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- (따져보는 부동산)건교부, 잠실주공1 주목이유
- [안명숙] 건설교통부 주택정책과의 중요한 업무 중 하나는 주간 아파트 가격 동향을 체크하는 일이다. 지난주에 비해 얼마나 오르고 떨어졌는지, 상승한 지역과 하락한 곳은 어디인 지 등을 꼼꼼하게 살펴본다. 서울 전체나 전국의 변동률도 중요하지만 서울 전체 주택가격에 영향을 미치는 선행지수격인 가격 선도 아파트도 빼놓지 않고 챙겨본다.
건설산업연구원이 지난 10월 발표한 주택가격의 지역간 상관관계 분석 연구 보고서에 따르면 1999년 1월부터 2003년 12월까지 외환위기 이후 주택가격은 강남구의 집값은 서초, 송파, 강동 등 강남권과 분당, 강북의 아파트 가격에 영향을 주는 것으로 나타났다.
결국 강남구의 집값이 상승하면 서초, 송파, 강동등 강남권과 분당, 강북의 아파트 가격이 오른다는 뜻이다. 또한 이 보고서에서는 이 같은 지역간 가격 움직임이 거의 시차없이 1개월내 진행된다는 결과도 포함했다.
이 같은 현실속에서 건교부는 서울 집값의 선행지수격인 강남 집값을 챙길 수 밖에 없고 그중에서도 강남의 노른자위로 불리는 대치동 일대는 언제나 관심의 대상이었다. 사실상 지난해까지만 해도 항상 매주 모니터링하는 1순위 단지는 대치동 은마아파트였다. 그러나 지난해 9월5일 재건축 아파트 소형평형 의무건설 비율 확대를 담은 9.5대책과 잇따른 10.29대책, 재건축 개발이익환수제 등의 이중 삼중 규제로 은마아파트 가격은 곤두박질쳤다.
지난해 9.5대책이 발표 되기 전 은마아파트 31평의 상한가 시세가 7억5,000만원을 호가했으나 지난해 연말에는 6억3,000만원으로 1억2,000만원이나 급락했다. 올해 4월을 전후로 반짝 상승, 6억7,000만원까지 올랐으나 재건축개발이익환수제가 입법 예고되면서 다시 하락해 11월초에는 최저가격인 5억8,000만원까지 떨어졌다. 무려 1년여 만에 1억7,000만원이나 하락한 후 최근 들어 오름세를 보여 6억원 선을 간신히 회복했다.
리모델링과 재건축 사이에서 사업의 장기화도 예견되는 상황이라 현재 정부가 어느 정도의 탄력적인 완화 정책을 제시해도 은마아파트 가격이 예전과 같은 수준으로 반전되기는 어려울 것으로 건교부도 이제는 판단하는 눈치이다. 이제 은마아파트는 건교부의 주요 관심대상에서 벗어나 있는 셈이다.
그렇다면 건교부가 은마아파트 대신 시장의 지표로 삼고 있는 단지는 어디일까? 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)가 조사한 11월 서울 수도권 재건축 아파트값 변동률에 따르면 11월 평균 서울 재건축 아파트값 변동률은 0.2%를 기록한데 반해 송파구는 유일하게 2.21%의 상승률을 나타냈다.
송파구 재건축 아파트의 상승세는 지난 11월17일 국회 법사위의 재건축개발이익환수에 관한 법률이 법안심의 대상에 제외됨에 따라 개발이익환수에 관한 법이 당초 예정된 내년 4월보다 시행이 지연될 가능성이 높아지면서 두드러지기 시작했다. 이미 착공에 들어간 잠실주공 3, 4단지와 이주철거가 마무리단계인 잠실주공 2단지를 제외하고 잠실주공1단지, 시영의 경우에는 사업 진척 상황에 따라 10% 정도는 임대아파트를 지어야 할 것으로 인식돼 왔었다.
그러나 개발이익환수에 관한 법률 시행이 6~7월로 연기될 것이라는 예측이 가시화되면서 이들 단지도 개발이익환수제의 영향에서 완전히 제외될 수 있을 것으로 예상돼 잠실주공1단지를 선두로 잠실벌 재건축 아파트 가격이 상승세를 보이고 있는 것.
잠실주공1단지 13평 매매가는 지난해 말 저가인 4억1,500만원을 기록한 이후 사업승인을 받은 올 봄 최고 5억4,000만원까지 올랐고 다시 하락과 회복세를 반복하며 4억5,500만원까지 떨어졌다. 그러나 개발이익환수에 관한 법률 시행이 당초 예정인 내년 4월에서 6~7월로 연기될 것이 사실상 굳어지면서 잠실주공1단지 13평 시세는 단숨에 5억원을 돌파했다.
최근 잠실주공1단지의 상승세는 이유 있는 반짝 상승이지만 잠실주공1단지가 그동안 잠실 저밀도 재건축 단지의 가격을 주도해왔다는 점에서 서울 아파트 값을 주도하는 ‘다크호스’로 급부상하고 있는 것이다. 건교부는 요즘 들어 부쩍 잠실주공 1단지를 비롯, 대지지분이 넓어 재건축 경기에 민감하게 움직이는 주공5단지 등의 가격을 유의깊게 체크하고 있다.
그동안 선행 연구에서는 송파구의 가격 상승이 강남구의 집값 상승에 영향을 미친다는 결론을 내리지는 못했다. 이는 그동안 보고서에서 사용한 데이터가 지난해까지의 주택가격을 활용했기 때문일 수도 있다. 그러나 사업초기의 재건축 단지로 집중된 강남일대 재건축 아파트 가격이 주춤하는 한편 잠실일대가 재건축 사업의 박차를 가해 새 주거타운으로 변모하게 될 경우 향후 몇 년후의 분석에서는 송파구의 아파트 값이 강남구에 영향을 미친다는 결론이 나올 수 있을 지도 모르겠다.
올해 시장을 보면 재건축 사업이 서울 아파트 시장의 판도를 재편하고 있다고 해도 과언이 아닌 듯싶다. 그동안 강남에 인접해있지만 강남구가 아니라는 점 때문에 평가절하됐던 잠실 일대 아파트가 인근 노후 아파트단지의 재건축과 재건축 개발이익환수 시행 연기에 따른 정책의 특혜 아닌 수혜로 서울 아파트 값을 선도하는 대표단지로 자리매김하고 있다. 바로 2004년 겨울에.
- (가판분석)12월11일자 조간신문 주요뉴스
- [edaily 정태선기자] ◇헤드라인
-경향 : `국보법 유지`의 희생양..국회 뇌사 빠트린 `노동당원 국회의원`의 진실은..
-동아 : 여·야 `이철우의원 파문`대치
-조선 : 당시판사 "고문 얘기 없었다"..이철우의원 "고문으로 사건조작"주장
-한국 : 서산에 1000만평 기업도시
-한겨레: 여권인사 연루 시국사건 한나라, 재판기록 요청
-매경: 부동자금 요동친다
-서경: 청년실업 대책 `백약이 무효`
-한경: 달러 사흘째 강세 `바닥` 찍었나
◇주요기사
-롯데·금호·동원그룹 부당내부거래 조사(전조간)
-"재경부 `제2 환란` 위험 키워"..김태동 금통위원 "투자公 설립 돈만 날릴 우려"(전조간)
-채권대란 우려..투자위험 높은 BBB회사채, 내년 상반기 3조1600억 만기(동아)
-"4분기성장률 3%대 가능성"..재경부 첫 공식언급(서경)
-이부총리, 뉴딜등 경제현안 긴급보고..노대통령 재가 얻어냈나(한경)
-이헌재 사퇴설에 시장 출렁(매경)
-"한국경제 연 8% 고성장 끝"..박승한은총재(조선)
-박승총재 "개혁 힘들지만 지도자가 할일"..고통없는 개혁없어(경향)
-"고성장 엔진 작동 불가능" 한은총재 "경제난 성장엔진 교체 진통"(한국)
-"과거분식 합리적 방안 찾겠다"..천정배원내대표 밝혀(한경)
-출자총액제한 졸업기준 줄다리기(동아)
-"적대적M&A서 경영권 보호위해 연기금 의결권 제한적 허용 필요"..전경련 보고서(동아)
-금융감독 분담금 징수체계 바꾼다(한겨레)
-선물등 파생상품 과세방침 백지화(서경)
-집값 하락폭 커졌다..11월 0.4% 하락 6개월째 떨어져(매경)
-국내 부동산담보로 美서 대출받는다..신한銀, 美 LA은행과 제휴(매경)
-은행 "2단계 방카슈랑스 예정대로"(한경)
-피델리티 국내영업 허가..세계최대 자산운용사(매경)
-안진·하나회계법인 합병..회계시장 3强체제로(한경)
-대우조선, 글로벌 생산체제 갖춘다(매경)
-美네트웍스, 한국에 R&D센터(한경)
-현대자동차 타는 美고객 58%..차바꿀때 다시 "현대車"(한경)
-부산신항 운영권 UAE서 인수..11억5천만불에(한경)
-공무원채용시험 `학력란`폐지 검토(동아)
-방송위, 강원민방 조건부 재허가(동아)
-조기유학 거품 걷힌다(한국)
-수도권 통합 정기권 나온다..지하철 요금 최고 3분의 1까지저렴(한국)
-평양에 첫 남북합영공장..대마방직社 공동출자, 내년 3월 준공(경향)
-中, 한국 밀입국 조직에 重刑..최고 無期선고, 탈북자 지원단체도 영향 줄듯(조선)
-일 "北中은 안보위협 요인"..친방위계획 마련, 무기수출 허용(전조간)
-對중화권 무역흑자 첫 300억 달러 돌파(전조간)
-OPEC "하루 100만배럴 감산"..이르면 내달부터 생산쿼터 초과분 줄일듯(서경 등)
-부시 사회보장정책 일부 민영화(한겨레)
-부시 2기 내각 9명 교체 확정(한국)
- 남아공, 3분기 세계 집값 상승률 1위
- [edaily 하정민기자] 올해 3분기에 전 세계에서 주택가격이 가장 많이 오른 나라는 남아프리카공화국인 것으로 나타났다.
영국 경제주간지 이코노미스트는 자체 집계한 3분기 세계 주택시장 동향을 통해 남아공 집값이 올해 3분기에 전년비 35.1% 올랐다고 10일 보도했다.
2위는 31.2% 오른 홍콩이 차지했다. 6년 만에 디플레이션에서 탈출한 홍콩 경제는 최근 본토 관광객 급증 등으로 경제여건이 매우 개선됐다. 작년 3분기에 홍콩 주택가격이 13.6% 하락했다는 사실을 감안해도 홍콩 부동산시장의 회복 조짐을 쉽게 파악할 수 있다.
3위는 스페인(17.2%), 4위는 뉴질랜드(16.4%), 5위는 프랑스(14.7%)가 차지했다. 이어 영국, 미국, 아일랜드, 중국, 스웨덴, 이탈리아, 벨기에, 호주 등이 뒤를 이었다.
집값이 떨어진 나라도 있다. 3분기에 독일과 일본의 주택가격은 각각 1.7%, 6.4%씩 떨어졌다.
남아프리카공화국은 최근 7년간에도 주택가격이 가장 많이 오른 나라로 꼽혔다. 1997년부터 2004년까지 남아공 집값은 무려 227% 올랐다.
아일랜드(187%), 스페인(149%), 영국(139%), 호주(112%) 등이 뒤를 이었다.
미국 집값은 올해 3분기에 13.0% 상승했고 지난 7년 동안에는 65% 올랐다.
한편 이코노미스트는 세계 각국 부동산시장이 호황을 누리고 있는만큼 과열 우려도 크다고 지적했다. 지난 3년간 이머징마켓 부동산시장의 규모만 20조달러에서 60조달러로 세 배 이상 치솟았다. 잡지는 세계 부동산시장 과열이 IT버블보다 더 위험할 수 있다고 우려했다.
호주, 영국 등에서는 이미 부동산가격 하락이 시작됐다. 호주 주택가격은 3분기에 전년동기비로는 8.2% 올랐다. 그러나 9월말 현재 시드니 주택가격은 작년 12월보다 15% 떨어졌다. 호주 전체로도 작년 말보다 10% 하락한 상태다.
역사상 유례없는 부동산 호황을 누리고 있는 미국도 마찬가지다. 1975~2000년까지 미국 가계소득과 집값 동향 추이를 분석한 결과, 현재 미국 주택가격은 30% 고평가 상태라고 이코노미스트는 지적했다.
이코노미스트는 "미국, 호주, 영국, 프랑스, 아일랜드, 네덜란드, 뉴질랜드, 스페인 등 세계 주요 선진국의 주택가격이 사상 최고치를 기록하고 있다"며 "이는 달리 말하면 더이상 부동산 가격 상승이 지속되기 어렵다는 뜻"이라고 경고했다.
- (정명수의 월가 키워드)Gold, the New Snake Oil
- [뉴욕=edaily 정명수특파원] 크리스마스를 앞둔 뉴욕 맨해튼 5번가(5th ave.남북 방향의 대로)는 쇼핑 천국이다. 화려한 크리스마스 장식을 한 백화점들이 전세계에서 몰려든 관광객들을 유혹하고 있다.
뉴욕은 황금의 도시이기도 하다. 5번가 선상에 유명한 록팰러센터 크리스마스 트리가 있는 49번가(49th st.동서방향 대로) 일대는 세계에서 가장 큰 보석 거리다. 영화 `티파니에서 아침을`의 배경이 되는 보석상 티파니도 이곳에 있다.
이 보석 거리에서는 검은 코트에 검은 중절모를 쓰고, 긴 수염을 휘날리며 바쁘게 걷고 있는 전형적인 유태인부터, 인도인, 이탈리아인, 중국인 그리고 한국인 보석상들을 쉽게 만날 수 있다.
이 거리에는 금, 은, 다이아몬드, 각종 보석을 파는 상점들이 즐비하다. 다이아몬드를 도매로 거래하는 한 인도인 보석상의 사무실을 구경할 기회가 있었다. 건물 입구에서부터 신분증을 확인한 후, 두꺼운 방탄문을 지나서야 그를 만날 수 있었다. 그는 커다른 금고에서 하얀 종이에 담긴 `반짝이는 돌`을 꺼내와서는 진지하게 흥정을 했다.
맨해튼 남쪽에는 또 다른 `황금의 성`이 있다. 바로 뉴욕상품거래소(NYMEX). NYMEX에서는 수백톤의 금 선물을 거래하고 있다.
NYMEX 금선물은 100온스가 기본 단위다.(1온스=28.34그램, 1돈쭝=3.75그램) 온스당 센트 단위로 호가가 형성된다. 거래시간은 오전 8시30분부터 오후 1시30분까지. 하루 최대 가격 변동폭은 75달러. 만기일에 실제로 주고 받는 실물은 순도 99.5%의 100온스짜리 금괴다.(그림 참조)
100온스짜리 한 개의 바(bar)로 된 것도 있고, 대략 1킬로그램 짜리 세개를 한 묶음으로 한 것도 있다. 각각의 금괴에는 NYMEX가 지정한 보석감정회사들의 인증 스탬프와 일련번호가 찍혀있다.
장황하게 뉴욕 금 시장 얘기를 꺼낸 것은 최근 달러 약세로 금에 대한 관심이 높아지고 있기 때문이다. 황금을 향한 인간의 열정은 역사 이래 계속되고 있다. 금은 인간의 역사, 특히 경제사에 있어서 빼놓을 수 없는 존재다.
◇황금의 역사
금은 돈이다. 반짝이는 노란 금속 덩어리는 부(富)의 집적물로 간주됐다. 미국은 1792년 화폐를 금과 은에 연동시킴으로써 통화제도에 금을 도입했다. 이같은 금본위제는 고전적인 통화정책이었다. 1차 세계대전 전까지 금본위 체제는 통화 시스템의 주류였다. 돈이 금의 지지를 받는 한 통화위기가 올 이유가 없었다.
산업혁명과 함께 경제규모가 커지면서 금본위제는 더 이상 지탱될 수 없었다. 경제가 커지는 만큼 돈을 찍어야했고, 그에 맞춰 금을 확보해야했다. 전세계적으로 대공항이 엄습했고, 1차 세계대전이 터졌다. 금본위제는 역사속으로 사라졌다.
금이 다시 등장하는 것은 1944년 브래튼우즈 체제부터다. 달러가 전세계 기축통화가 됐고, 달러는 금 1온스에 35달러로 고정됐다. 브레튼우즈 체제도 금본위제와 마찬가지로 화폐 가치를 무엇인가에(금과 달러에) 고정시키려는 시도였다.
고정 틀이 튼튼하면 문제가 없지만, 기준이 흔들리면 만사가 불안해진다. 2차 세계대전을 거쳐 냉전시대에 돌입한 이후 미국은 서방 자본주의 경제의 큰 형님이었다. 그러나 무역이 확대되고, 미국의 국제 수지 적자가 눈덩이처럼 불어나면서 브래튼우즈 체제는 금이 가기 시작했다. 1971년 8월5일 닉슨 대통령은 달러화에 대한 금 태환을 정지한다고 공식 발표한다. 브레튼 우드 체제는 붕괴됐고, 금은 `돈의 기능`을 상실했다.
금의 역사는 이때부터 본격적으로 시작됐다. 1973년 1차 오일쇼크, 1979년 2차 오일쇼크를 겪으면서 금 값은 천정부지로 치솟았다. 1980년 1월 온스당 850달러까지 상승했다. 지금 화폐 가치로 환산하면 1900달러에 달한다. 금 값은 `위기의 값`이고, 금의 역사는 `위기의 역사`다.
두차례 오일쇼크 이후 1980년대 중반까지 금은 내리막 길을 걸었다. 냉전 막바지 미국은 쌍둥이 적자에 허덕이고 있었고, 지금처럼 달러 약세로 이를 돌파하려했다. 마침내 1985년 플라자 합의에 도달한다.
1987년 여름 제임스 베이커 재무장관은 금리를 인상한 독일로 날아가 다시 한번 노골적으로 약한 달러 정책을 강조해야했다. 그해 10월 주가가 대폭락하는 블랙먼데이가 월가를 덮쳤다. 금융 부문에서 미국의 리더십은 크게 상처받았고, 주가는 급락했다. 반대로 금 값은 다시 400달러를 넘어섰다.
암울한 1980년대, 냉전이 막을 내렸다. 잘 생긴 남부의 풋내기 클린턴이 미국 대통령이 됐고, 세계 경제도 새로운 도약기를 맞았다. 금은 인기가 없었다. 서부 실리콘 밸리에서는 모래로 금(반도체)을 만드는 현대판 연금술사들이 등장했다. 미국인들은 금보다는 주식을 좋아했고, 실제로 기술주는 금같은 대우를 받았다. 진짜 금은 빛을 잃었다.
1997년 아시아 외환위기가 닥쳐왔을 때 금이 반짝 빛을 발한 적이 있지만 그것으로 끝이었다. 전세계 중앙은행들은 금본위제라는 과거의 전통 때문에 가지고 있었던 금을 팔기로 합의했다. 금의 역사가 막을 내리는 듯했다.
그때 맨해튼의 마천루 트윈 타워가 무너졌다. 바로 옆 NYMEX에서 금 선물은 다시 생명을 얻었다. 부시 대통령은 쌍둥이 적자를 부활시켰고, 달러 가치가 떨어지기 시작했다. 주식시장의 거품도 한순간에 꺼져버렸다. 이라크에서, 사우디에서, 미국에서 지정학적 리스크가 높아질 때마다 금은 음흉한 미소를 던졌다. 2004년 11월 금 선물 가격은 1988년 이후 처음으로 450달러선을 돌파했다.
◇Snake Oil
금은 불안을 치유하는 약이다. 경제가, 정치가, 사회가 불안하면 사람들은 금을 찾는다. 실제로 금은 병을 치료하는 약이다. 호주의 발라라-오스틴 방사성 종양 센터에서는 전립선 암 환자들에게 금가루를 주입, 암치료에 활용하고 있다.
금은 인플레와 디플레를 모두 방어할 수 있다. 달러 약세의 피란처이기도 하고, IT 버블 이후 주식 투자의 아픔을 달래주는 투자 수단이기도 하다. 연준리가 금리인상으로 방향을 바꾼 후 금이 채권 투자를 대체할 가능성도 높아지고 있다.
금은 정말 `만병통치약`일까, 아니면 겉만 번지르한 `가짜 묘약(Snake Oil)`일까.
금 시장의 최대 위협 요소는 각국의 중앙은행이다. 연준리 등 주요 중앙은행이 보유한 금은 3만2000톤으로 현재 전세계 광산에서 채굴되는 금 12년치에 해당한다. 브래튼우즈 체제 붕괴후 금은 더 이상 돈이 아니기 때문에 중앙은행은 금을 가지고 있을 이유가 없다. 1999년 15개 주요 중앙은행들은 협약을 맺고, 시장에 영향을 주지 않는 범위에서 보유 중인 금을 매각키로 했다. 올해 3월 이 협약이 갱신됐다. 앞으로 5년간 500톤의 금을 매각키로 했다. 프랑스도 최근 보유 중인 금 600톤을 5년간 매각한다고 발표했다.
중앙은행은 점점 더 영악해지고 있다. 가치없는 자산을 팔고, 수익을 최대화하는 전략을 취하고 있다. 달러 가치가 떨어지자, 중국이, 러시아가 외환보유고 중 달러 비중을 줄이겠다고 한 것도 같은 맥락이다.
우리나라가 IMF 외환위기 당시 금모으기 운동을 벌이자, 국제 금 시세가 크게 하락한 적이 있다. 중앙은행은 필요하다면 부채를 줄이기 위해 언제든지 금을 팔아버릴 준비가 돼 있다.
중앙은행이라는 핸디캡을 가지고 있지만, 금 시장은 여전히 매력적이다. 최근 금 값 상승의 주요인이 달러 약세인 것은 분명하지만, 그것 말고도 금 값을 끌어올리는 변수들은 많이 있다.
인도 등 아시아 국가들의 금 소비 욕구, 중국의 금시장 자유화 가능성이 대표적이다. 특히 중국 변수가 중요하다. 위안화가 달러 페그제에서 풀리는 순간 금이 한단계 레벨 업될 것이라는 분석이다.
전세계 주요 금생산 업체들이 참여하는 월드골드카운슬(World Gold Council)에 따르면 지난 3분기 보석으로써의 금 수요는 6% 증가했다. 반면 금 생산과 중앙은행의 금 매각은 22% 감소했다. 금화, 금괴 투자도 10%나 늘어났다.
금이 본격적인 투자 대상으로 부상할 조짐도 나타나고 있다. 지난달 뉴욕증권거래소에는 금시세에 연동되는 `상품 ETFs(Exchange-Traded Funds)가 최초로 상장됐다. 이 ETFs에 투자하면 금 선물을 매수한 것과 똑같은 효과를 누릴 수 있다. 개인 투자자들 앞에 글자 그대로 `황금시장`을 열어준 셈이다.
◇불안한 미래
금의 주요 생산 국가는 남아프라카, 미국, 호주, 캐나다, 중국, 인도네시아, 러시아 등이다. 금의 최대 소비국은 인도다. 인도인들은 금 값이 아무리 올라도, 금을 사는데 주저함이 없다. WGC에 따르면 인도의 금 소비는 3분기 중 16% 증가했다. 이같은 금 소비 증가는 지난해 인도 농사가 잘됐기 때문이다. 인도의 농부들은 돈이 생기면 금을 산다. 인도 금 소비의 60%는 농촌에서 이뤄지고 있다.
미국은 세계 2위의 금 소비국이다. 미국의 할머니, 할아버지들 사이에서는 손자손녀들의 형상을 본딴 금목걸이를 하고 다니는 것이 유행이다. 미국의 젊은 연인들은 애인의 이름을 큼직하게 세긴 금목걸이를 교환하곤 한다. 미국인들에게 금은 투자의 대상이기도 하다.
중국의 수요도 무시할 수 없다. 3분기 중국의 금 수요는 6% 증가했다. 중국인들은 전통적으로 금을 중요하게 생각했다. 중국 경제가 커지고, 중국인들의 호주머니가 두둑해지면서, 금 수요가 가파른 상승 곡선을 그리고 있다.
수요가 늘어나는데 비해 공급은 부진하다. 특히 남아프리카 공화국의 금광이 공급 불안의 주범이다. 최근 남아프리카 최대의 광산기업 중 하나인 하모니 골드 마이닝은 경쟁사인 골드 필즈에 대한 적대적 M&A의 감행, 투자자들의 이목을 집중시켰다. 금 생산성이 떨어지면서 광산기업간 합병이 해결책으로 부상하고 있다.
그렇다면 금 값은 얼마나 오를 것인가. 시티그룹은 내년도에 금이 일시적으로 500달러선을 넘을 수 있다는 전망을 내놨다. 내년도 평균 금 가격은 425달러를 제시했다.
경제 구조의 격변기 금은 항상 급등세를 나타내곤 했다. 금 시장이 주목받고 있다면 무엇인가 큰 변화의 물결이 일고 있다는 신호다. 변화가 어디서 시작해서 어디서 끝날 것인지는 아무도 모른다. 금은 `불안한 미래`를 반사하는 거울이다.
- (edaily폴)`10월 산업생산 및 11월 소비자물가` 전문가별 전망
- [edaily 채권외환팀] 다음은 edaily가 26일 실시한 `10월 산업생산 및 11월 소비자물가` 폴에 대한 전문가들 발언이다.
◆대우증권 이효근 수석연구위원 = 수출증가율이 떨어지고 재고가 늘면서 생산증가율이 두자릿수를 기록하기는 어려울 전망이다. 설비투자조정압력이 하락세를 보이고 있지만, 내년 2분기 정도에는 다시 상승세를 보일 것으로 예상하고 있다.
물가는 국제유가 및 농축산물 가격하락과 원화절상 영향으로 전월비 마이너스를 보일 것으로 예상하고 있다. 원화절상흐름이 계속된다면 물가상승은 점차 완화될 수밖에 없을 것이다.
→산업생산 전년동월비 8.5%, 전월비 1.5%
→소비자물가 전년동월비 3.7%, 전월비 -0.1%
◆동부증권 장화탁 선임연구원 = 민간소비는 내년 하반기부터 긍정적 강도로 회복될 것으로 보고 있다. 내년 상반기까지 회복 강도가 크지 않을 것으로 예상된다. 다만, 선행지수 전년동월비는 내년 2분기부터 반등세를 띨 것으로 예상한다.
9월 산업생산은 정보기술(IT)와 자동차 생산 등에 힘입어 전년동월비 증가세를 이어갔다. 10월에도 크리스마스라는 계절적 효과와 9월 신차효과 영향 등을 감안하면 IT와 자동차 부문이 나쁘지는 않을 것이다. 전체적으로 전년동월비 증가율은 `역 베이스 이펙트`로 낮게 나오겠지만, 증가세는 유지될 것으로 전망된다.
도소매판매는 아직까지 가시적 회복을 기대하기 어렵다. 그러나 버블이라는 충격때문이지 구조적인 요인은 아니다.
11월 소비자물가는 10월과 비슷한 수준을 기록할 것으로 예상된다. 작년 11월 소비자물가가 낮았던 만큼 전년동월비는 높게 나오겠지만, 전체적으로 안정을 되찾을 것이다. 그러나 원화강세와 유가하락이 당장 소비자물가 하락으로 이어지기는 어려울 것이다. 향후 물가안정에 긍정적 요인이기는 하지만, 소비자물가에 반영되기까지는 어느정도 시간이 걸릴 것이다.
→산업생산 전년동월비 7.5%
→소비자물가 전년동월비 3.9%
◆신영증권 김승현 연구위원 = 10월 산업생산 증가율 둔화되겠지만, 수출이 안정적이라 크게 우려할 상황은 아니다. 자동차는 내수부진 영향으로 완만한 하락세를 나타낼 것으로 보인다. IT는 가격하락 요인이 있지만, 물량증대가 이를 만회하고 있다. 내년 하반기 민간부분 대체수요 등을 감안하면 단가상승과 물량증대 효과가 나타날 가능성을 배제할 수 없다.
도소매판매는 소비심리 위축이 다소 완화되며 9월보다 긍정적 흐름이 나올 것으로 예상된다. 설비투자도 연말을 앞둔 기업들이 투자계획을 더이상 미루지 못하면서 안정세를 되찾을 것으로 보인다.
11월 산업생산 증가율은 그동안의 둔화속도가 완화되며 보합 또는 소폭 반등 국면이 나타날 가능성을 배제하기 어렵다. 4~5개월간의 경기지표 악화가 마무리되고 시점이 될 것으로 예상된다.
11월중 식료품 가격 하락폭이 컸다. 유가하락 효과와 환율로 인한 수입단가 하락, 주거비 약세 등의 영향으로 전월비 마이너스 가능성이 높아보인다. 11월 농축산물 가격도 출하증가 영향으로 물가안정에 도움됐을 것으로 예상된다.
→산업생산 전년동월비 8.0%, 전월비 0.8%
→소비자물가 전년동월비 3.4%, 전월비 -0.4%
◆씨티글로벌마켓 오석태 이코노미스트 = 10월 산업생산은 베이스 이펙트가 본격적으로 나올 시점이다. IT부문은 호조를 보이겠지만, 소비와 설비투자는 여전히 부진할 것으로 예상된다. 11월 산업생산은 지켜볼 필요가 있다. 10월 수출액이 사상최고를 기록하는 등 수출이 갑자기 잘나오는게 무엇을 뜻하는지 미스터리다.
물가는 걱정할 시점이 아니다. 10~12월은 계절적으로 물가가 크게 오를 요인이 많지 않다.
→산업생산 전년동월비 6.4%, 전월비 -0.5%
→소비자물가 전년동월비 3.8%, 전월비 -0.2%
◆한화증권 임노중 연구위원 = 수출이 산업생산 증가를 이끌고 있다. 10월 수출액은 228억달러로 월별로는 사상 최고다. 그러나 자동차 내수출하가 급감하고 서비스 쪽도 둔화되는 등 내수가 수출을 까먹는 역할을 하고 있다. 여기에 전년동월 대기 역베이스 효과로 증가율 둔화 흐름이 뚜렷해질 전망이다. 내년 상반기에도 둔화세가 지속될 것으로 예상하고 있다.
물가는 농산물가격 하락과 유가 안정, 환율하락 등의 요인으로 지난달보다 하락할 것으로 예상된다. 11월에는 10월과 달리 공공요금 인상요인도 찾기 힘들다. 특히 수요측면의 물가상승 압력이 굉장히 낮아 물가는 점차 하향안정세를 찾아갈 것으로 전망된다.
→산업생산 전년동월비 6.3%
→소비자물가 전년동월비 3.7%, 전월비 -0.3%
◆동원증권 김영준 책임연구원 = 유가와 환율이 떨어져 해외부문의 인플레 압력이 줄어들었다. 농축수산가격도 안정되고 있다.
10월 수출호조로 산업생산 전월비는 증가세를 보였을 것으로 예상된다. 우려했던 수출이 상당히 견조하게 버티는 것 같다. 전년동월비는 역 베이스이펙트로 증가세가 둔화될 것으로 예상한다.
도소매판매는 백화점판매가 괜찮게 나왔지만, 아직까지 의미를 두기 어려운 상황이다. 설비투자도 마찬가지다. 내수부문 내년 2~3분기 정도돼야 회복세를 띨 것으로 예상한다.
11월 소비자물가는 유가와 환율이 떨어지는 등 해외부분 인플레이션 압력이 줄어든 것이 크게 작용할 전망이다. 농축수산물 가격하락도 물가하락의 이유가 됐을 것이다.
→산업생산 전년동월비 8.0%, 전월비 0.6%
→소비자물가 전년동월비 3.6%, 전월비 -0.3%
◆현대증권 이상재 거시경제팀장 = 9월보다는 10월에 조업일수가 늘어나는데 계절조정을 하더라도 생산수준이 떨어지지 않을 것이다. 수출이 생각보다 호조를 이어가고 있어 내수용 생산이 계속 부진하지만 잘 버티고 있다.
전년동월로 증가율이 급락하는 것은 지난해 같은기간 급증에 따른 반사효과이다. 증가율은 9월보다 10월이 낮아지고 성장세 둔화되는 걸로 나오겠지만 일부 얘기처럼 경착륙은 아니다.
어차피 수출의 성장기여도 약화는 불가피한 것이고 내수가 회복되지 않는한 전체 산업생산의 둔화는 피하기 어렵다. 이에 따라 내년 상반기까지는 성장세 하락이 불가피하다.
관건은 내수회복이 언제 되느냐인데 내년 2분기 중반부터 가능하리라 본다. 이때부터 내수가 수출을 보완할 수 있을 것으로 경기가 바닥을 찍는 시점이다.
소비자물가는 전월비 하락할 것으로 예상하는데 날씨가 좋았기 때문에 농산물 가격 하락 등으로 3개월 연속 안정될 것 같다. 또한 국제유가가 10월보다 더 떨어져서 1차 유류제품 가격이 더 하락했다.
연간 물가는 3.7%를 당초 봤는데 큰 차이는 없지만 조금 더 낮을 수 있다. 4분기들어 물가가 안정되고 있기 때문이다.
내년 연간 물가는 3.2%를 전망한다. 연초에는 항상 물가상승 요인이 있고 반사효과도 크기 때문에 물가상승률 수준이 4%내외로 높을 것이다. 그러나 올해 유가상승이 워낙 높았기 때문에 하반기에는 낮아질 것이다.
→산업생산 전년동월비 7.2%, 전월비 2.0%
→소비자물가 전년동월비 3.7%, 전월비 -0.2%
◆JP모건 임지원 이코노미스트 = 수출이 생각보다 좋았다. 전월보다 늘어난 것도 수출 때문이다. 4분기 GDP는 3% 초반밖에 되지 않을 것이다. 그러나 잠재된 단기 성장 모멘텀은 2분기나 3분기보다 전분기대비로 오히려 올라갈 것이다.
소비자물가는 농수산물 가격이 하락했는데 우편요금이나 공공요금이 올라가 전월비 보합을 예상하고 있다. 환율이 하락했지만 이로 인한 물가하락압력은 아직 나타나지 않았다. 12월부터는 환율영향을 기대할 수 있다.
→산업생산 전년동월비 8.3%, 전월비 1.2%
→소비자물가 전년동월비 3.9%, 전월비 0.0%
◆SK증권 오상훈 투자전략팀장 = 수출이 둔화세를 보이고 있다. 내수 둔화세가 더 심해졌다. 출하증가율이 5.6%로 예상된다. 생산과 출하 갭이 발생해 재고가 늘었다. 산업생산이 3분기 10.9%, 4분기에는 5~6%정도로 낮아질 것이다. 도소매판매 쪽에서는 백화점과 할인점 매출이 좀 늘었지만 기술적으로 반등한 측면이 있다. 자동차,휴대폰 등 내수 소비재가 감소해 -3%대를 나타날 것이다. 설비투자는 감소해 -7%대로 크게 감소할 것이다.
농산물 가격은 크게 하락해서 물가 안정 요인으로 작용했다. 유가도 안정되고 환율이 하락해 수입물가가 떨어져 전반적인 물가 안정 요인으로 작용하고 있다. 연간 3.7% 대로 예상하고 있다. 내년 상반기 공공요금 인상 가능성은 물가상승 압력 요인으로 남았다. 하지만 그것을 감안하더라도 올해 워낙 물가 수준이 높았기 때문에 내년에는 기술적인 하락 안정 효과가 있을 것이다. 내년 물가는 3%대, 근원물가는 2.5%대를 유지할 것으로 보인다. 이로인해 한은의 통화정책 부담이 줄어들 것이다.
→산업생산 전년동월비 7.1%, 전월비 0.3%
→소비자물가 전년동월비 3.6%, 전월비 -0.3%
◆동양증권 장창수 연구원 = 전년대비로는 2개월 연속 부진함을 겪고 있다. 수출이 둔화세고 내수 부진이 지속되고 있기 때문이다. 전월대비로는 전체적으로 조금 빠질 것이다. 내년 2분기 말부터 내수가 회복될 것이다. 단 그 회복세가 완만할 것이다. 가계 부채는 추가 악화 요인이 없다. 사실 투자(건설, 설비) 부문이 핵심이다. 건설쪽은 예전에 수주받은 물량으로 내년 상반기까지 공사 예정이다. 설비 쪽 투자 둔화세다.
유가 반영해도 공산품 가격이 크게 오르지 않았다. 서비스 물가도 별로 오르지 않았다.
→산업생산 전년동월비 7.5%, 전월비 0.2%
→소비자물가 전년동월비 3.8%
◆한투증권 김재은 책임연구원 =내수쪽이 부진하지만, 상대적으로 많이 빠질 것에 비해 견조하게 유지했다. 내년 상반기나 1분기가 선행지수와 동행지수의 변곡점이다. 추가적 악화는 없을 것으로 예상된다. 도소매 판매 지표의 개선 여부가 관건이다.
수출쪽에서는 여전히 선방했다. 수출 증가세는 소폭 둔화되겠지만 절대량은 여전히 많다. 내수가 얼마나 회복될 것이냐가 관건이다. 11월 자동차판매 내수는 역대 11월 중 최대가 될 정도다. 작년 베이스이펙트 감안하면 아주 나쁜 것는 아니다. 안좋기는 하지만 이제 좋아지는 방향으로 나갈 것이다.
내수 쪽이 올라온다면 질적인 개선이라는 의미가 부각될 수 있다. 경제 지표가 다소 낮아지더라도 경제의 질적 수준은 상승한다는 것을 감안해야 한다.
물가는 8월달 고점을 지난 것 같고 꾸준히 좋아질 것이다. 공급 측에서는 원자재값 상승 등과 같은 추가적인 상승이 어렵다. 현 수준 이하로 안정될 것이다. 한 달 남은 올해는 더이상 상승 요인 없다. 내년은 3.5% 이내로 내려갈 것이다.
→산업생산 전년동월비 8.0%, 전월비 3%
→소비자물가 전년동월비 3.8%, 전월비 0.0%
◆대투증권 소재용 과장 = 수출둔화폭이 우려만큼 빠르지 않았지만 소비의 회복 모멘텀을 찾기 어려운 가운데 설비투자 및 건설투자 등 투자지표의 악화로 내수경기의 부진이 이어지며 산업생산도 둔화세가 지속될 전망이다.
9월 당시 예상보다 큰폭으로 악화된 설비투자 지표 및 재고누적 부담 지속 여부가 10월 산업활동에서의 중요한 지표로 판단된다.
물가는 공업제품 및 서비스업의 가격 상승에도 불구, 내수경기의 부진이 이어지는 가운데 농축수산물 가격 안정으로 전월과 같은 수준 유지할 것으로 예상된다. 국제유가 급등세가 진정되는 가운데 환율하락으로 물가상승 부담은 다소 완화될 전망이다.
→산업생산 전년동월비 7.9%, 전월비 0.5%
→소비자물가 전년동월비 3.8%, 전월비 -0.1%
◇전문가별 전망 집계표
- 서울 동시분양이 평당 3천만원.. 고분양가 ´논란´
- [edaily 윤진섭기자] 연말 막바지 아파트 분양물량이 대거 쏟아지는 가운데 또다시 고(高)분양가 논란이 거세지고 있다. 이는 미분양이 급증하고 기존 아파트 가격도 하락세임에도 불구, 유독 신규분양 아파트의 분양가만 치솟고 있기 때문이다.
23일 업계에 따르면 다음달 초에 분양하는 서울11차 동시분양에서 SK건설의 서초구 반포동 ´SK뷰´는 역대 두 번째로 80평형 기준으로 분양가격이 평당 3000만원을 돌파했다.
서초구 반포동 ´SK뷰´는 86평형의 분양가격이 26억3215만원으로 평당 3049만원으로 분양을 신청했다. 이는 지난해 서초동 더 미켈란 99평형(평당분양가 3124만원) 이후 두 번째로 평당 3000만원을 돌파했다.
69평~89평형의 대형평형으로만 구성된 이 단지는 펜트하우스로 공급되는 86평형 뿐만 아니라 81평형과 82평형도 비슷한 수준의 분양가를 기록했고, 69평형 역시 평당 2660만원에 책정되는 등 모든 기준층의 분양가격이 2300만~2600만원대로 평당 2000만원을 훌쩍 뛰어넘고 있다.
SK건설 관계자는 "평당 분양가가 3000만원 넘게 책정된 가구는 모두 펜트하우스로 넓은 테라스를 제공하고 있다"며 "부지매입비가 매우 비쌌기 때문에 분양가가 높아질 수 밖에 없었다"고 설명했다.
그러나 이는 인근 대림산업의 ´e-편한세상´ 83평형 16억5100만원(평당 1989만원)과 74평형이 14억4100만원에 시세를 형성하고 있는 것과 비교해도 매우 높은 수준이라는 지적이다.
이처럼 펜트하우스를 중심으로 분양가격이 높게 책정되면서 서울11차 동시분양 평균 분양가는 올해 들어 가장 높은 것으로 파악됐다.
부동산 정보업체 유니에셋에 따르면 서울11차 동시분양에 나온 업체들의 분양신청 기준으로 분양가를 분석한 결과, 평당 분양가는 평균 1337만원으로 지난 2월 실시된 1차 동시분양(1576만원) 이후 가장 높았다.
◇지방도 건설업체들 분양가 인상 ´붐´.. 배짱분양 방식 한몫
한편, 지방에서도 분양가 상승세는 멈추지 않고 있다. 최근 분양에 들어간 청주 산남3지구도 평당 분양가가 600만원을 돌파했다. 이는 수도권의 기존 주택이나 변방의 새 아파트 분양가와 맞먹는 가격이다.
지난 19일 분양에 나선 계룡건설(013580)은 평당 분양가(기준층 기준)를 621만~644만원으로 책정해 분양에 나섰다. 39평형(210가구)은 621만원, 49A평형(161가구)은 635만원, 49B평형(60가구)은 642만원, 59평형(112가구)은 644만원이다.
현진에버빌도 이 지역에 지을 아파트 평당 분양가(기준층 기준)를 33평형(219가구)은 590만원, 34평형(119가구)과 35평형(139가구)은 597만원으로 책정, 지난 18일부터 입주자를 모집하고 있다. 이는 올 초 분양된 오창과학산업단지내 아파트 평당 분양가 500만원대보다 100만~150만원 가량 오른 것이다.
계룡건설 관계자는 "부가세가 포함된데다 토지매입비가 상승하고 소음 차단 공사를 강화했기 때문에 이같이 분양가를 책정했다"고 말했다.
전북 전주 서부 신시가지 일대에 아파트를 분양 중인 포스코건설도 지난해 1차 분양 이후 1년여만에 2차 분양을 하면서 분양가를 평당 100만원이상 인상해 분양가 거품 논란을 빚은 바 있다.
이처럼 건설업체들이 분양시장 침체 속에서도 분양가 인상을 주도하는 것은 인기지역 단지는 잘 팔린다는 업체들의 자신감과 제품고급화 등 때문이다. 하지만 이 같은 `배짱 분양`은 오히려 분양가 상승과 기존 아파트값 상승을 부추긴다는 비난도 제기되는 상황이다.
김광석 유니에셋 팀장은 "건설업체들이 분양가를 낮춰도 분양이 쉽지 않자 아예 고급 수요층을 끌어들이려는 고가 마케팅 전략을 구사하고 있다"고 분석했다.
김 팀장은 "집값이 들썩일 때는 주변 시세를 내세워 분양가를 인상하고, 가격이 안정된 지금은 아예 고급화 등 또 다른 이유로 가격을 올려, 결과적으로 소비자들의 부담을 키우고 있다는 비난은 면할 수 없을 것"이라고 지적했다.
- (부동산 레이다)부동산으로 부자되는 열가지 방법
- [양은열] 우리는 어디를 가든지 공주나 왕자대접 받기를 원한다. 그런데도 대부분 그렇게 원하면서 어떻게 해야 공주나 왕자가 되는지에 대해 고민하는 사람이 별로 없다. 우리는 좋은 부모 만난 것에 대해 부러워하면서 좋은 부모 되기 위해 피나는 노력으로 인생을 투자하는 사람은 그리 많지 않다.
부동산에서도 마찬가지다. 대박을 터트리기를 원하면서도 대박을 위해 그다지 고민이나 노력을 많이 하지 않는다. 대박이 운이라고 생각하기 때문이다. 만약 우리가 이러한 생각들에 동참한다면 대박이라는 것을 부동산의 일부분으로만 보기 때문에 그렇게 생각할 수 있다.
거두절미하고 부동산으로 부자된 사람들 중에는 처음부터 좋은 부모 만나 부자된 사람도 있겠지만 대부분의 사람들은 피나는 노력으로 정보를 수집하고 현장을 답사하며 지식을 쌓고 적절한 타이밍에 맞춰 결단을 내리는 결과 정상에 올라가 있다는 것이다. 필자는 부동산 강의하면서 많은 상담과 질문을 받는다. 어떻게 하면 부동산으로 부자 될 수 있느냐고 또는 좋은 부동산이 있으면 찍어달라고 말이다.
이들의 심정이야 이해가지만 부동산으로 부자 되는 방법은 사람과 시기가 각자 달라 간단하게 설명하기가 어렵다. 다만 많은 사람들이 부자 되기를 원하고 우리나라와 같은 부동산으로 부자 되기 좋은 환경에서 부동산을 빼놓고는 부자이야기를 할 수 없기 때문에 부동산 원리를 잘 활용해서 부자가 된 사람들의 공통점을 찾아보면 부자 되는 길이 있다고 본다.
부동산(不動産)이란 움직임이 없는 재화라고 할 수 있다. 그렇다면 과연 부동산은 움직일 수 없는가? 만약 마음대로 부동산을 움직일 수 있는 능력이 있다면 얼마나 좋을까? 사회생활을 하면 할수록 절실히 느끼는 것이 부동산 재테크를 통해 부동산을 마음대로 움직이고 싶은게 인지상정(人之常情)이 아닌가 싶다.
그렇다면 부동산을 움직이는 힘은 무엇인가? 결론부터 이야기하면 ‘사람의 마음과 돈’이 부동산을 움직이는 첫째조건이다. 마음과 돈이 부동산을 움직이게 하고 부동산이 움직임으로 말미암아때 많은 변화가 뒤따른다. 변화란 부동산의 부가가치가 높아지는 것을 말한다. 부가가치가 높아지면 부동산은 또 다른 재화를 재생산을 하게 되고, 이런 것이 반복되는 가운데 부동산은 상당한 위치에 올라가 있다. 이것을 부동산의 기회비용이라고 한다.
그렇다면 부자(富者)란 무엇인가? 신기하게도 부동산을 움직이는 사람들은 대부분이 부자라는 사실이다. 얼마만한 돈을 가진 사람들을 부자라고 할 수 있을까? 각자의 주관에 따라 달라질 수 있으나 필자의 생각으로 부자를 정의하면 ‘경제적 자유를 가진 자’라고 정의할 수 있겠다.
구체적으로 말하면 자신의 주거자산을 제외한 금액이 은행금리 년 4%로 환산하여 이자수입이 월1,000만원이면 부자라고 할 수 있다. 다시 말하면 30억원쯤 있어야 부자라고 말할 수 있을 것이다.그러나 여기서 말하는 30억원이라는 액수에 상당한 사람들이 기가 죽었을 것이다. 그러나 굳이 그럴 필요까지는 없을 것 같다. 왜냐하면 30억원이란 극히 상대적이기 때문이다. 만약 모든 사람이 30억원을 가지고 있다면 부자의 기준을 또다시 올라갈 것이다. 몇 년 전부터 부자시리즈가 유행할 때는 10억원 정도 있어야 부자라는 대열에 올라 갈 수 있었다. 그러나 지금은 강남의 아파트40평형대 가격이 10억원을 족히 넘으니 부자의 기준은 또 올라갈 수 밖에 없다. 따라서 부자를 객관적인 기준에 따라 부자의 개념을 정한다면 항상 유동적인 환경 때문에 부자의 개념을 정하기가 힘들다.
그렇다면 진정한 부자는 무엇인가? 부자란 돈을 많이 가진 자가 아니라 돈을 좋은 곳에 만족하며 사용할 줄 아는 사람이 진정한 부자라고 말할 수 있다. 돈버는데 선수인 사람이 있다. 그러나 쓸 줄을 모른다면 진정한 부자라 할 수 있을까? 아마 이러한 사람들은 자신도 모르게 돈의 노예가 될 것이다. 돈은 벌기도 어렵지만 쓰기도 더 어렵기 때문에 진정한 부자가 되기가 쉽지 않다. 누구나 부자 되기를 원한다. 그러나 부자는 누구나 원한다고 되는 것이 아니다. 부자가 되기 위해서 부자가 될 수밖에 없는 각별한 이유가 있다. 특히 30억이 넘는 부자들의 대부분은 부동산에서 많은 돈을 벌었다. 부동산에 투자했다고 해서 무조건 돈을 벌었던 게 아니라 부동산으로 돈을 벌기 위해서는 필요한 최소한의 3요소인 종자돈, 정보, 타이밍을 적절하게 활용했던 것이다.
이러한 요소를 적절하게 사용한 부자들의 부동산 재테크의 기본은 아파트였다. 우리나라가 1970년대부터 강남이 개발되면서 아파트는 재산 목록 1순위였다. 부자들은 때를 놓치지 아니하고 좋은 정보와 타이밍을 통하여 아파트에서 부의 기반을 이룩할 수가 있었다. 그런데 부자들의 특징 중의 하나가 대부분 자기 자산의 70%이상을 부동산에 투자했다는 것이다. 그만큼 부자들은 부동산을 신뢰하는 것이다. 왜냐하면 좋은 부동산은 폭락하지 않고, 깡통 될 가능성이 적으며 목돈이 목돈을 불려 주는 원리를 부동산에서 배웠기 때문이다.
필자의 경험으로 보아도 부동산은 임대이익보다는 개발이익이 훨씬 많을 뿐더러 막대한 개발이익에 비해 세금은 너무 적었기 때문에 부동산에 발빠른 사람들은 상당한 부를 이룰 수 있었던 것으로 추측된다. 그래서 대부분 부자들의 출발은 아파트였다. 블루칩아파트나 로얄 지역 아파트였다. 이것들은 물가상승률의 몇 십배 이익을 가져다 주었고 지금도 이러한 현상은 이어지고 있다. 그러나 지금은 아파트 투자에 주의해야 한다. 이미 국세청이나 건설교통부에서도 아파트에 대한 분석이 다 끝나 통합시스템으로 관리하기 때문에 다주택자들의 동향을 훤히 꿰뚤어 보고 있다. 따라서 과거와 같은 막대한 개발이익을 누리기가 힘들어졌다. 만약 아파트에 계속적인 투자를 원하는 사람들은 투자가치가 적은 다주택들은 빨리 처분하고, 대형블루칩 아파트로 투자를 전환하여야 한다. 매매가 않되 투자전환이 어렵다면 다주택을 묶어서 임대주택사업자로 방향을 바꾸어야 할 것이다.
아파트와 같은 부동산은 우리에게 자신감을 얹어준다. 그래서 부자들은 부동산을 좋아한다. 필자는 그동안의 경험을 바탕으로 부동산으로 부자가 되기 위해서는 어떤 조건이 필요한가에 대해 조언하고자 한다. 이것이 절대적일수도 없다. 그러나 최소한 필자의 경험이나 필자가 만난 많은 부자들을 통해 얻은 방법들이다. 부동산으로 부자 되기 위한 그 이유는 다양하지만 부동산으로 부자 된 사람들은 아래와 같이 몇 가지 공통점을 가지고 있다.
첫째, 늘 지도를 지니고 다닌다.
부동산으로 부자 된 사람들의 공통된 첫 번째 특징이다. 지도는 우리에게 엄청난 정보를 제공해 준다. 현장에 가지 않아도 그 지역 정보는 물론 방향까지 제시해 주는 역할을 톡톡히 한다. 우리가 어떤 지역을 처음 간다고 가정해 보자.안내도를 가진 자와 가지지 않는 자는 천양지차(天壤之差)다. 또한 안내도를 가지고 있으면 자신감이 생기게 되어 여러 지역을 자유롭게 계획하면서 다닐 수 있지 않는가! 지도는 부동산에서 나침판과 같은 역할을 한다. 필자도 시간만 나면 지도를 보고 어떤 지역이 어떻게 변화되고 바뀌는지 지도를 보고 아는 경우가 상당히 많다.
초보자들이 지도를 보게 되면 가장 먼저 보는 것이 어디일까? 아마도 자기 자신의 주거지일 것이다. 자신이 사는 동네 아파트는 어떻게 표시되어 있고, 주변에는 무슨 편리시설이 있으며, 자녀 학교는 어디어디에 있는지에 대해 찾아볼 것이다. 그리고 좀 더 나아가 아는 사람, 과거 언젠가 가 본 곳을 찾아 볼 것이고, 궁금증이 더해지면 생소한 곳도 가보고 싶은 충동도 있을 것이다. 필자는 이러한 습관이 어려서부터 있어 처음 보는 곳이라면 반드시 찾아가고 그 지역 주변과 기본적인 건물들을 둘러보고 와야 궁금증이 풀렸다. 그 시간이 새벽이든 아침이든 상관하지 않았다.
이런 일들을 반복하다보니 중,고등학교 시절에는 필자가 살고 있지 않았던 부산이나 영남지역을 자주 가 보았고, 그때마다 지도는 생소한 지역에 대한 막연한 호기심을 즐거움으로 변화 시켜 주었던 지렛대로 기억된다. 지금도 이러한 버릇이 습관화되어 자동차로 돌아다니는 지역 상세지도는 반드시 옆에 있어야 했고 돌아다니는 거리도 매년 평균 10만km를 넘는다. 이러한 일들이 몸에 익숙해지게 되면 나중에는 머릿속에 해당지역 지도가 그려지고 대도시나 국도나 지방도로가 자연스럽게 익숙해져 그 지역에 사는 사람보다도 더 많은 정보를 알게 된다. 따라서 해당지역에 정책과 개발 계획이 발표가 되면 발표 지역과 주변이 연계가 되고, 이는 복합적인 투자 마인드를 형성시키는 계기가 된다.
필자가 1991년에 중국 북경에 간 일이 있었다. 지금과는 중국의 환경이 달라 그때만 해도 기차가 연착되고 비행기 스케줄도 마음 놓고 세울 수 없었던 시절이었다. 북경에서 연길 가는 기차는 이틀이 넘도록 불통이었다. 기다리는 동안 자동차 빌려 북경을 3일간을 돌아다니며 북경을 상세하게 파악할 수 있었는데 그 이유는 북경 안내도의 도움이 너무 컸던 것으로 기억된다. 복잡하게 연결된 북경 도로도 4개의 순환도로로 모두 연결되어 있다는 사실을 알 수 있었고, 원하는 건물에 쉽게 찾아 갈 수 있었던 것도 모두가 지도의 도움이 컸기 때문이다. 따라서 부동산에서 돈 벌기 원하는 사람들이라면 아침에 일어나자마자 가장 먼저 지도책을 보자.지도도 5만분의1이나 2만5천분의 1보다는 5천분의1과 같은 세밀한 지도를 권하고 싶다. 세밀한 지도일수록 정보의 양은 배가되고 상세하게 그려져 있어 자신이 모르는 새로운 지역들을 발견할 수 있기 때문이다.
둘째, 매일 신문과 뉴스는 꼭 본다.
뉴스와 신문은 정보 집합체이다. 물론 잘못된 정보도 있을 수 있겠으나 시시각각으로 변하는 세상의 경제와 세계변화를 빠르게 접할 수 있는 것이 뉴스와 신문이다.부동산 종합대책이 나오면 발표현장과 연결하여 신속하게 뉴스를 전해 줌으로서 현장감을 더해주고, 전문가의 설명까지 곁들이며 고마운 정보를 가장 빠르게 전달해 주는 게 뉴스다. 신문은 속도감은 떨어지나 요약정리 된 자료를 영구적으로 남게 해 주는 역할을 해 주고 있다. 특히 부동산 정책등 정보를 요약, 정리하여 경쟁적으로 핵심만 전달해 준다. 우리는 정보화시대에 살기 때문에 그 많은 정보를 어떻게 다 볼 것인가 고민하지만 감사하게도 뉴스와 신문은 이러한 황금과도 같은 정보를 요약, 정리하여 매일 우리 곁에 쌓아둔다. 무료라는 서비스와 함께 말이다.
부동산으로 부자 된 사람들은 이러한 종합 정보체를 그냥 두지 않는다. 시시각각으로 변하는 뉴스는 물론 요약된 신문정보를 스크랩하고 분석하기까지 한다. 또한 정보화된 자료는 어떤 값을 치르더라도 구입하여 자기 것으로 만드는 버릇이 짙다. 그런데 우리는 무료라는 값어치를 인정하는데 인색하다. 이런 이야기가 있지 않는가! 경제가 어려워 유명 브랜드 옷을 싸게 팔던 옷가게에서 종업원의 실수로 가격에 0을 하나 더 붙여놓았더니 금방 팔렸다는 아이러니한 사건들을 쉽게 듣곤 한다. 무료니까 값어치를 인정하지 않는게 아니라 좋은 정보는 값어치에 관계없이 관심을 가져야 한다. 신문과 뉴스 속에 정보가 있고, 이러한 정보는 부동산을 투자하는 사람에게는 값어치에 관계없는 필요불가결한 정보이기 때문에 부동산 부자들은 신문과 뉴스를 매일 꼭 챙긴다.
셋째, 현장답사로 발품을 판다.
어떤 일을 하든지 발품이 필요하지 않는 사업은 없다. 그러나 부동산에서 현장답사는 생명줄과도 같다. 직접 발품을 팔아 눈으로 확인하고 느껴야만 자기 것이 되는 것이다. 부동산으로 부자 된 사람들은 현장답사를 위해 여기저기 수도 없이 다니고 또 다닌다. 시간과 장소 여건을 핑계삼지 않는다. 발품을 팔면 부동산을 보는 안목이 생긴다.
예를 들어보자. 과거 평화의 댐 주변을 관광지로 개발한다는 정보 때문에 화천지역의 땅값이 급상승한 경우가 있었다. 이때 대부분의 사람들은 현장을 가보지도 안고 서울에서 묻지마 투자를 한 경우가 많았다. 물론 이러한 묻지마 투자 사람들의 결과야 뻔하여 20년이 넘는 지금도 원금에 밑도는 시세로 고생하고 있지만 아마도 그런 사람들이 현장학습을 통하여 안목만 길렀어도 이러한 낭패는 당하지는 않았을 것이다. 그러나 현장답사를 통해 발품을 팔았던 사람들은 평화의 댐 근처는 수도권 상수도와 연결된 지역 때문에 상당한 규제가 있을 거라 예측하여 매입을 미루고, 차라리 서울과 가까운 평택지역근처에 땅을 매입하였던 것이다. 현장에 가면 직접 걸어보고 시간을 재고, 발전가능성을 위해 시,군청에 발이 닳아지도록 돌아다니고, 유해시설 설치 계획 여부등을 꼼꼼히 따져보자.
또한 목표지역 주변 부동산 중개소는 3군데 이상 꼭 들러서 주변의 분위기와 상태를 파악하는 게 발품 파는 길임을 알자.현장을 자주 가다보면 이상하게도 공통점을 발견하게 된다. 처음 보는 현장인데도 낯설지가 않게 느껴질 때가 있다는 것이다. 만약 이러한 현상을 느끼게 되었다면 어느 정도 현장에 대한 감각을 익혔다는 것으로 볼 수 있다.
또 다른 예를 들어보자. 세간에 기획 부동산이라는 게 있다. 특정 개발 호재지역이 발표가 되면 일반인을 상대로 토지를 분할하여 6개월내 책임지고 두, 세배로 팔아주겠다고 매매를 부추이는 세력들이다.
이들은 토지를 여러 필지로 나누어 공유형태로 두고 투자를 유치하고 몇 개월내 잠적하는 수법을 쓰는 일명 부동산 브로커를 일컫는다. 이러한 기획부동산의 가장 편한 상대가 현장 감각이 없는 사람들이다. 현장 감각 없는 초보자들은 자기가 가지고 있는 금액과 동일한 토지가 있다는 것에 고마워한다. 이미 기획부동산에서 초보자에 맞게 작업해 놓은 줄도 모르면서 말이다. 그러나 부동산으로 부자 된 사람은 이러한 기획부동산은 쳐다보지도 않을뿐더러 자기가 직접 현장에 가서 확인하고, 절대로 서류만으로 부동산 매매계약을 체결하거나 대리인을 통하여 현장을 대신 보내지 않는다는 것이다. 명심해야 할 대목이다.
넷째, 정책을 분석한다.
부동산정책과 맞서지 말라는 말이 있다. 부동산에서 부자들이 잘 쓰는 말이다. 이렇듯 부동산 정책의 위력은 메가톤급이어서 절대로 정책과 맞서는 어리석은 부자는 없다. 반면 정책을 분석하고 냉정하게 대처한다.
예를 들어보자. 서울 잠실에 있는 아시아 선수촌 아파트 57평(전용면적 45,7평)을 가지고 있던 부동산 부자 황모씨는 정책을 적절하게 분석하여 양도소득세를 절감한 경우를 생각하면 웃음이 절로 나온다고 한다. 아시아선수촌 아파트에 거주한지 10년이 넘는 황모씨는 2003년 7월 매매를 위해 아파트를 매물로 내놓았다. 매수자가 나타나 2003년 8월초에 계약하고, 9월 중순에 중도금을 그리고 10월초에 잔금을 치루기로 했다. 그런데 매매계약 후 중도금 받기전인 9월 중순부터 정부의 부동산 안정책으로 인하여 그동안 고급주택기준이 전용면적 50평이었던 것이 전용면적 45평으로 강화하게 되었다. 따라서 황씨 아파트도 9월말이후부터는 고급주택으로 분류되어 양도세가 실거래가로 부과 되고, 황씨처럼 10년간 1가구 1주택이라 하더라도 고급주택이 되면 양도세가 비과세가 되지 않는 다는 사실을 전문가를 통해 알게 되었다. 느긋하게 잔금을 받으려던 황모씨는 매수자에게 5,000만원을 깍아주면서 잔금날을 중도금날로 변경하여 양도세 부과를 막을 수 있었다. 만약 황모씨가 정책변화를 모르고 느긋하게 잔금날짜까지 기다렸다가 잔금을 치뤘다면 약 2억5천만원정도의 양도세를 부과 당했을 것이다.
이처럼 정책 변화 하나에 따라 부동산 결과는 매우 심각하게 나타난다. 따라서 부동산으로 부자 된 사람들은 절대로 정책 분석을 게을리 하지 않는다. 또한 부동산 정책이 발표되면 정책배경은 물론 파급효과 그리고 타이밍까지 계산하는 노력을 계속한다. 또한, 부자들은 부동산 처분시 무릎에서 사서 어깨에서 판다. 까치밥의 원리를 적용하는 것으로 무리를 하지 않는다는 것이다. 이미 해당 부동산이 과열되어 가격이 천정을 향해 갈 때부동산 규제책이 나온다는 사실을 이미 알고 있기 때문이다.
과거와 같이 부동산을 사두면 오르던 시대는 이미 지났다. 팔지 않고 욕심을 부리다가 규제정책에 막혀 처분할 기회를 상실할 가능성이 매우 높기 때문에 적정이익에 도달하면 지체 없는 결단을 하게 된다. 그래서 정책분석에 철저한 대비를 해야 할 것이다.
다섯째, 자기 책임형 투자를 한다.
부동산 부자들의 투자 특성중의 하나가 자기 관리 능력 범위 내에 투자한다는 것이다. 그런데 부동산을 처음 배우는 보통사람들은 부동산을 처음 배운다는 게 신기해서 자기가 부동산을 배운다고 주변에 소문내고 다니는 경향이 깊다. 그러다가 이웃이나 아는 친척으로부터 부동산 컨설팅을 의뢰 받게 되면 흐믓해 하며 정성을 다 받쳐서 부동산매입에 조언을 아끼지 않는다. 다행히 매입한 부동산이 올라가게 되면 큰 문제는 없지만 시간이 흘러 해당부동산 가격이 하락 한다면 상황은 달라진다. 조언 받아 부동산을 매입한 사람을 만나 뵙기가 민망해지고 심한 경우 조언자에게 책임을 떠넘기는 상황을 당하는 경우를 종종 본다.
또 다른 예를 들어보자. 서울 강남구 삼성동 현대백화점 무역점 근처에 상업부지 500평을 가진 땅부자 박회장이라는 분이 있다. 이 분은 워낙 땅에 대한 애착이 강해 매일 땅을 보지 않으면 그 날 잠이 안온다고 한다. 어느 날 박회장을 만나서 삼성동 상업부지 500평을 팔아서 아프리카 땅 5,000만평을 사지 않겠냐고 제의를 해보았다. 박회장은 단호하게 거절한다. 자기관리 범위를 넘어서는 땅은 황금 땅이라도 관심이 없다는 것이다. 철저한 자기 책임형 투자를 하는 것이다.
부동산에 정해진 가격은 없다. 다만 어떤 부동산을 누가 어떤 시기에 잘 맞추어 잘 팔고 사느냐에 달려 있다. 설령 잘못 투자된 부동산 이라 하더라도 적절한 타이밍 운영을 통하여 부동산 부자들은 잘못 매입한 부동산을 처분하기도 한다.
부동산 부자들의 또다른 특징은 투자와 거주지역을 구분하여 투자한다. 투자지역의 장점과 단점을 파악하고 분석력도 매우 깊다. 거주지역은 자기의 상황과 여건에 맞게 살지만 투자지역은 철저한 투자 수익률을 계산하여 투자하는 것이다.
또한, 부동산 부자들은 가격이 너무 비싼 경우에 지금 샀다가 떨어지면 어떻하나 또는 사고 나서 오르지 않으면 어떻하나 라는 고민을 하지 않는다. 한번 결단을 하고 나면 그 결단에 뒤돌아보지 않고 미련을 가지지 않는다. 왜냐하면 후회하면 할수록 자신에게 전혀 도움이 되지 않고 판단만 흐리게 하기 때문이다. 그 대신 투자금과 세금문제 수익률을 계산하여 손절매를 할 것인가 말 것인가를 고민하고 기회를 본다.
여섯번째, 내집부터 마련한다.
요즈음에는 토지가 부동산을 이끌어가는 분위기다. 신행정수도 이전지 확정으로 인해 충청권을 중심으로 토지시장이 급격한 상승으로 이어져 토지에 대한 관심이 어느 때 보다 깊다. 이럴 때 초보자들은 당황 하게 된다. 과연 토지를 살 것인가 말 것인가? 결론부터 이야기하면 내집 마련이 된 뒤라면 몰라도 아무리 좋은 투자종목도 내집 마련 후에나 생각해야 할 것이다. 초보자들이나 부자들이나 내집 마련은 재테크의 출발점이자 안정의 시작인 셈이다.
앞에서 부자들의 재테크 출발은 아파트부터라고 했다. 그만큼 아파트는 안정성에다 투자보장성이라는 장점까지 가지고 있어 상당한 매리트를 느끼게 한다. 외국에 나가면 모두가 애국자가 되고 여행을 하다 보면 집보다 좋은 곳이 없다고 느낀다. 그만큼 집은 정서적, 육체적 안정을 주는 매개체이다. 집이 있다는 자체는 생활에 자신감을 주게 되고, 불안감을 없애준다. 따라서 내집 마련 안한 상태에서 다른 부동산을 사게 되면 불안하다.
왜냐하면 아파트를 제외한 다른 부동산은 위험할 때 환금성이 적기 때문에 도움이 되지 않는다. 부자들은 내집, 즉 아파트부터 마련하고 다른 종목부동산에 관심을 가지고 있다. 특히 요즘 같은 토지 투자는 주의할 필요가 있다.
1990년도에 당진의 토지시장을 보자. 그때는 다른 지역과 달리 한보철강 당진 제철소 개발 계획에 따라 당진 주변 토지가격이 급상승한 적이 있다. 그러나 개발이 늦어지고 지지부진해 지자 토지시장은 급냉 하게 되고, 겨우 15년이 다되어서야 기지개를 핀다. 이런 기지개도 개발에 다른 것이 아니라 토지시장의 분위기에 따른 것으로 보여 언제 또 찬바람이 불지 걱정 스럽다. 이와 같이 내집마련 이외의 부동산 종목은 상당한 부담을 안게 되는 것이니 만큼 내집 마련 후에 욕심 부릴 수 있는 투자 종목이다.
일곱째, 철저한 자기 관리를 한다.
부자들의 대부분은 부지런하다. 자기가 할일들을 자기 스스로 계획아래 하기 때문에 생활 만족도나 경쟁력도 강하다. 하루는 물론이고 1달 또는 1년의 스케줄에 따라 투자하고 관리한다. 그리고 생활이나 습관 그리고 취미등 많은 부분이 부동산과 연관되어 있다. 우리가 흔히 부자들하면 생활이나 소비가 엉망진창으로 생각하기 쉬우나 계획된 투자와 절제된 생활로 꽉 짜여진 생활을 영위한다.
특히, 부동산으로 부자 된 사람들은 생활이나 여러면에서 긍정적으로 판단하고 생활한다. 왜냐하면 부동산은 그 만큼 정직하고 정확했기 때문이다. 부동산 투자에 있어서는 예상대로 되는 경우가 별로 없다. 급변하는 경제상황이 그렇고 세계시장의 변화, 정책의 변경등 상황에 따라 여러 방향으로 결과가 나온다. 따라서 부동산으로 부자 된 사람들은 긍정적인 판단에 따라 생활하고 결과에 순종하는 지혜가 있다.
또한 부자들은 대부분 하루 5시간 이내의 잠을 잔다. 잠을 적게 잔다는 것은 생활이 긴장되어 있다는 것이다. 사람의 체질에 따라 일하는 시간이 밤늦은 시간일 수도 있겠으나 잠자는 시간은 5시간 이내가 대부분이다. 잠이 없다는 것은 그 만큼 경쟁력이 있다는 것이다.
많은 부동산 부자들이 잠을 적게 자고 절약된 시간을 현장답사에 활용하고 있다. 잠은 잘수록 는다는 원리를 부자들은 깨우치고 있는지도 모른다. 그리고 부자들은 바쁜 생활 속에서도 1주일에 3-4번 이상, 한번에 1시간이상 운동을 하고 있다. 철저한 자기 관리를 하고 있는 것이다.
또한 부동산으로 부자 된 사람들의 특징은 매년 연말이 되면 유서를 쓴다. 남겨줄 재산이 많아서가 아니다. 유서를 쓰다보면 매년 달라진 재산상황이 나타나게 되고 이를 토대로 투자종목과 방향이 정리된다. 또한 매년마다 쌓인 유서를 보면 자산이 정리 되고, 자산 중 부채현황과 현금유동성, 수익률등을 알 수 있게 된다. 이러한 것을 바탕으로 자신이 몇 모작 투자를 할 것인가를 결정할 수 있어서 부동산 투자의 기본이 쌓이게 되는 것이다. 부동산 투자 싸이클이 한번 돌아나고 나면 그때부터는 계속되는 부의 순환이 이어진다.
여덟째, 고정관념을 극복한다.
3년 전 쯤 일로 기억된다.강남에 아파트 32평을 살고 있는 대기업 과장 진모씨가 있다. 진과장의 소원은 아파트 40평대로 넓혀 가는게 소원중의 하나다. 그러나 아무리 노력해도 강남에서 32평아파트를 40평대 아파트로 넓혀 간다는 것이 여간 쉬운 일이 아니었다. 그러던 중 수지 상현리에 56평짜리 아파트가 싸게 나왔다는 것을 알았다. 아파트 가격도 강남 32평 아파트를 팔면 상현리 아파트 56평을 사고도 5,000만원이 남았다. 진과장은 지역적으로 서울로부터 멀리 떨어지고 교통이 막혀 출퇴근이 좀 어려울 것이라는 생각은 했지만 평소에 꿈꾸던 40평대보다 더 넓은 아파트로 옮긴다는 것 때문에 그 정도의 고생은 참기로 했다. 그리고 전원의 아파트를 꿈꾸며 이사를 하게 되었다. 처음 3개월은 교통이나 여러 가지 불리한 점을 참을 수 있었다. 그러나 시간이 지남에 따라 교통체증은 극에 달했고, 점점 빨라지는 새벽출근시간은 새벽6시30분을 기점으로 교통지옥으로 변하는 출근길에 손을 들고 말았다. 결국 상현리 56평을 팔고 다시 강남으로 옮기려 했으나 오도 가도 못하는 처지가 되 버렸다. 이미 강남의 아파트는 배가 오른 뒤였기 때문이었다.
진과장의 경우 잘못한 것이라곤 지역을 무시하고 대형평수와 전원 아파트라는 순간적 고정관념에 빠져 실패한 경우다. 만약 진과장이 아파트를 40평대로 옮기려 했다면 강남아파트를 전세로 주고 상현리 아파트 56평도 전세로 얻은 후 살다가 미련 없이 되돌아 왔어야 했는데 이사는 아파트를 팔고 이사해야 한다는 고정관념 때문에 진과장은 다시는 돌아오기 힘든 길로 가고 만 것이다.
일반적으로 아파트를 사는 경우도 여러 가지 방법이 있다. 아파트를 살 때 매입금 전액이 없으면 아파트를 사지 못하는 사람(A)이 있고, 매입금 중 부족한 부분을 전세를 끼고 사는 사람(B)이 있으며, 매입금이 적을 경우 대출과 전세를 끼고 매입하는 사람(C)도 있다. 그런데 어떤 사람은 아파트를 팔려고 내놓은 사람에게 최대로 대출을 일으켜 승계 받고, 그 매도자를 전세입자 조건으로 아파트를 사는 사람(D)이 있는데 이 경우에는 거의 투자비용이 없어도 된다. 매월이자만 감당할 뿐이다.
상기 사례의 경우 은행 빚을 무서워하는 일반 사람들은 대부분 A 또는 B 형태의 투자를 한다. 그러나 부동산으로 부자 된 사람들은 D의 경우를 간혹 택했다. 부동산의 개발이익을 두고 투자하는 경우다.
이와 같이 우리는 고정 관념에 빠져 A 아니면 B 이외는 투기라고 본다. 그러나 부동산 부자들은 수익률이 은행이자보다 높으면 빚도 낸다. 자금의 이용에 따라 더 좋은 수익을 가져다 줄 수 있기 때문에 이들은 고정관념을 깨뜨리는 투자를 자주한다.
아홉째, 주변부자나 전문가와 친하게 지낸다 類類相從(유유상종)이라는 말이 있다. 부자이기 이전에 부자들과 함께 지내라는 말과 같다. 헬스크럽은 물론이고 골프나 사회적인 모임도 부자들과 함께한다. 특히 부동산 부자 주변에는 전문가가 항상 함께한다. 따라서 부동산 부자들과 함께 시간을 보내다 보면 부자 자신들은 물론이거니와 주변의 전문가도 자연스럽게 접하게 되어 많은 정보를 얻을 수 있다. 회자되는 정보나 이야기가 부동산이나 그 밖의 재테크 이야기가 많다. 당연히 정보와 판단이 정확해지고 경제흐름이나 부동산 주변상황 분위기를 읽을 수 있어 상당한 도움을 받을 수 있을 것이다.
그러나 주의할 게 있다. 부동산 부자들을 만난다고 자기 자신의 분수를 넘어서는 안된다. 부동산 부자들은 자신들만의 리그가 있듯이 과욕 된 욕심은 해가 되어 돌아올 수 있기 때문이다.
다음으로 전문가 조언을 듣지 못해 내집 마련은 하였지만 결과적으로 성공하지 못한 현씨 부부 이야기를 하고 싶다. 젊은 부부 현모씨는 일찍부터 내집 마련해야 한다는 일념으로 열심히 맞벌이 생활을 하였다. 그래서 결혼초에 아이를 갖게 되면 친정 어머님께서 봐주시기로 해서 친정부모님 곁에서 전세로 신혼을 시작했다. 서울 구로동에서 말이다. 6년의 세월이 흘러 열심히 저축한 현씨 부부가 32평 아파트를 매입할 수 있던 곳은 구로동옆 가리봉동 아파트였다. 처음 아파트를 구입하던 날 너무 좋아했던 현씨 부부는 그 뒤 3년이 지난 현재 전문가에게 조언을 구하지 못한 것을 후회하고 있다. 다른 지역에 비해 매입한 아파트가 거의 오르지 않았기 때문이다. 만약 현씨 부부가 전문가 도움을 받았다면 신혼 초 열심히 살았던 생활이 빛을 더 낼 수 있지 않았을까? 흠잡을 때 없이 열심히 살아 온 현씨 부부지만 전문가 조언을 받았다면 상당한 부를 축척할 수 있었을 있었을 것이다.
마지막으로, 종자돈을 모으고 모의투자를 한다.
부동산 부자들도 처음부터 부자가 아니었다. 종자돈을 만들고 이를 어떻게 해야 목돈이 될까 수없이 고민하였을 것이다. 종자돈이란 무엇인가? 농부는 내년의 알찬 수확을 위해 제일 좋은 씨앗을 모아둔다. 이게 종자(種子)다. 부동산에서의 종자돈에는 ‘유형 및 무형 종자돈과 만족적 종자돈’이 있다. 어떠한 종자돈이든지 상황에 따라 적재적소에 쓰이게 되는 종자돈이다.
첫째, 유형의 종자돈은 은행이나 적금에 들어 있는 돈을 말한다. 이러한 종자돈을 만들려면 3가지 원칙이 있다.
하나, 수입보다 지출을 더 해서는 안되는 종자돈이다.
둘, 노동으로 번 유형의 종자돈을 70%는 반드시 종자돈으로 저축한다.
셋, 유형의 종자돈으로 모아진 것은 투자자금으로만 사용한다.
둘째, 무형의 종자돈이 있다.
이것은 돈은 아니지만 돈으로 바꿀 수 있는 종자돈을 말한다. 청약통장에 월5만원을 저축하여 2년이 넘어 1순위가 되면 그 청약통장에는 1백2십만원과 약간의 이자가 있지만 이 청약통장으로 아파트에 당첨되면 부수적으로 얻어지는 종자돈 효과는 굉장한 것이다.
셋째, 만족적 종자돈이 있다.
부자는 상대적인 개념이기 때문에 내가 어떻게 생각하느냐에 따라 부자일수도 아닐 수도 있다. 그러나 스스로가 부자라는 신념이 있을 때 부자가 되는 중요한 종자돈을 말한다.굉장히 중요한 종자돈이다. 재미있는 종자돈에 관한 자세한 사항은 추후에 논하기로 하자.
또한, 부동산 부자들은 ‘종자돈 제곱법칙’을 알고 있다. 종자돈이 2의 제곱법칙에 따라 기하급수적으로 늘어나는 법칙이다. 2배,4배,8배,16배로 늘어가는 원리를 말한다. 필자는 과거 경험으로 보아 100만원을 373만원으로 여기고 있다.
부동산 부자들은 종자돈을 만들고 종자돈 원리를 터득하여 종자돈을 키워왔다. 특히 부동산은 종자돈 키우는데 더없이 좋은 재료다. 따라서 부동산 부자들은 종자돈을 키우기 위해 처음에 목돈이 없어서 실전이 아닌 모의투자로 출발하였다. 모의투자를 하려면 현장을 자주 가야 한다. 현장에 가서 얻은 정보를 가지고 그때 상황과 여건을 보아 모의투자를 실전과 같이 해 본다. 모의투자는 향후에 상당한 자료를 쌓아주고 실전보다도 좋은 경험을 준다.
이상과 같이 부동산으로 부자 되는 열가지 방법을 알아 보았다. 부자는 1%의 운과 99%의 노력으로 결정된다고 감히 말할 수 있다. 또한 필자의 경험으로 보더라도 10년이면 가난한 사람이 부자 되기에 충분한 시간일 뿐 아니라 부자가 가난한 사람이 되기에는 너무나 긴 시간이다.
또한 누구나 부자 되기를 원하면서도 부자 되는 지름길 부동산에 관심을 갖고 있지 않다.
일반 사람들은 최근 몇 년간 부동산이 폭등하기 시작하자 재테크로서 부동산에 관심을 가지기 시작했으나 진정한 부동산 부자는 부동산과 삶을 같이 한다. 우리가 부자 되기 원한다면 우리 모두 종자돈부터 만들자. 종자돈은 자기 수입의 70% 이상을 모아야만 가능한 것이다. 모으는 방법은 은행을 이용하든지 곗돈을 이용하든지 얼마든지 있다. 종자돈 3,000만원부터 말이다. 그리고 부동산 판단을 할 줄 아는 안목을 기르는 정보를 쌓자. 정보는 100%로 자신의 노력에 의해 쌓여지는 것이다. 정보와의 싸움은 늘 외롭다. 그리고 마지막으로 하늘이 내려주는 타이밍을 기다리는 것이다.
부동산 초보자들이 부동산으로 부자 되는 그 날을 고대하면서 ....
- 세계 부동산 붐, 아직 안 끝났다
- [edaily 하정민기자] 글로벌 금리인상 기조, 과열 우려 등에도 불구하고 세계 주택가격이 꾸준한 상승세를 지속하고 있다고 CNN머니가 11일(현지시간) 보도했다. 부동산 가격 상승세가 미국, 유럽 등 선진국에서 동유럽, 중남미 등 개발대상국으로 이동하는 추세라고 전했다.
영국 경제주간지 이코노미스트 조사에 따르면 미국의 부동산가격은 1997년부터 2004년까지 53% 올랐다.
유럽국가들의 상승폭은 더 높다. 7년 간 집값이 무려 174% 치솟은 아일랜드를 필두로 스페인은 121%, 영국이 116%, 호주가 113%씩 올랐다.
펜실베니아대학 와튼 MBA스쿨의 수잔 와처 교수는 "선진국의 부동산 경기 호황은 놀라운 수준"이라고 말했다. 그는 부동산 붐이 나타난 가장 큰 요인이 저금리라고 지목했다.
미국과 세계 12대 교역국의 기준 금리는 지난 10여년간 큰 폭으로 하락했다. 이들 선진국의 평균 금리는 지난 1990년 13%였으나 올해 4.4%로 떨어졌다.
부동산 열기는 이제 선진국에서 개도국으로 이동하고 있다. 와처 교수는 "유럽연합(EU)에 가입한 중동 유럽국가들도 부동산 활황에 편승했다"고 분석했다. 부동산전문 서적을 집필한 로저 갈로는 "니카라과, 온두라스, 파나마, 벨리즈 등은 미국과의 지리적 인접성을 이유로 부동산 투자자들에게 큰 관심을 끌고 있다"고 말했다.
물론 세계 모든 나라가 부동산 붐을 겪고 있는 것은 아니다. 1997년부터 2004년까지 일본과 독일은 부동산 가격이 각각 22%, 3%씩 떨어졌다. 일본의 경우 부동산 버블이 터졌고 독일은 인구 감소가 주 요인으로 꼽히고 있다.
다른 투자위험도 있다. 이미 집값 하락세가 나타나기 시작한 국가도 있으며 개별 국가의 문화 차이도 고려해야 한다. 호주 부동산시장은 지난 7년간 유례없는 호황을 누렸지만 올해 상반기에는 가격이 연율 13% 떨어졌다.
해외투자자들의 주목을 받고 있는 남미도 마찬가지다. 중남미 국가들의 경우 소유 주택을 가족 대대로 물려받는 전통이 강하기 때문에 기존주택 매매가 극히 어렵다고 지적했다.