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그린벨트 땅도 하기에 따라 '금싸라기' 된다
  • [대박땅꾼의 땅스토리]그린벨트 땅도 하기에 따라 '금싸라기' 된다
  • [전은규 대박땅꾼Lab 소장] 개발이 불가한 개발제한구역(그린벨트)의 땅은 투자가치가 있을까 없을까. 언론에 종종 나오는 토지 전문가들의 일부는 그린벨트 땅을 사면 안 된다고 하기도 하고, 누군가는 그린벨트 땅이 향후 높은 수익을 얻을 수 있다고 한다. 누구의 말이 맞을까. 둘 다 맞는 말이다.일단 초보 투자자들이 그린벨트의 땅을 사기에는 무리가 있다. 그린벨트 땅은 건축이 불가능할 뿐 아니라 개발 제한으로 지가 상승을 기대하기 어렵다. 또 그린벨트가 언제 풀릴지도 모른다. 수도권 그린벨트의 경우 지가도 비싸다. 수도권 그린벨트가 개발이 안 되는 지역임에도 불구하고, 지가가 높은 이유는 정부가 수도권의 인구 증가 및 개발 압력으로 그린벨트를 풀 것이라는 투자자들의 기대감 때문이다.하지만 언제 풀릴지도 모른 채 몇 년 혹은 몇 십 년 기다려야 하는 것이 그린벨트다. 필자에게도 가슴 아픈 추억이 있다. 그린벨트가 풀린다는 지인 말만 듣고 남양주 지금동 그린벨트에 투자했다. 그 후 지금동 중 내가 투자한 지역만 그린벨트가 풀리지 않는 것을 알게 됐다. 그 정보가 확실한지 따져보지 않은 나의 실수였다. 그래서 그 땅은 지금도 그대로 그린벨트로 묶여 있고 지가도 매입 당시와 큰 차이가 없다.반면 그린벨트가 풀리게 되면 지가는 급등한다. 보통 그린벨트가 해제되면 6개월~1년 간격을 두고 평균적으로 30~40% 가량 지가가 상승한다. 일부 땅들은 2배 이상 뛰기도 한다. 그래서 그린벨트만 전문적으로 하는 토지 고수들도 있다. 이들은 이축권, 이주자택지, 생활대책용지(상가딱지)를 원주민에게 사들여 웃돈(프리미엄)을 얹어 되팔기도 한다.혹은 그린벨트의 땅이나 그린벨트 내 취락지구 땅을 미리 선점한다. 향후 그린벨트가 풀리면 이축권, 이주자택지, 생활대책용지가 나오게 되고 그 땅은 어마어마한 웃돈이 붙게 된다. 이것들이 웃돈을 많이 붙게 되는 이유는 그린벨트 내에서 유일하게 주택·상가를 건립할 수 있기 때문이다.지난 2007년 판교 신도시의 경우 생활대책용지 웃돈이 4억여원, 이주자택지 웃돈이 9억원 선이었다. 이주자택지의 경우 웃돈이 최고 12억원까지 상승했다. 이 때 생활대책용지 또는 이주자택지를 받았던 지주들은 웃돈으로 꽤 높은 수익을 얻었다.필자가 이 글로 인해 다시 한 번 강조하고 싶은 말은, 지인 말만 듣고 거래하지 말고 투자를 마음 먹었다면 스스로 적극적으로 공부하고 비교해보아야 성공적인 투자를 할 수 있다는 점이다.
2020.04.11 I 김범준 기자
일반매물 vs 경매매물, 어떤 것이 더 좋을까?
  • [대박땅꾼의 땅스토리]일반매물 vs 경매매물, 어떤 것이 더 좋을까?
  • [전은규 대박땅꾼Lab 소장] 필자가 운영하는 온라인 카페의 많은 회원들이 경매 투자에 대해 고민을 한다. 다양한 고민이 존재하지만 처음 부동산 투자를 시작하는 사람일수록 ‘일반매물 투자와 경매 투자, 어떤 게 더 좋을까’라는 접근에 관련한 질문을 던지는 듯하다.글쎄, 결론부터 말하자면 나도 잘 모르겠다. 내 시작은 경매로 시작했지만 지금은 경매보다 좋은 일반매물 투자로 많은 수익을 남기기도 한다. 결국 이 두 가지는 각각 장점과 단점을 가지고 있기 때문에 투자의 방법이 다르다는 차이일 뿐, 어떤 것이 더 좋다고 단언할 수 없다.일반적인 부동산 투자는 대부분 법적으로 문제가 없고 언제든지 직접 현장에 가서 답사해 볼 수 있어 보편적이다. 하지만 이슈가 되는 지역의 부동산 투자처는 경매보다 시세가 높아 소액투자자들이 쉽게 접근하기 어렵다는 단점이 있다.반대로 이야기하면 경매를 통해서라면 아무리 이슈가 되는 지역이라고 하더라도 일반 부동산 매물에 비해 낮게 측정된 감정가로 시작돼 접근의 부담이 덜하며, 유찰 될수록 더 낮은 가격에 물건을 취득할 수 있다는 장점이 있다.이런 면에서 보면 비교적 투자자본이 부족한 초보 투자자들이 접근하기에는 비교적 쉬운 감은 있다. 더불어 경락대출이라는 제도(1금융권과 2금융권에 따라 다름)로 인해 낙찰가의 상당한 금액을 대출받을 수 있다.그러나 최근 경매 투자자들의 급증과 호재 지역에 대한 경쟁이 치열해 짐에 따라 오히려 경매 낙찰 시 시세보다 비싸게 낙찰 받는 경우도 더러 존재한다.즉, 어떤 방법을 활용해 부동산 물건을 투자해도 내가 잘 알지 못하면 손해를 볼 수밖에 없는 환경이 현재의 실상이라는 점을 기억해 두길 바란다.
2020.03.28 I 김범준 기자
시골 토지 가치 올리는 몇 가지 방법
  • [대박땅꾼의 땅스토리]시골 토지 가치 올리는 몇 가지 방법
  • (사진=대박땅꾼Lab 제공)[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 어떤 토지든 그저 사두기만 하면 땅값이 상승하던 때도 물론 있었다. 그러나 지금은 그냥 가만히 내버려 둬도 토지의 가치가 몇 배씩 올라가는 시대는 거의 지났다고 보면 되겠다.토지는 가꿔야 한다. 대규모 부동산 개발은 아니더라도 개인이 가지고 있는 작은 땅에도 개발 마인드를 가지고 있어야만 내 땅의 가치를 올릴 수 있다.특히 시골 토지를 매입해 집을 짓고 산다면, 내 토지에 대한 나름대로의 개발 계획을 어느 정도 수립하고 있어야 한다. 그래야 수익을 낼 수 있는 기회를 갖게 되기 때문이다. 전원생활을 하면서 토지의 가치도 높이고 토지를 이용해 수익을 낼 수 있다면 이만한 투자 수익이 어디에 있겠는가.당연한 이야기지만 시골 토지는 가꾼 만큼 그 가치가 뛰게 돼 있다. 원래 좋은 땅은 이제 없다고 보면 되고, 만들어지는 것이 대부분이다. 볼품 없던 땅도 잘 가꾸면 몇 배의 가치를 만들어낼 수 있다. 가꿀 때에는 무턱대고 좋게만 하는 것보다 몇 가지 지켜야 할 사항들이 있다.주제를 가져라요즘 시골 토지들은 여러가지 테마를 가지고 있다. 허브나라, 매실농장, 야생화 농장 등이 테마로 성공한 아주 좋은 예다. 테마는 돈이 되며 토지 값은 상승하기 마련이다. 그 토지에서 할 수 있는 것이 무엇인지, 무엇을 해야 가장 내가 잘 할 수 있고 어울릴 것인가를 찾아내 실행하는 것이 좋다.욕심은 금물이다초보들에게 항상 하는 말인데, 시골에 토지를 사서 집 짓고 사는 사람들 중에는 가만히 있다가 망하는 사람은 거의 없고 뭘 하겠다고 욕심에 벌려놓다가 힘들어지는 경우가 더 많다.의욕만으로 무조건 달려들지만 막상 일을 벌려놓고 나니 감당이 전혀 안 돼 힘들어 한다. 텃밭이나 정원도 도시에서 살던 도시민에게는 생각과 아주 다르다. 계획을 하는 것은 좋으나, 앞서 말했듯 ‘내가 할 수 있는 범위’ 내에서 일을 벌려야 한다.땅은 살리고 집은 죽인다대부분 귀촌인들의 특징이 ‘집’에 굉장히 신경을 많이 쓴다. 물론 꿈꾸던 것처럼 개가 뛰어놀고 3층 테라스에서 아침에 커피를 마시며 큰 집에 살고 싶어하는 기분은 이해가 가지만, 집은 짓는 시간부터 손해다. 유지 비용도 만만치 않다. 집은 되도록이면 작게 하고, 대신 텃밭이나 정원에 신경을 써라. 이래야 땅의 가치도 오르면서 생활도 편리해진다.팔 때를 염두에 두어라사람이란 게 살다 보면 여러가지 이유로 집이나 땅을 팔아야 할 때가 오기 마련이다. 도시 근교나 땅 값이 비싼 곳, 환경이 좋은 곳에 좋은 집을 짓는다면 쉽게 팔 수 있겠지만, 그렇지 않은 곳에서 고급 주택 등을 지으면 나만 힘들고 팔리지도 않는다. 시장에 수요는 없는데 나만의 고집으로 집을 지으면 안 된다는 소리다. 필요할 때 쉽게 팔 수 있는 집을 지어라.
2020.03.14 I 김범준 기자
토지투자 할 때 일어날 수 있는 일
  • [대박땅꾼의 땅스토리]토지투자 할 때 일어날 수 있는 일
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 10여년이 넘는 토지투자 이력을 가진 내가 그간 평탄하고 무난한 투자만 해왔다고 한다면 거짓말일 것이다. 별별일을 다 겪었던 내가 어떻게 일을 마무리 지었는지를 궁금해 하던 사람들도 많았던바, 내가 겪었던 각종 사건과 마무리 방법에 대하여 약간의 ‘팁’을 담아보고자 한다.◇반값 급매라서 투자한 땅이 기름찌꺼기 땅나의 최악의 경험 중 하나인 이 투자기는 다양한 책에 한 번씩은 수록돼 있다. 주변시세에 반이 안 되는 금액에다 개발지와도 멀지 않은 곳에 있었기 때문에 며칠 고민할 필요도 없이 덜컥 구매를 확정지었던 토지였다. 정확히는 시세에 비해 3000만원이 저렴했었다. 완전히 나의 것이 되었던 날 기쁜 마음으로 이곳에 가니 잡풀로 가려진 곳에 있던 하수구(?)가 있었다. 뚜껑을 열어보니 그곳에 있던 기름찌꺼기를 맞이한 순간 느꼈던 처참함을 이루 말할 수가 없다. 이후 이 폐찌꺼기를 처리하느라 들었던 돈은 4000만~5000만원 가량이니 오히려 시세보다 처리비용을 더 냈던 기억이다.이런 경우 사기가 아닌지 묻는 사람들이 많다. 이처럼 오염된 토지를 샀을 경우 토지 매도인이 일부러 감추었으니 손해배상을 청구할 수 있는지를 물어보는 사람도 많다. 대법원 판례에 따르면 토지 소유자가 오염토양이 포함된 토지를 거래에 제공해 유통하거나 폐기물을 불법으로 매립하고서 처리하지 않은 상태로 토지를 유통하면 현재 토지 소유자에 대한 불법행위가 성립될 수 있다고 한다. 또 나처럼 오염된 토지를 정화하거나 폐기물 처리를 위한 비용지출에 대해 손해배상 책임을 진다고 말한다.◇구입하고 나니 토지의 30%가 도로로 편입된 토지도로가 생기면 내 토지의 지가는 오른다. 하지만 없던 도로가 생기거나 기존 도로가 확장될 때는 내 땅을 얼마나 침범하는지가 중요하다. 도로에 편입되는 것도 정도껏이지, 30% 이상이 되면 오히려 땅값이 오르는 이익적인 부분보다 편입으로 인한 손실이 커진다.실제로 건물 신축을 위해 토지를 구입했다가 구입한 토지가 도로에 편입돼 계약취소를 한 소송도 있었다. 다양한 판례에서 중요한 것은 고의성이 있거나 신축을 할 것이라는 등의 동기적인 부분에서 착오를 이유로 토지매매계약 취소 등이 이루어 질 수도 있다.◇농지투자..남에게 무상대여 해주면 상대가 점유취득시효를 주장할 수 있을까?위와는 반대로 농지에 투자한 사람들의 고민이다. 농지를 보유하고 있기에는 대신 농사지어줄 사람이 필요하다. 그래서 대부분 무상으로 대여를 해주는데, 어디선가 오랜시간 토지를 경작한 이가 점유취득시효를 주장할 수 있냐는 것이다.가령 A씨가 친구 B씨에게 토지를 빌려주고 무상임대해 B씨가 농사를 지었다고 하자. 이때 A씨가 죽고 그 딸이 B씨에게 토지를 반환하라고 할 때 B씨가 점유취득시효를 주장하며 반환을 거부할 것을 걱정하는 것이다.점유취득시효에서 소유의 의사로 하는 자주점유인지를 확인해야 한다. 위 사례의 경우 토지를 B씨가 무상대여 받아 자주점유에 해당하지 않으므로 취득시효완성을 주장할 수 없기 때문에 A씨의 딸이 요구한대로 반환에 응해야 한다.이외에도 다양한 사건이 있고 이에 대한 법률적 대응들이 필요하다. 다만 현실적으로 이런 소송에 휘말렸을 때 처리기한이 최소 6개월에서 길면 1년을 가기도 하기 때문에 애초에 내가 이런 최악의 상황을 만들지 않도록 잘 찾아내는 것이 이득이다. 문제는 무서워서 피하는 것이 아니라, 풀어나가는 과정이 그만큼 어렵기 때문에 피하는 것이다.
2019.08.17 I 김범준 기자
토지, 정확한 정보를 찾는 자가 성공한다
  • [대박땅꾼의 땅스토리]토지, 정확한 정보를 찾는 자가 성공한다
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 정보가 너무 많다. 이것저것 다 중요한 것 같고 무엇이 진실된 정보인지 가려내는 것이 어째서인지 더 어렵다. 길을 걷가가 대중교통을 이용하다가 곳곳에서 확인할 수 있는 정보는 홍수를 넘어 해일을 일으킨다. 여기저기 투자자들을 유혹하는 정보는 많은데, 이 정보가 그럴듯한 ‘홍보’인지 ‘정보’인지 가려내기가 쉽지가 않다는 점이다.이럴 수밖에 없는 이유는 우리가 주로 검색하는 일명 ‘키워드’를 가지고 부동산 중개업소, 컨설팅업체, 분양업체에서 자금력을 투입해 인터넷 홍보를 하고 있기 때문이다. 예를 들어 “00산업단지는 00평 규모로 서울에서 00분 거리에 위치한다”라는 말도 마찬가지다. 시행업체나 분양업체 등에서 광고나 홍보를 의뢰해 신문 등에 해당 기사를 올렸을 수도 있다.물론 인터넷이나 신문 등에서 얻는 정보를 아예 믿지 말라는 것은 아니다. 그들 중에서는 주워담을 수 있는 정보들도 존재한다. 다만 정보와 홍보를 구분하는 것에 어려움을 느낀다면 이 방법을 기준으로 삼으면 된다. 바로 ‘정책’을 참고하는 것이다.투자자들은 우선적으로 정보를 찾을 때 정부가 발표하는 정책과 법 속에서 정보를 찾는 습관을 들이도록 해야 한다. 대표적으로 홈페이지 주소를 알아보는 것도 마찬가지다. 웹사이트 주소 도메인이 ‘go’인지 ‘co‘인지 구분을 해야 한다. go(government)는 정부기관이고, co(company)는 일반 사기업이다.더불어 해당 시·군·구 홈페이지를 방문해야 한다. 투자자라면 관심지역의 조례나 고시, 입법예고 등을 확인해볼 줄도 알아하는데 바로 이 안에 구체적인 정보들이 존재하기 때문이다. 참고로 이러한 정보들은 홈페이지내 ‘00비전’이나 ‘개발계획’ 등의 이름으로 올라와 있다.실제 살아있는 정보는 늘 현장에 있음을 기억해야 한다. 정책이 나와있다고 해서 모든 정보를 아는 것은 아니다. 수치적으로는 50%의 정보라고 볼 수 있다. 이론과 정책만 알 뿐, 현장에서 정보를 얻지 못하면 머릿속 정보일 뿐이다. 지자체가 언제까지 개발을 완료하겠다고 계획을 세워놔도 예산 및 투자유치 등 문제로 인해 개발 지연이 이루어질 수 있다. 그래서 지가가 많이 올랐을 거라 생각한 곳도 실제로 가보면 투자할 만한 땅들이 있기도 한다.“저는 처음이고, 초보라서 현장에서 무엇을 알아보고 해야 하는지 잘 모르겠어요”라는 말은 핑계다. 방법은 찾으면 된다. 필자처럼 첫 투자를 할 때 토지 투어 프로그램을 이용해보도록 하라. 전문가가 땅을 보는 요령부터 왜 투어프로그램에서 보는 토지가 가치가 있는 것인지를 조금이나마 알 수 있으니 말이다.필자도 토지 투어 프로그램을 운영하고 있지만, 젊은 여성이 혼자 오기도 하고 나이 지긋한 노부부가 손을 잡고 오시기도 한다. 어린 아이가 너무 힘들어 하지만 않는다면 자녀와 함께 여행겸 오시는 분들도 있다.진짜 정보를 배우고 진짜 현장을 밟아 보다보면 실패는 보지 않는다. 몸으로 습득한 그 정보부터가 진짜 당신만의 노하우가 될 것이다.
2019.08.10 I 김범준 기자
진짜 내 땅을 살 때는 조용히 혼자해라
  • [대박땅꾼의 땅스토리]진짜 내 땅을 살 때는 조용히 혼자해라
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 실제로 토지 투자를 하게 될 때는 갖가지 변수들로 강건했던 ‘멘탈’도 흔들리기 마련이다. 주변에서 “그 땅은 이렇다더라, 그 옆 땅에 뭐가 들어온다더라” 등의 간섭 때문이다. 또 초보 투자자들의 경우 내 땅을 산다는 흥분감에 미처 확인하지 못하는 것들이 존재하기도 하고, 남의 말에 더욱 휘둘리기 때문에 몇가지 마음가짐을 다잡고 시작할 필요가 있다.우선 주관을 가지고 임해야 한다. 미안하지만 투자를 할 때는 남의 말에 귀를 기울이지 말도록 하자. 귀는 두껍고, 입은 더 무겁게. 발은 가볍고, 손은 부지런해야 한다. 사사롭게 다른 사람의 말에 현혹되지 말고, 매수계획을 가졌으면 꼼꼼히 자신만의 ‘체크 리스트’를 만들어 실천에 옮겨야 한다. 물론 초보투자자들은 이 과정이 매우 어렵고 더디게 흘러가겠지만 계속적인 반복을 하다보면 익숙해 진다두 번째로는 지가에 혹하지 말아야 한다. 3000만원 땅을 산다고 내 재산이 언제까지고 3000만원을 지키고 있을 수 있는 것은 아니다. 정부의 정책은 선거 등 정치적 변수로 인해 속도를 내기도 하고 더뎌지기도한다. 따라서 지가보다는 개발이슈에 주목하고 개발계획에 대한 모든 소식에 주목해야 한다. 현재의 금액보다 가치를 구입한다고 여겨야 한다. 여담이지만 국책사업으로 진행하는 것은 속도감만 달라질뿐 진행이 되기 때문에 내가 가장 주목하는 사업이다.세 번째는 적당한 여유자금으로 투자해야 한다는 점이다. 나는 결코 무리하게 빚을 지면서까지 투자를 권하지 않는다. 무리한 투자는 살면서 어떤일이 발생했을 때 기껏 투자한 토지를 손해를 봐가면서 파는 일로 이어질 수 있기 때문이다. 토지는 특히나 조금 시간을 두고 투자를 진행해야 하는 만큼 잠시 적금처럼 기다려야 할 필요가 있다.마지막은 앞서 말한 것처럼 투자를 할 때는 ‘조용히 혼자’해야 한다. 투자를 할 때는 조금 이기적이어도 좋다. 주변사람들을 끌어들여 같이 이익을 볼 필요도 없다. 혹은 주변사람이 투자를 하니 나도 덩달아 투자할 필요도 없다. 수익이 나면 다행이지만, 만약 손해를 본다면 어찌할 것인가? 내가 투자를 하며 느꼈던 공통점은 ‘잘 되면 내 탓, 안 되면 남 탓’이 되는 경우가 너무나도 많다는 점이다. 투자를 했으니 수익이 나야하는 것이 당연하다고 여긴다면 그런 사람은 은행에 가는 것을 추천한다.토지투자를 할 때 최대한 손해를 보지 않는 것이 좋다. 또 위와 같은 마음가짐을 갖기 위해서는 그만큼의 공부가 되었을 때 가능하다는 것도 알고 있을 것이다. 다만 투자를 할 때는 주변의 불필요한 문제를 만들지 않아야 하고, 성공과 책임 모두 스스로 감내해야 한다는 점도 잊지 말도록 하자.
2019.08.03 I 김범준 기자
토지투자, 거리보다 시간이 더 중요하다
  • [대박땅꾼의 땅스토리]토지투자, 거리보다 시간이 더 중요하다
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 부산에 강연할 일이 생겼다. 경기 하남에 사는 내가 부산에 갈 때는 서울 수서로 이동해 SRT를 탄다. SRT를 타고 부산까지는 약 2~3시간. 내가 고등학교 시절에는 상상도 하지 못했던 일이다. 오전 11시 강연을 앞두고 출발 준비를 해도 넉넉잡고 오전 8시쯤 출발을 한다.반면 부산이 아닌 다른 지방을 갈 때는 하루 전날 출발할 때도 있다. 한번에 가는 교통편이 없거나 소요시간이 오래 걸리는 경우에 해당된다. 부산보다 거리상으로는 서울과 가까울지는 몰라도 실제 이동시간은 더 걸리는 셈이다.실제로 이런 지역의 토지는 쉽사리 가격이 오르지 않는다. KTX·SRT 등 주요 정차역 주변의 땅값은 2배 이상 크게 올랐다.실제 시간이 중요한 것은 현장답사 시에도 활용된다.똑같이 직선거리 상으로 1km 이내라고 홍보를 하더라도 막상 한 토지는 구불구불한 도로를 한참이나 내달려 닿을 수 있는가 하면, 또 어떤 토지는 아스팔트 포장이 돼 차로 고생하지 않고 도착하는 곳이 있다. 물론 이런 차이는 땅값에도 반영이 돼 있다는 점을 고려해야 한다.만약 도로 IC 인근 1km 이내 구불구불한 토지와 3km 이내 4차선 도로로 이동시간이 적게 드는 곳이 있다고 하자. 그렇다면 어디를 투자해야 겠는가? 이미 지어진 IC가 기준이 된다고 한다면 나는 후자를 선택할 것이다.다만 개발사업지 등으로 공사가 한창인 경우에는 선택 전 토지이용 계획 등을 먼저 확인해 볼 것이다. 개발사업지 인근 교통 편의가 어떻게 변화할 것인지를 확인하다보면 지금은 이동이 불편한 1km 이내 토지이지만 도로공사가 이어질 수 있기 때문이다.이런 변화는 특히 충남 당진에서 많이 보여왔다. 시골길이라고 해서 무시했던 토지가 석문국가산업단지 개발로 인해 도로가 정리되면서 토지가격이 ‘확’ 뛰어버린 경우 말이다.무조건적인 답은 없지만, 주변에 개발이 이루어지고 있다면 추후 얼마나 이동시간이 절약될 수 있을 것인지를 파악해야 하는 이유다.앞으로의 전망을 들여다 보자면 단연 새만금 쪽도 늘 주시해야 하는 곳에 해당된다. 새만금은 최근 몇 년 동안 가파른 사업 속도를 보이고 있다. 무엇보다 세계 잼버리 대회 유치로 인한 도로 기반시설 조성을 비롯해 공항 등 조성에 총력을 기울이고 있기 때문이다.강원도 지역도 앞으로가 더욱 기대된다. 수서발 SRT가 앞으로 수서~경기 광주와 이어지면 2023년부터는 경기 여주~강원 원주선과도 이어지게 된다. 한국교통연구원이 발표한 자료에 따르면 2025년까지 전국 고속화 사업이 마무리 되면, 기존 새마을 또는 무궁화 열차를 이용할 때보다 3~4시간이 감소한다고 한다. 이렇게 이동시간이 짧아지는 것은 토지투자에 있어 호재가 될 수밖에 없다. 지도서비스에서 몇 km가 되는지를 확인하지 마라. 실제 이동시간이 얼마나 되는지를 확인하자. 우리의 생각보다 길은 더욱 빨라지고 지방은 가까워지고 있으니.
2019.07.27 I 김범준 기자
임야투자는 그래도 돈을 좀 투자하는 게 낫더라
  • [대박땅꾼의 땅스토리]임야투자는 그래도 돈을 좀 투자하는 게 낫더라
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 임야만을 투자하는 사람들이 있다. 산을 좋아하기 때문이라고 하는 사람이 있는가 하면, 면적이 넓고 평당 가격이 저렴하기 때문이라고 말하는 사람도 있다. 나 역시 임야투자를 종종 한다. 임야를 골라서 하지는 않아도, 조건이 괜찮다면 ‘임야기 때문에’ 고민하는 일은 없다.임야투자를 어려워 하는 이유 중 하나는 그 속에 무엇이 있는지 알 수 없기 때문이다. 말 그대로 자라난 수풀과 나무로 인해 정확한 경계를 측정하기가 어렵고 무덤 등 투자 전에는 찾을 수 없던 악재가 숨어있기도 하기 때문이다. 단연 가장 힘든 것은 보전산지와 산림보호 구역 등에 투자하면 이도 저도 하지 못하게 된다. 농지로 치면 절대농지처럼 개발제한이 많은 용도에 해당하기 때문이다.내가 가장 좋아하는 임야 투자는 ‘토임’ 투자다. 토임은 토지 임야의 준말로 토지대장상 지목이 임야로 등록돼 있지만 구릉지 형태로 경사가 완만한 땅이다. 시골에 가보면 그냥 밭으로 사용하는 경우도 많다. 그러다보니 개발 비용도 적게 들고 옆에 도로가 나있는 경우가 많아 이득인 경우가 많기 때문이다.임야를 투자하기 위해서는 산지전용허가를 받아야 한다. 이 허가를 받아야 택지나 공장·도로·스키장 등으로 지목 변경이 가능하다. 물론 허가만 받는다고 끝나는 것은 아니다. 신청서를 접수하면 공무원들이 대체산림자원조성비(산지전용부담금) 및 복구비를 산정하기 위해 현장답사를 온다. 그들이 현장에서 확인하는 것은 산높이, 나무수, 경사도다.지역별로 조례에서 말하는 이 3가지 조건은 다를 수 있지만 보편적으로 산 높이가 높을수록, 나무의 간격이 촘촘할수록, 경사도가 높을수록 개발이 어렵다는 점을 기억하자. 대체로 도시지역은 해발 600m 이상이면 개발허가가 나지 않는다. 면적당 나무수는 직경 10cm이하 20그루 미만이여야만 한다. 경사도 역시 지역별로 차이가 많은데 전북 부안의 경우 12도 미만, 산이 많은 강원도는 25도 미만에서만 개발이 가능하다.이에 대한 체크는 토지이용계획확인원이 아니라, 산림청의 산지정보조회에서 확인 가능한 점을 기억해두자. 물론 대략적인 파악 수준이다. 보디 자세한 내용은 토지측량설계사무소에서 확인하는 것이 안전한 편이다.임야는 일반 농지에 비해 개발시 확인해야 하는 것이 꽤나 까다로운 편이지만, 농지에 비해 훨씬 저렴한 투자금액은 이러한 귀찮음과 까다로움을 감내할 수 밖에 없게 만든다. 위에서 설명한 대로 좋은 임야 투자처를 찾은 다음 토지측량설계사무소에 맡기면 간단한 일이다.조금이라도 돈을 아껴보려 나 역시 이리저리 뛰어다녀본적이 있다. 그 결과 돈을 지불해 정확한 판단을 받는 것이 시간과 노력을 더 아낄 수 있었다. 그 이후 나는 토임 위주의 투자를 진행하거나 경매 등으로 만나는 저렴한 임야 위주의 투자를 진행하게 되었다.어설프게 돈을 아끼려하지말자. 과감하게 체크할 때는 돈을 좀 쓰는 것이 좋다. 되려 더 큰 피해나 손실을 마주하는 것보다는 백배 잘 한 선택이라고 생각하게 될 것이다.
2019.07.20 I 김범준 기자
낯선 타지에서 부동산 중개사무소 고르는 법
  • [대박땅꾼의 땅스토리]낯선 타지에서 부동산 중개사무소 고르는 법
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 현실적으로 초보투자자들이 낯선 지역에서 투자를 할 수 있는 방법은 해당지역의 부동산 문을 두들기는 수밖에는 없다. 무작정 하루 날을 잡고 가서 최대한 오래되어 보이는 부동산을 들른다고 쳐도, 어디가 어떤 곳인지 알 수 없는 타지인의 입장에서는 모든 곳이 불안할 수밖에 없는 법.오늘은 외지인이 낯선 곳에서 부동산 중개사무소를 그나마 현명하게 선택할 수 있는 법에 대하여 이야기해 볼까 한다.우선 해당 지역의 군청, 시청 근처로 가보는 것이 좋다.이러한 공공기관 인근에는 부동산 중개사무소가 밀집되어 있기 때문인데, 중개사무소 입장에서는 가까운 곳에 각종 인허가 및 등기 등을 확인할 수 있는 곳이기도 하기 때문에 자연히 모여들게 된다. 우리들로서도 좋은 점은 여기에 들르면 시, 군 단위 일대의 매물을 대략 파악할 수 있는 점이다. 그들을 통해서 비싼 땅이 밀집된 곳은 어디인지, 왜 비싼지 등 시/군 전체의 땅값 분위기를 파악하여 파악하는 데 도움이 될 수 있다.또 한가지 중요한 건 건축사무소와 측량사무소가 시청 및 군청 근처에 밀집되어 본인이 주택이나, 카페 등 목적에 따라 한번에 들러 땅에 대한 정보도 얻을 수 있고, 이들 사무소를 통해 추천을 받을 수도 있다는 점이다.두 번째는 가능한 ‘홍길동 중개사무소’처럼, 이름 석자를 내건 곳이 안전하다는 것이다.백 퍼센트는 아니지만, 본인의 이름 석자를 내건 곳이 조금 더 안전하다. 본인의 이름을 걸고 그 자리에서 오랜 시간 자리를 지켜온 듯이 보일수록 더욱 안전하다. 원주민이나 토박이가 붙어있으면 더욱 좋은데, 진짜 원주민이 아니라면 주변에서 말이 많을 테니 진짜인 경우가 많다. 이렇게 방문한 중개사무소에서는 중개사 자격증 사진과 이름이 실제 중개사와 일치하는지 확인해 봐야 한다. (추후, 이름만 빌린 공인중개사인 경우 문제가 될 수 있기 때문에)세 번째. 면/동 단위의 부동산 중개사무소도 들리는 것이 좋다.시간이 없다면 시청이나 군청 근처만 돌 수밖에는 없지만, 시간이 허락한다면 조금 더 작은 공공기관 근처를 방문하는 것도 좋다. 말 그대로 시청과 군청은 큰 그림을 그리기에는 수월하지만, 세세하게 작은 지역까지는 속속들이 알 수 없기 때문이다.실제로 노다지가 될 수 있는 정보는 모두 면이나 동사무소 근처 토박이 부동산에서 확인해 볼 수 있다. 옆집 밥숟가락이 몇 개인지도 아는 중개사들은 어떤 토지가 급매인지, 시세 파악을 위해 실험 삼아 내다 놓은 땅인지 알고 있다. 이들 중개사들의 입맛을 맞춰주다 보면 좋은 매물이 나올 때마다 한두 번씩 연락을 줄 테니 노력한 만큼 좋은 물건을 얻을 수 있을 것이다.
2019.07.13 I 김범준 기자
토지투자, 초보자의 타이밍
  • [대박땅꾼의 땅스토리]토지투자, 초보자의 타이밍
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 토지투자의 목적으로 땅을 보러 다닐 때를 떠올려보면 주변에서 ‘~카더라’는 말과 뉴스 속에서 ‘00신도시 00지역 후보지’라는 글귀에 크게 의존하기 마련이다. 이런 정보들은 나뿐만 아니라, 모두가 아는 정보에 해당한다. 그렇다고 남이 알지 못하는 정보에 투자를 하려니, 과연 믿음직스러운 이야기인가 의심스럽다.이런 이야기를 먼저 꺼내는 것은 ‘남들 다 아는 정보에 투자하지 말아라’라는 말을 하기 위해서가 아니다. 타이밍을 잘 재어 투자할 필요가 있다는 말을 하고 싶어서다. 땅 투자를 하려는 지역이 ‘개발 예정’만 잡혀 있을 때는 아직 땅값이 많이 오르지 않은 상태다. 그러나 실제로 개발이 시작되어 공사판이 되면 땅값은 주인 마음이 되기 마련이다. 초보투자자는 최저가에 사서, 최고가에 팔고 싶어하는 욕심을 쉽게 버리지를 못한다. 같은 맥락에서 현지투자자들은 더욱 자신이 사는 지역의 땅을 투자하기가 어렵다. 이유는 간단하다. 본인이 살던 지역의 땅값을 알고 있기 때문이다. 분명히 이웃집 철수의 논이 평당 3만원 했던 것을 아는데, 어떻게 개발을 한다고 10배가 오른 땅을 덜컥 투자할 수 있겠느냐는 것이다. 즉, 자신이 알고 있던 과거가격에 미련이 있기 때문에 투자를 하기가 어렵다는 것이다.그렇다면 고수는 최저가에 사서, 최고가에 팔 수 있는 것일까? 사람마다 다르겠지만, 내가 아는 한 고수 역시 최저가와 최고가를 잡는 것은 아니다. 다만, 그들은 현재 시세를 기준으로 생각한다. 그래서 앞으로 더욱 토지의 가치가 오를 것이라는 확신이 들면 현재가가 다소 부담스럽더라도 과감한 투자를 한다. 그리고, 개발이 어느 정도 이루어졌을 때 더욱 욕심내지 않고 팔아버리는 것이다.‘최저가 매입, 최고가 매도’의 환상적인 기술보다, 현실적인 것은 ‘착공 직전 매입, 완공 직전 매도’ 법칙이다. 개발계획을 알았을 때 투자를 한다면 물론 꽤 저렴한 가격에 땅 투자를 할 수 있을 것이다. 그러나, 개발계획은 말 그대로 ‘계획’이기 때문에 손바닥 뒤집듯이 무산될 수도 있다는 점을 알아 두어야 한다. 즉, 개발계획 단계의 투자는 고위험, 고수익의 구간이다.우리는 착공 작전을 노리자. 착공이 땅값은 크게 3번 정도가 뛰는데, 착공이 시작될 때이다. 매도타이밍 역시 완공 직전이다. 당신이 착공 직전에 투자했다면 이미 차익을 충분하게 올랐을 타이밍이다. 다만, 사람의 욕심은 끝이 없다는 것도 잘 안다. 주변에 도로가 뚫린다든가, 전철역이 생기는 것이 아니라면 바로 이때 파는 것을 추천한다. 그래도 손해라고 볼 수 없으니 말이다.지난 칼럼과 강의에서도 ‘타이밍’이 중요하다는 것을 수없이 말했기 때문에 누군가는 ‘아는 이야기네’하고 넘길 수도 있을 것이다. 하지만 우리는 알면서도 하지 못하는 것들이 너무나 많다. ‘밥을 적게 먹고, 운동을 하면 살이 빠진다’는 사실도 알고 있다. ‘각 교과목별 쉬는 시간에 복습, 예습을 짧게 라도 하면 성적향상이 잘 된다’는 것도 알고 있었다. ‘저축만으로 돈을 크게 불릴 수 없다’는 사실도 알고 있다. 우리는 ‘다 알고 있는데, 실행하지 못했기 때문이라는 것’도 알고 있지 않았는지 차분히 고민해 볼 필요가 있다.
2019.07.06 I 유현욱 기자
경매로 토지투자 하고 싶다면, 모의입찰부터
  • [대박땅꾼의 땅스토리]경매로 토지투자 하고 싶다면, 모의입찰부터
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 투자 수익률을 극대화 시키는 방법은뭘까. ‘초기 투자금’이 적을수록 수익률이 높아지기 마련이다. 그래서 최소 자본 즉, ‘소액투자’로 투자의 시작이 이루어지는 경우가 많다.소액투자의 대명사인 부동산 경매투자는 초보와 고수 너나 할 것 없이 큰 관심사다. 첫 토지투자를 경매로 시작한 나 역시 경매투자를 적극 활용하는 사람 중 하나다. 경매투자를 권하는 이유다.단, 초보투자자들이라면 곧바로 입찰에 진행하기 보다는 모의입찰을 진행해 보는 것을 권한다.첫 경매투자 시 자주 발생하는 실수 중 하나는 입찰서류 등에 ‘0’ 단위를 잘못 쓰는 경우다. 바로 나의 경우가 그러했다. 낯선 입찰서류에 금액을 한글로 적고, 칸에 맞춰 금액을 쓰다 보면 긴장을 해버린 탓인지 0 하나가 그렇게 어색해 보이기도 하기 때문이다. 이 0단위를 잘못 써서 입찰에 떨어진 적이 있다 보니 더욱 지인들에게는 여러 번 주의하라고 이야기하곤 한다.두 번째 잦은 실수는 ‘입찰 보증금’이다. 법원 경매는 입찰 시에 ‘보증금’을 함께 제출한다. 보통 입찰가의 10%다. 예를 들어 1000만원에 입찰금을 작성하여 제출하고, 보증금은 ‘100만원’을 내는 식이다. 그런데 이 입찰보증금이 20~30%인 경우가 있다. 이를 ‘특별매각조건’이라고 한다. 이 조건은 대부분 여러 번 유찰된 경우에 붙을 수 있으니 반드시 확인이 필요하다.모의 입찰은 이러한 실수를 연습할 수 있는 기회가 된다. 일부러 터무니없이 낮은 금액을 제출하는 등으로 연습하고서 실전에 돌입하면 실수가 줄어든다. 물론 모의 입찰 시 낙찰되지 않은 보증금은 그 자리에서 돌려받을 수 있다.또, 모의 입찰을 통해 내가 예상하는 낙찰가를 맞춰볼 수도 있다. 이때, 금액을 맞추는 것이 포인트가 아니라 투자 가치와 하자 부분을 고려하여 금액을 예측하는 것이 중요하다.같은 조건일 때 현재 주변시세는 어떠한지, 앞으로 개발계획의 여파는 몇 년 후에 받을 수 있을 것인지, 건축은 가능한지 등의 여부를 하나하나 따지는 연습이 바로 ‘모의 입찰’인 것이다.모의 입찰을 최소 3~4번 진행해 본 후 실전에 임하게 되면 어느 정도 윤곽이 잡힌다.‘어떤 점 때문에 더욱 유찰될 것 같다’, ‘이러한 하자가 있었구나’ 등등 개략적으로나마 장점과 단점을 파악할 수 있는 연습이 되는 것이다.조금 더 나아가 단점을 어떻게 활용할 수 있을지 고민도 할 수 있게 된다. 수능시험을 앞둔 수험생들이 모의고사를 실전처럼 치르는 것처럼 우리는 경매입찰을 앞두고 모의 입찰을 자주 해봐야 한다. 결정적인 한 방을 위해서
2019.06.29 I 유현욱 기자
토지 기획부동산의 전형적인 수법
  • [대박땅꾼의 땅스토리]토지 기획부동산의 전형적인 수법
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] “기획부동산에 결코 속지 않으리라….” 하지만 막상 선릉이나 역삼에 있는 기획부동산 사무실을 방문해보면 하나같이 속는다. 그들의 현란한 입담에 나도 모르게 “아… 그럴 수 있겠네”라고 생각해 버리는 것이다. 알아보면 좋을 전형적인 수법에 대해서 이야기해 보겠다.우선, 그들은 강남이나 여의도 등 대형빌딩에서 일한다. 기획부동산에 한 번쯤 당한 사람들은 ‘그런 곳’에서 자리 잡은 회사가 나를 속일 줄은 몰랐다는 점이었다.번쩍이는 대형빌딩, 최신형 아이패드, 멀끔한 정장. 이런 모습에 어찌 의심을 하겠느냐는 것이다.게다가 입담 역시 좋다. ‘당신이 아니어도 계약할 사람은 있다’는 뉘앙스를 풍겨 상담 내내 조바심이 들게 한다.둘째, 사전에 땅을 보여주거나 주소를 알려주지 않는다.직접 현장을 가야 한다고 말하는 이유가 여기 있다. 매물을 보여주지 않고 주변 호재와 가치만을 줄줄 이야기해주지만, 현장을 가지는 않는다. 시간이 없다는 이유다. 그래서 주소라도 알려달라고 직접 가보겠다고 해도 알려주지 않는다.혹여 토지이용규제확인원을 조회할 수도 있다는 사실을 알고 있기 때문이다.셋째, 지분투자. 그것도 아주 가치 없는 땅을 지분으로 판다는 점이다기획부동산에서의 이야기는 모두 가짜로 꾸며낸 말은 아니다. 실제로 개발 호재에 대한 설명은 대부분 맞는 이야기인 경우가 많다. 다만, 모든 땅이 그 수혜를 입는 것이 아니듯. 그 개발 호재지 중에서도 쓸모없는 땅이 기획부동산의 목표가 된다.절대농지, 알고 보니 돌산, 도로가 날 리가 없는 맹지 등이 그런 것이다.이러한 기획부동산의 수법에서 벗어날 수 있는 방법은 없는 것일까?우리가 기획부동산에 속는 이유 중에는 그것을 소개해준 사람이 지인이기 때문에 더욱 신뢰하는 경우도 있다.의심하는 것 자체가 실례가 될 수 있다는 생각에 머뭇거리기도 한다.하지만 피해를 줄이기 위해서는 조금 더 꼼꼼해질 필요가 있다.계약서 내용에 특약사항을 살피고, 그들의 말을 녹음한다던가 증거를 남기는 것이다.최악의 경우 소송 시 증거자료로서 활용하는 것이다.더불어 계약금만 지불한 뒤에 토지가 투자가치가 없음을 알게 되었을 때는 얼굴에 철면을 깔고서 큰소리를 치는 용기도 필요하다. 기획부동산은 다른 고객을 고려하여 문제가 생기면 조용히 덮으려 할 것이다. 물론, 이렇게 하여 모든 계약금을 되돌려받을 수는 없겠지만, 이 정도의 노력은 내 돈을 지키는 데 필요하지 않을까?
2019.06.22 I 유현욱 기자
그림 같은 집에 싸게 살고 싶다
  • [대박땅꾼의 땅스토리]그림 같은 집에 싸게 살고 싶다
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 도망치고 싶다고 했다. 요즘처럼 이렇게 바쁘고 삶에 치여서 아무리 해도 그가 하고 있는 일의 끝이 보이지 않을 때는 말이다.주변에서는 “적당히 해. 열심히 한다고 알아줄것 같아? 돈을 더주냐”고 한다.그 사실도 알고 있지만, 열심히 하는 것도 아니고 그저 일을 한번 맡았으니 잘 마무리 짓고 싶을 뿐이다. 우리 주변에서 자주 보이는 사서 고생하는 타입인 셈이다.그 누구 하나 내가 하는 일에 관심도 없이 일만 던져주는 것 같은 하루가 연거푸 시작되면 어느새 갑자기 서러움이 폭발해 버린다. ‘왜 알아주지도 않고, 보상받지도 못하는 일을 왜 스트레스 받으면서 하고 있을까?’ ‘아무것도 없이 영화 리틀포레스트처럼 자급자족의 삶을 살면 되지 않을까?’ 하고 말이다.앞선 사례는 내 지인의 이야기다. 요새 새로운 직장에서의 적응과 전혀 새로운 일을 하게 되면서 얻는 스트레스가 상당한 듯했다. 하지만 그가 말하는 영화 리틀포레스트의 삶도 현실적으로 말한다면 땅 한 평 없이 내 집 하나 없이는 이루기가 꽤 어렵다.우리가 머릿속에서 상상하는 낭만과 평화는 애석하게도 돈이 든다.나는 여러 칼럼, 세미나, 강연에서 그림 같은 귀농 귀촌 생활을 하는 방법에 대해서 이야기해주었다.1. 너무 수도권만 생각하지 마라, 특히 용인이나 이천, 여주는 땅값이 우리의 생각처럼 만만하지 않다.2. 그림 같은 집은 그림 같은 예산을 요구할 수 있다.3. 만족스러운 생활은 기반시설이 들어오는 곳이다. 나는 자연인은 금방 도망칠 확률이 높다.위의 3가지가 현실적인 나의 조언이었다.물 맑고, 사람 없는 자연과 같은 곳에서 도시인은 며칠 못 가 불편함을 느끼게 된다.그래서 좋은 방법은 이렇게 귀농과 귀촌을 하기 전에 맛보기 삶을 살라는 것이었다.가장 많이 말해준 노하우 중 하나는 ‘농막’을 활용하라는 점이었다.6평 미만의 작은 집이 나의 안식처가 될 수 있다. 디자인도 꽤 잘 나와서 젊은 감각에 맞춰 나오기도 한다. 다만, 가설건축물이라는 점에 맞춰 지자체의 규제사항을 파악해 화장실 등을 설치해야 한다.이렇게 꽤 적응되었다고 생각이 될 때에는 나라와 지자체에서 주택건축이나 귀농 시 어떤 혜택을 주는지도 확인해 보는 것이 좋다.산림청은 귀산촌인 대상 목조건축 지원 정책 확대를 위하여 국산 목재를 활용한 주택을 신축하면 건축비 최대 1억원을 장기 융자를 해주고 있다. 올해만 총 10억원 규모, 5년 거치 10년 상환이 조건이다(연이율 2%). 단 , 국산목재 30%를 사용해야 한다. 설계도 때문에 난감한 이들에게는 ‘한국형 중목구조 표준설계도’ 6종을 무상보급한다고도 했다.특히나 시골이나 산촌 등에서는 귀농 및 귀촌 인들에 대한 지원이 많고, 넓어 활용만 잘한다면 그림 같은 집에 싸게 사는 꿈을 이루어 줄지도 모른다. 아쉬운 점은 말 그대로 귀농과 귀촌 외의 목적으로는 별다른 지원사업이 없다는 점이다.다만, 오늘 담은 이 내용이 도시와 일에 지친 누군가에게 일말의 희망이었으면 한다. 희망없이, 꿈 없이 노력만 하는 삶은 정말 피곤하니 말이다.피톤치드 가득한 목조 주택은 그저 보기 좋은 떡이 아니라 이룰 수 있는 꿈이라는 작은 사실을 알 수 있는 기회가 되었길 바란다.
2019.06.15 I 유현욱 기자
겁쟁이의 부동산 투자는 쪼개는 것에서 시작한다
  • [대박땅꾼의 땅스토리]겁쟁이의 부동산 투자는 쪼개는 것에서 시작한다
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 로또로 100억에 당첨됐다고 하자. 100억으로 아무것도 하지 않고 통장에 넣어놨다. 현재 예금 금리는 약 2%. 1년을 넣어놓는다고 가정했을 때 세전 약 2억원의 이자를 탈 수 있다. 짠 수익률이기는 하지만 2억이라는 금액을 보니 괜찮을 것 같기도 하다. 숨만 쉬고 넣어놓기만 했는데 2억원이라는 금액은 웬만한 대기업 신입사원의 연봉보다 높은 것은 확실하니 말이다.하지만 부자들은 결코 그렇게 보지 않는다. 그들은 2%의 수익을 얻는 것에 만족하지 않기 때문이다. 일반인에게는 2억원의 금액이 눈에 들어올 뿐이지만 부자들은 ‘수익률’에 초점을 맞춘다. 투자를 통해 발생하는 수익률은 매번 같을 수는 없다. 어떤 때는 마이너스 수익률이 날 수도 있고, 생각지도 못한 큰 수익률이 날 수도 있다. 부자들이야 한 번 실패한다고 해서 바닥까지 떨어지는 일이 거의 없다지만, 일반인들은 생계가 위협받는 일이 될 수도 있다.이런 수익률 위험성을 줄이기 위한 방법이 바로 분산투자다. 부자들 역시 분산투자를 진행한다. 일정한 수익률을 내기 위해서다. 하나가 실패하더라도, 다른 한쪽에서 나오는 수익률로 마이너스 된 부분을 메꾸기 위함이다. 분산투자는 여러 개의 돈을 불리기에도 적합하다. 작은 규모로 시작한 재테크가 일정시점이 되면 눈덩이가 되듯 불어나는 현상을 말하는 눈덩이 효과는 이미 소액재테크 방법으로도 유명하다. 저축으로 따지면 복리가 되는 것처럼, 복리가 되는 부동산도 존재한다.그래서 나는 1억이 있다고 하면 각 5000만원씩이나 3000만원씩 쪼개어 분산투자를 하라고 조언한다. 투자할 부동산을 선택할 때도 각자 선호에 따라 한 상품에만 투자하는 것이 아니라 토지와 아파트, 지식산업센터와 원룸 등 투자의 분야로 나누어야 위험성이 줄어든다.최근 정부의 대출규제에서 벗어난 부동산투자는 종류가 많지가 않다. 그나마 가능한 것이라고는 토지와 오피스 관련 분야다. 특히, 수익형부동산 시장에서 틈새 투자상품으로 각광받고 있는 지식산업센터는 한정된 부지 안에 각종 편의시설 및 교통편이 좋아 나날이 관심이 높아지고 있다. 중요한 것은 이러한 투자가 금액을 따라서 정해지는 것이 아니라, 가치에 비례하여 투자를 진행해야 한다는 점이다. 토지나 수익형부동산 모두 기본은 계속 성장하며, 인구가 유입되는 지역에 자리를 잡아야 한다. 이따금 소액투자와 분산투자를 했음에도 실패했다고 말하는 사람들을 보면 초점이 가치가 아니라, 행위에 두었다는 점을 잘 알 수가 있다.하이리스크, 하이리턴. 나는 위험한 도전을 좋아하지 않는다. 100% 확실한 것은 없다고 믿는 편이다. 나 같은 겁쟁이에게 지식산업센터와 토지투자는 꽤 어울리는 재테크 투자법에 해당한다. 투자가치의 기본을 지키면서, 소액과 분산이 가능한 유일한 부동산 상품이다. 부자가 되고 싶다. 주변에서는 인생 한방이라고 말하지만, 스트레이트가 아닌 잽을 여러 번 날려서 조심조심 올라가 보려 한다. 모로 가도 서울만 가면 되니 말이다.
2019.06.08 I 유현욱 기자
어떤 토지에 투자할 것인가?
  • [대박땅꾼의 땅스토리]어떤 토지에 투자할 것인가?
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 40대를 맞이한 세 친구가 있었다. 이들은 자신의 재테크 방법을 논의하던 중 토지투자를 해보기로 했다. 투자금은 1억원 가량. 투자할 토지를 보는 관점은 모두 달랐다.A는 “어차피 결국에는 강남이야. 나는 강남이나 명동에 땅을 사겠어”라고 말했다. B는 “1억이 참 애매하네, 질보다 양이다. 지방에서 토지투자하는 게 좋겠다. 나중에 귀농이라도 하려면 평수가 넓은 게 좋겠지”라고 말했다.C는 “나도 비슷한 생각이야. 그래도 분명히 제2의 세종시 같은 곳이 될 곳이 존재하지 않겠어? 서울에서 너무 멀면 좀 힘들 것 같은데… 교통편이라도 좋은 곳에 투자해야겠어”라고 말했다.투자금 1억으로 각자 투자를 하고 3년 후 그들은 다시 만날 수 있었다. 결과는 어떻게 되었을까?1억으로 강남 인근의 자투리땅 17평에 투자한 A는 어중간한 크기 때문에 공시지가는 오를지언정 파는 것이 어려웠다. 질보다 양이라며 공기 좋은 지방의 농지 약 500평에 투자한 B는 농사짓기 참 좋은 땅을 골랐다. 특별히 개발소식도 없는 곳인지라, 계속 농사만 짓고 있는 중이었다. 제2의 세종시 같은 곳에 투자한다며 발품을 팔았던 C는 당진 인근에 100평의 땅을 투자했다. 지난해 예타면제 등의 소식으로 인근에 투자했던 그는 약 1.5배가 올랐으며 공사가 완공되기 직전에 되팔 예정이라고 했다.토지투자를 할 때 가장 중요한 것은 ‘투자가치’와 ‘매도’를 함께 생각해야 한다.전 국민이 서울 땅, 강남 땅이 좋다는 것을 너무나도 잘 알고 있다. 다만 예산이 1억이라면 쉽사리 좋은 땅을 투자하기도 어려울뿐더러 평수가 너무 작은 땅은 매도하고 싶을 때 쉽게 새 주인을 찾기도 힘들다. 정반대인 경우도 마찬가지다. 덩치가 큰 땅은 평당가가 낮다고 하더라도 총금액이 커지기 때문에 매수자를 찾기 힘들다. 물론, 분할해 되파는 방법이 있다. 다만, 위와 같은 경우에는 개발소식도 잠잠한 평화로운 시골이라는 점이다. 시세가 몇 년이 지나도 오르지 않는 곳이 있는데 바로 위와 같은 곳이 해당한다고 볼 수 있다.안목이 있던 것인지 우연인지 알 수 없지만, 교통편과 잠재가치를 가장 중요하게 보았던 C의 생각이 가장 모범적인 투자의 사례라고 볼 수 있다. 실제로 투자자들이 투자를 진행하다 보면 ‘마음에 드는 곳은 내 투자금으로는 어렵고’, ‘투자금이 맞으면 뭔가 거슬리는 게 한 가지씩 존재한다’는 점이다. 100% 내 마음에 드는 땅은 없다. 적당한 선에서 타협해야 한다. 서울과 가깝지 않으면, 교통편이라도 좋아지는 곳이라던가. 정부에서 진행하는 사업과 거리가 멀지 않은 곳은 제대로 거품 없이 투자했다면 분명히 이익을 얻을 수 있는 곳에 해당한다.말이 쉽지 투자가 그렇게 쉬운가? 라고 생각할 수 있다. 맞다. 토지투자는 결코 쉬울 수가 없다. 이 역시 ‘투자’이기 때문에 손실이 있을 수도 있다. 그래서 나는 정부의 정책이라는 흐름에 몸을 맡긴다. 도로를 만들고, 역세권이 만들어지며, 국가산업단지가 들어오는 곳에 투자처를 찾는다. 이때, ‘되팔 경우’를 염두에 두며 투자처 선정을 하면 된다.오랜 기간 몸으로 습득한 나의 경험상 이 두 가지만 지켜도 ‘중박’을 칠 수 있다. 이것을 결국에 실행하느냐는 여러분의 몫이다.
2019.06.01 I 유현욱 기자
부부의 부동산투자
  • [대박땅꾼의 땅스토리]부부의 부동산투자
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 지난 21일은 부부의 날이었다. 부부관계의 소중함을 일깨우고 화목한 가정을 일궈 가자는 취지로 정한 법정기념일이라고 한다. 결혼하는 남녀는 점점 줄어들고, 출산율도 낮아져 간다.한국은 결혼생활에 대해 부정적인 선입견이 크다. 나의 결혼 직전 내 친구와 선배들만 하더라도 “이제 고생 시작이구나”는 말로 되려 겁을 주었으니 말이다. 겸손의 전통 때문인 걸까? 내 주변 어디에서도 “결혼해서 행복하다”는 티를 내는 사람을 본 적이 없다. 그들 스스로는 만족하는 정도이더라도 결코 그 내색을 하지 않는다. 나의 경우에는 결혼을 하고 나서 오히려 안정감이 생겼다. 조금은 계산적일 수도 있지만, 결혼한 후에 돈이 조금 더 빨리 모였다. 아내의 꼼꼼함도 한몫했고, 서로가 한 목표를 위해 많은 재테크 정보를 얻어낼 수 있었다. 특히 부동산 투자에서 우리 부부의 궁합은 잘 맞았다.부부가 함께 부동산투자를 하는 경우에는 여러 장점이 있다. 첫 번째로는 투자를 앞두고 다양한 관점으로 부동산 매물 분석이 가능하다는 것이다.사공이 많으면 배는 산으로 가지만, 부부가 함께 고민해 선택하는 부동산은 적어도 쪽박은 차지 않는다. 경험상 ‘부부가 부동산투자로 싸웠다’는 것은 배우자 몰래 투자하였을 경우다. 뒤늦게 사실을 알게 된 상대방은 배신감에 이미 투자한 부동산을 곱게 보기도 힘들뿐더러 꽤 오랜 시간 약점처럼 뒤흔들기도 한다. 반면, 투자를 함께 진행하는 부부는 서로 보지 못한 단점과 장점을 파악하는데 빠르다. 그리고 적어도 투자가 실패하더라도 상대방을 탓하지는 않다 보니 평화롭게 다음 투자를 준비할 수 있다.두 번째, 각종 세금이 절감된다.가장 많이 알려진 것이 부부 공동명의다. 정부가 양도세 및 보유세를 강화함에 따라 증가하게 된 공동명의 건수는 아파트와 같은 주택을 포함해 토지까지 넓어지고 있다. 부부가 함께 공동명의를 하면 종합부동산세와 양도세 등이 절감된다. 예컨대 종합부동산세는 개인별로 과세하는 것으로 개인별 소유주택의 공시가격 합계액이 6억원(1주택 9억원)초과시 과세가 된다. 10억짜리 아파트를 개인 명의로 한 경우에는 이 종부세가 부과되지만 부부가 공동명의로 소유하면 각 5억원씩이기 때문에 종부세가 부과되지 않는 것이다. 이외에도 임대소득세도 낮은 구간의 누진세율이 적용되고, 상속세 역시 부부간에 재산이 분산될수록 세율이 낮아진다.토지의 경우에도 마찬가지다. 귀농귀촌을 고려하여 토지를 매입하는 경우가 있다. 이때 농민으로서 제2의 인생을 준비하는 경우에 종합소득금액이 연 3700만원 미만이어야 농민으로서 취득세 감면 등의 혜택을 받을 수 있다. 단 이는 부부합산 금액이 아니다. 대게 귀농을 준비할 때 남편은 아직 일하고 있고, 아내는 전업주부인 상태가 많다. 소득이 3700만원을 넘는 경우에 해당된다고 스스로 생각되면 이때는 전업주부인 아내 명의로 땅을 사면 취득세 감면이 이루어지는 것이다. 부부니까 가능한 좋은 팀플레이 사례가 되겠다.이번 칼럼을 준비하며 부부의 의미를 다시금 고민해 보았다. 꽤 오랜 시간 연애를 했고, 지금은 두 아이를 키우고 있으니 지금까지 속썩이고 참아주던 아내에게 절로 존경심이 드는 하루다. 앞으로 살아갈 날이 더욱 많겠지만, 아내에게 앞으로도 좋은 한 팀으로서 잘 부탁한다는 말을 오늘 꼭 전해보려 한다. 마지막까지 여러분도 좋은 팀이 되길 바란다.
2019.05.25 I 유현욱 기자
3기 신도시가 수익형부동산 투자에 있어 꽤 매력적인 이유
  • [대박땅꾼의 땅스토리]3기 신도시가 수익형부동산 투자에 있어 꽤 매력적인 이유
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 최근 국토교통부의 3기 신도시 추가 발표가 있었다. 주택시장의 안정화를 위해서 서울과 멀지 않은 수도권에 30만 호의 공급을 계획하면서 수도권 일대 17곳을 발표했다. 여기서 신도시급으로 볼 수 있는 규모는 약 330만㎡ 이상의 면적을 의미하는데 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양 등이 발표되었다. 이후 2019년 5월 고양 창릉과 부천 대장이 3기 신도시 추가 선정되었다. 지리적인 관점에서 기존 신도시에 비해 서울과 인접하고, 기존 교통망 등 역시 가까워 말이 많을 수밖에 없는 상황이다.특히 2기 신도시의 입장에서는 불만이 극에 달한다. 2003년부터 진행된 2기 신도시는 경기 김포, 인천 검단, 화성 동탄 1/2, 평택 고덕, 수원 광교, 성남 판교, 서울 위례, 양주 옥정, 파주 운정 등이 있다. 몇몇 지역을 제외하고는 부동산에 큰 관심이 없는 사람들이라면 어색한 어감으로 생각되는 지역도 속해있다. 실제로 2기 신도시 일부는 미분양 사태 및 교통 인프라가 부족하여 늘 문제가 되었다. 파주 운정, 양주 옥정 등은 서울 출퇴근시 환승이 불편하고, 소요되는 시간도 길어 오랜 시간 광역 교통 대책을 요구해왔다. 즉, 기존 2기 신도시는 이렇다 할 대책 없이 뒷방 신세가 된 것 같은 입장이 되니, 주민 및 투자자들의 속이 터질 수밖에 없다.단기적 관점에서 3기 신도시는 수익형 부동산 투자에 있어 매력적이다. 신도시가 조성되는 과정은 택지가 정해지고, 조성공사와 함께 교통인프라가 갖추어진다. 이후 그 안에 인구가 경제활동을 한다. 이때 가장 중요한 것이 ‘얼마나 교통망이 편리하여 사람이 유입되는가’ 일 것이다. 3기 신도시는 교통망 인프라 구축을 위해 예비타당성 조사를 면제하여 약 3년의 시간을 단축했다. 그렇다면 2기 신도시 등 다른 신도시는 투자가치가 없다는 말일까? 그건 아니다. 3기 신도시의 교통망들은 장기적으로 2기 신도시도 함께 활용하기 때문에 상생이 가능할 것이다. 또한, 2기 신도시의 교통망 확충은 정부가 필연적으로 해결해야 하는 문제이기도 하다.다만, 현재 발표된 3기 신도시의 입지는 주변에 산업 및 기반시설이 풍족하다. 경제활동과 주거의 상생이 가능한 자급도시가 될 가능성이 높은 만큼 수익형부동산 투자의 가치도 높다고 보여지는 바이다.신도시에 토지가 아닌, 수익형 부동산의 경우 조성 후 5년 정도가 흐른 시점에 투자하는 것을 추천해왔다. 이유는 기반시설이 완성되고, 입주가 시작되어야 본격적인 월 수익률이 안정되기 때문이다. 신도시 조성 초반에 각종 경매 매물이 수두룩한 이유가 이러하다. 신도시라는 프리미엄을 얹어 투자했지만, 인구가 들어서 있지 않아 유지하기가 힘들기 때문이다. 3기 신도시는 이러한 기다림의 기간이 조금 더 짧아질 수 있을 것만으로도 매력적인 투자 소식이라고 볼 수 있지 않을까?
2019.05.11 I 유현욱 기자
수익형부동산 투자 전략적으로 변화해야 한다.
  • [대박땅꾼의 땅스토리]수익형부동산 투자 전략적으로 변화해야 한다.
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 필자는 6년 전 한참 토지투자를 진행 중이었을 때 한가지 고민을 했다.땅은 수익률은 높지만 보유 기간 동안 쌀이나 농작물밖에 나오지 않는 점이 아쉬웠다.만약 요즘 건물주처럼 월세를 받는다면 어떨까 하는 마음으로 가장 접근하기 쉬운 오피스텔, 빌라부터 시작했다. 자기자본금 1000만원대에서 5000만원대까지 다양했다. 서울강남권, 비강남권, 수도권, 지방 가리지 않고 살펴보고 투자했다. 좀 더 욕심을 내어 대부분의 로망인 꼬마빌딩에 투자해보려 원룸건물을 알아보러 다녔다. 대학가 인근, 회사밀집지, 지방산업단지 등 다양하게 알아보고 수원에 삼성전자 주변 원룸과 구미의 LG전자 주변으로 투자했다. 둘 다 지금까지 괜찮은 수익이 나오고 있다. 확실히 고소득직장인들이 밀집된 곳에 투자해놓으면 공실이나 연체가 상대적으로 적기 때문에 위험부담이 적다.수익률이 높다는 장점이 있지만 여러 세입자들을 상대해야 하기 때문에 전화를 많이 받아야 하고 하자처리나 자잘한 부분까지 신경 써야 하기 때문에 손이 많이 가는 단점이 있다. 이점을 보완하려 3년 전부턴 상가위주로 투자하고 있다. 대신 지방상가보단 필자 주거지기준 1시간 이내로 살펴봤고 동탄, 양주, 의정부, 일산, 분당, 인천 등 다양하게 수도권상가에 투자했다. 서울보다는 매매가가 저렴해서 수익률이 높고 대단지주변은 공실이 적다는 장점이 있다. 또한 1층 상가보다는 2층 이상을 선호한다. 물론 안정성 면에선 1층에 가장 좋지만 2층과 비교했을 때 2배 차이 나기 때문에 수익률도 2배 정도 차이 난다. 강남권 1층 상가는 4~5퍼센트 수익률, 비강남권은 5~6퍼센트, 필자가 선호하는 수도권은 7~10퍼센트까지 수익률이 난다.상가의 최대장점은 관리가 거의 필요 없다는 것이다. 세입자 스스로 실내장식하고 고쳐쓰기 때문에 전화 올 일이 거의 없다.필자가 선호하는 업종은 학원, 병원, 독서실 등이다.장점만 있는 것은 아니다. 투자금이 소액투자라고 해도 거의 실투금이 1억 가까이 든다는 게 단점이다. 최근에는 지식산업센터에 투자하고 있다. 그 이유는 나라에서 밀어주기 때문에 경매와 비슷한 대출비율이 80퍼센트 이상 해주기 때문에 2억짜리 매물을 자기 돈 2000만원이면 투자가 가능하다는 게 가장 큰 장점이다. 또한 최근에 지어진 지식산업센터는 층높이가 5미터 이상 올려서 사무실 용도로 쓸 때 복층으로 해도 되기 때문에 실제평수보다 훨씬 크게 쓸 수 있다. 최근 필자가 좋아하는 평택 고덕신도시 주변 지식산업센터를 비롯해 목감신도시, 안양, 하남 등 다양하게 지식산업센터에 투자하고 있고 추천하고 있다. 땅은 일반매물기준 최소 3000만원이상의 자금이 필요한 데 비해 지식산업센터는 2000만원부터 가능하기 때문에 소액투자자들에게 추천할만한 투자처이기도 하다. 월세도 받으면서 매매가가 올라갈 만한 지역에 투자해놓는다면 실투자금 대비 어느정도 만족할만한 매가 상승도 기대가 된다. 땅처럼 고속도로 IC 주변이나 신설역세권 근방의 지식산업센터는 투자가치가 높다. 필자는 언제나 땅을 중심으로 투자를 해왔지만 그렇다고 한 가지 방법만을 고수하지는 않고 토지와 수익형 부동산을 융통성 있게 조절하여 투자방향을 잡는 편이다. 변화하는 환경에 맞춰 수익형 부동산투자 역시 전략적으로 접근해야 할 때다.
2019.05.04 I 유현욱 기자
혼자하는 땅투자의 위험성을 알고 공부하자
  • [대박땅꾼의 땅스토리]혼자하는 땅투자의 위험성을 알고 공부하자
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] “땅꾼님은 땅투자로 돈을 많이 버셨나 봐요. 저는 그냥 본전만 취하는 정도인 건데 어느 정도 대박이 났다고 볼 수 있는 걸까요?”요새 참 자주 듣는 질문이다. 최근 유튜브와 블로그, 카페 등 온라인커뮤니티가 활성화되면서 과거 부동산중개사, 부동산컨설턴트에게 의지하던 모습과는 달리 ‘내 손으로, 내 발로’ 직접 알아보고 조사한 뒤 직거래로 이어지는 사람들이 많아졌다.‘혼자 하는 땅 투자 현상’은 꽤 보기 좋은 일이다. 그만큼 현명한 투자자들이 늘어난다는 뜻이며, 확실히 땅 투자의 실패율이 떨어진다. 실패하더라도 재투자시에는 실패율이 낮아질 수밖에 없다. 쓴맛을 보았으니 그만큼 더욱 신중해지기 때문이다. 하지만, 단점도 발생한다. 특히 1인방송체제인 유튜브의 경우에는 유튜버나 BJ의 말 한 마디 한 마디에 투자방향이 바뀔 수 있기 때문이다. (나 역시 개인방송을 하고 있으나 이 점은 양날의 검이 될 수밖에 없다고 생각한다)학창시절 내가 겪었던 혼자 하는 공부 (혹은 자습시간이라 불렀던)의 안 좋은 점은 누군가 지켜보지 않아 게으름을 피운다는 것, 내가 흥미 있는 분야만 집중한 채 어렵다고 느껴지는 부분은 대충 훑어보았다는 점이다. 그리 엄청난 우등생이 아니었던 나는 내가 공부하는 방향이 맞는지 체크하기가 어려웠고, 그나마 제대로 공부했구나 하고 알 수 있는 순간은 최선을 다해야 하는 중간/기말고사였다는 점이다. 결과는 때로는 참담했고, 때로는 그저 그랬었다. 즉, 이 혼자 하는 공부법이 잘 맞는 사람이야 효과적이지만, 어설프게 하면 독이 되는 것이 혼자 하는 땅 투자 공부다.그렇다면 왜 사람들은 ‘홀로서기’를 선택하게 된 것일까? 우선 투자자 입장에서 땅 투자는 ‘위험’한 거래이기 때문이다. 여기서 말하는 위험은 이미 각종 언론에서 노출되어 있는 기획부동산 피해와 사기 등을 예로 들 수 있을 것이다. 큰돈을 투자하여 손해를 보느니, 내가 알아본 정보를 더 신뢰하는 것이 덜 억울해서가 아닐까? 또, 불필요한 경비를 절약하고 싶어서다. 여기서 말하는 불필요한 경비는 중개수수료 등이나 소개비용 등이 들어간다. 직거래를 하면 이러한 수수료 비용을 아낄 수 있을 것이라고 생각한다. 땅 투자를 순수 투자의 입장에서 계산하면 ‘투자수익 - 투자비용 = 순이익’으로, 매도 후 발생한 금액에서 초기 투자 시 발생했던 금액을 제하면 이익의 폭이 더 커진다. 맞다. 투자비용을 줄이는 것은 중요한 일이다. 하지만 애먼 비용까지 생략하면 오히려 위험에 노출될 수 있다.예를 들어 중개사가 필요한 이유는 토지 매매시 복잡한 서류절차를 대신 해주는 간단한 수고비용이라고 생각할 수도 있지만, 그 외에 거래 중간 시 발생할 수 있는 각종 위험에 대한 보험비용도 포함되어 있다. 그리고 실제로 서울이 아닌 지방에 땅을 구하는 경우 매매자 본인이 감내해야 하는 교통비, 식대, 시간 소요가 모두 포함된 것이다. 더불어 부동산 컨설팅으로 토지의 분석으로 토지가치를 알고, 투자기간을 조정할 수 있다. 맞다. 한마디로 나의 시간과 수고를 돈으로 지불 하는 것이 투자비용인 셈이다.‘그래서 혼자 하는 땅 투자가 좋다는 거야, 중개사나 컨설팅을 받으라는 거야?’결론부터 말하면 처음부터 혼자 하는 땅 투자는 위험할 수 있다는 것을 전하고 싶다. 몇 번의 시행착오를 줄여줄 수 있는데, 굳이 처음부터 홀로 가시밭길을 헤쳐나가며 동화 속 주인공이 될 필요는 없다. 스스로 공부가 하고 싶다면 우리 주변에는 아직 전문가가 동행하는 많은 답사 프로그램도 존재한다. 몇 번을 그렇게 함께 움직이는 것만으로도, 모의 분석을 하는 것만으로도 분명 큰 공부가 될 수 있다.서두에 필자에게 질문을 던진 그의 경우, 홀로 공부를 시작하여 투자까지 이어진 케이스였다. 투자기간과 목적에 대한 기준이 없다 보니 “잘 한건지 모르겠다”는 결론이 나올 수밖에 없다. 스스로가 ‘잘한 것이다’라는 인정이 될 수 있을 때까지는 조금쯤은 기댈 나무를 찾아보는 것이 어떨까?
2019.04.27 I 유현욱 기자
땅값 올리는 토지투자 방법
  • [대박땅꾼의 땅스토리]땅값 올리는 토지투자 방법
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 제목만으로도 혹할 것이다. 하지만 이것은 사실이다. ‘로또 번호 잘 맞추는 법’ 보다는 땅값이 올리는 방법이 훨씬 현실가능성이 높다. 이 방법들은 대부분 제대로 투자를 했을 경우에 한하는 방법들이지만, 이 방법이 통하는 경우에는 꽤 만족스러운 땅값 상승을 기대해도 좋다.첫째, 지목변경이다.지목변경과 용도변경을 헷갈리는 사람들이 많은데, 용도변경은 개인이 할 수 있는 일이 아니다. 필자는 여러 차례 각종 강연과 책에서 ‘지목’보다는 ‘용도’에 신경을 쓰라고 말한 바 있다. 이유는 용도는 마치 내가 부모를 바꿀 수 없는 것처럼 할 수 있는 일이 없지만, 지목변경을 통하면 지가상승을 기대할 수 있기 때문이다. 현황인 농지와 밭은 전원주택이나 휴게실, 음식점을 지을 수 있는 대지로, 창고를 지을 수 있는 창고부지로, 공장을 지을 수 있는 공장부지로 변경하는 것을 지목변경이라고 한다.기본적으로 땅의 지목은 28가지 지목이 있는데, 일반인이 보기에는 땅의 효용가치가 모두 같아 보인다. 땅이 있으면 어떤 건물이든 지주 마음대로 지을 수 있을 것으로 생각하는 건 오산이다. 현행법상 지목별로 지을 수 있는 건축물이 정해져 있어 허용된 건축물만 지을 수 있다는 것을 모르기 때문이다.투자를 몇십 년 동안 그대로 묵혀둘 것이 아니라, 가공을 통해 개발이익을 창출하는 것이 현명하지 않을까? 개발 불가능한 땅을 지목변경으로 개발 가능한 땅으로 바꾸는 것은 4~6개월 정도 넉넉잡는 것이 좋다. 두 번째, 임야가 전이 되면 돈이 된다.위에 첫 번째 지목변경의 이야기에서 이어진 내용이기도 하다. 앞서 지목변경을 말했으니, 대다수가 농지나 임야를 사서 대지로 변경해 땅값을 올릴 생각을 했을 것이다. 보통 땅값은 임야, 논, 밭 순서대로 비싸다. 즉, 임야는 개발제약이 많이 따르고 경사로 인하여 개발이 쉽지 않아 효용가치가 떨어진다는 뜻이기도 하다. 이러한 땅을 대지로 지목변경한다면 평균 30%~100% 이상 지가가 상승한다. 개발 호재까지 만나면 땅값 상승폭이 커진다. 단, 농지는 전, 답, 과수원 이외의 지목으로 변경하기 위해 농지전용허가를 거쳐야 한다. 임야의 경우 산지전용허가가 필요하다. 이는 본래의 목적 외에 다른 목적으로 쓰고자 할 경우 필요한 허가라는 뜻이다. (과거 난개발을 막기 위해 연접개발제한제도가 존재하였으나 현재는 폐지가 되었다)세 번째, 군사시설보호구역 해제만약 내가 관심 있는 땅이 군사시설보호구역이라면, 그 땅을 투자하기란 쉽지 않을 것이다. 군사시설보호구역으로 지정된 땅은 건축규제가 까다로워 지주가 재산권 행사를 제대로 하기가 어렵다. 군사시설보호구역은 군사시설보호법에 의해 군사시설을 보호하고, 군작전의 원활한 수행을 위해 국방부장관이 지정한 구역이다. 따라서 이 구역 안에서 관계 행정청이 특정사항에 관한 허가 기타의 처분을 하고자 할 때는 미리 국방부장관이나 관할 부대장과 협의를 해야 한다.하지만, 무조건 군사시설보호구역의 땅이 메리트가 떨어지는 것은 아니다. 국방부는 군사시설보호구역 건축기준을 완화하거나, 주민들이 재산권 행사를 할 수 있게 노력해왔다. 그 결과 지난해 여의도 면적(2.9㎢)의 약 74배에 달하는 215.58㎢ 규모 토지를 군사시설 보호구역에서 해제 또는 완화했다. 대부분이 국유지와 보전산지였던 곳이기에 불만이 많았지만, 올해 강원도에서는 국유지와 보전산지 위주가 아닌 토지 활용가치가 높은 취락 지역, 미 상업지역 등 도시화 지역 위주로 선정해 해제할 예정이라고 밝히기도 했다. 장기적으로는 순차적으로 군사시설보호구역을 해제할 예정이기에 주목하는 것이 좋지만, 투자기간을 단기적으로 보는 것은 위험하다. 장기적으로 묶어놔도 되는 여유자금으로 진행하기를 추천한다.
2019.04.20 I 유현욱 기자
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