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- 유주택자, 토허제 구역 주택 매수하려면?[똑똑한 부동산]
- [법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 서울 강남구 압구정, 영등포구 여의도, 양천구 목동, 성동구 성수동이 토지거래허가구역으로 재지정됐다. 당초 이달 26일까지 토지거래허가구역으로 지정돼 있었지만, 이번에 재지정되면서 내년 4월 26일까지 토지거래허가구역 지정효과가 연장된다.토지거래허가구역은 토지에 대한 투기수요를 제한하기 위해 지정한다. 토지개발행위로 인해 투기를 목적으로 한 거래가 늘어나 인근 토지의 가격이 급격히 상승하거나 그런 가능성이 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정해 이 구역에서 토지 거래를 하려는 경우 지자체의 허가를 받도록 하고 있다. 이때 토지 용도별로 허가 대상이 되는 면적은 달라지지만 지자체별 허가 대상 면적을 일정 범위에서 별도로 정할 수 있기 때문에 토지거래허가구역 내에서 토지를 거래하려는 경우 반드시 공고문을 확인해야 한다.서울 강남구 압구정동 아파트 단지 전경. (사진=뉴스1)그렇다면 기존에 주택을 보유하고 있는 경우 토지거래허가구역 내의 주택을 추가로 매수하는 것은 가능할까? 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따르면 일정한 목적으로 사용하려는 경우에 한해 토지거래허가를 받는 것이 가능하다. 주택은 원칙적으로 매수인이 실제 거주할 목적으로 거래하려는 경우 허가를 받을 수 있기 때문에 매수인이 인근에 주택을 보유하고 있다면 이를 처분하는 조건으로만 가능하다. 만약 기존 주택을 그대로 보유하며 토지거래허가구역 내 주택을 추가로 매수하고자 한다면 이때에는 임대사업자로 등록해 거래하는 것을 고려해볼 수 있다. 다만 10년동안 임대사업자를 유지해야하고, 임대료도 갱신시 5% 이내로만 증액할 수 있다는 점에서 재산권 행사에 일정한 제약이 존재한다.토지거래허가 대상이 되지 않은 일정 면적 미만의 토지를 지닌 주택을 매수하거나 민사집행법에 따른 경매절차 또는 한국자산관리공사에서 진행하는 일정 요건을 갖춘 공매절차에서 취득하는 경우에도 예외적으로 토지거래허가를 받지 않고 토지거래허가구역 내 토지를 거래하는 것도 가능하다.토지거래허가구역에서 거래하려면 여러 가지 따져볼 것이 많다. 보통 당사자간에 거래에 관해 약정을 하고 지자체로부터 토지거래허가가 이루어지면 그때 정식으로 매매계약을 체결하게 되는데, 일반적인 거래 관행과 달라 계약서에 별도 기재해야 할 사항들이 있다. 예를 들어 토지거래허가 전에 당사자간에 이루어지는 거래에 관한 약정은 매매계약 체결이 돼야 효력이 발생하는 매매예약에 해당하기 때문에 토지거래허가를 받지 못한 경우 예약금 내지 가계약금을 매수인이 반환받을 수 있도록 계약서에 정해두어야 한다. 이번에 토지거래허가구역으로 재지정된 곳은 압구정동 아파트지구 24개 단지, 여의도동 아파트지구와 인근 16개 단지, 목동 택지개발지구 14개 단지, 성수동 전략정비구역 1~4구역이다. 신속통합기획 등이 적용돼 재건축·재개발이 활발히 이루어지고 있는 지역으로 볼 수 있다. 토지거래허가구역에서의 거래가 복잡한만큼 토지거래허가구역 주변 지역으로 거래 수요가 늘어나는 풍선효과가 발생할 가능성이 높다. 토지거래허가구역과 함께 주변 지역에도 관심을 가지고 살펴볼 필요가 있다.김예림 변호사.
- "재건축 안된다고?" 정비사업 활성화 대책, 잘 활용하려면…[똑똑한 부동산]
- [법무법인 심목 김예림 대표변호사] 서울시의 정비사업 활성화 정책에 대책에 따라 그동안 사업성이 애매해 재개발, 재건축이 어려웠던 지역의 사업 추진 사례가 늘어날 것으로 보인다. 서울시는 27일 노후 주거지를 개선하고 서울 시내 정비 사업의 활성화를 위한 ‘재개발·재건축 2대 사업 지원 방안’을 마련했다고 밝혔다. 산자락 아파트 높이 규제를 푸는 등 재개발·재건축 관련 규제를 대폭 완화하는 것이 핵심이다. 사업성 개선(5종), 공공지원(5종) 등 2대 분야, 10개 대책으로 구성해 고도·경관지구 높이를 완화하고 통합심의·융자를 지원해 재개발·재건축 사업 속도를 높이겠단 취지다.유창수 서울시 행정2부시장이 27일 오전 서울시청 브리핑룸에서 서울시 ‘재개발·재건축 사업 지원방안’에 대해 설명하고 있다. (사진=연합뉴스)시의 대책에 따라 사업지별로 정비계획을 수립해 용적률 완화 등의 혜택이 구체적으로 반영이 될텐데, 정비계획을 수립할 권한은 관할 시도지사가 보유하고 있다. 주민들이 정비계획을 시도지사에게 제안해 정비계획 수립을 유도하는 방안도 있지만, 이 경우에도 정비계획 수립권한은 원칙적으로 시도지사가 가진다.이때 주민들이 원하는 내용이 충분히 포함되지 않은 채로 정비계획이 수립됐다면, 이에 대해 소송으로 다툴 수 있을까? 어렵다고 보면 된다. 법원은 정비계획을 행정계획으로 보고 있어 관할 행정청이 정비계획 수립에 있어 비교적 광범위한 형성의 자유를 가지는 것으로 보고 있다. 특별히 재량권을 위법, 부당하게 행사한 것으로 볼 사정이 없다면 원칙적으로 주민들이 원하는 내용으로 정비계획이 수립되지 않았다고 이를 위법하다고 볼 수 없다는 뜻이다.여기에 주민들은 정비계획에 관한 제안을 할 수는 있지만 정비계획을 수립할 권한은 정비계획 입안권자인 시도지사에게 있다. 이런 이유로 법원은 주민들의 제안 내용과 달리 정비계획이 수립되었다거나 주민 동의율 미충족 등 절차상 하자가 존재하더라도 적법한 권한을 가진 시도지사가 정비계획 수립처분을 했다면 하자가 존재하지 않는 것으로 보고 있다.결국 재개발, 재건축을 추진하려는 경우 정비계획 수립과 관련해 관할 행정청과 사전에 적극적으로 협의하는 것이 중요하다. 정비계획이 이미 수립된 단계에서 정비계획을 변경하는 것은 녹록지 않다. 정비계획 수립 절차에서 주민들의 의견이 구체적이고 전문적으로 제시돼야 정비계획이 주민들이 원하는 방향으로 수립될 가능성이 높아진다. 정부와 서울시에서 최근 재개발, 재건축을 활성화하기 위한 여러 대책을 마련한 만큼 주민에게 유리한 방향으로 정비계획이 수립될 수 있도록 대책 내용을 적절히 활용할 필요가 있다.김예림 변호사.
- 규제 완화에도 오피스텔 투자 신중해야[똑똑한 부동산]
- [법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 금리 인상의 여파로 오피스텔을 비롯해 비(非)아파트 시장이 크게 침체됐다. 여기에 전세사기 피해까지 커지면서 비아파트 시장 내 거래가 실종됐고, 결국 올해 초 정부가 비아파트 시장 활성화를 위한 대책을 마련했다.특히 비아파트 중에서도 전용면적이 60㎡ 이하의 소형주택에 대한 혜택을 부여하는 것이 이번 대책의 요지다. 이후 오피스텔을 비롯한 비아파트 소형주택을 중심으로 조금씩 거래가 살아나고 있다. 오피스텔은 오피스와 호텔이 결합된 용어로, 건축법상 용도를 ‘주택 외’로 분류하기 때문에 엄밀히 따지면 주택은 아니다. 다만 소유자가 분양을 받고 주택 또는 업무시설로 선택해 사용할 수 있는 것이 특징이다.17일 오후 서울시내 한 부동산 중개업소에 오피스텔 월세 정보가 붙어있다. (사진=연합뉴스)이때 오피스텔을 실제 어떤 용도로 사용하는지에 따라 과세시 오피스텔이 주택수에 포함되는지 여부가 결정된다. 아직 주택을 보유하고 있지 않다면 양도소득세 비과세 요건을 충족해 비과세를 받을 수도 있겠지만, 이미 주택을 여러 채 보유한 다주택자의 경우에는 오피스텔을 주택으로 사용하면 취득세, 종합부동산세, 양도소득세에 있어 중과 위험이 있어 주의해야 한다. 특히 오피스텔을 제3자에게 임대할 경우 임차인이 임의로 전입신고를 해 해당 오피스텔을 주택으로 사용하게 되면 임대인이 예상치 못한 중과세를 부과받을 수 있기 때문에 반드시 임대차계약서에 오피스텔 용도에 관하여 업무시설로 한정해 기재하는 것이 필요하다.그렇다면 오피스텔에 대한 투자는 어떻게 생각해야 할까? 기본적으로 오피스텔은 안정적인 수익을 얻을 수 있는 투자처다. 주변에 학교, 관공서, 회사 등이 밀집해 있어야 임차 수요가 안정적으로 형성된다. 특히 소형 오피스텔의 경우에는 수요가 한정적이어서 투자 지역 선별에 신중해야 한다. 특별한 경우가 아니라면 오피스텔은 시세차익을 누리는 것이 쉽지 않다. 오히려 시간이 흐를수록 노후화되면서 건물이 감각상각돼 시세가 떨어지는 경우도 많다. 그나마 투룸 이상의 오피스텔은 시세차익을 기대해볼 수도 있지만 아파트에 비해 전용률이 낮고 커뮤니티 시설도 열악해 주변 아파트 시세와 비교해 가격적으로 큰 장점이 있는 경우에만 투자를 결정해야 한다. 또 재개발이 진행되는 경우에도 일반적인 소형 주택과 달리 오피스텔은 ‘사실상의 주거’로 보고 있다. 2008년도 이전에 지어진 것으로서 까다로운 요건을 충족하는 경우이거나 오피스텔 감정평가금액이 상당히 높은 경우에 한해 아파트 분양권이 인정되기 때문에 사실상 아파트 분양권을 받기 어렵다. 아파트 분양권을 노려 오피스텔에 투자하는 경우 사전에 아파트 분양권 취득 가능성에 관해 꼼꼼히 따져봐야 하는 이유다.다만 이번 부동산 대책에서 오피스텔의 경우에도 발코니 설치를 허용하고 일정한 요건을 갖추면 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 부과시 주택수에 포함하지 않기로 한 점을 고려하면, 오피스텔 투자의 경우 안정적인 수익을 누리면서 시세 차익까지 누릴 수 있는 훌륭한 투자처가 될 가능성도 있다. 이와 같은 투자처를 선별하는 것이 쉽지 않고 오피스텔에 대한 수요가 제한적인 만큼 오피스텔 투자의 경우 신중하게 접근할 필요가 있다.김예림 변호사.
- 노후계획도시 개발, 긴 호흡으로 볼 투자처[똑똑한 부동산]
- [법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 노후계획도시특별법이 국회를 통과했다. 특별법이 적용되는 대상은 택지개발사업·공공주택사업·산업단지 배후 주거단지 조성사업으로 조성된 이후 20년 이상 지나고, 인접·연접한 택지와 구도심·유휴부지를 포함해 면적이 100만㎡ 이상인 지역이다. 1기 신도시를 비롯해 108곳 정도가 노후계획도시특별법의 적용대상이 된다.처음 노후계획도시특별법에 관해 논의가 시작된 것은 1기 신도시 재건축 문제에서 비롯됐다. 1기 신도시는 1990년대 입주한 일산, 분당, 평촌, 산본, 중동 신도시를 말한다. 평균 용적률이 200%를 넘기 때문에 지어진지 30년이 지나 재건축이 필요하지만 사업수익성이 낮아 재건축이 사실상 어렵다. 이런 문제를 해결하고자 노후계획도시특별법이 마련됐고, 용적률 인센티브 등을 부여해 사업수익성을 높여주는 것을 골자로 한다.서울의 아파트 단지의 모습. (사진=연합뉴스)최근 노후계획도시특별법이 국회를 통과하고 구체적인 내용을 담은 시행령까지 입법 예고가 됐다. 지역별 선도지구 지정을 앞두면서 일부 단지들은 선도지구로 지정되기 위해 치열하게 경쟁하고 있다. 선도지구는 주민참여도, 노후도, 기능향상, 파급효과를 고려해 지역별로 1~2곳 선정한다. 이번에 선도지구로 지정되지 못하면 같은 지역에서 순차적으로 재개발·재건축이 진행되는 점을 고려할 때 상당히 오랜 기간 재개발·재건축이 답보상태에 놓일 수 있다. 뉴타운 사업의 경우에도 2022년 뉴타운 지역이 지정됐지만 길음뉴타운과 은평뉴타운 이외에는 뉴타운 지역에서 해제되거나 최근에서야 입주를 하는 지역들이 대부분이기 때문이다. 여기에 사업을 진행하는 과정에서도 지자체가 용적률 인센티브 등을 부여하면 그 반대급부로 일정한 공공기여를 요구할 수밖에 없는데, 이와 관련해서도 명확한 지침이 마련되지 못한 상황이다. 결국 지자체와 사업주체 사이의 협의에 따라 결정해야 하고, 이는 사업이 지연되는 사유로 작용하게 된다. 여러 가지 고려하면 1기 신도시를 비롯한 노후계획도시 개발은 이제 시작이다. 긴 호흡으로 바라봐야 하는 투자처다. 선도지구에 대해서는 2030년까지 입주를 계획하고 있지만, 특별법이 적용되더라도 정비구역지정부터 입주까지 평균 약 10~15년 이상 소요되는 점을 고려하면 선도지구의 경우에도 2030년 입주는 요원해보인다. 선도지구로 지정되지 못한 사업지의 경우에는 사정이 더욱 나쁘다. 1기 신도시 매입을 고려하고 있다면 선도지구로 지정될 가능성이 높은 사업지를 우선적으로 살펴보는 것이 타당하지만 이미 선도지구 지정이 유력한 사업지는 매매가격이 많이 올라있다. 다음으로 고려해야 하는 사업지는 특별법의 혜택을 받지 않아도 개발이 가능한 사업지다. 경우에 따라서는 재개발·재건축만이 정답은 아니다. 비교적 사업절차가 간소하고 사업속도가 빠른 리모델링 사업지도 선택지에 두는 것이 바람직하다.김예림 변호사.
