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- "올해 리츠시장, 하반기 재평가 된다…외국인·기관 쓸어담는 중"
- [이데일리 마켓in 김성수 기자] “리츠(REITs·부동산투자회사)는 결국 올해 하반기 제대로 평가받을 겁니다. 리츠 시장이 지난 2022년 5월부터 약 1년 6개월 동안 계속 떨어졌지만 최근 외국인과 기관이 상장 리츠를 100만주, 85만주씩 샀습니다.” (조준현 한국리츠협회 본부장)조준현 한국리츠협회 본부장과 연사들은 28일 한국리츠협회 주최로 서울 영등포구 공군호텔에서 열린 ‘2024년 1분기 상장리츠 투자간담회(IR)’에서 이같이 입을 모았다.이날 행사에서는 △윤영주 롯데AMC 리츠사업부문장 상무(롯데리츠) △김형진 삼성SRA자산운용 리츠투자팀 팀장(삼성FN리츠) △김성환 디앤디인베스트먼트 투자1본부 본부장(디앤디플랫폼 리츠) 순으로 발표를 진행했다.윤영주 롯데AMC 리츠사업부문장 상무가 28일 서울 영등포구 공군호텔에서 열린 ‘2024년 1분기 상장리츠 투자간담회(IR)’에서 발언하고 있다. (사진=김성수 기자)◇ 롯데리츠, 저금리차환 ‘주력’…이자 아껴 배당↑롯데리츠는 2조3000억원 규모 운용자산을 보유한 국내 대표 리테일 리츠다. 자기자본(에쿼티) 1조1931억원 중 50%는 롯데쇼핑, 잔여지분은 외부투자자의 출자로 조달했다. 나머지 투자금은 차입금(담보대출 7740억원, 담보부사채 3650억원)과 임차보증금(1096억원)으로 충당했다. 롯데리츠는 향후 만기가 돌아올 차입금(이달 기준 금액)이 총 1조1390억원이다. 롯데리츠는 작년에 집중됐던 차입금 만기를 3년에 걸쳐 분산했다.각 연도별로 만기가 돌아올 차입금은 △올해 4650억원(대출 1000억원, 채권 3650억원) △내년 대출 4690억원 △2026년 대출 2050억원이다. 회사채와 은행 담보대출 및 고정·변동금리 비중을 적정하게 배분해서 관리 중이다. 미국 금리 인상 여파로 자금조달 금리가 상승했지만, 올해부터 저금리로 차환이 진행될 예정이다. 예컨대 지난 1월에는 1300억원에 대해서 ‘양도성예금증서(CD)+2.08%’인 금리를 ‘CD+1.20%’로 차환했다. 이달에는 750억원에 대해 ‘5%’인 금리를 ‘CD+1.0%’로 차환했다. 담보인정비율(LTV)도 낮아졌다. 최초매입가 기준 LTV는 49.5%였지만 작년 공정가치 기준으로는 41%로 하락했다. 롯데리츠는 올해 금리 하락이 예상됨에 따라 기존 고금리에 받았던 차입금을 저금리로 리파이낸싱하는 데 주력할 예정이다. 기존에 5.26%, CD+1.91%인 금리를 더 낮은 금리에 차환하겠다는 뜻이다. 이로써 이자비용을 절감하고 배당금을 회복하는 데 집중할 계획이다. 또한 내년 이후 금리가 안정화되면 단기물로 조달했던 차입금을 장기물로 전환해서 향후 장기 차입비율을 70% 수준으로 점진적으로 확대할 계획이다. 향후 리파이낸싱 계획을 보면 △오는 7월 2400억원 담보부사채(강남점 담보평가 증가액을 활용해 사채 발행 추진) △오는 9월 2250억원 은행대출 및 사채 △내년 3월 1580억원 은행대출(조기상환 및 저금리 차환 추진)이다. ◇ 삼성FN리츠, 올해 1300억 이상 신규자산 편입삼성FN리츠는 강남구 테헤란로 대치타워, 중구 세종대로 에스원빌딩을 기초자산으로 갖고 있는 상장 리츠다. 운용자산 규모는 7425억원이며 주요 주주는 삼성생명(지분율 19.5%) 및 삼성화재(지분율 18.7%)다.김형진 삼성SRA자산운용 리츠투자팀 팀장이 ‘2024년 1분기 상장리츠 투자간담회(IR)’에서 발언하고 있다. (사진=김성수 기자)선순위 담보대출을 받고 있으며 차입금은 3491억원, LTV는 54.9%다. 대주단은 삼성생명, IBK기업은행, 신한은행, 대구은행이다. 변동금리 조건이며, 금리 수준은 ‘CD 91일물 금리+1.10%포인트(p)’다. 금융투자협회 채권정보센터에 따르면 CD 91일물 금리는 이달(28일) 기준 3.64%다. 즉 CD금리+1.10%p는 4.74%다. 만기는 오는 11월 24일 도래한다. 삼성리츠가 향후 리파이낸싱을 할 경우 금리하락 및 담보자산가치 상승 효과를 얻을 것으로 보인다. 금리조건이 개선돼서 이자비용 부담이 줄어들거나 신규자산을 편입할 경우 일부 금액에 한해 자산재평가를 실시해서(자산가치 상승) 추가 자금조달 여력을 확보하는 것이다. 이로써 차입여력 확대 및 재무개선 효과를 얻을 것으로 기대된다. 올해 오피스 선순위 담보대출 금리는 4%대 중후반으로 예상된다. 또한 삼성FN리츠는 향후 신규투자로 외형 성장에 나설 계획이다. 신규투자 규모로는 △올해 1300억원 이상 △내년 5000억원 이상 △오는 2027년 1조원 이상을 각각 진행해서 2027년 자산규모 2조5000억원, 시가총액 1조2000억원을 달성하는 것이 목표다. 삼성FN리츠의 우선협상권 후보 자산은 삼성생명 서초타워, 삼성생명 잠실빌딩, 삼성SDS 판교사옥, 서초사옥, 청담스퀘어다. 삼성FN리츠와 삼성 금융그룹 계열사들 간에 양해각서(MOU)가 체결돼 있다.올해 중 신규자산을 1개 이상 편입할 계획이며, 해당 리츠는 삼성FN리츠에 직접 편입해서 운용할 예정이다. 올 하반기 신규 편입할 계획인 자산규모는 1300억원이다. 현재 신규 자산 관련 매매를 협의 중이며, 협의 과정에서 변경될 수 있다. ◇ 디앤디플랫폼, 6%대 회사채 1년물 580억 발행디앤디플랫폼리츠는 오피스 및 국내외 물류센터 자산으로 구성된 약 8700억원 규모의 국내 최초 멀티섹터 상장리츠다. 오피스 1곳 지분증권(세미콜론 문래), 물류센터 2곳 지분증권(파스토 용인1·2센터), 물류센터 1곳 수익증권(일본 오다와라 아마존)을 갖고 있다.주요 주주는 △코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사(작년 9월 말 기준 지분율 15%) △삼성증권(코람코자산운용, 지분율 10%) △SK디앤디(지분율 9%)다. 김성환 디앤디인베스트먼트 투자1본부 본부장이 ‘2024년 1분기 상장리츠 투자간담회(IR)’에서 발언하고 있다. (사진=김성수 기자)디앤디플랫폼리츠는 올해 상반기 만기가 다가오는 대출에 대해 리파이낸싱 및 캐피탈 리사이클링(자본 재순환)을 통해 금융비용을 최소화할 계획이다.현재 총 차입금은 5362억원이며, 이 중 올해 만기도래하는 차입금은 1197억원이다. LTV는 59%고 100% 고정금리며, 가중평균 금리는 3.3% 수준이다.차입 상환 계획으로는 △회사채 발행(오는 6월 연 6%대에 만기 1년짜리 회사채 580억원 발행 목표)으로 리파이낸싱 △캐피탈 리사이클링(기존 자산인 이지스300호 매각 후 대출 상환 및 우량자산 매입)이 있다. 경쟁력 있는 금리로 회사채, 대출(차환) 등 리파이낸싱을 검토 중이다. 또한 이지스300호(일본 아마존 물류센터)를 매각해서 기존 고금리 대출을 상환하거나 신규 자산편입에 활용할 계획이다.디앤디플랫폼리츠의 단기 전략은 SK디앤디가 개발한 자산 또는 SK그룹 자산을 편입해서 투자대상 다변화 및 외연 확장에 나서는 것이다. 구체적으로는 도심권역(CBD) 을지로·명동 권역 최중심에 있는 연면적 약 4200평 규모 명동N오피스를 매입할 계획이다. 오는 4~6월 매각가격 등 주요 조건을 협의해서 7~10월 리츠 수권절차를 진행하고, 11~12월 자산편입을 진행할 예정이다.또한 장기 전략은 SK디앤디와의 개발사업에 투자하고 신성장섹터에 진입하는 것이다. SK디앤디 공동 개발사업에 초기 투자해서 우량한 자산에 대해 우선 매수권을 확보하는 것이다. 신성장 섹터로는 라이프사이언스 오피스가 꼽혔다. 이를 위해 아이리스랩(IRIS Lab)과 협업하고 있으며, 수도권 내 라이프사이언스 오피스 투자구조를 협의하고 있다. 아이리스랩은 바이오 스타트업을 위한 공유 오피스, 실험실을 운영하는 업체다.
- 22대 총선 후보자 3명 중 1명 전과자…평균 재산 20억원대 (종합)
- [이데일리 이윤화 기자] 경제정의실천시민연합(경실련)이 22대 총선 후보자의 전과 기록과 재산 내역을 분석한 결과 지난 21대 총선 출마자들에 비해 전과 기록 보유자 비율은 20%대에서 30%대로 늘고, 평균 재산은 10억원대에서 20억원대로 급증한 것으로 나타났다. 경제정의실천시민연합(경실련) 활동가들이 28일 서울 종로구 경실련 강당에서 제22대 총선 후보자 재산·전과 분석결과를 발표하고 있다. (사진=뉴스1)◇총선 출마자 중 전과자 32%…21대 27% 비해 5%p 증가경실련은 28일 오전 ‘제22대 총선 후보자 전과·재산 분석 기자회견’을 통해 지역구·비례대표 후보자 952명 중 전과기록 보유 후보자는 총 305명(32.0%), 1인당 평균 재산은 24억4000만원으로 집계됐다고 발표했다. 이는 국민의힘, 더불어민주당 21대 총선 출마 후보자들의 전과기록 비율 27%, 후보자 평균 재산 15억원대에 비해 크게 증가한 것이다. 전과 기록 보유 후보들을 정당별로 보면 더불어민주당·더불어민주연합의 전과기록을 보유한 후보자는 100명(36.2%)으로 가장 많았다. 이어 국민의힘·국민의미래 59명(20.4%), 개혁신당 19명(35.8%), 새로운미래 14명(35.9%), 녹색정의당 11명(35.5%) 순으로 나타났다. 다만, 후보자별 전과 내역이 서로 다르고 더불어민주당·녹색정의당의 상당수 후보자는 과거 권위주의 정부 시절 민주화운동 과정에서 발생한 전과 경력 노동운동 과정에서 발생한 전과 경력이 많았다는 것이 경실련 측의 설명이다. 통계 데이터는 선거관리위원회가 제공한 후보자 전과 내역이며, 정당별 분석은 원내정당 기준 기호 5번까지 집계했다. 김성달 경실련 사무총장은 “거대 양당 후보들의 전과 비중과 전체 후보자 평균 재산이 크게 늘었다”면서 “재산도 많고 전과 기록도 많은 사람들이 국회의원이 되겠다고 공천 받는 것에 대해 국민은 눈높이에 맞다고 동의하지 않을 것이고, 각 정당은 이번 선거에서도 부실 공천 비판을 피할 수 없을 것”이라고 비판했다. 경실련은 사회운동범죄를 제외하고도 전과 건수가 많은 후보들이 있다고 발표했다. 대표적으로 △장동호(충남 보령서천, 무소속) 11건 △양정무(전북 전주갑, 국민의힘) 9건 △이기남(비례대표, 히시태그국민정책당) 9건 △주옥순(경기 하남, 자유통일당) 6건 △안정권(인천 계양을, 무소속) 6건 △송재열(서울 송파갑, 개혁신당) 5건 △송영진(비례대표, 우리공화당) 5건 7명이다. 정지웅 경실련 시민입법위원장은 “ 민주화 운동과 관련 없는 전과도 많아 법질서 준수를 가벼이 여긴다거나 개인의 사적 이익을 취하기 위해 법 위반을 했다고 볼 수 있다”고 평가했다. ◇ 후보자 평균 재산 24.4억원…21대 평균 재산은 15억원대 후보자 952명이 신고한 1인당 재산 평균은 24억4000만원으로 집계됐다. 후보자 1인당 부동산 재산평균은 15억7000만원, 1인당 증권 재산 평균은 6억9000만원, 1인당 가상자산 평균은 152만원 수준이다. 21대 총선과 비교해 가상자산이 추가되긴 했지만, 대부분 부동산과 증권 자산의 가치 상승에 의한 것으로 보인다.부동산 재산만 놓고보면 △허경영 후보(비례대표, 국가혁명당) 509억3000만원으로 가장 많았다. 증권 재산을 많이 신고한 후보는 △김복덕 후보(경기 부천갑, 국민의힘) 1351억5000만원이었다. 가상자산의 경우 △장성민 후보(경기 안산갑, 국민의힘)가 4억6000만원으로 가장 많았다. 허경영 후보를 포함해 △박정 후보(경기 파주을, 더불어민주당) 409억7000만원 △이상규 후보(서울 성북을, 국민의힘) 387억4000만원 △박덕흠 후보(충북 보은옥천연동괴산, 국민의힘) 309억9000만원 △김성남 후보(경기 고양갑, 무소속) 284억3000만원 △김은혜 후보(경기 성남분당을, 국민의힘) 200억3000만원 △백종헌 후보(부산 금정, 국민의힘) 192억5000만원 △서명옥 후보(서울 강남갑, 국민의힘) 178억8000만원△심재철 후보(광주 광산갑, 새로운미래) 139억5000만원 △정형호 후보(광주 광산갑, 새로운미래)130억4000만원 등은 경실련 과다 부동산 보유 기준에 속한다. 경실련 과다 부동산 보유 기준은 △2주택 이상 다주택 보유 △비주거용 건물 보유 △대지 보유 등이다. 서휘원 경실련 유권자운동본부 팀장은 “과다 부동산의 기준은 2주택 이상, 상가 및 빌딩, 대지 등의 부동산 중 실사용 하지 않는 부동산 가지고 있으면 문제가 되겠다는 기준 하에 임대업 여부와 대조했다”고 설명했다.경실련은 남은 기간 동안 정당 정책비교평가 및 공약 채택 여부 발표(4월 2일), 원내 정당 공약평가 발표(4월 3일), 정당선택도우미 가동, 시민이 선정한 좋은 공약 발표 등을 통해 정책선거를 유도할 예정이다. 4월 10일 선거일 직후인 11일에는 22대 총선 평가 토론회를 개최한다. 권오인 경실련 유권자운동본부 국장은 “준법 정신도 없는 사람들이 국회 입성해 입법권 행사를 제대로 할지, 빠져나갈 허점을 만들지 않을지 등 자질 의심할 수 밖에 없다”면서 “각 정당은 공천 배제 기준을 강화하는 등 후보자 검증 개선안을 반드시 내놓아야 한다”고 주장했다.
- 이종엽 이사장·심우정 차관·구상엽 법무실장 재산 80억대
- [이데일리 백주아 기자] 이종엽(사법연수원 18기) 대한법률구조공단 이사장과 심우정(26기) 법무부 차관, 구상엽(30기) 법무부 법무실장이 80억원대의 재산을 신고해 법무부와 산하 기관 인사 가운데 가장 많은 재산을 보유한 것으로 집계됐다.법무부 전경. (사진=법무부)28일 정부공직자윤리위원회가 관보에 공개한 ‘2024년 공직자 정기 재산변동사항’에 따르면 법무부 및 산하기관 인사 중 신고재산 1위는 이종엽 대한법률구조공단 이사장으로 84억3185만원을 신고했다. 본인과 배우자 소유 토지 재산이 약 42억원으로 전체 재산의 절반을 차지했다. 이외 서울 양천구 목동 아파트(14억원)를 비롯해 본인과 배우자 소유 건물이 28억3900만원, 예금은 본인 15억770만원, 배우자 1억6800만원을 보유한 것으로 신고했다. 증권 자산은 4억4700만원, 채무는 본인과 배우자 건물임대채무 등 8억5300만원이다.심우정 법무부 차관(신고 당시 대검찰청 차장)이 83억3104만원을 신고해 두번째로 자산이 많았다. 이는 전년 대비 44억5745만원 늘어난 액수로, 전체 인사 중 재산 증가액이 가장 컸다. 지난 2022년 12월 장인인 고(故) 김충경 동아연필 회장이 별세하면서 아내가 토지·증권 등 유산을 상속받은 데 따른 것으로 풀이된다.이어 구상엽 법무부 법무실장(82억3654만원)이 세번째로 재산이 많은 것으로 나타났다. 구 실장은 본인 명의 서울 우면동 단독주택 33억4700만원, 논현동 빌딩 31억3400만원, 배우자 명의의 아파트 전세권 16억원 등을 신고했다. 토지 재산은 본인 소유로 5억100만원, 예금은 본인과 배우자 합산 4억8000만원 등을 보유했다.이 외에 신용해 법무부 교정본부장 17억5400만원, 권순정(29기) 법무부 기획조정실장 15억3600만원, 신자용(28기) 법무부 검찰국장 12억2200만원, 이성윤(23기)·차규근(24기) 전 법무연수원 연구위원은 각각 13억1500만원, 11억8600만원을 신고했다.재산이 가장 적은 인사는 이재유 법무부 출입국·외국인정책본부장으로 2억600만원을 신고했다.
- 'KT에스테이트 투자' 용산더프라임 유동화증권 250억, 2028년 8월 만기
- [이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 용산구 용산더프라임타워 펀드 관련 유동화증권이 오는 2028년 8월 만기를 맞는다. 이 건물은 KT의 100% 자회사 KT에스테이트로부터 150억원 투자를 받았다. KT에스테이트가 보유한 펀드 지분율은 약 20%다.◇ 펀드 수익증권 발행해 자금조달…건물 매입·운용 26일 금융투자업계에 따르면 서울 용산구 용산더프라임타워에 지분투자하기 위해 만들어진 펀드 관련 유동화증권이 오는 2028년 8월 11일 만기를 맞는다.용산더프라임타워 (사진=신한알파리츠)용산더프라임타워는 서울 용산구 원효로90길 11에 위치한 지하 6층~지상 30층, 연면적 3만9009.8㎡(약 1만1800평) 규모의 프라임급 오피스 빌딩이다. 지난 2014년 1월 준공됐다.앞서 이지스자산운용이 신한알파리츠로부터 용산더프라임타워를 작년 8월 매입했다. 매입금액은 총 2383억7000만원으로, 3.3㎡(평)당 2020만원이다. 또한 매입주체는 우리은행(이지스용산오피스일반사모부동산투자신탁제518호의 신탁업자 지위)이다. 해당 투자신탁(펀드)의 집합투자업자는 이지스자산운용, 신탁업자는 우리은행이다. 펀드가 수익증권 발행 등을 통해 조달한 자금으로 용산더프라임타워를 매입해서 운용하는 구조다.펀드는 제1종 수익증권을 발행했다. 이 수익증권은 투자대상 자산(용산 더프라임 타워)의 운영성과 및 집합투자업자(이지스자산운용)의 운용방침 등에 따라 현금흐름이 바뀔 수 있는 실적배당 상품이다. 이 증권을 기초자산으로 해서 특수목적회사(SPC) 랜드로드제칠차가 작년 8월 250억원 한도 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 발행했다. 이 ABSTB는 제24회까지 차환발행되면 오는 2028년 8월 11일 만기를 맞는다. 랜드로드제칠차는 유동화증권 발행대금을 재원으로 239억원을 투자했다. (자료=삼성SRA자산운용)◇ KT에스테이트, 펀드 150억 투자…지분율 약 20%신한투자증권은 이 유동화거래의 주관회사, 업무수탁자, 자산관리자, 자금보충 기관을 맡고 있다. 유동화증권의 상환능력을 높이고 차환발행 위험 등을 통제하기 위해 랜드로드제칠차가 신한투자증권와 자금보충약정을 체결한 것.이 약정에 따르면 랜드로드제칠차가 기존에 발행한 유동화증권 원리금을 포함한 업무위탁계약 상 특정 지급항목 자금을 상환하는데 자금이 부족해지면 신한투자증권은 250억원 한도로 자금보충을 할 의무가 있다.신한투자증권이 랜드로드제칠차가 발행하는 신용공여어음을 매입하거나 랜드로드제칠차에 부족자금을 후순위로 대출하는 방식을 통해서다. 또한 펀드는 최초 설정일인 작년 8월 11일부터 5년 동안(오는 2028년 8월 11일까지) 운용된다. 펀드가 발행한 수익증권의 이익분배금은 매 회계기간(약 6개월 단위의 기간) 종료일로부터 10영업일 이내에 지급된다. 원금은 신탁계약 종료 또는 해지시점에 상환될 예정이지만, 투자대상 자산에서 조기회수금이 발생할 경우 조기상환될 수 있다.KT가 지분 100%를 보유한 자회사 KT에스테이트는 작년 8월 용산더프라임타워에 150억원을 투자했다. KT에스테이트가 보유한 이지스용산오피스일반사모부동산투자신탁제518호 지분율은 19.8%다.이지스자산운용의 건물 매입금액이 총 2383억7000만원이라는 점을 고려하면 에쿼티 약 757억원을 제외한 나머지 금액(약 1626억원)은 차입으로 조달한 것으로 해석된다. KT에스테이트는 KT가 현물출자한 보유 부동산의 임대사업, 계열 부동산의 위탁관리 등을 전담하고 있다. 또한 부동산 투자 및 운용(KT투자운용), 임대주택관리(KD 리빙), 호텔 및 호텔위탁사업 등도 영위하고 있다. 기업형 임대주택사업, 자체 분양사업, 호텔 및 호텔위탁사업 등으로 사업 다각화도 하고 있다. 보유 용지를 활용한 추가 자체개발사업을 검토하고 있고, 부동산 관련 지분투자도 확대하는 중이다.