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- 숨어있는 개발촉진지구를 찾아라[대박땅꾼의 땅스토리]
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 1970년대까지만 해도 강원도에는 탄광촌들이 있었다. 그런데 지금은 탄광이 있던 자리에 카지노와 스키장이 들어서 있다. 어떤 변화가 있었던 것일까? 바로 개발촉진지구사업이 지역을 변화시킨 것이다.강원랜드 그랜드호텔.전국의 다른 지역보다 현저하게 낙후된 지역을 발전시키기 위해 지정하는 것이 바로 ‘개발촉진지구’다. 이런 개발촉진지구는 토지 투자자들에게 좋은 투자처가 되어왔다. 일단 개발촉진지구로 지정되면 해당 광역지방자치단체별로 지역 특성에 맞게 개발계획을 수립하게 된다. 이렇게 마련된 개발계획은 관계부처의 협의와 조정을 거쳐 최종 확정된다. 그 뒤에는 지역개발사업이 이루어진다. 이런 개발촉진지구의 실제 효과는 쉽게 찾아볼 수 있다. 1996년도에 정부 는 강원 탄광지구를 개발촉진지구로 지정했다. 당시 강원 탄광지구에 속한 지역은 태백, 삼척, 영월, 정선이었다. 이들 탄광지구에 카지노, 스키장, 골프 장 등과 같은 관광휴양시설을 통한 개발이 예정되었고 실제로 개발이 추진 20여 년이 흐른 지금, 이들 지역은 관광레저지역으로 각광받고 있다.과거 2001년 3월 강원도 횡성군 일원, 전남 화순군·강진군 일원, 경남 함양군 일원, 강원도 춘천시 일원 등도 새롭게 개발촉진지구로 지정됐고 개발이 이루어졌다. 개발촉진지구 지정으로 낙후된 지역이 활기를 되찾을 수 있다는 것을 보여준 사례들이다.이렇게 개발촉진지구로 지정되는 순간부터 땅값이 오르는 것은 당연한 결과다. 그래서 소액 투자자들일수록 이런 개발촉진지구 투자에 대해 관심을 가지고 공부해야 한다. 지난 2010년에는 강원도 철원군 일대가 낙후지역형 개발촉진지구로 지정 됐다. 철원군의 개발촉진지구 개발은 자연자원을 이용한 관광휴양산업 육성을 중심으로 지역발전의 기반을 구축하자는 것이 골자다. 낙후지역형 개발촉진지구로 지정되면 그 지역 안에 위치한 중소기업은 소득세 및 법인세를 4년간 50% 감면받게 된다. 그리고 사업시행자는 조성토지에 대해 취득세·등록세가 면제되고 재산세를 5년간 50% 감면받는다. 또 한 개발촉진지구의 개발사업계획이 승인되면 산지전용·농지전용 등의 인허가가 쉽게 이루어져 사업 추진 기간과 공사 착수 기간을 앞당길 수 있다. 또 한 각종 개발사업에 소관부처별로 국고지원이 이루어지고 도로사업도 원활하게 추진된다.대박땅꾼 연구소의 회원 중 한 분은 앞서 설명한 강원 탄광지구 개발촉진사업의 수혜자다. 과거 1998년 강원도 평창·인제·정선군이 개발촉진지구로 지정되었다는 정보를 입수한 그는 곧바로 세부 개발사항을 조사했다. 그때 당시는 인터넷이 지금처럼 보편화되지 않았던 때라 지자체를 돌며 정보를 수집하는데 애를 먹었다고 한다. 그 당시 강원도 평창·인제·정선군의 개발촉진사업은 2004년까지 지역특화 산업, 기반시설 및 도시환경정비사업 등 23개 사업에 총 1318억 원을 투입 하여 폐광지역을 살린다는 계획이었다. 회원님은 강원도 정선 일대가 폐광촌으로 이미 낙후된 지역이라는 것을 알고 있었지만 개발촉진지구로 선정되었다는 정보를 믿고 토지 투자 전문가 와 함께 정선의 임야 1652㎡(500평)를 3.3㎡당 20만 원에 구입했다. 이후 정선에 카지노인 강원랜드가 들어서면서 땅값은 10~20배가량 올랐다. 김진우 씨는 적당한 시기에 저렴하게 토지를 매입하여 큰 이득을 챙긴 셈이다. 그의 토지 투자 성공 이후 지인들은 카지노 관련 소식만 들리면 ‘투자해도 되는지’ 그에게 묻곤 한다고 했다. 최근에도 부동산 시장에서는 카지노 유치가 큰 호재로 작용하고 있다. 그만큼 카지노가 부동산에 미치는 위력은 지금도 막강하다.또 다른 사례도 마찬가지다 . 무조건 싼 땅을 찾던 또 다른 대박땅꾼의 회원님은 발품을 팔다가 과거 강원도 철원군의 저렴한 토지를 알게 되었다. 강원도 철원군의 개발촉진지구 지정 소식을 듣고, 토지 답사를 통해 생태관광 단지의 개발 예정지 인근 토지를 3.3㎡당 8만 원에 매입했다. 당시 굉장하 저렴하게 매입했던 토지였기 때문에 큰 기대 없이 철원군 지역이 활성화될 때까지 묵혀두었다. 그 후 매입했던 토지 가격이 5배까지 시세가 오른 것을 확인하게 되었다. 구입했던 토지 인근으로 조금씩 상권이 들어서면서 토지가 격도 함께 오른 것이다.이처럼 개발촉진지구는 정부의 투자로 지역 활성화를 유도한다. 그래서 개발촉진지구로 지정된 지역을 찾아 여러 차례 답사한 뒤 매물로 올라온 토지의 특징과 입지 조건을 잘 파악하여 매입하는 것이 좋다. 물론 개발촉진지구는 신도시처럼 짧은 시간 안에 큰 발전을 이룩하기는 어렵다. 그러나 국가적인 차원에서 낙후된 지역을 살리려는 노력이 이루어지기 때문에 주변의 입지와 개발계획 등을 잘 고려해 투자한다면 저평가된 토지에 투자해 큰 성과를 기대할 수 있을 것이다.전은규 대박땅꾼 부동산연구소장
- 토지거래허가구역과 개발제한구역[대박땅꾼의 땅스토리]
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 토지거래허가구역, 이곳에서는 땅을 함부로 살 수도 없고 팔 수도 없다. 그런데 이런 엄격한 규제가 언제 풀릴지 미리 알 수는 없을까? 100원 하는 물건을 100원 주고 사는 일을 투자라고 하는 사람은 없을 것 이다. 100원은 할 물건인데 50원 주고 사서 150원에 파는 게 투자다.국립공원에 위치한 마을. 칼럼 내용과 무관.돈 냄새는 돈을 부른다. 그리고 발 빠른 투자자들은 매력적인 투자처를 놓치지 않는다. 어떤 지역에 호재가 생기면 자금력 있는 투자자들의 입질이 시작된다. 정보가 빠른 이들이 알짜를 선점하고 뒤이어 개미군단이 따라간다. 돈이 모여들어 각축전을 벌이는 상황을 세간에서는 투기바람이라고 부른다. 이런 과정을 너무 잘 아는 정부는 여러 규제책을 동원해 투기를 막고자 한다. 이렇게 해서 수도권 일대의 신규 개발지 같이 투기적인 토지거래가 성행할 우려가 있는 지역에는 토지거래허가구역과 같은 규제가 설정된다.거래하는 입장에서 일차적인 규제는 내가 이 땅을 사려는데 지자체에 허락을 받아야 하는지, 마음대로 사도 되는지 아닌지다. 토지거래허가구역으로 일단 지정되면 일정 규모 이상의 토지를 거래할 때는 시·군·구청장의 허가를 받아야 한다. 해당 땅의 토지이용규제확인서를 보면 토지거래허가구역인지 비허가구역인지를 확인할 수 있는데, 통상 5년 이내의 기간으로 지정되며 재지정도 가능하다. 이와 비슷한 규제를 받는 곳이 또 있으니 바로 국립공원과 자연환경보전지역이다. 이곳들 역시 거래나 개발에 심한 규제를 받는다. 자연환경보전지역은 자연환경, 수자원, 생태계, 문화재 등의 보전과 보호 등을 위해 지정해 놓은 곳이다. 그리고 국립공원은 자연이나 문화경관을 대표할 만한 지역으로 지정된 공원을 말한다. 이들 지역에서 개발하려면 지자체장의 허가를 받아 야 하는데 대개 공익시설, 공공시설 정도만 허락된다.사정이 이렇다 보니 투자자 입장에서 토지거래허가구역과 국립공원, 자연환경보전지역은 그다지 달갑지 않은 투자처들이다. 특히 국립공원이나 자연 환경보전지역 등에는 이중, 삼중의 규제가 덧씌워진 경우가 많아 심하게 말해 ‘내 땅이지만 남들이 쓰는 땅처럼 취급 받는다. 그런데 만약 이런 규제가 풀린다면 어떻게 될까? 규제가 사라진다면 마치 매달아 놓은 무거운 돌덩이를 떼버린 것처럼 땅값은 용수철처럼 튀어 오를 것이 분명하다.우리나라는 1960년대 많은 지역이 국립공원으로 지정되었다. 덕분에 위해 땅 주인은 묏자리조차 재산권 행사를 할 수 없었다. 그러나 이제는 하나 둘 국립공원이 되면서 개발이 이뤄지는 곳이 많다. 대표적인 곳이 변산반도다.지난 2013년 전라북도 부안군 변산반도 국립공원의 일부 해제가 발표 되었다. 이곳은 앞서 2011년에도 한 차례 국립공원이 해제된 적이 있었다. 총 730만㎡(220만8250평) 중에서 470만㎡(142만1750평) 계획관리지역으로 변경됐다. 보전산지나 농업진흥지역, 상수원보호구역 등은 기존처럼 농림지역과 자연환경보전지역으로 이긴 했지만 해제 지역의 절반 이상에서 개발 사업이 가능해진 셈이다. 대박땅꾼 연구소의 한 회원님은 변산반도에 조상 대대로 내려온 땅을 가지고 있었다. 실제로 변산 반도 국립공원 해제 전에는 3.3㎡당 1000원의 가치밖에 없던 땅이었다. 그래서 있는 듯 없는 듯 여기며 살아왔다고 한다. 그러나 새만금 개발 압력으로 국립공원 일부가 해제되면서 개발 가능한 땅으로 변모했다. 그러자 시세는 금방 3.3㎡당 100만 원대로 치솟았다고 한다. 거의 1000배에 가까운 지가상승은 그의 기분을 얼떨떨하게 만들었고, 갑자기 부동산 갑부가 된 것 같은 기분이 들었다고 한다. 그는 조상 대대로 수백 년간 산전수전 겪으며 땅을 지켜온 보람이 있다며 새만금 개발로 계 속 뜨고 있는 지역이기 때문에 한동안은 보유할 예정이라고 말했다.이렇게 토지에 대한 규제가 해제되면 기존의 땅 소유자는 기다림의 결실을 맛볼 수 있다. 그리고 신규 투자자 입장에서는 이런 소식이 들릴 때가 바로 투자할 타이밍이다. 대박땅꾼 카페 회원 중 한 분도 2013년에 변산반도 국립공원 일부 해제가 발표되던 날, 기쁨의 환호성을 질렀다. 변산반도의 농지 일부가 국립공원에서 해제된다는 이야기가 어느 정도 떠돌던 2010년에 그는 이곳에 투자해도 괜찮을지 나에게 문의해왔다. 그때 나는 “70% 정도를 해제 확정으로 보고 그 나머지를 안고 가라”고 답변했던 기억이 난다. 어느 정도의 리스크는 깔고 가야 하는 게 해제지역 투자이기 때문에 섣부른 기대감을 주지 않으려는 이유에서였다. 그가 3.3㎡당 30만 원에 매입한 땅은 5년 만에 현재 3.3㎡당 100만 원 선에 거래되었다. 사람들이 흔히 하는 “10년 전에만 알았어도 그 땅을 주워담았을 텐데”라는 말은 “로또 번호를 알았다면 샀을 텐데”라는 말과 별반 다르지 않다.반면 극명하게 희비가 엇갈린 사례 도 있다. 10년 전 이모 씨와 박모 씨는 한 투자 커뮤니티에서 만나 함께 부안의 국립공원 일대를 답사를 다녔다. 이모 씨는 3.3㎡당 1만원 하는 농지를 샀고 박모 씨는 3.3㎡당 5천원짜리 임야를 샀다. 임야가 덩치가 큰 탓에 단순 투자금은 박모 씨가 훨씬 많이 들었다고 한다. 그리고 국립공원이 해제된 지금 그 둘의 투자 결과는 어떨까? 1만 원 하던 농지는 1백만원짜리 땅이 되었지만 5000원 하던 임야는 아직도 5000원이다. 즉 국립공원 해제지역도 오르는 곳만 오른다는 이야기다. 이렇게 다른 땅의 팔자를 단순히 복불복으로 돌려야 할까? 분명한 것은 미래는 어떻게 될지 아무도 모른다는 것이다.전은규 대박땅꾼 부동산연구소장
- [대박땅꾼의 땅스토리]낯선 타지에서 부동산 중개사무소 고르는 법
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 현실적으로 초보투자자들이 낯선 지역에서 투자를 할 수 있는 방법은 해당지역의 부동산 문을 두들기는 수밖에는 없다. 무작정 하루 날을 잡고 가서 최대한 오래되어 보이는 부동산을 들른다고 쳐도, 어디가 어떤 곳인지 알 수 없는 타지인의 입장에서는 모든 곳이 불안할 수밖에 없는 법.오늘은 외지인이 낯선 곳에서 부동산 중개사무소를 그나마 현명하게 선택할 수 있는 법에 대하여 이야기해 볼까 한다.우선 해당 지역의 군청, 시청 근처로 가보는 것이 좋다.이러한 공공기관 인근에는 부동산 중개사무소가 밀집되어 있기 때문인데, 중개사무소 입장에서는 가까운 곳에 각종 인허가 및 등기 등을 확인할 수 있는 곳이기도 하기 때문에 자연히 모여들게 된다. 우리들로서도 좋은 점은 여기에 들르면 시, 군 단위 일대의 매물을 대략 파악할 수 있는 점이다. 그들을 통해서 비싼 땅이 밀집된 곳은 어디인지, 왜 비싼지 등 시/군 전체의 땅값 분위기를 파악하여 파악하는 데 도움이 될 수 있다.또 한가지 중요한 건 건축사무소와 측량사무소가 시청 및 군청 근처에 밀집되어 본인이 주택이나, 카페 등 목적에 따라 한번에 들러 땅에 대한 정보도 얻을 수 있고, 이들 사무소를 통해 추천을 받을 수도 있다는 점이다.두 번째는 가능한 ‘홍길동 중개사무소’처럼, 이름 석자를 내건 곳이 안전하다는 것이다.백 퍼센트는 아니지만, 본인의 이름 석자를 내건 곳이 조금 더 안전하다. 본인의 이름을 걸고 그 자리에서 오랜 시간 자리를 지켜온 듯이 보일수록 더욱 안전하다. 원주민이나 토박이가 붙어있으면 더욱 좋은데, 진짜 원주민이 아니라면 주변에서 말이 많을 테니 진짜인 경우가 많다. 이렇게 방문한 중개사무소에서는 중개사 자격증 사진과 이름이 실제 중개사와 일치하는지 확인해 봐야 한다. (추후, 이름만 빌린 공인중개사인 경우 문제가 될 수 있기 때문에)세 번째. 면/동 단위의 부동산 중개사무소도 들리는 것이 좋다.시간이 없다면 시청이나 군청 근처만 돌 수밖에는 없지만, 시간이 허락한다면 조금 더 작은 공공기관 근처를 방문하는 것도 좋다. 말 그대로 시청과 군청은 큰 그림을 그리기에는 수월하지만, 세세하게 작은 지역까지는 속속들이 알 수 없기 때문이다.실제로 노다지가 될 수 있는 정보는 모두 면이나 동사무소 근처 토박이 부동산에서 확인해 볼 수 있다. 옆집 밥숟가락이 몇 개인지도 아는 중개사들은 어떤 토지가 급매인지, 시세 파악을 위해 실험 삼아 내다 놓은 땅인지 알고 있다. 이들 중개사들의 입맛을 맞춰주다 보면 좋은 매물이 나올 때마다 한두 번씩 연락을 줄 테니 노력한 만큼 좋은 물건을 얻을 수 있을 것이다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]부동산 투자, 인연은 소중하지만 확인은 필수
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 독자 여러분은 처음으로 ‘토지투자를 해봐야지’라고 생각하게 되었는가? 필자는 친척이 토지투자로 크게 돈을 번 이후부터다. 필자처럼 가까운 이의 경험이 내가 토지투자를 하게 되는 계기가 되기도 한다. 토지투자뿐만 아니라, 수익형 부동산도 마찬가지다. 필자의 지인 중 상당한 현금을 보유하고 있던 ‘현금만(가명)’씨가 있었다. 평생을 모으는데 힘쓰고, 쓸 줄은 몰랐던 이 지인은 아들과 딸을 모두 장가, 시집 보내고 노후 준비를 하던 중이었다. 그러다가 친구들과 모임을 하던 중 처음으로 마사지가게를 가게 되셨단다. 우연치않게 인원이 맞지 않았던 이분은 홀로 낯선 이와 같은 방을 쓰게 되었는데, 마사지 침대 사이로 쳐 놓은 칸막이 너머로 마사지사와 옆 침대 손님의 대화 소리가 귀에 들어왔다고 한다. 내용인즉, 본인이 홍대에서 에어비앤비를 한다는 이야기였다. 홍대 특성상 새벽까지 버스킹을 하는 사람들이 많은데, 그 때문에 원주민은 그곳을 떠나고 홍대를 찾는 사람들을 위해 에어비앤비를 한다는 이야기였다. 그런데 옆 침대 손님이 자식들을 따라 미국에 가게 되면서 에어비앤비를 하던 집을 부동산에 내놔야 할것 같다는 이야기가 귀에 쏙하고 박혔다고 한다.이 현금만씨는 평소 자기답지 않게 낯선 옆 침대 사람의 이야기 도중 참여하고 싶은 마음에, 마사지사에게 양해를 구해서 옆 침대 손님을 마주하게 되었다. 직감적으로 아주 좋은 돈 벌 기회라는 생각에 놓치면 안 될 것 같은 예감이 들었다고 했다. 이후 옆 침대손님이 실제로 내놓은 다세대 주택을 방문했다. 홍대 메인상권에 위치해 소란스러웠지만, 여행객들에게는 최고의 입지였다. 그러나 알다시피 홍대는 오래된 건물이라고 하더라도 시세가 아주 높다. 그녀는 결국 본인은 멀지 않은 소형평수의 전세를 구하고, 해당 다세대 주택에 투자하여 외국인들만을 대상으로 한 도시민박업을 등록하여 숙박업을 시작하였다. 홍대는 나날이 외국인 관광객이 방문했고, 홍대 상권과 인접한 이곳의 인기는 3달 치 예약이 밀릴 정도로 흥하고 있다고 한다.또 다른 지인 ‘나소심(가명)’씨는 토지투자관련 도서를 매우 많이 읽어 필자도 놀랄 만큼 박학다식했다. 그는 본인이 읽은 책에 적힌 저자들의 투자 노하우를 항상 외우고 다닐 만큼 열정적이었는데, 실제로 투자를 해보지는 못하지는 못했다. 그는 늘 ‘나는 기회가 오면 절대 놓치지 않을 뿐이다.’라고 말하고 다니다가 진짜 기회를 마주했다.평소 관심이 있던 지역을 신문과 책으로만 접하던 그는 처음으로 홀로 지역을 방문했다. 그리고 그는 한 이발소에서 이발하게 됐다. 그가 읽은 책에서는 동네 오래된 미용실이 부동산 정보를 많이 알고 있다고 해 직접 도전을 해본 것이다. 그곳에서 이발하러 왔다는 식으로 ‘요새 이곳에 개발 정보가 있지 않냐’고 넌지시 묻자, 이발소의 주인이 “보니 저쪽에 무슨 뭐가 생기는 것 같더라- 도로도 내고 크게 개발할 것 같던데-”라는 식의 정보를 내준 것이다. 나소심씨는 기회라는 생각이 번뜩 들었다. 그리고 실제로 알아보니 이발소 주인이 말한 곳에는 역세권이 들어설 것이라며 투자를 권유했다. 그는 그토록 기다려온 기회라고 생각하고 당장 계약금 천만원을 내고 서울로 돌아왔다. 여기서 그가 아무것도 안 했다면 그간 읽은 책도 의미가 없었겠지만, 그는 본인이 잘 투자한 것이 맞는지 필자에게 내밀었다. 그러나 그곳은 농림지였고, 역사와는 3㎞가 넘게 떨어진 곳이었다. 만들어지는 역사도 상당히 작은 축이고, 지역 자체도 큰 편이 아니었기 때문에 수혜를 입고자 한다면 1㎞ 즈음이 적당할 것 같았다. 그렇다면, 왜 이발소 주인은 아주 큰 개발이라는 듯 이야기를 했을까? 시골이라고 부르는 작은 지역은 동사무소만 들어와도 큰 변화가 있을 것으로 생각한다. 그런 시골에 간이역이 들어오니 해당 마을 수준에서는 엄청나게 큰 개발임은 맞는 일이다. 즉, 나소심씨는 지역주민에게 정보를 얻기까지는 좋았으나, 그들의 시선에서 사업을 보았다는 것이 함정이었던 셈이다. 그는 더 큰 손해를 볼 뻔했지만, 어쨌든 그런 정보도 인연으로 얻을 수 있었다며 꽤 긍정적인 모습을 보였다.필자는 그동안 입술이 부르트도록 현장에 직접가보라고 말한다. 그곳에서 땅을 밟으며 보물과 함정을 찾기도 하고, 그곳에서 만나는 인연이 얘기치 못한 기회를 주기도 때문이다. 앞서 설명한 현금만씨은 평생 일만 하다가, 친구들과 마사지라는 체험을 하며 기회를 얻었다. 나소심씨도 책만 읽다가 지역에 방문하여 정보도 얻어볼 수 있었다(생각보다 다른 결과를 내었지만) 이 모든 게 경험이고, 본인의 노하우가 될 수 있다.이렇게 만난 인연은 소중하게 대하되, 확인을 해보는 습관도 갖자. 그렇게 자신이 성장하는 기회가 될 것이다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]아는 만큼 편해지는, 부동산 서비스 기술
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 클릭 한번에 내가 원하는 시간에 택배가 오고, 클릭 한번에 새로운 집을 구하는 시대이다. 생활필수품인 스마트폰으로 모든 것이 가능해져 버린 이때 필자는 늘 ‘발품’을 중요하게 말해왔다. 물론 지금도 현장답사 없는 투자는 위험하다고 말하고 있지만, 앉아서도 가능한 부동산관련 조사기술은 나날이 발전하고 있는데 사용하지 않기에는 너무 아까워 이야기해 보고자 한다.필자의 카페에는 수만 명이 가입되어 있고, 그중에 대다수가 노후를 준비하는 사람들이다. 최근 부동산재테크에 관심을 갖는 청년층도 많아졌지만, 실제 투자를 앞두고 행하고 있는 사람들은 여유자금이 있는 40~50대 그 이상의 사람들이 많다. 필자와 운영진들이 가장 곤란해하는 전화는 휴대전화로 하는 카페활용을 몰라 하나부터 열까지 알려달라는 다소 안타까운 사연을 가진 회원들이다. 이들은 대다수가 휴대전화에 익숙지 않은 노년들로, 아날로그식 방법에 익숙해져 있다 보니 전화 한 통으로 모든 것이 완성되길 바란다. 필자도 고령의 부모님이 있는지라 그들의 사정을 최대한 배려하고 있지만, 조금이나마 바라는 것은 가파르게 변화하고 있는 기술의 발달을 조금은 배우려는 자세도 필요하다는 것이다.필자도 그것을 배우고, 익히는 속도가 과거에 비해 느려졌다고 생각하지만 새로운 것을 발견하면 늘 알아가려 노력 중이다. 함께 공부하는 기회가 되길 바라면서 몇 가지 나라에서 제공하는 ‘부동산 서비스 기술’을 알려주려 한다.첫 번째는 ‘부동산 씨리얼’이다. 과거 ‘부동산 일사편리’로 더 많이 활용되었던 서비스가 ‘씨리얼’로 바뀌었다. 트렌디한 부동산 정보와 부동산트렌드를 정리한 사이트로 일반 시민들의 목적에 맞는 다양한 정보조회가 가능하다.대표적인 것은 ‘씨리얼 지도’인데, 이 지도서비스를 이용하면 가격지도, LH토지매물지도, 사업지구와 지역별 인구정보와 주택정보(전월세, 매매금액평균 등)에 대한 것을 손쉽게 조회할 수가 있다. 더불어 통계리포트 등이 제공되어 실사용자에게 유독 유용한 객관적 정보를 제공하고 있어 필자도 도움을 얻고 있다.부동산정책 등을 매번 꼬박꼬박 찾아내기가 힘들다면, 국가의 부동산정책 등을 모아놓은 게시판과 부동산 보고서를 통해 부동산 시장을 엿볼 수도 있다.또 다른 부동산 서비스는 ‘농취증 인터넷발급’이다. 그동안 농취증은 농민이 취득하는 것으로 자경의 법칙에 따라 해당 소재지의 읍, 면사무소 등에서 신청하게 되어 있었다. 하지만 올해 2018년 7월 5일 부터는 민원24 홈페이지를 통해서 농취증을 발급받을 수 있다. (반드시 공인인증서가 필요하다)민원24에 들어가 농취증신청서식을 작성하면, 취득인의 상세자료와 취득 농지의 번지내용을 입력하고, 농업경영계획서는 등은 첨부파일로 등록하면 된다. 수수료는 1000원 남짓, 먼 거리에 사는 직장인들에게는 더할나위 없는 서비스이니 잘 활용하면 좋겠다. 단, 반려가 되는 경우가 있다. 이 경우에는 우선전화하여 사유를 들어보고, 방문하여 신청해야 한다. 더불어 최근에는 국가에서 부동산산업을 첨단기술을 통해 성장시킨다고 한다. 부동산 기획, 개발, 임대, 관리 등의 서비스를 발전시키어 전문인력을 육성하고, 통계시스템을 구축해 보다 나은 산업성장을 일으키기 위함이다. 필자 역시 부동산은 과거 우리가 찾아가던 곳에서, 손안에서 탐색하는 서비스로 변모할 것이리라 예측하고 있다. 이 외에도 우리가 모르는 사이에 서비스는 다양화되고, 편리해지고 있다. 그만큼 정보는 많고, 올바른 정보를 가려내는 것 또한 스마트폰이라는 정보 속에 존재한다. 무엇이든 끊임없이 알고자 하자, 알고자 하는 사람에게는 알고자 하는 무엇들이 조금씩 다가오고 있다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]투자는 한 순간이지만, 투자 후는 영원하다
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 오늘은 다른 칼럼과 다르게 필자의 실패(?)사례를 이야기해 보고자 한다. 성공만 있는 투자는 좀처럼 ‘진실’이라 말하기가 어렵다. 진짜 실전 전문가를 구분하고 싶다면, 실패 사례를 물어보길 바란다. 금수저가 아니고서야 어찌 실패 없는 부동산 투자가 가능하랴. 평범하고 서민이라 부르는 사람들의 부동산투자는 다른 사람들보다 훨씬 가시밭길로 시작한 경우가 많음으로 다양한 사례가 나올 수밖에 없다.◇싼 게 비지떡필자의 책이나 강연을 읽거나, 다녀온 사람들에게 익히 많이 알려진 사건이다. 과거 부안의 한 땅이 급매로 나왔다는 소식에 발 벗고 현장에 달려갔다. 풀이 듬성듬성 자라있긴 했지만, 마을로 들어가는 길목에 있었고 무엇보다 시세보다 훨씬 저렴하게 나와 필자가 당시 예상하던 투자금보다 2000만원 가량을 아낄 수 있는 비용이기에 투자를 결정했다. 사실 현황을 꼼꼼히 살피기 이전에 이 기회를 놓칠 수 없다는 생각이 더 간절했기 때문이었다. 잔금까지 모두 치른 이후에 그제야 급매로 얻은 땅을 살펴본 후 그곳에 맨홀 뚜껑 같은 것이 있다는 것을 알게 되었고, 뚜껑을 열자 그 안에 폐기름 찌꺼기가 가득 들어 있다는 것을 알게 되었다. 원래 주유소였던 터였는데, 마무리를 잘 하지 않아 폐기름 폐기물이 그대로 남아 있던 모양이었다. 하지만 땅을 사용하기 위해서는 없앨 수밖에 없었고, 결국 폐기름을 처리하고 원상복귀시키는데 3000만원이 들었다. 고생이란 고생은 다하고, 시세의 1000만원이나 더 비용이 든 비지떡 같은 땅이었던 셈이다. 이후 그때만큼 강력한 후폭풍을 만나지 않은 것은 현황을 꼼꼼히 살피게 되었기 때문이라고 생각한다.◇투자는 한 방에, 관리는 영원하게수익형 부동산이라고 안전하다고 볼 수는 없다. 따로 관리업체가 없는 원룸에 투자했을 때가 그랬다. 그 당시 내가 투자한 원룸은 건너 아는 지인의 추천으로 지역분석도 하지 않은 채 덜컥 구매해 버린 곳이었다. 솔직히 지역분석을 하지 않은 것은 아니었다. 워낙 자취촌으로 누구나 알만한 지역이었고, 그랬기에 큰 고민 없이 투자하기에 이르렀다. 이미 임차인들이 전체 건물의 70%에 달하던 월수익도 짭짤하게 들어왔다.하지만 그것도 잠시, 시간이 흐름에 따라 수익률이 현저하게 떨어졌다. 관리업체가 없다 보니 여기저기서 불만이 터져 나왔고, 계약만료가 되자 더 좋은 신축 빌라나 원룸으로 떠나간 것이다. 관리라고 부를 수 있는 것으로 생각했던 부동산이 게으름을 피우면서 조금씩 어긋나게 되었다. 필자의 잘못도 컸다. 조금 더 돈을 들여서라도 관리업체가 있는 곳을 찾았어야 했던 것이었다. 물론 제대로 된 계약서를 쓰고, 부동산이 관리해 주는 경우도 있었지만 지인 소개와 안일한 대처가 피해를 몰고 왔던 것이다.이후 필자는 관리업체가 있는 수익형 부동산이거나, 적어도 제대로 관리를 해줄 수 있는 부동산과 계약을 통해 관리를 맡기게 되었다.◇강남에 부동산 투자했어도 망할 수 있다.지금의 신논현역이 있는 논현동 일대 원룸에 투자했을 때에는 오랜 기간 비교적 수익이 꾸준히 들어왔다. 하지만 꾸준히 들어오던 수익이 끊어진 것은 임차인을 구하지 못하면서였다. 강남 신논현이라는 역세권에 속해있는데도 임차인을 구하지 못하는 이유가 무엇이었을까?당시 필자의 원룸은 4층에 있었다. 일반 사람들은 엘리베이터 없이 3층까지는 올라갈 수 있다고 생각하지만 3층이 넘어가면 급격하게 선호도가 떨어진다. 또 주변에 엘리베이터가 있는 신축 원룸이 속속 생겨나기 시작했고, 조금 돈을 들여서라도 다른 원룸으로 이동한 것이다. 필자는 당시 공사 중인 신축 원룸을 파악한 뒤 재빨리 원룸을 매각하기로 마음먹었다. 이겨낼 수 있는 난관이나, 하자가 존재하는가 하면, 이겨낼 수 없다고 판단되는 것은 빠르게 처리해야 한다. 아마 더 오랜 기간을 끌었다면 오히려 골칫거리가 되었을지 모른다.필자도 일반 사람인지라 늘 성공만 하지는 않는다. 다만 실패의 낌새가 보이면 과감하게 처리를 한다.투자는 한순간이다. 그리고 투자 후는 영원히 남을 수도 있다.투자한 뒤 방심하는 경우가 많은데, 투자 후 신경을 쓰고, 관리를 하고, 마지막에 다시 되팔 때까지를 투자라고 생각하자. 이 시기를 잘 보낸다면 자신만의 노하우가 쌓일 수도 있고, 피해도 급격하게 줄어든다는 사실을 인지하며….
- [대박땅꾼의 땅스토리]부동산 입지분석 이전에 ‘목적’을 분명히
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 부동산 입지분석이 중요한 건 다 아는 사실이다. 그렇다면 왜 중요할까?필자의 칼럼을 그간 읽어온 사람이라면, 아니 조금이나마 부동산 책을 읽어왔던 사람이라면 많은 사례를 통해 같은 값, 같은 지목이더라도 미래가치가 전혀 다를 수 있다는 것을 알고 있을 것이다. 또, 직접 투자를 해본 사람이라면 입지분석에 대한 중요성을 몸으로 느끼고 있을지도 모른다.전문가들이나 부동산 강의를 들을 때 많이 사용되는 사례가 있다. 도로를 기준으로 서로 마주 보는 땅이 있다. 둘 다 같은 생산관리지역이지만 한 땅은 지목이 대지고, 다른 한쪽은 지목이 전이다. 이럴 경우 주유소를 하기에 적합한 땅은 어디인가?이것만으로는 비교가 힘드니 조건을 걸어보도록 하자. ①아침에는 A(대지)가 있는 방향의 길이 교통량이 많다. ②저녁에는 B(전)이 있는 방향의 도로가 교통량이 많다.우리는 아침에 교통량이 많은 곳은 ‘출근’하는 차량이 많고 시작점에 ‘주거단지’가 있다는 것을 유추할 수 있다. 또 반대로 저녁에 교통량이 많은 곳은 산업단지나 상업시설이 집중돼 있음을 추정할 수 있다.이때 주유소를 만든다면 우리는 B토지를 구매해야 한다. B가 농지로 저렴하기 때문만이 아니라 개발목적도 ‘주유소’이어서다. 이것이 바로 입지분석이다. 만약 원룸이나 오피스텔이라면 또 다른 입지분석이 필요하다. 주변 학군을 확인해야 하고, 주변 교통도 염두에 둬야 한다. 토지에 투자한다면 작게는 해당 토지가 위치한 지역의 개발 호재, 넓게는 어떤 대형개발계획이 있는지도 확인해야 한다. 인구유입, 소득수준 등을 확인한다. 이 모든 과정이 입지분석으로 볼 수 있다.그러나 그 이전에는 내가 원하는 바가 무엇인지 목적을 분명히 해야 입지분석이 좀 더 세밀하고, 확실하게 이루어질 수 있다. 목적은 토지를 투자하는 첫 시작부터, 어떤 토지를 투자해야 하는지의 기준점이 된다. 그냥 좋은 토지만 사면 되겠지 싶지만, 첫 투자 자본금부터 차이가 생긴다.예컨대 오로지 농사를 지으려고 하는 경우 굳이 비싼 토지에 투자할 필요가 없기 때문이다. 물론 토지투자에서 입지는 중요하다. 하지만 그 이전에 목적을 분명히 하자. 이후 자신의 목적에 따라 우선순위를 염두에 두며 입지를 선택하라. 의미 없는 투자가 되지는 않을 것이다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]초보투자자 농지투자는 이렇게 하라
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 우리나라 대부분은 임야이고 농지다. 서울 사는 사람들은 이해할 수 없지만, 서울 근교로 조금만 빠져나가면 드넓게 펼쳐진 푸른 전과 답이 이를 여실히 보여준다. 사실 투자할 땅이 없을 수는 없다. 특히나 전, 답 등의 농지를 투자한다고 하면 땅은 널려 있으나, 그중에 ‘가치’가 있는 땅을 찾기가 어려울 뿐이다.토지투자에 대하여 조금 공부한 사람에게 ‘농지’는 ‘절대농지’와 같은 농지를 먼저 떠올리기 쉬울 것이다. 우리가 잘 알고 있는 절대농지는 농업인을 위한 전용농지로 농업용으로 이용할 농지가 집단화돼 있는 지역이다.다시 말해 농지는 ‘진흥농지(절대농지)’이냐, ‘미진흥농지(상대농지)’이냐로 구분할 수 있고, 이 진흥농지는 ‘농업보호구역’과 ‘농업진흥구역’으로 나눌 수 있다. 절대농지는 한눈에 봐도 티가 확 날 수밖에 없다. 농업용으로 이용된 곳이 집단화돼 바둑판처럼 잘 정리된 경우가 많다. 농업보호구역은 농업진흥구역의 보조적 역할을 담당한다. 농지에 대한 족보는 이 정도로 구분하고, 우리가 농지에 투자하는 이유를 생각해보자. 절대농지가 도시기능을 할 수 있는 상대농지가 된다는 것은 ‘농림지역’이 계획관리나 생산관리지역인 ‘관리지역’으로 공간계획이 바뀌는 것이다. 용도지역이 변경되었으니 땅값은 자연히 50% 이상 치솟게 된다. 이 말을 들으면 ‘오 그럼 절대농지에 투자해야겠다’라고 생각하는 사람이 있을 것이다. 이런 방법을 누구나 할 수 있다면 참 좋으련만 이런 일이 쉬이 일어나지 않는다는 것이다. 용도지역을 지목변경처럼 개인이 할 수 있는 것이 아니기에 초보자들은 더더욱 어려운 것이 바로 농지투자인 것이다.필자가 유독 ‘계획관리지역이나 생산관리지역을 주목하세요’라고 말하는 이유가 여기에 있다. 아직 정리가 쉽지 않은 초보투자자들이 아무 절대농지나 덜컥 투자를 하느니 차라리 안전하고 개발가능성이 큰 계획관리의 활용이 더욱 의미 있기 때문이다.그럼에도 불구하고 농업진흥지역의 농지가 저렴하다는 이유만으로 투자한다고 한다면 다음의 사항을 주목하도록 하자.첫째, 도로 및 철도개설. 공익적 개발사업 등의 여건변화로 집단적 농지로 있다 3만 제곱미터 이하로 남은 자투리 지역은 농업진흥지역의 절대농지로서의 자격을 상실한다.둘째, 도시지역 내 경지 정리되지 않은 농업지역 중 아직도 진흥농지인 경우에는 이를 해제해 준다.셋째, 농업진흥지역 내 자연 취락지구가 있으면, 지역자치단체장은 농업진흥지역을 해제할 수 있다.넷째, 진흥농지 지정 당시 지목이 염전, 잡종지, 임야, 학교용지, 주차장, 주유소, 창고용지인 경우 비진흥농지로 빼준다.위와 같은 사항을 참고해 농지투자를 한다면 무심코 절대농지에 덜컥 투자해버리는 일은 없을 것이다.
- 강남 고가주택 다주택자 '준공공임대' 등록땐 세금 감면 혜택
- [이데일리 특별취재팀] “강남의 고가주택은 가액 기준이 없는 조세특례제한법상 준공공 임대주택으로 등록해야 세금 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 대신 임대료를 연 5% 넘게 올릴 수 없는 상한 제한을 지키고 3개월 안에 구청에 등록해야 합니다.”안수남 세무법인 다솔 대표세무사는 지난 11일 서울 강남구 섬유센터 콘퍼런스홀에서 열린 ‘이데일리와 함께하는 웰스투어(Wealth Tour) 2018’에서 “다주택자 규제 속에서 살아남을 수 있는 게 임대사업자”라고 강조한 후 임대사업자가 되는 방법에 대해 각각의 요건과 세제 혜택을 정확히 따져 결정해야 한다고 설명했다.◇임대주택 유형별 등록 요건 등 따져야안 세무사는 “임대사업자로 등록하면 따라오는 단점이 크게 다섯 가지”라며 투자 여력을 따라 결정하면 될 일이라고 했다. △의무임대기간 준수 탓에 양도시기 조절이 어렵고 △임대소득 종합소득세 부담이 커지며 △임대료 인상률 5%를 지켜야 하고 △건보료 부담이 늘고 △행정협조사항이 많아지는 것 등이다.그는 “3주택 이상 월세와 전세금은 2000만원까지 분리과세하고 세금은 약 연 30만원”이라며 “종합소득세 걱정을 할 필요는 없어 보인다”고 했다. 이어 “연간임대료 상한 5% 준수해야 한다고 하는데 현재 5%를 올리기도 쉽지 않은 상황”이라며 “갭투자자는 5% 상한이 걸림돌로 작용할 수 있으니 각자 판단할 일”이라고 했다.현행 소득세법상 장기임대주택과 조세특례제한법상 준공공 임대주택은 의무 임대기간과 등록 가능한 주택의 면적 기준, 가액 기준 등은 물론 세제 혜택도 제각각이어서 반드시 알아둬야 한다고 여러 차례 강조했다. 예를 들어 소득세법상 사들여 취득한 장기임대주택은 가액(수도권 임대 개시 당시 기준시가 기준)이 6억원 이하이고 10년을 임대해야 장기보유특별공제 혜택을 적용받아 양도소득세 10%를 감면받을 수 있다. 반면 조세특례제한법상 준공공 임대주택은 별도의 가액 기준이 없는 대신 주택 면적이 국민주택 규모 이하여야 한다. 이런 요건을 만족하는 주택을 8년 이상 임대하면 양도세 50%, 10년 이상 임대하면 70%를 깎아준다. 내년부터는 8년 이상 임대해도 양도세 70%를 감면하도록 공제 혜택을 확대할 예정이다.◇“땅 투자는 3·3·3 법칙”이날 첫 강연자로 나선 전은규 대박땅꾼 부동산연구소장은 ‘토지투자 3·3·3 법칙과 2018 투자 유망지역’이란 주제 강연을 통해 “땅 투자는 3·3·3 법칙을 기본으로 한다”고 강조했다. 전 소장이 강조한 3·3·3 법칙은 △3년 이내 수익이 나고 △3km 이내 호재가 있는 지역을 선정해 △3000만원으로 투자를 시작하는 것을 말한다. 전 소장은 “토지 투자를 시작한다면 지나친 단기와 장기 투자를 피하라”며 운을 뗐다.전 소장은 “토지 투자는 3년 안에 수익이 날 만한 지역을 찾아야 한다. 만약 2년 미만 투자를 계획한다면 중과세 부담이 커져 피하는 것이 좋다”고 설명했다. 이어 전 소장이 중요하게 살피는 점은 ‘투자지역의 3km 이내 국책사업의 호재가 있는가’다. 전 소장은 “아무리 좋은 땅을 갖고 있어도 사려는 사람이 나타나지 않으면 문제”라며 “이 같은 위험을 줄이기 위해선 주변에 국책 사업이 있는 지역을 추천한다”고 말했다.만약 역세권을 투자한다면 대형역사는 3km 이내, 간이역은 1km 이내로 도로 투자 시에는 나들목(IC) 인근 3km 이내라고 설명했다. 토지 매수 방법으로는 경매와 공매, 급매의 장단점을 고려해 활용할 것을 추천했다. 그가 올해 유망 투자처로 꼽은 지역은 안성·용인·새만금·당진·제주 등 총 5곳이다.[이데일리 방인권 기자] 전은규 대박땅꾼 부동산 연구소 소장이 지난 11일 서울 강남구 대치동 섬유센터에서 열린 ‘이데일리와 함께하는 Wealth Tour(웰스 투어) 2018’에서 ‘토지투자 3·3·3법칙과 2018 투자 유망지역’이란 주제로 강연을 하고 있다. ‘이데일리와 함께하는 Wealth Tour(웰스 투어)’는 2014년 첫 막을 올린 후 불확실한 경제상황에서 ‘재테크의 오아시스’ 역할을 해 온 대국민 재테크 강연회로 올해는 11일 서울, 18일 부산에서 주식·부동산·절세 등 실전에서 활약하고 있는 8명의 분야별 투자고수가 그들만의 비법을 공유하며 투자의 나침반을 제시한다.◇“3년 후 부동산 상승장 온다”“올해 부동산 시장은 상승이 어렵지만 2020년부터 2022년 다시 상승세가 올 것입니다.”세 번째 강연자로 나선 곽창석 도시와공간 대표는 “2008년 고점을 찍은 이후 10년을 맞는 올해 부동산 시장이 고점을 찍고 추세 하락할 것이라는 관측들이 많지만 2~3년 후 다시 상승장이 올 것 같다”고 전망했다. 그는 “부산이 2009년부터 상승세를 타기 시작해 2009~2011년 오르다가 12년에 꺾인 뒤 2013~2016년이 다시 상승하고 최근에 와서 주춤한 형태”라며 “기복이 약간 있지만 상승장이 거의 7~8년 정도 유지된다”고 말했다. 경기주기가 바뀔 것이라 보는 데는 문재인 정부의 부동산 정책이 참여정부를 연상케 한다는 점에서다. 곽 대표는 참여정부 시절 부동산 규제정책 입안 민간 전문가로 참여한 바 있다.곽 대표가 주목하고 있는 올해 부동산 시장의 가장 큰 변수는 지방선거다. 상반기 이뤄졌어야 할 대규모 분양이나 재건축 이주시기, 개발계획 발표들이 지방선거 이슈에 묶여 하반기로 미뤄진 상황이기 때문이다. 곽 대표는 “현재 강남권 전세가 떨어진 이유는 재건축 이주가 허용되지 않았기 때문”이라며 “서초구나 송파구 등은 상반기 이주 물량이 하반기로 몰렸다. 서초나 송파의 전셋값 하락세는 빠르면 6월 늦어도 7월부터는 사라질 것”이라고 예측했다.아울러 5~6년 동안 수요가 증가할 부동산으로 비역세권·구축·중대형·재개발 부동산으로 꼽았다. 현재 역세권·신축·소형·재건축 중심의 형성된 부동산 시장의 수요가 정반대로 옮겨갈 것이라는 예측이다.◇‘5G·가상화폐’에 투자마지막 강연자로 나선 명현진 이데일리ON 전문가는 “정보통신(IT) 혁신주로 ‘5세대 이동통신(5G)’과 ‘가상화폐(암호화폐)’에 투자하라”고 강조했다.명 전문가는 IT 혁신주로 제4차 산업혁명의 핵심기술인 5G를 우선 꼽았다. 유비쿼터스 시대에 기존 4세대 이동통신(4G)으로는 용량이나 속도를 따라가지 못해 서비스를 위해서는 결국 5G로 넘어갈 수밖에 없다는 설명이다.그는 “올해 1월 9일부터 12일까지 나흘간 미국 라스베이거스에서 개최된 국제전자제품박람회(CES) 키워드로 자율주행, 인공지능(AI)·스마트홈, 로봇 등이 제시됐다”며 “이 모든 것을 가능하게 하는 기술이 바로 5G”라고 강조했다.그는 5G 시대를 앞두고 IT 혁신주로 △다산네트웍스 △코위버 △케이엠더블유 등 세 종목을 추천했다. 아울러 가상화폐를 대표하는 IT 혁신주로는 △드림시큐리티 △씨티엘 △위지트 등 세 종목을 제시했다.※특별취재팀 금융부 문승관 차장, 김경은 박일경 박종오 전재욱 전상희 기자, 사진부 방인권 기자
- [대박땅꾼의 땅스토리]소액토지투자, 전원주택용 땅 고르기 비법은
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장]그동안 각종 책과 강의 등에서 전원주택용 땅 고르는 방법에 대해 많이 들어왔을 것이다. 그리고 이를 통해 주변 자연환경이 좋다는 것이 전원주택용 땅으로서 최적화된 곳이 아니라는 것도 알고 있을 것이다. 오늘은 이런 전원주택용 땅을 고르기에 앞서 알아두면 실패는 없을 사항들에 관해 이야기하고자 한다.첫째, 지적도 상 도로가 있어야 하는 곳이어야 한다. 전원주택용 단독택지 분양이나 이미 지어진 전원주택 등을 받는 것이라면 모를까 소액토지투자를 위해 토지선정부터 발 벗고 나서는 이들도 존재한다. 토지 개발을 할 때에는 지적도 상 도로와 접해야만 개발할 수 있다는 점을 잘 알아둬야 한다.둘째, 마을과의 거리가 200미터 이내인 땅이어야 한다. 전원주택이라는 것은 결국 사람이 주거할 공간이라는 의미다. 거리가 가까워야 전기가 닿고, 근린생활시설도 충분히 이용할 수 있기 때문에 마을과의 거리가 너무 멀어서는 안 된다.셋째, 서울 및 수도권과 가까워야 한다. 마을과의 거리만큼 서울 및 수도권과의 접근성도 중요하다. 특히 젊은 세대는 도심지에 직장이 있는 경우가 많아 교통 접근성을 잘 따져가며 살펴봐야 한다.넷째, 혐오시설 여부를 확인해야 한다. 3대 악재 외에도 화장터, 공동묘지, 쓰레기 매립장, 대규모 양계장 등도 중요한 혐오시설이다. 또 카페나 러브호텔 등 유흥업소가 너무 많아도 여유 있는 전원생활은 힘들 수 있다.다섯째, 강이나 국도에서 500미터 떨어진 곳이어야 한다. 눈앞에 강이 보이면 시야가 트여 있어 좋아 보이기 마련이지만 동시에 홍수 등의 자연재해로 범람할 가능성도 크다. 국도 역시 차가 많이 돌아다니면서 발생하는 소음과 매연 등으로 골머리를 썩힐 수 있으니 어느 정도 거리를 유지하는 것이 좋다.여섯째, 평지보다는 경사도가 있는 땅을 골라라. 평평한 땅이 건축하기에는 좋지만 약간의 경사도는 전원주택의 전망을 더 좋게 만들어 준다. 무엇보다 전원생활은 기존의 도심생활처럼 2년에 한 번씩 바꿀 수 있는 구조가 아니다. 게다가 소액으로라도 토지투자를 하고 직접 전원주택용 땅을 고른다면 더더욱 그렇다.따라서 전원주택용 땅을 고르기 이전에 차라리 1년 정도 해당 지역에서 주말주택을 빌리거나 임대해 살아보는 것도 좋은 방법이다. 그렇게 그곳 생활에 익숙해질 때 동네 이장이나, 이웃에게 급매로 나온 땅을 접하고 소액토지투자 할 수 있을 수도 있다.
- [웰스투어]"땅값 상승 3박자 갖춘 곳…새만금·당진·평택 유망"
- 전은규 대박땅군 부동산연구소장이 28일 서울 여의도 사학연금회관 대강당에서 열린 이데일리 웰스투어에서 ‘가치있는 땅에 투자하자-토지투자 추천지역-’이란 주제로 강연을 하고 있다. [사진=한대욱 기자][이데일리 장순원 기자] “산업과 교통, 인구의 시너지가 높은 곳을 골라야 합니다. 특히 대형 국책사업을 주목해야 하며, 외국인 투자현황을 살펴야 합니다.”전은규 대박땅꾼 부동산연구소장은 28일 서울 여의도 사학연금회관에서 열린 ‘제6회 웰스투어 in 서울’의 첫 강연자로 나서 “땅값 상승의 3요소인 산업과 교통, 인구를 고려해야 투자에 성공한다”면서 이같이 강조했다. 우선 산업 측면에서 대형산업단지가 조성되면 근로자가 생활할 주거시설이나 생활시설이 필요하고, 근로자들의 생활을 할 상업시설도 필요하기 때문에 주변 논과 밭도 주거용으로 바뀔 가능성이 커진다고 설명했다. 전 소장은 “개발 계획에 따라 이미 완성된 단지는 가격이 높다”면서 “조성이 덜 된 지역의 토지가 투자에 유리하다”고 말했다. 이어 “산업단지 주변 토지는 계획 시기가 제일 싸고, 착공 때도 괜찮다”면서 “착공 단계에 투자를 하는 게 안전한 편”이라고 강조했다. 구체적인 곳으로 당진과 평택을 꼽았다. 전 소장은 “당진 지역에서 현대제철 근처는 이미 지가가 올랐는데, 당진의 서쪽으로 가면 석문 산단이 있다”면서 “석문단지 주변 지역 1킬로미터 이내 평당 40만원~50만원 내외 토지를 살 수 있다”고 말했다. 평택도 이미 조성된 지역보다는 포승경제 자유구역쪽으로 잘 봐야 한다고 덧붙였다. 고덕 신도시 주변은 땅값이 많이 올랐고, 미군기지 주변은 수익형 부동산 투자가치가 높다고 평가했다. 규모 측면에서는 예산이 1조원 이상 투입되고 규모도 100만평이 넘는 대형산업단지가 안전하다는 게 그의 설명이다. 소규모 산업단지는 조성단계에서 무산될 위험이 있기 때문이다. 교통도 마찬가지다. 교통이 좋아지면 인구가 늘고 주변이 개발되면서 지가 상승압력이 커진다. 수도권에서는 서울-세종고속도로가 지나가는 용인이 대표적인 곳이다. 용인 지역에 3곳의 인터체인지(IC)가 생기기 때문이다. 서울-세종 고속도로와 경부선이 만나는 지역이 유망하며, 이천과 원주 사이에 낀 여주도 투자가치가 높은 땅이라고 소개했다. 개발압력이 높다는 이유에서다. 인구 측면에서도 젊은 인구가 몰리면 돈도 따라오게 돼 있고, 인구의 유입은 상권과 주거공간이 들어서면서 자연스레 땅값도 오른다는 얘기다. 새만금은 관광과 산업이 어우러진 곳으로 여전히 토지로서 매력이 큰 곳이라고 강조했다. 제주도 주변 토지도 투자 가치가 높지만, 전반적으로 가격상승 부담이 크다는 점은 고려해야 한다고 설명했다. 다만 지방 토지에 투자할 때는 IC나 산업단지, 역 주변 1킬로미터를 넘지 말아야 한다고 조언했다. 확장의 가능성이 제한된다는 점에서다. 전 소장은 규모가 큰 토지는 공동투자도 좋은 방법이라면서 “필지 분할이 지분투자보다 낫다”고 조언했다. 지분투자는 나중에 매각할 때 이견이 생기면 팔고 나오기 어렵기 때문이다. 전 소장은 10년간 231,404㎡(7만평)의 토지와 월수익 1500만원에 달하는 수익형 부동산에 투자한 실전형 부동산투자 고수로 현재 네이버와 다음 등에서 4만5000명의 회원을 보유한 ‘대박땅꾼 부동산연구소’를 운영하고 있다.
