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- [대박땅꾼의 땅스토리]주택임대사업자? 일반임대사업자? 등록해야 하나요?
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 세상 살기가 워낙 팍팍하고 회사에서 버는 월급만으로는 현상유지일뿐 뭔가 한 단계 올라갈 수 없음을 깨닫는 사람들이 그 돌파구로 들여다보는 것이 바로 부동산 재테크다. 조물주 위에 건물주라는 말이 괜히 나오는 말이 아니듯 부동산 열기는 아무리 규제가 존재한다 하더라도 사라지지는 않을 듯싶다.수년 전부터 부동산 재테크시장에서는 ‘월세받는~’으로 시작하는 수익형 부동산이 강세를 보였다. 이와 함께 많은 다주택자는 ‘임대사업자’로 등록할지 고민한다. 아울러 임대사업자에 대해 구분하기 어려워하는 이들도 존재한다.우선 주택임대사업자와 일반임대사업자에 대한 구분부터 해보도록 하자.주택임대사업자에 등록한다는 것은 ‘준공공임대주택, 단기임대주택, 기업형임대주택’ 등으로 나누어 볼 수 있다. 기업형임대주택은 일반투자자와는 거리가 있으므로 크게 신경 쓰지 않아도 되며 주목해야 하는 준공공임대주택과 단기임대 주택만 들여다봐도 충분하다. 만약 당신이 1가구 2주택 이상을 소유한 다주택자라면 주택임다사업자 등록을 고민할 텐데 위의 이 둘의 구분은 4년 이상 보유 시에는 단기임대주택, 8년 이상 보유 시에는 준공공임대주택 혹은 장기임대주택으로 구분하므로 보유기간에 따라 구분해도 좋다. 일반임대사업자는 오피스텔이나 업무용 시설 등을 매입하고 임대할 경우의 사업자이다. 일반임대사업자에 등록 시에는 토지분을 제외한 건물에 부과된 부가세 10%를 환급받을 수 있다. (단, 오피스텔 등에 거주하는 임차인이 전입신고 시에는 주택 수에 포함돼 환급받은 부가세를 추징당할 수 있다)위의 주택임대사업자와 일반임대사업자 외의 사람들을 미등록 다주택자라고 말한다. 아마 1가구 2주택 이상의 소유주이지만 임대사업을 등록하지 않은 다주택자 대부분이 여기에 해당한다. 이들은 종합부동산세가 합산과세되지만, 임대의무기간이 없고, 임대료 인상 등의 제한을 받지 않는다. 그러다 보니 재산세, 취득세 혜택이 없고 양도세도 중과된다. 현재 다주택자가 소유하고 있는 주택을 매도 시 2주택자는 양도세율 10%, 3주택자는 20%의 세율이 중과된다.그럼 처음에 필자의 질문으로 돌아가 보자. ‘주택임대사업자’와 ‘일반임대사업자’ 과연 등록해야 할까? 투기지역 내 1가구 2주택 이상의 소유자(일명 다주택자)는 고민해 봐야 할 문제다. 이유는 주택이 많을수록 중과세가 배제되고, 장기보유특별공제 혜택이 주어진다. 또, 준공공임대(장기임대주택)시 양도세 감면혜택과 거주주택(본인) 비과세 혜택을 받을 수 있다. 즉 5~6년 지난 후 천천히 매도하고 임대료 증액보다는 양도차익을 노리는 투자자들이고, 연간 임대소득이 2000만원 이하인 지역의료보험 가입자의 경우 주택임대사업자 등록을 추천한다.하지만 감면되는 세금보다 보유한 부동산의 임대료 상승이 크고, 2~3채 정도의 소규모이며, 최소 5년 이내 팔 생각인 경우에는 임대료 제한을 받지 않고 자유롭게 매도하는것이 유리하다. 필자는 여러 강의를 통해 부동산투자 시 목적을 분명히 하라고 한 바 있다. 그래야 부동산 투자 시 투자물건 선정과 매도 기준을 정확히 할 수 있다. 지금까지 설명한 세제혜택 등에도 영향을 끼친다. 최근처럼 부동산시장이 위축된 시기에는 임대사업자에 등록해 시장을 장기적으로 지켜보려는 사람들이 증가한다. 독자 여러분도 자신에게 맞는 상황과 요건을 갖추어 조금이라도 혜택을 얻을 수 있기를 바란다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]부동산 경매 시 예상대출금액 알아내는 법
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 최근 부동산경기의 침체로 많은 사람들이 경매시장에 다시 눈을 돌리고 있다. 과거 IMF 외환위기와 2008 금융위기 때도 부동산경매 시장에는 깨알 같은 물건들이 무더기로 쏟아져 나오기도 했다. 고수들이라 불리는 사람들은 이때는 놓치지 않고 이런 괜찮은 물건들을 쏙쏙 낙찰받았다. 특히 2008년부터는 이러한 부동산 경매 재테크에 관련한 서적들이 대거 출판되면서 일반 대중들에게도 부동산경매는 소액으로 투자를 할 수 있는 곳이라는 인식이 박혀 있다.현실을 말하자면, 익히 여러분이 알고 있는 것처럼 경매를 통한 투자의 장점을 아는 이들이 많아졌다는 점이다. 그래서 오히려 경매 과열현상으로 낙찰가가 시세보다 높게 적용되는 경우도 허다하다. 더이상 경매는 싸게 매물을 얻을 수 있는 셈이 아니다. 그럼에도 많은 사람들이 경매를 하는 이유는 경매는 경락잔금대출이 존재하기 때문이다,경락잔금대출이란 무엇이냐. 법원 경매나 공매로 낙찰받은 부동산에 대해 부족한 잔금을 대출해 주는 제도로, 일반대출보다 대출의 폭이 넓어 투자금액의 범위가 비교적 넓다고 볼 수 있는 셈이다.경매를 공부한 사람이라면 이 경락잔금대출이 어느 정도 나온다고 생각할까? 아마도 “대략 80~90%는 나오지 않나요?”라고 물어볼 가능성이 높다. 결론부터 말하자면 절대적인 수치가 아니라는 점이다. 이런 대출금 비율을 믿고 낙찰가를 높게 썼다가는 의도치 않게 보증금만 날릴 수도 있다.그렇다면 스스로 경락잔금대출 범위를 알 수 있는 법은 없을까? 예상대출금액은 부동산의 종류에 따라 조금 다르게 측정이 된다. 부동산을 나눈다면 수익형과 토지로 나눌 것 같지만, 이것은 조금 다르다. 아파트, 상가 등, 토지 이렇게 나눌 수 있다. 이 세 가지를 경매 대출금을 예상해 볼 때는 서로 다른 기준으로 다가가야 한다.우선 아파트를 들여다보자. 아파트는 다른 부동산과 달리 시세가 공개돼 있다는 장점이 있다. 시세가 공개돼 있다는 것은 누구든 쉽게 아파트 시세를 확인할 수 있다는 뜻이다. 예를 들어 경매로 나온 아파트의 감정가가 3억이라고 하자. 이 아파트의 시세를 알 수 있는 방법은 ‘국민은행 아파트시세’에서 확인을 할 수가 있다. 이곳에 들어가 경매로 나온 지역의 아파트를 조회하면 [매매가]에 3가지로 분류된 시세를 확인할 수 있다. 바로 ‘하위평균가’, ‘일반평균가’, ‘상위평균가’가 그 주인공이다. 말 그대로 해당 아파트의 매매가 평균을 분류한 것인데 이것을 주목해야 하는 이유는 이 시세 사이트를 기준으로 ‘평균가 대비 60%’ 혹은 ‘낙찰가의 80%’ 중 작은 금액을 대출해 주는 것이다. 일반적인 은행은 ‘하위평균가’가의 60%를 기준으로 하고, 기업은행처럼 대출을 해주려는 곳은 ‘일반평균가’를 기준으로 60%를 기준으로 하는 것이다.경락대출금이 실제로는 80%가 무조건 나오기가 어려운 것이다.반면, 시세를 알 수 없는 상가나 사무실, 빌딩 등은 어떨까? 이 경우에는 감정평가금액을 기준으로 80%가 대출이 나온다. 만약 내가 1억짜리 작은 상가를 8000만원에 낙찰받은 경우 무난히 80%가 경락잔금 대출을 받을 수 있다. 아파트나 상가 등과 대비되는 토지. 많은 분들이 토지의 대출 금액에 의문을 품는다.토지의 대출금액은 지목별로 조금 다른 대출이 나온다. 하지만 우리가 알아야 하는 것은 투자용으로 많이 접근하는 토지의 지목만 알면 된다는 점이다. 대게 투자를 많이 하게 되는 토지의 지목은 전, 답, 임야, 대지 등이 아닐까? 이때 주로 하게 되는 농지와 과수원, 대지 등은 보통 낙찰가 대비 80%가 경락잔금대출이 나온다고 볼 수 있다. 문제는 바로 임야다. 임야의 경우에는 대출이 잘 나오기 힘든 토지에 속하기 때문에 예상을 한다면 임야의 경락잔금대출금은 낙찰가 대비 20%라고 보면 안정적인 예상 대출금이 될 수 있을 것이다.위에서 설명한 경락잔금대출의 예상대출금액은 대략적인 내용일 뿐이다. 개인의 자산이나, 신용에 따라서 달라지기 때문에 절대적인 기준은 아니라는 점을 말해두고 싶다. 이러한 점을 염두에 두고 경매를 통해 영리한 투자를 하기를 바란다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]4m 이하 도로에는 집을 지을 수 없을까
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 건축을 하고자 하는 토지는 4m 이상 너비 도로를 확보하지 못하거나 2m 이상 토지와 도로가 접하지 않으면 건축을 못한다는 사실을 조금만 공부한 사람들은 알고 있는 사실이다. 이런 조건에 예외는 없는 걸까? 무슨 일이든 그렇듯 늘 예외는 존재한다.첫 번째는 비도시지역의 ‘면’일 경우다.토지는 크게 ‘도시지역’과 ‘비도시지역’으로 나뉜다. 이때, 비도시지역의 ‘면’ 지역은 건축법에서 정한 2m 이상 접도의 의무를 적용하지 않는다. 따라서 이 지역은 대게 도로의 폭이 2m 이상이면 건축이 가능한 경우도 있으니 지자체에 확인을 해보는 것이 좋다한편, 지역별로 비도시지역의 ‘동’과 ‘읍’에서도 ‘도로 4m 폭, 2m 접함’의 기준이 완화하는 경우가 있다. 예를 들어 해당 지역에서 지원하는 사업 등 (버섯 재배시설, 축사) 을 하는 경우에는 지자체의 허가권자에게 건축 허가를 요청할 수 있다.두 번째는 건축물 출입에 지장이 없다고 인정받을 때이다.말 그대로 건축물 출입에 지장이 없다고 인정받는 경우가 있다. 광장이나 공원, 유원지 등 건축이 금지되고 통행에 지장이 업는 빈 땅은 허가만 받으면 2m 이상 도로에 접하지 않아도 된다.또 맹지더라도 농막 등을 설치하는 경우에는 ‘도로 4m 폭, 2m 접함’의 기준에 해당하지 않아도 설치할 수 있다.세 번째는 농로인 경우다.시골에서 흔히 보이는 길은 잘 포장된 도로가 아니라 마을의 안길이나 농로인 경우가 많다. 진입로는 도시/군 계획도로 혹은 시/군도, 농어촌도로에 접하는 것을 원칙으로 한다. 위와 같은 도로(도로법에 의한 도로)에 접하지 않은 경우 진입도로의 폭은 개발행위 규모에 따른 교통량을 고려해 적정 폭을 확보해야 한다.단 차량 출입 가능한 기존에 만들어진 마을의 안길 및 농로에 접하거나, 차량통행이 가능한 도로를 개설하는 경우. 농업, 어업, 임업용 시설로 부지면적 1000㎡ 미만이고, 1종 근린생활시설 및 단독주택을 건축하는 경우에는 도로 확보기준을 따르지 않아도 된다.마지막으로는 건축선을 주목해보자.건축선은 도로와 접한 부분에 건축할 수 있는 선을 말한다. 그러니까 이 건축선을 기준으로 건축할 수 있는 셈이다. 이 건축선은 4m 폭의 도로의 기준으로 수평기준 가운데가 중심선이 된다. 즉, 4m 도로를 기준으로 하면 중심으로부터 2m 양옆의 대지와 도로의 경계선이 건축선이 된다.그런데 이 소요 너비에 못 미치는 경우가 있다. 즉 폭이 4m가 안 되는 경우에는 그 중심선으로부터 소요 너비의 2/1 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 한다. 물러나는 이유는 건축법의 기준 너비인 4m를 맞추고자 함이다.더불어 도로의 반대쪽에 경사지나 하천, 철도, 선로부지가 있는 경우에는 도로경계선에서 소요 너비에 해당하는 수평거리의 선을 건축선으로 한다. 즉 4m 폭을 맞추기 위해 건축선이 훨씬 후퇴되는 것이라 이해하면 쉽다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]첫 부동산투자는 무섭다
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 필자의 첫 부동산투자는 경매를 통한 토지투자였다. 어리바리 시절 법원이라는 이름만으로 무거웠고, 경매장에 앉아 있고, 능수능란하게 서류를 작성하는 사람들은 하나같이 전문가처럼 보였다. 나 같은 조무래기가 그 안에서 이 사람들을 이겨내고 원하는 부동산을 얻을 수 있을지 반쯤은 포기했던 것 같다. 아는 사람은 알겠지만, 법원 경매장은 조용하면서 소란스럽다. 자기들끼리 중얼거리는 그 목소리들도 왠지 기가 죽어서 마른침만 삼키며 어떻게 경매에 임했는지 기억조차 나질 않는다.여차여차 진행하시는 분들의 도움과 기존에 알고 있던 상식으로 입찰을 진행한 후 판사 복을 입은 사람이 낙찰금액을 불러주는데 그때의 소름 끼침을 잊을 수가 없다. 물론 보증금을 내고 내 손에 토지가 들어오기까지는 꽤 긴 시간이 걸렸지만, 첫날 마치 로또 맞은 사람이 이런 느낌일까 싶을 만큼 심장이 쿵쾅거렸다. 지금은 그때와 같은 설렘과 두근거림을 느낄 수는 없지만, 비슷한 느낌을 받을 때가 있으니 급매를 통해 좋은 토지나 부동산을 손에 넣었을 때다.필자가 카페를 운영하다 보니 게시글이나 가입인사 글을 주로 많이 보게 된다. 그 인사말에는 안목을 기르고 싶어서 들어왔다는 사람들이 참 많은데 인사치레가 아니라 정말 안목은 가만히 있겠다고 뿅 하고 생기는 게 아니라고 말해주는 편이다. 오히려 땅 투자나 부동산투자를 한 후에 실패를 경험했던 사람이 다음 투자 시 안목이 더 생기는 편이다. 이유는 자신이 실패했던 것에 대해서 조금 더 알아볼 줄 안다는 것의 차이기 때문이다.각종 서적, 방송, 세미나에서 ‘00을 하면 위험하다’를 설명해준다고 하더라도 사람은 자신이 직접 겪었던 것만큼 이해가 잘 안 된다. 세상에 수많은 변수가 있는 것처럼 그들이 설명하는 그 위험 그대로 투자자들 앞에 나타나지 않기 때문이다. 결과적으로 봤을 때 ‘아 00한 상황을 겪고 있는 것이구나’ 하고 뒤늦게 알게 되는 것과 같다.그래서 오히려 첫 부동산투자를 하는 사람보다 한 번 경험했던 사람들이 재투자의 속도가 빠른 편이기도 하다.첫 부동산투자는 무섭다. 필자도 그래 왔고, 새로운 분야에 투자할 때마다 누구든 겪는 것이다. 필자의 지인은 첫 아파트 투자를 하고 나서 걱정했고, 전세가 안 구해 지면 어쩌지 걱정했다고 한다. 원래 수학을 싫어했던 필자 역시 투자 후 대출을 받는 것부터, 세금처리를 해야 하는 것까지 저지르고 나면 이어지는 각종 것들에 의해 숨이 턱턱 막히기도 했다.그런데 막상 시작하고 나면 그 흐름에 맞춰 가다 보면 괜찮아지기 마련이다. 아니 괜찮은 게 아니라 자연스레 헤쳐나가게 된다. 세금에 어려운 일이 생기면 여기저기 인맥을 찔러보면 나오는 세무사에게 문의하면 되고 대출 역시 간단히 근처 농협 문을 두드려 보면 된다. 마치 결혼생활처럼 시작하기 전에는 큰 두려움이 있지만 살다 보면 다 해결 가능한 것들이라는 것이다.우리는 상상에 무릎을 꿇는 경우가 많다. 상상이라는 녀석은 내 두려움을 먹고 자라서 충분히 해결할 수 있는 것들도 도전조차 꿈꾸기 어렵게 만든다. 무서운 것은 당연한 일이니 우선 움직이고 냉철한 판단을 하는 것부터 시작해보자. 여러분은 잘하고 있다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]신도시 성장에 따른 부동산 투자 전략
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 최근 뉴스에서는 이번 정권의 가장 수혜를 많이 받은 지역이 분당이라고 말하고 있다. 정부의 집값잡기로 인해 반사이익을 받은 지역이기도 하다. 그리고 반듯이 지난 1년이 아니더라도, 분당은 최근 신도시 중에서 가장 신도시의 완성단계에 접어든 곳이라고 볼 수 있다. 그렇다면 신도시. 신도시의 성장에 따른 부동산 전략이 따로 있는 것일까?과거 몇년전까지만 해도 분당에 상가 공실률이 높다는 둥, 판교 미분양이 심하다는 둥의 기사를 본것 같은데, 어느새 그 몸값이 오른걸 보면 분명 투자라는 것에는 타이밍이 존재한다. 언론에서 “지난해 00%증가”라는 말을 했을때에는 이미 최고점을 찍었다고 볼 수 있는데, 이때 들어가면 큰 차익을 보기가 힘든데 신도시 성장에 맞춘 부동산투자전략에 대해서 알아보자.신도시조성 계획단계<응답하라 1988>시리즈를 본 독자들이 있는가? 극중 성동일은 마지막회에서 판교의 땅을 투자하기로 마음을 먹는다. 그 결과는 나오지 않았지만, 판교 땅에 투자한다는 사실을 알게된 시청자들은 ‘제대로 투자했네’라고 생각했을 것이다. 성동일이 투자를 했던 1990년대 초는 판교에 신도시 개발계획이 있었을뿐 허허벌판이었다. 극중 1997년에 판교의 토지가격은 평당 70~100만원 사이였다. 그로부터 3년 뒤인 2000년대 초반만 하더라도 평당 350만원대에 거래되며 초대박을 이루었다. 더불어 2003년말부터 국토부의 토지보상이 이루어졌는데 토지보상금만 1인 평균 8억대라고 한다. 즉, 신도시 조성 및 계획단계에서는 토지에 투자하는 사람들이 많은 이유가 여기에 있다. 신도시 조성단계이때는 주거지역과 상업지역으로 나뉘어 구체적인 구획정리가 이루어지고, 눈으로 확연히 보일만큼 많은 공사판이 되어간다. 이때 상가 및 아파트에서 수익을 기대하며 투자에 들어가는 것은 다소 어리석은 짓이다. 유입인구량이 얼만큼 존재하는지 신도시에 어떤 공공기관 및 주요시설이 들어올지, 언제부터 활성화되는 지를 확인하여 들어서야 한다. 그렇다면 이때는 어떤 타이밍일까? 이미 토지를 보유하고 있는 투자자라면 지금이 토지의 몸값이 높을때다. 특히나 해당지역이 서울중심지가 아니라 주변에 이렇다할 주거시설이 없는경우에는 유입인구의 성질에 따른 투자에 따라 공사진행 근로자들으 주거형태 부동산이나, 신도시 활성화를 위해 가장 먼저 들어서는 공공기관 인구에게 필요한 근린시설투자를 진행하는것이 좋다. 신도시 완공 직전단계아파트 등의 건물이 완공되어있으나 공실이 많다. 자칫 유령도시로 보일만큼 사람보다 빈건물이 많다. 수익형부동산에 투자한다면 해당신도시가 경제활동이 주로 이루어지는 곳인지, 주거위주의 신도시가 될 것인지를 파악이 계획단계에서 이미 파악이 되었어야 한다. 완공직전은 너무 서두르게 상가, 사무실, 건물, 오피스텔에 투자했던 사람들이 공실률을 해결하지 못해 급매, 경매, 공매 등으로 넘어가 버린 부동산이 많은 시기기 때문이다. 한편 경제활동과 주거가 함께 일어나는 곳은 안정화가 되면서 고정수익이 발생하는 상가, 사무실 등에 투자할 수 있으나, 말그대로 배드타운(bed town)의 경우에는 오피스텔 등의 수요는 많지 않음으로 주의가 필요하다. 신도시의 조성방향에 맞는 수익형부동산을 미리 분양받기에는 이시기를 잘 눈여겨 보고 있는 것이 좋다.신도시 완공후 단계본격적으로 부동산투자 타이밍은 크게 갈린다. 완공 후 활성화까지 2~3년이면 주거, 상업용 부동산의 공실률도 줄어들기 시작하며 안정적인 수익창출이 이루어진다. 보통 신도시조성과 더불어 교통망이 함께 개발되는 경우가 많기 때문에 해당 교통호재 중심지부터 활성화가 일어날 것임으로 수익형부동산 투자가 이루어지면 좋다. 토지의 경우에는 더욱 도시성장이 일어날 것인지를 염두해 보아야한다. 도시성장이 이루어질 것으로 예상된다면 가능한 인접지역의 계획관리지역 등에 투자하면 신도시 확장시의 반사이익이 크게 볼 수 있다. 하지만 너무 확대해석하는 경우에는 호재의 영향권에서 벗어날 수 있음으로 최대 3km이내의 토지를 주목하는 것이 좋다.위의 신도시성장에 따른 부동산전략은 아주 기본적이고, 큰 변동사항이 없을경우의 전략일 뿐이다. 인생사가 그러하듯 변수는 존재하고, 각 부동산의 성질이나 환경에 따라 전혀다른 결과를 초래할 수 있다. 필자가 이 성장과정을 이야기한 이유는 부동산 투자는 타이밍이라는 것을 말해주고싶어 상당히 단순화 한 것임을 염두하여 알아두길 바란다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]악질 기획부동산의 특징과 예방법
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 얼마 전 제주에서는 사상 최대의 기획부동산 사건이 밝혀졌다. 200억대의 피해액과 피해자는 1000여 명으로 알려진 이 사건은 역대 최대 기획부동산 사건이라고 알려졌다. 경찰이 난항을 겪고 있는 부분은 피해자 중에는 자신이 피해자가 아니라고 생각하는 사람이 있어 설득하는데 시간이 걸린다는 사실이다. 짧은 뉴스였지만 피해자들의 참담한 심정을 간접적으로나마 느낄 수 있었다.이번 칼럼의 제목을 ‘악질 기획부동산’이라 정해놓은 것은 사실 ‘기획’이라는 단어 자체가 잘못된 것은 아니기 때문이다. 다만, 기획부동산의 부정적 이미지는 그간 그들을 뒤따르던 각종 수식어 때문이다. 기획부동산을 이용하더라도 정말 제대로 된 땅이거나, 불만족스럽지 않은 안전한 공동투자 방식을 이용해 투자자들은 솔직히 자신들이 결국에는 기획부동산을 이용했다고 전혀 생각지 못한다. 그러다 보니 성공사례는 적고 피해사례가 더 많이 보이는 이유이기도 하다.그렇다면 악질기획부동산이라는 것은 무엇이고 어떤 마케팅을 펼치는지 알게 된다면 ‘피해사례’에서 한 발자국 멀어질 수 있지 않을까.우선, 제주도 기획부동산 사례에서도 볼 수 있듯 이들은 ‘다단계’의 특성을 보인다. 해당 회사에 취직한 직원이 1차로 토지를 사들인 후, 2차로 지인 등을 소개해 투자를 권유한다. 그리고 이들이 또 다른 지인을 이끌어 올 수 있도록 하는 다단계의 형식인 셈이다.투자자들을 모집할 때 전화로 입금을 유도한다든지, 회사 내방 요청 시 1회 방문에서 끝을 내려고 한다. 요즘은 상대적으로 경계심 많은 투자자가 많아 전화계약을 피하기 때문에 강남 테헤란로에 근사하게 차린 사무실로 투자자를 안내하는데(사실 사무실이 있어 보이고 없어 보이고는 중요하지 않다) 이렇게 방문한 투자자에게 곧장 계약을 유도하는 것이다. 만약 지번도 보여주지 않는다면 그냥 나와도 될 듯하지만 실제로 겪어보면 쉬운 일은 아니다.원래 눈뜨고 코 베는 법이다. 잔뜩 경계해도 마음먹으면 눈, 코, 입을 다 베어 갈지 모르는 노릇이다. 그러나 손 놓고 당하기만 할 수는 없다. 적어도 이 칼럼을 읽거나, 필자의 책을 읽은 사람이라면 단 3가지는 지키어 투자할 때 주의를 기울여야 한다.첫째는 기획부동산에서 말하는 개발 호재가 확실하냐는 점이다.그나마 언론에서 이야기하는 개발 호재도 주의해야 하는 시점인데 고급정보라고 하며 투자를 권유하는 경우가 존재한다. 객관적으로 생각해보면 ‘그렇게 고급정보를 왜 나에게까지 알려주는지’를 의심해 봐야 한다. 둘째는 개발 호재가 확실하다고 해서 안전한 것은 아니다. 내가 투자할 땅이 투자가치가 있는지를 확인해야 한다. 즉, 주변이 아무리 좋아진다고 해도 도로 없는 땅은 비싼 맹지일 뿐이다. 또, 투자하려는 곳에 어떤 형식으로 투자하게 되는지 아는 것도 중요하다. 필자가 여러 번에 걸쳐 지분투자를 조심하라 하는 것은 자칫 부동산을 마음대로 개발하기도 어렵고, 개별등기가 되었다고 하더라도 지분을 다시 투자하고 싶어하는 이들이 없기 때문이다. 세 번째는 개발 호재가 확실하고 투자가치가 있는 땅이라고 한다면 ‘시세확인’은 필수라는 점이다.아무리 좋은 땅이라고 해도 시세 확인도 하지 않은 채 비싸게 사면 무슨 이득이 있단 말인가. 투자라는 것은 결국에 이익을 얻기 위함인데, 내가 비싸게 사는 것인지 아닌지를 확인하지 않는다면 투자한 금액까지 시세가 오를 때까지 기다려야 한다. 기다림의 시간은 길어지고 결국 타이밍을 놓치게 되는 것이다.적어도 이 3가지를 마음에 문신처럼 새기고 실제로 현지를 찾고 현지 부동산의 시세도 알아보며 호재의 분위기가 어떤지를 알고 투자하는 것과 그 어마어마한 인맥만 믿고 투자하는 것은 전혀 다른 결과를 가져온다. 악질 기획부동산을 피하고 싶다면 자신이 꼼꼼해지는 방법밖에는 없다는 것을 명심하자.
- 강남 고가주택 다주택자 '준공공임대' 등록땐 세금 감면 혜택
- [이데일리 특별취재팀] “강남의 고가주택은 가액 기준이 없는 조세특례제한법상 준공공 임대주택으로 등록해야 세금 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 대신 임대료를 연 5% 넘게 올릴 수 없는 상한 제한을 지키고 3개월 안에 구청에 등록해야 합니다.”안수남 세무법인 다솔 대표세무사는 지난 11일 서울 강남구 섬유센터 콘퍼런스홀에서 열린 ‘이데일리와 함께하는 웰스투어(Wealth Tour) 2018’에서 “다주택자 규제 속에서 살아남을 수 있는 게 임대사업자”라고 강조한 후 임대사업자가 되는 방법에 대해 각각의 요건과 세제 혜택을 정확히 따져 결정해야 한다고 설명했다.◇임대주택 유형별 등록 요건 등 따져야안 세무사는 “임대사업자로 등록하면 따라오는 단점이 크게 다섯 가지”라며 투자 여력을 따라 결정하면 될 일이라고 했다. △의무임대기간 준수 탓에 양도시기 조절이 어렵고 △임대소득 종합소득세 부담이 커지며 △임대료 인상률 5%를 지켜야 하고 △건보료 부담이 늘고 △행정협조사항이 많아지는 것 등이다.그는 “3주택 이상 월세와 전세금은 2000만원까지 분리과세하고 세금은 약 연 30만원”이라며 “종합소득세 걱정을 할 필요는 없어 보인다”고 했다. 이어 “연간임대료 상한 5% 준수해야 한다고 하는데 현재 5%를 올리기도 쉽지 않은 상황”이라며 “갭투자자는 5% 상한이 걸림돌로 작용할 수 있으니 각자 판단할 일”이라고 했다.현행 소득세법상 장기임대주택과 조세특례제한법상 준공공 임대주택은 의무 임대기간과 등록 가능한 주택의 면적 기준, 가액 기준 등은 물론 세제 혜택도 제각각이어서 반드시 알아둬야 한다고 여러 차례 강조했다. 예를 들어 소득세법상 사들여 취득한 장기임대주택은 가액(수도권 임대 개시 당시 기준시가 기준)이 6억원 이하이고 10년을 임대해야 장기보유특별공제 혜택을 적용받아 양도소득세 10%를 감면받을 수 있다. 반면 조세특례제한법상 준공공 임대주택은 별도의 가액 기준이 없는 대신 주택 면적이 국민주택 규모 이하여야 한다. 이런 요건을 만족하는 주택을 8년 이상 임대하면 양도세 50%, 10년 이상 임대하면 70%를 깎아준다. 내년부터는 8년 이상 임대해도 양도세 70%를 감면하도록 공제 혜택을 확대할 예정이다.◇“땅 투자는 3·3·3 법칙”이날 첫 강연자로 나선 전은규 대박땅꾼 부동산연구소장은 ‘토지투자 3·3·3 법칙과 2018 투자 유망지역’이란 주제 강연을 통해 “땅 투자는 3·3·3 법칙을 기본으로 한다”고 강조했다. 전 소장이 강조한 3·3·3 법칙은 △3년 이내 수익이 나고 △3km 이내 호재가 있는 지역을 선정해 △3000만원으로 투자를 시작하는 것을 말한다. 전 소장은 “토지 투자를 시작한다면 지나친 단기와 장기 투자를 피하라”며 운을 뗐다.전 소장은 “토지 투자는 3년 안에 수익이 날 만한 지역을 찾아야 한다. 만약 2년 미만 투자를 계획한다면 중과세 부담이 커져 피하는 것이 좋다”고 설명했다. 이어 전 소장이 중요하게 살피는 점은 ‘투자지역의 3km 이내 국책사업의 호재가 있는가’다. 전 소장은 “아무리 좋은 땅을 갖고 있어도 사려는 사람이 나타나지 않으면 문제”라며 “이 같은 위험을 줄이기 위해선 주변에 국책 사업이 있는 지역을 추천한다”고 말했다.만약 역세권을 투자한다면 대형역사는 3km 이내, 간이역은 1km 이내로 도로 투자 시에는 나들목(IC) 인근 3km 이내라고 설명했다. 토지 매수 방법으로는 경매와 공매, 급매의 장단점을 고려해 활용할 것을 추천했다. 그가 올해 유망 투자처로 꼽은 지역은 안성·용인·새만금·당진·제주 등 총 5곳이다.[이데일리 방인권 기자] 전은규 대박땅꾼 부동산 연구소 소장이 지난 11일 서울 강남구 대치동 섬유센터에서 열린 ‘이데일리와 함께하는 Wealth Tour(웰스 투어) 2018’에서 ‘토지투자 3·3·3법칙과 2018 투자 유망지역’이란 주제로 강연을 하고 있다. ‘이데일리와 함께하는 Wealth Tour(웰스 투어)’는 2014년 첫 막을 올린 후 불확실한 경제상황에서 ‘재테크의 오아시스’ 역할을 해 온 대국민 재테크 강연회로 올해는 11일 서울, 18일 부산에서 주식·부동산·절세 등 실전에서 활약하고 있는 8명의 분야별 투자고수가 그들만의 비법을 공유하며 투자의 나침반을 제시한다.◇“3년 후 부동산 상승장 온다”“올해 부동산 시장은 상승이 어렵지만 2020년부터 2022년 다시 상승세가 올 것입니다.”세 번째 강연자로 나선 곽창석 도시와공간 대표는 “2008년 고점을 찍은 이후 10년을 맞는 올해 부동산 시장이 고점을 찍고 추세 하락할 것이라는 관측들이 많지만 2~3년 후 다시 상승장이 올 것 같다”고 전망했다. 그는 “부산이 2009년부터 상승세를 타기 시작해 2009~2011년 오르다가 12년에 꺾인 뒤 2013~2016년이 다시 상승하고 최근에 와서 주춤한 형태”라며 “기복이 약간 있지만 상승장이 거의 7~8년 정도 유지된다”고 말했다. 경기주기가 바뀔 것이라 보는 데는 문재인 정부의 부동산 정책이 참여정부를 연상케 한다는 점에서다. 곽 대표는 참여정부 시절 부동산 규제정책 입안 민간 전문가로 참여한 바 있다.곽 대표가 주목하고 있는 올해 부동산 시장의 가장 큰 변수는 지방선거다. 상반기 이뤄졌어야 할 대규모 분양이나 재건축 이주시기, 개발계획 발표들이 지방선거 이슈에 묶여 하반기로 미뤄진 상황이기 때문이다. 곽 대표는 “현재 강남권 전세가 떨어진 이유는 재건축 이주가 허용되지 않았기 때문”이라며 “서초구나 송파구 등은 상반기 이주 물량이 하반기로 몰렸다. 서초나 송파의 전셋값 하락세는 빠르면 6월 늦어도 7월부터는 사라질 것”이라고 예측했다.아울러 5~6년 동안 수요가 증가할 부동산으로 비역세권·구축·중대형·재개발 부동산으로 꼽았다. 현재 역세권·신축·소형·재건축 중심의 형성된 부동산 시장의 수요가 정반대로 옮겨갈 것이라는 예측이다.◇‘5G·가상화폐’에 투자마지막 강연자로 나선 명현진 이데일리ON 전문가는 “정보통신(IT) 혁신주로 ‘5세대 이동통신(5G)’과 ‘가상화폐(암호화폐)’에 투자하라”고 강조했다.명 전문가는 IT 혁신주로 제4차 산업혁명의 핵심기술인 5G를 우선 꼽았다. 유비쿼터스 시대에 기존 4세대 이동통신(4G)으로는 용량이나 속도를 따라가지 못해 서비스를 위해서는 결국 5G로 넘어갈 수밖에 없다는 설명이다.그는 “올해 1월 9일부터 12일까지 나흘간 미국 라스베이거스에서 개최된 국제전자제품박람회(CES) 키워드로 자율주행, 인공지능(AI)·스마트홈, 로봇 등이 제시됐다”며 “이 모든 것을 가능하게 하는 기술이 바로 5G”라고 강조했다.그는 5G 시대를 앞두고 IT 혁신주로 △다산네트웍스 △코위버 △케이엠더블유 등 세 종목을 추천했다. 아울러 가상화폐를 대표하는 IT 혁신주로는 △드림시큐리티 △씨티엘 △위지트 등 세 종목을 제시했다.※특별취재팀 금융부 문승관 차장, 김경은 박일경 박종오 전재욱 전상희 기자, 사진부 방인권 기자
- [2018 웰스투어]“개발지역들 중간에 낀 땅 주목해야”
- 전은규 대박땅꾼 부동산연구소장이 11일 오후 서울 강남구 대치동 한국섬유센터에서 열린 ‘이데일리와 함께하는 웰스투어(Wealth Tour) 2018’에서 ‘토지투자 3·3·3법칙과 2018 투자 유망지역’이란 주제로 강연하고 있다. (사진=이데일리 방인권 기자)[이데일리 박일경 기자] “개발 호재가 있는 지역들 사이 중간에 끼어 있는 땅을 주목해야 합니다. ‘천안-아산’처럼 도시가 하나로 합쳐지면서 투자 가치가 상승하기 때문입니다. 8000만원 소액으로도 투자가 가능한 이유입니다.”전은규 대박땅꾼 부동산연구소장은 11일 오후 서울 강남구 대치동 한국섬유센터 컨퍼런스홀에서 열린 ‘이데일리와 함께하는 웰스투어(Wealth Tour) 2018’에서 ‘토지투자 3·3·3법칙과 2018 투자 유망지역’이란 주제 강연을 통해 이같이 설명했다.전 소장은 충남 당진시를 추천했다. 토지가격이 세종특별자치시의 반값인 당진이 향후 10년 뒤에는 세종시와 거의 같아질 것이란 전망이다. 당진 현대제철, 송산 제2산업단지, 석문국가산업단지 등이 주요 호재다. 특히 석문 지역을 주목했다. 당진 유일의 국가산업단지라는 이유에서다. 이 지역은 평당 100만원대로 싼 곳이 80만원대 수준이다.전 소장은 합덕역 인근도 꼽았다. 합덕역이 들어서기까지 5년 이상의 시간이 소요될 것으로 예상돼 지금이 투자하기 좋다는 의견을 내놨다. 평당 50만원대에서 투자 가능 지역이라는 것. 이처럼 당진 지역이 유망한 부동산 투자지역으로 분류되는 데는 앞으로 인구유입이 꾸준할 것이란 점도 작용했다. 당진은 오는 2030년까지 50만명에 달하는 인구유입이 이뤄질 것으로 기대된다.새만금도 저평가된 지역으로 꼽힌다. 전 소장은 “집을 지을 수 없는 절대 농지는 투자하면 안 된다”며 “새만금에서 개화면이 좋고 줄포를 넘어가도 땅값이 많이 떨어진다”고 강조했다. 변산, 격포는 새만금 호재와 거리가 멀다는 것이 전 소장의 판단이다.경기도 용인시 역시 추천 지역으로 거론됐다. 용인은 서울 진출이 매우 용이한 수도권 지역이 가까워서 안성보다는 1.5배 비싸다. 특히 2022년 개통 예정인 서울-세종 간 고속도로가 있고 인터체인지(IC)가 두 군데나 들어와 향후 3~4년간 투자가치가 있다는 것이 전 소장의 평가다.전 소장은 “평당 80만원 내외로 원삼, 백암 등이 저평가돼 있다”며 “다만 모현은 비싸 피하라”고 말했다. 오는 2035년까지 150만명 인구를 목표로 광역시급으로 인구가 늘어난다는 것도 용인의 강점이다. 지난해 인구가 100만명을 넘어간 용인 지역은 인구가 가장 많이 늘어날 것으로 예상된다.그는 “KCC 마북연구단지 증설 예정, 용인 의료복합산업단지 조성, 에버랜드 확장계획(2025년), 약 1630억원 규모의 아모레퍼시픽 뷰티산업단지 조성(2020년 준공), 용인테크노벨리 조성 예정(2019년), 용인역삼도시개발사업지구 본격 조성(2021년), 판교·이천·동탄 등과 접해있다는 점이 긍정적”이라면서 “새로 개통되는 도로가 많은 만큼 IC 인접지를 눈여겨 봐야하는 지역”이라고 덧붙였다.전 소장은 제주특별자치도에 대한 의견도 제시했다. 그는 “제주도는 동·서·남·북 4곳이 다 좋지만 개인적으로는 한림, 한경, 대정 등이 위치해 있는 서쪽을 선호한다”면서 “동쪽 지역은 제주2공항이 들어설 예정이어서 많이 오른 상황”이라고 전했다. 다만 제주는 상수도를 끌어들이는 비용이 만만치가 않아 개발제한구역으로 묶인 지역이 많다는 점에 유의해야 한다는 조언이다.한편, ‘이데일리와 함께하는 Wealth Tour’는 지난 2014년 첫 막을 올린 이후 불확실한 경제상황에서 ‘재테크의 오아시스’ 역할을 해온 대국민 재테크 강연회로 올해는 이달 11일 서울, 18일 부산에서 주식·부동산·절세 등 실전에서 활약하고 있는 8명의 분야별 투자고수가 그들만의 비법을 공유하며 투자의 나침반을 제시한다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]돈 되는 임야는 따로 있다
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 땅 투자 시 가장 저렴한 지목은 무엇일까. 바로 임야다. 그다음으로 전, 답, 대지의 순으로 가격이 오르는데 가성비로 따지면 임야보다 농지(전·답)의 투자가치가 높다는 것이 상식이다. 평단가도 낮은 임야가 오히려 부담스러운 투자처가 되는 이유는 무엇일까. 바로 임야투자 시에는 규모가 크고 개발할 수 없을 산세를 가지고 있을 수 있기 때문이다. 토지의 경사도에 따라 추가로 땅을 예쁘고 고르게 만드는 정지작업비용이 필요하니 쉽게 볼 일이 아니다. 그래서일까. 초보투자자나 첫 투자를 하는 사람들이 오히려 임야에 용감하게 도전하고 술잔을 기울이는 경우도 많다.이런 임야지만 땅을 사고팔 수 있는 시기가 정해져 있다. 예를 들면 임야의 몸값이 가장 높은 시기는 언제일까. 바로 여름이다. 여름은 산의 전성기라 부를 수 있을 만큼 울창하고 웅장하다. 이러다 보니 투자자들은 한껏 멋을 부린 임야의 위용에 좋은 기운을 받는다고 생각하고 투자를 서두른다. 이는 필자가 임야 땅 투자할 시 겨울에 확인하라는 말과 일치하는데 묘나 응달 등 뼈대를 확인할 수 있어서다. 즉, 투자자는 겨울이나 초봄에 산을 보고 매도자는 여름에 파는 전략이 필요하다.앞서 초심자들이 첫 땅 투자를 임야에 도전하는 이유는 상대적으로 투자금 대비 넓은 평수를 얻을 수 있기 때문이다. 같은 5000만원을 투자한다 했을 때 농지를 100평 구매할 수 있다면 임야는 최소 그 배수를 얻을 수 있기 때문이다. 그 중 얼마가 개발가치가 있는지 확인하지 못한 채 투자금 대비 평수를 따지게 된다. 그럼에도 임야에 투자하고 싶다면 낮은 산을 골라야 한다.얼마나 낮아야 하냐면 ‘능선’을 예로 들어보겠다. 산을 가장 아래에서 정상까지 단계별로 층을 나눈다. 10개의 능선으로 나누는데 산세가 험할수록 투자가치는 낮다. 설악산, 금강산이 그런 곳으로 나라에서 국립공원으로 지정하기 때문이다. 투자가치가 있는 능선은 5부 능선 이하의 곳이어야 한다. 이런 곳은 차가 들어갈 수 있고 작은 개울도 있다. 또, 5부 능선 이하 중에서도 인근 주요 도시에서 1시간 거리가 적합하다.1, 2부 능선은 산의 입구로서 농업, 상업지, 중소기업 창고, 음식점 등으로 활용된다. 서울 내 위치한 산 근처에만 가도 보이는 각종 농원을 떠올리면 쉬울 것이다. 3, 4부 능선은 펜션이나, 전원주택, 골프장 등으로 활용된다. 적어도 초보투자자들은 목적 없이 이 이상 되는 임야를 투자하지 않기를 바란다. 5부 능선 이상부터는 산장, 휴양시설을 비롯해 산 높이와 도로의 유무 등에 따라 변수가 다양하게 존재한다.임야투자를 사람에 비유하자면 무뚝뚝하지만 알고 보면 속 여리고 정 많은 우리네 아버지 같은 사람이라고 볼 수 있다. 다가서기까지는 참 많은 고민을 하게 된다. 겉모습으로 지레 겁을 먹거나 주변의 소문을 들었을 때 가까이하고 싶지 않지만 그 실상은 얻는 것이 더 많기도 하다. 믿거나 말거나지만 산의 정기라는 것을 무시 못할 것이 ‘00 땅을 산 뒤에 일이 잘 풀리더라’ 하는 땅 투자도 임야인 경우도 많다.다시 말해 분명히 까다로울 수도 있는 임야투자, 여유가 있다면 시간을 들여 이 산 저 산을 다녀보며 산세를 읽은 뒤에 천천히 배우자를 찾듯 투자에 다가가 봄도 나쁘지 않다.
