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- [대박땅군의 땅스토리]부동산 분석을 위한 스마트폰 활용팁
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 내 손안의 컴퓨터. 여러분 모두가 가지고 있는 것. 그것이 바로 스마트폰이다. 서울 인구를 기준으로 했을 때 세계 2위의 스마트폰 보급률을 달성할 만큼 스마트폰이 대중적인데 생각보다 중년 이상의 사람들은 기본 기능(통화, 메세지)을 제외하고서는 다방면으로 활용하지 못하고 있다.‘능력향상에 잔재주는 통하지 않는다’며 내 눈으로 보고 내 다리로 걸으며 부동산 분석 시에 일일이 확인하는 투자자도 존재한다. 그 고집과 열정에는 박수를 보내고 싶지만 그러는 사이 우리가 놓치는 기회가 더 많은 게 요즘 세상이다. 지금 우리가 사는 시대는 정보의 과다공급이다. 그리고 우리에게 필요한 건 정보가 아니라 ‘쓸모있는 정보’다. 이를 위해서는 스마트폰 활용이 절실히 필요할 때다. 이번에 소개할 것은 기본적으로 이용해야 할 애플리케이션과 바로 가기 사이트다.◇네이버·다음 지도 서비스너무 많이 말해서 질릴 정도로 기본적인 서비스다. 꼭 부동산 때문이 아니더라도 보유하고 있는 어플일 수 있는데 이 서비스는 모바일로도 로드뷰를 볼 수가 있다. 더불어 CCTV, 지적편집도 등을 일반 PC버전과 독같이 제공하고 있어 언제 어디서든 간단한 조회가 가능하다. 심지어 역세권과의 해당 부동산과의 도보 거리도 대략 알 수 있다. 토지는 최솟값으로 토지를 줄이면 간략한 토지이용계획이 어떤지도 볼 수 있다.◇국토 정보 어플과 토지이용계획확인서스마트 국토정보는 토지 및 건물에 대한 정보를 제공, 실거래가 정보를 확인할 수 있다. 토지이용규제 내비게이터는 토지의 이용규제, 인허가 절차 등을 알 수 있고 행위 가능 여부 등을 곧바로 조회해낼 수 있다. 온 나라 정보조회의 경우에도 부동산 실거래가 조회, 지도서비스, 증강현실을 제공하고 부동산계산기를 통해 중개수수료, 재산세, 면적계산기 서비스 등을 제공한다.◇상권 및 시세 분석하기소상공진흥공단에서 만든 상권정보 어플을 이용하면 상권 상세분석이 가능하다. 원하는 지역을 검색해 밀도와 통행량을 확인해 볼 수가 있다. 밀도는 사람이 거주하는 것, 통행량은 이동량을 확인할 수 있다. 더불어 주택 수, 거주인구, 업종 등을 확인할 수 있어 상가투자 시에는 유용하게 활용할 수가 있다.더불어 ‘우리마을가게상권서비스’라는 서울시에서 활용하는 어플도 존재한다. 서울시에 투자를 진행할 때에는 해당 어플을 참고하는 것이 좋겠다.누군가에게는 너무나도 당연하게 알고 있고 활용하고 있는 정보일 수 있으나 부동산투자 특성상 노년층이 많다는 것을 떠올려 작성해보았다. 노년층의 특성은 의뢰 후 본인이 확인하기보다 온전히 맡기는 경우가 많아 최소한이라도 본인이 확인할 수 있는 사항을 확인하며 거래를 진행해야 한다. 젊은이의 부동산투자보다 실패에 따른 회복기회가 적다. 결국 내 재산을 지키는 것은 내 일이기에 모두가 안전한 부동산분석으로 성공투자에 한 걸음 다가가기를 희망한다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]섬 투자, 꼭 알아둬야 할 팁
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 우리나라는 3000여 개의 섬을 가지고 있다. 그중에서 무인도가 2700여 개를 차지하고 있다. 이런 나라에서 오롯이 나만을 위한 섬을 갖고 싶다는 생각이 들기도 한다. 섬 투자라는 단어가 조금은 막연하고 멀게 느껴지는 것은 일반 토지투자보다 모험심을 크게 요구하기 때문이다.지난 2005년 섬 투자 붐이 일었던 적이 있다. 섬은 다른 토지보다 지가가 싸다 보니 투자금에 대한 부담금이 작다. 과거 강화도에 제2 강화대교가 개통하니 땅값이 5배가 올랐다. 최근에는 섬과 육지를 이어주는 교통편의성 계획이 많아짐에 따라 주목하는 이들이 적지 않다. 과거에는 여유자본이 갈 길을 잃다가 섬으로 몰리는 부의 과시였다면 현재의 섬 투자는 개발계획에 따른 분석적 접근 투자자가 많아졌다.그렇다면 섬 투자를 하는 이유는 뭘까. 앞서 설명한 것처럼 지가가 다른 곳보다 낮으니 추후 다리 건설 등의 이유로 육지와의 거리감이 좁혀지면 지가상승의 폭이 훨씬 높아지는 셈이다. 또, ‘자신만의 섬은 곧 자신만의 공간’이라는 매력을 다른 토지와 비교할 수가 없다. 실제로 남해의 외도 보타니아는 무인도였던 섬을 교수 부부가 식물원으로 바꿔 대대적인 성공을 이뤄낸 섬 개발의 대표적인 사례다.섬 투자는 잘하면 대박 가능성이 많지만 주의사항 역시 많다. 우선 섬 투자는 사실상 개발할 수 있는 곳이 극소수라는 점이다. 대부분 섬이 개발제한구역에 지정된 경우여서 원칙적으로 개발할 수 없다. 건축할 수 있다 해도 규제가 육지보다도 심하다. 특히 건축하면 상수도, 전기 발전기 등의 문제로 많은 제약사항을 동반한다.두 번째, 섬 투자의 투자 성공은 육지와의 접근성이 가장 중요하다. 이에 해당하는 섬도 제한적이라는 점이다. 보통 육지와의 거리가 15km 이내 어야 하고 연륙교가 존재하는지, 배편은 얼마나 많은지 등을 확인해야 한다. 사람이 사는 곳일 경우 개발이 무인도보다 쉽고 개발이 이뤄질 가능성도 크다.세 번째, 섬 투자 시 주의사항은 생각보다 많은 사람이 현장답사에 참여하지 않는다는 것이다. 섬의 접근성이 육지보다 떨어지다 보니 대강 설명만 듣고 투자하는 경우가 많은데 그런 섬에 투자해 추후 어떻게 개발하고 되팔려는 건지 이해하기 어렵다.배편과 접근시간, 파도, 실제 주민 수, 경사도 등을 직접 들여다보고 투자선택을 해야 하는 것이 옳다. 그저 주변의 호재로 땅값이 오르기만 하고 개발이 안 되고, 교통편이 좋지 않아 되팔지 못하는 섬도 많기 때문이다.섬 투자는 사실상 투자 고수나 실제 개발자들이 찾는 투자처다. 하지만 언젠가는 제2의 외도보타니아 개발을 꿈꾸는 투자자라면 그 어느 곳보다 긴장감 있는 분석이 필요하다는 것을 알아야 한다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]부동산 투자, 부자가 될 동네에 투자하라
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 처음 만난 사람과 이야기를 나누다가 ‘어디 사세요.’라는 질문을 하는 경우가 종종 있다. 이때 이 질문의 의도가 그냥 묻는 것인지, 거리를 알기 위해선지, 생활수준을 알기 위한 것인지는 다를 수 있지만 우리는 상대방의 거주지역에 따라 그를 평가하곤 한다. 예를 들어 그 대답이 ‘반포동 살아요.’라는 대답을 들었을 때 무슨 생각을 하겠는가. ‘아 이 사람은 재산이 좀 있구나.’ 속물 같을 수 있지만 우리는 분명히 같은 생각을 하게 될 것이다. 그것이 우리 사회가 만들어놓은 인식의 차이이기 때문이다.특히 ‘부의 축적’을 원하는 부동산투자자라면 어떤 지역이 돈 있는 자들이 몰리는 곳인지를 잘 파악하고 있어야만 한다. 예를 들어 소위 ‘강남’으로 알고 있는 ‘강남역’은 사실 그렇게 비싼 동네가 아니다. 오히려 강남역과 어느 정도 거리가 떨어진 삼성동, 도곡동, 대치동 등이 진짜 부자들이 사는 지역이다.부동산투자를 하면 부자가 있는 동네, 부자가 소비하는 동네, 부자가 될 동네에 투자하는 것이 기본이다. 우리나라 명품산업이 아무리 불황에도 살아남는 것은 가치 있는 것에 대한 투자를 포기하지 않기 때문이다. 또, 그들이 되고 싶어하는 자들의 수요는 불황이든 아니든 계속적이다.◇재건축 지역에 관심을그렇다면 부자가 될 동네라는 것은 어떻게 알 수 있을까. 일단 눈에 가장 잘 띄는 수익형 부동산을 들여다보자. 최근 2~3년간 부동산뉴스에서 가장 크게 오르내리고 있는 것이 무엇인가. 바로 ‘재건축’이다. 하루에 한 번씩은 그 재건축에 대한 뉴스를 보고 산다. 지난 10월 이데일리의 기사에서는 우리나라 부촌의 변천사를 설명한 바 있다. 이에 따르면 70년대는 전통적 부촌인 성북동, 한남동이 부촌이었다. 그 뒤를 이어 80년대는 압구정, 2000년대는 대치동 및 도곡동, 2010년대는 반포동이 부촌의 변천사라고 전했다. 그리고 이 기사에서는 앞으로의 집값을 재건축이 이끌리라고 전하면서 이후의 부촌을 잠실 일대로 전망했다. 기존 잠실주공아파트의 재건축사업과 더불어 진주, 미성, 장미아파트도 재건축 사업을 추진 중이기 때문이다. 잠실의 재건축이 특히나 주목을 받는 것은 ‘강남 4구’에 속하면서도 정부의 대규모 도시개발사업이 진행 중이고 보유하고 있는 상권과 편의시설 등이 뛰어나다는 장점을 가지고 있기 때문이다. 즉, 강남을 대체할 만한 요건을 가진 지역이라면 지금 당장 수익형 부동산 투자를 진행해도 좋다.◇지역 유지 모여 있는 곳 주목 토지투자는 어떨까. 부촌이 될 수 있는 토지가 어디인지 어떻게 알 수 있을까. 초기에는 정부의 개발계획방향을 보고서 유추해 낼 수 있다. 개발예산이 얼마인지, 신도시를 비롯한 비즈니스 특구, 경제자유구역, 혹은 대기업 및 대형산업단지 등의 등장도 등장이지만 이와 더불어 어떤 근린생활 및 복지시설이 들어서는지도 중요하다.또 현장에서도 아는 방법으로 한 지역에 방문했을 때 지역 유지들이 어떤 곳에 주로 머물고 있는지 확인해보는 것도 좋다. 지역마다 전통적인 지역 부촌이 존재하기 마련이다. 그리고 해당 지역이 발전할 때도 그들의 입김을 무시할 수가 없는 것이 현실이다. 용인은 우선 서울과 가까운 곳이 도심지로 발전하고 있지만 저평가된 지역으로 알려진 평창리와 제일리는 용인의 전통적인 부촌으로 알려진 곳이기도 하다.서울의 갑갑함을 벗어나고 싶은 사람들의 세컨드하우스, 전원주택지로 주목을 받는 지역이기도 하다. 이곳은 서울~세종 간 고속도로 개통 시 45분대이던 서울 진출 시간이 20분대로 단축될 것으로 보인다.이처럼 부자들이 모이는 곳은 풍수적으로, 생활시설 면에서, 교통환경적인 면에서 모두 이유가 있다. 그 이유는 차후 어떤 개발이 돼도 무시할 수 없는 사항이 된다. 초보자들은 이런 신흥부촌이 될 곳, 부의 이동이 어디로 옮겨가는지를 먼저 살피며 흐름을 읽는 훈련을 시작해 보자. 그 흐름을 읽을 줄 아는 것만으로도 분명히 큰 도움을 받을 수 있을 것이다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]토지투자, 외국인 움직임도 눈여겨보라
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 최근 발표된 뉴스를 보면 외국인 보유토지의 비중이 여의도의 80배에 달한다고 한다. 매년 반복적으로 제공하는 이러한 조사가 지루할 만도 하지만 토지투자를 하는 사람이라면 ‘그런가 보다’라고 여기지 않았으면 한다. 정부가 이러한 조사결과를 제공한다면 그것을 적극적으로 활용하는 것이 투자자가 할 일이다. 우리 국민의 움직임은 기본적으로 중요하지만 외부에서 바라보고 반응하는 움직임 역시 토지투자에 중요한 요인이 된다.대표적으로 외국인의 부동산 거래분석 자료에 따르면 강원지역과 제주지역의 토지투자 비중이 높다고 밝혔다. 왜일까. 이들 지역의 연상되는 대표적인 호재 때문일 것이다. 실제로 강원도는 2018 평창올림픽에 수혜로 평창나들목 인근 토지의 인기가 높다. 제주도는 제주국제공항과 서귀포 대정읍, 제주 한림읍 등 현재 제주의 주요 개발 호재인 영어교육도시와 신화역사공원 등의 영향이 상당하다. 국내에서도 상당한 영향력을 발휘하는 그 토지투자 호재요인이 외부적으로도 상당한 가치가 있음을 방증하는 것이다.외국인의 움직임은 이런 토지투자 심리만을 눈여겨볼 것은 아니다. 외국인 관광객이 유입되는 지역 역시 소비촉진으로 지가가 오르기 마련이다.외국인 관광객이 실제로 많이 방문하는 곳은 서울, 제주, 부산, 경기 등 지역이다. 그들의 여행목적 대부분은 개별휴가나 사업활동을 제외하면 쇼핑, 교육의 비중이 높은 것을 확인할 수 있다. 즉, 현재 외국인 관광객 혹은 한국을 방문하는 이유가 쇼핑과 교육임을 고려해 토지투자를 고려해볼 만 하다는 의미다.제주를 들여다보면 이런 현재 외국인방문객들의 발걸음이 끊이지 않는 이유를 확인할 수 있다. 국제학교와 제주헬스케어사업은 외국인들의 눈에 볼 때 상당히 매력적인 투자처다.외국인 관광객의 선호 교통 역시 무시할 수 없는 요인이다. 제주를 제외한 서울, 경기 지역에 외국인 관광객이 많은 이유는 무엇보다 그 어느 나라에도 뒤지지 않는 전철망이 존재하기 때문이다. 실제로 한 조사에 따르면 외국인관광객이 지역 내 이동수단 중 가장 선호하는 것은 전철과 지하철로 47%에 달하기도 했다. 서울과 경기의 비율이 높은 것은 전철망 하나로도 이동이 편리하기 때문이다. 이러한 점에서 2018년 평창까지 이어지는 철도망과 도로망은 쉬이 넘길 수 있는 호재가 아닐 수 없다. 또 수도권과 인접한 지역에 자리 잡은 여주, 이천의 프리미엄아웃렛, 롯데아웃렛 등도 외국인 관광객이 선호하는 ‘교통망+쇼핑’ 두 박자가 맞는다는 점에서 주의 깊게 지켜봐야 할 호재다.토지투자를 할 때 우리에게는 당연한 것도 외국인 제3자의 눈에 봤을 때 더 놀랍고 확실하게 느껴지는 것들이 있다. 토지투자를 할 때 어떤 호재가 더 중요한가를 고민해야 하는 때가 있다. 이때는 실제로 통계청의 서비스를 들여다볼 필요가 있다. 국내뿐 아니라 외국인들의 마음 까지 훔친 그 요인이 내 토지투자의 방향성을 잡을 수 있도록 도와줄 수 있다.
- [대박땅꾼의 땅스토리] 정부정책에 따라 변하는 부동산투자 트렌드
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 정부에서 부동산 투기 과열을 막는다고 내놓은 8·2대책은 주거부동산과 밀접한 관련이 있다. 그간 주거부동산을 통해 수익형 부동산 투자 수익을 얻고자 했던 이들 사이에서도 덕분에 자연스러운 변화가 일게 됐고 그 변화는 크게 2가지 양상으로 나눠볼 수 있었다.우선, 주거부동산을 떠나 새로운 부동산투자처를 찾는 것이다. 현재 언론에서는 약 2달여의 시간이 흐른 8·2대책으로 상가 및 오피스, 꼬마빌딩 같은 수익형 부동산으로 여유자금이 흘러들어 가고 있다고 전하고 있다. 실제로 서울을 비롯한 대구, 시흥 상가 등에 대한 경매물건과 부동산 거래량이 나날이 치솟고 있다. 특히 상가, 오피스, 오피스텔 같은 수익형 부동산 종목이 거래량 신기록을 달성하고 있다는 국토부의 분석이다. 수익형 부동산의 대표적 종목이었던 주거용 부동산을 규제하니 자연스레 다른 수익형 부동산으로 투자가 쏠리는 것이다.두 번째, 주거용 부동산에 투자하되 규제지역이 아닌 곳을 뚫는 부동산투자자들이다. 주거부동산에 대한 규제는 ‘실수요자’가 중심이 되게끔 만들어진 것이었다. 즉, 규제지역은 서울 등의 과열 양상이 뚜렷한 곳이 됐으니 서울권에서 주거지를 찾지 못한 이들이 수도권과 지방 등지로 뿔뿔이 흩어져내리는 것을 염두에 두는 것이다. 하지만 9월 후속대책으로 수도권 일대와 대구, 인천, 부산 등 일부 지역이 집중 모니터링 지역으로 선정되기도 하면서 투자자들의 골머리를 앓게 하고 있다.세 번째, 결국 투자자들은 이들을 피해 새로운 수익형 부동산을 파기 시작했다. 그것이 지금 몰리고 있는 오피스, 상가, 꼬마빌딩이 된 것이다. 혹은 민간택지 분양으로 대거 몰리며 최근 있던 원주 택지분양은 최고 1만 9000대 1의 경쟁률을 보이기도 했다. 경매시장에서도 주거용이 아닌 상가와 토지의 인기가 오르고 있다.정부의 강력한 규제는 그간 주거용 수익형에 몰려 있던 부동산투자자들을 분산시켜놓았다. 또, 비정상적으로 과열된바 있던 지역으로의 규제로 묻지마 투자로 이어졌던 움직임을 멈추게 했다.투자자들은 현재 그 어느 때보다 신중하고 가치 있는 부동산에 투자해야 하는 이유다. 현재의 부동산투자 규제를 본보기 삼아 다소 느리더라도 길게 보는 투자처를 물색해야 한다. 현재 규제지역으로 묶어놓은 곳은 최근 3년 사이 달궈진 돌처럼 뜨거운 지역들이다.단기성 투자처라고 생각하고 투자를 진행한 지역이기도 하다. 반면 길게 보고 진행했던 부동산투자 지역은 규제대상에 포함되지 않았다. 부동산투자를 진행할 때 저평가지역을 선점해야 한다. 저평가지역이란 앞으로 기반시설 및 교통환경, 산업인력 등이 유입돼 성장가능성이 큰 지역을 의미한다. 즉, 부동산투자자들의 분석력이 더욱 중요해지는 시기로 보인다.아직까진 부동산투자만큼 큰 수익을 낼 만한 재테크 투자처를 찾기 어려운 이때가 마치 보릿고개와 같다. 하지만 이 고개를 넘어가면 부동산투자자로서의 성장에서 큰 차이가 날 것이 분명하다.
