효과가 나타날지 예측하기 어렵다. 이에 부처별로 중요 주제를 논의한 뒤 어느 정도 의견의 가닥을 정리해 대통령이 참석하는 토론회에서 다시 논의하는 방식으로 하기로 했다”고 설명했다.토론회의 핵심 주제로 청년층 생애최초 주택 구입자에 대한 대출 규제 적정성이 떠오르고 있다. 생애최초주택구입자는 규제지역이라도 주택담보인정비율(LTV)이 40% 아닌 70%가 적용되지만 작년 6.27 대책에 따라 이들 역시 주택담보대출 한도는 최대 6억원으로 제한된다. 주택 시세가 15억원 이하인 경우 6억원, 15억원 초과~25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원이 적용된다. 문제는 무주택자들이 너무 높은 전·월세 부담을 피해 주택 매수로 전환하고 싶어도 10억원 안팎, 15억원 안팎의 주택 가격이 단기간에 급등해 최대 6억원의 대출을 받아도 집을 살 수 없을 지경에 이르렀다는 점이다. 즉, 청년층·생애최초주택구입자 등 실수요자에게도 똑같이 6억원의 대출한도를 적용하는 것이 바람직한가가 토론회의 핵심 의제가 될 전망이다. 김 실장은 “전·월세 가격이 예상보다 빠르게 오르고 있고, 임차 부담에서 벗어나기 위해 반드시 집을 사고 싶다는 절박함이 있는 청년들도 있다”며 “아주 큰 금액이 아닌 데도 6억원이라는 대출 한도 때문에 집을 사지 못한다면 그 다음에는 어떻게 해야 하느냐는 문제가 있다”고 밝혔다. 이어 “10억원 짜리 주택이 12억원이 되고, 12억원이 14억~15억원으로 오르고 있다”며 “주택 가격이 계속 오르는 상황에서 대출 한도로 이를 막는 것이 청년들을 위한 일이냐는 고민이 있다”고 덧붙였다. 특히 김 실장은 “(KB국민은행에서) 주택담보대출 한도를 6억원에서 3억원으로 줄이면서 바로 영향을 받게 됐다는 청년들의 사연을 오늘 문자로 받았다”며 “청년들이 결혼하고 맞벌이하면서 ‘우리 앞으로 30년, 40년 동안 일해 소득을 만들 자신이 있다’고 하는데 지금 당장 자산이 없다는 이유로 이들을 외면하는 것이 맞느냐냐”고 말했다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 매매와 전세 가격은 올해 들어 이달 첫째 주까지 5.42%(주간 기준)씩 올랐다. 성북구 길음1단지 래미안(84㎡)은 작년말까지만 해도 10억원대였으나 지난 달 13억원대에 거래됐다. 김 실장은 “정부 내부에선 어렵게 대출 규제를 만들어놨는데 이를 완화하면 15억원 안팎의 주택 시장이 더 뜨거워질 것이고, 이를 어떻게 책임질 것이냐는 지적도 나온다”며 “최종 결정은 열어놓고 좋은 결론을 내도록 하겠다”고 밝혔다.◇“보유세 등 과세 강화 원칙은 지킬 것”이재명 대통령이 다주택자 양도소득세 중과를 재개할 때부터 반복적으로 언급했던 불로소득에 대한 과세 강화 등의 원칙에 대해선 변화가 없을 것임을 내비쳤다. 김 실장은 보유세 강화 기조가 바뀔 수 있느냐는 질문에 “정부가 모든 사안을 공론장에서 인기투표하듯이 결정할 수 없다”며 “정부에는 주거 안정 등 공익 목적이 있고, 세제와 과세 원칙도 이를 바탕으로 의견을 듣는 것”이라고 밝혔다. 이어 “대통령이 양도세 중과 유예 종료 과정에서 밝힌 세제의 원칙은 정책 검토의 기본이 된다”고 덧붙였다. 김 실장은 토론회를 거쳐 7월말 또는 8월초 세제개편안을 마련, 발표하겠다고 밝혔다. 세제개편안에는 종합부동산세 공정시장가액비율을 상향 조정하는 등의 보유세 강화와 장기보유특별공제 중 보유 공제를 축소·폐지하는 내용의 양도소득세 강화 방안이 검토되고 있다. 주택 공급 대책 역시 토론회의 핵심 의제 중 하나다. 정부는 작년 9.7 대책을 통해 2030년까지 수도권에서 총 135만 가구를 착공하겠다고 밝혔다. 수요가 높은 서울 서초구 서리풀지구에 2만 가구를 공급하기 위해 2028년 착공하겠다는 계획도 밝힌 바 있다. 그러나 용산국제업무지구, 태릉CC부지 및 육사 부지, 과천 경마장 등 유휴부지에 주택을 공급하는 방안은 여전히 지자체와 주민들의 반대를 겪고 있다. 주택 공급을 위해선 서울시 등과의 협의가 중요하다. 김 실장은 “서울시와 경기도 등 지방 정부는 주택 공급과 도시계획에서 중요성이 크다. 서울시가 추진하는 정책 중 국토부가 법, 제도를 통해 지원해야 하는 부분도 있어 계속 대화하고 있다”고 밝혔다. 다만 “이번 토론회는 서울시와 공동으로 하는 것이 아닌 만큼 서울시가 전달할 의견이 있다면 서울시 관계자가 토론회에 참석해 의견을 제시하는 방식으로 해야 할 것”이라고 말했다.
- 동탄·기흥·구리 규제 배경은…"현금 매수 아닌 대출 가수요 억제" (종합)
- [이데일리 김은경 기자] 정부가 경기 화성 동탄구와 용인 기흥구, 구리시를 규제지역과 토지거래허가구역(토허구역)으로 동시에 묶은 것은 대출을 통한 추격 매수와 갭투자(전세 끼고 매매)를 차단해 집값 과열을 진정시키기 위한 조치라는 점을 분명히 했다. 반도체 산업 호황과 성과급 등으로 유입되는 실수요는 규제 대상이 아니며 풍선효과 여부는 시장을 지켜보며 대응하겠다는 입장이다.경기도 화성시 동탄신도시의 모습.(사진=뉴스1)국토교통부는 30일 정부세종청사에서 백브리핑을 열고 “시장 상황을 지속적으로 모니터링하면서 추가 규제 필요 여부를 판단하겠다”고 밝혔다.정부는 이번 규제의 핵심을 ‘레버리지를 활용한 추격 매수 차단’으로 설명했다. 최근 동탄 등에서 집값이 급등하면서 대출을 활용한 추격 매수 심리가 확산되고 있다는 판단에서다.이유리 국토부 주택정책과장은 “반도체 산업 영향이나 성과급 등으로 자산이 늘어나 주택 구매 수요가 증가하는 것은 있을 수 있는 일”이라며 “본인 자산으로 집을 구입하는 것까지 정부가 개입할 부분은 아니다”고 말했다. 이어 “가격 상승을 우려해 대출을 받아 진입하려는 가수요를 차단하는 것만으로도 시장 불안을 잠재우는 효과가 있을 것으로 본다”고 했다.규제지역 지정이 늦었다는 지적에 대해서는 “정량 기준을 충족했다고 즉시 지정하거나 해제하는 것은 아니다”라며 “양도소득세 중과 종료 등 정책 변수와 거래 동향을 종합적으로 모니터링한 뒤 결정했다”고 설명했다.이번 규제에서 가장 논란이 된 부분은 동탄1신도시와 동탄2신도시를 구분하지 않고 동탄구 전체를 토허가구역으로 지정한 점이다. 일부에서는 상대적으로 집값 상승폭이 크지 않았던 동탄1신도시까지 규제 대상에 포함된 것은 과도하다는 지적이 나왔다.국토부는 현재 시장 판단에 활용하는 가격·거래량 통계가 자치구 단위까지 제공되는 만큼 동 단위로 규제 대상을 나누기 어렵다는 입장이다. 이 과장은 “동탄은 올해 2월 일반구로 분구된 이후 구 단위 통계를 기준으로 모니터링해 지정했다”며 “더 세밀하게 접근하면 또 다른 형평성 논란이 발생할 수 있다”고 언급했다.정부는 이번 규제 대상을 선정하는 과정에서 단순히 집값 상승률만 보지 않았다고 설명했다. 거래량과 청약 경쟁률, 공급 상황, 개발 호재, 자금조달계획서상 차입 비중 등 시장 전반의 과열 양상을 종합적으로 판단했다는 것이다.이 과장은 “조정대상지역은 최근 3개월 집값 상승률이 소비자물가 상승률의 1.3배를 넘어야 하는데 이번 3개 지역은 해당 기준을 충족했다”며 “거래량과 청약 경쟁률, 공급 상황, 자가보유율, 개발 호재, 차입 비중 등도 함께 고려해 시장 상황을 판단한다”고 했다.일각에서 규제 대상 지역으로 함께 거론됐던 경기 안양 만안구 등에 대해서는 “법령상 지정 요건을 충족하지 못해 이번 검토 대상에는 포함되지 않았다”고 선을 그었다.정부는 특히 갭투자와 외지인 거래 비율, 거래량 등을 투기적 수요를 판단하는 핵심 지표로 보고 있다고 밝혔다. 이 과장은 “가격 상승률뿐 아니라 갭투자 비율과 외지인 거래 비율, 거래량 등을 종합적으로 살펴 판단했다”고 부연했다.이번에 규제지역으로 지정된 동탄구와 기흥구, 구리시는 모두 자금조달계획서상 차입 비중이 30% 이상인 것으로 나타났다. 다만 국토부는 차입 비중만으로 규제 여부를 결정하는 것은 아니며 다양한 시장지표를 종합적으로 검토했다고 설명했다.이번에 새로 지정된 토허구역에도 기존 실거주 유예 제도는 그대로 적용된다. 무주택자는 올해 말까지 토지거래허가를 신청해 승인받으면 기존 세입자의 계약 종료 시점까지 실거주를 유예받을 수 있다. 적용 대상 지역만 확대됐을 뿐 제도 자체는 달라지지 않았다.정부는 토허구역 확대에 따른 전세 매물 감소 우려에 대해서는 공급 부족이 더 큰 원인이라고 진단했다. 국토부는 지난해 10월 토허구역 지정 이후 전월세 매물이 급격히 줄어든 것은 아니며 최근 전세난은 2022년 이후 착공 감소에 따른 입주물량 부족 영향이 크다고 강조했다. 이에 따라 비아파트 공급 활성화와 오피스·지식산업센터 활용 등 공급 확대를 통해 전월세 시장을 안정시키겠다는 방침이다.전문가들은 이번 규제로 단기적인 거래 위축과 상승세 둔화는 예상하면서도 규제만으로 시장 안정이 이어지기는 어렵다고 봤다.김인만 김인만부동산경제연구소장은 “거래는 줄고 집값 상승률도 둔화하겠지만 가격 자체가 크게 하락하기보다는 호가가 일부 조정되는 수준에 그칠 가능성이 높다”며 “토허구역 지정으로 전세 물량이 감소하면 전셋값 상승 압력이 커질 수 있다”고 전망했다.양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “규제는 과열된 시장에 단기적인 브레이크를 거는 효과는 기대할 수 있지만 장기적인 가격 안정은 공급 확대와 금리, 경기 여건 등이 함께 뒷받침돼야 가능하다”며 “가격 안정을 장기적으로 이어가기 위해서는 시장이 신뢰할 수 있는 공급 로드맵과 일관된 정책 신호가 함께 제시될 필요가 있다”고 진단했다.
- '빚투'에 가계대출 9조 폭증…당국, 고액연봉자 신용대출 조인다
- [이데일리 김국배 기자] 지난달 금융권 전체 가계대출이 9조원 넘게 늘어난 것으로 나타났다. 증시 호황으로 ‘빚투(빚내서 투자)’ 수요가 신용대출을 늘려 증가 폭을 키운 것으로 분석된다. 금융권 가계대출이 9조원 넘게 늘어난 건 지난 2024년 8월(9조7000억원) 이후 21개월 만이다. 금융당국은 고액 연봉자 신용대출 한도를 축소하기로 하는 등 신용대출 누르기에 들어갔다.11일 오전 서울 중구 하나은행 본점 딜링룸에서 직원들이 업무를 보고 있다. 이날 오전 9시 4분 현재 코스피는 전날보다 322.48포인트(4.30%) 내린 7,398.34다. (사진=연합뉴스)11일 금융위원회에 따르면 지난달 가계대출은 9조3000억원 증가했다. 전달(3조5000억원)과 비교하면 2.6배 이상 증가한 것이다. 주택담보대출(주담대)은 4조원 증가해 전달 대비 증가 폭이 축소됐지만, 신용대출 등 기타대출이 5조3000억원 불어나며 급증세를 보였다. 금융당국 관계자는 “주식 시장 등의 영향으로 한도 대출(마이너스 통장)을 중심으로 한 기타대출 증가 폭이 크게 확대됐다”고 설명했다. 실제로 은행권 마이너스 통장 대출은 지난 3월 7000억원 늘었다가 4월에는 6000억원 감소했지만 지난달엔 2조6000억원 증가했다.업권별로 보면 은행권 가계대출이 6조9000억원 늘며 전월(2조1000억원) 대비 증가 폭이 확대됐다. 지난 4월 6000억원 감소했던 기타대출이 지난달에는 3조7000억원까지 불어났다. 은행 자체 주담대 증가 폭도 같은 기간 1조4000억원에서 2조1000억원으로 증가했다. 디딤돌·버팀목·보금자리론 등 정책 대출 증가 폭은 1조1000억원으로 전달보다 3000억원 줄었다. 제2금융권 가계대출도 2조3000억원 증가하며 전월(1조4000억원)보다 증가 폭이 커졌다. 상호금융권 증가 폭이 2조1000억원에서 7000억원을 축소된 반면, 보험사(9000억원), 여신전문금융사(6000억원), 저축은행(2000억원)이 증가세로 전환됐다.금융당국은 은행권에 최근 급증하고 있는 신용대출을 조일 것을 주문하는 등 대출 관리 감독을 강화하는 모양새다. 이에 따라 은행권에서 고액 연봉자의 신규 신용대출 한도 축소, 신용대출 중도상환수수료 면제에 따른 상환 유도 등의 조치가 뒤따를 전망이다. 지난 2024년에도 은행권에서 마이너스 통장 한도를 5000만원으로 제한하는 조치를 취한 바 있다. 현재 신용대출 한도는 지난해 6·27 대책의 일환으로 연소득 이내로 제한돼 있다.금융위는 매주 점검 회의를 통해 가계대출 관리 목표 미이행 금융회사를 집중 점검하는 등 비상 관리체계를 가동하기로 했다. 이날 가계부채 점검회의를 주재한 신진창 금융위 사무처장은 “향후 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료(5월 9일) 등에 따라 출회된 매물이 시장에서 소화되는 과정에서 주담대가 다시 확대될 가능성이 있고, 신용대출의 변동성도 계속 커질 수 있다”며 “전 금융권이 엄중한 경각심을 갖고 선제적인 가계대출 자율관리 조치를 더욱 강화해 달라”고 말했다. 또 “향후 시장 상황 등을 감안해 준비돼 있는 추가 대책을 적기에, 과감하게 시행해 나가겠다”고 했다.한편, 금융감독원이 올 1분기 은행권에서 적발한 가계대출 추가 약정 위반 건수는 총 1174건으로 집계됐다. 추가 주택 구입 금지 약정 위반이 1106건으로 가장 많았고 이어 처분 약정(56건)·전입 약정(12건) 위반 건이었다. 위반이 적발될 경우 대출 회수 조치가 이뤄지며 신용정보원에 약정 위반 사실이 등록돼 향후 3년간 금융권에서 주택 관련 대출을 받을 수 없게 된다.
- 수도권 신고가 비중 올해 최저…강남 꺾이고 동탄 떴다
- [이데일리 이다원 기자] 수도권 아파트 시장에서 신고가 거래 비중이 올해 들어 처음으로 10% 아래로 떨어졌다. 토지거래허가구역 확대와 대출 규제 영향으로 강남권 고가 주택을 중심으로 관망세가 확산한 반면 서울 중간 가격대 지역과 경기 일부 지역에서는 상대적으로 견조한 수요가 이어지며 지역별 차별화가 뚜렷해지는 모습이다.서울 강남구 대모산에서 바라본 강남의 모습. (사진=이데일리 방인권 기자)8일 직방이 국토교통부 아파트 매매 실거래가 자료를 분석한 결과 5월 수도권 아파트 신고가 거래 비중은 9.7%로 집계됐다. 이는 올해 들어 가장 낮은 수준이다.직방은 지난해 10·15 대책 이후 확대된 토지거래허가구역 지정과 고강도 대출 규제로 매수 심리가 위축된 데다, 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 급매물이 시장에 출회된 영향이 신고가 거래 감소로 이어졌다고 분석했다.지역별로는 서울 신고가 거래 비중이 19.3%로 전월 21.3% 대비 2.0%포인트 하락했다. 경기도 역시 7.7%에서 7.0%로 0.7%포인트 낮아졌다. 반면 인천은 2.7%에서 2.8%로 소폭 상승했다.서울은 올해 2월 신고가 거래 비중이 31.3%까지 치솟았지만 이후 3월 25.1%, 4월 21.3%, 5월 19.3%로 3개월 연속 감소했다. 신고가 거래 건수도 5월 기준 864건으로 줄었고 전체 거래량도 최근 3개월 평균 대비 감소했다.(사진=직방)특히 강남권에서 신고가 거래 비중 감소가 두드러졌다. 강남구 신고가 비중은 19.3%로 전년 동기 대비 31.1%포인트 낮아졌고, 서초구는 33.8%로 14.3%포인트, 용산구는 26.4%로 9.0%포인트 각각 감소했다. 현금 동원력이 필요한 고가 아파트를 중심으로 매수 관망세가 확대된 영향으로 풀이된다.반면 영등포구와 동작구, 동대문구는 상대적으로 강한 흐름을 보였다. 5월 신고가 거래 비중은 영등포구 41.2%, 동작구 35.3%, 동대문구 31.8%로 나타났다. 이들 지역은 신고가 거래 평균 가격이 10억~15억원 수준으로 강남권보다 상대적으로 대출 규제 영향이 적고 실수요 유입이 이어진 것으로 분석됐다.경기도에서는 교통 호재와 산업 수요가 있는 지역의 강세가 눈에 띄었다. 구리시는 신고가 거래 비중이 21.1%를 기록하며 전년 동기 대비 18.9%포인트 상승했다. 용인 수지구도 19.4%로 16.1%포인트 높아졌다.하남시는 21.4%, 성남 중원구는 24.6%를 기록하며 서울 접근성이 우수한 지역을 중심으로 신고가 거래가 증가했다.특히 화성 동탄구는 신고가 거래 비중이 12.0%로 6개월 연속 상승세를 이어갔다. 동탄은 삼성전자 화성·기흥캠퍼스와 ASML 화성캠퍼스 등이 위치한 경기 남부 반도체 산업벨트의 주요 배후 주거지로 꼽힌다. 관련 업종 종사자들의 주거 수요가 꾸준히 유입되면서 신고가 거래 증가로 이어졌다는 분석이다.인천은 신고가 거래 비중이 2.8%로 전월 대비 소폭 상승했지만 전년 동기 3.4%보다는 낮은 수준을 유지했다. 미추홀구가 6.3%로 가장 높은 비중을 기록했고 부평구가 4.0%로 뒤를 이었다. 계양구는 1.1%로 전년 동기 대비 2.7%포인트 하락하며 가장 큰 감소폭을 나타냈다.김은선 직방 빅데이터랩실 랩장은 “현재 수도권 시장은 강남권 고가 단지의 관망세와 서울 중간 가격대 지역, 경기 일부 지역의 상대적 강세가 공존하며 지역별·가격대별 차별화가 나타나는 모습”이라며 “특히 반도체 산업벨트와 주요 업무지구 배후 지역, 서울 접근성이 우수한 지역을 중심으로는 여전히 견조한 수요가 이어지며 경제적 기반이 탄탄한 지역으로 수요가 집중되는 양상”이라고 말했다.그러면서 “6월 지방선거가 마무리되면서 향후 정부의 부동산 정책 방향에도 관심이 쏠리고 있으며, 시장에서는 불법투기·탈세 등 부동산 시장 교란 행위에 대한 관리·감독 강화 여부와 함께 가계부채 관리 기조, 금리 방향성 등 금융 환경 변화도 주목하고 있다”고 했다.
- 부동산 민심, 서울은 ‘민간 재건축’을 원했다 [손바닥부동산]
- [송승현 도시와경제 대표] “부동산 표심이 서울시장 당선을 갈랐다.”지지자 향해 인사하는 오세훈 후보(사진=연합뉴스)이번 서울시장 선거 결과를 바라보는 부동산 시장의 평가다. 실제로 선거 결과를 들여다보면 정치적 승패 이상의 의미를 발견할 수 있다. 서울 시민들은 이번 선거를 통해 자신들이 원하는 주택공급 방식을 선택했다. 특히 서울의 핵심 주거지와 정비사업 밀집지역에서 나타난 표심은 향후 서울 부동산 시장의 방향성을 보여주는 중요한 신호로 해석된다.오세훈 시장은 서울 25개 자치구 가운데 15개 구에서 뒤졌지만 강남3구와 용산, 강동, 영등포, 동작, 양천, 중구, 광진 등 이른바 한강벨트를 포함한 10개 구에서 크게 승리하며 재선에 성공했다. 개표 결과를 보면 강남구 65.5%, 서초구 64.2%, 용산구 56.6%, 송파구 54.5%, 강동구 50.2%, 영등포구 50.0%, 중구 49.0%, 동작구 49.0%, 양천구 48.7%, 광진구 48.1%를 기록했다.오세훈 서울시장 자치구별 득표율 (그래픽=도시와경제) 오 시장이 승리한 지역들은 공통점이 있다. 대부분 서울의 핵심 정비사업 지역이며 향후 재건축과 재개발을 통해 서울의 주거지도를 바꿀 가능성이 높은 곳들이다.강남3구는 압구정·잠실·반포 등 초대형 재건축 사업이 진행되고 있다. 용산은 국제업무지구와 한남뉴타운영등포는 여의도 재건축, 양천은 목동 재건축, 강동은 천호·성내 재개발, 광진은 구의·자양동 정비사업 등이 추진되고 있다. 이들 지역은 현재도 서울의 대표적인 상급지로 평가받지만 민간 정비사업이 완료되면 상급지를 넘어 서울을 대표하는 최상급 주거지로 자리 잡을 가능성이 높다.결국 이들 지역 주민들에게 재건축·재개발은 단순한 개발사업이 아닌 것이다. 지역 경쟁력과 자산가치, 미래 생활환경을 결정하는 핵심 요소다. 따라서 이번 선거는 정치적 선택이라기보다 지역 주민들의 미래에 대한 선택에 가까웠다고 볼 수 있다.특히 주목해야 할 부분은 공급 확대 자체보다 공급 방식에 대한 선택이다.오 시장은 선거 과정에서 재건축·재개발·모아타운 등 578개 정비사업에 속도를 내고 2031년까지 31만 가구를 착공하겠다는 공약을 제시했다. 또한 전체 공급 물량 가운데 약 19만8000가구를 한강변 지역에 집중 공급하겠다고 밝혔다.이러한 공약이 시장의 지지를 받은 이유는 최근 서울 부동산 시장이 겪고 있는 공급 부족 때문이다. 서울은 수년째 신규 주택 공급이 수요를 따라가지 못하고 있다. 입주 물량 감소 우려가 커지는 가운데 전셋값과 월세가 상승하고 매매가격까지 오르는 현상이 나타나고 있다. 공급 확대에 대한 요구가 그 어느 때보다 높아진 상황이다.그러나 서울 주요 사업지 주민들이 원하는 것은 단순한 공급이 아니다. 공공 중심 공급이 아니라 민간 중심 공급이다.그동안 정부는 공공재개발, 공공재건축, 도심복합사업 등을 추진하며 공공이 주도하는 공급 확대 정책을 추진해 왔다. 하지만 상당수 사업은 주민 반발과 사업성 문제, 복잡한 절차 등으로 인해 기대만큼 성과를 내지 못했다. 공공이 참여할 경우 사업 속도는 빨라질 수 있지만 조합의 자율성이 줄어들고 수익성이 낮아질 수 있다는 우려가 꾸준히 제기됐다.반면 민간 정비사업은 사업성이 높고 추진 동력이 강하다. 주민들이 직접 사업을 추진하는 만큼 사업 참여 의지도 높고 의사결정도 상대적으로 빠르다. 실제로 서울 주요 정비사업 지역들은 공공 방식보다 민간 방식을 선호하는 사례가 많다.이번 선거 결과 역시 이를 반영한다. 강남3구와 한강벨트 주민들은 공급 확대를 원하지만 그 방식은 공공이 아닌 민간이어야 한다는 의사를 표를 통해 보여준 것이다.최근 종료된 다주택자 양도소득세 중과 유예도 시장에 또 다른 변수가 되고 있다. 정부는 조세 형평성과 투기 억제를 강조하고 있지만 시장에서는 매물 감소를 우려하고 있다. 양도세 부담이 커질 경우 다주택자들은 매도보다 보유를 선택할 가능성이 높다. 이는 시장에 나오는 매물을 줄이고 공급 부족 문제를 더욱 심화시킬 수 있다.결국 규제만으로는 시장을 안정시키기 어렵다. 서울 시민들이 이번 선거를 통해 보여준 것은 공급 부족에 대한 불안감과 실질적인 공급 확대에 대한 요구였다.다만 오세훈 시장의 재선이 곧바로 공급 확대로 이어지는 것은 아니다. 가장 큰 변수는 중앙정부와 서울시의 정책 공조 여부다. 서울시는 민간 정비사업 활성화를 추진하고 있지만 중앙정부는 시장 안정과 규제 기조를 유지하고 있다. 재건축초과이익환수제, 안전진단, 용적률 규제 등 핵심 제도는 여전히 중앙정부의 영향력이 크다.만약 중앙정부와 서울시의 정책 방향이 충돌한다면 공급 확대 속도는 예상보다 느려질 수 있다. 특히 서울 핵심 정비사업지 주민들이 기대하는 민간 중심 공급 정책도 제약을 받을 수 있다.이번 서울시장 선거가 남긴 가장 중요한 메시지는 시민들은 규제보다 공급을 선택했고, 공공보다 민간을 선택했다. 특히 강남3구와 한강벨트 주민들은 민간 정비사업을 통해 지역의 미래 경쟁력을 높이고 주택 공급을 확대해야 한다는 의사를 표심으로 보여줬다.이제 서울 부동산 시장의 성패는 공급 계획이 아니라 공급 실행력에 달려 있다. 이번 선거는 서울 시민들이 그 실행력과 방향성을 요구한 선거였다.송승현 도시와경제 대표(사진=도시와경제)
- “급매 끝나자 숨고르기”…호가 높아진 서울 집값, 관망 속 상승
- [이데일리 김은경 기자] 서울 아파트값과 전셋값 상승세가 한 주 만에 나란히 숨 고르기에 들어갔다. 단기간 집값 급등에 따른 피로감과 6·3 지방선거를 앞둔 관망세로 거래가 다소 주춤한 영향이다. 다만 상승폭이 소폭 둔화했을 뿐 여전히 높은 상승률을 기록하며 시장 강세 흐름은 지속되고 있다.서울 남산에서 바라본 아파트. (사진=이데일리 이영훈 기자)28일 한국부동산원이 발표한 5월 넷째 주(25일 기준) 전국 주간 아파트 가격동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.25% 상승했다. 전주(0.31%) 대비 0.06%포인트 낮아지며 4주 만에 상승세가 한풀 꺾였다. 전국 아파트값은 0.06%, 수도권은 0.13% 올랐다.한국부동산원은 “재건축 추진 단지와 대단지를 중심으로 국지적 상승 거래가 발생하고 있으나 그 외 지역에서는 매도·매수자 관망세 등으로 거래가 다소 주춤하고 있다”고 설명했다.최근 시장에서는 다주택자 양도세 중과 유예 종료 전에 나왔던 급매물이 대부분 팔리면서 매물이 빠르게 줄어든 상태다. 호가 상승 속 매수자 관망세가 짙어지는 가운데 매물 부족이 이어지면서 가격은 강세를 유지하는 모습이다.남혁우 우리은행 부동산연구원은 “송파·서초·강동구 등 인기 지역은 매물 감소와 호가 상승 영향으로 수요자 관망세가 나타나고 있다”며 “시장이 전반적으로 소강상태를 보이고 있다”고 분석했다.외곽 지역은 강세가 지속됐다. 전셋값 상승률이 높고 상대적으로 가격 부담이 덜한 지역을 중심으로 실수요와 갈아타기 수요가 유입되면서 ‘키 맞추기’ 장세가 이어지고 있다. 강북구가 0.42% 올라 서울에서 가장 높은 상승률을 기록했고 중구(0.41%), 광진구(0.37%), 성북구(0.37%), 도봉구(0.34%) 등이 뒤를 이었다. 매매가격지수 변동률반면 강남 핵심지 상승폭은 다소 둔화했다. 강남구는 전주 0.20%에서 이번 주 0.14%로, 서초구는 0.26%에서 0.20%로 상승폭이 줄었다. 송파구 역시 0.38%에서 0.28%로 둔화했다. 최근 급등 이후 피로감이 커진 데다 지방선거를 앞두고 정책 방향을 지켜보려는 관망세가 영향을 미친 것으로 풀이된다.양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “단기간 상승에 대한 피로감과 지방선거 전 관망세 영향으로 보인다”며 “현재 전월세 불안으로 여전히 서울 외곽지역 상승세가 이어지고 있고 전월세 매물 감소도 뚜렷해 당분간 외곽지역 상승세는 이어질 것”이라고 전망했다.경기 아파트값 상승세는 둔화했지만 반도체 산업벨트 배후 주거지역 강세는 여전했다. 경기 아파트값 상승률은 0.09%로 전주(0.12%)보다 낮아졌지만 화성 동탄구는 0.49%로 전주(0.46%) 대비 0.03%포인트 올라 경기 지역 최고 상승률을 기록했다. 성남 중원구(0.41%), 광명시(0.30%), 구리시(0.30%) 등도 강세를 이어갔다. 남 연구원은 “반도체 산업 경기 활황에 대한 기대감이 해당 지역 가격 강세에 기여한 것으로 추정된다”며 “광역교통망을 갖추고 정주환경이 양호한 동탄의 가격 강세현상이 지속되고 있다”고 말했다. 서울 아파트 전셋값은 이번 주 0.26% 올라 전주(0.29%)보다 오름폭이 줄며 4주 만에 상승세가 둔화했다. 하지만 여전히 2015년 이후 최고 수준에 근접한 강세다. 특히 성북구(0.44%), 성동구(0.42%), 송파구(0.42%), 도봉구(0.41%), 광진구(0.40%) 등 외곽과 한강벨트 지역을 중심으로 높은 상승률이 이어졌다. 전세 매물 부족 속에 역세권·대단지 등 선호 단지 위주로 수요가 몰리면서 상승 계약이 이어지고 있다는 분석이다.
