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- 서울 아파트 매물 6.5만, 폭등 전야의 전세 시장[손바닥부동산]
- [송승현 도시와경제 대표] 서울 아파트 매매 매물이 6만 5000건을 상회하는 수치를 기록하면서, 시장 일각에서는 가격 하방 압력이 본격화될 것이라는 하락론이 대두되고 있다. 서울 아파트 단지의 모습.(사진=방인권 기자)공급이 늘면 가격이 하락한다는 주장은 표면적으로 상당한 설득력을 지닌다. 그러나 현재 서울 시장의 매커니즘을 면밀히 들여다보면, 이는 단순한 수급 불균형이 아닌 정책적 규제가 만들어낸 매물 정체 현상임을 알 수 있다.아파트 매물추이를 보면 지난달 23일 이재명 대통령의 X(옛 트위터)에 다주택자 양도세 중과 유예 종료 관련 글이 공개된 이후 5만6219호였던 매매 매물은 약 한 달 만인 2월 20일 기준 6만5416호로 약 16.3% 급증했다. 하지만 이러한 매물 증가는 자산 가치 하락을 우려한 패닉셀링으로 해석하기 어렵다. 오히려 다주택자에 대한 중과세 체계와 실거주 의무라는 퇴로 차단 정책이 맞물리며 발생한 재고 축적이다.아실 온라인집계 매매 매물건수 (그래픽=도시와경제)현재 시장에 출하된 매물들의 성격을 내막을 짚어내는 것은 향후 가격 향방을 예측하는 핵심 지표가 된다. 현시점의 매물 대다수는 보유세 부담을 이기지 못한 투매 물량이 아니라, 양도소득세 중과세율과 높은 기회비용을 반영한 소위 배짱 매물들이다. 매도인 입장에서는 과도한 세금을 제외하고도 일정 수준 이상의 자본 이득을 확보해야 하기에 호가를 낮출 유인이 크지 않다.반면, 수요 측면에서는 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 등 고강도 대출 규제가 진입 장벽으로 작용하고 있다. 사고 싶어도 유동성이 막힌 수요자와, 손해 보고 팔 수 없는 공급자가 대치하는 상태가 지속되고 있는 것이다. 현재의 매물 증가는 수급 균형에 따른 정상적 매각 과정이 아니라, 강력한 대출 규제와 세제 압박이 맞물려 발생한 재고의 병목 현상으로, 시장의 하방 경직성만 강화하는 결과를 초래하고 있다.매매 시장이 규제에 묶여 정체된 사이, 실제적인 주거 위기는 임대차 시장에서 극명하게 나타나고 있다. 매매 매물과 임대차 매물 간의 극단적인 디커플링 현상은 향후 시장의 가장 큰 리스크 요인이다. 매매 매물이 16% 이상 증가하는 동안, 매매 매물 증가와 대조적으로 전월세 물량이 급감하는 현상이 나타나고 있다.아실 온라인집계 매매 매물건수 (그래픽=도시와경제)성동구(0.80%), 노원구(0.64%), 서초구(1.20%) 등 서울 주요 지역의 전세 가격 상승세는 필연적 결과물이다. 임대차법 도입과 실거주 의무 강화라는 정책적 기조가 임대차 유통 물량을 축소시키기 때문이다. 집주인이 비과세 요건 충족이나 대출 유지를 위해 직접 입주를 선택하면서, 과거 전세 물량을 공급하던 민간 임대차 공급망은 축소되었다.축소된 임대차 시장은 전세가 상승을 유발하고, 이는 다시 월세 전환 가속화와 월세 가격 상승이라는 악순환의 고리를 형성하고 있다. 수요자들이 선호에 의해 월세를 선택하는 것이 아니라, 전세를 구할 수 없어 월세로 밀려나는 비자발적 하향 이동의 형태를 띠고 있는 것이다.금융당국의 가계부채 관리와 대출 규제는 중산층의 매수 심리를 억제하는 데는 성공했을지 모르나, 주거 수요 자체를 소멸시키지는 못했다. 매매 시장에서 이탈한 수요는 고스란히 임대차 시장으로 유입되며 임대료 상승의 강력한 도화선이 되고 있다.현시점에서 가장 예의주시해야 할 대목은 전세가 상승이 매매가에 미치는 영향이다. 임대차 시장의 매물 부족으로 인한 임대료 상승은 전세가율을 끌어올리며, 결과적으로 매매 가격의 하방 지지선을 더욱 공고히 구축하는 역설적인 결과를 초래될 수 있다. 정부의 규제가 매매 수요를 억제하여 집값을 잡으려 했으나, 오히려 임대차 시장을 과열시켜 집값이 떨어지지 못하게 하단을 견고하게 지지하는 구조를 완성시키는 것이다.6만 5000건이라는 매매 매물 수치는 시장 하락의 전조가 아니라, 규제로 인해 퇴로가 막힌 시장 참여자들의 교착 상태를 의미한다. 반면 2만 건 아래로 급감한 전세 매물은 서민 주거 비용의 상승을 예고하는 실질적인 위기 지표다.진정한 의미의 매물은 단순한 재고 숫자가 아니라 시장에서 원활하게 순환되는 유통량에 달려 있다. 대출 규제와 실거주 의무화가 지속되는 한, 소유와 임대의 양극화는 심화될 것이다. 임대차 시장에 누적된 수급 불균형은 장기적으로 매매가를 밀어올릴 수 있다. 표면적 지표는 일시적인 안도감을 줄지 모른다. 하지만, 시장 기저에 임대차 불안이 향후 어떠한 형태로 변동성을 촉발할지에 대한 거시적 통찰이 그 어느 때보다 절실하다.송승현 도시와경제 대표(사진=도시와경제)
- 다주택자 매물 왜 쏟아질까…양도세 ‘1400만원 vs 7.5억’[세상만사]
- 이데일리는 한국세무사회와 함께 국민들의 세금 상식을 넓히기 위한 기획 시리즈를 연재합니다. ‘세금 상식, 만가지 사연’을 다룰 <세상만사>에서는 현직 세무사들이 직접 접한 실제 사례를 통해 절세 비법을 전수합니다. 기사 이해를 돕기 위해 AI로 생성한 이미지[이정근 세무법인 엑스퍼트 대표 세무사] “세무사님, 제가 정말 나라 망치는 투기꾼인가요? 정부에서 임대사업자 등록하라고 해서 시키는 대로 했습니다. 임대료도 올리지 말라해서 그렇게 했습니다. 그렇게 10년을 지냈어요. 그런데 갑자기 다주택자라고 세금을 내라니요”최근 세무법인을 찾은 60대 임대사업자 김모 씨는 상담실에 들어서자마자 답답함을 토로했다. 그는 2018년 정부가 임대사업자 등록을 적극 권장하던 시기, 노후 대비 차원에서 빌라 여러 채를 매입해 임대사업을 시작했다. 당시 정책 방향에 맞춰 임대료 인상률도 5% 이하로 묶었고, 장기 임대 의무도 성실히 지켜왔다.하지만 10년이 지난 지금, 돌아온 것은 ‘다주택자 양도세 중과’라는 무거운 세금 부담이었다. 김 씨는 “정부가 하라는 대로 했을 뿐인데 왜 투기꾼 취급을 받는지 모르겠다”며 허탈해했다. ◇ ‘권장’에서 ‘징벌’로… 급변한 정책 기조과거 정부는 세원 투명성 확보와 서민 주거안정을 위한 임대주택 공급 확대를 위해 다주택자들에게 임대사업자 등록을 장려했다. 종합부동산세 합산 배제, 양도세 감면 등 다양한 혜택을 당근으로 내밀었다. 하지만 2026년 현재, 정책의 기조는 완전히 달라졌다. ‘양도세 중과 유예 종료’가 코앞으로 다가왔고, 임대사업자들은 투기 세력으로 몰려 징벌적 과세의 대상이 되고 있다. 거래 횟수와 보유 기간을 무시한 ‘주택 수’ 중심의 과세 체계가 낳은 비극이다. 2년마다 비과세 요건을 채워 집을 사고 팔아 수억 원의 시세 차익을 거둔 ‘1주택자’는 재테크 귀재가, 10년 동안 임대료 증액 없이 임대 시장을 지탱해 온 ‘성실한 임대사업자’는 적폐가 되는 아이러니한 상황이다.◇ 10억 차익에도 세금 1400만 vs 7억… 과세 방식이 갈랐다10년이상 보유한 아파트를 팔아 양도차익 10억원 거둔 사례(취득 10억, 양도 20억, 보유 및 거주요건 충족 가정)를 전제로 세 부담을 비교하면 과세 방식에 따라 격차는 극단적으로 벌어진다. 거주요건 등을 충족한 1세대 1주택 비과세 기준으로는 6억 원까지 비과세가 적용돼 과세 대상이 4억 원으로 줄어든다. 여기에 장기보유특별공제 3억2000만 원이 반영되면서 최종 과세표준은 8000만 원 수준까지 낮아진다. 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간을 각각 연 4%씩 합산해 최대 80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있어, 일반과세보다 공제 폭이 크다. 세율 24%를 적용한 산출세액은 1300만 원, 지방소득세를 포함한 총 납부세액은 약 1430만 원에 그친다.일반과세로 넘어가면 구조가 달라진다. 과세 대상이 10억 원으로 확대되지만 보유기간이 15년 이상이면 일반과세 기준 장기보유특별공제율(연 2%, 최대 30%)이 적용돼 양도차익의 30%인 3억 원이 공제되면서 과세표준은 7억 원으로 줄어든다.여기에 42% 세율이 적용돼 산출세액은 2억5700만 원, 지방소득세를 포함한 최종 세 부담은 약 2억8300만 원이다. 비과세와 비교하면 약 2억6900만원에 달하는 세부담이 추가로 발생하는 셈이다.중과세는 다주택자가 조정대상지역 주택을 양도할 때 적용돼 장기보유특별공제도 배제된다.여기에 기본세율(45%)에 중과세율(30%)이 더해진 75% 세율이 적용돼 산출세액만 6억8200만 원에 달한다. 지방소득세(10%)까지 포함한 총 적용 세율은 82.5%, 납부세액은 약 7억5000만 원으로 일반과세 대비 약 4억6700만 원이 많다. 이처럼 현행 부동산 세제는 같은 양도차익이라도 적용되는 과세 체계에 따라 세 부담이 수천만 원에서 수억 원까지 벌어지는 구조다.◇ 중과 유예 막차… 매도 순서에 따라 세금이 달라진다 현재 다주택자 양도세 중과 유예 기간은 2026년 5월 9일까지다. ‘임대주택’이 아닌 ‘일반주택’을 양도할 계획이라면, 이 기간 내에 양도를 하면 중과세율 대신 일반세율을 적용받고 장기보유특별공제(최대 30%)도 챙길 수 있다. 토지거래허가구역의 경우 5월 9일 이전에 계약을 하고 허가일로부터 4개월 이내에 잔금을 치르면 중과세율을 적용받지 않는다. 또한, 임대주택이 일정 요건을 갖춰 등록돼 있다면 주택 수에서 제외돼, 실제 거주하는 집은 1세대 1주택으로 인정받아 비과세 적용이 가능하다.다만, 거주주택(일반주택) 보다 임대주택의 양도차익이 더 크게 발생한 상황이라면 임대주택을 먼저 처분하는 게 세테크 차원에서 유리할 수 있다. 요건을 갖춘 임대주택은 양도시 양도소득세를 100% 감면받거나 장기보유특별공제를 최대 70%(임대기간 10년 이상)까지 받을 수 있다. 임대주택은 등록요건, 가액요건, 면적요건, 증액요건, 기간요건 등 세제혜택 기준이 까다로운 만큼 세무사와 충분한 상담을 거친 뒤 판단하는 것이 바람직하다.민간임대주택법의 개정으로 2020년 8월 이후부터는 아파트는 더 이상 임대주택으로 등록할 수 없는 만큼 임대기간 종료로 등록이 자동말소된 아파트를 계속 보유하는 경우 보유세 등 부담이 커질 수 있다. 다만, 오피스텔, 빌라 등 비아파트는 여전히 임대사업자 등록이 가능하므로, 앞으로도 처분계획이 없다면 추가 등록 여부를 검토해볼 필요가 있다.
- 잘 나가던 과천 아파트 이럴 수가…서울도 심상치 않은 신호
- [이데일리 최정희 기자] 경기도 과천 아파트 가격이 일주일 새 0.03% 하락했다. 이재명 대통령이 다주택자 양도소득세 중과 유예를 종료하겠다고 밝히면서 서울, 경기도 등에서 아파트 매물이 출회되고 매도 호가도 떨어지고 있다. 이에 따라 서울 아파트 가격도 하락할 지에 관심이 쏠리고 있다. 다주택자발(發) 아파트 가격 조정이 본격화될지 주목된다. 경기 과천시 주암동 일대의 모습 (사진=뉴스1)출처: 한국부동산원20일 한국부동산원에 따르면 경기도 과천 아파트 가격은 2월 셋째 주(10~16일) 전주 대비 0.03% 하락했다. 과천 아파트 가격이 하락세를 보인 것은 2024년 5월 마지막 주(21~27일) 0.07% 하락한 이후 1년 9개월 만이다. 서울 아파트 가격 상승세도 둔화하고 있다. 서울 아파트 가격은 0.15% 올라 3주 연속 상승폭이 둔화하고 있다. 1월 마지막 주 0.31% 오르다가 2월 첫째 주 0.27%, 둘째 주 0.22%로 상승폭이 둔화하는 모습이다. 강북14개구는 0.18% 올라 강남11개구(0.12%) 상승률을 앞질렀다. 강남구는 0.01% 올라 작년 2월 첫째 주(0.0%) 이후 가장 낮은 상승률을 보였다. 서울 25개 자치구 중 가장 낮은 상승률이다. 서초구와 송파구도 0.05%, 0.06% 상승에 그쳤다. 반면 성동구와 강서구는 각각 0.29%씩 상승했다. 광진구와 성북구, 관악구도 0.27% 올랐다. 마포구, 영등포구, 동대문구는 0.23% 상승했다.부동산원 관계자는 “명절 연휴 영향으로 거래 및 매수 문의는 감소했으나 선호도 높은 대단지, 역세권, 학군지 및 재건축 추진 단지 중심으로 수요가 집중되며 서울 전체가 상승했다”고 밝혔다. 서울 아파트 가격이 상승세를 유지했지만 조만간 하락세로 전환할 것이란 전망이 나온다. 이재명 대통령이 5월 9일까지 매도 계약을 하는 다주택자 주택에 대해서만 양도소득세 중과를 면제하겠다고 밝히면서 다주택자 보유 매물들이 시장에 출회되고 있다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 20일 현재 6만 5416건으로 한 달 전(5만 6138건) 대비 16.5% 증가했다. 과천 아파트와 성남시 분당구 아파트 매물도 각각 444건, 2830건으로 33.3%, 44.8% 늘어났다. 최근 매도 호가까지 낮아지면서 부동산 시장이 매도자 우위 시장에서 매수자 우위 시장으로 재편되고 있다는 평가가 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 “시세보다 낮은 매물이 늘어나면 가격은 상승 탄력을 받기 어렵다”며 “통상 시세는 매물의 움직임보다 늦게 반영되는데 매물 증가 속도와 정책 메시지를 고려하면 3월 수도권 일부 지역에서 가격 하락세 전환이 나타날 수 있다”고 밝혔다. 이에 따라 서울에서도 아파트 가격 하락 전환이 예상되고 있다. 전국 아파트 가격은 0.06% 올라 전주(0.09%) 대비 상승폭이 둔화했다. 수도권은 0.10% 올라 3주 연속 상승폭이 둔화했다. 경기와 인천은 각각 0.08%, 0.03% 상승했다. 경기는 전주(0.13%) 대비 상승폭이 약해졌고, 인천은 전주와 같은 상승률을 보였다. 지방 아파트는 0.02% 올라 전주(0.03%) 대비 상승폭이 약해졌다. 전국 아파트 전세 가격은 0.07% 올라 전주(0.08%) 대비 상승폭이 둔화됐다. 서울은 0.08% 상승해 3주 연속 상승폭이 약해졌다. 수도권과 지방은 각각 0.09%, 0.05% 올라 전주(0.10%, 0.06%) 대비 상승폭이 0.01%포인트씩 둔화했다.
- 1월 서울 집값 0.91%↑…매물 부족에 전·월세 동반 상승
- [이데일리 김은경 기자] 올해 1월 서울 주택가격 상승폭이 다시 확대된 것으로 나타났다. 지난해 10·15 대책 이후 11월 한 차례 꺾였던 상승폭이 12월과 1월 두 달 연속 확대되면서 규제 효과가 약해졌다는 평가가 나온다. 다만 최근 이재명 대통령이 다주택자를 겨냥한 메시지를 잇달아 내놓자 일부 지역에서 가격을 낮춘 매물이 증가하면서 향후 시장 흐름이 달라질 수 있다는 관측이 나온다.서울 남산에서 바라본 도심의 모습.(사진=이데일리 방인권 기자)19일 한국부동산원이 발표한 1월 전국 주택가격 동향조사 결과에 따르면 서울의 주택종합(아파트·연립주택·단독주택) 매매가격지수는 전월 대비 0.91% 상승했다. 앞서 지난해 10월에는 1.19% 상승해 2018년 9월 이후 7년 1개월 만에 최고치를 기록한 바 있다. 10·15 대책 발표 전후 한강벨트를 중심으로 막판 갭투자 수요가 몰린 영향이다. 이후 11월 0.77%로 상승폭이 둔화했으나 12월 0.80%, 1월에는 다시 0.91%로 확대되며 2개월 연속 높은 상승률을 보였다. 부동산원 관계자는 “서울·수도권 학군지와 역세권 등 정주여건이 우수한 단지 중심으로 실수요 상승 흐름이 유지됐다”며 “외곽 구축 단지나 입주 물량이 많은 일부 지역은 약세였지만 재건축 등 중장기 개발 이슈가 있는 단지를 중심으로 상승했다”고 설명했다.지역별로 보면 강북권에서는 성동구(1.37%)가 응봉·금호동 역세권 위주로, 용산구(1.33%)는 도원·이촌동 재건축 단지 중심으로 상승했다. 중구(1.18%), 마포구(1.11%), 성북구(0.84%)도 주요 단지를 중심으로 오름세를 보였다. 강남권에서는 송파구(1.56%)가 송파·가락동 대단지 위주로 상승폭이 컸고 동작구(1.45%), 강동구(1.35%)도 강세를 나타냈다.수도권 전체 상승률은 0.46%에서 0.51%로 확대됐다. 경기(0.36%)는 평택시와 고양 일산서구 위주로 하락했지만 용인 수지·성남 분당·안양 동안구 중심으로 상승했다. 인천(0.07%)은 서구는 하락했으나 연수·중·부평구 위주로 상승했다. 비수도권은 0.06% 올라 전월(0.07%) 대비 상승폭이 둔화했다. 울산(0.46%), 전북(0.20%), 세종(0.17%) 등이 상승한 반면 제주(-0.12%)는 미분양 적체 영향으로 하락했다.전국 주택종합 매매가격은 0.28% 상승해 전월 대비 상승폭이 0.02%포인트 확대됐다. 아파트 기준으로는 서울이 1.07% 올라 전월(0.87%)보다 상승폭이 커졌고, 경기 역시 0.48%로 전월(0.42%) 대비 확대됐다. 수도권 전체는 0.62%로 전월(0.53%)보다 0.09%포인트 상승했다. 비수도권은 0.09% 상승해 전월(0.10%) 대비 소폭 둔화했다.전세와 월세도 동반 상승세를 이어갔다. 전세 시장에서는 선호 지역 물량 부족과 방학 이사철 수요가 겹치며 상승 흐름이 지속됐다. 대출 규제로 매매 진입 장벽이 높아지면서 전세로 수요가 이동했고 실거주 의무 강화에 따른 매물 잠김 현상도 영향을 미친 것으로 분석된다. 전세와 월세 모두 좋은 입지 쏠림 현상이 강화되는 가운데 주택 시장 전반에서 지역·단지별 양극화가 뚜렷해지는 모습이다.전국 주택종합 전세가격은 0.27% 올라 전월(0.28%) 대비 상승폭은 소폭 둔화했지만 여전히 높은 수준을 유지했다. 서울 전세가격은 0.53%에서 0.46%로 상승폭이 줄었으나 성동구(0.80%), 노원구(0.64%), 성북구(0.54%) 등이 상승했다. 강남권에서는 서초구(1.20%)가 크게 올랐고 동작구(0.67%), 강동구(0.61%) 등도 올랐다.월세 역시 상승 흐름을 이어갔다. 전국 주택종합 월세가격은 0.26%에서 0.27%로 소폭 둔화했지만 상승세는 유지됐다. 서울(0.45%)은 역세권·대단지 중심으로 수요가 늘며 상승했고 성동구(0.81%), 노원구(0.78%), 용산구(0.67%) 등이 상승했다. 강남권에서는 서초구(0.80%), 영등포구(0.72%), 양천구(0.62%) 등이 올랐다.시장에서는 설 연휴 이후 분위기 변화를 주목하는 모습이다. 오는 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 절세 목적 매물 출회 가능성이 거론되는 가운데 이재명 대통령이 다주택자를 겨냥한 메시지를 잇달아 내놓으면서 일부 지역에서는 급매물이 등장하기 시작했다는 분석이다. 특히 서울 한강벨트와 경기 과천·분당 등 상급지를 중심으로 매물이 늘어나는 조짐이 나타나고 있다.부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 송파구 매물은 4647건으로 한 달 전(3389건) 대비 37.1% 증가했다. 성동구는 같은 기간 1210건에서 1631건으로 35.1% 늘었다. 서초구도 6056건에서 7315건으로 20.7% 증가했다. 반면 전·월세 시장은 얼어붙고 있다. 전세 매물이 가장 많이 증가한 동작구는 한 달 전 398건에서 이날 419건으로 5.2% 증가하는 데 그쳤다. 2위 지역인 송파구는 전세 매물이 3617건에서 3605건으로 오히려 0.4% 줄었다. 월세의 경우 증가율 1위 지역인 용산구가 572건에서 552건으로 3.5% 감소했다. 서울 전역에서 월세 매물이 감소한 것이다. 전문가들은 단기적으로는 절세 목적의 매물이 늘어날 가능성이 있지만, 대출 규제로 매수 여력이 제한돼 가격에 미치는 영향은 제한적일 수 있다고 본다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “다주택자 규제 강화가 단기간 거래 증가로 이어질 수는 있으나 양도세 중과 유예 종료 이후에는 매물 잠김 가능성도 있다”며 “투자 수요가 제한된 상황에서 시장은 보유 여력이 있는 수요층 중심으로 움직일 것”이라고 말했다.
- 양도세 중과 D-81…퇴로에도 다주택자 셈법 더 복잡
- [이데일리 박지애 기자] 양도세 중과 시행까지 석 달도 남지 않은 상황에서 막힌 줄 알았던 매매의 길이 일부 트이자 다주택자들의 셈법이 더욱 복잡해지고 있다.서울 아파트 단지의 모습. (사진=방인권 기자)불과 일주일 전까지만 해도 규제지역 내 세입자를 낀 매물을 보유한 다주택자들은 양도세 중과를 피하기 위해 높은 세 부담을 감수하고 증여를 선택하는 경우가 적지 않았다.그러나 정부가 양도세 중과 보완책을 발표하면서 매도의 길이 열리자, 현장에서는 매도·증여·저가 양도 등 선택지가 늘어나며 셈법이 한층 복잡해졌다는 평가가 나온다.◇다주택자 매물 늘겠지만 자산 많을수록 증여 유리17일 재정경제부 및 관련업계에 따르면 정부가 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치를 예정대로 오는 5월 9일 종료하기로 확정했다. 대신 서울 강남 3구와 용산구 등 토지거래허가구역 내 주택 처분을 돕기 위해 매수인의 실거주 의무를 한시적으로 완화하는 ‘퇴로’를 열어줬다. 기존 조정대상지역인 강남3구와 용산구는 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약 후 4개월 이내 양도하면 중과를 피할 수 있고, 신규 지정 조정대상지역은 6개월의 유예기간이 적용된다. 정부는 이를 통해 ‘팔고 싶어도 못 팔던 매물’을 시장에 끌어내겠다는 구상이다. 실제 부동산 빅데이터 업체 아실을 살펴보면 서울 아파트 매물은 최근 열흘 새 7%가량 늘었고, 강남권을 중심으로 호가를 낮춘 급매물도 증가하는 추세다. 임차인에게 수천만 원의 이사비를 지급하며 다급하게 매물을 내놓던 집주인들 입장에서는 부담이 다소 줄어들었다는 평가도 나온다.그러나 보완책이 곧바로 ‘매도 일변도’로 이어질지는 미지수다. 세무 전문가들은 여전히 “증여와 매도 중 무엇이 유리한지는 각자의 자산 구조에 따라 달라진다”고 말한다. 예컨대 조정대상지역 내 2주택자가 10년 전 10억원에 매입한 주택을 20억원에 매도할 경우, 5월 9일 이전에는 중과가 적용되지 않아 양도세가 약 3억 2000만원대에 그친다. 유예 기간 내에서는 기본세율(6∼45%)로 과세되고, 장기보유특별공제(10년 20%)까지 적용되기 때문이다.그러나 이 주택을 자녀에게 단순 증여한다면, 자녀가 내야 할 증여세 6억140만원에 취득세 2억4800만원을 더해 총 8억5000만원에 가까운 세금을 내야 한다. 하지만 주택을 양도해서 발생한 수익을 추후 자녀에게 상속이나 증여로 넘겨줘야 하는 경우까지 고려하면 이야기가 달라질 수 있다. 위 사례의 다주택자가 중과 유예 기간인 5월 9일 이전에 1주택을 20억원에 매도하고 양도세(3억2891만원) 납부 후 남은 자금(약 16억7100만원)을 다시 자녀에게 사전 증여한다면 현금에 대한 증여세로 4억7400만원이 부과된다.주택 매도로 납부한 양도세와 남은 자금에 대한 증여세를 합한 금액은 총 8억300만원. 자녀에게 단순 증여를 했을 때와 비교해 절세 금액이 4600만원으로 줄어든다.5월 9일 이후 중과가 적용되면 오히려 ‘지금 증여가 낫다’는 판단도 가능해진다.우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원은 “집을 팔아도 어차피 양도세를 내고 남은 차익을 추후 자녀에게 증여하거나 상속해야 하는 경우가 많기 때문에 여러 측면에서 사전에 증여하는 것이 낫다고 보는 경우 증여를 선택하는 사람도 적지 않을 것”이라며 “단순 양도세와 증여세 부담 차이만으로 유불리를 따지긴 어렵고 자신이 처한 상황과 목적을 고려해야 한다”고 말했다.◇부모-자녀 간 저가 양도 늘어날 여지 높아이 때문에 최근에는 부모·자녀 간 ‘저가 양도’ 상담도 늘고 있다. 급매 시세를 활용해 실거래가보다 일정 수준 낮게 거래하면 증여세를 피할 수 있기 때문이다. 현재 상속세 및 증여세법에서는 매매 신고가액이 최근 3개월 내 거래된 실거래가보다 ‘30% 낮은 금액’과 ‘3억원’ 가운데 적은 금액의 범위를 벗어나지 않으면 정상 거래로 간주해 증여세를 부과하지 않는 점을 이용한 것이다.예를 들어 시세 및 실거래가 20억원 아파트를 자녀에게 양도할 경우 3억원, 또는 30%(6억원) 낮은 금액 가운데 적은 금액인 17억원으로 매매 신고를 할 수 있다.다만 이때 양도세와 취득세는 시세 수준으로 내야 한다.시가와 거래가액의 차액이 3억원이 넘거나 시가의 5%(2억원)에 해당하는 금액을 넘으면 ‘부당행위계산 부인’ 규정에 따라 세금을 부당하게 감소시킨 것으로 간주해 매매 계약서상의 거래가가 아닌 시가(20억원) 기준으로 과세하기 때문이다.이때 시가로 과세되는 위험을 피하기 위해 감정평가를 받아 과세 자료로 제출하는 것이 일반적이다.저가 양도는 시세 하락기일수록 유리하기 때문에 앞으로 급매물이 급증하고, 실거래가 하락하면서 증여성 저가 양도도 크게 증가할 것으로 전문가들은 예상한다.전문가들은 이번 보완책이 매물을 늘리는 촉매 역할은 하겠지만, 다주택자들의 선택을 단순화하지는 못할 것으로 본다. 한 세무 전문가는 “당장의 세금만 보면 매도가 유리해 보이지만, 자녀에게 언제·어떤 방식으로 자산을 이전할지까지 함께 고려해야 한다”며 “이번 보완책은 매도·증여·저가 양도라는 선택지를 모두 열어둔 만큼, 오히려 판단은 더 어려워졌다”고 말했다.
- 다주택자 압박 수위 높이는 李 "투자·투기에 금융혜택은 불공정"
- [세종=이데일리 서대웅 최정희 기자] 정부가 부동산 보유세(재산세·종합부동산세)를 점진적으로 인상하는 내용의 부동산 세제 합리화 로드맵 마련에 착수하며 시장의 관심은 시행 시기와 인상 수준, 방법에 집중되고 있다.(사진=연합뉴스)다주택자와 투기용 1주택자들이 주택을 보유하는 것보다 매물로 내놓는 것이 더 유리하다고 인식하게 하려면 보유세를 올릴 수밖에 없다는 판단으로, 시장 역시 보유세 인상을 기정사실로 받아들이는 분위기다. 이재명 대통령이 연일 “부동산 투기를 뿌리 뽑겠다”고 강조하는 점도 이 같은 분위기에 힘을 싣고 있다.◇공시가격 현실화율·공정비율 ‘복원’할듯시장에선 공시가격 현실화율 상향 카드를 가장 우선적으로 거론하고 있다. 시행령으로 조정할 수 있는 데다, 윤석열 정부가 완화한 만큼 상향이 아닌 ‘복원’ 명목으로 꺼낼 수 있기 때문이다. 문재인 정부는 2020년 11월 부동산 공시가격을 10년에 걸쳐 시세의 90% 수준까지 올리겠다는 방안을 내놨지만, 윤석열 정부에서 이를 폐지하고 69%로 동결시켰다.과세표준을 좌우하는 공정시장가액비율(공정비율) 상향도 시행령 개정으로 가능하다. 문재인 정부가 이 비율을 공시가격의 95%까지 올렸지만 윤석열 정부가 60%로 낮춘 이후 현재까지 유지되고 있다. 공정비율이 오르면 종합부동산세가 늘어나 보유세 인상 효과를 낸다.이 비율을 언제까지, 어느 정도의 폭으로, 어느 수준까지 올릴 것인지가 관건인 셈이다. 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 “공시가격 현실화율 상향은 앞으로 꾸준히 추진해야 할 과제”라면서도 “시장이 수용할 만한 기간을 둘 필요가 있다”고 조언했다. 문재인 정부가 짧게는 2027년, 길게는 2030년까지 단계적으로 90% 수준까지 높이겠다는 로드맵을 발표했으나, 시장에선 너무 빠른 속도라며 조세 저항이 있었다.재산세와 종합부동산세 인상 역시 시장은 정부가 꺼내들 ‘카드’ 중 하나로 받아들이고 있다. 오는 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 조처가 종료되는 데 이어, 이후에도 매물이 나올 수 있게 유도하려면 보유세를 올릴 수밖에 없을 것이란 관측에서다.과세표준 구간을 소득세처럼 세밀하게 나눠 세율을 높이는 방안이 거론된다. 현재 재산세는 공시가격 기준 0.1~0.4%, 종합부동산세는 0.5~5.0% 세율을 적용하고 있다.양도가액이 12억원을 초과해도 10년간 거주한 뒤 팔면 양도차익의 최대 80%를 공제해주는 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 감면 혜택을 줄일 수 있다는 전망도 나온다. 이 대통령은 지난달 23일 기자회견에서 “비거주 1주택자도 투자용이라면 장기 보유했다고 세금을 감면하는 것은 이상하다”고 했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “다주택 및 1주택 장기간특별공제 혜택을 축소하고 보유세를 강화하는 방향으로 가지 않을까 싶다”며 “다만 봄 이사철 집값 향방을 본 뒤 정책 수위가 결정될 것으로 본다”고 전망했다.정부는 취득세 인하 방안도 로드맵에 담는다는 계획이다. 거주용 주택 매매를 활성화하려는 조처인 동시에, 거래세를 낮추는 것이 ‘글로벌 스탠더드’에도 맞는다는 입장이다. 다만 양도소득세는 낮추지 않을 가능성이 크다고 전문가들은 보고 있다. 집을 팔 때 양도세를 내 거래세라는 인식이 강하지만 세법상 소득세에 해당한다는 점에서다.◇내년 착공물량 5% 불과…매물 늘릴 수밖에이 대통령이 부동산 투기 근절에 강한 의지를 보이면서 서울 주택 매물이 빠르게 늘고 있다. 13일 현재 서울 매물은 6만 3745건으로 한 달 전(5만 6421건)보다 12.9% 증가했다. 증가 폭이 전국 1위로, 2위 제주(5.0%)의 2배를 웃도는 수치다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료가 발표된 이후 중과를 피하기 위한 움직임이 본격화했다는 분석이다.하지만 양도세 중과가 시작하는 오는 5월 10일 이후에도 지금처럼 매물 출회를 유도하려면 보유세를 올릴 수밖에 없다는 게 전문가들의 공통된 분석이다.정부가 지난달 29일 수도권 6만 가구 공급 방안을 내놨으나 내년 착공 가능 물량이 약 5%에 그치는 점도 고려했을 것으로 보인다. 공급이 부족한 상황에서 다주택자들이 주택을 팔도록 세제 정책을 동원할 수밖에 없다는 판단이다. 강훈식 청와대 비서실장이 전날 라디오 인터뷰에서 “(이재명 정부는) 입법권과 행정권을 총동원할 수 있는 정부”라고 말한 것도 궤를 같이한다. 앞서 김민석 국무총리는 지난 10일 국회 대정부 질문에서 보유세 인상 가능성에 대해 “원칙적으로 배제하지 않는다”고 답변했다.다주택자에 대한 압박은 전방위적으로 이뤄지는 모양새다. 이 대통령이 이날 엑스(X)에 “집값 안정이라는 국가적 과제를 해결하기 위해서라도 투자·투기용 다주택 취득에 금융 혜택까지 주는 것은 문제가 있다”는 글을 올리자, 금융위원회는 즉각 다주택자에 대한 관행적인 대출 연장과 관련해 개선 조치를 신속히 내놓겠다고 밝혔다. 금융위는 이날 전 금융권 점검회의를 열었고, 다주택자 대출 현황과 만기 구조 등을 파악한 뒤 이를 제한하는 방안을 내놓을 것으로 관측된다.
- 매물 쌓여도 살 사람 없어…서울 집값 당분간 숨고르기
- [이데일리 박지애 김은경 김형환 기자] 설 연휴 이후 서울 등 수도권 부동산 시장이 단기 숨고르기 국면에 들어설 것이란 전망이 나온다.대출·세금 규제 강화로 매물은 늘고 있지만, 매수 심리는 위축되며 당분간 가격 상승세가 한풀 꺾일 가능성이 크다는 분석이다. 다만 하반기부터 입주 절벽이 본격화되면 관망세를 보이던 시장이 다시 상승 압력을 받는 국면으로 재전환할 수 있다는 관측도 나온다.◇“설 이후 관망 속 보합세 이어질 듯”13일 이데일리가 송승현 도시와경제 대표, 김인만 부동산경제연구소장, 채상욱 커넥티드그라운드 대표, 고준석 연세대 상남경영원 교수, 이은형 대한건설정책연구원 연구위원, 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 등 6명의 전문가 의견을 종합한 결과, 이들 모두 설 연휴 이후 서울과 수도권 집값의 상승폭이 둔화할 것으로 예상했다.정부가 양도세 중과 시행을 예고하고 보유세 강화 기조까지 더해지면서 시장에는 절세 목적의 매물이 점진적으로 출회되는 양상이다. 반면 규제 강화 기조 속 매수 심리는 위축되며 서울 아파트값 상승폭은 2주 연속 축소되고 있다.한국부동산원에 따르면 2월 둘째 주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.22% 올랐다. 지난 1월 마지막 주 0.31%를 기록했던 상승률은 지난주 0.27%에 이어 이번 주까지 2주 연속 오름폭이 줄어들며 둔화 흐름을 이어가고 있다.특히 지난해 6·27 대책과 10·15 대책에도 불구하고 연일 강세를 보였던 강남3구와 마용성(마포·용산·성동) 등 한강벨트 지역의 상승폭이 눈에 띄게 둔화했다. 서울 서초구는 직전 주 0.21%에서 2월 둘째 주 0.13%로, 강남구는 0.07%에서 0.02%로 상승폭이 축소됐다. 송파구 역시 0.18%에서 0.09%로 절반 수준으로 꺾였다.강남3구의 집값 상승폭이 축소한 것을 두고 세금 규제의 압박이 시장에 본격적으로 작용했단 분석이 나오고 있다. 특히 절세 매물 출회가 가시화되면서, 당분간은 매수자 우위의 조정 장세가 이어질 것이란 전망이다. 박 전문위원은 “양도세 중과 유예가 종료되는 5월 9일 이전인 4월 중순까지 다주택자 절세 매물이 지속적으로 나올 것으로 보인다”며 “서울 외곽뿐 아니라 양도 차익 규모가 큰 강남권에서도 매물이 늘어날 것”이라고 진단했다. 이어 그는 “5월 10일 이후에는 고가 1주택자 매물도 보유세 부담으로 나오고, 여기에 대통령이 언급한 등록임대 혜택 축소가 현실화될 경우 임대사업자 물량까지 풀릴 수 있다”면서 “결국 매물은 쌓이는데 대출·세금 규제로 매수 심리는 위축돼 집값 오름세가 꺾이기 시작한 것”이라고 분석했다.이 같은 흐름 속에서 시장은 이미 관망세로 돌아서고 있는 상황이다. 채 대표는 “이미 어느 정도 시장은 관망세로 전환됐고, 설 이후에는 대통령 발언이 어떤 제도로 구체화할지를 지켜보는 국면으로 보다 뚜렷한 관망 속 보합세가 이어질 가능성이 크다”며 “다만 하반기 이후 흐름은 향후 마련될 제도들에 따라 달라질 수 있어, 지금 시점에서 상승이나 하락을 단정하기는 어렵다”고 내다봤다.서울 아파트 단지의 모습. (사진=방인권 기자)◇공급 대책 약발 안 먹힐 것…입주절벽+전세난 우려다수의 전문가들은 상반기 일시적인 숨고르기 장세 이후 하반기부터는 입주 절벽에 따른 전·월세난 심화가 다시 가격을 떠받치는 요인으로 작용할 가능성이 크다고 분석했다. 부동산R114에 따르면 2026년 전국 아파트 입주 물량은 전년 대비 28% 감소한 21만 가구, 서울은 32%나 급감할 전망이다.김 소장은 “상반기는 대통령이 양도세 중과세로 판을 흔들면서 어쩔 수 없는 약세를 이어갈 것이지만 하반기에 들어서면서 입주 절벽이 본격화하면 전세월세 난으로 상승압력을 받게 될 것”이라고 말했다. 송 대표는 “당장 설연휴 이후에는 수요억제책으로 매수심리가 쪼그라들겠지만, 결국 입주 물량 급감과 함께 전세난이 매매가를 밀어 올리는 강제적 상승흐름도 나타날 수 있다”며 “다만 거래량은 규제 탓에 활발하지 않을 것으로 보여 올해 전반적으로 약보합세를 이어갈 것”이라고 전망했다. 입주절벽에 대응하기 위해 정부는 지난해 9.7대책에 이어 1.29 공급확대 대책을 내놓았지만 시장의 반응은 싸늘하다. 전문가들 사이에서는 이번 대책 역시 단기적인 심리 안정 신호 이상의 효과를 기대하기는 어렵다는 평가가 우세하다.통상 인허가부터 실제 입주까지 최소 5~8년의 시차가 발생하는 주택 공급의 특성상, 당장 발등에 불이 떨어진 올해 서울의 공급 가뭄을 해소하기에는 정부의 대책들이 역부족이라는 지적이다.송 대표는 “용산, 태릉 등의 물량은 빨라야 2030년 이후에나 착공이 가능해 당장의 물리적 공급에는 기여하지 못한다”며 “지자체 협의조차 마무리되지 않아 실행 불확실성에 따른 불신만 키우는 ‘희망 고문’에 그칠 수 있다”고 꼬집었다. 채 대표도 “지속 가능한 공급 시스템이 아닌 비정상적인 일회성 대응으로 비친다”며 “시장 인식을 바꾸기엔 역부족”이라고 지적했고, 고 교수도 “실행 속도가 관건이나, 지연될 경우 시장의 기대감은 실망감으로 바뀔 것”이라며 평가했다.
- [Q&A]"현금부자만 주택 매매? 아냐…대출규제 완화 검토 안해"(종합)
- [세종=이데일리 서대웅 기자] 부동산 규제지역 다주택자의 양도소득세 중과 유예가 오는 5월 9일 종료되는 가운데, ‘현금 부자’만 주택 매매가 가능한 것 아니냐는 지적에 정부는 “그런 지적은 적절하지 않다”고 12일 밝혔다. 대출규제 완화는 검토하지 않는다고 밝혔다. 정부는 이날 정부세종청사에서 재정경제부·국토교통부·금융위원회 합동 브리핑을 열어 이같이 밝혔다.현재 규제지역 내 주택담보대출은 최대 6억원까지만 나온다. 15억~25억원 주택엔 최대 4억원, 25억원이 넘는 주택엔 2억원까지만 대출이 가능하다. 이 때문에 ‘현금 부자’가 아니면 주택매매가 사실상 어렵다는 지적이 있지만, 정부는 “서울 강남 지역뿐 아니라 37개 조정대상 지역이 있다”며 “그런 지적은 적절치 않다”고 했다.아울러 정부는 중과 유예 종료일(5월 9일) 전 ‘가계약’만으론 양도세 중과를 면제하지 않는다고 설명했다. 토지거래허가를 받기 위한 사전거래약정 역시 계약에 해당하지 않는다. 매매계약서를 작성해 계약금을 지급한 사실을 서류로 증빙해야 중과가 유예된다.지난해 10월 신규 조정된 조정대상지역의 다주택자는 원칙적으로 무주택자에게만 주택을 팔 수 있지만, 매매 주택의 잔여 임차기간이 6개월 미만이라면 무주택자 여부와 상관없이 매매가 가능하다.다음은 정부가 발표한 ‘다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완방안’의 주요 문답이다.[이데일리 노진환 기자] 서울 중구 아파트 단지의 모습.-주택 매매시 최대 5억원까지만 대출이 가능하지 않나.“주택담보대출은 15억 이하 주택은 6억원까지, 15억~25억원 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원까지만 나온다. 그리고 세입자에게 임차금을 돌려줄 때 활용할 수 있는 전세반환금대출(전세자금퇴거대출)은 최대 1억원까지 나온다. 이 한도와 주택담보비율(LTV) 40% 이하 중 낮은 금액까지만 대출이 가능하다. 주담대는 주택 매매 시, 전세자금퇴거대출은 입주 때 받기 때문에 대출 시점이 다르다.-대출규제로 ‘현금 부자’만 주택 매수가 가능하다는 지적이 있다. 대출규제 완화 계획은.”무주택자도 어디에선가 거주하고 있을 테니 자기자본이 있을 것이다. 서울 강남 지역뿐 아니라 37개 조정대상지역이 있기 때문에 ‘현금 부자만 집을 살 수 있다’는 지적은 적절치 않다. 대출규제 완화는 검토하고 있지 않다.“-다주택자 양도세 중과가 시행된 적이 있나.”2018년 4월부터 2022년 5월까지 다주택자 양도소득세를 중과했었다.“-다주택자 양도세 중과 시 지방세 포함 최고세율은.”양도차익이 얼마냐에 따라 달라지지만, 82.5%다.“-5월 9일 전 체결하는 가계약이나 토지거래허가를 받기 위한 사전약정만으로도 중과가 유예되나.”유예되지 않는다. 가계약 또는 토지거래허가 전 사전거래약정은 ‘계약’에 해당하지 않는다. 오는 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙 서류에 의해 확인되는 경우만 계약요건을 충족한 것으로 본다.“-5월 9일까지 계약하고 토지거래허가일로부터 잔여 임대차계약이 4개월보다 적게 남은 경우, 임대차계약이 종료되면 바로 실거주해야 하나.”기존 규정과 같이 허가일로부터 4개월 내에만 입주하고 2년간 실거주하면 된다.“정부가 12일 오전 정부세종청사에서 다주택자 양도소득세 보완 방안 브리핑을 하고 있다.(사진=연합뉴스)-토지거래허가일로부터 잔여 임차기간이 6개월 미만 주택을 매수하는 경우에도 매수인이 무주택자로 제한되나.”제한되지 않는다. 신규 지정된 조정대상지역의 경우 잔여 임차기간이 6개월 미만인 다주택자 보유 주택을 매수하는 것은 무주택자 여부와 상관없이 가능하다.“-현행 제도상 토지거래허가 대상은 허가 후 4개월 내 실입주를 해야 하는데, 6개월 내 잔금·등기가 가능하나.”가능하다. 신규 지정지역은 계약일로부터 6개월 내 잔금·등기하고, 토지거래허가일로부터 6개월 내 입주하고 2년간 실거주하면 된다. 관련 규정을 개정해 6개월 내 실입주 조건으로 도지거래허가를 받을 수 있도록 조치할 예정이다.“-임대 중인 주택에 대한 실거주 의무가 유예되는 토지거래허가는 언제부터 신청할 수 있나.”이달 내 관련규정을 개정할 예정이다. 개정 후 허가가 가능하다. ‘부동산 거래신고법’에 따르면 신청일부터 15일(영업일) 이내 허가를 심사해야 한다. 허가받을 수 있는 기간을 고려해 허가를 신청하면 된다. 예컨대 오늘(2월 12일) 신청 시 15 영업일 이후인 3월 10일 이전에 허가가 가능하다.“-임대 중인 토지거래허가 대상 주택의 실거주 의무 유예를 위해 제출해야 하는 게 있는지.”전세계약서 또는 임대차계약서, 개인정보 동의서 등이 필요하다. 이번 실거주 유예는 매도자가 양도세 중과를 적용받는 다주택자로서, 매수자인 무주택자가 임대 중이거나 전세권이 설정된 조정대상지역 소재 주택을 거래하는 경우에 적용된다. 이를 확인하기 위해 임대차 계약서나 전세 계약서가 제출이 필요하며, 다주택자 및 무주택자임을 확인하기 위해 개인정보 동의서를 추가로 요청할 예정이다.“-매수자를 무주택자로 제한하는데, 무주택자 여부 기준 시점은 언제인가.”허가 신청시를 기준으로 한다. 전입신고 의무 유예의 경우 대출 신청일을 기준으로 판단한다.“-임대 중인 주택 실거주 의무 유예와 주택담보대출 전입신고 기한 유예는 매도인이 1주택자일 때도 가능한지.”매도인이 1주택자인 경우엔 적용되지 않는다. 이번 실거주 유예는 다주택자 양도세 중과 유예 종료에 따른 한시적 보완 조치다. 따라서 매도인이 해당 조정대상지역에 주택 등을 보유한 다주택자인 경우에만 예외적으로 적용한다.“-전세대출을 이용 중인 사람이 규제지역 내 3억원 초과 아파트를 구입하면 전세대출이 회수되는데, 이번 조치로도 무주택자가 주택 매수하는 게 사실상 어려운 것 아닌가.”구입한 아파트에 세입자가 살고 있는 경우, 해당 임대차계약의 잔여기간까지는 전세대출이 회수되지 않는다. 전세대출 보유자가 투기·투과지역 내 시가 3억원 초과 아파트를 취득하면 해당 아파트에 대한 소유권 이전 등기완료일에 대출이 회수된다. 다만 취득한 아파트에 세입자가 거주 중이고 해당 세입자의 임대차계약 잔여기간이 남은 경우, 그 잔여기간까지는 아파트 취득자의 전세대출 회수가 유예된다. ‘아파트 취득 차주의 전세대출 만기’와 ‘취득 아파트에 거주하던 세입자의 임대차계약 만기’ 중 먼저 도래하는 시기까지만 전세대출 이용이 가능하다.“-무주택자는 분양권이나 입주권도 없어야 하나. 토지는 괜찮은가.”무주택자의 정의는 주택이 없어야 하고, 분양권·입주권도 없어야 한다. 거래신고시스템에서 확인할 수 있다. 토지는 해당 사항이 아니다.“
