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- 충청권 부동산시장, ‘盧빠’ 바람 다시 불까
- [edaily 윤진섭기자] 충청권 부동산 시장은 탄핵안 가결과 규제 강화로 잔뜩 움츠렸지만 이번 탄핵안 기각으로 인해 다시 기운을 되찾을 것으로 보인다. 다만 이미 가격이 많이 오르고, 각종 규제 등으로 인해 지역별 차이는 클 것이란 게 현장 중개업자들의 반응이다.
탄핵기각이 선고된 14일, 행정수도 이전 후보지 중 한 곳으로 거론되는 충청남도 공주시 일대는 토지를 중심으로 회복세가 역력하다는 게 현장의 이야기다.
충청남도 공주시 신관동 청우부동산 관계자는 “탄핵안이 기각된 만큼, 행정수도 이전 작업이 차질 없이 진행될 것으로 보인다” 라며 “최근 1주일 동안 토지거래허가구역 인접지역을 중심으로 매물 문의가 부쩍 늘었지만, 지주들이 매물을 내놓지 않아 거래는 힘든 상황”이라고 말했다.
실제 공주시 신관동 택지개발지구 내 A급지 일반주거지 용지는 현재 평당 400만원을 호가하는 상황으로 연초에 비해 평당 50만원이상 오른 상황이지만, 지주들이 탄핵안 기각 이후 추가가격 상승을 기대하고 매물을 내놓지 않을 것으로 보여 가격 강보합세는 계속될 전망이다.
특히 공주시가 토지거래허가구역으로 묶인 이후 거래가 힘들어지면서 상당수의 외지인 투자자들이 인접지역으로 옮겨가 대평리와 연기군 일대는 최근 2달 동안 토지가격이 10 ~ 20% 이상 올랐다.
토지거래허가구역에서 제외된 충청남도 태안군, 당진군, 서산군 일대도 외지 투자자들의 발길이 줄을 잇고 있는 상황. 이 일대 땅값은 올들어 최고 가격이 두 배나 올랐다.
충청남도 당진군 대덕리의 2차선 도로변 A급지의 경우 평당 70만 ~80만원선으로 1년 전에 비해 2 ~ 3배 가량 올랐고, 바닷가 주변인 석문면과 송악면 일대 준농림지도 평당 150만원을 호가하는 상황이다.
현지 송산면 중개업소 관계자는 "토지거래허가구역 예외지역으로 분류되면서, 충청권 개발에 대한 기대를 가진 외지인들의 매입이 증가했다” 며 “탄핵기각 이후 행정수도이전이 본격화 될 것으로 보여 꾸준한 투자 수요가 이어질 것” 이라고 내다봤다.
반면 토지거래허가구역과 주택거래신고제 후보지로 거론되는 곳들은 ‘탄핵기각에 따른 행정수도이전’ 기대보다는 ‘거래 규제’에 따른 시장 위축을 걱정하고 있다.
주택거래신고제 후보지로 거론되는 천안시는 신고제 지정이 확실시 되면서 급매물을 나오고 있다. 천안시 두정동 명성공인 관계자는 “신고제 후보지로 거론되면서 시세보다 낮은 가격에 매도하겠다는 사례가 늘고 있다” 라며 “한 때 프리미엄만 5000만원을 호가하던 두정동 대림 32평형은 1000만 ~ 2000만원 낮게 매물이 나와 있다”고 말했다.
토지거래허가구역으로 묶인 아산시의 경우 거래자체가 없을 정도로 한산하다. 아산시 모종동 모 중개업소 관계자는 “토지거래허가구역으로 묶이면서 충청권 상승 분위기에 찬물을 끼얹었다”라며 “장기적으로 행정수도이전 계획에 따라 일정부분 수혜효과를 점칠 수 있지만, 현재로선 규제에 따른 타격이 크다”고 말했다.
주택시장도 이미 가격이 많이 올라, 대통령직무복귀와 행정수도 이전 호재로 인한 당장의 가격 급등과 같은 현상은 힘들 것으로 현지 중개업자들은 내다봤다.
대전시 동구 행운공인 관계자는 “탄핵안이 국회를 통과한 이후에도 동구 성남동 효촌마을을 비롯한 아파트 가격은 500만~ 1000만원의 상승세를 보였다”라며 “행정수도 이전이 본격화된다는 점에서 유성구 노은지구와 서구 둔산동 일대를 중심으로 매수세가 있을 수 있지만, 이미 가격이 많이 올라 큰 폭의 가격 상승은 힘들 것”이라고 전망했다.
반면 신규 분양아파트를 준비 중인 민간건설업체들은 행정수도이전이 본격화된다는 점에서 긍정적인 입장을 밝혔지만, 천안과 아산 일대의 주택거래신고지역 지정이 미칠 파장에 오히려 촉각을 곤두세우고 있다.
오는 6월 아산시에 신규 분양을 준비 중인 주택업체 한 관계자는 “분양 성공을 낙관했는데, 거래후보지로 지정된 이후 시장 반응을 예의주시하고 있다” 라며 “결국 행정수도이전에 따른 장기 수혜를 강조하면서, 마케팅을 펼쳐 나갈 예정”이라고 말했다.
한편 6월 이후 천안, 아산 일대엔 23개 사업장에서 총 2만 2525가구의 신규분양 물량이 선보일 예정이다. <표 참조>
- 뜨는 아산..아파트 올해 1.2만가구 공급
- [조선일보 제공] 4일 정오 서울역에서 출발하는 고속철에 몸을 실었다
잠시 생각에 잠기자 이내 천안·아산역 도착을 알린다. 35분 만이다. 역사 주변 야트막한 산비탈에 농가 몇채가 눈에 들어온다.
2008년까지 역사 주변 10만여평 부지에 상업용 건물과 인공호수, 광장이 조성될 예정임을 감안하면 볼 날이 얼마 남지 않은 목가적 풍경이다. 역사에서 서쪽으로 평야를 가로지르는 21번 국도를 따라 15분 정도 차를 타고 가니 아산 도심이 나온다. 신도시 예정지란 팻말이 붙은 도로 주변에 부동산 중개업소 20~30개가 줄지어 서 있다. 곳곳에 나붙은 아파트 단지 분양광고, 평지 위에 높게 솟은 대형 타워크레인이 아산 신도시 개발의 현장임을 실감케 한다.
◆신도시 2020년까지 3단계 개발
전체 886만평 규모로 2020년까지 3단계로 진행되는 아산 신도시 건설이 고속철 개통과 함께 속도를 내고 있다. 아산 시내에서 20여분쯤 걸리는 탕정 테크노컴플렉스(61만평) 현장에는 LCD공장 건설공사가 한창 진행 중이다. 삼성전자가 공장 부지를 확보하기 위해 추가적인 땅 매입에 나서고 있다는 소문이 나돌아 땅값 상승에 대한 기대감이 커지고 있다. 아산시 배방면, 탕정면 일대 107만평을 개발하는 1단계 사업은 2008년까지 진행된다. 천안·아산역 주변이 행정타운과 역세권 배후 신도시로 개발된다. 아파트 5446가구, 단독주택 847가구 등 7780가구에 2만4000명을 수용할 예정이다. 역세권 주변 10만평은 상업·업무 용지로 조성된다. 16만평 규모의 인공호수, 1만2000여평의 광장이 조성된다. 330만평 규모인 2단계 사업은 2005년부터 2015년까지 주거·교육 단지를 개발한다. 순천향대(7만평) 홍익대(18만평) 단국대(12만평) 등 수도권 대학이 이전할 계획이다. 449만평 규모인 3단계 사업은 2008년에 시작, 2020년까지 진행된다.
◆땅값 상승 속 분양가 오름세
신도시 개발이 진행되면서 2001년 0.27% 상승했던 땅값이 2002년 4.76% 오른 데 이어 작년에는 8.73%나 올랐다. 이에 따라 신도시 주변 아파트 분양가도 상승세를 보이고 있다. 작년 7월 금호건설이 북수리에서 분양한 ‘금호 어울림’ 아파트 32평형이 평당 442만원을 기록했고, 지난 4월에 분양한 ‘대림 e-편한세상’ 34평형이 평당 498만원, 44평형이 521만원이었다. 올해 분양될 예정인 아파트 대부분이 500만원대를 넘고, 내년 공급 물량은 600만원대에 달할 것으로 현지 관계자들은 전망했다.
◆"수요자들은 아직 관망세"
고속철 개통과 신도시 개발 기대감으로 아파트 물량이 쏟아지고 있다. 신도시 주변에 올해 공급 예정인 아파트가 1만2895가구에 달한다. 대림산업이 지난달 28일 아산시 모종동에서 지상 18~22층 건물 10개동, 754가구 규모인 ‘아산 e-편한 세상’ 분양을 끝냈다. LG건설은 이달 중 배방면 북수리 346 일대에 33평형(596가구)과 44평형(120가구)으로 구성된 ‘배방자이’ 716가구를 분양한다. 포스코는 음봉면에서 1372가구, 한라건설은 배방면에서 824가구를 분양할 예정이다. 내달에는 이수건설(풍기동·1327가구), 롯데건설(배방면·720가구), 대우건설(배방면·893가구), 현대건설(온천동·382가구)이 분양을 준비 중이다. 9월에는 삼부토건이 신창면에서 2080가구를 분양한다. ‘집보아공인중개’ 배점숙 사장은 “신도시 주변에 아파트 공급이 쏟아지고 있지만, 수요자들은 아직 관망세를 보이고 있다”고 말했다.
- (고침)텔슨정보통신 등 9개사 회계분식 등 적발
- [edaily 김수연기자] 28일 오후 14시28분에 출고된 "텔슨정보통신 등 9개사 회계분식 등 적발" 기사 가운데 "금감원은 김지일 대표이사와 임원 1명을 검찰에 고발했다"는 내용은 "전 대표이사와 전 임원 1명을 검찰에 고발했다"의 잘못이기에 바로 잡습니다. 기사 오류에 대해 독자 및 주주여러분께 깊이 사과드립니다. 앞으로 잘못된 보도를 줄이기 위해 노력하겠습니다. 다음은 수정된 기사입니다. 이미 출고된 기사는 바로 잡았습니다.
증권선물위원회는 28일 텔슨정보통신과 휴닉스 등 9개 기업이 분식회계 등의 회계처리 기준을 위반한 사실을 적발, 검찰고발 및 해임권고 등 조치를 취했다고 밝혔다.
코스닥 등록기업인 텔슨정보통신은 2000년과 2001년 각각 60억원과 91억원을 예금 담보로 자금을 차입하고도 이를 특수관계자 등에 대해 부실채권이 회수된 것으로 회계처리, 부실채권과 차입금을 누락시켰다.
또 2002년에도 예금담보로 차입한 자금 35억원을 누락시켰으며, 2000년과 2002년 사이에는 모두 6번 최대주주 등에게 금전을 빌려주고도 이를 공시하지 않았다. 뒤늦은 2002년 12월 30일 대여한 것처럼 허위공시한 사실도 적발됐다.
이에 따라 금감원은 텔슨정보통신의 전 대표이사와 전 임원 1명을 검찰에 고발하고, 과징금 4억5400만원을 부과했다.
인쇄회로기판 제조업체인 휴닉스도 장기간에 걸쳐 광범위한 분식회계를 해 온 것으로 드러났다. 이 회사는 실제 금액보다 높은 값으로 유형자산을 매입한 것처럼 기록하거나, 매입한 적이 없는데도 취득한 것처럼 회계처리리해 자산을 과대 계상했다. 1999년 6억8900만원, 2000년 8억600만원, 2001년 13억2400만원, 2002년 9억9400만원등 이같은 분식회계는 무려 4년에 걸쳐 이뤄졌다.
또한 휴닉스는 땅을 팔면서 이중계약서를 작성, 실제 가격보다 낮게 처분한 것으로 기록해 유형자산처분익을 적게 계상했다. 2001년 11억여원, 2002년 5억8000만원이었다.
이밖에도 기계설비에 대한 수리를 한 후 해외로 재반출하면서 통관서류는 수출로 작성, 매출을 부풀리거나 어음차입금을 계상하지 않고 대표이사에 대한 차입금과 특수관계자에 대한 대여금 등을 실제보다 적게 계상했던 것으로 드러났다.
이 회사는 6개월 동안 유가증권 발행이 제한되며, 2년간 감사인을 지정받게 된다. 또한 회사와 전 대표이사 및 담당임원이 검찰에 고발조치 됐다.
또 다른 코스닥등록법인 어울림정보기술에 대해서도 전 이사가 유가증권을 유용한 후 결산일 이후 입고시켰는데도 이를 보유하고 있는 것처럼 회계처리 한 것과, 전 이사가 임의로 인출해 쓴 예금을 미수금으로 처리하지 않고 정상 대여금인것처럼 회계처리 한 것 때문에 1년간 감사인지정 받는 조치가 취해졌다.
이밖에 건축업체인 진흥기업은 투자유가증권 과대계상 때문에, 종이 제조 회사인 신호제지는 지급보증채무 부실 기재로, 이음쇠 제조사인 월드조인트는 재고자산 과대계상으로 각각 금감원으로부터 1년~2년 사이의 감사인 지정이나 경고 등을 받았으며 월드조인트(코스닥), 대한투자증권, 대한교과서(공개 예정), 애경유지공업은 주의 조치를 받았다.
- 텔슨정보통신등 9개사 회계분식 등 적발
- [edaily 김수연기자] 증권선물위원회는 28일 텔슨정보통신과 휴닉스 등 9개 기업이 분식회계 등의 회계처리 기준을 위반한 사실을 적발, 검찰고발 및 해임권고 등 조치를 취했다고 밝혔다.
코스닥 등록기업인 텔슨정보통신은 2000년과 2001년 각각 60억원과 91억원을 예금 담보로 자금을 차입하고도 이를 특수관계자 등에 대해 부실채권이 회수된 것으로 회계처리, 부실채권과 차입금을 누락시켰다.
또 2002년에도 예금담보로 차입한 자금 35억원을 누락시켰으며, 2000년과 2002년 사이에는 모두 6번 최대주주 등에게 금전을 빌려주고도 이를 공시하지 않았다. 뒤늦은 2002년 12월 30일 대여한 것처럼 허위공시한 사실도 적발됐다.
이에 따라 금감원은 텔슨정보통신의 전 대표이사와 전 임원 1명을 검찰에 고발하고, 과징금 4억5400만원을 부과했다.
인쇄회로기판 제조업체인 휴닉스도 장기간에 걸쳐 광범위한 분식회계를 해 온 것으로 드러났다. 이 회사는 실제 금액보다 높은 값으로 유형자산을 매입한 것처럼 기록하거나, 매입한 적이 없는데도 취득한 것처럼 회계처리리해 자산을 과대 계상했다. 1999년 6억8900만원, 2000년 8억600만원, 2001년 13억2400만원, 2002년 9억9400만원등 이같은 분식회계는 무려 4년에 걸쳐 이뤄졌다.
또한 휴닉스는 땅을 팔면서 이중계약서를 작성, 실제 가격보다 낮게 처분한 것으로 기록해 유형자산처분익을 적게 계상했다. 2001년 11억여원, 2002년 5억8000만원이었다.
이밖에도 기계설비에 대한 수리를 한 후 해외로 재반출하면서 통관서류는 수출로 작성, 매출을 부풀리거나 어음차입금을 계상하지 않고 대표이사에 대한 차입금과 특수관계자에 대한 대여금 등을 실제보다 적게 계상했던 것으로 드러났다.
이 회사는 6개월 동안 유가증권 발행이 제한되며, 2년간 감사인을 지정받게 된다. 또한 회사와 전 대표이사 및 담당임원이 검찰에 고발조치 됐다.
또 다른 코스닥등록법인 어울림정보기술에 대해서도 전 이사가 유가증권을 유용한 후 결산일 이후 입고시켰는데도 이를 보유하고 있는 것처럼 회계처리 한 것과, 전 이사가 임의로 인출해 쓴 예금을 미수금으로 처리하지 않고 정상 대여금인것처럼 회계처리 한 것 때문에 1년간 감사인지정 받는 조치가 취해졌다.
이밖에 건축업체인 진흥기업은 투자유가증권 과대계상 때문에, 종이 제조 회사인 신호제지는 지급보증채무 부실 기재로, 이음쇠 제조사인 월드조인트는 재고자산 과대계상으로 각각 금감원으로부터 1년~2년 사이의 감사인 지정이나 경고 등을 받았으며 월드조인트(코스닥), 대한투자증권, 대한교과서(공개 예정), 애경유지공업은 주의 조치를 받았다.
- (edaily인터뷰)연원영 KAMCO 사장
- [edaily 김현동기자] 연원영(55) 한국자산관리공사(KAMCO) 사장은 "올해안에 `한국자산관리공사법`의 개정을 통해 기존의 해외부실채권 인수자문에서 더 나아가 직접 투자도 추진해 나가겠다"고 밝혔다.
연 사장은 28일 edaily와 인터뷰에서 해외 부실채권시장을 `떼로 지나가는 물고기`로 비유하면서 "국내 부실채권 인수와 정리분야에서 자산관리공사 만한 노하우를 가진 곳은 없는데, 강에서 떼로 지나가는 물고기를 보고도 손발이 묶여 있어 건질 수가 없다"며 자산관리공사의 해외 부실채권 인수를 허용해야 한다는 당위성을 강조했다.
연사장은 내달 중순 출범할 예정인 `배드뱅크`와 관련, "배드뱅크 대상자가 100만명이라면 20만명이 참여하면 기본은 하는 것"이라며 대상자중 20% 참여가 배드뱅크 성공의 분기점이 될 것이라고 예상했다.
한국자산관리공사는 배드뱅크에 대한 대출 및 출자, 그리고 사후관리 등 인프라 운영을 담당한다. 사실상 운영주체다.
연 사장은 올해 부실채권정리기금 상환에 대해서는 "기금조성을 위해 발행한 기금채권 20조5000억원중 지난해 말까지 18조3000억원을 상환했고, 나머지 2조2000억원도 연내 차질없이 모두 갚을 예정"이라고 말했다.
다음은 연 사장과의 일문일답.
-배드뱅크가 설립되면 자산관리공사가 배드뱅크에 대여하는 금액은 얼마나 되나.
▲자금대여 금액이 5000억원이 될지, 7000억원이 될지는 다중 채무자가 얼마나 참여하느냐에 달렸다. 이들이 배드뱅크 프로그램에 참여를 신청하면 신청자를 대상으로 현금지급율을 결정한다. 만약 신청자가 50만명이 넘는다면 대여금액이 5000억원 이상이 되겠지만 신청한 사람들의 부실채권 규모에 따라 대여규모가 결정되기 때문에 지금으로선 정확한 대여금액을 예측하기 어렵다. 대여금은 자산관리공사 고유계정에서 지급한다.
-배드뱅크 설립 이후 전망은 어떻게 보나.
▲얼마나 많은 다중채무자들이 배드뱅크 프로그램에 참가하느냐를 `잘 된다`는 것의 판단기준으로 삼을 수 있겠지만 지금으로선 참가 규모를 예측할 수 없다. 콜센터를 운영해보니까 배드뱅크 프로그램 대상자가 되는 사람들이 굉장히 많다. 이들 대상자에 대한 전산자료를 받아서 분류한 뒤 실제로 몇 명이나 실제 지원자가 될지를 봐야 한다. 이를 위해서는 금융기관들이 대승적 차원에서 보유중인 채권을 넘겨줘야 한다. 만약에 대상자가 100만명이라고 하면 20만명이 배드뱅크에 들어오면 기본은 한다고 본다. 20만명을 넘어서면 성공이라고 할 수 있을 것이다.
-배드뱅크 참여 금융기관과 입장차는 없나.
▲은행들 입장에서는 (직접 회수해) 더 받을 수 있는 채권은 넘기지 않을려고 생각하고 있는데, 대승적 차원에서 넘겨야 한다. 기존 `상록수` 프로그램보다 더 회수할 수 있을 것이라는 자신감이 있다. 어떤 채권금융기관에서도 1차년도에 부실채권 회수율이 4~5%가 되기 힘들지만 배드뱅크는 선납금 3%를 포함해 12% 정도의 회수는 할 수 있을 것이다.
다중채무자들이 강한 상환의지를 가지고 참가할 것이다. 이를 위해 1년 이상 성실 납부자에 대해 이자 탕감 등 인센티브 제공과 함께 참가자의 상환능력을 감안해 초기에 조금 갚고 점차 늘려나가는 체증식 상환방식을 도입할 예정이다.
-만약에 손실이 발생할 경우는 어떻게 하나
▲100% 합의한 것은 없지만 금융기관은 손실에 대한 책임을 지려 하지 않고 있다. 따라서 금융기관이 이익금의 100%를 가져가는 것은 곤란하다. 우리가 이익의 일정부분을 가져갈 수 있도록 하는 방안이 논의되고 있다. 그렇지만 손실이 난다고 하더라도 간과해도 좋은 소규모 수준에 불과할 것이다.
-정부가 자산관리공사를 해외 구조조정 전문기관으로 육성한다고 하는데.
▲정부의 `동북아 금융허브` 추진전략 목표중 하나가 동북아 부실채권시장의 중심이 되겠다는 것이다. 이 것이 가장 쉽고 구체적인(tangible) 것이라서 추진되고 있다. 문제는 자산관리공사를 앞세워 이 과제를 진행할 수 있느냐다. `한국자산관리공사법` 제정 취지상 자산관리공사가 외국 금융기관의 부실채권을 살 수 없는 것이 아니냐는 해석이 우세하고, 상업적인 기준 아래 진행되는 해외 부실채권 시장 진출에서 공기업이 해외 투자은행(IB)들과의 경쟁에서 이겨낼 수 있을지에 대한 우려도 있다.
지금 자산관리공사는 직접 투자는 하지 않고, 양질의 부실채권에 대해 국내 투자자를 모집하는 자문역할을 하고 있다. 그렇지만 투자자는 자산관리공사가 위험을 부담하지 않은채 수수료 수입만 챙긴다면 안된다는 입장이다.
자산관리공사는 올해안에 자문업무를 더 발전시켜 투자업무를 할 수 있도록 정부와 협의하고 있다. 민간 부문에서 자산관리공사 만한 부실채권 인수와 정리에 노하우를 가진 곳이 없다. 강에 물고기가 떼로 지나가는데, 손발을 묶어 놓으면 못 건진다. 풀어줘야 한다.
-올해 부실채권정리기금 목표가 출자전환 주식 등 투자 유가증권의 전략적 매각과 여유자금의 효율적 관리인데 운용과 상환계획 등 세부계획은 무엇인가.
▲기금조성을 위해 발행한 기금채권 20조5000억원중 지난해 말까지 18.3조원을 상환 완료했고, 나머지 2조2000억원도 올해안에 차질없이 갚을 예정이다.
-부동산 관련 사업에 적극 참여하겠다는 의사를 밝혔는데.
▲자산관리공사에서 가장 경쟁력이 있고 네임밸류(name value)가 있는 분야다. 자산관리공사 직원은 모두 부동산쪽에서는 한 가닥 한다. 업무 영역 확대차원에서 경쟁력있는 분야를 특화해야 한다고 생각한다. 압류재산 공매를 특화하기 위해 온비드(공매정보 포탈)를 만들었고, 내년에는 유료화할 계획이다. 기업이 구조조정을 위해 내놓는 부동산을 매입할 수 있고, 매입후 개발 가공한 뒤 임대하거나 팔 수 있다. 국유자산 관리에서도 가치를 증대해 개발이익을 정부와 배분할 수 있다.
-앞으로 10년후 자산관리공사는 어떤 모습일 것이라고 보는가
▲앞으로 3년 후를 예측하기 힘들다. 지금 우리가 공기업이지만, 하는 일은 민간기업이기 때문이다. 빨리 민간기업으로 넘어가야 제대로 일을 할 수 있다. 지금 하는 일의 대부분은 민간으로 가야 한다. 정부 수탁업무도 외국에서는 민간에 맡긴다. 우리의 장래가 어떻게 될지 모르니까 제대로 할 수 있는 부분에서 저변을 확대하려고 노력중이다.
100% 민영화는 힘들더라도 사업성격상 민간부분으로 넘어간다고 하면 사업분할 등을 통해 민영화가 가능하다. 이 경우 해외사업이 가장 우선이 될 것이다.
-한보철강은 이번에 확실히 매각하는 것인가.
▲법정관리인 한보철강은 법원이 중심이 돼 매각작업을 진행중이다. 철강경기가 좋아서 이번에는 매각이 될 수 있을 것이다. 종전에 매각가격이 4500억원으로 논의됐는데 땅값만 그 정도가 되겠더라. 이 보다 더 높은 가격을 써내는 인수희망업체가 있을 것이다.
-대우종합기계 매각입찰에서 단순 금융투자가(FI)보다 산업투자가(SI)와 컨소시엄을 구성하는 업체를 우대하겠다고 했는데, 이런 방식은 다른 업체의 매각 과정에도 영향을 주는 것인가.
▲출자전환 주식 매각시 최대 목표는 공적자금의 회수 극대화다. 회수를 얼마나 잘 하느냐에 따라 매각 구조(scheme)가 결정된다. 다만 감독 기관 입장에서는 매각업체의 시장지배력 유지, 계속기업으로서 존속여부, 앞으로도 성장 할 수 있느냐, 노조와의 관계 등의 부수적인 목표도 감안한 구조를 짜도록 요구하고 있다. 정부가 나서서 공적자금 회수에 이런 목표들을 감안하라고 하면 따를 수 밖에 없다.
일단 대우종합기계 매각구조는 하나의 사례(case)일 뿐이다. 4·15 총선후 대우종합기계 노조가 강하게 나오고 있어 정부 차원에서 어떻게 판단할지, 다른 기업 매각에도 이런 방침이 적용될 것인가는 좀 더 지켜봐야한다.
◇연원영 사장 약력
-48년 청주생
-67년 경기고등학교 졸업
-71년 서울대학교 상과대학 졸업
-73년 서울대학교 행정대학원 졸업
-75년 재무부 이재국 금융정책과 통화담당 사무관
-84년 대통령비서실 경제비서실 행정관
-89년 미국 위스콘신대 대학원 공공정책학 석사
-90년 재무부 증권국 자금시장과장
-97년 대통령비서실 정책기획비서관
-98년 금융감독위원회 구조개혁기획단 총괄반장
-99년 증권선물위원회 상임위원
-00년 금융감독위원회 상임위원
-02년 순천향대학교 경영학 명예 박사
-02년~ 한국자산관리공사 사장
- 강남 한복판에 임대아파트 들어서나
- [조선일보 제공] 서울에서도 최고 노른자위 땅으로 꼽히는 강남 한복판에 과연 서민용 임대아파트 단지가 들어설까?
◆재건축 개발 이익 환수제
최근 정부의 주택거래신고제 실시로 강남 지역 아파트 거래 시장이 꽁꽁 얼어붙고 있는 가운데, 정부가 다음 번 집값 안정 대책으로 준비 중인 ‘재건축 개발 이익 환수제’에 부동산 시장의 관심이 온통 집중되고 있다. 정부가 현재 추진 중인 환수제 방안에는 재건축 단지 내에 서민용 임대 주택을 건설하는 방안 등이 포함돼 있기 때문이다.
▲ 재건축 추진 중인 서울 강남의 한 아파트 단지.
‘재건축 개발 이익 환수제’란 낡은 아파트 단지가 재건축을 통해 새 아파트로 탈바꿈하는 과정에서 발생하는 개발 이익(집값 상승분)의 일부를 정부가 환수하겠다는 방안.
지난 3년 간 집값 폭등이 주로 개발 이익을 기대한 강남 지역 재건축 아파트에 의해 주도됐다는 점에 비추어 볼 때, 이 같은 조치는 아직 재건축을 시작하지 못한 강남 지역 상당수 아파트 집값에 엄청난 영향을 줄 것으로 예상되고 있다.
◆건교부 내달 결정 예정
이와 관련 주택 정책을 담당하는 건설교통부는 5월 중순쯤 16명의 관련 전문가들로 구성된 ‘부동산 공개념 검토위원회’를 다시 개최, 최종 방안을 확정할 예정이다. 건교부는 현재 주택정책과 내에 재건축 개발 이익 환수 문제와 관련한 실무반을 편성해 여러 안을 마련 중이며, 5월 회의에 상정해 검토위원들이 합당하다고 생각하는 안을 고르도록 할 방침이다.
chosun.com이 지난 3월에 열렸던 지난 번 공개념 검토위 참석 위원들에 확인한 결과, 건교부는 당시 회의에서 재건축 시 ▲단지 내에 일정 비율의 임대주택 건설 의무화 ▲재건축에 따른 개발 이익 부담금 부과 ▲주변 시설 개선 등을 위한 주거환경 정비 기금 징수 등의 방안을 제시한 것으로 알려졌다.
재건축을 통해 해당 지역이나 도시의 인구 밀도 등이 높아지고 주변의 각종 기반 시설에도 영향을 주는 만큼 조합원 이익의 일부를 환수해 공공성을 높이는데 쓰겠다는 구상이다.
여기서 주목되는 것은 서민용 임대 주택 건설 방안이다. 재건축할 때 일정 비율만큼 의무적으로 서민들을 위한 임대아파트를 짓도록 한다는 이 방안은 ‘돈을 걷어가겠다’는 다른 안과는 달리 재건축 후의 집값에도 크게 영향을 주는 요인이기 때문이다. 그동안 주택 시장에서 임대 아파트와 인접해있는 아파트 가격은, 그렇지 않은 아파트에 비해 낮은 시세를 보이는 경우가 많았다.
실제 이날 모임에서 건교부와 위원들은 임대 주택 의무 건설화 방안에 특히 관심을 보였던 것으로 전해진다. 이날 회의에 참석했던 한 위원은 “건교부가 계층간 사회적 융합(social mix) 등을 염두에 두고, 여러 안 중 임대 주택 의무 건설 방안에 상당한 비중을 두고 있는 듯한 느낌을 받았다”고 말했다.
일부 검토위 위원들도 이 같은 취지에 공감한 것으로 알려졌다. 또 다른 위원은 “개발 이익 환수의 기준 자체만 명확히 된다면 임대 아파트를 짓든 세금으로 걷든 방법에는 큰 문제가 없다”고 했다.
◆ 찬반 교차
반대 의견도 있었다고 한다. 한 위원은 1990년대 강남구 수서택지지구 내의 임대아파트 단지 주민과 인접한 일반 아파트 단지 주민 간의 갈등 등을 예로 들며 ‘현실과 이상은 다르다’고 지적했다. 임대 아파트를 해당 아파트 단지에 같이 짓는 대신 부담금으로 걷어 땅값이 싼 지역에 지으면 아파트를 더 많이 지을 수 있지 않냐는 의견도 있었던 것으로 전해진다.
결국 이날 위원들은 논의 끝에 이 문제를 5월 중순 열리는 회의에서 결정키로 했다. 이와 관련 건교부 실무반은 5월 초순까지 추가로 안을 마련할 계획이어서 이런 내용은 수정되거나 새로 추가될 수도 있다.
만일 5월의 검토위 회의에서 지금 같은 재건축 단지 내 임대 아파트 의무 건설 방안이 결정된다면, 강남 아파트 시장에 엄청난 충격파를 몰고 올 것으로 보인다. 건교부가 제시한 여러 방안 중, 개발 이익 부담금이나 주거 환경 정비금 징수안의 경우, 재건축 추진 단지 입장에서는 극단적으로 일반 분양가를 아주 높게 책정해 개발 이익 감소분을 어느 정도 상쇄시킬 수 있다.
반면 임대 아파트를 함께 지어야할 경우에는, 재건축 후에도 아파트가 높은 시세를 보장받지 못할 가능성이 커, 아예 재건축 추진 자체를 포기하는 곳이 늘어나리란 관측이다. 부동산뱅크 윤진섭 팀장은 “이럴 경우 재건축 기대감 때문에 상승했던 그동안의 강남 집값도 상당 부분 하락이 불가피하다”고 말했다. 물론 급격한 집값 하락은 정부로서도 부담스러운 부분이다.
◆변수는 강남 집값 동향
결국 변수는 향후 강남 지역 집값 동향으로 귀결된다. 끊임없이 상승해온 이 지역 아파트값이 오름세를 멈추지 않는다면 각종 논란과 세부 절차상의 어려움에도 불구하고 정부는 임대 주택 건설 방안 등을 담아 재건축 개발 이익 환수제를 강행할 가능성이 커 보인다.
정부는 최근 몇 년간 전국적인 집값 상승을 사전에 차단하지 못했다는 비난에 시달려왔기 때문이다. 검토위 위원들의 결정도 시장 상황에 따라갈 가능성이 있다. 한 참석자는 “지금까지 열렸던 세 차례 회의를 보면, 회의 분위기는 해당 시점의 집값 동향에 따라 영향을 받았던 것 같다”고 말했다.
개발 이익 환수제의 시행 시기는, 별도 법을 마련해야 할 경우라면, 검토위 결정 시점부터 대략 5~6개월 뒤부터가 될 것으로 보인다. 반면 관련법 시행령 개정 등만 필요한 내용이라면 결정 직후 한 두달 내에도 집행될 수 있다. 그러나 시행 시기를 떠나 환수제 실시가 확정되는 순간 강남 주택 시장에는 엄청난 충격파를 가져올 것이라는 게 전문가들의 일반적인 관측이다.
한편 검토위는 재건축 개발 이익 환수제가 시행되더라도 이미 재건축 사업이 끝난 단지와의 형평성 문제는 고려하지 않을 것으로 보인다. 회의에 참석했던 검토위 위원들 상당수가 “어느 정책이든 소급 적용할 수는 없는 것 아니냐”는 반응을 보였다.
이밖에 임대 아파트 건설이나 이익 환수의 기준으로는 용적률(아파트를 짓기 위한 대지면적 대비 건축연면적 비율)을 고려하고 있는 것으로 알려졌다. 예를 들어 현재 용적률 150%인 아파트 단지가 재건축을 통해 220% 단지로 탈바꿈할 경우, 70%를 개발 이익으로 보고 이 가운데 일부를 임대 아파트로 짓게 하거나 환수해가겠다는 것이다.
- 신행정수도 특별법 발효.. 충청권기업 ´관심´
- [edaily 이진철기자] 지난해말 국회에서 통과된 신행정수도 특별법이 17일 공식 발효됨에 따라 충청권에 본사 및 토지를 보유한 기업들에 대한 관심이 높아지고 있다.
특히, 이번 총선에서 여당인 열린우리당이 압승함에 따라 행정수도 이전이 탄력을 받을 것으로 예상된다. 건교부도 오는 7월 신행정수도 복수후보지를 선정하고 연내 최종 후보지를 선정, 행정수도 이전작업을 본격화한다는 방침이다.
16일 업계에 따르면 신행정수도 특별법 발효로 정책추진이 탄력을 받을 것을 것으로 예상됨에 따라 충청권에 연고지를 두거나 부동산을 보유한 기업이 수혜를 누릴 것으로 기대되고 있다.
이와 더불어 최근 고속철 개통 호재와 맞물려 충청권 땅값이 많이 오른 상태여서 이들 기업들이 보유한 부동산의 자산가치가 크게 상승하고 있는 상태다.
한화그룹의 경우 충청권에 상당수의 공장과 연구소, 학교 등을 보유하고 있어 행정수도가 이전될 경우 상대적으로 경쟁력 우위를 기대하고 있다.
(주)한화(000880)는 대전 유성구와 충북 보은에 각각 방산공장을 보유하고 있으며, 충남 천안에도 창고 등을 갖고 있다. 한화종합화학도 충남 청원군에 부강 1, 2공장을 가동중이다. 이밖에 천안에 갤러리아백화점을 비롯, 지난 2000년초 인수한 대전의 동양백화점도 행정수도 이전에 따른 혜택을 누릴 것으로 예상된다.
이밖에 한화그룹은 대덕테크노밸리 개발사업을 대전광역시와 산업은행과 공동으로 추진하고 있어 향후 개발수익 등이 기대되고 있다.
한화 관계자는 "행정수도 이전지역이 확정되지 않았고 길게는 10년 이상 걸리는 정부정책사업이라는 점에서 수혜여부를 단정적으로 말하기 이르다"며 "그러나 대전·충청권에 공장이나 사업영업이 분포돼 있다는 점이 호재인 것은 사실"이라고 말했다.
삼성전자(005930)의 경우도 기존 천안공장과 함께 아산시 탕정면 일대에 TFT-LCD 공장을 건립중이어서 향후 행정수도 이전에 따른 수혜를 누릴 것으로 예상된다.
건설업체의 경우는 대전·충청지역을 근거지로 활동하고 있는 계룡건설(013580)이 눈에 띈다. 계룡건설은 지난해 수주 9848억원, 매출 5800억원으로 전년대비 각각 35.1%, 20% 증가한 실적을 기록했다. 또 순이익은 전년 같은기간에 비해 12% 증가한 350억원, 수주잔고는 1조5000억원으로 33%가 각각 늘었다.
계룡건설 관계자는 "신행정수도 관련 공사가 발주되면 지역업체의 잇점을 활용해 적극적으로 수주에 나설 계획"이라며 "그동안 대전·충청권을 중심으로 주택사업을 해왔기 때문에 아파트브랜드도 소비자들에게 경쟁력이 있다"고 밝혔다.
계룡건설은 올해 일반 토목, 건축 도급공사 외에도 ´계룡 리슈빌´이라는 자체 브랜드로 총 3000여가구의 아파트를 공급할 계획이다. 또 지난 2002년 11월 한국도로공사 산하 고속도로관리공단을 905억원에 인수, 현재 전국 11곳의 고속도로 휴게소의 운영권도 갖고 있다.
대전에 본사를 둔 충남방적(001380)은 지난 98년 11월부터 법정관리에 들어간 상태로 대전 유성구에 공장부지 22만평을 비롯해 예산에 공장부지, 아산에 농지 등을 보유하고 있다.
회사 관계자는 "채무변제를 위해 대전 공장부지 매각을 추진중"이라며 "최근 이 지역의 부동산가격이 많이 오른 상태이며, 매각대금으로 채무를 변제할 경우 재무구조가 크게 개선될 전망"이라고 말했다.
- 용산일대 ‘新 투자 1번지’로 급부상
- [조선일보 제공] 고속철도 개통과 뉴타운 개발의 영향으로 서울 용산지역 재개발 사업장에 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 최근 분양했던 ‘시티파크’에 7조원대 청약금이 몰리는 등 용산 지역이 새로운 ‘투자 1번지’로 급부상한 것도 한몫하고 있다.
그동안 용산은 도심과 가깝다는 장점에도 불구하고, 투자자들의 주목을 받지 못했다. 땅값이 비싸지만, 낡은 주택이 밀집해 있어 재개발이 쉽지 않았기 때문이다. 하지만 최근 뉴타운 조성, 미군기지 이전 후 공원조성, 고속철도 개통 등 잇따른 호재로 재개발 사업에 탄력이 붙고 있다. 세중코리아 김학권 대표는 “시티파크 분양을 계기로 미군기지 이전, 고속철 개통 등 용산 지역이 갖는 개발 프리미엄에 투자자들이 다시 한번 주목하고 있다”고 말했다.
현재 뉴타운과 부도심 개발계획에 따라 재개발이 예정된 지역은 용산역 앞쪽과 삼각지 일대, 한강로, 신계동, 한남동, 문배동 등이다. 유흥가가 밀집, 슬럼화된 용산역 앞쪽은 도심재개발을 통해 대형 빌딩단지로 바뀐다. 전쟁기념관 앞쪽 삼각지 지구도 일반 주거지역에서 준주거지역으로 용도가 바뀌어 도심재개발 사업이 진행될 예정이다.
신계동과 문배동 일대는 주택재개발 사업이 추진되고 있다. 신계동 1-226 일대는 대림산업이 시공을 맡아 구역지정을 준비하고 있다. 이곳에는 18~20층짜리 아파트 15개동, 938가구가 들어설 예정이다. 문배동 24-6 일대 5965평도 최근 개발계획이 확정돼, 일반주거지역에서 준주거지역으로 용도가 변경됐으며, 32층짜리 2개동과 30층짜리 2개동 등 주상복합 건물 4개동이 지어진다.
시티파크 바로 옆에 있는 용산동5가 재개발구역에서는 삼성물산 건설부문과 현대건설이 ‘시티팰리스’(가칭)를 분양할 계획이다. 이곳은 시티파크보다 용산공원에 더 가깝다는 점에서 관심을 모으고 있다. 작년 연말에 이미 사업시행인가를 받았고, 주상복합 6개동에 아파트 930가구, 오피스텔 222실을 지을 계획이다. 삼성물산 관계자는 “평형 조정 때문에 분양 일정이 늦춰지고 있지만 하반기에 분양이 가능할 것”이라고 말했다.
재개발이 활기를 띠면서 올 들어 용산지역 부동산 가격은 급등세를 보이고 있다. 한강로 중심도로변 땅값은 지난해 말 평당 1700만~2000만원에서 최근 4000만원대까지 뛰었다. 이면도로도 평당 3000만원대에 육박한다. 재개발 구역에서 분양권을 받을 수 있는 이른바 ‘지분’값도 강세이다. 신계동 재개발 구역은 지분값이 2년 새 2배 이상 올라 평당 2000만원을 웃돌고 있다.
이처럼 가격이 급등하면서, 초기 투자비 부담이 만만치 않아졌다. 닥터아파트 김광석 팀장은 “재개발 초기단계의 지역들은 사업이 한 단계씩 진행될 때마다 추가 상승 여력을 지니고 있다”며 “그러나 용산의 경우 집값이나 땅값이 이미 많이 올라 초기 투자 부담이 크다는 점을 고려해야 한다”고 지적했다. 세중코리아 김학권 대표도 “한남 뉴타운 지역은 대지 10평인 다세대 주택을 기준으로 집 값이 대략 1억7000만~1억8000만원 선으로 2년 전보다 2배 이상 뛰었다”면서 “너무 많이 올라 수익성이 떨어질 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다”고 지적했다
