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김기원 리치고 대표 “부동산 대세 하락 이미 시작됐다”
  • [복덕방기자들]김기원 리치고 대표 “부동산 대세 하락 이미 시작됐다”
  • [이데일리 오희나 기자] “부동산 대세 하락 이미 시작됐다.”28일 김기원 리치고 대표는 서울 중구 이데일리 사옥에서 진행된 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’ 구독자 5만명 기념 특별강연에서 이같이 말했다.김 대표는 “현재 서울 아파트시장을 보여주는 가장 중요한 지표는 주택구매력지수(HAI)”라며 “지난해 3분기 기준 역대 최저 수준으로 이는 서울의 집값이 역사상 가장 고평가 수준이라는 것을 의미한다”고 강조했다. 금리가 올라갈수록 더 악화될 것이라고 덧붙였다. HAI는 대출금 상환에 필요한 금액을 부담할 수 있는 능력을 지수로 나타낸 것이다. 김 대표는 “고평가 지역의 하락 변곡점은 지난해 10월 이미 시작했다”면서 “영끌 거래량이 터진 이후 그 가격을 받아줄 매수자가 사라졌기 때문”이라고 판단했다. 실거래가 공개 이후 데이터를 보면 지난 2006년, 2020년 고점에서 두번, 2015년 저점에서 한번 대량 거래가 나타났다. 고점에서 대량으로 영끌 거래가 터진 이후 거래량이 급격하게 줄었다는 설명이다. 대출 규제가 완화되도 부동산 하락세가 반전되지는 않을 것이라고 내다봤다. 김 대표는 “고평가된 부동산 시장에 금리 인상은 치명타”라며 “금리가 0.5%에서 1%로 올라가면 이자부담이 두배로, 1%에서 2%로 올라가면 이자가 4배로 불어난다. 이자부담이 기하급수적으로 증가하는데 대출을 끌어다 집 살 사람이 얼마나 되겠나”고 반문했다. 수도권 입주물량이 적기 때문에 앞으로 2~4년 더 상승할수 있다는 전망에 대해서도 “가능성이 낮다”면서 “입주물량이 적은 건 사실이지만 그것말고도 집값에 영향을 미치는 데이터가 많다”고 말했다. 과거 2011년~14년 경기도 아파트 입주 물량이 역대 최저 수준이었지만 2010년부터 부동산 가격이 폭락했다는 것이다. 반면 2017년~19년에는 정부가 강력하게 규제하고 수도권에 입주물량이 많아 상승하지 못할거라는 전망이 많았지만 실제로는 역대급 상승을 기록했다는 설명이다. 김 대표는 “투자 목적으로 집을 팔아야 하는 사람들은 꼭대기에서 팔려고 하면 잘 안 팔릴 것”이라며 “욕심을 줄이고 매도를 하는게 현명한 방법일수 있다”고 말했다. 이어 “집은 내 자산중 가장 큰 부분이기 때문에 자신의 전망과 다른 상황이 펼쳐졌을때를 대비하고 고민해야 한다”면서 “자산을 불리는 것도 중요하지만 손해를 보지 않는 것이 훨씬 더 중요하다”고 강조했다. 다만 부동산 하락기에도 모두 하락하지는 않는다면서 지역에 따라 양극화 현상이 나타날 것으로 내다봤다. 김 대표는 “서울·경기도·세종·대전·부산·대구 모두 지난해 고점을 찍고 하락세를 이어가고 있다”면서 “특히 대구는 고평가된 상황인데다 입주물량도 많아 2024년까지 하락세가 이어질 것”으로 예상했다. 반면 지방에서 상승을 지속하는 곳도 있다. 그는 “충북·충남·경남·경북·전북·강원도·제주, 이 지역들은 여전히 상승세를 이어가고 있다”면서 “수도권이 대세 상승하는 동안 못오른 지역들로 아직 허리 밖에 안왔다”고 말했다. 그는 또 “평택·이천도 서울과 생활권이 완전 다르기 때문에 사이클이 다르다”면서 “실제로 수도권 부동산 시장이 대세 하락하던 2010~12년에도 외곽에 있는 평택 등은 가격이 올랐다”고 강조했다. 이어 “저평가 지역들은 여전히 가격도 좋고 거래가 활발해 실수요자들이 접근하기에 좋은 시장”이라고 말했다. 김 대표는 “부동산에 대한 탐욕과 공포는 20년간 반복돼 왔다”며 “부동산 가격이 저점을 찍고 부동산 가격이 오르면 4~5년뒤에 정부 규제가 시작되고 3년 정도 후에 패닉바잉 거래량이 나타난다. 이후 1~2년뒤 시장이 식기 시작한다. 이 패턴을 기억해야 한다”고 강조했다. 그러면서 “분위기에 휩싸여 중요한 의사결정을 할 때가 아니다”면서 “지금은 보수적인 입장을 취해야 한다. 역사는 반복되기 때문에 또다시 무릎 밑에서 살 수 있는 구간이 올 것”이라고 강조했다. 한편, 이데일리 건설부동산부에서 운영하고 있는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 구독자 5만명을 넘어섰다. 지난 2020년 2월25일 첫 콘텐츠인 ‘아임해피가 뽑은 상반기 분양 핫3’ 방영 이후 약 2년 만이다. 복덕방기자들은 구독자 5만명 달성을 기념해 구독자 및 시청자 여러분의 사랑에 보답하는 차원에서 특별방송으로 다음 달 4일까지 1부 ‘대선후보캠프 부동정책토론회’(권순형 더불어민주당 부동산개혁위 총괄 부위원장·심교언 국민의힘 선대위 경제정책추진본부 위원), 2부 부동산시장 대전망(김학렬 스마트튜브 소장·김기원 데이터노우즈 대표)을 각각 라이브와 녹화방송으로 준비했다. 영상은 유튜브 채널 복덕방기자들에서 언제든지 볼 수 있다. ※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.
2022.02.28 I 오희나 기자
강남 빌딩을 5천원에 주식처럼 사고 팔 수 있다고?
  • 강남 빌딩을 5천원에 주식처럼 사고 팔 수 있다고?[복덕방기자들]
  • [이데일리 김나리 기자] “그동안 건물주의 꿈은 있었지만 사실상 건물을 사기 어려웠던 분들에게 건물을 주식처럼 소액으로 쉽게 거래할 수 있도록 한 플랫폼이 ‘카사’입니다.”디지털수익증권(DABS) 거래 서비스 플랫폼 ‘카사’가 서울 여의도에 위치한 오피스빌딩 ‘익스콘벤처타워’의 일부 층 공모에 나선다. 또 지난해 상장한 강남 빌딩인 ‘역삼한국기술센터’의 매각을 추진한다. 실제 매각이 성사된다면 연 수익률은 20% 이상이 될 것으로 추정된다.24일 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 예창완 카사 대표와 만나 카사를 통한 건물 투자 방법 등에 대한 얘기를 들어봤다.카사는 건물을 기초로 디지털 수익증권을 발행해 주식처럼 모바일 트레이딩 시스템(MTS) 형태로 건물 지분 일부를 매매할 수 있게 한 플랫폼이다. 2019년 금융위원회의 혁신금융서비스로 정식 지정됐다.수익증권은 고객이 맡긴 재산을 투자·운용해 발생하는 수익을 분배받을 권리를 표시한 증서다. 카사에서 디지털 형태로 발행한 디지털 수익증권이 있으면 보유한 지분에 따라 건물 임대 수익이나 매각 시 수익 배당 등을 받을 수 있다.리츠와 비슷해 보이지만 포트폴리오에 투자하는 리츠와 달리 자신이 원하는 빌딩을 직접 선택해 지분 투자를 할 수 있다는 점에서 리츠보다 자유도가 높으며 투자할 수 있는 자산 범위도 더 넓다는 게 카사 측 설명이다.카사만의 투자자 보호 장치도 마련돼 있다. 예 대표는 “기본적으로 각각의 건물들은 신탁사와 제휴해 관리하고, 건물 소유권도 신탁사가 갖는다”며 “모든 자금 흐름과 증권 관련 기록은 신탁사, 은행 등과 프라이빗 블록체인 기술을 활용해 안전하게 분산 관리한다”고 설명했다.카사는 그간 3개 건물에 대해 공모를 진행해 완판했다. 최근에는 지난해 3번째로 공모한 강남 테헤란로 오피스빌딩인 ‘역삼한국기술센터’의 매각(엑시트)을 추진 중이다. 매각 예정금액은 93억원가량으로 공모가였던 84억5000만원 대비 10% 이상 높다. 예 대표는 “매각은 투자자 총회를 통해 결정하는데 실제 매각될 경우 임대 수당 등을 다 합친 연 수익률은 20% 정도”라고 내다봤다.오는 3월에는 여의도 익스콘벤처타워 9층 일부에 대한 4번째 공모를 진행한다. 건물 공모 총액은 16억4000만원으로 이번 공모를 통해선 총 32만 8000개의 디지털수익증권이 발행될 예정이다. 예 대표는 “이 건물은 국회의사당역 1분 거리 초역세권으로 건물 자체가 굉장히 오랫동안 공실률을 낮게 유지해왔고 서여의도 핵심지역에 있어 안정적 임차가 예상된다”며 “최근 주변에 파크원 등이 들어서면서 전체 지가 상승률도 기대된다”고 말했다. 나아가 예 대표는 “만약 부동산 하락장이 오더라도 개별 매물의 위치와 장기 임차, 계약의 특수성 등에 따른 매력도가 다르기 때문에 개별 평가를 하는 게 중요하다”며 “시장에 특정 방향성이 있더라도 어떤 시점에 어떤 방식으로 파느냐에 따라 투자 가치가 충분히 다를 수 있다”고 강조했다. 다만 투자 시 원금 보장이 되지 않는다는 점은 유의해야 한다. 이 밖에 카사와 관련한 자세한 내용은 유튜브 채널 ‘복덕방 기자들’에서 영상을 통해 확인해볼 수 있다.※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.
2022.02.24 I 김나리 기자
“집값 하락 시작…지금 팔고 ‘이때’ 사라”
  • “집값 하락 시작…지금 팔고 ‘이때’ 사라”[복덕방기자들]
  • [이데일리 김나리 기자] “지금 집을 팔 수 있다면 팔아야 한다. 집을 산다면 2030년쯤 사는 게 좋다.” (이현철 아파트사이클연구소 소장)최근 가계대출 규제와 금리 상승 등이 맞물린 가운데 집값이 주춤하고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난 14일 기준 서울 아파트 매매가격지수 변동률은 전주 대비 0.02% 떨어지며 4주 연속 하락했다. 같은 날 기준 수도권 아파트 매매가 변동률도 3주 연속 0.02%씩 내림세를 이어갔다.시장에선 ‘집값 하락이 시작됐다’는 의견과 ‘상승 전 집값이 일시적으로 조정받고 있다’는 등의 의견이 엇갈리고 있다. 이에 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 최근 서울 중구 이데일리 사옥에서 이현철 아파트사이클연구소 소장과 만나 부동산 시장 전망 등에 대한 얘기를 들어봤다.이 소장은 먼저 “지금은 하락으로 넘어가는 정체기이지 상승 직전의 조정 상황은 아니다”라며 “이제는 상승을 지속하기 어렵다”고 진단했다.이는 “실거래가와 호가 격차가 급격하게 벌어지면서 매수자들이 지켜보는 쪽으로 시장이 변한 가운데 대출 규제와 금리 인상까지 겹쳤기 때문”이라는 게 이 소장의 설명이다. 이어 이 소장은 “그간 문재인 정부에서 펼친 규제의 누적 효과도 나타나고 있다”고 덧붙였다.또 이 소장은 “대통령 선거 이후에도 어떤 정부가 들어서든지 간에 시장 변화가 크게 일어나지 않을 것”이라며 “시장이 하락으로 방향을 틀면 공급이 정해져 있기 때문에 부양책을 쓰더라도 시장이 상승세로 바뀌기 어렵다”고 주장했다.그러면서 “유주택자는 지금이라도 집을 팔 수 있으면 파는 게 좋다. 사실 지금도 늦었다”며 “많이 올라간 곳일수록 많이 떨어지는 경향이 생기기 때문에 강남도 집값이 떨어질 수 있다”고 말했다.적절한 주택 매수 시기로는 2030년쯤을 추천했다. 이 소장은 “이제 약 2년 정도 정체기를 겪고 하락하게 되는데 이 하락 기간은 약 5년 정도 걸릴 것”이라며 “또 하락기 다음에 바로 브이자(V) 곡선으로 상승하는 게 아니라 유(U)자 모양으로 상승한다는 점을 감안하면 안정기로 1년 정도가 더 필요하다. 따라서 실질적으로는 2030년 정도에 집을 사는 게 좋다고 본다”고 말했다.이 밖에 자세한 내용은 유튜브 채널 ‘복덕방 기자들’에서 영상을 통해 확인해볼 수 있다.※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.촬영·편집=이솔지PD
2022.02.22 I 김나리 기자
일관성 없는 방역에…국민만 멍든다
  • [미리보는 이데일리]일관성 없는 방역에…국민만 멍든다
  • [이데일리 김상윤 기자] 다음은 2월 18일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면일관성 없는 방역에…국민만 멍든다밴처캐피털업계, 블록체인 기업 투자 바람 분다오스템, 끝내 상폐 심판대에끝나지 않은 우크라 전운..금융시장 요동△종합선거운동 사흘 지났는데..유세장서 사라진 3金연예인·스포츠인 지지 표명, 대선 후보에 도움 될까요베를린이 사랑한 홍상수…3년 연속 ‘은곰상’△오락가락 방역에 민생 올스톱中企, 인력부족에 생산차질 비상…의료·교육 필수 인프라마저 마비“정점 17만”이라더니…정부 오판이 더블링 키웠다△종합공급망 안정 투자 외국인 기업 ‘투자액 절반, 임대료 전액’ 지원한다종협지지 않는 추경안…자영업자 희망고문하는 여·야·정정부 “5G주파수 종합검토 필요” SKT·KT ‘안도’ LG U+ ‘불안’토지확보비율 95→90% ‘완화’ 추진…지주택 사업 쉬워지나△허술한 내부통제 도마에제 2,3의 ‘오스템 판박이’ 또 나올라..“내부회계 관리감사 정착해야” “지배구조 바꿔야”…뿔난 개미들 직접 나선다상장폐지 불안에…간접투자한 내 펀드 어쩌나△대선 부동산정책 토론회권순형 “李, 주택시장 안정화…공공 역할 강화”심교언 “尹, 공공보다 민간 활용한 공급 확대”유튜브 채널 ‘복덕방 기자들’은..족집게 부동산 해결사△정치尹, 李에 오차범위밖 우세…초박빙 구도 깨지나겹악재 안철수, 단일화 담판이냐 완주냐 ‘기로’후보에 쏟아지는 악수 요청..유세현장 ‘오미크론 방역’ 안간힘△정치李 “재개발·재건축 규제 풀겠다”尹 “히틀러처럼 정치보복 선동”유승민 “정권 교체 위해 백의 종군”…윤석열 “천군만마 얻어”하태경 “安, 尹중심 단일화 결단시 정치적 자산 이어질 것”김원웅 물러난 광복회, 직무대행 체제 전환△경제30조 초과세수에도 나라살림 30조 적자…‘퍼주기 공약’에 올해도 막막국고채 사들인다고 뭇매 맞는 한은…그럼 손놓아야 하나요아이스크림 ‘2+1’ 행사 왜 줄었나 했더니…△금융기업·산업·수출입은행, 7년 만에 희망퇴직 부활업계 출신 첫 저축銀중앙회장 오화경 “양극화 해소하겠다”설 이후 마통 수요 증가…가계대출 다시 증가세“당신의 소비성향은 플렉스 요정”..신한카드 ‘소BTI’서비스△글로벌“우크라 선제 공격”..철군한다던 러“병력 추가 배치”일자리 복귀하는 미국인구글도 애플처럼 개인정보 막는다..메타 날벼락인플레 언급 73번 “더 빠른 금리인상 단행”△산업가전 한계 깬 삼성…초프리미엄 경험 선사한다LG엔솔, 美 NEC 에너지솔루션 인수지난해 화물로 재미 본 항공사..올해는 ‘글쎄’해운사 승승장구 기대속 ‘운임지수’ 변수로SK케미칼 ‘코폴리에스터가 효자네’△소비자생활‘억눌린 수요 터진다’..화장품업계 봄내음 솔솔오리온, 바이오사업 통큰 투자..큐라티스와 결핵백신 개발 나서‘계산대 몰리는 카트 병목현상 없어요’ 공간 혁신으로 쇼핑 즐거움 만끽면세점 담배·홍삼 수요 증가 전망에…미소짓는 KT&G△증권믿었던 우리사주마저…반대매매 위기에 직원들 “살려株”“숙박 예약 코로나 이전 수준”..에어비앤비 전망에 여행주 ‘훨훨’코스닥 외면하는 외국인 이달 바이오주는 사들여“2년이면 OK”..글랜우드PE의 M&A전략 ‘패스트트랙’일상복귀 기대 커지자..화장품株부터 웃었다“3월 FOMC까지 저변동성·배당성장 ETF에 주목”△여행연인의 바다 강릉..시리도록 짙푸른 광할한 동해를 느끼다BTS 정류장·도깨비 촬영지..‘핫’한 해변서 찰칵△스포츠차민규·김민석, 두번째 메달 사냥 나선다팀킴, 스웨덴에 져 4강행 좌절美반도핑위원장 “발리예바, 금지약물 의도적 사용”韓쇼트트랙 금2개, 은3개 수확..세계 최강 자리 지켰다△이데일리가 만났습니다박수용 블록체인학회장 “文정부 규제로 해외기업만 배불려..컨트롤타워 ‘가상자산진흥원’ 설립을”“주식시장보다 더 빨리 성장..ETF시장도 열리게 될 것”△오피니언관계의 힘 키우는 마법의 주문포르투갈에서 만나는 환의의 순간대선후보들 中企 절박한 외침에 귀기울여야△피플삼성맨 변신 리퍼트 “삼성은 한미 경제관계의 핵심”박영정 한국예술인복지재단 대표 “예술인 복지법 10년..보편적 복지로 중장기계획 준비”
2022.02.17 I 김상윤 기자
구독자 5만 목전…유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은
  • 구독자 5만 목전…유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은
  • [이데일리 강신우 기자] 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’이 구독자 5만 명 달성을 앞두고 있다. 지난 2020년2월25일 첫 콘텐츠인 ‘아임해피가 뽑은 상반기 분양 핫3’ 방영 이후 약 2년 만이다. 복덕방기자들은 이데일리 건설부동산부에서 운영하고 있는 유튜브 채널로 현재 구독자 수는 4만9300여명(17일 기준)이다. 채널은 2019년10월 개설했으며 누적 조회수는 467만1605회에 이른다. 건설부동산부 기자들과 부동산시장 전문가가 출연해 다양한 부동산 소식과 투자 정보를 분석하고 전달하자는 게 채널 개설의 취지다.주요 프로그램 코너로는 부동산시장 전문가 초대석인 ‘복기톡’ 투자 정보를 알려주는 ‘떴다 福기자’ 복덕방기자들과 전문가들의 부동산 대전망인 ‘부동산포럼’으로 이뤄져 있다. 지난 2년간 복덕방기자들 채널에서는 ‘당장 내 집 잘 팔아야하는 3가지 이유’(고종완 한국자산관리연구원 원장)이 조회수 39만회로 시청자들의 가장 많은 사랑을 받았다. 고 원장은 부동산시장 사이클(주기) 분석의 1인자로 당시 작년 상반기까지 집값이 상승하고 이후 하락할 것이라는 전망을 내놨다. 이어 김인만 부동산경제연구소 대표가 출연한 ‘갈아타기 고민 중인 1주택자? 이때 이사가라’가 38만회를 기록했고 홍춘욱 EAR리서치 대표의 ‘집값 고점은 2023년, 이후 조정장 온다’가 34만회로 높은 조회수를 보였다. 이 밖에도 권대중 명지대 부동산학과 교수, 최인용 가현택스 세무사, 오동협 원빌딩 대표, 김학렬 스마트튜브조사연구소 소장, 김헌동 SH사장, 신태수 지존 대표, 신동우 노후공동주택리모델링연구단 단장 등 다양한 분야의 전문가들이 복덕방기자들 채널에 출연해 정확한 시장 전망과 명쾌한 솔루션을 통해 시청자들의 관심을 끌었다. 복덕방기자들은 구독자 5만명 달성을 기념해 구독자 및 시청자 여러분의 사랑에 보답하는 차원에서 특별방송으로 다음 달 4일까지 1부 ‘대선후보캠프 부동정책토론회’(권순형 더불어민주당 부동산개혁위 총괄 부위원장·심교언 국민의힘 선대위 경제정책추진본부 위원), 2부 부동산시장 대전망(김학렬 스마트튜브 소장·김기원 데이터노우즈 대표)을 각각 라이브와 녹화방송으로 준비했다. 영상은 유튜브 채널 복덕방기자들에서 언제든지 볼 수 있다. 복덕방기자들을 총괄하고 있는 이승현 건설부동산부 부장은 “유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 부동산 현장을 누비는 기자들과 부동산시장 전문가들이 함께 만드는 고품격 채널로 구독자의 많은 관심과 사랑에 힘입어 빠른 성장을 거듭하고 있다”며 “앞으로도 시청자와 쌍방향 소통으로 주택시장 전망부터 투자·분양·절세 등 다양한 분야의 흥미로운 콘텐츠를 만들어 나가겠다”고 말했다.
2022.02.17 I 강신우 기자
심교언 "민간 활용한 공급 집중..재초환은 기부채납 방식으로"
  • 심교언 "민간 활용한 공급 집중..재초환은 기부채납 방식으로"
  • [이데일리 신수정 기자] 심교언 국민의힘 선거대책본부 경제정책추진본부 위원장은 문재인 정부가 마녀사냥식 비판 논리로 잘못된 부동산 시장 진단을 했고 공급을 줄이는 결과를 낳았다고 지적했다. 또 공공주도식 공급으로 실질적인 공급이 일어나지 못했고 불협화음을 만들고 있다고 분석하며 윤석열 후보가 집권하면 재개발·재건축 등 민간을 활용한 주거 공급에 집중하겠다고 밝혔다.[이데일리 이영훈 기자]17일 유튜브 ‘복덕방 기자들’에서 진행한 대선후보캠프 부동산정책 토론에 참석한 심교언 국민의힘 선거대책본부 경제정책추진본부 위원장이 윤석열 후보의 공약에 대해 설명하고 있다.◇文정부, 부동산 진단·처방 모두 잘못심 위원장은 17일 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’ 대선후보캠프 부동산정책 토론회에서 문재인 정부의 부동산 정책에 대해 이같이 밝혔다. 심 위원장은 “문재인 정부는 당초 유동성과 공급부족이란 원인을 제쳐놓은 채 다주택자와 임대사업자들이 집값을 올렸다는 마녀사냥식 비판으로 정책을 이끌었다”며 “나중엔 공급확대로 처방을 선회했지만, 부동산 진단과 처방이 계속해 빗나가면서 부동산 정책에 대한 신뢰도 하락을 이끌었다”고 지적했다.심 위원장은 “서민들을 위하느냐와 부자를 괴롭히냐는 선택지에서 후자를 선택한 것으로 보인다”며 “그러나 결과적으론 서민들이 더 힘들어지는 결과를 낳았다”고 강조했다. 정책을 만드는 과정에서도 문제가 많았다고 비판했다. 심 위원장은 “제일 처음 투기과열지구 지정 시 주거정책심의위원회를 거치게 돼 있었는데도 불구하고 모두 서면으로 진행됐다”며 “모든 정책은 단기, 장기, 수혜, 피해계층이 있음에도 이를 명확히 밝히지 않고 시장 부작용을 단기적 현상이라고 단정 지었다”고 설명했다.◇공공주도 보단 민간 활용…재초환·안전진단 완화국민의힘의 부동산 정책 목표는 ‘살고 싶은 곳에 자유롭게 살 수 있게’ 돕는 것이라고 밝혔다. 심 위원장은 “10분위 중 4분위에 대해선 공공임대주택을 적극 지원할 뿐만 아니라 바우처 제도를 확대해 거주하고자 하는 곳을 선택 할 수 있도록 할 것”이라며 “나머지 국민 역시 원하는 곳에 원하는 형태의 주택, 원하는 대출 운용을 통해 살 수 있도록 하겠다”고 강조했다. 또한 윤석열 후보의 부동산 공약 중 임기 내 250만호 공급이 많은 것은 아니라고 설명했다. 심 위원장은 “최근 10년간 전국 인허가 물량의 평균은 연간 57만호인 것을 봤을 때 많은 숫자는 아니다”며 “현 정부도 205만~206만호 공급계획을 세우고 있어 이 물량을 받아 이어간다면 실현 가능성이 크다”고 설명했다.공공임대주택 비중은 과도하게 늘릴 필요가 없다는 견해다. 심 위원장은 “현 정부가 공급할 예정인 공공임대주택 계획으로 봤을 때 OECD 평균 공공임대주택 공급량을 넘어서게 된다”며 “공공주도로 공급한 곳 중 지방에 공급한 곳은 미분양도 나오고 있다. 공공임대를 과도하게 늘리기보단 현 수준을 유지하면서 주거비 보조정책을 통해 지원할 예정”이라고 말했다.또 민간을 활용한 주거 공급에 집중하겠다고 설명했다. 심 위원장은 “여당 공약인 공공임대 170만호 공급을 통한 시장 안정화는 정부의 재정부담이 크다”며 “반면 윤 후보의 공약인 청년 원가주택 30만호는 현재 LH에서 공급되는 주택과 마찬가지로 조성원가의 70~80%로 공급할 수 있어 현재 진행되는 공공주택보다 추가비용이 들어가지 않는다”고 설명했다. 또 “재건축·재개발사업을 활성화해 민간 주도의 공급을 촉진시키겠다”며 “용적률을 더 높여 사업성을 높이는 대신 여기서 공공주택을 추가로 확보해 역세권 첫 주택이나 생애 첫 주택으로 제공하고자 한다”고 덧붙였다.동시에 재건축 초과이익 환수제의 기부채납 방안과 안전진단 기준 완화 등을 고려하고 있다고 밝혔다. 심 위원장은 “국민의힘은 지난해부터 재개발·재건축 활성화를 위한 규제 완화를 지속적으로 주장해 왔다”며 “미실현된 재건축 초과이익을 현금으로 환수하기보다는 건물과 임대주택 등으로 기부채납 받는 방식을 도입해 재건축 사업의 부담을 줄일 방침”이라고 설명했다.취득세와 종부세 완화에 대해선 “잘못된 정책 탓에 피해를 받은 사람을 구제하려고 한다”며 “취득세는 신혼부부나 생애 최초 구입자에 대해선 대폭 면해주고 보유세와 종부세는 일원화하고 자세한 세율과 관련해선 태스크포스(TF)를 만들어서 정상화할 방침”이라고 밝혔다.
2022.02.17 I 신수정 기자
권순형 “하락장되면 민간주택 공급 급감…공공역할 강화해야"
  • 권순형 “하락장되면 민간주택 공급 급감…공공역할 강화해야"
  • [이데일리 김나리 기자] “민간개발 사업을 통해 주택을 충분히 공급할 수 있다는 말은 앞으로 맞지 않을 수 있다. 시장이 안정화되거나 주택 가격이 떨어지기 시작하면 민간주택 공급이 급속하게 줄어들 것이다. 주택시장에서 공공의 역할 강화가 필요한 이유다.”권순형 더불어민주당 부동산개혁위원회 총괄 부위원장은 17일 서울 중구 이데일리 사옥에서 진행된 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’ 구독자 5만명 기념 ‘더불어민주당 국민의힘 대선캠프 부동산정책 토론회’에 참석해 이렇게 강조했다.[이데일리 이영훈 기자] 권순형 더불어민주당 부동산개혁위원회 총괄 부위원장이 유튜브 채널 복덕방기자들에서 생방송된 ‘더불어민주당 국민의힘 대선후보캠프 부동산정책 토론회’에 참석해 토론하고 있다.◇“李, 文정부 부동산 문제 집권여당 후보로서 책임 통감”먼저 권 부위원장은 문재인 정부의 부동산 정책과 관련해 “최근 5년간 많은 국민들이 주택 매매·전세가격 상승 문제로 고통 받았다”며 “저금리, 코로나 팬데믹 사태로 인한 유동성 확대 등으로 수요가 늘어날 수밖에 없는 상황에서 문재인 정부는 주택 공급을 확대하는 정책들을 쓰기보다 수요를 억제하는 정책들에 초점을 맞췄다”고 지적했다.이어 “이재명 후보는 집권여당 후보로서 깊은 책임을 통감하고 있다”며 “주택 시장을 하향 안정화해 국민들이 편안하게 살도록 하는 게 이재명 후보 정책의 기본적인 근간”이라고 말했다.그러면서 앞으로는 주택 시장에서 공공의 역할을 더 강화해야 한다고 주장했다. 권 부위원장은 “우리나라 주택 공급은 개발 사업 형태로 이뤄지는데, 개발 사업은 결국 이익이 남아야 하기 때문에 민간에서의 주택 공급은 주택 가격이 올라 개발이익이 많이 남는 시기엔 확대되고 가격이 하락하면 줄어드는 특징이 있다”며 “결국 주택시장이 안정화되거나 가격이 떨어지면 민간에서의 공급이 불가능한 구조”라고 설명했다. 또 “우리나라는 인구가 줄고 있지만 가구 수는 분화되면서 주택 시장 수요는 늘어나고 있는데, 이를 전부 민간에 맡겨 놓게 되면 곤란한 문제들이 주기적으로 반복될 것”이라며 “따라서 지금 주택시장 안정화의 토대를 마련하려면 오히려 공공의 역할을 강화해 국민들이 저렴한 임대료로 안정적으로 거주할 수 있는 주택 공급의 완충 장치를 마련해야 한다. 이재명 후보가 기본주택 140만가구를 포함한 311만가구의 공급 계획을 발표한 것은 국민들이 주택시장에 불안을 느끼지 않을 정도로 공급하겠다는 목적”이라고 말했다.◇“주택시장 안정화하려면 물량 이어 가격도 중요”나아가 공공이 나서서 공급 가격을 낮추는 문제도 중요하다고 언급했다. 권 부위원장은 “2015년 박근혜 정부 시절 공공택지 업무처리 지침을 바꿔서 공공택지 공급가격을 조성가에서 시장가격을 의미하는 감정가로 바꿨다”며 “이로 인해 주택가격이 오르면 공공택지가격도 오르고 분양가도 오르는 악순환이 반복되고 있다. 주택시장 안정화를 위해서는 충분한 주택 공급도 필요하지만 공급 가격 인하 등 공공이 자기역할을 하는 게 필요하다”고 했다. 또 “사람들이 다양한 선택을 할 수 있도록 임대주택 유형과 분양 유형들을 통합하는 것도 주택시장 안정화를 위해 차기 정부에서 꼭 필요한 정책”이라고 덧붙였다.재건축 안전진단 기준을 완화하겠다는 공약과 관련해선 “1970년~1980년대 초반 지어진 강남 쪽 주택들은 거의 재건축이 된 반면 1980년대 후반 지어진 강북 쪽 주택들은 30년의 재건축 연한이 도래했는데도 기준을 통과하기 쉽지 않아 관련 공약을 했다”며 “인구감소 등 인구구조로 보면 지금 신도시들을 대규모로 확대하는 것은 미래를 위해서 바람직하다고 볼 수 없기에 도심지에 용적률을 상향하는 방식으로 공급 문제를 해결하려고 한다”고 말했다.아울러 부동산 세제와 관련해선 “주택이 한 채냐 두 채냐의 문제가 아니라 실제 거주하는 곳을 중심으로 보호하고 투기적 수요를 차단하겠다는 게 원칙”이라며 “후보가 증세를 얘기하다 감세를 얘기한다고 하지만 방향성은 항상 일관돼 있다. 부동산 세제정책은 실제 거주를 중심으로 유연하게 접근하는 게 필요하다고 보고 있다”고 말했다.
2022.02.17 I 김나리 기자
“이재명 주택공약 달라진 것 아냐…한결같다”
  • [복덕방기자들]“이재명 주택공약 달라진 것 아냐…한결같다”
  • [이데일리 강신우 기자] 이재명 더불어민주당 대선후보의 부동산정책 공약과 관련해 대선경선 예비후보 당시 ‘반시장주의’라는 지적이 많았다. ‘국토보유세’를 걷고 ‘주택관리매입공사’를 둬 정부가 주택시장에 적극적으로 개입해야 한다는 공약을 내면서다. 그러나 최근에는 재건축·재개발 등 정비사업을 활성화하겠다고 약속하면서 정책이 좌우를 오간다는 비판이 나온다. 이데일리DB.이재명 대선후보 선거대책위원회에서는 주택정책 공약이 180도 바뀌었다는 세간의 평가는 ‘오해’라고 해명한다. 이 후보의 시장 접근방식이나 철학은 처음부터 한결같다는 것이 캠프 측 인사의 주장이다. 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 10일 서울 중구 순화동 이데일리 사옥에서 홍성일 이재명캠프 종합상황실 선임팀장과 만나 이 후보 주택정책 공약의 방향에 대해 물어봤다. 홍 팀장은 “현재 8% 수준인 공공임대주택 재고율을 15% 이상이 되면 공공주택에 대한 좋지 않은 인식이 없어지고 보편적으로 필요 시 선택할 수 있는 주택의 한 유형으로 자리잡게 된다”며 “공공임대주택 재고율을 끌어올리는 것이 시급하다 보니 처음 공약 때 초점이 공공에 맞춰졌다”고 말했다. 그는 이어 “이 후보의 ‘311만 가구 주택공급’ 공약에서 공공이 100만 가구, 나머지는 정비사업 등 시장친화적인 공약들로 구체화하면서 공약이 바뀐 것처럼 보일 수 있는데 사실은 처음부터 한결같이 주택시장의 접근 방식은 같았다”고 설명했다. 홍 팀장은 ‘이 후보의 주택정책도 결국 문재인정부와 비슷할 것’이라는 의견에 대해서는 “문정부의 부동산정책이 실패했다는 것은 다들 인정하는 부분이고 사실 공급은 많이 했지만 실패 여론이 강한 것은 수요자가 원하는 지역에 공급이 안됐기 때문”이라며 “이 후보가 ‘재개발·재건축 제대로 하겠다’는 공약을 1호로 내세운 것은 수요자들이 원하는 도심 내 공급을 위해서”라고 강조했다. 홍 팀장은 또 주택시장 전망과 관련해 향후 집값 하락세가 뚜렷해질 것으로 내다봤다. 그는 “2024년부터는 주택구매 수요의 감소가 예상되며 수요가 급감하는 시기는 2028년이 될 것”이라며 “이렇게 되면 공급자 위주가 아닌 수요자 우위로 변화하고 임대시장도 임차인 시장으로 주도권이 바뀌는 시점이 2~3년 내에 올 것 같다”고 말했다.홍 팀장은 마지막으로 “이 후보는 시장을 적대시하거나 시장에 대항하지 않고 시장 친화적이고 시장 요구를 충분히 받아들이겠다고 언급했기 때문에 (어떤 정책에 대해) ‘국민이 아니다’라고 이야기하면 유연성있게 대처할 사람”이라고 덧붙였다. ※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다. 기획= 강신우 기자 촬영·편집= 이준우PD
2022.02.10 I 강신우 기자
"하락 변곡점 시작…영끌족 대비하세요"
  • "하락 변곡점 시작…영끌족 대비하세요"[복덕방기자들]
  • [이데일리 오희나 기자] “서울의 아파트 가격은 40% 가까이 떨어져야 평균가격이 될 것이다.” 김기원 리치고 대표는 이데일리 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 부동산 시장 하락 변곡점은 이미 시작됐다면서 이같이 전망했다. 김 대표는 “지난해 10월부터 아파트를 매도하라고 주장해왔다. 부동산 시장 분위기가 꺾였기 때문에 지금은 매도를 하려고 해도 팔리지가 않는다”면서 “그만큼 데이터가 심각한 상황”이라고 말했다. 집값 고점 인식과 더불어 대출규제, 금리인상 기조로 부동산 시장은 변곡점에 서 있는 상황이다. 최근 몇년새 급등세를 이어갔던 부동산 시장이 본격적인 하향 곡선을 그릴 것인지 여부에 시장의 눈이 쏠려 있다. 김 대표는 정부 정책에 따라 금리인상 기조와 대출 규제는 앞으로도 계속될 수밖에 없다면서 상반기는 괜찮을 수 있지만 하반기로 갈수록 상황이 심상치 않을 것이라고 내다봤다. 김 대표는 “집을 살 때 가장 중요한 지표중 하나는 주택구매력지수”라면서 “해당 지수가 현재 역사상 가장 낮은 수준이다. 서울의 집값이 역사상 가장 고평가 됐기 때문”이라고 말했다. 금리가 인상될수록 해당 지수는 더욱 악화될 것이라고 덧붙였다. 주택구매력지수는 중위소득 가구가 금융기관의 대출을 받아 중간가격 정도의 주택을 구입할 때 대출원리금상환액을 부담할 수 있는 능력을 보여주는 지수다. 100보다 클수록 큰 무리없이 주택을 구입할 수 있다는 의미다. 김 대표는 “국내총생산(GDP) 대비 전국의 아파트 시가총액이 9.8배 정도 고평가가 돼 있다”면서 “평균 수준까지 떨어지려면 39% 정도 하락해야 한다”고 분석했다. 이어 “시가총액의 상당수인 서울의 아파트 가격은 40% 가까이 떨어져야 한다”고 강조했다. 김 대표는 또 “통화량(M2) 대비로도 아파트 시가총액은 47% 고평가됐다”면서 “그동안 비슷하게 움직였던 두 지수가 2019년부터 크게 벌어졌다. 통화량 수준까지 오려면 32% 하락해야 한다”고 분석했다. 그러면서 “아파트 시가총액이 통화량을 밑돌 때가 매수 적기다. 10년에 한번 올까 말까한 기회인데 2004년 5월, 2013년~15년 기회가 있었다. 앞으로도 기회가 더 있을 것”이라며 실수요자들은 매수 타이밍을 기다려야 한다고 조언했다. 김 대표는 “부동산 시장이 지난 8년 동안 올랐기 때문에 ‘부동산은 오늘이 가장 싸다’라는 이야기들을 하지만 과거 데이터를 보면 그렇지 않았다”면서 “IMF 직후나 90년대 초중반 1기 신도시 입주 물량이 늘어났던 시기, 금융위기 때도 적게는 10~20% 많게는 30~40% 가량 떨어진 시기도 있었다”고 말했다. 다만 “모든 지역이 대세 하락하는 것은 아니다”면서 “서울, 인천, 일부 경기, 대구, 대전, 부산, 세종 등은 위험지역이지만 강원, 충남, 충북, 전북, 강원, 제주 등은 저평가된 지역”이라고 강조했다. 이 밖에 자세한 내용은 유튜브 채널 ‘복덕방 기자들’에서 영상을 통해 확인해볼 수 있다.
2022.02.04 I 오희나 기자
2차 신통기획 유력지 힌트 드릴게요
  • 2차 신통기획 유력지 힌트 드릴게요[복덕방기자들]
  • [이데일리 신수정 기자]“올해도 재개발 지역의 집값 상승은 이어질 것입니다.”김제경 투미부동산컨설팅 소장은 이데일리 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 신통기획 후보지 등 서울 재개발 지역의 부동산 시장에 대해 이같이 전망했다. 김 소장은 신통기획에 대해 “민간재개발의 골자를 갖춘 상황에서 공공이 지원을 해주는 사업”이라며 “2.4대책으로 나온 공공주택 복합사업이 공공시행자가 단독으로 사업을 이끌어가는 것과는 차이가 커 주민의 호응도 좋다”고 설명했다. 그는 신속통합기획 2차 후보지가 지난달 발표된 건축허가 제한구역 37곳 중에서 지정될 가능성이 높다고 밝혔다. 김 소장은 “신통기획 2차 후보지로 유력한 지역은 지난 1월 발표된 건축허가 제한 구역”이라며 “이미 노후도를 충족한데다 시급성이 인정됐고 앞으로도 노후도가 유지된다는 점에서 가능성이 높다”고 전망했다.서울시는 지난 1월 10일 지난해 주택재개발사업 후보지 미선정구역에 대해 원활한 정비사업의 추진 등을 위해 건축허가 및 착공제한을 실시했다. 제한기간은 공고일로부터 2년이다.해당 구역은 △종로구 2곳 △중구 1곳△용산구 3곳 △성동구 2곳 △광진구 2곳 △광진구 2곳 △동대문구 2곳 △중랑구 3곳 △성북구 3곳 △강북구 2곳 △도봉구 2곳 △은평구 3곳△마포구 2곳 △양천구 1곳 △구로구 1곳 △영등포구 2곳 △동작구 1곳 △강남구 2곳 △송파구 1곳 △강동구 2곳이다.그는 재개발 지역 가치가 상승하고 있지만, 장기적 관점에서 투자해야 한다고 강조했다. 김 소장은 “2차 후보지에 선정되더라도 실제 사업이 마무리되기 까지 얼마나 걸릴지는 누구도 알 수 없는 일”이라며 “본 정비구역 지정과 조합설립, 조합설립 인가, 준공이 순조롭게 흘러간다고 하더라도 최소 8~12년은 걸릴 것으로 본다”고 내다봤다.이어 김 소장은 “신통기획으로 새아파트를 노리고 싶다면, 1차 후보지는 권리산정기준일인 2021년 9월 23일 이전에 준공된 빌라를 매매해야 하고 나머지 신통기획 후보지는 2022년 1월 28일 이전에 준공된 곳을 투자해야 한다”며 “권리산정기준일 이후에 준공된 빌라는 현금청산 대상이어서 입주권을 받을 수 없다는 것을 유념해야 한다”고 강조했다.이 밖에 자세한 내용은 유튜브 채널 ‘복덕방 기자들’에서 영상을 통해 확인해볼 수 있다.
2022.02.03 I 신수정 기자
내 아파트가 무너진다면…건설사고 배상 어디까지 될까
  • 내 아파트가 무너진다면…건설사고 배상 어디까지 될까
  • [이데일리 신수정 기자] “완공된 아파트가 무너진다면 시공사에 손해배상 청구를 할 수 있습니다.” 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김예림 법무법인 덕수 변호사와 아파트 건설사고와 관련한 배상문제 등에 대해 분석했다.김 변호사는 “타일이 떨어지거나 도배에 문제가 생기는 등의 경미한 하자에 대해서는 짧은 기간 동안 하자담보를 해주지만, 벽이 붕괴되는 등의 중대한 사항에 대해서는 보통 10년까지 하자담보 기간을 잡는다”며 “완공된 아파트가 무너진다면 시공사에 손해배상 청구를 충분히 물을 수 있다”고 설명했다.입주 전 건설사고에 따른 배상도 받을 수 있다고 설명했다. 김 변호사는 “최근 현대산업개발의 화정 아이파크 붕괴로 수분양자들은 지연 보상금을 받을 수 있으며 보통 지연 배상금은 10~20%로 정해지는데, 계약에 따라 달라질 수 있다”며 “보통 3개월 이상 입주가 지연되면 계약해제도 가능하도록 하고 있으며 보통 이 경우 분양금액의 10%를 위약금으로 정하고 있는 만큼 추가 손해배상이 발생할 것”이라고 분석했다.건설사고 발생으로 브랜드 가치가 떨어진다 하더라도 조합이 시공자 선정을 취소할 경우 위약금이 발생할 수 있다고 설명했다. 김 변호사는 “정당하게 시공계약을 해지하려면 계약상 위반사항이 있어야 하는데, 시공사의 능력 부족으로 계약을 위반하는 게 아니라면 시공계약 해지는 어려울 것”이라며 “도급계약의 경우 특별한 해지사유가 없더라도 도급인이 원하면 계약을 해지할 수 있지만, 브랜드가치 하락이 계약해지사유로 인정되지 않는만큼 위약금을 물어줘야 할 것”이라고 진단했다.다만 김 변호사는 브랜드 하락을 이유로 손해배상청구 등은 가능할 여지고 있다고 분석했다. 김 변호사는 “브랜드 하락과 집값 하락 사이에 객관적으로 인과관계가 증명될 경우 가능성이 있어 보인다”며 “브랜드 가치 하락이 비교적 분명한 만큼 만약 이로 인해 주변 아파트보다 거래되는 가격이 크게 차이가 난다면, 이를 손해배상으로 청구하는 것도 가능성이 있다”고 설명했다. 이미 입주한 아파트 이름에 브랜드를 제외하는 것도 가능하다고 설명했다. 김 변호사는 “이미 입주한 아파트의 경우 입주자대표회의에서 결정한 뒤 지방자치단체의 승인을 받으면 아파트 명칭을 바꿀 수 있다”며 “다만 입지가 좋은 곳에는 시공사 명칭을 아파트 명칭에 포함하도록 계약하는 경우가 있어 구체적인 계약 내용에 따라 조금씩 달라질 수는 있다”고 말했다.이 밖에 자세한 내용은 유튜브 채널 ‘복덕방 기자들’에서 영상을 통해 확인해볼 수 있다.
2022.01.26 I 신수정 기자
"3기신도시 주변 땅 사라? 절대 안돼"
  • "3기신도시 주변 땅 사라? 절대 안돼"[복덕방기자들]
  • [이데일리 박종화 기자] 3기 신도시 보상금이 시중에 풀리면서 수도권 토지 시장을 자극할 것이란 전망이 나왔다.토지 보상 전문가인 신태수 지존 대표는 지난주 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’과 한 인터뷰에서 “앞으로 경기도 땅값 상승 폭이 더 커지지 않을까 예상한다”고 말했다.신 대표가 이렇게 예상한 근거는 현재 시중에 풀리고 있는 막대한 토지 보상금. 그는 “3기 신도시나 산업단지 조성, 도시개발 같은 사업으로 수도권 많은 지역에서 토지 보상금이 집중적으로 풀리고 있다”고 했다.이 중 3기 신도시 토지 보상금만 지구당 수조원에 달한다. 3기 신도시 가운데 가장 부지가 큰 경기 남양주시 왕숙지구에선 6조원에 이르는 보상금 집행이 이달부터 본격적으로 집행될 것으로 전망된다.그간 부동산 시장에선 토지 보상금이 풀리면 그 자금이 부동산 시장으로 재유입, 토지·주택 가격 상승을 자극하는 현상이 반복됐다. 신 대표는 “현재 시점에서 주택 시장에 대한 규제가 강력하기 때문에 토지 보상금이 주택 시장으로 진입하는 건 제한적일 것으로 보여지고 수도권 지역 땅값에 엄청난 영향을 미칠 것으로 예상된다”고 말했다. 그는 “이미 경기도 땅값은 많이 올랐다”고 시장 분위기를 전했다. 한국부동산원에 따르면 지난해 1~11월 수도권 지가 지수는 4.0% 상승, 전년 연간 상승률(3.9%)을 넘어섰다.토지 투자의 장점을 묻자 신 대표는 안정성과 잠재력을 꼽았다. 그는 “개발 가능한 땅은 제한돼 있는데 개발 수요는 계속 늘어나다 보니까 토지 투자는 안정적이라고 볼 수 있다”며 “토지 같은 경우 개발 호재만 있다면 가격 상승에 제한이 없다”고 말했다.다만 신 대표는 ‘묻지마 투자’는 경계했다. 그는 “3기 신도시 개발이 많이 이뤄지다 보니까 흔히 말하는 기획부동산(개발 가치가 없는 땅을 유망한 것처럼 속여 파는 업체)에서 ‘3기 신도시 옆에 좋은 땅이 있는데 사라’는 권유 전화를 많이 한다고 들었다”며 “사실 (투자가치는) 정반대”라고 지적했다. 현재 3기 신도시는 대부분 개발제한구역을 해제해 짓는 만큼 그 주변 토지도 개발제한구역에 준하는 규제를 받고 있을 가능성이 크다는 게 신 대표 설명이다. 3기 신도시는 주택 공급을 위해 규제가 해제됐지만 그 주변 지역에선 대부분 개발 규제가 유지되고 있다. 이런 땅에 투자했다간 자칫 장기간 투자금을 회수하지 못할 가능성이 있다.신 대표는 토지 투자에 앞서 개발 가능성을 평가하기 위한 공부가 필요하다고 강조했다. 그는 “‘개발이 가능한 땅이냐’가 토지 투자에서 가장 중요하다”며 “지목이라든가 지목에 따른 용도지역, 향후에 개발 계획이 있느냐 없느냐가 매우 중요한 포인트다. 토지 이음이란 정보 사이트에서 이런 정보를 개략적으로 파악할 수 있다”고 설명했다.
2022.01.19 I 박종화 기자
리모델링 아파트 29가구 분양에 7.5만명 몰렸다
  • [복덕방 기자들]리모델링 아파트 29가구 분양에 7.5만명 몰렸다
  • [이데일리 박종화 기자] 29가구만 분양하는 리모델링 아파트가 청약 시장에서 대흥행했다. 지금까지 분양한 아파트 중 두 번째로 비싼 분양가를 받았지만 인기를 가로막진 못했다.서울 송파구 오금동 ‘송파 더 플래티넘’은 11일 평균 경쟁률 2599대1로 일반분양 청약을 마감했다. 29가구를 분양했는데 7만5382명이 몰렸다.송파 더 플래티넘은 아남아파트를 수평증축(기존 건물에 새 건물을 옆으로 덧대 짓는 방식)하는 리모델링 단지다. 2012년 리모델링 사업에서도 가구 수를 늘리는 게 허용된 이후 분양시장에 나오는 첫 사례다. 리모델링이 끝나면 이 아파트 가구 수는 299가구에서 328가구로 늘어나는데 늘어난 양만큼을 일반분양 물량으로 내놨다.이 아파트 분양가는 3.3㎡당 5200만원. 지금까지 국내에서 분양한 아파트 중 서울 서초구 반포동 ‘반포 래미안 원베일리(5273만원)’ 다음으로 비싼 분양가다. 오금동에서 가장 최근에 입주한 ‘송파 두산위브(2019년 입주)’ 매물 시세가 3.3㎡당 4300만~5900만원인 것과 비교해도 이례적이다. 통상 새 아파트 분양가는 재고 아파트 시세보다 저렴하게 책정되기 때문이다.이 아파트가 이렇게 높은 분양가를 받을 수 있었던 건 일반 분양 물량이 29가구밖에 안 되기 때문이다. 현행 법규상 30가구 이상 분양하는 공동주택은 분양가 상한제(택지비·건축비 원가에서 일정 범위 이상 이윤을 붙여 분양하지 못하게 하는 제도)나 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사(HUG가 설정한 분양가 상한을 수용하지 않으면 분양에 필요한 보증을 내주지 않는 제도)를 받아야 한다. 뒤집어 생각하면 30가구 밑으로 분양하면 이들 규제를 적용받지 않는다는 뜻이다.30가구 미만으로 분양하면 분양방식도 자유로워진다. 30가구 이상 분양하는 아파트에선 정부가 정한 비율에 따라 청약 가점제와 추첨제로 당첨자를 정해야 하지만 분양 물량이 29가구 이하인 아파트는 이를 따르지 않아도 된다. 송파 더 플래티넘은 추첨제로만 당첨자를 정했다. 이 때문에 청약 가점에서 불리한 유주택자가 대거 청약에 뛰어든 것으로 알려졌다.송파 더 플래티넘 청약이 대성공하면서 다른 29가구 분양 아파트도 힘을 받을 수 있다. 현재 리모델링 단지 가운데 서울 송파구 송파동 성지아파트나 구로구 신도림동 우성3차 등이 29가구를 분양 중이다. 이 중 성지아파트는 42가구를 증축하려 했지만 분양가 규제를 피하려 29가구로 줄였다.서울 송파구 오금동 ‘송파 더 플래티넘’ 투시도.(자료=쌍용건설)
2022.01.14 I 박종화 기자
"집값 고점 주의…대선까지는 지켜보세요"
  • "집값 고점 주의…대선까지는 지켜보세요"[복덕방 기자들]
  • [이데일리 김나리 기자] “적어도 부동산 가격은 고점을 향해 가고 있다고 생각한다. 조심하는 것이 좋다. 특히 대통령 선거까지는 관망하는 게 좋을 것이다.”이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원과 최근 서울 을지로 KB국민은행 사옥에서 만나 2022년 집값 전망에 대해 들어봤다.박 위원은 “부동산 가격은 오를 때는 예상보다 더 오르고, 내릴 때는 더 하락하는 경향이 있다”며 “다만 확률적으로 볼 때 지금 분명한 것은 고평가 혹은 과매수 국면이라는 점”이라고 진단했다.그러면서 “3기 신도시 입주가 본격화하지 않았다는 점과 전세난 등을 감안할 때 올해 집값은 하락세로 진입하기보다 소폭 상승세가 나타날 것으로 보인다”며 “하지만 집값이 상승하더라도 상승폭은 전년도보다 크게 낮을 것”이라고 예상했다.이어 “상반기가 낮고 하반기가 높아지는 ‘상저하고’ 형태로 전망하는데, 하반기도 크게 오른다기보다는 대선까지 지금과 같은 약보합세가 지속되다가 다소 나아지는 양상이 될 것”이라고 했다.‘탈전세 내집 마련’, ‘굿바이 영끌빚투’, ‘울퉁불퉁 장세’라는 세 가지 키워드는 올해 주택 시장을 좌우할 주요 변수로 꼽았다.박 위원은 먼저 “전세에서 벗어나 내 집을 마련하려는 ‘탈전세 내집마련’ 수요가 주택 시장을 핵심적으로 좌우할 것”이라며 “올해는 새 임대차법이 시행된지 만 2년째 되는 해로, 2020년 하반기 이후 전세를 재계약 했던 세입자들은 큰 고민을 안게 된 해”라고 설명했다.그러면서 “임대차 3법 이후 전셋값이 많게는 2배까지 오른 상황에서 이들은 집을 비워주거나 아니면 현 시세대로 전셋값을 올려 재계약하는 것을 선택해야 한다”며 “집값의 절반 이상을 들고 있는 전세 거주자들이 어떤 판단을 내리는지에 따라 올해 시장의 흐름이 달라질 것”으로 내다봤다.다음으로는 2030세대의 영끌(영혼까지 끌어모아 대출한다는 뜻), 빚투(빚내서 투자) 여부를 변수로 짚었다. 그는 “30대들은 빚을 바라보는 시각이 독특하다. 빚을 두려워하지 않고 대출을 많이 받는 게 그 사람의 능력이라고 생각한다”며 “그러나 금리가 본격적으로 오르기 때문에 레버리지 전략은 더이상 통하지 않는다. 레버리지 투자는 상승기에 하는 투자법으로 유용한 수단으로 집값이 오르지 않는다면 오히려 바위 덩어리이자 재앙이 될 수 있다”고 조언했다.마지막으로는 울퉁불퉁한 장세를 언급했다. 그는 “그간 전국에 동조화 현상이 나타났는데 올해는 유동성 장세가 마무리되므로 지역에 따라 울퉁불퉁한 장세가 나타나게 된다”며 “무차별 장세가 아니라 차별적 장세가 되는 것”이라고 분석했다.이어 “그렇게 되면 일부 공급이 많은 지방에서는 집값이 떨어질 수 있다”며 “수영장에서 물이 빠지면 누가 옷을 입고 있는지 벗고 있는지 알 수 있게 된다. 동네별로 다른 장세이기 때문에 전국 통계지표를 보지 말고 ‘우리 동네’ 사정을 보고 판단해야 한다”고 강조했다.이 밖에 자세한 내용은 유튜브 채널 ‘복덕방 기자들’에서 영상을 통해 확인해볼 수 있다.※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.
2022.01.05 I 김나리 기자
“12억 넘으면 양도세 폭탄?”…내년 상가주택 세금주의보
  • “12억 넘으면 양도세 폭탄?”…내년 상가주택 세금주의보
  • [이데일리 김나리 기자] “새해부터 12억원을 초과하는 상가겸용주택을 매도할 경우 양도세 비과세 혜택이 크게 달라집니다. 올해까지는 주택 면적이 상가 면적보다 크면 상가겸용주택 전체를 주택으로 보고 양도세 비과세 혜택을 적용했지만, 내년부터는 12억원을 넘을 경우 주택 부분에 대해서만 비과세를 적용하고 상가 부분에 대해서는 과세합니다.”이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 최근 서울 중구 이데일리 사옥에서 천경욱 세무법인 송우 대표세무사를 만나 내년부터 달라지는 상가겸용주택 세금에 관한 전반적인 설명을 들어봤다.상가겸용주택이란 상가와 주택이 복합된 건물과 부수토지를 말한다. 상가겸용주택은 그간 상가 연면적보다 주택 연면적이 더 클 때는 전체를 주택으로 간주하고 1가구 1주택 비과세 요건을 갖췄을 경우 양도세 비과세 혜택을 적용해줬다. 그러나 내년 1월 1일부터는 12억원을 초과하는 상가겸용주택에 대한 양도세 비과세 판단이 달라진다. 고가 상가겸용주택은 주택 연면적이 상가 연면적보다 크더라도 주택 부분만 주택으로 간주하도록 법이 개정됐기 때문이다.천 세무사는 “지난해 상가겸용주택 관련 세법이 개정됐고 올해 12월에는 양도 시 고가주택을 판단하는 기준이 12억원으로 상향됐다”며 “이에 따라 내년부터 12억원을 초과하는 상가겸용주택은 주택 부분이 상가 부분보다 크더라도 주택 부분만 주택으로 보고 양도세 비과세 혜택과 장기보유특별공제를 최대 80%까지 적용한다. 상가 부분은 비과세 적용이 안되고 장특공제도 최대 30%까지만 가능하다”고 설명했다.(자료=천경욱 세무사)천 세무사는 이에 따라 상가겸용주택 양도 시 내년에는 올해보다 세 부담이 상승하고 수익률은 하락할 것으로 진단했다. 그는 “10억원에 취득해 10년 보유 및 거주한 상가겸용주택을 30억원에 양도한다고 가정해보면 올해 처분했을 때보다 내년에 처분했을 때 세 부담이 약 3.75배 상승한다”고 추산했다.특히 가격대가 12억원선에 몰려있는 상가겸용주택들은 양도가액 12억원 초과 여부에 따라 양도세가 크게 달라질 것으로 분석했다.실제 천 세무사의 시뮬레이션에 따르면 주택 연면적 60㎡, 상가 연면적 40㎡으로 구성된 상가겸용주택을 5억원에 취득하고 10년간 보유·거주하며 비과세 요건을 갖춰 온 소유주가 내년 1월 이를 12억1000만원에 팔 경우 양도세로 내야하는 금액은 7258만4600원이다. 반면 해당 주택 매매가를 11억9000만원으로 낮추면 납부해야 할 양도세는 0원이다. 매매가는 2000만원밖에 차이가 나지 않지만 내야 할 양도세는 7000만원이 넘게 달라지는 셈이다. 천 세무사는 “12억원을 초과할 경우 주택분 양도가액 7억2600만원에 대해서는 비과세를 적용하지만, 상가분 양도가액 4억8400만원에 대해서는 과세하기 때문”이라며 “양도가액이 12억원 이하일 땐 전체 비과세를 적용해 내야 할 부담세액이 없는 것”이라고 말했다.다만 상가겸용주택에 대한 투자의사결정을 내릴 때 단순히 양도세만 감안해선 안된다는 게 천 세무사의 조언이다. 그는 “이번에 양도세 관련 내용이 개정됐다고 해서 양도세 부분만 봐선 안된다”며 “투자와 관련된 의사결정을 할 때 전체적인 취득, 보유, 양도, 상속 등을 모두 감안해야 한다”고 강조했다. 또한 “최근 논란이 된 종합부동산세만 해도 상가겸용주택 주택부분에 대해 부과될 수 있다”며 “상가겸용주택은 특히 상속이 발생했을 때 종부세 중과가 되면서 상속인들이 손해를 보는 경우 등이 잦아 정확한 상황 판단이 필요하다”고 강조했다.이 밖에 상가겸용주택 관련 1주택 요건과 취득, 보유, 양도 등에 관한 자세한 내용은 유튜브 채널 ‘복덕방 기자들’에서 영상을 통해 확인해볼 수 있다.※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.기획=김나리 기자 촬영·편집=조대현·이솔지·박지은PD
2021.12.30 I 김나리 기자
“다주택자, 당장 집 팔아라”…내년 집값 어떻기에?
  • [복덕방기자들]“다주택자, 당장 집 팔아라”…내년 집값 어떻기에?
  • [이데일리 강신우 기자] “지난 3개월 통계로 보면 하락 조짐 신호다.”전국 주택시장이 주춤하면서 집값 하락론이 고개를 들고 있다. 집값 급등에 따른 피로감에 대출규제 등으로 거래량이 급감한데다 전고가 대비 수억 원 떨어진 하락거래가 속출하면서 대세하락으로 굳어지는 것 아니냐는 말도 나온다. 그렇다면 내년 집값은 어떻게 될까. 이데일리DB.이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 20일 서울 강남구 대치동 한국자산관리연구원 사무실에서 고종완 한국자산관리연구원 원장과 만나 부동산시장 동향에 대해 물어봤다. 고 원장은 현재 부동산시장에 하락신호가 나타나고 있다며 내년 3월까지 이 분위기가 이어진다면 집값은 하향 안정화할 것이라고 내다봤다. 그는 “내년 설 이후 이사철이 시작됐는데도 관망세가 계속된다면 확실히 하향 안정국면으로 접어든다고 해도 무리가 없을 것”이라고 했다.고 원장은 집값 수준과 관련해 “수도권의 집값이 5~7년가량 오르면서 거품이 상당히 쌓인 상태이고 특히 서울과 세종은 (적정 시세 대비) 20~30%가량이 거품일 것”이라며 “거품이 꺼질 때가 다가오고 있다”고 경고했다. 고 원장은 다만 집값 폭락론은 경계했다. 그는 “폭락을 전망하는 분들이 많은데 폭락은 공급과잉과 금리인상, 경제위기 등 3중고가 겹쳐야 오는 것”이라며 “지금은 공급이 부족하고 경제 위기 상황이 아니어서 폭락을 예측하기에는 무리가 있다”고 설명했다. 이어 “내년에는 서울 5% 내외, 수도권 3% 등 보합 또는 안정 국면으로 갈 가능성이 있다”고 덧붙였다. 고 원장은 또 내년 주택시장은 양극화가 더욱 심화할 것으로 내다봤다. 그는 “강남, 수도권, 지방 등 지역별로, 새아파트 구축, 재건축 상품별로 양극화가 두드러질 것”이라며 “강남, 중대형 새아파트 등 똘똘한 한 채에 수요가 몰릴 것 같다”고 했다. 이어 “30년 이상된 구축 역시 리모델링이나 재건축이 임박하면서 선호현상이 커질 것”이라고 강조했다. 무주택자와 1주택자, 다주택자 등 포지션별 투자전략에 대해서도 들어봤다. 고 원장은 “무주택자는 부동산경기가 꺼질 때, 아무도 집을 사지 않을 때 집을 사야 하는데 그런 시기는 온다. 2~3년 내 온다”며 “다만 가장 좋은 방법은 3기 신도시 등 신규 분양을 받는 것”이라고 했다. 이어 “1주택자는 현재가 갈아타기 좋은 시기이며 다주택자는 절세효과를 감안한 똘똘한 한 채 전략을 세워야 한다”고 했다. ※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.기획= 강신우 기자 촬영·편집= 이준우·이솔지·남우형PD
2021.12.20 I 강신우 기자
단독·다가구 거래시 꼭 확인해야 할 것 4가지는 무엇?
  • [복덕방기자들]단독·다가구 거래시 꼭 확인해야 할 것 4가지는 무엇?
  • [이데일리 신수정 기자] “단독·다가구는 아파트에 비해 환금성이 낮아 면밀한 시세 분석이 필요하다”서울시 10월 빌라 매매 비율이 전체 거래의 63.9%에 육박하는 상황에서 이데일리 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 배우순 디스코 대표와 만나 단독·다가구 거래시 유의해야 할 점에 대해 자세히 분석했다. 배우순 대표는 감정평가사이자 프롭테크 ‘디스코’의 최고경영자다. 배 대표는 먼저 단독·다가구의 거래에 앞서 본인이 계약하는 건물과 소유자 정보를 확인해야 한다고 설명했다. 그는 “본인이 계약하려는 호수의 현황과 건물 전체의 상태가 중요하다”며 “특히 내가 계약하는 호수의 전용면적과 소유자 정보가 디스코에서 제공한 건축물 대장 정보와 다르다면 등기부등본을 제대로 확인하는 것이 좋다”고 말했다.다세대 주택의 경우 토지나 건물 현황이 가장 중요하다고 설명했다. 배 대표는 “다세대 주택을 매매했을 때 ‘자루형 토지’와 같이 도로를 함께 매입하는 경우는 문제가 없지만, 진입로가 국가의 소유거나 다른 주변 소유자들과 공동으로 가진 경우, 사용권만 가진 경우 등이 있다”며 “이 경우엔 도로에 대한 권리를 가진 사람들과 합의해 사용료를 지불한다거나 추가적인 비용이 나갈 가능성이 있어 주의해야 한다”고 분석했다.단독주택 및 다세대 물건의 경우 감정평가를 통해 대출 가치가 평가된다는 점도 유의해야 한다고 조언했다. 배 대표는 “아파트의 경우 KB시세 기준으로 대출이 진행되는데, 단독주택은 은행에서 감정평가 과정을 통해 담보가치를 결정하고 기존 전세금 등을 공제해 담보결정을 하고 기존 거래됐던 시세에 가장 큰 영향을 받는다”며 “기존 시세보다 너무 비싸게 매입을 결정하면 담보대출이 그만큼 나오지 않을 가능성이 있다는 것을 염두해 둬야 한다”고 설명했다.또 배 대표는 “다세대주택의 경우 건물마다 공용면적이나 설계 등이 다르기 때문에, 보수적인 관점에서 판단하려면 전용면적당 가격을 비교해야 한다”고 설명했다. 환금성이 낮은 다가구·다세대 주택의 경우 경매낙찰가율도 유의깊게 살펴야 한다. 입주 뒤 경매로 부동산 처분 절차가 시작되면 경매평가를 받게 되는데, 주변 낙찰가율이 낮을 경우 보증금을 돌려받지 못할 가능성도 있기 때문이다.배 대표는 “낙찰받은 금액에서 세금 체납액이나 기존 다른 세입자들의 보증금, 경매에 소요된 비용 등이 먼저 빠지게 되고 내 몫의 전세보등금 등이 결정된다”며 “시세를 잘 살피고 경매가 넘어간 주변의 낙찰가율을 살펴보면 안전한 보증금 범위를 계산할 수 있다”고 덧붙였다.※자세한 내용은 유튜브 ‘복덕방기자들’ 채널에서 확인하실 수 있습니다.
2021.12.17 I 신수정 기자
잘봐! 철도 움직이면 부동산 따라온다
  • [복덕방기자들]잘봐! 철도 움직이면 부동산 따라온다
  • [이데일리 신수정 기자]“밀려있던 철도계획이 광역단위에서 본격화 되면서 이슈들이 어어질 것”이데일리 유튜브 채널 ‘복덕방 기자들’은 표찬 하우에스테이트 대표를 만나 내년도 국가철도망 계획과 이에 따른 부동산 영향을 분석했다. 표 대표는 대한민국 역세권 투자지도 저자로 철도 및 역세권 전문가다.표 대표는 제4차 철도망 계획 사전 타당성 조사 착수 사업을 분석할 경우 시장 선점에 나설 수 있다고 설명했다. 지난 10월 국토교통부는 제4차 국가철도망 계획에 반영된 고속·일반철도건설사업 중 사전타당성조사가 필요한 △경부고속선 광명~평택 2복선화 △서해선~경부고속선 연결선 등 8개 사업에 대한 사전타당성조사를 추진한다고 밝혔다표 대표는 “노선에 따라 살펴볼 필요가 있지만, 경제성 분석 결과 등을 통해 본사업에 착수할만한 사업과 지역을 예측할 수 있다”며 “사업 착수까지 시간이 있으니 천천히 사업을 지켜보면서 부동산 상황을 가늠하는 것이 필요하다”고 말했다.그는 사전타당성조사에 착수한 지역이 국토의 동-서 축을 연결하고 남-북 축과 연결할 수 있는 엑스자 형태의 노선계획이 특징이라고 분석했다. 표 대표는 “경제성이 높고 국가 균형발전상 꼭 필요한 노선들이 우선적으로 착수될 가능성이 높다”며 “내년엔 대선과 지방선거가 있기 때문에 정치적 이슈나 공약 우선 사항에 들어간 지역들이 노선에 영향을 줄 수 있다”고 내다봤다.표 대표는 사전타당성 조사에 들어간 사업 중 연결선 부분이 역세권 효과를 더욱 극대화 하는 사업이라고 평가했다. 먼저 그는 “향남에서 경부고속선 연결선의 경우 충남지역에서 서울까지 올라갈 수 있는 노선을 연결시켜주는 사업이다”며 “지역의 민심을 달래줄 수 있는데다 사업비가 많이 들어가지 않는 짧은 구간이라 가성비가 좋다”고 설명했다. 이어 그는 “원주에서 만종 연결선은 호남과 강원도를 연결해주는 연결선 역할을 할 수 있어 사람들이 많은 관심을 가지고 있다”고 덧붙였다.수도권광역급행철도(GTX)의 경우 완공시점이 2023년보다 뒤로 밀릴 수 있다고 전망했다. 표 대표는 “A노선의 경우 삼성역의 복합환승센터 완공 목표 시점이 2028년으로 잡고 있어 전 노선이 연결되기까지는 당초 2023년 목표보다 뒤로 밀릴 것으로 본다”며 “2024년정도에는 수서~동탄 연결이 가능할 것으로 보이지만, 운정 파주~삼성역 구간은 현제 공정률이 20~30% 수준에 불과해 운행이 늦어질 것으로 본다”고 분석했다. C노선의 실시협약에 대해선 추가적인 이슈가 확정된 이후에 이뤄질 수 있다고 분석했다. 표 대표는 “지난 6월 현대건설컨소시엄이 우선협상자에 선정됐지만, 실시설계가 이뤄지는 부분에서 정차역 이슈가 계속되고 있다”며 “대선 전에는 걸정될 것으로 보인다”고 설명했다.
2021.12.15 I 신수정 기자
매물 쌓이는 전세시장, 내년엔 하락? NO!
  • [복덕방기자들]매물 쌓이는 전세시장, 내년엔 하락? NO!
  • [이데일리 박종화 기자] 전세시장 상승세가 한풀 꺾였다. 한국부동산원에 따르면 지난주 서울 아파트 전세 수급 지수는 99.1로 기준선인 100을 밑돌았다. 전세 수요보다 공급이 더 많다는 뜻이다. 서울 아파트 전세 시장이 ‘수요 부족’ 상태로 돌아선 건 2019년 10월 이후 2년여 만이다. 수도권 아파트 전세물건도 석 달 전보다 16% 늘어났다. 이런 흐름이 이어지면 전세난이 해소될 수 있다는 기대도 고개를 들고 있다.이데일리 유튜브 채널 ‘복덕방 기자들’은 김인만 김인만부동산경제소장을 만나 최근 전세 시장 흐름 진단과 내년 시장 전망을 들어봤다.◇“전세시장, 태풍의 눈...내년 세입자 부담 훨씬 클 것”김 소장은 현재 전세 시장 상황을 ‘태풍의 눈’으로 표현했다. 지난해 7월 말 계약 갱신 청구권제(1회에 한 해 최장 2년까지 세입자에게 재계약을 보장하는 제도)가 도입되면서 전셋값 상승이 인위적으로 억제되고 있어서다. 계약 갱신 청구권이 적용된 재계약은 직전 임대료보다 최고 5%까지만 증액할 수 있다. 그는 “(신규 전세) 거래량 자체가 많이 줄었다”며 “통계를 보면 상승률이 약하게 나오는 게 그냥 계약 갱신 청구를 해서 눌러버리기 때문에 표시가 안 나는 것”이라고 말했다.김 소장은 “내년 상반기까지는 걱정되지 않는다. 대선 이슈도 있어서 시장이 움츠러들 가능성이 있다”면서 “관건은 내년 7월 말 8월 초가 되면 지난해 계약 갱신 청구권을 사용했던 물량들이 시장에 나오기 시작한다는 것”이라고 했다. 계약 갱신 청구권 사용은 1회로 제한되기 때문에 재계약이 만료되면 임대료 증액 제한도 없어진다.문제는 지금으로선 전세 재계약을 끝낸 집주인이 전셋값을 크게 올릴 확률이 크다는 점이다. 김 소장은 “이때 안 올리면 또 임대료가 제한된 채 4년을 가야 한다”며 “종부세 고지서도 계속 날아온다. 세금 부담을 세입자에게 일정 부분 전가하면 세입자 부담은 지금보다도 훨씬 클 것”이라고 했다. 여기에 내년 입주를 시작하는 새 아파트가 올해보다 줄어든다는 점도 김 소장이 꼽는 전세시장 부담 요인이다. 그는 “계약 갱신 청구권을 사용했던 사람들은 이제 ‘맨땅에 헤딩’을 해야 하는 데 굉장히 아플 것”이라고 표현했다.◇“무리한 영끌 금지...보수적으로 내 집 마련해야”전셋값 상승이 매매 가격까지 자극할 우려도 있다. 김 소장은 “전세 가격이 오른다고 해서 매매 가격에 실시간으로 반영돼서 올라가지는 않는다”면서도 “전세는 매매 가격을 떠받치는 무이자 레버리지(지렛대) 역할을 한다”고 했다. 그는 “공급 물량 변화나 금리, 투자 심리 변화 등으로 아파트값이 오를 때가 되면 그 사이 높아졌던 전세 가격이 매매 가격을 밀어 올린다”고 설명했다.내년 전셋값이 급등하면 차라리 ‘내 집’을 구매하는 게 나을까? 김 소장은 “무리해서 영끌(영혼까지 끌어모아 주택 자금을 대출받는다는 뜻)은 하지 마시라”고 했다. 그는 “2026년쯤 되면 기준금리가 지금보다 두 배 높아질 것”이라며 “보수적인 자금 계획 범위 내에서 내 집 마련하시는 게 좋다. 청약 기회가 오면 청약에 도전해도 좋다”고 권했다.
2021.12.14 I 박종화 기자
 해도 너무한 종부세, 위헌 가능성은?
  • [복덕방기자들] 해도 너무한 종부세, 위헌 가능성은?
  • [이데일리 박종화 기자] 종합부동산세 고지서가 날아오면서 납세자들 불만이 커지고 있다. 대부분 주택에서 지난해보다 공시가격이 오르면서 종부세 부담도 무거워졌기 때문이다. 종부세 중과 세율이 오른 다주택자 불만은 더욱 크다. 종부세가 헌법에 어긋난다며 헌법재판소에 위헌 법률 심판 청구를 하려는 움직임도 일고 있다.이데일리 유튜브 채널 ‘복덕방 기자들’은 부동산 전문 변호사인 김예림 변호사(법무법인 정향)와 만나 종부세를 둘러싼 법적 쟁점과 위헌 결정 가능성을 짚어봤다.김 변호사는 종부세 자체가 위헌 결정을 받을 가능성을 작게 봤다. 그는 “개인의 재산권을 침해한다고 해서 다 위헌이 되는 건 아니”라며 “헌법은 재산권을 어느 정도 제한할 수 있도록 하고 있다. 기본권을 제한할 때 확보하는 공익이 더 클 때 기본권을 어느 정도 제약할 수 있다”고 설명했다. 헌재는 2008년에도 종부세를 부과하는 것 자체는 조세부담의 형평 차원에서 정당하다고 판시했다.문제는 세율이다. 지나치게 높은 종부세 세율은 기본권(재산권) 본질을 훼손할 수 있어서다. 3주택 이상 보유자(조정대상지역 2주택자 포함)에 적용되는 종부세 세율은 지난해 0.6~3.2%에서 올해 1.2~6.0%로 높아졌다. 종부세 위헌 심판을 준비하는 측에선 “짧으면 17년이면 종부세만으로 집이 정부 것이 된다”고 반발한다.김 변호사도 “다주택자한테 고율의 종부세를 부과하는 것이 문제가 있을 수 있다”며 “주거 생활을 통해서 행복을 추구한다거나 이런 기본권들이 실현되는 부분이 있기 때문에 헌법재판소에서도 주택에 대한 세금을 부과할 때는 심사 기준을 엄격하게 봐야 된다는 입장이다. 고율의 세금을 계속 부과하다 보면 사실상 이 집을 몰수하는 결과를 가지고 올 수도 있다”고 했다. 과거 헌재가 장기간 실거주하려는 목적으로 집을 보유하는 사람에게 높은 누진세율을 적용하는 데 헌법 불합치 결정을 내린 것도 이런 이유에서다.또 다른 쟁점은 ‘조세 법률주의(조세 항목과 세율을 법률로 정하도록 한 헌법 원칙)’이다. 김 변호사는 “종부세법 시행령으로 공정시장가액비율(과세표준을 정할 때 공시가격에 적용하는 할인율)을 정하도록 돼 있는데 시행령으로 마음대로 (공정시장가액비율을) 변경할 수가 있다”며 “법률은 국회에서 통과를 시켜야하고 여러가지 까다로운 절차들이 있지만 시행령은 그렇지가 않다. 종부세의 과세표준이 되는 공정시장가액비율을 쉽게 바꿀 수 있다는 문제가 생긴다. 그런 구조로 가게 된다면 조세 법률주의 위반이 될 가능성이 높다”고 짚었다.김 변호사는 종부세로 고민하는 다주택자에게 “ 6월 1일을 기준으로 부과를 하는 거다보니 만약에 매도 계획이 있다면 그 이전까지 파는 계획을 잘 세워야 할 것 같다”고 조언했다. ※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.
2021.12.07 I 박종화 기자
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