뉴스 검색결과 308건
- [대박땅꾼의 땅스토리]농지투자 고민하는 투자자를 위한 조언
- 우리가 많이 투자하는 농지의 경우 이용이나 취득에 제한이 있어 다른 사람의 조언에 의지해 투자 시 상당한 피해를 입거나, 취득하지 못하는 문제가 발생할 수 있습니다.이에 많은 주의가 요구되지만, 분명 농지투자는 소액투자로 리모델링 및 개발을 하면 다른 어떤 토지 재테크보다 높은 시세차익을 기대할 수 있는 매력이 있습니다.따라서 농지 투자 시에는 취득 문제 여부, 투자 목적에 맞는 활용 여부 등을 확인하고 토지이용계획확인서를 사전에 검토해 지자체 및 부동산 전문가의 조언을 듣는 것이 안전합니다.① 도시와 인접한 자연녹지 또는 계획관리지역 농지를 주목하라지목은 현재의 이용상황입니다. 그러나 용도는 미래의 활용을 이야기 합니다. 따라서 용도지역이 중요한 기준이 됩니다. 특히 주변환경이 쾌적하고 기반 시설이 갖춰진 자연녹지지역과 생산녹지지역, 계획관리지역, 생산관리지역이 농지투자에서는 꽤 괜찮은 투자지역이라고 볼 수 있습니다.그중에서도 자연녹지지역 농지는 도시지역과 가깝다는 점에서 중단기 투자처로 추천하며, 생산녹지지역도 도시개발축을 고려하면 투자 추천지역에 해당합니다. 더불어 계획관리지역 및 생산관리지역 농지는 비도시지역중에서도 도시용지로 편입될 가능성이 매우 높은 토지로 미래가치가 풍부합니다. 개발 호재가 있는 지방 지역에서는 반드시 눈여겨봐야 하는 용도에 해당함을 명심해야 합니다.② 환금성 높은 농지인가를 확인하라농지가 대부분 속해 있는 비도시지역 땅은 도시지역 땅보다 넓은 면적으로 이루어져 있어 환금성이 좋은 200~500평 정도로 분할하는 것이 좋습니다. 또 면적의 환금성도 중요하지만, 금액도 역시 중요합니다.예를 들어 5억원 토지 한필지를 매수하는 것보다, 5000억~1억원 정도 토지에 투자해 2~3배 수익률 달성 시 매도하는 전략을 구사하는 것입니다. 혹은 5억원 토지를 필지분할 하는 것도 환금성을 높이는 방법입니다.③ 주거방식의 변화를 주목하라주거문화는 아파트 위주에서 베이비 붐 세대의 은퇴로 세컨드 하우스로 변화했습니다. 주거문화가 고급 단독주택형으로 바뀌게 될 가능성이 높은 것입니다. 그런 단독주택 용지로 바뀔 수 있는 곳이 농지 투자입니다. 인구가 꾸준히 늘고 서울 접근성, 자연환경이 좋은 지역의 농지는 이미 상당 부분 오른 것도 사실입니다.가치가 높은 계획관리지역 농지는 주택, 근린생활, 공장, 창고 등 다양한 활용이 가능합니다. 도시지역 자연녹지에서도 가능하나 땅값이 비싸기 때문에 계획관리지역 농지를 활용해 보는 것이 좋습니다. 농지는 인구의 유입, 개발호재, 그리고 투자자의 전략에 따라 과학적인 투자가 필요한 재테크라는 것을 명심하고 또 명심해야 합니다.
- [전문] 추미애, 첫 정책공약 '지대개혁'…"보유세 강화"
- [이데일리 이보람 기자] 더불어민주당 대선주자 추미애 전 법무부 장관이 23일 부동산 불로소득 과세 정상화 등 ‘지대개혁’을 첫 정책공약으로 내걸었다.더불어민주당 대선주자 추미애 전 법무부 장관. (사진=뉴시스)추미애 전 장관은 이날 오전 서울 여의도 국회에서 기자회견을 열고 정책공약 제1호로 “지대개혁으로 사람이 땅보다 높은 세상을 만들겠다”고 밝혔다.추 전 장관은 “지대개혁의 요체는 막대한 부동산 불로소득에 대한 과세의 정상화, 합리적인 공정과세”라며 “이를 통해 마련된 재원으로 사회배당, 공공복지, 공공임대주택, 청년 일자리에 사용해 양극화와 불평등을 완화하고 새로운 도약과 희망의 사다리를 만들자는 것”이라고 강조했다.이어 “장차 세수가 늘어나면 ‘요람에서 대학까지’ 국민 품격을 국가가 높이는 ‘국민품격 프로젝트’를 추진하겠다”고 덧붙였다.추 전 장관은 불로소득 과세 정상화를 위해 주택 과다 보유자와 불필요한 토지를 소유한 이들을 대상으로 보유세 강화정책을 펼친다는 구상이다. 보유세 실효세율은 0.5%를 목표로 삼았다. 이에 더해 일부 거래세를 낮추는 방안도 제시했다. 또 양도소득세의 최고구간(과표 20억원 이상)을 신설, 60%의 한계세율을 적용키로 했다. 다만 일정 가핵 이하 실거주 주택이나 사업용 토지의 보유세는 현재 수준으로 유지한다는 계획이다.장기적으로는 종합부동산세를 국토보유세로 전환, 세수 순증가분을 사회적 배당금 형태로 국민들에게 똑같이 배분한다는 방침이다.추 전 장관은 “부동산 정책 철학은 ‘시장친화적 토지공개념’”이라며 “이는 시장 원리에 맞는 정책 수단으로 헌법적 토지 공개념을 구체적으로 구현하는 것”이라고 설명했다. 이 같은 부동산 철학을 토대로 우리나라 부동산 문제의 근본을 수술해 내겠다는 포부다.다음은 추 전 장관 정책공약 발표 기자회견문 전문.지대개혁으로 ‘사람이 땅보다 높은 세상’을 만들겠습니다. 해방 후 농지개혁을 단행해 ‘대(大)지주의 나라’를 단번에 ‘평등한 소농의 나라’로 변신시킨 대한민국.일제 강점기에 대지주의 수탈에 시달리다가 자기 땅을 갖게 된 수 많은 자영농들은 아무도 못 말리는 열정으로 밤낮으로 일하고, 저축하고, 자식들을 교육시켰습니다. 이들에게 생긴 소비여력은 당시 걸음마 수준이었던 국내 기업들이 지금의 글로벌 기업으로 성장하는 훌륭한 내수시장이 되었습니다. 대한민국의 유례없는 고도성장은 이 자영농들이 만들어낸 ‘아래로부터의 동력’에 힘입은 것입니다. 이렇듯 공평하고 활력 넘치던 사회가 어느 틈엔가 양극화와 불평등, 그리고 저성장에 시달리는 무기력한 사회로 바뀌고 말았습니다. 희망을 품고 미래를 짊어져야 할 2030세대는 자신들에게는 미래가 없다며 울부짖고 있습니다. 청년들이 결혼을 기피하고 결혼 후에도 자녀를 갖지 않는 것은 미래에 대한 불안감과 국가의 역할에 대한 불신을 의미합니다.왜 이렇게 됐을까요?우리는 그 중심에 토지문제, 부동산문제가 있음을 직시해야 합니다.농지개혁으로 잠시 성립했던 평등지권(平等地權)의 사회가 유지되지 못하고 소수의 개인과 대기업이 토지와 부동산을 집중·독점한 채 거기서 나오는 막대한 불로소득을 챙기는 ‘부동산공화국’으로 전락했기 때문입니다.1960년대 말 이후 한국 정부는 지가폭등에 대해 아무런 대비책도 마련하지 않은 채로 전국 곳곳에서 대대적인 개발사업을 벌였습니다. 그 결과 개발지역 부근에서는 지가가 폭등했고 개발 정보에 접근하기 쉬운 권력자와 주변 인물들은 이를 이용해 막대한 불로소득을 챙겼습니다. 대다수 국민이 땀 흘려 돈을 벌고 열심히 저축해 재산을 불리던 ‘땀이 존중받던 사회’는 서서히 투기로 ‘대박’을 노리는 ‘지대추구 사회’로 변질되어 갔습니다. 그 후로 대한민국에는 주기적으로 부동산 투기 열풍이 불어 닥쳤고 힘 있고 눈치 빠른 사람들은 돈이 돈을 벌고, 땅이 땅을 버는 ‘불로소득의 향연’을 벌였습니다. 그 결과는 OECD 최고 수준의 땅값입니다. OECD 최고 수준이므로 세계 최고 수준이라고 해도 과언이 아닐 것입니다. 땅값의 국제 비교는 한 나라의 땅값 총액이 그 나라 국내총생산(GDP)의 몇 배인지를 가지고 해 볼 수 있습니다. 2019년 한국의 GDP 대비 지가의 배율은 4.6배였습니다. 다른 선진국들은 이 수치가 대개 1~3배 정도에 머물고 있습니다. 국제 비교의 결과, 대한민국은 이 지표에서 압도적 1위를 차지했습니다. 게다가 이 수치는 최근 몇 년 사이에 빠른 속도로 상승하고 있는데, 이는 부동산 투기 광풍의 영향입니다. 비싼 땅값은 중산층과 서민층에 심각한 해악을 끼칩니다. 땅과 집을 가진 사람들은 가만히 있어도 재산이 불어나는데 그 대열에 끼지 못한 사람들은 살아가기 어렵고,공장을 경영하기도 어려우며, 장사하기도 어렵습니다. 작은 가게를 운영하는 자영업자들은 새벽부터 밤중까지, 주말에도 쉬지 못하고 일에 매달려도 비싼 임대료 내고 나면 별로 남는 게 없습니다. 공식통계가 충분히 발표되지 않아서 정확한 수치를 말하기가 어렵지만, 부동산으로부터 막대한 소득이 발생하고 있다는 사실만큼은 분명히 확인할 수 있습니다.2018년 현재 부동산에서 발생한 소득(자본이득 + 임대소득)은 잠재 자본이득 기준으로 756조 원, 실현 자본이득 기준으로 448조 원이라는 추계가 나와 있습니다. 이는 각각 그해 GDP의 39.8%, 23.6%에 해당하는 거액입니다. 불로소득의 성격이 짙은 이 막대한 부동산소득은 도대체 누가 차지하고 있을까요?부동산 부자, 투기꾼, 정치인, 공기업 임직원, 고위 관료, 대기업 관계자 등 다양한 사람들로 이뤄진 신흥 지주층입니다. 해방 후 천신만고 끝에 지주층을 해체해 새로운 사회의 토대를 마련했는데 수십 년이 지나는 사이에 또다시 새로운 지주층이 형성된 것입니다. 2019년 개인 토지 100분위 분포 통계를 활용해 지니계수를 계산한 결과, 0.813이라는 매우 높은 수치가 나왔습니다. 한국의 토지분배 지니계수가 0.8을 넘었다는 것은 토지 소유가 이미 극도로 불평등한 상태임을 뜻합니다. 계층별로 보더라도 2019년에 개인 토지의 경우 상위 10%가 67.7%를, 법인 토지의 경우 상위 1%가 73.3%를 차지하여 소수로의 토지집중이 심각함을 보여줍니다. 최근 투기의 주요 대상이 된 주택의 경우에도 불평등이 더욱 심해지고 있음을 확인할 수 있습니다. 2007년~2018년 사이에 다주택 보유자 상위 1%가 보유한 주택 수는 1인당 평균 3.2채에서 평균 7채로 증가했습니다. 상위 10%와 하위 10% 배율은 2018년 37.6배에서 2019년 40.9배로 늘었습니다. 2020년 이후 코로나 19로 팬데믹 상태가 지속하면서 부동산 자산의 불평등은 더욱 심해지고 있습니다. 2021년 4월 20일 신한은행이 발표한 ‘2021 보통사람 금융 생활 보고서’에 따르면, 총자산 상위 20% 가구의 부동산 자산은 2019년 대비 5.7% 늘어난반면 하위 20% 가구의 부동산 자산은 8.5% 감소했습니다. 코로나19가 자산의 양극화를 가속하고 있는 것입니다.농지개혁 이후 수십 년이 지나는 사이에 땅과 부동산이 사람보다 높아져 버렸습니다. 평등지권 사회가 부동산 만능 공화국으로 전락한 것입니다. 이대로 계속 갈 수는 없습니다. 불로소득 경제 시스템이 고착화한 사회는 활력이 떨어지고 사회적 갈등이 심해져서 마침내 쇠락의 길로 갈 수밖에 없습니다. 이대로 가다가는 부동산 거품이 꺼져서 일본처럼 잃어버린 수십 년을 맞을 수도 있고, 장기적으로는 국가와 민족이 중대한 위기에 봉착할 수도 있습니다. 저 추미애가 사람이 땅보다 높은 세상을 소리 높여 외치는 것은 우리 대한민국이 이와 같은 심각한 위기상황에 처했음을 직감했기 때문입니다. 저 추미애가 주창하는 지대개혁의 요체는 막대한 부동산 불로소득에 대한 과세의 정상화, 합리적인 공정과세입니다. 이를 통해 마련된 재원으로 사회배당, 공공복지, 공공임대주택, 청년 일자리에 사용해 양극화와 불평등을 완화하고 새로운 도약과 희망의 사다리를 만들자는 것입니다. 장차 세수가 늘어나면 ‘요람에서 대학까지’ 국민의 품격을 국가가 높이는 ‘국민품격 프로젝트’를 추진하겠습니다. 청년·신혼부부를 위한 공공주택과 무상조리원·무상탁아소·무상어린이집·무상유치원·무상고등교육 등을대거 공급하여 출산 때부터 대학 졸업 때까지 국가가 책임지는 것입니다. 양극화와 불평등은 물론 저출생과 초고령화 사회에 대한국가적 역량을 총결집해서 반드시 해결해 내겠습니다.지대개혁을 위한 정책 방안을 구체적으로 말씀드리겠습니다. 1. 부동산 정책을 단순히 가격을 안정시키는 목적으로만 시행해서는 안 됩니다. 이제 근본을 수술해야 합니다.문제의 근본 원인인 불로소득 경제시스템을 혁파하지 않고서는 주기적으로 발생하는 부동산값 폭등 문제를 해결할 수 없습니다. 그래서 저는 무엇보다도 먼저 정책 철학을 분명히 하고자 합니다. 저의 부동산 정책 철학은 ‘시장친화적 토지공개념’입니다. 이는 시장원리에 맞는 정책 수단으로 헌법상 토지공개념을 구체적으로 구현하는 것입니다.2018년 3월 문재인 대통령께서 발의했던 개헌안에는 현행 헌법보다 토지공개념을 구체화하는 신설 조항이 있습니다.“제128조 ② 국가는 토지의 공공성과 합리적 사용을 위하여 필요한 경우에만 법률로써 특별한 제한을 하거나 의무를 부과할 수 있다.”제가 대통령으로 취임하면 문재인 대통령의 뜻을 이어받아 토지공개념을 구체화하는 개헌 작업에 착수하겠습니다.2. 비싼 땅값, 주기적 투기 열풍, 부동산 소유의 불평등 같은 경제 현상은 근본적으로 ‘부동산 불로소득’ 때문에 발생합니다. 부동산 불로소득을 차단·환수하는 데 가장 효과적인 정책은 ‘부동산보유세’를 토지 중심으로 강화하는 것입니다. 2018년 현재 ‘보유세액/부동산가액’을 뜻하는 실효세율은 0.16%에 불과했습니다. 미국에 비교하면 약 1/6 내지 1/7에 불과한 수준입니다. 부동산보유세를 강화해 부동산 투기를 근절해야 한다는 것이 자명한 진실임에도 참여정부 이전 정부들은 조세저항을 두려워하여 감히 이 정책을 추진하려고 하지 않았습니다. 이 어려운 과제를 회피하지 않고 끝까지 추진했던 분이 바로 고(故) 노무현 대통령입니다. 노무현 대통령께서는 ‘과표 현실화’와 ‘종합부동산세’ 도입으로 부동산보유세를 선진국 수준으로 강화하려고 했습니다. 참여정부 당시에 부동산보유세 실효세율의 장기목표는 0.61%였습니다. 이는 당시 실효세율 수준에 비하면 4~5배에 해당하는 것이었습니다. 저는 부동산 불로소득을 근절하여 ‘사람 사는 세상’을 만들고자 했던 노무현 대통령의 큰 뜻을 이어받아 보유세 강화 정책을 완수하고자 합니다. 3. 지대개혁의 핵심, 불로소득에 대한 합리적 공정과세를 이뤄내겠습니다.합리적 공정과세란 비정상적으로 낮은 세율을 정상화시키는 과세의 정상화입니다. 이에 맞서 토지 기득권층은 당연히 조세 저항을 부추길 것입니다. 우리는 납세대상이 상위 1%에 해당하는 종부세 논란에서 이미 목도한 바 있습니다. 과세정상화와 합리적 공정과세는 대다수 서민과 중산층의 삶을 보다 윤택하게 만들고 사회 공동체의 일원으로서 자긍심과 품격을 높이게 만들 것입니다. 그 방안은 다음과 같습니다. ① 일정 가액 이하의 실거주 주택이나 사업용 토지에 대한 보유세는 현재 수준으로 유지하겠습니다. ② 현재 정부가 추진하고 있는 공시가격 현실화 계획은 부동산 가격대별·유형별·지역별 불공평성을 해소하는 차원에서 추진하고, 90%로 잡혀 있는 현실화 비율 목표는 하향 조정하겠습니다. ③ 부동산보유세 강화의 장기목표를 제시하고 목표 도달을 위한 로드맵을 마련, 국민적 공감대를 넓혀 가겠습니다. 제가 제시하는 보유세 실효세율의 목표는 0.5%입니다. 미국처럼 1% 실효세율을 달성하면 이상적이겠지만, 참여정부 당시 한나라당이 제시했던 0.5%를 목표치로 제시하고자 합니다. ④ 보유세 강화 정책은 주로 주택 과다 보유자와 불필요한 토지·빌딩을 소유한 사람을 대상으로 추진하겠습니다. 이를 위해 주택, 나대지(종합합산), 빌딩 부속토지(별도합산)를 구별하여 각각 합산하는 현행 ‘용도별 차등과세’ 방식을 용도 구분 없이 ‘일률적으로 과세’하는 방식으로 전환하겠습니다. 용도별 차등과세로 세제상 우대를 받고 있는 토지·빌딩 소유자의 보유세는 강화하는 것이 마땅합니다. 4. 장기적으로 종합부동산세는 국토보유세로 전화하겠습니다. 모든 토지 소유자에게 부과하고 그 세수 순증가분을 모든 국민에게 사회적 배당금으로 똑같이 배분하겠습니다.이는 항간에 알려진 ‘기본소득형 국토보유세’와는 다릅니다.단순히 국가가 특별한 이유 없이 모든 국민에게 현금을 지급하는 것이 아닙니다. 대한민국의 주권자로서 국토에 대해 평등한 권리를 가진 모든 국민에게 그 권리에 맞춰 배당금을 지급하는 것입니다. 주식회사가 주식 수에 따라 주주에게 배당금을 지급하는 것과 같다고 해야 합니다. 제도를 잘 설계해 시행할 경우 전체 가구의 90% 이상이 순수혜 가구가 된다는 추계 결과도 이미 나와 있습니다. 국토보유세를 징수해 지급하는 사회적 배당금은 제가 제안하는 ‘더블 복지 국가’에서 보편적 복지의 근간을 이루게 될 것입니다. 이 원리는 현재 기후위기에 대처하는 유력 대안인 탄소세에도 적용할 수 있습니다. 환경에 대해서는 모든 국민이 똑같은 권리를 가집니다. 탄소세를 걷어서 그 세수를 모든 국민에게 똑같이 배분하는 것입니다.탄소배당으로 알려진 이 제도는 현재 스위스에서 시행 중인데 탄소세 제도에 수반되는 역진성과 조세저항의 문제를 해소하는 데 큰 효과를 발휘하고 있습니다.5. 지대는 단지 토지에서만 발생하는 것은 아닙니다. 특권이 존재하는 곳에서는 항상 특권이익, 즉 지대가 발생합니다. 저는 ‘특권이익 있는 곳에 우선 과세한다’는 것을 조세제도의 중요한 원칙으로 수립하겠습니다.국토보유세 도입 외에, 재벌·대기업 법인세 중과, 누진소득세, 상속세·증여세의 최고세율을 올리고 탄소세·빅데이터세 도입 등을 추진하겠습니다. 또한, LH 직원이나 국회의원, 공무원 등이 특수한 지위를 이용하여 취득한 특권이익은 가능한 모든 법적 수단을 동원해 환수하겠습니다. 6. 보유세를 높이고 거래세를 낮추겠습니다. 부동산 과세 강화 정책을 규제지역의 다주택자만을 대상으로 추진하는 것도 정공법은 아닙니다. 주택 수를 기준으로 과세 방법을 달리하는 것은 경제적 왜곡을 초래할 뿐 아니라 공평하지도 않아서 불필요한 반감을 유발합니다. 5억짜리 주택 3채를 가진 사람과 30억짜리 주택 한 채를 가진 사람 중 다주택자라는 이유로 전자에게 중과세하는 것은 공평하지도 않고, ‘똘똘한 한 채’ 형태의 새로운 투기를 조장하기도 합니다. 따라서 부동산 과세는 가능한 한 가액 기준으로 운용하겠습니다. 단, 양도소득세는 부동산 불로소득을 환수하는 효과가 있으므로 최고구간(과표 20억 원 이상)을 신설해 60%의 한계세율을 적용하겠습니다.이렇게 하면 다주택자들이 매물을 내놓지 않는 동결효과 문제를 자연스럽게 해결하면서 부동산 과다보유자가 누리는 불로소득을 상당 부분 환수할 수 있습니다. 한국 사회 최대의 질곡인 부동산공화국 현상을 혁파하고 청년미래세대에게 다시 꿈과 희망을 돌려줘야 합니다.지대개혁으로 강고하게 뿌리내린 특권체제와 불로소득 경제 시스템도 걷어낼 수 있습니다. 주기적으로 한국 사회를 괴롭히던 부동산 투기는 잠잠해질 것이고, 부동산으로 인한 불평등과 양극화도 크게 완화될 것입니다. 필요 없는 땅을 사놓고 불로소득을 추구하며 안주하던 기업들도 활발하게 생산적 투자에 나설 것이고, 자연스럽게 일자리도 늘어날 것입니다. 일자리가 생기고, 집값이 안정되며, ‘요람에서 대학까지’ 국가가 책임질 것이므로, 청년들은 안심하고 결혼해서 자녀를 낳게 될 것입니다. 사람이 땅보다 높은 세상은 이룰 수 없는 꿈이 아닙니다. 정치를 바꾸고 사회대개혁을 추진하면 이런 세상은 성큼 우리 앞에 다가올 것입니다. 지대개혁으로 사람이 땅보다 높은 세상을 만들 수 있습니다. 존경하는 국민 여러분, 사랑하는 당원 동지 여러분, 지대개혁의 성공은 대한민국을 21세기 초일류국가로 만들어 낼 것입니다. 성장할수록 고통 받는 사람이 많아지는 ‘만성 성장통의 나라’가 아니라 이제는 사람답게 사는 세상, 사람이 더 높은 나라가 되어야 합니다, 함께 꾸는 꿈은 더 이상 꿈이 아닙니다. 우리 아이들에게, 미래청년들에게, 후손들에게 ‘사람이 땅보다 높은 세상’ 만들어 줍시다.감사합니다. 2021년 7월 23일더불어민주당 대선 경선 후보 추 미 애
- [대박땅꾼의 땅스토리]시골 땅 개발 시 유의할 점① 분묘기지권이란?
- 우리나라 사람들은 오래 전부터 조상 숭배사상에 따른 관습이 생활 속에 깊숙히 스며들어 있습니다. 이를 나타내는 대표적인 것들 중 하나가 ‘장묘문화’입니다.매장문화에 익숙한 우리들은 웬만한 산에서 묘 한 두기를 보는 것은 이상하지도 않을 뿐더러, 산 전체를 공동묘지처럼 뒤덮은 곳들도 볼 수 있습니다.본래 장묘의 정신이란 돌아가신 분에 대한 숭배의 하나일 뿐 그로부터 무언가를 얻기 위해서는 아니라고 합니다. 하지만 묏자리를 잘 쓰는 것과 조상의 음덕 간에는 깊은 관련이 있다고 믿어 자손 후대의 안녕과 번성을 위해 묏자리에 크게 신경을 쓰는 사람들을 많이 볼 수 있습니다.묘지란 원칙상 도로, 철도의 선로, 하천구역 또는 그 예정지역으로부터 300m 이상 떨어진 곳과 20호 이상의 인가 밀집지역, 하교, 그 밖에 공중이 수시로 집합하는 시설 또는 장소로부터 500m 이상 떨어진 곳에 설치하도록 돼 있습니다. 무분별한 설치를 제한하기 위한 목적이지요.아주 오래 전에 ‘매장 및 묘지 등에 관한 법률’ 시행령이 만들어지면서 묘지에 대한 체계적인 관리에는 들어가게 됐지만, 일단 묘를 설치하고 나서 다시 묘를 변화시킨다는 것은 조상에 대한 불손함으로 상상조차 할 수 없었고 법에 대한 인식 또한 부족했습니다.그래서 묘지 설치는 집안 또는 가문 전체의 가장 중요한 문제로 보아 해당 관청도 ‘좋은게 좋다’는 식으로 너그럽게 보는 시각도 있곤 했지요. 따라서 ‘분묘기지권’이라는 절대적이면서 막강한 권리도 이러한 시대적 배경과 문화, 풍습 등에 의해 보다 구체화 됐던 것입니다.그렇다면 ‘분묘기지권’이란 무엇일까요. 이것은 타인의 토지 위에 분묘를 설치, 또는 보유하기 위한 목적으로 그 토지를 사용할 수 있는 일종의 지상권 유사의 용익물권을 말합니다.즉, 분묘기지권은 ‘분묘가 차지하고 있는 지반의 토지를 사용할 수 있는 권리’로서, 이 권리가 성립되면 토지소유자가 아무리 많이 바뀌더라도 그에 따른 영향을 전혀 받지 않고 새로운 소유자에게 이전과 똑같은 권리를 행사할 수 있습니다.그렇다면 왜 이같은 막강한 권리를 인정하는 것일까요. 예를 들어봅시다. 김씨가 소유하고 있는 토지에 이씨가 무단으로 분묘를 설치했을 때, 그 토지소유자인 김씨가 이씨의 분묘를 함부로 건드리거나 이장 등의 철거를 요구한다는 것 자체가 전통적인 조상숭배권에 위반되고 국민적 정서에도 맞지 않기 때문에 그 부분을 참작해 인정할 수 밖에 없는 권리라고 보고 있습니다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]미사용 농지 이행강제금, 농지은행으로 피하라
- 농지법상 자경하지 않는 농지는 처분명령과 이행강제금이 부과되지만, 농지은행에 임대·위탁을 하게 되면 계속 소유를 할 수 있습니다. 따라서 이는 곧 실제 경작을 하지 않는 도시민도 합법적으로 농지를 소유할 수 있도록 길을 열어준 셈이 되는 것이죠.1996년 이후 취득한 농지를 농지은행을 통해 임대 수탁하면 5년 이상 장기적으로 임대를 할 수 있고, 헥타르(1ha=1만㎡) 당 평균 168만원의 연간 임대료 수익도 올릴 수 있습니다.장기적인 투자 기간을 설정했다면 농지은행을 이용하는 것도 고려해 볼만 합니다. 임대를 주면 임대 수익도 챙길 수 있고, 땅값 상승에 따른 수익을 보전할 수도 있기 때문이죠.농지는 사실 언제든지 매각할 수 있습니다. 매각할 경우에 남은 임대 기간의 임대료 총액의 20%를 배상금으로 지불해야 하지만, 이는 땅값 상승분에 비하면 아주 적은 금액입니다.예를 들어 5년 간 임대 수탁 후 1년에 168만원을 임대료로 받았는데 3년 후에 매각하게 되면 배상금은 67만2000원(168만원×2년×0.2)입니다. 3년 간 받은 임대료가 504만원이니 배상금을 낸다고 해도 436만8000원의 임대 수익이 발생하게 되는 것이죠. 즉, 1년 간 임대료를 받았다면 나머지 4년에 대한 배상금보다 큰 금액입니다.따라서 농지를 보유하면 농지은행에 임대 수탁을 하는 것이 좋습니다. 이 경우 농지원부를 만들어 일부는 자경을 하고, 일부는 임대를 주는 방법도 고려할만 합니다. 자경을 통한 양도소득세 감면 혜택과 임대수익, 시세차익을 동시에 실현할 수 있기 때문입니다.경기도 파주에 거주하는 김모씨의 사례를 들어보면, 김씨는 지난 2005년에 경기도 여주군 강천면에 있는 농지를 투자 목적으로 매입했습니다. 성남-여주 간 복선전철 제2영동고속도로 착공, 신세계 명품 아울렛 개장 등의 호재가 있었고 수도권에서는 보기 드물게 비토지거래허가구역이었기 때문에 개발 효과를 노리고 장기투자로 밭을 매입한 것입니다.자경 목적으로 농업경영계획서를 제출해 농취증을 얻어 취득했지만, 김씨는 직장인으로 농사를 짓는 것이 사실상 불가능했습니다. 그래서 이전부터 농사를 짓던 현지민에게 소작료를 받고 임대를 계속해 온 것이지요.농지를 취득한 후 1년이 지나자 한국농촌공사에서는 부재 지주로 판댄해 농지은행에 임대 위탁할 것을 통지했습니다. 김씨는 취득 목적으로 농지를 사용하지 않아 군에서 농지 처분의무를 받게 됐고, 1년 이내에 농지를 처분하지 않을 경우 처분 명령과 이행강제금이 부과될 상황이었습니다.김씨는 장기투자를 생각하고 있었기 때문에 농지은행을 통해 농지를 임대 위탁했습니다. 그래서 농지처분 의무를 면해 당장 농지를 처분하지 않아도 됐고, 2006년에는 임차인이 결정돼 매년 약간의 임대 수익을 올릴 수 있었습니다. 그 이후 땅값이 무려 30~50% 상승했고, 한반도 대운하 호재까지 겹쳐 2012년 매각할 당시 엄청난 시세 차익을 볼 수 있었습니다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]'기획부동산' 사기 형태와 대처법
- 국적을 가리지 않는 ‘기획부동산’들의 사기 행각 때문에 그 피해는 점점 커지고 있다.더욱이 중국 국적이란 이유로 보호가 제대로 이뤄지지 않는 상황에서 발생하는 경우가 많아 피해 규모의 추산도 어려운 실정이다. 기획부동산에 당하지 않기 위해 미리 알아두면 좋은 몇 가지를 소개한다.첫째, 땅을 권유하는 업체에 대한 철저한 확인이 필요하다. ‘땅을 사라’는 권유를 받았을 땐 제일 먼저 해당 업체가 믿을만 한지 아닌지 여부를 확인하자.회사의 정확한 상호와 법인등록번호를 확인하고, 대법원인터넷등기소를 통해 법인등기부를 열람하라. 법인등기부에 기재돼 있는 설립일, 자본금, 소재지 변경사항 등을 보면 된다.신생 법인이거나 소재지가 수시로 변경된 회사는 의심해 봐야 한다. 대체적으로 기획부동산은 사기 후 문 닫는 경우가 많기 때문이다. 회사 설립일이 짧고, 수시로 사무실도 옮겨 다닌다면 기획부동산일 확률이 높다.둘째, 반드시 토지의 ‘지번’을 파악하라. 대박의 단꿈에 빠지면 이미 수렁에 한발 내딛은 것과 같다. 이들은 온갖 감언이설로 계약을 서두른다. 반드시 계약 전 해당 토지의 주소인 지번을 알려달라고 요구하라.만약 알려주지 않는다면 사기의 가능성이 농후하다. 기획부동산은 토지의 지번을 알려주기를 꺼려하기 때문이다. 행여 지번을 알려준다면 토지이용계획확인서, 등기부등본, 지적도(임야도)등본, 토지가격확인원과 같은 공적장부 열람을 통해 소유권 등의 권리분석과 투자가치 여부를 판단하라.‘토지대장’을 통해 토지지목과 면적 등을 철저하게 확인하고, ‘지적도등본’으로는 해당 토지의 위치와 맹지 여부를 확인해야 한다. ‘등기부등본’을 통해서는 소유 관계는 물론이고 거래 가격을 확인할 수 있다. 또 ‘토지이용계획확인서’를 통해 용도지역이나 토지에 대한 건축규제 사항과 인근 도시계획상황 등을 확인할 수 있으며, ‘토지가격확인원’으로는 공시지가를 파악해볼 수 있다.공적장부 확인이 익숙하지 않다면 주변 부동산 중개업소나 가까운 지인, 전문가에게 물어 보라. 집을 이사할 때도 꼼꼼한 확인이 필수인 만큼, 토지를 사는데 권리와 가치분석은 당연하다.서류 확인이 끝나면 반드시 부동산 소재지의 시·군·구청으로 실제 개발 여부와 진행 사항을 철저하게 확인해봐야 한다. 꼭 현장을 방문해서 구입할 토지의 위치와 상태는 물론 주변 상황과 교통 사정 등 공부에 나타나지 않는 제반사항을 직접 확인하는 게 좋다. 사기를 당한 피해자들의 상당수는 현장을 한번도 가보지 않았다는 공통점이 있다는 것을 명심하자.셋째, 사두면 몇 배로 뛴다는 땅을 사면 빚만 몇 배로 늘어난다. 부동산 투자는 ‘운칠기삼’이란 말도 있다. 만약 투자를 통해 짧은 시간에 큰돈을 벌었다면 개발 계획에 해박하거나 단지 운이 좋았던 것이다.판례에서도 ‘정말 놓치기 아까운 땅이다’, ‘발전 가능성이 크다’, ‘수익률이 좋다’, ‘유망하다’ ‘사두면 몇 년 안에 몇 배로 뛴다’, ‘규제가 풀릴 것이다’ 등의 말은 대부분 무혐의 처리됐다는 것을 기억하자. 이들의 말만 믿고 산 피해자에게도 과실이 있다고 법원을 판단하고 있다.기획부동산들이 입만 열면 제일 많이 하는 이야기가 바로 ‘대박’이란 말이고, 제일 많이 하는 행동은 ‘잡아떼기 후 도망’이란 것을 꼭 기억해야 한다.넷째, 나중에 분할을 해준다거나 개별등기를 해준다는 땅은 거들떠보지도 마라. 기획부동산이 땅을 팔 때 강조하는 것이 ‘나중에 분할해 준다’, ‘잔금을 치르고 나면 개별등기를 해준다’는 말이다. 사기의 십중팔구는 이 둘 중 하나다. 그 말을 믿고 돈을 건네면 모든 상황은 끝난다.매입한 사람들은 빠른 시간 내에 본인 명의로 등기 되길 원한다. 인지상정이지만 내 것이라는 입증이 있어야 안심할 수 있기 때문이다.만약 등기이전이 완료 되면 법적으로 매입한 사람 소유의 땅이므로 나중에 전혀 쓸모가 없는 땅, 하자가 많이 있는 땅, 호재가 전혀 없는 땅이라는 판명이 나와도 손을 쓸 방법이 없다.이미 내 땅이 됐기 때문에 문제가 발생했어도 소송을 통해서만 보상을 받을 수밖에 없는 것이다. 하지만 보상 받은 경우는 극소수다. 때문에 위 두가지 행태로 피해자의 조바심을 유도하는 업체와의 계약은 절대 금물이다. 그 보다는 계약 전에 기획부동산임을 눈치채는 게 가장 바람직하지만 말이다.다섯째, 부동산 거래는 반드시 등록된 부동산 중개업소를 이용해야 한다.지난해 경북 포항시 어느 구청에는 ‘부동산 사기를 주의하라’는 대형 현수막이 내걸렸다. 이유인 즉, 한 기획부동산이 포항공항 이전 및 국가산업단지 착공이 확정됐다며 사기를 벌였기 때문이다.이처럼 기획부동산들은 허위·과장광고로 소비자들을 현혹하는 수법으로 부동산 거래를 하고 있어 철저한 주의를 해야 한다. 따라서 부동산 거래를 할 경우에는 반드시 행정기관에 등록된 믿을만한 공인중개사사무소의 대표와 계약서를 작성하고, 부동산중개대상물 확인·설명서를 교부받고 거래하는 것이 가장 안전하다.기획부동산에 속아 토지를 거래할 경우에는 계약서 조항에 등기이전 방법 및 절차·시기 등을 정확하게 명시해야 한다. 이때 모든 거래는 등기상 소유주 명의로 송금을 해야 하고, 절대로 선수금을 지급해서는 안 된다. 미리 비용을 요구하는 경우에는 사기일 경우가 많기 때문이다.‘이익’이 클수록 ‘리스크’도 커진다. 이는 경제원칙의 기본 중 기본이다. 기획부동산이 어떤 형태로 우리에게 접근할 지는 아무도 모른다. 하지만 위의 다섯 가지는 기억하자. 부동산 거래 시 요구 되는 기본적인 내용들이다.‘킵 더 베이직(Keep the basic)’. 기본만 지켜도 나 때문에 가족 전체가 고통 당하는 일은 막을 수 있다.
- [미리보는 이데일리 신문]강남 큰손들 주식시장서 돈 안 뺐다
- [이데일리 김윤지 기자] 다음은 18일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면 -강남 큰손들 주식시장서 돈 안 뺐다-봉은사·국기원 일대 공공주도 개발 추진-가짜 농부 2만5000명, 여의도 12배 땅 사들였다-美국무장관 방한 일성…“北, 권위주의 정권”-[사설]원전으로 돌아간 탈원전…정책 오류로 큰 대가 치렀다-[사설]부동산 특검과 국정조사, 공직 투기 근절 계기 삼아야 △줌인&-[줌인]방수·방진·손떨림방지…‘성능A+’ 갤럭시A, 삼성 선두 다질 에이스로 -고동진 사장 “올해 갤노트21 출시 어렵다”…단종설엔 선그어△LH발 투기의혹 확산-가짜농부 다 빠져나갈라…정부 대책은 지지부진, 국회는 정치공방만 -이해충돌법, ‘언론인·사립교사’로 확대 주장 논란-캐나다·중국인까지 농지 매입…투기꾼 놀이터된 3기 신도시 △기승전ESG…<4>한화그룹-사막화 지역에 숲 조성, 메콩강에 태양광 청소보트…환경문제 해결 나서-10년째 과학기술 영재 발굴…외부전문가 사외이사로 영입-[ESG라운지]“ESG 공시 의무화는 과속 기업에 충분한 시간 줘야”△PB 7인이 본 ‘부자들의 투자’-주식 말고 수익 낼 곳 없더라…강남 부자들, 성장주 대신 경기민감주 담아-짧게 보면 안정적인 ELS…길게 보면 성장주·TDF -비트코인 가능성 본 부유층…“자녀들에게 투자 권유”△정치-吳·安, 단일화 안갯속…후보 등록일 넘기나-‘박원순 성추행 피해자’ 호소에도…말 아낀 박영선-文대통령, 美국무·국방장관 접견 바이든 정부 대북전략 베일 벗나△국제-또 아시안 혐오범죄인가…美애틀랜타 총격 사건으로 한인여성 4명 사망-강경모드 美, ‘알래스카 회담’ 앞두고 中관료 제재 -배터리 독립 선언한 폭스바겐 CEO “테슬라와 협업 없다”△금융-시장금리 오르는데…생보업계 보험료 인상 예고-카드사용 줄었는데 페이도 후불결제…카드업계 한숨-은행들은 지금 ‘디지털 열공’ 중 △산업&기업-‘TSMC 언제 따라잡냐’ 질문에…김기남 “경쟁력 손색없다” 자신감-“100% 옥수수로 만든 신소재, 내년 3월 양산”-대한항공 ‘통합전략’ 제출…아시아나 인수 탄력받나 △산업·바이오-라인, 고객정보 中유출 논란…네이버 日사업 ‘긴장’-종근당 코로나 치료제 허가 불발…“유효성 입증 안돼”-정부·삼성이 도운 K주사기, 유럽CE 인증△소비자생활-코로나에 ‘집콕’ 늘자 콘돔 판매도 쑥…왜?-‘쿠팡거지’ 양산…쿠팡이츠 ‘묻지마 환불정책’ 원성-삼양식품 환골탈태…감사위원 전원 ‘사외이사’로 △식품박물관 시즌4-할리스-한국 첫 커피전문점…‘카공족 성지’ ‘콜래보 명가’로 우뚝-체류형공간·먹거리로 ‘MZ세대’ 사로잡아△증권&마켓-“이왕이면 큰 물에서”…脫코스닥 움직임 커지나-모두 ‘메타버스’ 수혜주라지만…주가 전망 엇갈리는 엔터사들-‘중위험 중수익’ 재조명 EMP펀드에 자금 몰려 △증권-스튜어드십 코드 5년…주주 제안 ‘역대 최다’-사퇴 표명·회의 중 퇴장…국민연금 위원회간 ‘불통?’-온라인 패션 플랫폼 ‘W컨셉’ 이커머스 대박행진 이어갈까△문화-걸그룹 출신 ‘연기돌’ 무대서 男心 조준-대학로 대표극단, 신작 쏟아진다…활기 되찾은 공연계-옷인가, 미술품인가…예술의 경계를 허물다△스포츠-임성재 “디펜딩 챔피언다운 경기 펼칠 것”-일주일 휴식 주어진 김연경 PO서 ‘흥벤저스’ 되살릴까 -보기 쏟아지는 ‘베어트랩’ 잘 넘어야 우승 보인다△부동산-오피스텔도 ‘공시가 폭탄’…신혼부부 뿔났다-“대세하락 속단은 아직 이르다”-인천 미추홀구 ‘시티오씨엘 3단지’ 22~25일 분양△피플-“반려견 치매약 개발 성공…반려묘 임상도 나설 것”-고 정주영 자서전 독후감 대회 대상에 홍성준 학생-강은호 방사청장, 인니 잠수함 인도식 참석△오피니언-[임규태의 테코노미] AI는 ‘사이버 고흐’를 꿈꾸는가-[생생확대경]전금법 개정안이 수상한 이유 △전국-부천에 ICT를 입히다…“스마트시티 챌린지 올해부터 본격화 할것”-횡단보도부터 돌봄까지…스마트시티 서비스 ‘속도’-소송 휘말린 어린이대공원 놀이동산 이르면 이달 26일 재개장…6개월만△사회-朴 “한명숙 모해위증 재검토” 수사지휘권 발동…法·檢 갈등 재발 예고-박원순 피해자 “2차가해·왜곡 큰 상처…與서울시장 나올까 두려워”-AZ 접종 후 ‘혈전’ 사망 보고 당국 “심근경색·폐렴 가능성”
- [대박땅꾼의 땅스토리]부동산 투자, '토지투자'가 으뜸인 이유
- 부동산 투자에서 ‘토지’기 단연코 으뜸이라고 할 수 있는 이유는 여러가지 있다.우리나라 민법 제99조 제1항에서는 ‘부동산은 토지 및 그 정착물이다’라고 규정하고 있다. 제2항에서는 ‘부동산 이외의 물건은 동산이다’라고 정의하고 있다.여기서 알 수 있듯이 부동산은 토지를 근본으로 삼고 있다. 조상이 밟았고, 내가 밟고 있으며. 후손이 밟을 오직 하나의 것. 사람이 만들지 않았으며 지구상에서 가장 오래된 것, 그것이 바로 토지다.토지는 세상에 유일하면서 수요보다 공급이 부족하므로 가격이 떨어지는 법이 없다.사람이 만든 건물은 언젠가는 수명을 다해 없어지고 다른 모습으로 다시 만들어지곤 한다. 생성에서 소멸의 과정을 거치는 건물은 토지와는 처음부터 비교 자체가 되지 않는다.또한 건물은 지어진 처음의 목적대로만 이용할 수 있다. 원칙상 주택 건물은 주택으로서, 상가건물은 상가로서, 공장건물은 공장으로만 사용할 수 있다.그러나 토지는 다르다. 그곳에 농사를 지을 수도 건물을 지을 수도 있다. 학교, 박물관, 공장, 멋진 수목원 등 원하는 그 어떤 것이라도 지을 수 있다. 그곳에 무엇을 어떻게 짓느냐에 따라 가치는 달라지며, 그런 모든 가치의 기초가 되는 토지를 갖고 있으면 든든하기 마련이다.토지는 수익률도 건물에 비해 몇 배, 아니 그 이상을 올릴 수 있다. 언젠가 없어질 건물이 아닌, 하고 싶은 것을 뭐든지 할 수 있는 근본적이면서 영원불멸의 토지에 투자하는 것이 좋다. 특히 땅이 좁고 인구밀도가 높은 우리나라에서는 누가 뭐라해도 토지가 투자 대상 1순위다.현재 우리나라는 도시용지로 사용되고 있는 토지가 다른 국가에 비해 턱없이 부족한 상태다. 도시는 어떤 형태로든 계속 팽창할 것이고, 도시로 사람들이 몰려들면 건물을 지을 수 있는 토지가 절실히 필요하게 된다.그린벨트를 풀고 오래된 각종 규제를 완화해 많은 농지와 산지가 건물을 지을 수 있는 땅으로 다시 태어날 준비를 하고 있다. 거기에 자신의 땅도 들어 있어야 하지 않겠는가.재건축이든 재개발이든 건물에 투자해 본 사람은 ‘투자의 핵심은 결국 지분율’이라는 것을 잘 알 것이다. 지분율이란 전체 토지면적에 대한 소유비율로서, 쉽게 말해 한정된 토지를 가지고 그 안에서 지지고 볶고 하는 것을 말한다.이 말이 무엇을 뜻하는 것인지 새삼스레 설명하지 않아도 알 것이다. 결국 토지를 어느 정도 갖고 있는가의 문제로 다시 돌아오게 된다. 바꿔 말해 강남의 재건축 아파트도 그 본질은 토지에서 시작한다는 뜻이다. 그래서 부동산 투자의 으뜸이 토지 투자인 이유다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]토지거래허가구역 해제로 본 '허와 실'
- 토지거래허가구역 중 60%를 해제한 이번 규제 완화의 초점은 토지소유자들의 재산권 행사를 자유롭게 하고 거래를 활성화 한다는데 있다.하지만 비사업용토지 양도세중과와 개발부담금 부과 등의 문제가 발목을 잡고 있다.토지거래허가구역은 그동안 토지시장에서 대표적인 수요 억제책으로 통했다. 하지만 땅값이 안정되고 투기수요가 자취를 감추면서, 정부는 지난 2008년 이후 매년 토지거래허가구역을 해제해 왔다.이번에 서울지역 절반 크기가 허가구역에서 해제 되면서 일정부분 토지시장의 활성화를 이끌어 낼 수 있을 것으로 전망한다. 해제 되는 면적은 기존 허가구역(482.371㎢)의 59.5%로, 변경된 허가구역의 비중은 우리나라 국토면적(10만188㎢)의 0.5%에서 0.2%로 줄게 된다.특히 이번 해제 대상에는 장기간 사업이 지연된 국책 사업지와 사업 추진이 불투명한 지방자치단체의 개발사업지가 포함됐다.경제자유구역 중에서는 황해경자구역의 포승·현덕지구, 대구경자구역의 수성의료지구가 해제됐다.보금자리주택지구 중에는 서울 양원·항동·고덕강일, 경기 성남고등·광명시흥·하남감일·하남감북·과천정보지식타운·의정부고산, 대구 도남이 풀렸다.지자체 사업지에서는 덕성일반산단, 백운지식문화밸리도시개발, 덕은도시개발, 월곶도시개발이 토지거래허가구역에서 해제됐다.지역별로는 경기도(98.685㎢), 인천시(92.74㎢), 부산(46.642㎢), 대구(3.59㎢), 광주광역시(23.82㎢), 울산(1.2㎢), 경남(7.39㎢) 등이 해제됐다.그러나 중앙행정기관 이전 및 국제과학비즈니스벨트 개발사업 등으로 투기 우려가 높은 세종시와 대전시는 토지거래허가구역으로 재지정(유지)됐다.단기간 토지가격이 폭등하거나 거래량이 증가하기 보다는, 토지의 사용과 관련된 규제를 완화함으로써 운신의 폭이 넓어지고 장기간 개발사업이 민간주도로 이뤄질 수 있는 토대가 될 것으로 예상된다. 하지만 문제는 토지관련 법안이다.비사업용토지에 대한 양도세율은 오히려 내년부터 10%포인트 높아지는데다, 주택에 주어지는 장기보유특별공제도 혜택도 없다.당장 토지부문에 있는 비사업용 토지, 부재지주 토지에 대한 양도세 중과문제가 여전하다. 개발부담금 부과 문제도 개인에 있어서는 여전히 존재하기 때문에 전반적인 토지 시장의 활성화로 연결 되기에는 다소 미흡한 측면이 있다.토지거래허가구역 해제로 토지거래 활성화를 꾀하고 있는 정부. 그러나 관련 법규가 뒷받침 되지 않은 반쪽짜리 규제 완화에 토지수요는 오히려 줄어들 것이란 우려도 함께 하게 된다.
