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- 서민경제 주름살..출구가 안보인다
- [edaily 박동석기자 김상욱기자] ‘물가는 치솟는데, 장사는 안되고..도무지 앞이 안보인다"
서민경제의 주름살이 깊어지고 있다.
6일 통계청이 발표한 8월 서비스업활동동향은 벼랑 끝으로 내몰리는 서민경제의 실상 그대로다.
대부분 서민들이 돈벌이로 꾸려가는 식료품점, 슈퍼마켓등 소매업은 19개월째 마이너스 행진이고 음식점도 9개월째 감소세다. 정부의 강력한 부동산 안정대책과 집값 하락의 영향으로 올초부터 8개월째 감소세를 보여온 부동산 및 임대업도 지난 8월 지난해 같은 기간에 비해 무려 9.6%나 급감했다.
더욱이 앞으로 형편이 나아질 기미도 별로 없다. 그보다는 더 나빠질 가능성이 크다는 게 중론이다. 국제유가는 배럴당 50달러를 넘어 60달러대롤 치솟는등 대내외 경제여건은 불리한 쪽으로 전개되고 있어서다.
◇ 사상 최악의 성적
지난8월 서비스업 생산은 지난해 같은 기간에 비해 1.7%가 감소했다. 지난7월 성적이 1.4%감소로 사상 최저 기록을 작성한 것을 고려하면 2개월 연속으로 최악의 성적을 기록한 셈이다.
이 성적은 우리나라 서비스업종의 활동지수다. 통계청은 매달 서비스업통태조사 결과 자료와 도소매업 판매액지수, 금융, 보험, 의료업등 외부기관 행정자료를 종합해 지난 2000년을 기준(100)으로 작성해 발표하고 있다.
사상 최저라는 의미는 통계청이 서비스업활동동향 자료를 수집하기 시작한 지난 99년이후 최저라는 뜻이다.
서비스업을 활성화하려는 정부의 거듭된 노력에도 불구하고 성적은 되레 바닥으로 떨어지는 것은 내수침체의 골이 깊어진 영향이 크다.
통계청은 서비스업의 부진현상이 심화돼 지난해에 비해 추석연휴의 영향도 받지 못하고 있다고 분석하고 있다.
◇소매업 19개월째 감소세 지속
서비스업이 사상 최악의 성적을 기록한 것은 도소매업과 음식점, 부동산 임대업, 교육서비스업이 부진한 탓이 크다.
운수업, 통신업등은 전년 같은 기간에 비해 8.6%, 2.2%가 각각 증가했으나 서민경제의 발판들이 다 무너진 영향으로 성적이 나빴다는 설명이다.
특히 도소매업의 성적이 안좋았다. 도소매업은 자동차판매와 차량연료소매업의 소폭 증가에도 불구하고 도매업과 소매업의 감소로 인해 지난해 같은 기간보다 2.2%가 줄어들었다.
도매업의 경우 1차금속제품, 기계장비등의 판매는 증가했지만 음식료품, 담배, 건자재, 철물의 감소세가 두드러지며 0.7%가 감소했다.
특히 소매업은 음식료품, 무점포소매업, 백화점, 슈퍼마켓등 종합소매업, 가정용 기기 및 가구등이 모두 감소세를 나타내며 4.6%나 떨어졌다.
음식료품은 8.2%나 감소했으며 무점포소매와 종합소매업도 각각 7.5%, 6.1%가 감소했다.
소매업종의 부진은 지난해 2월 6.4% 감소를 기록한 이후 무려 19개월째 이어지고 있어 서민경제의 고단함을 반영하고 있다.
숙박업과 음식점업에서도 명암이 엇갈렸다.
숙박업은 호텔업에서의 매출이 크게 증가하며 8.2%가 늘어나고 음식점업중에서도 치킨이나 피자등 기타음식점업과 주점업은 각각 4.6%, 1.1%의 증가세를 나타냈다.
그러나 서민들의 생활수단인 일반 음식점의 매출은 5.2%가 줄어들어 상대적 부자업종들과 대조를 나타냈다. 음식점업의 감소세는 지난해 12월 0.1%감소에 이어 9개월째다.
◇ 부동산 시장도 ‘썰렁’
부동산서비스 시장도 썰렁하다. 부동산 및 임대업은 9.6%감소로 최근 4개월간의 두자릿수 감소세를 벗어나긴 했으나 여전히 높은 내림세를 면치 못하고 있다.
부동산 임대업이나 복덕방이나 장사가 안되기는 마찬가지다. 부동산업관련 매출은 지난해 같은 기간에 비해 2.9%가 줄어들었다. 특히 부동산 시장이 얼어붙은 영향으로 부동산임대업의 매출이 6.8%나 급감했다. 부동산 서비스업은 올해 1월 마이너스 2.9%를 기록한 이래 8개월째 하락행진이다.
부동산 관련 서비스업이 부진을 면치 못하고 있는 것은 건설수주가 5년5개월이래 최악으로 떨어질 정도로 급랭할 정도로 부동산시장이 내리막을 걷고 있기 때문으로 풀이된다.
내수침체는 불같이 뜨겁던 교육시장에도 영향을 미치고 있는 것으로 분석됐다. 지난8월 교육서비스업은 학원등의 매출이 급감한 탓으로 9.3%나 감소했다.
◇ 보건서비스 수요는 증가세
이런 가운데 보건 및 사회복지사업 관련 매출이 꾸준하게 증가하는 현상은 눈여겨 볼 대목이다. 내수 침체 속에서도 증가세가 꺾이지 않고 있어서다.
보건 및 사회복지분야 매출은 지난8월 4.7%가 증가해 올해 1월이후 8개월째 증가세를 이어오고 있다. 이 지수는 국민건강보험 요양기관으로 지정된 의료기관에서 건강보험심시평가원
에서 청구한 월별 총 진료비를 기초로 작성된다.
결국 의료비가 많이 든다는 얘기다. 또 의료비 증가는 고령화로 인해 노인의료비가 급증했기 때문으로 전문가들은 보고 있다. 통계청이 지난 1일 발표한 2004년 고령화 통계에 따르면 지난해 65세 이상의 노인의료비는 4조3700억원으로 전체 의료비의 21.3%를 차지해 2002년 19.3%에 비해 2.0%포인트 증가했다.
민간경제연구기관의 한 관계자는 “평균 수명 연장의 추세를 감안할 때 보건의료와 사회복지에 대한 수요는 경기와 상관없이 꾸준하게 팽창할 것”이라며 기업들이 이 분야에 주목할 것을 권고했다.
그는 그러나 “고유가나 정부의 경기대응방식을 생각하면 서민경제의 시름이 더 깊어질 가능성이 크다”고 우려했다.
- (부동산전략)⑤법원 경매투자 지금이 적기
- [edaily 이진철기자] 법원 부동산 경매시장은 물건이 크게 늘고 있는 반면, 낙찰가율이 하락하면서 실수요자들의 내집마련 수단으로 관심을 끌고 있다.
부동산전문가들은 최근 경기침체로 경매로 넘어가는 물건이 크게 늘면서 내년 상반기까지 경매시장이 최고 호황을 누리며 부동산 투자수단으로 큰 인기를 끌 것으로 예상하고 있다.
27일 디지털태인에 따르면 지난 8월 전국 법원경매에 나온 매물은 총 4만801건으로 사상처음 4만건을 돌파했다. 또 지난 8월 낙찰가율은 65%로 2002년 12월의 64% 이후 최저 수준을 기록하는 등 올들어 계속 70%대를 밑돌고 있다.
낙찰가율이 떨어진다는 것은 그만큼 수익률과 낙찰 가능성이 높아진다는 것을 의미하므로 경매 투자에 있어 지금처럼 유리한 때는 드문 셈이다.
강은현 법무법인 산하 실장은 "시세보다 저렴하게 내집을 마련하거나 특정지역으로 거주지역을 옮기려는 수요자, 평형대를 넓혀가려는 수요자 등은 올 하반기를 법원 경매시장을 적극적으로 노려 볼 필요가 있다"고 말했다.
◇낙찰동향= 아파트 경매의 두 번이상 유찰돼 가격경쟁력이 충분히 확보된 물건이나 시세에 비해 저평가된 물건에 한해 투자자들이 몰리고 있다.
지난 21일 서울 중앙지방법원 6계에서 진행된 서초구 서초동에 있는 우성아파트 32평형의 경우 28명이 입찰에 참여해 열띤 경합을 벌였다. 최초감정가 4억원에서 두 차례 유찰돼 최저입찰가 2억5600만원에 불과했다. 결국 최종낙찰가는 3억5500만원으로 88.8%의 낙찰가율을 기록했다.
개발재료 지역에 있는 물건의 경우는 아직도 첫 회차 낙찰현상이 계속되고 있다. 뉴타운 건설이나 재개발 예정지역 인근에 몰려있는 단독주택과 다세대 주택의 인기는 굴곡 없이 투자 행렬이 이어지고 있는 것.
지난 21일 서부지방법원 3계에서 진행된 서대문구 북가좌동에 있는 다세대주택 19평형의 경우 최조감정가는 1억500만원으로 신건임에도 2명이 참여해 최초감정가의 106.9%인 1억1226만원에 낙찰이 이뤄졌다.
상가물건의 경우 올 상반기까지만 해도 좀체 구경하기가 쉽지 않았던 중대형 우량물건도 속속 경매시장에 나오고 있다.
23일 서부지방법원 1계에서 진행된 마포구 신공덕동에 있는 6층 상가는 최초감정가 14억6760만원으로 3명이 입찰에 참여해 16억1100만원에 낙찰이 이뤄졌다.
토지시장의 경우 그동안 과열영향으로 과열입찰경쟁이 숨고르기에 들어간 상태다.
고양지원 3계에서 지난 21일 진행된 파주시 맥금동에 있는 임야 835평은 최초감정가 3억7812만원으로 단 1명만 입찰에 참여했으며 20일 성남지원 2계에서 진행된 광주시 도척면에 있는 밭 772평에는 2명만이 참여하는 등 입찰경쟁이 저조한 상태다.
◇투자전략= 1억원 이상의 여유자금이 있는 사람이라면 2층 이상의 다가구나 단독주택, 아파트 등이 유리하고 1억원 이하는 다세대, 빌라, 연립 등이 유망하다.
입지여건이 좋은 단독주택이나 다가구는 최소한 1가구 이상 전·월세를 놓을 수 있기 때문에 수익률면에서 추천할 만 하다.
아파트는 최소 2회 이상 유찰된 물건이어야 수익을 기대할 수 있다.
아파트값이 최고점이었던 연초 감정한 물건의 경우 최근 시세하락으로 감정가가 시세에 육박한 경우가 있고 치열한 입찰경쟁으로 오히려 감정가보다 높은 금액에 낙찰되는 경우도 심심치 않게 발생하고 있다.
이럴 경우 1회 유찰된 물건도 수익률이 10%에도 못 미쳐 각종 비용을 제하고 나면 남는 게 없을 수도 있다.
수도권 전원주택지의 경우 통상 2~3회 정도 유찰되는 경우가 많아 시세의 절반 정도면 매입할 수 있고 세입자가 없어 법률관계가 단순한 것이 장점이다.
최근 각광받고 있?충청권 토지의 경우 정상거래시 적용되는 규제에서 제외된다는 점에서 인기를 끌고 있다.
물건을 고를 때는 아파트의 경우 대규모 단지에 역세권, 로열층, 건축 연도가 오래되지 않은 것을 선택한다. 단독·다세대주택은 교통·도로 여건이 좋은 지 현장을 살펴보고 토지의 경우 향후 개발계획을 확인하고 입찰에 참여하는 것이 좋다.
◇유의사항= 경매에 응찰하기 전 일단 해당 물건의 등기부등본을 떼서 권리관계를 확인하는 것이 필수적이다.
만약 최초 저당권(저당권중 설정일이 제일 빠른 것) 설정일보다 세입자의 주민등록 전입일자가 앞서거나 동일한 경우에는 그 세입자의 임차보증금을 낙찰자가 모두 인수해야 하므로 주의해야 한다.
단, 세입자가 확정일자를 받은 경우엔 낙찰자가 아니라 법원에 배당 신청을 할 수 있으므로 세입자가 배당신청을 한 물건에는 응찰해도 좋다.
최초 저당권 설정일이나 가압류일 이후에 전입한 세입자의 임차보증금은 낙찰자가 물어주지 않아도 되지만 최소한 이사비용은 낙찰자가 부담하는 것이 통례다. 그러나 세입자가 순순히 집을 비워주지 않는 경우도 많기 때문에 명도소송도 미리 대비해야 한다.
특히 유념해야 할 것은 등기부등본 갑구에 가등기, 가처분, 예고등기, 전세권 등이 설정된 물건은 절대 피해야 한다. 이런 부동산은 낙찰을 받은 후에도 그 권리를 인수하게 되며, 특히 저당권 보다 앞서 있을 때는 등기부에 등재된 권리가 말소가 되지 않으므로 주의해야 한다.
밭과 논 등의 농지는 ´농지취득 자격증명´이 필요한지 확인한다. 임야는 묘지가 있는지, 지상 수목이 함께 경매에 부쳐지는지 살펴야 한다.
- (부동산전략)②전문가설문..내년 상반기 노려라
- [edaily 이진철기자] 부동산 전문가들은 추석 이후에도 아파트 매매가격과 전세가격의 약세가 지속될 것으로 전망했다.
또 실수요자들의 내집마련 시기에 대해선 당장 서두르기 보다는 시장상황을 지켜본 후 연말부터 내년 상반기까지가 적당할 것으로 추천했다.
edaily가 부동산 전문가 6인을 대상으로 ´추석이후 주택시장 전망´에 대한 설문을 조사한 결과, 대부분의 전문가들은 입주물량 증가와 정부규제 등의 영향으로 주택가격의 하락세가 지속될 것으로 예상했다.
◇당분간 집값 하향안정.. 재건축·상가 타격 클 것
김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "매매가격은 추석이후 연말까지 1~2% 정도, 전세는 2~3% 정도 각각 하락할 것으로 전망된다"며 "입주량 증가가 지속되고 있기 때문에 10월까지는 하락세가 미약하겠지만, 11~12월에는 비수기에 접어들면서 하락폭이 확대될 가능성이 크다"고 말했다.
박재룡 삼성경제연구소 수석연구원도 "정부가 특별한 고강도의 대책보다는 기존의 정책들을 지속할 것이기 때문에 급등이나 급락은 없고 하향 안정세가 이어질 것"이라고 전망했다.
부동산전문가들은 정부의 규제대상이 되고 있는 사업초기 단계의 재건축 아파트, 공급과잉 및 서민경제 위축의 영향을 받는 다세대, 연립주택 등은 불황이 심화될 것으로 예상했다.
특히 경기불황에 따라 매출감소 및 임대료 하락이 예상되는 상가는 시장침체가 가장 두드러질 부동산 상품으로 꼽았다.
김의열 한국주택협회 팀장은 "소형의무비율, 개발이익환수 등의 규제강화로 재건축아파트에 대한 수요위축이 예상된다"며 "내수침체영향에 따른 소비위축 등으로 상가시장도 침체가 지속될 것"이라고 밝혔다.
김학권 세중코리아 사장도 "강남의 경우 집값하락은 재건축아파트로 인해 떨어진 경우가 많고 재건축 규제가 지속되는 한 상승세는 어렵다"며 "강남 집값은 내년까지는 하향안정세를 보일 것"이라고 밝혔다.
◇내집마련 내년 상반기 유망.. 화성·판교신도시 노려볼 만
그러나 이같은 전반적인 시장 침체속에도 10월 분양예정인 화성 동탄신도시와 내년에 공급될 판교신도시 등은 수요자들의 관심을 받으며 이슈가 될 지역으로 꼽았다.
특히 분양시장은 분양가 규제가 되는 판교신도시 등 공공택지 아파트를 중심으로 활기를 띨 것으로 보이는 반면, 분양권 거래가 규제되는 수도권의 경우 입지가 좋지 않은 외곽의 소규모 아파트들은 미분양을 면하기 어려울 것으로 예상했다.
안명숙 스피드뱅크 연구소장은 "서울은 뚝섬공원 조성, 용산 미군기지 이전, 청계천 복원 수혜지역 등 호재가 있는 지역의 아파트는 여전히 가격이 상대적인 강세를 보일 전망"이라고 밝혔다.
안 소장은 또 "지방은 정부의 주택투기지역 및 투기과열지구 해제가 거론되는 신규 아파트 시장을 중심으로 조금씩 활기를 찾고 행정수도 이전지역에 인접한 충청권도 주택공급이 늘면서 활기를 이어갈 것"이라고 말했다.
김영진 내집마련정보사 사장은 화성 동탄신도시 1단계와 잠실시영·잠실주공2단지 등 대규모 재건축 일반분양 물량, 방배·거여동 등 서울3차 뉴타운 예정지구 등이 연내 수요자들로부터 큰 관심을 모을 지역으로 꼽았다.
내집마련 시기로는 올 연말부터 내년 상반기까지가 적당하다고 추천했다.
김학권 세중코리아 사장은 "향후 국지적인 등락은 하겠지만 상당기간 침체기를 갈 것으로 보여 내집마련 시기는 앞당기지 않아도 좋을 듯 싶다"고 말했다.
김의열 한국주택협회 팀장은 "내년 하반기 이후는 정부의 강력한 부동산규제정책의 영향으로 주택공급 부족이 가시화될 수도 있다"며 "따라?국지岵막?가격상승 현상이 나타날 가능성이 높아 내년 상반기중 내집마련에 나서는 것을 고려할 만 하다"고 말했다.
김영진 내집마련정보사 사장은 "내년 6월에 계획되어 있는 판교신도시 청약을 고려하는 수요자가 대부분인 만큼 청약통장을 아끼는 방법을 모색하라"며 "다만, 상대적으로 여유자금이 있는 수요자라면 내년 중대평형은 채권입찰제가 시행될 예정이므로 지금 유망단지를 선별해 투자하는 것도 좋다"는 청약전략을 제시했다.
◇주택경기 부양책·경기침체 집값에 변수.. 수요위축 규제 지적
한편 부동산전문가들은 추석이후 아파트값에 영향을 미칠 요인으로 미국 금리인상과 같은 금리문제, 실물경기, 정부의 경기부양 정책 가운데 주택정책의 포함 여부 등을 가장 많이 꼽았다.
안명숙 스피드뱅크 소장은 "최근 주택시장의 동맥경화증의 원인은 지난해부터 이어지고 있는 실물경기의 침체와 정부의 과도한 수요 억제정책, 수요자들의 심리위축이 가장 크다"며 "올 하반기에도 경기침체와 정부의 부동산관련 정책이 시장의 흐름에 가장 중요한 영향을 미칠 변수로 작용할 전망"이라고 밝혔다.
정부의 주택정책에 대해선 세금체계를 정비해 부동산시장을 바로 잡겠다는 것과 예전에 비해 정책기조에 일관성을 중시한다는 점은 긍정적으로 평가했다.
그러나 주택거래신고제 등 과다하게 이중, 삼중으로 특정지역이나 특정상품을 규제해 시장의 유통구조가 차단되는 결과를 초래한 것은 문제점으로 지적했다.
◇전문가 추석이후 주택시장 전망
1. 추석이후 아파트값 전망은(매매, 전세)
2. 추석이후 아파트값에 영향을 미칠 요인을 3가지만 꼽는다면.
3. 내집마련 시기는 언제가 좋을까.
4. 연내 이슈가 될 만한 지역은.
5. 연내 불황이 심화될 것으로 예상되는 부동산상품은.
6. 정부의 현 주택정책에 대해 평가한다면.
▲김선덕 건설산업전략연구소 소장
1. 매매 1~2% 정도 하락, 전세 2~3% 하락
2. 경기침체 지속(수출 증가세 둔화), 입주량 증가, 정부 재건축 및 리모델링 규제 강화
3. 내년 2~3분기
4. 개발계획이 발표되고 있는 지방, 지방 공기업 이전지역 등
5. 단독주택, 오피스텔, 주상복합, 수도권 아파트
6. 규제일변도의 정책, 시장 상황에 따라 대응하는 노력이 부족함
▲박재룡 삼성경제연구소 수석연구원
1. 하향 안정세, 재건축 아파트는 상대적으로 약세
2. 금리, 실물경기, 정부의 주택경기 부양책
3. 국지성이 있기 때문에 특별한 시기를 정하기는 곤란
4. 무응답
5. 무응답
6. 정책기조를 과거에 비해 일관성 긍적적, 정부가 선택의 폭이 넓지 않은 상황.
▲안명숙 스피드뱅크 연구소장
1. 하향안정세
2. 실물경기 침체, 정부의 과도한 수요 억제정책, 수요자 심리위축
3. 올해말부터 내년 상반기
4. 서울은 뚝섬공원 조성, 용산 미군기지 이전, 청계천 복원 수혜지역 등 호재가 있는 지역, 경기도는 화성동탄신도시, 판교신도시
5. 사업초기단계 재건축아파트, 다세대, 연립주택, 근린상가
6. 부동산 세금체계 정비 긍정적, 과도한 수요억제정책 부정적
▲김의열 한국주택협회 팀장
1. 매매, 전세 하락세 유지
2. 정부 주택시장 규제 및 세제개편
3. 내년 상반기
4. 화성동탄 신도시, 판교신도시
5. 재건축아파트, 단지내 상가
6. 시장원리에 역행하는 과도한 정부규제 부작용 우려
▲김영진 내집마련정보사 사장
1. 연말까지 하향안정세
2. 디노미네이션 논란, 정부정책 후퇴여부, 저금리
3. 올 11월쯤
4. 화성동탄신도시, 잠실 등 재건축 일반분양물량, 방배·거여동 등 서울3차 뉴타운 예정지구 등
5. 재건축, 오피스텔
6. 시장경제논리에 반하는 정부규제 부정적
▲김학권 세중코리아 사장
1. 매매 3% 내외, 전세 5% 내외 각각 하락
2. 정부정책, 경기위축
3. 내년 이후
4. 행정신도시, 뉴타운지역, 개통된 고속철도 인근
5. 강남 재건축, 아파트, 주상복합, 오피스텔 등
6. 수요를 위축시키는 부동산정책 부정적
- 내집마련엔 11월이 적기?
- [edaily 윤진섭기자] 내집 마련 수요자의 집 장만 적기로 `11월`이 부상하고 있다. 그 배경엔 부동산 세제 개편 방향이 구체화돼 이 시점을 전후해 급매물이 나올 가능성이 높기 때문이다. 여기에 1년 중 11월을 전후한 아파트 값이 가장 약세라는 점도 내집 마련 적기설을 뒷받침하고 있다.
22일 부동산업계 관계자들은 내년에 부동산 세금의 3대축인 취득, 보유, 양도 단계의 세금 부담이 한꺼번에 늘어나 세제 개편 전에 다주택자를 중심으로 매물이 쏟아질 가능성을 점치고 있다.
스피드뱅크 안명숙 소장은 "보유세 인상 등의 조치가 내년 1월 1일을 기준으로 삼고 추후에
부과될 것으로 보여, 다주택자의 경우 그 전에 1~2차례에 걸쳐 매물을 털어낼 가능성이 있다"며 "그 시점은 11~12월 전후"라고 전했다.
내집마련정보사 김영진 사장은 "강남 집값은 이미 가격 조정을 마친 단계로, 보유세 인상 등으로 인해 가격이 추가 하락하긴 힘들 것으로 본다"며 "다만, 다주택자를 중심으로 11월 이후 급매물이 나올 가능서이 커, 무릎에서 매수를 한다는 생각으로 공략을 해 볼만하다”고 말했다.
11월이 1년 중 집값이 가장 낮은 시점이란 점에서도 내집 마련설을 뒷받침하고 있다.
부동산 정보업체 부동산뱅크(www.neonet.co.kr) 조사에 따르면 지난 99년부터 2003년까지 5년간 서울과 경기도, 신도시 아파트를 대상으로 가격 변동추이를 조사한 결과 서울과 경기도가 11월에 각각 -0.18%, -0.01%의 변동률을 기록, 1년중 가장 낮은 상승률을 기록한 것으로 조사됐다.
신도시도 11월 상승률이 평균 0.22%로 가장 낮아 내 집 마련 타이밍으로 삼기에 적합한 것으로 드러났다. 부동산뱅크 양해근 실장은 "올 11월~12월은 입주물량 증가, 세제개편에 따른 다주택자의 급매물 증가, 매수세 위축 등으로 가격 약세가 예상된다"라며 "실수요자라면 가격 약세가 점쳐지는 11월을 전후해 적극적인 매수 전략을 고려해 볼 필요가 있다"고 전했다.
- “내집 마련 적기는 연말부터 내년 2분기”
- [조선일보 제공] 전문가들은 집값이 연말까지 소폭 추가 하락한 뒤, 내년에도 약보합 수준에서 안정될 것으로 예상했다. 서울 강남(江南) 집값에 대해서는 아직까지 대세하락으로 보기 어렵다는 시각이 많았다.
향후 부동산 시장을 좌우할 최대 변수로는 ‘정부 정책’이 꼽혔으며, 내집마련 적기(適期)는 올 연말 전후와 내년 하반기로 다소 엇갈렸다.
조선일보가 부동산 전문가 10명을 대상으로 ‘추석 이후 부동산 시장 전망’에 대한 설문조사를 실시한 결과, 이같이 나타났다.
다음은 설문조사 주요 내용.
■ “집값 연말까지 소폭 하락할듯”
추석 이후 집값 전망에 대해서 응답자 대부분은 ‘단기-하락, 장기-약보합’을 점쳤다. 일단 연말까지는 집값이 소폭 추가 하락할 것이란 전망이 많았다.
‘RE멤버스’ 고종완 대표는 “이달 말까지는 이사철 수요가 일부 살아나 ‘반짝’ 상승도 예상된다”면서 “추석이 지나면 연말까지 매수세가 줄고, 거래량 감소와 매매가 하락 양상이 나타날 것”이라고 말했다.
‘부동산114’ 김희선 전무는 “재건축과 소형, 수도권 외곽 주택은 하락 폭이 더욱 커질 가능성이 높다”고 내다봤다.
내년 이후에도 집값이 반등하기는 쉽지 않을 것이란 전망도 나왔다. ‘저스트알’ 김우희 상무는 “12월이 고비”라며 “정부 정책의 변화나 경기 회복 기미가 없다면 2~3년간에 걸쳐 하락형 약보합 국면이 연출될 수도 있다”고 말했다.
주택산업연구원 장성수 선임연구위원도 “거시경제 위축으로 구매력이 떨어졌고, 정부 규제도 지속될 전망”이라며 장기 약보합세에 무게를 실었다.
다만, 저금리와 풍부한 부동자금의 영향으로 중장기적인 상승도 점쳐졌다. 삼성경제연구소 박재룡 연구위원은 “부동자금이 많고 양질의 주거환경에 대한 선호현상이 심화되고 있는 만큼 점진적·국지적 상승이 예상된다”고 말했다.
강남 집값에 대해서는 아직까지 대세하락으로 보기는 어렵다는 견해가 대부분이었다.
세중코리아 김학권 사장은 “강남 집값은 30년에 걸쳐 학군 등 종합적 요인에 따라 형성됐기 때문에 쉽게 하락하지 않을 것”이라고 말했다.
건국대 조주현 교수는 “하락까지는 아니겠지만, 다른 지역보다 상대적으로 안정될 것”이라고 예상했다.
■ “정책·금리·경기회복이 변수”
향후 집값의 향배를 좌우할 변수로는 역시 정부 정책이 첫손에 꼽혔다. 건설산업연구원 김현아 부연구위원은 “규제 완화가 일부 이루어지지 않는다면 당분간 주택시장 침체는 불가피하다”고 분석했다.
신한은행 고준석 부동산재테크팀장은 “세제 강화는 부동산 정책에 대한 정부의 의지와 시장의 반응을 가장 잘 예측할 수 있는 지표가 될 것”이라고 말했다.
금리와 경기 회복 여부도 핵심적인 변수로 등장할 전망이다.
KTB자산운용 안홍빈 부동산투자팀장은 “지난 2~3년과 마찬가지로 집값은 금리에 큰 영향을 받을 것”이라고 관측했고, 박재룡 연구위원은 “경기 회복은 장기 침체냐, 회복가능성을 찾느냐를 좌우할 수 있다”고 말했다.
최근 논의 중인 화폐개혁과 주택공급 물량, 행정수도 이전, 유가(油價) 등도 변수로 지적됐다.
■ “내집 마련 내년 하반기쯤” 견해도
무주택자들의 최대 관심사인 내집마련 시기에 대해서는 전문가들마다 시각이 엇갈리고 있다. 올 연말~내년 2분기를 꼽은 응답자가 많았지만, 내년 하반기 이후가 낫다는 반론도 만만치 않다.
김희선 전무는 “인기 단지들은 낙폭이 크지 않을 것으로 보여 매물동향을 점검한 뒤 올 4분기 전후에 매수 타이밍을 잡는 게 낫다”고 말했다.
장성수 선임연구위원은 “자금이 준비됐다면 지금이라도 좋다”고 조언했다. 김학권 대표는 “지금은 급매물이 많은 시점”이라며 “원하는 지역, 원하는 아파트를 눈여겨보고 연말 이전에 구입하는 게 좋다”고 말했다.
반면, 안홍빈 팀장은 “서두를 필요는 없다”면서 “대규모 입주에 따른 가격하락이 시장에 반영되는 내년 중하반기쯤이 좋을 것 같다”고 말했다. 김현아 부연구위원도 “당분간 관망세를 유지하는 게 바람직해 보인다”며 내년 하반기 이후를 추천했다.
- 월세 임대사업자 설 땅이 없다
- [edaily 윤진섭기자] 부동산 시장이 불황에 빠지면서 임대를 통해 수익을 올리는 임대 시장이 허물어지고 있다. 아파트, 오피스텔 이르기까지 월세 수익이 급감하면서 임대사업자들이 어려움을 호소하고 있다.
한때 고정 수익을 얻을 수 있는 안전한 투자처로 인기를 끌었지만 요즘 들어서는 ▲ 임대용 주택 증가 ▲ 월세 수요 급감이라는 이중고(二重苦)에 시달리고 있다. 특히 오피스텔은 부가세 부담이란 악재까지 등장해 삼중고(三重苦)를 겪는 형편이다.
◇전세 수요만 찾고 월세는 없어, 월세 하락 더 커
주택임대사업자들의 가장 큰 고민은 월세를 찾는 사람이 없다는 것. 싼 전세 물량이 많아지면서 월세 수요가 큰 폭으로 감소하고, 이에 따라 임대수익 역시 동반 하락 현상을 낳고 있다.
10일 서울 노원구 하계동. 소형 아파트가 밀집해 신혼부부를 중심으로 월세가 거래가 많았던 곳이다. 그러나 요즘은 월세 수요를 거의 찾아 볼 수 없다는 게 현장의 이야기다.
1800가구 규모인 하계역 역세권의 장미아파트. 18평형 전셋값이 6000만원. 월세는 보증금 1000만원에 월 40만원에 계약할 수 있다. 지난해 말에는 같은 보증금에 월 50만~55만원으로 떨어지더니 현재는 40만원을 받기도 힘들다는 게 중개업자의 설명이다.
현지 까치공인 관계자는 "지난해에는 20평 이하 소형 아파트를 월세로 찾는 이가 그런대로 있었지만 올해는 전세 물량이 넘쳐 나면서 월세 수요자들을 다 빼기는 양상"이라며 "상황이 이러다 보니 매입해서 월세를 놓겠다는 사람 구경한 지 오래"라고 설명했다.
◇오피스텔 공급과잉 속 임대료 하락, 부가가치세 환급 `복병`
오피스텔은 사정이 더욱 나쁘다. 오피스텔이 집중 공급된 일산 신도시 대화동 D 오피스텔 16평형의 월세는 보증금 500만원에 월 30만원이다.
지난해 말보다 월세만 5만~10만원 내린 것이다. 전세 전환율(전셋값을 월세로 바꿔 계산했을 때의 이자율)이 연간 10% 내외에 불과하다.
현지 부동산 관계자는 "요즘 집주인들이 각종 가전제품을 설치하는 등 임차인을 유치하는 데 노력을 다하고 있다"며 "월세 세입자를 구하면 그나마 운 좋은 케이스"라고 말했다.
또 그는 "상당수가 무이자 중도금을 받아 아파트를 산 관계로 입주 후 중도금 이자와 세금을 빼면 은행 이자만도 못한 투자가 되는 셈"이라고 말했다.
실제 부동산 정보업체 부동산 114가 최근 조사한 결과 지난 7월말 기준 오피스텔 임대수익률은 6.96%로 지난 해 동기(7.85%)에 비해 0.89%포인트 떨어졌다. 특히 오피스텔 임대수익이 가장 높았던 2003년 1월(8.16%)에 비해선 1.2%포인트 내려앉았다.
특히 오피스텔 임대사업자는 최근 정부 당국이 주거용 오피스텔에 대해 적극적인 부가가치세 환수 방침이 전해지면서 `세금`부담까지 떠안게 되었다. 부가세 환급문제는 지난해 2월 18일 국세청이 주거용일 경우 분양자들이 부가세를 환급받을 수 없고, 이미 환급 받은 부가세 역시 추징키로 하면서 불거져 나온 문제다.
오피스텔 부가세는 건축비의 10%, 분양대금의 약 7% 정도에 달해 분양자들의 부담이 만만치않다. 분양가 1억원인 오피스텔의 경우 약 700만원 정도를 세무당국에 되돌려 줘야 하는 셈이다.
◇넘쳐나는 공급이 문제, 종합부동산세 임대사업자 포함 여부 촉각
월세 수요가 줄어든 이유는 시중에 아파트, 다세대, 오피스텔 등 전세 물량이 넘쳐나 수요자들이 굳이 수십만원을 내야 하는 월세에 들어가지 않는 분위기 때문이다.
`부동산114`에 따르면 올 4분기에 입주하는 아파트 물량이 10만4399가구로 지난해 같은 기간보다 5300여 가구나 많다. 임대사업을 겨냥해 분양된 오피스텔 입주 물량도 지난해 2만239실에서 올해는 배 이상 늘어난 4만4887실이나 들어섰다.
임대사업자들에게 있어 또 하나의 복병이 바로 종합부동산세 도입이다. 내년 도입이 예정돼 있는 종합부동산세는 다주택자에 대해 보유세를 높이는 방안을 추진 중이다. 다만 임대사업자의 경우 중과세 배제를 해줄 방침이지만 2가구 이상 보유자로 할지, 5주택자로 할지는 결정되지 않았다.
안명숙 스피드뱅크 소장은 "최종안이 어떤식으로 결정될 지는 두과 봐야 하지만 중과세 배제를 5주택자로 할 경우 그 이하 임대사업자는 당장 엄청난 세금 부담에 직면할 것"이라며 "이 경우 민간임대사업의 붕괴도 배제할 수 없을 것"이라고 분석했다.
- 세계 부동산시장 여전히 과열..집값상승 지속
- [edaily 하정민기자] 세계 주택가격이 꾸준한 상승세를 지속하고 있으며 상당수 국가가 버블 위험을 내재하고 있다는 분석이 나왔다.
영국 경제주간지 이코노미스트는 세계 20개국의 2분기 부동산시장 현황을 조사한 결과, 절반이 넘는 11개국의 집값이 두 자릿수 상승률을 기록했다고 9일(현지시간) 보도했다.
집값 상승률 1위 국가는 홍콩이다. 홍콩의 2분기 부동산가격 상승폭은 28.7%에 달했다. 홍콩은 지난해 2분기만 해도 집값이 17.1% 하락했으나 불과 1년 사이에 급격한 오름세를 나타내고 있다.
남아프리카공화국(25.5%), 뉴질랜드(22.1%), 스페인(17.2%), 프랑스(14.5%), 영국(13.8%) 등이 뒤를 이었다.
미국은 2분기 부동산가격 상승률이 9.4%를 나타냈다. 상승률 자체는 다른 나라에 비해 낮지만 9.4%란 수치는 1970년대 이후 30년래 최고 상승폭이다. 저금리를 발판으로 미국이 역사상 가장 큰 부동산 붐을 겪고 있다고 평가했다.
1997년부터 2004년까지 7년간 집값이 가장 많이 상승한 국가는 아일랜드다. 아일랜드 집값은 무려 181% 치솟았다.
남아프리카공화국이 168%, 영국이 132%, 스페인이 125%, 호주가 110%씩 올랐다. 같은기간 미국은 57% 상승했다.
이코노미스트는 미국, 호주, 영국, 프랑스, 아일랜드, 네덜란드, 뉴질랜드, 스페인 등 대다수 국가에서 평균 가계소득 대비 주택가격이 최고 수준에 도달했다고 우려했다.
특히 세계 부동산가격이 이전 부동산 호황 당시보다도 고평가 상태며 조사대상국 중 3분의 2가 부동산 버블 위험을 갖고 있다고 경고했다.
이번 조사에서 집값이 하락한 국가는 싱가포르, 독일, 일본 등 3개국에 불과했다.
- 풍납동 등 주택거래신고지역 ´해제 유보´
- [edaily 이진철기자] 건설교통부는 7월 주택가격조사에 따라 주택거래신고지역 지정 및 해제여부에 대해 주택정책심의위원회에서 심의한 결과, 신규지정 및 해제를 모두 유보키로 결정했다고 6일 밝혔다.
이에 따라 7월 주택거래신고지역 후보지인 집값이 월간 1.5% 이상 상승한 공주(5.3%)를 비롯, 3개월간 집값이 3%이상 오른 대전동구(3.4%), 중구(3.3%), 청주흥덕(3.3%), 공주(6.9%) 등이 신고지역 신규 지정이 유보됐다.
아울러 집값이 연간 전국상승률(3.7%)의 2배(7.4%)이상인 서울 양천(8.4%), 영등포구(8.1%), 성남 중원(8.8%), 대전 동구(9.9%), 중구(11.1%), 서구(12.1%), 유성구(15.6%), 대덕구(11.9%), 평택(7.7%), 안성(8.9%), 대구 수성구(10.6%), 공주(19.2%), 아산(18.8%), 청주흥덕(8.1%), 창원(9.4%) 등도 다음 회의로 지정여부 결정이 넘어갔다.
건교부는 "현행 신고지역으로 지정된 곳들은 올들어 모두 여러차례 신고지역 지정기준을 충족했던 곳이었다"며 "그러나 이번에 후보지에 오른 9곳은 지정기준 충족이 1회에 불과해 가격상승 추세가 지속될 것으로 단정하기는 곤란했다고 판단했기 때문"이라고 말했다.
건교부는 다만, "충남 공주는 건설경기 침체가 심각하지는 않지만 지난 7월30일 투기과열지구로 지정했다는 점을 고려해 그 결과를 지켜보면서 지정여부를 결정할 방침"이라고 덧붙였다.
건교부는 이와 함께 최근 집값이 하락한 지역중 송파구 풍납동 등 개발제한구역 또는 문화재보호구역 등으로 지정돼 향후 가격반등의 우려가 적은 곳에 대한 주택거래신고지역 해제여부도 유보키로 했다고 밝혔다.
건교부는 "시장상황을 고려치 않고 신고지역을 해제할 경우에는 주택시장에 잘못된 신호를 줄 수 있다"며 "이번에는 해제를 유보하되 가을 이사철 동향을 보아가며 해제여부를 신중하게 검토키로 했다"고 말했다.
한편, 건교부는 최근 가격이 급등했지만 신고지역으로 지정되지 않은 충남 공주 및 청주 흥덕구는 주요 감시지역으로 분류, 다음달에도 지속 상승할 경우에는 신고지역 지정을 추진하는 등 주택거래신고제를 시장상황에 따라 신축적으로 운영할 계획이라고 밝혔다.
