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- '공실 없는' 케이스퀘어시티, 이달 매물 나온다…기관투자자 '군침'
- [이데일리 김성수 기자] 서울 중구 청계천로에 있는 ‘케이스퀘어시티’가 이달 매물로 나온다. ‘공실률 0%’와 ‘쿼드러플 역세권’(지하철 노선 4개가 지나가는 곳) 입지를 갖춘 코어 오피스 빌딩이다. 서울 주요 업무지구에서는 케이스퀘어시티를 비롯한 코어 오피스 10여건의 ‘빅딜’이 본격화됐다. 기준금리가 최고점에 이르렀다는 전망에 운용사들이 과감한 거래에 나선 것. 특히 코로나19를 거치며 공실, 임대료 하락을 경험한 기관 투자자들이 안정적 수익을 추구하면서 코어 오피스 인기가 높아지고 있다. ‘케이스퀘어시티’ 빌딩 (자료=코람코자산신탁)◇ 케이스퀘어시티, 지하철역 4개 ‘10분 컷’…전층 청계천 조망15일 금융투자업계에 따르면 코람코자산신탁은 ‘케이스퀘어시티’ 빌딩의 공동 매각주관사로 CBRE 코리아, 쿠시먼앤웨이크필드 코리아를 선정하고 이달 중 입찰을 받을 계획이다. 이후 우선협상대상자(우협) 선정과 실사를 거쳐 이르면 연내 거래종결(딜클로징)할 예정이다.케이스퀘어시티는 서울 중구 청계천로 24번지 일대 있는 지하 7층~지상 20층, 연면적 약 4만1677㎡(1만2607평) 규모 신축급 코어 오피스다. 코람코가치부가형부동산제2의2호(자리츠)가 이 건물을 운용하고 있다. 과거 한국씨티은행이 본점이자 사옥으로 쓰던 빌딩을 코람코자산신탁이 블라인드 펀드로 매입하고 약 300억원을 들여 기계, 설비, 전기계통 등을 전면 리모델링했다.케이스퀘어시티는 ‘공실률 0%’인 데다 걸어서 10분 내 △지하철 1·2호선 시청역 △지하철 1호선 종각역 △지하철 2호선 을지로입구역 △지하철 5호선 광화문역이 있는 ‘쿼드러플 역세권’ 입지다.또한 코람코자산신탁과 대견기업이 일부 층을 나눠서 소유한 구분소유 빌딩이다. 대견기업은 코람코자산신탁에 지속적으로 빌딩을 통합 관리할 수 있는 통합관리권을 부여했다.이 통합관리권은 향후 이 빌딩을 매입하는 매수자에게도 동일하게 적용되기 때문에 매수자는 단독소유 건물에 준하는 안정적 운영권한을 확보하게 된다.부동산업계 관계자는 “케이스퀘어시티 빌딩은 각종 문화공연이 많은 청계천 광장과 인접해 있고 전층 청계천 조망이 가능한 랜드마크 자산”이라며 “향후 이 권역에서 나오기 어려운 매우 희소한 자산으로 평가받고 있다”고 말했다.◇ 기준금리 5차례 동결…코어 오피스 시장, 릴레이 ‘빅딜’ 예고최근 서울 주요 업무지구에서는 10여건의 대형 거래가 본격화됐다. 광화문 콘코디언타워 거래가 완료된 후 주요 도심권 코어 오피스빌딩을 보유한 자산운용사들이 속속 거래에 나선 것.현재 도심권역(CBD)에서는 △케이스퀘어시티 △광화문G타워 △대신파이낸스센터 거래가 진행되고 있다. 강남권역(GBD)에서는 △마제스타시티 타워1 △골든타워 △강남파이낸스플라자 △아크플레이스 등 대형 거래가 진행 중이다.골든타워 (자료=코람코자산신탁)미래에셋자산운용은 지난달 광화문 ‘타워8’ 매입을 확정했다. 마스턴투자운용은 코람코자산신탁과 삼성동 ‘골든타워’ 매입을 위해 본격적 협상에 돌입했다. 또한 이지스자산운용도 대신증권 사옥인 ‘대신파이낸스센터’의 우협으로 선정됐다. 마제스타시티 타워1, 골든타워는 현재 우협 선정, 세부실사를 진행 중이며 거래종결을 위해 활발히 논의하는 단계다. 뒤이어 광화문G타워, 청계천 케이스퀘어시티 빌딩도 거래종결될 가능성이 유력하다.광화문G타워는 호텔, 오피스로 구성된 복합 건물이다. 최근 관광수요 증가로 호텔에서도 투자수익을 기대할 수 있다. 매도자 이지스자산운용은 최근 마스턴투자운용을 우선협상대상자로 선정했다고 발표했다. 이르면 연내 거래종결이 예상된다.최근 운용사들이 이처럼 과감한 거래에 나선 것은 금융조달 불확실성이 해소됐다고 판단했기 때문이다. 지난달 한국은행이 기준금리를 5회 연속 3.5%로 동결시키자 기관투자자와 자산운용사들이 금리가 최고점에 이르렀다고 분석한 것.대형 상업용부동산의 경우 기관투자자의 자본을 기반으로 대출을 일으켜 자산을 매입하는 구조가 일반적이다.◇ 역대 최저 공실·임대료 상승…기관투자자, 코어오피스 ‘군침’실제로 글로벌 부동산서비스 기업 CBRE 코리아에 따르면 올해 2분기 국내 상업용부동산 투자시장 규모는 3조8307억원으로 전분기 대비 72% 증가했다. 이 중 오피스 빌딩 거래규모는 2조3936억원으로 전분기 대비 2배 이상 증가했다.코로나19 유동성 회수가 본격화된 지난해 하반기 이후 국내 코어 오피스 거래가 사실상 멈춰있었던 것과 대비되는 양상이다. 당시 기준금리가 어디까지 오를지 알 수 없었던 만큼 매도자·매수자 어느 쪽도 섣불리 거래에 나설 수 없었다. 대출이자가 높아지면 기대수익이 낮아져서다.최근에는 특히 코어 오피스 거래가 늘었다. 코로나19를 거치면서 상업시설 공실부담, 물류센터 과잉공급에 따른 임대료 하락을 경험한 기관 투자자들이 예측 가능한 수익을 선호하고 있어서다.코어 오피스는 경기침체와 인플레이션에 대한 헤지(위험 제거)가 가능하다. 경기상황에 따라 고수익을 기대할 수 있는 물류센터, 숙박시설, 상업시설보다 수익은 상대적으로 낮지만 리스크도 낮아서 안정적인 수익을 얻을 수 있다.코로나19가 창궐했던 작년에도 서울 주요 업무지구 오피스빌딩은 공실률이 지속적으로 하락했다. 강남권역(GBD), 여의도권역(YBD)의 오피스 공실률은 지난달 말 기준 1%대에 그쳤다. 서울 전체 오피스의 평균 공실률도 2.6% 수준으로 역대 최저치를 기록하고 있다.반면 수요 증가에 따라 오피스 임대료는 오름세를 지속하고 있다. 글로벌 종합 부동산서비스 회사 존스랑라살(JLL) 코리아에 따르면 도심권역(CBD)의 월 평균 실질 임대료는 약 12만6600원으로 전분기 대비 2.0%, 전년 동기 대비 12.9% 상승했다.서울 A급 오피스 권역별 실질임대료 추이 (자료=JLL코리아)강남권역(GBD) A급 오피스의 월 평균 실질임대료는 전분기 대비 6.8%, 전년 동기 대비 21.3% 상승한 약 14만8600원으로 집계됐다. 여의도권역(YBD)은 약 10만9200원으로 전분기 대비 0.5%, 전년 동기 대비 16.5% 올랐다.금융투자업계 관계자는 “지난해부터 부진을 면치 못하던 상업용부동산 매매시장이 최근 확연히 달라졌다”며 “특히 업계에서는 코어 오피스를 두고 ‘코어 불패’라고 부른다”고 말했다.이상헌 코람코자산신탁 가치투자운용본부장 전무는 “전통적으로 코어 오피스는 불황에 강한 안정적 투자처”라며 “최근 경제성장률이 둔화되는 상황에서도 임대료 상승을 기반으로 안정적 배당이 가능하다”고 말했다. 이어 “향후 매각 차익까지 기대할 수 있어 당분간 오피스 빌딩을 확보하려는 수요가 지속될 것”이라고 덧붙였다.
- 지방이전 기업에 부동산 양도세 이연 등 ‘파격 인센티브’
- [세종=이데일리 강신우 기자] 앞으로 수도권에 있는 기업이 지방으로 옮기면 소득·법인·양도·취득·재산세뿐만 아니라 가업상속세를 포함한 5가지 이상의 각종 세제 혜택을 대폭 지원받는다. 대통령 직속 지방지대위원회(지방시대위)는 14일 부산국제금융센터에서 시·도지사, 시·도 교육감, 지방시대위원, 기업인, 청년 농·어업인, 혁신도시 시민 등 200여 명이 참석한 가운데 ‘지방시대 선포식’을 열고 이 같은 내용이 담긴 ‘지방시대 비전과 전략’을 발표했다. (자료=산업부)지방시대위는 이 자리에서 향후 5년간 중앙정부와 지방정부가 함께 중점적으로 추진해 나갈 지방시대 9대 정책을 내놨다. 구체적으로 △기회발전특구 지정으로 양질의 신규 일자리 창출 △교육자유특구 도입 △도심융합특구 조성으로 지방 활성화 기반 구축 △로컬리즘을 통한 문화·콘텐츠 생태계 조성 △지방이 주도하는 첨단전략산업 중심 지방경제 성장 △디지털 재창조로 지방 신산업 혁신역량 강화 △매력있는 농어촌 조성으로 생활인구 늘리기 △지방 킬러규제 일괄 해소로 지역 민간투자 활성화 △지방분권형 국가로의 전환 등이다. 먼저 기회발전특구는 중앙정부가 지역을 선정하고 기업과 투자를 유치하는 방식에서 벗어나 지자체 주도로 기업과 협의해 특구 계획을 수립한다. 박종원 산업부 지역경제정책관은 사전 브리핑에서 “이전에는 중앙정부가 특구를 지정하고 기업이 오라는 식으로 운영됐는데 이번 특구는 기업과 사전 협의해 입지를 선정하는 것으로 실효성이 훨씬 높아질 것으로 기대한다”고 했다. 수도권에서 기회발전특구로 이전하는 기업에는 △세제 감면 △규제 특례 △재정 지원 △정주 여건 개선 등 기존의 특구와 차별되는 10종 이상의 파격적인 인센티브가 주어진다. 특히 상속세, 양도세, 소득·법인세, 취득세, 재산세 등 기업활동 전반에 걸쳐 전례없는 세 혜택을 주기로 했다. 이를테면 기업이 부동산을 처분하고 특구로 이전하면 양도차익에 대한 소득·법인세를 특구 내 취득 부동산 처분시까지 과세 이연하고 창업 및 신설사업장에 대한 소득·법인세는 5년 동안 100% 감면하고 이후 2년 동안 50% 감면한다. 특구 이전 및 창업기업의 신규 취득부동산에 대해선 취득세는 100% 감면, 재산세는 5년 동안 100% 감면 이후 5년 동안 50% 감면한다. 또한 특구기업에는 가업상속 공제 사후관리 요건을 대폭 완화하기로 했다. 박 정책관은 “세제 혜택은 최고 수준”이라며 “수도권에 있는 기업이나 외국 기업이 지방으로 옮길 때 이러한 인센티브를 주면 지역이 국내 기업뿐만 아니라 외국 기업도 유치할 수 있을 것”이라고 했다. (자료=산업부)대구·광주·대전·부산·울산 등 지방 대도시를 중심으로 도심융합특구도 신설한다. 이 특구는 기존에 도시 외곽에 추진됐던 지역개발과는 달리 KTX나 지하철 역세권 등 교통이 편리한 도심지를 중심으로 지방에도 ‘판교 테크노밸리’와 같은 공간을 조성해 청년과 기업의 발길을 사로잡겠다는 전략이다. 도시·건축규제를 파격적으로 완화해 도심에 고밀도 복합개발을 가능토록 하고 규제자유특구 등 각종 특구를 중첩 지정해 각각의 특구가 가지는 혜택을 누리게 할 방침이다. 예를 들어 대구에는 옛 경북도청과 삼성캠퍼스, 경북대 일대에 로봇 기업 및 청년인재를 육성하고 부산은 셈텀2 도심첨단산단 일대에 미래 모빌리티, 로봇, 인공지능 특화로 육성한다. 이 밖에도 교육자유특구를 만들어 중앙정부, 지자체, 교육청, 대학, 지역 기업, 지역 공공기관 등이 협력해 지역의 공교육 혁신과 지역인재 양성 및 정주를 종합적으로 지원하는 체제를 도입한다. 또한 오는 12월 7개 권역별로 균형발전을 선도하는 13개 ‘문화특구’를 지정해 역문화에 기반한 문화콘텐츠 생산·확산, 문화인력 양성 등의 사업에 3년간 도시별 최대 200억원을 지원한다.
- 채권 투자 처음인 '채린이'…"국채는 장기로, 해외보다 국내 채권"
- [이데일리 김정훈 기자][이데일리 이은정 기자] 채권을 향한 개인의 ‘러브콜’이 이어지고 있다. 올해 개인이 채권에 투자한 금액만 26조원을 넘어섰고, 특히 국채는 8조원 넘게 사들인 것으로 나타났다. 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)과 중국 부동산 등 우려에 안전자산인 국채를 늘리고 있고 예적금 금리가 지난 2분기 이후 낮아지자 상대적으로 금리가 높은 회사채 ‘사자’도 힘을 받고 있는 모습이다.금리 인하 전망이 시장에서는 ‘기정사실’로 받아들여지며 채권 투자가 유효한 시점이라는 분석이 나오지만 한편에서는 대외 환경이 급변하고 있어 예상보다 금리 인하 시점이 늦춰질 수 있다는 전망도 제기된다. 이에 따라 채권 투자에 뛰어들더라도 금리 수준과 자금 상황, 투자 성향을 동시에 고려해야 위험을 최소화할 수 있다는 조언이 따른다.◇ 채권 26조 담은 개인, 손실 리스크에도 금리 인하 기대7일 금융투자협회에 따르면 올해 연초 이후 개인투자자들의 채권 순매수 금액은 26조원을 기록했다. 지난해 연간 개인 채권 순매수 규모인 20조6113억원을 이미 훌쩍 뛰어넘은 수준이다. 금리 상승세가 지속되며 채권 수익률이 저조했지만, 금리 인하에 베팅하는 자금이 몰리고 있다는 분석이다. 고금리 국면이 장기화되고 있지만, 금리가 정점에 올랐고 이후 인하 시기가 가까워졌다는 전망이 우세해서다. 향후 채권 가격 상승에 따른 차익을 얻을 수 있다는 기대가 개인을 채권 시장으로 이끄는 모습이다. 지난 6일 기준 국고채 3년 금리는 6bp(1bp=0.01%포인트) 오른 3.789%, 10년물 금리는 2.1bp 상승한 3.935%를 기록했다. 미국 연방준비제도(Fed)는 지난해 3월부터 올해 7월까지 11차례 연속 금리를 인상했고, 현재 미국 기준금리는 5.25~5.50% 수준이다. 9월 연방공개시장위원회(FOMC)는 금리를 동결할 가능성이 우세하지만, 오는 11월에는 금리를 인상할 가능성이 크다는 얘기가 나온다. 페드워치에 따르면 오는 11월 0.25%포인트 인상 확률이 43.5%에 이르며 인하보다는 동결과 인상 쪽으로 전망이 기운다.한국은행 금융통화위원회는 기준금리 3.5% 수준에서 5차례 연속 동결했다. 추가 금리 인상 가능성은 낮지만, 금리 인하 전환 시점이 지연될 수 있다는 의견이 제기된다. 조용구 신영증권 연구원은 “한은 총재는 지난 8월 현 금리 수준은 긴축적이라는 판단을 제시했고, 기준금리 추가 인상 가능성은 매우 낮아 보인다”며 “그러나 금융안정보다는 경기를 우선순위로 두고, 가계부채 디레버리징을 과제로 두고 있어 중금리 이상의 시기가 연장, 내년 2분기 최초 인하와 연간 인하 폭도 50bp(2회)에 그칠 전망”이라고 말했다. 채권 매수 시점에 따라 손실 규모가 클 수 있고, 손실을 감내해야 하는 기간도 길어질 수 있다는 분석이 제기되는 이유다. 조 연구원은 “올해 1분기나 2분기 저점에 채권을 매수했다면 손실이 굉장히 클 수밖에 없다”며 “금리 인하 전망에 따른 채권 매수는 유효하지만, 매수 시점과 더불어 금리 수준과 매크로 요소, 자금 상황과 리스크 감내 수준 등을 동시에 고려해야 할 것”이라고 조언했다.[이데일리 문승용 기자]◇ 국채 8조원 사들여…회사채·ETF에도 자금 유입개인들이 순매수한 채권을 유형별로 살펴보면 전체(26조986억원)에서 국채를 8조8980억원 규모로 가장 많이 사들였다. 이어 회사채(6조8403억원), 여전채를 포함한 기타금융채(5조5034억원), 은행채(3조117억원) 등을 사들였다. 매크로 불확실성에 단기 금리 불안이 커지면서, 상대적으로 안전자산으로 손꼽히는 국채 비중을 늘렸다는 해석이 나온다.박경민 DB금융투자 연구원은 “국채는 다른 채권보다 유동성이 풍부하고, ETF를 비롯해 접근성 좋다”며 “부동산 PF 문제와 중국 등 해외 부동산 리스크에 크레딧을 장기로 가져가기에 우려가 있다고 판단해 상대적으로 안전한 국채쪽으로 비중을 늘렸을 것으로 보인다”고 말했다. 국채의 경우 만기별로 금리 수준이 크게 차이가 나지 않은 상황으로, 현 시점에서는 매수가 유효하지만 금리 인하 시점이 지연될 가능성을 유의해야 한다는 조언이 따른다. 조 연구원은 “상반기랑 비교하면 국채를 매수하기에 가격이 괜찮은 수준이지만, 금리 인하 시점이 늦춰질 가능성이 높다”며 “예로 3~4개월 사이에 수익을 보고 나오기엔 어려울 전망이다. 국제유가 상승 등 긴축 우려가 점차 커지면, 금리 인하 시점이 내년 하반기가 될 가능성도 있어 6개월 이상은 감내할 수 있어야 하는 것”이라고 분석했다. 한편에서는 금리 이익을 노린 회사채 순매수도 몰리고 있는 양상이다. 예·적금 금리가 지난 2분기 이후 하락하며 회사채 매력도가 올라간 모습이다. 증권가에서는 회사채의 단기 변동성이 상대적으로 커 고등급 채권을 매수하는 등 선별 접근이 필요하다고 봤다. 금리가 올라가면 신용등급이 낮을수록 위험도가 커지기 때문이다. 박 연구원은 “단기적으로 금리가 상승하면 장기물은 손해가 커질 수 있어 최대한 기간이 짧고, 단기물 중에서도 우량한 고등급 채권을 매수하길 권고한다”고 했다. 해외보다는 국내 채권이 더 높은 수익을 추구할 수 있다는 의견도 제시됐다. 조 연구원은 “우리나라 금리가 예상보다 더 올라오면서 오히려 저가 매수가 확대됐고, 해외 채권의 경우 환율에 따라 손실을 볼 가능성이 크기도 해 국내 채권 투자의 리스크가 덜한 측면이 있다”고 했다. 이어 “미국채 ETF의 경우에도 환헤지 상품은 헤지 비용이 상당해, 기존부터 달러를 보유하고 있는 투자자가 아니라면 현시점에는 국내 채권 투자가 유리하다고 본다”고 제안했다.국내 채권형 ETF 역시 시중의 투자 자금을 빨아들이고 있다. 에프앤가이드에 따르면 국내 채권형 ETF는 연초 이후 설정액이 4조2653억원 증가했다. ‘KODEX 23-12은행채(AA+이상)액티브 ETF’(1조5085억원), ‘KODEX 종합채권(AA-이상)액티브 ETF’(6106억원), ‘KBSTAR 종합채권(A-이상)액티브 ETF’(3773억원) 등이 자금 유입 상위에 올랐다.
- [코스닥 마감]中 경기 부양 기대에 낙폭 축소…약보합세 마감
- [이데일리 이용성 기자] 코스닥이 장 초반 외국인과 기관의 매도 물량 출회에 내림세로 시작했으나 장중 외국인의 순매도세가 약화하며 낙폭을 끌어 올려 보합권 수준에서 장을 마감했다. 증권가에서는 경기 부양 기대감이 반영된 중화권 증시의 강세에 코스닥이 동조화한 것으로 해석하고 있다. 4일 마켓포인트에 따르면 코스닥 지수는 전 거래일 대비 0.58포인트(0.06%) 하락한 919.16으로 장을 마감했다. 이날 코스닥은 전 거래일(919.74)보다 1.62포인트(0.18%) 하락한 918.12에 거래를 시작한 후 913.04까지 떨어졌다가 낙폭을 줄였다. 김석환 미래에셋증권 연구원은 “코스피는 상승하고, 코스닥은 하락하며 혼조세를 보였다”며 “중국의 경기 부양 기대감이 반영되며 경기순환형 업종 중심으로 중국 증시에 상승 동조화했다”고 분석했다. 앞서 지난 주말 중국에서는 부동산 개발업체 컨트리 가든(벽계원)이 채권 상환 연장에 합의했다는 소식이 전해지면 부동산 디폴트 리스크가 다소 완화된 바 있다.수급별로는 개인이 452억원 순매수했다. 반면 외국인은 32억원, 기관은 357억원 순매도세를 나타냈다. 프로그램은 차익과 비차익을 합쳐 3억9000만원의 매수 우위를 보였다.업종별로는 혼조세다. 종이·목재가 6.30% 오르며 가장 큰 폭으로 상승했고, 출판·매체복제가 3.14%의 상승률을 보이며 뒤를 이었다. 기계·장비, 방송서비스는 각 1%대 상승했고, 금속과 비금속, 소프트웨어 등은 각 1% 미만 수준으로 강보합세는 보였다. 반면 금융은 4.77% 하락했고, 정보기기는 2%대 뒷걸음질쳤다. 인터넷, 반도체, 화학 등도 1% 미만 수준으로 내림세였다. 시가총액 상위 종목은 대부분 상승 우위다. 에코프로(086520)와 에코프로비엠(247540)은 각각 5.77%, 0.32% 하락했지만, 엘앤에프(066970)는 1.44% 올랐다. 특히 포스코DX(022100)가 12.36% 급등했다. JYP Ent.(035900)와 에스엠(041510) 등 엔터주도 1% 미만으로 강보합세였다. 종목별로는 로봇주의 상승이 두드러졌다. 에스비비테크(389500)는 23.60% 오름세를 보였고, 에스피지(058610)도 14.55% 급등했다. 로보스타(090360)도 8.92% 상승하며 두각을 드러냈다. 이삭엔지니어링(351330)과 시너지이노베이션(048870)은 개인의 매수세가 몰리며 각각 상한가를 기록했다. 이날 코스닥의 거래량은 10억9740만주, 거래대금은 12조9874억원으로 집계됐다. 상한가 종목 2개를 포함해 622개 종목이 올랐고, 하한가 종목 없이 906개 종목이 하락했다. 69개 종목은 보합권에 머물렀다.
- 서울은 '경쟁 후끈', 지방은 ‘사주세요’ 판촉…분양시장 양극화 심화
- [이데일리 박지애 기자]올해 들어 새 아파트 청약 경쟁률이 2개 분기 연속 상승했다. 연초 청약시장 침체와 미분양 사태를 우려했던 것에 비해서는 비교적 양호한 분위기다.다만 서울 등 일부 단지는 청약 수요가 대거 몰리는 반면, 지방은 분양가와 입지 등에 따라 청약 결과가 극명하게 갈리며 시장 양극화 현상은 더욱 심화하는 모습이다.20일 부동산R114가 한국부동산원 청약홈에 공개된 청약 결과를 분석한 바에 따르면 올해 1분기 평균 5.1대 1이던 전국 분양 아파트 청약 경쟁률은 2분기에 10.9대 1로 높아진 뒤 3분기 들어서는 현재까지 평균 12.1대 1로 상승했다.지난해 가파르게 오르던 시중은행 금리가 올해 소폭 하락하며 일반 매매시장의 구매심리가 일부 회복됐고, 최근 공사비 상승에 따른 분양가 인상이 이어지며 서둘러 청약을 받으려는 수요가 늘어난 것이다.이는 연초 고금리와 경기 침체, 건설사 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 등에 따른 미분양 공포로 후폭풍이 우려됐던 것과 달라진 분위기다.부동산R114 여경희 수석연구원은 “정부의 금융시장 사전 안정화 조치로 매매 거래량이 늘고, 집값도 상승하면서 청약시장도 걱정했던 것보다는 비교적 선전한 것으로 보인다”고 말했다.다만 지역별, 단지별 편차는 여전히 크다. 서울 아파트 분양시장은 올해 들어 ‘청약불패’에 가깝다.올해 1월부터 현재까지 총 15개 단지가 분양된 가운데 강북구 미아동 엘리프미아역 2단지 한 곳만 순위 내 청약에서 미달했을 뿐, 14개 단지는 모두 청약이 마감됐다. 서울 아파트 청약 경쟁률도 2분기 평균 49.5대 1에서 3분기 들어서는 103.1대 1로 치솟았다. 용산구 한강로2가 ‘용산호반써밋 에이디션’ 아파트는 지난달 1순위 청약에서 평균 162.7대 1, 전용면적 84㎡A형은 524.6대 1의 최고 경쟁률을 기록하며 하반기 경쟁률 상승을 이끌었다. 대통령실 이전과 국제업무지구 등 대규모 개발이 예정된 용산에서 오랜만에 나오는 신규 분양 단지인 데다, 분양가 상한제가 적용돼 높은 시세차익이 예상된 데 따른 것이다.이달 16일 1순위 청약을 받은 동대문구 이문1구역 재개발 단지 ‘래미안 라그란데’는 1순위에서 468가구(특별공급 제외) 모집에 3만7024명이 신청해 평균 79.1대 1의 경쟁률을 보였다. 한 대형 건설사의 분양팀 관계자는 “최근 공사비 상승으로 앞으로 분양가가 계속 오를 것이라는 불안감이 커지며 서울을 중심으로 청약 대기자들이 몰려들고 있다”며 “규제지역 해제로 분양가 상한제 적용 지역이 강남3구와 용산구 등 4곳으로 축소됐고, 분양가 상한제 지역 역시 분양가가 오르는 추세여서 ‘오늘이 가장 싼 분양가’라는 인식이 강하다”고 말했다.이처럼 청약자들이 몰리면서 서울 아파트 청약가점(만점 84점)은 올해 평균 61점으로 전국 최고를 기록했고, 8월의 평균 청약가점은 70점까지 치솟았다.이에 비해 서울을 제외한 수도권과 지방 시장은 철저히 분양가와 입지 등에 따라 청약 결과가 갈리는 분위기다. 경기도는 올해 총 34개 단지가 분양된 가운데 47%인 16개 단지가 청약 미달됐고, 인천은 올해 분양된 10개 단지 중 미달률이 80%(8곳)에 달한다. 지방은 64개 분양단지 중 64%인 42곳이 모집 가구 수를 채우지 못했다. 부산의 경우 10개 분양 단지 중 강서구 에코델타시티에서 분양된 ‘푸르지오린’, ‘디에트르더퍼스트’, 부산 남구 대연동 ‘대연디아이엘’, 해운대 우동 ‘해운대역푸르지오더원’ 등 인기 지역 4곳은 1순위에서 마감됐고, 6개 단지는 청약 미달했다.이 같은 청약 양극화 속에서도 정비사업 조합 등은 일단 상반기 미뤘던 물량을 하반기에 쏟아낼 분위기다. 부동산R114 집계에 따르면 연내 분양 예정인 아파트는 전국적으로 총 16만4천226가구에 이른다. 올해 들어 현재까지 분양된 11만2000여가구에 비해 5만가구 이상 많은 것이다.부동산인포 권일 팀장은 “연초 우려에 비해서는 분양시장이 비교적 선전하자 건설사들도 공사비 갈등이 없거나 입지가 양호한 곳을 중심으로 분양 채비를 서두르고 있다”며 “다만 현재 계획이 잡힌 것의 일부는 인허가 일정이나 청약 시장 분위기 변화 등에 따라 이월될 수 있을 것”이라고 말했다.서울 시내의 한 은행에 주택청약 종합저축 안내문이 붙어있다. 사진=연합뉴스
- [미리보는 이데일리 신문]바닥 찍은 반도체, 천장 뚫은 자동차
- [이데일리 이다원 기자] 다음은 27일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-바닥 찍은 반도체, 천장 뚫은 자동차-130만→153만→122만…롤러코스터 2차전지株-주름 펴고 돌아온 삼성 폴더블폰-복귀한 이상민 “재해 예방·복구 패스트트랙 마련”-[사설]세계 경제 좋아지는데 나홀로 거꾸로 가는 한국경제-[사설]상반기 마약밀수 사상 최대…특단의 대책 시급하다△2면 종합-속도 뛰어난 韓건설사 믿음직…‘900만 첨단도시’ 함께 이룰 것-‘38년 독재’ 훈 센 총리…장남에게 권력 넘긴다△3면 갤럭시Z 폴드5·플립5 공개-외부화면 2배 커지고, 접었을땐 더 날씬…폴더블폰 대중화시대 이끈다-플립5 원격제어, 심장건강 체크…손목위 만능기기 갤워치6-외신기자 700여명 북적, BTS 슈가 깜짝 참석△4면 바닥 친 반도체, 천장 깬 자동차-삼성 이어 SK하이닉스도 적자폭 축소…하반기 흑자전환 기대감 쑥-정의선의 ‘퍼스트 무버’ 전략 통했다…현대차 영업익 3년새 5배 ‘폭풍성장’△5면 판 커지는 IPO 시장-기지개 켜는 덩치들…‘따따블’ 첫 잭팟 터지나-킬러 콘텐츠 기대감에…새내기 콘텐츠주 반등 채비-상장 당일 회전율 1500%…400% 노리는 초단타 급증△6면 종합-신고가랠리 이어가다 개미 차익실현에 급락 반전…천국·지옥 오갔다-불법집회 철퇴…도로점거·심야시간 제한 추진-도 넘는 교권침해, 학생부 기재…인권조례에 ‘학생 의무’ 담는다-불황에도 순고용 늘린 대기업…삼성전자 ‘최다’△8면 정치-여야, 신속한 수해복구 공감…하천법·도시침수법 본회의 처리할 듯-野 “자료 고의누락·조작 의혹” vs 元 “근거없는 의혹 제기 중단하면 추진”-文 정부서 홀대받던 북한인권기록보존소, 5년 만에 과천청사 복귀-두달 만에 열린 과방위…野 빠진 반쪽회의-당정 “내년도 기준 중위소득 최대 인상할 것…약자복지 정책 강화”△9면 경제-장마 끝, 찜통더위 시작…‘전력 피크시기’ 수급관리 총력-5월 출생아 1만명대…43개월째 인구 감소-종자는 ‘농업 반도체’…유전자원 수집·신품종 분양 앞장-“방송사 상대 저작권료 과도” 공정위, 음저협 檢 고발△10면 금융-‘역전세 숨통’ 오늘부터 집주인 ‘보증금 반환 대출’ 규제 푼다-상반기 순익 3261억원…JB금융, 역대 최대 기록-대구·대전에 ‘새 은행’…금융권 ‘탈서울’ 포착-금감원 “휴가철 ‘단기 운전자 확대 특약’ 가입하세요”△12면 글로벌-구글·MS ‘깜짝 실적’…클라우드는 희비 갈려-14년 연속 인구 줄어든 일본…‘인력 공백’ 외국인이 메웠다-7개월 만에 돌아온 왕부장…얼어붙은 한중관계 풀릴까-푸틴, 10월 중국 찾는다…‘전략적 우호관계’ 강화할 듯△13면 산업-전장, 트리플 카메라…전자부품 ‘빅2’, 고부가가치 제품으로 한파 뚫는다-코너링 악동 계보 잇는다…고성능 국민차 ‘더 뉴 아반떼N’-SK E&S, 호주 LNG 年 130만t 도입 추진-포스코퓨처엠·우리은행 ‘배터리 소재’ 동맹-SK온, 2차전지 극한조건 시험 강화한다△14면 ICT-가입 기간 길수록 해지위약금↑…‘이상한 초고속인터넷’ 없어진다-기준 모호…코인발행사 ‘매출 뻥튀기’ 막긴 역부족-VM웨어 ‘기업용 AI’ 경쟁 가세…내달 플랫폼 공개-“K콘텐츠 성과 내려면…대기업 투자 제한 풀고 稅혜택 늘려야”△15면 제약·바이오-‘벼랑 끝’ 비대면진료업계…1위 업체마저 ‘휘청’-임혜성 파노로스 바이오사이언스 대표 “국내 최초 다중표적 구조기반 융합 단백질 신약개발 전문기업”-‘척추 임플란트’ 30여개국 진출…세계무대서 뛴다-라파스, 마이크로니들 세계 최초 美 cGMP 실사 통과△16면 과학카페-獨막스플랑크연구소 기상학연구소 단장 선임 강사라 교수 “빙하 녹으면 열대지방 강수 영향 설명할 수 있는 이론 제시했죠”-해수면 온도 1도만 더 올라가도 태풍 동반 극한호우 4배 세진다△18면 증권-코스피 돌아온 개미, 배터리 편식 괜찮을까-[IPO출사표]코츠테크놀로지 무기용 컴퓨터 강자…K방산 수출에 날개-러시아발 곡물 파동에 관심 커진 농산물펀드-나라셀라 무상증자 결정…에이벤처스 엑시트 길 열리나-상장후 주식 절반 시장에…새내기주 물량폭탄에 투자자 눈물△19면 부동산-방수판 빠진채 납품 받아…객실 비 줄줄새는 KTX-추첨제 많은 중대형 단지 인기몰이-압구정3구역 정비사업 설계사 바뀌나-두산건설, We‘ve 아파트 계약 100% 완판행진△20면 문화-밸류에이션? 페이인포? 증권앱, 어려워서 못하겠네-최영애 개인전 “좋은 그림은 삐져나오게 돼 있어…난 시간과 싸울 뿐”△22면 이데일리가 만났습니다-노동진 수협중앙회장 “전국 수산물 방사능 철벽검사…오염수 방류해도 두 달 내 소비회복 자신”-“수협은행에 지역수협 입점, 금융지주사 전환…漁富 세상 만들것”△24면 피플-“男배우 노래 신나게 연습…신영숙표 ‘장부가’ 기대하세요”-김준 SK이노베이션 부회장 “두려움 없이 맞서는 경험 중요” 신입 격려-‘LH 행복한 밥상’ 임대 단지 어린이에 도시락 제공-농협, 상추·시금치 등 최대 43% 할인판매…“소비자 부담 던다”-현대차 김기양 영업이사, 32년간 누적판매 6000대-호우 피해 복구 위해 두나무, 3억원 기부-윌스기념병원 박춘근 이사장 보건복지부장관 표창-이재근 KB국민은행장 “국내·외 엔지니어링 사업 금융 지원”△25면 오피니언-[목멱칼럼] 한국수출 살아나려면-[생생확대경] ‘갤럭시 언팩’의 귀환, 마이스 키울 적기다-[기자수첩] 쿠팡-제조사 ‘납품가 전쟁’…소비자가 승자 돼야△26면 전국-‘대전 국회의원수 1명 더 늘리자’ 여론 확산…내년 총선 새 변수로-인천 동구, 주민과 협의없이 사업 변경…주민들 “상권에 악영향” 반발-주민과 해법찾는 의정부시 ‘시민공론장’…‘민관협치’ 지방행정 모범으로 자리잡나△27면 사회-“생계는커녕 당장 먹을 밥 걱정” 수재민 눈물[르포]-‘신림동 흉기난동’ 33세 조선…계획범죄 정황에 수사력 집중-공포의 ‘노란 소포’…“당분간 직구 안할래요”-민주당 “檢, 이화영 회유·압박”…한동훈 “권력 악용한 사법방해”-산재 요양기간 산정에 AI 투입…연 20억 절감 기대-법무부, ‘ISDS 대응’ 국제법무국 신설
- "서울부터 반등 국면 진입…금리·경기 변수에 회복 속도는 느릴 듯"
- [이데일리 김아름 오희나 이윤화 기자] 부동산 시장에 ‘영끌족’이 돌아오고 있다. 집값 바닥 기대감에 상승장 재현 조짐이 보이자 매수세가 유입되고 있다. 서울 아파트 거래량이 6개월 연속 증가 추세를 이어가면서 아파트 값도 반등하고 있다. 실제로 한국부동산원에 따르면 서울 아파트값은 지난 17일 기준 전주대비 0.07% 상승했다. 지난 5월 22일 이후 9주 연속 상승세다. 전문가들은 아파트 값이 반등 국면에 접어들었다고 해석했다.[그래픽=이데일리 김일환 기자]◇가까워진 시장 연착륙…“아파트 값 더 오른다”25일 이데일리가 부동산 전문가 7명에게 올 하반기와 내년 상반기까지 부동산 시장에 대한 전망을 물어본 결과 올해 정부가 전방위적인 규제 완화를 통해 시장 안정화에 나서면서 시장 연착륙에 한발 더 가까워졌다고 평가했다.김효선 NH농협은행 부동산수석연구위원은 “서울을 기준으로는 바닥을 찍었다고 판단한다”며 “작년 아파트 값이 단기 급락했고 정부의 전방위적인 규제완화 이후 부동산 시장이 연착륙에 성공했다고 본다”고 말했다.서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 거래량은 6월말 기준 3792건을 기록했다. 올 들어 6개월 연속 증가 추세를 이어가고 있다. 지난해 1000건 아래를 밑돌며 거래절벽을 이어가던 거래량은 정부의 전방위적인 규제 완화 이후 올해 1월부터 반등하기 시작했다. 1월 1413건, 2월 2455건, 3월 2983건, 4월 3185건, 5월 3421건 등으로 꾸준히 증가하고 있다. 부동산 거래 신고가 30일 내 이뤄지는 점을 고려하면 이달엔 4000건을 넘어설 가능성도 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “일단은 지금은 반등 국면이다. 서울 실거래가와 전체적인 통계가 4개월 시차가 나기 때문에 1월부터 아파트 기준으로 올랐는데 통계는 5월부터 오르고 있어 수치상으로 7월에는 전국 단위의 반등이 가능할 것으로 본다”며 “상반기 아파트 값은 서울 잠정 수치까지 하면 9% 가까이 올랐다고 볼 수 있다. 실거래가가 5월까지 7% 정도 올랐는데 이렇게 오른 여진이 표본통계로는 어느 정도 가기 때문에 반등세가 더 이어지긴 할 것이다”고 분석했다. 갭투자(전세 끼고 주택 매수)가 늘어난 것에 대해서도 부동산 가격이 저점을 찍었다는 인식이 확산했기 때문이라는 분석도 나온다. 신용상 한국금융연구원 금융리스크연구센터장은 “갭투자가 고개 드는 배경으로는 부동산 가격이 저점을 찍었다는 인식과 금리가 급등하지 않을 것이라는 기대감, 여기에 완화된 금융규제까지 삼박자가 이뤄졌기 때문이다”며 “수도권과 세종시 등 과거에 급등하다가 급격히 떨어진 곳을 중심으로 집값이 반등하는 추세 때문으로도 볼 수 있다”고 설명했다.신 센터장은 “다만 지금 갭투자 수요를 가수요로 보기는 어려울 듯하다”며 “실수요자가 과거 집값 급등기 학습효과로 집 한 채는 가져야 한다는 생각할 수 있어서 실제 거주하지 않지만 갭투자로라도 집을 사려는 수요가 앞으로 좀 더 확산할 것으로 보인다”고 덧붙였다.[그래픽=이데일리 문승용 기자]◇양극화 심화 현상 가속화…옥석 가리기는 필수부동산 시장이 반등하고 있다는 시장의 뚜렷한 시그널에도 전문가들은 역전세난과 금리 등이 변수로 남아 있어 낙관적인 해석을 경계해야 한다고 지적했다. 서진형 경인여대 교수는 “하반기에도 바닥을 다지면서 서울과 지방 간 양극화가 심화하겠다”며 “내년 상반기에는 우상향 기조로 돌아서겠으나 그 기울기가 완만할 것으로 예상한다. 전·월세 시장은 고가 전세 상승, 저가전세 하향기조가 지속하면서 보증부 월세 증가를 예상한다”고 말했다.이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “실거주 수요를 중심으로 입지가 좋은 곳은 앞으로도 가격이 버티거나 오른다. 지역적·국지적 양극화가 심화하는 결과를 초래할 것이다”며 “지난 부동산 폭등기를 거치면서 신혼이고 미혼이고 일단 집은 살 수 있으면 사는 게 ‘위너’라는 인식이 생겼다. 다시 바뀌기 어려울 것이다”고 설명했다.청약시장이나 집 값·전·월세에 대해서도 대체로 긍정적으로 전망했지만 양극화 심화 현상은 피할 수 없어 옥석 가리기가 필수라고 했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “전국 아파트 1순위 평균 청약경쟁률이 지난해는 6.6 대 1이었지만 올해는 7.9 대 1을 기록하고 있어 분양가 상승에도 높은 청약경쟁률을 기록하고 있다”며 “다만 지방은 일부 광역시와 충청 지역을 제외하면 미분양과 공급과잉 우려로 전년보다 청약수요 감소와 시장 부진이 이어지겠다”고 전망했다.함 랩장은 “이자 부담, 경기둔화 우려, 차익 기대 심리 저하, 일부 지역 공급과잉 부담, 미분양 등의 영향으로 수도권 등 대기 수요가 남아 있는 지역 위주로 제한적인 시장 회복이 나타나겠다”며 “지역별 양극화 심화는 당분간 이어질 전망이다”고 했다.재건축·재개발 등 정비시장도 원자잿값 상승 등으로 공사비가 오르면서 투자에 신중해야 한다고 했다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “하반기 정비시장은 긍정적이지만 그렇다고 적극적으로 투자에 나서기는 어려운 시점이다”며 “재건축은 규제가 대부분 풀렸지만 공사비가 오르고 있고 금융비용도 크게 올라 건설사도 적자수주를 할 지경이어서 입지가 떨어지고 사업성이 나쁜 곳은 사업이 없어질 가능성이 커 옥석 가리기를 잘해야 한다”고 조언했다.
- 세종텔레콤 비브릭 "부동산 침체기에도 조각투자 관심↑"
- [이데일리 임유경 기자] 세종텔레콤(대표 김형진·이병국)은 시장조사업체 마크로밀엠브레인과 진행한 설문조사에서 응답자 5명 중 4명은 부동산 침체기에도 부동산 투자를 계속하고 있는 것으로 확인됐다고 27일 밝혔다.지난 4월 실시한 이번 조사는 최근 3년 이내 부동산 관련 투자를 해본 성인 남녀 300명을 대상으로 진행됐다. 조사 결과 응답자 5명 중 4명은 부동산 침체기에도 변함없이 부동산 투자를 하고 있으며, 부동산 조각투자에도 관심이 있다고 답했다. 이들은 부동산 조각투자의 장점으로 소액 투자 가능(75%), 투자 리스크 분배(39.3%), 빠른 현금화(28.6%) 등을 꼽았다.조각투자를 포함한 부동산 투자 선호 이유로는 가치 상승(81.3%)과 안전한 투자대상(58.3%), 정기적인 수익 확보(53%) 등이 있었다. 실제 투자 건물로는 시세 차익을 얻을 수 있는 아파트(85.7%)가 가장 많았으며, 투자 선호 건물도 아파트(85.0%)로 나타났다. 또한 임대료 등의 정기적 수입을 얻을 수 있는 상가와 오피스텔에 대한 투자 경험 및 선호도 역시 높은 것으로 분석됐다. 투자 시에는 건물의 입지(83.3%)와 성장 가능성(69.3%)을 살핀다고 답했다.이외에도 3개 이상의 부동산을 소유한 투자자의 평균 나이는 49.1세, 부동산 투자에 가장 적극적인 나이는 평균 42세였다. 이들은 평소 온라인으로 취득한 정보는 오프라인에서 직접 확인하고, 평일 휴식 시간(24%)과 주말 여가시간(23%), 이동시간(20%) 등을 활용해 가입 카페(72%)와 모델하우스 방문(50.3%)을 통해 정보를 수집한다고 답했다. 세종텔레콤 블록체인 사업총괄 박효진 부사장은 “비브릭은 자산운용사에서 투자가치가 높은 상업용 부동산 물건을 까다롭게 선별해 공모형 펀드 상품으로 취급하고 있으며, 청약뿐 아니라 개인 간 거래까지 모든 내역이 블록체인 상에 투명하게 기록되어 엄격하게 관리되고 있다”며, “지난 해 1호 물건 출시 이후 부동산 경기 침체로 추가 물건 선정에 다소 어려움을 겪었지만, 부동산 투자에 대한 관심이 상승하는 시기에 발맞춰 추가 물건을 선보일 예정이니 부동산 투자를 고려하는 분들은 관심을 갖고 지켜봐 달라”고 말했다.한편, 세종텔리콤은 부동산 조각투자 사업 ‘비브릭’을 운영 중이다. 비브릭은 중소벤처기업부가 지원하고 부산시가 추진하는 블록체인 규제자유특구 사업이다. 고가의 상업용 부동산을 쪼개 나눈 수익증권을 누구나 소액으로 투자해 사고팔 수 있다.
- "부동산PF, 최악 넘겼다" 크라운호텔·유엔사부지, 조달금리 하락…문제는?
- [이데일리 김성수 기자]부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크가 최악의 국면을 지났다는 분석이 나온다. 금융 당국이 유동성 지원 등 시스템 안정을 위한 조치를 지속한 가운데 서울 주요 사업장의 PF 자금조달 금리가 작년 말보다 뚜렷하게 하락했다. 다만 아직 부동산PF 리스크가 완전히 해소됐다고 보기는 어렵다는 평가다. 금융 당국의 조치가 근본적 해결책이 되기 어려운데다, 중단된 PF 사업장의 경우 금융회사의 손실 인식이 불가피해서다. 내년 4월 10일 제22대 국회의원 선거(총선)후부터 위기가 본격적으로 터지는 것 아니냐는 우려도 나온다. ◇ 크라운호텔, 7.2% 브릿지론·유엔사부지, 6.4% 본PF ‘성공’23일 부동산 및 금융투자업계에 따르면 서울 용산구 이태원동 크라운호텔 개발사업은 지난 19일 ‘올인코스트 기준 7.2%’에 3400억원 브릿지론을 받으면서 기존 대출 차환에 성공했다. (자료=사업주체 측, 서울시)바로 옆 유엔사부지 복합개발 사업장(더 파크사이드 서울)이 작년 12월 19일 브릿지론 연장할 때 금리가 12%였고, 지난 3월에는 8~9%였던 것과 비교하면 6개월 새 PF 자금경색이 크게 개선된 것을 알 수 있다. 브릿지론은 시행사가 개발사업 초기에 토지 매입, 인허가 용도로 쓰려고 단기로 융통하는 대출이다. 착공 전 단계에 활용되며 시행사 운영자금 및 토지 잔금, 인허가 비용으로 쓰인다.올인코스트는 금리, 수수료, 기타 대출관련 비용을 합산해 차주(돈 빌리는 사람)가 매년 어느 정도 비용을 부담하는지를 나타내는 수치다. 크라운호텔 개발사업장의 ‘올인코스트 7.2%’는 선순위 기준 고정금리 6.6%에 수수료 0.9%(연율 기준 0.6%)를 합해서 나왔다.‘수수료 0.9%’는 브릿지론 기간인 1년 6개월(18개월)에 대한 수치고, 이를 1년치로 환산하면 0.6%가 된다.크라운호텔 개발사업은 용산구 이태원동 34-69 일대 크라운호텔을 헐고 지하 4층~지상 25층 규모 도시형생활주택 184가구, 오피스텔 10실, 근린생활시설(상업시설)로 이뤄진 주상복합 시설을 개발하는 사업이다. 설계변경 중이고 인허가도 진행 중이라서 구체적 개발방향은 확정되지 않았다.또한 유엔사부지 복합개발 사업장은 지난 20일 ‘금리 6.4%’에 본PF로 1조3000억원을 조달했다. 업계에선 ‘6% 중후반 금리’에만 조달해도 성공적이라고 예상했는데 이보다 조달비용이 낮아진 것이다.본PF란 인허가가 완료된 상태에서 착공 후 공사비, 분양 홍보 등 사업비에 쓰기 위해 조달하는 자금이다. 부동산시장이 호황이었던 지난 몇 년간은 본PF 전환이 문제없이 이뤄졌지만, 작년 하반기 들어 급격한 기준금리·공사비 상승 및 분양여건 악화로 본PF 전환이 어려워졌었다. (자료=서울시, 용산구청)유엔사부지 복합개발 사업장은 본PF에 성공해 이같은 위험에서 벗어났다. 본PF 기간은 48개월(4년)로, 오는 2027년 6월 20일이 만기다. 주관사는 메리츠증권, KB국민은행, 미래에셋증권이다. 참여사는 KB국민은행, 삼성화재, 메리츠증권, 미래에셋증권, 수협은행, 새마을금고, 신협중앙회, 신한은행, 신한카드, IBK캐피탈이다.◇ 금융당국 ‘증권사 PF리스크 완화조치’ 발표…“시스템 안정”업계에서는 부동산PF 리스크가 최악의 국면을 지났다는 분석이 나온다. 금융 당국이 유동성 지원 등 시스템 안정을 위한 조치를 지속하고 있고, 급격한 시장금리 상승이 일단락되면서 부동산경기가 일부 회복된 영향이다. 금융위원회, 금융감독원은 지난달 24일 추가적으로 ‘증권사의 PF 리스크 완화조치’를 발표했다. 지난 4월 말 부동산PF 대주단 협약이 가동된 데 이어 후속 조치를 내놓은 것. PF 대주단 협약이란 문제 상황이 발생하면 개별적 채권자들이 처리하는 것이 아니라 집단적으로 채무를 처리하자는 일종의 약속이다. 금융 당국이 발표한 ‘증권사의 PF 리스크 완화조치’ 세부 방안은 △단기 PF 자산유동화기업어음(ABCP)을 만기가 일치되는 대출(장기)로 전환 유도 △부실채권의 신속한 상각 유도 △증권업계 PF ABCP 매입 프로그램 연장 등 기존 유동성 리스크 완화조치 연장 △부동산PF 관련 순자본비율(NCR) 위험값 전면 재검토다.금융당국이 발표한 ‘증권사 부동산PF 관련 리스크 관리방안’ (자료=이베스트투자증권 보고서 일부 캡처)첫번째 조치는 증권사가 보증한 단기 ABCP를 해당 사업과 만기가 일치하는 대출로 전환하도록 유도해서 만기 불일치 문제를 해소하는 것이다. PF ABCP 등 유동화 증권을 장기 대출로 전환할 경우 대출에 적용하는 순자본비율(NCR) 위험값 100%를 자사보증 후 매입한 ABCP와 동일하게 32%로 하향한다. 이를 통해 현재 20조원이 넘는 증권사들의 부동산 관련 유동화증권 중 약 4조9000억원이 연내 대출로 전환될 것으로 금융 당국은 예상하고 있다.두번째 조치는 약 4조5000억원에 이르는 증권업계의 부동산PF 대출규모 중 이미 충당금 적립을 통해 ‘추정손실’로 분류한 자산을 빠른 시일 내 금감원에 상각 신청하도록 하는 것이다. 증권사는 매분기 자산건전성 분류를 실시해야 하고, 상각 승인을 위해서는 분기 말 1개월 전까지 금감원에 상각 신청을 해야 한다. 이 조치로 10%에 이르는 증권업계 PF 연체율이 다소 하락할 것으로 예상된다. 세번째 조치는 증권업계 PF ABCP 매입 프로그램 연장 및 자사보증 ABCP 매입시 NCR 위험값 완화조치 연장이다. 현재 ABCP 차환발행 실패로 증권사가 보증이행을 위해 유동화증권을 직접 매입한 후 장기 보유하는 경우 위험값 32%를 적용하고 있다.단기자금 시장상황이 완전히 호전되지 않은 가운데 이 조치를 중단할 경우 또다른 시장 불안요인으로 작용할 가능성이 있어, 이를 연말까지 연장 운영하기로 했다.◇ 당국 조치, 근본 해결 어려워…“총선 후 더 위험” 의견도네번째 조치는 부동산PF 관련 NCR 위험값 전면 재검토다. 지금까지 부동산 PF 사업장의 실질 위험도나 변제순위, 증권사 규모별 실질 위험 감내능력 등에 대한 고려 없이, 대출 형태로 자금이 공급되면 증권사의 NCR 위험 값을 100% 차감하고 ABCP 형태로 공급하면 18%만 차감했다. 이에 따라 만기 불일치 문제가 있는 ABCP 형태의 자금 공급이 급증했다. 또한 중소형사들의 경우 고수익 획득을 목적으로 브릿지론, 후순위 등 고위험 PF 취급을 늘리는 문제가 발생했다.앞으로는 회사 규모(종합금융투자사업자·중소형사 등)에 따른 실질적 위험감내 능력과 사업단계·변제순위 등 실질 리스크를 감안한다. 또한 대출·채무보증 등 자금공급 형태에 따른 규제 차익은 최소화하는 방향으로 부동산 PF 관련 NCR 위험값 적용방식을 개선할 계획이다.‘증권사 부동산PF 관련 리스크 관리방안’ (자료=금융위원회, 금융감독원 자료 중 일부 캡처)전배승 이베스트투자증권 연구원은 “유동성 지원 등 금융당국의 시스템 안정을 위한 조치가 지속되고 있다”며 “급격한 시장금리 상승기조가 일단락 되면서 부동산 PF 리스크는 최악의 국면은 지난 상태로 판단된다”고 말했다.이어 “이번 조치로 단기자금시장 안정이 지속될 것”이라며 “부동산PF 관련 NCR 위험값 전면 재검토를 도입하면 PF 사업장별 위험도, 변제순위 등 실질적 리스크가 NCR 위험값에 반영되면서 중소형 증권사의 경우 브릿지론, 후순위 등 고위험 PF 취급 확대에 제한이 생길 것”이라고 내다봤다. 다만 아직 부동산PF 리스크가 완전히 해소됐다고 보기는 어렵다는 평가다. 금융 당국의 리스크 완화조치가 근본적 해결책이 되기 어려운데다, 중단된 PF 사업장의 경우 금융회사의 손실 인식이 불가피해서다. 특히 증권사들은 PF ABCP를 매입하거나 장기 대출로 전환하면 장기간 자금활용에 제한이 생긴다. 자본효율성 측면에서도 제약이 불가피해진다.전 연구원은 “PF 대주단 협약으로 대출만기가 연장되는 사업장이 증가하고 있다”면서도 “하지만 이자유예, 원금감면 등 채무재조정을 통한 사업정상화 조치의 경우 선순위·후순위 간 이해관계 상충이 큰 것으로 확인되고 있다”고 말했다. 이어 “결국 아직은 PF 리스크 해소를 위해 시간을 벌고 있는 단계로 평가된다”고 분석했다.일각에서는 내년 4월 10일 총선 이후에 본격적으로 위기가 터지는 것 아니냐는 의견도 나온다. 금융투자업계 관계자는 “내년 4월 총선 후가 더 위험할 수도 있다는 얘기도 나온다”며 “총선 전까지 정부가 PF 부실이 터지지 못하도록 눌러놓고 있기 때문에, 총선이 끝나고 나면 본격적인 위험이 터지는 것 아니냐는 우려감도 있다”고 말했다.
