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“서울 상급지로 가고 싶다면 '00' 역세권에 투자해라”
  • [복덕방기자들]“서울 상급지로 가고 싶다면 '00' 역세권에 투자해라”
  • [이데일리 정두리 기자] “서울 상급지로 가고 싶다면 2호선 본선에 있는 어떠한 역이든 찾아가봐라.”표찬 하우에스테이트 대표는 9일 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에 출연해 역세권 부동산 투자 가이드라인을 공개했다. 표 대표는 오랜 기간 철도회사에서 근무한 경험과 퇴사 후 역세권개발에 관한 실무 경험을 바탕으로 다수의 투자컨설팅과 강의를 진행하고 있는 역세권 전문가다. 역세권 투자의 핵심 체크사항과 주요 투자 포인트, 프로세스 이해, 각 노선별 투자가치 등을 분석해 투자자들에게 방향을 제시해 주고 있다. 표 대표는 서울에서 가장 경쟁력 있는 지하철 노선으로 2호선을 꼽았다. 표 대표는 “수도권 광역전철은 노선도 기준 22개의 노선에 총 734개역이 운행되고 있다”면서 “이 중에서 지하철 2호선이 편성 수나 실제 이용이 높음을 볼 수 있다. 특히 2호선 본선에 있는 역을 주목해야 한다”고 설명했다. 2호선과 4호선은 출퇴근 시 3분 간격, 평상시 5분 간격으로 운행된다. 다른 호선에 비해 열차 간격이 1~2분 짧은 것이 특징이다. 열차의 속도와 함께 운전시격은 노선의 가치를 평가하는 중요 요소다. 표 대표는 “무턱대고 역세권을 찾기보다는 하루에 수용 가능한 적정한 열차 대수와 실제 이용자가 가장 비슷한 노선을 제일 먼저 봐야 한다”고 했다. 사람들이 어느 역에 많이 내리고, 하루에 열차가 얼마나 운행하는지도 유심히 살펴야 한다. 표 대표는 “하나의 역에서 평균 2만3000여명이 하차하는데, 2호선 강남역과 잠실역, 홍대입구역은 10만명에 육박했다”면서 “사람들이 어느 역에서 많이 내리는지 주요 지하철 노선마다 체크해보면 좋다”고 했다. 또한 “노선별 열차 운행횟수와 운행률을 잘 따져야 한다”면서 “한쪽 방향으로 120대는 운행이 돼야 가치가 있고, 이용하는데 불편함이 없다”고 짚었다. 표 대표는 또 역세권 중 투자 가치가 가장 높은 곳을 찾기 위해서는 △제4차 국토철도망 구축 계획 △GTX(수도권광역급행철도)-C노선을 주목해야 한다고 조언했다. 특히 곧 발표될 제4차 국가철도망 구축계획은 3기 신도시의 광역교통망 개선대책과 연계돼 있다. 그는 “국가철도망 구축계획은 대한민국의 미래 철도망 비전과 목표, 중장기 철도건설 및 투자계획, 부문별 사업계획 등이 담겨있으니 꼼꼼히 살필 필요가 있다”면서 “GTX-C 노선 사업 시행자가 누가 되고, 어떠한 계획을 들고 올지도 귀를 기울여야 한다”고 했다. ※자세한 내용은 이데일리 건설부동산부 유튜브 ‘복덕방기자들’을 통해 확인할 수 있습니다.
2021.03.10 I 정두리 기자
“2·4대책 한달…민간재건축은 더 뜬다”
  • [복덕방기자들]“2·4대책 한달…민간재건축은 더 뜬다”
  • [이데일리 정두리 기자] “사업시행인가를 앞두고 있다거나 사업이 어느 정도 진척이 있는 정비사업장을 유심히 지켜봐야 한다. 특히 강남과 같이 입지가 좋고 양질의 주거한경을 중요시하는 곳은 공공 재건축을 할 유인이 없어 수요가 몰릴 수밖에 없다.”김예림 부동산 전문변호사는 4일 이데일리 건설부동산부 유튜브채널인 <복덕방기자들>에 출연해 정부의 2·4대책에 따른 정비사업 투자 유의사항을 들려줬다.정부가 2·4대책에서 서울 32만3000가구를 비롯해 전국 83만6000가구를 짓겠다고 발표했지만, 대책 발표 한달 동안 현금청산 논란은 여전히 뜨겁다. 정부는 2월 4일 이후 공공 주도 개발 구역에 주택을 매입할 경우 입주권을 주지 않고 현금청산하기로 했다. 이에 관해 김 변호사는 “이번 대책으로 혹시라도 현금청산이 될 수 있다는 불안감에 당분간 매도, 매수를 관망하는 분위기”라면서 “빌라 계약의 경우 계약을 파기하는 사례도 속출하고 있다. 관련해서 가계약금 반환 문제도 종종 상담 요청이 있다”고 전했다. 2·4대책 이후 논란이 일고 있는 현금청산 조항과 관련해선 “2·4 대책은 본인의 선택이 아닌 정부가 임의로 정한 날짜를 기준으로 정해졌기 때문에 재산 처분권을 개인이 결정할 수 없다는 문제가 있다”면서 “아직 공공 정비사업구역으로 지정도 되지 않은 곳에 주택 등을 사는 것을 어떻게 공공 정비사업에 몰리는 투기 수요로 단정 짓기는 어렵다. 즉 달성할 수 있는 공익적 목적이 불분명하기 때문에 위헌 요소가 있다”고 말했다. 김 변호사는 당분간 노후화된 빌라나 아파트에 대한 매수는 줄어들 것이라고 내다봤다. 그러면서 사업진행단계가 공공정비사업으로 돌이킬 수 없는 곳의 재개발, 재건축 사업장에 또 다른 ‘풍선효과’가 일어날 가능성이 크다고 조언했다. 김 변호사는 “공공 정비사업은 아예 정비구역으로 지정이 되지 않거나 정비구역으로 지정이 됐지만 아직 조합이 설립되지 않았거나 조합만 설립된 경우 즉, 정비사업 초기에 공공사업자와 함께 시행하는 형태로 이뤄진다”면서 “그렇기 때문에 사업시행인가를 앞둔 곳이나 공공 재건축에 참여할 가능성이 낮은 강남 아파트로 수요가 몰릴 수 있다”고 했다. 현재 사업시행인가 단계인 서울 주요 정비사업지로 대치쌍용1·2차, 대치쌍용2차, 반포주공1단지, 노량진2·6·7·8구역, 6구역, 흑석9구역, 장위6구역, 북아현2구역, 북아현3구역, 갈현1구역 등이 주목받고 있다는게 김 변호사의 설명이다. 김 변호사는 재개발·재건축 투자자들 거래 유의사항으로 “재개발, 재건축의 경우 입주권을 받기 위해 거래를 하시는 경우가 많기 때문에 매도인의 조합원 자격, 분양 자격을 잘 따져야 한다”면서 “특약을 반드시 작성해 입주권을 거래하기 위한 계약이라는 점을 분명히 해두는 게 좋다. 보통 매수인 혼자 알려달라고 하면 알려주지 않기 때문에 매도인과 공인중개사에게 반드시 확인할 필요가 있다”고 조언했다. ※자세한 내용은 이데일리 건설부동산부 유튜브 ‘복덕방기자들’을 통해 확인할 수 있습니다.
2021.03.04 I 정두리 기자
23~25일 '복덕방기자들' 1주년기념 재테크쇼 및 구독이벤트
  • [알림]23~25일 '복덕방기자들' 1주년기념 재테크쇼 및 구독이벤트
  • 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’이 부동산 콘텐츠 서비스를 시작한 지 어느덧 1주년이 되었습니다. 구독자 및 시청자 여러분의 사랑에 조금이라도 보답하는 차원에서 1주년 기념 두 가지 행사를 준비했습니다. 우선 전문가 분들을 모시고, 오는 23~25일 3일간 매일 오후 5시30분, 라이브 재테크쇼 ‘고수들의 맞장 수다’를 진행합니다. 첫날인 23일에는 홍춘욱 EAR리서치 대표와 김종갑 닥터아파트 전문위원이 출연해 주택시장 전망에 대한 열띤 토론을 벌입니다. 과연 집값은 올해도 계속 상승세를 이어갈지, 아니면 고점을 찍고 하락세로 돌아설지 가늠해봅니다. 24일에는 최황수 건국대 교수와 임재만 세종대 교수를 초대해 내 집 마련의 적당한 시기에 대해 알아봅니다. 정부가 83만6000가구 규모의 주택부지를 추가 확보하겠다고 밝힌 상황에서 적절한 내 집 마련 시기가 언제일까를 함께 고민해봅니다. 마지막날인 25일에는 박합수 KB국민은행 수석연구위원과 윤지호 이베스트증권 리서치센터장이 출연해 부동산과 주식 중 장기투자 종목으로서 어느 쪽이 유리할 지, 과거의 사례를 통해 분석해보고 함께 전망해보는 시간을 갖습니다. 두번째로는 구독자 여러분께 감사의 마음을 전하기 위해 ‘구독자 이벤트’를 마련했습니다. 2월18일부터 3월18일까지 유튜브 ‘복덕방기자들’을 구독(기존 구독자도 가능)한 뒤 이를 캡처해 구독 이벤트 창(https://url.kr/dru246)에 인증샷을 올려주시면 됩니다. 스마트폰에서는 캡처기능을, PC에서는 스마트폰으로 구독 인증샷을 찍은 후 올리시면 됩니다. 이후 추첨을 통해 푸짐한 선물을 드립니다. 1등 1명에게는 에어팟을, 2등 2명에게는 갤럭시 버즈를, 3등 50명에게는 KFC 1만원권 쿠폰을, 4등 100명에게는 할리스커피 쿠폰을 드립니다. 당첨자 발표는 3월22일 유튜브 ‘복덕방기자들’ 커뮤니티를 통해 확인가능합니다. 시청자 여러분의 많은 관심과 응모 부탁드립니다. 자세한 사항은 복덕방기자들 커뮤니티에서 확인할 수 있습니다.
2021.02.23 I 정수영 기자
박영선 “35층 규제풀고, 강남 재건축 허용”
  • [복덕방기자들]박영선 “35층 규제풀고, 강남 재건축 허용”
  • [이데일리 김나리 기자] “서울의 산 능선과 스카이라인이 조화를 이루도록 하면서 35층 층고제한을 풀 수 있다. 강남 재개발(재건축)을 기다리던 주민들도 할 수 있게 해주겠다.”박영선 더불어민주당 서울시장 예비후보는 지난 19일 이데일리 건설부동산부 유튜브채널 ‘복덕방기자들’과 만나 ‘서울 35층 층고제한’ 규제에 대해 이 같은 입장을 밝혔다.35층 층고제한은 고 박원순 전 서울시장이 ‘2030 서울 도시 기본계획’을 통해 내놓은 규제다. 주거용 건물의 경우 용도지역과 입지를 불문하고 모든 곳에서 건물 최고 층수를 35층까지만 올릴 수 있도록 하는 게 골자다. 이로 인해 서울 시내 주요 재건축 추진 단지들은 그동안 번번이 재건축이 좌절되곤 했다. 수익성 제고 등을 위해 35층이 넘는 초고층 아파트를 짓고자해도 그럴 수 없게 돼서다.그러나 박 후보는 “서울의 특수성을 고려한 아름다운 스카이라인을 만들어 35층 층수 제한을 풀 수 있는 곳은 풀어줘야 한다”며 서울시장 당선 시 이 층수 제한 규제를 완화할 것임을 시사했다. 그는 “특히 (층수 제한 완화를) 기다리던 강남 주민들도 고층화를 할 수 있게 해줄 것”이라고 강조했다.다만 일률적으로 ‘무 자르듯이’ 35층 제한을 다 풀지는 않겠다는 게 박 후보의 얘기다. 그는 “평지 위주인 다른 나라 도시들과 달리 서울은 한가운데 남산이 있는 데다 주변 외곽도 산들이 둘러싸고 있다는 특수성이 있다”며 “이 산들과 서울의 스카이라인이 어우러지게끔 층수 규제를 푸는 게 핵심”이라고 설명했다. 도시 중심과 외곽에 산이 위치해 있다는 서울만의 특수성을 살리면서 35층이 넘는 초고층 아파트를 지을 수 있게 해주겠단 것이다.[이데일리 이영훈 기자] 박영선 더불어민주당 서울시장 후보가 19일 오후 서울 종로구 삼청동 한 카페에서 이데일리와 인터뷰를 하고 있다.다만 여기에도 ‘이익 공유’ 개념이 도입될 전망이다. 박 후보는 “35층 규제를 풀었을 때 남산과 한강 등을 중심으로 어떻게 아름다운 서울을 만들어갈 수 있을 것인지에 대한 공감대 형성을 위해선 시민대토론회를 할 필요가 있다”며 “35층 제한을 풀어서 아름다움이 깨지는 곳은 이 규제를 풀어서 혜택 받은 곳과 이익을 공유하게 하면 문제를 풀어갈 수 있을 것”이라고 덧붙였다. 강남 재건축·재개발과 관련해선 허용 방침을 분명히 했다. 박 후보는 “이제는 미래의 청사진을 보여주면서 아파트 수급과 부동산 가격을 조절해야 한다”며 “규제가 풀리면 돈이 몰리면서 단기적으로는 집값이 오를 수도 있겠지만, 1~2년 후, 30~40년 후 도시의 미래비전을 제시하면 이 문제도 어느 정도 해소될 수 있을 것”이라고 자신했다.이를 통한 공공커뮤니티 도입도 다시 한번 강조했다. 박 후보는 “사람들은 아파트 단지와 가까운 곳에 도서관, 수영장, 함께 모여 얘기할 공간 등을 원한다”며 “이를 개인이 개발하면 집값이 매우 비싸지겠지만, 공공이 들어가서 같이 해주면 집값이 안정될 수 있다”고 했다.그러면서 ‘소셜믹스’의 중요성도 언급했다. 소셜믹스란 아파트 단지 내에 공공 임대 아파트와 일반 분양 아파트를 함께 조성하는 것을 뜻한다. 박 후보는 “재건축, 재개발로 생겨나는 커뮤니티를 일부만 사용하게 된다면 이는 소셜믹스 개념과도 맞지 않는다”며 “사회가 지속 발전하려면 소셜믹스를 해야 한다”고 말했다.※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.
2021.02.22 I 김나리 기자
"집값 강남부터 빠진다…이젠 팔아야 할 때"
  • [복덕방기자들]"집값 강남부터 빠진다…이젠 팔아야 할 때"
  • [이데일리 김나리 기자] “올해 집값은 하락으로 전망합니다. 많이 오른 곳일수록 많이 빠지는데, 대표적인 곳이 강남입니다. 지금 다주택자는 팔아야 하고 무주택자는 불안 심리에 쫓겨 사선 안됩니다.”부동산시장 분석 전문가인 이광수 미래에셋대우 수석연구위원은 17일 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 복덕방기자들과의 인터뷰에서 이 같은 의견을 밝혔다. 종부세 강화 및 양도세 중과 등으로 세 부담이 가중되는 올해 6월 이후 다주택자들의 물량 출회가 이뤄지면서 하락 전환이 나타날 수 있다는 것이다.이광수 미래에셋대우 수석연구위원(사진=이광수 위원 제공) 부동산 시장은 이미 고점을 찍었다고 판단했다. 지난해 서울 노원구가 급등했기 때문이다. 그는 “최근 약 20년 간을 살펴보면 2007년 서울에서 노원구가 가장 많이 오른 이후부터 집값이 빠지기 시작했다”며 “시장에 변곡점이 나타날 때 이처럼 중저가나 외곽 아파트가 오르곤 하는데, 지난해 서울에서 또 다시 노원구가 가장 많이 오르는 ‘데자뷔’ 현상이 발생했다”고 진단했다. 시간 범위에만 조금 차이가 있을 뿐 그때와 지금이 유사하다는 게 그의 설명이다.집값이 빠질 대표적인 지역으로는 강남을 거론했다. 그는 “강남은 실거주 비율이 40%밖에 안될 정도로 투자자가 훨씬 많은 지역”이라며 “이제 강남에 집을 사면 취득세를 2억 정도는 내고 시작해야 한다. 이처럼 기대수익률이 현저하게 떨어진 탓에 세금 부담과 집값 상승 기대감 저하로 투자 목적의 수요가 줄면서 매도 물량이 증가할 가능성이 크다”고 분석했다.또한 그는 장기적으로 봤을 때도 집값이 내릴 것으로 전망했다. 그는 “장기 집값을 예측하기는 힘들지만, 인구가 감소하고 경제성장률이 둔화되고 있는데다 지금의 저금리 상황이 계속되는 건 아니기 때문에 일부 변동성은 있더라도 과거처럼 집값이 크게 상승하기는 힘들 것”으로 내다봤다.이에 따라 다주택자에게는 지금이라도 집을 팔 것을, 1주택자에게는 ‘갈아타기’를 자제할 것을 추천했다. 그는 “특히 다주택자 중에는 노후계층이 많아 안정적인 현금 흐름을 확보해야 하는데, 지금 집을 여러채 가지고 있다면 세금 증가로 현금 나가는 일만 더 많아질 것”이라며 “냉철한 고민이 필요한 시점”이라고 했다.무주택자에게는 불안감에 쫓겨 무작정 매수하지 말 것을 권했다. 그는 “최근 서울 아파트 거래량이 급감하고 있다”며 “거래량 감소가 가격 변호의 첫번째 신호인 만큼 유의할 필요가 있다”고 했다. 이어 “지금 GTX 노선을 따라 집값이 오르고 있는데 GTX가 들어선다는 건 다들 진작부터 알고 있던 사실”이라며 “자산시장은 이처럼 계획이나 이성에 따라 움직이지 않는다. 우리가 좋다고 하는 지금 시점이 나만 아는 시점인지, 모두가 다 아는 시점인지에 대해 고민해야 한다. 불안 심리에 쫓겨 사는 것은 절대 좋은 방법이 아니다”라고 덧붙였다.그래도 매수에 나설 계획이 있다면 값이 많이 내린 집을 사라고 조언했다. 그는 “10억이었던 집 두 채가 각각 9억, 7억으로 하락했을 때 대부분 조금 내린 게 더 안전하다고 생각하고 산다”며 “그러나 집값은 서로 쫓아가는 경향이 있기 때문에 많이 빠진 것과 적게 빠진 게 있을 때는 오히려 많이 빠진 게 더 안전하다”고 강조했다. 그러면서 “부동산 시장의 리스크는 철저하게 가격에서 온다”며 “많이 빠질수록 안전한 내 집 마련 부동산 투자가 된다는 점을 명심해야 한다”고 덧붙였다.※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.
2021.02.19 I 김나리 기자
“특사경보다 무섭다”…평촌 복덕방이 사색이 된 까닭
  • “특사경보다 무섭다”…평촌 복덕방이 사색이 된 까닭
  • [이데일리 강신우 기자] ‘적자생존’ 경쟁의 시작. 1기신도시 평촌(안양시 동안구)내 개업공인중개사(개업공인)들이 고민에 빠졌다. 오는 5월부터 반값 중개보수를 전면에 내걸고 프랜차이즈 사업을 하는 ‘W부동산’이 온다는 소식 때문이다. 사모임에 가입한 개업공인들 사이에서는 “우리도 반값을 해야하는 것 아니냐” “동네를 아예 떠나야하는 것 아니냐”는 등의 푸념이 늘었다.우리 동네에도 들어온대 중개사들 벌벌 떨게 하는 그것은 [그래픽=이데일리 이동훈 기자]W부동산은 일반 중개업소와는 달리 중개보수를 법정수수료의 반값만 받아 중개업을 운영하는 것으로 유명하다. 작년 2월 개업 당시 개업공인들의 담합모임인 ‘사모임’ 가입을 거부하고 이 같은 영업방식으로 덩치를 키워왔다. 사모임에 가입하지 않았다는 이유로 회원 개업중개인들로부터 시쳇말로 ‘왕따’를 당해야 했기 때문에 반값복비는 최후의 영업 수단이었던 셈이다. 그동안 관행적으로 개업공인은 지역별로 회원사들이 ‘점조직’을 형성해 매물을 공동중개하고 자기들만의 규칙을 정해 담합을 일삼아 왔다. 일명 ‘현대판 길드’라고 불렸다. 이들은 ‘텐’ ‘마이스파이더’ ‘날개’ 등 사설 내부공동거래망을 이용하면서 공동중개했고 신규회원에게 가입비 300만~2000만원을 받고 모임을 유지해 왔다. 회원인 개업공인이 회칙에 어긋난 행동을 하면 수백만 원에 달하는 벌금도 내야 한다. 사진은 기사와 무관.(사진=연합뉴스)회칙에는 △매물가 상한선 정하기 △전·월세 재계약시 중개보수(정상 수수료의 10%)받기 △네이버에 ‘집주인매물’ 올린 업소와 공동중개 안하기 △연장근무 제한 △회칙 위반시 부동산 사설거래망 2주 사용금지 △공동중개 원칙 위반시 중개수수료의 0.5% 벌금 △네이버부동산에 사진 올리지 않기 등이 있다. 평촌 내 사모임은 지난 2월 일명 ‘부동산담합처벌법’인 공인중개사법이 개정되면서 해체하는 가 싶더니 다시 활개를 치고 있다. 당시 한국공인중개사협회 산하 안양 동안구지회(660개 업소) 외 현행법으로는 불법인 사모임이 평촌에는 자리 잡고 있었다. 개업공인 200여 곳이 모인 대규모 사모임이다. 이들은 법 개정 이후, 큰 덩치를 감추기 위해 6개 권역모임으로 흩어져 활동하고 있다. 비회원인 A개업공인은 “평촌에 있는 사모임에 들어가려면 가입비 300~500만원을 내야하고 또 사설망 이용료를 월 4만원에 회비 1만원을 매달 지불해야 한다”며 “가입하지 않으면 매물을 중개할 수 없도록 왕따를 시키고 이런 불법을 관할 구청이나 국토교통부에 신고해도 그들은 합당한 처벌을 받지 않는 것 같다”고 하소연했다. 신규 개업공인은 정상적인 영업을 위해서 사모임에 ‘울며겨자먹기’식으로 가입해야 하는 처지인 셈이다. 드높던 사모임의 콧대. 법으로 처벌한다고 해도 꿈쩍않던 이들이 ‘W부동산’이 온다는 소식에 촉각을 곤두세우고 있다. 회원사 중에서는 탈퇴 후 권리금만 받고 다른 지역으로 이동을 고려하고 있다는 말도 나온다. B개업공인은 “평촌지역은 이미 비회원 중 반값복비로 중개업을 하는 분이 있기 때문에 반값중개의 무서움을 다 알고 있다. 반값중개를 하는 집 옆으로는 어떤 부동산도 살아남지 못하는 게 현실”이라며 “사모임을 통한 공동중개와 권리금 때문에 사모임을 마음대로 탈퇴하거나 반값중개 마케팅을 하지 못하는 것”이라고 했다. 이 지역의 부동산중개업 권리금은 7000만원에서 2억원에 달한다. 사모임을 탈퇴하면 권리금이 반값이 된다. 이 때문에 W부동산이 들어오면 타지역으로 나가는 것이 낫다는 말이 나오는 이유다. 다시말해 권리금을 챙겨 떠나겠다는 의미다.B개업공인은 “‘호구’(내 자리를 이어받을 사람)가 나타나길 기다릴 뿐”이라고 했다.
2021.02.18 I 강신우 기자
'복덕방기자들' 1주년기념 재테크쇼 및 구독이벤트
  • [알림]'복덕방기자들' 1주년기념 재테크쇼 및 구독이벤트
  • 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’이 부동산 콘텐츠 서비스를 시작한 지 어느덧 1주년이 되었습니다. 구독자 및 시청자 여러분의 사랑에 조금이라도 보답하는 차원에서 1주년 기념 두 가지 행사를 준비했습니다. 우선 전문가 분들을 모시고, 오는 23~25일 3일간 매일 오후 5시30분, 라이브 재테크쇼 ‘고수들의 맞장 수다’를 진행합니다. 첫날인 23일에는 홍춘욱 EAR리서치 대표와 김종갑 닥터아파트 전문위원이 출연해 주택시장 전망에 대한 열띤 토론을 벌입니다. 과연 집값은 올해도 계속 상승세를 이어갈지, 아니면 고점을 찍고 하락세로 돌아설지 가늠해봅니다. 24일에는 최황수 건국대 교수와 임재만 세종대 교수를 초대해 내 집 마련의 적당한 시기에 대해 알아봅니다. 정부가 83만6000가구 규모의 주택부지를 추가 확보하겠다고 밝힌 상황에서 적절한 내 집 마련 시기가 언제일까를 함께 고민해봅니다. 마지막날인 25일에는 박합수 KB국민은행 수석연구위원과 윤지호 이베스트증권 리서치센터장이 출연해 부동산과 주식 중 장기투자 종목으로서 어느 쪽이 유리할 지, 과거의 사례를 통해 분석해보고 함께 전망해보는 시간을 갖습니다. 두번째로는 구독자 여러분께 감사의 마음을 전하기 위해 ‘구독자 이벤트’를 마련했습니다. 2월18일부터 3월18일까지 유튜브 ‘복덕방기자들’을 구독(기존 구독자도 가능)한 뒤 이를 캡처해 구독 이벤트 창(https://url.kr/dru246)에 인증샷을 올려주시면 됩니다. 스마트폰에서는 캡처기능을, PC에서는 스마트폰으로 구독 인증샷을 찍은 후 올리시면 됩니다. 이후 추첨을 통해 푸짐한 선물을 드립니다. 1등 1명에게는 에어팟을, 2등 2명에게는 갤럭시 버즈를, 3등 50명에게는 KFC 1만원권 쿠폰을, 4등 100명에게는 할리스커피 쿠폰을 드립니다. 당첨자 발표는 3월22일 유튜브 ‘복덕방기자들’ 커뮤니티를 통해 확인가능합니다. 시청자 여러분의 많은 관심과 응모 부탁드립니다. 자세한 사항은 복덕방기자들 커뮤니티에서 확인할 수 있습니다.
2021.02.18 I 정수영 기자
안산, GTX소문에 ‘들썩’…지금 사도 될까?
  • [복덕방기자들]안산, GTX소문에 ‘들썩’…지금 사도 될까?
  • [이데일리 강신우 기자] “전국에서 투자자들이 몰려온다.”(사동 K공인)작년 여름, 법인매물이 쏟아지면서 ‘폭락론’까지 나왔던 안산 주택시장이 올 초 들어서는 ‘오름세’를 거듭하고 있다. 수도권광역급행철도(GTX) C노선의 역사가 도시철도 4호선인 상록수역이나 한대앞역에 신설된다는 소문이 나돌면서다.이데일리DB.15일 한국부동산원 주간아파트 매매동향을 보면 안산시 상록구 아파트가격은 1월1주차 0.03%, 2주차 0.10%, 3주차 0.29%, 4주차 0.48%, 5주차 0.68%, 2월1주차 1.12%로 상승폭이 확대됐다. 작년 8월3주차 마이너스(-) 0.02% ~ 9월3주차 -0.01%까지 6주 연속 하락한 것과는 대조적인 분위기다. 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 지난 9일 안산 상록구 본동, 사동 일대를 찾아가 주택시장 분위기를 살펴봤다. 아파트 가격이 들썩이는 곳은 상록구 본오동, 사동, 초지동 일대다. GTX C노선의 새로운 역이 신설된다는 소문에 역 주변 아파트 값이 크게 올랐다. 본오동 월드1단지(전용면적 36㎡) 아파트는 현재 호가만 4억원에 달한다. 실거래가 2억2000만원(1월20일 기준)하던 아파트값이 한 번에 1억8000만원이나 뛴 셈이다. 사동 늘푸른금강(전용 71㎡) 아파트는 지난 3일 실거래가 4억4800만원(4층)을 찍었다. 지난달 25일 3억3000만원(1층)에서 1일주새 1억1800만원이나 올랐다. 늘푸른금강 단지 내 K공인중개사 사무소 이영숙 대표는 “GTX C노선 역사가 신설된다는 소식에 전국 각지에서 투자자들이 많이 찾아왔다”며 “매매가격이 급등하면서 전셋값도 덩달아 오르고 집주인들은 계약파기까지하는 상황”이라고 했다. 이 대표는 “지난 여름에는 손님이 없어서 매물이 나오면 직접 전화를 돌렸는데 이번엔 오는 손님도 마다할 정도였다”고 했다.부동산시장 전문가들은 ‘묻지마 투자’ 등은 유의해야 한다고 조언한다. 안산은 신안산선 등 확정된 교통호재가 있지만 GTC C노선 역사 신설은 아직 미확정 호재이기 때문이다. 국토교통부는 향후 민간사업자가 정차 여부를 결정할 것이라는 입장이다. 민간사업자는 6월께 선정한다.함영진 직방 빅데이터랩장은 “안산은 신안선선, 소사~원시선 외에도 최근 GTX C 노선의 역사 신설 가능성이 회자되면서 집값이 오른 것”이라며 “저금리와 유동자금이 풍부하고 전셋값이 오르는 상황이어서 당분간 오름세는 계속될 수 있지만 GTC C노선 역사 신설이 확정되지 않았기 때문에 미확정에 대한 변동성이 높고 이런 부분이 가격에 이미 반영됐다는 부분은 주의할 필요가 있다”고 했다. ※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.기획= 강신우 기자 촬영·편집= 김성연 인턴PD
2021.02.16 I 강신우 기자
빠숑 “강남 외에도 오를 곳 정해져 있다”
  • [복덕방기자들]빠숑 “강남 외에도 오를 곳 정해져 있다”
  • [이데일리 강신우 기자] “3가지만 충족하면 다른 곳보다 상승 기대감이 높다고 볼 수 있다.”필명 ‘빠숑’으로 잘 알려진 부동산시장 분석 전문가, 김학렬(48) 스마트튜브 부동산조사연구소 소장은 올해도 주택시장은 상승기를 맞을 테지만 지역별로 투자포인트를 달리해야 한다고 조언했다. 이데일리DB.이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 복덕방기자들 ‘빠숑편’에서는 올해 주택시장 전망과 유망지역들을 소개한다. 김 소장은 “올해는 작년과 비교하면 지역마다 편차가 클 것”이라며 “상승 지역보다 하락 지역이 더 많을 것”이라고 했다. 이어 “다만 중요한 것은 누구나 예상하는 지역이 내려갈 것이며 누구나 선호하는 지역은 꾸준히 상승할 것”이라고 했다. 김 소장은 “집값이 ‘오를 대로 올랐다’는 관측도 나온다”는 질문에 “오를 대로 올랐다는 말은 말 자체가 틀린 말”이라며 “단기 조정이 돼도 올라갈 지역과 내려갈 지역이 양극화하는 알파벳 케이(K)자 형태로 갈 것”이라고 했다. 하락 요인으로는 오는 6월 양도세율 중과를 가장 큰 이슈로 들었다. 김 소장은 그러나 양도세율 중과에 따른 매물이 쏟아질 것이라는 전망에 대해서는 “정부가 기대하는 만큼 많은 물량이 나오지는 않을 것”이라며 “다주택자 중 급한 분들은 이미 작년쯤 많이 정리했을 것”이라고 했다. 이어 “작년 상반기 급매물이나 증여가 증가하면서 강남도 살짝 조정됐는데 그때 매물이 이미 쏟아진 것으로 볼 수 있다”고 했다. 김 소장은 내 집 마련 시기와 관련해 “무주택자라면 내 집 마련은 지금 당장에라도 해야 한다”며 “다만 빌라나 오피스텔은 지금 오른다고 덜컥 사면 안 된다. 시세 상승 여력이 아파트보다 약하기 때문에 상대적으로 안전자산인 아파트를 사는 것이 옳다”고 했다. 김 소장은 마지막으로 향후 오를 지역을 예상할 수 있는 투자포인트 3가지를 짚었다. 그는 “부동산은 호재가 있는 곳을 정리해야 하는데 일자리가 많아지는 곳, 일자리까지 광역교통망이 연결되는 곳 그리고 일자리와 교통망이 있는 지역의 새 아파트까지 3가지가 충족되면 다른 곳보다 상승 기대감이 높다고 볼 수 있다”고 했다. 김 소장은 이어 “이 모든 것을 조합하면 강남의 새 아파트가 가장 많이 오를 것”이라며 “그렇다고 꼭 강남만 보라는 것은 아니며 강남으로 가는 광역 교통망이 있는 곳을 유심히 살펴보면 될 것”이라고 조언했다. ※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다. 기획= 강신우 기자 촬영·편집= 김성연 인턴PD
2021.02.12 I 강신우 기자
“언제까지 기다려야 하나요…설 이후 집값은?”
  • [복덕방기자들]“언제까지 기다려야 하나요…설 이후 집값은?”
  • [이데일리 강신우 기자] “2·4부동산대책은 대책이 아니다.”부동산분야 인기 유튜버 이종원(43) 아포유 대표는 이번 ‘공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’에 대해 이렇게 말했다. 현안에 즉각 대응하기보다는 장기간에 걸친 로드맵 발표에 불과하다는 게 이 대표의 주장이다. 이데일리DB.이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 지난 9일 서울 중구 통일로 이데일리 사옥에서 이 대표를 만나 이번 2·4부동산대책에 대한 평가와 설 이후 주택시장 전망에 대해 들어왔다. 이 대표는 효성 건설 건설부문(PU) 출신으로 2014년 아포유 부동산 커뮤니티 대표를 거쳐 2017년부터 유튜브 ‘아포유’ 채널을 운영하고 있다. 현재 KB경영연구소 자문위원, 서울시 취득세 자문위원을 맡고 있다. 이 대표는 “변창흠 국토교통부 장관이 취임 이후 설 이전에 대책을 발표하겠다고 했는데 더 이상 쓸 규제카드는 남은 것이 없기 때문에 압도적인 물량 등의 (실현 가능성보다는) 자극적인 대책을 내놓은 것”이라며 “정권 초기에나 발표할 중장기 계획에 불과하다”고 비판했다. 2·4부동산대책을 보면 주택공급 목표로 2025년까지 전국 대도시에 약 83만가구의 주택 공급부지를 확보하기로 했다. 수도권 약 61만가구(서울 약 32만가구), 5대 광역시 등 약 22만가구 등이다. 이번 대책은 약 83만가구의 물량을 공급하겠다는 것보다는 공급부지 확보에 방점이 찍혔다. 이에 대해 이 대표는 “당장 공급을 늘릴 것처럼 보이지만 사실은 수요억제정책에 포커스를 맞춘 것”이라고 했다. 정부는 공급방안 외에도 투기수요를 차단하기 위해 대책 발표일 이후 공공 개발 사업지 내 주택 매매시 우선공급권을 부여하지 않기로 했는데 이 대표는 이를 두고 공급대책이 아닌 수요억제책일 뿐이라고 지적했다.이 대표는 “현 정부에서 (대책 발표 때마다) 갭투자자나 다주택자들이 줄어들면 시장이 안정화할 것이라고 했지만 현 정부들어 집값은 (역대 정부 중에서) 가장 큰 폭으로 올랐다”며 “지금까지의 대책이 잘못됐음을 방증하는 것이며 이번 대책도 임대차 가능 물량은 줄어들게끔 하고 정작 전세대책은 없다”고 했다. 이 대표는 ‘83만6000가구 규모의 공급부지 확보가 시장에 어떤 영향을 주느냐’는 질문에 “공급시그널도 받아들이기 어렵다”며 “주택을 지을 땅을 구하고 이주, 철거, 착공, 준공하는 데는 짧아도 8년이 걸린다”고 했다. 이어 “그런데 변창흠 장관은 내 집 마련하려는 이들에게 기다리라는 말만 하고 있다”며 “그 사이 집값도 전셋값도 오를 텐데 당장 급한 치솟는 전셋값 잡을 대책도 없이 먼 공급 대책에 내놓고 기다리라면 믿을 사람이 얼마나 될지 의문스럽다”고 말했다. 이 대표는 설 이후 주택시장 전망에 대해 6월1일 전까지는 완만한 상승세를, 이후 급등세를 보일 것으로 내다봤다. 이 대표는 “1월은 거래량은 지난해 11, 12월보다는 감소했다. 사실 매년 주택거래 비수기 시점이 크리스마스 이후부터 음력설 이전까지다”며 “11, 12월에는 학군 이전 수요들이 이사 가기 2, 3개월 전 거래를 많이 하면서 거래량이 늘었고 설 이후부터는 신혼부부들이 임대차·매매시장에 가세하면서 거래량이 늘기 시작하는 패턴을 보인다”고 했다. 그는 “6월1일 이전에는 종부세 회피 물량이 시장에 일부 나오면서 완만한 상승세를 보일 것이고 이후에는 늘어난 종부세만큼 매매가에 전가돼 매물이 결국 상반기보다 오른 가격에 거래될 것”이라고 덧붙였다. 이 대표는 마지막으로 “다주택자를 적폐로 취급하며 수요 억제책 위주의 정책을 펴면서 무주택 서민이 최대 피해자가 됐다”며 “지금 부동산시장이 왜 이처럼 왜곡됐는지 많은 분이 부동산에 관심을 가졌으면 한다”고 했다. ※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다. 기획= 강신우 기자 촬영·편집= 이준우 PD·김성연 인턴PD
2021.02.11 I 강신우 기자
고준석 교수 “청약만 기다리지 마라”
  • [복덕방기자들]고준석 교수 “청약만 기다리지 마라”
  • [이데일리 신수정 기자] “자금 계획이 마련됐다면, 굳이 청약 기다리기보다 지금 집을 사는 게 낫다.”고준석 동국대학교 법무대학 겸임교수는 내집마련 전략으로 자금계획이 설 경우 바로 이행하는 것이 좋다고 조언했다. 고 교수는 10일 이데일리 건설부동산부 유튜브 ‘복덕방기자들’과의 인터뷰에서 “올해 여전히 집값은 상승세를 멈추기 어려울 것”이라고 전망하며 이 같은 의견을 밝혔다.고 교수는 “일반 민간청약 시장에 들어갈 계획이라면 가점을 잘 살펴야 한다”면서도 “다만 자금계획이 섰다면 청약만 기다리지말고 내집마련에 나서는 것이 좋을 것”이라고 설명했다.이어 “서울 지역이 자금 계획상 힘들다면 수도권 광역 교통망이 연결된 곳이나 향후 연결될 곳이 좋을 것”이라며 “지하철 연장되는 곳이나 GTX 선 위주로 살펴보는 것이 좋다”고 덧붙였다. 올해 금천, 구로 등 중저가 지역 위주의 아파트 단지에서 가격 강보합세가 나타날 것으로 전망했다. 그는 먼저 올해 집값이 지난해 상승분만큼 오를 것으로 분석했다. 고 교수는 “시장 공급이 원활하면 가격이 잡히지만, 올해 역시 공급이 부족이 예상된다”며 “가격이 많이 올랐기 때문에 떨어질 것이라고 예상하기에는 어려움이 있다”고 지적했다. 이어 그는 “지금 시장은 실수요자·무주택자 위주의 시장으로 봐야 된다”며 “강남이나 마포·용산·성동구 지역보다는 중저가 지역 위주에서 거래건수가 늘어날 것으로 본다”고 전망했다.집값 하락은 일자리가 줄어드는 지방에서 나타날 수 있다고 분석했다. 고 교수는 “지방에 일자리가 줄어드는 곳은 공급에 비해 주택 수요가 적을 수 있다”며 “가격이 조금 떨어질 수 있다”고 예상했다.빌라나 다가구를 매매할 경우에는 역세권 위주의 신규 주택을 구입을 추천했다. 그는 “부동산 매매는 실수요는 물론 자본수익을 함께 생각할 수밖에 없다”며 “아파트에 대한 대체제로 빌라를 구입하지만 환가에 어려움이 있을 수 있어 전·월세 수요가 풍부한 곳을 골라야 발목 잡히지 않는다”고 강조했다.현재 부동산 시장에 투자할 경우엔 집보다 상업용 부동산으로 눈을 돌려야 한다는 분석도 내놨다. 고 교수는 “세금을 감안할 경우 다주택자들에 대한 세금이 매우 큰 상황이다”며 “투자자 입장에서는 꼬마빌딩이나 상가 쪽으로 투자하는 것이 낫다고 본다”고 설명했다.자세한 기사 내용은 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.
2021.02.10 I 신수정 기자
신태수 지존대표 "용인 ·김포 땅, 주목하는 이유"
  • [복덕방기자들]신태수 지존대표 "용인 ·김포 땅, 주목하는 이유"
  • [이데일리 신수정 기자] 신태수 지존 대표는 3기신도시 등으로 올해 나오는 토지보상금 50조원의 상당수가 용인과 김포 등 유망한 지역으로 재유입될 것으로 전망했다.신 대표는 8일 이데일리 건설부동산부 유튜브 ‘복덕방기자들’과의 인터뷰에서 최근 토지보상금이 풀린 3기 신도시 현황을 설명하면서 이같이 밝혔다.신 대표는 먼저 최근 토지보상을 시작한 3기 신도시와 관련해 지구별 상황을 짚었다. 그는 “최근 정부에서 3기 신도시 토지보상 일정이 정상적으로 진행되고 있다고 발표하고 있지만 사업지구마다 진행 상황이 다르다”며 “일부 사업지구는 지연될 개연성이 많고, 앞으로 진행 추위를 지켜봐야 할 것으로 본다”고 설명했다.신 대표는 3기 신도시 중 가장 기대되는 지역으로 하남 교산지구와 창릉지구를 꼽았다. 그는 “교산지구는 서울 접근성이 뛰어나기 때문에 시장의 관심이 아주 크다”고 설명했다. 또 창릉지구에 대해서는 “서울과의 접근성이 좋아 사전청약에서도 인기를 끌 것”이라고 전망했다.다만 지장물 보상 일정에 대해 우려를 표했다. 그는 “교산 같은 경우 40% 정도 협의 보상이 이뤄지고 있는 것으로 알려져 있지만, 이는 연말에 양도세 감면 효과를 두 번 볼 수 있기 때문에 수치가 높아진 것으로 보인다”며 “지장물 보상 일정이 길어지게 되면 입주 시기가 어떻게 될지 모른다”고 설명했다.신 대표는 “원칙적으로 최소한 토지를 다 확보한 다음에 사전청약을 하는게 더 순리적으로 맞다고 본다”면서도 “현재 집값이 너무 문제가 많으니까 정부의 답답함을 반영되는 현상이라 생각한다”고 분석했다.이어 그는 “법률적으로, 현실적으로 볼 때 사전청약 일정이 토지를 꼭 매입하고 난 다음에 진행해야 하는 것은 아니다”면서도 “사전청약을 기대하는 분들에게는 입주 예측 가능성이 매우 떨어지기 때문에 문제점이 있다”고 지적했다.3기 신도시 일정이 지연되는 이유에 대해서는 일정 자체를 너무 빠르게 진행한 탓으로 분석했다. 그는 “시행자와 건설사의 배를 불린다는 비판이 있는데, 이를 불식시키려면 토지보상제도 가 전면 개편돼 개발이익을 땅 소유자와 공유하는 시대가 도래해야 된다”고 강조했다.3기 신도시 이외에 주목받을 지역으로는 용인과 김포 지역을 꼽았다. 신 대표는 “땅값은 사업 발표 시점에 한번 올라가고, 착공시점과 준공시점에 또 올라간다는 특성을 갖고 있다”며 “올해부터 용인의 지도가 바뀐다고 할 만큼 여러 사업이 진행되고 있어 주목된다”고 설명했다.또 김포에 대해서도 “과거로부터 산단이 많이 만들어지는 곳이다”며 산단이 생긴다는 것은 젊은 층의 유입을 의미하는 것이고 또 배후에 주거지를 확보해야 하는 상황이다“며 시너지 효과를 통한 상승세를 전망했다.자세한 기사 내용은 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.
2021.02.08 I 신수정 기자
 "동대문구가 제2의 성동구 된다"
  • [복덕방기자들] "동대문구가 제2의 성동구 된다"
  • [이데일리 황현규 기자] “기본적으로 빌라 투자를 추천하지 않지만, 만약 산다면 ‘오르는 빌라’를 골라야 합니다.”김제경 투미부동산 소장은 빌라 매수를 고민하는 투자자·무주택자에게 ‘오르는 빌라’ 투자 방법을 공개한다. 이데일리 건설부동산부 유튜브 ‘복덕방기자들’은 지난달 31일 김 소장을 만나 ‘빌라 매수 팁’에 대해 들어봤다.김 소장은 조합설립 인가를 받은 지역의 빌라 매수를 가장 추천하지만, 가격이 부담된다면 ‘뉴타운 옆’ 빌라를 고르는 게 현명하다고 조언한다. 대표적으로 성동구 옥수동이 그 예다. 옥수동은 1980년대 대표적인 달동네 중 하나였지만 뉴타운 개발로 최근에는 ‘마용성’(마포 용산 성동구) 중 한 지역이 됐다. 이처럼 개발 호재가 일대가 천지개벽하는 지역 내 빌라를 고르는 게 팁이다. 김 소장은 “뉴타운 내 빌라는 시세가 너무 높아 사기에 부담스럽다”며 “오히려 그 옆 동네 빌라를 골라, 개발 호재를 간접적으로 누리는 것도 한 방법”이라고 말했다. 김 소장은 제2의 성동구로 동대문구를 꼽았다. 청량리역 개발과 이문·휘경동 일대 개발이 완성되면 성수동에 버금가는 고급 거주 단지가 될 것이라는 전망이다. 그는 “동대문구 내 뉴타운을 노리기 보다 ‘옆 동네’를 노려보는 것도 추천한다”고 말했다.한편 김 소장은 분양 빌라보다는 20년 차 빌라를 추천한다. 분양 빌라가 신축 주택이라는 장점은 있지만, 시세 대비 고평가 됐다는 단점이 있다. 또 아파트와 달리 분양가의 적정 수준을 파악하기 힘들다는 것도 맹점이다. 그는 “분양 빌라의 경우 흔히 말해 ‘상투잡히기’ 쉽다”며 “차라리 시세가 어느정도 형성된 20년 차 빌라는 고르는 것을 추천한다”고 했다. 또 “20년 차 빌라가 모여있는 구역을 찾아, 가로주택 정비 사업 등 소규모 정비 사업을 노리는 것도 한 방법”이라고 말했다.빌라 투자에 대한 자세한 내용은 유튜브 복덕방 기자들을 통해 확인할 수 있다.
2021.02.02 I 황현규 기자
 "빌라 제발 좀 사지 마라"
  • [복덕방기자들] "빌라 제발 좀 사지 마라"
  • [이데일리 황현규 기자] “신축 빌라는 절대 사면 안 됩니다. 구축 빌라도 개발 가능성 등 하나하나 따져봐야 손해 안 봅니다”김제경 투미부동산 소장은 빌라 매수를 고민하는 투자자·무주택자에게 “빌라 매수는 웬만하면 하지 말라”고 조언한다. 부동산 중개업과 컨설팅을 하는 그가 빌라를 추천하지 않는 이유는 무엇일까?이데일리 건설부동산부 유튜브 ‘복덕방기자들’은 지난달 31일 김 소장을 만나 ‘빌라 매수 팁’에 대해 들어봤다.김 소장은 빌라에 대해 ‘파리지옥’이라고 묘사했다. 매수할 때는 쉽지만 매도하는 게 어렵다는 의미다. 김 소장은 “빌라는 아파트와 달리 타입이 정형화돼있지 않고 지역별 격차가 크기 때문에, 빌라 가구가구 별로 딱 맞는 매도자를 찾는 게 어렵다”며 “팔기 어렵다는 말은 상품성이 낮다는 걸 의미한다”고 말했다.또 그는 공공재개발 등 재개발 호재를 노리고 빌라 매수를 할 시 주의점도 공개한다. 어떤 기준으로 재개발 가능성을 따지는지, 노후도 체크는 어떻게 하는지 등 다양한 ‘꿀팁’을 전달한다. 그는 “재개발이 되려면 전체 면적의 60% 이상, 전체 주택의 2/3이상이 노후도를 충족해야한다”고 말한다. 노후도를 체크하기 위한 방법은 유튜브 채널을 통해 확인할 수 있다.김 소장은 재개발 구역 내 신축 빌라라도 조심해야한다고 조언한다. 신축빌라의 등기 시점 등을 반드시 따져야하며, 최악의 경우 노후도 충족 등을 위해 재개발 대상에서 해당 빌라가 제외될 가능성도 있다고 강조한다. 다시 말해 신축 빌라 매수는 투자로 ‘비추천’한다는 게 그의 생각이다.투자 목적이 아닌 ‘실거주’목적의 빌라 매수는 어떨까. 그는 실거래가를 정확하게 파악하는 게 중요하다고 말한다. 김 소장은 “분양 빌라는 절대 피해야하며, 주변 시세를 알기 위해서는 4년 차 빌라를 기준으로 확인하면 된다”고 했다. 또 그나마 시세가 오를 수 있는 빌라가 무엇인지 알려줄 예정이다. 김 소장은 “이미 재개발 소식이 알려진 구역은 비쌀 뿐더러 많은 현금이 필요하다”며 “뉴타운 바로 옆, 도시 계획이 많은 빌라촌을 노리는 게 중요하다”고 조언한다. 한편 빌라 등 서울 단독/다가구 주택 매입량은 6월 패닉바익 열풍으로 최다 거래량(1416건)을 찍은 뒤 10월(761건)까지 하락세를 이어가다, 다시 매수세가 붙으면서 11월(797건), 12월(911건)으로 늘었다. 이에 대해 김 소장은 “집값이 계속 올라가는 상황에서 아파트 값이 치솟으면서 매수자들이 빌라로 눈을 돌리고 있다”면서도 “빌라는 아파트보다 지역, 상태 등 세세하게 따져볼 게 많기 때문에 더 신중해야 한다”고 말했다.빌라에 대한 자세한 내용은 유튜브 복덕방 기자들을 통해 확인할 수 있다.
2021.02.01 I 황현규 기자
주담대 빨리 갚으면 세무조사 받는다
  • [복덕방기자들]주담대 빨리 갚으면 세무조사 받는다
  • [이데일리 황현규 기자] 첫번째 질문. 현재 전세살고 있는 무주택자가 나중에 전세금으로 집을 산다면 문제가 없을까? 만약 이 전세금을 부모님이 지원해준 것이라면? 두번째 질문. 주택담보대출을 가족의 도움을 받아 중간에 일부 상환해도 조사 대상이 될까?27일 이데일리 유튜브 채널 복덕방 기자들은 김태웅 세무사를 만나 자금조달 계획서 작성법과 함께 세무조사를 피하기 위한 ‘절세 방법’을 공유한다.먼저 김 세무사는 현재 전세금을 빼 추후 주택자금으로 활용할 시 주의해야한다고 당부한다. 만약 해당 전세금을 가족·지인이 보태준 것이라면 증여로 볼 여지가 있다는 소리다. 다시 말해 만약 부모님으로부터 전세금을 지원받았고, 추후 이 금액을 다시 집을 사는 데 활용했다면 증여 신고를 해야한다. 그렇다면 증여세를 내는 방법 외에는 없을까. 김 세무사는 전세금을 부모님으로부터 빌린 것으로 감안, 꼬박꼬박 이자를 낼 것을 추천한다. 김 세무사는 기존 주택을 처분할 시 주의할 점도 공유한다. 만약 매수자에게 매수금을 받을 때 가족 통장으로 받게 된다면 어떤 문제가 발생할까?주택담보대출을 중도에 상환할 시 세무조사가 될 수 있다는 사실도 공개한다. 소득보다 많은 금액을 일시에 상환하게 될 시, 세무조사 대상에 오를 가능성이 높아진다. 자금조달계획서는 투기과열지구는 물론 조정대상지역 내 집을 살 때 반드시 제출해야한다. 김 세무사는 “구청, 국세청의 무서운 조사를 받기 싫다면 세무조사를 받는 마음으로 자금조달계획서를 작성해야한다”고 말했다. 예금액 기입, 주식 처분 대금, 차입금 등 자금조달계획서 내 항목을 어떻게 써야하는지 등 자세한 정보는 유튜브 채널 복덕방 기자들을 통해 확인할 수 있다.
2021.01.27 I 황현규 기자
"지금 사면 꼭지다…버텨라"
  • [복덕방기자들]"지금 사면 꼭지다…버텨라"
  • [이데일리 하지나 기자] 지난해 360조원의 자금이 부동산 주택 시장에 몰리면서 역대 최고치를 기록했다. 지난 한 해 동안 전국 아파트값은 7% 넘게 올랐다. 하지만 상황이 이렇자 지난해 영끌에 나섰던 2030세대들의 불안감 역시 커지고 있다. 양지영 R&C연구소장은 이데일리 유튜브채널인 ‘복덕방기자들’에 출연해 올해 부동산 시장 전망에 대해 “상승폭이 둔화될 것”이라고 전망했다. 이어 올해 영끌 매수에 대해서도 부정적인 입장을 나타냈다. 그는 “1~2년 상승세를 보고 갈 것인지, 앞으로 4~5년 하락세를 보고 들어갈 것인지 고민해봐야하는 시점”이라면서 “지금은 버티는게 이기는 것”이라고 단호하게 말했다. 양 소장은 “물론 자금 여력이 있고, 무주택자이신 분들은 지금도 매입을 하셔도 상관은 없다. 그런 분들은 투자 기간도 여유가 있기 때문”이라면서 “하지만 정말 자금이 없어서 여기저기 끌어다가 사는 분들은 1억~2억원이 엄청난 심리적인 부담으로 올 수 있다”고 말했다. 양 소장은 특히 올해 매물이 쌓일 수 있다고 내다봤다. 그는 “작년과는 다르게 올해 대출 규제가 심해졌다”면서 “매물은 나오나 상대적으로 받아주는 개인들이 과거만큼 크지 않을 것”이라고 말했다. 그는 이어 주택 시장을 예측할 수 있는 주요 선행 지표로 매물 증가 추이와 경매시장의 낙찰율, 매수우위지수를 면밀히 살펴볼 필요가 있다고 조언했다. 양 소장은 “경매시장에서 ‘낙찰가율이 90% 이상 5년 이상 가지 않는다’라는 법칙이 있다”면서 “2015년부터 지난해까지 5년 연속 90%이상 낙찰가율을 유지하고 있다. 낙찰가율이 어떻게 변해가느냐도 올해 주시해보면 좋을 것 같다”고 말했다. ※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.
2021.01.25 I 하지나 기자
다시 부는 재개발 열풍…흑석2구역 가보니
  • [복덕방기자들]다시 부는 재개발 열풍…흑석2구역 가보니
  • [이데일리 하지나 기자] 2000년대 초반 부동산 시장을 덮친 뉴타운 열풍이 재개될까? 정부가 공공재개발 시범사업지 8곳을 발표하는 등 본격적인 사업 추진에 돌입하면서 재개발 지역을 대한 관심도 높아지기 시작했다. 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 22일 공공재개발 시범사업지 중 하나인 흑석2구역을 직접 방문해 현장 분위기를 살펴봤다.흑석2구역은 그동안 상가 소유주와 보상 문제를 둘러싸고 갈등을 빚어왔다. 지난 2008년 정비구역으로 지정되고 이듬해 추진위 승인이 이뤄진 후 10년이 넘도록 사업이 정체됐다. 이에 공공재개발 시범사업지 선정 소식에 주민들 반응은 대체적으로 긍정적이다. 추진위측은 70%까지 주민동의율을 확보한 상태라서 공공재개발 사업을 진행하는데 무리가 없다고 판단하고 있다. 공공재개발은 공공이 단독으로 시행하려면 토지등 소유자의 3분의2 및 토지면적 2분의1 이상의 동의가 필요하고, 공공·조합 공동시행시 조합원 과반수 이상의 동의가 필요하다. 흑석2구역은 공공재개발 사업지 중에서도 가장 큰 규모를 자랑한다. 재개발이 완료될 경우 1310가구 규모의 공급이 예상된다. 또 한강변을 끼고 있고 9호선 흑석역에서 가까운 초역세권으로 여의도·강남 접근성이 좋아 단연 입지가 돋보이는 곳이다. 현재 흑석2구역에는 공공재개발 지정 소식이 전해지면서 매물이 아예 자취를 감췄다. 조합원 수가 많지 않아서 매물이 적은데다 가격 상승 기대감에 매물을 다시 거둬들이고 있다. 인근 공인중개사무소 관계자는 “문의가 굉장히 많아졌다. 다만 문의가 많아지면 매물은 들어가게 된다”면서 “최근 대지면적 17평짜리 2층 단독주택이 15억3000만원에 나왔는데 공공재개발 얘기가 나오자마자 보류가 됐고, 30평대 단독주택도 19억원에 나왔다가 19억3000만원으로 가격이 올랐다”고 전했다.
2021.01.22 I 하지나 기자
빠숑 “강남집값도 ‘다섯 글자’면 100% 떨어진다”
  • [복덕방기자들]빠숑 “강남집값도 ‘다섯 글자’면 100% 떨어진다”
  • [이데일리 강신우 기자] “현 정부 정책아래서는 다주택자 부담이 따를 수밖에 없다.” 필명 ‘빠숑’으로 잘 알려진 부동산시장 분석 전문가, 김학렬(48) 스마트튜브 부동산조사연구소 소장은 올해도 주택시장은 상승기를 맞을 테지만 지역별로 투자포인트를 달리 해야 한다고 조언했다. 당장 6월1일부터 양도세율이 추가 중과(다주택자 최고세율 82.5%) 되는데다 종부세(최고 요율 6%) 부담도 뒤따라오기 때문이다. 다만 서울 강남 등 선호지역일수록 일명 ‘똘똘한 한 채’ 집중현상으로 집값 조정은 없을 것으로 내다봤다. 올해 전망을 결론부터 말하자면 지방은 하락, 서울·수도권은 지역 편차가 있겠지만 상승이나 강보합이다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장이 지난 20일 서울 중구 이데일리 사옥에서 인터뷰를 하고 있다. 그는 “올해 집값은 알파벳 케이(K)자 형태로 지역 편차가 있을 것”이라고 했다.(사진=김태형 기자)◇“올해 집값 알파벳 ‘K’자형 될 것”이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 지난 20일 서울 중구 통일로 이데일리 사옥에서 김 소장을 만나 올해 부동산시장 전망과 함께 투자전략에 대해 들어봤다. 김 소장은 “올해는 작년과 비교하면 지역마다 편차가 클 것”이라며 “상승 지역보다 하락 지역이 더 많을 것”이라고 했다. 이어 “다만 중요한 것은 누구나 예상하는 지역이 내려갈 것이며 누구나 선호하는 지역은 꾸준히 상승할 것”이라고 했다. 김 소장은 “집값이 ‘오를 대로 올랐다’는 관측도 나온다”는 질문에 “오를 대로 올랐다는 말은 말 자체가 틀린 말”이라며 “단기 조정이 돼도 올라갈 지역과 내려갈 지역이 양극화하는 알파벳 케이(K)자 형태로 갈 것”이라고 했다. 하락 요인으로는 오는 6월 양도세율 중과를 가장 큰 이슈로 들었다. 김 소장은 그러나 양도세율 중과에 따른 매물이 쏟아질 것이라는 전망에 대해서는 “정부가 기대하는 만큼 많은 물량이 나오지는 않을 것”이라며 “다주택자 중 급한 분들은 이미 작년쯤 많이 정리했을 것”이라고 했다. 이어 “작년 상반기 급매물이나 증여가 증가하면서 강남도 살짝 조정됐는데 그때 매물이 이미 쏟아진 것으로 볼 수 있다”고 했다. 양도세 중과보다는 오히려 완화가 부동산시장을 안정시킬 수 있다는 분석도 했다. 양도세 완화를 통해 매도를 유도하고 한꺼번에 물량이 쏟아지면 일시적인 하락이 가능하다는 이유에서다. 김 소장은 “지난 4년간 집값이 꾸준히 올랐고, 또 많이 올랐다”며 “다주택자들은 투자자들이 많아 시세 차익을 보고 싶어 한다. 한번은 팔 기회를 줘야 한다”고 했다. 이어 “양도세 면제가 아니라 완화하는 방향에서 정책을 편다면 집값은 100% 빠진다”며 “강남 집값도 조정될 것”이라고 했다. ◇‘강남불패’…GTX 길 따라 오른다투자 전략도 들어봤다. 무주택자들은 ‘내 집 마련’을, 다주택자들은 수익 극대화 전략은 무엇인지 물었다. 김 소장은 “무주택자라면 내 집 마련은 지금 당장에라도 해야 한다”며 “다만 빌라나 오피스텔은 지금 오른다고 덜컥 사면 안 된다. 시세 상승 여력이 아파트보다 약하기 때문에 상대적으로 안전자산인 아파트를 사는 것이 옳다”고 했다. 다주택자들에게는 ‘슬림화’ 전략을 추천했다. 김 소장은 “이미 종부세 부담을 느낀 분들이 상당수 될 것”이라며 “팔기로 한 물건이 있으면 순서를 정해야 한다. 집값에 관계없이 평생 가져갈 것인지 단기 차익 목적으로 샀는지를 살펴보고 처분할 것은 양도세율이 중과되기 전에 처분하는 것이 부담을 덜 수 있다”고 했다. 이어 “종부세는 작년보다 올해 엄청 더 나올 것을 분명히 각오해야 할 것”이라고도 했다. 김 소장은 마지막으로 향후 오를 지역을 예상할 수 있는 투자포인트 3가지를 짚었다. 그는 “부동산은 호재가 있는 곳을 정리해야 하는데 일자리가 많아지는 곳, 일자리까지 광역교통망이 연결되는 곳 그리고 일자리와 교통망이 있는 지역의 새 아파트까지 3가지가 충족되면 다른 곳보다 상승 기대감이 높다고 볼 수 있다”고 했다. 김 소장은 이어 “이 모든 것을 조합하면 강남의 새 아파트가 가장 많이 오를 것”이라며 “그렇다고 꼭 강남만 보라는 것은 아니며 강남으로 가는 광역 교통망이 있는 곳을 유심히 살펴보면 될 것”이라고 조언했다. ◇김학렬 소장은…△1972년 서울 출생 △서강대학교 신문방송학과 △한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장 △스마트튜브 부동산조사연구소 소장(현재) △주요저서 ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’ ‘대한민국 부동산 사용 설명서’ ‘수도권 알짜 부동산 답사기’ 등 총 20권※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다. 기획= 강신우 기자 촬영·편집= 김성연 인턴PD
2021.01.22 I 강신우 기자
“작년 노도강·금관구 짒값 20% 올라”…올해는?
  • [복덕방기자들]“작년 노도강·금관구 짒값 20% 올라”…올해는?
  • [이데일리 김미영 기자] “작년에는 서울에서 상대적으로 저평가돼있던 노도강(노원·도봉·강북구)과 금관구(금천·관악·구로구) 지역 집값이 20% 이상 올랐다. 여전히 이 지역들에 상대적으로 중저가인 아파트가 밀집돼 있기 때문에 올해도 추세가 변할 건 없다.”윤지해 부동산114수석연구원은 이데일리 유튜브채널인 ‘복덕방기자들’에 출연해 올해 부동산시장 전망을 풀어놨다. 윤 수석연구원은 부동산시장의 선행지표인 △전세가격 △거래량 △각종 기관의 조사 결과 △공급량, 그리고 동행지표인 △청약 경쟁률 △미분양 △유동성 등을 따져, 올해 역시 집값이 오를 것으로 관측했다. 정부가 올해 주택공급 확대에 사활을 걸고 있는 점도 집값을 끌어올릴 요인으로 꼽았다. 주택공급을 늘리려 꺼내든 공공재개발·재건축, 역세권 고밀개발 등을 시장에선 ‘호재’로 받아들인다는 설명이다.내 집 마련을 원하는 이라면 노도강·금관구처럼 상대적으로 저평가된 지역과 전세가격이 매매가격을 앞지른 지역들을 눈여겨보란 게 그의 조언이다. 그는 “경기권에서 10억원 넘는 신축 아파트가 많아졌다”며 “안양, 의왕시 등에서 그 가격으로 테두리를 형성하니 서울의 9억원 이하 아파트가 싸보이는 효과가 생겨 서울 역풍선효과가 나타나고 있다”이라고 했다. 이어 “경기권에선 하남, 고양시 등지에서 전세가격이 요동치면서 매매가를 앞지르고 있다”며 “고양시에선 10년 미분양이던 아파트가 다 팔렸으니 이제 그 이상으로 시세가 뛴다”고 했다.아파트의 대체제로 꼽히는 오피스텔·도시형생활주택 매수는 추천하지 않는다고 잘라말했다. 그는 “오피스텔은 미분양이 많고, 시장엔 매물 쌓여있어서 가격이 오르기 어렵다”며 “도시형생활주택 보유 시엔 갈아타기용 다른 아파트를 살 때에 취득세 8%를 내야 한다”고 짚었다.윤 수석연구원은 “리스크 관리를 해야 할 시점도 맞다”며 “단기간 많이 뛴 자산은 그만큼 변동성도 크다는 점을 기억해야 한다”고 조언했다. 그는 “가격 방어력을 고려해, 수요가 많고 환금성이 높은 아파트를 선택하되 단기급등한 곳보단 꾸준히 오르면서 따라오른 아파트를 택하길 권한다”고 덧붙였다.자세한 내용은 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.
2021.01.19 I 김미영 기자
 “입주권도 1억씩 뛰어”…3월 청약, 원베일리 ‘후끈’
  • [복덕방기자들] “입주권도 1억씩 뛰어”…3월 청약, 원베일리 ‘후끈’
  • [이데일리 김미영 기자] “원베일리 분양가격이 확정되고 조합원 입주권도 올랐어요. 34평(전용면적 84㎡)짜리가 2~3건 매물이 있는데 분양가 발표 전보다 전체적으로 주인들이 1억씩을 올렸어요. 서울 어떤 지역보다 귀한 데니까 더 오른다고 보는 거죠.”(서울 서초구 반포동 R중개사무소 관계자)서울 서초구 반포동에 들어설 래미안 원베일리 아파트의 일반분양 가격이 3.3㎡당 5668만원으로 확정됐다. 총 2990가구 중 224가구가 일반분양 물량이다. 15일 부동산업계에 따르면 일반분양하는 전용 46~74㎡의 분양가격은 10억원 초반대에서 17억원 중반대 정도로 추정된다.당초 예상보다 수백만 원 오른 분양가에 수분양자의 비용 부담은 늘어나게 됐다. 하지만 그래도 분양만 받는다면 ‘로또’를 맞는 격이다. 인근 아파트인 아크로리버파크는 전용 59㎡의 실거래가격이 작년말 25억7000만원까지 찍었고, 래미안퍼스티지도 24억원을 넘겼다. 반포동 R중개사무소 관계자는 “분양가격이 올랐어도 인근 아파트 전세가격 수준이라 당첨만 되면 10억원 넘게 버는 것”이라며 “청약을 알아보는 분들은 신축 아파트이니 더 오를 거라고 기대하고 있다”고 말했다.입주권도 일제히 올랐다는 전언이다. 10년 이상 보유하고 5년 이상 실거주한 조합원들만 매도할 수 있는 입주권은 일반분양 물량보다 평형이 넓다. 이 관계자는 “24평(전용 59㎡)은 26억원 이상 찍었다는데, 현재 거래 물량이 없다”며 “분양가격 확정 발표되기 전에 매물을 놓친 분들이 상당히 후회하더라”고 귀띔했다.원베일리는 다음달 조합원 분양을 먼저 진행한 후 3월께 일반분양 청약에 들어갈 전망이다. 상당한 시세차익과 3, 7, 9호선을 이용할 수 있는 트리플역세권, 훌륭한 인프라 등에 치열한 청약경쟁이 예고돼 있다. 다만 분양가격이 9억원이 넘어 중도금 대출이 되지 않는다는 점을 유의해야 한다.권일 부동산인포 팀장은 “당첨 가점이 최소한 60점 이상은 될 것 같고, 만점 가점도 기대해볼 수 있는 단지”라며 “자금력이 있는 분들이라면 공격적으로 청약에 참여해도 좋을 것”이라고 말했다.자세한 내용은 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.
2021.01.15 I 김미영 기자

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