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- ‘영끌족 최후’ 임의경매, 내년 상반기가 더 문제
- [이데일리 이미나 기자][이데일리 김아름 하지나 기자] 2017년 이후 5년 만에 등장한 은마아파트 전용 84㎡가 지난주 경매에서 유찰됐다. 이번이 두 번째 입찰이었지만 연속 유찰한 것이다. 애초 27억9000만원이던 최저입찰가는 2차에서 22억3200만원으로 떨어졌지만 아무도 입찰하지 않았다. 임의경매로 나온 이 물건의 채무는 무려 25억원 수준으로 알려졌다. 담보가격보다 집값이 떨어져서 경매 시장에서조차 외면을 받은 것이다. 은마아파트 전용 84㎡는 지난달 각각 21억5000만원, 22억원, 23억 5000만원에 실거래가 이뤄졌다. 그동안 버티던 ‘영끌족’들이 소유한 부동산들의 이자와 대출금 상환에 끝내 실패하면서 시장에 매물로 하나둘씩 나오고 있다. 빚을 못 갚는 집주인이 점점 늘어나며 은행 등 채권자가 임의경매로 내놓는 매물이 내년 초 급증할 것이란 전망마저 나온다. 대출 이자에 짓눌린 집주인들이 더는 버티지 못한 채 사실상 ‘파산’ 상황의 나락으로 추락하고 있다.◇내년 임의경매 쏟아진다전문가들은 내년 상반기 이후 임의경매가 대폭 늘어나겠다고 전망했다. 현재 부동산 시장에서 받는 금리 충격이 일정 시간 이후에 나타나기 때문이라고 설명한다.이주현 지지옥션 선임연구원은 19일 “금리가 계속 오르면서 임의경매 건수는 늘어날 수밖에 없을 것이다”며 “현재는 아파트에 대한 임의경매 건수가 아직은 많지 않다. 이는 금리가 올라도 시차가 생길 수 있기 때문이다. 연체 기간도 필요하고 경매 신청을 하면 집행 절차가 있어서 내년 상반기 이후에는 더 급증할 수 있다”고 말했다.박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원도 “경매물건은 채권자의 경매신청 5~7개월 후에 매물로 등장한다”며 “기준금리 3%를 넘어선 게 올해 10월이니 내년 중반기 이후 ‘영끌 푸어’ 매물이 많이 나올 것으로 예상한다”고 진단했다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “내년까지 경매시장의 이 같은 흐름을 거스를 만한 지표가 없다 보니 지속 내지는 심화할 것으로 본다”고 설명했다. 특히 강남권 등 인기 지역 매물도 임의경매로 나오고 있다. 실제 내달 예정된 서울지역 임의경매 13건 중 8건이 강남 3구 물건이다. 서초구 반포동 래미안퍼스티지, 강남구 압구정동 미성아파트, 강남구 삼성동 래미안라클래시, 강남구 도곡동 도곡1차아이파크, 강남구 도곡동 타워팰리스, 송파구 문정동 올림픽훼밀리타운 등이다. 상대적으로 집값 부담이 높은 지역의 물건을 감당하지 못하는 이들이 늘면서 해당 지역의 임의경매 건수가 늘고 있는 것으로 파악된다.◇낙찰돼도 문제…세입자, 집 비워야 ‘악순환’경매시장에서 임의경매 물건마저 적체하면 이는 부동산 시장 전체를 억누르는 하방 압력으로 작용하고 다시금 시장을 냉각하는 악순환이 된다. 지지옥션에 따르면 11월 서울 아파트 경매 진행 건수는 162건으로 이 중 23건만 낙찰됐다. 낙찰률(입찰에 부쳐진 물건 중 낙찰자가 결정된 물건 수 비율)은 14.2%로 10월(17.8%) 대비 3.6%포인트 하락했다. 100건 중 14건꼴로만 소화됐다는 의미다. 지지옥션이 집계를 시작한 2001년1월 이후 22년여 만에 최저치다.올 초만 해도 절반 수준에 달하던 낙찰률은 수직낙하하고 있다. 올해 낙찰률은 1월 48.60%, 2월 50.00%, 3월 55.30%, 4월 55.30%, 5월 35.60%, 6월 56.10%, 7월 26.60%, 8월 36.50%, 9월 22.40%, 10월 17.80%, 11월 14.20%로 크게 떨어졌다. 이 선임연구원은 “최근 경매 시장도 부진해서 1~2회 유찰은 기본이다. 부실 채권이 계속 생길 수밖에 없다”며 “금리가 안정될 때까지는 경매시장 부진도 계속 이어질 수 있다”고 우려했다.이들 임의경매 물건이 낙찰돼도 문제다. 해당 물건에 사는 세입자는 당장 집을 비워줘야 한다. 최근 인천 미추홀구에서 발생한 전세 사기 사건으로 2000여가구, 피해액만 2000억원이 넘는 것으로 알려진 가운데 19개 아파트 651가구가 임의경매로 넘어갔고 6가구는 낙찰돼 세입자가 집을 당장 비워줘야 할 상황에 처했다.인천경찰청 광역수사대가 전담반을 편성해 피해 신고를 받고 있고 임대인과 공인중개사 등 수십 명을 피의자로 입건하는 등 수사를 벌이고 있다. 하지만 사기 피해를 본 임차인이 전세 보증금을 돌려받을 방법은 마땅히 없는 상황이다. 박 수석전문위원은 “경매에 임할 때 유치권, 법정지상권 등 권리관계, 하자 등은 낙찰자 몫이다”며 “명도소송 등도 거쳐야 한다는 점을 유의해야 한다. 남의 불행을 사기는 가슴 아프다고 생각하는 사람은 급급매물이나 분양을 받는 것이 나쁘지 않다”고 말했다.
- 북적인 광명 모델하우스…청약 한파 뚫을까
- GS건설이 경기 광명시 철산동에서 ‘철산자이 더 헤리티지’ 모델하우스를 열고 본격적인 분양에 나선 가운데 지난 17일 ‘철산자이 더 헤리티지’ 견본주택에서 방문객들이 단지 모형도를 살펴보고 있다.철산자이 더 헤리티지는 철산주공 8·9단지 재건축 정비사업을 통해 조성되는 신축 단지다. (GS건설 제공) 2022.12.18/뉴스1[이데일리 오희나 기자] 연말 ‘준 서울’로 평가받는 경기 광명에 대규모 분양물량이 쏟아진다. 철산 주공 재건축, 광명 뉴타운 등 실수요자가 기다렸던 단지다. 다만 부동산 시장 침체와 고금리 여파로 청약 흥행에 성공할지는 미지수다.19일 정비업계에 따르면 철산 주공 8·9단지를 재건축하는 ‘철산 자이 더 헤리티지’와 광명 10R구역을 재개발하는 ‘호반 써밋 그랜드에비뉴’ 등 2124가구가 연내 분양을 앞두고 있다.철산 자이 더 헤리티지는 광명시 철산동 일대에 지하 3층∼지상 40층 23개동 3804가구 규모로 1631가구를 일반분양할 계획이다. 전용 면적별로는 59㎡ 1400가구, 84㎡ 110가구, 114㎡ 121가구다.청약 일정은 이달 26일 특별공급을 시작으로 27일 해당 지역 1순위, 28일 기타 지역 1순위 청약을 받는다. 당첨자 발표는 2023년1월4일이며 정당계약은 1월15일부터 18일까지 나흘간 진행한다.호반 써밋 그랜드에비뉴는 광명시 광명동 일대 지하 3층~지상 29층 11개동 1051가구 규모로 일반분양은 493가구가 예정돼 있다. 전용면적별로 39㎡ 48가구, 49㎡ 122가구, 59㎡A 76가구, 59㎡B 16가구, 74㎡A 11가구, 74㎡B 12가구, 74㎡C 95가구, 84㎡A 72가구, 84㎡B 41가구가 예정돼 있다. 분양일정은 26일 특별공급을 시작으로 27일 1순위 해당지역, 28일 1순위 기타지역, 29일 2순위 청약을 진행한다. 당첨자 발표는 내달 5일, 계약은 17~19일이다. 두 단지 모두 분양가가 12억원을 넘지 않아 중도금 대출을 받을 수 있지만 전매 제한은 8년, 거주의무는 2년을 적용받는다. 문제는 분양가 상한제 적용을 받았지만 인근 시세와 비교할 때 분양가가 싸지 않다. 철산 자이 더 헤리티지는 평균분양가가 3.3㎡당 2896만원이다. 전용 59㎡는 6~8억원대, 84㎡는 8억 후반대~10억원 초중반대, 114㎡는 10억 중반대~11억 후반대다. 실제 ‘철산 주공 13단지’ 83.52㎡가 지난달 7억9000만원에 거래됐고 ‘철산 래미안자이’ 84㎡ 또한 지난달 7억8000만원에 매매가 이뤄졌다. 호반 써밋 그랜드에비뉴는 평균분양가가 3.3㎡당 2446만원이다. 전용 면적 59㎡가 5억원 후반~6억 후반대, 84㎡는 8억원대로 책정됐다. 인근 ‘광명 아크포레 자이위브’ 전용 59㎡가 지난달 7억5000만원에 손바뀜됐음을 고려하면 분양가 메리트는 떨어진다.집값이 하락하고 있는 점도 부담이다. 부동산원에 따르면 올 들어 경기도는 7.82% 하락했는데 광명은 12.73% 하락했다. 전문가들은 광명은 선호하는 입지여서 ‘갈아타기’ 수요는 충분하지만 최근 금리 인상이 이어지고 부동산 시장 침체로 청약시장도 얼어붙어 경쟁률은 높지 않겠다고 내다봤다.여경희 부동산 R114 연구원은 “광명은 교육과 주변 인프라가 잘 갖춰져 있고 서울과 인접해 있어 선호도가 높다”며 “노후 아파트 단지가 많고 서울에서 경기로 이동하려는 수요가 많아 갈아타기 수요는 충분히 확보할 것이다“고 설명했다.여 연구원은 이어 “두 단지 모두 수요자가 선호하는 입지와 브랜드를 갖추고 있지만 동시에 분양하는 상황이어서 청약 수요가 분산될 수 있다”고 분석했다.
- 청약시장 한파…1순위 경쟁률 8년만에 한 자릿수
- [이데일리 신수정 기자] 분양시장이 급속도로 냉각됐다. 당첨만 되면 수 억원의 시세 차익을 기대할 수 있어 이른바 ‘로또 청약’으로 여겨져 한 가구 모집에도 수 만명이 몰리던 시기를 지나, 올해는 전국 청약경쟁률이 2014년 이후 8년 만에 한자릿수로 하락했다.◇1순위 청약경쟁률 8년 만에 한 자릿수18일 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 한국부동산원 청약홈을 분석한 결과 올해(이달 7일 기준) 전국 1순위 청약 경쟁률은 평균 8.5대 1로 집계됐다. 이는 2014년 평균 6.7대 1을 기록한 이후 8년 만에 한자릿수 경쟁률이다. 1순위 청약경쟁률은 2015년 11.1대 1을 기록한 뒤 2016년(14.3대 1), 2017년(12.0대 1), 2018년(14.2대 1), 2019년(14.8대 1) 등 매년 두자릿수를 유지해왔다.본격적으로 집값이 상승하기 시작한 2020년에는 전국 평균 경쟁률이 26.8대 1까지 치솟았고 지난해에도 19.1대 1의 경쟁률을 보이며 열기를 이어갔다. 올해 들어 기준금리 인상이 시작돼 대출 이자 부담이 커진데다가 집값이 하락하는 상황에서 분양가는 계속 상승하면서 청약 매력을 반감시킨 것으로 분석된다.실제 서울의 3.3㎡당 분양가는 지난해 2945만원 수준에서 올해 3522만원까지 577만원 올랐고, 울산 321만원(1488만원→1809만원), 대구 316만원(1716만원→2032만원), 대전 275만원(1330만원→1605만원) 등 주요 도시에서 상승했다.올해 1순위 청약경쟁률이 가장 높은 지역은 세종시(397.3대 1)였다. 전국 청약이 가능한데다가 분양가가 저렴한 10년 공공임대 분양전환 물량이 공급되면서 청약자들의 관심이 쏠린 결과다.부산 37.4대 1, 인천 15.3대 1, 대전 11.9대 1, 경남 10.6대 1 등은 두 자릿수 경쟁률을 기록했다. 나머지 11개 시·도는 한 자릿수 경쟁률에 그쳤다.특히 대구는 올해 1만1천500가구 공급에 3천495명만 접수하면서 0.3대 1로 전국 최저 경쟁률을 보였다. 면적별로 보면, 전용 59㎡ 이하 소형 아파트의 평균 경쟁률이 13.3대 1로 다른 면적에 비해 높았고, 85㎡ 초과 중대형은 11.1대 1, 65~85㎡ 중소형 7.1대 1이었다.◇단지인기, 분양가 따라 갈려올해 청약시장에서 수요자의 선택을 받는 단지는 다른 요건보다 분양가 경쟁력을 갖춘 곳이었다. 지난 2월 분양된 서울 영등포구 영등포동 ‘센트레빌 아스테리움 영등포’는 57가구 모집에 1만1385건의 청약통장이 접수돼 최고 경쟁률(199.7대 1)을 기록했다. 전체 156가구밖에 되지 않는 소규모 주상복합아파트지만 59㎡ 기준 분양가가 6억 5000만~6억 7000만원 선으로, 주변 시세의 절반 수준에 형성된 점이 강점으로 작용했다.지난 5월 1순위 평균 189.9대 1 경쟁률을 보인 경기 시흥시 시흥장현지구 민간참여 공공분야 아파트 ‘e편한세상 시흥장현 퍼스트베뉴’도 84㎡ 분양가가 4억7천만원 안팎으로 주변 시세보다 저렴하게 나와 수요가 몰렸다.반면 단지 규모나 입지, 브랜드가 좋더라도 분양가가 주변 시세보다 높다고 판단되면 외면받았다. 이달 분양된 서울 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크 포레온’(둔촌주공)은 4천786가구의 일반분양 물량이 나와 관심을 받았지만, 고분양가라는 인식과 84㎡형에서 중도금 대출이 나오지 않으면서 1순위 청약에서 평균 4.7대 1 경쟁률에 그쳤다.리얼투데이 김운철 대표는 “2014년 이후 처음으로 전국 평균 청약경쟁률이 한자릿수를 기록해 분양시장에 대한 차가워진 수요자들의 반응을 확인할 수 있었다”며 “분양가 경쟁력을 갖춘 곳은 상대적으로 많은 청약자를 불러 모아 2023년도 분양시장에서 분양가 책정은 더욱 중요시될 것으로 예상된다”고 말했다.
