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- '전세대 한강뷰' 포제스 한강, 청약흥행이 PF 우려 날렸다
- [이데일리 마켓in 김성수 기자] 엠디엠플러스가 최근 한강변에 분양한 하이엔드 주택 ‘포제스 한강’ 관련 프로젝트파이낸싱(PF) 대출이 오는 12월 26일 일부 만기를 맞는다. 이 아파트의 분양가는 최고 160억원에 이른다. 부동산 시장이 침체기인 상황에도 1순위 청약 경쟁률이 ‘평균 6대 1’에 이를 정도로 흥행한 만큼 대출금 상환도 무난히 이뤄질 것으로 기대된다. 이 현장에서 발생한 수익을 우선적으로 받는 1순위 우선수익자는 새마을금고 외 36곳이며, 2순위 우선수익자는 시공사 DL이앤씨다.포제스 한강 조감도 (사진=포제스 한강 홈페이지 캡처)◇ 분양가 최고 160억…‘초고가 한강변’ 아파트 2일 금융투자업계에 따르면 엠디엠플러스가 최근 한강변에 분양한 하이엔드 주택 ‘포제스 한강’ 관련 PF대출 중 일부가 오는 12월 26일 만기도래 한다. 엠디엠플러스는 문주현 엠디엠그룹 회장의 장녀 문현정씨와 차녀 문초연씨가 각각 지분 47.62%를 보유한 회사다. 문주현 회장도 지분 4.76%를 갖고 있다.이 주택은 서울 광진구 광장동 188-2번지 일대 옛 한강호텔 부지(1만2206㎡)에 들어선다. 전 세대가 한강변과 붙어 있어서 영구적 한강 조망이 가능하며, 평당 분양가가 1억원이 넘는 초고가 아파트다. 규모는 지하 3층~지상 15층, 3개동, 총 128가구다.한국부동산원 청약홈에 따르면 포제스 한강은 1순위 청약접수 결과 최고 25.35대 1, 평균 6.09대 1의 경쟁률을 달성했다. 전용면적별 공급 물량은 △84㎡ 42가구 △115㎡ 25가구 △123㎡ 16가구 △126㎡ 7가구 △213㎡ 18가구 △216㎡ 13가구 △223㎡ 5가구 △244㎡ 2가구다.분양가는 전용면적 84㎡ 기준 32억~44억원에 이른다. 다른 면적의 경우 분양가가 △전용 115㎡ 44억~52억원 △전용 123㎡ 51억5000만~63억5000만원 △전용 126㎡ 50억~58억5000만원 △전용 213㎡ 88억5000만~132억5000만원 △전용 216㎡ 95억5000만~136억5000만원 △전용 223㎡ 105억~128억원 △전용 244㎡ 150억~160억원이다.계약금은 분양가의 10%이므로 3억2000만~16억원 사이다. 당첨자 계약체결 기간은 오는 15~17일까지며, 입주는 2025년 9월로 예정됐다. 시행위탁사는 엠디엠플러스, 시행수탁사는 한국자산신탁이다. 엠디엠플러스는 이 사업 관련 2021년 7월 28일 한국자산신탁을 수탁자로 해서 관리형 토지신탁계약을 체결했다. ‘관리형 토지신탁’은 신탁사가 건축사업의 시행사 역할을 대신하는 제도다. 또한 ‘사업비 조달 의무’를 신탁사가 아닌 토지 소유자나 시공사가 갖는다. 그래서 본 PF대출로 사업비를 확보하게 된다. 신탁사가 자체 자금으로 사업비를 조달하는 ‘차입형 토지신탁’과 다른 점이다.(자료=감사보고서)엠디엠플러스가 맺은 관리형 토지신탁계약에 따르면 1순위 우선수익자는 새마을금고 외 36곳(수익권 한도 3540억원)이며, 2순위 우선수익자는 시공사 DL이앤씨(수익권 한도 1566억8700만원)다.또한 신탁원본(최초 투자 원금 또는 위탁받은 재산) 및 신탁수익(신탁재산을 운용해서 수익자에게 교부하는 배당금)의 수익자는 엠디엠플러스다. 신탁기간은 2021년 7월 28일부터 만 45개월 경과시점까지다.‘우선수익자’(우선수익권자)란 신탁부동산 등으로부터 발생한 수익을 우선수익금 한도 내에서 위탁자나 수익자보다 ‘우선해서’ 교부받을 수 있는 자를 뜻한다. 보통 채권자나 시공사가 우선수익자가 되고, 우선수익자 간 순위에 따라 1순위·2순위 우선수익자로 나뉜다.‘우선수익권’은 우선수익자, 채권자의 권리를 뜻한다. ‘우선수익권 금액 한도’ 내에서 수익자보다 신탁원본 및 신탁수익으로부터 우선 변제받을 수 있는 권리다. 통상 채권액의 130%를 설정하고 있다.◇ 마이원한강 200억·에스엘제사차 300억 대출오는 12월 26일에는 엠디엠플러스가 포제스 한강 개발사업 관련해서 받았던 대출금의 일부가 만기도래 한다.앞서 엠디엠플러스는 지난 2021년 7월 총 2950억원 한도 대출을 순차적으로 조달하는 대출약정을 복수의 대주들과 체결했다. 이 중 특수목적회사(SPC) 마이원한강의 대출약정금은 200억원(일시대 125억원, 한도대 75억원)이다. 최초 인출일은 2021년 10월 26일, 대출만기일은 오는 12월 26일이다. 마이원한강은 엠디엠플러스에 대해 보유한 200억원 한도 대출채권을 기초자산으로, 일련의 유동화증권(ABSTB)을 차환해서 발행했다. 이 유동화거래의 주관회사 및 자산관리자는 미래에셋증권이며, 업무수탁자는 BNK투자증권이다. 마이원한강은 유동화증권 차환발행 위험을 통제하기 위해 지난 2021년 7월 미래에셋증권과 사모사채 인수확약서를 체결했다.이 확약서에 따르면 미래에셋증권은 해당 유동화증권 상환에 필요한 자금이 제때 확보되지 않은 경우 마이원한강이 그 부족자금을 충당하기 위해 발행하는 사모사채를 200억원 한도로 인수하고, 그 발행대금을 마이원한강에 납입해야 한다.또한 복수의 대주들은 엠디엠플러스 등과 작년 12월 체결한 대출약정에 따라 원금 총 2950억원 이내에서 대출을 실행했다. 이 대출은 △트랜치A-1 1500억원 △트랜치A-2 1450억원으로 구분된다. 대주 간 상환순위는 △트랜치A-1, 트랜치A-2 대출 순이다.SPC 에스엘제사차는 트랜치A-1 대주 중 하나로 참여했으며, 약정한도 300억원 이내에서 엠디엠플러스의 요청에 따라 대출을 순차적으로 실행한다. 최초인출일은 작년 12월 14일, 대출만기일은 오는 12월 26일이다.에스엘제사차는 이 대출채권을 기초로 일련의 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 차환하여 발행하고 있다. 이 유동화거래에 대해서는 경남은행이 주관회사, 자산관리자, 업무수탁자, 대출채권 매입 및 자금보충의무를 맡고 있다. 경남은행은 작년 12월 에스엘제사차와 ‘대출채권 매입확약 및 자금보충에 관한 합의서’를 체결했다. 이 확약서에 따르면 대출약정상 기한이익이 상실됐거나 유동화증권을 상환할 자금이 부족한 경우, 경남은행은 △대출채권 잔액을 매매대금으로 해서 에스엘제사차로부터 기초자산을 매입하거나 △300억원의 한도 이내에서 기존에 발행한 유동화증권 등의 상환 및 추가 대출에 필요한 금액 상당액을 에스엘제사차에 빌려줘야 한다.트랜치A-2 대주로는 SPC 에프엔한강제일차, 에프엔한강제이차가 참여했다. 이들은 작년 12월 14일 각각 원금 950억원, 원금 500억원 대출을 일시에 실행했다. 대출 만기는 둘다 오는 2026년 1월 26일이다. 에프엔한강제일차, 에프엔한강제이차는 이 대출채권을 기초자산으로 일련의 ABSTB를 차환 발행 중이다. 이 유동화 거래의 경우 삼성증권이 주관회사, 자산관리자이며 대출채권 매입, 사모사채 인수 및 자금보충의무도 지고 있다. 업무수탁자는 키움증권이다.두 SPC는 작년 12월 삼성증권과 ‘사모사채 인수 및 대출채권 매입 등에 관한 확약서’를 체결했다. 이에 따르면 삼성증권은 기존에 발행된 유동화증권의 상환이 어려운 경우 각각 950억원, 500억원 한도 내에서 다음과 같은 의무를 이행해야 한다. 이는 △두 SPC가 엠디엠플러스에 대해 보유한 대출채권 매입 △두 SPC가 발행하는 사모사채 인수 △SPC에 대한 자금보충 조치이며, 셋 중 하나를 선택하거나 혼합해서 실행할 수 있다.
- '수도권 아파트 대세 옛말' 작년 이곳에 청약 쏟아졌다
- [이데일리 김아름 기자] 지난해 부동산 시장은 높은 금리와 매매가격 하락세 등의 이유로 매수 심리가 감소하며 얼어붙은 분위기를 보였다. 심지어 수요가 많은 수도권 시장도 주춤하는 모습이었다. 그러나 일부 지방 도시는 다양한 장점으로 수요가 몰리는 현상을 기록했다.2일 한국부동산원 자료에 따르면 지난해 분양한 수도권 내 아파트 총 126곳 중 약 73%인 92개 단지가 1순위 청약 마감에 실패했다. ‘분양 불패’라고 불리던 서울도 11개의 단지가 1순위 청약 마감에 실패했다.지방 시장의 분위기는 이보다 더 심각했지만, 충북과 대전은 달랐다. 수도권과 가깝고 산업단지 인근에 청약이 몰리면서 수요자들의 관심을 받았다. 한국부동산원 자료에 따르면, 지난해 지방 도시 분양 아파트 평균 경쟁률은 8.9대 1을 기록했다. 하지만 충북과 대전은 각각 33.42대 1, 28.15대 1의 평균 청약 경쟁률을 기록하며, 서울을 제외한 도시 중 가장 높은 경쟁률을 기록했다.충북에서 청약 흥행을 이끈 지역은 청주다. 청주는 지방 청약 경쟁률 상위 단지 10곳 중 5곳에 이름을 올렸다. 그중 11월 청약을 진행한 청주가경아이파크6단지는 경쟁률 98.61대 1로 지방 청약경쟁률 1위를 차지했다. 지난해 8월 대전광역시에서 분양한 ‘둔산자이아이파크’도 1순위 평균 68.67대 1의 높은 청약경쟁률을 기록한 바 있다.이처럼 충청권의 나홀로 뜨거운 부동산 시장 배경에는 복합적인 요인이 작용한 것으로 전문가들은 판단하고 있다. 한 전문가는 세종 등 인근 지역보다 집값이 비교적 낮고, GTX-C노선 연장 등 충청권의 서울 접근성이 점점 더 좋아지면서 실수요의 매수세가 이어진 것으로 분석했다.특히 청주산업단지, 청주테크노폴리스, 오송생명과학단지, 오창과학산업단지 등 충청권에는 다수의 산업단지가 있어 일정한 소득을 가진 직주근접 수요가 많다는 것도 주요 요인으로 꼽았다. 추가로 실수요뿐 아니라 투자 수요도 가세하면서 열기를 끌어올렸다고 분석한다. 이에 충청권에서 분양 받을 수 있는 단지로 관심이 쏠린다. 최근 충청권에서 분양을 앞두고 있는 단지로는 현대건설과 금호건설이 이달 충북 청주시 서원구 사직동 일원에 선보이는 ‘힐스테이트 어울림 청주사직(조감도)’, 같은달 현대건설이 충남 천안시 서북구 두정동 일원에 내놓는 ‘힐스테이트 두정역’, SM상선 건설부문이 충남 공주시 월송동 일원에 분양 중인 ‘공주월송지구 경남아너스빌’ 등이 있다. 최근 청주에서 분양을 담당했던 한 관계자는 “청주는 실수요뿐 아니라 지역 내 투자 수요가 적지 않다”면서 “가격과 입지 경쟁력이 있는 단지는 웃돈이 붙는다는 학습 효과 때문인지 지역 내 부동산 커뮤니티 등을 통한 청약에 대한 관심과 열기가 다른 지역보다 높다”고 말했다.이어 “대기업이 많은 등 다른 지방과 달리 1인당 개인소득이 높기 때문에 새 아파트를 구입하고자 하는 의사가 높은 점 또한 청약 열기 견인에 영향을 준 것”이라고 전했다.
- GS건설 '메이플자이' 견본주택 2일 오픈
- [이데일리 이배운 기자] GS건설은 2일 메이플자이의 견본주택을 오픈하고 본격 분양에 돌입한다고 밝혔다.메이플자이 투시도 (사진=GS건설)메이플자이는 지하 4층~지상 최고 35층 29개 동 총 3307가구 규모다. 이 중 전용면적 43~59㎡ 162가구를 일반분양 한다. 면적별 분양 가구수는 △43㎡A 38가구 △43㎡B 11가구 △49㎡A 53가구 △49㎡B 27가구 △49㎡C 12가구 △49㎡D 15가구 △59㎡A 2가구 △59㎡B 4가구로 구성된다.청약일정은 오는 5일 특별공급을 시작으로 6일 1순위 해당지역, 7일 1순위 기타지역, 8일 2순위 청약 접수를 받는다. 당첨자 발표는 16일이며, 정당계약은 27일부터 29일까지 3일간 진행된다.1순위 자격요건은 청약통장 가입기간 2년 이상, 지역별 예치금액 이상 납입해야 한다. 무주택 또는 1주택 세대주만 1순위로 청약이 가능하고, 과거 5년 이내 세대주 및 세대원 전원 청약에 당첨된 이력이 없어야 한다. 또한 서울시에서 2년 이상 계속 거주한 경우 해당지역 1순위로 청약할 수 있고, 서울시 2년 미만 거주 및 수도권 거주자는 기타지역 1순위로 청약해야 한다.단지는 투기과열지구인 서울시 서초구에 공급돼 분양가상한제가 적용되며, 주변 시세 대비 합리적인 분양가가 책정됐다. 분양가와 상관없이 전 타입에 특별공급 물량이 배정됐고, 중도금 대출(50%)도 가능하고, 일반공급 물량의 60%가 추첨제로 배정된다.메이플자이는 교육, 교통, 편의 등의 시설이 잘 갖춰져 있는 우수한 주거 여건을 갖춘 것이 특징이다. 단지 인근 원촌초, 원촌중, 경원중, 신동중, 반포고, 세화여고 등 명문 학교가 몰려있고, 사립초등학교인 계성초와 서초구립 반포도서관, 국립중앙도서관, 반포학원가 등도 가깝다.아울러 지하철 3호선 잠원역이 단지와 직결돼 있고, 7호선 반포역도 바로 인접한 초역세권 단지이다. 서쪽으로 3·7·9호선 고속터미널역이 위치해 있고, 남쪽으로 9호선 사평역, 동쪽으로 3호선·신분당선 신사역과 7호선·신분당선 논현역도 이용할 수 있는 다(多)역세권 입지도 갖췄다. 단지 주변으로 올림픽대로, 한남대교, 경부고속도로 등 광역도로망도 갖춰져 있다.풍부한 생활인프라도 갖췄다. 신세계백화점, 뉴코아아울렛, 유명 맛집, 문화시설 등이 몰려있는 고속터미널·신사·논현역 주변 중심상업지구와 가톨릭대학교 서울성모병원도 도보권에 있다. 또한 잠실한강공원, 반포한강공원 등이 가깝고, 단지 앞에는 신동근린공원 산책로가 위치하며 서리풀, 몽마르뜨공원 산책로도 인접해 있다.메이플자이는 소형 평형에도 3~4베이 등 특화 설계와 2.5m의 높은 천장고 등을 도입해 상품성을 차별화했다. 특히 전용 49~59㎡ 타입에는 화장실 2개소가 조성되고, 일부 타입에는 드레스룸, 파우더룸, 주방 다용도실 등 수납공간을 마련해 공간활용도도 극대화했다.커뮤니티 시설인 ‘클럽 자이안(CLUB XIAN)’에는 아름다운 전망을 누릴 수 있는 스카이라운지 ‘클럽 클라우드(CLUB CLOUD)’부터 피트니스클럽, 골프연습장, 수영장, 사우나, 게스트하우스, 연회장, 실내체육관, 공유오피스, 독서실, 작은도서관 및 어린이도서관, 입주민회의실 등 다양한 시설이 조성된다.조경도 우수하다. 캐나다의 밴프국립공원을 모티브로 한 메이플자이는 수목과 휴게 공간이 어우러진 ‘엘리시안가든’과 가족 모두가 놀이와 휴식을 즐길 수 있는 ‘자이펀그라운드’, 청량한 물소리를 들으며, 여유를 즐길 수 있는 ‘리치워터웨이’, 이웃과 함께 일상을 만끽하는 휴식 공간인 ‘로맨틱라운지’ 등이 조성될 예정이다.GS건설 분양관계자는 “메이플자이는 교육, 교통, 편의 등의 시설과 자연환경이 고루 갖춰진 우수한 주거 여건을 갖춘 데다 8,000여 가구의 일대 자이 브랜드타운을 완성하는 단지”라며 “평면, 조경, 커뮤니티시설 등을 차별화해 상품성을 높인만큼 지역을 대표하는 랜드마크가 될 것”이라고 말했다.메이플자이의 견본주택은 서울시 강남구 영동대로 319(휘문고 사거리 인근) 대치동 자이갤러리에 마련되며, 입주는 2025년 6월 예정이다.
- [마켓인]메리츠와 이별 앞둔 롯데건설…단기 차환 리스크 벗어나나
- [이데일리 마켓in 박미경 기자] 롯데건설이 펀드 조성, 회사채 발행 등을 통해 유동성 확보에 나선다. 시중은행과 펀드를 조성해 미착공 프로젝트파이낸싱(PF)에 자금을 투입하고, 회사채 발행을 통해 공모채를 상환하는 등 단기자금시장 차환 리스크를 줄여나간다는 계획이다.경기도 부천시에 위치한 ‘소사역 롯데캐슬 더 뉴엘’ 조감도. (사진=롯데건설)31일 투자은행(IB)업계에 따르면 롯데건설은 최근 최대 2조4000억원 규모의 펀드 조성을 추진 중이다. 메리츠금융과 만든 1조5000억원 규모 펀드가 오는 3월 만기를 앞두고 있어 해당 펀드의 차환과 유동성 확보 차원에서다.펀드 출자 기관으로는 산업은행을 비롯해 신한은행, 국민은행 등이 거론되고 있다. 롯데건설은 2월 중 최종 업무협약(MOU)을 목표로 은행권과 논의 막바지 단계를 거치고 있는 것으로 알려졌다.해당 펀드를 통해 롯데건설은 지난해 1월 메리츠금융과 만든 펀드를 모두 차환한다는 계획이다. 당시 롯데건설은 메리츠금융으로부터 연 12%대의 금리로 자금을 조달했다. 메리츠금융이 선순위로 9000억원을 부담하고, 롯데그룹 주요 계열사들이 6000억원을 후순위로 투입하는 구조다. 메리츠금융은 롯데물산, 롯데케미칼이 보유한 부동산 자산을 담보로 잡았다.롯데건설은 시중은행과의 펀드 조성에서 부동산 자산 담보를 통해 금리를 한 자릿수까지 낮추겠다는 계획이다. 당초 메리츠금융과의 계약 연장 여부를 검토하기도 했으나, 금리 수준에서 부담이 컸다는 평가다.금융투자업계 관계자는 “롯데건설 입장에서는 조달금리를 조금이라도 더 내리는 게 목적”이라며 “12%보다 높은 이자비용을 지불해야 하는 데다 금리도 지난해 말이 피크였기 때문에 메리츠와 한 차례 더 펀드 조성을 이어가기엔 부담이 컸을 것”이라고 평가했다.이어 롯데건설은 해당 펀드 자금으로 만기 도래하는 미착공 PF에 자금을 투입한다. 롯데건설이 보증한 PF 유동화증권 만기가 올해 1분기 집중돼 있기 때문이다. NICE(나이스)신용평가에 따르면 올해 만기가 도래하는 롯데건설의 우발채무 규모는 4조6000억원으로 집계됐다. 이중 3조2000억원 규모가 올해 1분기 중 만기를 앞두고 있다. 롯데건설이 신용 보강한 미착공 PF에 해당 펀드 자금을 투입하고, 본 PF 전환 시점까지 장기 조달구조로 가져간다는 전략이다. 이후 착공, 분양 등을 통해 우발채무 규모도 2조원가량 축소할 계획이다.이경자 삼성증권 연구원은 “롯데건설은 금융기관 펀드 조성으로 미착공 PF를 장기 전환할 예정”이라며 “2022년 말 이후 현재까지 1조6000억원의 PF 채무를 감축했으며, 올해 1분기 내 8000억원의 우발채무를 추가로 감축할 계획”이라고 전망했다.또 회사채 만기에 대비한 차환 발행도 이어간다. 롯데건설은 올해 연결기준으로 총 6653억원 규모 공모채 및 사모채, 전자단기사채 만기 도래를 앞두고 있다.이날 롯데건설은 1년 단일물로 총 2000억원 규모의 공모채 발행을 위한 수요예측에 나선다. 롯데건설 신용등급은 ‘A+(부정적)’지만, 이번 회사채는 롯데케미칼이 신용보강에 나서면서 ‘AA(안정적)’로 평가받았다. 비교적 짧은 만기와 희망 금리 밴드도 롯데케미칼 개별 민간 채권평가사(민평) 평가금리 대비 -70bp(1bp=0.01%포인트)~+70bp로 열어둬 시장친화적인 금리 수준을 제시했다.앞서 롯데건설은 태영건설 워크아웃(기업재무구조개선작업) 신청 여파에 건설채 투심 우려가 커지자 지난 3일 만기가 도래한 2500억원 규모 공모채를 현금으로 상환한 바 있다.
- “당첨되면 10억 로또” 강남권 아파트 분양 쏟아진다
- [이데일리 박경훈 기자] 올해 메이플자이를 시작으로 강남에서 10여개 단지(일반분양 약 4300여세대)에서 ‘로또’가 쏟아진다. ‘분양가 상한제’를 유지 중인 강남권(강남·서초·송파)은 당첨만 돼도 최소 10억원의 시세차익을 누릴 수 있다. 다만 메이플자이는 적은 물량에 소형 타입 위주로 일반분양을 진행해 아쉽다는 반응이다. 반면, 하반기 분양 예정인 디에이치방배는 국민평형(전용 84㎡)만 무려 1000여가구가 쏟아질 것으로 보여 관심을 끌고 있다.서울 서초구 잠원동 ‘메이플자이’ 투시도 (사진=GS건설)◇강남·서초구 2년 7개월 만에 대단지 청약30일 부동산 업계에 따르면 서울 서초구 메이플자이는 내달 5일 특별공급을 시작으로 분양일정에 돌입한다. 강남·서초구에서 진행하는 대단지 청약은 래미안 원베일리 이후 2년 7개월 만이다.(그래픽=문승용 기자)이곳이 뜨거운 관심을 끄는 이유는 역시 시세차익이다. 메이플자이의 3.3㎡ 당 분양가는 6705만원, 전용면적 59㎡ 기준 최고 17억 4200만원으로 분양가 상한제 지역 역대 최고다. 하지만 주변시세보다는 말 그대로 로또 수준이다. 실제 인근 ‘대장 아파트’인 래미안 원베일리 59㎡는 최근 28억~29억원에 거래를 마쳤다. 단순 계산 만해도 최소 10억원의 차익을 거둬들일 수 있다.다만 일반분양분이 전체 3307가구 중 162가구로 적고, 그마저 전용 43~59㎡ 등 소형 위주라는 것이 아쉬움으로 꼽힌다. 면적별로는 43㎡ 49가구, 49㎡ 107가구, 59㎡ 6가구 등이다.메이플자이를 시작으로 올해만 강남구에서 △청담르엘(청담삼익) △래미안레벤투스(도곡삼호), 서초구에서 △래미안원펜타스(신반포15차) △래미안원페를라(방배6구역) △래미안트리니원(반포3주구) △아크로리츠카운티(방배삼익) △디에이치방배(방배5구역) △반포더샵OPUS21(신반포21차)이 분양에 나선다. 송파구에서도 △잠실르엘(미성크로바) △잠실래미안아이파크(잠실진주)가 분양에 나선다.올 하반기 분양 예정인 디에이치방배의 일반분양분(1251가구 예정)은 올해 강남권 정비사업 일반분양 중 가장 큰 비중을 차지한다. 특히 전용 84㎡가 무려 1000세대(960여세대) 가깝게 쏟아질 예정이다. 업계에서는 84㎡ 분양가를 20억원 이상으로 내다보고 있다. 이밖에 59㎡·101㎡·114㎡ 등 중·대형 타입도 혼재돼 큰 관심을 끌고 있다.올 3월 분양, 6월 입주 예정인 후분양 아파트 래미안 원펜타스(641가구 중 일반분양 292가구 예정) 역시 중대형 물량이 다량 풀릴 예정이다. 구체적으로 전용 59㎡(37세대), 84㎡(215세대), 107㎡(21세대), 137㎡(11세대), 155㎡(4세대), 191㎡(4세대) 총 292세대가 공급될 것으로 전망된다.◇일부단지 공사비 갈등…“조달계획 철저히”다만 조합과 시공사 간 갈등을 겪는 단지들도 있어 일부 단지는 분양이 미뤄질 가능성도 있다. 대표적으로 잠실진주아파트를 재건축하는 잠실래미안아이파크의 시공사인 삼성물산과 HDC현대산업개발은 지난해 말 공사비를 3.3㎡당 889만원으로 늘려달라고 조합에 통보했다. 2021년 합의한 660만원보다 약 35% 인상한 액수다. 조합은 총회에서 한국부동산원에 공사비 검증을 요청하는 방안을 안건으로 올렸지만 부결됐다. 방배삼익 역시 시공사인 DL이앤씨도 조합에 총 공사비용을 약 3330억원으로 시공사 선정 당시인 약 2315억원보다 약 1000억원 올려 달라 한 상태다.여경희 부동산R114 연구원은 “올해는 그간 밀렸던 물량이 한꺼번에 나오는 경우”라면서 “이 때문에 후분양 성격을 지닌 단지들이 많다. 당첨만 노리고 청약을 했다가 자금 마련을 못 하는 경우가 있으니, 조달계획부터 철저히 세워야 한다”고 조언했다.
- [미리 보는 이데일리 신문]“60% 상속세율, OECD 평균인 26%로 낮춰야”
- [이데일리 마켓in 김연지 기자] 다음은 31일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-“60% 상속세율, OECD 평균인 26%로 낮춰야”-완성차부터 배터리·부품까지 ‘전기차 순환 생태계’ 만든다-尹 “비대면진료 혁신 인감도 디지털 전환”-“1월 물가 반년 만에 2%대…하반기 갈수록 안정될 것”-[사설]반도체, 10년 새 30배 인력가뭄 경고…강 건너 불 아니다-[사설]미·중·일에 뒤진 한국성장률, 윤 정부 경제에 집중해야△종합-“이란에 보복” 큰소리쳤지만 대선 악영향 우려…딜레마 빠진 바이든-“더 싼 이자 찾아서”…전세대출도 오늘부터 모바일로 환승△이데일리 전문가 설문-상속세 개편 어떻게-“상속세 최고세율 적용구간 비현실적…30억→100억으로 대폭 올려야”-15명 중 10명 “가업승계 가로막는 稅부담 줄여야”-미·영·불엔 없는 배우자 상속세 “공제한도라도 현실화해야”△종합-2금융 대출 중도상환수수료 낮춘다…보장 제한 보험 환승계약도 손질-‘자사주 마법’ 사라진다…인적분할시 자사주 신주배정 금지-역세권·병원 인근, 시세 30%로…서울시 ‘어르신 안심주택’ 공급-이태원 피해자 추모시설 짓는다 한덕수 “정쟁 아닌 실질지원 집중”△‘상생 디지털’ 민생토론회-의료법 개정해 비대면진료 제도화 추진…약배송 문제는 여전히 걸림돌 -민원·공공서비스 1498종 ‘구비서류 제로화’ 추진-해외 게임사에도 이용자 보호 의무화…‘먹튀’ 피해 막는다△신년 특별인터뷰-논·서술형 수능으로 개편, 결국 가야할 길…채점 공정성 확보는 숙제△정치-“예금자 보호한도 1억으로 상향, 재형저축 부활”-‘트랜스 여성’도 군복무한다-與 “성폭력 2차가해·직장내괴롭힘·학폭·마약 공천 배제”-2월 임시국회, 19일 개회…‘법안 처리’ 본회의는 29일△정치-용인 선거구 4곳 중 3곳 ‘무주공산’ 본선보다 뜨거운 공천 경쟁 ‘주목’-김현준·방문규·이수정 “수원 빅딕 추진”-[총선人]“주민이 가장 원하는 생활밀착형 인프라 구축 집중”-[총선人]“尹정부, 국민 살기 힘든데 이념 강조…심판해야”△경제-국제유가 안정·기저효과…1월 물가 둔화 전망-“월급 올랐는데 왜 돈이 모자라지?”-IMF “올해 韓 성장률 2.3%…0.1%p 올렸다”-美 재계 플랫폼법 우려에 공정위 “국내외 의견 충분히 들을 것”△금융-저출산·기후변화서 저성장 돌파구 찾는다-‘제2의 홍콩 사태’ 날라 은행서 자취 감춘 ELS-홍콩H지수 ELS 금소법 적용 관건은 ‘불완전판매 입증’-토스뱅크 이어…5대 은행 외화 환전수수료 면제 경쟁△글로벌-이번엔 車관세 예고…더 독해진 트럼프노믹스 -‘헝다 청산’ 반기는 中시장, 왜-‘엔비디아 따라잡자’…자체 AI 칩 생산 서두르는 빅테크들-EU반독점 제동에…아마존, 아이로봇 인수 포기-日 외무상, 올해도 ‘독도는 일본땅’ 망언△산업-사용후배터리 육성·부품 R&D 지원 전기차 생태계 구축 본격 속도 낸다-엔비디아·AMD 찜한 ‘GDDR7’ 삼성·SK하이닉스 올해 양산 돌입-초연결, 철벽 보안 시스템…K 디스플레이 ‘유럽 B2B’ 공략-노후 가스터빈 수명 10년 더 늘린다 발전소 프로젝트 따낸 두산에너빌리티-CES 2024 초청하고 장학금 지원…현대모비스 글로벌 인재찾아 삼만리△ICT-韓 AI 반도체 기업, 1650억원 투자 유치 성공-올해 SW 중심대학 17곳 신규 선정 과기정통부, 연간 최대 20억원 지원-과기 출연연, 공공기관 지정 해제 기류에…기대감 쑥-택시업계 반발에…우티 프리미엄 서비스 ‘블랙’ 조기 중단△소비자생활-선택과 집중 강조한 신동빈 롯데 회장 “4대 신성장 육성…부진한 사업 매각”-수출효자 ‘김’, 다양한 맛으로 승부-“AI 기반 ADAS 차세대 기술로 글로벌 점유율 높일 것”-올해도 소상공인연합회 찾은 플랫폼 3사 “상생” 약속△증권-2월 전망도 어두운데…개미 위험한 승부-변동성 폭풍 피해볼까 주목받는 파킹형 ETF-보험지수 이틀새 6% 껑충…금융주, 저평가의 그늘 벗어나나△증권-휴일 여는데다 저평가 해소 기대…유통株 ‘들썩’-자사주 팔아 성과급 파티…속타는 개미-IPO 열기에도…“상장 후 하락땐 다시 살게”-“수억원대 실험도 가상 시뮬레이션으로 해결”△부동산-‘당첨=로또’…올해 강남권 ‘분양 대어’에 쏠린 눈-전국 미분양 10개월 만에 증가세 전환-‘영끌족 성지 노도강’ 경매 물건 쏟아진다-3월말부터 정비구역 내 30년 이상 건물 60% 넘으면 재개발 가능△건강-“아이고, 허리야”…척추질환, 고주파·약물 등 ‘비수술 치료’ 다양-겨울철 노로바이러스 급증…씻고, 익히고, 닫아라-처진 피부를 탄력 있게…‘보톡스 멀티리프팅’으로 얼굴 윤곽 정리△Book-‘사랑인 줄 알았는데…부정맥’ 웃음 뒤 긴 여운, 짧은 시의 힘-확고한 취향으로 성공 일군 워커홀릭들-동행을 위해…반려동물을 변호하다△오피니언-불균형 산업 발전 전략이 필요한 이유-고준위특별법 제정, 지금이 최적기-[e갤러리]키미작 ‘인생은 서커스’-흥행 돌풍 기후동행카드…수도권 전역 확대해야△피플-살려야 한다는 사명감…차오르는 바다에 몇번이고 뛰어들게 했죠-美 램리서치코리아 총괄대표에 박준홍-본사 성주원 기자 우수 법조언론인상-윤동섭 연세대 20대 신임총장 내일 취임-조의환 삼진제약 회장, 중앙대에 5000만원 쾌척△사회-촉법소년 논란 재점화…“시대 맞춰 나이 낮춰야”-광화문 행사 소음기준 세분화한다-경쟁률 미달 대학 35곳 중 34곳은 지방대…5개 학과는 지원 ‘0명’-보이스피싱 피해액 561억으로 쑥…경찰청 ‘금융사기 주의보’-피의사실공표 범위 명확히 규정해야-이재명 피습 이후…정치인 협박사건 한달새 6건
- 재개발·재건축 잇달아 잡음…"조합원 갈등·비리 막을 장치 마련해야"
- [이데일리 이영민 기자] 재개발·재건축 조합 내 갈등이나 비리 의혹이 발생해 관련 사업이 경찰 수사와 송사에 엮이면서 정부와 서울시의 재개발·재건축 규제 완화에 따라 추진돼온 사업들이 최근 주춤하는 모양새다. 지자체도 대책을 내놨지만 재건축·재개발 사업의 투명성을 높이고 객관성 문제를 풀기엔 역부족이란 평가가 나온다. 서울 은평구 대조동 대조1구역 주택재개발 현장 입구에 공사비 미지급으로 인한 공사 중단 안내문이 걸려 있다. (사진=뉴스1)서울의 재개발·재건축 사업들이 경찰 수사와 법적 분쟁으로 동력을 잃고 있다. 서울 동대문경찰서는 지난 23일 서울 동대문구에 있는 동대문구청과 청량리4구역 재개발 추진위원회 사무실을 압수수색했다. 경찰은 2017년 청량리4구역 재개발 관련 업무를 맡은 구청의 전·현직 공무원들이 무허가 건물을 매입해 분양권을 얻고, 특혜를 받아 더 넓은 평수의 아파트를 분양받았다는 의혹을 수사하고 있는 것으로 알려졌다. 경찰은 이들이 업무상 알게 된 정보를 이용해 분양권을 얻었는지, 재개발 추진위원회로부터 대가성 특혜를 받았는지 등을 들여다볼 방침이다.아울러 22일엔 서울 은평경찰서가 은평구에서 불광2동주택조합(가칭) 업무를 담당하던 대행사 대표 곽모씨와 관계자 1명을 검찰에 송치했다고 밝혔다. 불광2동주택조합의 조합원 310명은 지난해 10월 곽모씨 등 직원 9명을 152억원대 사기 혐의로 경찰에 고소했고, 경찰은 같은 해 11월 불광2동주택조합 업무를 담당하던 대행사 사무실과 피고소인 자택 등을 압수수색했다. 곽씨 등은 2019년 9월 서울 연신내역 인근에 세워질 신규 아파트 단지에 입주할 수 있다며 피해자들에게 지역주택조합에 가입할 것을 권유했고 이 과정에서 1인당 5000만원에 가까운 돈을 계약금 명목으로 받아챙겼다. 재개발·재건축 조합 내 비리나 갈등은 다른 지역에서도 나타나는 문제다. 강남 8학군의 대표 단지 중 하나인 대치동 은마아파트는 재건축 조합장의 부정선거 의혹이 일면서 조합원들이 법원에 직무집행정지 가처분 소송을 냈다. 지난 12일 서울중앙지법은 이를 인용했지만 불복한 조합 측이 이의신청해 사업이 한동안 지연될 전망이다. 은평구 대조동 대조1구역도 재개발 조합이 내분으로 와해되면서 지난 1일 공사가 중단됐다. 조합원들은 조합장을 상대로 서울서부지법에 총회 개최 금지와 직무집행정지 가처분을 제기했고, 지난 17일 법원은 직무집행정지 가처분을 인용했다. 재개발·재건축 조합에 의한 사업 지연은 해묵은 문제다. 재개발·재건축 조합은 도시 및 주거환경정비법에 따라 토지 소유주나 주택 소유주 등을 중심으로 구성된다. 이들은 설계자나 시공사 선정 등 사업의 주요 사안을 주민의 동의를 받아 결정한다. 이때 부동산 정책과 법을 잘 모르는 이가 조합위원장을 맡는 경우도 많다. 이로 인해 주민 사이에 의견차이가 생길 때 갈등을 빨리 중재하지 못하고, 자신의 이익에 부합하는 방향으로 사업을 잘못 이끌 위험이 생긴다. 서울시는 조합 내 분쟁과 공사 지연을 예방하기 위해 ‘신속통합기획’을 실시하고 있다. 신속통합기획은 정비계획 수립 단계에서 서울시가 가이드라인을 제시하고 빠른 사업 추진을 지원하는 공공지원계획으로, 오세훈 서울시장의 대표적인 재건축·재개발 관련 정책이다. 하지만 시민단체와 전문가들은 이 정책만으로는 반복되는 사업 지연을 막기 어렵다고 지적한다. 조정흔 경실련 토지주택위원장(감정평가사)은 “신속통합기획은 재개발과 재건축의 지침을 제시한다는 점에서 유의미하지만, 빠른 속도에 방점이 있어서 사업의 공공성과 투명성, 객관성을 높이지 않는다”고 말했다. 조 토지주택위원장은 “지금 발생하고 있는 갈등을 해결하려면 조합이 법률행위를 할 때 지자체의 관리·감독이 늘어야 한다”며 “외부 전문가가 의사결정에 참여해서 논의 내용을 기록하고, 주민들이 볼 수 있도록 기록을 공개해야 한다”고 주장했다.김준형 명지대 부동산학과 교수도 “조합 중심의 투명하지 않은 의사결정이 반복되면 행정절차가 간소화돼도 정비사업이 표류될 가능성이 크다”고 설명했다. 이어 “공공관리를 모든 정비사업에서 의무화할 필요가 있다”며 “조합의 결정과정에서 사업의 회계나 비용에 대한 집행 방향은 주민이 정하되, 운영과 관리에서 공공기관이 지금보다 더 직접적으로 관여할 수 있어야 한다”고 덧붙였다.
- 전국 미분양 10개월만 증가세 전환…6만 가구 넘었다
- [이데일리 박경훈 기자] 전국 미분양 주택 물량이 10개월 만에 증가세로 전환했다. 수도권 미분양 물량은 43.3%나 폭증했다. 지난해 말 건설사들의 물량 밀어내기와 함께 부동산 프로젝트파이낸싱(FP) 부실 사태의 파장이 커지면서 분양시장이 얼어붙고 있는 것으로 해석된다.(자룍=국토교통부)30일 국토교통부가 발표한 작년 12월 주택 통계에 따르면 지난달 말 기준 전국 미분양 주택은 6만 2489가구로 전월(5만 7925가구)보다 7.9%(4564가구) 증가했다.월간 기준 미분양 주택이 증가한 것은 지난해 2월 이후 10개월 만이다. 미분양 주택은 지난해 2월 7만 5438가구로 정점을 찍은 후 계속 줄어 같은해 5월 6만가구대로, 9월에는 5만가구대까지 감소했다.그간 미분양 주택 감소는 분양 물량 자체가 적어 나타나는 일종의 착시현상이란 시각이었다. 그러나 지난해 말 건설사들의 밀어내기로 분양 물량이 점차 늘어나면서 미분양도 10개월 만에 증가세로 돌아선 것으로 분석된다.지역별로 보면 수도권 미분양 물량이 1만 31가구로 전월(6998가구) 대비 43.3%(3033가구)나 급증했다. 서울 미분양은 958가구로 전월 대비 9.2%(81가구) 늘어났고, 경기는 5803가구로 20.3%(980가구) 늘었다. 인천 미분양이 3270가구로 전월 대비 151.9%(1972가구) 폭증했다.지방은 5만 2458가구로 전월 대비 3.0%(1531가구) 증가했다. 대구는 전월에 비해 0.8%(83가구) 줄어든 1만 245가구로 집계됐지만 여전히 전체 시·도 중에서 가장 많았다. 경북(29.2%), 대전(19.7%), 부산(18.3%) 등이 한달 사이 미분양이 많이 늘었다.‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양은 전국 기준 1만 857가구로 전월보다 3.7%(392가구) 증가했다. 3개월째 1만가구가 넘는 물량이다. 수도권 미분양은 2167가구로 3.7% 늘었고, 지방은 8690가구로 역시 3.7% 증가했다. 특히 서울 준공 후 미분양 주택이 461가구로 한 달 전에 비해 15.0%(60가구)나 급증했다.준공 후 미분양은 사용검사를 받은 이후까지 분양되지 않은 주택을 말한다. 입주가 시작됐는데도 주인을 찾지 못한 주택인 만큼 시공사나 시행사가 떠안게 된다.악성 미분양이 늘어나면 시행사와 시공사는 비용 회수에 어려움을 겪게 돼 건설사 생존의 위기로 직결된다. 최근 건설업계 전반에 걸쳐 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 경색 등으로 인해 중견·중소 건설사를 중심으로 유동성 위기가 커지고 있다.앞서 정부는 1·10 부동산 대책을 통해 지방 미분양 해소를 위해 대책을 내놨다. 이달부터 내년 12월까지 85㎡, 6억원 이하의 준공 후 미분양 주택을 최초로 구입하는 경우 해당 주택은 세제 산정 시 주택 수에 포함하지 않기로 했다. 기존 1주택자가 최초 구입할 때 1세대 1주택 특례(법 개정 후 1년 내 미분양을 최초 구입하는 경우)도 적용된다. 지난해 12월 기준 지방에서 악성 미분양이 많은 곳은 전남(1212가구), 경남(1116가구), 제주(1059가구), 대구(1044가구), 부산(882가구), 충남(836가구) 등이다.
- "초고령사회 '성큼'"… 서울시, '어르신 안심주택' 공급
- [이데일리 오희나 기자] 대한민국 인구 5명 중 1명이 65세인 ‘초고령사회’ 진입이 1년여 앞으로 다가온 가운데 서울시가 고령자 주거 안정을 위해 ‘어르신 안심 주택’을 공급한다. 어르신에게는 주변시세 30~85% 수준으로 저렴하게 공급하고 사업자에게는 용적률을 대폭 상향하면서도 80% 임대·20%는 분양주택으로 공급할 수 있도록 하는 등 파격적인 혜택으로 공급을 돕는다는 계획이다.[이데일리 방인권 기자] 오세훈 서울시장이 지난해 11월28일 서울 종로구 서울노인복지센터를 현장 방문해 어르신들과 함께 식사를 하며 이야기를 나누고 있다.서울시는 고령자를 위한 새로운 임대주택 공급모델 ‘어르신 안심주택’ 공급에 들어간다고 30일 밝혔다. 시는 오는 2월부터 대상지를 모집, 4월부터 본격적인 행정절차에 들어가 이르면 2027년 첫 입주가 가능하도록 추진한다.‘어르신 안심주택’은 임대료, 주거환경, 의료·생활편의 등 어르신의 신체·경제적 여건을 최우선으로 고려해 공급되며 원활하고 지속가능한 공급을 담보하기 위한 사업자 지원도 병행된다. 먼저 ‘65세 이상 무주택 어르신 1인 또는 부부가구’를 위주로 민간과 공공으로 유형을 나눠 공급하고, 저렴한 주거비와 고령자 맞춤 주거환경을 제공한다. 주거비 부담이 없도록 민간 임대주택 수준(주변시세의 75~85% 이하)의 임대료로 공급하고 공용 공간에 마련되는 주차장 등에서 나오는 수익을 관리비에 반영, 관리비 부담도 덜어줄 계획이다. 어르신이 대중교통이나 생활 편의시설 등을 이용하는 데 불편이 없도록 역세권 350m 이내 또는 간선도로변 50m 이내와 보건기관, 2·3차 종합병원 인근 350m 이내에서 사업을 추진하도록 한다. 고령자에게 특화된 맞춤형 주거 공간도 도입한다. 화장실 변기와 욕조 옆에는 손잡이를, 샤워실·현관에는 간이의자를 설치하고 모든 주거 공간에 단차와 턱을 없애는 등 무장애 및 안전설계를 적용한다. 욕실·침실 등에는 응급 구조 요청시스템도 설치한다. 또 어르신의 신체·정신 건강을 상시 관리하는 ‘의료센터’와 함께 에어로빅·요가·필라테스센터 등 ‘생활체육센터’, 균형 잡힌 영양식·식생활 상담 등을 제공하는 ‘영양센터(가칭 웰이팅센터)’ 등을 도입, 지역주민에게도 열린 공간으로 운영할 계획이다.어르신 안심주택의 원활한 공급을 위해 민간 사업자를 위한 파격적인 지원도 이뤄진다.사업 조건이 기존 ‘청년안심주택’과 유사하지만 가장 큰 차이점이자 혜택은 100% 임대(공공·민간)로 공급하는 청년주택과 달리 ‘어르신 안심주택’은 80%는 임대(공공·민간), 세대수 기준으로 20%(주거 연면적 30% 이내)는 분양주택으로 공급할 수 있어 보다 안정적인 사업성이 확보된다는 점이다. 용도지역 상향, 용적률·건폐율 완화, 취득세·재산세·종부세 등 세금 감면(분양분 제외) 등의 혜택은 청년안심주택과 동일하다.또 각종 심의를 통합 및 간소화해 통합심의위원회 사전자문부터 사업계획 승인까지 통상 12개월 이상 걸리는 인·허가 기간을 6개월 이내로 대폭 단축, 신속한 추진을 지원한다. 용도지역도 상향해 법적 상한용적률 최대로 부여한다. 예컨대 현행 민간분양 200%인 ‘2종일반주거지역’을 ‘준주거 지역’으로 상향, 상한용적률을 최대 500%까지 받을 수 있게 된다. 여기서 기본용적률 400%에서 늘어난 용적률(100%)의 절반은 ‘공공임대’로 공급한다. 최근 금리 인상, 원자재값 폭등으로 인한 건설업계의 어려운 사업 여건을 감안해 건설자금 대출을 최대 240억원까지 저리로 지원하고 이자 차액도 2% 지원(대출금리 3.5% 이상 시)한다. 시는 내달부터 컨설팅 지원 및 시범대상지 모집에 들어간다. 오는 3월 중으로 조례·운영기준 등을 마련하고 4월부터 행정절차에 들어가 이르면 2027년에는 서울 시내 첫 ‘어르신 안심주택’ 입주가 이뤄질 수 있도록 추진할 계획이다.한병용 서울시 주택정책실장은 “집에 머무는 시간이 길어지는 노년기에 쾌적하고 안전한 주거환경이야말로 신체·정신 건강, 삶의 질을 유지하는 데 절대적인 요소”라며 “초고령사회 진입을 앞두고 빠르게 사업을 추진해 안정적인 어르신 주거시설을 공급하겠다”고 말했다.
