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이지스운용, 건대입구 '몰오브케이' 부동산펀드 채무불이행 위기
  • 이지스운용, 건대입구 '몰오브케이' 부동산펀드 채무불이행 위기
  • [이데일리 원다연 기자] 서울 내 주요 번화가인 건대입구역 상가에 투자하는 이지스자산운용의 부동산 펀드가 자산 매각에 난항을 겪으며 대출이자 비용을 감당하지 못해 채무불이행(EOD) 위기에 처했다.24일 이지스자산운용에 따르면 회사는 최근 ‘이지스리테일부동산투자신탁194호’에 대한 공시를 통해 “현재 펀드의 자금사정상 다음 이자지급일(6월 25일)에 납부해야 하는 대출이자 재원이 부족할 것으로 예상된다”며 “대출이자를 납부하지 못할 경우 대출약정상 채무불이행이 발생해 투자금의 손실로 이어질 수 있다”고 밝혔다. 지난 2018년 설정된 해당 펀드는 CGV건대입구점이 입점해 있는 광진구 자양동의 복합상업시설 ‘몰오브케이’에 투자하는 펀드로, 임대사업으로 운용해 발생하는 운영이익과 처분 시의 매각이익을 추구한다. 해당 펀드는 최초 설정 당시 모집 2일 만에 최대 설정액을 채우며 조기 완판되기도 했다. 해당 펀드는 애초 자산을 3년 보유 후 매각하고 청산돼야 했지만, 코로나19 이후 부동산 시장 침체로 매각이 불발되면서 수익자총회를 열어 펀드 만기와 자산에 대한 담보대출 기간을 각 2년씩 연장했다.이지스운용은 지난해부터 매각공고를 내고 자문사를 선정해 잠재적 매수인을 접촉하는 등 자산 매각을 시도하고 있지만, 매수 희망자를 찾지 못하고 있다. 지난달에도 경쟁입찰을 진행했지만 응찰자는 없었다.이지스운용은 자산 매각 시도와 함께 임차수요 확보도 지속하고 있다. 다만 건대입구 근처 경쟁 상업시설의 공실 장기화와 고금리 지속 등의 영향이 누적되며 현재 시장 임대료 수준으론 공실을 해소해도 대출이자와 펀드 운용을 위한 비용을 감당하기 어려운 상황이란 설명이다. 이에 오는 6월 25일로 예정된 다음 이자 지급일에 납부해야 하는 대출이자 재원이 부족한 상황이며, 대출이자 지급일을 추가 연장하는 협의도 난항을 겪고 있다. 이지스운용은 “대출이자를 납부하지 못할 경우 대출약정상 채무불이행이 발생해 투자금의 손실로 이어질 수 있다”며 “최종적으로 본건 자산에 대한 매각이 성사된다 하더라도 본건 펀드 투자자분들의 최초 투자금 대비 손실 발생 가능성이 적지 않은 상황”이라고 밝혔다. 작년 말 기준 해당 펀드의 최근 1년 수익률은 -15.01%로 집계됐다. 최근 5년은 -3.50%, 최초 설정일 이후 수익률은 -0.41%다.(사진=이지스리테일부동산투자신탁194호 투자설명서)
2024.03.24 I 원다연 기자
“생살 도려내는 아픔” 민주당, ‘공천취소’ 세종갑 선거연대도 안 한다
  • “생살 도려내는 아픔” 민주당, ‘공천취소’ 세종갑 선거연대도 안 한다
  • [이데일리 김혜선 기자] 더불어민주당이 ‘갭투기’ 의혹으로 후보 공천을 취소한 세종갑 지역에 새로운미래 김종민 후보와 ‘선거 연대’를 하지 않겠다는 방침을 밝혔다. 민주당으로서는 야당 강세 지역인 세종갑에 후보를 내지 못해 의석수 1석을 잃게 됐다.류제화 국민의힘 후보(왼쪽)와 김종민 새로운미래 후보. (사진=중앙선관위)24일 강민석 민주당 선거대책위원회 대변인은 국회 소통관에서 기자회견을 열고 “이재명 대표는 이영선 후보를 제명하고 공천을 취소하기로 했다”고 밝혔다.강 대변인은 “이 후보는 공천 검증 과정에서 다수의 주택을 보유하고 갭투기한 의혹이 있음에도 재산보유현황을 허위로 제시해 공천 업무를 방해했다”며 “이는 당헌·당규를 위반한 중대한 해당 행위이자 국민 눈높이에서 도저히 용인할 수 없는 일”이라고 말했다.앞서 이재명 민주당 대표는 이 후보의 경선 당시 재산 신고내역과 중앙선거관리위원회에 최종 등록한 재산 신고내역이 다른 점을 보고받고 23일 밤 그를 전격 공천 취소했다. 중앙선관위 후보자 정보공개 현황에 따르면, 이 후보는 본인과 배우자 명의로 아파트, 오피스텔 등 총 38억 287만원 상당의 부동산을 소유한 것으로 신고했다. 그런데 이 중 이 후보의 채무는 임차(월세)보증금과 은행·캐피탈 등 37억 6893만원이었다. 전형적인 ‘갭투기’를 한 것이다.강 대변인은 “이번 조치는 이 대표가 위임받은 ‘비상징계권’을 선거 국면에서 최초로 행사한 것”이라며 “세종갑은 민주당이 점유하던 곳이었지만 후보를 내지 못해 민주당 의석을 얻을 길이 막혔다. 이 대표로서는 생살을 도려내는 아픔에도 불구하고 국민 눈높이에 맞는 공천을 위해 취소 결정을 내린 것”이라고 말했다.민주당이 세종갑에 후보를 내지 못하면서 이번 22대 총선에서는 류제화 국민의힘 후보와 김종민 새로운미래 후보가 양자대결을 벌이게 됐다. 강 대변인은 김종민 후보와 ‘선거연대’ 가능성에 대해서는 “선거 연대 계획은 없다. (세종갑 투표는) 유권자의 판단”이라며 “우리 당은 우세지역에서 후보를 내지 못하는 상황을 감내할 정도로 유권자에 할 도리를 해야 한다는 게 이 대표의 어려운 결정이었다”며 “결정 자체가 신속하고 선제적이었다. 지난 23일 오전에 보고를 받고 윤리감찰단의 추가 검증 이후 저녁에 결단한 것”이라고 부연했다.또 “윤리감찰 단계에서 이 후보의 소명이 있었지만 소명될 수 없다. 신고를 안 한 것이기 때문”이라며 “(이 후보에) 업무방해 등 추가로 법적 대응을 할지 추가 검토 중에 있다”고 말했다.
2024.03.24 I 김혜선 기자
‘공천 취소’ 野이영선 재산 보니...1억 신고 후 세금 6천만원 내
  • ‘공천 취소’ 野이영선 재산 보니...1억 신고 후 세금 6천만원 내
  • [이데일리 김혜선 기자] 더불어민주당이 전격 공천을 취소한 이영선 세종갑 후보가 전형적인 ‘갭투기’를 한 것으로 확인됐다.이영선 민주당 후보의 재산 신고 내역. (사진=중앙선거관리위원회 시스템 캡처)24일 중앙선거관리위원회 후보자 정보공개 현황에 따르면, 이 후보는 본인과 배우자 명의로 아파트, 오피스텔 등 총 38억 287만원 상당의 부동산을 소유한 것으로 신고했다. 이 후보가 가진 부동산은 아파트 4채, 오피스텔 6채, 상가 1채, 임차권 1건 등이다.그런데 이 후보가 선관위에 신고한 ‘순자산’은 1억 1962만원이었다. 이 후보가 가진 채무가 37억 6893만원이었기 때문이다. 이 후보는 임차(월세)보증금과 은행·캐피탈 등 6건의 대출로 부동산 취득가액과 거의 비슷한 채무를 졌다. 전형적인 ‘갭투기’가 이뤄진 것이다. 이 후보가 신고한 최근 5년 납세액은 6192만원으로 이 중 종합부동산세가 1163만원, 재산세가 1287만원이었다.특히 이 후보는 대전 전세사기피해자대책위원회 자문변호사로 활동하고 있어 이러한 이력과 모순되는 행보를 보였다.이 후보가 신고한 아파트는 △경기 고양 일산서구(145.82㎡) △인천 서구 검단로(74.93㎡) △인천 서구 검단로(84.72㎡) △세종 반곡로(84.45㎡)에 위치해 있었다. 세종에 있는 아파트는 이 후보 단독 명의이고, 일산과 검단에 있는 아파트는 이 후보와 배우자의 공동명의였다.오피스텔은 △경기 화성 동탄대로 9가길(65.51㎡) △경기 수원 영통 대학로(39.50㎡) △경기 수원 영통 대학로(40.70㎡) △대구 달서구 와룡로 31길(84.83㎡) △대전 유성 도안대로(84.97㎡) △경기 구리 갈매순환로(39.00㎡) 등 6채다. 경기 화성 오피스텔만 이 후보가 소유했고 나머지는 배우자 단독 소유다.이밖에 2230만원 상당의 자동차 2대와 본인과 배우자 명의 예금 6240만원을 신고했다.강민석 민주당 대변인은 전날 서면브리핑을 통해 “이영선 후보는 공천 검증 과정에서 다수의 주택을 보유하고 갭투기를 한 의혹이 있음에도 재산 보유현황을 당에 허위로 제시해 공천 업무를 방해했다”며 “이는 선관위 재산등록과 (이재명)당대표의 긴급지시에 따른 윤리감찰을 통해 밝혀졌다”고 전했다.
2024.03.24 I 김혜선 기자
하락 멈춘 서울 ‘엇갈린 희비’…“신고가 경신 VS 마이너스 여전”
  • 하락 멈춘 서울 ‘엇갈린 희비’…“신고가 경신 VS 마이너스 여전”
  • [이데일리 박지애 기자] 서울 아파트값이 16주 만에 하락세를 접고 보합(0.00%)으로 돌아선 가운데 서울 중심과 외곽 지역 간 ‘엇갈린 희비’가 극명해져 눈길을 끌고 있다. 특히 일부 지역에선 신고가를 기록한 곳도 나온 가운데 외곽 지역의 경우 여전히 가격 하락세를 이어가고 있어 서울 내에서도 ‘양극화’ 그림자가 짙어지는 양상이다. 서울 남산에서 바라본 아파트 일대. (사진=연합뉴스)24일 한국부동산원이 분석한 3월 셋째 주(18일 기준) 주간 아파트가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 0.00%의 변동률을 기록했다.하락세를 멈춘 것으로 볼 수 있지만 서울 각 구별 움직임을 살펴보면 다른 해석이 나온다. 서울에서 가장 먼저 상승세로 돌아섰던 송파구는 이 기간 전주 대비 0.04% 오르며 5주째 오름세를 이어갔다. 이어 강동구와 서초구는 각각 0.02%, 0.01% 오르며 상승 전환하는 등 강남4구가 모두 하락세를 멈췄다.동작구는 전주(0.03%)에 이어 이번 주 0.05% 올랐고, 종로구(0.02%), 서대문구(0.02%), 용산구(0.01%), 동대문구(0.01%) 등은 상승 전환했다.2주 연속 상승세를 보인 동작구에서는 3월 셋째주 신고가를 기록한 매매 거래도 나왔다. 동작구 신대방동 보라매자이더포레스트 전용면적 84.77㎡은 지난 17일 13억1000만원(20층)에 거래되며 최고가를 찍었는데, 이는 지난달 같은 면적이 12억원(직거래) 거래된 후 불과 한 달 새 1억1000만원이 오른 가격이다. 동작구 공인중개사는 “동작구 내 상도동과 노량진동 위주로 급매물이 빠지고 투자 문의가 늘면서 가격이 상향 조정됐다”고 말했다. 이어 비교적 서울 중심부에 위치한 곳들도 모두 상승 전환하며 서울 전체의 하락 움직임 제어에 힘을 보탰다. 동작구는 전주(0.03%)에 이어 3월 셋째 주 0.05% 올랐고, 종로구(0.02%), 서대문구(0.02%), 용산구(0.01%), 동대문구(0.01%) 등도 상승 전환했다.다만 서울 외곽의 대표적 지역인 이른마 ‘노·도·강(노원구, 도봉구, 강북구)’을 비롯한 관악구, 구로구 등은 여전히 하락세를 이어갔다. 이 기간 노원구는 -0.02%, 도봉구 -0.04%, 강북구-0.03%과 관악구 -0.05%, 구로구 -0.03%를 기록했다.윤지해 부동산R114 책임연구원은 “1~2월 서울 지역 거래량이 작년 10~12월 대비 늘어난 가운데 강남, 서초 등 고가 지역들 중심으로 신고가 경신 사례들도 일부 확인된다”며 “강남을 비롯해 종로, 마포, 동대문, 서대문 등 그나마 서울 중심부에서 가까운 지역들은 탄력적으로 반응하며 가격이 상승 전환했지만 외곽 지역은 여전히 마이너스를 보여 아직까지 일부 지역의 상승세가 매매 시장 전반에서의 움직임들을 이끌지는 못한다는 한계점이 확인된다”고 분석했다.
2024.03.24 I 박지애 기자
1년에 30억 뛰었다…장동건·고소영의 돈 부르는 집
  • 1년에 30억 뛰었다…장동건·고소영의 돈 부르는 집[누구집]
  • [이데일리 이배운 기자] 배우 장동건, 고소영 부부가 사는 청담동 아파트가 4년 연속 ‘전국에서 가장 비싼 아파트’로 이름을 올렸습니다. 독보적인 입지와 희소성에 힘입어 집값은 앞으로도 수십억원씩 뛴다는 게 업계의 전망입니다.2010년 5월 배우 장동건과 고소영이 결혼식을 올리고있다. (사진=이데일리)국토교통부가 최근 발표한 ‘공동주택 공시가격 상위 10위’ 자료에 따르면 서울 강남구 청담동의 ‘더펜트하우스청담’ 전용면적 407.71㎡이 올해 공시가격 164억원을 기록하며 1위를 차지했습니다. 이는 지난해보다 1억6000만원 더 오른 가격입니다.더펜트하우스청담은 총 29가구 규모로 2020년에 준공됐습니다. 모든 가구가 복층 구조로 지어졌고 전용면적 273㎡ 27가구와 407㎡ 2가구로 구성돼 있습니다. 이 아파트는 장동건·고소영 부부와 더불어 ‘1타 강사’ 현우진, ‘골프여제’ 박인비 선수 등 누구나 알만한 유명인들이 거주하고있습니다.공시가격뿐만 아니라 실거래가도 눈여겨 볼만합니다. 2021년 3월 더펜트하우스청담 273㎡ 14층 물건은 115억원에 거래됐습니다. 그리고 2022년 4월에는 같은 평수 16층 물건이 145억원에 거래되며 1년여만에 무려 30억원이 뛰었습니다. 단순하게 계산하면 이 집을 소유만 해도 매일 714만원의 이익을 거두는 셈입니다. 서울 강남구 청담동 ‘더펜트하우스청담’ 전경 (사진=이데일리 이배운 기자)이런 초고가 주택은 실시간으로 시세를 파악할 수는 없습니다. 애초 가구 수가 적은데다 한 번 이사 온 주민은 좀처럼 나가려 하지 않아 거래가 드물기 때문입니다. 다만 언젠가 추가 거래가 이뤄진다면 족히 수십억원은 오른 가격에 거래될 가능성이 크다는 관측입니다.부동산 분야 한 전문가는 “우리나라에서 자산가들은 계속 늘어나지만 모든 입지를 완벽하게 갖춘 최상위주택의 수는 이를 따라가지 못한다”며 “특히 한강이 보이는 최상위주택은 공급에 한계가 있어 희소성이 커질 수밖에 없고 그만큼 집값도 ‘부르는 게 값’이 되는 것”이라고 설명했습니다. 서울 강남구 청담동 ‘더펜트하우스청담’ 조감도 (사진=현대건설)이와 비슷한 사례는 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 청담동의 또 다른 최고급 아파트 ‘마크힐스이스트윙’의 192.86㎡은 2021년 55억원에 거래됐다가 지난달 85억원에 거래되며 2년 반 만에 30억원이 뛰었습니다. 용산구 한남동의 ‘나인원한남’ 206㎡는 지난 1월 97억원에 거래되며 4개월 만에 4억원 더 비싸게 팔렸습니다. 전국적으로 집값이 하락세인 와중에도 시세 ‘역주행’을 이어간 것입니다. 부동산 전문가는 “경기가 안 좋아도 자산가들은 고유한 수입이 있기 때문에 최상위주택 가격 역시 경기 상황과 무관하게 오른다”며 “극단적으로, 나라가 망하고 재산권이 보호 안 되는 사태 정도는 돼야 가치가 떨어질 것”이라고 덧붙였습니다.
2024.03.24 I 이배운 기자
"작살내겠다" 이복형제 상속 분쟁…해법은?
  • "작살내겠다" 이복형제 상속 분쟁…해법은?[상속의 신]
  • [조용주 법무법인 안다 대표변호사] 부모님의 상속재산을 제대로 분배받지 못했다고 하여 자신의 이복동생을 협박한 상속인이 법원으로부터 스토킹 범죄의 처벌 등에 관한 법률 위반죄로 징역 1년, 집행유예 2년을 선고받았다. 무슨 일이 있었던 걸까. 상속인인 김속상(가명) 씨는 자신의 이복동생에게 상속 관련 소송을 했으나 번번이 패했다. 김속상 씨는 자신이 부모로부터 재산을 증여받았다고 하면서 이복동생에게 소송을 걸었으나 자기 뜻대로 되지 않자 이복동생의 아파트 현관에 편지를 붙이고 초인종을 반복해서 눌렀다. 그것뿐만 아니라 이복동생 집에 연락해 “네 자식과 아내를 전부 작살내겠다”고 협박까지 했다. 그리고 그는 “200억원에 가까운 선친의 재산을 독식하고 형들의 조의금마처 독식한 행위를 각성하라”고 기재된 현수막을 게시하고 1인 시위를 벌이기까지 했다. 검찰 조사 결과 김속상 씨의 주장은 모두 허위였다. 재판부는 김속상 씨에게 “소송 등 정당한 법적 구제 수단이 있음에도 피해자와 가족을 협박했다. 나아가 대법원에서 자신의 주장이 인정되지 않는다는 공적인 판단을 받았음에도 이에 승복하지 않은 채 피해자의 불안을 유발하고 명예를 훼손했다”고 판시했다. 이어 “김속상 씨의 행위는 법치국가의 시민으로서 해서는 안 되는 부당한 수단과 방법을 택하고, 사법부의 판결마저 무시해 죄질이 좋지 않으며, 재산상속을 못 받은 자신의 억울함만을 밝혀서 재범의 우려도 있다”며 양형을 징역형으로 한 이유를 설명했다.이복형제간의 상속 문제는 일반 형제들간의 상속 문제와 다른 차원의 문제가 있다. 아버지가 다른 여자들 사이에 자식들을 둠으로써 갈등과 분노가 매우 심할 수 있기 때문이다. 상속인들이 어려서부터 같이 생활해 왔다면 모를까 같이 생활하지 않음으로써 그들 간에는 아버지의 재산밖에 관심이 없다. 아버지가 이복형제간에 차등을 두지 않고 재산을 분배했다면 그런 문제가 생기지 않겠지만, 아버지가 오래 같이 산 부인의 자식들에게 재산을 더 많이 나눠줄 수 있어 갈등의 소지가 많다. 그리고 서로 소통하지 않고 살았기 때문에 재산이 많은 아버지의 재산을 다른 이복형제가 더 많이 가져갔다고 오해할 수도 있다. 이 사건도 그런 소통의 부재로 인해 재산을 받지 못한 이복형제가 다른 형제에 대해 치열하게 법적 투쟁을 했고, 그 결과가 만족스럽지 못하자 이복형제를 괴롭힌 것으로 추정된다. 법적으로 이복형제의 경우에는 친부의 상속권에는 차별이 없다. 그러나 아버지가 따로 살면서 다른 이복형제에게는 생전에 지속적으로 많은 재산을 증여함으로써 다른 이복형제가 자신의 지분만큼 받지 못했다고 생각할 수 있다. 그럴 경우에는 민법 제1115조에 의해 ‘유류분 청구’가 가능하다. 유류분은 공동상속인의 경우에는 증여재산은 망인의 사망시를 기준으로 1년 내 행해진 증여뿐만 아니라 공동상속인이 미리 증여받은 경우 기간의 제한 없이 모두 산입된다. 따라서, 망인의 자식 또는 배우자가 증여받은 경우는 기한에 상관없이 모두 유류분 산정에 이러한 사전증여분이 계산되는 것이다. 유류분 청구에서 특이한 점은 유류분 산정의 기초가 되는 재산의 가치를 산정할 때, 증여 당시의 가치를 기준으로 하는 것이 아니라, 망인의 사망 당시의 가치를 기준으로 한다는 것이다. 그래서 이전에 증여한 재산이 1억원이라고 하더라도, 사망 당시의 가치로 평가하면 10억원이 되는 경우 10억원을 기준으로 유류분 계산이 이뤄진다. 이복형제간의 상속 분쟁에서 다른 형제에게 아버지가 많은 재산을 사전증여를 했다면 이러한 사전증여 재산을 찾아서 아버지의 사망 당시의 가치로 평가해서 유류분 계산을 할 수 있다. 김속상 씨 사건에서도 재산분할이나 유류분 사건 등의 상속 분쟁에서 이복형제가 이미 받아 간 금전적인 부분에 관하여는 입증이 어려웠을 것으로 예상된다. 시간이 많이 지나면 아무리 재산에 대해 추적을 하더라도 이를 입증하기 어렵기 때문이다. 또한 이복형제에게 아버지가 금전적인 도움을 줬다고 하더라도, 유류분청구자가 그것이 특별수익에 해당하는지를 제대로 입증해야 한다. 특별수익으로 인정되려면 사실상 상속분의 선급으로 인정될 정도여야 하므로, 학비나 생활비의 지급, 용도 정도에 해당하는 금액, 비정기적으로 지급한 금액 등은 해당되기 어렵다. 그렇다고 하여 김속상 씨가 이복형제에 대해 갑자기 집으로 찾아가서 괴롭히거나, 허위 사실을 주변에 알려서 명예를 훼손하는 일은 용서될 수 없다. 이런 경우 좋은 전문변호사의 도움을 받는 것이 매우 중요하다는 것을 미리 깨달았다면 얼마나 좋았을까.■조용주 변호사 △서울대학교 법과대학 졸업 △사법연수원 26기 △대전지법·인천지법·서울남부지법 판사 △대한변협 인가 부동산법·조세법 전문변호사 △법무법인 안다 대표
2024.03.24 I 성주원 기자
이재명, 강남 3구 지원유세…험지 표심 공략
  • 이재명, 강남 3구 지원유세…험지 표심 공략
  • [이데일리 김혜선 기자] 이재명 더불어민주당 대표는 24일 서울 강남, 송파, 서초 등 ‘험지’에 방문해 강남3구 표심 공략에 나선다.더불어민주당 이재명 대표가 지난 22일 오후 충남 당진시 당진시장을 방문해 지지를 호소하고 있다. (사진=연합뉴스)이날 이 대표는 서울 잠실 새마을전통시장을 시작으로 강남 수서역 인근, 서초구 서울고속버스터미널에 방문해 민주당 후보들의 지원 유세를 한다. 동작구 성대시장과 영등포 우리시장에도 방문해 시민들을 만난다.‘강남 3구’로 불리는 강남·서초·송파는 민주당에 험지로 불리는 지역이다. 동작구는 한강에 인접한 ‘한강벨트’로 민주당에 열세였지만, 최근 민주당은 정권심판 분위기로 동작이 박빙으로 판세가 바뀐 것으로 분석하고 있다.이 대표는 지난 23일 민주당 지지세가 큰 세종갑 이영선 후보의 공천을 취소하며 오는 4월 10일 총선 투표일 전까지 모든 ‘잡음’을 차단하기 위해 노력하고 있다. 총선에서 승기를 잡기 위해서는 의석이 가장 많은 수도권 표심을 사로잡아야 하는데, 이 후보에 부동산 갭투기 의혹이 불거질 조짐이 보이자 곧바로 1석을 포기한 것이다. 강남3구를 비롯한 수도권은 부동산 관련 이슈에 가장 민감하게 반응해 이 대표가 빠른 결단을 내렸다는 평가도 나온다.이 대표는 강남3구 유세 현장에서도 ‘정권 심판’ 목소리를 높일 것으로 예상된다. 그는 지난 23일 밤 자신의 사회관계망서비스(SNS)에 “국민의힘 신범철 전 국방부 차관(충남 천안갑)과 임종득 전 안보실 2차장(경북 영주영양봉화) 후보가 누군지 아느냐”라며 “채 상병 수사외압 사건 핵심 책임자는 이종섭 전 국방부 장관만이 아니라 신범철, 임종득도 있다. 어떻게 채 상병 사건의 핵심 책임자들을 다 공천하느냐”고 지적했다.한편 이해찬 상임공동선대위원장은 이날 충북 청주 지역, 김부겸 상임공동선대위원장은 경남 창원·양산 지역에서 선거 유세를 돕는다.
2024.03.24 I 김혜선 기자
미 연준 금리인하 향한 의구심… 미국 2월 PCE 주시
  • 미 연준 금리인하 향한 의구심… 미국 2월 PCE 주시[주간채권전망]
  • [이데일리 유준하 기자] 이번 주 국고채 시장은 지표에 따른 박스권 등락을 거듭하는 가운데 주 후반 미국 2월 개인소비지출(PCE) 물가지수 발표를 주시할 예정이다. 주말 미국채 금리가 일제히 하락한 가운데 일각에선 미국 금리인하에 대한 의구심이 제기된다. 여전히 강한 미국 경기를 감안하면 ‘선거 전 인하’라는 논리 외에 3회 금리를 내릴 만한 논거가 있냐는 이유에서다. 실제로 미국 대형 자산운용사 뱅가드는 연준이 올해 금리를 내리지 않는 게 기본 전망이라고 밝혔다. 클라리다 전 연준 부의장이나 핌코 글로벌 경제 자문역은 “연준이 얼마나 금리를 내릴 수 있는지 불분명하다”면서도 “넓은 시나리오에서 최소 1회는 인하에 나설 것”이라고 진단했다.제롬 파월 미국 연방준비제도 이사회 의장(사진=로이터)◇한 주간 국고채 금리 장단기물 중심 하락한 주간(18~22일) 한국 국고채 금리는 일제히 하락했다. 국고채 2년물 금리는 전주(지난주 금요일 오후 마감 금리 기준) 대비 4.6bp(1bp=0.01%포인트) 하락, 3년물 금리는 2.4bp 내렸다. 5년물은 2.7bp, 10년물은 4.8bp 하락했고 20·30년물은 4.6bp, 4.4bp씩 내렸다. 채권 금리와 가격은 반대로 움직인다.한 주간 주요 국내 스프레드(금리차) 역시 박스권이었다. 3·10년 스프레드는 전주 10.2bp 대비 좁혀진 7.8bp를 기록했고 10·30년물 스프레드 역전폭은 마이너스(-) 10.2bp서 -9.8bp로 비슷한 수준이었다.미국채 금리도 일제히 내렸다. 2년물은 한 주간 14bp 내린 4.59%, 10년물 금리는 11bp 내린 4.20%를 기록했다. 한국 시간으로 주말 동안 각각 5bp, 7bp 하락했다. ◇연준 기준금리 인하 의구심↑…한은 선제 인하 기대감↓일각에선 미국 연방준비제도(Fed·연준) 기준금리 인하에 대한 의구심이 제기되는 상황이다. 지난 3월 연방공개시장위원회(FOMC) 점도표는 3회 금리 인하를 유지했지만 내년과 내후년 점도표 중간값을 25bp 상향 조정한데다 중립금리 추정치도 상향했기 때문이다.한 외국계 은행 딜러는 “미국이 최근 데이터들만 해도 경기 상황이 매우 좋다”면서 “선거 전에 금리 인하를 시작해야 한다는 논리로 6,7월이나 늦으면 9월 얘기하는 건데 그 부분만 아니면 현 데이터로는 굳이 그 때 해야 하나, 좀 더 봐도 되는 것 아닌가 하는 논란이 있다”고 전했다.이어 “스위스의 깜짝 인하에 따른 당시 통화가치 절하에 한국은행의 선제 인하 가능성이 줄었을 가능성도 있다”면서 “환율을 감안하면 선제적 인하는 리스크일 수 있다”고 덧붙였다.물론 미국 내 파산기업의 증가속도와 상업용 부동산 리스크 등을 감안하면 여전히 금리 인하에 대한 기대가 유효하다는 견해도 나온다. 상업용 부동산담보대출의 연장과 조건 수정 추세가 지속될 수 없을 것이란 분석도 나오는 상황이다.◇주 초 국내 입찰 이벤트와 미 지표… “월말 PCE 주시”이번 주 시장은 오는 25일 2조5000억원 국고채 5년물 입찰이 예정됐다. 이후 26일에는 8000억원 규모 20년물 입찰이 대기 중이다.미국에선 월러 연준 이사의 발언이 오는 27일 예정됐다. 주 후반인 오는 29일에는 연준이 주시하는 PCE 지표가 발표된다. 다만 당일 미국 시장은 휴장이다. 앞선 외국계은행 딜러는 “월말 PCE까진 봐야할텐데 당분간은 지표에 따라 박스권 내에서 등락이 이어질 것”이라고 내다봤다. 한 자산운용사 채권 운용역은 “국고채 3년물은 여전히 3.20~3.50% 사이 박스권이라고 본다”고 짚었다.안재균 신한투자증권 연구원은 “지난 21일 한국은행이 9조원 규모 환매조건부채권(RP) 매각을 하면서 지난주 15조원 매각 대비 규모가 줄어든 만큼 단기자금시장 위축 가능성은 제한적”이라면서 “전주 대비 풍부한 유동성에 국내 기관의 분기말 대기 수요는 증폭될 것”으로 내다봤다.
2024.03.24 I 유준하 기자
규제 완화에도 오피스텔 투자 신중해야
  • 규제 완화에도 오피스텔 투자 신중해야[똑똑한 부동산]
  • [법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 금리 인상의 여파로 오피스텔을 비롯해 비(非)아파트 시장이 크게 침체됐다. 여기에 전세사기 피해까지 커지면서 비아파트 시장 내 거래가 실종됐고, 결국 올해 초 정부가 비아파트 시장 활성화를 위한 대책을 마련했다.특히 비아파트 중에서도 전용면적이 60㎡ 이하의 소형주택에 대한 혜택을 부여하는 것이 이번 대책의 요지다. 이후 오피스텔을 비롯한 비아파트 소형주택을 중심으로 조금씩 거래가 살아나고 있다. 오피스텔은 오피스와 호텔이 결합된 용어로, 건축법상 용도를 ‘주택 외’로 분류하기 때문에 엄밀히 따지면 주택은 아니다. 다만 소유자가 분양을 받고 주택 또는 업무시설로 선택해 사용할 수 있는 것이 특징이다.17일 오후 서울시내 한 부동산 중개업소에 오피스텔 월세 정보가 붙어있다. (사진=연합뉴스)이때 오피스텔을 실제 어떤 용도로 사용하는지에 따라 과세시 오피스텔이 주택수에 포함되는지 여부가 결정된다. 아직 주택을 보유하고 있지 않다면 양도소득세 비과세 요건을 충족해 비과세를 받을 수도 있겠지만, 이미 주택을 여러 채 보유한 다주택자의 경우에는 오피스텔을 주택으로 사용하면 취득세, 종합부동산세, 양도소득세에 있어 중과 위험이 있어 주의해야 한다. 특히 오피스텔을 제3자에게 임대할 경우 임차인이 임의로 전입신고를 해 해당 오피스텔을 주택으로 사용하게 되면 임대인이 예상치 못한 중과세를 부과받을 수 있기 때문에 반드시 임대차계약서에 오피스텔 용도에 관하여 업무시설로 한정해 기재하는 것이 필요하다.그렇다면 오피스텔에 대한 투자는 어떻게 생각해야 할까? 기본적으로 오피스텔은 안정적인 수익을 얻을 수 있는 투자처다. 주변에 학교, 관공서, 회사 등이 밀집해 있어야 임차 수요가 안정적으로 형성된다. 특히 소형 오피스텔의 경우에는 수요가 한정적이어서 투자 지역 선별에 신중해야 한다. 특별한 경우가 아니라면 오피스텔은 시세차익을 누리는 것이 쉽지 않다. 오히려 시간이 흐를수록 노후화되면서 건물이 감각상각돼 시세가 떨어지는 경우도 많다. 그나마 투룸 이상의 오피스텔은 시세차익을 기대해볼 수도 있지만 아파트에 비해 전용률이 낮고 커뮤니티 시설도 열악해 주변 아파트 시세와 비교해 가격적으로 큰 장점이 있는 경우에만 투자를 결정해야 한다. 또 재개발이 진행되는 경우에도 일반적인 소형 주택과 달리 오피스텔은 ‘사실상의 주거’로 보고 있다. 2008년도 이전에 지어진 것으로서 까다로운 요건을 충족하는 경우이거나 오피스텔 감정평가금액이 상당히 높은 경우에 한해 아파트 분양권이 인정되기 때문에 사실상 아파트 분양권을 받기 어렵다. 아파트 분양권을 노려 오피스텔에 투자하는 경우 사전에 아파트 분양권 취득 가능성에 관해 꼼꼼히 따져봐야 하는 이유다.다만 이번 부동산 대책에서 오피스텔의 경우에도 발코니 설치를 허용하고 일정한 요건을 갖추면 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 부과시 주택수에 포함하지 않기로 한 점을 고려하면, 오피스텔 투자의 경우 안정적인 수익을 누리면서 시세 차익까지 누릴 수 있는 훌륭한 투자처가 될 가능성도 있다. 이와 같은 투자처를 선별하는 것이 쉽지 않고 오피스텔에 대한 수요가 제한적인 만큼 오피스텔 투자의 경우 신중하게 접근할 필요가 있다.김예림 변호사.
2024.03.23 I 이윤화 기자
이자만 하루에 1.5억원…파산위기 몰린 자칭 '경제 대통령'
  • 이자만 하루에 1.5억원…파산위기 몰린 자칭 '경제 대통령'
  • 세계엔 다양한 지도자가 있습니다. 같은 정치를 두고도 누군간 독재, 누군간 강력한 카리스마로 다르게 볼 수 있습니다. 전 세계 ‘쎈캐(스트롱맨)’들을 통해 그 나라를 알아보고 한국을 돌아봅니다.<편집자주>[이데일리 박종화 기자] 미국 역사상 가장 부유한 대통령, 자칭 ‘경제 대통령’이 파산 위기에 몰렸다. 오는 11월 대선을 통해 백악관 재입성을 노리는 도널드 트럼프 전 대통령 얘기다.도널드 트럼프 전 미국 대통령.(사진=AFP)◇하루하루 빚만 늘어간다포브스에 따르면 트럼프의 현재 재산은 26억달러(약 3조 5000억원)으로 추산된다. 미국 역사상 가장 재산이 많은 대통령으로 2위인 존 F.케네디 전 대통령(10억달러·약 1조 3000억원)을 두 배 이상 앞선다. 대선 경쟁자인 조 바이든 현 대통령(1000만달러·약 134억원)은 트럼프에게 명함도 내밀 수 없다. 아버지 프레드 트럼프에게 4억달러(약 5400억원) 넘는 돈을 물려받은 트럼프는 부동산 사업을 통해 ‘트럼프 제국’을 구축했다. 그가 2016년 대선에서 성공할 수 있던 것도 거침없는 독설과 함께 ‘성공한 사업가’라는 이미지 덕이 컸다.그런 그가 파산 직전에 내몰렸다. 온갖 소송에서 생긴 벌금 때문이다. 트럼프는 성폭행 피해자 명예훼손과 자산 부풀리기를 통한 자산 부풀리기 혐의로 각각 벌금 8300만달러(약 1100억원), 3억 3500만달러(약 4800억원)을 선고받았다. 미납 이자만 하루에 11만2000달러(약 1억 5000만원)에 이른다. 이렇게 트럼프가 법원에 내야 할 돈은 5억 3900만달러(약 7200억원)으로 늘어났다.(사진=AFP)◇“트럼프, 파산하느니 압류 선택할 것”트럼프가 아무리 부동산 재벌이라도 감당하기 어려운 규모다. 더구나 트럼프 자산은 대부분 부동산에 묶여 있어 유동화가 어렵다. 급매한다면 제값을 받기 어렵다. 항소하려고 해도 벌금액의 110~120%를 공탁해야 한다. 25일까지 벌금을 내거나 항소를 위한 공탁금을 내지 않으면 법원이 트럼프 자산을 압류할 수 있다. 일각에선 뉴욕주가 트럼프 제국의 상징인 트럼프 맨해튼 오피스 타워나 마러라고 자택에 있는 귀금속 압류에 나설 것으로 전망하고 있다. 트럼프는 공탁금 보증 채권 발행을 위해 버크셔 해서웨이, 알리안츠, 스위스리 등 30개 가까운 금융회사와 접촉했으나 이들 회사는 보증 규모도 큰 뿐더러 트럼프의 항소를 돕는 걸 부담스러워 해 거절한 것으로 알려졌다.윌 토마스 미시간대 경영대학원 교수는 “트럼프는 개인적으로나 사업적으로나 심각한 위기에 몰려 있다”고 BBC에 말했다.트럼프 주변에서 파산 신청이 거론되는 것도 이 때문이다. 트럼프는 사업가 시절에도 6차례나 파산을 신청해 위기를 모면한 바 있다. 파산을 선언하면 판결 집행을 유예시킬 수 있기 때문이다.하지만 지금은 사업가 시절과 다르다. 대선 도전을 앞두고 있다. 트럼프 참모들은 파산 선언이 ‘성공한 사업가’ 이미지를 망가뜨릴 수 있다고 우려하고 있다. 트럼프 참모 중 한 명은 “그는 파산을 선언하는 것보다 차라리 레티티아 제임스(뉴욕주 검찰총장)이 집행관들과 40 월스트리트(트럼프빌딩)에 나타나 소란을 일으키길 원한다”며 “그는 자신에게 정치적으로 유리한 게 무엇인지 생각한다. 파산은 그에게 유리하지 않지만 제임스가 트럼프의 자산을 가져간다면 정치적으로 유리해질 수 있다”고 말했다. 일각에선 트럼프가 벌금형 집행을 유예하거나 법원과 협상을 통해 공탁금을 낮출 가능성도 거론되고 있다.(사진=AFP)◇대선 자금도 바이든 절반자산 압류를 피한다고 해도 트럼프는 이번 대선 내내 자금난에 시달릴 공산이 있다. 2월 말 기준 트럼프 캠프가 보유한 3350만달러(약 450억원)이다. 바이든 캠프(7100만달러·약 950억원)의 절반도 안 된다. 막대한 자금을 뿌리며 바이든을 압도하던 2020년과 사정이 크게 바뀌었다. 그나마 모은 후원금도 트럼프의 재판 비용으로 상당액이 허비되고 있다. 격전지에서 여론전에 돈을 쏟아 붓는 바이든 캠프와 상반된 모습이다.이런 상황이 계속되면 ‘돈의 전쟁’이라고 불리는 미 대선에서 트럼프는 수세에 몰릴 수 있다. 공화당 대선에서 트럼프 경쟁자인 니키 헤일리 전 유엔 대사를 후원했던 찰스 코크와 켄 그리핀, 폴 싱어 등 큰손들은 아직 트럼프를 돕지 않고 있다. 이 때문에 트럼프는 수시로 미국 거부들을 만나며 후원을 요청하는 것으로 알려졌다.그나마 트럼프가 기댈만한 구석이 있다면 자신이 만든 소셜미디어 ‘트루스소셜’의 상장이다. 월스트리트저널은 트루스소셜이 기업인수목적회사(SPAC·스팩)를 통해 상장할 경우 트럼프의 지분 가치가 35억달러(약 4조 6400억원)에 이를 수 있다고 전망했다.다만 이르면 25일 트루스소셜이 상장한다고 해도 트럼프의 지분은 6개월 동안 보호예수에 묶여 있게 된다. 당장 벌금 문제나 선거 자금난 등을 해갈하지 못한다는 뜻이다. 보호예수가 풀리자마자 트럼프가 지분을 처분할 것이란 관측은 주가를 떨어뜨릴 수 있다.
2024.03.23 I 박종화 기자
여전히 흔들리는 부동산…신세계건설 등급 강등
  • 여전히 흔들리는 부동산…신세계건설 등급 강등[위클리 크레딧]
  • [이데일리 마켓in 안혜신 기자] 이번주 크레딧 시장에서는 신세계건설 신용등급이 강등됐다. 동화기업도 등급 전망이 하향되는 등 건설업 업황 악화에 따른 영향이 이어지는 모습이다. 반면 한화호텔앤리조트는 A등급으로 등급이 올랐고, 현대차(005380)와 현대카드 등도 등급 전망이 ‘긍정적’으로 상향되면서 등급 상승 가능성이 높아졌다.◇ 신세계건설, 수익성 개선까지 시간 걸릴 듯 한국신용평가는 신세계건설 신용등급이 기존 ‘A, 부정적’에서 ‘A-, 안정적’으로 낮췄다. 대규모 영업적자를 기록한 것은 물론 의미있는 수준의 수익성 개선까지 시간이 걸릴 것이라는 판단에서다.신세계건설은 지난 2022년 공사원가 부담, 일부 사업장 대손 반영 등으로 영업적자가 발생했으며, 작년에도 진행사업장 공사원가 상승과 대구 지역 사업장 저조한 분양실적 등으로 인한 예상 손실을 일시에 반영하면서 별도기준 1878억원의 대규모 영업적자를 기록했다.지방 주택사업장 분양실적 부진으로 영업 및 재무 부담이 증가하고 있다는 점도 등급 하향 이유 중 하나다. 신세계건설은 분양경기가 크게 저하된 대구 지역을 중심으로 분양실적 부진이 장기화하고 있다.신세계건설 대구 빌리브 헤리티지 전경. (사진=신세계건설)2023년 말 별도기준 매출채권은 4529억원(대손충당금 반영 전 총액 기준)으로 확대됐고, 대구 사업장 관련 채권이 2000억원 이상을 차지하고 있다. 준공 후 미분양 사업장인 대구 수성4가 현장과 공사가 진행 중인 대구 칠성동 현장 등에서는 작년까지 600억원 이상의 미분양 관련 손실을 반영했다.이승민 연구원은 “프로젝트 파이낸싱(PF)시장 전반의 구조조정이 본격화되는 가운데 주택경기 및 분양여건 부진이 이어질 경우 진행 현장에 대한 추가적인 손실 반영과 더불어 공사미수금 부담도 지속될 전망”이라면서 “계열의 재무적 지원에도 분양실적, PF우발채무 통제, 원가 부담 수준 등에 대한 모니터링이 여전히 필요한 상황”이라고 설명했다.한신평은 이와 함께 동화기업 등급전망도 ‘부정적’으로 낮췄다. 신용등급은 ‘A-’를 유지했다. 주택 경기 침체에 따른 수요 부진과 원재료 수급 차질의 중단기 지속 전망, 약화된 이익창출력으로 인한 차입부담 해소 지연 등을 감안한 결과라는 설명이다.◇ 쿠팡에 밀린 이마트, 등급도 낮아져NICE신용평가는 이마트(139480) 신용등급을 기존 ‘AA’에서 ‘AA-’로 하향 조정했다. 등급 전망 역시 ‘안정적’으로 바꿨다.유통 사업 경쟁력 약화때문이다. 코로나19 이후 온라인 유통시장이 폭발적으로 성장하면서 쿠팡과 네이버 등을 중심으로 소매시장이 재편됐다. 이마트는 지난 2021년 이베이코리아 인수 등으로 이커머스 내 시장시위를 제고하려 했지만 옴니채널 전략 등 효과 발현 지연으로 시장지위가 저하하고 있다.이커머스 부문 높은 비용부담, 건설 부문 실적 악화 등으로 연결 기준 영업수익성이 저하된 점도 신용도 악화 요인이다. 작년 이마트 연결 기준 상각 전 영업이익(EBITDA)/매출액은 5.3%로 전년 동기 대비 하락했다. 이마트 성수·가양점 운영 종료, 대량 소비수요 감소 등에 따른 트레이더스 부문 실적 둔화 등 때문이다.이커머스 부문 역시 사업기반 유지를 위해 가격 할인과 마케팅 부담 등이 이어지면서 이자·세금차감전이익(EBIT)적자 기조가 이어지고 있다. 지난 2022년 하반기 이후 신세계건설 이익창출력도 약화하면서 연결 기준 영업수익성 하방압력도 과거보다 심화한 상황이다.대규모 투자 집행, 자산 매각액 감소 등으로 과거 대비 높은 수준의 재무 레버리지가 지속될 것으로 보이는 점도 신용도 하향 조정 이유 중 하나로 꼽혔다.◇ 현대차는 등급 상향 청신호한국신용평가는 현대차(005380)와 기아 무보증사채 신용등급 전망을 기존 ‘AA+(안정적)’에서 ‘AA+(긍정적)’으로 변경했다. 향후 등급 상향 가능성이 높아진 것이다.특히 현대차와 기아가 구조적 개선을 바탕으로 지속가능한 경쟁력을 구축한 것을 긍정적으로 봤다. 지역별로는 미국, 서유럽 등 선진시장에서의 판매호조와 주요 신흥국 시장인 인도에서의 성장이 중국 시장의 부진을 충분히 대체하고 있다고 봤다. 현대차·기아의 글로벌 완성차 시장 내 입지가 강화하고 있다는 것이다.전기차 수요 둔화 역시 내연기관차, 하이브리드차, 전기차 등 다양한 수요에 대처할 수 있는 기술과 생산역량을 확보하고 있어 시장수요 변동에 유연한 대응이 가능할 것이라고 평가했다.한신평은 현대차와 기아의 재무구조 개선세가 뚜렷하다고 평가했다. 한신평은 “두 회사의 장기 투자 계획상 전기차공장 건설을 비롯한 미래기술 관련 투자가 향후 2년 간 집중될 것으로 보인다”며 “풍부한 유동성과 영업현금 창출력을 감안할 때 재무안정성은 매우 우수한 수준을 유지할 것”이라고 설명했다.이밖에 한국기업평가는 한화호텔앤드리조트의 기업신용등급 및 무보증사채 신용등급을 기존 ‘BBB+(긍정적)’에서 ‘A-(안정적)’으로 상향 조정했다. 구조조정과 업황 회복 등으로 실적 개선세를 보인다는 이유에서다.
2024.03.23 I 안혜신 기자
서울 전셋값 4주 연속 상승…매맷값은 ‘보합’
  • 서울 전셋값 4주 연속 상승…매맷값은 ‘보합’[부동산 라운지]
  • [이데일리 박지애 기자]이번주 서울 아파트 매매가격은 하락세를 멈추고 보합세를 나타냈다. 재건축과 일반아파트 모두 보합에서 움직임이 없었다. 신도시는 0.01% 내렸고 경기·인천은 9주 연속 가격 움직임이 없었다.서울 전경(사진=연합뉴스)23일 부동산R114에 따르면 서울 개별지역은 ▽노원(-0.03%) ▽송파(-0.02%) ▽구로(-0.01%) ▽양천(-0.01%) ▽중랑(-0.01%) 순으로 떨어진 반면 △중구(0.01%) △은평(0.01%) △강남(0.01%) 등은 올랐다. 신도시 개별지역은 ▽광교(-0.04%) ▽평촌(-0.03%) ▽산본(-0.03%) 등에서 하락했다. 경기ㆍ인천 개별지역은 ▽시흥(-0.02%) ▽구리(-0.01%) ▽화성(-0.01%) 등에서 떨어졌지만 나머지 지역에서 보합을 나타냈고 하락지역 숫자가 전주 대비 절반으로 축소됐다.3월 봄 이사철 영향 등이 겹치며 수도권 전셋값이 4주 연속 0.01% 올랐고 서울의 경우 0.02% 상승해 전주 대비 오름폭이 확대됐다. 경기·인천도 0.01% 상승했고 신도시는 금주 보합(0.00%)을 나타냈다.서울 개별지역은 △구로(0.07%) △성북(0.06%) △송파(0.05%) △노원(0.05%) △강서(0.05%) △관악(0.02%) △강남(0.02%) 등에서 상승한 반면 중랑구가 유일하게 0.02% 떨어졌다. 신도시 개별지역은 △일산(0.02%) △판교(0.01%) 등이 오른 반면 산본은 0.05% 빠졌다. 경기ㆍ인천 개별지역은 하락지역은 없었으며 △의왕(0.03%) △인천(0.03%) △시흥(0.02%) △안양(0.01%) △부천(0.01%) △과천(0.01%) 순으로 올랐다.윤지해 책임 연구원은 “1~2월 서울 지역 거래량이 작년 10~12월 대비 늘어난 가운데 강남 서초 등 고가 지역들 중심으로 신고가 경신 사례들도 일부 확인된다. 다만 매매 시장 전반에서의 움직임들을 이끌지는 못한다는 한계점이 확인된다”며 “한편 전세 가격 움직임들이 상승 방향으로 강화되는 모습이 나타나는 만큼 이 부분을 더 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다”고 설명했다. 이어 “4월 수도권 아파트 입주물량은 6958가구(서울 1571가구·경기 5387가구·인천 0가구)로 3월의 1만6227대비 크게 축소될 것으로 예측되는 만큼 전셋값 상승세는 봄 이사철의 수요 증대와 더불어 상승 경향성이 더 강화될 전망이다”고 내다봤다.
2024.03.23 I 박지애 기자
프롭테크 스타트업, 새로운 서비스 발굴로 불황 타개
  • 프롭테크 스타트업, 새로운 서비스 발굴로 불황 타개
  • [이데일리 박경훈 기자] 코로나19 팬데믹 기간 반사이익을 누렸던 프롭테크 시장에 찬바람이 불고 있다. 일부 스타트업은 다양한 서비스를 내놓으며 활로를 모색하고 있다.22일 한화투자증권에 따르면 국내 벤처투자금액은 지난해 11조 4000억원으로 전년 대비 36.7% 감소했다. 한화그룹과 신세계그룹이 투자한 프롭테크 스타트업 어반베이스가 경영실적 악화로 간이회생절차를 밟는다. 공유오피스 업체 위워크는 파산보호신청을 냈다.특히 프롭테크 기업들의 어려움이 가중되는 모양새다. 투자시장 위축과 부동산 경기 불황이 겹치면서 사업성이 크게 낮아졌기 때문이다. 프롭테크 기업들의 어려움은 대부분 부동산거래 시장의 부진에서 비롯했다.지난해 토지매매는 최근 5년 중 가장 적은 수준이다. 거래가 활발했던 시기의 절반 수준으로 줄었다. 건축물 거래도 토지매매 거래와 유사한 흐름을 보였다. 이는 프롭테크 기업들의 매출 부진으로 이어지고 있다.하지만 이러한 시기에도 새로운 서비스를 내놓으며 기회를 찾으려는 움직임이 늘고 있다. 프롭테크 기업 직방은 내달부터 가상오피스 플랫폼 소마의 유료 입주사를 모집한다. 소마는 직방이 2021년 국내 최초로 자체 개발한 가상 오피스 플랫폼으로 지금까지 기업 고객에게 무료 베타버전을 제공했다. 직방은 기존 베타 버전 입주사를 대상으로 사무실 대여 상품 안내도 시작한다.알스퀘어는 지식산업센터 임차 기업에 중개수수료를 받지 않고 최대 100만원의 인테리어 구축 비용을 지원한다. 알스퀘어 내달 말까지 홈페이지에서 이벤트 참가 신청을 받는다. 지식산업센터 소유주 대상 프로모션도 진행한다. 알스퀘어에 보유한 매물을 등록하면 무료로 알스퀘어 플랫폼에 광고를 대행한다.중개 플랫폼 우대빵부동산은 10억원 보증보험을 통해 전세 사기 등을 우려하는 고객들에게 신뢰를 얻었다. 최근 집을 찾는 개인에게 적합한 매물 리스트를 제공하고 있다. 개인 매수자의 약 75%가 추천 매물 리스트를 확인하고 있으며, 매물 리스트 재방문 비율도 300%에 이른다. 이를 통해 지난해 거래 금액이 22% 증가하는 성과를 거뒀다.이창섭 우대빵부동산중개법인 대표는 “올해 하반기 금리 인하와 경기 회복세가 가시화하면 프롭테크 기업들이 들인 노력의 결실이 가시화될 것으로 보인다.”고 말했다.
2024.03.23 I 박경훈 기자
증여받은 상속인이 있을때 유류분반환청구 계산방법
  • 증여받은 상속인이 있을때 유류분반환청구 계산방법[김용일의 상속톡]
  • [김용일 법무법인 현 부동산전문·상속전문변호사] 증여 또는 유증(유언에 의한 증여)받은 상속인 있을 때, 그러한 증여 또는 유증을 받지 못했던 상속인은 이를 받았던 상속인에게 유류분을 요구할 수 있다. 앞서 이러한 경우의 상속재산분할방법을 정리했는데, 이번 시간에는 유류분반환청구시 구체적인 계산방법을 정리해 보겠다.◇ 특정 상속인이 증여 또는 유증을 받은 경우 상속재산분할과 유류분반환청구소송피상속인(망인)이 재산을 남기고 돌아가신 경우, 특정 상속인이 증여 또는 유증을 받은 것이 있다면 이를 반영하여 법정상속분에서 이를 보정하여 다시 구체적 상속분을 산정하게 된다. 그렇게 한 결과, 증여 또는 유증을 받지 못한 상속인은 망인이 남긴 재산에 대해 상속재산분할시 본인의 법정상속분 보다 더 요구할 수 있는 것이다.이러한 상속재산분할의 구체적인 계산방법 및 법리에 대해서는 앞서 필자가 이데일리 뉴스에 2024.3.2.자로 발표한 “증여받은 상속인이 있을 때 상속재산분할 비율 계산방법 [김용일의 상속톡]”글을 참고하면 된다.한편, 증여 또는 유증을 받지 못한 상속인이 이렇게 법정상속분을 보정하여 계산된 상속재산분할액을 받았으나, 그 상속재산분할액이 자신의 유류분액에 미치지 못한다면, 그 미달분에 대해서는 증여 또는 유증을 받았던 상속인에게 유류분으로 달라고 요구할 수 있다.즉 법정상속분을 초과하여 계산된 구체적 상속분을 받았던 것에 추가하여 유류분반환청구까지 할 수 있는 것이다.다만, 상속재산분할에는 별도의 기간제한이 없는 것과 달리, 유류분반환청구 및 유류분소송은 소멸시효 기간이 있어, 망인의 사망한 시점부터 1년 안에 해야하는 것이 원칙임을 항상 주의해야 한다.◇ 유류분액의 구체적 계산방법 및 법리구체적인 예를 들어 설명해보겠다. 아버지가 사망 당시 자식으로 아들 A와 딸 B가 있었는데, 아버지가 사망 당시 남긴 상속재산이 1억원이고, 채무는 없으며, 망인이 사망하기 10년 전에 아들 A에게 3억원 상당의 부동산을 증여해줬는데, 사망시 기준으로는 시가 7억원 상당이 된 경우, 딸 B는 아들 A를 상대로 유류분반환청구를 할 수 있다. 구체적으로 B가 A를 상대로 얼마의 유류분을 청구할 수 있는지를 알기 위해 필요한 유류분액의 계산 방식은 아래와 같다.‘유류분액 = 유류분산정의 기초재산 × 유류분 비율’여기서, ‘유류분산정의 기초재산’은 망인이 사망당시에 망인 명의로 남긴 상속재산에서 채무를 공제하고, 망인이 살아생전 증여했던 재산을 가산하면 된다. 주의할 점은, 유류분산정의 기초가 되는 재산의 가치를 산정할 때, 증여 당시의 가치를 기준으로 하는 것이 아니라, 망인의 사망당시의 가치를 기준으로 한다는 것이다.그리고, 증여재산은 망인의 사망시를 기준으로 1년 내 행해진 증여만 산입하는 것이 원칙인데, 다만 공동상속인이 미리 증여받은 경우는 기간의 제한 없이 모두 산입된다. 따라서, 망인의 자식 또는 배우자가 증여받은 경우는 20년전에 받았던 것도 모두 유류분산정에 계산되는 것이다.유류분반환청구는 상속순위로 1순위의 상속인만 가능하다. 예를들어 망인에게 자식과 배우자가 있는 경우는 자식과 배우자가 공동 1순위의 상속인이 되므로, 유류분반환을 청구할 수 있는자도 된다. 그리고, 망인의 직계비속, 배우자의 ‘유류분 비율’은 해당 법정상속분 비율 × 1/2이 된다. 예를들어 망인에게 자식이 2명으로 A와 B가 있다면, 자식 A와 B의 법정상속분 비율은 각각 1/2이 되고, 이들의 유류분비율은 여기에 1/2을 곱한 값인 1/4이 되는 것이다.◇ 유류분액의 구체적 계산방법 적용과 상속재산분할앞서, 유류분액 계산공식은‘유류분액 = 유류분산정의 기초재산 × 유류분 비율’이라 하였는데, 위 공식에 앞에서 언급했던 사례의 금액을 다시 구체적으로 적용해보겠다. ‘유류분산정의 기초재산’은 망인이 사망당시에 망인 명의로 남긴 상속재산에서 채무를 공제하고, 망인이 살아생전 증여했던 재산을 가산하면 된다고 하였는데, 망인이 남긴 상속재산이 1억원이고 채무는 없다. 여기에 망인이 아들 A에게 증여했던 재산의 사망당시 가치가 7억원이라고 했으니, ‘유류분산정의 기초재산’은 8억원이 된다(= 상속재산 1억원 &#8211; 채무 0 + 증여재산 가치 7억원)그리고 ‘유류분비율’은 1/4이니(= 법정상속분 비율 1/2 × 1/2), 유류분액 계산값은 2억원이 된다(= 8억원 × 1/4). 결국 자식 B는 A를 상대로 2억원 상당의 유류분을 청구할 권리가 있는 것이다.다만, 여기에서 주의할 점이 있다. 앞서 설명한 대로, 망인이 상속재산을 남겼는데, 내가 증여를 받지 못한 경우라면, 법정상속분을 보정하여 구체적 상속분을 더 받는 방식으로 상속재산분할을 먼저 받아야 한다. 그렇게 상속재산을 받고도 나의 유류분에 모자란 것이 있다면, 그 모자란 것 만큼을 유류분으로 추가 청구할 수 있는 것이다. 이러한 경우의 구체적인 상속재산분할 방법에 대해서는, 앞에서도 말했듯이, 필자가 발표한 “증여받은 상속인이 있을 때 상속재산분할 비율 계산방법” 글을 참고하면 될 것이나, 위 사례에서 결론만 말하자면, 상속재산 1억원에 증여재산 7억원을 합산한 8억원을 전체 상속재산으로 간주하고, 위 금액에 법정상속분 비율인 1/2씩 계산하면, 구체적 상속분은 A가 4억원, B가 4억원이 된다. 그런데, A는 이미 4억원을 초과하여 7억원 상당의 증여를 받았으니, 남은 상속재산 1억원에 대해 더 이상 요구할 수 없고, 결국 B가 남은 상속재산 1억원을 전부 갖을 수 있다.결국, B는 유류분권리로 2억원이 있지만, 상속재산 1억원을 갖게되었으니, 이를 공제하고, 나머지 1억원만 추가로 A에게 유류분으로 요구할 수 있다.한편, 앞서 글에서 설명할 때, B 역시도 증여를 받았던 것이 있다면, 그것도 반영하여 상속재산분할 계산을 하게 된다고 했는데, 유류분계산에 있어서도 이를 반영한다. 즉 B는 자신이 받았던 증여액을 공제한 후 나머지만 유류분으로 요구할 수 있다.△김용일 변호사-서울대학교 경영대학 졸업-사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)-법무법인 현 부동산/상속팀 대표-대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사-대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
2024.03.23 I 양희동 기자
"베트남 채권자 권리 보호 위한 제도 부족해"
  • "베트남 채권자 권리 보호 위한 제도 부족해"
  • [하노이(베트남)=이데일리 송주오 기자] “베트남은 채권자의 권리를 보호하기 제도가 부족한 상황입니다.”[이데일리 이영훈 기자] 이홍배 법무법인 율촌 하노이법인 파트너가 22일 베트남 인터컨티넨탈 하노이 랜드마크72에서 열린 ‘제13회 국제 비즈니스·금융컨퍼런스(IBFC)’에서 ‘베트남 진출 한국 중소기업, 필요한 법률정보는’ 주제로 발표하고 있다.22일 이데일리가 베트남 하노이 인터콘티넨탈 랜드마크72 호텔에서 개최한 ‘제13회 국제 비즈니스·금융 컨퍼런스’에서 이홍배 법무법인 율촌 하노이법인 파트너는 베트남의 사법 체계를 설명하면서 이같이 강조했다.이 파트너는 베트남에 진출한 한국기업과 교민들의 사례를 소개하면서 대표적으로 ‘소송 시효’를 언급했다. 그는 “베트남은 민사상 소송시효는 3년, 상법상 시효는 2년”이라며 “소송 시효 기간을 듣고 다들 많이 놀라워하신다”고 말했다. 한국보다 소송시효가 짧아 소송 시효가 지난 후에 소송을 제기하려는 경우가 잦다면서 주의가 필요하다고 조언했다.또 가압류 제도에서 문화적 차이도 존재한다고 했다. 한국은 소송 전 가압류를 통해 채무자가 재산을 임의로 처분하지 못하도록 하는 제도가 활성화돼 있다고 전했다. 반면 베트남은 소송 전 가압류를 할 수 없다고 했다. 소송을 제기한 이후에 가능하다고 했다. 이 파트너는 “다만 법원에서는 가압류에 대해 조심한다”며 “국가배상법상 판사가 가압류를 잘못해서 채무자가 손해를 입으면 판사가 이를 배상하게 돼 있기 때문이다”고 설명했다. 이어 보증(서) 제도가 신설됐지만, 이를 발급할 수 있는 기관들이 현실적으로 없다고 했다. 채무자가 임의로 재산을 빼돌리면 이를 되돌리는 ‘사해행위취소 소송’도 없다. 이 파트너는 “한국은 채무자가 부동산을 다른 사람 명의로 이전하면 원래 상태로 되돌리는 제도가 많다”며 “베트남은 그런 제도가 없다. 빼돌린 재산을 되돌려서 받을 방법이 없다”고 말했다. 이어 “관련 상담이 들어왔을 때 아쉽지만 소송을 안 하는 게 좋겠다고 말할 때도 있다”고 덧붙였다.이 파트너는 법원의 시스템적 차이도 소개했다. 우선 3심제를 운영하는 한국과 달리 베트남은 2심제다. 이 파트너는 “베트남은 재판을 두 번 하면 된다”며 “1심 이후 항소심에서 판결이 나오면 확정된다”고 말했다. 다만 단독심이라는 제도를 통해 추가적인 법적 판단을 받을 수 있다고 했다. 이 파트너는 이와 관련 “단독심 신청은 원고나 피고가 할 수 있는 게 아니고 법원, 검찰이 할 수 있다”며 “항소심 판결 후 집행을 지연시키기 위해 많이 이용한다”고 했다.아울러 검사의 역할도 한국과 다르다고 했다. 재판에 검사가 관여하는 부분이 크다는 것이다. 베트남에서 검사의 역할은 기소를 유지하려는 한국과 달리 재판 과정에서 판사가 적절하게 재판을 진행하는지 등을 관찰한다. 이 파트너는 “베트남에서 소송을 진행할 때는 판사뿐만 아니라 검사도 신경 써야 한다”고 조언했다.
2024.03.22 I 송주오 기자
메리츠證, 강남 PF 부지 공매…중·후순위 반대에 무산
  • 메리츠證, 강남 PF 부지 공매…중·후순위 반대에 무산
  • [이데일리 김보겸 기자] 메리츠증권(008560)이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장에 대한 1300억원대 투자금을 회수하려다 중·후순위 대주단의 반대에 부딪혔다. 선순위 대주단인 메리츠증권이 기한이익상실(EOD)이 발생하기 전 공매를 통해 서둘러 자금 회수에 나서려다 중·후순위 대주단이 금융당국에 탄원서를 넣으면서 공매(공개매각)가 취소된 탓이다. 22일 금융투자업계에 따르면 서울 강남구 역삼동 필지에 대한 공매가 신탁관계인의 요청으로 취소됐다. 대지면적은 2040.9제곱미터이며 메리츠증권이 의뢰한 감정평가액은 약 2308억원이다. 앞서 주요 대주단인 메리츠증권은 해당 부지에 대한 공매를 신청했다. 감정평가액인 2308억원에 공매를 시작해 총 8회차에 걸쳐 1292억원으로 입찰가가 하락하는 구조다. 대주단 1순위로 들어간 메리츠증권과 메리츠캐피탈의 우선수익한도금액은 1560억원이다. 통상 차입금의 120%를 우선수익한도로 잡는다는 점에서 차입금은 1300억원으로 추정된다. 메리츠증권이 PF 대주단협의회 운영협약에 따라 공동관리절차 신청을 하면서 공매 개시 신청이 됐다. 하지만 중·후순위 대주단이 제동을 걸었다. 이들은 금융감독원에 공매 신청에 절차상 문제가 있다며 탄원서를 넣고 이의를 제기한 것으로 알려졌다. 1292억원에 공매가 이뤄질 경우, 메리츠증권은 투자금 대부분을 회수할 수 있는 반면 후순위 대주가 가져갈 몫은 없기 때문이다. 공매를 결정한 지 이틀여 만에 취소되면서 메리츠증권이 자금회수에 난항을 겪을 수 있다는 분석도 제기된다. 시행사 측은 “4월 중순까지는 협의해야 방향이 잡힐 것”이라며 “빠른 시일 안에 정상화할 계획”이라고 밝혔다. 한편 금감원은 사업성이 낮은 사업장의 경·공매를 통해 사업장 정리·재구조화를 중점적으로 유도하겠다는 방침이다. 사업성 평가 기준과 대주단 협약을 개편해 PF 사업장의 사업성을 보다 정교하게 평가하고 부실 사업장 정리를 촉진하기로 했다.
2024.03.22 I 김보겸 기자
IPO 속도내는 빗썸…인적분할로 '선택과 집중'
  • IPO 속도내는 빗썸…인적분할로 '선택과 집중'
  • [이데일리 김가은 기자] 가상자산 거래소 빗썸코리아는 기업공개(IPO)와 신성장동력 발굴을 위해 단순 인적분할을 추진한다고 22일 밝혔다. 이재원 빗썸코리아 대표(사진=빗썸)이번 인적분할로 설립되는 신설법인 ‘빗썸인베스트먼트(가칭)’는 빗썸코리아의 지주사업과 투자사업, 부동산임대업 사업 부문을 맡는다. 존속법인 빗썸코리아는 핵심사업인 기존 거래소 운영을 포함해 신설법인 사업 이외의 부문을 영위할 예정이다.빗썸은 이번 분할 배경으로 신설법인 사업부문 전문성 강화와 신속한 의사결정을 통한 경영효율성을 제고를 꼽았다. 동시에 존속법인 빗썸코리아는 거래소 등 기타 기존 사업부문에 역량을 집중할 계획이다. 이 같은 판단의 배경에는 신사업 부문이 결합돼 있는 형태보다 거래소만으로 평가를 받는 것이 IPO에 더 유리할 것이라는 계산이 깔려있다. 투자를 지속해도 당장 수익이 나지 않는 신사업 부문을 분리하고, 매출의 90% 이상을 담당하는 거래소로만 평가를 받는 것이 가능성이 더 크다는 판단이다.존속법인인 빗썸코리아와 신설법인의 대표는 아직 정해지지 않았다. 5월 주주총회 이후 확정될 예정이다. 존속법인 빗썸코리아와 신설법인의 분할비율은 약 6:4이며 분할기일은 6월 13일이다. 인적분할인 만큼 주주들은 지분에 비례해 신설법인의 신주를 교부 받는다. 이번 분할 결정은 5월 10일 임시주주총회를 통해 최종 확정된다.빗썸 관계자는 이번 인적분할에 대해 “각 법인의 경영효율성을 제고하기 위한 결정”이라며 “기존 거래소 사업과 신사업을 분리하는 차원으로 각 사업에서 독립적이고 유연한 운영이 기대된다”고 말했다.
2024.03.22 I 김가은 기자
 청약홈 개편 드디어 끝, 분양시장 재가동
  • [분양캘린더] 청약홈 개편 드디어 끝, 분양시장 재가동
  • [이데일리 김아름 기자] 22일을 끝으로 한국부동산원 청약홈 개편이 마무리 돼 3월 4주(25일 이후) 이후로 분양시장도 재가동하게 됐다. 이번 청약홈 개편은 가점제 배우자 통장 가입기간 합산, 장기가입자 우대 등 청약제도 개선에 따라 실시 된 것으로 개선된 제도를 활용하는 예비청약자가 늘어날 것으로 보인다. 특히 3040세대들은 결혼 이후로도 청약 가점에서 불리한 경우도 있고, 일찌감치 청약통장을 가입했던 이들은 동점자와의 경쟁에서 당첨이 우선될 수 있는 등 이전보다 당첨 기회가 넓어져 관심을 모은다. 건설사들도 발길이 바빠졌다. 이례적으로 한 달의 절반 가량을 분양 업무를 중단해야 했었지만 개편 종료와 함께 입주자모집 승인을 비롯해 모델하우스 오픈 등 본격적인 분양 채비에 나설 것으로 보인다. 또한 4월 분양시장은 총선이 초반에 있는 만큼, 총선 이후로 분양이 눈에 띄게 증가할 전망이다.22일 부동산인포에 따르면 3월 4주에는 인천광역시에서 1개 단지 243가구의 임차인 모집이 있다. 유승종합건설은 인천 중구 영종하늘도시에 짓는 공공지원 민간임대 아파트 ‘영종 유승한내들 스카이 2차’ 아파트의 임차인을 모집한다. 주변 보다 저렴 임대료로 최장 10년까지 거주가 가능하다. 공항철도 운서역을 이용해 서울 도심까지 이동이 쉽고 차량은 제2경인고속도로, 영종대교, 인천대교 등에 진입해 이동이 가능하다. 또한 오는 2025년 제3연륙교가 개통되면 청라국제도시를 비롯해 서울 양천, 여의도 방면으로도 이동 한층 수월해 진다.모델하우스 오픈은 총 3개 단지다. 모두 비수도권 지방에 자리하고 있다. DL건설은 대전 중구 문화동에 들어서는 ‘e편한셍 서대전역 센트로’ 모델하우스를 오픈한다. KTX서대전역, 대전도시철도 1호선 서대전네거리역 등을 이용하기 좋다. 홈플러스, 코스트코 등의 대형 상업시설과 충남대학교 병원, 학원가 등의 인프라도 좋다. 롯데건설은 경남 김해시 구산동에 짓는 ‘김해 구산 롯데캐슬 시그니처’ 모델하우스를 연다. 부산김해경전철 연지공원역을 이용할 수 있으며 남해고속도로, 중앙고속도로지선으로 차량이동 하기도 쉽다. 단지 바로 앞에 구산초교가 있는 ‘초품아’ 단지다. 이외에 경남 양산시 동면 ‘사송 롯데캐슬(공공지원 민간임대)’ 모델하우스도 주중 오픈 할 계획이다.
2024.03.22 I 김아름 기자
김유진 한샘 대표 "올해 본격 턴어라운드 시현할 것"
  • 김유진 한샘 대표 "올해 본격 턴어라운드 시현할 것"
  • [이데일리 노희준 기자] 김유진 한샘(009240) 대표가 22일 “올해부터 본격적인 턴어라운드를 시현해 성장 모멘텀을 발현하겠다”고 밝혔다. 김유진 대표는 서울 마포구 상암사옥에서 제 51기 정기 주주총회를 개최하고 “핵심사업의 본원적 경쟁력 강화를 통해 지속가능한 성장을 위한 사업체계를 구축하겠다”고 말했다. 이에 따라 한샘은 △고수익 핵심 상품 라인업 및 경쟁력 강화 △시공 운영체계 개선을 통한 품질과 효율성 증대 △온오프라인 옴니채널 구현 △구매 및 물류 효율화를 통한 원가 개선 등의 전략을 적극 실행할 계획이다.김 대표는 지난해와 관련해서는 “국내 부동산 경기 침체가 지속되는 비우호적 시장환경의 장기화에 대응하기 위해 사업 전 부문에 대한 구조적 혁신을 진행해왔다”고 설명했다. 한샘은 이날 주총에서 △제 51기 재무제표 및 연결재무제표 승인의 건 △ 정관 변경의 건 △이사 보수한도 승인의 건 등을 상정해 모두 확정했다.이날 주총에서 한샘은 지난해 연결기준 매출 1조 9669억원, 영업이익 19억원을 기록했다고 보고했다. 부동산과 건설시장 둔화, 금리 인상 국면 등 글로벌 경제 위기 속에서도 사업구조 혁신과 경영 효율화로 흑자전환에 성공했다는 설명이다.한샘의 리하우스 사업부분은 오프라인 면대면 고객 관리를 강화해 실적을 개선했다. 홈퍼니싱 부문은 중고가 중심의 상품 판매전략에 주력해 수익성을 높였다. 이런 일련의 사업구조 혁신과 원가구조 개선 및 비용 효율화가 성과를 이끌었다는 평가다.
2024.03.22 I 노희준 기자
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