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- "2억 올랐어요" 탈서울 전세난민이 끌어올린 경기 집값
- [이데일리 최정희 기자] 경기 구리 수택동 힐스테이트 59㎡(24평)는 이달 2일 11억 3000만원에 거래되며 최고가를 기록했다. 2024년 입주한 후 지난해 10월 첫 매매가 이뤄졌는데 이 당시 9억원에 팔린 후 7개월 만에 2억원 넘게 오른 것이다.수택동 한성3단지 59㎡도 지난달 7억 9900만원에 거래되며 지난해 12월 대비 1억4000만원가량 상승했다. 가격 급등 이후에는 기존보다 9억원 가까이 비싼 16억 5600만원짜리 배짱매물까지 등장했다. 가격 상승 심리가 커진 것이다. 인근 공인중개사는 “집주인이 원해서 내놓은 가격인데 서울에서 실거주 수요가 유입되며 가격이 올랐다고 해도 해당 호가에 거래되진 못할 것”이라고 말했다.[그래픽=이데일리 김정훈 기자]서울 전·월세 매물 부족이 경기권으로 확산되면서 차라리 경기 아파트를 매수하려는 수요가 늘고 있다. 이에 구리·남양주·용인 기흥 등 비규제지역 아파트값도 올해 들어 1억원 이상 상승하는 모습이다. 전문가들은 다주택자·임대사업자·비거주 1주택자 매물 출회를 유도하는 정부 정책이 오히려 임대차 물량 감소로 이어지며 전·월세난을 키우고 있다고 지적한다.◇경기 1000가구 단지도 전·월세 매물 ‘0’…매매 매물도↓17일 네이버 부동산에 따르면 경기 부천 원미구 중동 3000가구 규모의 팰리스카운티 전세 매물은 고작 4가구, 월세는 2가구에 불과했다. 구리 인창동 1300~1400가구의 인창 4단지·1단지 주공 아파트는 전·월세 매물이 0건이다. 경기 일부 지역에서는 전·월세 매물 감소가 매매 수요 증가로 이어지며 매매 매물까지 줄고 있다. 화성·남양주·부천·구리·군포·용인 기흥 등 비규제지역에서 나타나는 현상이다. 수원도 비규제지역인 권선구뿐 아니라 규제지역인 영통·장안·팔달구까지 매매 매물이 감소했다.부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 경기 구리의 매매 매물은 15일 기준 1503건으로 지난해 말 대비 31% 감소했다. 같은 기간 전세와 월세 매물도 각각 20%, 53% 줄었다. 화성 동탄과 용인 기흥 역시 매매 매물이 각각 23%, 17% 감소했다. 시장에서는 전·월세 매물 부족이 실수요자의 매수 전환으로 이어졌다는 분석이 나온다. 예컨대 경기 광명은 전세와 월세 매물이 15일 기준 169건, 140건으로 작년 말 대비 90% 가량 감소했는데 임대차 계약 만료 후 광명 인근으로 매매 전환이 일어났을 가능성이 크다는 분석이다. 수도권의 주택담보대출이 최대 6억원으로 제한된데다 규제지역은 주택담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 낮아졌기 때문에 광명에 전·월세 살던 사람이 해당 지역에서 매매로 전환하기는 쉽지 않기 때문이다. 서울, 광명, 경기 비규제지역, 경기 외곽으로 이러한 분위기가 확산되고 있다. 서울 아파트 전세 중위가격은 4월 5억 3000만원으로 경기 아파트 매매 중위가격(4억 6000만원)보다 높다. 이 때문에 서울 전셋값 수준으로 안양 만안(5억 1300만원), 용인 기흥(5억 9000만원), 화성 동탄(7억 4600만원), 구리(6억 7850만원) 등 경기 지역 아파트 매수가 가능하다는 점도 수요 이동 배경으로 꼽힌다.부동산 업계 관계자는 “구리, 의정부, 부천, 군포, 고양 등의 전·월세 매물 부족이 급감한 상황에서 생활권 공유지역을 따라 남양주, 시흥, 안산, 파주 등으로 이동할 수 있다”며 “이런 흐름이 이어질 경우 외곽 지역까지 매매가격 상승세가 확산될 수 있다”고 밝혔다.◇“전·월세 불안에 가격 오르는데 ‘매물’만 내놓으라고?”전문가들은 서울·경기 전·월세 매물 부족이 경기 비규제지역의 매매가격 상승으로 이어지는 배경에 입주 물량 감소와 함께 정부 정책 영향도 크다고 지적한다. 강남권 고가 아파트 시장 안정에 초점을 맞춘 규제가 수도권 전반의 임대차 시장 불안을 키우고 있다는 비판이다.부동산R114에 따르면 올해 서울 아파트 입주 물량은 2만 7000가구로 10년 내 최저 수준이다. 경기도 역시 6만가구로 2021~2024년 11만가구 이상에서 반토막 났다. 이런 상황에서 토지거래허가제에 따른 실거주 의무와 다주택자 양도소득세 중과 등이 임대차 매물을 줄이며 전·월세 시장 불안을 키우고 있다는 분석이다. 그런데도 정부 정책은 다주택자와 매입 임대사업자, 비거주 1주택자의 매물 출회 유도에 집중돼 있다는 지적이 나온다. 정부는 비거주 1주택자가 임대 중인 주택을 매도할 수 있도록 매수자의 실거주 의무를 기존 임대차 계약 종료 이후로 유예했지만, 시장에서는 해당 물량이 결국 전세 시장에서 사라질 가능성이 크다고 본다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “매수자가 2년 뒤 실거주에 들어가면 전세 물량이 멸실돼 전·월세 시장 불안으로 이어질 수 있다”고 말했다.전문가들은 정부가 강남권 등 고가 아파트 시장 안정에 정책 역량을 집중하는 반면 수도권 실수요 시장의 전·월세 불안은 외면하고 있다고 지적한다. 다주택자 매물 유도 정책 영향이 나타난 곳도 강남권 일부 고가 아파트에 제한됐다는 평가다. 반면 다주택자 양도소득세 중과가 재개되자 강남구 등 아파트 가격이 다시 상승했다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “매물 출회만으로는 가격 안정 효과도 제한적인데 오히려 전세 매물 부족과 임대차 시장 불안을 키울 수 있다”고 말했다.채상욱 커넥티드그라운드 대표는 “임차료가 올라가면 실수요자가 집을 사야 한다는 공포 심리가 가장 세게 온다”며 “정부가 매물만 더 내놓는 정책을 할 것이 아니라 전·월세 등 임대차 매물이 나오게끔 특별법이라도 만들어야 한다”고 덧붙였다.
- 매물잠김에 '약세' 강남도 12주 만에 상승…서울 아파트값 0.28%↑
- [이데일리 이다원 기자] 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 직후 서울 아파트값 상승 폭이 크게 올랐다. 정부 예상과는 달리 다주택자발(發) 매물이 줄고 호가가 다시 오른 영향으로 풀이된다. 마지막까지 하락을 유지하던 강남구 마저 상승 전환하면서 서울 전역이 오름세로 돌아섰다. 서울 아파트 전셋값 상승률도 10년 6개월만에 최고 수준까지 뛰며 전월세 시장 불안은 더 커지는 모양새다.지난 11일 서울 마포구의 한 부동산 사무실에 게시된 매물 정보 위로 엑스표가 표시되어 있다. (사진=이데일리 노진환 기자)14일 한국부동산원이 발표한 ‘2026년 5월 둘째 주(11일 기준) 주간 아파트 가격동향’에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.28% 상승했다. 전주(0.15%)보다 상승 폭이 0.13%포인트 확대됐다. 이는 정부가 다주택자 양도세 중과 유예 종료 방침을 밝힌 지난 1월 넷째 주(0.31%) 이후 가장 높은 상승률이다.올해 1월까지 강한 상승세를 보이던 아파트값은 2월 셋째 주 0.15%로 꺾인 데 이어 3월 셋째 주 0.05%까지 상승 폭이 둔화했다. 이후 4월 들어 0.10~0.15% 수준에서 횡보하다 이번 주 상승폭이 크게 확대됐다. 서울 25개 자치구 가운데 24개 구가 상승했고, 강남3구와 한강벨트, 외곽 지역까지 오름세가 동시에 확대됐다.[이데일리 이미나 기자]상승 폭이 가장 큰 곳은 성북구였다. 성북구는 전주 0.27%에서 이번 주 0.54%로 상승 폭을 두 배 키우며 서울 자치구 가운데 유일하게 0.5%대 상승률을 기록했다. 서대문구 역시 0.20%에서 0.45%로 오름 폭이 커졌다.지난 11주간 약세를 이어오며 마지막 하락 지역으로 남았던 강남구(0.19%)도 12주 만에 상승 전환하면서 서울 25개 자치구 모두 약세에서 벗어났다. 서울 전 지역 상승은 지난 2월 셋째 주 이후 처음이다.송파구는 0.17%에서 0.35%로 상승 폭을 키웠고, 서초구는 0.04%에서 0.17%로 확대됐다. 용산구 역시 0.07%에서 0.21%로 오름 폭이 커졌다.한강벨트와 외곽 지역도 강세를 이어갔다. 성동구는 0.17%에서 0.29%로, 광진구는 0.15%에서 0.27%로 상승 폭이 확대됐다. 노원구는 0.18%에서 0.32%로, 강북구는 0.25%에서 0.33%로 올랐고 강서구는 0.30%에서 0.39%로 상승 폭을 키웠다.◇양도세 중과 유예 종료 직후 반등…전세시장도 흔들전세시장 불안도 심각하다. 서울 아파트 전셋값은 5월 둘째 주 0.28% 오르며 2015년 11월 둘째 주(0.31%)를 기록한 이후 10년 6개월 만에 가장 높은 상승률을 기록했다.자치구별로는 성북구 전세가격이 한 주만에 0.51% 오르며 가장 큰 폭의 상승률을 기록했고 송파구(0.5%), 성동구(0.4%), 강북구(0.4%), 광진구(0.37%), 노원구(0.36%), 도봉구(0.32%) 등 곳곳에서 전셋값이 상승하는 모습이 나타났다.(사진=한국부동산원)정부는 양도세 중과 유예 종료 이후에도 시장 안정 흐름이 이어질 것으로 판단해왔다. 김용범 청와대 정책실장은 지난 4일 기자간담회에서 “아파트 매물이 크게 늘었고 가격 상승 폭은 눈에 띄게 축소됐다”고 진단하며 급격한 가격 반등 가능성에 선을 그은 바 있다. 또 “거래가 거의 안 됐던 시장이 거래가 되는 것이기 때문에 거기서 약간 가격이 오르는 부분까지 부동산 가격이 오른다고 걱정할 일은 아니다”고도 했다.시장에서는 정부 예상보다 상승 확산 속도가 빠르다는 평가가 나온다. 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 “급매가 정리되자 매도자들이 감소했고, 이들이 전부 종전 고점 수준으로 매물을 내놓고 있다”며 고 말했다. 남혁우 우리은행 부동산 연구원도 “다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 막판 고가 재건축 아파트 단지들의 급매물이 활발하게 거래됐고 강남구가 상승 전환했다”며 “마지막 다주택자 바겐세일에 맞춰 거래가 다수 발생했고, 이후 매물이 다시 감소하면서 높아진 매도 호가가 가격 흐름에 반영된 것으로 보인다”고 말했다.그러면서 “전월세 물건 부족 현상이 이어지면서 서울 중하위 지역의 가격 키 맞추기 현상이 인근 경기 비규제 지역으로까지 확산하고 있다”며 “서울 강남권과 한강벨트뿐 아니라 과천·분당·광명 등 경기 핵심 지역까지 상승 폭이 확대되는 흐름”이라고 설명했다.
- 양도세 중과 유예 종료, 부동산 시장 어디로?...관망세 속 '공급 부족' 최대 변수 [어쨌든 경...
- [이데일리TV 유은길 경제전문 기자] 부동산 시장이 중대한 변곡점을 맞이했다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 종료되는 5월 9일 이후 시장의 향방을 두고 전문가들의 진단이 엇갈리고 있다. 부동산특집으로 마련한 어쨌든 경제‘ 방송 대담에서 한문도 명지대 부동산대학원 교수와 우명제 서울시립대 도시공학과 교수가 출연해 향후 매매 및 전월세 시장의 흐름과 정부 정책의 실효성을 집중 분석했다.■ 매매 시장: 거래 절벽 속 눈치보기 vs 지역별 양극화 심화5월 9일 이후 부동산 시장의 단기 전망에 대해 두 전문가는 공통적으로 ’관망세‘를 점쳤으나, 세부적인 결은 조금 달랐다.한문도 교수는 “단기 소강상태와 매물 감소”를 강조했다. 한 교수는 “유예 기간 내 매도하지 못한 소유자들이 물건을 거둬들이면서 매물 감소가 불가피하다”고 분석했다. 특히 강북 등 중저가 지역에서는 하락 거래가 우세한 반면, 강남권은 상승 기미를 보이는 등 매수자와 매도자의 희망 가격 격차가 커지며 당분간 횡보 장세가 이어질 것으로 보았다. 다만 추석 전까지 확실한 공급 신호가 없다면 다시 상승 압력이 커질 수 있다고 경고했다.우명제 교수는 “상승 가능성과 양극화”를 우려했다. 우 교수는 “매물 잠김 현상으로 인해 주택 가격이 상승할 가능성이 높다”고 진단했다. 특히 강남, 용산, 여의도 등 정주 여건이 좋은 지역은 하방 경직성이 강해 가격이 계속 오르는 반면, 외곽 지역과의 격차는 더 벌어지는 ’양극화‘가 심화될 것이라고 내다봤다. 또한 다주택자들이 매도 대신 증여로 선회하며 ’부의 대물림‘ 현상이 나타날 수 있음을 우려했다.■ 전월세 시장: 매물은 늘었지만 공급 절대부족이 발목세입자들의 불안이 커지는 가운데 전월세 시장 역시 하반기로 갈수록 불안정해질 것이라는 전망이 우세했다.한 교수는 “7일부터 전세 물건이 급격히 늘어나는 추세가 포착됐다”며 “매매를 포기한 다주택자들이 전세로 물량을 돌리고 있다”고 전했다. 그러나 “서울의 신혼부부 등 신규 가구 분화 수요에 비해 입주 물량이 턱없이 부족해, 물량 증가가 가격 하락으로 이어지기는 쉽지 않을 것”이라고 덧붙였다.우 교수 또한 “올해 서울 아파트 입주 물량이 과거 10년 평균에 비해 크게 감소했다”며 “양도세 중과 시행이 오히려 임대차 시장의 매물 잠김을 유도하고 보유세 부담이 세입자에게 전가되는 부작용이 나타날 수 있다”고 지적했다.■ 정부 정책 제언: 세제보다는 금융과 공급 신뢰가 우선정부가 추진 중인 보유세 강화와 장기보유특별공제 개편 등 세제 중심의 압박에 대해서는 보다 정밀한 설계가 필요하다는 지적이 나왔다.한 교수는 과거 사례를 들며 “세제만으로는 집값을 잡을 수 없다”고 단언했다. 그는 대출 규제(금융)와 신규 공급이 핵심이며, 특히 3기 신도시 등 이미 계획된 공급 물량에 대해 정부가 확실한 분양 시점과 가격을 제시해 시장의 신뢰를 회복해야 한다고 강조했다.우 교수는 보유세 강화의 취지에는 동의하면서도, 실거주 요건 강화가 이사나 갈아타기 수요를 위축시켜 공실을 유발하거나 전월세 시장을 위축시키는 등 ’디테일의 악마‘를 주의해야 한다고 조언했다.■ 실수요자 전략: DSR 40% 내에서 청약 노려야무주택자와 내 집 마련 수요자들을 향해 한 교수는 “자기 소득의 40% 이내에서 원리금 상환이 가능하다면 언제든 매수해도 좋다”며 과도한 레버리지는 경계하되, 타임 스케줄에 맞춘 청약 전략을 추천했다. 특히 3기 신도시 등 시세보다 저렴한 공공 분양 물량을 적극 활용하라는 조언이다.또한 최근 주식 시장의 활황이 부동산 시장에 미칠 영향에 대해 한 교수는 “수익 실현 후 부동산으로 넘어오는 수요도 있지만, 반대로 주택 매도 후 주식으로 가는 자금도 있어 전체 시장을 뒤흔들 정도의 변수는 아니다”라고 선을 그었다.부동산 특집 ’어쨌든 경제‘ 방송 프로그램은 매주 금요일 오후 4시 이데일리TV와 유튜브를 통해 생방송된다.[사진=어쨌든 경제 방송 캡쳐] 한문도 명지대 부동산대학원 교수(사진 우측), 우명제 서울시립대 도시공학과 교수(사진 중간)가 부동산특집 '어쨌든 경제' 방송에서 유은길 경제전문기자(사진 좌측)의 질문에 답하고 있다.
- 송언석 "비거주 1주택자 토허제 예외 추진, 시장 반응 앞에서 우왕좌왕"
- [이데일리 노희준 김한영 기자] 국민의힘은 12일 정부가 비거주 1주택자에 대해서도 토지거래허가구역의 실거주 의무를 유예해주는 방안을 검토하는 것과 관련 “양도세 중과 시행 이후 서울 아파트 시장에서 본격적인 매물 잠김 현상이 나타나자 다급해진 정부가 비거주 1주택자의 토허제 예외까지 꺼내들고 있다”고 꼬집었다. 송언석 국민의힘 원내대표는 이날 국회에서 열린 원내대책회의에서 “이재명 대통령이 정부를 이기는 시장은 없다고 말하면서 자신만만하게 밀어붙였던 정책이 시장 반응 앞에서 우왕좌왕하는 꼴”이라면서 이같이 밝혔다.앞서 정부는 다주택자 양도소득세 중과 유예조치 종료 전 다주택자가 보유 주택을 매도하고 싶지만 임차인 있으면 토허제 2년 실거주 의무 규정 탓에 매도가 어렵다는 지적이 나오자 무주택자가 매수인에 한해 실거주 의무를 임대차계약 기간 종료시까지 예외적으로 유예하는 보완책을 마련했다. 또 다주택자에게만 실거주 의무가 유예돼 비거주 1주택자에게 역차별로 작용한다는 비판이 일자 이에 대해서도 개선책을 검토하고 있다. 송 원내대표는 “문제는 이런 방식의 땜질 처방이 이미 실패를 반복해 왔다는 점”이라며 “양도세 중과 이후 실제 시장에서는 다주택자 매도 증가보다 증여 확대가 나타났고, 일부 강남 고가 주택을 제외하면 오히려 서울과 수도권 전반으로 가격 상승의 풍선 효과가 확산됐다”고 지적했다. 그러면서 “서울 아파트 갭투자 비중을 보면, 강남, 서초, 송파는 평균 30% 이상인 반면, 노원은 4.1%, 도봉 8.4% 수준”이라며 “갭투자는 핵심 선호지역 중심 현상인데 (양도세 중과로) 희소한 선호매물을 시장에 즉시 내놓을 것이란 발상 자체가 비현실적이고 현실에서는 임차인에게 부담 증가하는 경우 훨씬 많다”고 비판했다. 그는 “결국 이재명 정부의 부동산 정책은 신축아파트 공급이라는 부동산 시장 작동원리를 무시한 채 세금 규제로 국민만 들들볶는 형국”이라며 “그 결과가 결국 집있는 사람에게는 세금폭탄 실수요자에게는 규제폭탄으로 나타나고 있다”고 설명했다. 송 원내대표는 “부동산 안정의 핵심은 공급 확대”라며 “국민의힘은 서울, 수도권에 주변 시세의 50% 수준의 장기 전세 주택인 반값 전세를 확대 공급하고, 조합원 지위 양도 제한 완화를 통해 재개발 재건축을 촉진하고, 재건축 초과이익 환수제를 폐지해서 실질적인 공급 확대로 국민께 선택을 받겠다”고 강조했다.
- “세금 내느니 물려준다” 다주택자들 매도 대신 '증여' 택해 [손바닥부동산]
- [송승현 도시와경제 대표] 부동산 시장에는 세금 부담이 일정 수준을 넘어서면 결국 다주택자들이 버티지 못하고 집을 시장에 내놓게 될 것이라는 기대가 있다. 기사 이해를 돕기 위해 AI로 생성한 이미지특히 2026년 5월 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 시장 일각에서는 매물 폭탄 나올 것이라는 전망도 나왔다. 그러나 최근 서울 부동산 시장에서 나타나는 실제 흐름은 정반대다. 매도 물량이 증가하기는커녕, 다주택자들은 증여라는 방식으로 자산을 이동시키며 시장 밖으로 매물을 잠그고 있다.실제 서울의 월별 증여 신청 부동산 수를 보면 이러한 흐름은 더욱 명확해진다. 2025년 5월 약 688건 수준이던 증여 신청은 6월 676건, 7월 740건, 8월 645건 수준에서 움직이다가 9월 약 881건으로 증가했다. 이후 10월 837건, 11월 717건을 기록한 뒤 12월에는 약 1,054건까지 급증했다. 2026년 들어서도 흐름은 이어졌다. 1월 약 785건, 2월 903건 수준으로 증가했고, 3월에는 약 1,387건, 4월에는 무려 2,153건 수준까지 치솟았다. 불과 1년 전과 비교하면 3배 이상 급증한 수치다.소유권이전등기(증여) 신청 부동산 현황 (그래픽=도시와경제)이 데이터가 의미하는 바는 단순하지 않다. 시장은 이미 양도세 중과 유예 종료 이전에 행동을 끝냈다는 뜻이다. 정부와 시장 일부에서는 유예 종료 직전 급매물이 쏟아질 것이라 기대했지만, 실제 다주택자들은 매도를 준비한 것이 아니라 증여를 서두르고 있었던 것이다. 다시 말해 시장이 기다린 것은 매물 폭탄이었지만 현실에서 터진 것은 증여 폭탄이었다.왜 이런 현상이 벌어졌을까. 핵심은 정책이 시장 심리를 잘못 읽었기 때문이다. 정부는 양도세 중과라는 압박을 통해 매물을 유도하려 했지만, 시장 참여자들은 이를 팔라는 신호가 아니라 절대 팔지 말라는 경고로 받아들였다. 특히 강남·서초·송파·용산·성동 등 서울 핵심지 아파트 보유자들은 이미 지난 상승장을 통해 학습을 마쳤다. 이들에게 핵심 입지 자산은 단순한 부동산이 아니라 시간이 지날수록 희소성이 커지는 안전자산이다. 이런 상황에서 양도세 중과를 감수하며 매도하는 것은 자산을 잃는 행위로 인식된다.결국 다주택자들은 가장 합리적인 대안을 선택했다. 바로 증여다. 현재 증여 취득세율은 최대 수준까지 적용 시 표면적으로 보면 상당한 세금 부담이다. 그러나 양도세 중과가 부활할 경우 차익 대부분이 세금으로 사라질 수 있다는 점을 고려하면, 차라리 증여세와 취득세를 부담하고 자녀에게 자산을 이전하는 편이 더 유리하다는 계산이 가능하다. 특히 핵심지 아파트는 장기적으로 가격 상승 가능성이 높다고 보기 때문에, 단기 세금보다 미래 가치 보존이 더 중요해진다.문제는 이 과정에서 시장 유동성이 급격히 사라진다는 점이다. 증여 이후에는 이월과세 규정이 적용된다. 즉, 증여받은 주택을 10년 이내에 매도할 경우 증여자의 취득가액 기준으로 양도세가 계산된다. 이는 사실상 증여된 물건이 최소 10년 동안 시장에 나오기 어렵다는 의미다. 정부는 매물을 유도하겠다며 양도세 압박을 강화했지만, 결과적으로는 주택을 장기 잠김 상태로 만들어버린 셈이다.이러한 흐름은 실수요자들에게 더 큰 부담으로 돌아간다. 거래 가능한 물량이 감소하면 시장은 가격 조정 기능을 상실하게 된다. 공급 부족이 심화되는 상황에서 기존 주택마저 증여를 통해 시장 밖으로 빠져나가면, 실수요자들이 선택할 수 있는 매물은 급격히 줄어든다. 결국 거래량은 감소하지만 가격은 쉽게 내려가지 않는 왜곡된 구조가 형성된다.특히 최근 서울 핵심지 시장에서는 이러한 현상이 더욱 뚜렷하다. 시장에서는 종종 세금이 집값을 잡는다고 이야기하지만 실제 현장에서는 세금이 거래를 막고 공급을 잠그는 역할을 하고 있다. 다주택자 입장에서는 양도세 부담이 너무 크기 때문에 매도 자체를 포기하게 되고, 결국 증여나 장기 보유라는 선택으로 이동한다. 정책이 의도한 방향과 시장의 실제 행동이 정반대로 움직이고 있는 것이다.더 큰 문제는 자산 고착화다. 증여가 늘어날수록 핵심 입지 부동산은 세대 간 이전을 통해 계속 묶이게 된다. 이는 단순한 절세 문제가 아니다. 결국 기존 자산 보유 계층은 계속 핵심 지역을 점유하게 되고, 무주택 실수요자는 점점 진입 기회를 잃는다. 정부는 세수 확보에는 성공했을지 몰라도, 시장 공급 확대와 가격 안정이라는 목표에서는 오히려 역효과를 만들고 있는 셈이다.언제까지 세금이라는 압박만으로 시장을 통제할 수 있다고 믿을 것인가. 거래를 막는 정책은 결국 공급 감소와 시장 왜곡으로 이어진다. 지금 필요한 것은 징벌적 과세 강화가 아니라 시장에 매물이 순환될 수 있도록 만드는 구조적 해법이다. 거래세와 양도세 체계가 근본적으로 바뀌지 않는 한, 2026년 5월 이후에도 시장이 기대하는 매물 폭탄은 현실화되기 어렵다. 이미 상당수의 물건은 증여라는 이름 아래 시장 밖으로 사라지고 있기 때문이다.송승현 도시와경제 대표(사진=도시와경제)
- 전세난에 "차라리 집 사자"…강남 빼고 집값 다 올랐다
- [이데일리 최정희 기자] 서울 아파트 가격이 강남을 제외하고 일제히 상승했다. 이달 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 강남에서 일부 막판 급매물이 출회되면서 강남 아파트만 하락폭이 커졌을 뿐, 용산구까지 상승 전환하며 서울 전역의 아파트 가격이 올랐다. 서울시내의 한 부동산에 시세표가 표시되어 있다.(사진=이데일리 방인권 기자)전세 매물 부족 속에 서울 아파트 전세 가격이 6년 5개월 만에 가장 크게 올랐다. 전세 매물 부족은 매수로 전환되며 서울을 넘어 경기도 아파트 가격을 끌어올리고 있다. 하남이 전국에서 가장 높은 상승률을 보였고, 용인 기흥, 화성 동탄, 수원 권선구 등 비규제지역에서도 상승폭이 커졌다.◇용산구도 4주 만에 상승 전환, 강남구 빼고 다 올라7일 한국부동산원에 따르면 5월 첫째 주(4월 28일~5월 4일) 서울 아파트 가격은 일주일 간 0.15%로 올라 전주(0.14%) 대비 상승폭이 커졌다. 한 주 만에 상승폭이 확대된 것이다. 이달 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 급매물이 소진된 후 매도호가가 상승한 영향으로 풀이된다. 이에 서울 25개 자치구 중 강남구를 제외한 24개 자치구가 일제히 상승했다. 강남구는 양도세 중과를 앞두고 막판 급매물 소화로 아파트 가격이 0.04% 하락해 전주(-0.02%)보다 하락폭이 커졌다. 다주택자 매물인지 확인이 어렵지만 역삼동 쌍용플레티넘밸류(84㎡)는 지난 달 28일 14억 5000만원에 매매돼 작년 10월(16억원)보다 1억 5000만원 더 싸게 거래됐다.송파구는 이번 주 0.17% 올라 3주 연속 상승했고 서초구도 0.04% 올라 2주 연속 상승했다. 용산구도 0.07% 올라 4주 만에 상승세로 전환됐다. 향후 가격 흐름도 현재와 유사할 것이란 전망이 나왔다. 김용범 청와대 정책실장은 지난 4일 기자간담회에서 “지난 2개월간 특별 요인(다주택자 양도세 중과 유예 종료) 때문에 내려갔던 가격이 제자리를 찾을 것”이라며 “현재의 흐름대로 간다면 완만한 상승을 보일 것”이라고 밝혔다. 다만 남혁우 우리은행 부동산 연구원은 “강남권 주요 지역의 경우 투자성이 강한 시장이기 때문에 시장 심리에 영향을 줄 수 있는 거시적 변수, 세금, 규제 정책 강도 등에 따라 영향을 받을 것”이라며 “하반기 세제개편안, 물가상승에 따른 금리 재인상 우려 등으로 또 다시 매물이 출회될 가능성이 있어 당분간 박스권 움직임을 보일 것”이라고 말했다.서울 나머지 자치구에서도 미묘한 변화가 감지됐다. 노원구는 0.18% 올라 전주와 같았고 관악구는 0.21%에서 0.17%로 둔화했다. 도봉구, 금천구는 각각 0.11%, 0.15%로 전주(0.13%, 0.21%) 대비 상승폭이 둔화하며 숨고르기 양상을 보였다.이들 지역에서 집을 팔았던 세력이 서울 안쪽으로 이동하며 강서구는 0.30% 올라 25개 자치구 중 가장 큰 폭의 상승률을 보였다. 전주(0.21%) 대비로도 상승폭이 확대된 것이다. 서대문구, 성북구는 각각 0.18%, 0.21%에서 0.20%, 0.27%로 상승폭이 커켰다. 성동·마포·광진구 등 한강벨트에서도 각각 0.14%, 0.10%, 0.13%에서 0.17%, 0.15%, 0.15%로 상승폭이 확대됐다. 서울 핵심지와 함께 궤를 같이 했던 경기 과천은 보합세로 돌아섰다. 성남 분당구는 0.16% 올라 전주(0.11%)보다 상승폭이 커졌다.◇전세 매물 부족 속에 경기도 비규제지역까지 들썩서울의 전세 매물 부족 속에 아파트 전세 가격 상승폭이 커졌다. 전세 가격은 일주일 새 0.23% 올라 2019년 12월 넷째 주(0.23%) 이후 6년 5개월래 최고 상승률을 보였다. 전주(0.20%)보다 0.03%포인트 상승폭이 커졌다. 송파구가 0.49% 올라 전주(0.51%) 대비 둔화했지만, 서울 자치구 중에선 가장 높은 상승률을 보였다. 성북구(0.36%), 광진구(0.34%), 노원구(0.32%) 등으로 전세 가격 상승폭이 확대되는 분위기다. 이는 절대적인 전세 매물 부족에 기인한다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 전세 매물은 7일 1만 6052가구로 연초 이후 31% 급감한 영향이다. 월세도 30% 줄었다. 전·월세 매물 급감은 매수세로 전환됐다. 이에 서울 10억원, 15억원 이하 아파트를 중심으로 매매가 활발했는데 수요가 몰리며 단기 급등하자 이러한 세력이 경기도로 이전, 경기도 아파트 가격이 서울보다 더 오르고 있다. 특히 서울과의 접근성이 높은 하남, 광명시 등이 오르고 있지만 비규제지역으로도 상승세가 확산하고 있다. 하남 아파트 가격은 일주일 새 0.33% 올라 전국에서 가장 많이 올랐다. 전주(0.19%) 대비로도 상승폭이 커졌다. 광명은 0.31% 올라 전주와 같은 상승률을 보였다. 비규제지역인 용인시 기흥구가 0.21% 올라 규제지역인 수지구(0.10%)보다 상승폭이 커졌다. 비규제지역인 수원시 권선구도 0.14% 올라 규제가 적용되는 수원시 나머지 3개구보다 더 많이 상승했다. 화성 동탄구도 0.25% 올라 전주(0.20%)보다 상승폭이 커졌다. 남혁우 연구원은 “경기도 비규제지역과 그 외 규제지역은 전반적으로 두 자릿 수 상승률을 보이고 있다”며 “매매를 선택하는 임차인들이 늘어나면서 가격이 오르고 있다. 특히 10억원 이하 아파트가 밀집된 지역은 정책대출 등이 용이하고 전세와 매매 가격 차이가 크지 않은 점도 매매 수요를 증가시키는 요인이 되고 있다”고 설명했다. 한편 전국 아파트 가격은 0.04% 올라 전주(0.03%)보다 상승폭이 커졌다. 수도권도 0.07%에서 0.08%로 상승폭이 확대됐다. 지방은 전주와 같은 0.01% 하락률을 유지했다. 전국 아파트 전세가격은 0.09%로 전주와 상승률이 같았다. 수도권과 지방 모두 0.15%, 0.04%로 같은 상승률을 보였다.
