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  • (부동산레이다)새해는 다시 시작하자
  • [양은열] 부동산이 폭등하던 2003년도에는 부동산의 급등으로 끝도 안 보인 부동산의 가격이 어디까지 올라갈 것인가 라고 반문할 때가 있었다. 그러나 참여정부가 들어선 지 2년이 지난 지금 10.29부동산 규제책 이후로 부동산 냉각을 염려할 정도로 부동산이 급락을 하였다. 왜 이렇게 부동산이 급등과 급락을 반복하면서 냉,온탕을 번갈아 왔다갔다 하는가? 생각해 보면 부동산이란 정책에 따라 춤을 추고 개발호재가 있는 곳에 반드시 가격 상승이 있고 이에 따라 많은 투자자들이 동반움직임으로 인하여 부동산을 물과 같이 흐르는 것이다. 간혹 물이 많이 쏟아져 홍수가 일어날 때도 있고 너무 가물어서 속이 타는 경우도 있다. 그러나 이때마다 이에 따른 땜질식 부동산 정책으로 일관하였기 때문에 부동산의 원리는 무시되고 정책에 의해 좌지우지 되며 부동산 시장은 왜곡되어 왔던 것이다. 참여정부 들어와서 부동산은 더욱 요동을 치고 있다. 가격은 안정되어 있지만 내부로 들어가 보면 심각한 부동산 갈등을 일으키고 있는 것이다. 매매가 이루어지지 않아 신규 아파트에 입주가 늦어지고, 따라서 건설회사는 자금의 압박을 받고 전세가는 곤두박질하여 역전세난에 집주인들은 어려움에 처해 있고, 다세대 주택들은 가격 하락으로 인해 깡통 빌라가 속출하여 2005년에는 경매대란의 시기가 도래할 것으로 예상이 된다. 10.29대책 이후로 집값을 잡기 위해 노력한 부동산 규제 일변도가 너무나도 격동의 부동산 시기를 도래하게 만들어 버린 것이다. 현 정부는 부동산 규제와 경기부양의 두 마리 토끼를 잡겠다고 2005년 경제계획을 잡고 있다. 그러나 과연 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡을 수 있을까? 매우 어려운 길을 정부는 가겠다는 것이다. 그러나 이러한 일관성 없는 참여정부의 부동산 관련정책은 부동산 시장에 혼란만 가중시킨다. 부동산 정책이 발표되면 당정협의와 입법과정에서 내용이 자주 변경되거나 시행시기가 불확실하게 했기 때문이다. 참여정부의 대표적인 부동산 정책은 2003년 발표한 10,29 부동산 종합대책이었다. 이정우 정책위원장의 주도로 이루어진 이 부동산 정책은 세금위주의 부동산 정책으로서 처음부터 불안하기 짝이 없었다. 너무 급조된 정책들이었기 때문이었다. 주택거래신고제와 재건축 개발이익 환수제를 포함한 부동산 종합대책은 강남의 부동산을 잡기위한 제도로서 특히 재건축을 겨냥한 정책이었다. 그러나 시행시기를 두고 우왕좌왕하여 정부의 부동산 정책에 대한 신뢰에 상당한 금을 가게 만들었다. 특히 10월 신행정수도이전이 위헌으로 판결됨으로서 정부의 신뢰성에 대한 의구심은 극에 달했고, 따라서 향후에 실시되는 정책이 과연 지속될 것인가 라는 물음을 가지고 있는 사람들이 하나둘이 아니었다. 정말 안타까운 일이었다. 또한 2004년 들어 발표한 재건축단지 리모델링 관련정책이나 부동산 중개업법 개정안, 종합부동산세 및 부동산 관련세제, 펜션 규제책 유예등이 정책 발표와는 달리 발표시와 시행시기에 내용이 크게 변경되거나 축소되어 불확실한 상황에 접해 있는 상태다. 1가구 3주택 양도세 중과세는 또한 어떠했는가? 시행과 유보를 반복한 채 일단 시행 후 보완을 하겠다는 결론을 내렸지만 초등학생이 봐도 이해가 않되는 대목이다. 어떤 정책을 일단 시행해 보고 문제점이 발생하면 보완하겠다는 식이 어디 있는가? 그러는 사이 피해보는 해당 당사자의 피해는 누가 보상해 줄 것인가? 시간낭비와 인력, 막대한 재정적 낭비가 아닐 수 없다. 모두가 만족하는 정책이란 있을 수 없다. 그러나 시장 원리를 무시하고 일단 시행해 보겠다는 정책이 나온다면 정책에 대한 불신과 실망은 더욱 커질 수 밖에 없다. 지금의 참여정부는 정상적인 거래마저 극도로 위축되고 분양시장 침체로 이어져 건설경기가 추락한 뒤에나 일부규제를 완화해 부동산 시장에 숨통을 틔워주고 있다. 그러나 이정도의 규제 보완으로는 부동산 및 건설경기 부양에는 턱없이 부족한 실정이다. 과감한 규제완화책이 필요한 시기다. 부동산과 경제의 맥을 짓누르고 있는 부동산 투기지역이나 투기과열지구는 전면 해제해야 한다. 투기가 재발될 것 같아 못 풀고 있다면 너무나 어리석은 판단이다. 구더기 무서워 장 못 담그는 일과 무엇이 다르단 말인가! 정부의 정책은 일관성이 있어야 한다. 또한 정책시행에 잘못이 있다면 책임을 질 줄 알아야 한다. 정책은 있으나 책임이 없다. 순간순간 분위기를 봐가며 정책을 결정한다면 과연 전문가는 왜 있는 것인가? 특히, 부동산 정책은 현실성 있는 정책이어야 한다. 부동산 경기가 냉각되어 서민들은 부동산 매매는 물론 전세도 나가지 않아 고통을 받고 있는데 일단 시행해 보고 대안을 찾는다는 식의 정책이 있을 수 있단 말인가! 전형적인 탁상행정의 표본이다. 정부는 부동산 정책의 시행을 앞두고 오락가락하는 모습을 보여 시장혼란만 가중시켰다. 그러나 이와는 반대로 올해 7월까지 2003년 10,29부동산 대책의 완성을 위해 옥을 죄려고 하고 있다. 잘못된 판단이다. 시장경제를 알아야 한다. 명분만이 중하지 않다. 새해는 달라져야 한다. 2005년도에는 재건축 개발이익 환수제와 종합부동산세 그리고 보유세 강화 등으로 부동산을 잡겠다고 하나 결과적으로 재건축을 제외한 강남의 대형 아파트 값은 오히려 더욱 고공 행진해 온 것은 무엇으로 설명해야 할 것인가? 필자는 10,29대책이 발표가 있은 뒤에 이 정책은 실패할 것으로 예측했다. 공급이 부족한 대형의 아파트를 세금으로 잡겠다는 정책은 애초부터 잘못된 것이었기 때문이었다. 시간이 지나고 결국 서민들만 어려워 상항 아래 10,29대책을 빨리 전면 수정하여 시장원리에 의한 정책으로 전환하여야 할 것이다. 이를 위해서 첫째. 그동안 부동산 가격 폭등에 대응한 임시적인 규제조치를 완화하고 제도화해야 한다. 양도소득세 및 재건축 규제등 부동산 투기억제책 지정과 해제조건이 있는 임시적인 조치인 ‘투기지역’이나 ‘투기과열지구‘등은 즉시 해제 하여야 한다. 특히 400조가 넘는 부동자금이 부동산 규제 해제시 투기로 연결될 것으로 예상되어 규제를 완화시키지 않는다면 부동산 냉각에 따른 경제저하의 위험성은 더욱 클 것으로 예상된다. 부동산은 부동산 시장원리에 입각해 풀어야 할 것이다. 둘째, 무주택자 청약과 거래세 등은 시장원리에 맞게 정비하여야 할 것이다. 최근 무주택자 우선 분양을 세분화하여 만40세 10년 이상 무주택세대주에게 25.7평이하의 주택에 한해 우선공급40%를 적용하는 제도 신설은 무척 잘한 제도로 보인다. 이러한 무주택자 해소를 위해 정부는 적극 나서는 적극적인 제도로 풀어야 하며 규제로 일관된 정책은 너무 소극적이고 부작용만 양산하기 쉽다. 거래세 또한 적극 세금인하를 통하여 부담 없이 부동산을 취득과 양도를 하게끔 물줄기를 터 주어야 한다. 셋째, 재건축 규제를 당장이라도 해제하여야 할 것이다. 정부는 서민을 위한 부동산 정책을 편다는 명분아래 재건축을 억제하고 있다. 이는 심히 잘못된 정책 중의 하나이다. 그것도 부족하여 재건축 개발이익 환수제를 도입하여 상승 용적률 중에서 10-25%를 임대주택으로 신축하는 제도를 도입하였다. 이는 위헌 여부를 떠나 너무나 정부의 간섭이 강요된 정책 중의 하나이다. 재건축 가격이라는 것이 수요와 공급에 의해 결정된다. 특히 추가부담금 문제는 수요와 공급의 원리에 의해 결정되어야 부작용이 적다. 그럼에도 불구하고 정부는 재건축에 있어서 너무나 깊이 관여하고 있는 이상 이를 철폐하지 않으면 재건축 시장에 또 다른 부작용을 가져다 줄 것이 뻔하다. 과연 정부가 이를 인지하고 있는지도 의구심이 든다. 넷째, 부동산이 안정되어 있고 미분양이 많이 발생한 지역에는 세금부분을 통하여 경기와 분양을 활성화 시켜야 할 것이다. 미분양아파트가 발생한다는 것은 경기의 흐름이 막히고 있다는 증거다. 그럼에도 불구하고 정부는 이를 방관하고 있다면 아주 큰 실책을 하는 것이다. 다만 정부가 이를 인정하여 년초부터 100조 넘는 자금을 투자하여 경기를 활성화 하고 부양을 하겠다고 하니 다행스럽기도 하다. 다섯째, 경기가 불황으로 이어지는 시기에는 보유세를 내려 부동산 소유자에게 부담을 경감시켜 주어야 한다. 어찌되었든지 부자건 가난한 사람이건 누군가가 부동산을 소유하기 마련이다. 부자들에게 고가의 세금을 매겨서 부동산 취득기회를 박탈하고자 한다면 어느 누가 부동산을 취득하려고 하겠는가? 누군가가 부동산 주인이 된다. 따라서 불황기에는 부자들이 부동산을 매입하고 처리 하여야 부동산이 움직이게 된다. 아무리 가지고 싶어도 가난한 사람을 이를 소유할 힘이 없는 것이기 때문이다. 새해 2005년에는 규제 없는 세상에서 부동산이 움직이기를 바란다. 지금의 현실이 너무나 심화되고 왜곡된 부동산 시장을 정부 관계자는 하루 속히 깨달아서 더 늦기 전에 부동산을 활성화 시키고 경제를 안정 시켜야 할 것이다. 정책은 수시로 변경할 수 있지만 부동산 정가는 한번 정해지면 그 가격을 고집하는 경향이 강하기 때문에 부동산 고정화를 반대하는 것이다. 고정화를 깨뜨리는 것은 규제 철폐와 함께 부동산의 유연화로 가능한 것이다. 참여정부 들어와서 부동산 가격이 안정 되었다고 생각한다면 큰 오산 중의 오산이다. 부동산의 힘이 축적되고 있는 과정에 불과하다. 언젠가는 이런 축적된 힘이 발산할 경우 걷잡을 수 없는 방향으로 부동산이 튈 가능성이 있다. 정부관계자에게 부탁하건대 부동산의 가격은 수요와 공급에 의해 결정되는 것이지 정책에 의해 결정되는 것이 아님을 꼭 알았으면 하는 바램이다. 새해에는 부동산 투자원리에 맞추어 다시 시작하기를 간절히 바란다.
2005.01.06 I 양은열 기자
  • (글로벌이슈 05)⑩부동산 거품 붕괴되나
  • [edaily 피용익기자] 올해 세계 부동산 시장의 최대 관심사는 부동산 시장에 끼여있는 버블 붕괴 여부다. 미국 부동산 시장은 유례없는 호황을 구가하며 `비이성적 과열(irrational exuberance)` 현상을 나타내고 있고, 영국은 1999년 이래 집값이 2배로 뛰었다. 중국도 주요도시의 부동산 가격이 급등하면서 위기론이 제기되고 있다. 그러나 낙관론도 만만치 않다. 부동산 전문가들은 아직까지는 호황국면 지속에 좀더 무게를 두고 있다. 주택 공급이 여전히 수요를 밑돌고 있는데다 모기지금리 하락으로 미국 가계의 대출상환 부담도 줄고 있다는 주장이다. ◇미국 부동산 거품 붕괴 임박했나 금리인상에도 불구하고 미국 부동산시장은 호황이다. 그러나 이같은 호황도 막바지에 이르렀다는 경고가 잇따르고 있다. 11월중 미국의 신규주택판매와 신규주택착공이 전달보다 각각 12%와 13% 급감, 지난 94년1월 이후 11년만에 가장 큰 폭으로 줄었다. 이에따라 미국의 부동산경기가 드디어 꺾인 것 아니냐는 유려가 제기되고 있다. CBS마켓워치의 수석 이코노미스트 어윈 켈너는 "미국 부동산시장의 버블 붕괴 가능성이 높아지고 있다"며 "금리 상승 시대를 맞아 금리변동 위험이 큰 변동 모기지를 이용하고 있는 미국 가계는 언젠가 그 댓가를 치를 것이라는 것"이라고 경고했다. 영국 경제지 파이낸셜타임스도 "신용이 나쁜 미국 저소득층이 모기지를 통해 주택을 대거 구입하고 있으며 이중 상당수가 변동 모기지를 이용, 미국 경제에 `시한폭탄`으로 작용할 지 모른다"고 지적했다. 연방준비제도이사회(FRB)는 계속해서 금리를 올릴 가능성이 높다. 이에 따라 모기지금리는 상승압력을 받게 된다. 모기지금리가 본격적인 상승세를 나타낼 경우 변동 모기지를 택한 미국 가계의 상환부담은 급증할 수 밖에 없다. 이는 전체 부동산 시장에 상당한 충격을 줄 것이란 전망이 우세하다. ◇부동산 거품..미국만의 문제가 아니다 부동산 거품론에 시달리는 나라는 미국만이 아니다. 영국 경제주간지 이코노미스트가 지난해 2분기 기준으로 세계 20개 국가의 주택가격을 조사한 결과 11개국의 집값이 두자릿수 상승률을 기록했다. 가장 높은 곳은 홍콩으로 무려 28.7%나 급등했으며, 남아프리카공화국과 뉴질랜드도 20%가 넘는 상승률을 기록했다. 스티븐 로치 모건스탠리 이코노미스트는 "미국의 저금리 정책으로 달러가 아시아 지역으로 급속히 유입됐으며 이 중에서 중국, 특히 상하이로 흘러들어갔다"면서 "1년 안에 상하이 아파트 가격이 폭락할 것"이라고 경고했다. 뉴욕타임스도 최근 상하이 고급주택의 6분의 1, 베이징 고급아파트의 4분의 1이 사람이 살지 않는 빈 집이라며, 이미 거품 붕괴가 시작됐다고 전했다. 이코노미스트지도 "세계 집값이 과거 정점기보다 과대평가돼 있다"면서 "중국과 남아공을 비롯해, 세계 3분의 2에 해당하는 지역에서 주택가격 거품 위험이 있다"고 지적했다. ◇"부동산 호황 지속된다" 반론도 부동산시장에 대한 지나친 비관론을 경계하는 목소리도 높다. 미국 부동산 전문가들은 호황국면이 지속될 것이란 전망에 무게를 두고 있는 분위기다. 전미부동산협회 데이빗 리레아 이코노미스트는 "부동산 버블을 논하는 사람들이 많지만 나는 미국 주택시장에 버블이 없다고 확신한다"고 강조했다. 그는 "주택 공급이 여전히 수요를 밑돌고 있는데다 모기지금리 하락으로 미국 가계의 대출상환 부담도 줄고 있다"며 낙관론을 강조했다. 건축업계도 거품론을 부인하고 있다. 건축업자들은 "현재 부동산 시장은 80년대 말의 공급과잉 상황과는 근본적으로 다르다"면서 "아직은 수요가 뒷받침되고 있는 상황"이라고 주장하고 있다. 건설업체 톨브라더스는 "60만달러 이상의 고급주택에 관한 수요가 여전히 강하다"고 덧붙였다. 그린스펀 연준 의장도 거품론을 부정하고 있다. 앨런 그린스펀 의장은 "미국 일부 동산가격이 상승 추세를 지속하고 있지만 펀더멘털과는 다소 거리가 있다"며 "미국 전체 주택가치가 과열된 것은 아니다"라고 강조했다. 그는 "주택가격 상승은 미국 경제에 큰 위협이 되지 않는다"며 "대부분의 모기지 금리가 고정금리로 운영되고 있기 때문에 시중금리 상승에 따른 거품붕괴는 현실화되지 않을 것"이라고 주장했다.
2005.01.04 I 피용익 기자
  • 美 부동산시장 "올해는 더 뜨겁다"
  • [edaily 하정민기자] 지난해 유례없는 호황을 누린 미국 부동산시장이 올해 더욱 뜨거운 한 해를 보낼 것이란 분석이 나왔다. 월스트리트저널은 모기지금리 안정, 리츠 투자 활황, 집값 상승 지속, 공실률 하락 등을 감안할 때 금리인상에도 불구하고 미국 부동산시장 호황이 계속될 것이라고 3일 진단했다. 미국 30년만기 모기지금리는 작년 말 기준 5.81%을 기록하고 있다. 미국 모기지금리는 연방준비제도이사회(FRB)가 연방기금금리 인상을 시작했던 지난 6월에는 6.29%에 달했지만 이후 4번의 금리인상에도 불구하고 하락세를 이어오고 있다. 주택판매도 호황이다. 미국부동산협회(NAR)는 지난해 미국 기존주택판매가 전년비 7.9% 증가한 658만채에 달해 사상 최고를 기록했다고 밝혔다. 리츠(부동산투자신탁) 투자 활황은 부동산시장 강세를 점칠 수 있는 중요한 근거다. 지난해 배당금을 합한 리츠업계 평균 수익률은 90%를 넘었다. 미국 경제가 일시 침체에 빠진 지난 2분기에 리츠의 수익률이 5.7% 감소했다는 점을 감안할 때 놀라운 성과라고 신문은 분석했다. 리츠에 몰린 자금도 사상 최고를 기록했다. 펀드자금 조사기관 AMG데이타에 따르면 지난해 미국 리츠펀드들은 총 75억5000만달러의 자금을 모았다. 2003년 기록한 최고 기록 45억달러를 한 해만에 경신한 것. 또다른 펀드조사기관 모닝스타는 리츠펀드들의 수익률이 각종 뮤추얼펀드 중 최고를 기록했다고 공개했다. 리츠펀드의 평균 수익률은 무려 31.4%에 달했다. 리츠의 배당률도 일반 주식보다 훨씬 우수하다. 지난해 리츠의 평균 배당률은 4.7%를 나타냈다. 반면 스탠다드앤푸어스(S&P)500 기업의 평균 배당률은 1.7%에 불과했다. 부동산 가격도 꾸준히 오르고 있다. 지난해 아파트 단지, 사무실 빌딩, 쇼핑몰 등 대형 부동산의 평균 거래가격은 1597억달러로 500만달러 이상 높아졌다. 고가부동산 시장도 달아오르고 있다. 50만달러 이상~1000만달러 미만의 부동산 거래규모는 3만1688건으로 한 해전 2만5684건보다 13% 증가했다. 미국 주요 도시의 공실률도 4년만에 감소했다. 뉴욕 부동산업체 컨디션즈는 미국 64개 대도시의 상업용 부동산 공실률이 작년 말 현재 16.5%로 2003년 말 16.9%보다 0.4%포인트 떨어졌다고 밝혔다. 연간 기준으로 부동산 공실률이 하락한 것은 지난 2000년 이후 4년만에 처음이다.
2005.01.03 I 하정민 기자
  • "올해 집값 연말까지 바닥다지기 할듯"
  • [조선일보 제공]전문가들은 지난해 6년 만에 처음 내림세로 돌아섰던 집값이 올해도 1~5%쯤 떨어지며 약보합세를 지속할 것으로 전망했다. 부동산 세제 강화와 입주물량 증가, 경기침체 등으로 수요가 막바로 되살아나기 어렵기 때문이다. 내집마련 시기는 6월 이전이 좋다는 의견이 다소 우세했지만, 하반기로 미루는 게 낫다는 견해도 적지 않았다. 조선일보 부동산팀이 전문가 10명을 대상으로 실시한 ‘새해 부동산 시장 전망’ 설문조사 결과, 응답자들은 대체로 “집값은 급락(急落)보다 하향 안정될 것”이라고 예상했다. 내집마련 유망지역은 ‘판교’가 첫 손가락에 꼽혔지만, 강남 재건축이나 뉴타운 예정지·수도권 신도시 등도 눈여겨보라고 조언했다. ◆“집값은 안정세 유지”=전문가들은 올해 집값이 오를 만한 요인이 거의 없다고 분석한다. 정부 정책, 경기 침체, 입주 물량 과잉 등 악재(惡材)가 산적해 있기 때문이다. 삼성경제연구소 박재룡 수석연구원은 “연말까지는 ‘바닥 다지기’가 지속될 것”이라고 예상했다. 스피드뱅크 안명숙 부동산연구소장은 “정부의 정책도 제한적인 완화에 그칠 전망이어서 투자심리 회복에는 역부족”이라고 지적했다. 다만 하반기 이후 집값 하락세가 멈추고 상승을 시도할 가능성이 있다는 주장도 제기됐다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “상반기에 급매물이 대부분 해소되면 하반기 이후 1~2%쯤 오를 수도 있다”고 말했다. ◆내집마련 시기 엇갈려=집값 전망과 달리 내집마련 적기(適期)에 대해서는 전문가들 의견이 대립했다. 응답자 10명 중 6명이 ‘6월 이전’을 꼽은 반면, 나머지 4명은 ‘하반기’로 미룰 것을 제안했다. 저스트알 김우희 상무는 “6월 전후가 바닥점이 될 것”이라며 “급매물을 잡으려면 3~5월쯤이 낫다”고 분석했다. 반면 가급적 매수 시기를 늦춰야 한다는 주장도 만만치 않다. 닥터아파트 강현구 실장은 “연말에나 바닥을 칠 가능성이 높아 굳이 서두를 필요는 없다”고 지적했다. ◆내집마련 유망지 ‘판교’ 1순위=내집마련 유망지로는 역시 ‘판교’가 으뜸으로 꼽혔다. 하지만 판교는 경쟁이 치열해 당첨확률은 상당히 낮을 전망이다. 이에 따라 전문가들은 다른 지역도 눈여겨볼 것을 주문했다. 세중코리아 김학권 대표는 “향후 발전성이 높은 송도나 동탄신도시도 장기 투자상품으로 괜찮아 보인다”고 말했다. RE멤버스 고종완 대표도 “고속철도 역세권의 신도시나 강북 뉴타운 등은 입지여건이 뛰어나다”고 평가했다. 전통적 인기지역인 강남 재건축 단지를 추천한 전문가도 절반이 넘었다. 유하룡기자 you11@chosun.com
  • 日 부동산 가격 상승, 전국적 확산 움직임
  • [edaily 오상용기자] 모간스탠리와 론스타 등 외국인 투자자들이 일본 부동산 매입을 늘리며 부동산 가격 오름세를 부채질하고 있다. 이같은 부동산 가격 상승세는 도쿄에서 지방으로 확산될 조짐을 보이고 있다. 29일 블룸버그통신은 외국인 사모펀드의 부동산 매입 증가로 부동산 가격 오름세가 도쿄 뿐만 아니라 전국으로 확산될 전망이라고 보도했다. 모간스탠리와 론스타는 올 하반기 들어서만 25억달러를 들여 일본내 부동산과 사무실을 매입했다. 일본 경제가 회복세를 보이면서 지난 90년도 이후 지속된 집값 하락세가 멈출 것이라는 판단에 따른 것. CSFB의 오타니 요지 애널리스트는 "부동산 가격 하락세가 멈췄으며 도쿄내 몇몇 지역에서는 부동산 가격이 오르고 있다"고 설명했다. 부동산 투자펀드로도 자금이 몰리고 있다. 3년전 4000억엔에 그쳤던 JREITs의 자산규모는 현재 1조7200억엔 달하고 있다. 전문가들은 모건스탠리와 론스타, JREITs는 도쿄 부동산 시장에서 더 이상 매물을 찾을 수 없자, 도쿄시 외곽으로 눈을 돌리고 있다고 설명했다. 케네디-윌슨 재팬의 사장인 혼마 료오스케는 "내년에는 도쿄를 벗어나 오사카와 고베, 나고야 등지로 부동산 투자가 유입될 것"이라고 말했다. 그는 "모가스탠리와 론스타 등은 도쿄 이외 지역에서 기회를 찾고 있다"면서 "도쿄에선 부동산 투자펀드간 경쟁이 심하다"고 설명했다.
2004.12.29 I 오상용 기자
  • 내년 전국 주택가격 2.5~ 4.1% 하락 전망
  • [edaily 윤진섭기자]주택 전문 연구기관들이 내년도 집값에 대해 전체적으로 최대 4% 이내 하락할 것으로 점쳤다. 주택산업연구원과 국토연구원은 29일 각각 `2005년 집값전망`을 발표하면서, 전국 아파트 가격이 내년도엔 4.1%, 2.5% 하락할 것이라고 예상했다. 또 서울지역 아파트 가격은 주택산업연구원은 2.8%, 국토연구원은 1.97%가 내릴 것을 점쳤고, 전세가격은 각각 3.0%, 1.97% 하락할 것이라고 내다봤다. 우선 주택산업연구원이 부동산뱅크와 공동으로 주택업체 105개사, 부동산중개업소 92곳을 대상으로 설문 조사한 `2005년 집값 전망`에 따르면 내년 주택가격은 전국적으로 4.1%, 수도권 3.4%, 서울은 2.8% 하락할 것으로 분석됐다. 이는 주택산업연구원이 연초 올해 집값을 예상했던 2.1% 하락보다 2배 가까이 상승한 것이다. 주택산업연구원은 "올해 보다 내년도 집값이 큰 폭으로 하락할 것으로 예상한 데는 내수부진 등 거시경제 불황에 따른 영향과 각종 주택관련 규제로 주택 수요가 위축된 데 따른 전망"이라고 밝혔다. 또 `주택경기 회복시점`에 대해선 주택건설업체의 73.4%, 부동산중개업소의 82.6%가 `2006년 이후`로 응답해, 경기 회복을 위해선 2~3년의 시간이 필요할 것으로 예측했다. 주택건설업체들 대상으로 한 `내년 건설물량`에 대한 질문에 대해 응답한 건설업체의 절반 가까운 41.7%가 `감소`라고 답해 내년도에도 주택건설실적 위축이 지속될 전망이다. 한편 주택건설업체와 부동산중개업소는 각각 96.9%와 92.4%가 `경기 활성화를 위한 대책`이 필요하다고 답해, 정부의 가시적인 경기 부양책을 촉구했다. 이를 위해 완화되어야 할 주택관련 규제 중 주택건설업체는 재건축 규제완화 (23.0%), 투기지역 주택거래신고제 완화 (19.9%), 분양원가 공개 폐지(19.9%)를 꼽았다. 반면 부동산중개업소는 투기지역 주택거래신고제 완화 (25.6%), 부동산 실거래가 의무신고제 연기(20.0%), `과표 현실화시 세율인하`(17.8%)를 우선 완화해야 할 규제로 꼽아, 공급과 수요측면의 시각 차이를 나타냈다. 건교부 산하기관인 국토연구원도 주택시세의 시계열자료와 금리 소득 등 거시경제변수를 활용한 통계분석(VAR모형)에서 내년 부동산 시세 등락률을 ▲주택매매가 전국 -2.86%, 서울 -1.97%(아파트 대상 , 이하 동일) ▲ 전세금은 전국 -1.15%, 서울 -2.87% ▲ 토지가격은 전국 -0.4%, 수도권-1.56%로 각각 전망했다. 또 부동산 전문가, 학계 교수 등을 대상으로 한 내년 등락률 전망 설문조사에서는 ▲ 주택매매가격이 전국 -2.53%, 서울 -2.09% ▲전세금 전국 -3.05%, 서울 -2.84% ▲지가 전국 0.62%, 수도권 1.73%로 집계됐다고 국토연구원은 밝혔다. 이에 따라 국토연구원은 종합적으로 전국 아파트 매매가는 2.5%, 서울은 2%내외, 전세는 전국 1.5%, 서울 2% 내외로 각각 하락할 것이라고 예상했다. 국토연구원은 부동산시장 지속 안정을 위한 정책 대응 방안으로 "내년에도 주택거래신고제 등 부동산시장 안정대책을 일관되게 추진해야 한다"면서 "다만 주택의 건설과 거래 유통을 촉진하고 정책의 집행과정에서 예상되는 부작용을 최소할 수 있도록 세제, 금융, 그리고 관련제도의 보완이 필요하다"고 밝혔다. 또 국토연구원은 "주택거래신고지역, 투기지역 등 투기규제지역에 대한 지정요건과 해제요건을 명확히 규정하고, 동향분석에 기초하여 해제요건이 충족되면 불필요한 규제는 해제 검토해야 한다"고 덧붙였다.
2004.12.29 I 윤진섭 기자
  • (전망 2005)⑥전문가들의 내집마련 전략
  • [edaily 이진철기자] 부동산 전문가들은 새해에도 아파트 매매가격과 전세가격의 약세가 지속될 것으로 전망했다. 또 실수요자들의 새해 내집마련 시기에 대해선 상반기와 하반기로 의견이 다소 엇갈렸지만 대부분은 `정부의 부동산 정책시행을 예측할 수 있는 시점`이 적당할 것으로 추천했다. edaily가 부동산 전문가 7인을 대상으로 ´새해 주택시장 전망´에 대한 설문조사한 결과, 대부분의 전문가들은 새 아파트 입주물량과 부동산관련 세금부담 증가 등의 영향으로 내년에도 주택가격의 하락세가 지속될 것으로 예상했다. ◇매매-전세 하향안정 지속.. 세금부담 늘어 거래위축 불가피 김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "새해 아파트 매매가격은 3~4% 정도, 전세는 4~5% 정도 각각 하락할 것으로 전망된다"며 "거시경제 회복여부와 정부의 부동산 규제완화, 입주량 등이 새해 아파트값에 영향을 미치는 주요 요인으로 작용할 것"이라고 말했다. 박재룡 삼성경제연구소 수석연구원도 "내년 아파트값 하향안정의 수준은 현재 정부가 추진하는 일련의 정책들이 당초 예상대로 국회를 통과하느냐에 달려 있다"면서 "경기부양을 위한 뉴딜정책의 구체적 내용에 따라서도 영향을 받게 될 것"이라고 전망했다. 부동산전문가들은 내년부터 양도세 강화로 매물공급 부족이 예상된다며, 각종 세금을 실거래가 기준으로 부과시 거래위축이 불가피할 것이라고 전망했다. 이는 입주물량 등 공급과 수급량에 따른 시장여건 보다는 정부정책이 주택시장에 가장 큰 영향을 미칠 요인이 될 것이라는 분석이다. 문제능 지오랜드컨설팅 사장은 "1가구3주택 이상에게 양도세 중과가 이루어지고 주택투기지역과 주택거래신고제 등 실거래가 기준으로 양도세 부담이 증가해 매물부족 및 거래감소가 불가피할 것"이라며 "서울 강남 고가주택과 재건축아파트가 가장 큰 타격을 입을 것"이라고 밝혔다. 김학권 세중코리아 사장은 "정부가 부동산거래 활성화와 내수경기를 살리기 위해 부동산 억제책을 일부 완화하려는 움직임이 내년 주택시장에 중요한 영향으로 미치게 될 것"이라고 말했다. ◇내집마련, 정부정책 추진상황 보고 판단.. 판교신도시·충청권 ´주목´ 그러나 이같은 전반적인 시장하향세 전망 속에서도 내년 분양예정인 판교신도시와 신행정수도 후속대책이 나올 충청권 토지시장은 수요자들의 관심을 받으며 이슈가 될 지역으로 꼽았다. 특히 분양시장은 분양가 규제가 시행되는 판교신도시 등 공공택지 아파트와 주변 토지를 중심으로 큰 관심을 모으며 호황을 누릴 것으로 전망되는 반면, 공급과잉이 지속될 수도권 입주임박 아파트들과 오피스텔 등은 불황이 심화될 것으로 예상했다. 임달호 현도컨설팅 사장은 "행정수도 후속 대책이 나올 충청권 부동산이 내년 다시 주목받게 될 것"이라며 "화성, 김포 등 신도시 추진에 따른 보상지역 주변 토지시장과 가평, 홍천 등 고속도로 개통 예정지가 호황을 누릴 전망"이라고 말했다. 김영진 내집마련정보사 사장도 "임대수익률이 높은 상품과 개발예정지역이 여전히 수요자들로부터 인기를 끌 것"이라며 "판교 인근의 주택과 주5일제 근무제 확산에 따른 펜션, 남북교류에 따른 북부권 토지 등에 관심을 가져볼 만 하다"고 밝혔다. 대부분의 전문가들은 내집마련 시기로는 일단 정부가 추진중인 일련의 정책시행 시점이 확정된 이후가 적당할 것으로 추천했다. 박재룡 삼성경제연구소 수석연구원은 "내년 상반기는 각종 정부 정책들이 쏟아져 시장이 혼란스러울 것으로 예상된다"며 "주택가격이 어느정도 안정세를 유지하고 예측이 가능한 시점인 하반기쯤 내집마련에 나서는 것을 고려할 만 하다"고 말했다. 이만호 유니에셋 사장도 "내년 부동산시장 침체가 예상되고 정부 정책변수에 따라 내년에도 시장이 움직일 것으로 전망되는 만큼 정책변수의 변화에 따라 내집마련 시기를 조정하는 것이 바람직하다"고 밝혔다. ◇정부 규제정책 완화여부, 아파트값 좌우할 것 한편, 부동산전문가들은 새해 아파트값에 영향을 미칠 요인으로 금리수준과 실물경기 등 전반적인 경제요인과 더불어 종합부동산세, 개발이익환수제, 실거래가 신고 등 정부가 추진중인 부동산정책을 가장 많이 꼽았다. 임달호 현도컨설팅 사장은 "주택경기가 급랭하는 상황에서 정부가 투기억제책과 부양책을 얼마만큼 조화롭게 추진할 지에 따라 아파트값 변동이 많은 영향을 미칠 것"이라고 주장했다. 김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "주택주기지역과 투기과열지구 등 현재 규제가 시행되고 있는 지역에 대해 해제가 이루어진다면 투자수익률 회복에 도움이 될 수 있어 매수세가 다소 늘어날 수 있을 것"이라고 전망했다. ◇전문가 새해 주택시장 전망 1. 내년 아파트값 전망은(매매, 전세) 2. 내년 아파트값에 영향을 미칠 요인을 3가지만 꼽는다면. 3. 내집마련 시기는 언제가 좋을까. 4. 내년 이슈가 될 만한 지역은. 5. 내년 호황과 불황이 나타날 것으로 예상되는 부동산상품은. 6. 정부정책중 주택시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상되는 것은. ▲김선덕 건설산업전략연구소 소장 1. 매매 3~4% 하락, 전세 4~5% 하락 2. 거시경제 회복여부, 신규아파트 입주물량, 정부 부동산규제 완화 3. 하반기 4. 판교신도시, 충청권 5. 호황-행정수도 후속조치 수혜지역 토지, 불황-아파트, 오피스텔, 상가 6. 투기지역, 투기과열지구 해제 ▲박재룡 삼성경제연구소 수석연구원 1. 하향안정세 2. 종합부동산세, 개발이익환수제, 부동산중개업법 등의 추진속도 3. 하반기 4. 충청권 5. 무응답 6. 정부정책 모두 ▲문제능 지오랜드컨설팅 사장 1. 매매-전세 모두 약보합 2. 양도소득세 강화, 실거래가 신고제 3. 경기활성화 정책 시작전인 상반기 4. 판교신도시, 화성신도시 주변 5. 호황- 개발예정지 주변 토지, 도심 재개발아파트, 불황-강남 고가주택, 재건축아파트 6. 다주택자 양도세 중과, 투기지역 및 주택거래신고지역 ▲이만호 유니에셋 사장 1. 매매 1~2% 하락, 전세 2~3% 하락 2. 종합부동산세, 실거래가신고제 3. 하반기 4. 판교, 파주, 김포신도시, 평택, 충청권, 서울 성동구 5. 호황-개발재료가 있는 역세권 중소형아파트, 대단지내 상가, 수도권 인근 농지, 불황-강남권 고가아파트 6. 종합부동산세, 실거래가신고제, 신행정수도 후속대책 ▲김영진 내집마련정보사 사장 1. 매매 1~2% 상승, 전세 3~5% 하락 2. 정부정책, 금리수준, 경기회복속도 3. 설날전인 1~2월 4. 판교인근 주택, 펜션, 강원권 토지 5. 호황-토지, 펜션, 상가, 불황-재건축아파트, 오피스텔 6. 종합부동산세, 신거래가신고 ▲임달호 현도컨설팅 사장 1. 매매-전세 3~5% 하락 2. 정부규제 완화여부, 신행정수도 후속대책, 재건축 개발이익환수제 3. 상반기 4. 충청권 5. 호황-화성, 김포신도시 및 가평, 홍천 등 주변토지 6. 세제관련 정책 ▲김학권 세중코리아 사장 1. 매매 2~3% 하락, 전세 3% 하락 2. 주택담보대출 비율완화, 실거래가신고제 3. 상반기 4. 택지지구내 분양권, 서울 뉴타운지역 5. 호황-오피스, 상가, 전원형아파트, 전원주택 6. 신규분양 원가연동제·채권입찰제, 상가·오피스텔 후분양제
2004.12.28 I 이진철 기자
  • (04 시장이슈)③채권시장에 채권이 없다
  • [edaily 이학선기자]"지금 곳간을 비우면 다시 채우기 어렵습니다. 가만있어도 값이 오 르니 서로 물건을 안내놓고 그러다보니 채권 구하기는 더 힘들어지 고 있습니다." 2004년 채권값 급등의 이면에는 채권 품귀현상이 자리잡고 있다. 기 업들이 설비투자 대신 빚갚는 데 열을 올리면서 회사채 발행이 뚝 끊긴 데다, 금융시장에 넘쳐나는 돈은 눈에 띄는 채권마다 날름 집 어삼키고 있기 때문이다. 이로 인해 BBB등급인 비우량 회사채까지 때아닌 호황을 누렸다. 회 사채 신용위험을 나타내는 국고채 대비 비우량채 신용스프레드는 지 난 13일 4.54%포인트로 1년전에 비해 0.59%포인트 떨어졌다. 같은 기간 우량채인 AA-등급 회사채 하락폭 0.32%포인트의 두 배 가량이 다. 연간 1000억원 이 상을 채권에 투자하는 기업 자금운용담당자는 "G사나 A사 등 BBB급 회사채는 채권평가사 등급별 수익률 대비 1.50%포인트나 낮게 발행 되고 있다"면서 "신용위험을 완전히 무시한 일이지만, 그것 아니면 물건이 없어 채권을 사려고 서로 덤비는 상황"이라고 말했다. 실제로 정부나 한국은행이 발행한 채권을 제외하면 전체 채권은 순 상환되고 있다. 올해 들어 지난 16일까지 채권 순발행액은 65조2530 억으로 국채와 통안채가 75조7500원 순발행된 반면, 회사채와 금융 채 특수채 등 민간부문 채권은 10조4970억원이 순상환됐다. 무위험 자산인 국채와 통안채를 제외하면 `채권의 씨가 말랐다`는 얘기가 틀린 말은 아닌 셈. ◇ 투신·은행·보험 "채권이 모자라" 국고채나 통안채도 사정이 다르지 않다. 순발행 기조를 이어가며 채 권 공급원으로서 숨통을 틔워주고 있지만, 최근 급신장하고 있는 투 신사 수요와 국민연금이나 보험사 등 장기투자기관 수요를 좀처럼 감당하지 못하고 있다. 투신의 경우 은 행에서 빠진 뭉칫돈이 몰리면서 머니마켓펀드(MMF)나 공사채형 펀드 로 올해 약 43조원 가량의 자금이 순유입됐다. 여기에 국민연금이나 정보통신부 노동부 등 정부유관기관의 투신사 위탁액이 더해지면서 투신사들은 만기가 긴 채권까지 빨아들이고 있다. 투신사 한 펀드매니저는 "국민연금을 비롯해 정통부 노동부 등 정부 유관기관들은 최소 듀레이션(편입채권의 평균만기)을 2년 정도로 정 해 자금운용을 맡긴다"면서 "이 때문에 중장기물 거래가 활발해지는 등 펀드운용이 장기화되고 있다"고 설명했다. 은행들도 저금리에 따른 수신이탈에 시달리면서도 채권 초과수요에 한 몫 했다. 신탁계정을 중심으로 투신사 다음으로 채권을 순매수하 고 있다. 보험사들도 상황은 마찬가지. 최근 들어 해외채권투자에 부쩍 열을 올리고 있지만, 보험사들은 저금리에도 불구하고 울며 겨 자 먹기로 국내 채권을 사들이고 있다. 외국계은행 한 딜 러는 "은행이나 보험사의 경우 대출 아니면 유가증권 투자로 수익을 내야하지만, 운용수단의 한 축인 대출이 부진해지면서 자금을 채권 쪽으로 돌리고 있다"고 말했다. ◇ 내년에도 공급부족 지속될 듯 전문가들은 내년까지 수요 우위 국면이 이어질 것으로 내다보고 있 다. 회사채 순상환 기조로 만기물량이 감소했고 기업설비투자도 내 년 하반기에나 회복가능할 것으로 전망되고 있어 자금조달 수요가 많지 않을 것으로 예상되기 때문이다. 대우증권 김형기 애널리스트는 "내년 하반기나 돼야 경기가 회복조 짐을 보일 것으로 예상된다"면서 "기업들이 투자를 크게 늘리지 않 는 한 민간부문에서 채권발행이 증가할 가능성은 많지 않다"고 말했 다. 국고채와 통안채도 공급부족 현상을 바꿔놓지는 못할 것으로 예상된 다. 기획예산처가 국회에 제출한 내년 국채발행한도는 59조9000억원 이다. 올해보다 3조5000억원 늘어난 규모지만, 발행물량 집중 등 마찰적 요인을 제외하면 수급에 부담을 줄 정도는 아닌 것으로 평가 되고 있다. 통안채의 경우 환율하락에 따라 일시적으로 발행량이 늘어날 가능성 이 있지만, 경상수지 흑자 규모 축소로 발행압력은 올해보다 둔화될 것으로 전망된다. 교보증권 공동락 책임연구원은 "단순 수치에서 알 수 있듯 내년 국 채발행 물량은 채권시장에 큰 부담을 주지 않을 것"이라며 "통안채도 경상수지 흑자규모가 올해보다 줄어들 것으로 예상돼 발행압력은 다소 둔화될 전망"이라고 말했다.
2004.12.27 I 이학선 기자
  • (04 부동산결산)②아파트 강남불패 `종지부`
  • [edaily 윤진섭기자] 2004년 부동산 시장은 지난해 정부가 내놓은 10.29 부동산 대책이 단계적으로 시행되면서 전반적으로 침체를 면치 못했다. 특히 강남권 재건축 아파트는 주택거래신고제와 재건축 개발이익환수제 등의 조치로 된서리를 맞았고, 결국 외환 위기 이후 투자 수익률이 마이너스로 떨어지는 약세를 나타냈다. 아파트 분양 시장도 판교를 염두에 둔 청약 수요자들이 통장 사용을 유보하면서 전반적인 침체를 이어갔고, 주상복합아파트 시장은 시티파크 분양으로 초반 반짝 상승세를 탔지만 분양권 전매 제한 등 각종 규제로 열기가 오래가지 못했다. 상가나 펜션, 오피스텔 등 틈새 시장도 경기 침체와 맞물려 별다른 반사이익을 얻지 못했다. 반면 토지시장은 신행정수도 이전 등 각종 개발 호재에다 주택 시장에서 빠져나온 여윳돈이 몰리면서 상승세를 탔다. ◇전국 아파트 가격 6년만에 안정세..전세가격 큰 폭 하락 `역전세난`우려 올해 아파트 시장은 정부의 각종 부동산 대책이 쏟아지면서 깊은 침체에 빠졌다. 특히 4월 말에 집중된 주택투기지역 확대와 취득·등록세를 실 거래가격을 기준으로 내는 주택거래신고제 시행(대상 지역 서울 강남·송파·강동·용산, 경기도 과천·분당)은 아파트 시장 침체에 결정적 역할을 했다. 또 강남권을 중심으로 한 재건축 아파트 시장<사진>은 연이어 나온 임대아파트 건립을 골자로 한 개발이익환수제도 도입, 그리고 1가구 다주택자 양도세 중과ㆍ종합부동산세 시행 방침이 차례로 예고되면서 일반ㆍ재건축 가릴 것 없이 약세를 나타냈다. 이를 반증하듯 부동산 114 조사에 따르면 외환위기 이후 99년부터 꾸준한 상승세를 보이던 아파트 가격이 6년 만에 안정됐다. 올해 전국 아파트는 0.29% 소폭 오르는 데 그쳤고, 서울(0.62%)보다 경기도(-1.45%) 집값의 하락폭이 더 컸다. 강남구도 3.18%가 내려앉아 `강남 불패신화`에 종지부를 찍었다. 특히 아파트에 대한 투자 수익률은 큰 폭으로 하락 강남구의 투자수익률이 외환위기 이후 처음으로 -0.62%를 기록하는 양상을 보였다. 서울은 용산구(10.02%) 종로구(6.67%) 성동구(5.67%) 광진구(4.43%) 등 뉴타운 추진이나 뚝섬 공원화 등 호재지역 집값 상승이 강남권 집값 하락을 상쇄하는 효과가 있었다. 충청권은 10월 행정수도 위헌 결정전까지 급등 양상을 보였으나 이후 소폭 떨 어졌다. 하지만 10월까지 집값 상승폭이 워낙 커 충남 연기(38.73%)나 공주(20 .08%) 집값은 여전히 전국 최고 상승률을 기록했다. 전셋값은 예년보다 늘어난 입주 물량과 경기침체로 전세 이사 수요가 줄며 전년 대비 서울 -3.58%, 경기 -4.23%, 인천 -5.77% 등을 나타냈다. 이는 수도권이 대규모 입주가 많아 약세가 두드러졌고 전국적으로는 -2.76%가 하락했다. 이 같은 전세가격의 하락세 속에 전셋집을 빼지 못해 이사를 못 가는 `역전세난`이 심각하게 나타났다. 실제 경기도 용인 일대는 지난 6월 말 입주가 몰리면서 32평형이 전세가격이 6000만원까지 하락하는 등 빈집이 속출하기도 했다. ◇강남권도 미분양 아파트 시대..미분양 물량 급증 서울 동시분양 시장은 상반기 잠실 3, 4단지에 청약자가 몰렸으나 이후 극도의 침체를 보여 8차 0.8대1, 9차 0.5대1, 10 차 0.5대1, 11차 0.7대1 등 줄곧 1대1을 밑돌았다. 반면 아파트 분양가는 침체된 청약 시장과는 달리 꾸준히 상승해 올해 강남구에서 분양된 아파트의 평균 분양가는 평당 1994만원으로 작년(1677 만원)보다 18.9% 올랐다. 송파구도 작년 1404만원에서 올해 1696만원으로 20.8%가 뛰었다. 분양 시장 침체가 이어지면서 미분양 물량도 크게 늘어나는 양상이다. 인기지역으로 분류되는 강남권 잠실 3, 4단지의 경우 계약 포기 물량이 늘면서 미분양이 발생했고, 수도권 지역은 사전 예약자에 대한 청약이 순위 청약을 웃도는 게 다반사가 됐다. 이를 분위기를 반영하듯 미분양 아파트는 11월 말 현재 전국의 미분양 주택수가 6만4000호를 넘은 것으로 파악됐다. 이는 지난 10월말 대비 5755호(9.8%) 증가한 것으로 주택경기 회복직전인 200년 3월 수준(6만4550호)으로 수도권의 경우 올 4월 이후 계속 증가세를 보이고 있다. 지역별로는 서울 및 경기도가 10월 대비 각각 76호(13.8%), 2621호(21.1%) 증가했다. 수도권 지역에선 인천광역시만이 485호(21.8%) 감소했다. 지역별로는 ▲울산(1269호, 392.9%) ▲ 충남(1863호, 22.8%) ▲ 경기(2621호, 21.1%)에서 총 5753호가 발생하는 등 전국에서 고르게 늘어나는 추세다. 스피드뱅크 안명숙 소장은 "10. 29 부동산대책을 비롯해 주택거래신고제 실시 등 규제책이 강화되면서 그동안 시장을 주도했던 재건축 아파트와 분양권이 직격탄을 맞았다"고 말했다. 이어 안소장은 "아파트 가격이 안정세를 보였지만 거래를 너무 위축시켜, 향후 거래 활성화가 숙제로 남겨진 한 해"라고 정리했다.
2004.12.27 I 윤진섭 기자
  • (04 부동산결산)①냉온탕식 처방으로 `골병`
  • [edaily 윤진섭기자] 올해 부동산 시장은 정부 정책의 영향력이 그 어느 때보다 강하게 작용했다. 정부는 `10. 29 부동산 대책`이후 주택, 토지에 관한 각종 후속대책을 내놓으면서 1년 내내 시장을 압박, 전반적인 시장 안정에 주력했다. 하지만 부동산 시장 안정세를 유지했다는 평가에도 불구하고 정상적인 부동산 거래마저 중단시켰다는 비난은 면치 못하고 있다는 게 업계의 평가다. 이런 지적 속에 하반기 들어 정부는 지방 투기과열지구 부분 해제와 주택거래신고제 해제 등 각종 규제를 조금씩 완화하는 조치를 단행했다. 물론 이는 건설경기 부양을 위한 소극적 조치일 뿐 전반적인 정책 기조는 `규제 일변도`라는 게 업계의 평가다. 올해 선보인 각종 부동산 정책과 흐름, 그리고 내년도에 시행될 부동산 정책을 점검해본다. ◇4월 주택거래신고제 지정 이후 규제 일변도 지향 상반기 부동산 시장은 10. 29 부동산 대책 이후 하락했던 아파트 가격이 잠실 저밀도 지구를 중심으로 가격 상승세를 보이는 양상이었다. 특히 시티파크와 위브더스테이트 등 주상복합 아파트 시장이 청약 과열 양상을 보이면서 분양 시장마저 들썩이는 모습을 나타냈다. 그러나 4월말 서울 강남·송파·강동구와 경기 성남시 분당구 등 4곳에 대해 주택거래신고제를 처음 적용하면서 아파트 시장을 하락세로 돌려놓는 결정적 역할을 했다. 이어 용산과 경기도 과천을 추가 지정하면서 이들 지역은 거래가 중단되고 가격이 하락하는 등 극심한 침체기를 맞기 시작했다. 해당 지역은 과세표준 인상에 따라 취득ㆍ등록세가 종전에 비해 2.5배 이상 급등하면서 아파트값 폭등세를 꺾는 역할을 했다. 때마침 불어닥친 시티파크와 부천 위브더스테이트의 청약 열풍 역시 정부가 주상복합 분양권 전매 완전금지 대책을 내놓으면서 그나마 호황(?)을 누렸던 주상복합 시장도 진정세로 돌아서게 됐다. 주택시장이 침체 국면을 맞으면서 시중의 부동자금이 토지시장으로 몰릴 조짐을 보이자 정부는 서둘러 각종 대책을 발표했다. 우선 도시지역 내 녹지 및 비용도 지역, 비도시지역 임야와 농지에 대한 토지거래허가 기준면적으로 종전보다 절반 수준으로 각각 낮췄고, 신행정수도 후보지 주변을 중심으로 주택투기지역, 투기과열지구 등을 잇따라 지정했다. 이에 따라 현재 대전 충청권은 ▲ 대전전역과 충남 천안 아산 공주시, 충북 청주시 청원군 등 10곳은 주택투기지역으로 ▲ 대전 서·유성구 충남 천안 아산 연기군, 충북 청원군 등 15곳은 토지투기지역 ▲ 대전전역과 충남 천안 아산 공주 계룡시 연기군, 충북 청주시 청원군 등 11곳은 투기과열지구로 지정돼 있다. 이밖에 정부가 부동산 보유과세를 대폭 현실화하는 방향으로 재산세제를 개편한것도 부동산시장 안정에 크게 기여했다. ◇시장 침체 깊어지면서 하반기 들어 완화조치 단행 이 같은 정부의 규제 일변도 규제 정책은 하반기 들어 서서히 바뀌기 시작했다. 건설 수주와 미분양 증가 등 건설, 주택시장이 침체국면을 벗어나지 못하자 정부는 각종 제도의 탄력 운용을 본격적으로 검토하기 시작했다. 하반기 들어 해제된 규제 중 첫 번째는 주택투기지역의 부분 해제다. 재정경제부는 지난 8월 20일 부산 북구, 해운대구, 대구 서구.중구.수성구, 강원도 춘천시, 경남 양산시 등 7개 지역을 주택투기지역에서 처음으로 해제했다. 이어 지난 23일에는 ▲ 서울 중랑구, 서대문구 ▲ 인천남동구, 부평구 ▲ 경기 의왕시, 군포시, 고양시 덕양구, 하남시 등 8곳이며 지방은 ▲ 대전 서구, 유성구, 대덕구 등을 추가로 해제시켜 거래 활성화를 꾀하는 조치를 단행했다. 투기지역은 양도세가 실거래가로 부과되는 지역으로, 투기지역에서 해제되면 양도세 부담이 낮아져 그만큼 거래가 늘어나게 된다. 또 건교부는 송파구 풍납, 거여.마천동, 강동구 하일.암사.길동, 강남구 세곡동 등 7곳을 주택거래신고지역에서 전격 해제했는데 주택거래신고지역이 부분적이나마 해제된 것은 이 제도가 시행된 지난 4월 이후 처음이다. 건교부는 이와 함께 부산과 대구, 광주, 울산, 창원, 양산 등 지방 6곳 투기과열지구에 대한 분양권 전매제한 기간을 `소유권 이전 등기시까지"에서 `분양계약후 1년 경과시까지로" 완화하고 투기과열지구내 재건축 후분양제도도 일부 완화했다. ◇`10.29 부동산대책` 내년부터 본격화..국회 통과가 관건 정부는 침체된 시장에 숨통을 터주기 위해 일부 규제를 완화하고 있지만 10. 29 부동산 대책 중 상당수가 내년에 시행이 예정돼 있어, 규제에 따른 부동산 시장 약세는 내년에도 이어질 것으로 업계에선 예상하고 있다. 내년에 시행될 주요 부동산 정책으로는 종합부동산세 및 주택 가격공시제도, 원가연동제, 채권입찰제, 재건축개발이익환수제, 부동산실거래가 신고 의무화 등이 있다. 물론 현재 국회에서 종부세, 재건축개발이익환수제, 부동산중개업법 처리가 늦어지고 있지만, 이들 법안은 참여정부의 핵심 법안으로 인식해 반드시 처리할 것을 고수하고 있어 늦어도 내년 임시국회에서 통과될 가능성이 높다. 주요 법안을 살펴보면 우선 내년 3월 초부터는 아파트 분양 및 택지공급에서의 투기수요 차단을 위해 원가연동제와 채권입찰제가 본격 시행된다. 원가연동제는 공공택지내 25.7평 이하 공영.민영아파트에 대해 지금처럼 택지를 감정가격으로 공급하되 분양가를 적정한 선에서 규제하는 것이며 채권입찰제는 공공택지내 25.7평 초과 아파트에 대해 채권을 가장 많이 사겠다고 하는 업체에 택지를 공급하는 제도다. 이 제도는 내년 6월 분양예정인 판교신도시도 당연히 적용되는데 앞으로는 턱없이 분양가를 높게 책정하거나 웃돈을 받고 공공택지를 제3자에게 넘기는 행위가 상당부분 사라질 전망이다. 임대아파트 건립을 골자로 한 개발이익환수제도는 현재 국회에서 여, 야간 논쟁이 벌어지고 있어 올해 내 통과는 힘들 것으로 점쳐지고 있다. 그러나 내년 2월 임시국회내에서 이 법안에 대한 논의가 다시 돼, 통과될 가능성이 커 늦어도 내년 6월 이후엔 시행될 것으로 점쳐지고 있다. 이 법안은 재건축 사업승인 이전 단지에 대해서는 재건축으로 늘어나는 용적률 증가분의 25%만큼을 임대아파트로 환수(표준건축비를 주고 매입)하는 대신 인센티브(25%)를 부여키로 했다. 또 이미 사업승인은 받았으나 분양승인을 아직 신청하지 않은 재건축 단지에 대해서는 용적률 증가분의 10%를 임대아파트로 환수하는 내용을 담고 있다. 내년부터 `1가구 3주택 보유자 양도세 중과 방침"도 예정대로 시행된다. 1가구 3주택자에 대한 양도세 중과가 시행되면 다주택자들은 집을 팔때 양도차익의 60%를 세금으로 내야하기 때문에 부동산시장에 미치는 충격이 상당할 전망이다. 또 이번 임시국회 내 처리가 미뤄졌지만 부동산 실거래가 신고 의무화 조치도 내년 하반기부터 시행될 가능성이 높다. 이 제도는 부동산 거래시 중개업소들로 하여금 실거래가에 의한 계약내용을 시.군.구에 반드시 통보토록 하는 것으로 이중계약서 작성 관행이 근절되면서 부동산시장이 선진화, 투명화되는 효과가 있다. 그러나 참여정부가 역점 정책으로 추진한 종합부동산세 및 주택 가격공시제도 등 일부 법안은 여전히 국회 내에서 논란을 빚고 있어 제때 시행이 불투명한 상태다.
2004.12.27 I 윤진섭 기자
  • (마켓서핑)마음은 벌써 2005년
  • [edaily 김경인기자] 시장은 예외없이 열려 있지만 투자자들의 눈은 이미 다른 곳을 보고 있다. 크리스마스를 하루 앞두고 거래가 극도로 부진한 가운데, 올해를 마무리하고 내년을 기약하는 모습이 만연하다. 현 시점의 관심은 이미 내주가 아닌 내년에 쏠려있다. 주식시장은 하루만에 반등해 880선에 근접했다. 그러나 거래가 극도로 부진한 가운데 증권주의 급등이 일궈낸 막판 뒤짚기로 대세에 큰 의미는 없다. 주도주와 주 매수세력, 모멘텀의 3박자가 모두 없는 시장은 시가총액이 적은 종목군의 움직임에 휘둘리며 가벼워진 몸집을 증명했다. 최근 상대적 강세를 보여왔던 코스닥시장은 이틀째 하락했다. 기승을 부리며 시장 상승을 주도했던 각종 테마주들의 위력이 대거 희석된데 따른 것. 아울러 최근 지속됐던 외국인 매수세가 부진해진 틈을 타 차익실현 매물이 출회되면서 발목을 잡았다. 환율은 한 주 내내 하락세를 이어갔다. 전일 엔화에 이어 이날은 유로화 강세가 주효했다. 유로/달러가 사상최고치를 기록하며 엔·원화를 동시에 끌어올렸다. 독일 물가상승률이 예상치를 웃돌며 유로화 강세 분위기를 조성했다. 채권시장은 사흘째 보합흐름을 지속했다. 영향력있는 변수가 없는데다 크리스마스 이브를 맞아 관망세가 극에 달했다. 이미 올해 거래를 마감한 곳이 많아 사자호가도 뜸하고 거래가 극도로 부진해 사실상 개점휴업 상태가 이어지고 있다. <오늘의 금융시장(12월 24일)> ▲거래소시장은 장 막판 증권주가 힘을 발휘하며 880선에 근접했다. 시가총액 비중이 낮은 증권업이 주도주 역할을 하면서 지수 방향을 돌려 놓은 셈이다. ☞거래소, 막판 `증권주의 힘`..880선 근접 ▲코스닥시장이 이틀째 하락했다. 뚜렷하게 하락할 이유는 없지만 상승동력 또한 없다. 거래소가 증권주 견인으로 반등에 성공한 반면 코스닥은 주도주 부재로 지지부진한 흐름을 보였다. 최근 강세를 견인했던 테마주들이 위축된 가운데, 차익매물이 부담스러웠다. ☞코스닥, 이틀째 뒷걸음..주도株 부재 ▲환율이 한주내내 하락하며 보름만에 1040원대로 복귀했다. 유로/달러가 1.35달러를 넘어서는 등 사상 최고치를 경신하며 엔화와 원화의 동시 강세를 이끌었다. ☞환율 한주내 더딘 하락세..1040원대 복귀 ▲채권수익률이 24일 사흘째 보합흐름을 이어갔다. 참가자들은 변수가 없다며 거래에서 손을 뗐다. 연초 콜금리 인하 기대감이 상당부분 희석되고 있지만, 강세심리는 좀처럼 흔들리지 않고 있다. 참가자들은 채권값이 올라도 매도를 서두르지 않았다. ☞채권금리, 사흘째 제자리..`마음은 콩밭에`
2004.12.24 I 김경인 기자
  • (미국의 부자들)부동산 不敗는 계속될까
  • [뉴욕=edaily 안근모특파원] "30년전 신문 증권면을 장식하던 기업들중 상당수는 이제 더 이상 존재하지 않는다. 하지만, 19세기 빅토리아 왕조때 지은 집은 아직도 그 자리에 서 있다. 설사 그 집이 사라졌다 하더라도 땅은 그대로 남아 있다. 부동산이야말로 파산을 모르는 투자수단이다." 미국의 포춘지가 최신호에서 부동산 투자 비법을 소개하며 독자들에게 한 말이다. 실제 지난 1960년대 이후 지금까지 미국에서는 집값이 하락한 해가 한 번도 없었다. 지난 1999년부터 지난해까지 미국의 집값은 해마다 평균 7%씩 올랐고, 올해는 9% 가까이 상승했다. 광산 주식에 투자했다가 큰 손해를 본 것으로 알려진 마크 트웨인도 `땅을 사라`고 했다는데... 그렇다면 부동산 투자는 앞으로도 불패의 왕도일까? 돈 냄새에 민감한 미국의 부자들은 그러나 서서히 시장의 변화를 준비하는 모습이다. 눈덩이처럼 불어난 부동산 평가이익을 보전하려고 방법을 강구하기 시작한 것이다. 물론 집값이 떨어질 것 같다면 팔아서 현금화 해버리는 것이 가장 좋은 방법이겠지만, 예상과 달리 집값이 계속 올라버릴 수도 있으니 좀 더 세련된 수단이 필요하다. 모든 상품을 증권화하고 있는 미국의 금융 전문가들이 부자들의 이런 욕구를 내버려둘리 없다. 최근 뉴욕타임즈가 소개한 부동산 헤지상품을 보자. `마크로증권연구소`는 최근 특정 지역의 집값을 토대로 한 인덱스 펀드를 고안해 시카고상업거래소로부터 상장승인을 받았다. 펀드는 주택가격과 동행하는 것과 역행하는 것으로 한 쌍을 이루고 있다. 주택가격이 떨어질 경우, 한쪽은 똑같이 가격이 내리는 반면, 다른 한쪽은 값이 상승하게 된다. 뉴욕, 로스앤젤레스, 라스베가스 등 집값이 특히나 많이 오른 지역부터 상품화될 예정이다. 따라서 자신이 투자한 주택을 계속 보유하려는 투자자는 집값 하락에 베팅하는 포지션을 설정하면 되고, 아예 집을 팔아 버리겠다는 투자자는 집값 상승에 베팅하면 된다. 이 펀드에 비해 규모가 작기는 하지만, `헤지스트릿`이 지난 10월에 내놓은 상품은 온라인으로 편리하게 거래할 수 있다는 장점이 있다. 투자자들은 향후 3개월간의 집값 방향에 베팅하게 되는데, `상승` `하락` `보합` 세 가지중 하나를 고르면 된다. 뉴욕, 마이애미, 시카고, 로스앤젤레스, 샌프란시스코, 샌디에고 등이 헤지 대상 지역이다. 헤지스트릿은 주택 보유자들이 실질적인 헤지를 할 수 있도록 베팅대상이 될 집값 변동 기간을 1년, 3년 등으로 확대할 계획이다. 이런 금융상품들이 골치 아프다고 생각하는 사람들을 위해 보험상품도 나와 있는데, 대상지역이 한정돼 있는데다가 보험금을 받을 수 있는 조건도 매우 까다롭다고 한다. 전문가들은 금융상품으로 헤지하지는 않더라도 `최소한 모기지만은 고정금리로 바꿔 놓으라`고 권고하고 있다. 혹시 있을 지 모를 집값 하락은 모기지금리의 급격한 상승으로 촉발될 것으로 보이는데, 이 때 변동금리로 대출을 받은 사람은 `집값하락과 이자부담 증가`라는 이중고를 피할 수 없을 것이기 때문이다.
2004.12.20 I 안근모 기자
  • 내년 성장률 3%대, 장기불황 조짐-LG硏
  • [edaily 강종구기자] LG경제연구원은 우리 경제가 장기불황에 빠질 조짐을 보이고 있다고 경고했다. 내년 성장률은 3%대로 떨어질 것이라고 전망했다. 또 내년에도 소비부진은 지속될 것이며 설비투자도 악화되고 부동산가격은 하락할 것이라고 예상했다. 또한 환율은 내년 하반기 1000원수준까지 하락할 것이며 금리는 하락세를 지속해 연평균 국고채3년물 금리가 3.2%, 우량 회사채 금리가 4.0%를 기록하게 될 것이라고 내다봤다. LG경제연구원은 지난 7일 한국은행 비공개 연구모임인 통화금융연구회 세미나에서 발표한 `2005년 경제전망` 보고서에서 우리 경제가 내년에 상반기 2%대 성장을 한 후 하반기에는 4%대로 성장률이 상승할 것이며 연간으로는 3.5~4.1% 정도의 저조한 성장률을 기록할 것이라고 내다봤다. 아직 공식적으로는 발표하지 않았지만 종전 4.1% 성장전망에서 한발 후퇴, 사실상 3%대 성장을 예상한 것이다. 또 올해 성장률도 4%대로 그칠 것으로 추정하고 있다. 실제로 연구원은 올해와 내년 세계경제성장률을 각각 4.8%와 3.9%로 전망하면서 우리 경제성장률이 지난해부터 3년 연속 세계 성장률을 밑돌 것으로 전망했다. 연구원은 현재 우리 경제가 기업투자와 민간소비가 2년 가까이 극심한 부진을 지속하면서 장기불황 조짐을 보이고 있다고 경고했다. 경기종합지수 순환변동치로 볼 때 2000년 8월 시작된 경기침체 기간이 50개월 이상 지속, 경기지수 편제 이후 가장 긴 침체국면이라는 설명이다. 가계부채 조정은 내년에도 민간소비의 발목을 잡을 것으로 우려했다. 주택담보대출 만기도래 물량이 내년에 최대를 기록하고 저소득층 가계의 재무구조는 7년 연속 적자상태인 가운데 올해 적자폭이 확대됐기 때문이다. 세금과 연금 및 주거비와 교육비 등 고정비적인 지출비중이 90년대 15%에서 최근 28%로 급증한 것도 소비여력을 위축시키는 요인이다. 연구원은 이에 따라 내년 소비는 증가하되 그폭은 미미할 것으로 예상했다. 설비투자는 올해보다 악화될 전망이다. 수출둔화와 가격하락, 원화절상 등으로 인해 올해 투자를 주도했던 IT관련 대기업들의 가동률이 하락하고 수익성이 저하될 것으로 보이기 때문이다. 실제로 한국산업은행 자료에 따르면 기업들은 지난해 이맘때 올해 설비투자를 19.6% 증가할 것이라고 발표했으나 올해에는 9.1%로 크게 떨어졌다. 건설투자는 한국형 뉴딜정책과 같은 재정확대가 없다면 거의 제로(0)수준의 증가율을 기록할 것으로 내다봤다. 주택을 중심으로 건축허가와 수주가 급감했고 상가와 오피스텔 등 상업용 비주거용 건물도 공급과잉 상태라는 지적이다. 신행정수도 건설중단도 건설경기에 부정적인 영향을 줄 것이라고 덧붙였다. 또 부동산가격이 거품조정 국면에 진입해 "주택가격이 지난 8월부터 하락하기 시작했고 주택가격에 선행하는 매매가 대비 전세가 비율이 여전히 떨어지고 있다"며 "내년 주택가격이 양도세 및 보유세 강화와 입주물량 과다 등으로 약 3~5% 하락할 것"이라고 예상했다. 또 수출은 증가율이 한 자리대로 떨어질 수 있고 원화절상으로 수출채산성이 악화될 것이라고 점쳤다. 수입은 원화절상에 따른 가격하락으로 수출증가율을 상회할 전망이다. 상품수지와 경상수지 흑자는 지속될 것이나 올해보다 감소하며 서비스수지와 소득수지 및 이전수지 적자폭은 다시 확대될 것으로 전망했다. 물가는 원화절상과 유가상승률 등으로 소비자물가가 2%대의 낮은 상승을 보일 것으로 내다봤다. 공공요금 인상요인이 있지만 집값하락과 임금상승률 둔화 등으로 상쇄될 것이란 예상이다. 한편 1달러당 원화환율은 미국의 쌍둥이 적자확대로 인해 아시아통화에 대한 절상압력이 높아져 연평균 환율이 올해 1146원에서 내년에는 1020원수준으로 낮아질 것으로 전망했다. 상반기 평균은 1027원을 기록하고 하반기에는 평균 1013원으로 하락하다는 예상이다. 또 100엔당 원화 환율은 올해 평균 1061원에서 내년에는 1025원으로 하락할 것으로 전망했다. 상반기중 평균 1022원, 하반기중 평균 1028원을 제시했다. 보고서는 "미국의 대외수지 적자 급증에 대한 우려가 높아지면서 달러가치가 추가하락할 가능성이 높아지고 있다"며 "중국 위안화가 10% 절상될 경우 원화는 일시적으로 상당한 강세 압력을 받을 것"이라고 밝혔다. 한국은행은 콜금리를 내년에 1~2차례 더 내릴 것이며 기업 투자부진으로 회사채 발행이 위축된 가운데 시중금리도 당분간 하락할 것으로 연구원은 내다봤다. 국고채3년물 금리는 올해 평균 4.1%에서 3.2%로 낮아지고 상반기와 하반기 평균이 각각 3.1%와 3.2%정도로 안정적일 것으로 예상됐다. 우량 회사채(AA-기준) 금리도 올해 평균 4.7%에서 내년에는 4.0%로 낮아질 것으로 전망했다. 상반기 3.8%까지 떨어졌다가 경기회복이 예상되는 하반기에는 평균 4.2%로 높아진다는 시나리오다.
2004.12.13 I 강종구 기자
  • 양도세중과..연말 급매물 출하 예상
  • [edaily 윤진섭기자] 내년 1월1일부터 1가구3주택 소유자는 주택을 팔 때 양도차익의 60%를 세금으로 내야 한다. 13일 정부는 부동산 관계 장관 조찬간담회를 열고 내년 1월 1일부터 1가구 3주택 소유자에 대한 중과세 방침을 실시키로 했다. 이에 따라 이헌재(李憲宰) 경제부총리의 `중과세 제도 유예 방안 검토` 발언 이후 일단 지켜보자는 관망세가 짙었던 아파트 거래 시장은 연말까지 1가구 3주택 소유자를 중심으로 급매물이 쏟아질 것으로 점쳐지고 있다. 반면, 정부가 양도세 중과시기를 두고 혼선을 초래해 결과적으로 시장의 불확실성만 가중시켜, 수요자들의 갈피를 못 잡게 했다는 비난의 목소리가 예상된다. ◇연내 매도할 경우 다주택자 양도세 큰 폭으로 줄어 1가구3주택자에 대한 양도세 중과가 시행되면 다주택자들이 집을 팔때 내는 세금은 크게 증가한다. 양도차익의 60%를 세금으로 내야하며 장기보유 특별공제 혜택도 받지 못하기 때문이다. 일반세율은 보유기간에 따라 1년 이내는 50%, 1~2년은 40%, 2년 이상은 양도차 액에 따라 9~36%로 부담이 훨씬 적다. 가령 다주택자인 A씨가 2002년 4월 3억원에 매입한 강남구 대치동의 34평짜리 아파트를 5억원에 판다고 가정해보자. 양도차액은 2억원인데 연내 팔면 36%의 세율(8000만원 초과)을 적용한 7200만원에서 누진공제액 1170만원을 제외한 6030만원만 양도세로 내면 되지만 내년에 팔면 1억2000만원(세율 60%.누진공제 혜택 없음)을 양도세로 납부해야 한다. 몇 개월 차로 6000만원 가까이 세금을 더 내야 하는 것이다. ◇12월말 다주택자 중심으로 급매물 나올 듯..외곽지역 아파트 가격 하락 예상 이 같은 1가구 3주택 소유자의 양도차익 60% 중과 방침은 지난해 10. 29 부동산 대책에서 거론돼, 오는 2005년 1월 1일 시행 예정돼 있었다. 그러나 이헌재 경제부총리가 시장 상황을 고려해 `중과세 제도 유예 방안 검토` 발언이 나온 뒤 1가구 3주택 소유자를 중심으로 집을 팔아야 할지 기다려야 할지 갈피를 못 잡는 상황이 연출됐다. 그동안 다주택자들은 세 부담을 의식해 올해 초부터 주택 처분에 나섰고, 최근까지도 이를 의식한 매물들이 나오고 있었다. 하지만 양도세 중과 방침이 유예될지 모른다는 소식이 전해지면서 시장은 집을 서둘러 팔 필요가 없다는 판단 하에 매물을 걷어 들이는 모습을 나타냈다. 그러나 이번 양도세 중과 방침이 최종적으로 내년 1월 1일부터 시행키로 함에 따라 시장의 흐름은 다시 원점으로 돌아갈 것으로 점쳐지고 있다. 김영진 내집마련정보사 대표는 “그동안 양도세 중과시기를 둘러싸고 매물을 다시 거둬들여야 하는지를 두고 고민하는 사례가 많았다”라며 “최종적으로 내년 시행이 결정됨에 따라 세금 회피를 위한 다주택자들의 매물 처분이 연말까지 이어질 것”이라고 예측했다. 실제 송파구 잠실동 잠실부동산 관계자는 "양도세 중과가 내년부터 시작되는 것으로 결정난만큼 이같은 매물들이 가격을 대폭 낮춰 시장에 다시 나올 가능성이 크다"고 말했다. 그는 "남은 시간이 얼마없지만 급매물이 나오면 연락을 달라는 매수자들이 많은만큼 일부 거래가 활발하게 이뤄질 것으로 기대된다"고 덧붙였다. 양도세 중과가 아파트값 양극화를 부추길 것이라는 의견도 많다. 내년에 집을 팔려는 다주택자들이 수천만원씩 세금을 내야하는 강남권 고가 주택보다는 서울 외곽의 아파트를 먼저 매물로 내놓을 것으로 보이기 때문이다. 부동산뱅크 양해근 실장은 "다주택자의 경우 전략적인 매도에 나설 것"이라며 "즉 강남보다는 서울 외곽지역 내 소형 주택을 중심으로 우선 매도하려는 움직임을 나타낼 것"이라고 예상했다. 또 그는 "이런 움직임이 가시화될 경우 강남과 외곽, 소형과 대형 아파트 가격차가 더욱 벌어질 것"이라고 전망했다. ◇양도세 중과 시행 시기 논란, 다주택자 재산상 침해 불러와 상당수의 다주택자가 양도세 중과를 회피하기 위해 주택을 팔았음에도 불구하고 양도세 중과를 둘러싼 정부의 혼선은 `시장의 불확실성을 부채질했다`는 점에서 비난을 면치 못하는 실정이다. 안명숙 스피드뱅크 소장은 “이번 혼선으로 다주택자 소유자의 경우 좀 더 높은 가격에 팔 수 있는 기회와 장기 보유에 따른 세금 공제 혜택을 놓쳤다”라며 “결과적으로 정부의 정책이 혼란스럽게 보이면서 국민의 재산이 침해받는 결과를 낳았다”고 지적했다. 부동산뱅크 양해근 리서치센터 실장도 "세금이 어떻게 될지 예측 가능해야 자산처분과 취득이 가능하다"고 말했다. 또 그는 "정부의 세제 개편안이 신속히 확정,시장의 불확실성을 잠재워야 하는데 이 경우는 오히려 부추겼다"면서 "가뜩이나 거래가 침체된 부동산 시장을 감안할 때 향후 이 같은 정부의 혼란은 빚어져서는 안된다"고 강조했다. 반면 양도세 중과 방침과 관련해 시행 이후 보완책이 필요하다는 지적도 있다. 김현아 한국건설산업연구원 박사는 "가령 주거형 오피스텔의 경우 양도세 중과 대상에 포함되는 것으로 알려지는데 오피스텔을 처분하려해도 시장이 워낙 죽어있어 잘 안팔리는 상황에서 소액을 투자해 임대사업을 하는 이들에게 많은 세금을 부과하는 것은 일면 불합리한 측면이 있다는 지적이 많다"고 말했다.
2004.12.13 I 윤진섭 기자
  • (따져보는 부동산)건교부, 잠실주공1 주목이유
  • [안명숙] 건설교통부 주택정책과의 중요한 업무 중 하나는 주간 아파트 가격 동향을 체크하는 일이다. 지난주에 비해 얼마나 오르고 떨어졌는지, 상승한 지역과 하락한 곳은 어디인 지 등을 꼼꼼하게 살펴본다. 서울 전체나 전국의 변동률도 중요하지만 서울 전체 주택가격에 영향을 미치는 선행지수격인 가격 선도 아파트도 빼놓지 않고 챙겨본다. 건설산업연구원이 지난 10월 발표한 주택가격의 지역간 상관관계 분석 연구 보고서에 따르면 1999년 1월부터 2003년 12월까지 외환위기 이후 주택가격은 강남구의 집값은 서초, 송파, 강동 등 강남권과 분당, 강북의 아파트 가격에 영향을 주는 것으로 나타났다. 결국 강남구의 집값이 상승하면 서초, 송파, 강동등 강남권과 분당, 강북의 아파트 가격이 오른다는 뜻이다. 또한 이 보고서에서는 이 같은 지역간 가격 움직임이 거의 시차없이 1개월내 진행된다는 결과도 포함했다. 이 같은 현실속에서 건교부는 서울 집값의 선행지수격인 강남 집값을 챙길 수 밖에 없고 그중에서도 강남의 노른자위로 불리는 대치동 일대는 언제나 관심의 대상이었다. 사실상 지난해까지만 해도 항상 매주 모니터링하는 1순위 단지는 대치동 은마아파트였다. 그러나 지난해 9월5일 재건축 아파트 소형평형 의무건설 비율 확대를 담은 9.5대책과 잇따른 10.29대책, 재건축 개발이익환수제 등의 이중 삼중 규제로 은마아파트 가격은 곤두박질쳤다. 지난해 9.5대책이 발표 되기 전 은마아파트 31평의 상한가 시세가 7억5,000만원을 호가했으나 지난해 연말에는 6억3,000만원으로 1억2,000만원이나 급락했다. 올해 4월을 전후로 반짝 상승, 6억7,000만원까지 올랐으나 재건축개발이익환수제가 입법 예고되면서 다시 하락해 11월초에는 최저가격인 5억8,000만원까지 떨어졌다. 무려 1년여 만에 1억7,000만원이나 하락한 후 최근 들어 오름세를 보여 6억원 선을 간신히 회복했다. 리모델링과 재건축 사이에서 사업의 장기화도 예견되는 상황이라 현재 정부가 어느 정도의 탄력적인 완화 정책을 제시해도 은마아파트 가격이 예전과 같은 수준으로 반전되기는 어려울 것으로 건교부도 이제는 판단하는 눈치이다. 이제 은마아파트는 건교부의 주요 관심대상에서 벗어나 있는 셈이다. 그렇다면 건교부가 은마아파트 대신 시장의 지표로 삼고 있는 단지는 어디일까? 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)가 조사한 11월 서울 수도권 재건축 아파트값 변동률에 따르면 11월 평균 서울 재건축 아파트값 변동률은 0.2%를 기록한데 반해 송파구는 유일하게 2.21%의 상승률을 나타냈다. 송파구 재건축 아파트의 상승세는 지난 11월17일 국회 법사위의 재건축개발이익환수에 관한 법률이 법안심의 대상에 제외됨에 따라 개발이익환수에 관한 법이 당초 예정된 내년 4월보다 시행이 지연될 가능성이 높아지면서 두드러지기 시작했다. 이미 착공에 들어간 잠실주공 3, 4단지와 이주철거가 마무리단계인 잠실주공 2단지를 제외하고 잠실주공1단지, 시영의 경우에는 사업 진척 상황에 따라 10% 정도는 임대아파트를 지어야 할 것으로 인식돼 왔었다. 그러나 개발이익환수에 관한 법률 시행이 6~7월로 연기될 것이라는 예측이 가시화되면서 이들 단지도 개발이익환수제의 영향에서 완전히 제외될 수 있을 것으로 예상돼 잠실주공1단지를 선두로 잠실벌 재건축 아파트 가격이 상승세를 보이고 있는 것. 잠실주공1단지 13평 매매가는 지난해 말 저가인 4억1,500만원을 기록한 이후 사업승인을 받은 올 봄 최고 5억4,000만원까지 올랐고 다시 하락과 회복세를 반복하며 4억5,500만원까지 떨어졌다. 그러나 개발이익환수에 관한 법률 시행이 당초 예정인 내년 4월에서 6~7월로 연기될 것이 사실상 굳어지면서 잠실주공1단지 13평 시세는 단숨에 5억원을 돌파했다. 최근 잠실주공1단지의 상승세는 이유 있는 반짝 상승이지만 잠실주공1단지가 그동안 잠실 저밀도 재건축 단지의 가격을 주도해왔다는 점에서 서울 아파트 값을 주도하는 ‘다크호스’로 급부상하고 있는 것이다. 건교부는 요즘 들어 부쩍 잠실주공 1단지를 비롯, 대지지분이 넓어 재건축 경기에 민감하게 움직이는 주공5단지 등의 가격을 유의깊게 체크하고 있다. 그동안 선행 연구에서는 송파구의 가격 상승이 강남구의 집값 상승에 영향을 미친다는 결론을 내리지는 못했다. 이는 그동안 보고서에서 사용한 데이터가 지난해까지의 주택가격을 활용했기 때문일 수도 있다. 그러나 사업초기의 재건축 단지로 집중된 강남일대 재건축 아파트 가격이 주춤하는 한편 잠실일대가 재건축 사업의 박차를 가해 새 주거타운으로 변모하게 될 경우 향후 몇 년후의 분석에서는 송파구의 아파트 값이 강남구에 영향을 미친다는 결론이 나올 수 있을 지도 모르겠다. 올해 시장을 보면 재건축 사업이 서울 아파트 시장의 판도를 재편하고 있다고 해도 과언이 아닌 듯싶다. 그동안 강남에 인접해있지만 강남구가 아니라는 점 때문에 평가절하됐던 잠실 일대 아파트가 인근 노후 아파트단지의 재건축과 재건축 개발이익환수 시행 연기에 따른 정책의 특혜 아닌 수혜로 서울 아파트 값을 선도하는 대표단지로 자리매김하고 있다. 바로 2004년 겨울에.
2004.12.13 I 안명숙 기자
  • (가판분석)12월11일자 조간신문 주요뉴스
  • [edaily 정태선기자] ◇헤드라인 -경향 : `국보법 유지`의 희생양..국회 뇌사 빠트린 `노동당원 국회의원`의 진실은.. -동아 : 여·야 `이철우의원 파문`대치 -조선 : 당시판사 "고문 얘기 없었다"..이철우의원 "고문으로 사건조작"주장 -한국 : 서산에 1000만평 기업도시 -한겨레: 여권인사 연루 시국사건 한나라, 재판기록 요청 -매경: 부동자금 요동친다 -서경: 청년실업 대책 `백약이 무효` -한경: 달러 사흘째 강세 `바닥` 찍었나 ◇주요기사 -롯데·금호·동원그룹 부당내부거래 조사(전조간) -"재경부 `제2 환란` 위험 키워"..김태동 금통위원 "투자公 설립 돈만 날릴 우려"(전조간) -채권대란 우려..투자위험 높은 BBB회사채, 내년 상반기 3조1600억 만기(동아) -"4분기성장률 3%대 가능성"..재경부 첫 공식언급(서경) -이부총리, 뉴딜등 경제현안 긴급보고..노대통령 재가 얻어냈나(한경) -이헌재 사퇴설에 시장 출렁(매경) -"한국경제 연 8% 고성장 끝"..박승한은총재(조선) -박승총재 "개혁 힘들지만 지도자가 할일"..고통없는 개혁없어(경향) -"고성장 엔진 작동 불가능" 한은총재 "경제난 성장엔진 교체 진통"(한국) -"과거분식 합리적 방안 찾겠다"..천정배원내대표 밝혀(한경) -출자총액제한 졸업기준 줄다리기(동아) -"적대적M&A서 경영권 보호위해 연기금 의결권 제한적 허용 필요"..전경련 보고서(동아) -금융감독 분담금 징수체계 바꾼다(한겨레) -선물등 파생상품 과세방침 백지화(서경) -집값 하락폭 커졌다..11월 0.4% 하락 6개월째 떨어져(매경) -국내 부동산담보로 美서 대출받는다..신한銀, 美 LA은행과 제휴(매경) -은행 "2단계 방카슈랑스 예정대로"(한경) -피델리티 국내영업 허가..세계최대 자산운용사(매경) -안진·하나회계법인 합병..회계시장 3强체제로(한경) -대우조선, 글로벌 생산체제 갖춘다(매경) -美네트웍스, 한국에 R&D센터(한경) -현대자동차 타는 美고객 58%..차바꿀때 다시 "현대車"(한경) -부산신항 운영권 UAE서 인수..11억5천만불에(한경) -공무원채용시험 `학력란`폐지 검토(동아) -방송위, 강원민방 조건부 재허가(동아) -조기유학 거품 걷힌다(한국) -수도권 통합 정기권 나온다..지하철 요금 최고 3분의 1까지저렴(한국) -평양에 첫 남북합영공장..대마방직社 공동출자, 내년 3월 준공(경향) -中, 한국 밀입국 조직에 重刑..최고 無期선고, 탈북자 지원단체도 영향 줄듯(조선) -일 "北中은 안보위협 요인"..친방위계획 마련, 무기수출 허용(전조간) -對중화권 무역흑자 첫 300억 달러 돌파(전조간) -OPEC "하루 100만배럴 감산"..이르면 내달부터 생산쿼터 초과분 줄일듯(서경 등) -부시 사회보장정책 일부 민영화(한겨레) -부시 2기 내각 9명 교체 확정(한국)
2004.12.10 I 정태선 기자
  • 남아공, 3분기 세계 집값 상승률 1위
  • [edaily 하정민기자] 올해 3분기에 전 세계에서 주택가격이 가장 많이 오른 나라는 남아프리카공화국인 것으로 나타났다. 영국 경제주간지 이코노미스트는 자체 집계한 3분기 세계 주택시장 동향을 통해 남아공 집값이 올해 3분기에 전년비 35.1% 올랐다고 10일 보도했다. 2위는 31.2% 오른 홍콩이 차지했다. 6년 만에 디플레이션에서 탈출한 홍콩 경제는 최근 본토 관광객 급증 등으로 경제여건이 매우 개선됐다. 작년 3분기에 홍콩 주택가격이 13.6% 하락했다는 사실을 감안해도 홍콩 부동산시장의 회복 조짐을 쉽게 파악할 수 있다. 3위는 스페인(17.2%), 4위는 뉴질랜드(16.4%), 5위는 프랑스(14.7%)가 차지했다. 이어 영국, 미국, 아일랜드, 중국, 스웨덴, 이탈리아, 벨기에, 호주 등이 뒤를 이었다. 집값이 떨어진 나라도 있다. 3분기에 독일과 일본의 주택가격은 각각 1.7%, 6.4%씩 떨어졌다. 남아프리카공화국은 최근 7년간에도 주택가격이 가장 많이 오른 나라로 꼽혔다. 1997년부터 2004년까지 남아공 집값은 무려 227% 올랐다. 아일랜드(187%), 스페인(149%), 영국(139%), 호주(112%) 등이 뒤를 이었다. 미국 집값은 올해 3분기에 13.0% 상승했고 지난 7년 동안에는 65% 올랐다. 한편 이코노미스트는 세계 각국 부동산시장이 호황을 누리고 있는만큼 과열 우려도 크다고 지적했다. 지난 3년간 이머징마켓 부동산시장의 규모만 20조달러에서 60조달러로 세 배 이상 치솟았다. 잡지는 세계 부동산시장 과열이 IT버블보다 더 위험할 수 있다고 우려했다. 호주, 영국 등에서는 이미 부동산가격 하락이 시작됐다. 호주 주택가격은 3분기에 전년동기비로는 8.2% 올랐다. 그러나 9월말 현재 시드니 주택가격은 작년 12월보다 15% 떨어졌다. 호주 전체로도 작년 말보다 10% 하락한 상태다. 역사상 유례없는 부동산 호황을 누리고 있는 미국도 마찬가지다. 1975~2000년까지 미국 가계소득과 집값 동향 추이를 분석한 결과, 현재 미국 주택가격은 30% 고평가 상태라고 이코노미스트는 지적했다. 이코노미스트는 "미국, 호주, 영국, 프랑스, 아일랜드, 네덜란드, 뉴질랜드, 스페인 등 세계 주요 선진국의 주택가격이 사상 최고치를 기록하고 있다"며 "이는 달리 말하면 더이상 부동산 가격 상승이 지속되기 어렵다는 뜻"이라고 경고했다.
2004.12.10 I 하정민 기자
  • 민노당, 역전세난 대책마련 촉구
  • [edaily 이진철기자] 민주노동당은 3일 논평을 통해 "역전세 대란이 일어나는 핵심원인은 임대용 주택 건물주들이 부동산 가격과 전셋값 하락 국면에도 기존의 임대료 수입을 유지하기 위해 전세금반환·이사 지체 등 세입자의 일방적 희생을 요구하기 때문"이라고 주장했다. 따라서 "주택임대차보호법 개정안을 정부가 적극 수용해 역전세난의 부작용 최소화와 세입자 보호에 나서야 할 것"이라고 밝혔다. 민노당은 "우리 사회의 전월세 구조는 지난 98년 역전세 대란에서 2000~2001년 극심한 전월세 폭등 등 꼬리에 꼬리를 물 듯 냉·온탕을 반복해 왔다"며 "약 2000만으로 추산되는 세입자들은 전세금·보증금이 올라도 걱정, 내려도 걱정인 불안한 상태에 방치돼 왔다"고 지적했다. 민노당은 "대다수 건물주의 경우 일방적으로 전세금 반환을 지체해도 경제적 손실이 거의 없는 반면, 다수의 세입자들은 이행 지체로 인한 모든 피해를 감수할 뿐 아니라, 전세금 반환 청구소송, 민사 조정에 시달리느라 시간과 비용을 투자해야 한다"고 말했다. 또 "일부 지방자치단체가 임대차 분쟁조정 상담실을 운영하고 있지만 법적 조직이 아닌데다가 실질적인 분쟁 조정 권한이 없어 효과는 미미한 상태"라고 주장했다. 이선근 민노당 경제민주화운동 본부장은 "역전세 대란의 핵심 원인은 임대인이 과거에 급상승시킨 전세금 수준을 유지하려고 하기 때문"이라며 "인상률을 안정화하기 위해 전월세 인상율 5% 상한제를 실시해야 할 것"이라고 주장했다. 이 위원장은 "인근의 유사한 주택에 비해 현저히 부당한 수준의 임대료나 보증금의 경우 법무부 장관, 특별시장, 광역시장에게 조정권고 및 시정조치를 내릴 권한을 부여해야 한다"며 "임대차 분쟁을 조정하기 위해 특별시·광역시·도에 임대차 분쟁조정위원회를 설치하고 실질적인 권한을 줘야 할 것"이라고 밝혔다. 한편, 대법원에 따르면 지난 10월 한달 동안 임대차 계약 종료 후 전세금을 돌려받지 못한 세입자가 이사를 가면서 해당 집에 소유권 등기를 설정하는 임차권 등기명령 건수는 1542건으로 지난해 10월 한 달간의 874건에 비해 76.4%나 늘어나 역전세난 부작용이 심각해지는 상황이다.
2004.12.03 I 이진철 기자

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