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- [대박땅꾼의 땅스토리]토지 기획부동산의 전형적인 수법
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] “기획부동산에 결코 속지 않으리라….” 하지만 막상 선릉이나 역삼에 있는 기획부동산 사무실을 방문해보면 하나같이 속는다. 그들의 현란한 입담에 나도 모르게 “아… 그럴 수 있겠네”라고 생각해 버리는 것이다. 알아보면 좋을 전형적인 수법에 대해서 이야기해 보겠다.우선, 그들은 강남이나 여의도 등 대형빌딩에서 일한다. 기획부동산에 한 번쯤 당한 사람들은 ‘그런 곳’에서 자리 잡은 회사가 나를 속일 줄은 몰랐다는 점이었다.번쩍이는 대형빌딩, 최신형 아이패드, 멀끔한 정장. 이런 모습에 어찌 의심을 하겠느냐는 것이다.게다가 입담 역시 좋다. ‘당신이 아니어도 계약할 사람은 있다’는 뉘앙스를 풍겨 상담 내내 조바심이 들게 한다.둘째, 사전에 땅을 보여주거나 주소를 알려주지 않는다.직접 현장을 가야 한다고 말하는 이유가 여기 있다. 매물을 보여주지 않고 주변 호재와 가치만을 줄줄 이야기해주지만, 현장을 가지는 않는다. 시간이 없다는 이유다. 그래서 주소라도 알려달라고 직접 가보겠다고 해도 알려주지 않는다.혹여 토지이용규제확인원을 조회할 수도 있다는 사실을 알고 있기 때문이다.셋째, 지분투자. 그것도 아주 가치 없는 땅을 지분으로 판다는 점이다기획부동산에서의 이야기는 모두 가짜로 꾸며낸 말은 아니다. 실제로 개발 호재에 대한 설명은 대부분 맞는 이야기인 경우가 많다. 다만, 모든 땅이 그 수혜를 입는 것이 아니듯. 그 개발 호재지 중에서도 쓸모없는 땅이 기획부동산의 목표가 된다.절대농지, 알고 보니 돌산, 도로가 날 리가 없는 맹지 등이 그런 것이다.이러한 기획부동산의 수법에서 벗어날 수 있는 방법은 없는 것일까?우리가 기획부동산에 속는 이유 중에는 그것을 소개해준 사람이 지인이기 때문에 더욱 신뢰하는 경우도 있다.의심하는 것 자체가 실례가 될 수 있다는 생각에 머뭇거리기도 한다.하지만 피해를 줄이기 위해서는 조금 더 꼼꼼해질 필요가 있다.계약서 내용에 특약사항을 살피고, 그들의 말을 녹음한다던가 증거를 남기는 것이다.최악의 경우 소송 시 증거자료로서 활용하는 것이다.더불어 계약금만 지불한 뒤에 토지가 투자가치가 없음을 알게 되었을 때는 얼굴에 철면을 깔고서 큰소리를 치는 용기도 필요하다. 기획부동산은 다른 고객을 고려하여 문제가 생기면 조용히 덮으려 할 것이다. 물론, 이렇게 하여 모든 계약금을 되돌려받을 수는 없겠지만, 이 정도의 노력은 내 돈을 지키는 데 필요하지 않을까?
- [대박땅꾼의 땅스토리]농지 투자와 농막설치
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 토지투자에 관심이 있어 약 10여 년간 실전에 임해보고, 확인해본 사람이라면 과거에는 ‘통작거리’라는 것이 있었음을 알 것이다. 통작거리는 서울 사는 사람이 부산이나 전라도에 가서 농사를 짓겠다는 것이 말이 안 된다며 투기성으로 보고 거리제한을 둔 것으로 생각하면 된다. 하지만 요새는 어떠한가? KTX와 SRT의 존재만으로 서울에서 전라도 광주와 부산이 2시간이면 충분히 다닐 수가 있다. 전국이 일일생활권이 되다 보니 농지투자 시에 통작거리 제한이 폐지된 것이다. 농지투자를 하는 사람들이 많이 늘어난 이유기도 하다.보통 사람들이 농지투자를 할 때는 2가지 방법으로 접근하게 된다. 농지 경영목적이나, 주말체험 영농목적이 그 방법이다. 주말체험 영농목적으로 농지투자를 하는 경우에는 1000㎡ 이하, 즉 약 300평 이하의 농지취득에만 가능하다. 만약 내가 과거 100평을 취득하고, 이번에 300평을 취득하면 주말체험 영농목적으로 농지를 취득할 수 없는 것이다. 주말체험 영농목적은 말 그대로 ‘체험’이다. 텃밭을 가꾸는 느낌이라는 것이다.이렇게 농지 투자를 한 후 곧바로 사람들이 다음 검색어로 인터넷에 검색을 해보는 것이 바로 ‘농막 설치’다. 농막은 농사를 지으면서 잠시 휴식을 취하거나, 농사 물품들을 보관하는 용도 사용하는 것으로 맹지에도 설치가 가능하다. 땅 위에 고정이 되어서는 안되는 이동식건물이기도 하며, 영구적으로 사용할 수 없는 가설건축물이기도 하다. 따라서 지자체에 가설건축물 축조신고서와 배치도, 평면도 등을 제출하여 허락을 구하면 된다. 당연히 건축하는 것이 아니니 건축사의 설계도 필요가 없다.다만 농막은 ‘집’이 아니라는 점을 기억해 두어야 한다. 농막 설치는 약 6평 미만으로 설치해야 한다. 2012년부터는 규제가 완화되어 전기와 가스, 수도도 넣게 해주었다. 이때, 농막 설치에 대하여 많은 사람들이 궁금해하는 것이 바로 화장실과 복층구조에 대한 사항이다.우선 화장실은 지자체마다 내용이 조금씩 다르긴 하지만, 이동식 화장실과 간이 화장실을 사용하는 것으로 알고 있으면 된다. 자세한 문의는 지자체 담당자와 상의해야 하고, 그전에 인근에 정화조를 설치한 곳이 있는지 확인을 해보는 것도 좋다. 또, 복층구조로 이용하면 아주 편하게 집처럼 사용할 수 있을 것이라 여기는 사람들이 많은데, 여기서 말하는 복층이라는 것은 대게 ‘다락방’이라고 여기면 된다. 정확하게 2층을 만든다고 하는 경우에는 연면적에 합산이 되기 때문에 농막으로 볼 수가 없는 것이다. 다만, 지붕을 얹었을 때 1.8m 이하의 높이는 연면적에 합산되지 않기 때문에 다락방을 만들어 좀 더 쾌적한 생활이 가능하다.이렇게 잘 농지투자를 하고, 농막을 설치하다 보니 평화로운 귀농이 될 것도 같지만 세상살이가 그리 쉽지는 않다. 완벽한 주거용으로 사용하게 되다가 걸리면 바로 농막을 없애야 하기 때문이다. 말 그대로 농막은 맹지에다가도 지을 수 있도록 ‘농사를 짓다 쉬어가는 곳’의 개념이기 때문에 누군가 신고를 하거나, 지자체 검사기간에 걸리는 경우 이런 곤욕을 치르게 될 수 있다. 그러나 3년에 한 번씩 신고 및 갱신만 하게 되면 영구적으로 사용할 수 있으니 여전히 농지투자 후 농막 설치는 매력적이다.필자는 농지를 투자하는 목적이 귀농이라면, 본격적으로 집을 옮기기 전에 농막 생활을 권유하는 편이다. 자신의 로망과 현실은 달라질 수 있기 때문이다. 그렇게 현실을 마주하게 되다 보면 크게 불만이 없더라도, 갑자기 급히 돈이 필요하게 되는 경우가 있다. 따라서 귀농용 농지에 투자할 때는 농막이 아무리 맹지에도 설치된다고 하더라도, 만의 하나의 가능성을 염두에 두어 최소한 길이 접해있는지는 확인해 보는 것이 좋다. 또, 가능한 토지의 수요가 있는 곳을 선택하는 것을 추천한다. 경공매를 통해서라면 유찰된 토지의 경우 충분히 저렴하게 투자할 기회가 생긴다. 귀농이나 귀촌을 염두에 둔 농지투자자 라면 소액으로 토지투자 후 농막생활로 귀농과 귀촌의 첫걸음을 해보는 것이 어떨까?
- [대박땅꾼의 땅스토리]초보자의 토지투자 "도대체 뭘 공부해야 하나요?"
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 필자가 참 많이도 칼럼에서 다루어왔고, 질문을 들어왔던 것입니다. 오늘만 해도 카페 회원님들의 문의게시판이나, 저의 개인 쪽지로도 한 아름씩 오고 있는 질문입니다. 대부분은 부동산에 관심이 있다. 혹은 땅 투자에 관심이 있다. 그렇지만 어디서부터 어떻게 공부를 시작해야 할지 모르겠다는 것입니다. ‘공인중개사 공부가 도움이 되느냐’고 질문하는 분들도 계십니다. 공부라는 것이 정형화되어 있지 않고, 사람마다 자신에게 맞는 공부방법이 다릅니다. 필자는 그들에게 책 백 권을 읽을 시간에 토지투자 세미나에 열 번 참여해보는 것이 낫다고 말합니다. 또 세미나 열 번 참여하는 것보다 현장 답사 한 번을 권하고 있습니다. 오늘은 초보자들이 답사 이전에 어떻게 공부해야 좋을지 다시 한 번 세세하게 짚어보는 시간을 갖도록 하겠습니다.자, 먼저 공부하는 목적이 뭔지 잘 생각해봐야겠습니다. 부동산에 관심이 많다? 토지에 관심이 많다? 아마도 10명 중 8명은 그 목적이 ‘투자’일 것입니다. 그리고 나머지 2명이(아니 그보다 적을 수도) 학술적이나, 공인중개사로서, 현업종사자로서 이론적 지식이 필요한 경우겠지요.먼저 학설적(이론적)인 관점에서 보았을 때는 공인중개사 공부 자체가 도움이 됩니다. 기본 단어 하나하나 모르는 것보다 아는 것이 더 도움이 되기 때문입니다. 공인중개사 공부를 하시는 분은 아시겠지만, 사실상 공인중개사는 ‘중개’ 입장에서의 각종 발생할 수 있는 법적인 내용들이 머리가 아픕니다. 하지만, 이러한 점 역시 분쟁사유 등에 공부하시는 분들에게는 도움이 되겠지요. 특히 이런 공인중개사에서 정리된 내용 말고도, 각종 판례를 읽어보면서 다양한 사연들을 들여다보는 것들도 도움이 됩니다. 또, 건축법이나, 공법 등 그 분야는 수없이 많은데요. 이미 이런 학술적인 지식을 쌓으려 하시는 분들은 전문가급의 지식을 가지고 있거나, 현업 종사자들이 자신의 능력 향상을 위하는 경우가 많음으로 초보자들이 무리하게 달려들 필요는 없습니다.자, 본론으로 들어가 투자관점에서 공부하는 법을 들여다보겠습니다. 사실상 실전에 부딪히면서 자주 접하게 되는 단어만큼 쉽게 이해되는 것이 없습니다. 하지만 기본적으로 알아야겠다 하는 경우. 시중에 나와 있는 책이 참 많죠. 차라리 이런 기초 이론이 잘 정리된 책 3권만 골라 한번이 아니라 세 번 이상씩 읽으며 익숙해지는 편이 좋습니다. 혹은, 인터넷 기초 강의나 세미나 등을 참여해 보는 것도 좋습니다. 이런 식으로 기본(지목, 용도, 맹지, 도로 관련) 등의 기초 이론을 쌓습니다. 그 외에 발생되는 변수를 이론으로 공부하기란 상당히 어렵습니다. 몸으로 느끼고 담당 부서에 전화해 보며 풀어나가는 것이지요. ‘미리 공부할 수 있는 다른 방법은 없나?’라고 질문하신다면, 아마 그것은 투자지역 선정이나, 호재 등을 미리 알거나, 안목을 성장시키는 관점일 것입니다. 가장 기초적인 방법은 국토부 사이트와 친해지라는 점입니다. 국토부에는 대한민국 국민이라면 알아야 하는 국정과제와 국토개발계획 등이 상세하게 제공되고 있습니다.특히 올해 말에는 제5차 국토종합계획이 정리될 예정입니다. 현재 제공되는 것은 4차 국토개발계획이고, 이 개발계획에는 전 국토를 어떤 방향으로 성장시키고, 어떤 교통이 언제까지 설치될 것인지 나와 있습니다. 이런 국토개발계획을 통해 숲을 본다 하면, 점점 숲 속 나무와 가까워져야 할 작업이 필요합니다. 국토개발계획을 보다 보면 가장 먼저 자신이 사는 지역이 어떻게 발전될 것인지 살펴보게 됩니다.(혹은 내 고향)이렇게 선정된 지역의 지자체 홈페이지에 가면, 매년 지자체에서 발간하는 혹은 도에서 계획하는 개발비전이나 계획이 공시되어 있습니다. 이것은 전국토개발계획을 세분화한 것이라고 보면 됩니다. 좀 더 구체적이고, 세부적인 해당 지역의 발전 방향을 볼 수 있기 때문입니다. 이런 개발계획은 명시된 기간까지 절대적으로 완성되는 바는 아니지만, 대부분 공시한 기한을 맞춰 사업이 진행되고 있습니다.더불어, 진행 상황도 일주일에 한 번씩이라도 방문하여 살펴보면 공지사항이나 보도자료를 통해 엿볼 수 있습니다. 혹은 해당 지역신문이 있으므로 이를 살펴보면 도움이 됩니다. 어떤 사업이 언제 계획이 나고, 업무협약을 맺고, 착공에 들어가고, 주민공람회를 실시하는 그 세세한 내용이 제공되기 때문입니다.필자가 말한 이러한 방법 말고, 각자의 또 다른 방법이 있을 수 있습니다. 하지만 위에서 제공한 이런 공부법은 기본으로 습관화되었을 때 결코 헛수고가 되지는 않습니다. 토지투자, 도대체 뭘 공부해야 할까? 그 고민부터가 시작입니다. 그래서 필자에게 다른 사람에게 묻는 그것부터가 한 걸음입니다. 당신의 궁금증과 해결하는 그 모든 시간을 응원합니다.
- [김용일의 부동산톡] 맹지와 주위토지통행권에 대하여
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지를 ‘맹지’라 하는바, 맹지는 건축인허가를 받을 수 없음이 원칙이다. 맹지의 가치를 높이기 위해서는 도로에 접하는 인근 토지를 매수하거나 임대차, 사용대차, 지상권, 지역권 등을 설정 받거나, 토지사용승낙서를 받는 것을 생각해 볼 수 있는데, 이러한 방법이 여의치 않을 때는 민법상 주위토지통행권을 주장해야 할 것이다. 이번 시간에는 주위토지통행권의 법리에 대해 판례를 중심으로 정리해 보겠다.◇ 민법 제219조 주위토지통행권의 요건 및 내용주위토지통행권과 관련하여, 민법 제219조는 “어느 토지와 공로(일반인이 통행하는 도로)사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다. 위 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상하여야 한다”고 규정하고 있다.위 민법 규정에서, ‘공로에 출입할 수 없는 경우’란, 그 토지와 공로 사이에 통로가 전혀 없는 경우뿐만 아니라, 기존의 통로가 있더라도 그것이 토지의 용도에 필요한 통로로 기능하지 못하는 경우도 포함한다. 그리고, ‘출입’이란 토지의 용도에 필요한 출입을 의미한다.그리고, 주위토지통행권은 통행권자가 그 소유 토지를 이용하는데 필요한 최소한의 범위에서 허용된다. 또한, 주위토지통행권은 현재의 토지의 용법에 따른 이용의 범위에서 인정되는 것이며, 장래의 이용상황까지 미리 대비하여 통행로를 정할 것은 아니다. 관련하여 대법원은 “주위토지통행권의 범위는 통행권을 가진 자에게 필요할 뿐 아니라 이로 인한 주위토지 소유자의 손해가 가장 적은 장소와 방법의 범위 내에서 인정되어야 하며, 그 범위는 결국 사회통념에 비추어 쌍방 토지의 지형적, 위치적 형상 및 이용관계, 부근의 지리상황, 상린지 이용자의 이해득실 기타 제반 사정을 참작한 뒤 구체적 사례에 응하여 판단하여야 하는 것인바, 통상적으로는 사람이 주택에 출입하여 다소의 물건을 공로로 운반하는 등의 일상생활을 영위하는 데 필요한 범위의 노폭까지 인정되고, 또 현재의 토지의 용법에 따른 이용의 범위에서 인정되는 것이지 더 나아가 장차의 이용상황까지 미리 대비하여 통행로를 정할 것은 아니다.”라고 하였다(대법원 96다33433, 33440 판결).건축허가와 관련해서, 판례는 건축허가를 위해 통행로가 필요하다는 이유로 이에 해당하는 범위의 주위토지통행권이 당연히 발생하는 것은 아니라는 입장이다. 구체적으로 대법원은 “건축 관련 법령에 정한 도로 폭에 관한 규정만으로 당연히 피포위지 소유자에게 반사적 이익으로서 건축 관련 법령에 정하는 도로의 폭이나 면적 등과 일치하는 주위토지통행권이 생기지는 아니하고, 다만 법령의 규제내용도 참작사유로 삼아 피포위지 소유자의 건축물 건축을 위한 통행로의 필요도와 그 주위토지 소유자가 입게 되는 손해의 정도를 비교형량하여 주위토지통행권의 적정한 범위를 결정하여야 한다.”고 하였다(대법원 2005다30993 판결).다만, 건축허가 요건 충족을 위한 2m 도로 확보 규정 등을 참작하여 주위토지통행권의 범위를 노폭 2m로 인정된 사례도 있다(대법원 96다10171 판결).통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상하여야 한다. 보상하여할 손해액은 주위토지통행권이 인정되는 당시의 현실적 이용상태에 따른 통행지의 임료 상당액을 기준으로 하여야 하고(대법원 2013다11669 판결), 보상의 방법으로는 일시금과 정기금이 모두 허용된다. 그리고, 통행지 소유자는 원칙적으로 통행권자의 통행을 수인할 소극적 의무를 부담할 뿐 통로개설 등 적극적인 의무를 부담하지는 않는다. 따라서, 통로개설이나 유지비용은 통행권자가 부담해야 한다. 다만, 통행권이 제대로 기능하기 위하여 필요한 경우, 통행권자는 당초에 적법하게 설치된 담장의 철거를 청구할 수도 있다.한편, 주위토지통행권은 위 민법 규정의 요건을 충족하면 당연히 성립하고 요건이 없어지면 당연히 소멸하게 된다. 따라서, 통행권이 발생한 후에 그 토지에 접하는 공로가 개설됨으로써 통행권을 인정할 필요가 없어지면 그 통행권은 소멸한다. 한편, 앞서 주위토지통행권이 발생했더라도, 그후 주위토지의 현황이나 사용방법이 달라지는 등의 사정변경이 생겼다면, 통행로의 변경을 청구할 수도 있다(대법원 2004다10268 판결).◇ 분할 또는 일부 양도로 인해 맹지가 될 경우 무상통행권토지분할 또는 일부 양도로 인하여 공로에 통하지 못하는 토지가 있는 때, 그 토지소유자는 공로에 출입하기 위하여 다른 분할된 토지 또는 양도된 토지를 통행할 수 있다. 여기서 토지의 일부 양도란, 1필의 토지의 일부가 양도된 경우 뿐만 아니라, 일단으로 되어 있던 동일인 소유의 수필의 토지 중 일부가 양도된 경우도 포함한다(민법 제220조, 대법원 2004다65589 판결). 다만, 이러한 경우들에 있어서는 앞서 언급한 민법 제219조의 주위토지통행권과 달리 보상의 의무가 없어 무상통행권이라고 한다. 한편, 무상통행권의 경우는 해당 당사자 사이에만 발생하고, 해당 토지를 다시 매수한 자 등 특정승계인에게는 적용되지 않는다. 따라서, 특정승계인의 경우에는 앞서 언급한 민법 제219조의 주위토지통행권 요건 및 일반원칙으로 돌아가 주위토지통행권의 유무를 가려야 한다(대법원 84다카921 판결).☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [주간 경매브리핑]용인 처인구 임야 73억원 ‘최고가’
- [이데일리 정병묵 기자] 11월 셋째 주(19~23일) 법원 경매시장에서 최고가를 기록한 물건은 경기 용인시 처인구 역북동 소재 토지면적 9만6820㎡ 임야로 1회 유찰된 끝에 감정가의 70%인 73억2000만에 낙찰됐다. 24일 지지옥션에 따르면 이 물건은 역북구역 남측인근 명지대 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 대부분 임야, 농경지 산재하며 개발사업이 진행 중인 곳도 있다. 지적도상 맹지로 북측 공사중인 도로를 통해 차량 접근이 가능하며 대중교통 이용은 다소 불편하다. 소유자 및 채무자는 목양교회 외 15인으로, 낙찰자는 네버비전이다. 이주 최다응찰자 물건은 충남 천안시 서북구 불당동 건물면적 85㎡의 아파트로 방3개, 욕실2개 계단식 구조다. 21개동 총 1203가구의 대단지로 총 18층 건물 중 4층이다. 1회 유찰된 끝에 35명의 응찰자가 몰려 감정가의 103.9%인 3억2010만원에 낙찰됐다. 쌍용도서관삼거리 인근에 위치해있고, 인근으로 불당동주민센터, 천안시청, 천안종합운동장, 갤러리아가 소재해있으며 교육시설로는 쌍용초등학교, 불당초등학교, 월봉중학교, 쌍용중학교, 월봉고등학교 등이 있다. 천안은 소위 부동산 규제 청정지역이라 투자자들이 몰려가 사람이 몰린 것으로 파악된다. 한편 11월 셋째 주 법원 경매는 2837건이 진행돼 998건이 낙찰됐다. 낙찰가율은 75.3%로 전주 대비 15.8%포인트 상승했으며, 총 낙찰가는 2473억원을 기록했다. 수도권 주거시설은 494건 경매 진행돼 이중 187건 낙찰됐다. 낙찰가율은 90.8%로 전주 대비 4.9%포인트 상승했다. 서울 아파트 주간 낙찰가율은 103.6%로 전주 대비 13.0%포인트 하락했다. 이번 주에 나온 서울 아파트 경매물건 19건 중 15건 낙찰되며 낙찰률 78.9%를 기록했다.
- 활개치는 기획부동산에 ‘피눈물’ 토지만 여의도 120배
- [이데일리 경계영 정다슬 기자] . 얼마 전 은퇴한 A(61)씨는 올해 초 ‘OO경매’에 다닌다는 친척에게서 곧 케이블카가 설치될 좋은 땅을 저렴하게 살 수 있다는 말을 듣고 1010만원에 땅 3372㎡(1020평·3.3㎡당 9900원)를 매입했다. 친척을 믿었던 A씨는 토지 주소도 몰랐고, 서류를 받지도 않았다. A씨의 아들이 뒤늦게 이를 알고 확인해보니, A씨가 매입한 강원도 정선군 땅은 지난해 3.3㎡당 3080원에 낙찰된 토지로, 개별공시지가도 올해 기준 3.3㎡당 536원에 불과했다. 보유한 땅 크기도 전체 필지의 4% 남짓에 불과했다. A씨가 환불을 요구하자 친척은 “전부 설명했고 등기 접수도 끝나 돈을 돌려줄 수 없다”고 거부했다. ‘기획부동산’이라 불리는 부동산 사기가 개발 호재를 미끼로 투자자를 현혹하고 있다. 올해 들어선 급물살을 탄 남북 화해 분위기에 파주를 비롯한 접경지뿐 아니라 정부가 개발제한구역(그린벨트)을 해제해 공공주택지구를 개발하겠다고 한 지역까지 기획부동산 표적이 되고 있다. [그래픽=이데일리 문승용 기자]◇‘내 것인 듯 내 것 아닌’ 공유지분 토지업계에선 이미 기획부동산 먹잇감이 된 땅만도 전국에 1만5000필지가 넘는 것으로 추산한다. 이데일리가 안호영 국회의원에 요청한 자료에 따르면 공유인 수가 20명 이상인 지목상 임야인 필지는 1만5295개에 달했다. 이들 토지 면적은 총 3억5165만㎡로 여의도(290만㎡)의 120배 크기에 이른다. 필지 하나에 함께 이름을 올린 공유인만 1284명에 달하는 부지(서울 노원구 월계동)도 있다. 하나의 필지를 쪼개 수십명에게 파는 방식은 기획부동산의 전형적 수법이다. 이처럼 공유인 수가 20명이 넘어간다는 것은 기획부동산일 가능성이 크다는 의미다. 농지를 별도의 자격증명이 필요 없는 1000㎡ 미만 크기로 나눠 매각하는 사례까지 포함하면 기획부동산 땅은 더 많다는 것이 업계의 설명이다. 도별로는 경기도가 5140필지로 가장 많았다. △강원도 2236필지 △충남 1295필지 △경북 1196필지 △경남 1001필지 등이 그 뒤를 이었다. 제주도(488필지), 서울(336필지), 세종(231필지), 부산(490필지) 등도 공유인이 20명 이상인 땅이 적지 않았다. 공유지분 등기는 하나의 필지에 대해 지분을 나눠갖는 형태다. 100만원짜리 필지 하나를 두고 세 사람이 함께 보유했다면 지불한 금액에 따라 50%, 30%, 20% 등으로 지분이 정해진다. 이는 별도로 지분 표기가 없이 공동 소유하는 형태인 합유지분이나 사단법인과 같은 단체 명의로 보유하는 총유지분과 구별된다. 이 때문에 피해자는 사기 사실을 알고도 소수 지분일지라도 땅은 남았다고 위안 삼는 경우가 생긴다. 이에 대해 전문가들은 “허울만 좋은 땅주인”이라고 지적한다. 일단 기획부동산 업체는 인접한 도로가 없어 건축물을 지을 수조차 없는 맹지를 주로 취급한다. 피해자가 매입한 땅값은 주변 땅값 시세보다 서너 배 비싼 편이어서 기획부동산 업체가 던진 미끼대로 만에 하나 개발되더라도 시세 차익을 보기 쉽지 않다. 더욱이 필지 내 어느 부분이 제 소유인지 알 방법이 없다. 기획부동산 업체가 임의로 가분할한 다음 공증 절차를 밟아 피해자에게 판매하곤 하지만 실질적으로 법적 효력은 없다. 필지 내 각각 소유를 가리려면 등기부등본에 이름을 함께 올린 모든 사람의 동의가 필요하다. 지분을 보유했더라도 마음대로 토지를 이용하는 일도 쉽지 않다. 법상 공유물을 이용 혹은 개량하려면 지분 기준 과반 이상의 동의를 얻어야 하고, 공유물을 처분하거나 변경하려면 지분 보유자 전원이 동의해야 한다. 토지의 경우 농작물을 심을 수도 없고, 그렇다고 건물을 짓는 일은 더더욱 어렵다는 얘기다. 김용일 법무법인 현 부동산전문변호사는 “소수 지분권자는 토지를 활용하려 해도 과반의 지분권자에게 연락하는 일부터 어려워 권리 행사가 쉽지 않다”며 “보유한 지분만큼 매각할 땐 다른 보유자의 동의를 구할 필욘 없지만 활용이 제한되는 땅 지분을 사려는 사람은 없을 것”이라고 설명했다. ◇토지 사기 수법 진화… “공유인 많으면 등기소서 주의 통보해야”정부는 기획부동산 폐해를 막고자 2006년 농지나 임야 등 비(非)도시 지역의 토지분할 매각 판매의 허가제 전환하는 등 제도 개선에 나섰지만 수법 진화를 따라가지 못하고 있다. 기획부동산 업체는 ‘경매’ 혹은 제1 금융권 상호를 업체 이름에 포함시키며 소비자 판단을 흐리기도 한다. 우병탁 신한은행 부동산자문센터 팀장은 “점차 기획부동산 수법이 고도화하고 있어 법·제도적으로 이를 막는데 한계가 있다”며 “투자자 스스로 제대로 공부한 다음 투자하고, 토지를 계약할 때 꼼꼼하게 살피는 등 주의가 필요하다”고 강조했다. 기획부동산 업체의 영업이 ‘다단계 판매방식’으로 이뤄진다는 점 역시 주의해야 한다. 피해자 상당수가 가족이나 지인 권유를 받아 땅을 매입해 피해 사실을 인식하고도 쉽게 행동에 나서지 못할 때가 많다. 이 때문에 금융기관이 보이스피싱 등 금융 사기를 경고하는 문구를 안내하듯 등기소를 포함한 부동산 관련 정부기관이 안내 역할을 더 강화할 필요가 있다는 의견도 있다. 김용일 변호사는 “수십명이 공유지분 등기할 때 등기소에서 안내하거나 등기인에게 개별적으로 주의를 당부하는 등 제도를 보완할 장치가 필요하다”고 봤다. 온라인에서 피해자모임 카페를 운영하는 이광휘 법무법인 포유 사무국장은 “토지 매매가격이 일정 폭 이상 급등하거나 공유인 수가 지나치게 많았을 때 악덕 기획부동산 사기로 규정하는 식으로 사기 사건 성립 요건 자체를 다르게 적용할 필요가 있다”고 주장했다. ☞기획부동산토지를 대량 매입해 시세에 웃돈을 얹어 하나의 필지를 여러 명에게 쪼개 되파는 업체. 이들 업체는 ‘그린벨트가 해제되면’ ‘주변에 OO이 들어오면’ 등 개발 호재를 미끼로 던지며 소액을 투자해도 크게 수익을 낼 수 있다고 투자자를 유혹한다.
- [부동산 칼럼] 내 토지 가격 높이려면
- [이진우 오비스트 대표이사] 토지 투자에서 가장 중요한 점은 무엇일까. 부동산 투자를 얘기할 때 보통 ‘첫째도 위치(location), 둘째도 위치, 셋째도 위치’라는 말을 한다. 이는 맞는 말이다. 개발 압력이 높고 지속적으로 개발 계획이 진행되는 지역이라면 최적의 투자처다. 하지만 많은 강의와 상담 사례를 보면 지역이 아주 우수하더라도 내 땅이 문제일 때가 많다. △길이 없는 땅(맹지)이거나 건축하기 위해 구입한 농지가 우리가 흔히 말하는 ‘절대농지’인 농업진흥지역 내 농업진흥 구역 농지인 경우 △큰 길가에 접해 있는 토지인데 ‘완충녹지’가 도로 따라 길게 형성되어 있어 내 땅에서 직접 길가에 진입하지 못하는 경우 △눈으로 보기에 야트막한 야산인데 사고 보니 소규모 개발이 힘든 보전산지 중 ‘공익용산지’인 경우 등 많은 문제가 내 땅에서 벌어져 투자의 목적을 이루지 못하고 “토지 투자는 어렵다”는 말만 되뇌곤 한다. 이 모든 문제는 바로 ‘토지의 계급장’이라 불리는 ‘용도지역’을 이해하지 못해 발생한다고 보면 된다. 일반인의 토지 투자에서 최상위 법이라 봐도 무방한 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’(국토계획법)에 따르면 전국 토지는 도시지역과 비(非)도시지역으로 구분한다. 먼저 도시지역은 △주거 △상업 △녹지 △공업 등으로 나뉜다. 비도시지역은 △관리 △농림 △자연환경보전 등이 있다. 여기서 21개 용도지역으로 세분화하지만 이 정도만 알아도 투자하는 데 충분하다. 도시지역의 경우 주거·상업·공업지역은 각각 주택을 짓거나, 사무실을 세우거나, 공장을 가동한다면 지정된 용도에 부합하는 일이기에 적법한 절차를 밟으면 대부분 허가를 받는다. 문제는 도시지역의 녹지지역과 비도시지역이다. 이들 지역의 지정 목적이 보전이기에 투자할 때도 주의가 필요하다는 얘기다. 이는 역설적이게도 농업·임업 등 보전에 필요한 행위 외에 건축·개발 등이 가능해진다면 투자 가치가 많이 높아질 수 있다는 의미기도 하다. 그렇다면 토지의 가치를 투자자가 직접 높이는 방법엔 무엇이 있을까. 우선 전(田)·답(畓)·임야를 창고 용지나 대로로 바꾸는, 공부상 지목 변경이 있다. 그 방법으로는 바로 건축·개발 등으로 용도 변경이 가능하다. 두 번째 방법은 절토, 성토, 정지 작업 등으로 땅의 성질을 바꾸는 방법이 있다. 이 역시 개발 행위를 통해 가능하다. 마지막으로 가장 어렵고 시간도 걸리지만, 어려운 만큼 수익률을 극대화시킬 수 있는 방법이 있다. 바로 용도지역 변경이다. 용도지역은 도시·군 관리계획으로만 바꿀 수 있다. 하지만 일반 투자자라면 그렇게 용도지역이 바뀔 수 있는 투자 물건을 고르면 된다. 예를 들면 농업진흥지역의 변경과 해제를 통해서 가능하다.토지이용계획확인서 상 농지는 둘로 나눈다. 바로 예전 ‘절대농지’라 부르던 농업진흥지역과 농업진흥지역 외 지역 농지로 나눈다. 다시 농업진흥지역 농지는 농업진흥구역 농지와 농업보호구역 농지로 나뉘어 진다. 예전 개념의 필지별 규제인 절대농지는 지금은 농업진흥구역 농지라 봐도 무방하다. 그리고 농업보호구역은 농업진흥구역을의 농업환경을 보호하기 위하여 지정된 곳이다.현장에서는 주택건축 등 행위가 가능하다. 그런데 만약에 농업진흥구역을 농업보호구역으로 변경할 수 있다면, 농업진흥구역을 농업진흥지역 외 지역 농지로 해제할 수 있는 토지 투자를 한다면 성공적인 투자일 것이다. 바로 농지법 제31조와 농지법 시행령 제28조에 나와 있다. 내용을 일부 인용해 보겠다. 도로·철도 개설 등 여건 변화에 따라 3ha(약 3000평) 이하로 남은 자투리 지역, 주변이 개발되는 등의 사유로 3ha(약 3000평) 이하로 남은 농업진흥구역 등이 그 내용이다. 공통점은 개발 압력이 높고 실제 개발이 이뤄지는 지역의 단절된 농지라는 공통점이 있다. 당연히 경지 정리되지 않은 부정형의 농지가 많을 것이다. 지금도 많은 나쁜 기획부동산들이 개발지에서 맹활약한다. 대표적인 유인 내용이 바로 농업진흥지역 해제이다.우리 민법에도 “권리 위에 잠자고 있는 자 보호받지 못한다”라고 했다. 내 땅의 가치를 내가 스스로 높일 수 있다면 그 토지 투자는 성공할 확률이 높은 투자일 것이다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]4m 이하 도로에는 집을 지을 수 없을까
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 건축을 하고자 하는 토지는 4m 이상 너비 도로를 확보하지 못하거나 2m 이상 토지와 도로가 접하지 않으면 건축을 못한다는 사실을 조금만 공부한 사람들은 알고 있는 사실이다. 이런 조건에 예외는 없는 걸까? 무슨 일이든 그렇듯 늘 예외는 존재한다.첫 번째는 비도시지역의 ‘면’일 경우다.토지는 크게 ‘도시지역’과 ‘비도시지역’으로 나뉜다. 이때, 비도시지역의 ‘면’ 지역은 건축법에서 정한 2m 이상 접도의 의무를 적용하지 않는다. 따라서 이 지역은 대게 도로의 폭이 2m 이상이면 건축이 가능한 경우도 있으니 지자체에 확인을 해보는 것이 좋다한편, 지역별로 비도시지역의 ‘동’과 ‘읍’에서도 ‘도로 4m 폭, 2m 접함’의 기준이 완화하는 경우가 있다. 예를 들어 해당 지역에서 지원하는 사업 등 (버섯 재배시설, 축사) 을 하는 경우에는 지자체의 허가권자에게 건축 허가를 요청할 수 있다.두 번째는 건축물 출입에 지장이 없다고 인정받을 때이다.말 그대로 건축물 출입에 지장이 없다고 인정받는 경우가 있다. 광장이나 공원, 유원지 등 건축이 금지되고 통행에 지장이 업는 빈 땅은 허가만 받으면 2m 이상 도로에 접하지 않아도 된다.또 맹지더라도 농막 등을 설치하는 경우에는 ‘도로 4m 폭, 2m 접함’의 기준에 해당하지 않아도 설치할 수 있다.세 번째는 농로인 경우다.시골에서 흔히 보이는 길은 잘 포장된 도로가 아니라 마을의 안길이나 농로인 경우가 많다. 진입로는 도시/군 계획도로 혹은 시/군도, 농어촌도로에 접하는 것을 원칙으로 한다. 위와 같은 도로(도로법에 의한 도로)에 접하지 않은 경우 진입도로의 폭은 개발행위 규모에 따른 교통량을 고려해 적정 폭을 확보해야 한다.단 차량 출입 가능한 기존에 만들어진 마을의 안길 및 농로에 접하거나, 차량통행이 가능한 도로를 개설하는 경우. 농업, 어업, 임업용 시설로 부지면적 1000㎡ 미만이고, 1종 근린생활시설 및 단독주택을 건축하는 경우에는 도로 확보기준을 따르지 않아도 된다.마지막으로는 건축선을 주목해보자.건축선은 도로와 접한 부분에 건축할 수 있는 선을 말한다. 그러니까 이 건축선을 기준으로 건축할 수 있는 셈이다. 이 건축선은 4m 폭의 도로의 기준으로 수평기준 가운데가 중심선이 된다. 즉, 4m 도로를 기준으로 하면 중심으로부터 2m 양옆의 대지와 도로의 경계선이 건축선이 된다.그런데 이 소요 너비에 못 미치는 경우가 있다. 즉 폭이 4m가 안 되는 경우에는 그 중심선으로부터 소요 너비의 2/1 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 한다. 물러나는 이유는 건축법의 기준 너비인 4m를 맞추고자 함이다.더불어 도로의 반대쪽에 경사지나 하천, 철도, 선로부지가 있는 경우에는 도로경계선에서 소요 너비에 해당하는 수평거리의 선을 건축선으로 한다. 즉 4m 폭을 맞추기 위해 건축선이 훨씬 후퇴되는 것이라 이해하면 쉽다.