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- 창원 초고층 오피스텔 모델하우스 `북적`
- [창원=edaily 이진철기자] 경남 창원시 최초로 들어서는 초고층 오피스텔에 이 지역 수요자들이 뜨거운 관심을 보였다.
10일 부동산개발업체 (주)도시와사람은 창원시 두대동 컨벤션센터 연계시설인 오피스텔 `The City 7(더시티세븐) 자이` 43평~103평형 1060실의 모델하우스를 오픈하고 본격 분양에 들어갔다.
개관 첫날인 이날 오전 창원시 상남동에 위치한 모델하우스에는 비가 오는 궂은 날씨에도 불구, 3000여명의 방문객이 몰리며 북새통을 이뤘다.
`더시티세븐 자이`는 다음달 문을 여는 창원 컨벤션센터 연계시설로 창원시의 전략적인 도시개발사업과 맞물려 조성되는 초대형 복합단지다.
주거용 오피스텔을 비롯, 300실 규모의 특급호텔, 트레이드타워, 170개 매장의 유통·상업시설 등 총 12만7000평 규모로 오는 2008년 완공을 목표로 하고 있다. 특히 `더시티세븐 자이`는 43층 규모의 초고층 건물로 103평형대 4개실의 펜트하우스도 창원지역 최초로 선보였다.
모델하우스에는 창원지역 뿐만 아니라 인근의 마산, 밀양, 김해지역의 수요자들도 발길이 이어졌다.
김해 장유에 살고 있다는 회사원 안명상씨는 "직장이 창원내에 있는데 출근시간을 줄이기 위해 창원에 집을 마련할 계획으로 모델하우스를 찾았다"고 말했다.
마산시 합성동에 살고 있다는 주부 노정교씨도 "창원이 경남도청이 위치해 있는데다 최근 공업도시로 급부상해 젊은 유동인구가 대거 몰리고 있다"면서 "최근 마산지역은 집값이 하락세를 보이고 있지만 창원은 집값이 오르고 있는데다 거리상으로도 30분 정도이기 때문에 창원에 집을 마련할 계획"이라고 말했다.
모델하우스 방문객 중에는 이같은 실수요자들과 더불어 단기 시세차익을 노린 투자자들도 상당수를 차지했다. 창원에 거주하는 김창수씨는 "실제 거주 목적보다는 프리미엄을 노린 투자자들이 대부분일 것"이라며 "게다가 서울에서 이같은 상품에 투자해 많은 돈을 벌었다는 게 알려지면서 창원지역 뿐만 아니라 주변지역에서도 사람들이 상당수 몰려들고 있다"고 말했다.
실제로 모델하우스 앞에는 이동식중개업소인 이른바 `떴다방`들이 자리를 잡고 모델하우스 방문객을 대상으로 명암을 나눠주는 모습도 쉽게 볼 수 있었다. 특히 서울 등 다른 지역에서 원정을 온 떳다방들도 많았다.
서울 송파구에서 왔다는 한 중개업자는 "최근 서울 강남지역은 세무조사, 재건축 등 규제가 심하고, 실제 거래도 없어 사무실 운영하기도 힘들다"면서 "상대적으로 규제가 덜하고 신규 시장분위기도 활기를 보이고 있는 지방 분양시장의 분위기를 파악하기 위해 이곳에 내려왔다"고 말했다.
`더시티세븐 자이` 오피스텔은 지난 2004년 4월 건축심의를 신청해 같은해 6월 개정된 현행 오피스텔 건축법의 적용을 받지 않는다.
따라서 발코니와 욕조가 없다는 점을 제외하면 욕실을 규모와 관계 없이 건축가능하고 여기에다 바닥난방이 허용되면서 사실상 주거용으로 사용할 수 있는 오피스텔로 분양할 수 있게 됐다. 또 오피스텔이기 때문에 청약자격에 제한이 없고 전매도 무제한 가능하다.
이로 인해 모델하우스를 찾은 일부 방문객들도 주상복합인지 오피스텔인지 용도를 혼란스러워하는 모습도 찾아볼 수 있었다.
이에 대해 하도형 도시와사람 팀장은 "창원컨벤션센터 연계시설의 일환으로 조성되는 이 오피스텔은 세계적인 도시개발 트랜드인 업무와 쇼핑, 문화를 한곳에서 해결할 수 있는 집적도시 개념으로 개발했다"면서 "개정 이전의 건축법을 적용받기 때문에 큰 문제는 없다"고 말했다.
한편, 시공을 맡은 GS건설(006360)이 일반 공동주택이 아닌 오피스텔에 `자이` 브랜드를 도입한 것도 이번이 최초다. 이는 인근 창원공단내 거주하는 LG필립스LCD, LG전자 등 20만명이 넘는 LG계열직원들의 수요를 염두에 둔 전략인 것으로 전해졌다.
- 그린스펀 "아직 9이닝 아니다"
- [뉴욕=edaily 안근모특파원] 앨런 그린스펀 연방준비제도이사회(FRB) 의장이 9일 미국 경제에 대한 낙관론을 다시 한 번 피력했다. 경제는 우려와 달리 단단한 뿌리를 내린채 성장하고 있으며, 물가도 잘 억제되고 있다는 것.
그는 따라서 앞으로도 점진적인 금리인상을 지속하겠다는 뜻을 분명히 했다. 금리인상 사이클을 야구경기에 빗대 "이달말로 통상 마지막회인 9이닝에 접어들게 된다"고 한 로버트 피셔 달라스 연방준비은행 총재의 지난 1일 발언을 부인한 셈이다.
그린스펀 의장은 아울러 일부 지역의 주택투기와 이를 조장하는 공격적인 대출영업 행위에 대해 우려를 표명, 물가 안정 속에서도 금리인상을 지속하는 배경중 하나가 여기에 있음을 시사했다.
◆"미국 경기전선 이상무"
그린스펀 의장은 이날 상하 양원 합동 경제위원회 청문회에 출석, "미국 경제는 매우 탄탄한 기반 위에 있다"고 말했다.
그는 "최근 경제지표들이 반등하고 있다"면서 "따라서 연초의 경기가 부진했다고 해서 경제활동 속도가 심각하게 둔화될 것이라는 신호를 보내는 것은 아니다"라고 말했다.
그는 "이런 이유로 지난번 공개시장위원회(FOMC)가 신중한 금리인상을 지속할 수 있을 것이라고 밝힐 수 있었다"면서 앞으로도 점진적인 긴축이 지속될 것임을 강하게 시사했다.
그린스펀 의장은 올해 들어 경기가 빨라졌다가 멈추기를 반복하고 있다면서 이같은 변동은 주로 유가 등락 때문이라고 풀이했다. 그는 그러나 지난 1년간 불규칙한 성장에도 불구하고 미국 경제는 대체로 잘 굴러갔다고 평가했다. 그 예로 지난 1년간 성장률이 3.7%에 달했으며, 5월 실업률은 2001년 9월이후 가장 낮은 5.1%를 기록했다는 점을 꼽았다.
◆"물가 잘 억제..노동비용이 제품가격에 전가될 지 불분명"
물가와 관련해서도 그린스펀 의장은 낙관론을 펼쳤다. 그는 "전반적인 인플레이션 압력이 약한 수준에 머물러 있다"고 말하고 "연준은 앞으로도 인플레 압력을 주의깊게 관찰할 것"이라고 말했다.
그는 이어 "생산성 증가세가 둔화되면서 미국의 노동비용이 증가하고 있으며, 비금융 업종의 이윤율이 높아지는 것을 보면, 에너지 이외의 부문에서도 기업들의 가격 결정력이 커졌음을 알 수 있다"면서도 "단위노동비용의 증가가 근원물가로 전가될 것인지, 아니면 마진율 하락으로 흡수될 것인지는 아직 알 수 없다"고 말했다.
◆"장기금리 하락, 집값 급등 부채질"
그린스펀 의장은 지난 1년간 가장 놀랄만한 일은 장기금리의 움직임이었다고 지적하면서, 이 것이 주택 및 부동산 가격 급등을 부채질했다고 말했다.
지난해 6월말 연준이 금리인상을 시작할 당시 4.8%이던 10년만기 국채 수익률은 단기금리가 2%포인트나 인상됐음에도 불구하고 4% 수준으로 떨어졌다. 미국의 주택대출 금리는 주로 10년만기 국채 수익률에 연동돼 있다. 중앙은행은 보통 단기금리 인상을 통해 장기금리 상승을 유도, 거시경제의 냉각을 유도하지만, 이번의 경우에는 이런 파급경로가 작동하지 않아 정책 유효성이 크게 약화됐다.
그린스펀은 "연준은 이런 장단기 금리의 움직임이 경제에 어떤 영향을 주는 지를 파악하기 위해 상당한 시간을 들여 연구하고 있다"고 덧붙였다.
◆"중립적 금리수준, 지금은 모르지만 도달하면 알게돼"
유타주 출신 공화당 상원의원 로버트 베네트는 청문회에서 "장기금리가 하락하는 것은 연준의 물가억제 능력을 금융시장이 신뢰하고 있다는 의미"라면서 "오는 8월회의까지 금리를 3.5%로 두 차례만 더 올리면 경기를 자극하지도 억제하지도 않는 중립적인 금리수준이 될 것"이라고 제안했다.
이에 대해 그린스펀 의장은 "어느 선이 중립적인 금리수준인지 알기 어렵다"며 직답을 피한 채 "일정 시점에 가서는 전에 감지하지 못했던 수준의 균형을 느끼면서 중립적인 금리에 도달했음을 알 수 있게 될 것"이라고만 답했다.
아직은 중립적인 수준이 아니기 때문에 금리인상을 계속하겠다는 뜻을 시사한 것이기도 하다.
◆"위험한 대출행태에 우려..주택투기 부추겨"
그린스펀 의장은 "주택시장의 큰 거품(bubble)이 전국적으로 존재한다고는 믿지 않는다"고 말하고 "다만, 일부 지역에서는 가격이 더 이상 지속가능하지 못할 수준으로 올라 있는 거품(froth)의 신호가 있다"고 말했다.
이와 함께 상대적으로 낮은 생산성 증가세와 하찮은 수준으로 떨어진 저축률도 장기적으로 우려할 사항이라고 꼽았다.
그는 이어 "위험한 대출행태가 증가하고 있다는 점을 특히 우려하고 있다"면서 "이로 인해 능력이 없는 사람들이 빚으로 집을 사고 있다"고 말했다. 또한 "(원금상환이 없이) 이자만 내는 대출이 유행처럼 번지고, 특이한 형태의 변동 금리 모기지들이 도입되는 것도 특히 걱정하고 있는 대목"이라고 밝혔다.
다만, "주택가격이 하락할 가능성을 배제할 수는 없지만, 그런 경우에도 거시 경제에 큰 영향을 미치지는 않을 것"이라고 말했다.
- (특파원리포트)부동산 신화와 FRB
- [뉴욕=edaily 안근모특파원] 기자에게 미국의 봄은 소음과 함께 시작됐다. 늦가을과 겨울동안 구석 구석 쌓인 낙엽들을 기계로 불어내는 소리가 앞집, 뒷집, 옆집, 온사방에서 순서대로 신경을 자극하며 신춘(新春)을 알려댔다.
봄이 완연히 무르익자 비슷하지만 좀 다른 기계음, 즉 잔디 깎는 소음이 역시 사방에서 들려왔다.
한동안 뜸하던, 골목 맞은편의 집짓기 공사에도 박차가 가해졌다. 대형 트럭이 들락거리는 소리에서부터 못박는 소리에 이르기까지 갖은 소음이 골목길을 건너 왔다.
하루는 집앞에서 햇볕을 쐬는 기자에게 옆집 할머니가 다가와 말을 건냈다. "요즘 바쁘슈?"
"뭐 그럭저럭 바쁩니다"고 했더니 "우리는 어제 잔디깎는 사람들을 불렀소" 그런다. `당신들도 좀 깨끗이 깎아라`는 미국식 표현이라는 걸 알아 차렸다.
화제가 자연스럽게 맞은편 집으로 옮겨졌다. `공사때문에 시끄러워 못살겠다`는 얘기를 하려던 참에 곁에 있던 할아버지가 "우리는 얼마나 행운인지 모른다"고 말했다. 무슨 소리인지 들어보니 생각이 달라도 그렇게 다를 수가 없다. 낡은 집을 허물고 `매우 매우 아름다운 새집을 지어서 보기에 참 좋다`는 것이다.
그러면서 대화는 늘 그랬듯이 주변의 집값이 얼마나 올랐다느니, 역시 부동산이 최고라느니 하는 식의 결론으로 끝났다.
서울에 살 적에, 집 앞의 아파트 공사 소음에 시달리며 `미국 사람들은 이런 소음을 용납하지 않을 거야`라는, 부질없는 기대를 했던 기억이 떠올랐다. 그러나 기자가 사는 동네에서는 낙엽을 제때 안치우거나 잔디를 제대로 안깎는, 그래서 결과적으로 주변의 집값을 떨어뜨리는 일이야말로 소음보다 더 나쁜 행위로 여겨진다는 느낌을 받았다.
최근 미국의 건설자재 유통업체 `홈디포`에 대해 `절호의 매수기회`라고 추천했던 스미스바니의 애널리스트는 "지난 몇년간 집에다 돈을 투자하는 것에 대한 소비자들의 인식이 근본적으로 바뀌었으며, 이로 인해 주택자재 업체들은 경기를 덜타는 업종으로 변모했다"고 간파했다.
주택에 관한 모든 것을 보여주는 케이블TV 전문채널인 HGTV(Home and Garden Television)에서는 단돈 2백만원을 들여 집을 손보면 집값이 몇천만원 더 오른다는 프로그램(Designed to Sell)이 인기리에 방영되고 있다.
연방준비제도이사회(FRB)가 여덟차례나 연속으로 금리를 올리고 있지만, 부동산 신화에 대한 믿음은 계속되고 있다. 집값 오름세는 꺾이지 않고 있으며, 주택 거래량은 오히려 증가속도가 빨라지고 있다.
자연히 집값 거품론과 중앙은행의 책임론이 수시로 거론되고 있다. 지난 2000년 전후의 기술주 거품 논란을 그대로 닮았다. FRB가 이번에는 적극적으로 예봉을 피하려 애쓴다는 것이 당시와 다를 뿐이다.
지난달 20일 앨런 그린스펀 FRB 의장은 `거품`이란 용어를 주택시장에 처음으로 적용했다. 그러나 그는 "전국적인 규모는 아니며, 집값하락이 시작될 것 같지도 않다"고 말했다. `거품`이란 용어 자체도 일반적으로 쓰는 `bubble`이 아닌 `froth`를 썼다. `비눗방울(bubble)`이 터지는 것과 `맥주거품(froth)`이 사그라드는 것은 근본적으로 다르다.
여기에 FRB 부의장인 로저 퍼거슨이 한 발 더 나갔다. 그는 "자산가격 상승이 통화부양 정책 때문인지, 경제 펀더멘털의 성장에서 비롯된 것인지 여부를 정책 당국자들이 즉시에 파악할 수는 없다"고 말했다. 주택가격 거품 책임론을 피하는 것은 물론이고, 집값을 잡자고 공격적인 금리인상 정책을 동원하지는 않겠다는 약속까지 한 셈이다.
"자산가격의 거품은 붕괴된 후에야 그 존재를 확인할 수 있으며, 조기에 거품 징후를 식별한다 하더라도 심각한 경기침체를 유발하지 않고 선제적으로 대처할 수 있는지도 불명확하다"고 한 지난 2002년 그린스펀 의장의 발언을 그대로 본딴 것이다.
부동산 가격 상승세에 대해 수시로 우려를 표명하는 우리의 중앙은행과 비교한다면, FRB의 안이한(?) 언사가 놀라울 정도다.
그러나 FRB는 행동이 매우 단호하다는 점에서 한국은행과 또 다르다. 그들은 대통령 선거를 눈앞에 두고 시작한 금리인상 행진을 일년째 중단없이 이어가고 있다.
`장기금리 하락은 수수께끼`라고 한 지난 2월 그린스펀 의장의 발언이나, `거시경제적 영향을 감안할 때 장기금리는 FRB에게 매우 중요하다`한 지난주 그램리치 이사의 말을 볼 때, FRB 역시 내심으로는 집값과 신용거품 문제에 대해 깊이 고민하고 있음을 알 수 있다.
중앙은행에게 최선은 말과 행동을 일관되게 똑같이 하는 것이겠지만, 불가피한 사정이라면, 이렇게 목소리보다는 행동을 단호하게 하는 것이 경제에 해롭지 않을 것이라는 생각을 갖는다.
- "판교가 집값 올렸다고? 오히려 안정화에 기여"
- [오마이뉴스 제공] 판교 신도시 개발로 주변 지역 아파트값이 11조원이나 상승했다는 3일 경실련의 주장에 대해 건설교통부는 오히려 집값 안정에 기여했다고 반박했다.
건교부는 3일 저녁 발표한 보도자료를 통해 이같이 밝히고 “판교신도시가 폭등, 부동산투기의 부작용만 초래한다는 주장은 사실과 다르다”고 주장했다.
이어 건교부는 “신도시 개발로 많은 주택이 공급되면 집값이 안정된다는 점은 분당, 일산 등 제1기 신도시의 주택이 본격 공급된 91～94년에 주택가격이 떨어져 입증된 사실”이라고 강조하며 관련 자료를 제시했다.
건교부가 제시한 자료에 따르면 분당과 일산 등 신도시에 주택이 집중 공급되던 지난 91년~93년 사이 서울의 주택가격은 각각 2.1%(91년), 5.4%(92년), 3.2%(93년) 하락했다. 또한 같은 시기 전국의 집값도 각각 0.5%(91년), 5.0%(92년), 2.9%(93년)씩 떨어졌다.
그러나 건교부는 1기 신도시 개발계획이 발표될 즈음인 89년에서 90년 사이에 집값이 대폭 상승했다는 사실은 거론하지 않았다. 건교부가 제시한 자료를 보면, 이 시기 서울의 집값은 89년 16.6%, 90년 24.2%나 상승했다. 전국의 집값도 89년 14.6%, 90년 21%나 뛰는 등 대대적인 투기 열풍의 폐해가 드러나기도 했다.
한편, 건설교통부는 집값 안정을 위해 경실련이 대안으로 제시한 공영개발 방식에 대해서는 “일부 긍정적인 면이 있을 수 있으나 시행상 부작용이 더 많다”면서 수용하기 힘들다는 입장을 내놨다. “분양주택 등 다양한 주택수요를 충족할 수 없어 강남 등 인근지역 중대형 주택의 가격불안을 초래한다”는 이유 때문이다.
또 “공공기관이 모든 주택을 건설, 임대, 관리해야 하기 때문에 공공부문 비대화 및 손실에 대한 재정보전이 불가피하다”고 반론을 제기하기도 했다.
- 경실련 "판교신도시 주변아파트값 11조원 상승"
- [edaily 이진철기자] 택지분양을 앞두고 있는 판교신도시 사업으로 분당, 용인 등 판교의 직접영향을 받은 지역에서 총 11조원의 아파트값이 올랐고, 올들어 23조원이나 오른 강남의 아파트값도 상당부분 판교신도시의 영향을 받은 것이라는 주장이 제기됐다.
경제정의실천시민연합(경실련)은 3일 `판교신도시 개발에 따른 주변지역 아파트값 상승실태 추정발표` 기자회견에서 이같이 밝히고, 판교신도시의 사업을 중단하고 대통령이 직접 나서 공영개발 등 국민주거안정을 위한 특단의 대책을 제시할 것을 촉구했다.
경실련은 이번 분석은 부동산정보업체에서 제공받은 자료를 토대로 작년 10월 이후 분당, 용인, 수원영통과 서울 강남구, 강동구, 서초구, 송파구 등 강남지역의 월별 아파트값 상승추이를 조사한 것이라고 설명했다. 또 조사결과 올해 1월까지 하락세를 보였던 아파트값이 1월부터 5월까지 큰 폭으로 상승한 것으로 나타났다고 덧붙였다.
경실련 분석결과 판교신도시의 직접적인 영향을 받고 있는 분당, 용인, 수원영통은 5개월 동안 가구당 분당 4900만원, 용인 3500만원, 영통 1150만원 정도 상승했고, 총액으로는 분당 5조900억원, 용인 3조9000억원, 수원영통 3800억원 등 총 9조3000억원이 상승한 것으로 나타났다.
아울러 최근 입주한 용인의 신봉, 죽전지구를 분석한 결과 2004년 12월에 비해 평당 206만원 이상 상승한 것으로 조사됐으며, 이를 근거로 동백, 동탄 등의 신도시의 아파트값은 총 1조6000억원이 상승하게 될 것으로 추정된다고 경실련측은 밝혔다.
경실련은 특히 "판교신도시로 인해 직접적 영향을 받는 주변지역의 아파트값이 불과 5개월여만에 11조원이나 폭등했다"면서 "같은 기간동안 재건축개발이익환수제가 도입됐음에도 올 1월부터 5월말까지 서울 강남권 4개구의 아파트값은 총 23조원이나 상승한 것으로 나타났다"고 주장했다.
경실련은 "이는 상당부분 판교의 영향을 받은 것으로 추정돼 강남 집값을 잡겠다고 시작된 판교신도시가 오히려 강남의 집값을 올리고 있다"고 지적했다.
또 "이는 대통령의 집값 안정에 대한 여러차례의 국민약속이 집값안정으로 이어지지 않았다는 것을 확인시켜 준 것"이라며 "정부의 주택정책이 총체적 난맥에 처해있고, 이는 건교부의 잘못된 주택정책에 기인하기 때문에 주택정책을 복지부로 이관하는 등 주택정책의 일대전환이 필요하다"고 주장했다.
- 5월 전국 집값 0.5%↑.. 14곳 신고지역 후보
- [edaily 이진철기자] 5월에도 전국의 집값 상승세가 이어지면서 서울 은평구와 성동구 등 14곳이 무더기로 주택거래신고지역 대상에 올랐다. 또 부산 수영구와 대구 동구 등 12곳은 실거래가로 양도세가 매겨지는 주택투기지역 후보가 됐다.
아울러 판교 영향권인 분당과 과천의 집값이 각각 6%, 3.6% 올라 눈에 띄는 상승세를 보인 것으로 나타났다.
국민은행이 1일 발표한 `5월중 전국주택가격동향조사`에 따르면 전국의 주택매매가격 종합지수(2003년 9월 100기준)는 0.5% 올라 4개월째 오름세를 이어갔다. 다만, 지난 4월(0.6%)에 비해선 상승폭은 다소 둔화됐다.
서울의 경우 0.6% 올라 전달(0.7%)에 비해 상승폭이 다소 줄어든 가운데 서초구(2.1%), 강남구(1.7%), 용산구(1.7%) 등의 오름세가 두드러졌다. 반면, 강북구(-0.3%), 노원구(-0.1%), 강서구(-0.5%) 등이 하락한 것으로 조사됐다.
경기도에선 판교신도시 개발의 영향을 받고 있는 분당이 4월(3.7%)에 이어 5월(6%)에도 큰 폭의 오름세를 기록했고, 과천시도 4월(3.6%)과 5월(3.6%) 두달 연속 크게 상승했다.
지방에선 창원(1.9%), 진주(0.7%), 구미시(1.0%), 포항 북구(0.9%), 청주 흥덕(1.1%) 등이 많이 올랐다. 그러나 아산(-0.2%), 목포(-0.7%), 순천(-0.7%), 김포(-1%) 등은 하락한 것으로 나타났다.
주택 유형별로는 아파트값이 0.8%, 단독주택이 0.2% 각각 올랐고 아파트 규모별로는 대형 0.9%, 중형 0.5%, 소형 0.4%로 대형 아파트의 가격상승이 두드러졌다.
5월 집값 조사결과 주택거래신고지역 후보(전월 대비 1.5%, 3개월간 3%, 전년 평균 2배)에 오른 곳은 서울 은평구·영등포구, 대전 중구·서구·유성구·대덕구, 수원 영통구, 성남 수정구, 안양 동안구, 경기 안성, 충북 청원, 충남 천안·공주, 경남 창원 등 14곳으로 파악됐다.
상승폭이 전월 물가대비 1.3배, 이전 2개월 전국 평균 상승률의 1.3배에 해당돼 주택투기지역 심의대상에 오른 곳은 서울 성동, 부산 수영, 대구 동구·북구·수성구·달서구·달성군, 광주 광산구, 울산 동구, 청주 흥덕구, 경북 구미, 포항 북구 등 12곳이다.
한편, 5월 전국 전셋값 변동률은 0.1%를 기록해 지난달(0.4%)에 비해 상승폭이 크게 둔화됐다. 서울지역은 -0.1%로 내림세를 보였고, 수도권은 0.1% 올랐다. 전셋값 오름세가 두드러진 곳은 분당(2.5%), 인천 동구(2.3%), 수원 권선구(2.2%) 등이었다.
- (정해근의 국제금융단상)`수육`같은 시장
- [edaily] 며칠전 저녁 어스름에 허름한 설렁탕집을 찾아 아는 얼굴들 몇이 지친 마음도 달랠 겸 소주 한잔 하자고 모였습니다.
수육 한 접시에 소주를 시켜놓고 하루의 전투를 마감하면서 언뜻 고기 한점을 집어 입에 넣으며 그런 이야기를 했지요. 수육의 `수`자가 한자로 무슨 글자인지 궁금해 동석한 사람들 중에 아는 사람이 있나 했더니 다들 고개만 흔들고는 대답들을 못하는 것이었습니다. 물에 불린 것처럼 부드럽게 삶은 고기라 물 `수(水)`라는 사람도 있었고, 아마 옛날 수(隋)나라 사람들이 먹던 고기가해서 그런지도 모르겠다고 상상해본 사람도 있었습니다. 내친김에 이번엔 제육볶음의 `제`자가 무슨 글자냐 하고 물으니 역시 마찬가지로 궁한 해석들 뿐이었습니다.
집에 돌아오자마자 사전을 집어들고 찾아보았더니 수육의 수자나 제육의 제자 모두 순 우리말이라 한자로는 없었습니다. 다만 수육은 원래 삶은 고기를 뜻하는 숙육(熟肉)에서 진화된 말로 발음구조상 수가 된 것이며, 제육 역시 돼지고기를 일컫는 저육(猪肉)에서 나온 말로 발음편의상 제육이 된 것 같다는 식의 설명이 있었습니다.
원래 쇠고기를 삶은 것만을 수육으로 불리던 것이 이젠 말의 진화인지 퇴보인지 모르게 뒤죽박죽 사용하여 돼지고기 삶아 썰어놓은 제육보쌈같은 것에도 돼지고기 수육이라고 버젓이 붙어있고, 아귀찜옆에 아귀수육도 있는가 하면, 영양탕집 메뉴에도 이젠 가장 높은 위치에 수육이 자리잡고 있는 것 같습니다.
그러고 보니 수육이란 음식에 대한 정의도 빈약하고 음식점마다 삶아내는 고기의 부위나 재료가 다릅니다. 아마도 삶아내는 조리법도 함께 삶는 부속재료나 양념에 따라 다양할 것 같으면서도 일정한 맛이나 크기, 함께 내놓는 곁재료의 내용이나 먹는 방식들이 정해지지 않은 음식이 수육이 아닌가 생각해 보았습니다. 좋게 보면 응용력이나 신축성이 뛰어난 것이고 반대로는 표준화가 안된 미숙한 음식이란 평을 듣기도 할 것입니다.
요즘 국제금융시장의 화두는 아무래도 중국 위안화의 절상이겠지요. 이미 오래된 주제임에도 불구하고 우려도 우려도 맛깔나는 진국 설렁탕처럼 위안화 문제는 결코 얕잡아 볼 수 없는 무게를 가지고 있습니다. 더군다나 바로 중국의 코 앞에서 모든 변화를 읽어내야 하는 우리 입장에서는 어쩌면 원화환율보다도 더욱 중요한 문제이기도 합니다.
서방 자본주의 세계에 빗장을 열어준 지난 1971년의 핑퐁외교로부터 본격적인 개혁과 개방의 기치를 내건 1978년을 중국식 자본주의의 시작으로 본다 해도 불과 28년의 햇수에 불과한 중국의 경제가 이제는 세계인구의 3분의1을 차지하는 경제대국으로의 발돋움을 했습니다. 드디어 작년에 WTO에 정식가입하며 세계 최강이란 미국과의 맞대결을 준비하고 있는 상황에서 위안화의 문제는 더 이상 강건너 불이 아니기 때문입니다.
하긴 미국의 그 강한 압력에 대하여 서방 자본주의의 300년 역사에 비하면 불과 30년도 안되는 중국 자본주의 역사의 가느다란 연명줄인 환율에 대하여 너무 추잡하게 밀어붙이지 말라는 항변 또한 일리있는 주장이기도 합니다.
어제는 쿵취안 중국 외교부 대변인의 10%절상 거부발언이 뉴스에 떴습니다. 물론 기사 제목은 절상거부로 나와 마치 절상을 전혀 안하겠다는 듯이 보이기도 하지만 내용은 5% 정도의 절상이후 점진적인 환율 조정을 하겠다는 내용이 숨어 있습니다. 최근 싱가포르의 바스켓 통화제도를 도입하겠다는 제스쳐나 홍콩의 완전 페그제를 정말 눈꼽만큼의 변동환율제로 바꾼 것이나 정작은 위안화의 절상에 대한 일종의 시험이나 시장의 반응떠보기 같은 것입니다.
또하나 생각할 점은 중국 위안화가 갖는 대표성의 문제입니다. 이제는 중국 위안화의 위치가 일본을 제외한 아시아 대표통화의 성격을 갖는다는 것이지요. 즉 아시아 통화들에 비하여 달러화의 상대적인 약세 운운하는 주장들은 궁극적으로는 위안화를 지칭하면서도 은근슬쩍 원화나, 대만 달러, 타이바트며 말레이시아 링기트 등을 아우른 거대한 아시아 통화권을 통칭하는 개념이 되고 있다는 것입니다.
따라서 위안화의 절상은 중국 하나의 절상이 아니라 전체 아시아 통화의 절상과 궤를 함께 하므로 결코 만만히 대할 일이 아닙니다. 더군다나 최근 상대적으로 견조한 미국 경제에 대한 반작용으로 엔화와 유로화에 대한 달러화의 강세전환에 더하여 아시아 통화의 절상이란 거의 재앙과 같은 변화란 것입니다.
어제 OECD의 세계경제 전망자료에서 유독 중국과 미국만이 당초 올해의 경제성장 전망을 높인 것은 매우 흥미로운 시사점입니다. 각각 당초 8%, 3.3%에서 9%, 3.6%로 올렸지요. OECD 30개국의 전체 경제성장을 2.9%에서 2.6%로 낮추었음에도 불구하고 가장 덩어리가 큰 두나라의 성장을 높였으니 나머지 국가들의 성장은 그야말로 죽을 쑨단 표현이 맞을 정도입니다.
아무튼 그런 두나라의 싸움에 끼어 우리는 등이 터지는 형국입니다. 다만 좋으나 싫으나 중국의 관문 역할을 해야하는 우리 경제의 모습에서 어찌되었든 중국의 경제성장이 가져올 부산물로서의 경제적 과실을 제대로 따먹을 수 있도록 만반의 준비를 갖추어야 할 것입니다.
그나저나 유럽연합이 문제군요. 이번 일요일의 국민투표에서 거의 부결될 것으로 예측됨에 따라 연이어 투표할 네덜란드의 투표에 까지 영향을 줄 것이고 유럽 전체의 단합이나 경제적 견고함에 분명 부의 영향을 줄 것으로 해석되고 있습니다. 그 덕에 최근 유로화의 인기는 하락하고 있는 것입니다. 물론 이태리, 독일 등 유럽 본토의 경제회복이 지지부진한 것도 큰 영향이지만 말입니다.
석유값이 좀 안정되나 싶더니 역시 그게 그렇구요. 수급문제만 나오면 언제나 공급보단 수요강세가 대세니 아마도 올 한해는 석유가격을 일찌감치 포기하고 사는 게 어떨까 합니다. 그보단 오일달러가 넘치는 중동에 달려가 어떻게든 한밑천 걷어오는 것이 국가경제 전체에서도 상책일 것 같습니다. 제일 좋은 것은 중동에 가서 몸으로 돈을 벌어오는 것보다는 그 돈이 우리나라에 들어와 투자하도록 이곳의 투자환경을 잘 마련하는 것이 훨씬 현명한 대처방안일 것입니다.
국제시장을 돌아보면 자꾸만 얇게 썬 수육 한접시에 소주 한잔 생각이 간절해집니다. 쫄깃한 질감의 고기 한점과 생마늘 한조각을 얹어 아삭거리며 안주로 씹는 그 맛이 말입니다. (대우증권 트레이딩 영업본부장)
- (김경록의 채권프리즘)인구구조와 부동산 그리고 자산배분
- [edaily] 우리나라의 인구 구성이 극적으로 변하고 이것이 경제 여러 부문에 미치는 영향이 크다는 것은 주지하는 바다. 여기서는 중대형 아파트 가격에 인구구성이 어떻게 영향을 주는가와 이러한 인구구성이 주택가격, 부동산 가격에 미치는 영향 그리고 나아가서 자산배분에 주는 시사점을 알아보기로 한다.
◇ 인구 구성과 주택 수요 패턴
주택수요의 중요 결정요인은 인구(demography), 멸실대체수요, 소득 등이지만 현재 가장 중요한 요인으로 대두되고 있는 것은 인구이다. 인구 구성 즉 연령별로 주택을 수요하는 패턴은 미국의 경우 다음과 같이 크게 두 가지로 나타나고 있다.
첫째, (그림 1)에서 보듯이 신규주택을 구입하는 연령과 주택을 재구입하는 연령으로 나뉘는데, 미국은 신규주택을 구입하는 연령은 주로 25~34세 사이에 있으며 중간값은 31살로 나타나고 있다.
반면에 35~54세는 주택을 교체구입하며 중간값은 41살이다. 신규주택구입과 주택재구입은 10년 정도 차이가 난다. 이것은 결혼한지 10년 정도 지나면 소득도 증가하고 가족수도 증가하기 때문에 주거면적을 확장하고 주택의 질이 높은 것을 선택하기 때문이다.
[그림 1] 연령별 주택의 신규 구입과 재구입 현황 (미국)
Source : National Association of Realtors
H.S.Dent, Jr.(2004), The Next Great Bubble Boom에서 재인용
둘째, 이와 같은 주택의 구입성향은 (그림 2)의 연령별 평균 주택구입가격에서 나타난다. 25~35세에서 구입하는 평균 주택가격에 비해 40~55세 사이에서 구입하는 주택가격은 거의 1.5배 정도 비싼 것을 볼 수 있다. 이후 고령세대에 접어들면 주택을 다시 줄여가는 것을 볼 수 있다.
[그림 2] 연령별 평균 주택 구입 가격 (미국)
Source : U.S. Bureau of Labor Statistics, Consumer Expenditure Survey,2000
H.S.Dent, Jr.(2004), The Next Great Bubble Boom에서 재인용
◇ 우리나라 인구 구성 변화와 주택가격
우리나라는 미국보다 평균 5년 정도 직장에 늦게 진입하고 결혼을 늦게 하지만 정확한 통계가 없으므로 일단 연령별 인구를 25~39세와 40~55세로 나누어 보았다. 전자는 주택을 처음 수요하는 집단이고 후자는 주택을 교체하는 집단으로 보면 될 것이다. 마지막으로 60세 이상 연령집단도 아울러 살펴본다.
25~39세 연령집단에서 뚜렷하게 드러나는 특징은 80년에서 90년까지 이 집단에 속하는 인구수는 360만명 이상이 증가했고 이후 증가폭이 크게 둔화된다. 그리하여 2000~2010년 동안에는 80만명 감소, 2010~2020년 동안에는 180만명 정도가 감소한다(그림 3).
80~90년 동안 360만 명이 증가할 때가 우리나라의 아파트 가격이 급등한 시기였고 200만호 주택건설이 이루어진 시기였다. 이제 이 집단의 수는 감소하고 있어서 이들이 수요하는 소형 주택은 수요는 감소했고 이러한 경향은 당분간 지속될 것이다.
[그림 3] 연령별 인구 증감 추이 (만명)
주 : 직전 10년 기간동안 해당 연령층 인구의 증감을 나타냄.
한편으로 90~2010년까지는 40~55세 연령집단의 인구수가 전기에 비해 지속적으로 크게 증가하게 된다. 특히 2000~2010년까지는 80~90년 기간의 25~39세 연령집단의 증가와 맞먹는 인구가 증가한다.
이것이 2000년을 전후하여 중대형 아파트, 강남의 아파트 가격이 계속 증가하는 중요한 이유이다. 40~55세의 연령집단은 가족이 많아지고 소득이 높으므로 보다 고급의 중대형 아파트를 수요하게 되며, 여기에다 소득의 양극화로 고소득층이 많아졌기 때문이다.
그러나 2010~2020년에는 40~55세 연령집단은 더 이상 증가를 멈추고 정체하게 된다. 비록 그 연령별 인구는 여전히 많은 수를 차지하지만 증가속도가 급감하게 되는 것이다.
흥미로운 것은 2010~2020년에 60세 이상 연령층의 증가가 400만명 정도에 이르는데 이들이 수요하는 주택수요 패턴과 주택가격에 대한 영향이다. 일반적으로 고령화가 되면서 주택을 줄이고 교외로 나가는 경향이 있는데 우리나라에서 이것이 어떻게 전개될지 두고 볼 일이다.
◇ 국가적 자산 배분
그런데 2010년을 지나면 40~55세 연령층의 추가적인 증가는 없고 25~39세 연령층은 계속 감소하게 된다. 물론 평균 수명이 길어지면서 주택에 대한 수요가 꾸준히 있지만, (그림 2)에서 보았듯이 노년층은 다시 집을 줄이고 값이 싼 주택을 구입하거나 교외로 나가게 되므로 이 시기가 되면 중대형 아파트를 중심으로 가격은 하락압력을 받게 되는 것이다.
그냥 놓아두면 부동산 가격은 여러 개발 정책과 맞물려 상승하게 될 것이고, 돈은 부동산으로 몰리고 가격은 상승할 것이다. 강한 수요층이 있고 금리도 낮으므로 투기적 수요도 충분히 가세할 수 있다. 그러다가 향후 중대형을 중심으로 주택가격이 하락한다고 하면 결국 늦게 진입한 서민들만 자산을 잃게 된다. 이 시기가 오면 전반적인 부동산 가격 상승보다는 유형별 가격차별에 유의해야 할 것이다.
부동산 가격 상승은 소비를 진작시키는 자산효과가 있기 때문에 적절한 상승은 나쁜 것이 아니다. 그러나 부동산 붐은 남는 것이 별로 없다. 주식 버블은 그렇지 않으면 도저히 가지 않을 곳에 자금을 흘러가게 하여 의외의 성과를 거둘 가능성도 있다. 예를 들어 나스닥이나 코스닥 광풍은 개인은 어려웠지만 그렇지 않으면 도저히 가기 힘든 곳에 자금을 흘러가게 하여 기술혁신의 씨앗을 뿌린 측면도 있기 때문이다.
우리나라는 개인자산에서 부동산의 비중이 80%정도를 차지하는 등 부동산의 비중이 아직 높다. 경기 침체를 막기 위한 손쉬운 길로 부동산 시장 붐을 일으키는 것보다는 지나친 가격 상승 기대를 억제하면서 자산을 여타 금융자산으로 분산투자 하게끔 환경을 조성해주는 것이 향후 10년 정도의 국가적인 자산배분의 과제일 것이다.
- 서울아파트 매매가 `엉금`, 재산세 `껑충`
- [edaily 윤진섭기자] 정부의 보유세제 개편으로 서울지역 아파트 재산세가 26% 이상 급등했지만, 실제 아파트 평당 매매가는 1.3% 정도의 상승에 그친 것으로 파악됐다. 특히 관악구의 경우 지난 1년간 상승률이 2% 미만에 그친 반면 재산세는 무려 전년대비 52% 이상 급등한 것으로 조사됐다.
이에 따라 시세는 거의 오르지 않는 상태에서 종전 면적기준에서 시가기준으로 과세 기준을 바꿔 보유세만 폭등했다는 아파트 소유자들의 불만의 목소리가 높아질 전망이다.
11일 서울시와 부동산정보업체 부동산뱅크에 따르면 올해 서울시내 전체 주택의 보유세가 10.7% 상승한 가운데, 특히 아파트는 이보다 2배 이상 높은 26.1% 올랐다. 반면 지난해 4월부터 올 4월말까지 1년간 서울지역 아파트 평당 매매가는 15만3000원이 뛴 1190만 4000원으로 1.3% 오르는 데 그쳤다.
지역별로는 관악구가 재산세는 52.1% 올랐지만, 매매가는 서울시 평균인 1.3%를 소폭 상회하는 1.35% 오르는 데 그쳐, 매매가 변동 대비 재산세 상승폭이 가장 큰 지역으로 꼽혔다.
관악구의 아파트 평당 매매가는 812만원에서 823만원으로 11만원 정도가 오른 수준이며, 특히 5월 초에 발표된 국세청의 아파트 기준시가도 2.9% 하락했다.
관악구에 이어 뚝섬 개발 등이 이어지고 있는 성동구는 매매가는 2.54% 오른 반면 재산세 상승률은 40.1%에 달했다. 또 강동구, 강서구, 금천구, 마포구, 동대문구 등 비 강남권 지역 대부분은 매매가 상승률이 서울지역 평균(1.3%)를 밑돌았지만 재산세는 모두 30% 이상 큰 폭으로 오른 것으로 분석됐다.
반면 지난 1년간 아파트 평당 매매가격이 8.3% 올라, 서울 자치구 중 가장 높은 매매가 상승률을 기록했던 서초구는 서울지역 아파트 재산세 평균 상승률(26%) 보다 훨씬 낮은 16.9%에 그쳤다.
이 같은 비 강남권 지역의 재산세 상승폭이 매매가 상승을 웃돈 배경엔 재산세 부과 기준이 종전 면적기준에서 시가기준으로 전환됐기 때문이다. 즉 비 강남권의 경우 매매가의 변동이 없는 상태에서, 세금 부과 기준 자체가 바뀌면서 재산세만 큰 폭의 상승을 보였다는 이야기다.
서울시 세제과 관계자는 "정부의 세제 개편에 따라 서울지역 내 전체 아파트 중 86만가구가 보유세 상한선인 50%까지 인상됐다"라며 "면적에서 시가로 기준이 바뀌면서 생기는 현상으로 본다"고 말했다.
그러나 이 같은 현상에 대해 아파트 주민들의 중심으로 반발이 거세지는 양상이다.
실제 국세청 홈페이지에 `김동철`이란 이름으로 글을 올린 네티즌은 "유독 아파트 세금만 올린 것인지 이해할 수 없다"라며 "집값을 잡기 위한 거라지만 (아파트만 세금이 높아지는 것은) 너무하다"고 밝혔다.
부동산뱅크 리서치센터 양해근 실장은 "재산세 과표 조정과정에서 발생한 일시적인 현상으로 보인다"라며 "그러나 매매가 상승 대비 20배 이상 재산세가 더 오른 것은 형평성 논란 뿐만 아니라 갑작스런 세금 인상에 따른 조세 저항 등의 문제가 발생할 수 있을 것"이라고 말했다.
- (부동산레이다)강남 재건축전쟁, 누가 이길까?
- [양은열] 온통 강남의 재건축 기사로 언론이 야단법석이다. 매일 초강도의 단어를 써가며 강남의 재건축을 잡겠다고 난리다. 얼마나 강남의 재건축이 잘못을 했기에 이정도인가? 아니면 과연 강남의 재건축은 그토록 중요한 것인가?
부동산 정책이 모두 재건축 정책으로 몰려 있는 느낌이다.
그도 그럴 것이 참여정부 들어와서 강남의 집값은 반드시 잡겠다고 했던 정부다. 10,29 부동산 정책이후 잠잠하던 재건축이 올해 초부터 꿈틀거리기 시작하자 대대적인 재건축과의 전쟁을 선포한 것이다. ‘세무조사’는 물론 ‘ 재건축 분양승인 취소 검토’며 ‘재건축 비리 전면 조사’등의 카드를 꺼내고 있다.
그런데 아이러니하게도 이러한 상승의 출발점이 부동산을 반드시 잡겠다는 정부로부터 시작되었다는 점이다. 년초부터 서울시가 정밀안전진단 권한을 구청에 위임하겠다고 밝히자 은마, 둔촌주공아파트가 꿈틀거리기 시작했고, 2종 일반주거지역 재건축 층고제한인 12층이하를 폐지하자는 안이 발표되자 고덕주공, 개포주공 등이 폭등에 가세하였다.
재건축 개발 이익환수제 예외 규정을 상승용적률 30% 이내와 50가구미만 재건축으로 하여 이런 아파트는 임대아파트를 짓지 않아도 된다는 안이 나오자 강남의 중층 아파트가 급등을 하였다. 이에 질세라 3종 일반주거지인 압구정동 아파트 단지가 60층 높이의 초고층 재건축 추진까지 공론화 되면서 강남 집값은 폭등의 방향으로 접어들게 된 것이다.
이에 정부는 초강도 재건축 규제책으로 전환하여 재건축사업에 제동을 걸고 만약 중대한 사항이 발견되면 이미 사업승인을 받은 단지라도 직권으로 사업을 취소시키겠다는 것이다. 이게 무슨 해괴망측한 말인가? 누가 사업승인을 해주었는가? 이제와서 사업승인을 취소한다니 어린아이들의 말장난인가?
그동안 재건축 진행상황을 보면 도시 및 주거환경 정비법이나 재건축 개발이익환수제 등 새로 도입되는 규제를 피하기 위해 기존 재건축 조합은 급하게 사업을 진행시켰고 무리수가 도입된 것은 사실이다. 그런데 이를 문제 삼아 사업승인을 취소시킨다면 또다른 부작용을 양산할 것이다. 무엇이 부적절한 하자며 중대한 것인지. 또한 적절한 분양가는 어떤지 기준도 없는 재건축 전쟁과의 결과는 뻔한 사실임에 틀림이 없다.
만약 재건축 사업이 절차상 문제가 있다면 사업승인을 관리 감독해야 할 정부의 책임 또한 피할 수 없다. 왜냐하면 재건축 최종 승인자는 정부이기 때문이다.
이런 상황아래 정부는 자신들의 잘못된 부분은 제쳐두고 재건축과 또다시 전쟁을 치루겠다고 선언한 것이다.
우리는 이것을 또 지켜 보아야 하나? 누구를 위한 전쟁인가?
과연 이렇게 하면 강남의 재건축은 잡히는가?정부가 온갖 정책을 다 동원해서 재건축으로 인한 강남의 집값 상승을 막는다고 재건축의 투자 메리트는 사라지는 것인가?
시중의 부동자금이 갈 곳이 없어 방황하고 있는 현실에서 일반인에게 투자 메리트가 산재해 있는 강남의 재건축에 투자하지 말고 정부정책을 믿고 조용히 있어달라고 할 수 있겠는가?
결론부터 이야기하면 또다시 정부는 악수를 두고 패배할 것이 뻔한 전쟁을 치루고 있다는 것이다.
지금까지 참여정부가 추진해온 주택정책은 노동자와 소외계층을 배려하고 약한자들을 위한 대책이 주를 이루어 왔다. 그래서 임대주택을 활성화하고 부자들에 대한 양도세 강화나 종합부동산세 도입, 재산세 인상등에 주력해 온 것이다.
그러나 결과는 어떻게 되고 있는가?
강남의 재건축 가격은 참여정부 출범이후 가격은 보합이나 하락을 쳤단 말인가?
도데체가 정부의 관료들은 진정으로 서민을 위한 정책을 펴고 있는가?
며칠 전 강남구청에 민원처리를 위해 주택과를 찾아갔다. 깨끗한 건물이며 바쁘게 돌아가는 사람들과는 반대로 여전히 공무원들의 무사안일 탁상행정은 여전함을 느끼게 되었다. 물론 많은 공무원들께서 다 그러는 것은 아닐 것이다.
그런데 아침 9시가 조금 넘어서 민원처리 하나 하려고 갔던 일은 오후 3시가 가까이 와서야 담당자와 만나 이야기를 들을 수 있었다. 물론 근본적인 해결책은 듣지 못한 채 말이다.
필자와 같이 부동산 전문가가 이토록 힘들게 민원처리를 하는데 일반 서민은 오죽이나 할까? 다시는 오고 싶은 강남구청이 아니었다. 하나의 민원을 처리하기 위해 5개과를 돌아다녀야 하는 현실이 너무 필자의 마음을 무겁게 하였던 것이다.
강남재건축 문제 처리에서도 필자의 마음을 안타깝게 만든다.
재건축은 아파트 미래의 자산 가치를 반영하는 것이다. 따라서 현재의 시세와 직접 비교는 곤란하다. 그런데 현실은 어떤가? 예를 들어보자.
잠실 5단지 아파트를 8억5천만원에 주고 샀다고 보자. 다른 지역 아파트보다 오래된 5단지 재건축 가격이 훨씬 비싸다하더라도 이를 매입한다.
왜 그렇까? 간단히 말해서 향후 투자가치가 보장 되었다고 신뢰하기 때문이다. 투자가치는 미래에 대한 확실한 안정감에서 존재하는 것이다. 잠실 5단지의 경우 상업지역으로의 전환이 확정적이라고 믿는다. 그래서 이곳에 주상복합아파트를 지을 수 있다고 가정을 한다. 그리고 수익성 계산을 해 본다. 주변의 갤러리아 팰리스와도 비교해 본다. 장미아파트와도 비교해 본다.
주상복합아파트로 지어진다면 수익성은 얼마든지 있다. 수익성이 있다는 확신이 확산되면 해당아파트 가격은 폭등하는 것이다. 아무리 강력한 규제를 내 놓아도 미래에 대한 확신만 있다면 투자하고 상승하는 것이다. 그 가격이 10억원이 넘더라도 말이다.
이때 정부가 가장 먼저 해야 할 일은 이러한 심리적 불안감을 해소 시켜 주어야 한다. 그런데 현재의 정부는 어떤가? 거꾸로 정책을 펴고 있다. 규제할 때는 안하고 지금과 같이 재건축을 빼고는 아파트 공급이 거의 없는 강남은 전쟁을 선포해서라도 잡겠다는 것이다. 암환자에게 감기약을 가지고 잡겠다고 하니 약발이 먹히겠느냐 말이다. 암환자에게는 모르핀을 놓아주어야 한다. 제아무리 규제를 한들 투자 수익성이 있다고 느낄 때는 물불을 가리지 않고 몰려 드는 것이 투자자들의 습성이지 않는가!
도시외곽으로 아무리 신도시를 신축하여 공급하여도 근본적인 강남의 수요를 해소하지 않는 이상 대체하는데 한계가 있다. 규제도 잠시뿐이다.
재건축 분양가를 낮추는 것도 오히려 분양시장 과열을 가져와 투기적 이익만 확대될 뿐이고 최초의 분양자만 혜택을 볼 것이다.
따라서 정부가 해야 할 일은 강력한 비리조사나 단속의 엄포는 그만두고 재건축 활성화와 공급위주의 깨끗한 정책을 펼쳐나야 한다. 투기세력이 재건축 시장을 부추켜 가격이 뛴다면 이를 단속하면 될 것이다. 괜히 언론이 떠들어 순수한 사람들까지도 심리적 불안감을 갖지 않도록 하여야 할 것이다.
또한 재건축 추진절차에 문제나 비리가 있으면 조용히 조사하여 조치하면 될 것이다. 엄포성 말로 분위기를 잡아가서는 않된다.
만약 정부가 가격 폭등이 무서워 재건축을 계속 규제를 풀지 않고 묶어 둔다면 2-3년 뒤에는 또 다른 폭풍우가 되어 돌아 올 것임을 정부관계자는 명심하여야 한다. 더 나아가 판교와 같은 강남대체지를 계속 개발해야 하고, 보유세(재산세나 종토세)를 늘리고 거래세를 과감하게 내려야 할 것이다.
2종 주거지역 층고제한도 과감히 풀고 초고층 아파트 허용으로 서울의스카이 라인을 다시 설계해야 한다. 설령가격이 잠시 오른다고 해서 과잉반응을 하지 말고 자제하여 시장원리에 맡기는 인내도 필요할 것이다. 규제하고 억누른다고 안정될 강남의 아파트 가격이라면 진작에 잡혔을 것이다.
또한 정부가 해서는 안되는 일도 있다. 먼저 즉흥적인 단기대책 발표나 여론에 따른 규제와 완화 반복등은 금지해야 할 정책 중의 하나다.
소형평형 의무비율 건립등 시장을 왜곡하는 정책들은 일률적으로 적용하지 말고 지역적인 사항을 고려하여 능동적으로 대체해야 할 것이다. 정부가 부동산 시장에 적극 개입하는 것도 자제해야할 종목이다. 정상적인 재건축을 위해 법제를 정비하고 재건축개발이익 환수제도 적절하게 적용해야 할 것이다.
만약 강남에 임대아파트가 들어서면 누가 들어갈 것인가? 저층 서민이 입주하게 된다면 생활비등 수준의 차를 극복할 수 있을 것인가? 아마도 이를 견디지 못하고 해당 임대아파트를 불법으로 팔고 나갈 때 또다른 사회문제를 양산할 것이라면 아예 처음부터 이러한 부작용에 대해 제도적인 보완을 준비해야 할 것이다.
강남의 재건축 아파트 가격은 누가 뭐라고 해도 내려오지 않는다. 강력한 규제에 대해 강남의 재건축 아파트 가격이 내릴 것으로 기대한다면 그것은 정부의 안타까운 짝사랑에 불과한 것이다. 강남에 대한 강력한 어떤 정책을 펴도 이에 아랑곳하지 않고 재건축 아파트 가격은 꾸준한 상승이 이어질 것이다. 왜냐하면 강남은 교육, 문화, 교통, 투자등에서 월등하기 때문에 이를 대체할 만한 자리가 아직까지는 없기 때문이다.
강남의 재건축 아파트와의 전쟁에서의 승리자는 이미 정해져 있다. 그 승리는 오직 부동산의 원리에 따라 충실하게 이끌어가는 자에게 온다는 사실을 기억하였으면 한다.
- 서울 영등포·수원 영통 등 11곳 신고지역 후보
- [edaily 윤진섭기자] 4월 전국 집값이 들썩이면서 서울 영등포구와 수원영통 등 11곳이 무더기로 주택거래신고지역 대상에 올랐다. 또 충남 연기, 부산 수영구 등 19곳은 실거래가로 양도세가 매겨지는 주택투기지역 대상에 올랐다.
국민은행이 2일 발표한 `4월 중 전국주택가격동향조사`에 따르면 전국의 주택매매가격 종합지수(2003년 9월 100기준)는 0.6% 올라 3개월째 오름세를 이어갔다.
집값이 상승한 곳은 전국 139개 시, 군, 구 가운데 98개에 이르렀으며 보합은 20곳, 하락 21곳으로 조사됐다. 지역별로는 서울이 1.2%나 올라 상승폭이 가장 컸고 대구 1.1%, 대전 및 충남이 1.0%로 그 뒤를 이었다.
주요 상승지역은 서울 용산(2.1%). 서초(2.8%). 강남(2.5%) 등이 상승폭이 컸고, 경기도에선 판교 개발 영향을 받고 있는 경기도 분당(3.7%)과 과천(3.6%)이 큰 폭의 오름세를 보였다.
이어 대전유성(1.6%), 서구(1.2%), 충남 천안(1.7%), 경남 창원(2.1%) 등도 가격 상승폭이 컸다. 반면 동대문(-0.2%), 관악구(-0.1%), 파주(-1.1%) 등은 값이 떨어졌다.
주택 유형별로는 아파트 값이 0.8%, 단독주택이 0.3%, 연립주택이 0.2% 각각 올랐고 아파트 규모별로는 대형 1.4%, 중형 0.7%, 소형 0.7%로 대형 아파트의 가격 상승이 두드러졌다.
주택거래신고지역 지정요건(전월 대비 1.5%, 3개월간 3%, 전년 평균 2배)을 충족한 곳은 서울 은평·금천·영등포, 수원 영통, 안양 동안, 안성, 충북 청원, 충남 천안, 공주, 아산, 경남 창원 등 11곳으로 파악됐다.
상승폭이 3월 물가대비 1.3배, 이전 2개월 전국 평균 상승률의 1.3배에 해당돼 투기지역 심의대상에 오른 곳은 부산 수영구, 대구 중구·동구·북구·수성구·달서구, 인천 서구, 광주 서구·광산구, 대전 중구·서구·유성구·대덕구, 울산 남구, 경기 광명, 이천, 의왕, 포항 북구, 충남 연기 등 19개 지역에 이른다.
- (주간부동산) 강남권 재건축 관망세 확산
- [edaily 윤진섭기자] 정부의 재건축 아파트에 대한 전방위 압박의 영향으로 거래와 문의가 줄어 관망세로 돌아섰지만 아직 뚜렷한 가격 하락 조짐은 보이지 않는 것으로 파악됐다.
1일 부동산정보제공업체 부동산114에 따르면 서울 아파트 가격은 0.34%로 한주전(0.32%)과 비슷한 가격 변동을 나타냈다. 또 관심 대상인 서울 재건축 아파트 가격도 0.69% 상승해, 지난주(0.66%)와 유사한 흐름을 보였다.
서울의 경우 강남권과 일부 주요지역은 여전히 가격 강세를 유지했으나 나머지 지역은 구별로 0.1%~0.2%대의 안정적인 움직임을 나타냈다. 구별로는 용산구가 0.9%로 가장 높은 상승률을 보였고, 이어 송파구(0.82％), 서초구(0.68％), 영등포구(0.51％), 도봉구(0.42％), 강남구(0.38％)등의 순으로 오름세를 보였다.
전세시장은 서울과 수도권을 중심으로 비교적 안정적인 모습을 나타내, 전국적으로 0.2%대의 낮은 상승률을 기록했다. 봄 이사철이 마무리되면서 전반적으로 수요가 크게 감소하면서 전세가격 변동이 크지 않았다.
0.08%의 변동률을 기록한 서울에서는 관악구(0.47%), 구로구(0.26%), 도봉구(0.25%), 마포구(0.24%), 송파구(0.21%) 순으로 전세가격이 올랐다
부동산 114 김혜현 부장은 "정부의 집값 안정책이 비교적 일관성을 유지하고 재건축 시장에 대한 압박이 계속되고 있어, 아파트 시장의 거래 감소가 뚜렷하다"며 "강남권을 제외한 지역에서는 비수기에 들어서면서 당분간 아파트 거래와 가격 상승은 상당히 둔화될 것으로 전망된다"고 말했다.
◇매매시장
서울 아파트 매매가격은 한 주간 0.34%가 올라, 지난 주(0.32%)와 비슷한 흐름을 나타냈다. 특히 정부의 규제 압력이 커지고 있는 재건축 아파트는 0.69%를 나타내, 2주 연속 0.6%대의 가격 상승률을 기록했다.
구별로는 용산구(0.9％), 송파구(0.82％), 서초구(0.68％), 영등포구(0.51％), 도봉구(0.42％), 강남구(0.38％) 등의 순으로 오름세를 보였다.
특히 미군기지 이전 등 각종 호재를 안고 있는 용산구는 이촌동 현대, 렉스 등 노후단지 대형평형들이 2500만~5000만원 가량 올라 가격 상승을 견인했다. 최근 용산 파크타워의 분양 호조와 타워맨션 리모델링 업체 선정 등 지역개발이 가시화된 게 가격 상승의 배경으로 꼽히고 있다.
송파구는 건교부의 중층 재건축 아파트 규제 발언에도 불구하고 중층 재건축과 중대형 아파트가 크게 오르면서 재건축은 1.26%, 일반아파트는 0.62%의 가격 강세를 나타냈다.
문정동 올림픽훼밀리타운 49평형이 10억원에서 10억5000만원으로 5000만원이 올랐고, 재건축을 추진 중인 신천동 진주아파트 29평형도 5억4500만원에서 5억7000만원으로 2500만원이 올랐다.
신도시는 0.55％ 올라 지난주(0.56％)와 비슷한 가격 변동률을 기록한 가운데 분당이 상승률이 다소 둔화돼 0.76％를 기록했고 평촌은 0.69％, 일산 0.27％, 산본 0.17％, 중동 0.01％ 등이었다.
수도권은 0.2%의 상승률을 보여 서울과 신도시에 비해 안정적인 가격흐름을 유지했다. 그러나 재건축 밀집지역인 과천시(1.41%), 성남시(0.51%), 광명시(0.34%) 등이 여전히 강세를 나타냈고, 용인시(0.56%), 안성시(0.36%)도 상대적으로 높은 오름세를 이어갔다.
과천시는 저층 재건축 단지들이 소폭 오름세로 돌아섰고, 성남시도 신흥동 주공, 은행동 주공 등 재건축을 추진하거나 노후한 단지들의 가격이 상승했다. 과천시 별양동 주공 2단지 18평형은 한 주간 평균 2500만원이 올랐고, 신흥주공 23평형도 1000만원이 가량이 올랐다.
그 외 지역은 대체로 가격 변동이 크지 않았고, 군포시(-0.01%)와 평택시(-0.03%)는 지난 주 대비 소폭 하락했다.
◇전세시장
전세시장은 봄 이사철이 끝나고 전반적으로 수요가 감소하면서 서울과 수도권을 비롯한 전국이 0.2％대 이하의 낮은 상승률을 기록했다.
서울(0.08％)은 지난주 관악구(0.47％), 구로구(0.26％), 도봉구(0.25％), 마포구(0.24％) 등 순으로 전세가격이 오른 반면 강서구(-0.07％), 노원구(-0.07％), 은평구(-0.07％) 등은 소폭 하락한 것으로 나타났다.
신도시는 0.22％의 상승률을 보였는데 지역별로는 산본(0.32％), 분당(0.28％), 평촌(0.2％), 일산(0.16％), 중동(0.03％) 순으로 가격이 변동했다.
수도권도 0.13%로 보합세를 이어갔다. 지역별로는 과천시가 0.61%로 가장 크게 올랐고, 양평군(0.49%), 용인시(0.46%), 고양시(0.21%) 순으로 오름세를 보였다. 반면 구리시(-0.1%), 남양주시(-0.05%), 성남시(-0.05%)는 소폭 하락했다.