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"시흥 투기의혹, 터질게 터졌다…공무원·지역정치인 모두 조사해야"
  • "시흥 투기의혹, 터질게 터졌다…공무원·지역정치인 모두 조사해야"
  • [이데일리 장영락 기자] LH 임직원들의 신도시예정지 투기 의혹으로 논란이 커지고 있는 가운데 시흥 지역 전현직 지역정치인 등 유력인사들도 투기에 연루됐을 가능성이 있다는 제보가 나왔다.양범진 정의당 시흥시 지역위원장은 5일 오전 MBC라디오 ‘김종배의 시선집중’과의 인터뷰에서 이같은 내용을 공개했다.4일 LH 직원 투기 의혹이 제기된 경기도 시흥시 과림동 재활용사업장 인근 토지. 해당 토지에는 관리가 필요 없는 묘목들이 심어져 있다. 사진=연합뉴스지역 투기 의혹을 직접 조사하고 있다는 양 위원장은 “시흥민생연구소를 차려서 함께 지역 활동하시는 분들이 계시는데 그분들 제보로 처음 알게 됐다”고 조사를 하게 된 계기를 밝혔다.양 위원장은 “토지대장을 보여주면서 얘기하는데 본인 실명으로 버젓이 등기부등본에 등록하고 이거 정말로 실명으로 LH 직원들이 투자를 했을까, 동명이인 아닌가 이런 생각들 했다”며 노골적인 투기 정황이 확인됐다고 주장했다.양 위원장은 문제의 과림동 땅이 “이명박 정권 시절에 공공주택사업으로 지정돼 있다가 한때 철회가 됐다”며 “항상 투기수요는 있었다. 공공연하게 얘기가 계속 나오고 있는 상황이었는데 이 건이 터지고 나서 지역에서 드디어 올 것이 왔구나, 이렇게 얘기하시는 분도 많이 있다”고 설명했다. 이번에 드러난 일일 뿐 이전부터 투기로 각광받는 땅이었다는 것이다. 양 위원장은 “과림동이 맹지가 많다. 대부분 땅들이 지금 이미 투기수요들이 있었고 어느 정도 가격이 다 오른 상황이었다”며 “아무 정보 없이 이 땅을 와서 정말로 오를 대로 오른 땅을 살 수 있는 상황들은 아니라고 저희는 판단한다”고 지적했다. 신도시 개발 등의 정보를 몰랐다면 상당히 가격이 오른 땅을 사기는 어렵다는 것이다. 양 위원장은 “평당 200만원 하는 농사 밖에 지을 수 없는 땅이다. 굉장히 비싼 땅”이라며 투기 의혹이 있는 땅이 농지로 구매하기에는 결코 적합지 않다는 점도 지적했다. 양 위원장은“사전 정보를 알지 못하면 하기 힘든 행동이지 않겠느냐”고 되묻기도 했다.시흥시 의회 소속 의원이 2018년에 딸 명의로 토지를 미리 사 알박기 의혹이 있는 데 대해서도 양 위원장은 “노후대책으로 건물을 지었다고 하셨는데 이게 직접 가보면 바로 옆에 재활용사업소가 있고 무덤이 있다. 이게 누가 봐도 좀 궁색한 얘기가 되지 않을까 안타까운 생각이 들었다”고 설명했다.양 위원장은 “터질 게 터진 것 아니냐, 이번 기회에 좀 더 확실하게 조사를 하자, 이게 지금 정부에서도 전수조사를 한다고 얘기했지만 시흥시에서도 사건이 터지자마자 시흥시장이 전수조사를 지시했다”며 “이번 기회에 공무원뿐만 아니고 전·현직 지역정치인 또는 사회지도층 인사들도 많이 있으니까 그 분들까지 전수조사를 하자고 제가 논평을 통해서 시흥시에 제안을 드렸다”고 설명했다.양 위원장은 지역유지, 전현직 지역 정치인 등이 연루됐을 의혹도 있다며 “여기가 오래된 원주민들도 많고 오래된 지역 사회 분들이 많기 때문에 어떤 이상한 카르텔도 형성되는 부분도 있다”고 말했다. 투기 정보를 교환하고 묵인하는 분위기가 형성돼 있다는 것이다.
2021.03.05 I 장영락 기자
"국유지 관련 민원, 속앓이 말고 권익위로 가져오세요"
  • "국유지 관련 민원, 속앓이 말고 권익위로 가져오세요"
  • [이데일리 정다슬 기자] 국민권익위원회는 국유지와 관련된 고충민원이 있다면 권익위를 통해 해결하는 방법을 찾아보라고 밝혔다.권익위에 따르면 올해 1월부터 11월까지 권익위를 통해 해결된 국유지 관련 고충민원은 109건 중 25건이다.국유재산 포털사이트인 ‘e나라재산’에 따르면 지난해 우리나라 국유재산 토지(국유지)는 2만 5158㎢이다. 이는 남한 전체 면적의 11만 401㎢ 의 약 23%에 해당하는 면적이다. 국유지의 사용·매각 등과 관련한 고충 민원이 빈번하게 접수되는 이유다.권익위는 이런 고충민원을 접수해 관련 자료 검토·현장 확인을 거쳐 위법·부당한 경우 시정권고를, 위법·부당하지는 않지만 특별한 사정이 있는 경우 의견 표명이나 신청인과 국유지 관리기관 간 합의를 권고하고 있다.예를 들어 A교회의 경우, 5년간 국유지를 주차장으로 사용했던 이유로 변상금 2000만원이 부과됐다. A교회의 고충민원을 접수받은 권익위가 확인해본 결과 A교회가 무단으로 국유지를 사용했던 것은 사실이지만 그 용도는 주차장(변상금 부과요율 5%)이 아니라 교회 부속시설(변상금 부과요율 2.5%)였다. 권익위는 국유지 관리기관에 현장을 재조사해 변상금을 정정 부과할 것을 요청했고 국유지 관리관은 현장 조사 후 A교회의 변상금을 1000만원으로 정정했다.B씨의 경우, 토지 일부가 과거 군사도로 개설을 이유로 국가에 수용됐고 남은 땅은 맹지(도로에서 멀리 떨어진 땅)가 됐다. 이후 군 부대가 이전하자 B씨는 수용됐던 토지를 다시 구매하려 했지만 국유지 관리기관은 매각 후 남겨지는 인근 국유지의 가치 하락을 이유로 거부했다. B씨의 고충 민원을 받은 권익위는 군부대 이전 남겨진 군사도로는 현재 일반 차량이 통행 중이고 도로를 제외한 국유지를 B씨에 매각해도 인근 국유지 이용에 큰 장애가 없다고 판단해 관리기관에 도로를 제외한 나머지 국유지를 매각도록 의견 표명을 했다.국유재산법 시행령 개정으로 어업용으로 국유지를 사용하면 연 대부류가 재산가격의 5%에서 1%로 인하됐다. C씨는 전복양식장으로 대부한 국유지 2필지 중 국가가 양식장이 있는 1필지만 어업용으로 인정하고 사무동, 직원 숙소가 있는 1필지는 어업용으로 인정하지 않아 권익위로 고충민원을 제기했다.권익위는 잠수부들의 작업에 필요한 사무동, 직원(잠수부 등)숙소 등은 양식장 운영에 꼭 필요하다고 판단하고 나머지 1필지도 어업용으로 인정해 C씨의 대부료 부담을 낮출 것을 시정권고했다.이외 권익위는 △변상금 부과처분 취소 또는 감면 △국유지 매각요청 △대북계약 체결이나 해지 △대부료 남부 등 다양한 사실행위도 고충민원으로 접수 받아 처리하고 있다.권익위는 권익위에 고충민원을 접수하면 행정심판 또는 행정소송으로 다툴 수 없는 사항도 살펴볼 수 있고 현장 중심의 조사를 통해 국유지 관리기관이 미처 발견하지 못한 사항을 검토해 종합적으로 살펴볼 수 있다고 밝혔다.안준호 권익위 고충처리국장은 “국유지는 국민 모두의 재산으로 그 관리 또한 적법하게 이뤄져야 한다”며 “국유지 사용·매각 등으로 과정에서 국유지 관리기관으로부터 위법하거나 부당한 처사를 당한 국민은 언제든지 권익위 신문고를 두드려 도움을 받기 바란다”고 말했다.
2020.12.21 I 정다슬 기자
 규제 피한 부산 강서구 아파트, 78대 1
  • [경매브리핑] 규제 피한 부산 강서구 아파트, 78대 1
  • [이데일리 김미영 기자] 지난 11·19 부동산대책에서 조정대상지역 규제를 피한 부산 강서구의 한 아파트가 법원 경매에서 78대 1의 경쟁률 기록을 썼다.5일 지지옥션의 주간 법원경매동향을 보면 강서구 명지동의 영어도시퀸덤1차에디슨타운(전용면적 85㎡)엔 총 78명이 응찰에 참여해 이달 첫째주 가장 많은 응찰자수를 보였다. 낙찰가는 3억9250만원으로 감정가(2억7000만원)의 145%에 달한다.법원 경매에 나온 부산 강서구 한 아파트(사진=지지옥션 제공)이 물건은 2009년 5월 준공한 11개동 637가구 아파트단지에 속해있다. 명호초등학교 북서쪽에 인접한 물건으로 주변은 정비된 대단지 아파트 및 재개발에 따른 업무상업지구가 들어서고 있다. 단지 서쪽으로 서낙동강 하구와 바다가 인접해 있고, 낙동강 철새도래지가 조성돼 있다. 신호대교를 사이에 두고 르노삼성자동자 부산공장을 비롯해 중대규모 공업단지가 들어서 있다. 지지옥션 관계자는 “비교적 최근 조성된 신도시에 자리잡은 아파트로 바다와 다도해공원, 생태공원 등 쾌적한 생활환경을 갖춘 것이 인기 요인”이라고 분석했다.이번주 최고 낙찰가 물건은 전북 군산시 옥구읍 수산리 소재 유지(57만3909㎡)가 차지했다. 감정가(186억712만원)의 104%인 193억1000만원에 낙찰됐다. 새만금주행시험장 동쪽에 인접한 물건이다. 이 물건의 주변은 농경지 및 농산물가공센터, 바다가 혼재돼 있다. 17만평이 넘는 대규모 유지로 지적도상 맹지로 표기돼 있으나, 인접지를 통해 접근은 가능한 것으로 보인다. 지지옥션 관계자는 “점유관계 등은 임차조사에서도 명확하게 밝혀지지 않았지만, 공유물분할을 위한 형식적경매 사건이라는 점에서 이해관계인에 의한 낙찰로 추정된다”고 말했다.12월 첫째주 법원 경매는 총 3779건이 진행돼 이 중 1373건이 낙찰됐다. 낙찰가율은 79.2%, 총 낙찰가는 4247억원이다. 수도권 주거시설은 526건이 경매에 부쳐져 이 중 43.7%인 230건이 낙찰됐고, 낙찰가율은 92.5%이다. 서울 아파트는 17건이 경매에 부쳐져 이 가운데 9건이 낙찰됐고, 낙찰가율은 107.8%로 집계됐다.
2020.12.05 I 김미영 기자
"LG화학 물적분할, 일반주주 가치 훼손 우려…주주 보호 의무 필요"
  • "LG화학 물적분할, 일반주주 가치 훼손 우려…주주 보호 의무 필요"
  • [이데일리 김윤지 기자] “LG화학(051910)의 물적분할은 ‘갑자기 내 땅이 맹지가 되는 것’과 같다. 물적분할은 지주사 저평가로 이어져 일반 주주와 지배 주주의 이행상충이 벌어질 수 있다.”이상훈 경북대 법학전문대학원 교수는 26일 오후 서울 여의도 전경련회관에서 열린 ‘LG화학 물적 분할 - 지주사 디스카운트와 구제수단’ 세미나에서 이처럼 말했다. 그는 “물적분할이 LG화학의 기업가치에 좋기 때문에 추후 주가가 오를 것이라는 논리는 동의하기 어렵다”면서 “현상 유지와 물적분할·인적분할과 물적분할과의 명확한 구분이 필요하다”고 설명했다. 이날 발제를 맡은 이 교수는 “기업가치가 증가하는 것과 지배 주주와 일반 주주간 배분·편취는 별개의 문제”라면서 “LG화학이 밝힌 분할 목적은 인적분할로도 충분히 가능한 부분”이라고 설명했다. ‘사업 특성에 맞는 독립적이고 신속한 의사결정을 가능하게 해 경영 효율성을 제고한다’는 LG화학의 주장은 일반주주가 아닌 지배주주에 해당된다는 의미였다. 그는 “인수합병(M&A) 결정 등에 있어 현재는 일반주주 주주총회가 필요하지만 물적 분할을 하면 주총이 불필요하다”면서 “즉 물적 분할은 모든 통제권이 지배주주 관할로 이관을 의미한다”고 짚었다. 또 지배 주주의 지배권 유지가 회사의 이익인가에 대해서도 “지배권 유지 이익은 일반 주주에게 비용 분담을 요구할 성격은 아니다”라고 선을 그었다. 결국 일반 주주는 자회사(분할된 배터리 부문·LG에너지솔루션) 주가가 지주사(LG화학) 주가에 잘 반영되지 않아 지주사 주가가 저평가되는 ‘지주사 디스카운트’를 겪을 수 있다고 우려했다. 이 교수는 “지배주주 주식은 프리미엄이 붙어 시장에서 거래되지만 일반 주주 주식은 거래소에서 할인돼 거래된다”면서 “‘이번 물적분할로 가치가 희석되나 플러스 요인으로 만회가 가능하다’는 논리는 불분명하다”고 설명했다. 이 교수는 물적 분할의 본질이 이해상충이라는 점을 먼저 인식해야 한다고 강조했다. 그는 “완벽한 정보 공유와 협상이 필요한 영역임을 인정해야 한다”면서 “주주 이익 보호 의무가 인정되지 않다 보니 일련의 거래가 제한 없이 허용되고 그 결과 주주이익 손상 가능성이 있어 주주의 비례적 이익 보호 의무를 정립하는 방향으로 패러다임 전환이 필요하다”고 조언했다.토론에 참여한 안상희 대신지배구조연구소 본부장도 LG화학에 대한 일반주주의 투자가 배터리 부문의 양호한 성장가치에 집중된 점을 고려하면 신설법인의 기업공개에 따른 존속법인 일반주주의 지분가치 희석 우려가 있다고 짚었다. 그는 “LG화학이 장내에서 직접 취득한 자기주식 32만7331주를 소각하는 등 주주환원 정책이 필요하다”며 “단기적으로 주가 부양 측면 이외에도 장기 밸류에이션 측면에도 긍정적”이라고 판단했다. 김봉기 밸류파트너스자산운용 대표는 지배주주에 대한 견제를 해결책으로 꼽았다. 김 대표는 “주주는 회사 자산에 대해 비례적 청구권을 보유하고 있다”면서 “그러나 대법원 판례에서 회사 자산이 아닌 주주에 손해를 끼친 경우 이사의 충실의무 대상이 아니라는 판단이기 때문에 상법에 명시적으로 도입해야 한다”고 제언했다. LG화학은 지난달 17일 긴급 이사회를 열고 LG화학의 전지사업부를 분할하는 안을 의결했다. 이에 오는 30일 개최되는 임시주주총회 승인을 거쳐 12월1일부터 배터리 사업을 전담하는 신설법인 ‘LG에너지솔루션(가칭)’을 공식 출범할 예정이다. 이번 분할은 LG화학이 분할되는 배터리 신설법인의 발행주식 총수를 소유하는 물적 분할 방식으로 진행하며 LG화학이 비상장 신설법인 지분 100%를 갖게 된다.
2020.10.26 I 김윤지 기자
울산 남구서 감정가 10배에 팔린 임야…왜
  • [경매브리핑]울산 남구서 감정가 10배에 팔린 임야…왜
  • [이데일리 김미영 기자] 울산 남구에 위치한 3000평 남짓한 임야가 법원 경매 시장에서 감정가의 10배 넘는 가격에 낙찰되는 일이 벌어졌다.17일 지지옥션에 따르면 물건은 울산 남구 옥동 소재 임야(1만832㎡)다. 감정가 18억1977만원으로 첫 경매에 부쳐졌는데, 낙찰가는 201억원에 달했다. 낙찰가율이 1104%다. 이 물건은 울산지방검찰청 북측 인근에 소재한 임야로 삼호산 중턱에 위치해 있다. 주변은 등산로 및 묘지공원과 관공서가 들어서 있다. 현재 토목 공사 도중 중단된 상태로 방치돼 있는 상황이다. 사용승인미필 건축물이 포함돼 있다. 경매엔 단 2명만 입찰했다. 낙찰 받은 한 모씨는 감정가의 10배 넘는 가격을 써냈고, 차순위 입찰자 또한 100억원을 써냈다. 감정가의 5배가 넘는다. 지지옥션 관계자는 “감정가 대비 상당히 높은 입찰 금액이라는 점에서 입찰 실수 또는 고의적인 경매 진행 방해 행위라는 점도 의심해 볼 수 있다”고 짚었다. 그러면서도 “주변 환경 및 공사 현황 등을 고려했을 때 향후 묘지 관련 사업권 등이 함께 승계되는 조건이라면 높은 입찰 가격의 이유를 납득할 만하다”고 했다.경메에 부쳐진 울산 남구 한 임야(사진=지지옥션 제공)이번주 최다 응찰자 수 물건은 경기 고양시 덕양구 신원동 소재 답(4377㎡)이다. 총 49명이 응찰에 참여해 감정가(10억3338만원)의 59%인 6억1047만원에 낙찰됐다.공릉천 문화체육공원 남쪽에 위치한 답으로 2차선 도로를 사이에 두고 북쪽으로 공릉천이 흐르고 있다. 비닐 하우스 시설이 토지 면적의 대부분(3558㎡)을 차지하고 있고, 일부 맹지와 철탑 부지가 포함돼 있다. 고양시 관상동에서 매우 가깝다. 수도권제1순환고속도로 통일로 톨게이트에서 북서쪽으로 차량 5분 거리에 위치해 있다. 주변은 물건과 유사한 농경지와 자연 녹지가 펼쳐져 있다.지지옥션 관계자는 “해당 물건은 농지취득자격증명이 필요하고 지상권 설정등기가 말소되지 않아 낙찰자가 인수해야 한다”며 “세 번의 유찰 끝에 높은 경쟁에도 불구하고 감정가의 60% 선에 낙찰됐다”고 말했다.10월 셋째주인 이번주 법원 경매는 총 4018건이 진행돼 이 중 1343건이 낙찰됐다. 낙찰가율은 77.5%, 총 낙찰가는 3201억원이다. 수도권 주거시설은 687건이 경매에 부쳐져 이 중 34.8%인 239건이 낙찰됐고, 낙찰가율은 94.5%를 기록했다. 서울 아파트는 23건이 경매에 부쳐져 18건이 낙찰됐으며 낙찰가율은 116.8%를 집계됐다.
2020.10.17 I 김미영 기자
경기도 최초 계곡 정비사업 펼친 남양주시, 사후관리도 총력
  • 경기도 최초 계곡 정비사업 펼친 남양주시, 사후관리도 총력
  • [남양주=이데일리 정재훈 기자] 경기도 최초로 하천·계곡 복원사업을 추진한 남양주시가 사후관리에도 총력을 기울인다.경기 남양주시는 하천 불법행위에 대해 연말까지 2차 전수조사를 실시하고 이에 대한 적극적인 행정조치를 취할 계획이라고 25일 밝혔다.시는 조광한 시장의 의지에 따라 반칙이 정당했던 하천구역 불법행위를 무관용 방침을 정하고 올해 주요 하천·계곡 불법시설물 정비와 지역 내 모든 하천에 대한 불법행위 전수조사를 추진, 불법이 재발하지 않도록 사후관리를 강화한다.조광한 시장이 하천·계곡 정비사업 현장을 찾아 상황을 점검하고 있다.(사진=남양주시)이에 따라 시는 지난 3월부터 8월까지 국가하천 2개소와 지방하천 32개소, 소하천 88개소 등 총 122개 하천에 대해 전수조사를 실시했다. 이번에 조사한 하천의 총 길이만 317㎞에 달해 남양주시에서 경주시까지의 거리다.조사 결과 532건의 불법사례를 적발하고 이 중 45.3%에 해당하는 241건은 조치를 완료했으며 291건은 진행중이다. 지역별로 수동면이 180건으로 가장 많았고 진접읍 121건, 조안면 73건, 별내면 43건, 와부읍 36건 등 순이다.불법유형으로는 △기업과 업체에서 불법시설물을 설치한 기업형 16건 △불법시설물을 설치 후 임대해 임대료를 편취한 임대형 22건 △맹지인 사유지 활용을 위해 불법으로 교량을 설치한 맹지탈출형 18건 △농사와 가축사육, 창고·주거용 시설 설치 등 기타유형 476건이다.시는 연말까지 전체 적발 건에 대해 원상복구 행정조치를 추진하고 원상복구 미이행자는 관련법령에 따라 고발할 계획이다. 이와 함께 누락·신규 접수되는 불법행위를 대상으로 2차 전수조사를 실시하고 철저한 사후관리를 통해 하천불법행위를 뿌리 뽑을 계획이다.아울러 16개 읍·면·동의 협조를 얻어 주민과 함께 책임구간 별 하천정화활동을 정기적으로 추진하고 하천불법행위에 대한 타법(개발제한구역특별조치법, 농지법, 산지법 등) 단속 및 행정조치를 유기적으로 추진할 예정이다.시 관계자는 “최초로 남양주시가 하천·계곡 불법행위에 대해 특단의 조치를 내놓은 만큼 경기도는 물론 타 시·군의 모범사례가 되도록 노력할 것”이라고 밝혔다.
2020.09.25 I 정재훈 기자
도로사용승낙서도 돈이다
  • [대박땅꾼의 땅스토리]도로사용승낙서도 돈이다
  • [전은규 대박땅꾼Lab 소장] 도로를 가지고 있으면 그 도로와 인접한 다른 땅들은 다른 진입로나 도로가 없는 이상 맹지가 된다. 이 때 도로를 가진 소유자는 도로에 대한 권리를 행사 할 수 있다.다른 땅들은 진입로나 도로를 확보하기 위해 도로 소유자에게 ‘도로사용승낙서’를 받아야 한다. 직접 진입로나 도로를 낼 수 없다면, 인근 도로를 활용해야 한다. 도로사용승낙서를 받지 않으면 도로와 접해있는 땅들은 건축허가를 받을 수 없어 토지 가치가 하락한다.지가에도 큰 영향을 미친다. 주변에 진입로가 있는 다른 땅들보다 가격이 낮게 책정될 수밖에 없다. 이 때 도로 소유자는 부르는게 값이 된다. 이때는 도로 소유자가 여러모로 유리하다. 지주 마음이지만 평균 시세보다 50~200% 정도 내야만 도로사용승낙서를 받을 수 있다.맹지를 가지고 있는 지주는 그 땅을 반드시 개발을 해야 할 경우 도로가 꼭 필요해 억울하더라도 그 값을 치르고 도로사용승낙서를 받아야 한다. 도로를 가진 소유자는 좋은 값에 사겠다는 투자자가 나타났을 때 팔아 시세차익을 남길 수도 있다.한 펜션 개발업자는 경기도의 한 지역에 펜션단지를 개발하기 위해 땅을 매입해야 했다. 마음에 드는 땅이 나왔는데, 펜션단지를 개발하기 위해서는 여러 필지의 땅이 필요했다. 그 개발업자는 지주들을 일일이 만나 땅 매입의사를 밝혔다. 그래서 일부 땅을 확보할 수 있었다. 하지만 다른 땅도 반드시 필요했다. 그런데 그 지주들이 더 값을 올리기 위해 버티고 있었다. 그렇게 개발업자는 조금 무리를 해 땅들과 접해있는 도로를 아예 통째로 사버린 것이다.그 후 상황은 역전됐다. 더 높은 값을 받으려고 기다리고 있던 지주들의 땅이 맹지가 돼 버린 것이다. 그 지주들은 찾아와 그가 사려던 금액에 맞춰 땅을 팔겠다고 제시했다. 하지만 개발업자가 이미 도로를 확보한 상황에 그 값을 주고 땅들을 살 의사는 없었다. 그 지주들은 그럼 도로사용승낙서라도 써 달라고 했다. 그는 거절했다. 그 후 그 옆의 땅들은 지가는 계속 떨어져, 지금은 전 가격의 반값이 돼 버렸다. 개발업자는 조금만 더 떨어지면 그 땅들을 매입할 계획이다.도로는 그만큼 중요한 것이다. 도로는 땅의 가치를 정할 만큼 토지 시장에서 중요한 요소다. 지금 여러분이 밟고 지나가는 이 도로, 진입로가 땅의 가치를 정하는 기준이 되는 것이다.
2020.08.29 I 김범준 기자
토지 기획부동산의 전형적인 수법
  • [대박땅꾼의 땅스토리]토지 기획부동산의 전형적인 수법
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] “기획부동산에 결코 속지 않으리라….” 하지만 막상 선릉이나 역삼에 있는 기획부동산 사무실을 방문해보면 하나같이 속는다. 그들의 현란한 입담에 나도 모르게 “아… 그럴 수 있겠네”라고 생각해 버리는 것이다. 알아보면 좋을 전형적인 수법에 대해서 이야기해 보겠다.우선, 그들은 강남이나 여의도 등 대형빌딩에서 일한다. 기획부동산에 한 번쯤 당한 사람들은 ‘그런 곳’에서 자리 잡은 회사가 나를 속일 줄은 몰랐다는 점이었다.번쩍이는 대형빌딩, 최신형 아이패드, 멀끔한 정장. 이런 모습에 어찌 의심을 하겠느냐는 것이다.게다가 입담 역시 좋다. ‘당신이 아니어도 계약할 사람은 있다’는 뉘앙스를 풍겨 상담 내내 조바심이 들게 한다.둘째, 사전에 땅을 보여주거나 주소를 알려주지 않는다.직접 현장을 가야 한다고 말하는 이유가 여기 있다. 매물을 보여주지 않고 주변 호재와 가치만을 줄줄 이야기해주지만, 현장을 가지는 않는다. 시간이 없다는 이유다. 그래서 주소라도 알려달라고 직접 가보겠다고 해도 알려주지 않는다.혹여 토지이용규제확인원을 조회할 수도 있다는 사실을 알고 있기 때문이다.셋째, 지분투자. 그것도 아주 가치 없는 땅을 지분으로 판다는 점이다기획부동산에서의 이야기는 모두 가짜로 꾸며낸 말은 아니다. 실제로 개발 호재에 대한 설명은 대부분 맞는 이야기인 경우가 많다. 다만, 모든 땅이 그 수혜를 입는 것이 아니듯. 그 개발 호재지 중에서도 쓸모없는 땅이 기획부동산의 목표가 된다.절대농지, 알고 보니 돌산, 도로가 날 리가 없는 맹지 등이 그런 것이다.이러한 기획부동산의 수법에서 벗어날 수 있는 방법은 없는 것일까?우리가 기획부동산에 속는 이유 중에는 그것을 소개해준 사람이 지인이기 때문에 더욱 신뢰하는 경우도 있다.의심하는 것 자체가 실례가 될 수 있다는 생각에 머뭇거리기도 한다.하지만 피해를 줄이기 위해서는 조금 더 꼼꼼해질 필요가 있다.계약서 내용에 특약사항을 살피고, 그들의 말을 녹음한다던가 증거를 남기는 것이다.최악의 경우 소송 시 증거자료로서 활용하는 것이다.더불어 계약금만 지불한 뒤에 토지가 투자가치가 없음을 알게 되었을 때는 얼굴에 철면을 깔고서 큰소리를 치는 용기도 필요하다. 기획부동산은 다른 고객을 고려하여 문제가 생기면 조용히 덮으려 할 것이다. 물론, 이렇게 하여 모든 계약금을 되돌려받을 수는 없겠지만, 이 정도의 노력은 내 돈을 지키는 데 필요하지 않을까?
2019.06.22 I 유현욱 기자
농지 투자와 농막설치
  • [대박땅꾼의 땅스토리]농지 투자와 농막설치
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 토지투자에 관심이 있어 약 10여 년간 실전에 임해보고, 확인해본 사람이라면 과거에는 ‘통작거리’라는 것이 있었음을 알 것이다. 통작거리는 서울 사는 사람이 부산이나 전라도에 가서 농사를 짓겠다는 것이 말이 안 된다며 투기성으로 보고 거리제한을 둔 것으로 생각하면 된다. 하지만 요새는 어떠한가? KTX와 SRT의 존재만으로 서울에서 전라도 광주와 부산이 2시간이면 충분히 다닐 수가 있다. 전국이 일일생활권이 되다 보니 농지투자 시에 통작거리 제한이 폐지된 것이다. 농지투자를 하는 사람들이 많이 늘어난 이유기도 하다.보통 사람들이 농지투자를 할 때는 2가지 방법으로 접근하게 된다. 농지 경영목적이나, 주말체험 영농목적이 그 방법이다. 주말체험 영농목적으로 농지투자를 하는 경우에는 1000㎡ 이하, 즉 약 300평 이하의 농지취득에만 가능하다. 만약 내가 과거 100평을 취득하고, 이번에 300평을 취득하면 주말체험 영농목적으로 농지를 취득할 수 없는 것이다. 주말체험 영농목적은 말 그대로 ‘체험’이다. 텃밭을 가꾸는 느낌이라는 것이다.이렇게 농지 투자를 한 후 곧바로 사람들이 다음 검색어로 인터넷에 검색을 해보는 것이 바로 ‘농막 설치’다. 농막은 농사를 지으면서 잠시 휴식을 취하거나, 농사 물품들을 보관하는 용도 사용하는 것으로 맹지에도 설치가 가능하다. 땅 위에 고정이 되어서는 안되는 이동식건물이기도 하며, 영구적으로 사용할 수 없는 가설건축물이기도 하다. 따라서 지자체에 가설건축물 축조신고서와 배치도, 평면도 등을 제출하여 허락을 구하면 된다. 당연히 건축하는 것이 아니니 건축사의 설계도 필요가 없다.다만 농막은 ‘집’이 아니라는 점을 기억해 두어야 한다. 농막 설치는 약 6평 미만으로 설치해야 한다. 2012년부터는 규제가 완화되어 전기와 가스, 수도도 넣게 해주었다. 이때, 농막 설치에 대하여 많은 사람들이 궁금해하는 것이 바로 화장실과 복층구조에 대한 사항이다.우선 화장실은 지자체마다 내용이 조금씩 다르긴 하지만, 이동식 화장실과 간이 화장실을 사용하는 것으로 알고 있으면 된다. 자세한 문의는 지자체 담당자와 상의해야 하고, 그전에 인근에 정화조를 설치한 곳이 있는지 확인을 해보는 것도 좋다. 또, 복층구조로 이용하면 아주 편하게 집처럼 사용할 수 있을 것이라 여기는 사람들이 많은데, 여기서 말하는 복층이라는 것은 대게 ‘다락방’이라고 여기면 된다. 정확하게 2층을 만든다고 하는 경우에는 연면적에 합산이 되기 때문에 농막으로 볼 수가 없는 것이다. 다만, 지붕을 얹었을 때 1.8m 이하의 높이는 연면적에 합산되지 않기 때문에 다락방을 만들어 좀 더 쾌적한 생활이 가능하다.이렇게 잘 농지투자를 하고, 농막을 설치하다 보니 평화로운 귀농이 될 것도 같지만 세상살이가 그리 쉽지는 않다. 완벽한 주거용으로 사용하게 되다가 걸리면 바로 농막을 없애야 하기 때문이다. 말 그대로 농막은 맹지에다가도 지을 수 있도록 ‘농사를 짓다 쉬어가는 곳’의 개념이기 때문에 누군가 신고를 하거나, 지자체 검사기간에 걸리는 경우 이런 곤욕을 치르게 될 수 있다. 그러나 3년에 한 번씩 신고 및 갱신만 하게 되면 영구적으로 사용할 수 있으니 여전히 농지투자 후 농막 설치는 매력적이다.필자는 농지를 투자하는 목적이 귀농이라면, 본격적으로 집을 옮기기 전에 농막 생활을 권유하는 편이다. 자신의 로망과 현실은 달라질 수 있기 때문이다. 그렇게 현실을 마주하게 되다 보면 크게 불만이 없더라도, 갑자기 급히 돈이 필요하게 되는 경우가 있다. 따라서 귀농용 농지에 투자할 때는 농막이 아무리 맹지에도 설치된다고 하더라도, 만의 하나의 가능성을 염두에 두어 최소한 길이 접해있는지는 확인해 보는 것이 좋다. 또, 가능한 토지의 수요가 있는 곳을 선택하는 것을 추천한다. 경공매를 통해서라면 유찰된 토지의 경우 충분히 저렴하게 투자할 기회가 생긴다. 귀농이나 귀촌을 염두에 둔 농지투자자 라면 소액으로 토지투자 후 농막생활로 귀농과 귀촌의 첫걸음을 해보는 것이 어떨까?
2019.04.13 I 유현욱 기자
초보자의 토지투자 "도대체 뭘 공부해야 하나요?"
  • [대박땅꾼의 땅스토리]초보자의 토지투자 "도대체 뭘 공부해야 하나요?"
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 필자가 참 많이도 칼럼에서 다루어왔고, 질문을 들어왔던 것입니다. 오늘만 해도 카페 회원님들의 문의게시판이나, 저의 개인 쪽지로도 한 아름씩 오고 있는 질문입니다. 대부분은 부동산에 관심이 있다. 혹은 땅 투자에 관심이 있다. 그렇지만 어디서부터 어떻게 공부를 시작해야 할지 모르겠다는 것입니다. ‘공인중개사 공부가 도움이 되느냐’고 질문하는 분들도 계십니다. 공부라는 것이 정형화되어 있지 않고, 사람마다 자신에게 맞는 공부방법이 다릅니다. 필자는 그들에게 책 백 권을 읽을 시간에 토지투자 세미나에 열 번 참여해보는 것이 낫다고 말합니다. 또 세미나 열 번 참여하는 것보다 현장 답사 한 번을 권하고 있습니다. 오늘은 초보자들이 답사 이전에 어떻게 공부해야 좋을지 다시 한 번 세세하게 짚어보는 시간을 갖도록 하겠습니다.자, 먼저 공부하는 목적이 뭔지 잘 생각해봐야겠습니다. 부동산에 관심이 많다? 토지에 관심이 많다? 아마도 10명 중 8명은 그 목적이 ‘투자’일 것입니다. 그리고 나머지 2명이(아니 그보다 적을 수도) 학술적이나, 공인중개사로서, 현업종사자로서 이론적 지식이 필요한 경우겠지요.먼저 학설적(이론적)인 관점에서 보았을 때는 공인중개사 공부 자체가 도움이 됩니다. 기본 단어 하나하나 모르는 것보다 아는 것이 더 도움이 되기 때문입니다. 공인중개사 공부를 하시는 분은 아시겠지만, 사실상 공인중개사는 ‘중개’ 입장에서의 각종 발생할 수 있는 법적인 내용들이 머리가 아픕니다. 하지만, 이러한 점 역시 분쟁사유 등에 공부하시는 분들에게는 도움이 되겠지요. 특히 이런 공인중개사에서 정리된 내용 말고도, 각종 판례를 읽어보면서 다양한 사연들을 들여다보는 것들도 도움이 됩니다. 또, 건축법이나, 공법 등 그 분야는 수없이 많은데요. 이미 이런 학술적인 지식을 쌓으려 하시는 분들은 전문가급의 지식을 가지고 있거나, 현업 종사자들이 자신의 능력 향상을 위하는 경우가 많음으로 초보자들이 무리하게 달려들 필요는 없습니다.자, 본론으로 들어가 투자관점에서 공부하는 법을 들여다보겠습니다. 사실상 실전에 부딪히면서 자주 접하게 되는 단어만큼 쉽게 이해되는 것이 없습니다. 하지만 기본적으로 알아야겠다 하는 경우. 시중에 나와 있는 책이 참 많죠. 차라리 이런 기초 이론이 잘 정리된 책 3권만 골라 한번이 아니라 세 번 이상씩 읽으며 익숙해지는 편이 좋습니다. 혹은, 인터넷 기초 강의나 세미나 등을 참여해 보는 것도 좋습니다. 이런 식으로 기본(지목, 용도, 맹지, 도로 관련) 등의 기초 이론을 쌓습니다. 그 외에 발생되는 변수를 이론으로 공부하기란 상당히 어렵습니다. 몸으로 느끼고 담당 부서에 전화해 보며 풀어나가는 것이지요. ‘미리 공부할 수 있는 다른 방법은 없나?’라고 질문하신다면, 아마 그것은 투자지역 선정이나, 호재 등을 미리 알거나, 안목을 성장시키는 관점일 것입니다. 가장 기초적인 방법은 국토부 사이트와 친해지라는 점입니다. 국토부에는 대한민국 국민이라면 알아야 하는 국정과제와 국토개발계획 등이 상세하게 제공되고 있습니다.특히 올해 말에는 제5차 국토종합계획이 정리될 예정입니다. 현재 제공되는 것은 4차 국토개발계획이고, 이 개발계획에는 전 국토를 어떤 방향으로 성장시키고, 어떤 교통이 언제까지 설치될 것인지 나와 있습니다. 이런 국토개발계획을 통해 숲을 본다 하면, 점점 숲 속 나무와 가까워져야 할 작업이 필요합니다. 국토개발계획을 보다 보면 가장 먼저 자신이 사는 지역이 어떻게 발전될 것인지 살펴보게 됩니다.(혹은 내 고향)이렇게 선정된 지역의 지자체 홈페이지에 가면, 매년 지자체에서 발간하는 혹은 도에서 계획하는 개발비전이나 계획이 공시되어 있습니다. 이것은 전국토개발계획을 세분화한 것이라고 보면 됩니다. 좀 더 구체적이고, 세부적인 해당 지역의 발전 방향을 볼 수 있기 때문입니다. 이런 개발계획은 명시된 기간까지 절대적으로 완성되는 바는 아니지만, 대부분 공시한 기한을 맞춰 사업이 진행되고 있습니다.더불어, 진행 상황도 일주일에 한 번씩이라도 방문하여 살펴보면 공지사항이나 보도자료를 통해 엿볼 수 있습니다. 혹은 해당 지역신문이 있으므로 이를 살펴보면 도움이 됩니다. 어떤 사업이 언제 계획이 나고, 업무협약을 맺고, 착공에 들어가고, 주민공람회를 실시하는 그 세세한 내용이 제공되기 때문입니다.필자가 말한 이러한 방법 말고, 각자의 또 다른 방법이 있을 수 있습니다. 하지만 위에서 제공한 이런 공부법은 기본으로 습관화되었을 때 결코 헛수고가 되지는 않습니다. 토지투자, 도대체 뭘 공부해야 할까? 그 고민부터가 시작입니다. 그래서 필자에게 다른 사람에게 묻는 그것부터가 한 걸음입니다. 당신의 궁금증과 해결하는 그 모든 시간을 응원합니다.
2019.03.24 I 유현욱 기자
개발 가능한 옛 미군기지 주변땅에 응찰자 몰려
  • [주간 경매브리핑]개발 가능한 옛 미군기지 주변땅에 응찰자 몰려
  • [이데일리 정병묵 기자] 2월 넷째 주(25~28일) 법원 경매 시장에서 최다 응찰자가 모인 물건은 경기 양주시 어둔동 소재 3246㎡ 답(畓·사진)이다. 2일 지지옥션에 따르면 이 물건은 3회 유찰 끝에 30명의 응찰자가 몰려 감정가의 50%인 1억6508만원에 낙찰됐다. 어둔저수지 북서측 인근에 있는 답으로 현재 대부분 휴경지 상태이며 수목이 식재되어 있다.도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 맹지(盲地)이며 용도지역이 자연녹지지역 및 개발제한구역으로 설정되어 있어 개발행위가 어려운 곳이다. 그러나 ‘반환공여구역 주변지역’으로 지정되어 있어 개발사업 실행 가능성이 있을 것으로 예측한 투자자들이 몰린 것으로 보인다.반환공여구역 주변지역이란 주한미군 재배치에 따라 지역 주민들에 대한 생활 안정과 지역의 발전 및 주민복지 향상을 위해 공장의 신설, 외국인투자지역 지정·개발, 학교 이전, 외국교육기관 설립·운영 등 특례를 적용받아 개발사업을 시행할 수 있는 구역이다.이주 최고가 물건은 대전 유성구 전민동 소재 교육연구시설(토지 3만7438.8㎡, 건물 5457.9㎡)으로 두 번째 경매에서 감정가의 70.7%인 90억1000만원에 낙찰됐다. 한남대 대덕밸리캠퍼스 남서쪽에 있는 교육연구시설로 주변은 교육 및 연구시설, 업무시설 등이 밀집되어있으며 대덕연구개발특구 내에 있다.본 건의 소유자는 시뮬레이터 및 지능형 경계로봇 사업을 주업으로 하는 도담시스템스이며, 2017년 8월 금융기관 연체 이후 사업이 중단됐다. 낙찰자는 한스다이오메드로 조사됐다.한편 이주 법원 경매는 2244건이 진행돼 821건이 낙찰됐다. 낙찰가율은 69.4%로 전주 대비 1.1%포인트 상승했으며, 총 낙찰가는 1908억원을 기록했다. 수도권 주거시설은 408건 경매 진행돼 이중 154건 낙찰됐다. 낙찰가율은 88.2%로 전주 대비 9.4%포인트 상승했다. 서울 아파트 주간 낙찰가율은 97.3%를 기록했으며, 이번 주에 나온 서울 아파트 경매물건 25건 중 10건이 낙찰돼 낙찰률 40.0%를 기록했다.
2019.03.02 I 정병묵 기자
실거래가보다 3억 싼 아파트…최다응찰자 몰려
  • [주간 경매브리핑]실거래가보다 3억 싼 아파트…최다응찰자 몰려
  • [이데일리 정병묵 기자] 2월 둘째 주(18~22일) 법원 경매 시장에서 최다응찰자가 몰린 물건은 서울 성동구 하왕십리동 소재 전용면적 59.9㎡ 아파트다. 23일 지지옥션에 따르면 이 물건에 46명의 응찰자가 몰려 감정가의 144.6%인 9억1100만원에 낙찰됐다. 2호선 상왕십리역에서 도보 6분 거리에 있는 아파트로 왕십리뉴타운 지구에 속한 아파트 및 상업용 부동산 등이 혼재된 지역이다. 작년 12월의 실거래가인 9억9000만원에 비해 감정가가 약 3억원 정도 낮게 측정되어, 입찰 보증금 6300만원으로도 도전해 볼 수 있다는 점에서 응찰자가 몰린 것으로 보인다. 법원의 임차조사 결과 현재 공가 상태이고, 전입세대 열람 결과도 세대주가 존재하지 않아 명도에 큰 무리는 없을 것으로 보인다.이 주 최고가 물건은 경기 오산시 외삼미동 소재 임야(5만4722㎡)로 2회 유찰 끝에 감정가의 57.5%인 62억 2222만원에 낙찰됐다. 본 건은 지적도상 맹지이나 인접토지로 통행이 가능하며, 주변에 임야, 공공청사, 주택, 근린생활시설 등이 혼재한다. 토지 경계부분에 연고자 미상의 분묘 수십기가 소재하며, 면적이 넓고 울창해 또 다른 분묘의 소재여부는 별도의 확인이 필요하다. 이주 법원 경매는 2714건이 진행돼 916건이 낙찰됐다. 낙찰가율은 72.4%로 전주 대비 4.7%포인트 상승했으며, 총 낙찰가는 2204억원을 기록했다. 수도권 주거시설은 297건 경매 진행돼 이중 129건 낙찰됐다. 낙찰가율은 86.7%로 전주 대비 8.2%포인트 상승했다. 서울 아파트 주간 낙찰가율은 98.6%를 기록했으며, 이번 주에 나온 서울 아파트 경매물건 25건 중 14건이 낙찰돼 낙찰률은 56%를 기록했다.
2019.02.23 I 정병묵 기자
 맹지와 주위토지통행권에 대하여
  • [김용일의 부동산톡] 맹지와 주위토지통행권에 대하여
  • [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지를 ‘맹지’라 하는바, 맹지는 건축인허가를 받을 수 없음이 원칙이다. 맹지의 가치를 높이기 위해서는 도로에 접하는 인근 토지를 매수하거나 임대차, 사용대차, 지상권, 지역권 등을 설정 받거나, 토지사용승낙서를 받는 것을 생각해 볼 수 있는데, 이러한 방법이 여의치 않을 때는 민법상 주위토지통행권을 주장해야 할 것이다. 이번 시간에는 주위토지통행권의 법리에 대해 판례를 중심으로 정리해 보겠다.◇ 민법 제219조 주위토지통행권의 요건 및 내용주위토지통행권과 관련하여, 민법 제219조는 “어느 토지와 공로(일반인이 통행하는 도로)사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다. 위 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상하여야 한다”고 규정하고 있다.위 민법 규정에서, ‘공로에 출입할 수 없는 경우’란, 그 토지와 공로 사이에 통로가 전혀 없는 경우뿐만 아니라, 기존의 통로가 있더라도 그것이 토지의 용도에 필요한 통로로 기능하지 못하는 경우도 포함한다. 그리고, ‘출입’이란 토지의 용도에 필요한 출입을 의미한다.그리고, 주위토지통행권은 통행권자가 그 소유 토지를 이용하는데 필요한 최소한의 범위에서 허용된다. 또한, 주위토지통행권은 현재의 토지의 용법에 따른 이용의 범위에서 인정되는 것이며, 장래의 이용상황까지 미리 대비하여 통행로를 정할 것은 아니다. 관련하여 대법원은 “주위토지통행권의 범위는 통행권을 가진 자에게 필요할 뿐 아니라 이로 인한 주위토지 소유자의 손해가 가장 적은 장소와 방법의 범위 내에서 인정되어야 하며, 그 범위는 결국 사회통념에 비추어 쌍방 토지의 지형적, 위치적 형상 및 이용관계, 부근의 지리상황, 상린지 이용자의 이해득실 기타 제반 사정을 참작한 뒤 구체적 사례에 응하여 판단하여야 하는 것인바, 통상적으로는 사람이 주택에 출입하여 다소의 물건을 공로로 운반하는 등의 일상생활을 영위하는 데 필요한 범위의 노폭까지 인정되고, 또 현재의 토지의 용법에 따른 이용의 범위에서 인정되는 것이지 더 나아가 장차의 이용상황까지 미리 대비하여 통행로를 정할 것은 아니다.”라고 하였다(대법원 96다33433, 33440 판결).건축허가와 관련해서, 판례는 건축허가를 위해 통행로가 필요하다는 이유로 이에 해당하는 범위의 주위토지통행권이 당연히 발생하는 것은 아니라는 입장이다. 구체적으로 대법원은 “건축 관련 법령에 정한 도로 폭에 관한 규정만으로 당연히 피포위지 소유자에게 반사적 이익으로서 건축 관련 법령에 정하는 도로의 폭이나 면적 등과 일치하는 주위토지통행권이 생기지는 아니하고, 다만 법령의 규제내용도 참작사유로 삼아 피포위지 소유자의 건축물 건축을 위한 통행로의 필요도와 그 주위토지 소유자가 입게 되는 손해의 정도를 비교형량하여 주위토지통행권의 적정한 범위를 결정하여야 한다.”고 하였다(대법원 2005다30993 판결).다만, 건축허가 요건 충족을 위한 2m 도로 확보 규정 등을 참작하여 주위토지통행권의 범위를 노폭 2m로 인정된 사례도 있다(대법원 96다10171 판결).통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상하여야 한다. 보상하여할 손해액은 주위토지통행권이 인정되는 당시의 현실적 이용상태에 따른 통행지의 임료 상당액을 기준으로 하여야 하고(대법원 2013다11669 판결), 보상의 방법으로는 일시금과 정기금이 모두 허용된다. 그리고, 통행지 소유자는 원칙적으로 통행권자의 통행을 수인할 소극적 의무를 부담할 뿐 통로개설 등 적극적인 의무를 부담하지는 않는다. 따라서, 통로개설이나 유지비용은 통행권자가 부담해야 한다. 다만, 통행권이 제대로 기능하기 위하여 필요한 경우, 통행권자는 당초에 적법하게 설치된 담장의 철거를 청구할 수도 있다.한편, 주위토지통행권은 위 민법 규정의 요건을 충족하면 당연히 성립하고 요건이 없어지면 당연히 소멸하게 된다. 따라서, 통행권이 발생한 후에 그 토지에 접하는 공로가 개설됨으로써 통행권을 인정할 필요가 없어지면 그 통행권은 소멸한다. 한편, 앞서 주위토지통행권이 발생했더라도, 그후 주위토지의 현황이나 사용방법이 달라지는 등의 사정변경이 생겼다면, 통행로의 변경을 청구할 수도 있다(대법원 2004다10268 판결).◇ 분할 또는 일부 양도로 인해 맹지가 될 경우 무상통행권토지분할 또는 일부 양도로 인하여 공로에 통하지 못하는 토지가 있는 때, 그 토지소유자는 공로에 출입하기 위하여 다른 분할된 토지 또는 양도된 토지를 통행할 수 있다. 여기서 토지의 일부 양도란, 1필의 토지의 일부가 양도된 경우 뿐만 아니라, 일단으로 되어 있던 동일인 소유의 수필의 토지 중 일부가 양도된 경우도 포함한다(민법 제220조, 대법원 2004다65589 판결). 다만, 이러한 경우들에 있어서는 앞서 언급한 민법 제219조의 주위토지통행권과 달리 보상의 의무가 없어 무상통행권이라고 한다. 한편, 무상통행권의 경우는 해당 당사자 사이에만 발생하고, 해당 토지를 다시 매수한 자 등 특정승계인에게는 적용되지 않는다. 따라서, 특정승계인의 경우에는 앞서 언급한 민법 제219조의 주위토지통행권 요건 및 일반원칙으로 돌아가 주위토지통행권의 유무를 가려야 한다(대법원 84다카921 판결).☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
2018.12.15 I 양희동 기자
용인 처인구 임야 73억원 ‘최고가’
  • [주간 경매브리핑]용인 처인구 임야 73억원 ‘최고가’
  • [이데일리 정병묵 기자] 11월 셋째 주(19~23일) 법원 경매시장에서 최고가를 기록한 물건은 경기 용인시 처인구 역북동 소재 토지면적 9만6820㎡ 임야로 1회 유찰된 끝에 감정가의 70%인 73억2000만에 낙찰됐다. 24일 지지옥션에 따르면 이 물건은 역북구역 남측인근 명지대 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 대부분 임야, 농경지 산재하며 개발사업이 진행 중인 곳도 있다. 지적도상 맹지로 북측 공사중인 도로를 통해 차량 접근이 가능하며 대중교통 이용은 다소 불편하다. 소유자 및 채무자는 목양교회 외 15인으로, 낙찰자는 네버비전이다. 이주 최다응찰자 물건은 충남 천안시 서북구 불당동 건물면적 85㎡의 아파트로 방3개, 욕실2개 계단식 구조다. 21개동 총 1203가구의 대단지로 총 18층 건물 중 4층이다. 1회 유찰된 끝에 35명의 응찰자가 몰려 감정가의 103.9%인 3억2010만원에 낙찰됐다. 쌍용도서관삼거리 인근에 위치해있고, 인근으로 불당동주민센터, 천안시청, 천안종합운동장, 갤러리아가 소재해있으며 교육시설로는 쌍용초등학교, 불당초등학교, 월봉중학교, 쌍용중학교, 월봉고등학교 등이 있다. 천안은 소위 부동산 규제 청정지역이라 투자자들이 몰려가 사람이 몰린 것으로 파악된다. 한편 11월 셋째 주 법원 경매는 2837건이 진행돼 998건이 낙찰됐다. 낙찰가율은 75.3%로 전주 대비 15.8%포인트 상승했으며, 총 낙찰가는 2473억원을 기록했다. 수도권 주거시설은 494건 경매 진행돼 이중 187건 낙찰됐다. 낙찰가율은 90.8%로 전주 대비 4.9%포인트 상승했다. 서울 아파트 주간 낙찰가율은 103.6%로 전주 대비 13.0%포인트 하락했다. 이번 주에 나온 서울 아파트 경매물건 19건 중 15건 낙찰되며 낙찰률 78.9%를 기록했다.
2018.11.24 I 정병묵 기자
P2P대출업체 5곳 중 1곳 사기·횡령 정황…피해액만 1000억 넘어(종합)
  • P2P대출업체 5곳 중 1곳 사기·횡령 정황…피해액만 1000억 넘어(종합)
  • 자료=금융감독원[이데일리 박종오 기자] P2P(Peer-to-Peer·개인 간) 대출 업체인 A펀드는 투자자 자금을 모아서 그 돈을 가상화폐에 투자했다. 고객의 돈을 멋대로 유용한 것이다. B펀드는 태양광 사업권을 갖고 있다고 인터넷 홈페이지에 올려 이를 근거로 투자금을 모았다. 하지만 실제 이 회사는 사업권을 보유하지도 않은 채 허위 공시를 한 것으로 뒤늦게 드러났다. 허위 상품 등을 앞세워 투자자 돈을 유용·횡령해 쌈짓돈처럼 사용한 P2P 업체 20곳이 금융 당국 검사에서 적발됐다. IT(정보·기술)와 금융을 결합한 ‘핀테크’로 주목받았던 P2P 시장의 부실한 관리 실태가 드러난 것이다. 현재 확인된 투자자 수만 명의 피해액만 1000억원 이상인데 일부 업체가 여전히 영업하고 있어 피해 규모가 더 커질 수 있다는 우려가 나온다. ◇검사대상 5곳 중 1곳서 사기·횡령 등 불법 혐의 발견금융감독원은 지난 3~9월 P2P 연계 대부업체 178개사(5월 말 기준)를 대상으로 대출 취급 실태를 점검한 결과 20개사에서 사기·횡령 혐의를 적발했다고 19일 밝혔다. P2P 대출은 돈이 필요한 사람과 빌려주려는 사람을 온라인에서 직접 연결하는 신종 금융 서비스다. 금감원은 P2P 업체를 직접 감독·검사할 근거법이 없는 탓에 금융위원회에 등록한 P2P 업체의 대부업 자회사 전체를 상대로 현장 검사를 벌였다. 진태종 금감원 여신금융감독국 팀장은 “20개사 중 절반 이상은 형법상 불법 혐의를 확인해 검찰에 수사를 의뢰했다”며 “나머지 업체의 경우 대표 도주 등으로 추가 검사가 필요해서 경찰에 수사 정보를 제공한 상태”라고 말했다. 금감원은 다른 10개 업체에서도 의심스러운 정황을 발견해 추가 검사를 진행 중이다. 검사 대상 5개사 중 1개꼴로 불법을 저지른 혐의가 있다는 것이다. 아나리츠·루프펀딩·폴라리스펀딩 등 3개사는 이미 대표 구속, 징역 선고 등 법적 절차가 진행 중이다. 다만 금감원은 혐의가 확정되지 않았거나 직원 도주, 증거 인멸 등 우려가 있다며 나머지 회사의 실명은 공개하지 않았다. 검사 결과 20개사는 모두 가짜 투자 상품과 담보 등을 앞세워 투자금을 모은 뒤 다른 사업에 쓰거나 회사 운영 경비, 개인 용도 등으로 사용한 것으로 드러났다. P2P 회사인 C펀드와 D펀딩은 도로와 접하지 않아 쓸모가 없는 맹지(盲地)를 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 사업장으로 속여 고객으로부터 투자금을 모았다. E펀딩은 가짜 골드바를 대출 담보로 삼았고, F펀딩은 회사 직원과 친구를 대출자라고 속여 투자금을 모집했다. 일부 회사는 부동산·태양광 등 동산 담보권이나 사업 허가권이 있다고 홈페이지에 허위로 공시해 투자자를 끌어모았다. 이성재 금감원 여신금융검사국장은 “대다수 업체가 모집한 투자금을 다른 대출 돌려막기나 다른 사업 운영비 등에 유용했다”며 “일부 회사는 소유주가 투자금을 주식 투자에 쓰거나 가상화폐 투자에 사용하기도 했다”고 설명했다. 처음부터 있지도 않은 상품으로 투자금을 모집해 놓고 새로운 투자자 돈을 모집해 기존 투자자 돈을 갚는 ‘돌려막기’가 판쳤다는 것이다. 한 회사에서 사기·횡령을 저지른 후 다른 회사를 차리거나 회사를 옮기며 사기를 벌인 사례도 있었다. 자료=금융감독원◇업계 2위 ‘피플펀드’도 검찰 수사특히 P2P 업계 2위 업체인 피플펀드도 이른바 ‘트렌치’로 불리는 구조화 상품에 문제가 발견돼 금감원이 검찰에 수사를 의뢰했다. 피플펀드는 대출자로부터 원리금을 돌려받을 수 있는 권리(원리금 수취권)를 담보로 위험률과 만기 등에 따라 구조화한 상품을 내놓아 투자금을 받았다. 하지만 동일한 담보를 여러 상품에 이중으로 사용했다는 것이다. 이런 경우 대출이 부실화하면 투자금을 떼이는 문제가 발생할 수 있다. 금감원 관계자는 “업체의 단순 실수 때문인지 아니면 투자금을 많이 모으기 위해 고의로 이중 담보를 잡은 것인지 검찰에 정확한 수사를 의뢰한 상태”라고 설명했다. 이번에 적발한 20개 회사를 포함해 다수 P2P 업체는 연체가 생기면 회삿돈이나 다른 사업 자금으로 돌려막아 건실한 업체처럼 위장하고 투자 건당 6~10%의 고이율 경품을 주겠다며 투자자를 꾀기도 했다. 문제는 지금으로선 이 같은 피해를 예방하거나 사후적으로 구제할 뾰족한 방안이 없다는 점이다. P2P 금융을 규제하는 관련 법이 없어서다. 업체의 사기·횡령 등으로 피해를 본 투자자도 개인적으로 법적 소송을 하는 것 외에는 피해를 보상받을 길이 사실상 전무한 상태다. 향후 부동산 경기 침체 등에 따라 투자자 피해 규모가 더 확대할 수 있다는 우려도 적지 않다. 금감원에 따르면 금융위에 등록한 P2P 연계 대부업체는 지난 9월 말 현재 193개사로 대출 잔액만 1조7000억원에 달한다. 그러나 이 중 161개 회사의 경우 PF·부동산 담보 대출 등 부실이나 허위 상품 위험이 큰 부동산 관련 대출이 전체 대출 잔액 1조907억원 중 65.1%인 7105억원에 이를 정도로 쏠림이 심한 반면 대출 심사 인력은 평균 2.9명 정도로 영세한 실정이다.
2018.11.19 I 박종오 기자
투자자 돈으로 주식·가상화폐 투자…P2P대출 20개사 사기·횡령 '무더기 적발'
  • 투자자 돈으로 주식·가상화폐 투자…P2P대출 20개사 사기·횡령 '무더기 적발'
  • 자료=금융감독원[이데일리 박종오 기자] P2P(Peer-to-Peer·개인 간) 대출 업체인 A펀드는 투자자 자금을 모아서 그 돈을 가상화폐에 투자했다. 고객의 돈을 멋대로 유용한 것이다. B펀드는 태양광 사업권을 갖고 있다고 인터넷 홈페이지에 올려 이를 근거로 투자금을 모았다. 하지만 실제 이 회사는 사업권을 보유하지도 않은 채 허위 공시를 한 것으로 뒤늦게 드러났다. 허위 상품 등을 앞세워 투자자 돈을 유용·횡령해 쌈짓돈처럼 사용한 P2P 업체 20곳이 금융 당국 검사에서 적발됐다. IT(정보·기술)와 금융을 결합한 ‘핀테크’로 주목받았던 P2P 시장의 부실한 실태가 드러난 것이다. 현재 확인된 투자자 수만 명의 피해액만 1000억원 이상인데 일부 업체가 여전히 영업하고 있어 피해 규모가 더 커질 수 있다는 우려가 나온다. 금융감독원은 지난 3~9월 P2P 연계 대부업체 178개사(5월 말 기준)를 대상으로 대출 취급 실태를 점검한 결과 20개사에서 사기·횡령 혐의를 적발했다고 19일 밝혔다. 9개 중 1개 회사 꼴로 불법을 저지른 것이다. 윤창의 금감원 부원장보는 “아나리츠·루프펀딩·폴라리스펀딩 등 20개 업체를 검찰과 경찰에 수사 의뢰했다”고 말했다. P2P 대출은 돈이 필요한 사람과 빌려주려는 사람을 온라인에서 직접 연결하는 신종 금융 서비스다. 금감원은 P2P 업체를 직접 관리·감독할 근거법이 없는 탓에 금융위원회에 등록한 P2P 업체의 대부업 자회사 전체를 상대로 현장 검사를 벌였다. 검사 결과 20개사는 모두 가짜 투자 상품과 담보 등을 앞세워 투자금을 모은 뒤 다른 사업에 쓰거나 회사 운영 경비, 개인 용도 등으로 사용했다. P2P 회사인 C펀드와 D펀딩은 출입로가 막혀 사실상 사용이 불가능한 맹지를 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 사업장으로 속여 고객으로부터 투자금을 모았다. E펀딩은 가짜 골드바를 대출 담보로 삼았고, F펀딩은 회사 직원과 친구를 대출자로 속여 투자금을 모집했다. 일부 회사는 있지도 않은 부동산과 태양광 등 동산 담보권, 사업 허가권을 보유한 것처럼 홈페이지에 허위 공시했다. 이성재 금감원 여신금융검사국장은 “대다수 업체가 모집한 투자금을 다른 대출 돌려막기나 다른 사업 운영비 등에 유용했다”며 “일부 회사는 소유주가 주식 투자에 쓰거나 가상화폐 투자에 사용하기도 했다”고 설명했다. 처음부터 허위 상품으로 투자금을 모집하다 보니 새로운 투자자 돈을 모집해 기존 투자자 돈을 갚는 ‘돌려막기’가 판치는 구조라는 것이다. 한 회사에서 사기·횡령을 저지른 후 다른 회사를 차리거나 회사를 옮기며 사기를 벌인 사례도 있었다. 자료=금융감독원대출금을 돌려받지 못하는 등 부실 가능성이 큰 고(高)위험 상품을 취급하는 회사도 많았다. 만기가 6~26개월로 긴 편인 PF 대출을 2~6개월 단위로 쪼개 팔거나 부실이 발생한 부동산 담보 채권 여러 개를 구조화 상품에 하나로 묶어 담은 후 안전 자산이라고 속여 판매한 경우 등이다. 적발된 20개 회사를 포함해 상당수 P2P 업체는 연체가 생기면 자기 자금이나 다른 사업 자금으로 돌려막아 건실한 업체로 위장하고 투자 건당 6~10%의 고이율 경품을 주겠다며 투자자를 꾀었다. 문제는 이처럼 대규모 투자자 피해가 발생해도 이를 예방할 제도적 장치가 없다는 점이다. 금융 당국이 P2P 업체를 직접 검사·감독하려면 근거 법이 필요하나 현재 P2P 금융을 다루는 법이 없기 때문이다. 금감원에 따르면 금융위에 등록한 P2P 연계 대부업체는 지난 9월 말 현재 193개사로 대출 잔액만 1조7000억원에 달한다. 그러나 이 중 161개 회사의 경우 PF·부동산 담보 대출 등 부실이나 허위 상품 위험이 큰 부동산 관련 대출이 전체 대출 잔액 1조907억원 중 65.1%인 7105억원에 이를 정도로 쏠림이 심한 반면 대출 심사 인력은 평균 2.9명 정도로 영세한 실정이다. 특히 법제화 지연으로 실효성 있는 투자자 보호 장치를 마련하지 못한 탓에 사기·횡령 등 업체 불법 행위로 피해를 당하면 개인이 법적 소송을 하는 것 외에 뾰족한 해결 방법이 없다. 이 국장은 “내년에도 추가로 10개 회사 정도를 현장 검사할 예정”이라며 “지금은 금감원의 감독·검사권이 없는 만큼 국회의 관련 법제화 논의를 적극적으로 지원할 것”이라고 말했다.
2018.11.19 I 박종오 기자
남의 땅이지만 내 땅 같은 국유지
  • [대박땅꾼의 땅스토리]남의 땅이지만 내 땅 같은 국유지
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 국유지라는 것을 아는가? 국유지는 토지등기부 소유자 표시란에 ‘국’이라 쓰인 경우일 때 국유지라고 불리는데, 간단하게 말하지만 ‘나라의 소유로 되어 있는 토지’를 의미한다. 비슷한 의미로 ‘공유지’도 비슷하게 활용되어 ‘국공유지’로 더 많이 불리기도 한다.이 국공유지는 우리나라 국토의 20% 수준에 육박한다고 하니 상당히 넓은 면적이라고 볼 수 있다. 필자의 경우 국공유지를 만나면 ‘낭패’라기보다는 ‘잘만하면…’이라는 생각으로 이어진다. 그래서 이번 칼럼의 제목을 ‘남의 땅이지만 내 땅 같다’로 표현하기도 했다. 이유는 이 국유지는 잘만 활용하면 100평에 투자해도 150평 가는 활용도를 갖고 있기 때문이다. 오늘은 이 국유지에 대한 이야기를 해볼까 한다.소액투자 가능한 국공유지국공유지는 대체로 입지가 좋다. 더불어 국유재산법에 의해 감정평가업체가 현재의 지가를 참작하여 예정가격을 매기는데 거품이 묻어나지 않는 순수 땅값이라고 본다. 구체적으로 보면 공개매각 시 거래시세의 30~50%까지 저렴한 편이다. 임대를 하는 경우에도 일반 시장의 임차비보다 저렴하여 개인사업자들에게 큰 인기다. (1~10년까지 임대 가능)맹지 앞 자투리 토지인 척하는 국공유지보통 이런 자투리 토지는 도로의 근처에서 자주 발견된다. 도로에 붙은 땅인 줄 알고 보면 도로와 토지 사이에 활용하기 어려운 폭이 좁고, 길죽한 모양의 땅이 있을 때가 있다. 그래서 일반인들의 눈에는 지적도를 확인하지 않고, 등기부를 확인하지 않으면 그저 ‘맹지’로 보이기만 하는 토지들이 있다. 하지만 이런 땅의 등기부를 확인해보면 국공유지일 가능성이 크다. 이렇게 자투리땅이 되어 있는 이유는 도로 건설을 하고 난 후 남은 땅이기 때문이다. 이렇게 남은 땅은 도로가 확장될 가능성이 커 여유지로 남겨놓는 국유지인 경우가 많다.등기부 등본 상에는 보통 소유자 명이 나오는데 소유자란에 “*(별표)”로 되어 있으면 국유지이다. 이런 땅에 투자할 때는 지자체에 매입신청을 하거나, 점용허가를 받아 활용할 수 있다. 국공유지 임대받아 주차장으로도 활용토지주의 경우 내 앞의 자투리땅이 있는 경우 임대를 받아 주차장으로 활용하기도 한다. 건물을 용적률과 건폐율에 맞게 설치한 후 대형 가든식 음식점을 만들어 부족한 주차공간을 국공유지를 활용하는 식이다. 다른 토지에 비해 임대료 등이 저렴하니 개인사업자에게는 매우 훌륭한 활용방법이 될 수 있다. 국공유지 매각과 대부입찰을 준비하고 싶다면 ‘한국자산관리공사’의 ‘온비드’를 통해 다양한 매물을 검색하고 확인해보자. 또, 각 국가기관 홈페이지의 매각부동산 섹션이나 신문 매각공고, 시청 재산관리과, 구청 재무과 등에 문의해도 해당 정보를 얻을 수 있다. 또, 등기부등본에서 국유지를 확인하기 위해서는 우선 ‘대법원 인터넷등기소’에 들어가야 한다. 그리고 ‘등기 열람 / 발급’에서 알고자 하는 주소를 입력하면 대상부동산에 대한 정보가 나온다. 이때 소유자가 ‘김**’ 등으로 되어 있으면 사유지일 가능성이 높지만, ‘한*******’인 경우에는 단체일 가능성이 높다. 더불어 앞서 말한 바로 ‘*’ 별이 하나만 표시되어 있으면 국유지이므로 지자체에 문의하여 매입과 임대에 대하여 문의하면 될 것이다.
2018.10.20 I 유현욱 기자
활개치는 기획부동산에 ‘피눈물’ 토지만 여의도 120배
  • 활개치는 기획부동산에 ‘피눈물’ 토지만 여의도 120배
  • [이데일리 경계영 정다슬 기자] . 얼마 전 은퇴한 A(61)씨는 올해 초 ‘OO경매’에 다닌다는 친척에게서 곧 케이블카가 설치될 좋은 땅을 저렴하게 살 수 있다는 말을 듣고 1010만원에 땅 3372㎡(1020평·3.3㎡당 9900원)를 매입했다. 친척을 믿었던 A씨는 토지 주소도 몰랐고, 서류를 받지도 않았다. A씨의 아들이 뒤늦게 이를 알고 확인해보니, A씨가 매입한 강원도 정선군 땅은 지난해 3.3㎡당 3080원에 낙찰된 토지로, 개별공시지가도 올해 기준 3.3㎡당 536원에 불과했다. 보유한 땅 크기도 전체 필지의 4% 남짓에 불과했다. A씨가 환불을 요구하자 친척은 “전부 설명했고 등기 접수도 끝나 돈을 돌려줄 수 없다”고 거부했다. ‘기획부동산’이라 불리는 부동산 사기가 개발 호재를 미끼로 투자자를 현혹하고 있다. 올해 들어선 급물살을 탄 남북 화해 분위기에 파주를 비롯한 접경지뿐 아니라 정부가 개발제한구역(그린벨트)을 해제해 공공주택지구를 개발하겠다고 한 지역까지 기획부동산 표적이 되고 있다. [그래픽=이데일리 문승용 기자]◇‘내 것인 듯 내 것 아닌’ 공유지분 토지업계에선 이미 기획부동산 먹잇감이 된 땅만도 전국에 1만5000필지가 넘는 것으로 추산한다. 이데일리가 안호영 국회의원에 요청한 자료에 따르면 공유인 수가 20명 이상인 지목상 임야인 필지는 1만5295개에 달했다. 이들 토지 면적은 총 3억5165만㎡로 여의도(290만㎡)의 120배 크기에 이른다. 필지 하나에 함께 이름을 올린 공유인만 1284명에 달하는 부지(서울 노원구 월계동)도 있다. 하나의 필지를 쪼개 수십명에게 파는 방식은 기획부동산의 전형적 수법이다. 이처럼 공유인 수가 20명이 넘어간다는 것은 기획부동산일 가능성이 크다는 의미다. 농지를 별도의 자격증명이 필요 없는 1000㎡ 미만 크기로 나눠 매각하는 사례까지 포함하면 기획부동산 땅은 더 많다는 것이 업계의 설명이다. 도별로는 경기도가 5140필지로 가장 많았다. △강원도 2236필지 △충남 1295필지 △경북 1196필지 △경남 1001필지 등이 그 뒤를 이었다. 제주도(488필지), 서울(336필지), 세종(231필지), 부산(490필지) 등도 공유인이 20명 이상인 땅이 적지 않았다. 공유지분 등기는 하나의 필지에 대해 지분을 나눠갖는 형태다. 100만원짜리 필지 하나를 두고 세 사람이 함께 보유했다면 지불한 금액에 따라 50%, 30%, 20% 등으로 지분이 정해진다. 이는 별도로 지분 표기가 없이 공동 소유하는 형태인 합유지분이나 사단법인과 같은 단체 명의로 보유하는 총유지분과 구별된다. 이 때문에 피해자는 사기 사실을 알고도 소수 지분일지라도 땅은 남았다고 위안 삼는 경우가 생긴다. 이에 대해 전문가들은 “허울만 좋은 땅주인”이라고 지적한다. 일단 기획부동산 업체는 인접한 도로가 없어 건축물을 지을 수조차 없는 맹지를 주로 취급한다. 피해자가 매입한 땅값은 주변 땅값 시세보다 서너 배 비싼 편이어서 기획부동산 업체가 던진 미끼대로 만에 하나 개발되더라도 시세 차익을 보기 쉽지 않다. 더욱이 필지 내 어느 부분이 제 소유인지 알 방법이 없다. 기획부동산 업체가 임의로 가분할한 다음 공증 절차를 밟아 피해자에게 판매하곤 하지만 실질적으로 법적 효력은 없다. 필지 내 각각 소유를 가리려면 등기부등본에 이름을 함께 올린 모든 사람의 동의가 필요하다. 지분을 보유했더라도 마음대로 토지를 이용하는 일도 쉽지 않다. 법상 공유물을 이용 혹은 개량하려면 지분 기준 과반 이상의 동의를 얻어야 하고, 공유물을 처분하거나 변경하려면 지분 보유자 전원이 동의해야 한다. 토지의 경우 농작물을 심을 수도 없고, 그렇다고 건물을 짓는 일은 더더욱 어렵다는 얘기다. 김용일 법무법인 현 부동산전문변호사는 “소수 지분권자는 토지를 활용하려 해도 과반의 지분권자에게 연락하는 일부터 어려워 권리 행사가 쉽지 않다”며 “보유한 지분만큼 매각할 땐 다른 보유자의 동의를 구할 필욘 없지만 활용이 제한되는 땅 지분을 사려는 사람은 없을 것”이라고 설명했다. ◇토지 사기 수법 진화… “공유인 많으면 등기소서 주의 통보해야”정부는 기획부동산 폐해를 막고자 2006년 농지나 임야 등 비(非)도시 지역의 토지분할 매각 판매의 허가제 전환하는 등 제도 개선에 나섰지만 수법 진화를 따라가지 못하고 있다. 기획부동산 업체는 ‘경매’ 혹은 제1 금융권 상호를 업체 이름에 포함시키며 소비자 판단을 흐리기도 한다. 우병탁 신한은행 부동산자문센터 팀장은 “점차 기획부동산 수법이 고도화하고 있어 법·제도적으로 이를 막는데 한계가 있다”며 “투자자 스스로 제대로 공부한 다음 투자하고, 토지를 계약할 때 꼼꼼하게 살피는 등 주의가 필요하다”고 강조했다. 기획부동산 업체의 영업이 ‘다단계 판매방식’으로 이뤄진다는 점 역시 주의해야 한다. 피해자 상당수가 가족이나 지인 권유를 받아 땅을 매입해 피해 사실을 인식하고도 쉽게 행동에 나서지 못할 때가 많다. 이 때문에 금융기관이 보이스피싱 등 금융 사기를 경고하는 문구를 안내하듯 등기소를 포함한 부동산 관련 정부기관이 안내 역할을 더 강화할 필요가 있다는 의견도 있다. 김용일 변호사는 “수십명이 공유지분 등기할 때 등기소에서 안내하거나 등기인에게 개별적으로 주의를 당부하는 등 제도를 보완할 장치가 필요하다”고 봤다. 온라인에서 피해자모임 카페를 운영하는 이광휘 법무법인 포유 사무국장은 “토지 매매가격이 일정 폭 이상 급등하거나 공유인 수가 지나치게 많았을 때 악덕 기획부동산 사기로 규정하는 식으로 사기 사건 성립 요건 자체를 다르게 적용할 필요가 있다”고 주장했다. ☞기획부동산토지를 대량 매입해 시세에 웃돈을 얹어 하나의 필지를 여러 명에게 쪼개 되파는 업체. 이들 업체는 ‘그린벨트가 해제되면’ ‘주변에 OO이 들어오면’ 등 개발 호재를 미끼로 던지며 소액을 투자해도 크게 수익을 낼 수 있다고 투자자를 유혹한다.
2018.08.13 I 경계영 기자
  • [부동산 칼럼] 내 토지 가격 높이려면
  • [이진우 오비스트 대표이사] 토지 투자에서 가장 중요한 점은 무엇일까. 부동산 투자를 얘기할 때 보통 ‘첫째도 위치(location), 둘째도 위치, 셋째도 위치’라는 말을 한다. 이는 맞는 말이다. 개발 압력이 높고 지속적으로 개발 계획이 진행되는 지역이라면 최적의 투자처다. 하지만 많은 강의와 상담 사례를 보면 지역이 아주 우수하더라도 내 땅이 문제일 때가 많다. △길이 없는 땅(맹지)이거나 건축하기 위해 구입한 농지가 우리가 흔히 말하는 ‘절대농지’인 농업진흥지역 내 농업진흥 구역 농지인 경우 △큰 길가에 접해 있는 토지인데 ‘완충녹지’가 도로 따라 길게 형성되어 있어 내 땅에서 직접 길가에 진입하지 못하는 경우 △눈으로 보기에 야트막한 야산인데 사고 보니 소규모 개발이 힘든 보전산지 중 ‘공익용산지’인 경우 등 많은 문제가 내 땅에서 벌어져 투자의 목적을 이루지 못하고 “토지 투자는 어렵다”는 말만 되뇌곤 한다. 이 모든 문제는 바로 ‘토지의 계급장’이라 불리는 ‘용도지역’을 이해하지 못해 발생한다고 보면 된다. 일반인의 토지 투자에서 최상위 법이라 봐도 무방한 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’(국토계획법)에 따르면 전국 토지는 도시지역과 비(非)도시지역으로 구분한다. 먼저 도시지역은 △주거 △상업 △녹지 △공업 등으로 나뉜다. 비도시지역은 △관리 △농림 △자연환경보전 등이 있다. 여기서 21개 용도지역으로 세분화하지만 이 정도만 알아도 투자하는 데 충분하다. 도시지역의 경우 주거·상업·공업지역은 각각 주택을 짓거나, 사무실을 세우거나, 공장을 가동한다면 지정된 용도에 부합하는 일이기에 적법한 절차를 밟으면 대부분 허가를 받는다. 문제는 도시지역의 녹지지역과 비도시지역이다. 이들 지역의 지정 목적이 보전이기에 투자할 때도 주의가 필요하다는 얘기다. 이는 역설적이게도 농업·임업 등 보전에 필요한 행위 외에 건축·개발 등이 가능해진다면 투자 가치가 많이 높아질 수 있다는 의미기도 하다. 그렇다면 토지의 가치를 투자자가 직접 높이는 방법엔 무엇이 있을까. 우선 전(田)·답(畓)·임야를 창고 용지나 대로로 바꾸는, 공부상 지목 변경이 있다. 그 방법으로는 바로 건축·개발 등으로 용도 변경이 가능하다. 두 번째 방법은 절토, 성토, 정지 작업 등으로 땅의 성질을 바꾸는 방법이 있다. 이 역시 개발 행위를 통해 가능하다. 마지막으로 가장 어렵고 시간도 걸리지만, 어려운 만큼 수익률을 극대화시킬 수 있는 방법이 있다. 바로 용도지역 변경이다. 용도지역은 도시·군 관리계획으로만 바꿀 수 있다. 하지만 일반 투자자라면 그렇게 용도지역이 바뀔 수 있는 투자 물건을 고르면 된다. 예를 들면 농업진흥지역의 변경과 해제를 통해서 가능하다.토지이용계획확인서 상 농지는 둘로 나눈다. 바로 예전 ‘절대농지’라 부르던 농업진흥지역과 농업진흥지역 외 지역 농지로 나눈다. 다시 농업진흥지역 농지는 농업진흥구역 농지와 농업보호구역 농지로 나뉘어 진다. 예전 개념의 필지별 규제인 절대농지는 지금은 농업진흥구역 농지라 봐도 무방하다. 그리고 농업보호구역은 농업진흥구역을의 농업환경을 보호하기 위하여 지정된 곳이다.현장에서는 주택건축 등 행위가 가능하다. 그런데 만약에 농업진흥구역을 농업보호구역으로 변경할 수 있다면, 농업진흥구역을 농업진흥지역 외 지역 농지로 해제할 수 있는 토지 투자를 한다면 성공적인 투자일 것이다. 바로 농지법 제31조와 농지법 시행령 제28조에 나와 있다. 내용을 일부 인용해 보겠다. 도로·철도 개설 등 여건 변화에 따라 3ha(약 3000평) 이하로 남은 자투리 지역, 주변이 개발되는 등의 사유로 3ha(약 3000평) 이하로 남은 농업진흥구역 등이 그 내용이다. 공통점은 개발 압력이 높고 실제 개발이 이뤄지는 지역의 단절된 농지라는 공통점이 있다. 당연히 경지 정리되지 않은 부정형의 농지가 많을 것이다. 지금도 많은 나쁜 기획부동산들이 개발지에서 맹활약한다. 대표적인 유인 내용이 바로 농업진흥지역 해제이다.우리 민법에도 “권리 위에 잠자고 있는 자 보호받지 못한다”라고 했다. 내 땅의 가치를 내가 스스로 높일 수 있다면 그 토지 투자는 성공할 확률이 높은 투자일 것이다.
2018.07.26 I 조철현 기자
4m 이하 도로에는 집을 지을 수 없을까
  • [대박땅꾼의 땅스토리]4m 이하 도로에는 집을 지을 수 없을까
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 건축을 하고자 하는 토지는 4m 이상 너비 도로를 확보하지 못하거나 2m 이상 토지와 도로가 접하지 않으면 건축을 못한다는 사실을 조금만 공부한 사람들은 알고 있는 사실이다. 이런 조건에 예외는 없는 걸까? 무슨 일이든 그렇듯 늘 예외는 존재한다.첫 번째는 비도시지역의 ‘면’일 경우다.토지는 크게 ‘도시지역’과 ‘비도시지역’으로 나뉜다. 이때, 비도시지역의 ‘면’ 지역은 건축법에서 정한 2m 이상 접도의 의무를 적용하지 않는다. 따라서 이 지역은 대게 도로의 폭이 2m 이상이면 건축이 가능한 경우도 있으니 지자체에 확인을 해보는 것이 좋다한편, 지역별로 비도시지역의 ‘동’과 ‘읍’에서도 ‘도로 4m 폭, 2m 접함’의 기준이 완화하는 경우가 있다. 예를 들어 해당 지역에서 지원하는 사업 등 (버섯 재배시설, 축사) 을 하는 경우에는 지자체의 허가권자에게 건축 허가를 요청할 수 있다.두 번째는 건축물 출입에 지장이 없다고 인정받을 때이다.말 그대로 건축물 출입에 지장이 없다고 인정받는 경우가 있다. 광장이나 공원, 유원지 등 건축이 금지되고 통행에 지장이 업는 빈 땅은 허가만 받으면 2m 이상 도로에 접하지 않아도 된다.또 맹지더라도 농막 등을 설치하는 경우에는 ‘도로 4m 폭, 2m 접함’의 기준에 해당하지 않아도 설치할 수 있다.세 번째는 농로인 경우다.시골에서 흔히 보이는 길은 잘 포장된 도로가 아니라 마을의 안길이나 농로인 경우가 많다. 진입로는 도시/군 계획도로 혹은 시/군도, 농어촌도로에 접하는 것을 원칙으로 한다. 위와 같은 도로(도로법에 의한 도로)에 접하지 않은 경우 진입도로의 폭은 개발행위 규모에 따른 교통량을 고려해 적정 폭을 확보해야 한다.단 차량 출입 가능한 기존에 만들어진 마을의 안길 및 농로에 접하거나, 차량통행이 가능한 도로를 개설하는 경우. 농업, 어업, 임업용 시설로 부지면적 1000㎡ 미만이고, 1종 근린생활시설 및 단독주택을 건축하는 경우에는 도로 확보기준을 따르지 않아도 된다.마지막으로는 건축선을 주목해보자.건축선은 도로와 접한 부분에 건축할 수 있는 선을 말한다. 그러니까 이 건축선을 기준으로 건축할 수 있는 셈이다. 이 건축선은 4m 폭의 도로의 기준으로 수평기준 가운데가 중심선이 된다. 즉, 4m 도로를 기준으로 하면 중심으로부터 2m 양옆의 대지와 도로의 경계선이 건축선이 된다.그런데 이 소요 너비에 못 미치는 경우가 있다. 즉 폭이 4m가 안 되는 경우에는 그 중심선으로부터 소요 너비의 2/1 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 한다. 물러나는 이유는 건축법의 기준 너비인 4m를 맞추고자 함이다.더불어 도로의 반대쪽에 경사지나 하천, 철도, 선로부지가 있는 경우에는 도로경계선에서 소요 너비에 해당하는 수평거리의 선을 건축선으로 한다. 즉 4m 폭을 맞추기 위해 건축선이 훨씬 후퇴되는 것이라 이해하면 쉽다.
2018.06.30 I 유현욱 기자
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