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- (전망 2005)⑥전문가들의 내집마련 전략
- [edaily 이진철기자] 부동산 전문가들은 새해에도 아파트 매매가격과 전세가격의 약세가 지속될 것으로 전망했다.
또 실수요자들의 새해 내집마련 시기에 대해선 상반기와 하반기로 의견이 다소 엇갈렸지만 대부분은 `정부의 부동산 정책시행을 예측할 수 있는 시점`이 적당할 것으로 추천했다.
edaily가 부동산 전문가 7인을 대상으로 ´새해 주택시장 전망´에 대한 설문조사한 결과, 대부분의 전문가들은 새 아파트 입주물량과 부동산관련 세금부담 증가 등의 영향으로 내년에도 주택가격의 하락세가 지속될 것으로 예상했다.
◇매매-전세 하향안정 지속.. 세금부담 늘어 거래위축 불가피
김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "새해 아파트 매매가격은 3~4% 정도, 전세는 4~5% 정도 각각 하락할 것으로 전망된다"며 "거시경제 회복여부와 정부의 부동산 규제완화, 입주량 등이 새해 아파트값에 영향을 미치는 주요 요인으로 작용할 것"이라고 말했다.
박재룡 삼성경제연구소 수석연구원도 "내년 아파트값 하향안정의 수준은 현재 정부가 추진하는 일련의 정책들이 당초 예상대로 국회를 통과하느냐에 달려 있다"면서 "경기부양을 위한 뉴딜정책의 구체적 내용에 따라서도 영향을 받게 될 것"이라고 전망했다.
부동산전문가들은 내년부터 양도세 강화로 매물공급 부족이 예상된다며, 각종 세금을 실거래가 기준으로 부과시 거래위축이 불가피할 것이라고 전망했다. 이는 입주물량 등 공급과 수급량에 따른 시장여건 보다는 정부정책이 주택시장에 가장 큰 영향을 미칠 요인이 될 것이라는 분석이다.
문제능 지오랜드컨설팅 사장은 "1가구3주택 이상에게 양도세 중과가 이루어지고 주택투기지역과 주택거래신고제 등 실거래가 기준으로 양도세 부담이 증가해 매물부족 및 거래감소가 불가피할 것"이라며 "서울 강남 고가주택과 재건축아파트가 가장 큰 타격을 입을 것"이라고 밝혔다.
김학권 세중코리아 사장은 "정부가 부동산거래 활성화와 내수경기를 살리기 위해 부동산 억제책을 일부 완화하려는 움직임이 내년 주택시장에 중요한 영향으로 미치게 될 것"이라고 말했다.
◇내집마련, 정부정책 추진상황 보고 판단.. 판교신도시·충청권 ´주목´
그러나 이같은 전반적인 시장하향세 전망 속에서도 내년 분양예정인 판교신도시와 신행정수도 후속대책이 나올 충청권 토지시장은 수요자들의 관심을 받으며 이슈가 될 지역으로 꼽았다.
특히 분양시장은 분양가 규제가 시행되는 판교신도시 등 공공택지 아파트와 주변 토지를 중심으로 큰 관심을 모으며 호황을 누릴 것으로 전망되는 반면, 공급과잉이 지속될 수도권 입주임박 아파트들과 오피스텔 등은 불황이 심화될 것으로 예상했다.
임달호 현도컨설팅 사장은 "행정수도 후속 대책이 나올 충청권 부동산이 내년 다시 주목받게 될 것"이라며 "화성, 김포 등 신도시 추진에 따른 보상지역 주변 토지시장과 가평, 홍천 등 고속도로 개통 예정지가 호황을 누릴 전망"이라고 말했다.
김영진 내집마련정보사 사장도 "임대수익률이 높은 상품과 개발예정지역이 여전히 수요자들로부터 인기를 끌 것"이라며 "판교 인근의 주택과 주5일제 근무제 확산에 따른 펜션, 남북교류에 따른 북부권 토지 등에 관심을 가져볼 만 하다"고 밝혔다.
대부분의 전문가들은 내집마련 시기로는 일단 정부가 추진중인 일련의 정책시행 시점이 확정된 이후가 적당할 것으로 추천했다.
박재룡 삼성경제연구소 수석연구원은 "내년 상반기는 각종 정부 정책들이 쏟아져 시장이 혼란스러울 것으로 예상된다"며 "주택가격이 어느정도 안정세를 유지하고 예측이 가능한 시점인 하반기쯤 내집마련에 나서는 것을 고려할 만 하다"고 말했다.
이만호 유니에셋 사장도 "내년 부동산시장 침체가 예상되고 정부 정책변수에 따라 내년에도 시장이 움직일 것으로 전망되는 만큼 정책변수의 변화에 따라 내집마련 시기를 조정하는 것이 바람직하다"고 밝혔다.
◇정부 규제정책 완화여부, 아파트값 좌우할 것
한편, 부동산전문가들은 새해 아파트값에 영향을 미칠 요인으로 금리수준과 실물경기 등 전반적인 경제요인과 더불어 종합부동산세, 개발이익환수제, 실거래가 신고 등 정부가 추진중인 부동산정책을 가장 많이 꼽았다.
임달호 현도컨설팅 사장은 "주택경기가 급랭하는 상황에서 정부가 투기억제책과 부양책을 얼마만큼 조화롭게 추진할 지에 따라 아파트값 변동이 많은 영향을 미칠 것"이라고 주장했다.
김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "주택주기지역과 투기과열지구 등 현재 규제가 시행되고 있는 지역에 대해 해제가 이루어진다면 투자수익률 회복에 도움이 될 수 있어 매수세가 다소 늘어날 수 있을 것"이라고 전망했다.
◇전문가 새해 주택시장 전망
1. 내년 아파트값 전망은(매매, 전세)
2. 내년 아파트값에 영향을 미칠 요인을 3가지만 꼽는다면.
3. 내집마련 시기는 언제가 좋을까.
4. 내년 이슈가 될 만한 지역은.
5. 내년 호황과 불황이 나타날 것으로 예상되는 부동산상품은.
6. 정부정책중 주택시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상되는 것은.
▲김선덕 건설산업전략연구소 소장
1. 매매 3~4% 하락, 전세 4~5% 하락
2. 거시경제 회복여부, 신규아파트 입주물량, 정부 부동산규제 완화
3. 하반기
4. 판교신도시, 충청권
5. 호황-행정수도 후속조치 수혜지역 토지, 불황-아파트, 오피스텔, 상가
6. 투기지역, 투기과열지구 해제
▲박재룡 삼성경제연구소 수석연구원
1. 하향안정세
2. 종합부동산세, 개발이익환수제, 부동산중개업법 등의 추진속도
3. 하반기
4. 충청권
5. 무응답
6. 정부정책 모두
▲문제능 지오랜드컨설팅 사장
1. 매매-전세 모두 약보합
2. 양도소득세 강화, 실거래가 신고제
3. 경기활성화 정책 시작전인 상반기
4. 판교신도시, 화성신도시 주변
5. 호황- 개발예정지 주변 토지, 도심 재개발아파트, 불황-강남 고가주택, 재건축아파트
6. 다주택자 양도세 중과, 투기지역 및 주택거래신고지역
▲이만호 유니에셋 사장
1. 매매 1~2% 하락, 전세 2~3% 하락
2. 종합부동산세, 실거래가신고제
3. 하반기
4. 판교, 파주, 김포신도시, 평택, 충청권, 서울 성동구
5. 호황-개발재료가 있는 역세권 중소형아파트, 대단지내 상가, 수도권 인근 농지, 불황-강남권 고가아파트
6. 종합부동산세, 실거래가신고제, 신행정수도 후속대책
▲김영진 내집마련정보사 사장
1. 매매 1~2% 상승, 전세 3~5% 하락
2. 정부정책, 금리수준, 경기회복속도
3. 설날전인 1~2월
4. 판교인근 주택, 펜션, 강원권 토지
5. 호황-토지, 펜션, 상가, 불황-재건축아파트, 오피스텔
6. 종합부동산세, 신거래가신고
▲임달호 현도컨설팅 사장
1. 매매-전세 3~5% 하락
2. 정부규제 완화여부, 신행정수도 후속대책, 재건축 개발이익환수제
3. 상반기
4. 충청권
5. 호황-화성, 김포신도시 및 가평, 홍천 등 주변토지
6. 세제관련 정책
▲김학권 세중코리아 사장
1. 매매 2~3% 하락, 전세 3% 하락
2. 주택담보대출 비율완화, 실거래가신고제
3. 상반기
4. 택지지구내 분양권, 서울 뉴타운지역
5. 호황-오피스, 상가, 전원형아파트, 전원주택
6. 신규분양 원가연동제·채권입찰제, 상가·오피스텔 후분양제
- (04 부동산결산)②아파트 강남불패 `종지부`
- [edaily 윤진섭기자] 2004년 부동산 시장은 지난해 정부가 내놓은 10.29 부동산 대책이 단계적으로 시행되면서 전반적으로 침체를 면치 못했다.
특히 강남권 재건축 아파트는 주택거래신고제와 재건축 개발이익환수제 등의 조치로 된서리를 맞았고, 결국 외환 위기 이후 투자 수익률이 마이너스로 떨어지는 약세를 나타냈다.
아파트 분양 시장도 판교를 염두에 둔 청약 수요자들이 통장 사용을 유보하면서 전반적인 침체를 이어갔고, 주상복합아파트 시장은 시티파크 분양으로 초반 반짝 상승세를 탔지만 분양권 전매 제한 등 각종 규제로 열기가 오래가지 못했다.
상가나 펜션, 오피스텔 등 틈새 시장도 경기 침체와 맞물려 별다른 반사이익을 얻지 못했다. 반면 토지시장은 신행정수도 이전 등 각종 개발 호재에다 주택 시장에서 빠져나온 여윳돈이 몰리면서 상승세를 탔다.
◇전국 아파트 가격 6년만에 안정세..전세가격 큰 폭 하락 `역전세난`우려
올해 아파트 시장은 정부의 각종 부동산 대책이 쏟아지면서 깊은 침체에 빠졌다. 특히 4월 말에 집중된 주택투기지역 확대와 취득·등록세를 실 거래가격을 기준으로 내는 주택거래신고제 시행(대상 지역 서울 강남·송파·강동·용산, 경기도 과천·분당)은 아파트 시장 침체에 결정적 역할을 했다.
또 강남권을 중심으로 한 재건축 아파트 시장<사진>은 연이어 나온 임대아파트 건립을 골자로 한 개발이익환수제도 도입, 그리고 1가구 다주택자 양도세 중과ㆍ종합부동산세 시행 방침이 차례로 예고되면서 일반ㆍ재건축 가릴 것 없이 약세를 나타냈다.
이를 반증하듯 부동산 114 조사에 따르면 외환위기 이후 99년부터 꾸준한 상승세를 보이던 아파트 가격이 6년 만에 안정됐다. 올해 전국 아파트는 0.29% 소폭 오르는 데 그쳤고, 서울(0.62%)보다 경기도(-1.45%) 집값의 하락폭이 더 컸다. 강남구도 3.18%가 내려앉아 `강남 불패신화`에 종지부를 찍었다.
특히 아파트에 대한 투자 수익률은 큰 폭으로 하락 강남구의 투자수익률이 외환위기 이후 처음으로 -0.62%를 기록하는 양상을 보였다.
서울은 용산구(10.02%) 종로구(6.67%) 성동구(5.67%) 광진구(4.43%) 등 뉴타운 추진이나 뚝섬 공원화 등 호재지역 집값 상승이 강남권 집값 하락을 상쇄하는 효과가 있었다.
충청권은 10월 행정수도 위헌 결정전까지 급등 양상을 보였으나 이후 소폭 떨 어졌다. 하지만 10월까지 집값 상승폭이 워낙 커 충남 연기(38.73%)나 공주(20 .08%) 집값은 여전히 전국 최고 상승률을 기록했다.
전셋값은 예년보다 늘어난 입주 물량과 경기침체로 전세 이사 수요가 줄며 전년 대비 서울 -3.58%, 경기 -4.23%, 인천 -5.77% 등을 나타냈다. 이는 수도권이 대규모 입주가 많아 약세가 두드러졌고 전국적으로는 -2.76%가 하락했다.
이 같은 전세가격의 하락세 속에 전셋집을 빼지 못해 이사를 못 가는 `역전세난`이 심각하게 나타났다. 실제 경기도 용인 일대는 지난 6월 말 입주가 몰리면서 32평형이 전세가격이 6000만원까지 하락하는 등 빈집이 속출하기도 했다.
◇강남권도 미분양 아파트 시대..미분양 물량 급증
서울 동시분양 시장은 상반기 잠실 3, 4단지에 청약자가 몰렸으나 이후 극도의 침체를 보여 8차 0.8대1, 9차 0.5대1, 10 차 0.5대1, 11차 0.7대1 등 줄곧 1대1을 밑돌았다.
반면 아파트 분양가는 침체된 청약 시장과는 달리 꾸준히 상승해 올해 강남구에서 분양된 아파트의 평균 분양가는 평당 1994만원으로 작년(1677 만원)보다 18.9% 올랐다. 송파구도 작년 1404만원에서 올해 1696만원으로 20.8%가 뛰었다.
분양 시장 침체가 이어지면서 미분양 물량도 크게 늘어나는 양상이다. 인기지역으로 분류되는 강남권 잠실 3, 4단지의 경우 계약 포기 물량이 늘면서 미분양이 발생했고, 수도권 지역은 사전 예약자에 대한 청약이 순위 청약을 웃도는 게 다반사가 됐다.
이를 분위기를 반영하듯 미분양 아파트는 11월 말 현재 전국의 미분양 주택수가 6만4000호를 넘은 것으로 파악됐다.
이는 지난 10월말 대비 5755호(9.8%) 증가한 것으로 주택경기 회복직전인 200년 3월 수준(6만4550호)으로 수도권의 경우 올 4월 이후 계속 증가세를 보이고 있다.
지역별로는 서울 및 경기도가 10월 대비 각각 76호(13.8%), 2621호(21.1%) 증가했다. 수도권 지역에선 인천광역시만이 485호(21.8%) 감소했다.
지역별로는 ▲울산(1269호, 392.9%) ▲ 충남(1863호, 22.8%) ▲ 경기(2621호, 21.1%)에서 총 5753호가 발생하는 등 전국에서 고르게 늘어나는 추세다.
스피드뱅크 안명숙 소장은 "10. 29 부동산대책을 비롯해 주택거래신고제 실시 등 규제책이 강화되면서 그동안 시장을 주도했던 재건축 아파트와 분양권이 직격탄을 맞았다"고 말했다.
이어 안소장은 "아파트 가격이 안정세를 보였지만 거래를 너무 위축시켜, 향후 거래 활성화가 숙제로 남겨진 한 해"라고 정리했다.
- (04 부동산결산)①냉온탕식 처방으로 `골병`
- [edaily 윤진섭기자] 올해 부동산 시장은 정부 정책의 영향력이 그 어느 때보다 강하게 작용했다. 정부는 `10. 29 부동산 대책`이후 주택, 토지에 관한 각종 후속대책을 내놓으면서 1년 내내 시장을 압박, 전반적인 시장 안정에 주력했다.
하지만 부동산 시장 안정세를 유지했다는 평가에도 불구하고 정상적인 부동산 거래마저 중단시켰다는 비난은 면치 못하고 있다는 게 업계의 평가다. 이런 지적 속에 하반기 들어 정부는 지방 투기과열지구 부분 해제와 주택거래신고제 해제 등 각종 규제를 조금씩 완화하는 조치를 단행했다.
물론 이는 건설경기 부양을 위한 소극적 조치일 뿐 전반적인 정책 기조는 `규제 일변도`라는 게 업계의 평가다. 올해 선보인 각종 부동산 정책과 흐름, 그리고 내년도에 시행될 부동산 정책을 점검해본다.
◇4월 주택거래신고제 지정 이후 규제 일변도 지향
상반기 부동산 시장은 10. 29 부동산 대책 이후 하락했던 아파트 가격이 잠실 저밀도 지구를 중심으로 가격 상승세를 보이는 양상이었다. 특히 시티파크와 위브더스테이트 등 주상복합 아파트 시장이 청약 과열 양상을 보이면서 분양 시장마저 들썩이는 모습을 나타냈다.
그러나 4월말 서울 강남·송파·강동구와 경기 성남시 분당구 등 4곳에 대해 주택거래신고제를 처음 적용하면서 아파트 시장을 하락세로 돌려놓는 결정적 역할을 했다. 이어 용산과 경기도 과천을 추가 지정하면서 이들 지역은 거래가 중단되고 가격이 하락하는 등 극심한 침체기를 맞기 시작했다.
해당 지역은 과세표준 인상에 따라 취득ㆍ등록세가 종전에 비해 2.5배 이상 급등하면서 아파트값 폭등세를 꺾는 역할을 했다.
때마침 불어닥친 시티파크와 부천 위브더스테이트의 청약 열풍 역시 정부가 주상복합 분양권 전매 완전금지 대책을 내놓으면서 그나마 호황(?)을 누렸던 주상복합 시장도 진정세로 돌아서게 됐다.
주택시장이 침체 국면을 맞으면서 시중의 부동자금이 토지시장으로 몰릴 조짐을 보이자 정부는 서둘러 각종 대책을 발표했다.
우선 도시지역 내 녹지 및 비용도 지역, 비도시지역 임야와 농지에 대한 토지거래허가 기준면적으로 종전보다 절반 수준으로 각각 낮췄고, 신행정수도 후보지 주변을 중심으로 주택투기지역, 투기과열지구 등을 잇따라 지정했다.
이에 따라 현재 대전 충청권은 ▲ 대전전역과 충남 천안 아산 공주시, 충북 청주시 청원군 등 10곳은 주택투기지역으로 ▲ 대전 서·유성구 충남 천안 아산 연기군, 충북 청원군 등 15곳은 토지투기지역 ▲ 대전전역과 충남 천안 아산 공주 계룡시 연기군, 충북 청주시 청원군 등 11곳은 투기과열지구로 지정돼 있다.
이밖에 정부가 부동산 보유과세를 대폭 현실화하는 방향으로 재산세제를 개편한것도 부동산시장 안정에 크게 기여했다.
◇시장 침체 깊어지면서 하반기 들어 완화조치 단행
이 같은 정부의 규제 일변도 규제 정책은 하반기 들어 서서히 바뀌기 시작했다. 건설 수주와 미분양 증가 등 건설, 주택시장이 침체국면을 벗어나지 못하자 정부는 각종 제도의 탄력 운용을 본격적으로 검토하기 시작했다.
하반기 들어 해제된 규제 중 첫 번째는 주택투기지역의 부분 해제다. 재정경제부는 지난 8월 20일 부산 북구, 해운대구, 대구 서구.중구.수성구, 강원도 춘천시, 경남 양산시 등 7개 지역을 주택투기지역에서 처음으로 해제했다.
이어 지난 23일에는 ▲ 서울 중랑구, 서대문구 ▲ 인천남동구, 부평구 ▲ 경기 의왕시, 군포시, 고양시 덕양구, 하남시 등 8곳이며 지방은 ▲ 대전 서구, 유성구, 대덕구 등을 추가로 해제시켜 거래 활성화를 꾀하는 조치를 단행했다.
투기지역은 양도세가 실거래가로 부과되는 지역으로, 투기지역에서 해제되면 양도세 부담이 낮아져 그만큼 거래가 늘어나게 된다.
또 건교부는 송파구 풍납, 거여.마천동, 강동구 하일.암사.길동, 강남구 세곡동 등 7곳을 주택거래신고지역에서 전격 해제했는데 주택거래신고지역이 부분적이나마 해제된 것은 이 제도가 시행된 지난 4월 이후 처음이다.
건교부는 이와 함께 부산과 대구, 광주, 울산, 창원, 양산 등 지방 6곳 투기과열지구에 대한 분양권 전매제한 기간을 `소유권 이전 등기시까지"에서 `분양계약후 1년 경과시까지로" 완화하고 투기과열지구내 재건축 후분양제도도 일부 완화했다.
◇`10.29 부동산대책` 내년부터 본격화..국회 통과가 관건
정부는 침체된 시장에 숨통을 터주기 위해 일부 규제를 완화하고 있지만 10. 29 부동산 대책 중 상당수가 내년에 시행이 예정돼 있어, 규제에 따른 부동산 시장 약세는 내년에도 이어질 것으로 업계에선 예상하고 있다.
내년에 시행될 주요 부동산 정책으로는 종합부동산세 및 주택 가격공시제도, 원가연동제, 채권입찰제, 재건축개발이익환수제, 부동산실거래가 신고 의무화 등이 있다.
물론 현재 국회에서 종부세, 재건축개발이익환수제, 부동산중개업법 처리가 늦어지고 있지만, 이들 법안은 참여정부의 핵심 법안으로 인식해 반드시 처리할 것을 고수하고 있어 늦어도 내년 임시국회에서 통과될 가능성이 높다.
주요 법안을 살펴보면 우선 내년 3월 초부터는 아파트 분양 및 택지공급에서의 투기수요 차단을 위해 원가연동제와 채권입찰제가 본격 시행된다.
원가연동제는 공공택지내 25.7평 이하 공영.민영아파트에 대해 지금처럼 택지를 감정가격으로 공급하되 분양가를 적정한 선에서 규제하는 것이며 채권입찰제는 공공택지내 25.7평 초과 아파트에 대해 채권을 가장 많이 사겠다고 하는 업체에 택지를 공급하는 제도다.
이 제도는 내년 6월 분양예정인 판교신도시도 당연히 적용되는데 앞으로는 턱없이 분양가를 높게 책정하거나 웃돈을 받고 공공택지를 제3자에게 넘기는 행위가 상당부분 사라질 전망이다.
임대아파트 건립을 골자로 한 개발이익환수제도는 현재 국회에서 여, 야간 논쟁이 벌어지고 있어 올해 내 통과는 힘들 것으로 점쳐지고 있다. 그러나 내년 2월 임시국회내에서 이 법안에 대한 논의가 다시 돼, 통과될 가능성이 커 늦어도 내년 6월 이후엔 시행될 것으로 점쳐지고 있다.
이 법안은 재건축 사업승인 이전 단지에 대해서는 재건축으로 늘어나는 용적률 증가분의 25%만큼을 임대아파트로 환수(표준건축비를 주고 매입)하는 대신 인센티브(25%)를 부여키로 했다.
또 이미 사업승인은 받았으나 분양승인을 아직 신청하지 않은 재건축 단지에 대해서는 용적률 증가분의 10%를 임대아파트로 환수하는 내용을 담고 있다.
내년부터 `1가구 3주택 보유자 양도세 중과 방침"도 예정대로 시행된다. 1가구 3주택자에 대한 양도세 중과가 시행되면 다주택자들은 집을 팔때 양도차익의 60%를 세금으로 내야하기 때문에 부동산시장에 미치는 충격이 상당할 전망이다.
또 이번 임시국회 내 처리가 미뤄졌지만 부동산 실거래가 신고 의무화 조치도 내년 하반기부터 시행될 가능성이 높다.
이 제도는 부동산 거래시 중개업소들로 하여금 실거래가에 의한 계약내용을 시.군.구에 반드시 통보토록 하는 것으로 이중계약서 작성 관행이 근절되면서 부동산시장이 선진화, 투명화되는 효과가 있다.
그러나 참여정부가 역점 정책으로 추진한 종합부동산세 및 주택 가격공시제도 등 일부 법안은 여전히 국회 내에서 논란을 빚고 있어 제때 시행이 불투명한 상태다.
- (미국의 부자들)부동산 不敗는 계속될까
- [뉴욕=edaily 안근모특파원] "30년전 신문 증권면을 장식하던 기업들중 상당수는 이제 더 이상 존재하지 않는다. 하지만, 19세기 빅토리아 왕조때 지은 집은 아직도 그 자리에 서 있다. 설사 그 집이 사라졌다 하더라도 땅은 그대로 남아 있다. 부동산이야말로 파산을 모르는 투자수단이다."
미국의 포춘지가 최신호에서 부동산 투자 비법을 소개하며 독자들에게 한 말이다.
실제 지난 1960년대 이후 지금까지 미국에서는 집값이 하락한 해가 한 번도 없었다. 지난 1999년부터 지난해까지 미국의 집값은 해마다 평균 7%씩 올랐고, 올해는 9% 가까이 상승했다. 광산 주식에 투자했다가 큰 손해를 본 것으로 알려진 마크 트웨인도 `땅을 사라`고 했다는데...
그렇다면 부동산 투자는 앞으로도 불패의 왕도일까? 돈 냄새에 민감한 미국의 부자들은 그러나 서서히 시장의 변화를 준비하는 모습이다. 눈덩이처럼 불어난 부동산 평가이익을 보전하려고 방법을 강구하기 시작한 것이다.
물론 집값이 떨어질 것 같다면 팔아서 현금화 해버리는 것이 가장 좋은 방법이겠지만, 예상과 달리 집값이 계속 올라버릴 수도 있으니 좀 더 세련된 수단이 필요하다.
모든 상품을 증권화하고 있는 미국의 금융 전문가들이 부자들의 이런 욕구를 내버려둘리 없다. 최근 뉴욕타임즈가 소개한 부동산 헤지상품을 보자.
`마크로증권연구소`는 최근 특정 지역의 집값을 토대로 한 인덱스 펀드를 고안해 시카고상업거래소로부터 상장승인을 받았다.
펀드는 주택가격과 동행하는 것과 역행하는 것으로 한 쌍을 이루고 있다. 주택가격이 떨어질 경우, 한쪽은 똑같이 가격이 내리는 반면, 다른 한쪽은 값이 상승하게 된다. 뉴욕, 로스앤젤레스, 라스베가스 등 집값이 특히나 많이 오른 지역부터 상품화될 예정이다.
따라서 자신이 투자한 주택을 계속 보유하려는 투자자는 집값 하락에 베팅하는 포지션을 설정하면 되고, 아예 집을 팔아 버리겠다는 투자자는 집값 상승에 베팅하면 된다.
이 펀드에 비해 규모가 작기는 하지만, `헤지스트릿`이 지난 10월에 내놓은 상품은 온라인으로 편리하게 거래할 수 있다는 장점이 있다. 투자자들은 향후 3개월간의 집값 방향에 베팅하게 되는데, `상승` `하락` `보합` 세 가지중 하나를 고르면 된다. 뉴욕, 마이애미, 시카고, 로스앤젤레스, 샌프란시스코, 샌디에고 등이 헤지 대상 지역이다.
헤지스트릿은 주택 보유자들이 실질적인 헤지를 할 수 있도록 베팅대상이 될 집값 변동 기간을 1년, 3년 등으로 확대할 계획이다.
이런 금융상품들이 골치 아프다고 생각하는 사람들을 위해 보험상품도 나와 있는데, 대상지역이 한정돼 있는데다가 보험금을 받을 수 있는 조건도 매우 까다롭다고 한다.
전문가들은 금융상품으로 헤지하지는 않더라도 `최소한 모기지만은 고정금리로 바꿔 놓으라`고 권고하고 있다. 혹시 있을 지 모를 집값 하락은 모기지금리의 급격한 상승으로 촉발될 것으로 보이는데, 이 때 변동금리로 대출을 받은 사람은 `집값하락과 이자부담 증가`라는 이중고를 피할 수 없을 것이기 때문이다.
- (따져보는 부동산)건교부, 잠실주공1 주목이유
- [안명숙] 건설교통부 주택정책과의 중요한 업무 중 하나는 주간 아파트 가격 동향을 체크하는 일이다. 지난주에 비해 얼마나 오르고 떨어졌는지, 상승한 지역과 하락한 곳은 어디인 지 등을 꼼꼼하게 살펴본다. 서울 전체나 전국의 변동률도 중요하지만 서울 전체 주택가격에 영향을 미치는 선행지수격인 가격 선도 아파트도 빼놓지 않고 챙겨본다.
건설산업연구원이 지난 10월 발표한 주택가격의 지역간 상관관계 분석 연구 보고서에 따르면 1999년 1월부터 2003년 12월까지 외환위기 이후 주택가격은 강남구의 집값은 서초, 송파, 강동 등 강남권과 분당, 강북의 아파트 가격에 영향을 주는 것으로 나타났다.
결국 강남구의 집값이 상승하면 서초, 송파, 강동등 강남권과 분당, 강북의 아파트 가격이 오른다는 뜻이다. 또한 이 보고서에서는 이 같은 지역간 가격 움직임이 거의 시차없이 1개월내 진행된다는 결과도 포함했다.
이 같은 현실속에서 건교부는 서울 집값의 선행지수격인 강남 집값을 챙길 수 밖에 없고 그중에서도 강남의 노른자위로 불리는 대치동 일대는 언제나 관심의 대상이었다. 사실상 지난해까지만 해도 항상 매주 모니터링하는 1순위 단지는 대치동 은마아파트였다. 그러나 지난해 9월5일 재건축 아파트 소형평형 의무건설 비율 확대를 담은 9.5대책과 잇따른 10.29대책, 재건축 개발이익환수제 등의 이중 삼중 규제로 은마아파트 가격은 곤두박질쳤다.
지난해 9.5대책이 발표 되기 전 은마아파트 31평의 상한가 시세가 7억5,000만원을 호가했으나 지난해 연말에는 6억3,000만원으로 1억2,000만원이나 급락했다. 올해 4월을 전후로 반짝 상승, 6억7,000만원까지 올랐으나 재건축개발이익환수제가 입법 예고되면서 다시 하락해 11월초에는 최저가격인 5억8,000만원까지 떨어졌다. 무려 1년여 만에 1억7,000만원이나 하락한 후 최근 들어 오름세를 보여 6억원 선을 간신히 회복했다.
리모델링과 재건축 사이에서 사업의 장기화도 예견되는 상황이라 현재 정부가 어느 정도의 탄력적인 완화 정책을 제시해도 은마아파트 가격이 예전과 같은 수준으로 반전되기는 어려울 것으로 건교부도 이제는 판단하는 눈치이다. 이제 은마아파트는 건교부의 주요 관심대상에서 벗어나 있는 셈이다.
그렇다면 건교부가 은마아파트 대신 시장의 지표로 삼고 있는 단지는 어디일까? 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)가 조사한 11월 서울 수도권 재건축 아파트값 변동률에 따르면 11월 평균 서울 재건축 아파트값 변동률은 0.2%를 기록한데 반해 송파구는 유일하게 2.21%의 상승률을 나타냈다.
송파구 재건축 아파트의 상승세는 지난 11월17일 국회 법사위의 재건축개발이익환수에 관한 법률이 법안심의 대상에 제외됨에 따라 개발이익환수에 관한 법이 당초 예정된 내년 4월보다 시행이 지연될 가능성이 높아지면서 두드러지기 시작했다. 이미 착공에 들어간 잠실주공 3, 4단지와 이주철거가 마무리단계인 잠실주공 2단지를 제외하고 잠실주공1단지, 시영의 경우에는 사업 진척 상황에 따라 10% 정도는 임대아파트를 지어야 할 것으로 인식돼 왔었다.
그러나 개발이익환수에 관한 법률 시행이 6~7월로 연기될 것이라는 예측이 가시화되면서 이들 단지도 개발이익환수제의 영향에서 완전히 제외될 수 있을 것으로 예상돼 잠실주공1단지를 선두로 잠실벌 재건축 아파트 가격이 상승세를 보이고 있는 것.
잠실주공1단지 13평 매매가는 지난해 말 저가인 4억1,500만원을 기록한 이후 사업승인을 받은 올 봄 최고 5억4,000만원까지 올랐고 다시 하락과 회복세를 반복하며 4억5,500만원까지 떨어졌다. 그러나 개발이익환수에 관한 법률 시행이 당초 예정인 내년 4월에서 6~7월로 연기될 것이 사실상 굳어지면서 잠실주공1단지 13평 시세는 단숨에 5억원을 돌파했다.
최근 잠실주공1단지의 상승세는 이유 있는 반짝 상승이지만 잠실주공1단지가 그동안 잠실 저밀도 재건축 단지의 가격을 주도해왔다는 점에서 서울 아파트 값을 주도하는 ‘다크호스’로 급부상하고 있는 것이다. 건교부는 요즘 들어 부쩍 잠실주공 1단지를 비롯, 대지지분이 넓어 재건축 경기에 민감하게 움직이는 주공5단지 등의 가격을 유의깊게 체크하고 있다.
그동안 선행 연구에서는 송파구의 가격 상승이 강남구의 집값 상승에 영향을 미친다는 결론을 내리지는 못했다. 이는 그동안 보고서에서 사용한 데이터가 지난해까지의 주택가격을 활용했기 때문일 수도 있다. 그러나 사업초기의 재건축 단지로 집중된 강남일대 재건축 아파트 가격이 주춤하는 한편 잠실일대가 재건축 사업의 박차를 가해 새 주거타운으로 변모하게 될 경우 향후 몇 년후의 분석에서는 송파구의 아파트 값이 강남구에 영향을 미친다는 결론이 나올 수 있을 지도 모르겠다.
올해 시장을 보면 재건축 사업이 서울 아파트 시장의 판도를 재편하고 있다고 해도 과언이 아닌 듯싶다. 그동안 강남에 인접해있지만 강남구가 아니라는 점 때문에 평가절하됐던 잠실 일대 아파트가 인근 노후 아파트단지의 재건축과 재건축 개발이익환수 시행 연기에 따른 정책의 특혜 아닌 수혜로 서울 아파트 값을 선도하는 대표단지로 자리매김하고 있다. 바로 2004년 겨울에.
- (가판분석)12월11일자 조간신문 주요뉴스
- [edaily 정태선기자] ◇헤드라인
-경향 : `국보법 유지`의 희생양..국회 뇌사 빠트린 `노동당원 국회의원`의 진실은..
-동아 : 여·야 `이철우의원 파문`대치
-조선 : 당시판사 "고문 얘기 없었다"..이철우의원 "고문으로 사건조작"주장
-한국 : 서산에 1000만평 기업도시
-한겨레: 여권인사 연루 시국사건 한나라, 재판기록 요청
-매경: 부동자금 요동친다
-서경: 청년실업 대책 `백약이 무효`
-한경: 달러 사흘째 강세 `바닥` 찍었나
◇주요기사
-롯데·금호·동원그룹 부당내부거래 조사(전조간)
-"재경부 `제2 환란` 위험 키워"..김태동 금통위원 "투자公 설립 돈만 날릴 우려"(전조간)
-채권대란 우려..투자위험 높은 BBB회사채, 내년 상반기 3조1600억 만기(동아)
-"4분기성장률 3%대 가능성"..재경부 첫 공식언급(서경)
-이부총리, 뉴딜등 경제현안 긴급보고..노대통령 재가 얻어냈나(한경)
-이헌재 사퇴설에 시장 출렁(매경)
-"한국경제 연 8% 고성장 끝"..박승한은총재(조선)
-박승총재 "개혁 힘들지만 지도자가 할일"..고통없는 개혁없어(경향)
-"고성장 엔진 작동 불가능" 한은총재 "경제난 성장엔진 교체 진통"(한국)
-"과거분식 합리적 방안 찾겠다"..천정배원내대표 밝혀(한경)
-출자총액제한 졸업기준 줄다리기(동아)
-"적대적M&A서 경영권 보호위해 연기금 의결권 제한적 허용 필요"..전경련 보고서(동아)
-금융감독 분담금 징수체계 바꾼다(한겨레)
-선물등 파생상품 과세방침 백지화(서경)
-집값 하락폭 커졌다..11월 0.4% 하락 6개월째 떨어져(매경)
-국내 부동산담보로 美서 대출받는다..신한銀, 美 LA은행과 제휴(매경)
-은행 "2단계 방카슈랑스 예정대로"(한경)
-피델리티 국내영업 허가..세계최대 자산운용사(매경)
-안진·하나회계법인 합병..회계시장 3强체제로(한경)
-대우조선, 글로벌 생산체제 갖춘다(매경)
-美네트웍스, 한국에 R&D센터(한경)
-현대자동차 타는 美고객 58%..차바꿀때 다시 "현대車"(한경)
-부산신항 운영권 UAE서 인수..11억5천만불에(한경)
-공무원채용시험 `학력란`폐지 검토(동아)
-방송위, 강원민방 조건부 재허가(동아)
-조기유학 거품 걷힌다(한국)
-수도권 통합 정기권 나온다..지하철 요금 최고 3분의 1까지저렴(한국)
-평양에 첫 남북합영공장..대마방직社 공동출자, 내년 3월 준공(경향)
-中, 한국 밀입국 조직에 重刑..최고 無期선고, 탈북자 지원단체도 영향 줄듯(조선)
-일 "北中은 안보위협 요인"..친방위계획 마련, 무기수출 허용(전조간)
-對중화권 무역흑자 첫 300억 달러 돌파(전조간)
-OPEC "하루 100만배럴 감산"..이르면 내달부터 생산쿼터 초과분 줄일듯(서경 등)
-부시 사회보장정책 일부 민영화(한겨레)
-부시 2기 내각 9명 교체 확정(한국)
- 남아공, 3분기 세계 집값 상승률 1위
- [edaily 하정민기자] 올해 3분기에 전 세계에서 주택가격이 가장 많이 오른 나라는 남아프리카공화국인 것으로 나타났다.
영국 경제주간지 이코노미스트는 자체 집계한 3분기 세계 주택시장 동향을 통해 남아공 집값이 올해 3분기에 전년비 35.1% 올랐다고 10일 보도했다.
2위는 31.2% 오른 홍콩이 차지했다. 6년 만에 디플레이션에서 탈출한 홍콩 경제는 최근 본토 관광객 급증 등으로 경제여건이 매우 개선됐다. 작년 3분기에 홍콩 주택가격이 13.6% 하락했다는 사실을 감안해도 홍콩 부동산시장의 회복 조짐을 쉽게 파악할 수 있다.
3위는 스페인(17.2%), 4위는 뉴질랜드(16.4%), 5위는 프랑스(14.7%)가 차지했다. 이어 영국, 미국, 아일랜드, 중국, 스웨덴, 이탈리아, 벨기에, 호주 등이 뒤를 이었다.
집값이 떨어진 나라도 있다. 3분기에 독일과 일본의 주택가격은 각각 1.7%, 6.4%씩 떨어졌다.
남아프리카공화국은 최근 7년간에도 주택가격이 가장 많이 오른 나라로 꼽혔다. 1997년부터 2004년까지 남아공 집값은 무려 227% 올랐다.
아일랜드(187%), 스페인(149%), 영국(139%), 호주(112%) 등이 뒤를 이었다.
미국 집값은 올해 3분기에 13.0% 상승했고 지난 7년 동안에는 65% 올랐다.
한편 이코노미스트는 세계 각국 부동산시장이 호황을 누리고 있는만큼 과열 우려도 크다고 지적했다. 지난 3년간 이머징마켓 부동산시장의 규모만 20조달러에서 60조달러로 세 배 이상 치솟았다. 잡지는 세계 부동산시장 과열이 IT버블보다 더 위험할 수 있다고 우려했다.
호주, 영국 등에서는 이미 부동산가격 하락이 시작됐다. 호주 주택가격은 3분기에 전년동기비로는 8.2% 올랐다. 그러나 9월말 현재 시드니 주택가격은 작년 12월보다 15% 떨어졌다. 호주 전체로도 작년 말보다 10% 하락한 상태다.
역사상 유례없는 부동산 호황을 누리고 있는 미국도 마찬가지다. 1975~2000년까지 미국 가계소득과 집값 동향 추이를 분석한 결과, 현재 미국 주택가격은 30% 고평가 상태라고 이코노미스트는 지적했다.
이코노미스트는 "미국, 호주, 영국, 프랑스, 아일랜드, 네덜란드, 뉴질랜드, 스페인 등 세계 주요 선진국의 주택가격이 사상 최고치를 기록하고 있다"며 "이는 달리 말하면 더이상 부동산 가격 상승이 지속되기 어렵다는 뜻"이라고 경고했다.
- (정명수의 월가 키워드)Gold, the New Snake Oil
- [뉴욕=edaily 정명수특파원] 크리스마스를 앞둔 뉴욕 맨해튼 5번가(5th ave.남북 방향의 대로)는 쇼핑 천국이다. 화려한 크리스마스 장식을 한 백화점들이 전세계에서 몰려든 관광객들을 유혹하고 있다.
뉴욕은 황금의 도시이기도 하다. 5번가 선상에 유명한 록팰러센터 크리스마스 트리가 있는 49번가(49th st.동서방향 대로) 일대는 세계에서 가장 큰 보석 거리다. 영화 `티파니에서 아침을`의 배경이 되는 보석상 티파니도 이곳에 있다.
이 보석 거리에서는 검은 코트에 검은 중절모를 쓰고, 긴 수염을 휘날리며 바쁘게 걷고 있는 전형적인 유태인부터, 인도인, 이탈리아인, 중국인 그리고 한국인 보석상들을 쉽게 만날 수 있다.
이 거리에는 금, 은, 다이아몬드, 각종 보석을 파는 상점들이 즐비하다. 다이아몬드를 도매로 거래하는 한 인도인 보석상의 사무실을 구경할 기회가 있었다. 건물 입구에서부터 신분증을 확인한 후, 두꺼운 방탄문을 지나서야 그를 만날 수 있었다. 그는 커다른 금고에서 하얀 종이에 담긴 `반짝이는 돌`을 꺼내와서는 진지하게 흥정을 했다.
맨해튼 남쪽에는 또 다른 `황금의 성`이 있다. 바로 뉴욕상품거래소(NYMEX). NYMEX에서는 수백톤의 금 선물을 거래하고 있다.
NYMEX 금선물은 100온스가 기본 단위다.(1온스=28.34그램, 1돈쭝=3.75그램) 온스당 센트 단위로 호가가 형성된다. 거래시간은 오전 8시30분부터 오후 1시30분까지. 하루 최대 가격 변동폭은 75달러. 만기일에 실제로 주고 받는 실물은 순도 99.5%의 100온스짜리 금괴다.(그림 참조)
100온스짜리 한 개의 바(bar)로 된 것도 있고, 대략 1킬로그램 짜리 세개를 한 묶음으로 한 것도 있다. 각각의 금괴에는 NYMEX가 지정한 보석감정회사들의 인증 스탬프와 일련번호가 찍혀있다.
장황하게 뉴욕 금 시장 얘기를 꺼낸 것은 최근 달러 약세로 금에 대한 관심이 높아지고 있기 때문이다. 황금을 향한 인간의 열정은 역사 이래 계속되고 있다. 금은 인간의 역사, 특히 경제사에 있어서 빼놓을 수 없는 존재다.
◇황금의 역사
금은 돈이다. 반짝이는 노란 금속 덩어리는 부(富)의 집적물로 간주됐다. 미국은 1792년 화폐를 금과 은에 연동시킴으로써 통화제도에 금을 도입했다. 이같은 금본위제는 고전적인 통화정책이었다. 1차 세계대전 전까지 금본위 체제는 통화 시스템의 주류였다. 돈이 금의 지지를 받는 한 통화위기가 올 이유가 없었다.
산업혁명과 함께 경제규모가 커지면서 금본위제는 더 이상 지탱될 수 없었다. 경제가 커지는 만큼 돈을 찍어야했고, 그에 맞춰 금을 확보해야했다. 전세계적으로 대공항이 엄습했고, 1차 세계대전이 터졌다. 금본위제는 역사속으로 사라졌다.
금이 다시 등장하는 것은 1944년 브래튼우즈 체제부터다. 달러가 전세계 기축통화가 됐고, 달러는 금 1온스에 35달러로 고정됐다. 브레튼우즈 체제도 금본위제와 마찬가지로 화폐 가치를 무엇인가에(금과 달러에) 고정시키려는 시도였다.
고정 틀이 튼튼하면 문제가 없지만, 기준이 흔들리면 만사가 불안해진다. 2차 세계대전을 거쳐 냉전시대에 돌입한 이후 미국은 서방 자본주의 경제의 큰 형님이었다. 그러나 무역이 확대되고, 미국의 국제 수지 적자가 눈덩이처럼 불어나면서 브래튼우즈 체제는 금이 가기 시작했다. 1971년 8월5일 닉슨 대통령은 달러화에 대한 금 태환을 정지한다고 공식 발표한다. 브레튼 우드 체제는 붕괴됐고, 금은 `돈의 기능`을 상실했다.
금의 역사는 이때부터 본격적으로 시작됐다. 1973년 1차 오일쇼크, 1979년 2차 오일쇼크를 겪으면서 금 값은 천정부지로 치솟았다. 1980년 1월 온스당 850달러까지 상승했다. 지금 화폐 가치로 환산하면 1900달러에 달한다. 금 값은 `위기의 값`이고, 금의 역사는 `위기의 역사`다.
두차례 오일쇼크 이후 1980년대 중반까지 금은 내리막 길을 걸었다. 냉전 막바지 미국은 쌍둥이 적자에 허덕이고 있었고, 지금처럼 달러 약세로 이를 돌파하려했다. 마침내 1985년 플라자 합의에 도달한다.
1987년 여름 제임스 베이커 재무장관은 금리를 인상한 독일로 날아가 다시 한번 노골적으로 약한 달러 정책을 강조해야했다. 그해 10월 주가가 대폭락하는 블랙먼데이가 월가를 덮쳤다. 금융 부문에서 미국의 리더십은 크게 상처받았고, 주가는 급락했다. 반대로 금 값은 다시 400달러를 넘어섰다.
암울한 1980년대, 냉전이 막을 내렸다. 잘 생긴 남부의 풋내기 클린턴이 미국 대통령이 됐고, 세계 경제도 새로운 도약기를 맞았다. 금은 인기가 없었다. 서부 실리콘 밸리에서는 모래로 금(반도체)을 만드는 현대판 연금술사들이 등장했다. 미국인들은 금보다는 주식을 좋아했고, 실제로 기술주는 금같은 대우를 받았다. 진짜 금은 빛을 잃었다.
1997년 아시아 외환위기가 닥쳐왔을 때 금이 반짝 빛을 발한 적이 있지만 그것으로 끝이었다. 전세계 중앙은행들은 금본위제라는 과거의 전통 때문에 가지고 있었던 금을 팔기로 합의했다. 금의 역사가 막을 내리는 듯했다.
그때 맨해튼의 마천루 트윈 타워가 무너졌다. 바로 옆 NYMEX에서 금 선물은 다시 생명을 얻었다. 부시 대통령은 쌍둥이 적자를 부활시켰고, 달러 가치가 떨어지기 시작했다. 주식시장의 거품도 한순간에 꺼져버렸다. 이라크에서, 사우디에서, 미국에서 지정학적 리스크가 높아질 때마다 금은 음흉한 미소를 던졌다. 2004년 11월 금 선물 가격은 1988년 이후 처음으로 450달러선을 돌파했다.
◇Snake Oil
금은 불안을 치유하는 약이다. 경제가, 정치가, 사회가 불안하면 사람들은 금을 찾는다. 실제로 금은 병을 치료하는 약이다. 호주의 발라라-오스틴 방사성 종양 센터에서는 전립선 암 환자들에게 금가루를 주입, 암치료에 활용하고 있다.
금은 인플레와 디플레를 모두 방어할 수 있다. 달러 약세의 피란처이기도 하고, IT 버블 이후 주식 투자의 아픔을 달래주는 투자 수단이기도 하다. 연준리가 금리인상으로 방향을 바꾼 후 금이 채권 투자를 대체할 가능성도 높아지고 있다.
금은 정말 `만병통치약`일까, 아니면 겉만 번지르한 `가짜 묘약(Snake Oil)`일까.
금 시장의 최대 위협 요소는 각국의 중앙은행이다. 연준리 등 주요 중앙은행이 보유한 금은 3만2000톤으로 현재 전세계 광산에서 채굴되는 금 12년치에 해당한다. 브래튼우즈 체제 붕괴후 금은 더 이상 돈이 아니기 때문에 중앙은행은 금을 가지고 있을 이유가 없다. 1999년 15개 주요 중앙은행들은 협약을 맺고, 시장에 영향을 주지 않는 범위에서 보유 중인 금을 매각키로 했다. 올해 3월 이 협약이 갱신됐다. 앞으로 5년간 500톤의 금을 매각키로 했다. 프랑스도 최근 보유 중인 금 600톤을 5년간 매각한다고 발표했다.
중앙은행은 점점 더 영악해지고 있다. 가치없는 자산을 팔고, 수익을 최대화하는 전략을 취하고 있다. 달러 가치가 떨어지자, 중국이, 러시아가 외환보유고 중 달러 비중을 줄이겠다고 한 것도 같은 맥락이다.
우리나라가 IMF 외환위기 당시 금모으기 운동을 벌이자, 국제 금 시세가 크게 하락한 적이 있다. 중앙은행은 필요하다면 부채를 줄이기 위해 언제든지 금을 팔아버릴 준비가 돼 있다.
중앙은행이라는 핸디캡을 가지고 있지만, 금 시장은 여전히 매력적이다. 최근 금 값 상승의 주요인이 달러 약세인 것은 분명하지만, 그것 말고도 금 값을 끌어올리는 변수들은 많이 있다.
인도 등 아시아 국가들의 금 소비 욕구, 중국의 금시장 자유화 가능성이 대표적이다. 특히 중국 변수가 중요하다. 위안화가 달러 페그제에서 풀리는 순간 금이 한단계 레벨 업될 것이라는 분석이다.
전세계 주요 금생산 업체들이 참여하는 월드골드카운슬(World Gold Council)에 따르면 지난 3분기 보석으로써의 금 수요는 6% 증가했다. 반면 금 생산과 중앙은행의 금 매각은 22% 감소했다. 금화, 금괴 투자도 10%나 늘어났다.
금이 본격적인 투자 대상으로 부상할 조짐도 나타나고 있다. 지난달 뉴욕증권거래소에는 금시세에 연동되는 `상품 ETFs(Exchange-Traded Funds)가 최초로 상장됐다. 이 ETFs에 투자하면 금 선물을 매수한 것과 똑같은 효과를 누릴 수 있다. 개인 투자자들 앞에 글자 그대로 `황금시장`을 열어준 셈이다.
◇불안한 미래
금의 주요 생산 국가는 남아프라카, 미국, 호주, 캐나다, 중국, 인도네시아, 러시아 등이다. 금의 최대 소비국은 인도다. 인도인들은 금 값이 아무리 올라도, 금을 사는데 주저함이 없다. WGC에 따르면 인도의 금 소비는 3분기 중 16% 증가했다. 이같은 금 소비 증가는 지난해 인도 농사가 잘됐기 때문이다. 인도의 농부들은 돈이 생기면 금을 산다. 인도 금 소비의 60%는 농촌에서 이뤄지고 있다.
미국은 세계 2위의 금 소비국이다. 미국의 할머니, 할아버지들 사이에서는 손자손녀들의 형상을 본딴 금목걸이를 하고 다니는 것이 유행이다. 미국의 젊은 연인들은 애인의 이름을 큼직하게 세긴 금목걸이를 교환하곤 한다. 미국인들에게 금은 투자의 대상이기도 하다.
중국의 수요도 무시할 수 없다. 3분기 중국의 금 수요는 6% 증가했다. 중국인들은 전통적으로 금을 중요하게 생각했다. 중국 경제가 커지고, 중국인들의 호주머니가 두둑해지면서, 금 수요가 가파른 상승 곡선을 그리고 있다.
수요가 늘어나는데 비해 공급은 부진하다. 특히 남아프리카 공화국의 금광이 공급 불안의 주범이다. 최근 남아프리카 최대의 광산기업 중 하나인 하모니 골드 마이닝은 경쟁사인 골드 필즈에 대한 적대적 M&A의 감행, 투자자들의 이목을 집중시켰다. 금 생산성이 떨어지면서 광산기업간 합병이 해결책으로 부상하고 있다.
그렇다면 금 값은 얼마나 오를 것인가. 시티그룹은 내년도에 금이 일시적으로 500달러선을 넘을 수 있다는 전망을 내놨다. 내년도 평균 금 가격은 425달러를 제시했다.
경제 구조의 격변기 금은 항상 급등세를 나타내곤 했다. 금 시장이 주목받고 있다면 무엇인가 큰 변화의 물결이 일고 있다는 신호다. 변화가 어디서 시작해서 어디서 끝날 것인지는 아무도 모른다. 금은 `불안한 미래`를 반사하는 거울이다.
- (edaily폴)`10월 산업생산 및 11월 소비자물가` 전문가별 전망
- [edaily 채권외환팀] 다음은 edaily가 26일 실시한 `10월 산업생산 및 11월 소비자물가` 폴에 대한 전문가들 발언이다.
◆대우증권 이효근 수석연구위원 = 수출증가율이 떨어지고 재고가 늘면서 생산증가율이 두자릿수를 기록하기는 어려울 전망이다. 설비투자조정압력이 하락세를 보이고 있지만, 내년 2분기 정도에는 다시 상승세를 보일 것으로 예상하고 있다.
물가는 국제유가 및 농축산물 가격하락과 원화절상 영향으로 전월비 마이너스를 보일 것으로 예상하고 있다. 원화절상흐름이 계속된다면 물가상승은 점차 완화될 수밖에 없을 것이다.
→산업생산 전년동월비 8.5%, 전월비 1.5%
→소비자물가 전년동월비 3.7%, 전월비 -0.1%
◆동부증권 장화탁 선임연구원 = 민간소비는 내년 하반기부터 긍정적 강도로 회복될 것으로 보고 있다. 내년 상반기까지 회복 강도가 크지 않을 것으로 예상된다. 다만, 선행지수 전년동월비는 내년 2분기부터 반등세를 띨 것으로 예상한다.
9월 산업생산은 정보기술(IT)와 자동차 생산 등에 힘입어 전년동월비 증가세를 이어갔다. 10월에도 크리스마스라는 계절적 효과와 9월 신차효과 영향 등을 감안하면 IT와 자동차 부문이 나쁘지는 않을 것이다. 전체적으로 전년동월비 증가율은 `역 베이스 이펙트`로 낮게 나오겠지만, 증가세는 유지될 것으로 전망된다.
도소매판매는 아직까지 가시적 회복을 기대하기 어렵다. 그러나 버블이라는 충격때문이지 구조적인 요인은 아니다.
11월 소비자물가는 10월과 비슷한 수준을 기록할 것으로 예상된다. 작년 11월 소비자물가가 낮았던 만큼 전년동월비는 높게 나오겠지만, 전체적으로 안정을 되찾을 것이다. 그러나 원화강세와 유가하락이 당장 소비자물가 하락으로 이어지기는 어려울 것이다. 향후 물가안정에 긍정적 요인이기는 하지만, 소비자물가에 반영되기까지는 어느정도 시간이 걸릴 것이다.
→산업생산 전년동월비 7.5%
→소비자물가 전년동월비 3.9%
◆신영증권 김승현 연구위원 = 10월 산업생산 증가율 둔화되겠지만, 수출이 안정적이라 크게 우려할 상황은 아니다. 자동차는 내수부진 영향으로 완만한 하락세를 나타낼 것으로 보인다. IT는 가격하락 요인이 있지만, 물량증대가 이를 만회하고 있다. 내년 하반기 민간부분 대체수요 등을 감안하면 단가상승과 물량증대 효과가 나타날 가능성을 배제할 수 없다.
도소매판매는 소비심리 위축이 다소 완화되며 9월보다 긍정적 흐름이 나올 것으로 예상된다. 설비투자도 연말을 앞둔 기업들이 투자계획을 더이상 미루지 못하면서 안정세를 되찾을 것으로 보인다.
11월 산업생산 증가율은 그동안의 둔화속도가 완화되며 보합 또는 소폭 반등 국면이 나타날 가능성을 배제하기 어렵다. 4~5개월간의 경기지표 악화가 마무리되고 시점이 될 것으로 예상된다.
11월중 식료품 가격 하락폭이 컸다. 유가하락 효과와 환율로 인한 수입단가 하락, 주거비 약세 등의 영향으로 전월비 마이너스 가능성이 높아보인다. 11월 농축산물 가격도 출하증가 영향으로 물가안정에 도움됐을 것으로 예상된다.
→산업생산 전년동월비 8.0%, 전월비 0.8%
→소비자물가 전년동월비 3.4%, 전월비 -0.4%
◆씨티글로벌마켓 오석태 이코노미스트 = 10월 산업생산은 베이스 이펙트가 본격적으로 나올 시점이다. IT부문은 호조를 보이겠지만, 소비와 설비투자는 여전히 부진할 것으로 예상된다. 11월 산업생산은 지켜볼 필요가 있다. 10월 수출액이 사상최고를 기록하는 등 수출이 갑자기 잘나오는게 무엇을 뜻하는지 미스터리다.
물가는 걱정할 시점이 아니다. 10~12월은 계절적으로 물가가 크게 오를 요인이 많지 않다.
→산업생산 전년동월비 6.4%, 전월비 -0.5%
→소비자물가 전년동월비 3.8%, 전월비 -0.2%
◆한화증권 임노중 연구위원 = 수출이 산업생산 증가를 이끌고 있다. 10월 수출액은 228억달러로 월별로는 사상 최고다. 그러나 자동차 내수출하가 급감하고 서비스 쪽도 둔화되는 등 내수가 수출을 까먹는 역할을 하고 있다. 여기에 전년동월 대기 역베이스 효과로 증가율 둔화 흐름이 뚜렷해질 전망이다. 내년 상반기에도 둔화세가 지속될 것으로 예상하고 있다.
물가는 농산물가격 하락과 유가 안정, 환율하락 등의 요인으로 지난달보다 하락할 것으로 예상된다. 11월에는 10월과 달리 공공요금 인상요인도 찾기 힘들다. 특히 수요측면의 물가상승 압력이 굉장히 낮아 물가는 점차 하향안정세를 찾아갈 것으로 전망된다.
→산업생산 전년동월비 6.3%
→소비자물가 전년동월비 3.7%, 전월비 -0.3%
◆동원증권 김영준 책임연구원 = 유가와 환율이 떨어져 해외부문의 인플레 압력이 줄어들었다. 농축수산가격도 안정되고 있다.
10월 수출호조로 산업생산 전월비는 증가세를 보였을 것으로 예상된다. 우려했던 수출이 상당히 견조하게 버티는 것 같다. 전년동월비는 역 베이스이펙트로 증가세가 둔화될 것으로 예상한다.
도소매판매는 백화점판매가 괜찮게 나왔지만, 아직까지 의미를 두기 어려운 상황이다. 설비투자도 마찬가지다. 내수부문 내년 2~3분기 정도돼야 회복세를 띨 것으로 예상한다.
11월 소비자물가는 유가와 환율이 떨어지는 등 해외부분 인플레이션 압력이 줄어든 것이 크게 작용할 전망이다. 농축수산물 가격하락도 물가하락의 이유가 됐을 것이다.
→산업생산 전년동월비 8.0%, 전월비 0.6%
→소비자물가 전년동월비 3.6%, 전월비 -0.3%
◆현대증권 이상재 거시경제팀장 = 9월보다는 10월에 조업일수가 늘어나는데 계절조정을 하더라도 생산수준이 떨어지지 않을 것이다. 수출이 생각보다 호조를 이어가고 있어 내수용 생산이 계속 부진하지만 잘 버티고 있다.
전년동월로 증가율이 급락하는 것은 지난해 같은기간 급증에 따른 반사효과이다. 증가율은 9월보다 10월이 낮아지고 성장세 둔화되는 걸로 나오겠지만 일부 얘기처럼 경착륙은 아니다.
어차피 수출의 성장기여도 약화는 불가피한 것이고 내수가 회복되지 않는한 전체 산업생산의 둔화는 피하기 어렵다. 이에 따라 내년 상반기까지는 성장세 하락이 불가피하다.
관건은 내수회복이 언제 되느냐인데 내년 2분기 중반부터 가능하리라 본다. 이때부터 내수가 수출을 보완할 수 있을 것으로 경기가 바닥을 찍는 시점이다.
소비자물가는 전월비 하락할 것으로 예상하는데 날씨가 좋았기 때문에 농산물 가격 하락 등으로 3개월 연속 안정될 것 같다. 또한 국제유가가 10월보다 더 떨어져서 1차 유류제품 가격이 더 하락했다.
연간 물가는 3.7%를 당초 봤는데 큰 차이는 없지만 조금 더 낮을 수 있다. 4분기들어 물가가 안정되고 있기 때문이다.
내년 연간 물가는 3.2%를 전망한다. 연초에는 항상 물가상승 요인이 있고 반사효과도 크기 때문에 물가상승률 수준이 4%내외로 높을 것이다. 그러나 올해 유가상승이 워낙 높았기 때문에 하반기에는 낮아질 것이다.
→산업생산 전년동월비 7.2%, 전월비 2.0%
→소비자물가 전년동월비 3.7%, 전월비 -0.2%
◆JP모건 임지원 이코노미스트 = 수출이 생각보다 좋았다. 전월보다 늘어난 것도 수출 때문이다. 4분기 GDP는 3% 초반밖에 되지 않을 것이다. 그러나 잠재된 단기 성장 모멘텀은 2분기나 3분기보다 전분기대비로 오히려 올라갈 것이다.
소비자물가는 농수산물 가격이 하락했는데 우편요금이나 공공요금이 올라가 전월비 보합을 예상하고 있다. 환율이 하락했지만 이로 인한 물가하락압력은 아직 나타나지 않았다. 12월부터는 환율영향을 기대할 수 있다.
→산업생산 전년동월비 8.3%, 전월비 1.2%
→소비자물가 전년동월비 3.9%, 전월비 0.0%
◆SK증권 오상훈 투자전략팀장 = 수출이 둔화세를 보이고 있다. 내수 둔화세가 더 심해졌다. 출하증가율이 5.6%로 예상된다. 생산과 출하 갭이 발생해 재고가 늘었다. 산업생산이 3분기 10.9%, 4분기에는 5~6%정도로 낮아질 것이다. 도소매판매 쪽에서는 백화점과 할인점 매출이 좀 늘었지만 기술적으로 반등한 측면이 있다. 자동차,휴대폰 등 내수 소비재가 감소해 -3%대를 나타날 것이다. 설비투자는 감소해 -7%대로 크게 감소할 것이다.
농산물 가격은 크게 하락해서 물가 안정 요인으로 작용했다. 유가도 안정되고 환율이 하락해 수입물가가 떨어져 전반적인 물가 안정 요인으로 작용하고 있다. 연간 3.7% 대로 예상하고 있다. 내년 상반기 공공요금 인상 가능성은 물가상승 압력 요인으로 남았다. 하지만 그것을 감안하더라도 올해 워낙 물가 수준이 높았기 때문에 내년에는 기술적인 하락 안정 효과가 있을 것이다. 내년 물가는 3%대, 근원물가는 2.5%대를 유지할 것으로 보인다. 이로인해 한은의 통화정책 부담이 줄어들 것이다.
→산업생산 전년동월비 7.1%, 전월비 0.3%
→소비자물가 전년동월비 3.6%, 전월비 -0.3%
◆동양증권 장창수 연구원 = 전년대비로는 2개월 연속 부진함을 겪고 있다. 수출이 둔화세고 내수 부진이 지속되고 있기 때문이다. 전월대비로는 전체적으로 조금 빠질 것이다. 내년 2분기 말부터 내수가 회복될 것이다. 단 그 회복세가 완만할 것이다. 가계 부채는 추가 악화 요인이 없다. 사실 투자(건설, 설비) 부문이 핵심이다. 건설쪽은 예전에 수주받은 물량으로 내년 상반기까지 공사 예정이다. 설비 쪽 투자 둔화세다.
유가 반영해도 공산품 가격이 크게 오르지 않았다. 서비스 물가도 별로 오르지 않았다.
→산업생산 전년동월비 7.5%, 전월비 0.2%
→소비자물가 전년동월비 3.8%
◆한투증권 김재은 책임연구원 =내수쪽이 부진하지만, 상대적으로 많이 빠질 것에 비해 견조하게 유지했다. 내년 상반기나 1분기가 선행지수와 동행지수의 변곡점이다. 추가적 악화는 없을 것으로 예상된다. 도소매 판매 지표의 개선 여부가 관건이다.
수출쪽에서는 여전히 선방했다. 수출 증가세는 소폭 둔화되겠지만 절대량은 여전히 많다. 내수가 얼마나 회복될 것이냐가 관건이다. 11월 자동차판매 내수는 역대 11월 중 최대가 될 정도다. 작년 베이스이펙트 감안하면 아주 나쁜 것는 아니다. 안좋기는 하지만 이제 좋아지는 방향으로 나갈 것이다.
내수 쪽이 올라온다면 질적인 개선이라는 의미가 부각될 수 있다. 경제 지표가 다소 낮아지더라도 경제의 질적 수준은 상승한다는 것을 감안해야 한다.
물가는 8월달 고점을 지난 것 같고 꾸준히 좋아질 것이다. 공급 측에서는 원자재값 상승 등과 같은 추가적인 상승이 어렵다. 현 수준 이하로 안정될 것이다. 한 달 남은 올해는 더이상 상승 요인 없다. 내년은 3.5% 이내로 내려갈 것이다.
→산업생산 전년동월비 8.0%, 전월비 3%
→소비자물가 전년동월비 3.8%, 전월비 0.0%
◆대투증권 소재용 과장 = 수출둔화폭이 우려만큼 빠르지 않았지만 소비의 회복 모멘텀을 찾기 어려운 가운데 설비투자 및 건설투자 등 투자지표의 악화로 내수경기의 부진이 이어지며 산업생산도 둔화세가 지속될 전망이다.
9월 당시 예상보다 큰폭으로 악화된 설비투자 지표 및 재고누적 부담 지속 여부가 10월 산업활동에서의 중요한 지표로 판단된다.
물가는 공업제품 및 서비스업의 가격 상승에도 불구, 내수경기의 부진이 이어지는 가운데 농축수산물 가격 안정으로 전월과 같은 수준 유지할 것으로 예상된다. 국제유가 급등세가 진정되는 가운데 환율하락으로 물가상승 부담은 다소 완화될 전망이다.
→산업생산 전년동월비 7.9%, 전월비 0.5%
→소비자물가 전년동월비 3.8%, 전월비 -0.1%
◇전문가별 전망 집계표