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- (뉴욕프리뷰)인디언 서머
- [이데일리 김현동기자] 허리케인 카트리나가 미국을 덮친 지 2주일이 지났다. 2주일 사이 많은 것들이 변했다. 배럴당 70달러를 넘어섰던 유가는 배럴당 64달러대로 떨어졌다. 카트리나 쇼크로 급락했던 주가는 카트리나 이전 수준을 회복하며 강한 탄력을 과시하고 있다.금융시장 참가자들에게 미국 최대의 자연재해라는 카트리나는 그저 일시적인 충격으로만 인식되고 있는 것일까. 아니면 `인디언 서머`처럼 최근 지수 상승은 카트리나의 충격이 본격화되기 전에 나타난 반짝 회복으로 남을 것인가. 이와 관련, 이번주 발표되는 소비자물가 등 물가지표와 소매판매 등의 경제지표들은 지수 향방을 결정하는 이정표가 될 전망이다.◇PPI·CPI 촉각12일 뉴욕증시에는 예정된 경제지표가 없다. 다만, 주중에는 `8월 생산자물가(PPI)`와 `8월 소비자물가(PPI)` 등 금리 정책 결정에 있어 주요 판단 근거가 되는 물가 지표들이 대기하고 있다.전망은 좋지 않다. 마켓워치에 따르면, 전문가들은 8월 생산자물가가 전월과 같은 0.7% 상승할 것으로 보고 있다. 음식료와 에너지 부문을 제외한 근원 생산자물가도 변동이 없을 것으로 예상됐다.생산자물가 발표 이틀 후인 15일에는 8월 CPI가 예정돼 있다. 예상치는 0.5%로 전월과 다르지 않다. 다만, 근원 CPI는 0.2% 올라 7월 0.1%보다 상승폭이 조금 커질 것으로 전망됐다.◇소비자물가 불안..기업들 비용전가 조짐허리케인 카트리나가 미국 남부를 강타하기 이전부터 미국 기업들은 고유가와 원자재 가격 상승에 시달렸다. 카트리나는 이같은 비용부담을 보다 압박할 가능성이 높다. 최근 들어 이같은 낌새가 보다 분명하게 감지되고 있고, 이는 소비자물가를 자극할 전망이다.월스트리트저널(WSJ)에 따르면 운송업체 UPS는 항공화물에 부담하는 요금을 인상할 계획이고, 올들어 타이어 요금을 세번 올린 굿이어 등의 타이어업체들은 추가 인상을 해야만 하는 상황이다. 이 뿐만이 아니다. 배터리에서부터 커피, 치킨 가격이 꿈틀거리고 있고 자재 부족으로 인해 집값도 상승도 조짐을 보이고 있다.공급관리협회(ISM)의 노버트 오르는 "제조업체들이 원자재 가격 상승에 따른 비용부담을 고스란히 떠안기는 힘들 것"이라며 "결국은 소비자가격에 이를 전가할 수밖에 없을 것"이라고 말했다.최근 샌프란시스코연준총재는 자넷 옐렌는 "인플레이션 기대심리가 아무리 잘 억제되고 있었다고 하더라도 고유가는 부분적으로라도 근원인플레에 침투했을 것"이라고 지적한 바 있다.◇금리와 주식시장노동비용이 증가하고 소비자물가가 상승하는 등 인플레 위협이 성장률 둔화 위험보다 크다면, 미 연방준비제도이사회(FRB)는 `지속적인 금리인상` 기조를 유지할 가능성이 높다.그렇지만 주식시장 참가자들은 인플레 위험만으로 연준이 금리인상 카드를 꺼낼 필연성은 없다고 생각하고 있다.인디펜던스 인베스트먼트의 포트폴리오 매니저인 존 포렐리는 "20일 FOMC에서 연준이 금리를 동결할 경우, 시장에서는 카트리나의 충격이 예상보다 크다는 것을 연준이 인정한 것으로 생각하게 될 것"이라며 "연준도 이같은 생각을 잘 알고 있을 것"이라고 말했다. 금리동결과 금리인상이라는 두가지 선택만으로는 주식시장에 대한 영향을 분명히 말하기 어렵다는 것이다.포렐리는 오히려 연준이 금리정책 발표후 밝힐 성명에서 향후 연준의 금리정책이 어디로 갈 것인가에 초점을 둬야 한다고 지적했다.포렐리는 "8월 경제지표는 아직 카트리나의 영향이 반영되지 않은 것"이라며 "오히려 카트리나 이전 미국 경제가 어느 정도의 회복세를 보였는지를 확인하는 계기가 될 것"이라고 분석했다.◇유가와 증시최근 주가 상승에는 유가 하락이 큰 영향을 미쳤다. 그만큼 향후 증시의 향방을 알기 위해서는 유가 전망이 결정적인 변수다. 현재로서는 유가 하락과 상승 전망이 엇갈리고 있다. 미국 주유업계는 최근 휘발유 도매가격이 내림세로 돌아섬에 따라 사상 최고 가격으로 치솟았던 휘발유 소매가격이 수일내 소폭 하락할 것으로 보고 있다.미국 주유업계 조사업체인 런드버그 서베이가 8월26일~9월6일 동안 미 7000개 주유소를 상대로 실시한 설문조사 결과, 주유업체들은 휘발유 도매가격이 지난 2일부터 하락해 단기간 내 소매가격에 반영될 것이라고 응답했다.매트릭스 에셋 어드바이저의 이사인 더글라스 알타베프는 "유가가 추가 하락할 가능성이 높다"며 "유가 하락이 주식시장을 지지해 줄 것"으로 전망했다.반면, 애널리스트들은 공급부족으로 인해 이번주 유가가 상승할 것으로 내다봤다.블룸버그통신이 석유담당 애널리스트와 투자전략가 54명을 대상으로 실시한 설문조사 결과, 25명(46%)이 이번주에 유가가 상승할 것이라고 답했다. 18명(33%)는 하락세가 이어질 것으로 전망했다. 나머지 16명은 변동이 없을 것으로 예상했다. 한편, 선행지표는 지수선물은 강세를 보이고 있다. 한국시간 오후 5시20분 현재 S&P 500 지수선물은 전장대비 0.30포인트 오른 1248.80을 기록중이고, 나스닥 100 지수선물은 1.50포인트 상승했다.
- "단위농협·새마을금고도 주택담보대출 제한해야"-금융硏
- [이데일리 김수연기자] 단위농협과 새마을금고 등의 주택담보대출 동향도 집중 감시하고 이들 금융사의 주택담보대출도 규제대상에 포함하는 것을 검토할 필요가 있다는 지적이 나왔다. 12일 금융연구원 이병윤 연구위원은 `주택담보대출 억제방안 실효성 점검 필요`라는 보고서에서 "금융감독원의 주택담보대출 억제책은 은행·보험·상호저축은행만을 대상으로 하고 있어 단위농협 등 상호금융, 새마을금고, 신협, 캐피탈사, 대부업체 등 여타 금융기관을 통한 주택담보대출 확대 가능성은 여전히 남아 있다"고 밝혔다. 보고서에 따르면 신협, 새마을금고, 상호금융의 경우 올 2분기에 가계대출 증가액이 4조원대로, 보험사(3000억원)나 상호저축은행(2000억원 감소)의 가계대출 증가액을 앞질렀다.집값이 안정되지 않으면, 주택에 투자하려는 가계나 주택담보대출 상환의무가 있는 가계가 이들 금융기관을 통해 추가 주택담보대출을 받을 가능성이 있다는 예측이다. 이에 따라 이 연구위원은 "주택담보대출 억제를 통해 주택가격 안정을 달성하려면 감독당국은 이런 상황에도 대비해야 한다"며 "금융감독 당국은 앞으로 이들 금융기관에 대한 모니터링을 강화하고 이상 징후가 보일 경우 이들의 주택담보대출도 규제대상에 포함하는 것을 검토할 필요가 있다"고 주장했다. 이 연구위원은 또 "지금도 부실한 기관이 많은 것으로 알려져 있는 상호금융, 신협, 새마을금고 등이 가계의 주택담보대출 수요 확대에 따라 대출을 늘렸다가 향후 주택가격이 하락하는 경우 부실이 심각 하게 커질 가능성이 높다"고 덧붙였다.
- (일문일답)"주상복합·오피스텔 대책도 논의"
- [이데일리 김수헌기자] 김석동 재정경제부 차관보는 5일 "오늘 송파 거여·마천지구를 주택거래신고지역으로 지정한다"며 "8일 관보에 게재되는 시점부터 효력이 발생하게 될 것"이라고 말했다. 김 차관보는 "따라서 이 지역에서 전용면적 18평 이상 아파트 거래 때는 실거래가 신고가 의무화된다"며 "오는 8일 열리는 부동산 당정협의에서는 최근 부동산시장 동향 점검과 함께 주상복합아파트와 오피스텔, 상가 등에 대한 청약제도와 세제상 추가 보완책도 협의할 예정"이라고 밝혔다. 이에따라 최근 일반 아파트에 대한 대체수단으로 인기를 끌었던 주상복합아파트에 대한 분양,청약, 전매제한, 공시가격제도 보완과 함께 상업용 오피스텔을 사실상 주거용으로 사용하면서도 종합부동산세 합산과세를 피해가는 행위 등에 대한 대책이 나올 가능성이 있어 보인다. 다음은 김석동 차관보와의 일문일답이다. -최근 송파 거여·마천지구 동향과 정부 대응책은. ▲어제밤(4일) 각 부처 1급들이 모인 부동산대책실무협의회가 있었다. 송파 신도시로 예정된 200만평은 국유지로 대부분 그린벨트 지역이나, 내년말까지 택지개발을 끝마칠 그 옆 장지지구에서 땅값이 상승중이고, 인근지역이 지난달 29일 서울시 뉴타운 후보지로 지정되면서 단독 연립주택을 중심으로 호가가 상승하고 있다. 국세청 보고로는 상당수 투기꾼은 이미 이익을 챙기고 떠난 것 같다는 것이다. 거여·마천지구는 오늘 중 주택거래신고지역으로 지정된다. -거여·마천지구가 지정요건을 충족했나. 그리고 이번주 목요일 부동산 당정협의 내용은. ▲지난 2일 새로운 집값 동향 통계를 뽑아보니 요건이 충족됐다. 당정에서는 주택·토지시장 동향과 입법추진 방향 등을 논의하는 한편 주상복합아파트와 오피스텔, 상가 등에 대한 추가보완책이 논의될 것이다. 8·31 대책이 주로 일반 아파트와 토지쪽에 집중돼있어 주상복합이나 오피스텔의 분양전매나 세제상 보완할 점이 없는지 논의될 것이다. 재건축 재개발 입주권에 대한 주택간주 여부와 과세 등은 논의대상이 아니다. -주상복합아파트 등 보완내용은 ▲1급 실무협의에서 이번 대책이 아파트와 토지 등에 대한 내용으로 이뤄졌기 때문에 상가나 오피스텔, 주상복합아파트의 경우 기존 아파트와 청약, 분양, 전매제한 세제 면에서 추가보완해야 할 내용에 대한 것이다. 건교부에서 방안을 만들어 올텐데, 일단 실무협의에서 당정안건으로 올릴지를 먼저 판단할 것이다. -강남 전세값이 불안정한데. ▲관련부처가 크로스워치중이다. 전세값은 주택값에 후행하는데, 올초 주택값 상승분이 이번에 새로 전세계약하는 세입자들에게 적용되는 것 같다. 이번 대책의 영향과는 무관하게 전세값이 움직이는 측면이 있다는 뜻이다. 이번 8·31 대책에서는 임대주택 공급측면도 심혈을 기울여 많은 재원을 투입할 것이다. -거여·마천 등 지역 집값이 나중에 인근 가락동 수준으로 올라가는 것 아닌가. ▲개발계획을 틈타 초과이익을 노리는 집단에 대해서는 상응한 대응이 있을 것이다. 과거 분당을 처음 개발할 때 인근 성남지역도 동반상승했지만 분당이 입주를 하게 되면서 떨어졌다고 한다. 송파 일부 지역 가격상승에 정부가 지나치게 긴장해 대응할 필요는 없다고 본다. 입법과정만 순탄하면 투기는 잡을 수 있다. 송파때문에 이번 대책이 흔들리거나 아니면 이번 대책이 부족했다고 판단하지는 않는다. -추석 이후 집값 전망은 ▲주택가격은 분명히 하락할 것이다. 지난 2000년 이후 수많은 대책이 나왔지만 대책발표 첫달부터 주택가격이 하락한 것은 지금까지 10·29 때가 유일했고 이번 대책에서 같은 현상이 나타나고 잇다. -송파신도시 개발지역 택지지구 지정은 언제하나. 연기 가능성은. ▲현재로선 연기계획은 없다. 지구 내 군시설 등을 언제 어디로 이전할 것인지, 또 일부 환경문제 등에 대한 세부적인 협의를 해야 한다. 이 두개가 핵심 협의대상이다. 김포신도시도 마찬가지다. -거여·마천지구가 주택거래신고지역으로 지정돼도 대상이 전용면적 18평 이상 아파트에만 거래세 실거래가 기준이 적용되는데, 지금 이 지역에는 단독 연립주택 등의 가격이 오르는 것 아닌가. ▲주택거래신고지역 지정 외에 투기지구, 토지거래허가구역, 투기과열지구 지정 등과 이번 대책에 따라 양도·보유세 강화, 부담금 강화 정도면 어느 정도 억제가 가능할 것이다. 여기에 국세청 최정예인력이 투입된다. 한군데가 개발되면 주변 지역을 완벽하게 방어하는 것은 어렵지만 투기세력이 발붙이지 못하게 할 것이다. -이 지역에 대한 양도세 탄력세율 적용을 검토하고 있나. ▲탄력세율 적용은 신중하게 검토하겠다.
- (주간전망대)8일 금통위 주목..인상설 `솔솔`
- [이데일리 김수헌기자] 미국 루이지애나주 뉴올리언스 일대를 휩쓴 허리케인 `카트리나`의 위력과 참상에 전세계가 놀라고 있다. 미국 내 일부 전문가들은 카트리나로 인해 미국이 입은 경제적 피해가 100조가 넘고 3분기 미국 경제성장률이 1%포인트 정도 낮아질 수 있다는 전망까지 내놓고 있다. 대외 경제의존도가 높은 우리로서는 하반기 경제에 뜻하지 않은 큰 변수를 만난 셈이다. 다음주에는 우리도 강력한 태풍의 사정권에 들 가능성이 있다. 초속 46미터 이상 바람을 일으키고 있는 태풍 `나비`가 7일을 전후해 우리나라에 직접 영향을 줄 전망이다. 만곡이 무르익은 시기여서 피해를 줄이기 위한 사전점검에 최선을 다해야 할 때다. ◇정부 "송파, 판교 재판(再版) 안돼"..7일 당정서 집중논의 지난주 정부가 예고해 온대로 8·31대책이 발표됐다. 전반적으로 집값 안정에 대한 기대가 높아가고 있는 가운데, 공급대책 중 하나로 내세운 송파신도시 건설계획 때문에 이 지역 집값이 급등현상을 보이고 있어 정부의 대책이 주목된다. 정부는 우선 송파 거여·마천지역에 대해서는 이미 투기지역으로 지정한데 이어 5일 주택거래신고지역으로 재지정할 방침이다. 시민단체는 이 지역이 `제2판교`가 될 것으로 우려하고 있다. 정부는 그러나 송파는 민간보상이 필요없는 국공유지인데다 분양가 규제, 각종 개발부담금과 강화된 양도·보유세가 적용되기 때문에, 판교와는 근본적으로 다르다고 설명하고 있다. 또 한몫 챙기겠다는 심리로 호가가 높아지고 있지만 실제 거래는 이뤄지지 않고 있다고 지적했다. 그러나 호가건 실거래건 지금과 같은 이 지역의 집값 이상이 상당기간 지속된다면 정부의 공급정책에 대한 비판이 확대될 가능성이 높기 때문에, 추가대책을 내놓지 않겠냐는 전망도 나오고 있다. 7일 열리는 9차 부동산 당정에서 이 문제가 논의될 가능성이 높다. 당정은 종합대책 발표 이후에도 부동산과 관련한 긴밀한 협의가 필요하다는 판단에 따라 당분간 당정을 계속해 나가기로 했다. 이번에는 주상복합에 대한 투기 현황, 문제점 및 대응방안과 함께 송파 지역 집값변화와 정부 대책 등이 주제다. ◇동결 對 인상..금통위 선택은 한국은행은 최근 8·31대책이 우리 경제에 미치는 영향을 분석한 보고서에서 주택가격이 내년말까지 6% 하락한다면 경제성장률에는 미치는 영향은 올해 하반기 중 0.04%포인트, 내년중 0.18%포인트 정도가 될 것으로 분석했다. 단기적으로 성장률에 약간 악영향을 미치겠지만 경기 회복세를 꺾을 정도는 아니며, 중장기적으로는 성장잠재력 확충에 도움이 되는 것으로 진단했다. 한국은행은 8일 금융통화위원회를 열어 금리인상 여부를 결정한다. 지난달 금통위 의사록을 통해 김태동 금통위원이 인상 필요성을 제기한 것으로 밝혀진데 이어 열린우리당 안에서도 부동산 정책의 효과를 위해 금리인상이 필요하다는 얘기가 솔솔 흘러나오고 있다. 그러나 재경부는 박병원 차관이 최근 라디오 인터뷰에서도 밝혔듯 "경기회복이 뚜렷해질때까지 금리인상에는 신중해야 한다"는 입장을 고수하고 있다. 이번주 발표되는 주요 경제지표로는 통계청의 `7월 서비스업활동동향`(6일)과 `8월 소비자 전망조사`(8일)가 있다. 지난달 30일 발표된 `7월 산업활동동향`에서는 소비재 판매 증가율이 30개월 만에 가장 높은 수준을 나타내는 등 소비회복에 속도가 붙는 모습을 보여줬다. 서비스업 동향 역시 내수의 회복세를 재차 확인할 것으로 보이지만, 그 강도가 어느 정도일지, 얼마나 많은 내수업종에서 회복세를 보일 수 있을지는 뚜껑을 열어봐야 할 것 같다. 한편, 8일과 9일에는 제주에서 아시아ㆍ태평양경제협력체(APEC) 재무장관 회의가 열린다. 이 회의에서는 APEC 회원국 재무장관과 금융계 인사 등이 참석해 `자유롭고 안정적인 자본이동` `고령화 사회` 등을 주제로 토론이 진행된다. 회원국간 경제 및 금융 분야 협력방안도 논의된다. ◇정치 사회 분야 노무현 대통령은 9박10일 일정으로 중남미 2개국을 순방하고 유엔총회에 참석하기 위해 8일 출국한다. 앞서 노 대통령은 6일쯤 박근혜 한나라당 대표와 단독 회담을 갖고 연정을 비롯한 정국 현안에 대해 논의한다. 서로 입장차가 너무 커 합의를 이끌어 낼 수 있을지 의문이라는 전망이 지배적인 가운데 노 대통령이 뭔가 파격적인 제안을 하지 않을까 하는 예상도 나오고 있다. 박 대표가 노 대통령의 연정 제안을 공개적으로 거부하고 있는 상황에서 박 대표의 마음을 움직일 수 있는 `빅 카드`를 내놓지 않겠냐는 것이다. 17대 국회 두번째 정기국회 회기에 들어간 국회는 오는 8~9일 이용훈 대법원장 후보에 대해 인사청문회를 실시하며 상임위별 활동을 계속한다. 옛 안기부과 국정원의 불법도청사건을 수사중인 서울중앙지검 도청 수사팀은 6∼7일쯤 김영삼 정부 시절 안기부장을 지낸 권영해씨를 참고인으로 소환 조사할 예정이다. 검찰은 미림팀 도청에 대한 수사를 가급적 이달 안에 마무리할 방침이다. 파업 10일째에 접어든 현대자동차 노사는 5일 21차 교섭을 갖는다. 현대차는 이번 파업으로 2만2000여대의 차량을 생산하지 못해 3000억원의 손실을 입고 있다고 밝혔다.
- (주간부동산) 재건축 `하락`, 전셋값 2년만에 최고상승률
- [이데일리 윤진섭기자] 8.31 부동산 종합대책이 발표된 가운데 강남 재건축 단지의 호가 하락세가 가속도를 받고 있는 양상이다. 또 서울 전셋값은 지난 주 0.17%의 변동률을 기록, 2003년 봄 이사철 이후 최대 주간 변동률을 기록했다. 4일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 이번 주 서울 아파트 값 변동률은 -0.01%를 기록, 한 주전(0.06%)에 비해 소폭 내렸고, 신도시(0.01％)와 수도권(0.06％)은 큰 영향 없이 보합세를 유지했다.그러나 거주 목적보다는 투자 성격이 강해 대책발표 전부터 하락하기 시작한 재건축 단지는 지난 주 0.35%가 하락, 전주(-0.1%)보다 하락폭이 더욱 커지는 양상을 나타냈다. 전셋값은 상승세가 지난주에도 지속돼 서울은 전주보다 0.07%포인트 오른 0.17%의 변동률을 기록했다. 이는 2003년 봄 이사철인 3월 중순 0.2%를 기록한 이후 주간 단위로는 가장 높은 가격 상승률이다. 김규정 부동산 114 차장은 “매수자와 매도자들이 본격적인 행동에는 나서지 않고 정책 발표에 따른 시장 동향을 주시하면 탐색전을 벌이고 있는 상황”이라며 “다만 종부세 대상으로 규제가 여전한 강남 재건축 아파트를 중심으로 가격이 하락하고 있는 실정”이라고 말했다. ◇매매 시장 서울 지역 아파트 변동률은 -0.01%를 기록, 한 주전 대비 소폭 하락했다. 지역별로는 25개 구 중 강동구가 0.29%가 하락해 낙폭이 가장 컸고, 서초구(-0.15%), 송파구(-0.12%), 강서구(-0.10%), 강남구(-0.04%) 등이 가격 약세를 나타냈다. 이어 중랑구(-0.03%), 마포구(-0.01%), 동대문구(-0.01%) 등 강남권 4개구를 포함한 8개 구의 매매가격이 하락한 것으로 조사됐다. 특히 강남권의 경우 일반 중대형 평형은 비교적 가격 변동이 크지 않았던 반면 재건축 대상 아파트의 가격 하락이 컸다. 이에 따라 강동구에서는 재건축 비중이 높은 상일동(-1.03%), 둔촌동(-0.42%) 등이 큰 폭으로 하락했고, 송파구 잠실동(-0.57％), 서초구 반포동(-0.56％) 등의 집값이 크게 내렸다.개별 단지로는 서초구 반포동 한신3차 45평형이 10억2500만원에서 9억7000만원으로 하락했고, 강동구 둔촌동 주공2단지 16평형도 4억 8000만원에서 4억 6000만원으로 평균 2000만원이 떨어졌다. 신도시는 지난 주 0.01%를 기록, 가격 변동이 크지 않았다. 중동(-0.05％), 평촌(-0.02％), 분당(-0.01％)이 소폭 하락했고 일산(0.14％)과 산본(0.06％)은 약간 올랐다.수도권 역시 한 주간 0.06%가 상승해 대책 발표 후에도 대체로 조용한 분위기를 나타냈다. 다만 재건축 비중이 높은 과천시가 0.07%가 하락해, 낙폭이 가장 컸다. 이 밖에 남양주시(-0.06%), 이천시(-0.02%), 인천(-0.01%) 등 4개 지역이 약세를 보였다. 반면 군포시(0.44%), 화성시(0.24%), 수원시(0.18%) 등의 경우에는 화성 동탄, 수원 우만동 등 신규분양 인근지역을 중심으로 소폭이나마 매매가격이 오름세를 기록했다. ◇전세 시장 전셋값 상승세는 이번 주에도 지속돼 서울은 전주보다 0.07％ 포인트 오른 0.17％의 변동률을 기록, 2003년 봄 이사철인 3월 중순 0.2％를 기록한 이후 주간 단위로는 가장 높은 가격 상승률을 나타냈다.구별로는 성동구(0.47%), 송파구(0.46%), 중구(0.36%), 강동구(0.34%), 구로구(0.34%), 강북구(0.32%)가 크게 올랐다. 성동구나 중구는 뚝섬숲과 청계천 복원으로 생활환경이 개선된 지역이, 강남권은 그동안 전세가격이 낮은 지역을 중심으로 가격 오름폭이 컸다. 개별 단지로는 송파구 가락동 가락시영 2차 17평형이 7250만원에서 8000만원으로 올랐고, 구로구 구로동 구일우성 33평형도 1억 1500만원에서 1억 2500만원으로 1000만원이 뛰었다. 신도시 역시 0.37%의 전세가격 변동률을 기록 비교적 높은 상승률을 나타냈다. 특히 분당은 0.64%의 변동률을 기록해, 신도시 중 가장 큰 폭의 오름세를 나타냈다. 이어 평촌(0.25%), 산본(0.15%), 일산(0.10%), 중동(0.08%) 등이 뒤를 이었고, 평형별로는 20평~40평형대까지 고르게 오름세를 기록했다. 수도권은 서울, 신도시 인접지역을 중심으로 강세를 보이면서 평균 0.2%의 변동률을 기록했다. 용인시가 0.67%로 가장 높은 상승률을 나타냈고, 하남시(0.61%), 성남시(0.58%), 의왕시(0.40%), 수원시(0.33%), 광주시(0.30%), 화성시(0.27%) 등도 전세가 오름세가 컸다.
- 8월 강남, 분당, 과천 집값 7개월만에 하락세
- [이데일리 윤진섭기자] 정부의 부동산 종합대책 발표에 앞서 8월 서울 강남과 분당, 과천의 집값이 7개월만에 하락세로 돌아선 것으로 나타났다. 반면 서울의 아파트 전셋값은 0.7% 올라 올 들어 최고치를 기록해, 대비를 이뤘다. 2일 국민은행이 집계한 `8월 전국 주택가격 동향조사`에 따르면 전국 집값은 0.4% 올라 상승률이 한달전(0.8%)의 절반으로 둔화됐고 특히 수도권 집값 상승을 야기했던 강남구(-0.4%), 성남 분당구, 과천(이상 -0.5%)은 모두 하락했다. 강남, 분당, 과천의 집값이 마이너스로 전환한 것은 7개월만이다. 서울에서는 강북(0.6%)이 강남(0.2%)를 압도했으며 지방에서는 충북(1.0%), 대구(0.8%), 광주(0.7%), 울산(0.5%)의 상승률이 컸다. 시군구별로는 서울 성동·은평(이상 1.3%).구로·양천(이상 0.9%), 대구 달성(2.4%).달서(1.0%), 광주 광산(2.0%), 경기 안양 동안(1.4%), 충북 청주 흥덕(1.4%), 경남 진행(1.2%) 등이 높은 오름폭을 보였다. 집값이 떨어진 주요 지역은 서울 중랑(-0.3%).동대문(-0.1%).강서(-0.2%), 부산 기장.동(이상 -0.3%). 인천 남동(-0.5%), 대전 중(-0.5%), 전남 목포(-0.3%), 경남 창원(-0.2%) 등이다. 전셋값은 가을 이사철을 앞두고 수요가 늘면서 상승세를 이어갔는데 특히 재건축 이주수요가 집중된 곳과 주거환경이 양호한 수도권 신도시의 상승세가 돋보였다. 지역별로는 서울 강동(1.1%).송파(0.9%).도봉.서초(이상 0.7%).강남(0.3%), 대구 달성(1.1%), 광주 광산(1.0%), 경기 수원 영통(2.1%).성남 분당(1.9%), 전북 군산(1.0%) 등의 오름폭이 컸다.
- (따져보는 부동산)8.31대책이후 부동산 시장 전망
- [이데일리 안명숙 칼럼니스트] 8월말 발표 예정인 정부의 종합부동산 대책의 윤곽이 드러났다. 이번에 발표될 부동산 대책은 당초 논의되던 수위보다 세금 및 취득자격을 엄격히 제한함으로써 수요억제를 통해 부동산 가격을 안정화 시키겠다는 정부의 의지를 확고히 천명한 것으로 풀이된다. 이에 따라 하반기 부동산 시장은 시장변화에 따른 수요자들의 전략 수정이 불가피할 전망이다. 부동산 종합대책 주요 내용 정부의 8.31 부동산 시장 안정대책은 ▲단기적으로 부동산시장 불안을 조기에 진화하고 장기적으로는 부동산시장의 안정과 선진화를 위한 근본적 제도개혁을 추진한다는 데 기본 방향을 두고 있다. 또 ▲서민주거안정과 투기수요 억제, ▲활용 가능한 택지 이용 등 실천적이고 가시적인 공급정책 마련 ▲부동산 가격 안정기조 정착을 위한 견고한 제도적 장치 마련 등을 원칙으로 두고 있다. 이에 따라 부문별로 살펴보면 우선 무주택 서민의 주거안정 지원을 위해 저소득층 전세자금대출금리를 현행 영세민 3%에서 2%로, 근로자 전세자금은 5%에서 4.5%로 하향 조정할 계획이다. 또 중단됐던 생애최초 주택구입자금도 재개할 방침이며 저소득·무주택서민의 모기론 금리를 0.5~1%p인하하는 등 지원을 확대할 예정이다. 특히 무주택자 등이 비 투기지역 내에서 전용 25.7평 이하 주택구입을 지원하기 위해 모기지 보험을 신설, 보합 가입 시 통상 수준보다 높은 LTV를 적용할 방침이며 청약제도도 실수요자 위주의 주택공급을 위해 무주택기간·소득·자산 ·가구현황 등을 감안, 청약 우선순위를 부여할 것으로 알려졌다. 공공임대주택건설 확대를 위해 보전가치가 낮은 개발제한구역 해제 예정지를 활용, 국민임대단지를 추가 확대하고 중형 임대주택 건설 및 국민임대주택지원 확대를 통해 입주자 부담을 경감시킬 계획이다. 특히 수요계층에 적합한 다양한 국민임대주택공급을 위해 다가구 매입임대 공급을 확대하고 주공·지자체가 전세계약 체결 후 저소득층에게 재임대 등으로 임대주택 공급 확대를 위한 활로를 모색할 방침이다. 10년 장기 민간건설임대주택 활성화 방안으로 장기임대주택 건설 시 당해 용도지역의 용적률을 20%까지 인센티브 제공할 계획이며, 주공·한국토지신탁 등 공공 참여 확대로 민관 경쟁을 유도할 방침이다. 반면 민간 매입임대에 대해서는 지원 요건을 강화하여 등록요건을 현행 2호에서 5호로, 임대의무기간도 현행 3년에서 5년으로 강화했고 지방세 세제지원 요건도 현행 임대기간 3년에서 5년으로 늘리는 한편 매입임대사업자가 주택거래 신고지역 내 아파트를 추가 취득 시 취득세·등록세 감면혜택을 폐지했다. 부동산 거래 투명화 정책의 일환으로 내년부터는 부동산 중개업법을 개정, 중개업자와 거래당사자가 부동산 거래 시 실제거래가격을 30일 이내에 시·군·구에 신고하도록 의무화했고 위반 시에는 과태료를 등 처벌 받게 된다. 신고된 실거래가는 부동산 등기부에 기재하도록 부동산등기법을 개정함으로써 상습 투기자 상시감시체계 및 보유·거래·과세관련 통계체계를 정비할 계획이다. 주택시장 안정대책을 위한 수요정책으로 주택보유에 따른 보유세 부담도 현실화하게 된다. 이에 따라 종합부동산세 과표 적용율을 2006년 70%로 상향 조정하고 매년 10%p씩 상향 조정하여 2009년에는 100%까지 끌어올릴 계획이다. 또 종부세 과세방법도 현재 인별 과세에서 세대별 합산 과세로 변경하고 주택의 경우 기준금액이 기준시가 9억원에서 6억원 초과 대상으로 강화하고 세율구간도 6억~9억원까지는 1%, 9억~20억까지는 1.5%로 조정할 방침이다. 종부세 세부담 상한조정은 전년대비 3배 한도까지 확대하고 종부세 대상자의 평균 실효세 부담율이 2009년까지 1% 수준에 달성하도록 강화할 방침이다. 주택분 재산세는 과표 적용률을 2008년부터 5%p씩 상향 조정하도록 하여 서민들의 보유세 부담을 완화해줄 계획이다. 양도소득세는 실거래가 기준으로 과세하되 2006년에는 1가구2주택에 대해 실거래가로 과세하고 2007년부터는 모든 주택에 대해 실거래가 과세로 전면 전환할 방침이다. 또 1세대2주택자에 대한 양도세율을 강화, 현행 9~36%세율에서 50% 단일세율로 세부담을 늘리면서 장기보유특별공제도 배제할 방침이다. 다만 수도권·광역시 소재 기준시가 1억원 이하주택이나 기타 지방 소재의 기준시가 3억원 이하주택, 이사·근무·혼인·노부모 봉양 등 불가피한 사유로 1세대2주택이 된 경우에는 중과세 대상에서 제외하도록 예외조항을 두도록 했다. 반면 1세대1주택자에 대해서는 15년이상 장기보유자에 대해 장기보유 특별공제율을 45%까지 확대할 방침이다. 거래세 인하를 추진함에 따라 2006년부터는 개인가 주택거래 시 취득세, 등록세를 각각 0.5%p씩 인하함에 따라 현행 개인간 거래 시 취·등록세 3.5%에서 2.5%로 1%p 거래세를 낮추도록 했다. 다만 개인-법인간 거래나 토지 취득 시 거래세는 그대로 유지하기로 했다. 주택공급확대를 위해 수도권에 공공택지 확대방안으로 강남지역의 안정적인 수급을 위해 국공유지를 택지지구로 개발, 송파·거여지구 총 200만평에 중대형 2만호를 포함한 총 5만호를 공급기로 했다. 현재 개발이 진행중인 김포신도시, 양주 옥정지구 등 4~5개 지구에 대해서 관계부처 협의를 추진, 기존 택지지구의 주변을 확대 개발할 예정이며 수도권내 중대형 주택수요 흡수를 위해 중대형 평형을 확대, 인천 청라지구에 6,000가구, 판교신도시에 3,100여 가구를 늘려 공급할 방침이다. 재개발사업 지원을 위해 특별법을 제정, 광역적 공공개발 체계를 확립할 방안이다. 이를 위해 최소 15만평 이상 광역지구를 지정하고 교통·문화·교육·인프라 투자로 수준 높은 주거여건을 마련하고 시설 소요재원을 지구 내 개발이익금으로 충당할 계획이다. 공공이 시행하는 경우 사업시행자 지정요건을 주민동의 2/3에서 1/2로 완화하고 소형주택의무건설비율을 현행 80%에서 60%로 완화했다. 또 층고 제한을 완화하고 용도지역 변경을 통해 용적률을 현행(200~250%)보다 50~100%p 상향 조정했고 역세권은 개발밀도를 추가로 높이되 증가되는 용적률은 일정비율을 임대주택으로 건설키로 했다. 공공택지 내 아파트 분양가 결정방식을 개선, 공공택지 내 아파트는 모두 원가연동제 방식으로 분양가를 규제하고 25.7평 초과에 대해서는 채권입찰제를 도입하여 최초 분양자의 시세차익을 환수할 계획이다. 분양권 전매제한도 강화하여 현재의 투기 과열지구 내 아파트 분양권 전매 제한은 그대로 유지하고 분양가 규제 적용주택 중 채권매입 의무가 없는 25.7평 이하는 전매를 강화, 수도권 과밀·성장억제권역은 분양계약일로부터 10년, 그 외 지역은 5년으로 강화했고 채권매입의무가 있는 25.7평 초과는 현행대로 수도권 5년, 기타 3년으로 했다. 판교도 개정 분양가 결정방식과 전매 제한이 유지되고 분양시기는 25.7평 이하는 2006년 3월, 25.7평 초과는 2006년 8월 분양될 예정이다. 토지시장 안정을 위해 토지수요 억제방안으로 시·도지사에게 위임되어 있는 토지거래허가구역 지정을 건교부 장관이 행사하도록 개선하고 농지 및 임야에 대한 토지거래허가요건을 강화, 사전 거주요건을 현행 6개월에서 1년 이상으로 대폭 강화했다. 또 토지거래허가 신청 시 자금조달내역 제출을 의무화했고 허가 받은 토지의 의무이용기간은 현행 6개월~1년에서 2년~5년으로 강화했다. 허가 받은 토지의 이용의무 위반에 대한 사후관리도 강화하여 위반 시에는 현행 과태료 500만원에서 취득가액의 10%이내로 상향조정하고 이용 의무위반 적발 관련 신고포상제를 도입키로 했다. 개발에 따른 이익 환수를 위해 2006년 1월부터 개발부담금제를 재도입하고 2006년 상반기중 기반시설부담금제를 도입, 일정기준 이상 건축행위에 대해서는 기반시설 부담금을 내도록 의무화할 방침이다. 토지보상자금 흐름 관리를 위해 토지투기우려지역 내 토지 수용 시는 부재지주에 대해 보상액 중 3,000만원을 초과하는 금액을 전액 채권을 지급할 계획이며 토지소유자 희망 시 보상비에 상응한 대토나 아파트를 공급하는 방안도 강구중이다. 농지 대토시 양도세 비과세 요건도 강화하여 현행대로 3년 이상 자경 농지 양도(수용, 매매 등)한 후 대토를 취득하여 3년 이상 자경한 경우 당초 농지에 대한 양도세를 감면하도록 취득 후에도 자경 의무를 강화했다. 토지 보유세를 합리화하기 위해 비사업용 토지에 대한 종합부동산세 과세를 강화, 과표 적용률을 2006년 70%에서 매년 10%씩 상향 조정하여 2009년 100%까지 끌어올릴 계획이고 재산세는 당초 계획대로 매년 5%p씩 상향 조정할 방침이다. 토지 종부세도 과세 기준금액을 현행 공시지가 6억원에서 3억원으로 하향 조정할 계획이고 과세방법도 주택과 동일하게 세대별 합산할 방침이다. 종부세 세부담 상한은 전년대비 1.5배에서 3배 한도로 확대할 계획이다. 토지양도세도 실거래가 과세 기준으로 전환, 2006년부터 비사업용 나대지·잡종지 및 부재지주 소유 농지·임야·목장용지에 대해 실거래가로 과세할 방침이며 2007년부터 실거래가로 전면 전환하게 된다. 비사업용 토지에 대한 양도세를 강화, 2007년부터 양도세율을 60%까지 상향조정하고 장기보유특별공제를 배제키로 했다. 향후 부동산 시장 전망 집값 어떻게 되나? 정부는 8.31부동산 제도 개혁방안을 통해 시장의 투명성 확보와 투기 근절 등 부동산 시장의 선진화를 꾀하는 마스터플랜을 제시하기 위해 고민했던 흔적이 역력하다. 공급확대와 거래세 인하 등도 포함되어 있지만 이번 대책은 그 동안 예고됐던 것처럼 수요억제를 위한 세금 강화대책의 총정리로 요약된다. 우선 내년부터 실거래가 신고제가 실시될 경우 부동산 시장은 실제 거래금액과 과세를 위한 신고금액으로 이분되어 있는 가격 평가 구조가 점차 사라지게 될 전망이다. 이는 과세표준의 상향조정을 의미하게 되므로 세율조정과 관계없이 실거래가 신고제 만으로도 부동산 시장은 세금이 올라가는 효과가 발생된다. 여기에 1가구2주택자 양도소득세 50% 중과, 나대지 등 비사업용 토지에 대한 양도세 60% 중과 등 양도세 강화와 보유세 및 종합부동산세의 강화로 2주택이상 보유자 들의 매물이 나오면서 가격 하락이 불가피한 실정이다. 특히 내년부터 실거래가 신고제 등 부동산 제도의 변화로 인한 시장의 거래위축이 예상되고 있어 내년의 부동산 가격 하락을 부추기는 기폭제가 될 것으로 보인다. 또 토지 취득 시 구입자금 공개 의무화 등 부동산 취득요건 강화 및 사후 관리에 따른 행정제재 등으로 신규 수요가 크게 위축될 것으로 보인다. 이번 대책은 총체적으로 1가구=1주택이라는 등식을 직간접적으로 국민들에게 고취시킴으로써 향후 주택을 2가구 이상 보유하려는 신규 수요 자체를 억제하는 효과를 가져와 장기적으로 주택가격 안정을 유도할 수 있을 것으로 전망된다. 서울 강북 및 수도권이나 다세대나 연립주택 등은 전반적으로 가격 하락 기조 속에서 대출 금리 상승과 맞물리게 될 경우 부실채권 증가에 따른 큰 폭의 가격 하락도 예견되고 있어 향후 귀추가 주목된다. 이번 대책으로 주택가격이 얼마나 하락할 지에 의견이 분분하지만, 올해 강남권 집값 상승률이 12% 수준임을 감안할 때 하방 경직성이 있는 부동산 시장의 특성상 하락 폭은 5~10%수준이 될 것으로 보인다. 그러나 상대적으로 투기적 수요가 몰렸던 초기 재건축 단지의 경우 하락 폭이 단지에 따라서는 20%까지 달하는 큰 폭이 될 가능성도 높을 것으로 전망된다. 다만 강북지역의 올해 집값 상승률은 1.2% 수준으로 별로 변동이 없었던 곳이라는 점을 감안한다면 이번 대책으로 하락 폭 역시 크지 않을 것으로 보이지만, 2주택자들의 선택적 매도에 따라 매물이 늘면서 강북이나 수도권 지역도 소폭이나마 가격 조정은 불가피할 전망이다. 집값 하락세 언제까지 이어질까? 이번 대책으로 수요위축에 따른 거래부진 등으로 당분간 주택가격이 하락할 것이라는 데에 이견을 제시하는 사람은 많지 않다. 그만큼 이번 대책은 강도나 시장 전반에 걸쳐 강도의 차이는 있으나 많은 부분에 손질을 가하는 정책이 될 것으로 보여진다. 단순하게 비교하자면 지난 10.29대책에 비해 강도나 적용범위 등으로 볼 때 그 세력이 훨씬 위력적이라고도 평가할 수 있다. 따라서 이번 대책 발표로 단기적으로는 큰 폭으로 하락하는 가운데 전반적으로 하향 안정세가 이어질 것으로 보인다. 하락기간도 1가구2주택자 양도소득세 유예기간이 주어지는 2006년까지는 시장에 매도 매물이 상대적으로 늘어날 것으로 보여 하락기간은 최소 1년(2006년 상반기)에서 1년6개월(2006년 말)은 이어질 것으로 보인다. 물론 보유세나 종합부동산세는 내년이후에도 지속적으로 세부담이 늘어날 것으로 보이지만 세부담 증가에 따른 충격이 시장에서 일단 흡수되면 지속적으로 가격을 하락 시키는데 한계가 있기 때문에 세부담 증가에 따른 큰 폭의 하락세가 장기간 지속되기는 어려울 것으로 보인다. 정부는 강남권 재건축 시장은 당분간 풀어주지 않는다는 것으로 가닥을 모으고 있는 상황이라 강북 재개발 활성화나 신도시 개발은 향후 지속적인 공급 확대라는 측면에서 시장 참여자에게 안정감을 줄 수 있지만 급상승한 강남의 주택가격을 하락 시키는 직접적인 요인으로 작용하기에는 역부족이라는 평가가 우세하다. 집값 반등 언제 다시 오나? 올해 막차를 타고 주택을 매입한 수요자는 세부담이 늘어난다고 당장 집을 팔기도 쉽지 않고 매입을 기다리는 대기수요자 입장에서는 사실상 올해가 아닌 중장기적인 집값 전망에 더 관심이 쏠리기 마련이다. 정부 대책으로 올해는 집값이 하락하게 된다면 언제 반등하느냐가 신규 주택 매입여부나 매입시기에 결정적으로 영향을 미치기 때문이다. 정부가 강력한 대책을 내놓은 상황에서 반등을 논하기는 무리가 있지만, 2007년에는 시장의 분위기가 다소 반전되는 계기가 마련될 가능성이 있을 것으로 보인다. 첫째, 공급물량을 볼 때 중대형 수요가 집중되는 강남권의 경우 2006년까지는 입주 물량이 올해 대비 다소 늘어나지만 2007년에는 올해(4340가구)에 비해 1천여세대 줄어든 3.300여가구에 달할 것으로 보이고 2008년에도 올해 수준을 밑돌 것으로 보여 강남권 등 선호도가 높은 지역에서 입주물량 감소에 따른 수급 불균형이 빚어질 가능성이 있다. 둘째, 주택가격과 선거와는 직접적인 상관관계는 없으나 정부 규제에 의해 시장이 눌리는 상황으로 지탱될 경우 2007년 대통령 선거는 시장 참여자들에게 막연한 기대감을 부추길 단초가 될 수 있다는 지적이다. 셋째, 세금 증가에 따른 시장의 가격 하락에 대한 위험은 이미 시장에서 인지된 위험이기 때문에 가격 하락의 직접적인 충격으로 작용하기 어렵기 때문이다. 결국 과거 분당 등 5대 신도시 개발 사례에서 검증됐듯 신도시 개발이나 분양은 지속적인 공급이 가능하다는 시그널을 줄 수 있지만 당장 가격을 하락 시키는데 한계가 있다. 따라서 판교나 2기 신도시 및 거여·마천 미니신도시 개발로 입주가 시작되는 2009년 이후에나 시장은 충분한 공급으로 가격이 장기안정으로 이어질 수 있을 것으로 보인다. 그러나 2007년 하락세 내지 약보합세의 분위기가 반전된다고 할지라도 신규 매수 수요가 감소할 것으로 예상되는 국면에서 상승 폭은 5%이상을 기대하기는 어려울 전망이다. 부동산 투자 전략 2주택자 매도와 보유 어떤 것이 유리한가? 이번 세제 강화로 진퇴양란의 상황에 놓인 것이 2주택자이다. 그 동안 정부는 다주택자=3주택자라는 등식으로 일관해왔기 때문에 대부분 1주택 이상인 경우에는 2주택을 보유한 경우가 많아 이번 대책으로 가장 집중 타격을 받는 대상이 되기 때문이다. 이미 3주택 이상 보유자들은 보유세 부담은 커지지만 양도소득세는 종전과 동일하기 때문에 실질적으로 시급하게 매도나 보유 중 하나로 의사결정을 해야 하는 상황은 아니다. 그러나 2주택자의 경우에는 상황이 다르다. 실제 2주택자의 경우를 정책변화에 따른 양도소득세 차이를 계산해보았다. 주택을 2채 보유한 김씨가 3년전 3억원에 매입한 주택 A를 연내 4억원에 파는 경우와 내년에 바뀌는 세율로 팔 경우 양도소득세를 계산하면 연내 팔 때의 양도세는 2,900만원정도이지만 내년 50% 세율로 양도세를 낸다면 양도세가 4200만원으로 1300여 만원 정도 늘어난다. 만약 김씨가 보유한 주택B는 취득가액이 3억원, 양도가액이 1억원이라면 연내 팔 경우 양도세는 9,300만원 수준이지만, 내년 판다면 1억4,000만원으로 양도세가 4,000여 만원 늘어나는 셈이다. 더욱이 내년부터 보유세 부담이 크게 늘어날 전망이라 향후 김씨가 소유한 주택의 가격 상승 전망이 밝지 않다면 유예기간 내 매각하는 것이 유리하다. 김씨의 경우 A, B의 주택 중 향후 발전전망이나 가격 상승의 가능성이 있는 곳을 살펴본 후 큰 문제가 없다면 양도소득세 부담이 적은 A를 파는 것이 유리하다. B는 1세대1주택 요건을 갖춘다면 양도세 부담에서 자유로울 수 있기 때문에 B보다는 A를 매각하는 것이 효과적이다. 그러나 문제는 이미 시장의 거래가 위축되고 있어 매각이 쉽지 않아 매각을 위해서는 과감하게 가격을 낮춰 주택을 내놓아야 한다. 경우에 따라서는 김씨가 주택을 매도하지 않을 경우도 가정해볼 수 있는데 김씨 입장에서 매각보다 보유가 유리하기 위해서는 늘어나는 양도세 이상으로 주택가격이 오르는 상황이다. 만약 김씨가 3억원에 취득한 주택을 매각하지 않고 보유할 경우 집값 상승으로 얻는 차익과 양도세 부담액을 비교해보면 의사결정에 참고가 될 만하다. 김씨가 2년 전 3억원에 취득한 주택이 4억원일 때 현재 팔면 양도세가 3,000여 만원이지만, 김씨가 향후 상승에 대한 기대로 보유했을 경우 만약 그 주택이 5억원으로 한다면 추가 집값 상승 액은 1억원이지만 양도세 50% 중과로 세금은 6300여 만원이 되므로 실제 순수익은 3700여 만원이 된다. 따라서 보유세도 늘어날 것을 감안하면 1억원 상승해도 실제 이익은 거의 제로에 가깝다. 6억원으로 오를 경우로 가정할 때는 집값 상승차액은 2억원 이지만 세부담을 제외한 순수익은 8,600여 만원이 된다. 그러나 현재와 같이 강도 높은 규제정책이 지속되는 가운데 향후에도 집값 상승 액이 최근과 같은 큰 폭이 될 것으로 기대하기 어려울 것으로 보이고 4억원의 기회비용을 감안할 때 부동산 투자가 결코 이익만은 되지 않는다는 결론이 나온다. 2주택자의 경우 향후 추가 상승의 가능성이 높은 입지의 주택이라면 신중하게 결정해야 할 것으로 보이지만, 전반적으로 보유보다는 유예기간 내 매도가 안정적인 시장 여건을 감안한다면 더 유리할 것으로 보인다. 다만 2주택이나 3주택의 경우 양도세 부담으로 매도 결정이 쉽지 않다면 연내 증여를 고려하는 것이 바람직하다. 내년부터는 실거래가 신고제가 의무화되므로 증여 시 과표가 상승할 것으로 보이기 때문에 가급적이면 연내 증여하는 것이 세금을 절약하는 측면에서 훨씬 유리할 것으로 보인다. 연말, 내년 2/4분기 매수 타이밍 유리 물론 현재 상황에서는 정부 대책에 따른 하락이 불가피한 상황이라 섣불리 2~3년 후 가격 상승을 점치기도 부담스럽지만, 정부가 양도소득세율을 급격히 강화한 상황에서 2주택자들이 입지가 좋은 지역의 매물을 섣불리 매도하려고 나설지 의문이다. 결국 이번 대책에 따라 입지가 좋고 가격이 높은 강남권 주택시장은 상대적으로 가격이 덜 떨어지지만 선택적 상황에 따라 매도 물량이 늘 것으로 보이는 수도권 외곽이나 지방은 오히려 하락률이 커질 수 있다. 대책이 발표되면 3/4분기의 경우 하락 폭이 클 것으로 보이지만, 그 이후에는 거래 단절로 인한 지속적인 약보합세의 장세가 이어질 것으로 보이기 때문에 매수시점을 기다리는 수요자들은 올 연말이나 길게는 내년 2/4분기가 적당할 것으로 보인다. 내년 1월1일부터 실거래가 신고제가 실시되고 2주택자에 대한 양도세 실거래가 과세로 연내 처분 물량이 늘어날 것으로 보여 연말경 입지가 좋은 급매물을 노려보는 것도 좋다. 또 내년 6월1일이 종합부동산세 과세 기준일이 되므로 급격하게 늘어나는 보유세 부담 때문에 처분하는 매물이 24/~3/4분기 중 나올 것으로 보여 길게는 2006년 2/4분기를 매수 시점으로 잡고 시장상황에 지속적으로 관심을 갖는 신중함이 필요하다. 비 투기지역 토지 연내 매각 바람직 토지시장도 사용하지 않는 나대지의 경우 양도소득세를 60%이상으로 상향 조정할 계획이라 위축이 불가피한 상황이다. 특히 허가구역 내 토지의 취득자격을 강화하는 등 신규 수요억제를 위한 대안도 공동 모색되고 있어 향후 토지시장도 전반적으로 매수세가 감소하고 매물이 늘어날 것으로 보인다. 토지는 양도차익이 있는 경우라면 가급적 연내 처분하여 과다하게 종합부동산세를 물지 않는 정도로 조정하는 것이 바람직하다. 토지의 경우 양도소득세를 실거래가로 내야 하는 투기지역에서도 아직 다운계약서 관행이 사라지지 않아 실제보다 양도차익을 줄이는 방법으로 양도소득세를 낮추고 있으나 내년부터 실거래가 신고제가 도입되면 다운계약서 작성이 사실상 쉽지 않게 된다. 투기지역이 아닌 경우라면 연내 매각을 적극적으로 검토할 필요가 있다. 비 투기지역의 경우 양도차액을 공시지가로 계산, 신고하게 되므로 양도세 부담을 크게 낮출 수 있으나 내년 중 양도세 실거래가가 제도화되는데다 세율도 높아지면 양도세가 10배 이상 상승할 수도 있기 때문이다. 특히 토지의 경우 매수세가 꺾인 상황에서 양도 보다는 증여가 더 유리한 종목이다. 주택보다는 실제 거래가액에 대한 소명 자료가 충분치 않아 보충적 자료인 공시지가로 증여세 신고가 가능한 종목이므로 가급적 빠른 시일 내 증여할 경우 자녀의 자금출처 확보 및 절세 측면에서도 합리적 대안이 될 수 있다.
- (가판분석)9월1일자 조간신문 주요기사
- [이데일리 박호식기자] ◇헤드라인-한경: "집값 10·29 이전으로..20~40% 떨어져야"-매경: 강북 도심 초고층 재개발 추진-서경: "집값 10·29전으로 낮추겠다"-한국: 노대통령 "대통령·국회의원 임기 같아지게 하는 것도 대안"◇주요기사*부동산종합대책▲매경여러 채보다 유망한 한 채 골라 절세를깜짝카드 없었지만 세금충격은 메가톤급12억·15억 아파트 2주택 가진 부부, 종부세 올해 0→내년 1127만원가구별 합산과세 위헌 논란고가주택은 1채만 있어도 세금폭탄2주택자 내년까지 팔아야 유리거래세율 내려도 과표올라 세금 더내5년간 수도권에 150만 가구 짓는다송파신도시, "판교보다 나은 노른자위"..호가 껑충판교 2600가구 늘려 2만9404가구강북도심 강남수준으로 재개발시세차익 2억 나대지 양도세, 올해 4811만원-07년 1억1731만원토지개발이익 과세 내년 부활 소득없는 배우자 담보대출 못받는다부동자금 곧바로 증시로 가기엔..세부담 늘어 선의 피해자 속출 우려건설경기 위축땐 내수회복 찬물10·29대책 만든 김수현비서관 또 주도한나라 "종부세 기준 6억원 너무 세다"땅투기 혐의 239명 세무조사..송파신도시 등▲서경55만4000명에 세금 폭탄강남 아줌마부대 투기포착.송파 등 세무조사도청와대 한마디에 당정 투기대책 올인가용정책 총동원.."성패는 공급에"재건축 분양권 과세, 공영개발, 학군 광역화..메가톤급 줄줄이 대기내년 보유세 서초동 50평아파트 121만원→257만원거래세, 대치동 시세5억 주택 575만원 줄어강남 2주택 2007년 팔면 세부담 21배송파 신도시 이르면 2008년말 분양판교, 중대형 3100가구 늘어 총 2만9400가구공공기관 건설·분양 `공영개발` 확대생애 첫 주택구입자금 지원 내달 재개개포·잠실 재건축 직격탄"투자자금 옥죌 금리인상 필요"▲한경집값 잡기전엔 재건축 규제 안푼다"강남집값 하락 확실..안정공급이 변수""땅 살수도 팔수도 없게 돼..토지시장은 메가톤급 쇼크"6억이상·세대별 합산 등 종부세 부담 급증6억이하 한채 보유 서민들은 변화없어2주택자 양도세 2007년부터 2~3배 늘어나토지양도세 2007년부터 최고 7배 높아져취득+등록세 현재 4%서 2.85%로 인하수도권 5년간 중대형 45만가구 공급저소득·무주택자에 아파트 우선공급 확대농지·임야 1년이상 거주해야 거래허가생애 첫 주택자금 지원 10월 부활강남 불만 확산속 "일단 버텨보자"주택업계 "분양사업 끝났다" 한숨국회통과, 보유세 인상·종부세 대상 확대 대립땅투기혐의 239명 전격 세무조사송파신도시는 이총리 아이디어태평양, 글로벌 문화기업으로 변신(한경)*기타-상반기, 근로시간 줄고 임금올라(한국)-소프트뱅크, 그라비티 4000억에 인수(한경 등)-미국 허리케인 피해확산, 유가 다시 70달러 돌파(매경)-카트리나 피해규모 사상최대 전망..미국 경기침체 가능성 우려 고조(서경)-도시철도공사 택배업 진출(매경)-현대중공업, 쿠웨이트서 원유설비공사 1.2조 수주(매경)-해운운임 줄줄이 인상(매경)-휘발유 리터당 1600원 넘었다(매경)-구글 위성사진에 정부 무대책(매경)-삼성카드, 해외 ABS 3억불 발행(서경)-LG카드·외환은행 매각가 5조 이상 전망에 외국 금융기관 관심 시들(서경)-한국 세계반도체 R&D허브로(서경)
- 수요·공급·서민지원 `三角 조합`.."거품 확 뺀다"
- [이데일리 김수헌기자] 지난 2003년 `10·29`에 이은 참여정부의 두번째 대형 부동산정책인 `8·31`대책이 드디어 모습을 드러냈다. 8·31대책은 사상 유례가 없는 장기간의 당정협의와 공론조사, 전문가 공개토론, 인터넷 포털사이트 여론수렴 등을 거쳐 마련된 만큼 부동산 시장 안정에 대한 기대를 모으고 있다. 8·31대책의 골자는 우선 1세대 2주택 이상 다주택자와 토지에 대한 중과세 등으로 투기적 수요와 기대이익을 최대한 억제하는 한편 이와 동시에 `눈에 보이는` 공급정책을 통해 정책효과를 극대화하겠다는 것이다. 또 다주택자가 내놓는 매물이 강북이나 수도권 외곽에 집중될 경우 나타날 수 있는 이 지역의 집값 하락 또는 전세값 상승 등 단기 부작용에 따른 서민부담을 덜어주기 위해 서민들에 대한 주택금융지원을 한층 강화한 점도 두드러진다. 따라서 `수요관리-공급확대-무주택자 지원`이라는 정책조합을 통해 강남과 분당 등 8·31대책의 시발점이 된 국지적 거품을 제거하겠다는 의지가 담겨있는 것으로 요약된다. 일각에서는 2주택자에 대한 양도세 중과세율이 애초 알려진 수준보다 소폭 낮아졌다거나 유예기간을 부여한 점 등을 들어 후퇴한 것이 아니냐는 해석을 내놓기도 한다. 하지만, `징벌적 수준`으로 평가하는 50%이상 세율을 유지, 다주택자 주택을 시장으로 유인하기 위한 목적의 유예기간 부여, 예상을 뛰어넘은 토지 중과세율(60%), 2주택자 및 토지에 대한 양도세 장기보유공제 배제, 종부세 세율조정, `토지투기우려지역` 지정제도 도입 등을 전반적으로 고려하면 오히려 더 나아간 느낌마저 들 정도다. 그러나 투약강도가 쎄면 쎌수록 부작용이 발생할 가능성도 크다는 점에서 이번 정책이 시장에서 먹히지 않을 경우 후유증이나 부작용을 우려하는 목소리도 없진 않다. ◇`눈에 보이는` 공급에 역점 정부는 8·31 대책 자료 중 상당부분을 주택공급정책에 할애했다. 강남수요를 흡수하기 위한 송파 거여지역 200만평 신도시 건설이나 김포 등 기존 택지기구 확대개발, 공공택지 내 중대형 비중 확대 등은 수도권 수급상황을 중장기적으로 뚜렷하게 개선시켜 나가면서, 특히 부동산시장 불안요인이 될 수 있는 중대형 공급을 확실히 챙기겠다는 의도가 담긴 것으로 보인다. 김포신도시와 파주신도시가 종전 규모에서 최대 2배까지 확대되는 등 수도권 내 5년간 4500만평의 택지확보와 이를 통한 아파트 150만 가구 공급 등 구체적인 목표치가 제시됐다는 점은 의미가 잇다. 대책팀장을 맡았던 김석동 재정경제부 차관보는 브리핑에서 "그동안의 부동산정책이 수요정책이 중심이 되다보니 공급대책은 구체적이지 못해 근본적 한계를 안고 있었다"고 말했다. 공급에 대한 정책부재가 시장의 투기심리 억제에 지속적으로 영향을 미치지 못하고 약효가 수개월 또는 1년도 채 못가는 일들이 반복됐다는 것이다. 문제는 공급확대 계획들이 순탄하게 진행될 수 있는지, 특히 판교 공영개발의 단점으로 지적되고 있는 주택품질저하와 이에 따른 강남수요흡수 실패, 중대형 공급부족 재발 등을 앞으로 주의해야 할 점이라는 게 전문가들의 지적이다. 강북개발의 패러다임을 바꾸겠다고 하는 광역개발은 현실적 실현가능성 여부 등에 논란이 여전하다. 앞으로 정부의 추가적 조치나 정책들이 더 필요할 수 있다. 정부는 강북광역개발의 경우 엄청난 재원조달와 관련해 민간자본 등을 끌어들여 어느정도 해결할 수 있다고 보고 있다. 그러나 BTL(민자건설, 정부임대) 방식의 민자사업에서 나타났듯 확실한 이윤보장없이 세제혜택 정도로는 민간자본이 쉽게 뛰어들기 어렵다. 기존 택지지구도 주변개발 등을 통해 무려 1000만평이나 추가공급하는만큼 교통을 비롯해 기반시설 구축이 제대로 되지 않을 경우 주거환경이 매우 열악한 곳이 될 수 있다는 지적들도 있다. 개발이익환수, 특히 새로 도입될 기반시설부담금 제도에 대한 구체적 계획이 부족하다는 점도 이번 대책의 문제점으로 꼽힌다. 기반시설부담금이 우리 현실과 다소 차이가 있는 싱가폴을 벤치마팅하고 있어 현실화에 문제가 많다는 지적들이 정부 내에서도 나오고 있는만큼, 개발이익환수제도의 조속한 정비가 시급한 것으로 보인다. ◇"주택 2채부터는 이익 볼 기대말라"세제측면에서 이번 8·31대책의 핵심 가운데 하나는 2주택자에 대한 양도세 중과다. 물론 중과세율은 당초 예상했던 60%보다는 완화된 50%로 정해졌다. 그러나 15%까지 세율을 더할 수 있는 탄력세율이라는 무기가 있다. 또 정부는 2주택자에 대해서는 아예 장기보유특별공제도 적용배제했다. 한 채가 넘는 집을 소유하는데 대한 청와대와 정부의 시각을 단적으로 보여주는 조치다. 정문수 청와대 경제 보좌관은 최근 "2채서부터는 부동산 이익을 얻을 생각을 하면 안된다"고 말했다. 주택 종부세 기준이 공시가격 6억원으로 낮춰짐에 따라 양도세 중과 대상인 2주택자의 경우 주택 종부세 대상일 가능성도 높다. 종부세 개편의 핵심은 적용 기준시가 하향조정도 있겠지만 세대별 합산방식으로의 전환이 더욱 중요하다. 종부세는 입안때부터 `종합구멍세라는 달갑지 않는 별명에 시달렸다. 위헌을 우려해 개인별 합산방식을 채택하는 바람에, 부부 공동명의나 한 가구내에서 가구원들이 분산소유를 하고 주택들은 피해갈 수 있었다. 세대별 합산은 이같은 허점을 메운 것이지만, 위헌소송에 휘말릴 가능성이 있다. 정부는 세대별합산까지 하는 김에 주택과 나대지 합산도 검토했으나, 복잡한 세율체계 등으로 인해 오히려 행정력이 못 따라갈 가능성이 높다는 판단에 따라 보류한 것으로 알려졌다. 세제에서는 토지에 대한 양도세 강화도 눈에 띈다. 부재지주 농지나 나대지 등에 대해 1가구 3주택자에 준하는 60% 양도세율을 적용하거나, 법인 보유 토지도 사업 연관성이 없으면 55%을 세율을 적용받게 됐다. 애초 토지세제는 8·31에서 고려되지 않았으나 정책형성 과정에서 토지가 사실상 주택값 상승의 근본원인이라는 지적이 거세게 일면서 포함됐다. 정부는 `보유세 강화와 거래세 인하`를 부동산 세제의 대원칙으로 제시해 왔지만 이번에 1%포인트 수준의 거래세 인하조치는 `부족하다`는 평가를 받고 있다. 특히 내년부터 실거래가 신고가 의무화되면서 거래세 과표가 기준시가에서 실거래가로 전환하게 돼, 사실상 거래세 인하부분은 실거래가 과표인상와 상쇄될 것으로 보인다. ◇"애꿎은 서민 피해?"..서민 앞세운 역공 우려전문가들은 정부가 내세운 서민 주택금융지원은 사실 이번 정책을 실효성을 높이는 한편 저소득 서민에 미칠 수 있는 부작용을 차단하기 위한 `파이어월`의 성격이 강한 것으로 보고 있다. 정부의 보유세 양도세 강화방침이 나온 뒤 일부 지역에서는 벌써부터 전세값이 들썩이는 것으로 알려졌다. 집 주인들이 세금을 전가할 것이라는 우려다. 이런 현상이 지속되거나 확산되면 서민들만 피해를 본다는 이야기가 돌기 십상이다. 정부는 단기적으로 전세값이 영향을 받을 수도 있겠지만 시간이 흐를수록 물량확대에 따라 전세값 역시 안정될 수 밖에 없을 것으로 보고 있다. 그러나 정부의 정책에 반대하는 소수에 의해 서민피해론이 확대재생산될 수 경우, 앞으로 국회에서 관련법안들을 통과시켜야 하는 정부로서는 매우 곤혹스런 상황을 맞이할 수도 있다. 정부는 이같은 점을 우려하고 있다. 이같은 차원에서 서민금융에 대한 확실한 지원은 부동산정책의 안정적 입법 등 소프트랜딩을 돕는 역할을 할 수 있다는 것이다. 정부 관계자들은 이번 대책이 집값을 얼마나 잡을 수 있을지, 특히 강남쪽 거품을 얼마나 뺄 수 있을지에 대해서는 매우 신중한 반응을 보이고 있다. 정책수립에 관여한 한 관계자는 "정부가 특정지역을 타깃으로 하지 않았다"며 강남 거품제거에 대한 전망 자체도 조심스러워했다. 그러나 정부나 청와대 일각에서는 최근의 이상급등 이전 수준으로는 돌아가야 하지 않겠느냐는 기대도 내비치고 있다. 공은 시장에 던져졌다.