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- 서울 아파트값 상승 3주 만 둔화…외곽 오르고 핵심지 ‘박스권’
- [이데일리 김은경 기자] 서울 아파트값 상승세가 이어지고 있지만 오름폭은 3주 만에 둔화하며 숨 고르기에 들어갔다. 강남3구를 비롯한 핵심지는 하락과 보합이 이어지며 박스권 흐름을 보이는 반면 외곽과 중저가 지역은 상승세를 이어가며 시장을 견인하는 모습이다. 여기에 다주택자 양도세 중과 유예 적용 기준 조정으로 그동안 토지거래허가 지연을 우려해 매도를 미뤘던 물량이 추가로 풀릴 가능성이 제기되면서 향후 가격 흐름의 변수로 작용할 전망이다.서울 아파트 전경.(사진=이데일리 방인권 기자)9일 한국부동산원이 발표한 4월 첫째 주(4월 6일 기준) 주간 아파트 가격동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.10% 상승했다. 전주(0.12%)보다 상승폭은 소폭 축소됐지만 상승 흐름은 유지되며 61주 연속 상승세를 기록했다.지역별로는 강남권과 비강남권 흐름이 엇갈렸다. 강남구(-0.10%), 서초구(-0.06%)는 압구정·반포 등 고가 단지 중심으로 하락세를 이어갔다. 반면 강서구(0.25%), 구로구(0.23%) 등은 상승세를 보이며 외곽 지역이 시장을 견인했다.한강벨트에서도 일부 반등 흐름이 감지된다. 용산구는 보합(0.00%)으로 하락세에서 벗어났고 동작구는 0.07% 상승하며 반등세를 이어갔다. 성동구 역시 0.04% 상승 전환하며 일부 지역에서 회복 흐름이 나타났다.이처럼 고가 주택이 밀집한 강남권은 조정을 보이는 반면 가격 부담이 낮은 외곽과 중저가 지역에는 실수요가 유입되며 상승세가 이어지는 양극화가 지속되는 모습이다. 이 같은 흐름에 대해 전문가들은 최근 시장이 뚜렷한 방향성보다는 제한된 범위 내에서 움직이는 ‘박스권 장세’에 진입한 것으로 보고 있다.남혁우 우리은행 부동산연구원은 “최근 송파구에서 시작된 급매물 소진 이후 거래가 강남·강동 등 인근 지역으로 이어지며 매수심리가 소폭 개선된 것으로 보인다”며 “다만 다주택자 양도세 중과 유예 적용 기준 변경 등으로 추가 매물 출회 가능성이 남아 있어 매수자와 매도자 간 눈치보기 장세가 이어지고 당분간 박스권의 지지부진한 가격흐름을 보일 가능성이 있다”고 말했다.이런 가운데 정부는 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 적용 기준을 손질했다. 앞서 이재명 대통령이 5월 9일까지 토지거래허가를 신청한 경우까지 중과를 배제하는 방안을 검토하자고 언급한 이후 관계부처가 유예 적용 대상을 기존 ‘계약 체결분’에서 ‘허가 신청분’까지 확대하는 보완책을 마련했다.기존에는 토지거래허가구역 내 주택 거래 시 시·군·구 심사에 최대 15영업일이 소요되면서, 4월 중순 이후에는 허가 여부가 기한 내 확정되지 않을 수 있다는 불확실성이 존재했다. 이 때문에 매수·매도 모두 거래를 주저하거나 계약을 포기하는 사례가 적지 않았다.이번 조치로는 5월 9일까지 허가를 신청하기만 하면 이후 허가를 받아 계약을 체결하고 일정 기한 내 양도할 경우에도 중과세가 적용되지 않는다. 사실상 신청 시점을 기준으로 유예 적용 여부를 판단하도록 하면서 거래 불확실성을 줄인 셈이다. 이에 따라 허가 지연을 우려해 매도를 미뤘던 물량이 시장에 추가로 나올 수 있다는 관측이 나온다. 이 경우 단기적으로 매물 증가에 따른 가격 조정 압력이 일부 나타날 가능성도 있다.전국 기준으로는 아파트 매매가격이 0.04% 상승해 전주(0.05%)보다 상승폭이 소폭 줄었다. 수도권은 0.07% 상승했고 지방은 0.01% 상승에 그쳤다. 시도별로는 울산(0.12%), 전북(0.09%), 경기(0.07%) 등이 상승했고, 광주(-0.06%), 제주(-0.04%), 경북(-0.02%) 등은 하락했다.전세시장도 상승 흐름을 이어갔다. 전국 전셋값은 0.09% 상승하며 전주와 같은 수준을 유지했다. 수도권은 0.14%, 지방은 0.05% 상승했다.서울 전셋값은 0.16% 상승해 전주(0.15%)보다 상승폭이 확대됐다. 전세 매물 부족 속에서 학군지·역세권·대단지를 중심으로 수요가 몰리며 상승 거래가 이어진 영향이다. 강북구(0.29%), 노원구(0.26%), 광진구(0.24%), 마포구(0.22%) 등이 상승을 주도한 반면 강남구는 -0.04%로 하락했다.경기는 0.13%, 인천은 0.10% 상승하며 수도권 전반에서 전세가격 오름세가 이어졌다. 지방에서는 전남(0.11%), 경남(0.07%), 전북(0.07%) 등이 상승한 반면 제주(-0.03%), 강원(-0.01%) 등은 하락했다.
- 지난달 가계대출 3.5조 늘어 석달째 상승…농협 1.9조 늘어
- [이데일리 김국배 기자] 지난달 전체 금융권 가계대출이 3조원 넘게 늘며 석 달 연속 증가한 것으로 나타났다. 은행 주택담보대출 증가 폭이 줄어들었지만 상호금융권에서 내준 집단대출 잔여 집행분이 반영되면서 증가 폭을 키웠다. 증시 호황으로 신용대출 등 기타대출이 늘어난 것도 영향을 미쳤다. 사진은 서울 강남구의 한 부동산 중개업소에 붙은 매물 안내문 모습. (사진=연합뉴스)8일 금융위원회에 따르면, 지난 3월 모든 금융권의 가계대출은 전달보다 3조5000억원 증가했다. 지난 1월(1조4000억원), 2월(2조9000억원)에 이어 3개월연속 증가세다.항목별로 보면 주담대가 3조원 늘며 전달보다 증가 폭이 축소됐지만 기타대출이 5000억원 늘며 증가세로 전환됐다. 신용대출 감소 폭이 지난 2월 1조원에서 3월 2000억원으로 축소된 영향이다.업권별로 보면 은행권 가계대출은 전달보다 5000억원 증가했다. 은행 자체 주담대는 감소 폭이 더 확대된 반면, 디딤돌·버팀목·보금자리론 등 정책성 대출이 1조5000억원 늘었다. 전달보다 1000억원 더 늘어난 것이다. 기타 대출은 5000억원 늘어 전달의 7000억원 감소에서 증가세로 전환됐다.2금융권 가계대출은 지난달에도 3조원이나 늘었다. 전달(3조3000억원)에 이어 두 달 연속 3조원대로 늘어났다. 상호금융권 가계대출이 2조7000억원 증가했는데, 농협(1조9000억원)·새마을금고(6000억원)의 증가 폭이 컸다. 보험사도 전달보다 4000억원 늘어나 6000억원 증가했다. 저축은행은 4000억원 감소했으며, 여신전문금융사는 1000억원 늘었다.상호금융권 가계대출이 늘어난 건 연초 공격적으로 내준 집단대출 잔액이 지난달에도 집행됐기 때문이다. 금융당국 관계자는 “기타 대출과 2금융권 등의 영향으로 가계대출이 전월 대비 다소 증가했다”며 “농협, 새마을금고 등 상호금융권의 신규 대출 취급 중단 조치 전에 승인된 집단대출 집행분 등이 순차 반영된 데 따른 영향”이라고 설명했다.금융당국은 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료(5월 9일)에 따른 매물 출회 효과, 중동 지역 리스크 요인 등으로 가계대출 변동성이 확대될 우려가 있는 만큼 가계대출 추이를 면밀히 모니터링하겠다는 방침이다. 또 오는 17일 다주택자 주담대 만기 연장 제한 등이 담긴 가계대출 관리 방안 시행을 앞두고 금융회사에 “직원 교육, 전산시스템 점검, 고객 안내 등에 만전을 기해달라”고 당부했다. 당국은 투기적 목적의 비거주 1주택자 대출 규제, 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 대상 확대 등 주택 시장과 가계부채 관리를 위한 추가 방안도 준비해 나갈 계획이다.
- 李 “양도세 중과유예, 5월 9일 신청까지 인정 검토”
- [이데일리 황병서 기자] 이재명 대통령이 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 막판 매물 출회를 유도하는 방안을 꺼냈다. 5월 9일까지 매매계약이 아닌 토지거래허가 신청만 해도 혜택을 주는 방안을 검토하라고 지시했다. 이 대통령은 민간인 무인기의 북한 침투 사건과 관련해 북측에 처음으로 공개 유감을 표명했다.◇ ‘다주택자 양도세 중과 유예’ 5월 9일 신청까지 허용 검토이재명 대통령이 6일 청와대에서 열린 국무회의 겸 비상경제점검회의에서 발언하고 있다.(사진=연합뉴스)이 대통령은 6일 청와대에서 열린 국무회의 겸 비상경제회의에서 5월 9일까지 매매계약 체결을 완료하지 않더라도 매수자가 토지거래허가 신청만 해도 양도세 중과 배제 혜택을 줄 수 있는 방안을 검토하라고 지시했다. 그는 “지금까지는 5월 9일까지 (토지거래허가 신청을) 완료하고 (매매) 계약을 해야 한다고 알려졌기 때문에 ‘4월 중순이 되면 더 이상 매각이 불가능하다, 허가 신청 또는 승인까지 걸리는 시간 때문에 어렵다’고 판단하는 것 같다”고 말했다. 이어 “그럴 필요가 있을까 싶다”며 “시한은 지키되, 5월 9일까지 허가 신청을 한 경우까지 (중과세 적용 유예를) 허용하는 게 어떨지 검토해보라”고 했다.이 대통령은 1주택자 역차별 문제에 대해서도 개선을 주문했다. 토지거래허가구역에서 세입자가 거주하는 주택은 그간 매도가 제한됐으나, 최근 정부는 무주택자에게는 매도가 가능하도록 규정을 완화한 바 있다. 이 대통령은 “현재 다주택자의 주택에 세입자가 있는 경우 임대 기간이 남아 있어도 무주택자가 매입할 수 있도록 허가하고 있다”며 “그러다 보니 1주택자들도 ‘세 놓은 집을 팔고 싶은데 왜 우리는 못 팔게 하느냐’는 반론이 많다”고 말했다. 이어 “단기간 갭투기를 허용하는 측면 때문에 다주택자에 한해 허용했던 것인데, 지금은 수요 자극보다 공급 확대 효과가 더 클 것”이라며 “1주택자에 대해서도 시행령 개정을 검토하라”고 지시했다.이 대통령은 민간인 무인기의 북한 침투 사건과 관련해 북측에 유감을 표명했다. 그는 “비록 우리 정부의 의도는 아니지만 이번 정부 들어 있을 수 없는 민간인 무인기 사건이 발생했다”며 “일부의 무책임하고 무모한 행동으로 불필요한 군사적 긴장이 유발된 데 대해 유감의 뜻을 표한다”고 말했다.개헌 추진 의지도 재차 강조했다. 이 대통령은 “현행 헌법이 만들어진 지 40년 가까이 지나며 변화된 사회상을 충분히 반영하지 못하고 있다”며 “모든 사안을 한꺼번에 해결하려 하기보다 국민적 공감대가 형성된 사안부터 단계적으로 추진하는 것이 바람직하다”고 밝혔다. 이어 “가능한 범위에서라도 개헌의 물꼬를 틀 수 있도록 초당적 협조가 필요하다”고 덧붙였다. 이날 국무회의에서는 ‘대한민국헌법 개정안 공고안’이 심의·의결됐다. 공고안에는 헌법 제명을 한글화하고, 부마민주항쟁과 5·18 민주화운동을 헌법 전문에 명시하는 내용 등이 담겼다. 또한 계엄에 대한 국회의 승인권 도입, 계엄해제요구권의 계엄해제권 강화, 국가의 지역 간 격차 해소와 균형발전 의무 명시 등도 포함됐다.이 대통령은 가업상속공제 제도 개편도 지시했다. 특히 주차장업까지 적용 대상에 포함된 사례를 두고 “기가 차다”고 비판하며 대상 업종과 요건을 대폭 축소·강화해야 한다고 강조했다. 그는 “사회적으로 굳이 상속세를 면제해 주면서까지 유지해야 할 필요가 없는 사업이라면 제도를 도입할 이유가 없다”며 “가업성 측면에서 보면 주차장보다 삼성전자 반도체를 이끄는 이재용 회장이 훨씬 특화돼 있어 가업성이 더 높아 보인다”고 말했다.◇ 중동발 위기에…李, 여야 지도부와 회동이재명 대통령이 2025년 9월 8일 용산 대통령실에서 여야 지도부 오찬 회동에 참석한 더불어민주당 정청래 대표와 국민의힘 장동혁 대표가 악수하는 모습을 보고 있다.(사진=연합뉴스)한편 이 대통령은 중동 전쟁 장기화로 촉발된 경제·에너지 위기에 대응하기 위해 여야 지도부와 회동한다. 초당적 협력을 통한 위기 대응을 모색하겠다는 취지지만, 추경과 민생 법안 등을 둘러싼 이견이 커 성과 도출 여부는 불투명하다. 청와대에 따르면 이 대통령은 이날 오전 청와대에서 정청래 더불어민주당 대표, 장동혁 국민의힘 대표와 ‘여야정 민생경제 협의체 회담’을 연다. 회담은 오찬을 겸해 진행되며, 양당 원내대표와 정부·청와대 핵심 인사들도 참석한다. 홍익표 정무수석은 지난 3일 “중동 전쟁에 따른 국가경제 위기가 갈수록 심화하고 있는데, 국난 극복을 위한 사회적 통합과 초당적 협력이 중요해졌다”며 “그런 차원에서 이번 여야정 협의체 제안이 이뤄졌다”고 설명한 바 있다.
- 보유세 인상 무게…외국인 주택규제 강화 전망
- [세종=이데일리 김미영 기자] 정부가 다음달부터 올해 세법개정안 마련을 위한 작업에 착수한다. 주택 보유세 강화 여부가 가장 큰 관심사다. 약 500만 가구가 혜택을 받고 있는 근로장려금(EITC)제도 개선도 이뤄질 전망이다.24일 관계부처에 따르면 재정경제부는 4월 민·관 전문가들을 세제발전심의위원회 위원으로 위촉하고 올해 세법개정 방향 등에 관한 논의를 시작한다. 분과위원회별 논의를 거쳐 7월 말 올해 세법개정안을 내놓을 예정이다.최대 화두는 부동산 세제다. 이재명 대통령이 연일 강력한 부동산시장 안정화 의지를 피력하면서 세제 개편 가능성이 높아졌다.특히 “현재는 검토하지 않고 있다”는 청와대의 공식입장과 달리, 점점 보유세 인상으로 무게추가 옮겨가는 양상이다. 이 대통령은 이날 자정께 X(옛 트위터)에 ‘선진국 주요 도시 보유세, 우리나라와 비교하면?’이라는 제목의 기사를 올리고 “저도 궁금했다”고 적었다. 미국 뉴욕의 보유세율은 1.0%, 일본 도쿄는 1.7%, 중국 상하이는 0.6%로 한국의 보유세 실효세율(0.15%)보다 훨씬 높다는 내용이다. 김용범 청와대 정책실장도 전날 언론 인터뷰에서 “서울과 같은 메트로폴리탄 도시인 뉴욕·런던·도쿄·상하이의 보유세를 연구 중”이라고 보유세 인상에 힘을 실었다.관가 안팎에선 5월 9일 다주택자 양도거래세 중과 유예 종료 후 매물잠김 현상이 심화하면 이 대통령이 ‘핵폭탄’, ‘최후의 수단’이라고 언급했던 보유세 인상이 현실화할 것이란 전망이 우세하다. 정부 한 관계자도 “보유세 부담은 높이고 거래세 부담은 낮추는 방향으로 검토 중”이라며 “지방 주택 보유자들은 세부담이 커지지 않도록 구상하고 있다”고 설명했다. 재경부는 현재 보유세·거래세 전반에 관한 연구 용역을 진행 중이다.서울 시내 아파트단지 모습(사진=연합뉴스)외국인들의 국내 주택 보유에 대한 규제도 강화될 가능성이 높다. 국세청은 최근 재경부에 전달한 세법개정 건의안에 국내 비거주 외국인에 대한 ‘1주택자 주택임대소득 특례’ 적용을 배제하는 내용을 담았다. 현재는 비거주 외국인도 국내 1주택 보유시 거주자와 동일하게 12억 초과 주택의 임대소득에 대해서만 과세하는데, 이 혜택을 배제하는 내용이다. 내국인은 6억원 대출 규제 등에 묶여 주택을 사들이는 데 제약을 겪는 반면, 외국인은 외국은행에서 자유롭게 대출받아 국내 주택을 사들여 역차별 문제가 제기돼왔던 게 배경이다.일을 하지만 소득이 적어 생활이 어려운 근로자·사업자에 지급하는 근로장려금 제도도 올해 수술대에 오른다. 재경부는 제도의 효과, 지급요건·기준의 적정성과 개선 방향을 살피기 위한 연구용역을 진행 중이다. 근로의욕을 높이기 위해 일을 많이 할수록 장려금 지급액도 늘어나는 방향으로의 개편 검토가 이뤄지고 있다.근로장려금 신청자격인 ‘재산액 합계액’ 산출 방식도 바뀔 전망이다. 현재는 전·월세 보증금을 자산으로 간주해 재산에 포함시키고 있는데, 내년부터는 제외할 공산이 커졌다. 정부는 임대차 보증금을 위한 2억원 이내의 금융기관 대출금을 재산의 합계액 계산에서 제외토록 하는 이소영 더불어민주당 의원의 조세특례제한법안을 긍정적으로 검토하고 있다.한편 정부는 각계의 건의를 받아 세법개정 논의과정에서 함께 검토할 방침이다. 재계에선 한국경제인협회, 노동계에선 한국노총·민주노총 등이 이달 재경부에 건의서를 냈다.재계는 최고세율이 50%인 상속세의 부담 완화를 지속적으로 요구해왔지만 올해는 말을 아끼는 분위기다. 대한상공회의소에서 사실관계가 불분명한 상속세 관련 보도자료를 내 논란이 일었던 영향이다. 양대노총은 초고소득자에 대한 소득세 과세표준 구간 신설, 로봇세 신설을 공통적으로 요구했다. 여기에 한국노총은 일정 기준을 넘어선 기업·개인의 초과이윤에 대해 세금을 추가로 부과하는 초과이익공유세(횡재세)를, 민주노총은 국회에서 도입 전 폐기한 금융투자소득세를 도입해야 한다고 각각 건의했다.
- '82.5%' 양도세 폭탄 초읽기…증여세 6.7억 vs 양도세 3.4억[세상만사]
- 이데일리는 한국세무사회와 함께 국민들의 세금 상식을 넓히기 위한 기획 시리즈를 연재합니다. ‘세금 상식, 만가지 사연’을 다룰 <세상만사>에서는 현직 세무사들이 직접 접한 실제 사례를 통해 절세 비법을 전수합니다. 기사 이해를 돕기 위해 AI로 생성한 이미지[이정근 세무법인 엑스퍼트 대표 세무사]“세무사님, 서울에 아파트 두 채가 있는데 두 달 뒤에 다주택자 양도세 중과 유예가 끝난다고 해서 걱정입니다. 지금이라도 하나를 파는 게 나을까요, 아니면 자녀에게 물려주는 게 나을까요?”요즘 사무실을 찾는 분들이 가장 많이 묻는 질문이다. 충분히 고민될 상황이다. 서울 주요 지역 주택은 공시가격 현실화로 보유세 부담까지 커지고 있어 결정이 시급하다. 그러나 단순히 ‘팔 것이냐’, ‘물려줄 것이냐’를 넘어 양도와 증여의 성격을 섞어 세금을 나누는 ‘전략적 이전’을 고민해야 할 때다. ◇ 10억 오른 20억 주택…증여 6.7억 vs 양도 3.4억 정부는 다주택자 양도세 중과 유예 조치를 2026년 5월 9일부로 종료하기로 확정했다, 과거 임대사업자 등록을 권장하며 종부세 합산 배제와 양도세 감면을 내걸던 정책 기조는 이제 ’주택 수‘ 중심의 강력한 규제로 돌아섰다. 특히 현 정부는 고가주택 및 다주택자에 대한 엄격한 관리 의지를 보이고 있어 지방선거 이후 보유세 개편도 예고되고 있다. 공시가격 상승과 맞물려 다주택자는 매년 수천만원의 세금을 감당해야 할 처지다. 준비 없이 유예 종료를 맞이하면 높아진 보유세 부담으로 인한 ‘세금 폭탄’을 피하기 어렵다. 집값이 더 오를 것으로 예상되는 서울 주요 지역 주택은 매도보다 자녀에게 이전하는 것이 유리할 수 있다. 다만 이때 ‘증여’와 ‘양도’ 중 어느쪽이 유리할 지 꼼꼼히 살펴야 한다. 같은 아파트라도 어떤 방식으로 넘기느냐에 따라 세부담은 완전히 달라진다. 증여든, 양도든 겉으로 보기에는 모두 ‘자녀에게 자산을 이전하는 행위’이지만, 세법은 다르게 본다. 무상으로 넘기면 증여고, 대가를 받고 넘기면 양도다. 이름만 다른 것이 아니다. 적용되는 세목, 세율, 납세의무자, 취득세 부담까지 모두 달라진다.가정을 하나 놓고 보자. 시세 20억원짜리 아파트다. 취득가액 등을 반영한 양도차익은 10억원이다. 전세 보증금은 7억원이 잡혀 있고, 보유기간은 15년이다. 이 조건에서 단순 증여와 단순 양도를 비교하면 차이는 예상보다 크다.먼저 단순 증여다. 부모가 자녀에게 아무 대가 없이 아파트를 넘기면 과세의 중심은 증여세다. 이 경우 증여세만 약 6억원 수준이 될 수 있다. 여기에 자녀가 부담하는 취득세 약 7000만원이 더해지면 총 세부담은 약 6억7000만원까지 올라간다. 반면 자녀에게 시가로 파는 단순 양도라면 부모에게는 양도소득세가 과세되고, 자녀는 취득세를 부담한다. 이 사례에서는 양도차익 10억원에 대해 부과되는 양도소득세는 약 2억8000만원(10억원×약 28%)이다. 여기에 취득세 약 6000만원을 더하면 총 세부담은 약 3억4000만원이다. 단순 증여와 비교하면 전체 부담이 절반 수준으로 낮아진다. 여기서 양도소득세율 28%는 장기보유특별공제 등을 반영해 가정했다. 증여세는 재산을 받은 금액 전체를 기준으로 10%부터 50%까지 누진세율을 적용한다. 반면 양도소득세는 자산 전체가 아니라 양도차익을 기준으로 과세한다. 즉, 시세 20억원 전체에 접근하는 증여와, 차익 10억원에 접근하는 양도는 출발점부터 다르다. 과세표준이 다르니 결과가 다를 수밖에 없다.◇ 누진세율 함정 피하려면…세금은 나누면 줄어든다 이처럼 단순 증여와 단순 양도만 놓고 보면 양도가 유리해 보인다. 하지만 세무 실무는 그렇게 단순하지 않다. 그래서 등장하는 것이 이른바 ‘하이브리드 이전’이다. 세금은 하나로 몰면 커지고 나누면 줄어든다. 부담부증여와 가족 간 저가양도가 대표적이다.부담부증여를 보자. 자녀가 전세보증금이나 대출을 함께 떠안는 방식다. 이때 채무에 해당하는 부분은 ‘양도’, 나머지는 ‘증여’다. 하나의 거래가 두 개의 세금으로 나뉜다.왜 이런 방식이 유리할까? 첫째, 누진세율 분산이다. 우리나라 조세체계는 많이 벌수록 세율이 올라간다.증여세는 10%에서 최대 50%, 양도소득세는 6%에서 최대 45%다. 양도세는 여기에 다주택 중과가 붙으면 최대 75%, 지방소득세까지 합치면 82.5%까지 올라간다.이때 ‘하나의 자산’을 통째로 증여하면 높은 세율 구간에 바로 진입한다.앞서 본 사례를 ‘부담부 증여’ 방식으로 처리한다면 전세 보증금 7억원은 양도로 봐서 양도소득세를 과세하고, 나머지 13억원은 증여세를 과세한다. 증여세 과세표준이 내려가고, 일부는 양도세로 빠져 전체적으로 세 부담이 줄어든다, 여기서 짚고 넘어갈 부분이 있다. 전세보증금은 결국 갚아야 할 돈인데도 왜 양도소득세가 붙을까.세법은 이를 단순한 부채가 아니라 ‘부담의 이전’으로 본다. 부모가 자녀에게 보증금 반환 의무를 넘기는 순간, 7억원의 채무를 덜어낸 것으로 해석한다. 즉, 빚을 넘겨 부담이 사라진 만큼, 그 자체를 대가로 본다는 의미다. 그래서 현금을 받지 않았더라도 해당 금액은 양도로 간주해 양도소득세를 과세한다. 단순 증여는 자녀가 모든 세금을 떠안는다. 반대로 단순 양도는 부모에게 세금이 부과된다. 한쪽에 부담이 쏠리는 구조다.하지만 부담부증여는 다르다. 양도소득세는 부모가, 증여세는 자녀가 각각 부담한다. 납세 주체가 분산된다. 이 차이는 세금을 내기 위한 자금 조달 측에서 큰 의미가 있다. 자녀 입장에서 수억원의 증여세를 한 번에 마련해야 하는 ‘독박 과세’를 피할수 있어서다. 부담부증여의 진짜 위력은 비과세와 감면에 있다. 만일 부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우, 양도에 해당하는 부분은 세금이 ‘0원’이 될 수 있다.만약 과거 임대사업자 등록 등을 통해 요건을 갖춘 임대주택이라면 양도소득세의 70~100% 감면도 가능하다. 다만 현재는 적용 대상이 제한적이어서, 실제로는 해당 여부를 반드시 사전에 점검해야 한다.◇ 20억 주택 13억에 저가양도…차액 7억중 4억은 증여세 다만, 절대 놓치면 안 되는 부분이 있다. 취득세다. 부담부증여는 증여 부분은 부모 기준, 양도 부분은 자녀 기준으로 각각 주택 수를 따져 중과 여부를 판단한다. 이 때문에 어느 한쪽이라도 다주택자에 해당하면 최대 12%의 취득세가 중과될 수 있다. 시세보다 싸게 자녀에게 파는 저가양도는 원칙적으로 ‘양도’다. 매매차익이 줄어든 만큼 양도세 부담도 준다. 다만 일정 기준을 넘는 순간 과세가 바뀐다. 시가 대비 30% 또는 시세 대비 3억원을 초과해 낮게 거래하면, 둘 중 작은 금액의 초과분은 증여로 본다.예를 들어 시세 20억원을 13억원에 팔면 차액 7억원 중 3억원까지는 정상 거래로 보고, 3억원 초과 4억원은 증여세를 부과한다, 주의해할 게 있다. 토지거래허가구역내 양도, 부담부증여, 저가양도의 경우 실거주 의무가 발생한다. 다만, 자녀가 무주택자인 경우 매수 시점에 기존 세입자가 살고 있다면, 기존 임대차 계약이 종료될 때까지 실거주 의무가 유예된다. 자녀의 자금 조달 계획도 꼼꼼히 챙겨야 한다. 국세청은 양도로 명의를 이전하는 경우 자녀의 자금출처를 확인한다. 전세 보증금, 근저당채무 등을 승계하는 부담부증여의 경우에도 자녀가 자력으로 상환하는지 국세청은 끝까지 추적한다는 점도 잊지 말아야 한다. ■ 세무사가 전하는 ‘다주택자’ 절세전략 1. 2026년 5월 9일 이전 계약 필수 : 일반세율과 장기보유특별공제 적용 여부가 갈린다. 날짜가 세금을 결정한다.2. 처분 순서가 세금을 바꾼다 : 거주주택은 비과세, 임대주택은 감면(최대 70~100%) 여부를 먼저 따져 유리한 것부터 처분한다.3. 아파트는 시기 조절, 비아파트는 제도 활용 : 아파트는 보유세를 고려해 매도 여부를 판단하고, 빌라·오피스텔은 임대주택 등록을 통한 절세 방안을 검토한다.부동산 세제는 ‘주택 수’라는 단순한 잣대를 넘어 이제 ‘보유 기간’과 ‘자금 출처’를 정밀하게 파고들고 있다. 5월 이후에는 다주택자 양도세가 차익의 82.5%까지 부과될 수 있는 만큼, 지금이 자산 이전 적기일 수 있다. 다만 저가양도 시 취득세 기준 강화 등 여러 가지 규제가 복잡하게 혼재된 상황이므로, 자칫 거액의 세금폭탄을 맞을 있는 수 만큼 전문가와의 상담은 필수다. 자녀의 자금력과 부모의 비과세 요건을 종합적으로 고려한 정밀한 시뮬레이션을 먼저 실행해 보길 바란다.
- 실거주 압박에…집주인·세입자 분쟁 대폭발[only 이데일리]
- [이데일리 박지애 이다원 기자] “실거주를 하겠다며 세입자에게 집을 비워달라 정중히 비워달라 부탁했지만, 끝내 거부해 명도소송을 준비 중입니다.”서울 송파구와 경기 구리시에 집을 가진 2주택자 A씨(60대)는 최근 밤잠을 설치고 있다. 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 구리 집을 매도한 뒤 서울 집으로 실거주하려던 계획이 세입자의 ‘버티기’에 가로막혔기 때문이다. 세입자는 “전세가가 너무 올라 갈 곳이 없다”며 계약갱신청구권을 주장했고, 급기야 “진짜 실거주하는지 끝까지 지켜본 후 갱신권을 포기하겠다”며 날을 세우고 있다. 이재명 대통령이 연이어 다주택자를 압박하고 부동산 투기 세력을 잡겠다고 나서면서 서울 강남권에서도 집이 급매로 나오는 사례가 늘고 있는 가운데 최근 서울 송파구의 한 부동산에 양도소득세 상담 관련 문구가 붙어 있다.(사진=방인권 기자)정부의 전방위적 실거주 압박에 임대차 시장이 혼란을 겪고 있다. 지난해 하반기부터 대출과 세금 규제로 강화로 투기 수요를 억제하고 다주택자의 실거주 요건을 강화하면서 집주인의 계약갱신 거절이 잇따르고 있다. 이 때문에 전세 매물 급감하자 세입자는 “갈 곳이 없다”며 버티고 집주인은 “실거주해야 한다”며 퇴거를 요구하면서 임대차 갈등이 빠르게 확산하는 모습이다. 19일 이데일리가 한국부동산원으로부터 받은 주택 임대차분쟁조정 접수 현황을 분석한 결과, 지난해 하반기부터 집주인과 세입자의 갈등 수치는 뚜렷한 상승세를 보이고 있다.2023년 645건, 2024년 685건이던 연간 접수 건수는 지난해 952건으로 치솟았다. 하반기 접수 건수만 보면 2023년 하반기 301건, 2024년 하반기 365건에서 2025년 하반기에는 571건으로 크게 늘었다.특히 올해 1월 접수 건수는 185건으로 전년 동기(48건) 대비 4배 이상 급증했다. 2월에도 167건이 접수됐다. 서울시 내 분쟁만 다루는 서울시 주택임대차분쟁조정위원회 역시 지난 1월, 위원회 설립 이후 처음으로 월간 접수 건수 두 자릿수(17건)를 기록했다. 지난해 하반기부터 눈에 띄게 임대차 분쟁이 급증한 배경에는 6·27 대출 규제 강화와 ‘2+2 계약갱신’을 골자로 한 임대차법의 피로가 동시에 작용했다는 분석이 나온다.6·27 대책으로 갭투자가 차단되면서 규제지역 내 집주인들 실거주 혹은 공실 상태를 확보해야만 하는 매도가 가능해졌다. 여기에 갱신청구권 4년을 소진한 세입자들이 2025년부터 대거 재계약 시점에 들어서면서 전세 수요가 한꺼번에 몰렸다. 때문에 신규 전셋값은 급등한 반면, 갱신 계약은 인상률이 5%로 제한되면서 신규 계약과 갱신 계약 간 ‘이중 가격’ 격차가 커졌고, 집주인들이 시세에 맞는 보증금을 받기 위해 기존 세입자 퇴거를 요구하는 사례가 늘며 갈등이 커졌다는 것이다. 실제 지난해 7월 서울 서초구 래미안 원베일리 전용 84㎡의 경우 신규 전세 계약(20억원)과 갱신 계약(13억6500만원) 사이에 6억원 이상 차이가 나기도 했다.이런 상황에서 올해 1월 이재명 대통령의 ‘양도세 중과 시행’에 대한 강경한 메시지가 갈등의 도화선이 됐다. 시장에서는 지난해까지 다주택자 양도세 중과 유예가 다시 연장될 수 있다는 기대가 일부 남아 있었지만, 이 대통령의 메시지 발표 이후 매도를 서두르려는 집주인들이 세입자에게 잇따라 퇴거를 통보하면서 1월 임대차 분쟁 건수가 전년 대비 4배 이상 급증한 배경이 됐다는 분석이다.실제 임대차 갈등 규모는 통계 수치보다 훨씬 클 것으로 보인다. 김씨의 사례처럼 명도소송으로 바로 진행 될 경우 분쟁접수건수에 집계되지 않을 뿐더러 임대차 분쟁의 상당수가 중개업소나 당사자 간 협상 단계에서 정리되기 때문이다.갈등의 유형도 다양해지는 동시에 양상도 극단화되고 있다. 세입자를 쫓아내기 위한 명도소송은 물론, 아파트 내에서 공부방이나 가정 어린이집을 운영하던 ‘주거형 소상공인’들은 상가임대차법의 보호조차 받지 못한 채 거리로 내몰리고 있다. 실거주를 택한 임대인들 역시 갑작스러운 거주지 이전으로 출퇴근 시간이 급증하고 자녀 학교를 옮겨야 하는 등 생활 전반의 질 저하를 호소하고 있다.전문가들은 정책의 경직성이 주거 안정성을 흔들 수 있다고 우려하며 예외 사항에 대한 정교한 가이드라인이 필요하다고 보고 있다.송승현 도시와경제 대표는 “임대인의 재산권과 임차인의 영업권·주거권이 충돌하는 지점에서 학기 중 퇴거 유예나 사전 통보 의무 강화 등 정교한 가이드라인과 제도적 보완이 절실하다”고 강조했다.
- 강남권 가격 하락세·매수세 위축…서울 주택사업 전망 ‘하락’
- [이데일리 김형환 기자] 다주택자 양도세 중과 유예 종료가 한달 반 가량 다가오며 가격 하락과 매수세 위축으로 인해 서울 주택사업 전망이 하락하고 있다.3월 주택사업경기전망지수. (사진=주택산업연구원 제공)주택산업연구원(주산연)이 주택사업자를 대상으로 설문조사한 결과 이달 서울 주택사업경기전망지수는 100으로 전월(113) 대비 13포인트 대폭 감소했다고 17일 밝혔다. 수도권의 경우 94.9로 전월(107.3)보다 12.4포인트 하락했다.주산연은 매물 출회에 따른 가격 하락과 각종 대출 규제로 인한 매수세 위축이 겹치며 이 같은 결과가 나왔다고 설명했다. 주산연은 “오는 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 매물이 출회되면서 가격이 하락하고 있다”며 “(대출 규제로 인한) 자금조달의 어려움과 추가 하락에 대한 기대감으로 매수세도 위축돼 사업자들의 미분양 우려가 반영된 것”이라고 설명했다.서울이 13포인트 감소해 수도권 중 가장 큰 폭의 하락세를 보였다. 인천은 84.8로 전월(100)보다 15.2포인트가, 경기는 100으로 전월(109)보다 9포인트 떨어졌다. 강남 3구와 용산 등 고가주택 시장을 중심으로 매물이 늘고 있지만 매수세가 줄어 가격이 하락세로 돌아서고 있고 인접지역 상승폭이 둔화되거나 하락세로 전환되고 있다는 게 주산연의 분석이다.비수도권은 87.7로 전월(93.3)보다 5.6포인트 떨어졌다. 광역시는 전월보다 3.2포인트 하락한 95.9로, 도 지역도 7.5포인트 하락한 81.5로 나타났다. 울산과 광주 대구의 경우 각각 18.7포인트, 14.1포인트, 0.2포인트 떨어졌지만 부산과 대전, 세종은 상승했다. 도 지역은 제주, 경북, 충북, 전북, 경남, 전남,강원, 충남 순으로 모두 하락했다.주산연은 비수도권 지수가 하락한 이후로 수도권 부동산 가격 상승세 조정이 비수도권에도 반영된 것이라고 분석했다. 주산연은 “그동안 수도권을 중심으로 형성된 시장 회복 기대가 일부 광역시까지 확산되며 지난달 사승했으나 다주택 중과 예고와 지방 무분양 증가로 다시 약세로 전환되는 모습”이라며 “지방 주택시장은 수요 기반이 상대적으로 약한 가운데 미분양 부담까지 확대돼면서 사업자들의 심리가 전반적으로 위축된 상황”이라고 부연했다.
- 서울 집값 ‘두 갈래 흐름’...강남 하락 vs 외곽 상승 지속되나
- [이데일리 김은경 기자] 서울 아파트 시장이 핵심지 하락과 외곽 상승이 동시에 나타나는 두 갈래 흐름을 보이고 있다. 강남3구와 용산 등 고가 주택 밀집 지역에서는 매물이 늘며 가격 조정이 이어지는 반면 외곽 지역은 실수요 중심 거래가 이어지며 보합 또는 완만한 상승세를 유지하는 모습이다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 이런 분화 흐름이 당분간 이어질지 주목된다.서울 남산에서 바라본 도심의 모습.(사진=이데일리 방인권 기자)◇◇서울 아파트값 57주↑…강남3구 하락폭 확대12일 한국부동산원이 발표한 3월 둘째 주(9일 기준) 주간 아파트 가격동향에 따르면 서울 아파트값은 전주 대비 0.08% 상승해 57주 연속 올랐다. 상승세는 이어졌지만 오름폭은 6주 연속 둔화했다. 서울은 올해 들어 1월 넷째 주 0.31%로 고점을 기록한 뒤 0.27%→0.22%→0.15%→0.11%→0.09%→0.08%로 상승 폭이 계속 줄어드는 흐름이다.상급지 약세도 이어졌다. 2월 넷째 주 하락 전환한 강남3구와 용산구는 이번 주까지 3주 연속 하락세를 기록했다. 송파구(-0.09%→-0.17%)는 신천·잠실동 대단지를 중심으로 하락폭이 확대됐고, 강남구(-0.07%→-0.13%)는 역삼·일원동 위주로 가격이 내렸다. 서초구(-0.01%→-0.07%)도 하락폭이 확대됐다. 이태원·이촌동 중심으로 하락 거래가 나타난 용산구(-0.05%→-0.03%)만 하락폭이 소폭 둔화했다. 한강벨트 주요 지역에서도 상승세는 둔화 흐름을 보였다. 성동구 상승률은 전주 0.18%에서 0.06%로, 마포구는 0.13%에서 0.07%로 각각 축소됐다. 동작구는 0.01%에서 보합(0%)으로 전환했다. 강동구는 0.01% 하락하며 지난해 2월 첫째 주(-0.03%) 이후 약 1년 1개월 만에 하락 전환했다.다만 외곽 지역에서는 상승 흐름이 이어졌다. 강북권에서는 광진구(0.25%)가 자양·광장동 주요 단지 위주로 상승했고, 성북구(0.24%)는 길음·돈암동 대단지를 중심으로 올랐다. 노원구(0.16%)는 공릉·중계동 학군지 위주로, 은평구(0.16%)는 응암·녹번동 역세권 위주로 상승했다. 강북구 역시 미아·수유동 중심으로 0.15% 상승했다.강남권에서도 일부 중저가 단지 중심 상승세가 나타났다. 양천구(0.18%)는 신정·목동 대단지를 중심으로 올랐고 강서구(0.14%)는 가양·등촌동 역세권 위주로 상승했다. 금천구(0.14%)와 관악구(0.12%), 영등포구(0.11%) 등도 상승 흐름을 이어갔다.◇◇“다주택자 양도세 중과 유예 종료 분기점”시장에서는 세금 변수와 매물 증가가 상급지 조정의 주요 배경으로 보고 있다. 오는 5월 9일 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 세 부담을 피하려는 다주택자 매물이 늘고 있는 데다 향후 보유세 개편 가능성까지 거론되면서 고가 1주택자 일부도 차익 실현에 나서는 분위기다.부동산원은 “일부 단지에서 하락 매물 출회에 따른 가격 조정이 이뤄지고 재건축 추진 단지와 정주여건이 양호한 단지에서는 상승 거래가 발생하는 등 혼조세가 이어지며 서울 전체가 상승했다”고 분석했다. 전문가들은 이번 강남권 하락을 추세적 하락이라기보다 세금 변수에 따른 조정 국면으로 보는 시각이 많다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “강남권 하락은 이어지고 있지만 하락폭이 계속 확대될 가능성은 크지 않아 보인다”며 “다음 주 통계부터는 하락폭이 점차 둔화될 가능성이 있다”고 말했다.김 소장은 “시장 전체가 하락 사이클이라면 통상 외곽 지역부터 가격이 먼저 빠지는 모습이 나타나는데 지금은 강남권 중심으로 조정이 나타나고 있다”며 “양도세 중과 유예 종료를 앞두고 일반세율로 매도하려는 매물이 늘면서 나타난 현상으로 볼 수 있다”고 설명했다.반면 외곽 지역이 상대적으로 강세를 보이는 것은 실수요 중심 시장 구조 때문이라는 분석이다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “최근 시장은 2024년처럼 갈아타기 수요가 주도했던 양극화 장세와 달리 무주택자 중심의 ‘키 맞추기’ 시장으로 재편되는 흐름이 나타나고 있다”며 “중저가 지역이 상대적으로 양호한 가격 흐름을 보이는 이유”라고 분석했다.전국 기준으로는 아파트 매매가격이 0.04% 상승해 전주와 같은 수준을 유지했다. 세종(-0.01%), 강원(-0.04%), 광주(-0.04%), 대구(-0.03%), 제주(-0.02%), 충남(-0.02%) 등 일부 지역은 하락세를 나타냈다.경기는 0.10% 상승하며 전주보다 상승폭이 0.03%포인트 확대됐다. 성남 분당구(0.16%→0.26%), 수원 영통구(0.16%→0.45%), 구리시(0.16%→0.39%) 등은 상승폭이 커졌다. 다만 용인 수지구는 여전히 강세를 보였지만 상승폭은 0.44%에서 0.30%로 줄었다. 과천시는 -0.05%로 4주 연속 하락했다.인천은 0.01% 상승하며 전주(0.02%)보다 상승폭이 소폭 둔화했다. 수도권 전체로는 0.08% 상승해 전주(0.07%)보다 상승폭이 확대됐다. 비수도권은 0.01% 상승했고 5대 광역시는 보합, 8개 도는 0.02% 올랐다.전세 시장은 상승세가 확대됐다. 전국 전셋값은 0.09% 상승해 전주(0.07%)보다 상승폭이 커졌다. 서울은 0.08%에서 0.12%로 상승폭이 확대됐다. 역세권과 대단지 등 선호 단지를 중심으로 임차 수요가 이어지며 전셋값 상승세를 지탱하는 모습이다. 경기는 0.13%, 인천은 0.08% 올라 수도권 전체 상승률은 0.12%를 기록했다. 비수도권(0.07%)은 5대 광역시가 0.08%, 세종시는 0.13%, 8개 도는 0.05% 올랐다.
