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"1기 신도시 재정비, 실수요자 위주 접근해야"[복덕방기자들]
[이데일리 박종화 기자] “투자적인 매력을 보고 1기 신도시에 접근하기보다는 내 집을 마련해야 하는 실수요자 위주로 접근하는 게 가장 현명하고 그렇게 가야 할 것으로 봅니다.”최원철 한양대 융복합부동산대학원 특임교수는 12일 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방 기자들’에 출연해 1기 신도시 매수 대기자에게 조언했다. 최 교수는 대우건설 등에서 20년 넘게 대형 개발사업 일선에서 일한 개발사업 전문가로 꼽힌다.최 교수가 이렇게 조언한 이유는 1기 신도시 재정비 시점이다. 1기 신도시 재정비는 2020년대 중반 이후 본격화할 것으로 보인다. 이미 개발사업이 궤도에 오른 서울 재개발·재건축 단지나 3기 신도시 입주 시점과 겹친다. 최 교수는 “3기 신도시나 서울 재개발·재건축이 1기 신도시 정비와 동시에 진행하면 1기 신도시가 투자적인 매력은 크지 않으리라 본다”고 했다. 서울 도심 단지나 서울과 인접한 3기 신도시가 입지 면에서 앞서기 때문이다. 최 교수는 “재건축하는 단지에 미리 들어가면 조금 저렴한 비용으로 내 집 마련을 할 수 있다”며 “1기 신도시 인근에 직장이 있다면 그 근처에 집을 마련하는 것도 좋다”고 말했다.최근 논란이 되고 있는 1기 신도시 재정비 마스터플랜에 대해 그는 “굉장히 (진행 속도가) 빠른 편”이라고 했다. 1기 신도시 마스터플랜엔 1기 신도시 도시 전체를 정비하기 위한 주택 공급, 교통망·기반시설 확충 계획이 담길 예정이다. 1기 신도시 마스터플랜이 나와야 실질적인 재정비 사업을 시작할 수 있다. 국토교통부는 2024년 이를 마련하겠다고 했으나 주민은 지나치게 느리다고 반발한다.이에 최 교수는 “재건축을 하면 용적률을 올릴 수밖에 없다. 용적률을 올리면 얘기는 그만큼 인구가 늘어난다”며 “당연히 상·하수도라든가 전기, 도로 등 용량도 같이 늘어나야 하는데 아까 빈 땅을 개발하는 것과는 완전히 차원이 다르다”고 설명했다.정부·여당이 1기 신도시 재정비 사업성 제고를 위해 공약한 1기 신도시 특별법에 대해선 “1기 신도시만 만족하면 그다음에 나머지 지역은 다 불만이 생길 수 있다”고 말했다. 1기 신도시 외에도 다른 지역에서도 주택 노후화 문제가 심각해지는 상황에서 특혜 논란이 나올 수 있어서다.

2022.10.12 I 박종화 기자

[복덕방기자들]하락장이 경매 초보자에게 유리하다?
[이데일리 신수정 기자] 부동산 가격 조정기에 경매 경쟁강도가 낮아지면서 무주택 투자자의 기회가 커지고 있다. 투자자들이 규제에 가로막혀 적극적으로 입찰에 나설 수 없고 가격 향방을 알기 어려운 지금이 실수요자들에겐 더 유리하다는 분석이다.(사진=방소현)‘무조건 수익내는 실전 부동산 경매’의 이소라 작가는 29일 복덕방기자들에 출연해 최근 부동산 가격 하락기의 경매 투자에 대해 이같이 분석했다. 그는 “거래절벽이 완화될 것으로 예상되는 상황이지만 가격이 더 내려갈지 가늠하기 어려운 때”라며 “무주택자가 규제지역에 입찰한다면 집값 급등기 이전의 가격으로 낙찰 받을 수 있는 상황”이라고 설명했다. 이어 그는 “가격이 더 떨어질 수도 있다는 우려가 있겠지만, 부동산은 주식과 달리 가치가 0에 수렴하지 않는다”고 덧붙였다.이 작가는 부동산 가치투자 시 가장 큰 영향을 주는 것은 ‘신축’여부라고 꼽았다. 그는 “부동산의 가치라고 하는 것은 그 주변 인프라, 그리고 그 물건 자체의 가치 그 다음에 교통이 빠질 수가 없는데 현재 시장에서는 신축이 될 수 있는지가 가장 중요하다”며 “새아파트에 대한 수요가 굉장히 많고 국민들 소득 수준이 많이 높아졌는데 서울에 노후된 아파트가 점점 많아지고 있다”고 설명했다.이 작가는 ‘원룸형 주택’을 대표적인 나쁜 물건으로 꼽으며 투자에 유의해야 한다고 강조했다. 그는 “원룸형 주택은 지역 주택 조합, 분양형 호텔 같은 상품과 같이 매매가 잘 안 되고 시세차익이 많이 없다는 단점을 가지고 있다”며 “특히 원룸형 주택의 보유로 다주택자가 돼 추가 투자가 어려운 경우가 많다”고 설명했다.이어 그는 “임대 수입도 중요하지만, 원할 때 팔려야 되고 양도차손이 없어야 되는데 푼돈을 욕심내다 목돈이 나가게 돼 실상은 남는 게 없는 투자가 될 수 있다”며 “이미 원룸형 주택을 보유하신 분들은 임대주택등록이나 매도를 통해 주택보유에 대한 부담을 줄여야 할 것”이라고 분석했다.최근 대출규제에 대응한 투자방법으로는 ‘임차인이 있는 물건’을 공략하는 것이 좋다고 조언했다. 이 작가는 “임차인이 그대로 인수되는 물건은 경매 잔금시 임차인 보증금을 빼고 내기 때문에 전세 갭투자 효과가 날 수 있다”며 “이런 물건은 명도를 하지않아도 된다는 장점이 있어 부담도 덜하다”고 설명했다.이 작가는 끝으로 초보 경매인들이 ‘부동산 상식’을 두루 공부하고 지역 분석을 병행해야 한다고 강조했다. 그는 “일단 취득세, 양도세, 보유세, 대출을 얼마만큼 받을 수 있는지 등 부동산에 대한 상식을 알고난 다음 경매 권리분석에 나서야 한다”며 “또 투자물건을 고르기 위해선 여러 지역을 분석할 수 있어야 한정된 지역에서 물건을 고르지 않을 수 있다”고 조언했다.(편집=이지성, 출연=이소라, 신수정)

2022.10.01 I 신수정 기자

부동산 재벌들, 하락장에 눈여겨보는 매수 포인트는?[복덕방기자들]
[이데일리 신수정 기자] “부동산 재벌들은 시기에 연연하지 않습니다. 미래가치를 보고 투자에 나서며 꾸준히 시장을 공부합니다”(이미지=방소현)고준석 제이에듀투자자문대표는 28일 복덕방기자들과 만나 부동산 가치투자와 관련해 이같이 설명했다. 고 대표는 성공적인 부동산 투자자의 마인드 중 가장 중요한 것은 미래가치를 염두에 두는 것이라고 설명했다. 그는 “성공적인 투자자는 가격에 집중하는 것이 아니라 본질적인 가치를 판단한다”며 “아무리 저렴해도 가치가 없는 것엔 투자하지 않고 아무리 비싸도 가치가 큰 것에 투자하려 한다”고 강조했다.고 대표는 이어 “대출규제 강화 속에서도 전세제도를 통해 레버리지 효과를 낼 수 있다”며 “부동산 자산 관리의 방향성을 잡는 것이 더욱 중요하다”고 설명했다.특히 고 대표는 일반투자자와 성공적인 투자자들의 차이점은 부동산 하락장을 대하는 태도라고 설명했다. 그는 “일반 투자자들은 하락장에 ‘쉬어간다’는 마음으로 시장을 연구하지 않지만, 성공적인 투자자들은 오히려 지금과 같은 하락장에 가치있는 상품을 찾기 위해 발품을 판다”며 “항상 공부하며 투자처를 찾는다면 보다 좋은 가격으로 가치있는 상품을 만날 수 있을 것”이라고 덧붙였다.성공적인 부동산 투자자들이 관심을 가지는 상품군은 수익형 부동산이다. 고 대표는 “부동산 실물자산에 포트폴리오를 편성해 놓고 인플레이션 리스크를 분산시키는 용도로 많이 찾고 있다”며 “다만 아파트와 같은 주거용 상품은 다주택자들에 대한 규제가 많고 각종 세금이 붙어 이보다 규제가 덜한 빌딩이나 상가쪽을 선호하는 상황”이라고 분석했다.고 대표는 부동산 재벌들은 상가나 빌딩을 선택할 때 역세권이나 유동인구가 아닌 ‘소비상권’인지 판단해 들어간다고 귀띔했다. 그는 “대치동 학원가 인근은 팬데믹 영향에도 지속적으로 소비가 이어졌지만, 대학교 인근 상가는 소비가 굉장히 줄었다”며 “지속적인 소비가 일어날 수 있는 상권에 대한 이해도를 높인다면 이같은 상권 변별력을 가질 수 있을 것”이라고 설명했다.좋은 상권인지 알아보기 위해선 카드사에서 내놓는 지역별 매출액이나 권리금이 붙어있는지를 살펴보면 된다고 조언했다. 고 대표는 “매출액이 높은 상권일수록 임대료가 우상향 할 수 있는 잠재력을 가졌다고 볼 수 있다”며 “이는 카드사에서 발표하는 지역별 매출액 등을 통해 알 수 있다”고 설명했다. 이어 그는 “상권 성숙도를 간단하게 알아보기 위해선 ‘권리금’이 형성 돼 있는지를 보면 알 수 있다”며 “이는 상가 매매에서 통용되는 것이 아니지만 가격 잠재력을 알 수 있는 지표로 활용할 수 있다”고 말했다.※더 자세한 내용은 유튜브채널 ‘복덕방기자들’에서 확인하실 수 있습니다.(편집=남우형·서보석PD)(출연=고준석·신수정)

2022.09.28 I 신수정 기자

'준서울' 광명뉴타운…4억대 ‘초급매’ 떴다[복덕방기자들]
[이데일리 오희나 기자] ‘준 서울’ 입지로 최근 몇 년 새 큰 폭으로 오른 경기도 ‘광명뉴타운’ 재개발 입주권이 조정을 받고 있다. 3만 세대 가까운 대규모 재개발 구역으로 서울 인접한 입지에 교통 호재까지 더해진 재개발 구역으로 실수요자에게 투자 기회로 큰 관심을 받았으나 최근 급락장에 입주권 가격도 영향을 받는 모습이다.25일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 광명뉴타운에 대한 시장 전망을 들어봤다.김 소장은 “광명뉴타운은 세대수만 3만여 세대로 미니 신도시급에 해당한다”며 “다만 조합원 수가 많아 최근 급락장에 재개발 입주권도 가격 조정이 나타나고 있다”고 말했다. 그는 “지난 5월 광명12구역이 관리처분인가를 마지막으로 받으면서 전체 구역의 속도는 빠르게 진행하고 있다”며 “사업 속도가 빠른 상황이라 뉴타운 시너지는 기대해 볼 만 하다”고 설명했다.김 소장은 최근 거래절벽으로 부동산 가격이 하락하면서 광명뉴타운의 투자금액도 1억~1억5000만원 가량 조정된 상황이라고 했다. 광명뉴타운은 입지와 전매제한 여부에 따라 투자금액이 재편돼 있다. 광명1·2·4·5구역은 2018년 1월 24일 이전에 사업시행인가를 받아 전매제한이 없다. 9·11·12구역은 10년 보유 5년 거주 요건을 채운 조합원 매물만 거래할 수 있다. 김 소장은 “광명뉴타운은 구역도 넓고 조합원이 많다 보니 가격이 흔들리면 1억씩 빠진 급매물이 쏟아진다”며 “지금 같은 조정 시기에는 가격메리트가 있는 투자물건을 잡을 수 있다”고 말했다. 이어 “전매할 수 있는 광명 1구역·2구역·4구역·5구역이 환금성이 있기 때문에 가격이 좀 더 비싸다”며 “광명 9구역·11구역·12구역은 전매가 금지됐기 때문에 상대적으로 가격이 낮다”고 설명했다.김 소장은 “전매 할 수 있는 구역 중 가장 저렴한 곳은 광명1구역인데 최근 조정을 크게 받았다”며 “이전에는 25평 신청 기준 투자금액이 6억원 정도였는데 5억원대까지 내려왔고 간혹 4억원 후반대 초급매물도 있다”고 했다. 이어 “대장구역인 11구역은 전매가 불가능한데다 최근 가격이 조정되면서 5억대 초반까지 나오고 있다”고 덧붙였다.또 “광명1구역을 기준으로 입지와 전매 가능 여부, 신청 평형 기준에 따라 구역별로 1~2억원 정도 더해지면서 투자금액은 7~8억원대까지 올라간다고 보면 된다”며 “33평 신청 매물은 실수요자가 보유하고 있는 경우가 많아 가격 조정이 덜 이뤄졌다”고 설명했다. 김 소장은 “부동산 하락기에는 광명뉴타운처럼 관리처분인가까지 받은 재개발 구역은 입주 시점이 멀지 않았기 때문에 리스크가 적다”며 “특히 철거를 진행한 멸실 주택은 토지분 취득세 4.6%만 내면 입주권을 살 수 있기 때문에 다주택자에게 세제상 유리한 측면이 있다”고 말했다.

2022.09.26 I 오희나 기자

'준서울' 광명뉴타운…4억대 ‘초급매’ 떴다[복덕방기자들]
[이데일리 오희나 기자] ‘준서울’ 입지로 최근 몇년새 큰 폭으로 올랐던 경기도 ‘광명뉴타운’ 재개발 입주권이 조정을 받고 있다. 3만 세대 가까운 대규모 재개발 구역으로 서울 인접한 입지에 교통호재까지 더해진 재개발 구역으로 실수요자에게는 투자 기회가 될수 있다. 23일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 광명뉴타운에 대해 들어봤다. 김 소장은 “광명뉴타운은 세대수가 3만여세대로 미니 신도시급으로 구성된다”면서 “조합원수가 많아 최근 급락장에 재개발 입주권도 가격 조정이 나타나고 있다”고 했다. 이어 “지난 5월 광명12구역이 관리처분인가를 마지막으로 받으면서 전체 구역의 속도가 빠른 상황”이라며 “사업 속도가 빠른 상황이라 뉴타운 시너지가 기대된다”고 말했다. 최근 거래절벽으로 부동산 가격이 하락하면서 광명뉴타운의 투자금액도 1억~1억5000만원 가량 조정된 상황이라고 전했다. 광명뉴타운은 입지와 전매제한 여부에 따라 투자금액이 재편돼 있다. 광명1·2·4·5구역은 2018년 1월 24일 이전에 사업시행인가를 받아 전매제한이 없다. 9·11·12구역은 10년 보유 5년 거주 요건을 채운 조합원 매물만 거래할 수 있다. 김 소장은 “광명뉴타운은 구역도 넓고 조합원이 많다보니 가격이 흔들리면 1억씩 빠진 급매물이 쏟아진다”면서 “지금 같은 조정 시기에는 가격메리트가 있는 투자물건을 잡을수 있다”고 말했다. 이어 “전매가 가능한 광명 1구역·2구역·4구역·5구역이 환금성이 있기 때문에 가격이 좀더 비싸다”면서 “광명 9구역·11구역·12구역은 전매가 금지됐기 때문에 상대적으로 가격이 낮다”고 설명했다. 김 소장은 “전매가능한 구역중 가장 저렴한 곳은 광명1구역인데 최근 조정을 크게 받았다”면서 “이전에는 25평 신청 기준 투자금액이 6억원 정도 였는데 5억원대까지 내려왔고 간혹 4억후반대 초급매물도 있다”고 했다. 이어 “대장구역인 11구역은 전매가 불가능한데다 최근 가격이 조정되면서 5억대 초반까지 나오고 있다”고 덧붙였다. 또 “광명1구역을 기준으로 입지와 전매 가능 여부, 신청 평형 기준에 따라 구역별로 1~2억원 정도 더해지면서 투자금액은 7~8억원대까지 올라간다고 보면 된다”며 “33평 신청 매물은 실수요자들이 보유하고 있는 경우가 많이 가격 조정이 덜 이뤄졌다”고 설명했다. 김 소장은 “부동산 하락기에는 광명뉴타운처럼 관리처분인가까지 받은 재개발 구역들은 입주시점이 멀지 않았기 때문에 리스크가 적다”면서 특히 “철거가 진행된 멸실 주택은 토지분 취득세 4.6%만 내면 입주권을 살 수 있기 때문에 다주택자들에게 세제상 유리한 측면이 있다”고 말했다.

2022.09.23 I 오희나 기자

8.16대책 정비사업 기대감…빌라시장 ‘들썩’[복덕방기자들]
[이데일리 오희나 기자] 정부가 이달 재건축초과이익환수제 개편을 발표하는 등 규제완화에 속도를 내고 있다. 민간 공급을 늘리기 위해 재건축초과이익환수 부과 기준을 상향하고 연내 안전진단 완화방안을 내놓을 예정이다. 22일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 8.16대책 기대감에 따른 정비사업 시장 분위기에 대해 들어봤다. 김 소장은 “8.16 부동산 대책이 발표된 이후 재건축초과이익환수제 개선 방안을 이달안에 마련하겠다고 했다”면서 “법률개정 사항이기 때문에 실익이 없을 가능성이 높다”고 말했다. 정부가 서울의 신속통합기획 10만호를 포함해 전국에서 22만호를 신규정비구역으로 지정한다고 발표하면서 재개발 시장 분위기가 뜨겁다고 김 소장은 전했다. 김 소장은 “현 정권에서 주민들이 원하는 민간사업으로 지원해주겠다는 의지를 명확히 밝힌 것”이라며 “단순 공약에서 구체적인 안으로 나온 게 바로 8.16 부동산 대책이다”고 말했다. 이어 “서울 같은 경우 10만호를 공급하겠다고 했는데 통상 재개발 구역은 8000세대에서 1만3000세대가 보편적이기 때문에 재개발 지역으로 따지면 9개 구역을 지정할수 있는 대규모 부지”라면서 “개별 재개발 사업으로 따지면 통상 1000세대~2000세대 사이기 때문에 단일 구역으로 적게는 50개에서 많게는 100개 가까이 지정할 수 있는 규모”라고 설명했다. 김 소장은 또 “서울의 노후 지역들은 대부분 신통개발 예정지로 지정될 수 있는 거 아니냐고 물어보면 부정할 수없다. 여기에 공공재개발 공모까지 이어지고 있기 때문에 서울의 전 지역이 재개발판으로 바뀌고 있다”면서 “그렇다보니 재개발 예정지 빌라들은 가격이 크게 오르고 있다”고 전했다. 이어 “최근 부동산 가격 하락으로 재개발 물건들은 가격이 조정받고 있는데 재개발 예정지 물건들은 오히려 1~2억씩 오르고 있다”고 지적했다. 다만 재개발 예정지 투자가 대세인 것은 맞지만 리스크도 분명히 존재하는데 너무 쉽게 접근하는 것은 아닌지 우려스럽다고 말했다. 그는 “재개발 예정지 투자는 말그대로 ‘예정지’이기 때문에 어렵고 복잡하다. 일단 노후도 뿐만 아니라 과소필지, 접도율, 호수밀도 등을 만족해야 한다”면서 “특히 예정지가 지정이 되더라도 조합설립인가까지 산 넘어 산이기 때문에 ‘초 하이 리스크 하이 리턴’”이라고 했다. 여기에 “조합설립인가 받는데 10년 이상 걸리는 곳들도 있지만 특히 더 무서운 건 재개발·재건축 일몰제 도입으로 정비사업이 5년 이상 지연되면 해제가 된다. 예정지 프리미엄이 사라지는 셈이다”며 신중히 접근해야 한다고 당부했다. 안전진단 규제 완화과 도심복합사업 특별분양권에 대해서도 기대감이 높다고 전했다. 김 소장은 “안전진단 2차 적정성검토가 사실상 지금은 의무규정이지만 선택 사항으로 바꾸겠다는 방안이 발표됐다”면서 “만일 선택권을 지자체장에게 부여한다면 2차 정밀안전진단이 사실상 무력화된다고 볼 수 있다”고 판단했다. 특히 도심복합사업 현금청산자에 대한 구제방안을 마련한 것을 두고 기대감이 높다고 전했다. 도심복합사업은 공공이 주도해 역세권과 저층주거지, 준공업지 등을 고밀개발해 신축 주택을 공급하는 사업이다. 총 76곳이 후보지로 지정됐고 8곳이 본지구 지정을 완료했다. 하지만 권리산정기준일이 2021년 6월 29일로 정해져있어 현금청산자 구제방안, 후보지 철회 등 보완책이 필요하다는 지적이 제기돼 왔다. 김 소장은 “최소한 선의의 피해자가 발생하지 않으려면 구역지정 발표전에 산 사람들은 보호를 해줘야 하는데 이번에 특별분양권을 주겠다고 발표했다”면서 “최소한 분양권을 주겠다는 의미기 때문에 속도가 빨라질 수 있을 것”이라고 말했다.

2022.09.22 I 오희나 기자

“땅 투자, 고정관념 버리면 돈이 보입니다”[복덕방 기자들]
[이데일리 이성기 기자] “비싸다는 것과 어렵다는 것, 크게 두 가지가 걸림돌이죠.”스피드뱅크·닥터아파트 영업본부에서 경험을 쌓은 뒤 현재 부동산 투자 전문가로 활동하고 있는 전은규 대박땅꾼 부동산연구소장은 2030 젊은 세대가 땅 투자에 관심은 있지만 선뜻 실행으로 옮기지 못하는 이유로 `고정 관념`을 꼽았다. 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 `복덕방 기자들`은 전 소장에게 초보들을 위한 땅 투자 방법과 유망 지역에 대해 들어봤다.전 소장은 “10년 전 500만원으로 시작했다”며 “코인이나 주식에 관심이 많지만 금리가 올랐을 때 공부를 해서 경·공매로 우선 소액 투자를 추천한다”고 말했다. 투자 지역으로는 충남 당진을 권했다. 전 소장은 “당진은 20년 전 현대제철소가 만들어지면서 뜨기 시작한 곳이다”며 “석문국가산업단지(석문국가산단)가 있고 서해안 복선전철 당진합덕역도 생길 예정인 역세권이다”고 소개했다. 석문국가산단은 주거 면적을 포함해 약 363만평(1201만 2000㎡) 규모로 2015년 조성이 마무리 됐다. 지난해 11월 국가혁신융합단지로 지정되면서 국내외 기업이 산단 이전이나 공장 신·증설을 하면 보조금과 세제, 금융지원, 규제 특례 등 다양한 혜택을 받을 수 있다.전 소장은 “중요한 것은 1억원 미만으로 투자할 수 있다”며 “공사가 한창인 신안산선도 오는 2024년 완공 예정이라 지금이라도 (투자하기에) 늦지 않다”고 강조했다. 다만, 충청권이라도 인구가 빠져나가는 지역은 피할 것을 조언했다.특히 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지인 `맹지`(盲地)에 주의해야 한다고 했다. 전 소장은 “땅 투자에 있어 가장 피해야 하는 것이 바로 맹지다”며 “예전처럼 많지는 않지만 아직도 피해자가 발생하고 있다. 아무리 저렴해도 최소한 건축이 되는 땅을 사야 한다”고 강조했다. 그러면서 `기획 부동산` 사기에 당하지 않으려면 반드시 현장을 확인하라고 당부했다. 전 소장은 “디스코나 밸류맵 등 부동산 실거래가 정보를 확인할 수 있는 스마트폰 애플리케이션이 많다. 해당 땅을 클릭하면 도로가 있나 없나 확인할 수 있다”며 “사기에 당하지 않으려면 토지 투자의 기본인 지적도를 확인해야 한다”고 말했다.

2022.09.21 I 이성기 기자

[복덕방기자들]재개발 기대감에 ‘들썩’…‘빌라 투자 주의보'
[이데일리 오희나 기자] 신속통합기획, 모아주택 등 재건축·재개발 기대감이 높아지면서 빌라 투자에 대한 관심이 높아지고 있다. 최근 부동산 거래절벽으로 아파트 거래량이 급감한 상황에서도 빌라는 꾸준히 거래를 이어가고 있지만 최근 같은 침체기에는 투자에 유의해야 한다. 2일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 빌라투자에 대해 들어봤다. 김 소장은 “현재 재개발에 대한 가능성이 어느 때보다 높아진 건 사실”이라며 “도심공공주택복합사업, 신통기획, 모아주택 등 기대감이 높아지면서 재개발 가능성이 있는 빌라에 대한 관심이 높다”고 말했다. 이어 “최근 부동산 시장이 침체되는 상황에서도 빌라 가격은 상승하고 있는 추세”라며 “노후도가 낮은 빌라가 아닌 신축 빌라는 투자에 신중해야 한다”고 말했다. 특히 “금리 인상, 대출규제가 이어지면서 영끌투자가 어렵다보니 현금동원이 가능한 수준인 3~5000만원 가량 소액투자를 하는 사람들도 있는데 위험할수 있다”고 지적했다. 재개발 빌라에 투자하려면 신통기획 등 재개발 후보지에서 골라야 한다고 조언했다. 앞서 신통기획은 서울에서 각 지자체별로 102곳이 신청했는데 21곳이 선정됐다. 이중 탈락지역을 눈여겨봐야 한다고 강조했다. 김 소장은 “용산의 경우 4곳이 신청했는데 청파동이 선정됐고 원효로3가, 서계동, 한남1구역은 떨어졌다”면서 “하지만 이들 지역은 정비가 필요하다는 공감대가 있기 때문에 건축행위제한, 토지거래허가구역으로 지정했다”고 설명했다. 이어 “서울시 관보를 보면 개발행위를 제한한 지역이 약 30여곳 있다”면서 “해당 지역의 경우 노후도를 보존할 필요성이 있다는 서울시의 의중이 반영된 것으로 해석할수 있다. 아무것도 없는 지역들보다는 가능성이 훨씬 더 높은 곳이라고 볼 수 있다”고 강조했다. 해당 지역에 신축빌라가 난립하면 노후도가 떨어지고 사업성이 떨어지기 때문에 이를 막기 위해 개발행위를 제한했다는 설명이다. 최근에는 노후도 요건이 좀더 완화된 모아주택을 노리고 투자하는 경우가 많아졌지만 부동산 침체기에는 주의해야 한다고 지적했다. 모아주택정비사업 노후도 요건은 ‘준공 20년 이상 57%’로 일반 재개발 ‘준공 30년 이상 67%’ 보다 낮은 수준이다. 김 소장은 “최근 같이 부동산 시장이 하락할 때 재개발 예정지를 투자하려면 최소한 조합설립인가 이후 단계로 가야한다”면서 “재개발은 정비구역 지정되기도 어렵고 정비구역 지정됐다 하더라도 조합설립인가까지 동의율 75% 모으는데만 5년~10년 걸리는 지역도 있다”고 했다. 그러면서 “재개발 요건은 해당이 안되지만 노후도 요건이 완화된 모아주택을 통해 정비사업을 진행하겠다고 하는 곳들이 있다”면서 하지만 “부동산 경기가 위축되면 현재 재개발을 진행하고 있는 곳들도 가격이 조정되는데 10~20년 걸릴 예정지들은 흐지부지될 가능성도 많다. 재개발이 엎어지면 예정지 프리미엄으로 올라갔던 곳들은 다시 예전 가격으로 떨어질수 있어 옥석을 가려 투자해야 한다”고 지적했다.

2022.09.02 I 오희나 기자

재개발도 조정 국면..강북 알짜 이문휘경뉴타운, 매수 기회?[복덕방기자들]
[이데일리 오희나 기자] 서울의 대표적인 낙후 지역으로 꼽히던 이문휘경뉴타운이 대규모 아파트 단지로 탈바꿈한다. 1만3000여세대 대규모 주거 단지가 들어서면서 강북 알짜 재개발구역으로 시장의 관심이 높은 상황이다. 1일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 이문휘경뉴타운에 대해 들어봤다. 김 소장은 부동산 시장이 침체기에 들어서면서 재개발 구역도 조정을 받고 있다면서 한남·성수·흑석·노량진을 제외한 대부분 재개발 지역들이 조정을 받고 있다고 전했다. 그는 “북아현뉴타운만 해도 최근 5000만원 가량 조정됐다. 그 이하 구역들은 5000만원~1억원 가량 조정됐다고 보면 된다”면서 “아이러니하게도 재개발 투자에 기회가 오는 셈이다”고 말했다. 이문휘경뉴타운은 동대문구 이문·휘경동 일대 재개발 구역으로 가구수만 1만3000여가구에 달한다. 현재 총 7개 뉴타운 구역중 휘경 1구역과 2구역은 입주를 완료했다. 이문1구역·3구역은 이주철거가 끝나 착공에 들어갔고 4구역은 조합설립인가단계를 밟고 있다. 휘경3구역도 착공 중에 있다. 김 소장은 이문휘경뉴타운이 동대문구 개발의 큰 축인 청량리 후광 효과를 받을 것으로 전망했다. 청량리역은 GTX환승역으로 개발 호재가 풍부하다면서 이문휘경동은 동대문구에서도 북쪽에 치우친 경향이 있지만 동대문구 개발 호재와 신축 아파트 반사이익을 받을 것으로 예상된다고 설명했다. 김 소장은 “이문1·3구역은 착공까지 들어간 상황이라 2년만 기다리면 입주”라며 “복잡한 인허가절차나 이주철거 리스크가 사라진데다 속도가 빠르고 가격까지 조정된 상황이라 투자 기회”라고 판단했다. 이문휘경뉴타운의 대장 단지는 3구역이다. 현재 이문1구역과 3구역은 투자 금액이 1억~1억5000만원 가량 차이가 난다고 전했다. 김 소장은 “전반적으로 사업성이 좋지만 대장 단지는 역세권인 이문3구역”이라며 “투자 금액은 이문 1구역을 기준으로 급매물이 6억 초중반까지 나왔다. 얼마전까지만 해도 59㎡가 7억원 중반까지, 84㎡면 8억중반에서 9억원이 필요했다. 역세권인 이문3구역은 여기서 1억~1억5000만원이 더 필요했지만 최근 가격이 조정된 것”이라고 강조했다. 이어 “25평 기준 분담금을 3억원으로 잡으면 투자금에 분담금을 더한 9억원대에 25평 신축 아파트를 받을수 있다”며 “현재 동대문구 신축 아파트의 가격대가 12~13억원대임을 감안하면 3~4억 정도 싸게 사는 셈”이라고 설명했다. 특히 서울 주요 재건축·재개발 단지들의 분양이 미뤄지고 있는 상황에서 사업 속도가 빠른 이문휘경 뉴타운이 대안이 될 수 있다고 강조했다. 김 소장은 “재개발의 경우 입주권을 항상 주의하라고 조언하는데 이문휘경뉴타운은 관리처분인가까지 난 상황이라 99% 안전하다”면서 “더구나 이문 1·3구역, 휘경 3구역 모두 조합원 지위 양도 금지 규정에서 벗어났기 때문에 거래도 자유롭다”고 말했다. 2018년도 1월 24일 전까지 최초 사업시행 인가를 받은 재개발사업지는 관리처분인가 이후에도 거래가 가능하다. 김 소장은 또 “서울의 주요 사업지들의 일반분양이 미뤄지고 있는 상황에서 재개발 투자자들에게는 가격이 조정됐을 때가 오히려 투자 기회일 수 있다”고 말했다.

2022.09.01 I 오희나 기자

[복덕방기자들]"270만호 공급폭탄·안전진단 완화" 집값 어디로 가나
[이데일리 오희나 기자] 정부가 8·16 부동산 대책에서 270만호 대규모 주택 공급을 예고했다. 재건축 부담금, 안전진단 규제 완화 등을 통해 민간 주도 정비 사업을 활성화하겠다고 밝혔다. 거래절벽으로 집값 하락이 이어지는 상황에서 향후 부동산 시장에 미치는 영향에 관심이 쏠리고 있다. 26일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 이은형 대한건설정책연구원 연구위원에게 8·16 부동산 대책에 대해 들어봤다. 이 연구위원은 “이번 대책에서 가장 중요한 부분은 정비사업의 투명성을 높이겠다는 것”이라며 “아직 구체적인 내용이 나온 건 아니지만 정비사업에서 조합원들이 선택할 수 있는 옵션 중 하나로 신탁 방식 등을 추가함으로써 정부 차원에서 민간정비사업의 투명성에 대한 관심을 보여줬다”고 말했다. 이번 정부 대책에 알맹이가 없다는 지적에 대해서는 취임한지 3개월만에 구체적인 내용을 제시하기는 부족한 시간이라고 했다. ‘270만호’라는 주택 공급 숫자를 보기보다는 방향성을 봐야 한다고 강조했다. 이 연구위원은 “안전진단 등도 어느 한 부처에서 일방적으로 기준을 결정하기에는 시간이 충분치 않았다”면서 “정부에서 방향성을 제시하고 구체적인 내용을 잡아나가겠다는 입장이고 세간에서는 단기에 확실한 걸 보여주기를 기대했지만 그에 미치지 못했다는 의견이 서로 엇갈리고 있다”고 말했다. 이 연구위원은 또 “정부가 제시하는 주택 공급 규모가 얼마나 단기에 현실화될 것인지 대한 논의는 지난 수년간 해왔다”며 “숫자에 집착하기 보다는 서울에 주택을 공급하겠다는 것, 그 과정에서 필요한 여러가지 규제나 제도들을 보완하겠다는 방향성을 봐야 한다”고 강조했다. 그러면서 “30만호든 50만호든 단기에 입주 가능한 주택으로 바뀔 것이라고 쉽게 예상할 수 없다”면서 “그 때문에 정부의 주택 공급계획으로 인해 단기에 집값 그리고 개별 지역뿐만이 아니라 전반적인 시장이 영향을 받을 것이라고 확언하기는 쉽지 않다”고 지적했다. 정부가 민간 재건축을 활성화 시키기 위해 재건축초과이익환수제나 안전진단 규제를 완화하겠지만, 부동산 시장의 하향 안정 기조를 유지하는 상황에서 시장을 자극하지는 않을 것이라고 진단했다. 이 연구위원은 “민간 수요를 충족하기 위해서 민간정비사업을 촉진하겠다라는 정책 기조가 있는 상황에서는 재건축 초과이익 환수제가 사업 추진에 장애가 될 수밖에 없다”면서도 “헌재에서 합헌 판결이 난 사안이기 때문에 제도를 없애는 것은 쉽지 않다”고 설명했다. 이어 “그렇기 때문에 재초환이라는 제도를 유지하면서 실질적으로 부과하는 부담금 자체를 낮춰버리면 사실상 원하는 효과를 끌어낼 수 있다”고 말했다. 이 연구위원은 또 “목동 단지들만 하더라도 적지 않은 숫자의 단지가 이미 1차 안전진단을 통과한 상태”라며 “만약에 2차 안전진단 기준이 지금보다 현격하게 완화되고 그에 충족하는 단지들이 많아질수록 해당 지역의 부동산 가격은 오를 가능성이 높다. 하지만 지금처럼 정부가 부동산 시장의 안정을 얘기하는 상황에서는 굳이 시장을 자극할 이유가 없다”고 진단했다. 여기에 “2차 안전진단의 요건을 완화하는 것도 어느 정도가 적당하다라는 것이 아직 합의된 것도 아니다”면서 “안전진단 요건을 완화하겠다는 정책 방향을 밝히고 세부적인 내용은 추후에, 하지만 너무 긴 시간은 아닌 기한 내에 발표하겠다라는 것이 지금 정부의 방침으로 볼 수 있다”고 분석했다. ‘8·16 부동산 대책’은 구체적인 내용이 없는 일종의 로드맵을 제시한 것이기 때문에 집값에 미치는 영향은 미미할 것으로 내다봤다. 이 연구위원은 “발표된 내용들을 보면 여전히 집값에 영향을 미칠 요인들은 적지 않다”면서 “안전진단 요건 완화, GTX 조기 완공 등 전반적인 내용들이 해당 지역의 가치를 높이는 요인들이기 때문에 언제가 됐든 가격에 반영될 것”이라고 강조했다. 다만 “지금 정부 입장에서는 빨리 할 필요까지는 없다라고 보는 것이 맞다”면서 “그 때문에 당장 시장에 영향을 미치지는 않을 것”이라고 진단했다.

2022.08.26 I 오희나 기자

한국인은 모르는 '미국 부동산'…투자 적기는?
[이데일리 신수정 기자] “미국 부동산은 역사적으로 계속 공급이 부족했던 나라입니다. 전통적으로 판매자가 우위 시장이었지만 금리가 인상되고 나서 매수자가 좀 더 우월한 조건을 내걸 수 있게 됐습니다.”(사진=방소현)임우영 지오플랫 대표는 25일 이데일리 유튜브채널 ‘복덕방 기자들’에 출연해 미국 부동산 시장에 대해 이같이 분석했다. 그는 “현재 미국 부동산 시장은 매도자와 매수자 모두 줄어들어 부동산 거래량이 작년 대비 약 13% 하락했다”며 “최근 2년간 부동산 가격이 가파르게 상승한데다 금리 인상이 이어지면서 신규 주택담보대출을 일으키는 데 부담감을 느낀 것으로 보인다”고 설명했다.임 대표는 현재 미국 부동산 시장이 매수자 우위 시장으로 변곡점을 맞았다고 설명했다. 그는 “금리도 영향을 주지만 부동산 시장에선 수요와 공급의 문제가 크다”며 “금리가 인상되면서 수요가 줄다 보니 좀 더 유리한 조건을 내걸 수 있게 됐다”고 설명했다.시장 상황과 관련해 임 대표는 “미국의 추가금리 인상 예고에 따라 거래절벽이 당분간 길어질 수 있을 것으로 예상한다”며 “다만 부동산 가격을 좌지우지했던 ‘미국 실업률’ 지표가 최저수준인 3.5%에 불과해 급격한 가격 하락은 나타나지 않겠다”고 설명했다.임 대표는 환율에 따라 투자시기를 가려야 한다고 설명했다. 그는 “미국인이고 달러 현금 유동성이 있다면 현재 급매물이나 저평가된 부동산을 투자하기 좋은 때이지만 모두 환전을 해야 하는 투자자라면 원·달러 환율이 1200원대까지 떨어지기를 기다려 보는 것도 좋은 전략”이라고 분석했다.한국인에 대한 미국 부동산 투자 규제도 따로 없다고 설명했다. 임 대표는 “누구든지 투자할 수 있고 개인으로 취득할 때는 해외 부동산 취득신고를 해야 한다”며 “미국에 법인을 세워 매입할땐 해외직접투자신고를 하면 된다”고 설명했다.이어 “다만 개인으로 매수할 때엔 자금 출처에 대한 증빙을 해야한다”고 말했다. 임 대표는 영주권자나 시민권자보다 순수 외국인 자격으로 대출이 더 잘 나올 수 있다고 귀띔했다. 그는 “영주권자나 시민권자는 미국 내 신용도가 없을 수 있기 때문에 대출이 나오지 않지만 순수 외국인에겐 대출프로그램이 있어 투자할 때 대출받기가 더 쉽다”며 “또 미국은 보유세(재산세)가 있지만 한국의 취득세보다 훨씬 낮아 부담감이 덜하다”고 설명했다.이어 그는 “한국에는 종합부동산세가 있지만 미국은 다주택자에 대한 추가 과세나 종합부동산세가 없고 미국의 영주권이나 시민권자는 1031 EXCHANGE로 양도세를 무기한 연장하는 시스템을 활용할 수 있어 단기 과세를 피할 수 있다”고 덧붙였다.※더 자세한 내용은 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 확인하실 수 있습니다.(편집=서보석, 출연=신수정·임우영)

2022.08.25 I 신수정 기자

"집값 급락 올 수도…이자 못 메우면 과감히 `손절`해야"[복덕방 기자들]
[이데일리 박종화 기자] 최근 집값이 연이어 하락하고 있다. 주택 시장이 대세 하락기에 진입했다는 진단도 나온다. 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 교수는 17일 “투자를 줄이고 자산 관리에 들어가야 할 때”라고 강조했다. 한 교수는 이날 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 `복덕방 기자들`과의 인터뷰에서 “이미 대세 하락기가 시작했다고 본다”며 이같이 말했다. 그는 “주택 거래량과 가격 변동률, 미분양 데이터를 종합해보니 생각보다도 하락기가 빨리 시작됐다”면서 “하반기부터 급격한 (가격) 하락이 올 수 있다고 판단한다”고 경고했다.한 교수가 이렇게 생각한 근거 중 하나는 금리다. 금리가 오르면서 주택 소유자들의 이자 부담이 갈수록 커지고 있어서다. 한국주택금융공사 주택금융연구원이 추계한 서울의 주택 구입 부담 지수는 203.7로 사상 최고치를 기록했다. 서울에서 대출을 받아 집을 사려면 소득의 절반 이상을 원리금을 갚는 데 써야 한다는 뜻이다.한 교수는 “소득의 50%를 원리금으로 내면 생활이 안 된다”며 “한창 서울 집값이 오를 때 고가 주택 `갭` 투자(전세를 끼고 집을 사는 것)를 한 사람들은 힘든 상황에 처할 것”이라고 내다봤다. 그는 “미국이 물가를 못 잡으면 금리를 또 올릴 텐데 그러면 더 힘들어진다. 생각지도 못한 일이 벌어질 수 있다”고도 했다. 한 교수는 “지금 대출 이율이 8%까지 한다. 여기서 금리가 더 오를 때 소득으로 이자를 못 메우면 과감하게 털어야 한다”며 `손절`의 필요성도 강조했다. 그는 “갭 투자자는 더 유의해야 한다. 이자 부담 능력에 더해 전셋값이 내려갔을 때 세입자에게 차액을 돌려줄 수 있는지 냉정하게 계산해봐야 한다”고 말했다. 한 교수는 1주택자에겐 “안정적인 주거를 생각하면 버텨야 한다”면서도 “이자 부담이 과중하다면 한 번 정리 후 다시 구매할 기회를 노리는 것도 도움이 될 수 있다”고 조언했다.“무주택자는 3기 신도시 청약 당첨을 기다려야 한다”는 게 한 교수 생각이다. 그는 “사전 청약을 받는 3기 신도시 아파트는 시세의 60~80% 가격에 분양한다. 기존 신도시와 달리 입지도 다 서울에 붙어 있다”고 설명했다.

2022.08.17 I 박종화 기자

"천지개벽 용산, '전·원·주'를 노려라"[복덕방기자들]
[이데일리 박종화 기자] 도심 한복판 마지막 금싸라기 땅인 ‘용산 정비창 부지 개발’이 10년 만에 재개하면서 용산구 일대 부동산이 들썩이고 있다. 크고 작은 재개발·재건축 사업들이 개발 호재에 추진 동력을 얻을 것으로 보인다.심형석 미국 IAU 교수(우대빵부동산연구소 소장)는 10일 이데일리 유튜브 채널 ‘복덕방 기자들’에 출연해 용산 개발 계획과 관련, ‘전·원·주’(정비창 ‘전’면 재개발 구역·‘원’효로·‘주’상복합)가 주목받을 것으로 전망했다.심 교수는 용산의 미래에 관해 “강남과 버금갈 수 있는 하나의 도심 축이 강북에도 만들어진다”고 평가했다. 서울시는 지난달 용산역 철도 정비창 개발 계획을 발표했다. 이 일대를 고밀 개발해 주거와 산업·문화·여가 기능을 두루 갖춘 ‘아시아의 실리콘밸리’로 만들겠다는 게 서울시 구상이다. 애초 1만 가구가 입주할 예정이었지만 산업 등 기능을 갖추기 위해 주거 규모는 6000가구로 줄였다. 개발 효율을 위해 일대를 입지규제 최소구역으로도 지정한다.용산 철도 정비창 개발 조감도.(자료=서울시)심 교수는 이런 개발 계획에 대해 “굉장히 합리적이다. 이 땅이 굉장히 값비싼 용지”이라며 “그냥 주거로 쓴다는 것은 너무 아깝다. 비 주거 비율을 70%로 한다는 것은 상당히 합리적·실용적”이라고 했다. 다만 “소프트웨어적인 부분도 중요하다. 앵커테넌트·키테넌트(핵심 임차인)이라고 할 수 있는 기업을 유치할 수 있도록 고민해야 한다”고 덧붙였다.정비창 개발 계획이 발표되자 용산 일대 부동산 시장도 들썩이고 있다. 대통령 집무실이 용산으로 옮겨온 데다가 용산공원도 다음 달 임시개방하면서 시너지를 내고 있다. 심 교수는 “한남뉴타운까지 포함하면 4만 가구에 이르는 신도시급 주거지가 형성될 것으로 보인다”며 “도시 안의 신도시라는 점에서 파급력이 상당할 것으로 보인다”고 했다.용산 개발 수혜지는 어디일까. 심 교수는 용산역과 바로 인접한 정비창 전면 1~3구역과 원효로 일대를 꼽았다. 용산역을 중심으로 들어선 고층 주상복합단지도 심 교수가 예상하는 수혜지다. 그는 “용산 일대 주상복합 평당가가 5000만원 정도다. 대형 위주 단지긴 하지만 반포 등 아파트값이 평당 1억원을 넘어선 걸 보면 아주 고가는 아니다”며 “용산역 주변 아파트는 대부분 주상복합이기 때문에 주상복합이라고 평가절하하는 것도 없다”라고 했다.용산구 내는 아니지만 정비창 개발 후광을 누릴 수 있는 지역도 있다. 마포구 공덕동·도화동 일대다. 광화문·여의도 등 다른 도심지와 용산을 잇는 길목에 있기 때문이다. 심 교수는 “이들 지역은 용산역에서 광화문, 여의도로 가려면 꼭 거쳐야 할 지역이다”며 “걸어서 20~30분 걸릴 정도로 거리도 가깝다”고 설명했다.

2022.08.10 I 박종화 기자

'GTX 추가역' 기대감 물씬…가능성 높은 곳은?[복덕방기자들]
[이데일리 신수정 기자] “GTX 추가역 가능성이 가장 높은 선은 ‘C노선’ 연장역이 유력합니다”표찬 하우에스테이트 대표는 5일 이데일리 복덕방기자들에 출연해 수도권광역도시철도(GTX)노선 추가역 가능성에 대해 이같이 진단했다. 그는 “GTX 추가역이 만들어질 수 있는 시행령 개정절차가 진행되고 있어 기존에 서울시청과 강남역 중심의 반경조건이 없어지게 됐다”며 “이를 통해 GTX역이 추가적으로 만들어질 수 있는 전제 조건은 해결됐다”고 설명했다.(그래픽=방소현)추가역으로 지정될 가능성이 높은 역으로는 수원역 다음에 위치한 ‘병점역’을 꼽았다. 표 대표는 “GTX 도심구간의 평균 역간 거리는 4㎞, 외곽은 7~8㎞이다”며 “그 기준으로 봤을 때 병점역과 오산역, 평택지제역 등을 꼽을 수 있다”고 진단했다.윤석열 대통령이 후보 당시 공약에서 ‘천안역’에 대한 언급도 있어 가능성이 열려있다고 설명했다. 그는 “천안 구도심의 재건축 아파트 단지가 많은데, 대통령 후보 당시 이 지역을 방문해 천안역에 GTX를 놓겠다고 공약한 바 있다”며 “평택지제역 이후 거리가 있지만, 천안역도 가능성이 있다”고 분석했다.다만 표 대표는 GTX 추가 노선 가능성이 함께 높아진 것은 아니라고 선을 그었다. 표 대표는 “A, B, C 노선의 추가역 부분과 D, E, F노선이 확장되는 것은 나눠서 봐야 한다”며 “추가역은 기존에 열차가 운행되고 있는 지역이기 때문에 GTX 역사만 추가적으로 공사하면 예산이 크게 들어가지 않아도 되는 반면 노선을 새로 깔게 되는 것은 전체적인 비용이 들어가기 때문”이라고 설명했다.표 대표는 GTX-E,F 노선이 현실적으로 진행하기 어려운 부분이 있다고 지적했다. 그는 “대선에서도 GTX가 전략적으로 활용됐던 만큼 2024년 총선 전까지 가능성이 낮다는 부분을 직접적으로 언급하진 않을 것”이라며 “그 과정에서 여러 검토 기간이 필요한 부분이 있는데, 희망섞인 전망이 많이 나올 것으로 보인다”고 이야기했다.다만 표 대표는 GTX-E노선의 실제 사업성은 굉장이 낮게 나올 것으로 내다봤다. 그는 “B노선도 강남을 지나지 않은 탓에 사업성이 매우 낮게 나왔는데, 이보다도 더 북쪽으로 지나는 노선”이라며 “과거 이명박 정부가 4대강 밀어붙이듯 하면 모르겠지만, 단순히 경제적 논리로 따져봤을 때 사업이 진행되긴 어렵다”고 분석했다.순환선 형태로 짜여진 GTX-F노선의 경우에도 현실성이 떨어진다고 분석했다. 표 대표는 “자동차 순환선의 경우 잠깐 들어갔다 다시 빠져나갈 수 있는 반면 철도는 그렇지 않다”며 “과거 순환선의 개념은 ‘상징적’인 표현일 뿐이지 실제는 개별 노선 형태이며 지하철 2호선 역시 단일 노선이다”고 선을 그었다. 이어 표 대표는 “열차는 병행 노선 사용시 효과적이지 않고 속도가 나기도 어렵다”며 “속도가 나지 않는 일반 지하철도 노선을 병행하기 어려운데, 속도가 빠른 GTX는 거의 현실성이 없다고 본다”고 지적했다.※더 자세한 내용은 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 확인하실 수 있습니다.(편집=남우형, 출연=신수정·표찬)

2022.08.05 I 신수정 기자

"尹 '조기개통' 주문한 GTX-A 2년 안엔 불가능, 빨라야 2028년"

"尹 '조기개통' 주문한 GTX-A 2년 안엔 불가능, 빨라야 2028년"
[이데일리 신수정 기자] “GTX-A 전 구간 개통은 빨라야 2028년 정도로 예상할 수 있습니다”역세권 전문가 표찬 하우에스테이트 대표는 3일 이데일리 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에 출연해 수도권광역도시철도(GTX)-A노선의 2024년 조기 개통 가능성에 대해 이같이 진단했다. 표 대표는 “사업구간별로 동탄부터 수서구간까지는 2024년 개통할 수 있을 것으로 보인다”며 “운정에서 서울역까지는 현재 공정률이 40% 정도인데, 통상 1년에 공정률 20%가 진척된다는 점을 미뤄봤을 때 2026년 하반기 개통이 전망된다”고 설명했다.이어 그는 “현재 삼성역 지하에 들어서는 복합환승센터가 올 상반기 공사를 시작해 준공목표가 2028년도로 잡혀 있다”며 “빨라야 2028년이고 주변 GBC나 다른 여타 상황에 따라 준공기간이 더욱 밀릴 수도 있다”고 분석했다.GTX-A노선은 파주 운정을 시작으로 서울역과 삼성역을 거쳐 동탄을 연결한다. 최근 국토교통부는 수도권 시민의 출퇴근난 해소를 위한 GTX 확충에 속도를 내기 위해 15명의 전담인력으로 구성한 ‘GTX 추진단’을 발족해 본격 가동 중이다. 이는 국토교통부 업무보고 때 윤석열 대통령이 ‘GTX 사업을 조속히 추진하라’는 지시의 후속조치다.GTX-B노선이 강남권을 통과하지 않으면서 따라오는 수익성 문제는 용산 개발 때문에 상쇄될 수 있다고 전망했다. 표 대표는 “앞서 GTX-B노선은 강남권 진입을 하지 않아 수익적인 부분에 한계가 있을 수밖에 없다”며 “다만 최근 서울시의 용산 개발 의지에 따라 앞으로 용산 통과에 대한 미래가치가 달라질 수 있다”고 설명했다.이어 표 대표는 “민간사업 제안은 이달 중 발주 공고가 날 것으로 보이고 연말 선정작업이 이어질 것이다”며 “시너지 효과를 고려하면 B노선 진행은 무리 없이 진행되겠지만 C노선보다 우선도가 떨어지면서 2032년 정도 개통을 예상한다”고 전망했다.표 대표는 GTX-C노선이 지나는 은마아파트의 우회 요구 민원과 창동역~도봉산역 지상화 반대 민원 등과 관련해서도 소극적 대안 선에서 그칠 수 있다고 내다봤다. 그는 “은마아파트를 지나가는 노선은 기술적으로 다른 노선으로 대체하기 어렵다”며 “보정하거나 곡선을 최소화하는 방안으로 진행될 수밖에 없을 것이다”고 설명했다.그는 “창동역~의정부역 구간에 지상연결 형태에 대한 민원이 큰데 기본계획과 실시설계계획이 달라졌기 때문”이라며 “1호선 지하철 구간 철도를 그대로 쓴다면 그보다 2.5~3배 정도 빠른 GTX가 지났을 때의 문제를 우려하는 것인데 감사원 청구 결과가 나오기 전까지 그 구간을 제외한 나머지 부분은 실시 설계가 진행 중”이라고 설명했다. 다만 표 대표는 “감사원 청구 결과를 예측해 본다면 소극적인 수준의 보완대책인 방음벽 설치 등을 통해 진행될 것으로 보인다”고 예측했다.※더 자세한 내용은 유튜브 ‘복덕방기자들’ 채널에서 보실 수 있습니다.

2022.08.03 I 신수정 기자

"집은 완벽한 인플레 방어책…전세가율 높은 지역 노려라"[복덕방기자들]
[이데일리 박종화 기자] 최근 집값이 지지부진하면서 ‘내 집’ 마련 시점을 두고 무주택자 고민도 깊어지고 있다. ‘무주택자를 위한 부동산 119’를 쓴 와인엔삼겹살(와삼·필명) 작가는 이런 고민을 하는 사람에게 “집값이 아무리 올랐어도 적극적인 관심을 통해 어떻게든 집을 살 방법을 마련하는 게 중요하다”고 조언한다.와삼 작가는 26일 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에 출연해 “지역별로 여러 가지 상황들이 있기 때문에 그런 것을 따져보고 주택 구매를 검토하시는 게 좋지 않을까 말하고 싶다”며 “지금까진 수익률 측면에서 집을 가지고 있는 게 (다른 자산을 가진 것보다) 더 좋았다”고 설명했다.그는 근거로 근로소득·사업소득 증가율과 아파트 평균 가격 상승률을 비교했다. 2009년부터 지난해까지 근로소득·사업소득이 58% 증가하는 동안 전국 아파트값은 평균 121% 상승했다. 서울 아파트값 상승률은 138%로 더 높았다. 주식과 비교해도 아파트 수익률이 더 높았다. 2000년부터 2022년 4월까지 코스피 지수는 154% 상승했지만 서울과 6대 광역시 아파트값은 각각 330%, 220% 올랐다. 와삼 작가가 미국 펀드매니저 피터 린치를 인용해 “집은 완벽한 인플레이션 방어책이고 불안기에 몸을 의탁할 수 있는 물리적인 장소까지 제공한다”고 말한 이유다.윤석열 시대 집값 흐름은 어떻게 될까. 최근 집값이 주춤하고 있지만 와삼 작가는 아직 불안 요인이 많다고 진단한다. 그는 서울 아파트 입주 물량과 전·월세 불안을 이유로 들었다. 서울의 주택 수요가 매년 4만8000가구 안팎인 데 비해 입주를 시작하는 신축 아파트는 3만 가구 이하에 그치고 있어서다. 입주 물량 감소는 전세 시장 불안, 나아가 매매 가격 상승을 자극할 수 있다는 것이다. 와삼 작가는 “서울의 입주 물량이 굉장히 줄었다”며 “줄어든 서울의 입주 물량이 전세 가격을 얼마나 자극할지 지켜봐야 할 것 같다”고 했다.이런 맥락에서 무주택자가 전세가율 추이를 눈여겨볼 것을 조언했다. 그는 “전세 사이클과 전세가율이 굉장히 중요하다”며 “전세가율이라는 건 실거주 수요가 어느 정도 되느냐를 반영한다”고 했다. 그는 “주택 공급 부족이 계속 심화하면 전셋값을 자극할 가능성이 크고 이어 매매 가격을 자극할 가능성이 있다”고 설명했다.

2022.07.26 I 박종화 기자

"대구·인천 투자…입주 물량을 따져보세요"[복덕방기자들]
[이데일리 박종화 기자] 대구와 인천. 부동산 데이터 전문가인 김영학 부동산지인 팀장이 꼽은 올해 부동산 투자 위험 지역이다. 지역 수요 이상으로 주택이 과잉 공급되고 있기 때문이다. 다만 실수요자에겐 입주 물량 증가에 따른 조정이 기회가 될 수 있다는 게 김 팀장의 설명이다.김 팀장은 24일 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에 출연해 “부동산 시장에서 입주 물량은 아주 중요한 요인이다”며 “입주 물량이 많으면 조정을 받게 된다”고 말했다. 그는 “입주 시점이 되면 부동산 시장이 많이 흔들린다. 분양가보다 싸게 던지는 사람도 있고 전세를 들이기도 어려워진다”며 “섣불리 투자했다가 자칫하면 역전세(집값이 전셋값보다 싸지는 것)가 날 수도 있다”고 했다.대구가 대표적이다. 부동산지인이 집계한 2022~2025년 대구 아파트 입주 물량은 9만355가구. 이 회사에서 추산한 정상 수요(4만7847가구)보다 두 배 가까이 많다. 공급 과잉 우려가 커지면서 3.73% 하락했다. 전국에서 세종 다음으로 높은 하락률이다. 이달 초 대구 대부분 지역이 비규제지역이 됐지만 ‘시장의 심리가 죽은 상태’라는 게 김 팀장 진단이다.인천 상황도 비슷하다. 예상 수요는 6만430가구인데 입주 물량은 13만2192가구에 이른다. 인천 아파트값도 올해 0.69% 하락, 수도권 시·도 중 가장 많이 하락했다.그나마 인천이 대구보다 선방한 이유로 김 팀장은 인구를 들었다. 인천은 외부에서 유입되는 인구가 초과 공급을 상쇄했지만 대구는 인구가 계속 유출되고 있어서다. 김 팀장은 “서울에서 인천으로 인구가 많이 이동하는 중이라 지금 조정을 받아도 괜찮겠구나 생각할 수 있다”고 했다.다만 실수요자에겐 늘어난 입주 물량이 기회가 될 수 있다. 김 팀장은 “실거주자는 싼값에 새 아파트를 살 기회가 될 수 있다”며 “조정을 받는 지역은 이 기회를 노려라. 아무 생각 없이 실거주하다가 또 올라가는 때가 온다”고 말했다.그렇다면 안전하게 투자할 수 있는 지역은 어딜까. 김 팀장은 서울과 제주, 전북을 들었다. 김 팀장은 “이들 지역은 4년 연속으로 입주물량이 부족한 지역이다”며 “지금까지 많이 상승한 지역이지만 앞으로도 더 시장이 괜찮을 수 있다”고 했다.

2022.07.24 I 박종화 기자

'강북 알짜’ 북아현뉴타운…가격 흔들린다는데 '진입시점'? [복덕방기자들]
[이데일리 오희나 기자] 북아현뉴타운은 강북권 알짜 재개발 구역으로 주목받고 있다. 총 5개 구역 중 세 구역이 입주를 마쳤고 최근 2구역이 조합원 분양 신청에 돌입하면서 기대감이 높은 상황이다. 4일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 북아현뉴타운에 대해 들어봤다. 김 소장은 “북아현뉴타운은 뉴타운 중에서도 한남·성수·흑석·노량진에 이어 탑 5로 꼽힌다”며 “서대문구이긴 하지만 길 하나를 두고 마포와 생활권을 공유하고 있어 ‘준마포’라 불린다”고 강조했다. 이어 “1만 가구 이상 대규모 재개발이면서 획기적으로 개선되는 곳이기 때문에 기대감이 높다”며 “북아현2구역은 2호선 아현역과 5호선 충정로역을 이용할 수 있고 북아현3구역은 3호선도 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 좋다”고 말했다. 북아현뉴타운의 대장지역은 2구역이지만 3구역 또한 입지가 빠지지 않는다고 설명했다. 특히 3구역은 2011년 사업시행인가 이후 건축심의를 변경신청하고 있어 사업성이 개선되겠다고 덧붙였다. 두 구역 모두 관리처분 이후에도 전매할 수 있다. 김 소장은 “북아현뉴타운의 전통적인 대장지역은 2구역이다”면서 “초역세권에다 속도가 빠르다”고 말했다. 이어 “현재 조합원 분양신청 중이기 때문에 빠르면 연내 늦어도 내년에는 관리처분 인가가 날 것으로 예상한다”며 “그 후 이주·철거·착공 등에 들어가면 5년 안에 입주할 수 있다”고 설명했다. 김 소장은 또 “북아현3구역은 건축심의를 다시 받고 있어서 2구역보다 1~2년가량 지연될 것”이라며 “과거 내분이 좀 있었는데 재개발을 반대했던 조합원들에게도 입주권을 주는 것으로 결론을 내면서 속도를 내고 있다”고 말했다. 그러면서 “2011년 사업시행인가 당시에는 용적률이 220% 수준이었는데 지금은 250%까지 가능해 건축심의를 다시 받고 있는 상황”이라며 “일반분양 가구수가 늘어나기 때문에 사업성이 개선될 것”이라고 덧붙였다. 특히 “강북에서 가장 비싼 아파트의 대명사였던 경희궁자이 바로 인근에 있기 때문에 입지가 떨어지는 것도 아니다”고 설명했다.최근 부동산 시장이 거래절벽 때문에 조정을 받으면서 일부 재개발 지역도 가격이 흔들리고 있다고 전했다. 김 소장은 “투자 금액은 현금기준으로 북아현2구역은 10억원대 초중반, 북아현3구역은 8억원대 초중반 정도가 필요하다”면서 “최근에는 호가가 조금 빠지면서 이전보다 5000만원 가량 싼 매물들도 찾아볼 수 있다”고 말했다. 이어 “부동산 시장이 조정을 받으면서 서초·강남 등을 제외하고 가격이 하락하듯이 재개발구역도 비슷하다”면서 “한남·성수 등은 지방선거 이후 가격이 오히려 올라가는데 일부 지역은 가격이 밀리고 있어 재개발 투자를 고민하고 있는 투자자들에게는 진입 기회일 수 있다”고 말했다.

2022.07.04 I 오희나 기자

[복덕방기자들]분상제 개편한다는데...분양가 얼마나 오르나요
[이데일리 오희나 기자] 정부가 분양가 상한제 개편을 발표하면서 기대와 우려가 공존하고 있다. 시장 기대와 달리 공급을 늘리기 위한 유인책으로는 약하다는 의견이 나온다.30일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 분양가상한제 개편과 관련해 들어봤다. 김 소장은 “시장에서는 예상보다는 약하지만 없는 것보다 낫다는 분위기”라면 “주택 공급 확대를 위한 유인책이라고 보기엔 너무 약하다”고 전했다. 지난 21일 정부가 발표한 분양가 상한제 개편안은 정비사업 추진시 소요되는 필수 비용을 분양가에 반영하겠다는 내용이 골자다. 정비사업(재개발·재건축사업)의 분양가 산정에 △세입자 주거이전비 △영업손실보상비 △명도 소송비 △이주비 대출 이자 △총회 운영비 등 필수 소요 경비를 분양가 산정에 반영한다는 것이다. 이번 조치로 재개발·재건축 등 정비사업장 분양가는 현재보다 1.5~4%가량 오를 것으로 전망된다. 정부는 7~8월 중 공동주택 분양가 규칙을 개정할 예정이다. 해당 규칙 시행 전까지 입주자 모집 공고가 이뤄지지 않은 사업장부터 적용한다. 정부 시뮬레이션에 따르면 1.5% 오르는 사업장은 현재 3.3㎡당 2360만원에서 2395만원으로 평당 35만원 가량 오르고, 2.3%라면 3.3㎡당 2580만원에서 2640만원으로 평당 60만원이 오른다. 서울 강동구 둔촌주공의 경우 현재 3.3㎡당 3700만원대에서 2% 상승을 가정하면 전용 84㎡ 기준 분양가가 2500만원 가량 오를 것으로 추산된다. 김 소장은 “이전보다는 나아졌지만 아직도 분양가 예측 불확실성이 높은게 사실”이라며 “조합 입장에서는 이전과 마찬가지로 사업성에 대한 판단을 하기가 쉽지 않기 때문에 속도를 빠르게 추진할만한 동력이 떨어진다”고 말했다. 이어 “광명2구역을 시작으로 신반포15차, 이문·휘경뉴타운, 장위뉴타운, 신반포4차 메이플자이 등 분양가상한제 지역에 있는 재개발·재건축 단지들의 일반 분양이 줄줄이 연기되고 있다”면서 “분양 시기 여부는 조합별로 판단을 하겠지만 현재 분양가상한제 때문에 대기하던 조합들이 추진 속도를 빨리할 유인책으로 보기엔 너무 약하다”고 지적했다. 특히 택지비 검증위원회 신설을 두고 좀더 투명하고 합리적으로 운영돼야 한다고 주장했다. 시장에서는 외부 전문가와 평가사의 의견이 반영되면 그동안 단독으로 검증하던 부동산원의 택지비 평가 잣대도 종전보다 완화될 것으로 기대하고 있다. 김 소장은 “분양가상한제 핵심은 결국 택지비 산정이다”며 “분양가의 가장 큰 비중을 차지하는 것이 택지비이기 때문”이라고 말했다. 그러면서 “이전과 비슷한 방식이라면 정부의 의지대로 반영될 가능성이 높다. 좀더 객관성을 담보하고 합리적으로 개선해야 한다”면서 “예를 들어 이해 당사자인 재개발·재건축 조합에서 추천한 감정평가사나 변호사의 의견을 반영하는 등 조합의 의견을 반영할 필요가 있다”고 강조했다.

2022.06.30 I 오희나 기자

[복덕방기자들]잘되는 꼬마빌딩은 어떤게 다를까?
[이데일리 신수정 기자] “새로 생겨나는 상권에 투자하는 일은 매우 위험한 일이라고 생각합니다. 몇 년 동안 인증된 상권에 투자하시는 것을 추천드립니다”김윤수 빌사남 대표는 이데일리 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 엔데믹 시대의 좋은 투자처가 될 꼬마빌딩 시장과 관련해 “시장 양극화가 심해질 것”이라고 이같이 밝혔다. 김 대표는 최근 꼬마빌딩 시장에 대해 “올해는 엔데믹으로 인해 상권이 되살아나고 있는 추세”라며 “코로나19 영향을 많이 받았던 홍대, 이태원의 거래량은 지난해보다 줄어들었지만 회복되고 있다”고 설명했다.그는 “지난해 주택투자자분들이 높은 규제를 피해 꼬마빌딩에 투자를 많이 했다”며 “또 주식이나 코인시장이 활황이어서 유동성이 많아진 영향이 컸다”고 분석했다.김 대표는 올해 꼬마빌딩 시장의 양극화가 더욱 심해질 것으로 내다봤다. 그는 “강남이나 홍대, 한남, 성수동 등의 상권은 가격이 많이 오를 것으로 보인다”며 “반면 외곽지역의 꼬마빌딩은 가격조정이 많이 나타날 것으로 보인다”고 전망했다.김 대표는 상권이 살아나기 위해선 20·30대 여성 유동인구를 끌어들여야 한다고 강조했다. 그는 “여성분들이 많아야 핫플레이스가 된다”며 대표적인 상권의 특징을 설명했다.그는 빌딩투자시 새로운 상권의 빌딩 매입은 조심해야 한다고 강조했다. 김 대표는 “몇 년 동안 인증된 상권에 안전하게 투자하는 것이 좋다”며 “신규 상권은 유동인구의 지속성이 담보되지 않을 수 있어 기대 수익률에 미치지 못할 가능성이 높다”고 설명했다.김 대표는 5층 이하의 꼬마빌딩을 투자하기 위해선 10억원 규모의 현금이 준비돼야 한다고 내다봤다. 그는 “우리가 기대하는 멋진 건물이 아니라 10년, 20년 이상된 노후 건물을 사는 경우가 대다수”라며 “그런 건물을 개발해 어떻게 수익률을 높일 수 있을지 계획을 세운 뒤 접근해야 한다”고 조언했다.김 대표는 꼬마빌딩 투자시 건물의 상태보다는 꼬마빌딩이 위치한 땅의 가치에 주목해야 한다고 설명했다. 그는 “대부분의 투자자들이 지금의 임대 수익률을 중요시 여기는 경우가 많다”며 “그러나 이것보다 지역이나 개발 이후의 미래가치가 얼마나 높아질 수 있을지가 매각차익을 높일 수 있는 비결”이라고 설명했다.이어 김 대표는 “임대수익은 이자비용이나 관리비용으로 거의 나가기 때문에 크게 남지 않는 수입”이라며 “외곽지역보다는 무조건 주요 상권에 집중한다는 생각으로 물건을 파악해야 한다. 한 번도 가보지 않은 지역이나 상권에 투자하는 것은 매우 위험하다”고 지적했다.※이 밖에 자세한 내용은 유튜브 채널 ‘복덕방 기자들’에서 영상을 통해 확인해볼 수 있습니다.

2022.06.21 I 신수정 기자