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- [대박땅꾼의 땅스토리]아는 만큼 편해지는, 부동산 서비스 기술
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 클릭 한번에 내가 원하는 시간에 택배가 오고, 클릭 한번에 새로운 집을 구하는 시대이다. 생활필수품인 스마트폰으로 모든 것이 가능해져 버린 이때 필자는 늘 ‘발품’을 중요하게 말해왔다. 물론 지금도 현장답사 없는 투자는 위험하다고 말하고 있지만, 앉아서도 가능한 부동산관련 조사기술은 나날이 발전하고 있는데 사용하지 않기에는 너무 아까워 이야기해 보고자 한다.필자의 카페에는 수만 명이 가입되어 있고, 그중에 대다수가 노후를 준비하는 사람들이다. 최근 부동산재테크에 관심을 갖는 청년층도 많아졌지만, 실제 투자를 앞두고 행하고 있는 사람들은 여유자금이 있는 40~50대 그 이상의 사람들이 많다. 필자와 운영진들이 가장 곤란해하는 전화는 휴대전화로 하는 카페활용을 몰라 하나부터 열까지 알려달라는 다소 안타까운 사연을 가진 회원들이다. 이들은 대다수가 휴대전화에 익숙지 않은 노년들로, 아날로그식 방법에 익숙해져 있다 보니 전화 한 통으로 모든 것이 완성되길 바란다. 필자도 고령의 부모님이 있는지라 그들의 사정을 최대한 배려하고 있지만, 조금이나마 바라는 것은 가파르게 변화하고 있는 기술의 발달을 조금은 배우려는 자세도 필요하다는 것이다.필자도 그것을 배우고, 익히는 속도가 과거에 비해 느려졌다고 생각하지만 새로운 것을 발견하면 늘 알아가려 노력 중이다. 함께 공부하는 기회가 되길 바라면서 몇 가지 나라에서 제공하는 ‘부동산 서비스 기술’을 알려주려 한다.첫 번째는 ‘부동산 씨리얼’이다. 과거 ‘부동산 일사편리’로 더 많이 활용되었던 서비스가 ‘씨리얼’로 바뀌었다. 트렌디한 부동산 정보와 부동산트렌드를 정리한 사이트로 일반 시민들의 목적에 맞는 다양한 정보조회가 가능하다.대표적인 것은 ‘씨리얼 지도’인데, 이 지도서비스를 이용하면 가격지도, LH토지매물지도, 사업지구와 지역별 인구정보와 주택정보(전월세, 매매금액평균 등)에 대한 것을 손쉽게 조회할 수가 있다. 더불어 통계리포트 등이 제공되어 실사용자에게 유독 유용한 객관적 정보를 제공하고 있어 필자도 도움을 얻고 있다.부동산정책 등을 매번 꼬박꼬박 찾아내기가 힘들다면, 국가의 부동산정책 등을 모아놓은 게시판과 부동산 보고서를 통해 부동산 시장을 엿볼 수도 있다.또 다른 부동산 서비스는 ‘농취증 인터넷발급’이다. 그동안 농취증은 농민이 취득하는 것으로 자경의 법칙에 따라 해당 소재지의 읍, 면사무소 등에서 신청하게 되어 있었다. 하지만 올해 2018년 7월 5일 부터는 민원24 홈페이지를 통해서 농취증을 발급받을 수 있다. (반드시 공인인증서가 필요하다)민원24에 들어가 농취증신청서식을 작성하면, 취득인의 상세자료와 취득 농지의 번지내용을 입력하고, 농업경영계획서는 등은 첨부파일로 등록하면 된다. 수수료는 1000원 남짓, 먼 거리에 사는 직장인들에게는 더할나위 없는 서비스이니 잘 활용하면 좋겠다. 단, 반려가 되는 경우가 있다. 이 경우에는 우선전화하여 사유를 들어보고, 방문하여 신청해야 한다. 더불어 최근에는 국가에서 부동산산업을 첨단기술을 통해 성장시킨다고 한다. 부동산 기획, 개발, 임대, 관리 등의 서비스를 발전시키어 전문인력을 육성하고, 통계시스템을 구축해 보다 나은 산업성장을 일으키기 위함이다. 필자 역시 부동산은 과거 우리가 찾아가던 곳에서, 손안에서 탐색하는 서비스로 변모할 것이리라 예측하고 있다. 이 외에도 우리가 모르는 사이에 서비스는 다양화되고, 편리해지고 있다. 그만큼 정보는 많고, 올바른 정보를 가려내는 것 또한 스마트폰이라는 정보 속에 존재한다. 무엇이든 끊임없이 알고자 하자, 알고자 하는 사람에게는 알고자 하는 무엇들이 조금씩 다가오고 있다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]LTV, DTI, DSR이란 무엇인가?
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 요새 부동산 뉴스 카테고리만 클릭하면 자주 보이는 용어들이 있다. 한국말로 써놔도 해석하기가 알쏭달쏭한데, 영어의 약자처럼 존재하니 더 헷갈릴 수밖에…. 하지만, 부동산 시장을 이해하기 위해서는 알고 있어야 하는 용어들. 오늘은 그 용어들을 알아가 보도록 하자.1. LTV는 무엇인가?8.2부동산 대책의 골자는 ‘주거의 안정화’로 볼 수 있다. 정부는 현재의 부동산 시장의 투기과열을 막기 위해서, 그 기준을 강화하여 투기를 억제한다는 것이다. 이 정책은 9.13대책에서 한차례 더욱 강화되는 양상을 보이기도 했다. 우선, LTV는 주택담보인정비율로, ‘집을 담보로 얼마까지 돈을 빌릴 수 있는지’에 대한 것이다. 만약 집이 5억원이고 LTV가 70%라고 하면, 3억5000만원을 빌릴 수 있는 것이다. *참고 (5억원 * 70%) = 3억 5000만원또 한가지, 만약 서울에 위치해 있고, 전세를 낀 경우나 방이 3개인 경우라면 계산이 조금 달라진다. 방의 개수에 해당되는 최우선 변제금액을 뺀 금액을 돈을 빌려주는 것이다. 즉, [(5억원 * 70%) -(전세금) = 최종 대출금 ]이 되거나, [(5억원 * 70%) - (최우선변제금액 * N(방의 개수))=최종대출금]의 공식이 성립되는 것이다.참고로 지역별로 LTV 한도가 다른데, 지역별로 LTV 한도를 조정하여, 투기과열지구 및 투기지역은 그 한도를 낮추어 과열 양상을 낮추는 것이다.어려운가? 간단하게 생각해서 위에처럼 집을 담보로 돈을 빌리는데, 지역에 따라서 최우선 변제금액을 제하고 대출을 해준다고 생각하면 된다.2. DTI는 무엇인가? 이것은 총부채상환비율로, ‘나의 총소득에서 매년 갚아야 하는 원금과 이자가 차지하는 비율’을 말한다. 즉, 채무 상환능력을 보고 대출을 해준다는 것으로, 연소득 6000만원이고 DTI가 60%라면, 매년 갚을 ‘원금+이자’가 3600만원을 넘지 않게 대출을 제한하는 것이다. 다시 말해 DTI가 낮을수록 대출 가능 금액은 줄어든다. 이 때문에 서민들을 위한 정책이 아니라는 설명이 나오는데, 연소득은 높은 고소득자의 투기성이 높다는 데에서 모순적이라는 지적이 높다. 이에 2018년도부터 ‘신 DTI’가 도입되었다. 새 주택담보 원리금과 기존 주택담보 원리금, 기타 대출이자까지 적용해 다주택자의 경우 대출 가능 금액이 줄어든다.*참고DTI = [(해당 주택 담보대출 연간 원리금 상환액+기타부채의 연간이자 상환액) / 연소득]신 DTI = [(해당 주택 담보대출 연간 원리금 상환액+기타부채의 연간이자 상환액+기존주택담보대출 연간원리금 상환액) / 연소득]3. DSRDSR은 ‘총부채원리금상환비율’로, 연간 총소득에서 전체 대출금의 원금+이자가 차지하는 비율이다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출과 신용카드결제액, 자동차 할부금 같은 모든 대출금이 해당된다. LTV와 DTI가 ‘주탬담보대출’을 기반으로 한다면, DSR은 보다 폭넓은 대출규제라고 볼 수 있다.10월 31일부터 은행별로 대출산정방식이 도입됨에 따라, 대출 혹한기가 오고 있다고도 말하고 있다.대출규제를 막는 이유는 무분별한 대출을 막아 투기세력을 억제한다는 점에서는 필요성이 높다고 볼 수 있다. 그러나 현실적으로 고소득자들은 규제가 강화되어도 빌릴 수 있는 금액의 곤란이 적은 반면 저소득층은 더 까다로워진다는 문제다. 더불어 생계와 관련한 사업자 대출을 받는 자영업자들의 경우에는 이러한 규제의 영향이 클 것으로 보인다.어렵다고 피할 수만은 없는 부동산 및 대출용어. 이 정도는 알고 있어야 경제의 흐름을 약간은 수월하게 읽어나갈 수 있을 것이다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]부동산투자 및 계약시 알아두어야 할 서류종류
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 부동산투자할때 사람들이 은근히 놓치기 쉬운 것이 바로 계약서와 서류들이다. 보통은 부동산에서 알아서 챙겨주기 때문에 일일이 설명해 주기 전까지는 어떤 서류를 잘 챙겨야 하고, 어떤 서류를 몇 번이고 확인해야 하는지 모른다. 단적으로 예를 들면 시험을 볼 때 모른다는 이유로 찍기로만 보고 난 후 성적만 기다리고, 오답처리나 문제풀이 등을 다시 하지 않는 것과 같다. 즉, 부동산투자를 아무리 많이 해도 부동산 서류를 알지 못하면 눈뜬장님이나 마찬가지다. 부동산투자뿐만 아니라 사회인에게 서류는 매우 중요하다. ‘계약’이기 때문이다. 혹시라도 법적으로 이상이 있는 건물, 토지와 계약하면 그 피해는 고스란히 계약자에게 돌아온다. 이런 계약 시에는 필수적으로 알아야 할 서류가 있는데, 오늘은 그 서류에 대해서 짤막하게나마 알아보도록 하자.◇등기부등본등기부등본은 현재 소유주의 취득일과 권리관계(예를 들면, 전세권, 가압류 등) 정확한 소재 지번, 건물의 특징 등이 나타난 서류다. 건물과 토지 등기부등본은 각 소유와 권리관계에 대한 이력을 기록한 것이며, 여기서 확인해야 할 것은 건물투자 때 토지주와 건물주가 같은지를 건물등기부등본과 토지등기부등본을 각각 발급받아 확인해야 한다.◇건축물대장건물에 대한 이력이 기록된 서류다. 건물의 전체면적 및 구조 관련 사항, 건물용도, 층수, 층별 면적, 소유자 현황이나, 위치, 준공날짜 등이 나와 있다. 여기에서 확인할 것은 불법건축물의 존재 여부를 확인하여 이행강제금이 발생할지 등을 알 수 있고, 임대차보증금, 임차료, 관리비 등 협의 시 참고할 수 있다.◇토지대장토지대장은 건축물대장처럼 토지에 대한 이력이 기록된 서류다. 보통 토지대장에서는 토지의 소유주 파악이 가능하고, 토지주와 건물주가 동일인지 여부도 확인할 수 있다, 토지면적, 지목, 토지의 변동사항 등을 확인할 수 있다. 토지대장에서는 면적 확인을 해봐야 하는데, 등기부등본상 면적과 토지대장 면적이 다른 경우가 있을 때는 토지대장상 면적을 우선순위로 하게 되어 있다. ◇토지이용계획 확인원토지의 이용계획과 사용되고 있는지를 알 수 있는 서류다. 만약 상가투자 시 지역의 재개발 여부, 도로개설 여부 등을 확인할 수 있고, 토지의 공법상 활용이 어떤지와 부동산의 현재가치를 알 수 있다. 필자가 여러 번 강의, 칼럼 등에서 ‘토지이용계획확인원’을 언급한 이유는 토지의 가치를 평가하고 현 상태를 알 수 있는 핵심적인 사항이기 때문이다. 토지의 경우 용도지역에 대한 정보가 되어 있어 건폐율, 용적률, 건축 가능한 건물 등에 대한 정보를 확인할 수 있다.위에서 설명한 서류 종류에 대해서는 정확히 알고 투자를 시작하고, 모의 투자를 분석하는 등의 연습이 필요하다. 다 차려진 밥상을 그냥 차려주는 법은 없다. 내 밥상은 내가 차려 먹도록 하자.
- [대박땅꾼의 땅스토리]생각보다 완연한 부동산사기 종류
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 부동산이라는 것이 규모가 크기 때문에, 실수요를 위한 부동산 구입이건, 자산증식을 위한 투자형 부동산구입이건 큰돈이 들어갈 수밖에 없다. 그래서 한번 당하게 되면 회복 시까지 정신적, 금전적 손실이 쉽게 이루어지지 않는다. 오늘은 이러한 부동산 사기의 몇 가지 종류에 대해 알아보고 주의하기를 바라며 칼럼을 쓰고자 한다.◇직거래로 인한 부동산매매 사기직거래의 경우 각종 부동산 커뮤니티를 통해 개인 간 집 및 토지 매매가 활성화되고 있다. 토지교환이라는 이름으로도 쉽게 만나볼 수 있다. 물론 모든 직거래가 사기라는 것은 아니다. 다만, 직거래 시 주의하지 않으면 돈 조금 아끼려다가 큰돈을 날릴 수도 있다.우선 직거래 사기를 예방하기 위해서는 가장 중요한 것이 부동산소유주가 맞는지 확인해야 한다. 이때, 등기부등본은 계약 시, 중도금 시, 잔금 시 나눠 최소 3번 이상 등기부를 떼서 확인해봐야 한다. 소유자가 아닌 대리인과 계약하는 경우에도 위임장, 인감증명서는 필요하며 실제 집주인과 통화도 분명하게 이루어져야 한다. ◇토지 기획부동산 사기아마 필자의 카페 회원이라면 가장 많은 게시글로서 만나보는 것이 기획부동산 사기다. 그 종류도 다양하지만, 지인을 통한 사기나 법인 등을 통한 사기뿐만 아니라 최근에는 다단계성으로 나타나는 경우가 많다. 예를 들어 텔레마케터를 고용한 후 텔레마케터에 1차 투자를 유도하고, 이 텔레마케터가 회원모집을 통하는 식이다. 혹은 직원을 구하는 척하고, 직원들의 인맥을 활용한 다단계성인 것이다. 올해 초에는 제주도에서 이러한 100억대 사기가 발견되기도 했다. 기획부동산 사기를 예방하기 위해서는 우선, 현장답사는 필수이며, 본 투자지의 주소를 받아 토지이용계획확인원 등을 확인하는 작업은 물론이며, 개별필지분할인지, 지분투자인지 등을 정확하게 따져야 한다. 지분으로 투자하는 경우에는 매도 시 불편을 초래할 수 있으므로 투자 전 꼼꼼한 확인이 필요하다.◇무료교육을 이용한 투자자 모집 후 사기자산증식의 블루오션으로 부동산 경매 등이 각광을 받으면서 부동산 및 부동산경매의 무료강의가 늘어나고 있다. 필자역시 초보시절 그리고 현재도 유료 및 무료 강연을 들으러 방문하고는 하지만, 무료강연보다 돈을 조금 내더라도 유료강연을 그나마 추천하는 바이다. 무료교육강연으로 우선 학생을 모은 업체가 사제관계를 기본으로 하는 사기성 투자를 제의하기도 하기 때문이다. 물론, 이것이 모든 무료교육에 대해서 말하는 바는 아니다. 무료교육일지라도 질 높고, 훌륭한 교수들이 맛보기 강연을 하는 경우도 많다. 여기서 말하는 ‘그나마 유료강연을 들어라’고 말해주는 대상자는 첫 투자를 앞둔 아무것도 모르는 새내기 투자자들에게 하는 말이다. 옳고, 그름을 구분하기 어려운 왕초보들에게 첫 강의는 투자의 기준으로 작용한다. 첫단추를 잘 끼워야 한다는 말과 같이 이러한 무료강연에서도 득과 실을 잘 따져보고, 손쉽게 유혹에 빠지지는 말아야 할 것이다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]부동산투자에서 '사람'이라는 것은
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 태어나 죽을때까지 우리는 몇 명의 사람을 만날까? 그중에 나에게 손해를 끼친 사람은 몇 명이고, 기회가 된 사람은 몇 명이나 될까? 우습게도 꽤 철학적으로 보이는 이 질문을 칼럼을 핑계 삼아 다시 한 번 세어보는 시간을 가진다. 필자는 여러 칼럼에서 ‘사람’이 얼마나 중요한지를 간간이 이야기해본 적이 있다. 부동산투자를 할 때는 특히나 많은 사람을 만나게 되는데, 이 많은 사람 중에서 특히 중요하게 생각해야 하는 3명이 있다. 이 3명을 어떻게 거르느냐에 따라 부동산투자는 성공하기도 실패하기도 쉬우니 잘 판별해야 한다.1. 좋은 부동산을 추천해주는 정보원정보는 많으면 많을수록 좋다. 그것을 잘 정리하는 것이 투자자의 몫이니, 제대로 된 정보와 괜찮은 물건을 알려주는 정보원만 있어도 반은 성공한 것이라 볼 수 있다. 그런데, 필자처럼 투자를 전문으로 하는 사람이 아니고서야 대부분의 정보원 역할을 해줄 수 있는 것은 현지 부동산 사장님이나, 부동산을 좀 해봤다는 주변 지인 등이다. 이제 막 투자를 준비하는 초보투자자나, 5번 미만의 투자자에게는 매번 꾸준히 연락할 수 있는 정보원을 찾기란 여간 어려운 것이 아니다.필자의 초창기 시절에는 꼭 부동산 사장님만을 정보원으로 두지 않았다. 이장님의 말동무가 되어 얻는 정보들은 현지정보라서 쏠쏠했고, 현지에서 택시기사를 하시는 분들의 입소문은 상당히 구체적이었다. 이후 미용실, 부녀회장, 우체부, 택배기사, 동네슈퍼 사장님 등 너스레를 떨며 친밀해질 수 있다면 꽤 쏠쏠한 정보가 모일 것이다. 아니면 현지 부동산만을 여기저기 돌아다니다가 마음에 맞는 부동산사장님과 꾸준히 연락만 해도 조금씩 챙겨주기 마련이니 꾸준한 연락이 필요하다.2. 공동투자 시 리더전통적으로 소액투자의 대명사는 공동투자다. 공동투자는 잘만 하면 소액으로 내 땅을 갖게 될 수 있지만, 첫단추를 잘못 끼우면 상당한 쓴맛을 보게 된다. 누누이 필자는 공동투자 시 지분투자보다는, 필지 분할을 할 수 있는 투자를 권했다. 사공이 많으면 배도 산으로 간다고, 전혀 엉뚱한 결과를 낼 수 있기 때문이다. 그럼에도 불구하고 공동투자를 할 수밖에 없는 상황, 특히 필지 분할하기가 모호해 지분투자를 해야 하는 상황에는 사전에 구체적인 매도관련 내용을 작성해 두어야 한다. 이때 리더의 역할이 중요하므로 어떤 리더를 따르느냐에 따라 수익률이 달라진다.투자에 실전경험이 많고, 사전지식이 많은 사람이라면 가장 좋겠지만, 필자의 경우 투자를 함께하면서 자신의 지식과 노하우를 다른 사람들과 공유할 수 있는 사람이 도움이 많이 됐다. 일단 투자를 하기로 하면 모든 걸 리더에게 맡기고 나 몰라라 하는 투자자들이 있는데, 그렇게 투자하면 도대체 무엇을 얻을 수 있을지 곰곰이 생각해볼 필요가 있다. 나 몰라라 하는 투자는 결국 도박일 뿐이고, 남 탓을 할 수 없다.3. 검증해줄 멘토이도, 저도 안되면 검증을 해줄 사람이라도 잘 찾는 것이 중요하다. 정보를 얻고, 공동투자를 하게 되어도 투자지식에 대한 수준이 다들 높지 않을 경우에는 보험이라 생각하고 약간의 투자가 필요하다. 제대로 된 땅인지, 개발은 가능한지, 미처 찾아보지 못한 단점은 없는지 찾아봐 줄 수 있는 멘토의 도움은 생각보다 강력하다.실전투자 경력이 많아서, 어려움을 겪어도 수월하게 빠져나올 수 있는 노하우를 가진 멘토를 찾아 함께 투자 가이드라인을 만들다 보면 투자자들 본인이 배우는 것이 더욱 많아질 수 있다. 위에서 설명한 이 세 사람으로부터 조언을 구할 수만 있다면 앞으로 부동산투자는 승승장구다. 물론 한번에 이 세 사람을 찾기란 어렵다. 하지만 책에서, 강연에서, 가끔은 기획부동산에서 정보를 얻고, 활용하는 연습을 거쳐보도록 하자. 세상에는 정말 다양한 사람들이 있고, 별별 사람들이 함께 살아가며, 생각지도 못한 도움을 얻기도 하니 말이다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]초보경매투자자를 위한 경매입찰과정
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 첫 토지투자를 준비할 때 제법 기웃거리게 되는 곳이 바로 경매다. 경매는 아무래도 소액투자가 가능한 것이라고 여겨지고 서점에 쏟아져 나오는 대부분의 부동산재테크 서적이 부동산경매를 기준으로 이야기하기 때문이다. 우선, 왜 이렇게 서점에 경매사례를 중심으로 한 책이 많은가 고민해보았다. 첫 번째로는 사례를 다양하게 구할 수 있기 때문이다. 급매 등으로도 좋은 토지를 구할 수 있지만, 책이라는 곳에 그것을 녹이기는 상당히 어렵다. 특히나 본인의 투자사례를 몇 권이나 녹여 쓰는 것은 상당히 많은 경력과 시간이 걸린다. 그렇기에 독자들 입장에서도 ‘경매’가 익숙하게 느껴질 수밖에 없다.그런데 생각보다 많은 책이나, 리뷰 등에서는 경매투자의 노하우는 설명을 잘 해주는데 그 첫 시작인 입찰과정에 대한 설명은 부족하다고 느낀 바가 많다. 필자의 초보시절을 떠올리면 이 당연한 단계를 한번 알고 가는 것과 모르고 가는 것은 천지차이였기에 독자 대부분이 아는 내용이라고 하더라도 오늘 그 이야길 해보려 한다.우선 입찰의 첫 단계는 집행법원 알아보는 것이다. 경매사이트나 신문 광고 속 경매번호가 있다. 이 경매번호를 검색해보면 경매집행장소를 알 수 있는데 서울물건의 경우 서울중앙지방법원이고, 수원은 수원지방법원 등 부동산물건마다 정해진 법원이 있으니 그곳으로 당일에 찾아가면 된다. 그리고 [경매00계]라는 구체적 장소가 정해지니 이를 참고하면 되겠다. 두 번째 단계는 정보확인과 현장답사다. 이는 모의경매를 할 때도 가봐도 좋고, 실제 경매에 입찰할 때에는 반드시 해야 하는 단계다. 물건을 분석하는데 현장에 가보지 않는다는 것은 운에 맡기는 것과 같다. 물론, 경매보고서에는 미리 제공되는 경매 정보들이 있다. 대부분 주변 교통상황과 현황 등을 알 수 있다.경매는 다만 유찰이 되므로 맨 처음 경매가 나왔을 때와 비교했을 때 기간이 길어질수록 현황이 달라질 수 있다. 유찰이 많이 되었다는 것은 그만큼의 이유가 있으므로 더더욱 현장을 방문해보도록 하자.세 번째 단계는 입찰 당일 준비물을 챙기는 것이다.아무래도 법원과 거래하는 것이다 보니 하나라도 소홀해서는 안 된다. 기본적으로는 입찰자의 신분증, 도장, 입찰보증금인데, 입찰보증금은 보통 10%이지만, 유찰되거나 하는 경우 보증금이 달라질 수 있다. 덕분에 필자는 모든 걸 완벽히 준비하고서도 보증금이 20%였던 걸 깜빡하여 곤욕을 치른 적이 있으니 주의하길 바란다. 참고로 입찰은 본인 말고 대리인도 방문할 수 있다.네 번째 단계는 법원에 방문하는 것이다.경매정보를 보고서도 잘 모르겠으면 담당 경매과의 전화번호가 함께 있으므로 위치를 물어볼 수가 있다. 사실 법원경매정보사이트에서 검색해보면 장소, 경매과, 위치 등의 내용이 다 나와 있다.다섯 번 재단 계는 입찰장으로 향하는 것이다.법원에 들어가면 검색대를 지나친다. 소지품 검사를 하는 것이다. 이후 이 검색대를 지나자마자 게시판에는 당일 경매 진행 건에 대한 설명이 되어 있다. 취하, 정지, 변경된 내용을 확인하고 안내된 곳으로 이동하도록 하자.여섯 번째 단계는 입찰장에서 집행관의 안내공지를 듣는 것이다.집행 전 정형화된 안내공지를 쭉 읽어주는데, 대게 사람들은 아침조회 시간처럼 흘려듣기 바쁘다. 하지만 주의 깊게 들어보면 그 어떤 경매학원보다 자세하고, 꼼꼼하게 경매절차와 유의사항을 설명해준다.일곱 번째는 기일입찰표와 입찰보증금을 제출한다.경매가 본격적으로 시작되면 사람들이 우르르 앞으로 나가는데, 이때 집행관이 기일입찰표, 입찰보증금봉투, 입찰봉투를 나누어준다. 1경매물건당 1개씩을 작성해야 한다. 그리고 세 가지 서류 모두 입찰하려는 경매의 사건번호를 기재한다. 잘못 작성하면 수정하지말고, 새로 받도록 하자. 또, 새로 받고 나서 대충 보지 말고 꼭 모든 내용을 쓰자. 그리고 마감 시간 전에 집행관에게 다시 제출하면 된다.여덟 번째는 영수증을 받는 것이다.마감 후 집행관은 가장 높은 입찰 금액을 쓴 입찰자에게 경매를 낙찰한다. 그리고 낙찰자에게는 입찰 영수증을 배부하고, 낙찰받지 못한 사람들에게는 입찰 보증금을 돌려준다.마지막 단계는 대금을 납부한다.사실 모의 입찰하는 사람은 입찰하지 않겠지만, 실제로 낙찰받으면 낙찰 허가 후 7일 이내 항고가 없으면 1개월 안에 입찰보증금을 뺀 대금을 납부해야한다. 이때 못 내면 다시 경매로 넘어가는 것이다. 글로 표현하느라 간단하게 보이지만 첫 투자 시에는 손이 떨려서 한 건물에서 헤매기도 했다. 0하나를 잘못 적기도 하고, 준비물을 제대로 챙겨가지도 못한 적도 있다. 가능한 독자 여러분은 다른 블로그에 남겨진 법원경매 리뷰 글을 읽어보거나, 실제 입찰 전 해당 법원을 방문해 보는 연습을 한 번쯤 해보길 바란다. 필자의 경험에서 연습은 쓸데없는 짓이 아니라, 쓸모있는 짓이었었으니 말이다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]수익형부동산투자, 소형부동산에 투자해야 하는 경우
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 사실 부동산투자를 할 때 불문율이라는 것은 없다. ‘000만하면 절대 망하지는 않는다’고 말하는 책이나 강연의 경우 반은 맞고, 반은 틀리다. 성공법칙이 나에게 해당이 안 될 수도 있으니 말이다. 그래서 젊은 사람들은 ‘케바케(case by case)’라고도 말하지 않는가?필자는 많은 회원들에게 ‘소액투자’ 노하우를 설명해왔다. 그만큼 ‘소형 부동산’을 많이 접해왔다. 지금도 역시 소형부동산에 투자하고 있고 알아보고 있다. 여기서 말하는 ‘소형’이라는 것은 원룸, 오피스텔 같은 소형 주거부동산이나 100평~200평 사이의 소형토지를 말한다. 물론 소형이 모두 소액일 수는 없지만, 같은 투자금이라면 소형부동산 여러 개를 투자하는 편이 부동산투자 실패율이 낮다. 특히나 소형 월세투자는 초보 투자자에게 적합한데, 부동산 계약서를 쓰고, 중개사를 따라 투자할 부동산을 들여다보고 할 기회도 더욱 많아진다. 잠깐 덧붙이자면 소형부동산에 투자하는 소액 초보투자자들은 ‘얕보이는 것’을 무기로 많은 정보를 얻을 수 있다. 모르는 것은 죄가 아니기에 이것저것 물어봤을 때 설명을 잘해주는 중개업자를 만나면 노하우도 얻을 수가 있다.그렇다면, 왜 소액이 아닌 소형부동산에 더 초점을 맞춰야 하는 것일까? 우선은 비교할 대상도 많고, 다른 부동산에 비해 투자금이 적게 들어가는 경우도 많다. 즉, 배울 점이 많다는 것이다. 첫술에 큰 이익을 봤다고 그게 본인의 실력일 듯싶지만, 그저 운이 좋을 뿐이다. 그리고 그런 운은 오래가지 못한다.또, 사회가 소형부동산을 요구하기 때문이다. 가까운 편의점에 가보면 오늘 한 끼만 먹을 1~2인용 음식재료가 많은 것을 볼 수 있다. 혼밥하는 사람이 이제는 익숙하고, 혼자하는 활동을 한다고 해서 욕하는 사람이 없다. 그것이 현재의 모습이다. 유행처럼 지나가는 잠시 잠깐의 변화가 아니라, 줄어드는 인구는 1~2인 수요에 맞는 상품을 계속해서 내놔야 한다. 실제로 세종시의 경우 나라에서 열심히 지어놓은 주거단지에 들어선 아파트의 월세와 소형원룸 월세가 같다고 한다. 물론 보증금의 차이는 있지만, 정부청사나 주변 산업단지에 일하는 사람들이 기반시설 좋은 아파트를 내버려두고 왜 원룸에 들어가 사는 것일까? 같은 월세인데 말이다. 이유는 너무 넓은 집에 혼자 있기 때문이다. 지방의 경우 현지인이 아닌 경우 혼자서 자취방을 구하는 경우가 많은데, 그런 사람들에게 아파트는 쓸데없이 넓다는 인식 때문이라고 한다. 즉, 소형의 선호도가 이런 곳에서 차이가 나는 것이다.더불어 수익률은 대형이나 중형보다 소형이 더 높은 편이다. 토지의 경우도 그렇고, 주거용 부동산도 그렇고 수요가 많은 것은 금방금방 매매가 이루어진다. 소형의 경우가 바로 수요가 많은 부동산에 해당한다. 토지는 아무래도 매매차익이다 보니 수익형 부동산을 예로 들면, 수익형 부동산은 공실이 없어야 수익이 된다. 즉, 월세수요가 많고, 투자금과 대출금을 어떤 비율로 활용하느냐에 따라 수익률이 더욱 높아질 수 있다.한 가지 덧붙이자면, 소형월세를 사는 대부분이 학생이나 1인 회사원인 경우가 많다. 주변에 이런 원룸단지가 많고, 경쟁 부동산이 많다면 인테리어에도 꼭 신경을 쓰기를 바라는 바다. 화사한 조명과 깔끔하고, 감각적인 (예를 들어 최근 트렌드인 북유럽)풍의 인테리어는 초기 투자 이상의 수익률을 내주기도 한다. 그냥 그런 30만원 짜리 방에 사는 것보다 3만~5만원 더 주고 깔끔한 곳 살려고 하는 사람이 더 많기 때문이다. 소형인테리어기에 생각보다 많은 투자금이 들지도 않는다.가볍게 시작하고 싶다면 소액보다는 소형부동산에 투자하자. 부동산투자의 즐거움을 느끼게 될 것이다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]좋은 전문가를 만나는 법
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 필자는 강연과 책, 칼럼을 통해 ‘전문가를 활용하라’는 말을 많이 하는 편이다. 일반 투자자에게 전문가라고 불리는 사람들은 어떤 느낌일까? 필자의 경우 처음에는 전문가로 자신을 소개하는 사람들이 그저 장사꾼으로 보였다. 몇 마디 어디서 다 들어본 이야기를 하는 사람들인 것 같은데 상담 조금 했다고 돈을 내라니…. 첫인상은 부정적이었던 것이 사실이었다. 하지만 시간이 지나면서 전문가라고 불리는 사람들을 만나고, 투자를 다양하게 경험하게 되면서 돈을 들고 찾아가서라도 그들을 이용해야겠다고 마음을 먹었다.첫 번째 계기는 현장답사에서였다. 초보시절, 필자 역시 커뮤니티 같은 곳에서 운영하는 토지답사를 이용했다. 세 번쯤 그들을 따라갔을 때인가, 책을 열 권만 읽으면 알 듯한 말들의 반복이었기에 ‘혼자서도 다닐만하겠다’는 생각이 들었다. 하지만 홀로 답사를 시작할 때는 막막하기가 그지없었다. 집에서 부모님이 차려줘서 떠먹기만 하는 밥상과 달리, 쌀을 ㅤ씻어 국을 끓이고, 생전 처음 보는 반찬을 만드는 일까지 나 혼자 하려고 하자 빠트리는 것도 많았다. 답사할 때는 자연스러워서 ‘별것 아닌 투자 사유’들이 홀로 답사를 하자 눈에 전혀 보이지 않았던 것이다. 그 후 몇 번의 답사참여를 하면서 혼자 가도 될 만큼의 연습을 하고서 직접 시장조사에도 도전했다. 책에서 말한 것처럼 장화를 신고 물이 고여 있는 곳은 없는지, 지팡이를 휘둘러 가며 잡초를 헤집고 다녔다. 스스로 뿌듯할 지경이었다. ‘이제 나도 전문 투자자라고 부를 수 있을 만큼 능숙해졌구나’ 하는 마음에 몇 번이고 읽은 책에서 얻은 노하우를 현지 토박이 부동산 사장에게 자랑스럽게 이야기하기도 했다. 부동산 사장들도 맞장구를 치며 내 지식에 감탄하니 ‘정말 고수’가 된 것 같았다. 하지만 투자 후에 깨달았다. 오만해 지면, 실수는 나오기 마련이다. 계약을 하고, 잔금까지 치르고 보니 수풀에 가려진 한쪽이 크게 꺼져 있었다. 팔아치워야 하는 부동산입장에서 안 좋은 점을 먼저 이야기해 줄 리가 없었고, 이후 하자가 발견되었지만 그것은 오만했던 나 자신을 반성하며 열심히 흙을 퍼 날라 지반을 고르게 하느라 추가비용이 들기까지 했다. 이후 필자는 계약 전에 전문가에게 다시 한번 검증을 받는 습관을 들이게 되었다. 검증을 받으면 내가 잘 보고 투자를 한 게 맞는지 알 수 있고, ‘보지 못한 하자’를 찾게 되었다. 이런 일이 반복되자 나중에는 스스로 해결할 수 있을 만큼 익숙해졌지만, 그 기간이 그리 짧지는 않았다. 현재도 필자는 다양한 하자를 돌파할 수 있는 지혜를 얻기 위해 전문가들에게 조언을 듣는다.문제는 초보자입장에서 ‘전문가’의 기준이, 그것도 ‘좋은 전문가’의 기준이 무엇인지 알 수가 없다는 점이다. 사람마다 자신에게 맞는 전문가가 존재할 것이고, 배울 점이 다르다. 그리고 전문가의 종류도 크게 중개업자도 있고, 부동산 컨설턴트로 불리는 사람도 있고, 강의를 하는 교수도 존재한다. 필자에게 있어 ‘좋은 전문가’는 아는 지식도 많고, 배울 점도 많은 사람이다. 하지만 그 이전에 그가 ‘실전 투자 경험’이 있는지가 제일 중요하다고 본다. 생각보다 우리의 생각과는 달리 지식은 해박한데, 자기 땅 한 필지도 없는 사람이 수두룩하다. 어디서 본 판례나, 투자 사례를 자신의 이야기인 듯 말하고 다니는 사람도 많다. 물론 지식이 많은 사람에게 배울 점도 많지만, 직접 투자를 본인이 하면서 얻은 현실적 문제에는 약한 모습을 보일 수 있다. 오죽하면 시골 이장님에게 얻는 정보가 더 많은 예도 있다.부동산투자는 한 두 푼 드는 재테크가 아니다. 그에 비하면 전문가에게 점검받는 그 시간과 돈은 약간의 투자라고 생각하는 게 좋다. 다만, 충분히 점검할 수 있는 실전 전문가를 찾는 것이 좋겠다. 여러분의 토지는 소중하니 말이다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]투자는 한 순간이지만, 투자 후는 영원하다
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 오늘은 다른 칼럼과 다르게 필자의 실패(?)사례를 이야기해 보고자 한다. 성공만 있는 투자는 좀처럼 ‘진실’이라 말하기가 어렵다. 진짜 실전 전문가를 구분하고 싶다면, 실패 사례를 물어보길 바란다. 금수저가 아니고서야 어찌 실패 없는 부동산 투자가 가능하랴. 평범하고 서민이라 부르는 사람들의 부동산투자는 다른 사람들보다 훨씬 가시밭길로 시작한 경우가 많음으로 다양한 사례가 나올 수밖에 없다.◇싼 게 비지떡필자의 책이나 강연을 읽거나, 다녀온 사람들에게 익히 많이 알려진 사건이다. 과거 부안의 한 땅이 급매로 나왔다는 소식에 발 벗고 현장에 달려갔다. 풀이 듬성듬성 자라있긴 했지만, 마을로 들어가는 길목에 있었고 무엇보다 시세보다 훨씬 저렴하게 나와 필자가 당시 예상하던 투자금보다 2000만원 가량을 아낄 수 있는 비용이기에 투자를 결정했다. 사실 현황을 꼼꼼히 살피기 이전에 이 기회를 놓칠 수 없다는 생각이 더 간절했기 때문이었다. 잔금까지 모두 치른 이후에 그제야 급매로 얻은 땅을 살펴본 후 그곳에 맨홀 뚜껑 같은 것이 있다는 것을 알게 되었고, 뚜껑을 열자 그 안에 폐기름 찌꺼기가 가득 들어 있다는 것을 알게 되었다. 원래 주유소였던 터였는데, 마무리를 잘 하지 않아 폐기름 폐기물이 그대로 남아 있던 모양이었다. 하지만 땅을 사용하기 위해서는 없앨 수밖에 없었고, 결국 폐기름을 처리하고 원상복귀시키는데 3000만원이 들었다. 고생이란 고생은 다하고, 시세의 1000만원이나 더 비용이 든 비지떡 같은 땅이었던 셈이다. 이후 그때만큼 강력한 후폭풍을 만나지 않은 것은 현황을 꼼꼼히 살피게 되었기 때문이라고 생각한다.◇투자는 한 방에, 관리는 영원하게수익형 부동산이라고 안전하다고 볼 수는 없다. 따로 관리업체가 없는 원룸에 투자했을 때가 그랬다. 그 당시 내가 투자한 원룸은 건너 아는 지인의 추천으로 지역분석도 하지 않은 채 덜컥 구매해 버린 곳이었다. 솔직히 지역분석을 하지 않은 것은 아니었다. 워낙 자취촌으로 누구나 알만한 지역이었고, 그랬기에 큰 고민 없이 투자하기에 이르렀다. 이미 임차인들이 전체 건물의 70%에 달하던 월수익도 짭짤하게 들어왔다.하지만 그것도 잠시, 시간이 흐름에 따라 수익률이 현저하게 떨어졌다. 관리업체가 없다 보니 여기저기서 불만이 터져 나왔고, 계약만료가 되자 더 좋은 신축 빌라나 원룸으로 떠나간 것이다. 관리라고 부를 수 있는 것으로 생각했던 부동산이 게으름을 피우면서 조금씩 어긋나게 되었다. 필자의 잘못도 컸다. 조금 더 돈을 들여서라도 관리업체가 있는 곳을 찾았어야 했던 것이었다. 물론 제대로 된 계약서를 쓰고, 부동산이 관리해 주는 경우도 있었지만 지인 소개와 안일한 대처가 피해를 몰고 왔던 것이다.이후 필자는 관리업체가 있는 수익형 부동산이거나, 적어도 제대로 관리를 해줄 수 있는 부동산과 계약을 통해 관리를 맡기게 되었다.◇강남에 부동산 투자했어도 망할 수 있다.지금의 신논현역이 있는 논현동 일대 원룸에 투자했을 때에는 오랜 기간 비교적 수익이 꾸준히 들어왔다. 하지만 꾸준히 들어오던 수익이 끊어진 것은 임차인을 구하지 못하면서였다. 강남 신논현이라는 역세권에 속해있는데도 임차인을 구하지 못하는 이유가 무엇이었을까?당시 필자의 원룸은 4층에 있었다. 일반 사람들은 엘리베이터 없이 3층까지는 올라갈 수 있다고 생각하지만 3층이 넘어가면 급격하게 선호도가 떨어진다. 또 주변에 엘리베이터가 있는 신축 원룸이 속속 생겨나기 시작했고, 조금 돈을 들여서라도 다른 원룸으로 이동한 것이다. 필자는 당시 공사 중인 신축 원룸을 파악한 뒤 재빨리 원룸을 매각하기로 마음먹었다. 이겨낼 수 있는 난관이나, 하자가 존재하는가 하면, 이겨낼 수 없다고 판단되는 것은 빠르게 처리해야 한다. 아마 더 오랜 기간을 끌었다면 오히려 골칫거리가 되었을지 모른다.필자도 일반 사람인지라 늘 성공만 하지는 않는다. 다만 실패의 낌새가 보이면 과감하게 처리를 한다.투자는 한순간이다. 그리고 투자 후는 영원히 남을 수도 있다.투자한 뒤 방심하는 경우가 많은데, 투자 후 신경을 쓰고, 관리를 하고, 마지막에 다시 되팔 때까지를 투자라고 생각하자. 이 시기를 잘 보낸다면 자신만의 노하우가 쌓일 수도 있고, 피해도 급격하게 줄어든다는 사실을 인지하며….
- [대박땅꾼의 땅스토리]농지투자를 할 때마다 헷갈리는 것들
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 솔직히 필자는 겁쟁이다. 그래서 투자를 하게 될 때마다 아는 것도 한 번 더 돌아보고, 짚어보는 것을 반복하게 된다. 실제로 농지는 지자체별로 아주 조금씩의 차이가 발생하기도 때문에 헷갈리는 경우도 있기 때문이다. 십 년을 넘게 투자해온 필자가 이 정도인데, 이제 막 투자를 배워가는 중인 사람들은 얼마나 헷갈리는 것들이 많을까? 오늘은 농지투자를 할 때 가장 많이 질문하는 것 중 몇 가지를 다뤄보도록 해보겠다.-농지를 보유하고 있지만, 관리를 안 해 잡종지로 쓰이고 있는 경우에도 농지인가요?△이런 경우가 있다. 상속을 받거나, 지목이 전(밭)인 곳에 투자하려고 가보니 잡초가 무성한 잡종지인 상태인 경우를 맞닥뜨릴 때 보이는 그대로 ‘잡종지’인지를 묻는 경우이다. 또, 농지로 잘 쓰다가 3년 후 주차장으로 이용하는 경우는 수도권 등지에서 자주 맞닥뜨릴 수 있는데, 결론부터 말하자면 이미 지목이 ‘전’이면 농지다. 농지법에서는 지목이 전/답 같은 농지거나 과수원일 경우 농지전용절차를 이행하지 않고 방치하고, 휴경해 잡종지나 임야상태가 된 경우에도 농지로 취급한다. 보이는 모습이 달라도 지목을 확인해야 하는 경우가 바로 이 때문이다. 보이기에는 건축이 바로 될 것처럼 대지라고 생각해 아무것도 모르는 어수룩한 초보자들이 ‘농지’에 ‘대지’ 값을 내는 정말 어리석은 일은 없어야 한다.-농지투자 후에 농막을 설치하려고 하는데요. 2층으로 만들어도 될까요?△농지에 농막을 설치하는 것은 문제가 되지 않는다. 하지만 2층으로 설치하려는 것이 문제다. 최근에 소형 세컨하우스 등을 보유하는 게 유행이다. 주말 돼서 시골에 내려가서 힐링을 하거나, 큰돈이 들어가지 않아 임시 숙소로 사용하기도 한다. 그래서 실제로 컨테이너 등이 ‘주거’와 ‘숙소’에 초점이 맞춰져 판매되고 있는 것을 보게 될 것이다. 농막이라는 것은 농업활동으로 잠깐 쉬거나, 창고 등으로도 활용할 수 있는 것으로 연면적 20㎡(6.05평) 이하인 시설로 원래는 주거목적이 아니다. 따라서 연면적 20㎡(6.05평) 이하의 컨테이너 박스 설치를 농지에 하는 건 농지전용을 하지 않고 설치할 수 있다. (건축법 등에 따라 가설 건축물로 축조신고 해야 할 수도 있다)단, 2012년부터 농막에 전기, 수도, 가스 등을 설치할 수 있게 되면서 정말 주거용처럼 농막을 여기는 이들이 있는데 주의해야 한다. 농막을 농지이용행위로 규정하는 취지 등을 고려했을 때 농막을 2층으로 설치하는 것은 불가하다. 단, 정화조나 주방 등의 간이시설은 설치할 수는 있다.-논을 밭으로 매립할때 같은 농지인데도 농지전용을 받아야 하나요?△농지전용이라는 것은 농업인이 주택, 축사 등의 이용시설 등을 설치할 때 필요한 절차인데, 위의 질문처럼 논을 밭으로 바꾸는 것은 농지전용이 아니라 ‘농지개량’ 행위가 된다. 즉, 농지전용부담금이 발생하지 않는다. 단, 2미터 이상의 성토를 할 때는 농지조성 행위로 보고 개발행위허가 대상에 포함돼 허가를 받아야 한다. 이외에도 많은 질문을 받아보았지만, 은근히 당연하지만 모르는 분들이 많았던 것을 담아보았다. 농지는 사실 따로 시간을 내서 공부해야 할 만큼 방대한 내용이 있다. 법적으로 따지고 보면 까다롭지만, 그렇다고 실행하지 않기에는 매력적인 것이 농지 투자라는 것을 몸소 겪지 않으면 모른다는 것이 안타까울 뿐이다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]부동산 입지분석 이전에 ‘목적’을 분명히
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 부동산 입지분석이 중요한 건 다 아는 사실이다. 그렇다면 왜 중요할까?필자의 칼럼을 그간 읽어온 사람이라면, 아니 조금이나마 부동산 책을 읽어왔던 사람이라면 많은 사례를 통해 같은 값, 같은 지목이더라도 미래가치가 전혀 다를 수 있다는 것을 알고 있을 것이다. 또, 직접 투자를 해본 사람이라면 입지분석에 대한 중요성을 몸으로 느끼고 있을지도 모른다.전문가들이나 부동산 강의를 들을 때 많이 사용되는 사례가 있다. 도로를 기준으로 서로 마주 보는 땅이 있다. 둘 다 같은 생산관리지역이지만 한 땅은 지목이 대지고, 다른 한쪽은 지목이 전이다. 이럴 경우 주유소를 하기에 적합한 땅은 어디인가?이것만으로는 비교가 힘드니 조건을 걸어보도록 하자. ①아침에는 A(대지)가 있는 방향의 길이 교통량이 많다. ②저녁에는 B(전)이 있는 방향의 도로가 교통량이 많다.우리는 아침에 교통량이 많은 곳은 ‘출근’하는 차량이 많고 시작점에 ‘주거단지’가 있다는 것을 유추할 수 있다. 또 반대로 저녁에 교통량이 많은 곳은 산업단지나 상업시설이 집중돼 있음을 추정할 수 있다.이때 주유소를 만든다면 우리는 B토지를 구매해야 한다. B가 농지로 저렴하기 때문만이 아니라 개발목적도 ‘주유소’이어서다. 이것이 바로 입지분석이다. 만약 원룸이나 오피스텔이라면 또 다른 입지분석이 필요하다. 주변 학군을 확인해야 하고, 주변 교통도 염두에 둬야 한다. 토지에 투자한다면 작게는 해당 토지가 위치한 지역의 개발 호재, 넓게는 어떤 대형개발계획이 있는지도 확인해야 한다. 인구유입, 소득수준 등을 확인한다. 이 모든 과정이 입지분석으로 볼 수 있다.그러나 그 이전에는 내가 원하는 바가 무엇인지 목적을 분명히 해야 입지분석이 좀 더 세밀하고, 확실하게 이루어질 수 있다. 목적은 토지를 투자하는 첫 시작부터, 어떤 토지를 투자해야 하는지의 기준점이 된다. 그냥 좋은 토지만 사면 되겠지 싶지만, 첫 투자 자본금부터 차이가 생긴다.예컨대 오로지 농사를 지으려고 하는 경우 굳이 비싼 토지에 투자할 필요가 없기 때문이다. 물론 토지투자에서 입지는 중요하다. 하지만 그 이전에 목적을 분명히 하자. 이후 자신의 목적에 따라 우선순위를 염두에 두며 입지를 선택하라. 의미 없는 투자가 되지는 않을 것이다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]지방의 토지투자는 어떻게 해야할까?
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 서울에 있는 땅과 지방의 땅을 구입할 수 있는 기회가 생겼다고 하자. 어디에 투자하겠는가? 아마도 내가 할 수 있는 한도라면, 조금의 무리를 해서라도 서울에 있는 땅을 투자하게 될 것이다. 누가 봐도 탐나는 서울에 있는 땅을 투자하지 왜 먼 지방에 있는 땅에 투자하느냔 말이다. 맞다. 서울에 있는 땅은 매우 좋다. 하지만 우선 서울의 땅은 일반인은 쉽게 도전할 수 없을 만큼 비싼 몸값을 자랑하고, 무엇보다 남아도는 땅이 없고 그 위에 모두 건물이 올라서 있으니 기회가 없다.그래서 우리는 지방의 토지에 눈을 돌린다. 과하게 발전해버린 서울 대신 앞으로 개발될 지역을 찾아서 말이다. 혹자는 100개가 200개가 되기는 어려워도 1개가 2개로 늘어나는 것을 쉽다고 하는 것처럼 저평가된 곳을 찾아 나서는 것이다.그렇다면 지방의 토지투자는 어떻게 해야 하는 걸까? 간단히 부동산의 호재를 예를 들어 생각해보자. 우리가 토지투자에 있어 혹은 부동산의 가격이 크게 오름에 있어 호재라고 부를 수 있는 것들은 무엇이 있는가? 전철이나 기차역의 신설, 도로의 확장이나 개통, 주변에 산업단지 등으로 인한 인구 유입 등이 곧바로 생각날 것이다. 서울이나 수도권에서는 이들 중 하나의 호재만 있어도 투자하기가 그럭저럭 괜찮다. 하지만 지방에서는 3박자라는 것이 잘 맞아야 한다.예를 들어 시골의 교통편의를 위해 기차 간이역이 생겼다고 해서 그 지역 일대가 크게 발전하지는 않는다. 기차 간이역 계획이 생길 때 바짝 오르다가 막상 역사가 완공된 이후 예전 가격으로 돌아가기 십상이다. 지방의 토지투자는 호재가 불러들일 수 있는 인구유입을 가장 중요하게 봐야 함이 여기서 나온다.사람이 일하고, 머물고, 돈을 쓸 수 있는 곳이 결국에는 발전한다는 것인데 그렇다면 어떤 호재가 이런 인구유입에 가장 큰 도움이 될까? 바로 산업과 경제를 이끌 수 있는 산업단지 등이 큰 역할을 한다. 다만, ‘아 그렇다면 산업단지 인근에는 모두 투자하면 되겠구나!’라고 1차원적인 생각을 하지 않기를 바란다. 가장 중요한 것은 산업단지든, 신도시든, 신설역사든 간에 기반시설이 자리 잡은 곳 주변으로 땅이 거래돼 땅값이 오른다는 점이다. 산업단지 인근에 투자한다면 산업단지의 근로자들이 들어가 잠들고, 상권이 형성될 수 있는 곳을 염두에 두고 투자를 해야 한다. 개발지 인근 기반시설이 중요한 것은 초기 사람들이 몰려드는 곳이고, 기반시설을 중심으로 팽창이 시작된다는 점 때문이다.그래서 지방의 토지투자는 역사가 딱 하고 생긴다고 해서 대박 토지가 되는 것이 아니다. 도로가 딱 하고 뚫린다고 해서 대박 호재가 생기는 것도 아니다. 대형아파트가 생긴다고 해서도 좋은 것이 아니다. 이런 호재들과 더불어 지역을 부흥시킬 수 있을 만큼의 경제적인 호재가 함께 따라와야 한다.지금 여러분이 투자에 염두에 두고 있는 지역이 있을 것이다. 그리고 아마 토박이 공인중개사든 지인이나 일부 회사에서 추천을 받은 토지이든 고려하고 있는 토지가 있을 것이다. 그렇다면 그 토지의 주변으로 어떤 산업단지나, 대형경제적 창출이 일어날 수 있는 사업 호재가 무엇인지를 찾아보자. 이렇다 할 것이 없거나 지나치게 멀게 느껴진다면 일단 보류다. 정말 오랜 시간을 묻어두려는 것이 아니라면 말이다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]많은 전문가들이 월세를 살라고 하는 이유
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 연봉협상 기간이 되면 내년도 연봉협상 준비로 정신이 없다. 그리고 매년 다짐하게 된다. “이번에는 절대로 원하는 연봉을 받아내겠노라.” 하지만 현실은 통보처럼 내려온 근로계약서에 사인을 한다. 이것이 대한민국을 살아가는 많은 직장인들의 현실이고 비애다. 그래서 많은 부동산전문가들은 연봉협상에 목멜 시간에 부동산투자를 하라고 말한다. 더불어 전세를 살 돈이면 월세를 살고, 그 돈을 활용하라고 덧붙이며 말이다. 그들이 그렇게 말하는 데는 이유가 있다.경매를 통해 5000만원짜리 부동산을 매수할 때 금리에 따라 다르지만 경매는 최대 70~80%의 대출을 활용한다. 최대 70%정도를 대출받는다고 가정했을 때 실제 투자금은 30%정도이니, 다시 말해 투자자금은 1500만원이면 충분한 것이다. 3500만원의 대출에 대한 이자는 연 122만원(연금리 3.5%라고 가정)이면, 월 이자는 10만원인데, 낙찰받은 경매를 보증금 500만원에, 월 40만원을 받는다고 하면 월 30만원(이자 10만원을 제하더라도)의 고정수익이 발생하는것이고, 이를 연으로 따지만 10만원 올리려고 아등바등했던 연봉협상에 비해 360만원이라는 연봉이 오르는 셈이다.이런 방식으로 전세를 살 돈으로 분산투자를 시작하면 어느 순간 투자금 대비 수익률이 폭발적으로 성장하게 된다. 투자금 1500만원, 그중에서도 임대차보증금으로 500만원이 빠진 1000만원으로 360만원의 연수익이 생길 경우 5채면 연 1800만원이 가능해지는 것이다. 전문가들은 처음 2~3채를 모으기가 어렵지, 3채 이상의 수익형 부동산을 보유하면 눈덩이 효과로 가속도가 붙는다고 한다.전문가들이 말하는 “전세 대신 월세 살라”는 말을 다른 시각으로 보면, 내가 낸 전세금으로 집주인은 이런 돈 불리기가 가능할 수 있다는 의미라는 뜻이기도 하다. 집주인입장에서는 이자 없는 대출금으로 2년 동안 돈을 불릴 기회가 주어지니, 그렇게까지 남의 배 불릴 필요가 없다는 의견인 셈이다.물론 이는 하나의 ‘의견’일 뿐이다. 대신 전문가들이 이렇게 말하는 데에는 ‘다방면으로 기회가 이렇게 있다’는 것을 설명하기 위함이다. 선택은 투자자의 몫이고, 투자자의 상황에 따라 다른 시나리오를 쓰는 것이 맞다. 생각의 범위를 넓히는 게 참으로 힘들지만, 그 연습을 한다고 생각하며 투자의 기회가 있을 때마다 다른 방식의 생각을 자꾸 해보도록 해보자. 어느새 “전세를 살 돈으로 저는 00에 투자했습니다”. “아뇨. 저는 전세를 살면서 00투자를 했습니다”같은 자신만의 방식을 만들지도 모르는 일이다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]초보토지투자, 이론공부의 함정을 주의하라
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 카페 회원들 대부분은 “부동산공부 열심히 할게요~”라는 말로 시작합니다. 그리고 그렇게 시작된 공부는 오래 지나지 않아 포기하거나 멈추기 마련입니다. 공부를 어떻게 해야 하는지 막막한 상태에서 시작하다 보면 이것 조금, 저것 조금 간만 보다가 막상 실전에서는 아무것도 기억나지 않는 이유가 여기에 있습니다. ‘그래서 어떻게 공부해야 하나?’라는 생각을 하고 계신 분들에게 오늘은 약간의 주의사항을 말씀드리고자 합니다.가만 보면 저도 그렇고, 우리나라 사람들 대부분이 ‘공부’를 참 좋아합니다. 그래서 학원사업이 발전하는 것일 지도 모르겠지만, 어찌 됐건 새로운 어떤 것에 대해 배우고 싶으면 우선 ‘공부’를 합니다. 바로 이론 공부를 말이죠. 부동산공부를 시작할 때 가장 쉬운 공부법이 무엇일까요? 바로 ‘책’을 떠올렸다면, 어려서부터 책에 대한 강박관념이 있지는 않은지 잘 생각해봅시다. 저희 어머니는 어릴 때 ‘책 많이 봐야 똑똑해진다’고 말씀하셨습니다. 아마 많은 분들이 이런 기억이 있으실 겁니다. 물론, 책은 간접경험을 통해 시야를 넓게 해주는 장점이 있습니다. 그러나 실무에서도 마찬가지일까요?예를 들어 세무사공부를 열심히 한 사람이 세무사가 되면 완벽히 일을 처리할 수 있을까요? 지인의 말로는 매년 바뀌는 세법 때문에 찾아보며 해야 한다고 합니다. 그리고 주로 사용하게 되는 세법과 계산만 능숙해질 뿐 나머지는 다 까먹는다고 하더군요. 또 다른 예를 들어보겠습니다. 어릴 적 배운 수학의 다양한 이론들을 기억하고 계신가요? 다시 말해 ‘실전’에 있어 ‘이론’은 일정부분 이상 도움이 되지 못합니다. 카페에 올라오는 글 중에는 “부동산투자에 관심이 있어서 공인중개사를 따보려고 합니다. 도움이 되겠지요?” 라는 질문이 많습니다. 필자는 그 결과가 반반이라고 말합니다. 공부해서 나쁠 것은 없지만, 그렇다고 절대적인 효과를 보장한다는 법이 없기 때문입니다.필자는 이런 점에서 오히려 지독히도 많은 이론공부가 도움되지 않는다고 생각합니다. 부동산투자를 한 적 없는 초보투자자가 있습니다. 만약 부동산 책 10권을 읽은 사람과 현장답사를 제대로 한번 다녀온 사람 중 누가 물건의 가치판단을 잘할 수 있을까요? 부동산은 이론으로만은 알 수 없는 것이 많습니다. 뒤에 산을 끼고 있고, 앞에 하천이 흐르며, 도로변에 붙어 있고, 계획관리지역이더라도 볼 수 없는 것이 현장에 있습니다. 책과 세미나가 중요하지 않다는 것이 아닙니다. 그 지식을 진정 내 것으로 만들고 싶다면 현장으로 가야 한다는 점 잊지 않으시길 바랍니다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]초보투자자 농지투자는 이렇게 하라
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 우리나라 대부분은 임야이고 농지다. 서울 사는 사람들은 이해할 수 없지만, 서울 근교로 조금만 빠져나가면 드넓게 펼쳐진 푸른 전과 답이 이를 여실히 보여준다. 사실 투자할 땅이 없을 수는 없다. 특히나 전, 답 등의 농지를 투자한다고 하면 땅은 널려 있으나, 그중에 ‘가치’가 있는 땅을 찾기가 어려울 뿐이다.토지투자에 대하여 조금 공부한 사람에게 ‘농지’는 ‘절대농지’와 같은 농지를 먼저 떠올리기 쉬울 것이다. 우리가 잘 알고 있는 절대농지는 농업인을 위한 전용농지로 농업용으로 이용할 농지가 집단화돼 있는 지역이다.다시 말해 농지는 ‘진흥농지(절대농지)’이냐, ‘미진흥농지(상대농지)’이냐로 구분할 수 있고, 이 진흥농지는 ‘농업보호구역’과 ‘농업진흥구역’으로 나눌 수 있다. 절대농지는 한눈에 봐도 티가 확 날 수밖에 없다. 농업용으로 이용된 곳이 집단화돼 바둑판처럼 잘 정리된 경우가 많다. 농업보호구역은 농업진흥구역의 보조적 역할을 담당한다. 농지에 대한 족보는 이 정도로 구분하고, 우리가 농지에 투자하는 이유를 생각해보자. 절대농지가 도시기능을 할 수 있는 상대농지가 된다는 것은 ‘농림지역’이 계획관리나 생산관리지역인 ‘관리지역’으로 공간계획이 바뀌는 것이다. 용도지역이 변경되었으니 땅값은 자연히 50% 이상 치솟게 된다. 이 말을 들으면 ‘오 그럼 절대농지에 투자해야겠다’라고 생각하는 사람이 있을 것이다. 이런 방법을 누구나 할 수 있다면 참 좋으련만 이런 일이 쉬이 일어나지 않는다는 것이다. 용도지역을 지목변경처럼 개인이 할 수 있는 것이 아니기에 초보자들은 더더욱 어려운 것이 바로 농지투자인 것이다.필자가 유독 ‘계획관리지역이나 생산관리지역을 주목하세요’라고 말하는 이유가 여기에 있다. 아직 정리가 쉽지 않은 초보투자자들이 아무 절대농지나 덜컥 투자를 하느니 차라리 안전하고 개발가능성이 큰 계획관리의 활용이 더욱 의미 있기 때문이다.그럼에도 불구하고 농업진흥지역의 농지가 저렴하다는 이유만으로 투자한다고 한다면 다음의 사항을 주목하도록 하자.첫째, 도로 및 철도개설. 공익적 개발사업 등의 여건변화로 집단적 농지로 있다 3만 제곱미터 이하로 남은 자투리 지역은 농업진흥지역의 절대농지로서의 자격을 상실한다.둘째, 도시지역 내 경지 정리되지 않은 농업지역 중 아직도 진흥농지인 경우에는 이를 해제해 준다.셋째, 농업진흥지역 내 자연 취락지구가 있으면, 지역자치단체장은 농업진흥지역을 해제할 수 있다.넷째, 진흥농지 지정 당시 지목이 염전, 잡종지, 임야, 학교용지, 주차장, 주유소, 창고용지인 경우 비진흥농지로 빼준다.위와 같은 사항을 참고해 농지투자를 한다면 무심코 절대농지에 덜컥 투자해버리는 일은 없을 것이다.
