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- "미국 집값 10% 하락해야 정상"
- [edaily 안근모기자] 향후 4년간 미국의 집값은 10%, 영국의 집값은 25% 떨어져야 정상수준이라고 영국의 경제전문 주간지 이코노미스트가 5일자 최신호에서 보도했다.
2년전부터 16개 선진국의 집값을 추적해온 이코노미스트는 선진국들의 집값을 소득 수준과 비교해 이같이 추정하면서, 최근 집값 하락세가 나타나고 있는 호주의 사례를 "전세계적인 부동산 거품 붕괴의 전조"로 꼽았다.
◆호주, 집값 급격히 하락
호주의 주택시장이 빠른 속도로 약화되고 있다. 1분기중 집값이 정부 통계상으로는 전년대비 18%의 상승세를 지속했으나, 보다 속보성이 강한 것으로 평가받고 있는 호주 부동산 모니터(Australian Property Monitors) 집계로는 시드니에서 8%, 멜번에서는 13%의 급락세를 나타냈다.
그 뒤로도 집값 하락세가 이어지고 있는 것으로 추정되고 있다. 지난주말 시드니에서 실시된 집 경매에서는 매물의 3분의1만이 팔린 것이다.
◆미국 영국도 집값 오름세 둔화
미국의 집값은 1분기중 1% 오른데 그쳤다. 최근 6년동안 가장 낮은 상승률이다. 조사대상 220개 대도시 가운데 39곳에서 집값이 하락했다.
1년전과 비교해서는 여전히 7.7% 높은 수준이지만, 높아진 모기지 금리가 이를 잠식할 것이다. 4월중 신규주택판매는 12%나 감소했다. 10년만에 가장 큰 낙폭이다.
영국의 집값은 올 들어 3월까지 7.8% 상승했지만, 2002년말 당시 상승률 25%에 비해서는 둔화된 것이다.
◆금리·실업률 낮은데도 집값 하락.."거품 더 키울 동력이 없어"
미국이나 영국에서는 그동안 `금리나 실업률이 큰 폭으로 높아지지 않는한 집값이 떨어지지는 않을 것`이라는 생각들이 우세했다. 하지만 호주의 사례가 드러나면서 이런 주장이 무색해졌다.
지난 1년간 호주의 금리는 0.5%포인트 정도 상승했을 뿐이다. 지금 5.25% 수준인 금리는 지난 1990년 집값이 떨어지기 시작했을 당시의 절반에도 못미친다. 실업률은 무려 20년만에 가장 낮은 수준에 머물러 있다.
호주의 집값하락 원인은 다른 데서 발견되고 있다. 최초 주택구입자들의 수요는 이미 집값에 다 반영이 돼 버렸고, 임대업자들의 수요도 씨가 말라 버렸다. 임대 수익이 모기지 이자보다 적어졌기 때문이다.
이는 영국에도 시사점을 던져준다. 영국의 최초 주택구입자 수는 급감했고, 임대업도 수익성이 나빠지고 있기 때문이다.
◆"미국 집값 10% 떨어져야 정상"
조사대상 16개국 가운데 미국과 호주 영국 아일랜드 네덜란드 뉴질랜드 스페인 등은 임금 및 임대수익 대비 집값 수준이 역사적 고점에 달하고 있다. 이들 국가의 소득대비 집값 비율은 지난 30년간 평균 구간인 25∼60% 범위를 벗어나 있다. 소득이 크게 늘지 않는한 이 범위에 수렴하기 위해서는 집값이 떨어지는 수 밖에 없다. 하지만, 이들 국가의 임금은 연간 3∼4%밖에 늘지 않고 있다.
그렇다면 집값이 얼마나 떨어져야 할까. 임금이 지금처럼 상승된다고 전제하고, 집값 하락세는 앞으로 4년간 진행된다고 가정할 경우 △미국은 10% △뉴질랜드는 15% △호주 영국 아일랜드 네덜란드 스페인 등은 20∼30% 내려야 한다.
물론 기록적으로 낮은 실질금리는 소득대비 집값 비율을 높은 수준으로 유지해 줄 수도 있지만, 과거 주택 거품이 붕괴되던 때에는 집값이 역사적 평균치의 10%아래로 곤두박질 쳤던 점도 기억해둬야 한다.
- (edaily리포트)풍선이 부풀다가
- [edaily 윤진섭기자] 정부가 주택거래신고제, 재건축 개발이익 환수제, 원가연동제 등 부동산가격 안정을 위해 연일 대책과 규제를 쏟아내고 있습니다. 정부의 공세적인 가격 안정책에 강남권 아파트 값도 연일 하락세를 보이고 있습니다. 하지만 일부에선 정부의 규제가 한쪽을 누르면 또다른 쪽이 튀어나오는 `풍선효과`를 낳고 있다며 우려의 목소리를 높이고 있습니다. 산업부 부동산담당 윤진섭기자가 신고제이후 부동산 시장의 또다른 왜곡현상을 전합니다.
연일 치솟던 서울 강남권 아파트값이 지난 4월 28일 주택거래신고제를 기점으로 하락세로 돌아섰습니다.
그날 이후 송파구 아파트 값은 0.7%가 떨어졌고, 강동구는 0.51%, 급기야 난공불락으로 여겨졌던 강남구 아파트 값도 0.1%가 하락해 정부의 주택가격안정화 대책이 위력을 발휘하고 있습니다.
집값 안정의 주도권을 쥐었다고 인식한 정부는 이 기회를 십분 활용, 연일 후속대책을 쏟아내고 있습니다.
앞으로 공공택지에선 전용면적 25.7평 이하 아파트엔 원가연동제를 실시하겠다고 천명했고, 채권입찰제의 도입도 적극 검토하겠다고 했습니다. 그리고 재건축 아파트의 늘어나는 용적률 25%를 임대아파트로 배정토록해 개발이익을 환수하겠다는 메가톤급 대책을 내놓았습니다.
그런데 이 시점에서 따져볼 부분이 있습니다. 과연 시장은 정부의 희망대로 안정적으로 흐르고 있는가 하는 부분입니다. 그리고 속칭 부동산 시장을 `들었다 놓았던`큰손들이 정부의 정책에 순응하고 있는가 여부도 되짚어 볼 부분입니다.
결론부터 이야기하면 주택거래신고제 지역을 중심으로 표면적으로 안정적인 모습을 보이고 있지만, 비(非)주택거래신고제 지역은 오히려 더 뜨거워졌다는 게 현장의 이야기입니다.
또 큰손들 역시 희소가치가 크고, 규제를 피한 곳을 기가 막히게 찾아 정책의 빈틈에 투자하고 있습니다. 틈새시장은 유망 리모델링 아파트와 파주 일대 토지시장, 그리고 뚝섬 일대 아파트, 강북뉴타운 재개발 등이 꼽힙니다.
최근 리모델링 사업 수주전이 한창인 광진구 광장동 워커힐아파트가 대표적이 케이스입니다. 워커힐 아파트는 리모델링 공사비만 1500억~2000억원으로 국내 최대규모 단지입니다다. 55~77평형 576가구로 한때 국내 최고의 아파트로 명성을 날리던 단지이기도 합니다.
현재 워커힐 아파트 리모델링에는 대림산업(000210), LG건설(006360), 포스코(005490)건설, 삼성건설 등 4개사가 수주 전에 뛰어든 상태인데, 무리한 홍보 전략도 등장한다는 소문입니다. 과거 재건축 수준전과 흡사하다는 게 현장 중개업자들의 중론입니다.
그런데 수주전만 비슷한 게 아닙니다. 아파트 값도 큰손 투자자들이 몰리면서 재건축 못지 않게 가격이 폭등하고 있는 실정입니다. 이 아파트 67평형은 지난 한 달 동안 상한가 기준으로 1억원이 올라 현재 10억5000만~16억원의 시세를 나타내고 있으며, 전 평형에 걸쳐 5000만~1억 원 정도가 올랐다고 합니다.
현지 중개업소 관계자는 “강남구 압구정동, 청담동 등 주택거래신고제로 묶인 지역의 `큰손`들이 원정 매입에 나설 정도로 투자 발길이 끊이지 않고 있다"고 말하고 있습니다.
토지시장도 뜨겁기는 마찬가지입니다. 특히 파주 일대는 월롱면에 파주LCD단지가 들어선다는 이야기에 인근 적성면이나 연천군 일대 땅값이 작년말에 비해 30%나 오르고, 이런 상승세는 현재도 이어지고 있습니다.
이처럼 요즘 부동산 시장은 정부의 규제로 인해 `한쪽이 눌리지만` 또다른 `한쪽은 튀어나오는` 전형적인 `풍선효과`를 일으키고 있습니다.
주택정책의 총괄자로서 정부가 시장을 공세적으로 보고 규제하는 것은 정책적 정당성이 있을 수 있습니다. 하지만 요즘과 같은 규제 홍수 속에 실상 부동산 `큰 손`투자자는 규제의 틈새를 교묘하게 빠져나가서 또다른 곳에서 활개치고 있다는 점에서 완벽한 정책이라고 평가하긴 어렵습니다.
아직도 정부와 큰손은 `네가 이기나, 내가 이기나`식의 기(氣) 싸움을 하고 있습니다. 이런 와중에 또다른 역효과가 발생할 가능성이 있습니다.
우선 이같은 일련의 대책이 전개되는 과정에 새롭게 반사이익이 발생하고 있는 곳이 있는지를 면밀히 체크, 이에 대한 대책도 준비해야 할 것입니다.
이와 함께 시중 자금을 생산적이고 투명한 곳으로 갈수 있도록 하는 다양한 방안과 이를 위한 장려책이 강화되어야 할 것입니다. 대표적인 방안 중 하나가 바로 리츠와 부동산펀드입니다.
그러나 부동산펀드는 이제 막 걸음마 단계이고, 리츠는 부동산 개발과 증시를 접목한 투자 상품인데도 각종 규제 때문에 사실상 그 존재가치가 사문화되다시피 한 상태입니다. 이와 관련한 규제를 적극적으로 풀고, 부동산펀드 활성화에 초점을 맞춘 정책개발이 절실합니다.
부동산 시장에서는 시장 규제를 지휘하는 건교부와 이를 시행하는 서울시, 경기도가 따로 놀고 있다며 비아냥되고 있습니다. 실상 건교부는 주택거래신고제 등 시장 안정을 위해 규제 중심의 정책을 피고 있는 반면 서울시나 경기도는 뚝섬개발, 행정신도시 등 개발 위주의 시정 활동을 펼치고 있습니다. 정책의 방향이 어디에 있는지 헷갈리다 보니 그것 자체가 투기의 또다른 빌미가 되고 있다는 지적입니다.
투자자금은 긍정적으로는 지역개발의 에너지입니다. 이런 에너지를 잘 다루기 위해서는 중앙정부와 각 지방자체단체가 보다 정교하면서 에너지의 힘을 잃지 않도록 하는 지혜가 필요합니다. 투자자금이라고 하는 에너지가 투기를 부추기는 악순환 구조가 아니라, 균형적인 지역개발을 유도하는 선순환구조를 따라가도록 하는 것은 매우 어려운 과제지만, 지금 꼭 풀어야할 과제입니다
- 주택시장 거품 꺼지나
- [조선일보 제공] 정부의 지속적인 규제 정책으로 주택경기가 꽁꽁 얼어붙으면서 부동산 시장의 ‘경착륙’ 위기감이 급속히 확산되고 있다.
수도권에서 새로 입주한 아파트 10가구 중 3~4가구는 비어 있고, 전국에서 팔리지 않은 미분양 주택도 4만여가구로 작년 동기보다 60%나 급증했다. 경기가 나빠지고, 분양원가 공개 압력 등으로 건설업체들이 집짓기를 줄줄이 포기하면서, 주택건설 실적도 작년의 60%대로 곤두박질치고 있다.
하지만 정부가 의도했던 집값 하락은 아직 가시화되지 않고 있다.
이에 따라 전문가들은 일본식 버블(거품) 붕괴는 아니더라도, 주택경기 침체가 상당 기간 지속될 수밖에 없다는 의견을 내놓고 있다.
현재 주택경기를 가늠해 볼 수 있는 모든 지표가 악화되는 추세다. 수도권의 경우, 새 아파트 입주율은 30~40%대에 머물고 있다. 경기도 광주의 D, L아파트는 입주를 시작한 지 한 달이 넘었지만, 빈집이 절반을 넘는다. 부동산뱅크 양해근 실장은 “주택거래신고제 등으로 거래가 끊기면서 기존 집이 팔리지 않아 잔금을 치르지 못해 새집으로 이사를 못 가는 경우가 많다”고 말했다. 잔금이 들어오지 않아 일부 중소업체는 자금난까지 겪고 있다.
신규 분양시장도 ‘빨간 불‘이다. ‘분양불패(分讓不敗)’ 지역으로 꼽히던 강남에서도 아파트 계약률이 70~80%에 머물고 있다. 수도권에서 분양하는 일부 아파트는 1순위에서 단 한 명도 청약하지 않는 단지까지 등장, 업계를 긴장시키고 있다.
사정이 이렇다보니 주택업체들이 집짓기를 포기하면서 주택건설 실적도 뚝 떨어졌다. 올 들어 4월 말까지 건설된 주택은 8만여 가구로 지난해 같은 기간보다 5만가구 이상 줄었다.
하지만 정부는 경착륙 가능성을 우려하면서도, 집값 불안요인이 상존하고 있어 섣불리 부양책을 쓸 여건은 아니라고 보고 있다. 건교부 권도엽 주택국장은 “아직 시중 부동자금이 풍부하고, 일부 지역은 언제든지 집값이 오를 가능성이 있다”면서 “일단 안정기조를 그대로 유지하되, 경기 동향을 예의주시하고 있다”고 말했다. 일부에서는 정부의 규제강화가 서민들에게 큰 도움이 되지 않고 있다는 지적도 나오고 있다.
- (정명수의 월가 키워드)Strategic Petroleum Reserve
- [뉴욕=edaily 정명수특파원] 미국 휘발유(가솔린)는 주마다 가격 차이가 크다. 세금과 환경 부담금 같은 것이 주별로 다르기 때문이다. 다리 하나를 사이에 두고 있는 뉴욕주의 맨해튼과 뉴저지주의 휘발유 가격은 작게는 갤런당 10센트, 많게는 30센트나 다르다.
지난해 여름 휘발유 가격을 좀 아껴보겠다고 뉴저지주를 지나는 길에 그곳에서 기름을 넣은 적이 있다. 뉴욕보다 10센트 정도 쌌던 기억이 난다. 10갤런 정도 기름이 들어가니까 약 1달러 정도 절약하겠거니 했다.
그런데 웬걸. 주유소가 셀프 서비스가 아니라 주유원이 기름을 넣어주는 시스템이었다. 눈딱감고 팁을 주지 않으리라 마음먹었는데 주유원이 차 앞창까지 닦아주는 것이 아닌가. 뒤통수가 뜨거워 견딜 수가 없을 것 같았다. 결국 기름값에 1달러를 팁으로 주고 말았다.
여름철이 다가오면 미국의 가솔린 가격은 상승 곡선을 그린다. 들로 산으로 떠나는 여행객들이 많아지면서 가솔린 소비가 자연스럽게 늘어난다. 올 여름은 특히 더하다. 경기가 좋아졌기 때문이다.
유가가 급등하면 꼭 등장하는 이슈가 있다. 전략비축유(Strategic Petroleum Reserve: SPR) 방출이다. 올해는 대통령 선거가 있어서 이 문제가 정치쟁점화됐다.
민주당의 존 케리 대통령 후보는 "부시 대통령은 유가를 잡지 않고 뭘 하고 있느냐"며 "SPR을 방출하지 않을 거라면 비축이라도 중단하라"고 맹공격을 퍼붓고 있다.
부시 대통령은 "SPR은 국가 비상시에 쓰기 위한 것"이라며 "SPR 방출을 정략적으로 이용하지 말라"고 받아치고 있다.
SPR이 도대체 뭔데 이렇게 난리인가. 부시는 왜 SPR 방출을 그렇게 꺼리는 것일까. SPR과 유가와는 어떤 상관 관계가 있는 것일까. 지금 전세계 금융시장을 불안하게 만드는 유가 상승은 기조적인 것일까, 아니면 일시적 현상일까.
◇SPR의 기원
미국 정부가 처음 SPR을 생각해낸 것은 1944년이다. 당시 내부장관이었던 헤롤드 아이크는 비상시를 대비한 원유 저장을 주장했다. 1952년 트루먼 대통령 시절 광물정책위원회도 전략유 개념을 제시했다. 1956년 수에즈 위기를 겪으면서 아이젠하워 대통령은 석유 비축을 제안했다. 1970년에는 테스크 포스가 만들어져서 석유 비축을 본격적으로 연구했다.
그러나 SPR을 설치하게 된 직접적인 계기는 1973년부터 시작된 오일쇼크였다. 석유수출국기구(OPEC)가 생산 쿼터를 조절하면서 석유를 무기화하자 물쓰듯이 기름을 썼던 미국도 큰 충격을 받았다.
포드 대통령은 1975년 12월 SPR을 설치하고, 에너지정책 및 보존 법안(Energy Policy and Conservation Act:EPCA)을 만든다. 이 법에 따라 SPR 프로그램으로 최대 10억배럴의 원유를 저장할 수 있도록 했다.
원유를 어디에 저장할 것이냐는 문제는 의외로 간단하게 해결됐다. 미국 정유설비의 대부분이 집중돼 있는 걸프만 연안이 SPR 부지로 선정됐다. 1977년 4월 미국 정부는 텍사스와 루이지아나 연안의 소금 퇴적지(salt deposit)에 있는 몇개의 지하 소금 동굴(cavern)에 원유를 저장하기 시작했다. 최초의 SPR 원유는 사우디아라비아산으로 41만2000배럴이었다.
걸프만 일대가 미국 정유산업의 심장부이기도 하지만 이 지역의 지질 구조도 SPR 입지로는 최적이다. 소금 퇴적지에 인공적으로 동굴(원유 저장고)를 건설하는 비용이 지상에 탱크 저장고를 만드는 것보다 10배는 싸다. 소금 암반을 2000피트(600미터) 내지 4000피트 정도 파고 내려가서 지름 200피트 규모의 동굴을 만드는 것이다. 동굴 굴착은 간단했다. 기본적으로 소금층이기 때문에 강한 수압으로 물을 집어 넣으면 소금이 쉽게 녹아나온다.(solution mining) 유입된 물의 양을 바꿈으로써 동굴 규모를 정밀하게 조절할 수 있다.
SPR 지하 저장고는 수십층 짜리 건물을 집어 넣을 수 있을 정도다. 이런 저장고가 걸프만 일대에 50여개 건설됐다. 소금 퇴적층은 지압의 영향으로 저장고의 균열을 스스로 막아내는 특성이 있다.(self-healing) 지하 저장고에서 원유는 상하 지열 차이에 의해 자연스럽게 대류를 일으켜 섞이게 된다. 원유를 어떻게 다시 뽑아올릴까. 저장고 바닥까지 물을 집어넣으면 물과 기름의 비중 차이에 의해 원유는 위로 밀어올라오게 된다. 지상으로 올라온 원유는 파이프 라인을 인근 정유시설로 옮겨진다.
◇SPR 방출 요건
현재 SPR 규모는 6억6000만배럴 정도다. 53일간 미국이 소비할 수 있는 양이다. 민간에서 보유하고 있는 원유를 포함한 미국 전체 비축유 규모는 150일 분이다. 법적으로 SPR은 10억배럴까지 저장할 수 있고, 부시 행정부의 저장 목표는 7억배럴이다. SPR의 평균 도입 단가는 배럴당 27.14달러다.
SPR 방출 요건은 법(EPCA)으로 정해져 있다. 대통령이 방출을 결정하면 에너지장관이 이를 집행, 2주 안에 원유를 시장에 공급하도록 돼 있다.
EPCA에 따르는 방출 요건은 이렇다. 에너지 공급에 심각한 차질이 생겼을 때 SPR을 방출한하다. `심각한 차질`은 대통령이 판단하는데 1) 긴급상황이 상당한 정도로, 상당 기간 계속될 때 2) 국가 안보와 경제에 심각한 충격을 야기할 때 3) 석유 수입에 제약을 받거나, 국내 석유 제품 공급에 제약이 발생하거나, 자연재해 또는 사보타지 등이 발생했을 때 등이다.
EPCA는 `석유 공급의 제약`도 대통령이 판단하도록 했는데 1) 긴급상황이 발생, 공급 차질이 상당한 정도로, 상당 기간 계속될 때 2) 긴급상황으로 유가가 급속하게 상승할 때 3) 이같은 유가 상승이 국가 경제에 심각한 충격을 야기할 때로 규정하고 있다.
대통령의 판단에 따라서 SPR을 전면적으로, 또는 부분적으로 방출할 수 있다. SPR은 기술적인 문제, 즉 원유의 품질을 유지하거나, 저장 원유를 교체할 때도 방출할 수 있도록 돼 있다.
SPR은 몇차례 방출된 사례가 있다. 1985년 테스트 방출이 있었다. 1996년부터 1997년 사이에는 비상상황은 아니었지만, 기술적인 문제로 방출된 예가 있다. 2000년에도 원유 교체 방식으로 SPR이 방출됐다.
SPR의 의미에 맞는, 그야말로 국가 비상시에 방출이 된 예가 단한번 있다. 바로 1990년, 1991년 걸프전 때다. 현재 대통령인 부시의 아버지 부시 대통령이 1990년 12월, 1991년 1월 `사막의 방패, 사막의 폭풍` 작전을 개시하면서 SPR을 방출했었다.
◇SPR의 정치·경제적 의미
SPR은 비상시를 대비한 비축유 이상의 의미가 있다. SPR 저장고의 위용, 저장고 건설에 사용된 기술, 투입된 자금 등을 생각하면 SPR은 `미국의 힘`을 표현하고 있다고 해도 과언이 아니다.
걸프만 연안에 줄지어 있는 SPR 지하 저장고는 건설 비용만 40억달러가 들어갔다. 원유 도입 비용도 어마어마하다. 미국의 역대 행정부는 재정적자로 고통받는 가운데서도 꼬박꼬박 SPR을 비축해왔다.
미국은 막대한 규모의 SPR을 바탕으로 중동국가들의 `석유 무기화`를 제어하면서 자신들이 원하는 수준으로 유가를 묶어 둘 수 있었다. 미국 정부가 SPR 용 원유를 시장에서 사들일 때 국제 유가가 출렁거리는 일이 다반사로 일어났다.
미국의 SPR 정책을 근본적으로 바꾼 것은 클린턴 행정부다. 1994년 클린턴 대통령은 막대한 재정적자와 시장 교란을 이유로 SPR 비축을 중단했다. 심지어 1996년과 1997년에는 SPR을 방출, 재정적자를 충당하기도 했다. SPR은 6억배럴 미만으로 낮아졌다.
1999년 2월 클린턴 행정부는 새로운 SPR 비축 프로그램을 마련한다. 걸프만 일대 정부가 보유하고 있는 석유 채굴권을 민간 기업들에게 대여해주는 댓가로 원유 현물(royalties "in kind")을 받아, 이를 SPR로 비축한 것이다. 행정부는 원유 생산량의 12.5~16.7%를 로얄티로 받아서 SPR로 비축하기 시작했다.
클린턴은 SPR을 `현실적인 용도`로 격하(?)시켰다. 필요하면 꺼내서 쓰고, 다시 채워넣을 수 있는 자원으로 여겼다.
클린터의 뒤를 이은 부시 대통령은 SPR에 다시 `정치적 상징성`을 부여했다. 부시 대통령은 911 테러 이후 비상시에 대비한 SPR 비축 규모를 대폭 확충하는 법안을 통과시켰다. 2001년 11월 발효된 법안에 따라 SPR은 내년까지 7억배럴을 비축하도록 돼 있다.
이쯤에서 부시 대통령이 왜 SPR 방출을 그렇게 반대하는지 짐작할 수 있다. 아버지 부시가 처음으로 꺼내 쓴 SPR을 아들 부시 대통령은 사상 초유의 테러 사태 이후 대폭 확충하도록 조치했다.
부시 대통령은 "미국이 공격받을 수 있다"는 점을 국민들에게 상기시키고, SPR과 같은 비상수단을 강화했다. 국제 사회의 비판을 감수하면서 이라크 전쟁까지 치뤄냈다. 유가가 조금 오른다고 해서 다시 SPR을 방출한다면 "아버지에 이어 아들도 SPR을 꺼내 썼다"는 기록을 역사에 남기게 되는 것이다.
◇정치공세
민주당이 부시의 이같은 약점을 가만히 둘 리 없다. 케리 후보는 유가가 급등하자, 연일 SPR을 방출하라고 부시를 압박하고 있다.
케리 후보는 "부시는 2000년 대선 당시 자신이 대통령이 되면 유가가 오를 때 `jawbone`으로 OPEC을 설득, 생산량을 늘리도록 하겠다고 공약했었다"며 "지금 부시는 어디에 있는가"라고 목청을 높였다.
OPEC을 강력하게 설득, 가격 상승을 막겠다던(Jawboning) 약속을 이행할 수 없다면 SPR 꼭지라도 열라는 것이 케리와 민주당 진영의 주장이다.
민주당의 톰 대슐 상원의원도 "SPR에서 3000만배럴을 방출, 유가를 떨어뜨려야한다"고 주장했다. 그렇다면 민주당 진영의 주장대로 SPR을 열면, 유가가 떨어질까.
아버지 부시가 비상시에 SPR을 방출한 것 외에 유가 안정을 위해 SPR을 방출한 경우가 2000년 가을에 있었다.
우선 1991년 걸프전 당시 SPR 방출이 유가에 어떤 영향을 미쳤는지 보자.
당시 이라크 후세인 대통령이 쿠웨이트를 침공하자, 국제 유가는 배럴당 40달러선을 훌쩍 뛰어넘었다. 부시 대통령이 사우디에 군대를 보내 후세인을 압박하면서, 전쟁이 임박해졌고, 국제 유가는 45달러선을 향해 줄달음쳤다.
부시 대통령은 1991년 1월 `사막의 폭풍` 작전으로 명명된 걸프전쟁을 시작하면서 SPR 방출을 지시했다. 국제 유가는 이미 1990년 12월 SPR의 시험 방출을 기점으로 한풀 꺾인 상태였다. 걸프전 발발 직후 유가는 배럴당 18~20달러 선으로 떨어졌다.
이때 유가 하락을 SPR 방출만으로 설명하는 것은 무리다. 미국이 후세인을 공격키로한 것 자체가 불확실성 제거로 받아들여지면서, 유가 안정에 기여했다고 볼 수 있다.
2000년 가을 상황을 보자. 당시 클린턴 대통령은 난방유 재고가 평소보다 낮게 유지되면서 겨울철 연료 대란이 우려되자, SPR과 비슷한 개념으로 난방유비축 프로그램(Heating Oil Reserve)을 발표했다. 그해 8월29일부터 난방유비축이 시작됐다. 이같은 조치에도 불구하고 유가는 고공행진을 계속했다. SPR 사용에 융통성을 가지고 있던 클린턴 대통령은 일단 SPR에서 3000만배럴을 정유사들에게 빌려주고, 이듬해 이자를 붙여 현물로 되돌려 받는 방식으로 SPR 방출을 단행한다.
9월22일 이같은 프로그램이 발표되기 직전 유가는 고점을 찍고 하락 반전한다. 배럴당 37달러선을 웃돌던 유가는 일주일만에 30달러선으로 내려온다.
그러나 클린턴 정부의 SPR 방출로도 유가는 안정되지 않았다. SPR 방출 효과는 한달을 넘기지 못하고 유가는 다시 상승세를 나타냈다. 그해 겨울 날씨가 예상보다 춥지 않다는 것이 확인된 이후에야 유가는 큰 폭으로 떨어져 20달러대에서 안정된다.
이때 SPR 방출을 놓고 지금도 논란이 계속되고 있다. 민주당의 SPR 방출 공세에 대해 부시 행정부가 "SPR 방출이 유가 안정에 별로 도움이 되지 않는다"고 받아칠 수 있는 것도 2000년 가을 사례가 있기 때문이다.
냉정하게 보면 SPR 방출은 유가를 잡는 초단기 요법일 뿐이다. 현재의 부시 대통령이 유가를 잡기 위해 SPR 방출을 못할 것도 없지만, 앞서 지적한 정치적 상징성때문에 SPR 꼭지를 여는 것을 주저하고 있는 것이다.
◇유가 급등을 보는 두가지 시각
최근 유가 상승을 두 가지 측면으로 나눠서 들여다 볼 필요가 있다. 우선, 현재 유가 상승이 기조적이고, 구조적인 요인에 의한 것이냐를 따져봐야한다. 최근 유가 상승은 공급 사이드의 문제라기보다는 소비 사이드의 문제라는 지적이다.
미국과 중국이 세계 원유 생산량의 절반을 소비하고 있다. 중국, 인도 등이 성장 드라이브를 걸면서 무절제(?)하게 원유를 소비했다는 분석이다. 방만한 자원 소모는 인플레를 자극하고, 이는 경제를 경착륙시키는 요인이 된다.
생산 감축이 유가 상승을 자극했지만, 생산을 늘려도 소비를 따라갈 수 없다면 유가는 올라갈 수 밖에 없다. 여기에 테러리즘이라는 돌발 악재까지 붙어있다.
다른 한편으로는 유가 상승이 기조적이라기 보다는 계절적, 마찰적 현상이라는 분석도 있다. 가솔린 가격의 급등이 대표적이다.
미국내 가솔린 소비는 1년전에 비해 4.6%나 늘어났다. 반면 정유설비 가동률은 10년 평균인 94.4%를 넘나드는 정도다. 여름철은 가솔린 소비가 급증하는 계절인데다, 최근 몇년간 SUV 판매가 크게 늘어나면서 가솔린의 절대소비량이 증가했다. 미국의 정유설비가 이같은 변화를 미쳐 따라가지 못하고 있다는 지적이다. 경기 회복과 SUV 판매량을 감안한 수요 분석을 다시하고, 정유설비를 확충하면, 가솔린 가격을 얼마든지 막을 수 있다.
현재 국제 원유시장에는 장기적이고 기조적인 유가 상승 요인과 단기적이고 마찰적인 유가 상승 요인이 뒤섞여 있는 모습이다.
분명한 것은 SPR 방출과 같은 대증요법으로는 유가를 잡을 수 없다는 사실이다. 부시 대통령이나 케리 후보 모두 이를 잘 알고 있을 지도 모른다. 정치인들이 SPR을 정치쟁점화해서 태평하게(?) 싸우고 있는 것을 보면, 역설적으로 "유가 문제가 그렇게 심각하지 않은 것이 아닐까" 하는 생각도 해본다. 유가 급등이 정말로 그렇게 심각하다면 미국은 SPR이 아니라 더한 카드라도 내놓고 유가를 잡으려 할 것이기 때문이다.
- (가판분석)5월17일자 조간신문 주요기사
- [edaily 권소현기자] ◇헤드라인
-경향: 저작권자들 "영상물 무단유통" 이유..네티즌상대 집단소송 추진
-동아: G8 회담 참석 美 英 伊 日 외무 "이라크 過政 원하면 철군할수도" 부시는 "계속 주둔"
-조선: 부처담당 비서관 부활..정동영 의장 이르면 오늘 사퇴
-한겨레: 시민사회수석 문재인
-한국: 유가는 뛰고 또 뛰는데...에너지 효율은 뒷걸음
-매경: 노, 경제살리기 직접 나선다..오늘 경제장관회의 등
-서경: 재출항! 한국호, 기업의욕 살려 `선진국문 열자`
-한경: 집권2기 출발, `장관들의 전쟁`부터 수습하라
◇주요뉴스
청와대 조직개편
-시민사회수석 문재인·정책기획 김영주·사회정책 이원덕..부처담당 비서관 부활(전조간)
-`王수석` 컴백..靑 부산인맥 재건(동아)
-脫정무형 국정운영 뒷받침..신설 시민사회수석 힘실릴듯(경향)
- 돌아온 왕수석 문재인, `갈등조정` 盧心전도사로(매경)
- 새틀짠 청와대비서실..정책실 경제-사회 투톱 운영(매경)
- 청와대 직제개편..덩치커진 비서실 盧친정 강화(한경)
- 청와대, 정책실행 ·갈등조정 능력 강화(서경)
盧대통령 담화
-"단기부양책은 없을 것"..정치개혁은 국회 주도(경향)
-"개혁정책 계속 추진" 盧 대통령 담화..오늘 경제점검 회의(동아)
-"경제개혁 역점"..민생방치 않고 상생정치, 탄핵 사과(한국)
-"경제 감당못할 위기는 아니다"(조선)
ADB 총회
- 이 부총리, "성장중심정책 기조 변화없어"(매경)
- 이 부총리, "경제정책 달라질 것은 없다"(한경)
- 이 부총리, "물가억제 위한 금리인상 바람직 안해(서경)
- `역내 협력강화` 금융외교 활발(서경)
- 한중일 재무장관, "중국경제 연착륙, 동북아 개발금융 설립(전조간)
- 피셔 씨티그룹 부회장, "미국 6월 금리인상 확실"(매경)
- 피셔 씨티그룹 부회장, 씨티-한미은행장 하영구씨(매경)
-"외국 투자자들에게 신뢰주는 정책 펴라"-ADB총회 참석 전문가 진단(조선)
- 홍재형 우리당 정책위장, "법인세 추가로 내려 투자활성화"(서경)
- 노동부, 공공부문 근로자 파견업체 노동법위반땐 용역입찰 제한(서경)
- 실질임금 2년만에 첫 감소..노동부 기업 5700곳 조사(서경)
-우리사주 스톡옵션 최고 30% 싸게 배정..노사정위 합의, 내년 시행(한겨레)
- 전경련, "금융계열사 의결축소땐 대기업 4개사 M&A우려"(한경)
- 삼성 이재용 상무, 일본 독일 러시아 돌며 GSM휴대폰 진두지휘(매경)
- 공공기관, 정원3%이상 청년채용 노동부 권고안에 반발(매경)
- 예산처, 정부기금 투자손실나도 원칙지키면 불이익 없어(매경)
- KT, 홈네트워킹 등 미래주력사업 선정(한경)
- 삼성, 올해 중국에 8억달러 투자..전년대비 33% 증가(서경)
- 쌍용건설 노조서 인수추진(매경)
- 대우종기 노조 전면파업 가능성(서경)
-"中 반도체시장 2010년 세계 25% 차지"..한국-대만업체 연구소-공장 진출 바람(동아)
-재벌금융사 의결권 절반 축소.."3~4년 걸쳐 15%까지" 재경부-공정위 의견 절충(한겨레)
-국내 휘발유값 최고치..전기가스요금도 뛸 듯(동아)
- 글로벌펀드 아시아 이탈 가속..지난주 15억불 빠져나가(한경)
- 서울아파트 넉달만에 하락(한경)
-"집값 안정대책 더 강력..당분간 못올라" 탄핵기각 이후 부동산 전망(조선)
- OECD, 한국 IT제조업경쟁력 세계 최고 평가(전조간)
- 하나은행, 하반기중 보험사 인수·카드독립..내년 금융지주사 출범(한경)
- 은행계 카드 연체율 상승반전(서경)
- 배드뱅크 20일 문연다(서경)
-ABN암로 "한국 자산운용 시장 진출"(동아)
- 독일, 동해·일본해 함께 표기..프랑스 일본해 단독표기 복귀(매경)
-3차 6자회담 내달 24일께 열릴듯(동아)
-부시 지지율 `뚝뚝`.."취임이후 최저수준 42%"-뉴스위크(동아)
-"럼스펠드가 강압신문 승인했다" 美 뉴요커誌 폭로..이라크 수감자 학대 단초 작용(전 조간)
- 정동영의장 입각으로 가닥(전조간)
-김종필 전 총재 소환조사..혐의 시인(전 조간)
-北송금 관련자 대부분 사면될듯(경향)
-우리사회가 나아가야 할 방향 "북유럽식 사민주의" 45%-한겨레 여론조사
-민노당 `넘버2`..한나라 지지 17%와 같아-한겨레 긴급 여론조사
- 고유가, 유화·철강·차 `부정적`..정유·보험 `긍정적`-한화
- [edaily 김호준기자] 한화증권은 10일 "유가 급등은 석유화학, 자동차, 항공, 시멘트 업종에는 부정적이며 정유, 보험, 게임 업종에는 긍정적"이라고 밝혔다. 한편 유통, 건설, IT업종에 미치는 영향은 중립적이라고 분석했다.
한화증권은 유가 급등의 주원인으로는 중동 정정불안, 미국의 낮은 휘발유 재고수준, 중국 석유소비 급증, OPEC의 유가밴드 상향 조정 움직임 등을 꼽았다.
이어 "국제유가는 수급 외적요인이 더 큰 영향을 받는다"며 "향후 OPEC의 결정과 중동 정세 안정 여부가 유가를 좌우하는 변수가 될 것"이라고 강조했다. 특히 이달 21일 암스테르담 OPEC 회담에서 유가밴드 상향조정 여부와 다음달 3일 OPEC 정기총회에서 증산 결정 여부를 주시할 필요가 있다고 밝혔다.
업종별로 보면 국제 유가상승에 따라 석유화학, 철강, 자동차, 타이어, 전력, 시멘트, 항공 등 소재주와 운송주의 타격이 클 것으로 내다봤다. 석유화학산업은 원자재값에서 원유가 차지하는 비중이 60~70%에 달해 원가 부담으로 클 것으로 예상했다.
한화증권은 "올 들어 석유화학제품 가격이 급등하면서 가격 저항이 커진데다 중국 쇼크까지 겹쳐 현상황에서 유화제품가격의 추가적인 상승은 어려울 것"이라고 내다봤다. 대표적인 관련업체로는 호남석유(011170)화학, LG석유화학(012990), LG화학, 한화석유화학(009830)을 꼽았다.
자동차 업종도 휘발유 가격이 10% 오르면 내수 자동차 판매는 1% 감소한다고 추정했다. 타이어 역시 유가가 10% 오르면 원가 부담이 2~3% 오를 것으로 내다봤다. 관련 종목은 현대차(005380), 기아차(000270), 쌍용차(003620), 한국타이어(000240), 넥센타이어(002350) 등이다.
전기로를 사용하는 철강업체도 유가 폭등에 따른 전기료 인상으로 인해 피해를 입을 것으로 예상했다. 철근, 형강류를 생산하는 INI스틸(004020), 동국제강(001230), 한국철강(001940) 등이 이에 해당한다. 전기료가 16% 인상되면 이들 업체의 영업이익률은 1% 하락한다고 추정했다.
시멘트 업종도 전력, 벙커C유 등 에너지 관련 비용이 원가의 약 12%를 차지하고 있어 향후 수익성 하락 요인으로 작용할 것으로 전망했다. 관련 업체로는 성신양회(004980), 한일시멘트(003300), 아세아시멘트(002030) 등이 있다.
항공업체는 유가 상승으로 직격탄을 받을 것으로 내다봤다. 항공업체들은 원가 내 유류비 비중이 평균 20% 수준이다. 유가 10% 상승시 대한항공(003490)의 영업이익률은 1.5%p 하락하고, 2004년 주당순이익(EPS)은 902원 줄어든다고 전망했다. 아시아나항공(020560)은 영업이익률 1.4%p EPS 151억원 악화효과가 나타날 것으로 내다봤다.
한편 정유, 보험, 게임업체는 상대적으로 수혜를 입을 것으로 전망했다.
한화증권은 "국제유가가 오르면 석유제품 가격 상승폭이 원유 도입 가격 상승폭을 상회하는 경향이 있다"고 밝혔다. 정유사들은 유가가 오르면 원유 비축량을 줄이기 때문이다. 고유가가 계속되면 소비 위축으로 인한 부정적인 요인이 상존하나 가격에 대한 소비탄력성이 낮아 긍정적인 효과가 더 크다고 덧붙였다.
관련 업체로는 SK(003600)와 에스오일이 있다. 다만 이들 업체의 주가가 올 들어 시장대비 큰 폭의 초과수익을 실현했기 때문에 보수적인 관점에서 접근할 필요가 있다고 조언했다.
보험 역시 유가상승으로 자동차 운행이 줄어들고 이는 사고율 하락으로 이어진다는 점에서 상대적으로 유리하다고 말했다. 게임도 유가 인상에 따른 소비 위축으로 집안 내 활동 시간이 늘어난다는 점에서 수혜를 입을 것으로 내다봤다.
- `수출주도 경기회복` 이상기류 형성
- [edaily 김병수기자] 수출 주도 경기회복세에 이상기류가 감지되고 있다. 예상밖의 수출호조로 버텨온 `내수 견인론`이 한계를 드러내는 것이 아니냐는 우려가 나오고 있고, 결국 때이른 경기전환 논란이 불거질 가능성을 배제하지 못하게 됐다.
29일 통계청이 발표한 `3월 산업활동동향`을 보면, 일부 수출 주력업종의 호조는 이어져 11.6%의 두 자릿수 생산증가율을 유지했지만, 성장의 다른 축인 소비와 투자 등 내수지표는 정체되거나 악화되는 등 괴리가 심화되고 있다.
실제로 상승곡선을 그리던 경기동행지수가 횡보하고 선행지수는 10개월 만에 오름세가 꺾여, 수출-내수의 괴리가 다시 경기 전반을 끌어내릴 가능성에 주목해야 하는 상황을 맞았다.
◇ 지지부진 내수‥결국 선행지수 오름세 꺾여
3월 산업생산은 시장의 예상을 크게 벗어나지 않았다. 산업생산과 출하는 수출호조로 전년동월대비 각각 11.6%, 10.8% 증가했으나 전월비로는 오히려 2.1% 감소해 증가세가 주춤해졌다.
지난 27일 edaily가 실시한 전문가 폴(poll)에서 국내외 이코노미스트 8명이 전망한 평균치 11.54%와 비슷한 수준이다. 전월비 증감율의 경우 소폭 증가 전망과는 달리 감소폭이 컸다.
도소매판매는 두 달째 증가세를 이어가긴 했지만 폭설과 윤달 등의 영향으로 증가폭은 0.9%에 그쳤다. 전월비로는 두 달째 감소하며 아직 본격적인 회복국면에 접어들지 못했음을 보여줬다.
특히 소매업에서 백화점 매출이 3월 폭설이 주말이었다는 악재를 극복하지 못하고 3.5%나 감소하는 부진을 면치 못했고, 자동차판매는 17% 줄며 특소세 인하정책을 무색케했다.
정도의 차이는 있으나 이 정도까지는 시장의 예상을 크게 벗어나지 않은 것으로 분석된다. `수출은 여전히 좋고 내수회복을 말하기는 아직 조금 이르다`는 기본 관점이 유효한 상태다. 여전히 수출과 내수의 괴리가 우리 경제의 발목을 잡고 있다는 평가가 지배적이다.
그런데 경기종합지수에서 문제가 발생하기 시작했다. 그 동안 체감경기 회복까지는 이어지지 못했으나 수출호조 덕분에 상승세를 견지하던 각종 경기지표마저 무너질 조짐을 보였기 때문이다.
현재의 경기 상태를 보여주는 경기동행지수 순환변동치는 지난 2월 100.4로 11개월 만에 평균 추세를 의미하는 100선을 넘었지만 3월에는 현상유지에 그쳤다. 6개월째 이어오던 증가세를 일단 접었다. 게다가 향후의 경기전환 시기를 예고해주는 선행지수 전년동월비는 0.2%p 감소하며 10개월만에 감소세로 반전했다.
수출이 내수를 견인할 것이라는 희망을 안고 지수를 끌어올린 선행지수가 지난 1월부터 상승폭이 둔화되더니 결국 하락세로 돌아선 것이다. 수출-내수 괴리가 그 동안의 희망을 무너뜨린 첫 지표로 나타나고 있는 셈이다.
◇ 집값 안정대책이 경제회복 발목잡나
선행지수가 이 처럼 하락세로 돌아선 가장 큰 원인은 건설업 경기 때문으로 분석된다. 선행지수를 구성하는 지표는 총 9개다. 3월에 이중 6개 항목이 하락했고, 3개 항목만이 상승했다. 그 중에서도 건축허가면적 지표가 선행지수 하락에 가장 큰 영향을 미쳤다.
향후 건설경기를 나타내는 건설수주는 3개월째 감소세 이어갔으며, 분기로도 14.2%나 감소했다. 본격적인 조정국면에 진입한 것이라는 평가가 나오고 있다. 건설기성이 전년동월대비 16.6% 증가한 반면 건설수주는 3.2% 감소했다.
이 같은 건설경기 부진에다 집값을 잡아야 한다는 정책적 부담이 어우러지며 결국 선행지수 하락세 반전을 부채질했다는 설명이다. 건축허가면적은 전월대비 8.6%나 감소하며 지수악화에 결정적인 요인으로 작용했다. 또한 지난 10.29 부동산대책을 시작으로 정부의 집값 안정대책도 꾸준히 이어지고 있다.
<주택 및 토지관련 정부 발표 일지>
- 2004년
4월21일 주택거래신고제 지역지정
3월30일 주택거래신고제 시행, 주상복합아파트 분양권 전매금지
2월27일 토지투기협의자 국세청 통보
2월26일 토지투기지역 확대지정
2월25일 토지거래 허가요건 강화(탈편법적 토지거래 방지대책)
- 2003년
12월15일 투기지역 2주택자 탄력세율 및 3주택자 이상 양도세 중과
12월1일 아파트 기준시가 재고시
11월20일 토지거래허가구역 확대
11월18일 강북 뉴타운 추가지정 등 주택공급확대계획 발표 및 투기과열지구 확대지정
10월29일 보유세 양도세 등 과표현실화 계획 발표, 주택담보대출 억제, 금융기관 공인중개사 등 다양한 불탈법 투기조장행위 단속(국세청 금감원 동원), 주택거래신고제 도입계획 발표, 토지거래허가제 제한적 운영 계획 발표
이와 관련, 통계청 관계자는 "특히 주택부문 허가면적이 급격히 떨어지며 선행지수를 악화시킨 것으로 분석된다"고 설명했다.
상황이 이 처럼 전개되면서 정부의 강력한 집값안정대책도 어느 정도 제동이 걸릴 가능성이 있는 것으로 분석된다. 재경부 조성익 정책조정국장은 "그 동안의 정부대책으로 주택가격이 어느 정도 안정세에 들어선 것으로 본다"고 말해, 3단계(허가제, 개발이익환수제) 대책의 조기시행에 부정적인 입장을 나타냈다.
선행지수의 한달 추세선 이탈을 놓고 벌이는 섣부른 예측도 금물이겠지만 선행지수가 실제경기에 2분기 정도 선행해왔다는 점을 감안하면 부담이 되고 있는 점은 분명해 보인다.
동원증권 김영준 이코노미스트는 "3월 선행지수 하락이 기조적으로 이어질 경우 이번 경기회복의 정점은 3분기말이나 4분기초로 예상된다"며 "때이른 경기전환 논란이 나타날 수도 있다"고 전망했다.
마침, 삼성경제연구소는 "경기저점과 정점을 기준으로 나눈 우리나라 경기순환은 2001년 8월에 7번째 순환(98년 8월~2001년 8월)이 이미 끝났고 8번째 순환( 2001년 8월~2003년 8월)도 2003년 1월 정점에 도달한 뒤 지난해 8월에 마감했다"고 분석하고 `경기순환 싸이클이 짧아졌다`는 내용의 보고서를 지난 21일 발표했다.
김영준 이코노미스트는 "고용시장 개선과 정치적 불확실성 감소, 투자보조지표 등을 감안할 때 선행지수 하락이 기조적으로 이어질 것으로 판단하기에는 이른 느낌"이라며 "다만, 수출 모멘텀이 급속히 악화될 경우 경기회복이 조기에 종료될 가능성도 배제할 수 없다"고 설명했다.
- 강남 한복판에 임대아파트 들어서나
- [조선일보 제공] 서울에서도 최고 노른자위 땅으로 꼽히는 강남 한복판에 과연 서민용 임대아파트 단지가 들어설까?
◆재건축 개발 이익 환수제
최근 정부의 주택거래신고제 실시로 강남 지역 아파트 거래 시장이 꽁꽁 얼어붙고 있는 가운데, 정부가 다음 번 집값 안정 대책으로 준비 중인 ‘재건축 개발 이익 환수제’에 부동산 시장의 관심이 온통 집중되고 있다. 정부가 현재 추진 중인 환수제 방안에는 재건축 단지 내에 서민용 임대 주택을 건설하는 방안 등이 포함돼 있기 때문이다.
▲ 재건축 추진 중인 서울 강남의 한 아파트 단지.
‘재건축 개발 이익 환수제’란 낡은 아파트 단지가 재건축을 통해 새 아파트로 탈바꿈하는 과정에서 발생하는 개발 이익(집값 상승분)의 일부를 정부가 환수하겠다는 방안.
지난 3년 간 집값 폭등이 주로 개발 이익을 기대한 강남 지역 재건축 아파트에 의해 주도됐다는 점에 비추어 볼 때, 이 같은 조치는 아직 재건축을 시작하지 못한 강남 지역 상당수 아파트 집값에 엄청난 영향을 줄 것으로 예상되고 있다.
◆건교부 내달 결정 예정
이와 관련 주택 정책을 담당하는 건설교통부는 5월 중순쯤 16명의 관련 전문가들로 구성된 ‘부동산 공개념 검토위원회’를 다시 개최, 최종 방안을 확정할 예정이다. 건교부는 현재 주택정책과 내에 재건축 개발 이익 환수 문제와 관련한 실무반을 편성해 여러 안을 마련 중이며, 5월 회의에 상정해 검토위원들이 합당하다고 생각하는 안을 고르도록 할 방침이다.
chosun.com이 지난 3월에 열렸던 지난 번 공개념 검토위 참석 위원들에 확인한 결과, 건교부는 당시 회의에서 재건축 시 ▲단지 내에 일정 비율의 임대주택 건설 의무화 ▲재건축에 따른 개발 이익 부담금 부과 ▲주변 시설 개선 등을 위한 주거환경 정비 기금 징수 등의 방안을 제시한 것으로 알려졌다.
재건축을 통해 해당 지역이나 도시의 인구 밀도 등이 높아지고 주변의 각종 기반 시설에도 영향을 주는 만큼 조합원 이익의 일부를 환수해 공공성을 높이는데 쓰겠다는 구상이다.
여기서 주목되는 것은 서민용 임대 주택 건설 방안이다. 재건축할 때 일정 비율만큼 의무적으로 서민들을 위한 임대아파트를 짓도록 한다는 이 방안은 ‘돈을 걷어가겠다’는 다른 안과는 달리 재건축 후의 집값에도 크게 영향을 주는 요인이기 때문이다. 그동안 주택 시장에서 임대 아파트와 인접해있는 아파트 가격은, 그렇지 않은 아파트에 비해 낮은 시세를 보이는 경우가 많았다.
실제 이날 모임에서 건교부와 위원들은 임대 주택 의무 건설화 방안에 특히 관심을 보였던 것으로 전해진다. 이날 회의에 참석했던 한 위원은 “건교부가 계층간 사회적 융합(social mix) 등을 염두에 두고, 여러 안 중 임대 주택 의무 건설 방안에 상당한 비중을 두고 있는 듯한 느낌을 받았다”고 말했다.
일부 검토위 위원들도 이 같은 취지에 공감한 것으로 알려졌다. 또 다른 위원은 “개발 이익 환수의 기준 자체만 명확히 된다면 임대 아파트를 짓든 세금으로 걷든 방법에는 큰 문제가 없다”고 했다.
◆ 찬반 교차
반대 의견도 있었다고 한다. 한 위원은 1990년대 강남구 수서택지지구 내의 임대아파트 단지 주민과 인접한 일반 아파트 단지 주민 간의 갈등 등을 예로 들며 ‘현실과 이상은 다르다’고 지적했다. 임대 아파트를 해당 아파트 단지에 같이 짓는 대신 부담금으로 걷어 땅값이 싼 지역에 지으면 아파트를 더 많이 지을 수 있지 않냐는 의견도 있었던 것으로 전해진다.
결국 이날 위원들은 논의 끝에 이 문제를 5월 중순 열리는 회의에서 결정키로 했다. 이와 관련 건교부 실무반은 5월 초순까지 추가로 안을 마련할 계획이어서 이런 내용은 수정되거나 새로 추가될 수도 있다.
만일 5월의 검토위 회의에서 지금 같은 재건축 단지 내 임대 아파트 의무 건설 방안이 결정된다면, 강남 아파트 시장에 엄청난 충격파를 몰고 올 것으로 보인다. 건교부가 제시한 여러 방안 중, 개발 이익 부담금이나 주거 환경 정비금 징수안의 경우, 재건축 추진 단지 입장에서는 극단적으로 일반 분양가를 아주 높게 책정해 개발 이익 감소분을 어느 정도 상쇄시킬 수 있다.
반면 임대 아파트를 함께 지어야할 경우에는, 재건축 후에도 아파트가 높은 시세를 보장받지 못할 가능성이 커, 아예 재건축 추진 자체를 포기하는 곳이 늘어나리란 관측이다. 부동산뱅크 윤진섭 팀장은 “이럴 경우 재건축 기대감 때문에 상승했던 그동안의 강남 집값도 상당 부분 하락이 불가피하다”고 말했다. 물론 급격한 집값 하락은 정부로서도 부담스러운 부분이다.
◆변수는 강남 집값 동향
결국 변수는 향후 강남 지역 집값 동향으로 귀결된다. 끊임없이 상승해온 이 지역 아파트값이 오름세를 멈추지 않는다면 각종 논란과 세부 절차상의 어려움에도 불구하고 정부는 임대 주택 건설 방안 등을 담아 재건축 개발 이익 환수제를 강행할 가능성이 커 보인다.
정부는 최근 몇 년간 전국적인 집값 상승을 사전에 차단하지 못했다는 비난에 시달려왔기 때문이다. 검토위 위원들의 결정도 시장 상황에 따라갈 가능성이 있다. 한 참석자는 “지금까지 열렸던 세 차례 회의를 보면, 회의 분위기는 해당 시점의 집값 동향에 따라 영향을 받았던 것 같다”고 말했다.
개발 이익 환수제의 시행 시기는, 별도 법을 마련해야 할 경우라면, 검토위 결정 시점부터 대략 5~6개월 뒤부터가 될 것으로 보인다. 반면 관련법 시행령 개정 등만 필요한 내용이라면 결정 직후 한 두달 내에도 집행될 수 있다. 그러나 시행 시기를 떠나 환수제 실시가 확정되는 순간 강남 주택 시장에는 엄청난 충격파를 가져올 것이라는 게 전문가들의 일반적인 관측이다.
한편 검토위는 재건축 개발 이익 환수제가 시행되더라도 이미 재건축 사업이 끝난 단지와의 형평성 문제는 고려하지 않을 것으로 보인다. 회의에 참석했던 검토위 위원들 상당수가 “어느 정책이든 소급 적용할 수는 없는 것 아니냐”는 반응을 보였다.
이밖에 임대 아파트 건설이나 이익 환수의 기준으로는 용적률(아파트를 짓기 위한 대지면적 대비 건축연면적 비율)을 고려하고 있는 것으로 알려졌다. 예를 들어 현재 용적률 150%인 아파트 단지가 재건축을 통해 220% 단지로 탈바꿈할 경우, 70%를 개발 이익으로 보고 이 가운데 일부를 임대 아파트로 짓게 하거나 환수해가겠다는 것이다.
- (가판분석)4월26일자 조간신문 주요기사
- [edaily 김현동기자] ◇헤드라인
-경향 : 용천소학교 3층 통째 날아가
-동아 : 北참사 국제사회 지원 잇달아
-조선 : "가옥 40% 파괴…이재민 8000명"
-한겨레 : "북한 돕자" 범국민 확산
-한국 : 폐허로 변한 용천..세계 각국서 北지원 밀물
-매경 : 해외로 빠져나가는 돈 급증
-서경 : 부실中企 대책도 부실하다
-한경 : 中企대출 올 160조 만기 비상
◇주요기사
(용천역 폭발사고)
- 정부, 北에 120만弗 긴급지원(한경)
- 남·북 오늘 지원협의(한겨레)
- 인민군 대거투입 `힘겨운 재기삽질`(경향)
- 전체 희생자 절반이 소학교 어린이(동아)
(中企대출 160조 만기도래 비상)
- 내수불황 지속 연체율 급상승..은행들 자금회수에 부도 공포(한경)
- 정부, 땜질처방 급급..우량기업도 곪을 우려(서경)
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