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리스크 큰 '브릿지론' 덩치 키워…소형 캐피털·증권사 건전성 빨간불
  • 리스크 큰 '브릿지론' 덩치 키워…소형 캐피털·증권사 건전성 빨간불
  • [이데일리 김정현 기자] 부동산 호황기 동안 부동산 금융이 ‘황금알을 낳는 거위’로 취급되면서 캐피탈사와 카드사, 증권사 등 2금융권이 경쟁적으로 PF 대출을 늘린 가운데 위기가 촉발될 수 있다는 우려의 목소리가 나온다. 특히 아직 첫 삽도 뜨지 못한 프로젝트에 투입하는 ‘브릿지론’(땅 매입 작업에 투입하는 자금)에서 부실이 커질 수 있다는 분석이다. 소규모 캐피탈사와 증권사 등에서부터 부실이 번질 수 있어 보인다. ◇브릿지론, PF전환 안돼…캐피탈사 건전성지표 빨간불18일 금융권에 따르면 증권사와 보험사, 저축은행의 PF 대출 규모는 지난해말 73조1000억원으로 나타났다. 올해 상반기까지도 여전한 증가세를 보이고 있어 현재 잔액 규모는 더 클 것으로 보인다. 캐피탈사, 카드사 등 여전사 PF 대출을 합하면 그 규모는 더 늘어난다. 한국신용평가가 집계한 25개 캐피탈사의 PF 대출은 올해 3월 기준 20조원을 넘어섰다.증권사의 PF 대출 규모는 2020년말 17조1000억원에서 21조6000억원으로 1년 새 26.3% 늘었다. 보험사는 36조4000억원에서 42조원으로 15.4% 늘었고, 올해 1월 말에는 42조2000억원까지 확대됐다. 저축은행은 6조9000억원에서 9조5000억원으로 37.7% 증가했다. 올해 1분기에는 10조4000억원에 달했다.PF 대출은 최근 수년간 이어진 부동산 초호황의 산물이다. 부동산 가격이 지속적으로 급등하면서 삽만 떴다 하면 돈방석에 오르는 상황이 계속된 것이다. PF대출 금리가 중순위는 6~8%에 달했고, 브릿지론은 20%를 넘어가는데다 부동산 불패신화가 이어지면서 부실 위험은 걱정하지 않아도 됐다. 그러나 상황이 바뀌었다. 미국을 선두로 글로벌 중앙은행이 기준금리를 급격히 올리고 있고, 원자재 가격도 치솟으면서 대출 부실 가능성이 커지고 있는 것이다. 고위험 대출을 대거 늘린 금융사부터 부실 폭탄을 맞을 가능성이 커졌다. 소형 캐피탈사가 대표적이다. 캐피탈사는 지난해까지만 해도 PF대출 가운데서도 브릿지론에 대해서는 별 다른 규제를 받지 않았다. 고위험 대출인데도 위험이 가려져 있었던 것이다.브릿지론이란 시행사가 본격적인 개발사업을 진행하기 직전, 땅 매입 비용 등에 대출을 해주는 것을 말한다. 부지매입에 1000억원이 들어간다면 부지를 담보로 매입 계약금(통상 매맷값의 10%)에 필요한 100억원 등을 대출해준다. 이는 본 PF로 넘어갈지조차 불확실한 상황이어서 고위험 고수익 대출로 분류된다. 통상 20% 이상 금리를 부담해야 한다.조달비용이 높아 고수익 사업이 필요한 소형 캐피탈사들이 브릿지론에 뛰어든 이유다. 한국신용평가에 따르면 3월 기준 신용등급이 BBB인 캐피탈사의 영업자산 가운데 PF대출은 18%, 부동산담보대출은 41%에 달하는 것으로 파악됐다. 부담대에는 올해 이전에 실행된 브릿지론이 대거 포함돼 있다. 문제는 최근 부동산 경기 하강으로 브릿지론이 본 PF까지 연결되지 못하는 경우가 늘어나고 있다는 점이다. 이는 치명타다. 브릿지론에서 담보로 잡은 부지는 프로젝트 준공을 가정한 가치가 선반영돼 일반적으로 가격이 높다. 준공이 안 되면 담보를 청산해도 자금회수가 힘들다. 설상가상, 캐피탈사의 자금조달 여력은 줄어들고 있다. BBB 등급 캐피탈채 금리(1년물)는 2020년말까지만 해도 4.8%였지만 작년(2021년말) 5.1%를 거쳐 8월 현재는 7.1% 수준으로 치솟았다. 그마저도 채권발행이 쉽지 않다. 브릿지론이 길어지면 연체 확률이 급증한다는 것이다. 김영훈 한국신용평가 수석연구원은 “지난해까지는 PF 대출 규제만 있어서 ‘회색지대’가 있었다”며 “LTV가 77%이상인 브릿지론은 올해부터 PF로 관리되지만 지난해까지는 사실상 관리가 안됐다”고 봤다. 그러면서 “브릿지론 담보로 잡힌 토지가격이 크게 올라 브릿지론의 본 PF 전환이 건전성 지표에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다”고 말했다.금융감독원 관계자도 “브릿지론은 본 PF로 전환되느냐 여부가 중요한데, 최근 PF 사업이 부진한 상태”라면서 “특히 분양이 어려운 지역의 브릿지론은 (어려울 수 있다)”고 말했다. (디자인=이데일리 문승용 기자)◇중소형증권사, 부동산PF우발채무 급증증권사의 경우 자본규모 1조원 미만 5000억원 이상인 유진·이베스트·DB·다올·부국·SK증권 등 중형사를 중심으로 PF 대출 위험에 크게 노출돼 있는 상태다. 나이스신용평가에 따르면 올해 3월말 중형 증권사의 PF 우발부채 및 대출채권 규모의 자기자본 대비 비율은 54%에 달했다. 이는 40%대를 기록한 대형사나 30%대를 나타낸 초대형사를 크게 상회하는 수치다.부동산 가격이 급등하기 직전인 2019년 말 중형 증권사는 부동산 익스포저(위험노출)가 비교적 작았던 탓에 PF 규제 영향을 적게 받아서다. 중형사는 이에 2020년 초대형사와 대형사의 PF 딜 감소분을 적극 흡수했고, 2020~2021년 자산시장 호황에 힘입어 확충한 자본을 활용해 부동산 금융 영업을 강화했다.특히 중형사의 PF 대출은 비수도권 지역에 치중돼 있어 위험이 더 큰 상황이다. 부동산 경기가 식으면서 대구, 세종, 대전, 부산 등 비수도권 지역을 중심으로 집값 하락과 미분양 가능성이 커지고 있다. 이예리 나이스신용평가 선임연구원은 “결국 PF 대출 채무자는 분양대금을 확보해 PF 대출 금액을 상환해야 하는데 분양이 부진한 경우 상환이 어려워질 수 있다”면서 “선순위라면 미분양 담보대출을 통해서라도 투자금을 회수할 수 있겠지만 중순위 후순위는 자금 회수가 어려워진다”고 평가했다.강경훈 동국대 교수는 “우리나라 부동산시장은 풍선이 부풀어 오를대로 올라 있는 꽤 위험한 상태”라면서 “어떤 충격이 왔을 때 위험이 현실화될 수 있다”고 했다. 아울러 “연체율은 항상 늦게 나오는 지표다. 연체율이 상승하기 시작하면 그건 이미 곪을 대로 곪은 상황이라고 보면 된다”고 우려했다.
2022.08.19 I 김정현 기자
'나도 갈아타볼까'…숫자로 풀어 보는 ‘안심전환대출’
  • '나도 갈아타볼까'…숫자로 풀어 보는 ‘안심전환대출’
  • [이데일리 김일환 기자][이데일리 이연호 기자] 17일부터 한국주택금융공사(이하 주금공)와 주요 은행 홈페이지에서 우대형 안심전환대출(이하 안심전환대출) 사전 안내를 시작하면서, 관심이 높아지고 있다. 안심전환대출은 주택담보대출(이하 주담대) 차주의 부담을 덜어주기 위해 향후에도 상승 가능성이 높은 변동 금리를 고정 금리로 바꿔 대출해 주는 방식이다. 정부가 금리 상승기 취약 차주를 보호하기 위한 차원에서 선뵈는 정책 모기지 상품으로, 이번에 25조 원 규모를 공급한다. 정부가 시행착오를 줄이기 위해 그간 두 차례 경험을 바탕으로 세부 조건들을 조정했는데, 윤석열 정부가 처음 시행하는 안심전환대출에 관한 궁금점을 숫자 0~9에 대입해 하나씩 풀어 봤다.0: 정부는 기존 주택담보대출 이용자가 추가적인 금융 비용 부담 없이 안심전환대출로 쉽게 갈아탈 수 있도록 기존 대출에 대한 중도상환수수료를 (0)원으로 책정했다. 즉 중도상환수수료를 면제한다는 의미다.1, 4, 7: 안심전환대출은 (1)주택 보유자만 신청 가능하다. 주택 가격이 아무리 낮아도 2채 이상을 가진 다주택자는 신청할 수 없다. 정부의 서민 대상 정책 모기지 상품인 점을 고려하면 쉽게 떠올릴 수 있는 조건이다. 소득 및 주택 가격에 대한 기준도 있다. 주택 가격 (4)억 원 이하 부부합산 소득 (7)000만 원 이하의 두 가지 조건을 모두 충족해야 신청할 수 있다. 만 40세 미만 차주는 부부합산 소득이 6000만 원 이하일 경우 0.1%포인트(P) 추가 금리 혜택을 받을 수 있다.2: 안심전환대출 신청자는 기존 대출 잔액 범위 내에서 최대 (2)억5000만 원까지 대환을 신청할 수 있다. 만약 A라는 차주가 30년 만기 5% 변동 금리의 기존 대출 잔액 2억5000만 원을 안심전환대출로 전환한다면, 해당 차주는 월 이자 부담액이 약 64만7000 원에서 약 49만9000 원으로 약 14만8000 원 줄어든다.3: 주금공에선 안심전환대출 상품에 대해 “연 3%대 금리(최저 3.7%)가 만기까지 고정돼 금리 상승 위험에서 자유롭고, 중도상환 수수료도 면제되는 만큼 안심전환대출로 갈아타는 것에 관심을 가져볼 만 하다”고 홍보한다. 금리(만 40세 이상 기준)는 주금공의 대표 정책 모기지 상품(고정금리)인 u-보금자리론 대비 0.45∼0.55%P 낮은 금리를 적용한다. 주금공은 이날부터 보금자리론 금리를 기존 대비 최대 0.35%P 낮춰 연 4.15∼4.55%를 적용한다. 주금공 홈페이지를 통해 신청하는 ‘u-보금자리론’은 연 4.25%(10년)∼4.55%(50년), 전자 약정 등 온라인으로 신청하는 ‘아낌e-보금자리론’은 연 4.15%(10년)∼4.45%(50년)를 적용한다. 이에 따라 만 40세 이상 차주의 안심전환대출엔 연 3.8(10년)∼4.0%(30년)의 금리를 적용하고, 만 40세 미만 차주의 대출엔 이보다 0.1%P 낮은 3.7(10년)~3.9%(30년)의 금리를 적용한다. 이날 기준 5대 시중 은행의 주담대 변동금리가 4.29~6.11%로 상단이 6.11%인 점을 고려하면 차주로선 매력적인 수준의 금리다.[이데일리 김일환 기자]5: 정부의 취지는 좋지만 올해 시행되는 안심전환대출에도 여러 논란이 있다. 대표적으로 (5)가지 논란거리가 존재한다. 첫째는 집값이 비싼 수도권 역차별 논란이다. 4억 원 이하 주택 소유자가 신청할 수 있지만 서울의 지난달 주택가격 중위가격은 약 9억2000만 원(KB부동산 시세 기준), 수도권은 중위값이 6억5000만 원이었다.둘째 논란은 기존에 금리 변동 위험을 줄이기 위해 더 높은 금리를 감수하고서 고정금리를 선택했던 차주와의 형평성 문제다. 세번째는 무주택·전세대출 차주와의 형평성 논란, 네번째는 39세 이하 청년에만 0.1%포인트 우대 금리를 제공하는 것이다. 마지막은 은행들에 주택저당증권(MBS)를 의무 매입하게 하면서 은행들로서는 부담이 된다는 점이다. 주금공은 은행의 대출채권을 양수하는 방식으로 안심전환대출을 실행한다. 채권 양수를 위해 MBS를 발행하는데, 이 MBS의 일정 부분을 은행에 의무 매입토록 할 계획이다. 6: 안심전환대출 사전안내는 17일부터 주금공 및 6대 은행(국민, 신한, 농협, 우리, 하나, 기업) 홈페이지를 통해 확인할 수 있다. 현재 이용 중인 주담대가 6대 은행에서 받은 대출일 경우 해당 은행 사이트, 그 밖의 은행과 제2금융권에서 받은 대출인 경우 공사 홈페이지를 통해 신청자격 여부, 신청방법 및 일정, 제출서류 등을 확인하면 된다. 앞선 두 차례의 안심전환대출 때 주금공에서 안내 및 접수 업무를 도맡아 하다 보니 대출 접수부터 실행까지 기간이 지나치게 길어진 점을 고려해 이번에 은행들과 안내 및 접수 업무를 분담했다.8: 대환 대상에 관한 부분이다. 대상은 1·2금융권 변동금리 또는 혼합형 주담대를 받은 사람이다. 만기 5년 이상이면서 금리가 완전 고정된 주담대 및 정책모기지(보금자리론, 디딤돌대출 등) 상품 이용자는 제외된다. 또 사전안내 시작일인 (8)월 17일 이후 취급된 대출도 신청 대상이 아니다.9: 정부가 안심전환대출을 시행한 것은 지난 2015년, 2019년에 이어 이번이 세 번째다. 그런데 2015년과 2019년의 주택 가격 기준은 (9)억 원이었다. 이번에 주택 가격 기준을 4억 원으로 대폭 낮춘 것은, 지난 2019년 2차(20조 원 규모) 신청 당시 신청자가 몰리면서 최종 주택 가격 상한선이 2억7000만 원에 불과했던 점을 고려했다. 정부는 내년에 추가로 20조 원을 공급 시 주택 가격 상한을 9억 원으로 높이는 방안을 검토할 예정이다. 신청 기간도 (9)월부터다. 주택 가격 3억 원 이하 차주는 9월 15~28일, 주택 가격 4억 원 이하인 차주는 10월 6~13일 신청할 수 있다. 대출 대상자는 선착순이 아닌 주택 가격 저가 순으로 결정할 계획이다.
2022.08.18 I 이연호 기자
  • [미리보는 이데일리 신문] 공룡 된 서학개미 테슬라도 흔든다
  • [이데일리 조민정 기자] 다음은 18일자 이데일리 신문 주요 기사다.△1면-공룡 된 `서학개미` 테슬라도 흔든다-“국민 뜻 받들 것”…인적 쇄신엔 선 그어-분양가 2억 낮춰도…“안 팔려요”-램리서치·퀄컴맨…JY, 인재 폭풍 영입-[사설]도 넘은 산업현장 불법 점거, 기업은 누가 지켜 주나-[사설]소득주도성장 강령에서 뺀 민주당, 깊은 반성 있어야△종합-스마트폰 스피커로 코고는 소리 녹음 광학심박센서로 호흡·심박 분석해요-현대百, 선전포고에…신세계 ‘에루샤’ 승부수△尹대통령 취임 100일 회견-“4차 산업혁명에 맞게 노동법 바꿔야”…尹, 노동개혁 드라이브 예고-“北 비핵화 의지 보이면 적극 지원, 힘에 의한 현상 변화는 원치 않아”-소주성·남북정상회담·탈원전…文정부 조목조목 비판△종합-국가채무1년새 120.6조 급증…“중장기적 관점 재정건전성 관리 필요”-美 생산시설 갖춘 배터리업계 수혜…소재 탈중국화는 숙제-“韓 상속세율 OECD 최고 수준…세제개편 나서야”-집값 4억·연소득 7000만원 이하면 “최저 3.7% 주담대로 갈아타세요”△2년 만에 공룡으로 변신한 서학개미-强달러는 美주식투자 안전판…하락장에서도 16조원 사들인 서학개미-‘高금리 올라타볼까’…다시 늘어난 해외채권 투자-알짜 수익원 됐다…해외주식 수수료 年7000억 넘봐△정치-당 내홍 우려에…野, ‘이재명 방탄 논란’ 당헌 개정 없던 일로-출항 ‘주호영 비대위’ 과제 셋-“정의당 비례대표 총사퇴 관련해 심상정도 답해야”-한-카타르, 신재생에너지 협력 확대키로-“북 핵실험 땐 전략자산 전개 등 대응”△경제-근로시간·임금체계 개편이 노동개혁의 시작점-오늘부터 직장 내 휴게실 의무화, 경영·노동계 모두 ‘부글부글’-동료평가로 성과급 주고, 자율근무제 도입한다-구제역 피해농가 살처분 보상금 현실화 추진△금융-정부, 디지털자산 발행·유통 규율체계 만든다-“공진단 실손 처리” 브로커 유혹…사기 공범 됩니다-‘실적왕’ 신한카드…‘민원왕’ 불명예-손태승 회장 “취약계층 살리자” 우리금융, 3년간 23조원 지원△Global-美증시 두달새 20% 뛰자…“약세장 속 반등” vs “신규 강세장” 논쟁-‘탈원전’ 앞장섰던 독일, 마지막 3기 수명 연장할 듯-리커창 “中경제 가장 어려운 시기…소비 촉진·개방 확대해야”-英 7월 물가 10.1%↑…40년만에 최고-日, 7월 무역적자 14조원 ‘역대 최대’△산업-선가 오르고 카타르發 수주 잭팟…러시아·파업 리스크 뚫고 반등 본격화-LG전자, KT와 의기투합…‘서비스 로봇’ 사업 키운다-고물가에 가전 수요 위축 삼성·LG 공장가동률 ‘뚝’-KG스틸 영업익 2189억 ‘역대 최대’-현대차그룹 4사, 오픈소스 컴플라이언스 ISO 인증 취득△ICT-넷플릭스도 광고…개화하는 OTT 광고시장, ‘AI·데이터’ 무기로 선점-카카오모빌리티 상생안 전달…매각 피할까-4세대 폴더블폰 사전예약…‘갤Z 플립4+보라 퍼플’ 가장 인기-“게임 ‘질병 코드’ 도입 신중 여론 높아져”△제약·바이오-SK바사, 내년 독감백신 다시 생산…GC녹십자 ‘위협’-삼성 사이언스 펀드 美바이오테크 투자-‘인지장애 디지털 프로그램’ 글로벌 확장-바이오오케스트라 ”대형 기술이전 추진“△침수차 알쓸신잡 A to Z-‘폐차 원칙’ 침수차량, 수리 거쳐 해외로…중고차업계는 ‘안심 보장’ 분주-보험개발원 ‘카 히스토리’ 조회 기본…車 시트 밑 부식 여부 확인하세요-보험사 전화 한통이면 OK 자차담보 특약 가입 필수△증권-침수株된 ‘손해보험주’ 하반기 반전 기대하라-270만가구 주택 공급 호재에도 ‘시큰둥’ 건설주, 금리·원자잿값 상승이 더 걱정-‘K전기차, 美 보조금 못 받나’…현대차 3.8%↓△증권-‘꿈의 항암제’ 개발 큐로셀, 특례상장 재도전-“이수만 지배구조 해결하라” SM 또 때린 얼라인-선제적 자본확충 나선 금융지주, 영구채 발행 흥행-금융위 ‘5%룰’ 개선 나섰지만…강제성 없어 효과 미지수△부동산-후순위 밀린 1기 신도시 재정비…“또 총선 볼모냐”-새 주인 맞는 쌍용건설, 우크라 재건 사업 뛰어든다-경품에 중도금 무이자 내걸지만…“파격 분양가 없인 미분양 더 쌓인다”-“하반기 집값 급락…이자 못 메우면 과감히 ‘손절’하라”△문화-다름을 이해해가는 ‘두 교황’ 우리 사회에 필요한 이야기-작곡가 버르토크 발자취 따라…피아니스트 27명 릴레이 연주△이데일리가 만났습니다-시장 열리는 ‘AI 반도체’ 지금 선점해야…韓, 미래 반도체 패권 쥘 것-“반도체 가르칠 교수 없는데 ‘15만+α’ 인력은 누가 키우나”△피플-“삼성의 디지털기술로 전 세계에 선한 영향력 끼쳤죠”-대우조선, 36년 단골 선사로부터 26억원 특별 보너스 받아-손경식 경총 회장 “韓美기업 지원 위해 협력 강화”-고려대, 알츠하이머병 조기 예측 AI기술 개발-공효진, 10세 연하 가수 케빈오와 10월 비공개 결혼△오피니언-‘기생충’ 그후…여전히 반지하에 갇힌 사람들-불균형한 투자 포트폴리오, 지금 바꿀 때△전국-다양한 직업 경험 살려 고양시민 삶의 질 높일 것-서울시 1000t 규모 새 소각장, 9월 중 후보지 발표-김동연 특별자치도 설치공약 ‘삐걱’△사회-빗물 빠진 자리…1.1만t 젖은 쓰레기 수북-‘계열사 부당지원’ 박삼구 전 회장 1심서 징역 10년, 법정구속-민방위 교육시간 줄이고 호우 등 재난 대응 강화-넉 달 만에 다시 18만명…정기석 ”우려할 정도 아냐“-조국 부부 ‘해외 도피 지시’ 정정보도 소송 1심서 승소-스토킹범에도 전자발찌 채운다
2022.08.17 I 조민정 기자
"몸값 2억이나 낮췄는데"…분양시장 침체에 외면
  • "몸값 2억이나 낮췄는데"…분양시장 침체에 외면
  • [이데일리 하지나 기자] 경기 파주시 와동동 운정푸르지오 파크라인 1,2단지. 지난 5월 청약 진행에 이어 최근 최대 2억원 가까이 가격을 낮춰 재분양에 나섰지만 또 미달됐다. 경기 침체와 금리 인상 속 부동산 시장 침체 여파로 청약 시장도 급격하게 얼어붙고 있다. 17일 한국부동산원에 따르면 지난 16일 청약을 진행한 운정푸르지오 파크라인 1,2단지(642가구) 평균 경쟁률은 0.65대 1를 기록했다. 553가구를 모집하는 1단지 전용 84㎡에서 168가구만 참여하면서 미달이 됐다. 앞서 지난 5월 청약 당시 1단지 578가구, 2단지 86가구를 모집했는데 평균 청약경쟁률은 0.61대 1였다. 1단지의 경우 전 주택형에서 미달이 발생했다. 이후 취득세 및 100만원 상당의 가전 무료 제공을 내걸고 선착순 무순위 청약을 진행했다. 하지만 결국 완판에 실패, 몸값을 낮춰 이번에 재도전에 나선 것이다. 전용 84㎡의 경우 최대 분양가를 8억 6700만원에서 6억 7200만원으로 2억원 가까이 내렸다. 전용 119㎡는 최대 분양가가 17억 9000만원에서 16억4500만원으로 1억 5000만원 가량 내려갔다. 중도금 회차도 5회에서 6회로 늘렸다. 강력한 대출 규제와 금리 인상 등의 여파로 전국적으로 주택 거래절벽 현상이 계속되는 가운데 서울의 한 공동주택에 분양 안내문이 붙어 있다. (사진=연합뉴스)지난 2월 첫 분양에 나선 서울 강북구 칸타빌 수유팰리스(216가구) 역시 수 차례 무순위 청약을 진행하고 15% 할인 분양까지 단행했지만 여전히 90% 이상이 주인을 찾지 못했다. 당분간 청약 시장 부진 현상이 이어질 것으로 보인다. 특히 과거 아파트 대체제로 부각되면서 인기몰이를 했던 주거형 오피스텔이나 생활형 숙박시설이 가장 먼저 타격을 입을 것으로 예상된다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “현재 시장 분위기로는 분양가가 최소한 시세보다 20% 가량 저렴해야 한다”면서 “특히 지난해 집값 상승으로 덩달아 가격이 오른 주거형 오피스텔이나 생활형 숙박시설은 분양가 상한제 적용을 받지 않다보니 상당한 부진이 예상된다”고 내다봤다.
2022.08.17 I 하지나 기자
경품에 중도금 무이자 내걸지만…미분양 쌓인다
  • 경품에 중도금 무이자 내걸지만…미분양 쌓인다
  • [이데일리 하지나 기자] 전문가들은 얼어붙은 청약 시장의 배경으로 금리 인상과 함께 전반적인 주택 시장 침체를 꼽고 있다. 집값 상승에 대한 기대감이 떨어지면서 시세보다 파격적으로 저렴한 분양가가 아니면 `찬밥 신세`가 될 수밖에 없다는 얘기다. 일부 지역에 제한됐던 미분양 우려도 전국적으로 확산하는 모양새다. 계약률을 높이기 위해 값비싼 경품과 다양한 금융 지원 조건을 내거는 `파격 마케팅`도 다시 등장하고 있다. 강력한 대출 규제와 금리 인상 등의 여파로 전국적으로 주택 거래 절벽 현상이 계속되는 가운데 서울의 한 공동주택에 분양 안내문이 붙어 있다. (사진=연합뉴스)17일 부동산R114에 따르면 올해 들어 7월 말까지 전국 아파트 청약 경쟁률은 12대 1을 기록했다. 이는 지난해 평균 경쟁률(21대 1)의 절반 수준이다. 서울의 경우에도 평균 경쟁률이 111대 1에서 30대 1로 쪼그라들었다. 미분양 수치도 늘고 있다. 6월 기준 전국의 미분양은 2만 7910가구로 지난해(1만 6289가구)대비 1만 가구 넘게 증가했다. 수도권의 미분양은 4456가구로 같은 기간 동안 3배 가까이 늘었다. 상황이 이렇다보니 과거 경기 침체기에나 볼 수 있었던 파격적인 마케팅도 눈에 띈다. 경기 하남시 오피스텔 `미사 아넬로 스위첸`은 계약자 중 추첨해 BMW 미니 쿠퍼 5도어 클래식을 경품으로 주는 이벤트를 진행했다. 경기 화성시 `동탄푸르지오 시티 웍스`도 모델 하우스 방문자를 대상으로 벤츠 등 자동차와 와인, 가전제품 등을 경품으로 내걸었다. 금리 인상과 대출 규제로 청약을 망설이는 사람들이 늘면서 중도금 무이자 등 파격적인 금융 혜택을 제공하기도 한다. 서울 은평구 `은평자이 더 스타`는 최근 중도금 대출 이자 지급 방식을 후불제에서 무이자로 전환했다. 현재 잔여물량에 대해 선착순 분양을 진행 중인 충북 `음성 푸르지오 센터피크`도 중도금 무이자 혜택을 제공한다.다만 모든 주택 단지 청약 성적이 부진한 것은 아니다. 지난달 청약을 진행한 강원 `제일풍경채 원주 무실`의 경우 823가구 모집에 2만 8873가구가 몰리면서 1순위 청약에서 마감됐다. `창원자이 시그니처`도 215가구 모집에 5888가구가 청약을 신청하면서 평균 경쟁률 27.3대 1을 기록했다. 이런 양호한 성적을 거둔 청약 사례의 공통점은 주변 시세보다 저렴한 가격이다. `제일풍경채 원주 무실`은 전용 93㎡ 분양가가 4억 3000만~4억 9000만원 수준이었다. 인근 원주더샵센트럴파크 4단지 전용 101㎡의 경우 지난 3일 6억 792만원에 매매 계약이 이뤄졌다. `창원자이 시그니처`의 경우 전용 85㎡ 기준 분양가가 5억~5억 5000만원 수준이지만, 일대 창원가음한화꿈에그린 전용 84㎡는 지난달 23일 6억 7500만원에 거래가 성사됐다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “집값 상승 기대감이 크면 `묻지마 청약`이 가능하겠지만 최근 같은 분위기 속에서는 입지가 좋더라도 가격이 높으면 외면받을 수밖에 없다”면서 “`완판`되려면 분양가가 주변 시세보다 20% 이상은 저렴해야 한다. 30~40%이상 저렴하면 시장 분위기와 관계없이 청약 수요자들이 몰려드는 상황이다”고 전했다.
2022.08.17 I 하지나 기자
윤 대통령 "집값 안정" 자평, 경제학자 "뭘 하셨는데요?"
  • 윤 대통령 "집값 안정" 자평, 경제학자 "뭘 하셨는데요?"
  • [이데일리 장영락 기자] 윤석열 대통령이 취임 100일 기념 기자회견에서 집값, 전세값 안정을 새 정부 성과로 내세웠다. 전 정부 부동산 정책도 비판해왔던 이준구 서울대 경제학부 교수는 “도대체 무슨 일을 하셨느냐”고 되물었다.사진=뉴시스이 교수는 현안에 대한 의견 교환을 목적으로 운영하는 자신의 홈페이지 게시판에 이같은 내용의 글을 올렸다. 이 교수는 “‘폭등한 집값-전세값 안정시켰다’, 도대체 무슨 일을 하셨는데요?”라는 제목의 글에서 윤 대통령의 부동산 정책 자평에 의문을 제기했다.이날 윤 대통령은 회견에서 “(새 정부는) 폭등한 집값과 전셋값을 안정시켰다. 국민들의 주거 불안이 없도록 수요 공급을 왜곡시키는 각종 규제를 합리화하고, 사회적 약자를 위한 주거 복지 강화에 노력했다”고 주장했다.이 교수는 이에 대해 “이 정부가 집값과 전세값을 안정시키기 위해 도대체 무슨 일을 했기에 그런 뜬금없기 짝이 없는 자랑을 늘어놓는지 이해할 수 없다”며 “취임한 지 얼마 되지 않았지만 그동안 이 정부가 해온 언동은 집값과 전세값 안정과는 반대되는 방향 아니었느냐”고 되물었다.이 교수는 “다주택자에 대한 종합부동산세 부담을 대폭 줄여 계속 다주택 상태를 유지해도 되게 만들어 줬다든가, 투기를 억제하는 각종 규제를 완화시킨다는 등의 조처 말이다”며 새 정부 부동산 관련 정책이 오히려 부동산 투기 시장 활황을 유도해 결과적으로 집값을 올리는 방향으로 맞춰져 있었다고 지적했다.이 교수는 “내가 늘 말하는 거지만, 투기수요의 바람이 거세게 몰아칠 때는 백약이 무효인 경우가 많다. 거시적 관점에서 보면 문재인 정부 후반기 3년이 바로 이런 상황이었다”며 “그래서 사상 초유의 주택가격 상승이 일어났고 그 결과 정권까지 잃게 된 것”이라고 설명했다.이어 “그런데 주택시장의 사이클도 언제나 정점에 머물 수는 없고 주택가격이 너무 올랐다는 인식이 확산됨에 따라 꺼질 줄 모르고 불붙던 투기수요도 주춤하게 되는 법”이라며 “내 생각으로는 윤 대통령의 취임 직전이 바로 정점에서 내려와 아래쪽으로 하락이 시작되는 시점이었다”고 지적했다.이준구 교수. 사진=연합윤 대통령 취임 시기가 과열된 부동산 시장이 꺾이기 시작한 시점이었고 이는 “MB정부 초기의 상황과 매우 비슷하고, 따라서 그때와 마찬가지로 하늘 높은 줄 모르고 치솟던 주택가격이 주춤하기 시작했던 것”이라는 설명이다.이 교수는 “더군다나 이번에는 급격한 금리 상승까지 일어나 갭투자를 통한 주택투기가 더 이상 수지맞는 장사가 아니게 되는 상황 변화까지 일어났다. 이 금리 상승은 윤석열 정부가 주택가격 안정을 위해 취한 조처가 결코 아니라는 점을 여러분도 잘 알고 계실 것”이라고 강조했다. 물가 상승을 억제하기 위한 금리 인상 역시 주택 시장 진정에 영향을 미쳤지만 그마저도 주택 가격 안정화 대책은 아니었다는 것이다.이 교수는 이를 바탕으로 “요약해 말하자면 최근의 주택가격 급등세의 진정은 시장이 정점을 찍었고 금리 상승까지 일어나 생긴 결과일 뿐”이라며 “아무 것도 한 일이 없는 게 뻔한데 이걸 자신의 치적이라고 주장하는 것은 염치가 없는 일이 아닐 수 없다”고 비판했다.이 교수는 새 정부 정책 기조가 이명박 정부와 유사한 점을 지적하며 우려도 드러냈다. 그는 “부자감세며 부동산 규제 완화 등 MB 정부가 했던 일을 그대로 따라만 하면 성공을 거둘 수 있다는 착각을 하는 것 같다”며 이명박-박근혜 정부로 이어진 ‘주택 투기’ 권장 정책들이 현재의 비정상적인 부동산 시장을 형성케 했음을 지적했다.이 교수는 “문재인 정부가 들어서면서부터 주택투기가 본격적으로 불붙기 시작했는데, 불행히도 취임 초기에 그 불을 끄는 데 실패해 오늘의 비극을 불러왔던 것”이라며 전 정부의 잘못된 정책 기조에 대응하는데 문재인 정부 역시 실패했음도 강조했다.이 교수는 “우리나라 주택시장이 안고 있는 비극의 핵심은 바로 이와 같은 냉탕-온탕 정책으로 정책의 일관성을 상실하게 만들었다는 데 있다”며 “우리 정치인들이 조금만 더 긴 안목으로 일관성 있는 주택시장 정책을 펴왔다면 이런 비극을 충분히 피할 수 있었을 텐데 그렇지 못한 점이 몹시 아쉽다”고 논평했다.이어 “지금 이 시점에서 내가 가장 두려워하는 것은 윤석열 정부가 MB정부가 했던 것처럼 주택투기를 조장하는 기조로 전환하는 것”이라며 “주택가격이 어느 정도 안정세를 보이면 다시 주택시장을 부양하려는 근시안적 충동에 휩싸일 가능성이 있다”고 경고했다.이 교수는 미시경제학, 재정학 전문가로 관련 교과서로도 유명한 원로 경제학자다. 각 정부 경제정책에 대해서도 비판적 논평을 자주해왔고, 전임 문재인 정부 정책에 비교적 우호적이었으나 부동산 정책에는 부정적인 견해를 피력해왔다. 특히 주택임대사업자 세제 혜택 등 부동산 투기 조장 정책을 전 정부가 유지한 선택 등에 대해서는 강한 비판을 가하기도 했다.
2022.08.17 I 장영락 기자
9월 3만 6094가구 입주…2000년 이후 동월 최다
  • 9월 3만 6094가구 입주…2000년 이후 동월 최다
  • [이데일리 신수정 기자] 9월 입주물량이 쏟아지고 있다. 수도권 외곽과 지방 위주로 아파트 매매 및 전세가격 조정이 이뤄지는 분위기다.부동산R114에 따르면 2022년 9월은 전국에서 총 3만 6094가구의 아파트가 입주할 예정이다. 2021년 9월(1만 7682가구) 대비 2배가량(1만8,412가구) 늘어난 수준이며, 조사를 시작한 2000년 이후 동월 최다 물량이다. 생애최초 주택 구입가구에 적용되는 LTV(주택담보대출비율) 규제 완화에도 불구하고 금리 인상과 물가 상승 등의 영향으로 매수심리가 크게 위축되면서 거래 침체 국면이 지속되고 있다. 양도세 중과 유예 기간 중 미래가치가 낮은 주택부터 처분하려는 다주택자들로 인해 매물이 쌓이는 지역 위주로 아파트 매매 및 전세가격 조정이 이뤄지는 분위기다. 이러한 가운데 아파트 입주가 집중되는 곳은 기존 주택 매도 지연에 따른 미입주나 역전세 현상이 나타날 수 있다. 2022년 9월에는 전국 11개 시도에서 아파트 입주가 시작된다. 입주물량 절반 이상이 경기(1만 3801가구)와 부산(6589가구)에 집중돼 있다. 수도권 입주물량 1만 7950가구 중 77%(1만 3801)가구가 공급되는 경기는 3분기(△7월 1만 970가구 △8월 1만 1938가구) 내내 1만 가구 이상 입주가 이어진다. 최근 아파트값 약세를 보이는 화성시(3764가구), 성남시(2411가구), 남양주시(1960가구), 수원시(1594가구) 등에 입주가 몰리면서 일부 지역에서는 전셋값 약세가 지속될 전망이다. 인천은 서구 원당동 검단신도시2차디에트르더힐(1417가구), 중구 운남동 운서2차SKVIEW스카이시티(909가구)를 비롯해 2825가구가, 서울은 관악구 신림동 힐스테이트관악뉴포레(1143가구), 종로구 충신동 힐스테이트창경궁(181가구) 등 1324가구가 9월 입주를 앞두고 있다. 지방은 1만 8144가구가 9월 집들이에 나서는데, 이 중 9953가구(54.9%)가 재건축 · 재개발 등 정비사업 물량이다. 입주가 가장 많은 부산은 전체 6589가구 가운데 5927가구(90%)가 정비사업 물량이다. 부산진구 전포동 e편한세상시민공원 1,2단지(1,401가구) 연지동 래미안어반파크(2,616가구), 수영구 남천동 남천더샵프레스티지(975가구) 등 2019년 분양한 원도심 재개발 아파트들이 줄줄이 입주에 나선다. 부산 다음으로는 광주 물량이 많다. 북구 우산동 우산구역을 재개발한 무등산자이&어울림1,2단지 2564가구를 비롯해 총 3364가구가 공급된다. 이어 △충남 2533가구 △대구 2413가구 △전남 1181가구 △전북 993가구 △대전 634가구 △울산 437가구 등이 입주한다.
2022.08.17 I 신수정 기자
‘상위 1%’ 2000만원 이상 초고과 월세 증가세…월세도 '양극화'
  • ‘상위 1%’ 2000만원 이상 초고과 월세 증가세…월세도 '양극화'
  • [이데일리 오희나 기자] 서울 아파트 월세 비중이 높아지는 가운데 2000만원 이상 초고가 월세도 증가 추세를 보이고 있다. 서울 강남, 성수, 한남 등 초고가 아파트에 초고가 월세가 등장하면서 임대차 시장에서도 양극화가 나타나고 있다.[이데일리 방인권 기자] 서울 송파구 서울스카이에서 삼성동 일대.15일 부동산R114에 따르면 지난달 말 기준 올해 아파트 월세 2000만원 이상 거래는 총 19건으로 나타났다. 지난 2020년 1건에 불과했지만 지난해 12건으로 늘더니, 올해는 19건을 기록했다. 용산구 9건으로 가장 많았고 성동구 7건, 강남 2건, 송파 1건으로 나타났다.가장 높은 월세를 기록한 곳은 서울 강남구 청담동 ‘PH129’(더펜트하우스청담) 전용면적 273.96㎡로 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 3월 보증금 4억원, 월세 4000만원을 기록했다. 이곳은 유명 연예인인 장동건·고소영 부부가 사는 곳이기도 하다. 지난 4월 이 아파트 해당 면적은 145억원에 매매되기도 했다. 용산구 한남동 ‘한남더힐’도 초고가 월세가 많은 단지다. 올해 한남더힐에서는 2000만원 이상 월세 거래가 7건 이뤄졌다. 최고가인 2500만원 월세 거래도 3건이나 됐다. 한남더힐 전용면적 233.06㎡는 지난 5월 30일 보증금 5억원, 월세 2500만원에 임대차 계약이 체결됐다. 같은 달 19일과 지난 1월에도 월세 2500만원인 임대차 계약이 이뤄졌다. 성동구 아크로서울포레스트에서도 올해 2000만원 이상 거래가 6건 이뤄졌다. 지난 1월에는 이 단지 200.74㎡가 보증금 5억원, 월세 2500만원에 임대차 계약을 체결했다.송파구에서도 올해 처음으로 초고가 월세가 등장했다. 갤러리아팰리스 243.93㎡는 지난 6월 보증금 5억원, 월세2000만원에 임대차 계약이 이뤄졌다. 월세 1000만원 이상 임대차 계약도 증가 추세다. 지난 2020년 22건이었던 월세 1000만원 이상 거래는 지난해 56건으로 늘더니 올해 62건을 기록했다. 2년 새 3배 가까이 증가한 셈이다. [그래픽=이데일리 이미나 기자]초고가 월세가 증가하는 이유로는 임대차 2법 시행에 따른 전셋값 급등과 금리 인상에 따른 월세 선호 현상 때문으로 풀이된다. 집값 급등 때문에 전셋값도 급등하면서 올려줘야 할 차액을 월세로 전환하려는 사람이 늘었다는 것이다. 여기에 시중은행 대출금리가 상승하면서 전세를 월세로 전환하는 비율인 전월세전환율이 5월 기준 4.8%로 전세대출 금리보다 낮기 때문이다. 또한 기준 금리는 앞으로 더 오를 가능성이 컸지만 월세는 계약기간 동안 고정되기 때문에 유리한 측면도 있다.김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “강남권이나 서울 전역에서 월세화가 진행되고 있다”며 “집주인은 종부세 등 세 부담이 크게 때문에 월세를 선호하고 임차인은 대출을 받으면 이자 부담이 크기 때문에 월세를 낀 반전세를 선호하는 경우가 늘고 있다”고 말했다.김 수석위원은 “최근에는 부동산 시장 하락 전망이 높은 상황이어서 시세 차익을 기대하기 어렵다 보니 전문직 등 현금 흐름이 좋은 경우 집을 사기보다는 고가 월세를 부담하는 경우가 많다”며 “전세 시장에도 양극화 현상이 심화하고 있다”고 덧붙였다.
2022.08.16 I 오희나 기자
상반기 주택거래총액 '85조'…10년 전 수준으로 돌아갔다
  • 상반기 주택거래총액 '85조'…10년 전 수준으로 돌아갔다
  • [이데일리 오희나 기자] 대출규제와 금리인상 등으로 주택 거래가 급감하면서 부동산 거래시장이 10년전 수준으로 돌아간 것으로 나타났다. 집값 고점 인식과 기준 금리 인상, 경기 위축 등 대외 경제여건 악화가 원인으로 작용하고 있어 매매시장위축은 한동안 더 이어질 가능성이 높다. [이데일리 방인권 기자] 서울 송파구 서울스카이에서 바라본 강북 아파트 단지.16일 직방이 주택 매매 실거래가를 분석한 결과에 따르면 올 상반기 주택 매매거래 총액은 84조9000억원으로 집계됐다. 역대 반기 최고거래액을 기록한 2020년 하반기(201조4000억원)와 비교하면 57.8% 가량 급감한 수준이다. 작년 하반기 대비해서는 35.3% 감소했다. 2019년 상반기(84조 3000억원), 2013년 상반기(82조3000억원) 이후 처음으로 80조원대로 쪼그라들었다. 전국 아파트 매매거래 총액은 올해 상반기 48조3000억원으로 조사됐다. 2012년 하반기 44조9000억원을 기록한 이후 가장 적은 수준이다. 가장 거래액이 많았던 2020년 하반기 152조7000억원과 비교하면 68.4%, 104조4000억원이 감소했고, 전기인 2021년 하반기(86조3000억원)에 비해서는 44.0%, 38조원 가량 줄었다. 전국 주택 매매거래 총액 반기별 추이전체 주택 매매거래 총액에 비해 감소폭이 컸는데 금리인상 등 시장 침체가 아파트 시장에 더 크게 영향을 미쳤기 때문으로 풀이된다. 아파트 외 주택의 올해 상반기 매매거래 총액은 단독다가구 17조6000억원, 연립다세대 13조9000억원, 오피스텔 5조2000억원으로 조사됐다. 아파트의 경우 2020년 하반기에 역대 최고 매매총액을 기록했으나, 아파트 외 주택은 반기 늦은 2021년 상반기에 최대 매매거래 총액을 기록했다. 아파트 시장이 선도하고, 아파트 시장의 풍선효과로 아파트 외 시장으로 수요가 확산되는 특징이 나타난 것으로 판단된다. 올해 상반기 아파트 외 매매거래 총액은 최대 매매거래 총액을 기록한 2021년 상반기 대비 단독다가구 29.5%, 7조4000억원, 연립다세대 34.2%, 7조2000억원, 오피스텔 25.0%, 1조7000억원 줄었다. 지난해 하반기 대비는 단독다가구 16.6%, 3조5000억원, 연립다세대 19.6%, 3조3000억원, 오피스텔 22.6%, 1조5000억원 감소했다. 아파트의 매매거래 총액 감소에 비해 아파트 외 주택은 상대적으로 감소폭이 적었으나 아파트 시장에 후행하는 시장특성을 감안하면 올해 하반기 거래 위축이 더 심화될 수도 있다고 직방은 분석했다.수도권과 지방의 주택거래 총액도 큰 폭으로 줄어들었다. 올해 상반기 주택거래총액은 수도권 48조7000억원, 지방 36조2000억원으로 조사됐다. 수도권은 2013년 상반기 45조9000억원 이후 가장 적은 거래액을 기록했고, 지방은 2019년 상반기 32조원 이후 가장 적은 36조2000억원으로 조사됐다. 2021년 하반기 대비 수도권 39.4%(31조7000억원) 감소, 지방 28.9%(14조8000억원) 감소했다. 상승폭이 크고 호황이 길었던 수도권에서 상대적인 감소폭이 크게 나타나는 모습이다. 높은 가격대와 대외 여건 악화로 수요심리가 급격히 위축되고 있는 양상이다. 직방 관계자는 “올해 상반기 주택 매매거래 총액이 10년전 수준으로 줄었다”면서 “2019년 상반기에도 거래 위축이 발생했지만 당시는 정부의 규제 강화 등의 정책 효과로 인한 일시적인 현상이었다면, 이번에는 대외 경제여건의 악화 등 다른 원인이 작용하고 있다”고 진단했다. 이어 “현재 거래 위축 원인들인 금리인상, 유동성 회수, 경제 위축 등이 단기간 내에 해소되기 쉽지 않아 매매시장위축은 당분간 더 이어질 가능성이 크다”면서 “시장 폭등이 나타난 수도권과 아파트 시장에서 급격한 위축이 발생하고 그 여파가 아파트 외 주택시장과 지방으로 확산되고 있어 일부 지역과 상품에 국한된 국지적 위축이 아닌 전방향적 침체 확산이 예상된다”고 분석했다.
2022.08.16 I 오희나 기자
서울 집값, 3개월 만에 다시 하락세로…26개월 만에 최대폭
  • 서울 집값, 3개월 만에 다시 하락세로…26개월 만에 최대폭
  • [이데일리 박종화 기자] 서울 집값이 넉 달 만에 다시 하락세에 빠졌다. 16일 한국부동산원에 따르면 지난달 서울 주택 가격은 전달 대비 0.09% 하락했다. 서울 집값은 4월 상승 반전했지만 석 달 만에 다시 하락세로 전환했다. 낙폭도 2020년 5월(-0.09%) 이후 최대치를 기록했다.(자료=한국부동산원)지역별로 보면 강북 지역에서 0.14%, 강남 지역에서 0.03% 집값이 내렸다. 자치구별로는 서울 25개 구 중 서초구(0.09%)와 용산구(0.05%), 동작구(0.02%), 광진구(0.01%)를 뺀 21곳에서 6월보다 집값이 하락했다. 다른 지역 상황도 비슷하다. 7월 전국 주택 가격은 0.08% 하락, 6월(-0.01%)보다 낙폭이 커졌다. 다만 연계 누계 변동률은 0.14%로 아직 상승 국면에 있다.7월 수도권(서울 포함) 집값은 0.14% 하락했다. 경기 지역에서 0.16%, 인천에서 0.26% 떨어졌다. 비수도권(-0.01%)에선 세종(-0.63%)과 대구(-0.35%), 대전(-0.19%) 등이 하락을 주도했다. 주택 유형별로는 아파트값이 0.22% 빠졌고 단독·다가구주택은 0.20% 올랐다. 연립·다세대주택은 6월과 같은 수준으로 조사됐다.부동산원은 주택 가격 하락 요인으로 금리 인상 우려를 꼽는다. 금리가 오르면 대출 이자 부담이 늘어나기 때문에 주택 매수 심리가 위축된다. 그간 집값이 급격하게 오른 지역이나 공급량이 많은 지역일수록 금리 인상에 따른 타격이 크다. 지난달 정부가 다주택자 종합부동산세 중과세율 폐지 등 세제 개편안을 발표했지만 집값을 띄우기엔 역부족이다.부동산원 관계자는 “부동산 세제 완화 발표에도 금리 인상에 대한 우려가 작용 중으로 서울(-0.09%)은 강북지역 하락폭이 확대하면서 지난달 보합에서 하락 전환됐다”며 “경기(-0.16%)는 수도권 남부 주택가격 상승폭이 높았던 지역 위주로 하락폭이 확대됐다”고 말했다. 전국 주택 전세 시세 하락률은 6월 0.02%에서 지난달 0.08%로 더 높아졌다. 서울과 수도권(서울 포함) 하락률은 각각 0.07%, 0.13%다. 전세 대출 금리가 오르면서 전세 수요가 월세로 옮겨간 영향으로 풀이된다.부동산원 관계자는 “수도권에서 금리 인상에 따라 전세대출에서 반전세·월세로의 전환이 증가하는 가운데 서울(0.07%)은 중소형규모 위주로, 경기(0.27%)는 직주 근접이 양호해 수요가 꾸준한 이천시 위주로 월세 상승세가 이어지고 있다”고 설명했다.
2022.08.16 I 박종화 기자
  • 원희룡 "270만호 주택공급, 수요 응답형으로 대응"[일문일답]
  • [이데일리 신수정 기자] 정부가 향후 5년간 270만호 주택공급 청사진을 마련했다. 신규 정비구역 지정을 확대하고 재건축 부담금 완화, 안전진단 완화 등을 통해 도심 공급을 확대할 방침이다. 원희룡 국토교통부 장관이 16일 주택공급 계획을 발표하고 있다. (사진=신수정 기자)국토교통부는 16일 이같은 내용을 골자로 한 ‘국민 주거안정 실현방안’을 발표했다. 원희룡 국토부 장관은 “집값 하향세를 보이는 상황에서 270만호 공급이 너무 많다고 지적할 수 있지만, 인허가 기준이라 공급과 시차가 있다”며 “이는 공급 능력을 뜻하는 것이지 공공이 강제적으로 쏟아내겠다는것은 아니다”고 설명했다.이어 원 장관은 “주택공급 하락기 이후 상승 사이클을 맞이할 때 공급부족으로 주택가격 폭등을 맞았던 실패를 범하지 말아야 한다는 이야기”라며 “인허가를 꾸준히 진행하면서 수요응답형 공급이 되도록 하겠다”고 덧붙였다. 다음은 국토부 관계자와의 일문일답이다.△청년원가주택·역세권 첫집 공급의 구체적인 로드맵은?=연내 사전청약 시작하면서 구체적 스케쥴 제시하겠다. 입법상황과 지자체 실행계획이 완성되면 10월부터 순차적으로 발표할 예정이다.△1기 신도시 마스터플랜이 2024년 중 수립할 예정이라고 발표했는데, 계획이 미뤄진 것은 아닌가?=인수위 당시 신도시 마스터플랜을 연내 착수하겠다고 약속했다. 현재 주민의견 수렴 등 활동하고 있으며 종합적인 마스터플랜을 구체화하기 위해선 시간이 필요하다. 입법과정에서 세부 사항에 대한 협의가 쉽지 않을 것으로 보인다. 최대한 수립 시기를 당길 예정이다.△재건축 초과이익 환수와 관련한 세부 감면 방안은?=과다한 부담금 부과로 재건축 사업 위축·지연 되고 있다. 이와 관련해 재초환법 개정안 발의 예정이다. 9월 중 세부안을 발표할 예정이다.△공공 도심복합사업 보완 관련해 현금청산자에 대한 대책은?=현재 2021년 6월 29일 이후 매수자에 대해 현금청산됐지만, 후보지 발표 전 매수한 1주택 소유자에겐 특별공급권을 부과할 예정이다. 이는 올 12월 공공주택특별법 및 하위 법령을 개정을 통해 진행할 예정이다. 사업지별 주민들과 협의한 사항은 아니지만, LH가 시뮬레이션해 본 결과 기존 사업성에 큰 영향을 주지 않는 것으로 나타났다. △도심복합사업 후보지 선정 일정은?=민간 도심복합사업을 신규도입하고 내년 상반기 중 공모에 착수할 예정이지만, 과거 공공 주도로 진행했던 것과 같이 탑다운 형식의 지구 지정은 지양할 예정이다. 만약 개별 사업지별로 주민이 원하고 공공의 참여를 원한다면 진행할 수 있다. △270만호 이상의 주택공급이 필요한가?=선진국 기준 1000명당 주택수 따져봤을때 지금도 20~30프로 부족하다고 판단한다. 변곡은 있지만, 서울은 절대적으로 부족하고 수도권도 장기적으로 부족하다는 시각. 물량공급 여지는 열워두고 공급시간이나 지역을 조정하는 것은 필요하다고 본다.△내집마련 리츠, 분양전환임대주택이랑 달라진점?=과거 분양전환임대주택이 분양전환 할때 시세가 감정가로 다 반영되서 부담컸었다. 이번에 도입하는 내집마련 리츠는 분양대금 측면에서 분양가 절반을 입주시 보증금으로 선납하고 절반을 분양전환시 감정가로 납부하는 것이기 때문에 수분양자들에게 유리할것. 또 6년, 8년, 10년 나눠서 수분양자가 원할때 분양시기를 선택할수 있게 했다. 시범사업하면서 수분양자 호응 보고 향후 어떤 조건으로 할지는 이후에 확정하겠다.
2022.08.16 I 신수정 기자
통합심의 도입 인허가 절차 개선…주택공급 속도낸다
  • 통합심의 도입 인허가 절차 개선…주택공급 속도낸다
  • [이데일리 오희나 기자] 정부가 통합심의 도입으로 주택사업 인허가 절차를 개선해 주택 공급 속도를 높이기로 했다. [이데일리 방인권 기자] 서울 송파구 잠실동 인근 빌라 밀집지역의 모습.국토부는 16일 ‘국민 주거안정 실현방안’을 발표하고 이같은 내용을 골자로 한 주택사업 인허가 절차 개선 방안을 마련했다. 정부는 행정 절차의 중복·지연이 원활한 공급을 가로막고 있는 점을 감안해 유사 절차의 통합·운영 합리화 등 제도 개선을 추진할 계획이다.각종 심의 및 영향평가를 통합해 심의하는 통합 심의를 민간 정비 및 도시개발사업에도 도입하고 공공정비와 일반주택사업도 의무적으로 적용해 공급 기간을 단축한다.또한 100만㎡ 이하 중소택지는 지구지정과 지구계획수립 절차를 통합하고, 정비사업 변경 시 총회 등 동일 절차는 일괄 처리한다. 총회의결이 2회에서 1회로 줄어들어 사업기간이 5~6개월 가량 단축되는 효과가 기대된다. 학교 신설 필요성이 없는 경우에는 부담금을 면제토록 규정을 명확화한다. 이를 위해 국토부는 올해 안에 주택법, 도정법, 공공주택법, 학교용지법 개정을 추진키로 했다. 가용지가 부족한 도심에 신속하게 주택을 공급할 수 있는 소규모 주택사업에 대한 지원도 강화하기로 했다. 현재 단일 공동주택 단지에서만 추진가능한 소규모 재건축을 연접 복수단지에도 허용해 개발밀도를 높이는 등 소규모 정비에 대한 금융·세제지원 및 절차 간소화 등을 추진한다. 이를 위해 민간자금 조달 시 기금과의 금리차(2.3~3.8%p) 일부를 보전(약 2%p)하는 이차보전 제도를 신설키로 했다. 또한 소규모재개발, 가로주택, 자율주택 1가구 1주택 소규모 조합원을 대상으로 지방세 감면도 협의한다. 특히 소규모 정비사업 절차를 간소화해 소규모 정비사업간 유형을 전환하고자 하는 경우, 조합해산 없이 주민총회 의결로 허용키로 했다. 정부는 도시형생활주택에 대해 1~2인 가구 수요 및 유연한 주거 공간 활용이 가능토록 총 가구수를 현행 300가구에서 500가구까지 늘리고, 투룸 비중을 현행 전체 세대의 3분의 1에서 3분의 2까지 상향하기로 했다. 다만 교통혼잡 및 주차난을 방지하기 위해 규제 완화는 선별 적용할 예정이다. 세대수 제한 완화는 기존 기반시설 설치를 고려해 상업, 공업, 준주거지에만 허용하고 증가한 투룸세대에는 주차장을 세대당 0.6에서 0.7대(공동주택 수준)로 강화한다는 설명이다. 주택공급 촉진지역 제도 도입도 검토한다. 그간 수급 불안에 따른 집값 상승시 규제지역 지정 등을 통해 수요 억제 위주로 대응해왔으나, 앞으로는 공급속도를 높이고 신규 공급을 활성화하는 방식으로 접근하겠다는 복안이다. 이에 따라 인허가 감소 등으로 공급이 줄어들거나 노후 주택 등 가용지가 많은 지역 등을 대상으로, 도시규제 완화 등 인센티브를 적용하는 제도 신설을 검토한다. 지정이 되면 일정기간 각종 동의요건 완화, 용적률 상향, 금융 지원 등 지역 내 주택사업을 지원하는 방식이다. 다만, 시장 영향 등에 대한 충분한 검토가 필요한 만큼 연구용역, 지자체 의견수렴 등을 거쳐 구체적인 도입 방안을 검토해나갈 예정이다.
2022.08.16 I 오희나 기자
적자로 돌아선 현대리바트, 하반기 만회 전략은
  • 적자로 돌아선 현대리바트, 하반기 만회 전략은
  • [이데일리 함지현 기자] 현대리바트(079430)가 원자잿값 상승과 주택거래량 감소 등의 여파로 올해 2분기 적자를 기록했다. 다만 회사 측은 올해 상반기에 선보인 토탈 인테리어 브랜드 ‘리바트 집테리어’ 등을 기반 삼아 하반기 회복을 노린다는 복안이다.리바트 킨텍스점 전시장 모습(사진=현대리바트)16일 관련업계에 따르면 현대리바트는 올해 2분기 2억8600만원의 영업손실을 기록하며 적자로 돌아섰다. 같은 기간 매출은 3601억원으로 전년 동기 대비 2%가량 올랐지만 6억원의 당기순손실까지 내면서 수익이 악화하는 모습을 보였다.부문별 매출을 살펴보면 가구사업 중 가정용 가구와 주방 가구, 인테리어 제품 등을 취급하는 B2C(기업과 고객 간 거래) 가구 부문이 831억원으로 4.7% 감소했다. B2B(기업 간 거래) 가구 부문 매출은 860억원으로 14.5% 줄었다. B2B 가구 부문 중 오피스 가구(32.6%)와 선박용 가구(35.1%) 매출은 올랐지만 아파트 건설 현장에 납품하는 빌트인 가구가 27.6% 역신장했기 때문이다. 다만, 이라크와 카타르 등 해외에서 진행하는 공사를 수주한 영향으로 B2B사업 매출은 전년 대비 17.3% 오른 1475억원을 기록했다. 회사 측 관계자는 “사무용 가구 판매 증가와 이라크·카타르 등 해외 가설공사 진행 등으로 매출액이 늘었다”며 “다만, 원자재 가격과 물류비 인상, 주택거래량 감소 등 시장 상황 영향으로 영업이익은 감소했다”고 설명했다. 실제로 한국부동산원 기준 주택거래량은 전국이 전년 동기 대비 38.5%, 서울은 55.6% 감소했다. 현대리바트는 올 하반기 토탈인테리어 사업을 본격적으로 확대하면서 반전을 노린다는 방침이다. 올 상반기에 선보인 토탈인테리어 브랜드 ‘리바트 집테리어’가 핵심이다.집테리어는 주방가구·욕실·창호·바닥재·벽지 등 리바트의 모든 인테리어 제품에 대한 상담부터 공간 컨설팅, 구매, 시공, 사후관리까지 원스톱으로 제공하는 토탈 인테리어 전시장이다. 지난 3월 강남과 수원에 초대형 플래그십 스토어를 선보인 데 이어, 현대백화점과 현대프리미엄아울렛 주요 점포에 토탈 인테리어 전시장을 확대해 왔다.올 하반기에는 부산·대전·광주광역시 등 전국 직영 전시장 12곳도 전면 리뉴얼해 플래그십 스토어로 운영하고, 대리점도 300여 개로 늘리는 등 영업망을 강화할 계획이다. 이미 지난 7월 리바트토탈 천호점의 문을 열었고 하반기에 현대백화점·아울렛에 토탈인테리어 4개 점포를 열 예정이다. 여기에 더해 글로벌 디자이너 협업 가구를 출시해 차별화 라인업도 구축한다는 전략이다.현대리바트 관계자는 “하반기에는 토탈 인테리어 유통망 확대, 해외 프리미엄 가구 라인업 강화 등을 진행할 것”이라며 “이를 통해 점진적으로 수익성이 회복될 것으로 예상된다”고 말했다.
2022.08.16 I 함지현 기자
尹 정부 첫 부동산정책 나온다…2분기 가계동향 발표
  • 尹 정부 첫 부동산정책 나온다…2분기 가계동향 발표
  • [세종=이데일리 조용석 기자] 윤석열 정부의 첫 주택공급대책이 오는 16일 발표된다. ‘250만가구 + α(알파)’ 규모가 예상되는 가운데 수요가 집중된 서울·수도권 공급확대 방안에 관심이 쏠린다.강북 아파트 단지 모습(사진=이데일리DB)추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 오는 16일 부동산관계장관회의를 개최하고 주택 공급대책을 확정·발표한다. 정부는 당초 9일에 발표할 예정이었으나, 중부지역의 기록적인 폭우가 발생해 일정이 연기됐다. 공급대책은 지난 7월에 열렸던 제3차 ‘주택공급 혁신위원회’(혁신위) 결과를 토대로 발표된 전망이다. 당시 위원회는 수요증가에 대비한 충분한 주택 재고를 확보하기 위해서는 향후 5년간 250만가구 이상(인·허가 기준)의 신규공급이 필요하다는 의견을 제시했다. 관심을 모으는 부분은 서울·수도권 공급확대 방안이다. 앞서 혁신위는 도심 및 역세권 공급을 위해 공공택지 계획 시 GTX 역세권의 용적률, 건축규제를 완화해 고밀개발을 유도하는 압축도시(Compact-City) 조성 등을 권유했다.재건축 사업의 가장 큰 걸림돌로 지적되는 재건축 초과이익환수제(재초환) 개선 등 재건축·재개발 규제 개선안과 재건축 안전진단 규제 완화 계획도 공급대책에 포함될 가능성이 크다. 특히 윤석열 대통령이 대선 공약으로 제시한 △청년 원가 주택 △역세권 첫집 주택 △1기 신도시 재정비 사업 계획도 구체적으로 제시될 전망이다.다만 금리인상, 원자잿값 상승 등의 여파로 부동산 시장이 침체되 첫 주택공급 정책의 효과를 속단하기 어렵다는 전망도 있다. 상반기 아파트 인허가 대비 착공 물량 비율(65.4%)은 12년 만에 최저 수준에 머무르는 상황이다.추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 12일 강릉세인트존스 호텔에서 열린 한국경제학회 창립 70주년 정책 심포지엄에서 기조강연을 하고 있다. (사진 = 연합뉴스)기재부는 오는 18일에는 2분기 가계동향을 발표한다. 가계동향조사는 가계경제 진단을 위해 매월 전국 약 7200가구를 대상으로 가계소득과 지출 실태를 파악하는 조사로, 통계청은 분기 및 연간 자료를 정기적으로 발표하고 있다.지난 1분기 가계동향은 코로나19 팬데믹(감염병 대유행) 이후 이어진 경기 회복세에 힘입어 가구 소득이 사상 최대폭으로 증가했다. 1분기 가구당 월평균 소득은 482만5000원으로 전년동기대비 10.1% 증가했다. 다만 2분기 물가가 치솟은 만큼 실질 물가요인을 제거한 실질소득 증가율은 낮을 것으로 예상된다. 1분기에도 물가 요인을 제거한 실질소득은 전년동기대비 6.0% 증가해 명목소득 증가율(10.1%)에 크게 못 미쳤다. 물가 상승세가 임금 상승분을 넘어선 때문이다. 다음은 기재부, 통계청, 국세청, 한국개발연구원(KDI), 조세재정연구원(KIPF) 주간 주요일정 및 보도계획이다.◇주요일정△16일(화)08:00 부동산관계장관회의(부총리, 서울청사)10:00 국무회의(부총리, 서울청사)△17일(수)10:00 부산세계박람회 유치지원 특별위원회(2차관, 비공개)15:00 소비자정책위원회(1차관, 비공개)△18일(목)08:30 차관회의(1차관, 서울청사)10:00 국정현안점검 조정회의(부총리, 서울청사)14:00 재정준칙 컨퍼런스(부총리 및 2차관, 예금보험공사)14:00 추석 민생안정대책 관련 현장방문 및 간담회(1차관, 롯데마트서울역점)△19일(금)08:00 비상경제차관회의(부총리, 서울청사)08:30 국유재산정책심의위원회(2차관, 비공개)◇보도계획△16일(화)12:00 제2차 부동산관계장관회의 개최△18일(목)10:00 월간 재정동향(8월호) 발간12:00 2022년 2/4분기 가계동향조사 결과12:00 2022년 2/4분기 대외채권·채무 동향14:00 추경호 부총리, 재정준칙 컨퍼런스 참석15:30 방기선 1차관, 추석 민생안정대책 현장방문 및 유통업계 간담회△19일(금)08:30 제6차 비상경제차관회의 개최10:00 제24차 국유재산정책심의위원회 개최10:00 2022년 8월 최근 경제동향10:00 제230차 대외경제장관회의 및 제143차 대외경제협력기금(EDCF)운용위원회 개최
2022.08.13 I 조용석 기자
미 주담대 금리 다시 5% 돌파…치솟는 집값 꺾일까
  • 미 주담대 금리 다시 5% 돌파…치솟는 집값 꺾일까
  • [뉴욕=이데일리 김정남 특파원] 미국의 주택담보대출(모기지) 금리가 한 주 만에 5%대로 상승했다. 치솟고 있는 집값이 꺾일지 주목된다.11일(현지시간) CNBC 등에 따르면 모기지 업체 프레디맥이 매주 집계하는 자료에서 이번주 30년 만기 고정 주담대 금리는 평균 5.22%를 기록했다. 전주(4.99%) 대비 0.23%포인트 오르며 5%대에 다시 진입했다.모기지 금리는 지난 6월 5.81%까지 폭등하며 2008년 11월 이후 최고치를 경신했다가, 지난주 다시 4%대로 내려앉았다. 근래 장기물 국채금리가 경기 침체 우려에 하락세를 보이면서, 덩달아 모기지 금리가 떨어진 것이다.샘 카터 프레디맥 수석이코노미스트는 “이번주 5%대로 다시 오른 건 금리 변동성이 지속하고 있음을 시사하는 것”이라고 말했다.이에 따라 치솟고 있는 주택 가격이 둔화할 것이라는 관측이 나온다. 미국 부동산중개인협회(NAR)에 따르면 올해 2분기 단독주택 중위가격은 전년 동기 대비 14.2% 급등한 41만 3500달러(약 5억 4000만원)로 나타났다. 1분기 상승률(15.4%)보다 약간 떨어졌다.월스트리트저널(WSJ)은 “이미 일부 지역은 집값 상승세가 느려지기 시작했다”며 “미 전역에서 연말까지 오름 폭이 둔화할 것이라고 이코노미스트들은 보고 있다”고 전했다.(사진=AFP 제공)
2022.08.12 I 김정남 기자
닭고기는 10년 전 그 가격…대형마트만 '6990원 치킨' 가능하다?
  • 닭고기는 10년 전 그 가격…대형마트만 '6990원 치킨' 가능하다?
  • [이데일리 김민정 기자] 홈플러스에서 6990원에 판매하는 ‘당당치킨’을 둘러싸고 때아닌 치킨 원가 논쟁이 벌어지고 있는 가운데 펀드매니저 출신 유튜버가 대형마트는 ‘임대료·배달료’가 없기 때문이라는 해석을 내놨다.(사진=연합뉴스)유튜버 슈카(본명 전석재)는 지난 10일 ‘치킨 한 마리에 7000원? 당당치킨 신드롬’이라는 제목의 영상에서 “대형마트가 파격적인 가격에 치킨을 파는 게 가능한 결정적인 이유는 원재료인 닭고기 가격이 안 올랐기 때문”이라고 말했다.이같은 논란의 발단이 된 건 한상인 홈플러스 메뉴 개발총괄이 6990원에 치킨을 팔아도 남는다고 밝히면서다. 지난 9일 유튜브 채널 ‘모지’에 출연한 그는 “(치킨을 팔아도) 안 남는다는 말이 이해가 안된다”며 “저희는 재료를 대량구매한다. 매장에서 직접 튀기고 포장해서 고객에게 드리고 있다. 박리다매이긴 하지만 손해보면서 장사하는 건 아니다”고 했다.이후 자영업자들이 활동하는 네이버카페 ‘아프니까 사장이다’ 등에는 이 관계자의 말을 저격하면서 “6990원이 남는다고? 어디서 약을 팔아”, “내가 토요일에 받은 생닭이 마리당 4500원이고 지난주 받은 식용유 한 통이 6만 7000원이다”, “누구한텐 목숨이 걸린 생업이니 제발 정의로운 척하지 마라”, “대형마트가 가진 인프라와 일반 치킨집이 가진 인프라는 다르다” 등의 지적이 나왔다.이에 대해 슈카는 “치킨 전문점의 원가는 상당 부분이 배달료, 배달중계 수수료, 임대료 등으로 쓰이는데 대형마트는 이런 부대비용이 없기 때문에 치킨 원가를 대폭 줄일 수가 있다”고 설명했다.(사진=유튜브 채널 ‘모지’ 갈무리)실제 한국육계협회에 따르면 치킨 원재료로 가장 많이 쓰이는 9, 10호 닭 한 마리의 가격은 10년 전인 2012년 8월 한 달 평균 3787원이었다. 그런데 이달 1일에서 11일까지 평균 가격은 3923원으로 10년 새 136원이 오른 것이다.슈카는 “이 정도면 닭스피(닭+코스피)다. 점점 대형화되고 기술도 늘다 보니까 닭고기 가격 자체는 안 올랐다. 닭고기만을 원가로 보면 10년 전 가격이 가능하다”며 “이런저런 다른 이유로 (원가가) 벌어지면서 대형마트가 (치킨 판매에) 참전하기 좋아지게 됐다”고 말했다.슈카는 프랜차이즈 치킨을 언급하기도 했다. 그는 “옛날에는 동네 치킨집이 많았다면 지금은 프렌차이즈 치킨집이 많다. 개인으로는 살아남기 힘들다. (소비자들의) 입맛도 프렌차이즈에 맞춰져 있고 홍보도 잘 안 되기 때문”이라며 “지금은 치킨집의 83%가 프랜차이즈 치킨이 됐고, 치킨 브랜드만 700개에 달한다”고 설명했다.그러면서 슈카는 치킨 프랜차이즈 제네시스 BBQ 윤홍근 회장이 한 발언을 소개했다. 윤 회장은 지난 3월 한 언론과의 인터뷰에서 “치킨 값이 2만 원이 아닌 3만 원은 돼야 한다”고 주장해 파장을 일으킨 바 있다. (사진=유튜브 채널 ‘슈카월드’ 갈무리)윤 회장의 핵심은 현재의 가격으로는 인건비와 재료비 등을 고려하면 가맹점주들에게 남는 것이 없다는 것이었다. 하지만 소비자들은 지금도 치킨값이 비싼데 3만원은 얼토당토하다며 불만을 쏟아냈고 온라인상에서는 ‘BBQ 불매운동’이 벌어지기도 했다.그럼에도 BBQ 치킨은 지난 5월부터 “인건비와 수수료 및 원부자재 가격 상승”을 이유로 결국 가격을 인상했다.그러나 원부자재 가격 상승은 근거가 부족했다. 즉 닭고기 가격이 내릴 때는 잠잠하다가 인상되면 바로 치킨 값에 반영하는 식을 부담을 소비자에게 떠넘겼다는 지적이 나오기도 했다.슈카는 이를 언급하면서 치킨 프랜차이즈 본사 영업이익률을 지적했다. 그는 “2020년 기준 국내 치킨 프랜차이즈 1~3위 본사의 영업이익률은 각각 32%, 17%, 9%였다. 물론 경영을 잘한 결과지만 뭘 하면 32%가 남나”라고 의문을 제기했다.슈카는 “애플 영업이익률이 30% 수준인데 (치킨 프랜차이즈는) 엄청난 기술이 들어간 것도 아니다”라며 “2위 기업 영업이익률이 17%인데 스타벅스 영업이익률이 8.5%다. 누가 문제인지 모르겠다. 영업이익률 10%를 넘는 건 코스피 기업 중에서도 평균 이상”이라고 비판했다.
2022.08.11 I 김민정 기자
박병원 "민심과 동떨어진 정책은 필패…국민 설득이 먼저다"
  • 박병원 "민심과 동떨어진 정책은 필패…국민 설득이 먼저다"
  • [송길호 이데일리 논설위원 겸 에디터]윤석열 정부의 국정운영이 난맥상이다. 각종 인사논란과 설익은 정책으로 민심이반을 자초하며 초장부터 스텝이 꼬이고 있다. 각종 정책추진의 동력은 크게 약화됐고 의회를 장악한 야당의 벽에 막혀 각종 제도개혁작업도 난항이 예상된다. 미증유의 퍼펙트 스톰(초대형 복합위기)의 어두운 그림자가 드리워지는 지금 윤 정부는 이 파고를 어떻게 헤쳐나갈 수 있을까. 박병원 한국경영자총협회 전 회장으로부터 해법을 들었다. 노무현정부 재정경제부 차관, 이명박정부 경제수석으로 정파에 관계없이 중용된 정통 경제관료인 그는 우리금융그룹 회장, 은행연합회 회장 등을 역임했고 최근엔 금융규제혁신회의 의장에 위촉되는 등 민관을 넘나들며 여전히 왕성한 활동을 하고 있다. 박 전 회장과의 인터뷰는 윤 대통령의 지지율이 24%로 폭락한 지난 5일 광화문의 한 사무실에서 4시간 동안 진행됐다. 그는 시종일관 ‘국민설득’을 강조했다. 그는 “철권을 갖고 있던 전두환도 국민을 이해시키고 설득시키기 위해 전력을 다했다”며 “이 정부는 정책에 대한 수용도를 높이려는 노력이 너무 약하다”고 지적했다. 그는 “정책은 홍보전”이라며 “끊임없는 설득을 통해 공감대를 형성하고 저항의 강도를 낮추는 일이 성공적인 정책 추진의 토양”이라고 설명했다. 물가안정을 위한 각종 정책처방도, 규제개혁도 노동개혁도 연금개혁도 국민적 이해와 지지, 그 필요성에 대한 공감대가 이뤄지지 않으면 성공하기 어렵다는 얘기다.◇경제정책…결국 홍보전▶윤석열정부의 각종 정책이 힘을 받지 못하고 있습니다. “국민들에 대한 설득이 부족해요. 국민들에게 정책의 당위성을 이해시키려고 얼마나 공을 들였는지 의문입니다. 전두환 시대와 같은 권위주의 정권에서도 국민 설득을 위해 총력을 다했어요. 정책은 결국 홍보전이에요. 정치인은 국민들에게 끌려 다니게 마련입니다. 국민들 생각을 바꾸지 않으면 안돼요. 더 현명한 판단을 내릴 수 있는 국민 5%만 늘리면 성공할 수 있습니다” ▶결국은 국민과의 소통이 문제군요“국민들이 자발적으로 협조하도록 만들어야 해요. 옳은 처방을 내릴 때에도 이 약이 어떻게 당신에게 도움이 되는지 이해시켜야 해요. 정책을 추진할 때 궁극적으로 나라 경제에, 그리고 국민 모두에게 이익이 된다는 점을 납득시키는 과정을 생략하니 공감대가 형성되지 않아요. 팩트만 가르쳐주면 우리 국민들은 현명하게 판단하고 행동합니다. 외환위기 당시 금모으기운동을 보세요. 달러가 부족하다는 사실을 모두 알게 되니 자발적으로 금 모으기 운동을 벌였잖아요”▶어떤 식으로 설득하면 될까요 “지금 나오는 개별 정책들이 전체 국정기조와 어떻게 연결돼 있는지 이해시켜야 해요. 정부가 제시한 국정기조에서 이 정책이 어떤 위치를 차지하고 그 효과는 어떤지 설득하는 과정이 보이지 않아요. 윤석열 정부는 ‘자유를 더 주겠다’, ‘민간주도로 하겠다’, ‘보편적복지가 아닌 선별적 복지를 통해 어려운 사람들을 더욱 두텁게 보호하겠다’고 했는데 각 부처에서 나오는 구체적인 정책들이 이런 기조에 부합하는지 제대로 설명을 안 합니다. 예컨대 내년도 세제개편안이 이 정부가 지향하는 자유, 민간주도, 선별적 복지와 어떻게 연결돼 있고 어떤 결과를 가져오는지 충분히 설명을 했어야 해요. 그런 과정이 없으니 부자감세 등 야당의 프레임에 걸려 논란이 되고 있지요” ◇물가안정...경제주체 역할분담 필요 ▶경제정책의 최우선 과제는 물가안정입니다. 물가안정을 위해서는 국민들이 왜 허리띠를 졸라매야 하는지 이해시켜야 하겠군요. “각 경제주체들의 역할분담이 필요합니다. 가계는 남들도 고통분담을 하고 있다는 실상을 알아야 합니다. 인건비가 오르면 물가가 안 오를 수 없어요. 물가 오른 만큼 월급을 올리면 절대 물가 못 잡아요. 악순환의 고리지요. 사실 장사하는 사람들은 값을 올리지 못하고 폐업하기도 하고 값을 올려도 매상이 줄어 소득이 주는 형태로 이미 고통 분담을 하고 있어요. 장사는 많이 팔아야 돈을 벌지 비싸게 받는다고 돈을 버는 게 아니거든요. 월급쟁이들은 소득이 줄지는 않잖아요”▶핵심은 임금인상을 자제하자는 거군요. “물가상승의 고리를 조기에 차단하는 가장 좋은 방법은 바로 임금상승을 억제하는 일이에요. 최근 정부가 대기업의 임금인상 자제를 요청한 것도 이 같은 맥락이지요. 다만 경제단체에서 이를 요구한 건 번지수를 잘 못 찾은 거예요. 양대 노총에 가서 설득했어야 했지요. 취약계층 노동자들이나 자영업자들의 실정은 대기업 월급쟁이들과 비교해 훨씬 더 어렵다는 것을 상기시켜 주어야 했어요. 바로 수긍을 하지는 않겠지만 투쟁의 강도를 떨어뜨리는 정도의 효과는 있을 겁니다” ▶수요억제를 위해선 소비절약도 필요하겠지요.“인플레이션은 가장 확실한 강제 소비절약 수단이에요. 핵심은 해외 수입을 줄이는 일입니다. 특히 식량, 에너지, 원자재를 거의 모두 수입에 의존하고 있는 우리나라의 경우 수입품을 줄이게 되면 물가안정은 물론 국제수지방어, 환율안정에도 도움이 돼요. 공급 부족으로 초래된 물가 상승에는 수요 억제가 만병통치약인 거지요.”그는 이렇게 설명했다. “수입품은 에너지와 식량 비중이 가장 크지요. 식량의 경우 예를 들어 지금 쌀가격이 폭락하고 밀 가격은 뛰고 있습니다. 쌀은 공급과잉 밀은 공급부족입니다. 이럴때 굳이 밀을 먹어야 되는가라는 생각을 국민들에게 심어주면 됩니다. 이런 비상시국엔 단기적으로 국민들이 수입곡물을 10%만 덜 먹고 쌀로 대체해 더 먹는다면 얼마나 많은 달러가 절약되겠습니까” ▶그런 의미에서 최근 유류세 인하는 물가안정에 역행하는 것 아닌가요. “유가가 오르면 절약을 해야 하는데 유류세를 내리면 소비수요가 줄지 않아 오히려 물가를 더 부추기게 되지요. 가격을 규제하면 공급은 줄고 수요는 늘어나게 마련입니다. 어려운 사람에게 지원을 집중하겠다는 이 정부의 정책기조와도 맞지 않아요. 유류세 인하는 무차별적인 혜택이기 때문입니다. 유가상승 시에 도움이 꼭 필요한 사람에게만 도움을 줄 수 있는 장치는 과거부터 잘 작동돼 왔어요. 트럭 한대 끌고 다니는 개인자영업자나 농민에게 기름을 싸게 공급해주고 있어요. 필요한 계층에는 보조금 형태로 지원하면 되는데 일률적으로 세금을 내리니 굳이 도와주지 않아도 될 사람들에게도 혜택이 돌아가는 우를 범하지요” ▶물가를 잡기 위한 노력과 동시에 각종 정책수요에 대응하기 위해 불가피하게 지출을 늘려야 할 상황입니다. 물가안정기조와는 배치되는 적극적 재정지출, 어떻게 조화시킬 수 있을까요. “아이러니컬하게도 전 정부가 재정을 너무 방만하게 운영하면서 이 정부에서는 긴축적으로 운영할 수 있는 여지가 많아요. 예산이 방만하게 편성됐다는 건 깎을 수 있는 예산도 많다는 얘기 아닌가요. 대표적으로 공기업의 방만한 지출, 공무원 정원, 예비타당성조사없이 벌여놓은 토목공사들이지요. 토목공사의 경우 이미 시작한 건 어쩔 수 없지만 공사기간을 늘리면 예산을 줄일 수 있어요. 게다가 코로나 피해 보상 예산 등이 내년에는 필요 없게 될 테니 총량으로 대폭 흑자 예산을 편성, 국채 상환을 통해 긴축을 하면서도 필요한 투자 예산은 충분히 늘릴 수 있을 것입니다.”▶국채상환과 투자를 동시에 진행하자는 건가요“모든 경제정책의 최종 목표는 투자와 일자리 창출이에요. 민간투자는 규제에 막혀 있으니 어느 세월에 투자가 일어날까요. 민간이 못할 투자를 정부라도 해야 됩니다. 의료산업에 적극적으로 투자하면 좋겠습니다. 코로나 사태를 겪으면서 느낀 점은 의료의 질은 우수하지만 양은 부족하다는 겁니다. 백신, 치료제, 병상 등 의료자원을 제때 확보하지 못해 낭패를 당한 경험이 있지 않습니까. 공공부문이 병원을 지어 민간에 위탁하면 됩니다. 사우디에서 병원을 건설해 서울대병원이 위탁 운영하듯이요. 바이오 의료산업의 경우 정부 지원으로 선제적 투자가 이뤄져야 합니다”◇규제개혁…핵심은 가격규제 철폐 ▶거시경제운용수단이 일정부분 제약을 받는 상황에선 규제개혁과 같은 미시적 수단을 잘 써야 할 것 같은데요…역대 정부 모두 규제개혁을 공언했지만 제대로 이뤄지지 않았습니다. “손톱 밑 가시든 전봇대든 모래 주머니든 행정적 규제 철폐에만 급급했기 때문이에요. 규제개혁의 핵심은 가격규제를 철폐하는 일입니다. 문재인 정부에서 특히 심했지요. 문 정부는 의료비 보육료 주거비 교육비 교통비 등 국민생계비절감에 나선다고 공언했어요. 은행수수료나 통신비도 마찬가지구요. 이런 가격규제를 통해 생계비 지출을 줄여 가처분소득을 늘린다는 게 소득주도성장의 일환이었는데 결과는 참담했지요.” 그는 이렇게 설명했다. “분명한 사실은 의료비든 보육료든 모두 가계에는 부담이지만 누군가에게는 소득원이라는 사실입니다. 가격규제를 강화하면 해당 업종의 경쟁력을 떨어뜨려요. 교육을 예로 들까요. 14년째 대학등록금 동결하면서 대학교육이 초토화됐잖아요. 그러면서 반도체, 바이오 산업 인재 양성을 대학이 제대로 해 주길 기대하고 있습니다. 결국 가격규제는 가장 암적인 규제입니다. 가격을 인위적으로 억제해 질적 향상과 고급화를 원천 봉쇄하면 결국 국민만 피해보게 마련입니다”▶경제활동에 제약을 가하는 또다른 핵심 규제는 토지이용규제지요.“토지를 싸게 공급하는 건 투자유치의 기본 중의 기본입니다. 모든 산업에 악영향을 미치는 규제가 토지이용 규제입니다. 토지는 자본의 일부이긴 하지만 공급이 제한 돼 있다는 결정적인 제약이 있습니다. 농지보존 임야보존 환경보존 수도권 인구집중억제 등 이념적으로 규제의 덫에 갇혀 토지이용 규제가 너무 경직돼 있습니다. 대한민국은 농림업 외에 토지의 8%밖에 못쓰고 있습니다. 우리와 비슷한 영국의 경우 13%를 쓰고 있어요. 투자 뿐 아니라 집값 안정에 필요한 게 땅입니다. 지금 대한민국 땅값으로는 어떻게 투자를 해도 국제경쟁력이 없어요” ▶SK하이닉스의 용인 클러스터는 부지 확보문제로 2년간 착공이 늦어졌지요. “토지 이용규제는 사전적으로 풀어줘야 합니다. 60, 70년대는 정부가 토지공급을 책임졌습니다. 농지·임야를 수용해 공단을 조성하고 기업에게 공장 지어달라고 했습니다. 지금은 왜 토지공급을 위해 정부가 책임지지 않습니까. 규제의 복마전인 땅을 투자 주체인 기업이 알아서 하라고 하는 건 투자를 하지 말라는 얘기와 같습니다. 가용토지를 선제적으로 공급하는 방식으로 지자체간 투자유치 경쟁이 불붙도록 해야 합니다. 토지의 선제적 공급은 집값 안정에도 도움 됩니다. 그런데 지금은 투자를 하겠다는 기업이 나타나면 오히려 땅값 올리는데 지자체가 방조하고 있어요. 지역별로 투자유치 경쟁이 벌어지는 상황을 조성하지 못하면 규제개혁 100년 한다고 해도 투자는 일어나지 않을 겁니다”▶노동개혁은 어떻게 접근해야 합니까. “노동규제의 수혜자가 누구인지 피해자가 누구인지를 분명히 해야 합니다. 모든 노동규제는 사용자 뿐 아니라 미취업노동자를 규제하고 있어요. 최저임금규제는 그 이하의 임금에선 취직하지 못하게 하는 노동자에 대한 규제입니다. 최저임금을 못 받는 근로자가 320만명정도 됩니다. 최저임금 이하라도 일할 용의가 있다는 거지요. 주 52시간제도 마찬가지입니다. 사용자가 52시간 이상 일을 시키는 것을 금지하는 것은 좋은데 노동자가 그 이상 일할 자유까지 박탈해야 해야 할까요? 노동자가 원하는 자유를 노동자에게 돌려주는 것부터라도 시작했으면 좋겠어요”▶결국 선택의 자유를 넓혀주자는 게 핵심이군요. “최상위 10% 노동자의 기득권은 유지시켜주되 대신 취약계층 노동자들, 실업자와 미취업자들이 원하는 것은 풀어주자고 해야 합니다. 지역별, 연령별로 최저임금을 차등화하고 노조나 노동관서의 확인을 거쳐 52시간 이상도 일할 수 있게 해주면 됩니다. 호봉제 폐지, 직무급 도입 등 임금체계 개편도 노동자 개개인이 선택할 수 있게 하고 신입사원부터 차차 실시하면 됩니다. 이런 식으로 접근하면 20년 후면 모두 직무급제로 갈 겁니다. 현재의 노동 규제의 수혜자는 상위 10% 남짓한 사람들입니다. 다른 선택을 원하는 노동자가 분명히 있어요. 획일적으로 바꾸려고 하지 말고 원하는 사람부터 선택의 폭을 넓혀 주는 방식으로 일단 시작하는 게 중요합니다”박 전 회장은…△1952년 부산 출생 △경기고, 서울대 법학과 △행정고시 17회 △재정경제부 경제정책국장 △재정경제부 1차관 △우리금융지주 회장 △대통령실 경제수석비서관 △전국은행연합회장 △한국경영자총협회장 △안민정책포럼 이사장, 금융규제혁신회의 의장
2022.08.11 I 송길호 기자
  • 금리 오를 때 신경 쓰이는 '변동금리 비중'…왜 韓만 유독 높아?[최정희의 이게머니]
  • (사진=연합뉴스)[이데일리 최정희 기자] 금리 인상기 때마다 우리나라의 유독 높은 ‘변동금리 비중’이 골칫거리가 되고 있다. 통상적으로 변동금리가 고정금리보다 낮아 차주들이 ‘더 싼 금리’를 찾아 ‘변동금리’를 택하고 있다고 해도 다른 나라 대비 변동금리 비중이 큰 폭으로 높은 것은 이해하기 힘든 대목이다. 효과 없음이 증명됐음에도 일시적이나마 변동금리 비중을 낮추기 위해 ‘안심전환대출’이란 대증요법을 쓰는 것이 할 수 있는 일의 전부다. 특히 9월 15일부터 접수되는 안심전환대출의 경우 기존 주택담보대출보다 금리가 높은 데다 안심전환대출로 전환될 경우 해당 대출이 DSR(총부채원리금상환비율) 산정에서 제외돼 외려 저소득 차주에게 돈을 더 빌릴 기회만 제공한다는 비판도 나온다. (출처: 한국은행)◇ 은행 자금조달 구조도, 소비자 선호도 다르다서영경 한국은행 금융통화위원실에 따르면 우리나라 가계대출 고정금리 비중은 2020년 기준 31.9%로 90% 안팎인 미국(98.9%), 영국(91.4%), 독일(89.5%), 이탈리아(81.5%), 네덜란드(85.1%) 등보다 턱없이 낮은 수준이다. 일본이 39.5%로 우리나라와 비슷한 수준을 기록했다. 한은이 작년 8월부터 금리를 계속해서 올렸지만 올 6월말 현재 잔액 기준 고정금리 비중은 21.9%로 더 쪼그라들었다. 금리 인상기가 1년 넘게 지속되면서 변동금리 차주의 이자부담이 늘어날 가능성이 커졌음에도 변동금리 비중은 78.1%로 2020년말(69.4%), 2021년말(76.1%) 대비 더 높아졌다. 절대금리가 높아질수록 금리 민감도가 커지면서 한 푼이라도 더 싼 ‘변동금리’를 택했을 가능성이 높아보인다. 그러나 이는 다른 나라도 마찬가지라는 점에서 우리나라만 유독 변동금리 비중이 높은 이유를 설명하지 못한다. 은행들의 자금 조달 방식에서 차이가 벌어진다는 분석이다. 신용상 금융연구원 금융리스크센터장은 “미국의 주택담보대출은 대부분 고정금리인데 미국은 은행이 투자은행(IB) 중심으로 발달하다보니 ‘고정금리’로 취급된 주택담보대출을 유동화한 주택저당증권(MBS)을 중심으로 자금을 조달하는 반면 우리나라는 은행이 주로 상업은행(CB) 중심으로 발달해 자금 조달 자체가 예금 또는 은행채 발행으로 이뤄진다”고 밝혔다. 우리나라에선 MBS를 발행하는 주체는 주택금융공사가 거의 유일하다. MBS의 경우 안정적으로 자금을 조달하기 위해선 고정금리로 취급된 주택담보대출만 담보로 잡게 된다. 한은도 7월 금통위 의사록에서 변동금리 비중이 높은 이유에 대해 “장기 MBS나 커버드 본드 시장 활성화 여부가 국가별 변동금리 대출 비중 차이에 영향을 미치고 있다”고 밝혔다. 그 결과 미국 고정금리는 만기 30년, 40년까지 고정된 금리를 적용받는 경우를 말하나 우리나라는 ‘5년 고정금리’만 지키면 그 이후 변동으로 전환되더라도 ‘고정금리’로 분류, 100% 고정금리가 없다는 점에서 차이가 난다. 소비자 선호도도 다르다. 우리나라는 금리가 더 싼 변동금리 선호도가 높지만 미국의 경우 모기지은행가협회(MBA)에 따르면 변동금리 비중이 2005년 35%에서 2020년 3% 수준으로 뚝 떨어졌다. 금융위기로 집값 폭락을 겪으면서 차주들의 선호도가 변한 것이다. 그러다 올해 금리 민감도가 높아지자 변동금리 비중이 10% 수준으로 높아졌다. 다만 미국의 변동금리는 ‘5년이나 7년 고정금리를 하다 변동금리로 전환’된 경우다. 변동금리의 경우 금리 인상 상한선을 두는 방식으로 급격한 금리 상승에 따른 이자부담 증가에 제약을 두고 있다. 미국 변동금리와 고정금리 현황(출처: 모기지은행가협회)◇ 대증요법 ‘안심전환대출’만 세 차례…‘효과’ 의문 은행 자금 조달 구조, 소비자 선호로 인해 변동금리 비중이 높아지다보니 변동금리 비중을 낮추는 대증요법으로 안심전환대출이 2015년, 2019년에 이어 세 번째로 등장했다. 올해 안심전환대출은 부부합산 연소득 7000만원 이하 차주의 4억원 이하 주택담보대출 변동금리를 고정금리로 연 최저 3.7%로 2억5000만원 한도로 전환하는 내용이다. 안심전환대출이 가장 인기를 끌었던 2015년의 경우 1월 변동금리 대출 비중(잔액 기준)이 71.5%에서 4월 65.8%로 떨어졌으나 안심전환대출이 종료되자 곧바로 70%대를 넘어서며 별 다른 효과를 보지 못했다. 올해와 내년 안심전환대출로 낮출 수 있는 변동금리 비중도 고작 5%포인트라는 게 정부의 설명이다. 이번 안심전환대출의 경우 금리가 최저 3.7%로 기존 주담대 변동금리보다 높을 것으로 예측된다. 잔액 기준 주담대 가중평균금리는 6월 기준 3.1%로 안심전환대출 최저금리보다 낮다. 금리 메리트는 없지만 차주 입장에선 기존 주담대가 안심전환대출로 전환된 경우 해당 대출이 DSR 산정에서 제외돼 돈을 더 당길 수 있는 여력이 더 생긴다는 강점이 있다. 그러나 이는 DSR 규제를 강화하는 정책 방향과는 상반된다.*8월 10일 기준 출처: 각 은행경기침체 우려에 장단기 금리차가 축소되면서 ‘고정금리’ 기준이 되는 장기금리가 하락, 일부 은행에선 주담대 고정과 변동금리가 역전되는 현상이 나타나고 있다. 신한은행과 하나은행의 주담대 고정(혼합형) 금리는 10일 최저 기준 각각 4.19%, 4.50%로 변동금리(4.28%, 4.673%)보다 낮다. 그러나 이는 일시적인 현상일 뿐, 장단기 금리가 역전될수록 내년 기준금리 인하 기대감이 높아져 변동금리 기준이 되는 ‘단기금리’도 내려갈 가능성이 크다. 안심전환대출이 상대적인 금리 매력을 갖기가 어렵다는 얘기다. 변동금리 비중을 높이기 위해선 자금 조달 구조, 소비자의 인식 개선 등이 필요하나 쉽지 않다는 지적이다. 익명을 요구한 금융권 관계자는 “(변동금리 비중이 높은 것은) 더 싼 금리를 선택하겠다는 소비자 선호의 문제이고 여기서 문제가 생긴다면 복지 측면에서 접근해야 한다”면서도 “통상 변동과 고정금리가 20~40bp(0.02~0.04%포인트) 정도밖에 차이가 나지 않기 때문에 (고정금리를 선택하는 것이) 금리 리스크를 보전할 만큼 충분한 수치”라고 설명했다.
2022.08.11 I 최정희 기자
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