뉴스 검색결과 63건
- [대박땅꾼의 땅스토리] 토지투자, 대형 국책사업 주목해야
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 최근 들어 토지투자시장이 많이 변하고 있음을 느낀다. 토지투자의 성공은 얼마나 많은 호재가 있느냐고 실제로 호재가 많은 지역이 지가가 상승할 가능성이 큰 것은 사실이다. 그렇다면 가치가 높은 호재라는 것은 무엇을 의미하는지를 봐야 할 것 같다.필자는 토지투자에는 성공의 3대 요소가 있다고 본다. ‘산업단지·인구유입·교통환경’이 3대 요소인데 이 요소들은 국책사업으로 설명할 수가 있다.생각해보면 과거 토지투자자에게 최고의 호재는 정부가 도시를 만들고 도로를 만드는 것이다. 그리고 지금까지도 정부가 진행하는 국책사업이 중요하다. 그러나 토지투자는 이미 완성된 곳에 투자하는 것이 아니라, 앞으로 뜨는 미래가치에 투자해야 수익이 극대화할 수 있다. 그런 점에서 앞으로의 토지투자 성공 요인은 국가와 정부가 투자해 발전하는 곳을 주목해야 한다.제주를 예를 들어 설명해 보겠다. 제주도의 개발은 이미 1990년대 이전에 계획된 것이었다. 그러나 제주는 국내관광뿐만 아니라 국제적 관광지로서의 개발과 국제자유도시로서 투자가치 있는 지역으로의 포지션을 구축했다. 국제자유도시는 홍콩과 싱가포르처럼 사람, 상품, 자본의 이동과 기업활동이 편리한 곳으로 제주 역시 무비자, 무세금을 기본원칙으로 함으로서 국내외 투자자를 유치했다. 그 결과 홍콩과 싱가포르 못지않은 국내 가장 성공적인 투자모델로 성장했다.또 다른 곳은 없을까. 필자는 그다음 차례를 ‘새만금사업’이라고 보고 있다. 전북 군산, 김제, 부안으로 조성되는 새만금은 경제, 관광, 농업 등 국내의 지도를 바꿀 대형 국책사업이다. 새만금은 경제자유구역 조성으로 해외의 투자자본과 기술을 유치하는 등의 노력을 진행할 예정이다. 벨기에 ‘솔베이사’, 네덜란드 ‘항공우주분야 연구소’ 등을 비롯해 국내에서는 유일하게 새만금 내에 한중 산업협력단지를 대상지로 결정했다. 이로써 중국 전용산업단지가 약 120만평이 조성될 예정이다.현재와 앞으로의 토지투자는 과거의 토지투자와는 다르다. 국가적 집중사업을 비롯해 국제적 정세까지 살펴야 하는 복합적 재테크화가 돼가고 있다고 볼 수 있다. 토지투자로 성공하고 싶다면 누구보다 한발 빠르게 미래를 그리는 힘을 키워나가야 할 것이다.
- [미리보는 웰스투어]급매 잡으려면 '빚쟁이 집주인' 노려라
- △22일 서울 중구 이데일리 본사에서 제4회 이데일리 웰스투어 직구토크가 진행됐다. 백정선 돈걱정없는우리집 연구소 소장, 김유라 생애최초 내집마련 마이크임팩트 강사. 전은규 대박땅꾼연구소 소장(왼쪽부터)이 참석해 하반기 투자 전략에 대한 의견을 교환했다. [사진=방인권 기자][이데일리 성선화 기자] 보험전문가도, 땅부자도, 부동산 전업투자자도, 수익형 부동산 투자가 반드시 필요하다는 데는 의견을 같이 했다. 돈 걱정없는 우리집 연구소 백정선 소장도 남양주에 월세 받는 다가구 주택이 있고, 39세에 5만평이 땅을 소유한 대박땅꾼의 부동산연구소 전은규 소장도 구미 다가구 주택에서 월세를 받고 있다. 전업으로 부동산 투자를 하는 김유라 생애최초 내집마련 강사도 세종시 인근에 월세 받는 아파트가 있다. 각기 다른 분야의 3명의 전문가가 모였지만 이들의 공통점은 ‘수익형 부동산’으로 귀결됐다. 백 소장은 “앞으로도 수익형 부동산 투자는 유효하다”며 “은퇴 인구가 늘면서 찾는 수요가 급증하지만 물건이 한정돼 있기 때문”이라고 말했다. 지난 22일 서울 중구 이데일리 본사에서 오는 11월 13일 제4회 웰스투어 강사로 나서는 전문가 3명을 초청, 직구토크를 진행했다. 실수요자를 대상으로 급매 잡는 노하우를 공개할 예정인 김 강사와 3000만원으로 시작하는 땅투자를 특강한 전 소장, 그리고 가정 경제 전반의 재무 관리에 대해 강연할 백 소장이다. 이번 웰스투어 직구토크는 오는 11월 1일부터 이데일리 인터넷 방송국 eTV 채널에서도 시청 가능하다. ◇근저당 많은 집 사면 매수자 가격 협상 유리▶성선화 기자(이하 성)=제4회 웰스투어에 대한 기대감이 크다. 벌써부터 신청자 문의가 쇄도하고 있다. 이번 특강에서 공개할 재테크 비법을 간단히 소개해 달라.▶백정선 돈걱정없는 우리집연구소 소장(이하 백)=주된 내용은 보험 리모델링에 관한 것이다. 지나치게 고가의 보험료를 내고 있는 가정이 너무 많다. 매달 내는 보험료는 가장의 소득의 7%를 넘지 않는 게 좋다. 특히 변액보험 중에서도 종신보험이나 보장성 CI 보험 등은 사업이 비싸서 60세가 돼도 원금이 회복되지 않는다. 만약 변액보험에 잘못 가입했다면 원금이 회복되는 7년까지 기다렸다가 해지하고 한꺼번에 사업비를 떼는 거치식으로 재가입하는 게 낫다. 그러면 이후에는 사업비 없이 계속 추가 납입할 수 있다. ▶김유라 생애최초내집마련 강사(이하 김)=초보 투자자들도 쉽게 급매를 잡을 수 있는 법을 공개하겠다. 급매를 잡으려면 일단 부동산의 등기부등본을 먼저 봐야 한다. 이 집문서에는 매도자가 집을 왜 파는지 알 수 있다. 만약 집에 잡힌 근저당이 많다면 매수자가 보다 유리하게 가격 협상을 할 수 있다. 특히 빨리 이혼을 서두르는 집이라든지, 유산 상속 때문에 처분을 서두르는 집은 시세보다 헐값에 집을 내놓는 경우가 많다. ▶전은규 대박땅꾼 부동산연구소 소장(이하 전)=땅 투자도 마찬가지다. 등기부등본을 유심히 살펴보는 게 중요하다. 30000만 원으로 땅 투자가를 시작하기란 쉽지 않다. 토지 투자는 다른 투자에 비해 종잣돈이 많이 드는 편이다. 1억원 미만의 땅은 서울 인근에선 구하기 쉽지 않다. 이 때문에 서울에서 2시간 이상 떨어진 지방을 추천하고 인구가 지속적으로 증가하는 당진이나, 꾸준히 개발이 진행되는 새만금 지역을 추천한다. ▶성=땅 투자는 일반인들의 접근성이 떨어진다. 그만큼 기획부동산들이 판을 치기 때문이기도 하다. 다른 전문가들은 만약 3000만원이 있다면 토지에 투자하겠는가. ▶백=부동산 투자보다는 주식 투자를 선호하다. 연평균 개인 투자 수익률은 7~8% 정도 된다. 주식 투자의 경우 주가가 오르는 타이밍이 있다. 지난해부터 중국 펀드 추천을 많이 했다. 지난 8월 1차 하락기에 전량 매도하고 빠져 나왔다. 2008년 고점을 찍었을 때도 급격한 상승 후에 하락이 있었다. 장기적으로 중국 펀드는 회복될 것이라고 기대한다. 급하게 돈이 필요하지 않다면 손절을 할 필요은 없다고 본다. ◇제주땅·수도권 아파트, 여전히 매력적▶김=땅 투자는 좋게 본다. 기본적으로 부동산 가격 상승은 지가 상승을 전제로 하기 때문이다. 최근에도 제주도 땅투자를 위해 다녀온 적이 있다. 하지만 매물이 없어 투자를 할 수가 없었다. 마을 전체에 매물로 나온 땅이 하나도 없었다. 요즘 제주도 땅값은 자고 나면 하루가 다르게 치솟고 있다. ▶성=제주도 땅투자는 지나치게 고점이 아닐까 한다.▶전=그렇지 않다. 향후 5년간은 제주도 땅 투자가 유효할 것이라고 본다. 왜냐하면 제주도 인구가 꾸준히 늘고 있기 때문이다. 올해 제주도 인구가 1만명을 넘어섰다. 다들 지금이 꼭지라고 말하지만 앞으로도 더 오를 것 같다. ▶백=역시 제주도 땅을 좋게 본다. 중국인 지인이 최근에 제주도 고급 빌라 10채를 샀다. 중국인들의 제주도에 대한 수요는 여전한 것 가타. ▶성=내년부터 부동산 대출 규제가 들어간다. 향후 시장은 어떻게 될까.▶백=잠시 주춤할 수는 있지만 내년말까지는 지금같은 부동산 대세장이 지속될 가능성이 높다. 그 이유는 분양권 전매 규제가 완화되면서 분양권 가격이 치솟고 있기 때문이다. 분양가격이 뛰면서 새 아파트 가격이 급등하고 주변 아파트 가격도 오르고 있다. 공급 과잉이 현실화되는 시기는 내년 후반쯤으로 예상한다. ▶김=대출 규제는 주택 매입 자금에 대한 규제이기 전세 자금에 대한 규제는 아니다. 정부는 아직도 전세자금에 대해서는 우호적인 입장이다. 이 때문에 실수요가 튼튼한 전세 투자는 여전히 유효하다고 본다. 다만 원금과 이자를 동시에 갚게 되면 그동안 월세를 받아 대출 이자를 내고 순익을 취했던 투자 방식의 수익률이 떨어진다. 이런 투자는 숫자를 줄이는 게 맞다. ▶전=토지 시장은 향후 5년간 꾸준히 상승을 예상한다. 인구가 지속적으로 유입되는 지역의 토지는 투자할만하다.
- "소액 재테크 땅투자, 위기를 기회로 만드는 부동산"
- [온라인부] 역사적으로 위기에 직면하고 있을때, 그 위기를 기회삼아 시대의 주인공이 되는 이들이 적지 않았다. 젊은이들의 취업난과 저금리는 중년의 노후에 대한 불안으로까지 번지는 실정이다. 그렇다면 이 저금리라는 위기를 온전히 맨몸으로 받아들여야 하는 방법 밖에는 없는 것일까? 이에 대하여 대박땅꾼 부동산연구소 전은규 소장은 “저금리를 이겨낼 수 있는 재테크는 소액투자를 통한 부동산뿐”이라고 전했다.소액투자금으로 시작할 수 있는 토지투자의 매력투자전문가들은 저금리인 지금이 토지나 수익형부동산 투자의 적기라고 입을 모아 말하고 있다. 빚을 내어 투자하라는 것이 부담스럽게 보일 수는 있으나, 자신이 감당할 수 있는 선에서의 대출은 영리한 방법이라는 것이다. 게다가 토지투자는 비교적 소액으로 투자할 수 있음에도 이를 아는 이가 적지 않다. 물론 여기서 말하는 소액은 3천만원 정도를 의미하며, 서울 등의 도심지 투자가 아닌 개발 가능성이 높은 토지를 말한다. 개발계획과 입지 등을 고려해 토지에 최소 2~3년 이상을 투자하게 되면 상당한 시세차익을 얻을 수 있다는 것이 전문가들의 분석이다.땅투자 기획부동산을 조심하세요토지투자에 부담을 느끼고 있다면 아무래도 기획부동산 등의 부정적이미지가 함께하고 있기 때문이다. 최근 기획부동산 등은 소액투자라는 명목으로 투자를 유도한다. 대박땅꾼 부동산 연구소 전은규 소장은 “기획부동산에서 지분투자를 이용해 소액투자처럼 보이지만, 땅의 경계구분 없이 지분등기로 계약을 하게 되면 개발시 문제가 되고, 공동등기인 경우에도 다른 지주의 승낙을 얻어야하므로 곤란을 겪는 경우가 많다”며, “반드시 투자하는 땅이 개별등기가 가능한지를 확인해야 한다”고 조언했다.미래가치 높은 3지역, ‘당진, 새만금, 제주도’소액토지투자 전문가인 전은규소장은 소액으로 토지투자를 한다면 주목해야 할 곳에 대하여 새만금, 당진 그리고 부안을 추천했다. 그는 “새만금은 현재 진행하는 국책사업 중 가장 큰 규모로 진행되고 있는 개발사업”이라며, “최근 대중국 무역의 중요성이 대두되면서 한중경협단지 등이 조성되는 만큼 토지투자 1순위로서 주목해야 할 것”이라고 전했다. 현재 새만금은 도레이, 솔베이사가 입주한 군산 산업단지 인근은 지가가 많이 오른 상태이지만, 앞으로 관광레저지역으로 개발되어 수혜지역이 될 부안은 아직 소액투자가 가능하다고 덧붙였다.당진 역시 눈여겨볼 소액투자지역이다. 당진은 지난 2012년 시로 승격된 후 도로, 항만, 산업단지, 신도시 등의 개발로 가파른 성장세를 보이고 있다. 특히 당진시는 충남도의 최대 인구증가율을 보이고 있다. 전은규 소장은 “당진은 현재 조성중인 서해안복선전철의 화물취급역에 해당되는 합덕역이 위치해 앞으로의 발전이 더욱 기대되는 지역”이라고 전했다.마지막으로 제주도는 언론에서도 몇 번이고 화자되는 지역으로, 다소 높은 시세가 형성되어 있을 것이라고 생각하기 쉽다. 그러나 전은규 소장은 “아직까지 한림읍, 표선면, 구좌읍 등은 제주도 땅투자시 소액투자로도 진입가능하다”고 전했다. 다만 제주도는 그 어느지역보다 기획부동산이 활개를 치고 있고, 자칫 전기와 수도 같은 시설이 닿지 않은 곳이 존재할 수 있음으로 주의가 필요하다. 더불어, 전은규 소장은 “제주도 토지는 외지인의 농지투자가 금지되었음으로, 앞으로는 임야 등의 가치가 오를 것”이라고 전했다. 몸으로 익히는 배움만큼 확실한 것도 없다.그럼에도 불구하고 토지투자에 앞서 불안감이 엄습한다면 실전교육을 진행하는 부동산 세미나와 답사를 통해 안목을 기르는 것도 한 방법이다. 대박땅꾼 부동산연구소에서는 초보투자자와 소액투자자를 위한 토지투자 세미나와 매주 미래가치가 높은 지역으로 현장답사를 진행하고 있다. 또한 소액으로 시작할 수 있는 강남권 수익형부동산에 관련한 세미나와 답사도 2주에 한 번씩 진행하고 있어 부동산에 관심이 있는 사람이라면 누구나 쉽게 참여할 수 있다. 자세한 사항은 대박땅꾼 부동산연구소 네이버(cafe.naver.com/tooza114)와 다음(cafe.daum.net/tooza114)카페에서 확인할 수 있다.