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- GTX시대 ‘성큼’…GTX 수혜 신규 단지 관심 집중
- [이데일리 박지애 기자]정부가 GTX(수도권광역급행철도) 속도전을 주문함에 따라 수도권 출퇴근 혁명이 눈 앞으로 다가오고 있다. GTX-A노선 수서~동탄 우선 개통이 1년이 채 남지 않은 데다 C노선은 연말 착공, B노선은 내년 상반기 조기 착공을 예정하는 등 GTX 시대가 가시화되면서 수혜 지역의 부동산이 들썩이는 모양새다.13일 부동산 업계에 따르면 GTX는 집값을 견인하는 대표적인 개발호재로 통한다. GTX-A노선 동탄역이 들어서는 화성시의 사례를 보면 알 수 있다. GTX-A노선이 착공한 지난 2019년 6월 청계동(GTX-A 동탄역 인근 지역)의 3.3㎡당 평균 매매가는 1,819만원이었다. 이후 부동산 침체기가 오기 전 2022년 1월 3,155만원을 기록하며, 19개월간 73.45%의 상승률을 보였다. 이는 GTX-A노선 착공 전 같은 기간(2017년 12월~2019년 6월) 16.45%(1562만원→1819만원) 오른 것과 비교하면 상당한 차이다.가격 방어력도 돋보인다. 최근 조기 개통 소식이 이어지자 시장 침체로 하락세를 보였던 청계동은 반등기를 맞이했다. 2022년 1월 이후 지속적인 가격 하락세를 보이며, 2023년 8월 2725만원까지 떨어졌지만, GTX-A 조기 개통 소식에 지난 9월 2732만원으로 반등을 이뤄내며, GTX의 파급력을 증명했다.GTX-C도 마찬가지다. 조기 착공 소식이 이어지자 수혜 지역의 집값이 바닥을 찍고 상승세를 이어가고 있다. 예컨대 의정부의 집값은 2022년 1월 3.3㎡당 평균 매매가 1,446만원으로 고점을 찍은 후 시장 악화로 줄곧 하락세를 나타내며, 지난 7월 1310만원으로 떨어졌다. 하지만, GTX-C노선 사업이 가시화되면서 지난 8월 1386만원으로 올라 상승 전환하는 데 성공했다.업계에서는 GTX 시대가 눈 앞으로 다가오자 침체된 부동산 시장 속에서도 수혜 지역은 집값 상승 기대감이 반영돼 반등 조짐을 보이고 있다는 분석이다. 서울 접근성이 대폭 개선되는 만큼 인구가 유입되고, 역 주변으로 인프라가 확충되면서 지역의 가치도 상승하는 연쇄상승 효과를 일으킬 수 있기 때문으로 풀이된다.상황이 이렇자, GTX 수혜 지역에 분양하는 신규 단지에 수요자의 발길이 이어지는 분위기다. 업계 전문가는 “GTX는 수도권 대표 개발호재로 자리매김한 만큼 침체된 시장에서도 가격 방어력이 돋보이고 있으며, 착공과 개통 시기에 따라 추가적인 가격 상승이 이어질 것으로 예상돼 더욱 주목하는 분위기”라며, “GTX 수혜 지역 중 서울과의 접근성이 다소 떨어져 저평가된 곳도 조기 개통, 착공 호재로 수요자들의 많은 관심이 이어지고 있어 분양성적의 귀추가 주목된다”라고 말했다.이런 가운데, 최근 GTX 수혜지역 내 분양을 앞둔 단지가 있어 시장과 수요자들의 이목이 집중되고 있다.현대건설은 10월, 경기도 의정부시 금오동 일원에서 ‘힐스테이트 금오 더퍼스트’를 분양할 예정이다. 단지는 지하 3층~지상 32층, 11개 동, 전용면적 36~84㎡ 총 832세대 규모로 조성되며, 그중 408세대를 일반 분양한다. 일반분양 물량은 수요자들의 선호도가 높은 소형 타입 위주로 구성되어 있다. 단지는 수도권광역급행철도(GTX) C노선 개통에 따른 간접적인 수혜도 기대할 수 있다. GTX-C 노선은 덕정(양주)~의정부~청량리~삼성~수원간 74.2km를 연결하는 노선이며, 2028년 개통을 목표로 추진 중이다. 이 중 의정부역에 GTX-C 노선이 정차할 계획이며, 노선이 개통되면 의정부에서 서울 삼성까지 예상 소요 시간이 약 16분으로 강남 접근성이 크게 개선될 전망이다. 현대엔지니어링은 10월, 경기도 수원시 권선구 서둔동 일원에서 ‘힐스테이트 수원파크포레’를 분양할 예정이다. 단지는 지하 2층~지상 1층, 10개 동, 전용면적 84~113㎡ 총 482세대 규모로 조성된다. 단지는 인근에 지하철 1호선과 신분당선(2028년 예정)이 지나가는 화서역, GTX-C(2028년 예정)·KTX 수인분당선 1호선이 지나가는 수원역이 자리했다. 스타필드(2023년 예정), 롯데백화점, AK플라자 등 다수의 대형쇼핑몰도 가깝게 위치해 있으며, 탑동초, 구운중을 도보로 통학할 수 있다.태영건설은 10월, 경기도 의왕시 오전동 일원에서 ‘의왕 센트라인 데시앙’을 분양할 예정이다. 단지는 지하 2층~지상 38층 5개 동, 총 733세대 규모다. 이 중 전용면적 37~98㎡ 532세대가 일반분양 예정이다. 단지는 인덕원~동탄선 오전역(예정)을 단지 바로 앞에서 누릴 수 있는 초역세권(예정) 입지가 돋보인다. 제일건설은 11월, 경기도 평택시 장안동 일원에서 ‘제일풍경채 옥정’을 분양할 예정이다. 단지는 지하 2층~지상 최고 35층, 16개 동, 전용면적 59~84㎡ 총 1980세대 규모로 조성된다. 단지는 수도권지하철 1호선 및 SRT가 지나는 평택지제역이 가깝다. 평택지제역은 수원발 KTX 직결사업이 2024년 완공을 목표로 추진되고 있으며, 수도권광역급행철도(GTX)-A, C노선 연장이 추진되고 있어 향후 교통환경은 더욱 개선될 전망이다.힐스테이트 금오 더퍼스트 조감도
- 경기 덜 타는 역세권 입지…"희소성 큰 지방서 더 인기"
- [이데일리 이윤화 기자] 부동산 시장의 불확실성 속에서도 역세권 아파트에 대한 인기는 여전하다. 특히 지방의 경우 수도권 대비 상대적으로 지하철역사가 적은 만큼 희소성이 커 수요자들의 관심도가 높다. 문수로 금호어울림 더 퍼스트 조감도.부동산R114 자료에 따르면 지난 8월까지 지방에서 공급된 단지(100가구 이상)는 52개 단지다. 이중 역세권 단지는 9개 단지로 전체 중 17% 수준에 불과하다. 역세권 단지는 청약 성적도 좋다. 9개 단지 중 3개 단지를 제외한 모든 단지가 순위 내 마감됐으며, 4개 단지가 1순위 마감에 성공했다.지방 역세권 단지는 몸값도 남다르다. 같은 생활권을 공유하더라도 역과의 거리에 따라 가격 차이가 상당하다. KB부동산에 따르면, 광주지하철 1호선 상무역 바로 앞에 있는 ‘상무SK뷰’의 전용면적 84㎡A 타입의 평균 매매 가격은 6억 5000만원이다. 이는 동일 지역 비역세권 단지인 ‘Y’ 아파트(전용면적 84㎡A 타입) 평균 매매 가격(5억2000만원) 대비 1억3000만원 이상 높은 수준이다.지방 역세권 아파트는 매매 수요도 많다. 부산광역시 동래구 온천동에 위치한 ‘동래효성해링턴플레이스’(총 762세대)는 부산지하철 3·4호선 미남역 역세권으로, 올해(1~8월) 단지의 매매 건수는 49건을 기록했다. 반면, 동기간 같은 생활권에 위치한 비역세권 아파트 ‘H’ 아파트(총 710세대)의 거래건수는 8건에 그쳤다. 분양업계 관계자는 “주택시장이 실수요자 중심으로 재편성되면서 내 집 마련에 가장 중요한 입지요소 중 ‘역세권’ 단지에 대한 인기는 더욱 높아지고 있는 상황”이라며 “역세권 단지는 정주여건이 우수해 매매 및 전월세 환금성도 뛰어나며, 불황에도 가격 하락폭이 크지 않아 자산가치에도 긍정적인 영향을 끼친다”고 전했다. 이렇다 보니 역세권이거나 역세권 예정인 입지에서 분양을 앞둔 단지에 대한 기대감도 높아지고 있다.금호건설은 울산 남구 신정동 1154-7번지 일원에 ‘문수로 금호어울림 더 퍼스트’를 분양 중이다. 울산도시철도(트램) 1호선 정차역이 공업탑 로터리 인근에 추진되고 있어 향후 역세권 프리미엄을 누릴 전망이다. 단지는 봉월로, 삼산로, 수암로 등이 만나는 공업탑 로터리를 통해 울산 시내, 외곽 어디든 빠르게 이동할 수 있다. 울산중앙초, 신정초, 월평중, 울산공고, 울산여고, 신정고, 울산여고 등 울산 명문학군이 단지 변경 1km 이내에 있으며, 문수로 일대 유명 입시학원이 몰려 있는 학원가도 가깝다. 단지 주변으로 롯데마트, 홈플러스, 울산광역시청, 울산남구청 등 생활편의시설이 잘 갖춰져 있고, 도보 거리에 울산대공원이 위치해 있으며 남산근린공원, 태화강 등도 가까워 쾌적한 주거환경을 자랑한다. 단지는 전용 84㎡A·B·C 타입, 총 402세대로 조성된다. 대우건설은 대전 서구 관저동 일원에 짓는 ‘관저 푸르지오 센트럴파크’를 10월 분양할 예정이다. 이 단지는 전용면적 84㎡, 1단지 330세대, 2단지 330세대로 구성됐다. 단지 인근에 대전도시철도 2호선 관저역 개발이 추진중이며, 호남고속도로 서대전IC 등이 가깝다. 느리울초, 가수원초, 느리울중 등 교육환경을 갖췄다. 또 건양대병원과 롯데마트, CGV 등 풍부한 생활 인프라는 물론 느리울 근린공원, 가수원 근린공원 등도 인접해 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있다.한화 건설부문은 대전 서구 도마동 일대에 ‘도마 포레나해모로’를 11월 선보일 계획이다. 단지는 전용면적 39~101㎡, 총 818세대로 조성되며, 이중 584세대를 일반에 분양할 예정이다. 대전도시철도 2호선 도마역(가칭)이 도보권에 조성될 예정이며, 충청권 광역철도 개발도 추진 중에 있어 향후 우수한 교통 인프라를 누릴 전망이다. 도마네거리 중심상권, 도마큰시장 등이 가깝고 유등천, 우량산도 인근에 있어 쾌적한 주거생활이 가능하다.
- [미리보는 이데일리 신문]뚝심투자 빛본 K배터리 수주 1000조 시대 열다
- [이데일리 김현식 기자] 다음은 4일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-뚝심투자 빛본 K배터리 수주 1000조 시대 열다 -“오케스트라 배우러 도시학생도 유학 오죠”-“집값 더 뛴다…서울 신축, 덜 오른 부산 주목하라”-AI가 콘텐츠를 만났을 때…‘2023 콘텐츠 유니버스 코리아’-[사설]시늉만 내다 멈춘 연금개혁, 표심만 잡으면 그만인가-[사설]재산이 많아도 빈곤층, 노인빈곤율 통계 개선해야△종합-예술 넘어 융합교육 선도 “수업 자체가 게임 같아요” -‘100경분의 1초’ 아토초 시대 활짝…노벨물리학상 아고스티니 등 3인 △추석 이후 부동산시장 전망-송파 엘·리·트發 온기, 수도권 덥힌다…청약 차선책 ‘급매’ 노릴 만-강북 최대어 이문3구역, ‘반세권’ 이천자이 출격-주변 시세의 70%…수도권 ‘뉴:홈’ 3295가구 나온다△종합-오늘부터 ‘납품대금 연동제’ 시행…동행기업 6500곳 넘었다-‘반도체 전설’도 러브콜…삼성 파운드리 초격차-고금리 예금 경쟁 막는다…은행채 발행한도 폐지-반도체 바닥 찍고, 무역흑자 2년 내 최대…4분기 수출 플러스 청신호△이재명 구속 기각에 정국 혼돈-기세 오른 野, 쟁점법안 강행 예고…돌파구 찾는 與, 민생 행보 잰걸음-민주, 계파갈등 고조…국힘, 지도부 책임론 솔솔-노란버스법·머그샷공개법…이번에도 밀리면 11월에나 논의△정치-홍익표 “한심한 정부·여당, 국민은 한숨…尹, 영수회담 응해야”-尹대통령, 민생·외교행보 박차…지지율 정체 뚫을까-“대통령 말 한마디에 R&D 예산 싹둑 며칠만에 삭감안 나와…졸속 결정”-추석연휴 동안 유럽찾은 외교·통일 수장, 부삭엑스포 지지·대북제재 ‘호소’△이데일리가 만났습니다-“文정부가 올린 법인세율, 원상회복해야…내년 총선 전 인하 추진”-“지방 ‘가성비 재정’ 꾸려야 우후죽순 공항 건설 안돼”△경제-고유가·고환율에 9월 물가상승률 3.4% 전망 -韓 가계부채 증가율 세계 1위-국감 도마 오르는 ‘세수펑크’…추경여부 전면전 예고-데이터센터 전기 알박기 성행…“사용신청 3분의 2 허수”△금융-온라인 예금 중개사업자 지정한지 1년…신한은행 홀로 서비스-한일 금융당국 수장 12월 셔틀회의 재개-올 국감 금융권 키워드는 ‘내·가·라’-상호금융 집단대출 12조원 훌쩍…3년간 3배 넘게 늘어△글로벌-킹달러에 엔화 가치 뚝뚝…150엔 위협-‘반도체 강국’ 재도약 나선 日 마이크론에 1.7조원 추가 지원-AI용 칩 제한…美, 대중 수출통제 추가 조치 발표 임박-中국경절 관광수입 145조…소비 회복 이어갈까-美 상원의원단 다음주 방중…시진핑 면담 추진△산업-일감 쌓인 K배터리, 전기차시장 둔화에도 ‘느긋’-10년째 ‘명절 휴가’ 반납…중동 3개국서 新금맨 캔 JY-SK온, 美 포천 선정 ‘세상을 바꾸는 혁신 기업’ 1위-‘兆단위 연매출’ 아시아나 화물사업 향방은△ICT-“보안 강화 ‘프라이빗AI’로 기업 공략”-“가성비 높인 ‘탄주’, 韓기업 돕는다”-“하반기 개인건강기록 서비스 시장 진출할 것”-SKT 반려동물 AI서비스 ‘엑스칼리버’, 日 진출…글로벌 확장 속도△소비자생활-중고거래 사기 폭증…“사기범 잡아도 피해회복 쉽지 않아”-밀가루 대신 쌀가루 ‘오예스’ 해태 ‘위드米’ 한정판 출시-“무신사가 만들면 국가대표 단복도 ‘힙’하죠”-가을·겨울 옷 쇼핑 적기…신세계·롯데·현대百 최대 60% 할인△이데일리 Future Tech-조작 불가…중개인 없는 거래, 모바일 신분증 등 디지털 전환 견인-“모든 자산이 토큰화…디지털자산 지갑, 슈퍼앱 될 것”-미술품부터 부동산까지…토큰증권 시장 열린다△증권-美 금리의 배신에…망연자실한 서학개미-“美 골드만삭스·日노무라도 뛰어들어 가상자산 거래, 韓 법인에 허용해야”-금현물계좌 100만개 돌파…신규 고객에 골드바 경품 행사△증권-‘두산로보 33조 청약금’ 실적주로 이동할까-2차전지 하락에 베팅한 개미들-“기업 이익 힘입어 증시 반등 가능성”-운임 반등에 해운주 들떴지만…“실적 만회는 어려워”△부동산-자산운용 규제 풀고 투자자 보호…리츠 살린다 -임대사업자 소득 5년새 80% ‘뚝’-부실시공부터 양평고속道까지…여야 쟁점 후끈-과천 2년 전 전셋값 회복…매물도 이미 동났다△건강-전체 수술 절반이 60대 이상…노년 환자 위한 ‘치료 프로세스’ 최적화-환절기 찬공기…수면장애 의한 뇌혈관질환 주의-중기 관절염 ‘자가골수줄기세포 주사’로 수술 늦춘다△Book-中여성작가 ‘찬쉐’ 도박사 베팅 1위…올해 노벨문학상 주인 누가 될까-푸틴이 핵을 쏜다면…소설로 만나는 우크라 전쟁-반도체 강국이 되기 위한 ‘반도체 로드맵’△오피니언-[목멱칼럼]‘좋은 통계’의 피해자들-[데스크의 눈]반쪽 주택대책 안되려면 ‘실행’뿐이다-[e갤러리]하지훈 ‘산책길 구조5’-[기자수첩]WGBI 조기편입 불발이 남긴 숙제△피플-‘박카스의 아버지’ 강신호 동아쏘시오그룹 명예회장 타계-“‘고객 신뢰’ 최우선…상조 업계 첫 선수금 2조 돌파”-‘건반 위의 철학자’ 피아니스트 러셀 셔먼 별세…향년 93세△사회-檢, 연휴에도 이재명 보강수사…불구속기소 가닥-‘마약 공급책’ 의사 늘자…학생·주부사범 덩달아 폭증-‘잼버리 불똥’에 예산 23억→0원 여가부 상담사 33명 직장 잃을 판 -“수학은 포기”…수능 미응시 비율 8년 만에 최고-포천서 헬기 추락 60대 기장 숨져
- 월급 모아 서울 집 사는 데 10년 걸린다? 26년 걸린다?[최정희의 이게머니]
- 9월 17일 서울 남산에서 내려다본 아파트 일대(사진=연합뉴스)[이데일리 최정희 기자] 월급을 한 푼도 쓰지 않고 모아 서울에 집 한 채를 마련한다고 할 때 평균 얼마나 걸릴까? 한국은행은 9월 통화신용정책보고서에서 26년 걸린다고 밝혔다. 그러나 6월 발표된 금융안정보고서에선 10년 정도였다. 석 달 사이 두 배 이상 급증한 것이다. 왜 그럴까. 이는 통계를 내는 곳마다 통계 기준이 다르기 때문이다. 전문가들은 절대 수치에 집중하지 말고 하락 추세인지, 상승 추세인지 추세선을 봐야 한다고 말한다. 가구 소득 대비 주택 가격 배율(PIR·Price to Income Ratio)은 재작년, 작년을 고점으로 하락하는 추세에 있었다. 그러나 최근 주택 가격이 점차 상승하고 있어 PIR이 다시 올라갈 가능성을 살펴봐야 한다. *가계 순가처분소득 대비 중위 사이즈(90㎡) 아파트 가격출처: 한국은행, 넘베오(NUMBEO)◇ 26배? 10.6배? 12.7배?…어느 것이 현실에 가깝나한은이 9월 통화신용정책보고서에서 발표한 서울 지역의 소득 대비 주택가격 배율은 올해 중반 26.0배에 달했다. 서울 지역 아파트를 구입하는 데 26년간 소득을 모아야 한다는 의미다. 이는 국가간 비교를 하기 위해 국가·도시 비교 통계사이트 넘베오(NUMBEO)를 활용한 것이다. 80개국의 소득 대비 주택가격 배율은 11년 9개월(중위값)로 우리나라의 절반도 채 걸리지 않았다. 우리나라가 소득 대비 집값이 상당히 높은 수준이라는 의미다. 반면 한은이 6월 발표한 금융안정보고서에 따르면 서울 지역 소득 대비 주택가격 배율은 10.6배로 넘베오 통계와 큰 차이가 벌어졌다. 이는 한국부동산원 통계를 활용한 것이다. 두 통계는 왜 이렇게 차이가 나는 것일까. 소득을 모아 집을 사는 데까지 걸리는 기간은 26년일까, 10년 반 정도일까. 넘베오의 통계는 분모가 가계의 순가처분소득이다. 연간 벌어들이는 소득에서 세금, 이자 등 비소비지출을 뺀 가처분소득으로 하다 보니 분모 자체가 줄어든다. 순가처분소득 중 중위 소득을 기준점으로 하고 분자는 아파트 중위 사이즈, 90㎡, 약 27평을 기준으로 한다. 수요가 많은 평수이기 때문에 주택 가격 상승이 높게 나타날 수 있다. 여기에 서울 외곽과 도심간의 PIR을 평균해 26배로 산정한 것이다. 넘베오 통계는 일반인들이 소득, 주택 가격 등을 직접 입력해 산출하기 때문에 실시간으로 달라지는 특성이 있으나 주로 국가간 비교가 필요할 때 활용하게 된다. 한은 관계자는 “국제통화기금(IMF)이나 국제결제은행(BIS) 등에서도 국가간 비교를 위해 넘베오 통계를 사용한다”며 “다른 나라와 비교해 올라가는지, 내려가는지 등을 파악해보는 데 의미가 있다”고 밝혔다. 반면 부동산원의 통계는 조금 다르다. 부동산원은 분모가 통계청의 가계동향조사 분위별 평균 소득에서 월 평균 소득을 연소득으로 환산한 값인데 3분위 소득을 기준점으로 한다. 주택 가격도 5등분해 3분위 평균 가격을 기준으로 삼는다. 그러다 보니 분모가 넘베오 통계보다는 클 수밖에 없고 분자인 주택 가격의 경우 상승하더라도 면적과 관계없이 중간값을 기준으로 하다 보니 PIR 자체가 낮게 나오게 된다. KB부동산이 조사한 서울 지역 PIR 역시 6월 10.5배로 부동산원과 유사했다.KB부동산에선 KB국민은행에서 아파트담보대출을 받은 가구를 대상으로 PIR을 별도로 계산하기도 하는데 이 경우엔 2분기 PIR은 12.7배로 소폭 높게 나타났다. 이는 국민은행 아파트담보대출 대출자의 연소득 중간값과 담보로 평가된 주택 가격의 중위값을 비교해 산출한 것이다.*부동산원은 통계청 가계동향의 3분위 가구소득(연간 환산) 및 주택 가격 3분위 가격 활용, KB아파트 담보대출은 KB국민은행에서 아파트 담보대출자를 기준으로 함. 출처: 한국부동산원, KB부동산◇ PIR, 재작년 또는 작년 고점 찍고 하락…3분기에도 이어질까PIR은 소득과 주택을 비교한 통계이다 보니 각각을 어떻게 산정하느냐에 따라 수치가 크게 달라지게 된다. 다만 전문가들은 공통적으로 절대 수치보다는 추세선에 주목하라고 입을 모은다. 한은 관계자는 “PIR은 명확하게 정의된 하나의 방법이 있지 않다”며 “절대 수치에 의미를 두기 보다 추세선을 봐야 한다”고 밝혔다. 이를 고려해서 살펴보면 PIR은 작년 또는 재작년을 최고점으로 하락세를 보이고 있다는 공통점이 있다. 넘베오 통계에 따르면 PIR은 2020년 17.4배에서 2021년 23.6배, 작년 29.4배로 점차 올라 최고점을 기록하다 올해 26배로 낮아졌다. 3년 만의 하락세다. 부동산원 통계에선 2021년 4분기 13.4배로 최고점을 보였다가 6분기 연속 하락, 올 2분기에는 10.6배로 낮아졌다. KB아파트담보대출자 기준 PIR은 작년 2분기 14.8배로 최고점을 기록한 후 올 2분기 12.7배까지 낮아져 2021년 1분기(12.7배) 이후 최저 수준으로 하락했다. 김균표 KB부동산정보팀 수석차장은 “소득 대비 주택가격이 더 크게 하락하면서 PIR이 점차 개선됐다”고 설명했다. 통계청에 따르면 2분기 가계소득(1인 이상, 전국)은 평균 479만원으로 전년동기대비 0.8% 하락한 반면 부동산원의 전국 아파트 실거래가 지수는 2분기 평균 120.8로 1년 전(140.6)보다 14.1%나 급락했다. 그러나 최근 들어 주택 가격 상승 기대에 은행권 가계 대출이 4월 이후 5개월째 증가하는 모습을 보이고 있는 터라 3분기에는 PIR이 상승했을 가능성이 높아보인다. 전국 아파트 실거래가 지수는 7월 122.6으로 전월비 기준으로 2월부터 상승세를 보이고 있다. 9월 주택가격전망 CSI도 110으로 전월보다 3포인트 올라 10개월 연속 상승세다.집값 상승과 함께 가계대출이 증가하는 현상을 억제하기 위해 가계대출 규제 일부 강화, 주택 공급 대책 등을 내놓고 있지만 시장에 얼마나 먹혀들어갈지는 지켜봐야 한다.
- 서울 빌라, 보증금 472만원 줄고, 월세 5.47만원 늘어
- [이데일리 신수정 기자] 수도권 빌라의 보증금은 감소하고, 월세는 상승했다. HUG 전세보증 요건 강화와 전세사기 우려로 월세 계약 수요가 늘어난 것으로 풀이된다.27일 부동산 중개업체 집토스가 2022년 9월 ~ 2023년 8월 수도권 빌라 (연립, 다세대) 국토교통부 전월세 실거래가를 분석한 결과, 2023년 5월 이후 수도권 빌라 보증금은 하락세 전환했다. 특히, 서울 빌라 월세의 갱신 계약은 보증금은 약 472만 원 감소하고, 월세는 5.47만 원 증가한 것으로 집계됐다. 2023년 5월은 HUG의 전세 보증 가입 요건 강화가 시작된 달이다.지역별로는 5월 이후 서울의 빌라 월세 계약의 보증금이 472.42만 원 감소했고, 월세는 5.47만 원 증가했다. 경기도의 월세 계약은 보증금 319.61만 원 감소, 월세는 4.46만 원이 증가했다. 인천의 경우 보증금 268.82만 원 감소했고, 월세는 3.56만 원 증가했다.특히 2023년 5월부터 수도권 빌라 갱신 계약의 보증금 하락이 두드러지는데, 이는 HUG 전세 보증 요건의 강화도 영향을 미친 것으로 보인다. 기존에는 공시가격의 150%까지 주택 가격을 산정해, 이 주택 가격의 100%까지 전세 보증이 가능했다. 2023년 5월 1일부터 공시가격의 140%, 주택 가격의 90%까지 보증 요건이 강화되면서 126%라는 값이 나왔다. 이에 더불어 2022년 대비 전국 평균 공시가격이 약 18.6% 떨어졌기에, 전세 보증 가입 요건은 한 단계 더 까다로워졌다. 최근 임대사업자들의 거센 항의가 있었던 이유도 이와 무관하지 않다.월세 계약의 기준은 주택임대차보호법상 소액 임차인의 기준인 서울 5500만 원, 수도권 4800만 원을 기준으로 정했으며, 실제 체결된 계약 역시 해당 보증금 이하에서 월세 계약이 집중돼 있는 것으로 파악됐다. 그 이상은 전세 또는 반전세로 구분했다. 동일한 조건으로 구분하기 위해 동일 건물 동일 호실의 ‘갱신’계약만을 기준으로 조사했으며, 갱신계약은 주택임대차보호법상 최대 5%까지만 보증금 또는 월세를 올릴 수 있기 때문에, 이같은 조항의 영향을 받지 않는 ‘신규’ 계약의 경우 월세의 상승 폭이 더욱 클 것으로 예상된다. 전세대출 금리를 5%로 가정할 때, 보증금 472만원 감소는 월 1.96만 원의 지출이 감소될 것으로 추정되나, 월세가 5.47만 이상 상승했고, 2년 전 전세 계약 시 2~3%의 금리로 대출 받았을 것이기에 기존 전세 세입자들의 부담은 더 증가했을 것으로 보인다.진태인 집토스 아파트중개팀장은 “보증금을 돌려받지 못한 임차인이 설정한 임차권 등기가 사상 최대치에 달하는 상황에서, 전월세 시장에서는 보증보험 가입이 되는 매물만 찾는 상황이지만, 이 마저도 공시가격의 126% 상한이 있어서 반전세로 가입해야 하는 상황”이라며 “보증보험 가입이 까다로운 다가구 주택과 다중 주택의 전세 매물은 외면 받고 있는 현실”이라고 현장 분위기를 전했다.
- 한은 "당국 거시건전성 정책, 가계 빚 축소에 도움"[일문일답]
- [이데일리 하상렬 기자] 한국은행이 장기적으로 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율이 나아질 것으로 내다봤다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 점검·강화 등 당국의 거시건전성 정책이 가계부채 비율 100% 수렴에 도움이 될 것이란 평가다.김인구 한국은행 금융안정국장이 26일 오전 서울 중구 한국은행에서 열린 금융안정 상황(2023년 9월) 설명회에서 발언하고 있다.(사진=한국은행 제공)김인구 한은 금융안정국장은 26일 ‘9월 금융안정 상황’ 설명회를 통해 “가계대출 추이를 보고 실무적으로 관계당국과 협의하고 있다”며 “(당국이) 가계대출 추이가 당초 생각보다 빨라지면 중장기대책을 앞당기겠다고 한 부분을 감안하면, GDP 대비 가계부채 비율 100% 수렴에 도움이 될 것으로 본다”고 설명했다.앞서 금융위원회는 지난 13일 변동형 주택담보대출시 가산금리를 더하는 스트레스(Stress) DSR 제도 도입을 검토하겠다고 밝혔다. 향후 금리상승 가능성 등을 감안해 보다 엄격한 수준의 DSR 규제가 이뤄질 수 있도록 DSR 산정시 일정수준 가산금리를 적용하겠다는 것이다.또한 한은은 이날 정부의 주택공급대책에 대해 주택시장 기대심리를 누그러뜨릴 것으로 기대했다.26일 오전 서울 중구 한국은행에서 열린 금융안정 상황(2023년 9월) 설명회가 진행되고 있다. 왼쪽부터 이종한 금융리스크분석부장, 서평석 금융안정기획부장, 이종렬 부총재보, 김인구 금융안정국장, 임광규 안정총괄팀장(사진=한국은행 제공)다음은 이종렬 한은 부총재보, 김인구 국장 등과의 일문일답이다.-정부의 이번 주택공급대책을 금융불균형 해소 요인으로 보는가.△(이종렬 부총재보) 오늘 발표된 내용을 구체적으로 파악하지 못하고 있지만, 공급활성화 대책이기 때문에 주택시장 기대심리를 누그러뜨리지 않을까 기대한다. 다만 금융경제 여건이 불확실성이 높은 상황이기에 동 대책이 주택시장과 가계부채에 어떤 영향을 미칠지는 면밀히 지켜봐야 한다. 불균형이 확대되지 않도록 관계당국과 면밀히 협조해 나갈 계획이다.-2분기 GDP 대비 가계부채 비율을 101.7%로 집계했다. 지난 분기에 비해 0.2%포인트 상승 전환했지만, 보고서에 유지됐다고 표현한 이유가 궁금하다.△(김인구 국장) 분자와 분모가 모두 추정치다. 가계부채도, GDP도 최종 데이터를 받지 못했고, 증가세로 추정한 부분이다. 이같은 불확실성이 있어 보수적으로 표현한 측면이 있다. 기대하기론 하반기에 비율이 내려갈 수 있다는 기대도 섞여있다고 보면 될 것 같다.-보고서에 향후 3년간 정책대응이 없다면 가계부채가 매년 4~6% 증가할 가능성이 있다고 적었다.△(김인구 국장) 주택가격이 완만하게 상승해 최고치(2021년 하반기)의 90~95% 도달하고 대출금리가 4%대로 하락한다는 시나리오로 가정했다. 매년 4~6%로 본 전망 근거는 현재 주택매매 수요가 가장 크다. 정부 공급대책도 있고 생계비라든지 주택가격 거래량, 현재 DSR 규제 수준 등을 봤을 때 내부적으로 추정했다.-GDP 대비 가계부채 비율은 100% 밑으로 내리기 위해선 어떤 정책이 필요하다고 보나.△(김인구 국장) 지난 13일 금융위원회 대책을 보면 스트레스 DSR을 고려하고 있다고 나온다. 현재 가계대출 추이를 보고 실무적으로 관계당국과 협의하고 있는데, 가계대출 추이가 당초 생각보다 빨라지면 중장기대책을 앞당기겠다고 한 부분을 감안하면 100% 수렴에 도움이 되지 않겠나. 중장기적으로 분모가 늘어나고 분자는 어느 정도 DSR 규제가 강화가 되면 가계대출 증가율이 조금은 낮아지지 않을까 생각한다.-보고서에 특례보금자리론 등 정책모기지 공급속도 조절, 장기 주담대 점검 등 대책이 필요하다고 써있다. 이미 다 나온 대책인데 추가로 더 필요한 것을 지적해야 할 것 같다.△(김인구 국장) 2021년 하반기 DSR을 도입하고 강화해 왔다. 도입 2년이 넘었지만 실제로 현장에서 차주 상환 능력을 제대로 보는지 등 이런 부분들이 완전히 정착했다고 보기 어렵다. 특례보금자리론 등을 잘 점검하겠다는 것이 감독당국의 취지다. 일부 과도하게 나가는 부분이 수정될 수 있다. 추가적으로 금융위가 변동금리 스트레스 DSR 도입을 검토한다고 했기에 대책이 전혀 없진 않다. 현재 금리가 4% 지만 향후 5~6%로 오르면 대출 규모가 줄어들게 돼 있다.-50년 주택담보대출 등 규제 우회 수단을 사전에 막지 못한 이유가 무엇인가.△(김인구 국장) 특례 부분부터 50년 만기 대출이 도입됐고, 생애 최초 구입이나 청년층 등 가계대출 접근성이 낮은 분들을 위해 도입된 측면이 있다. 이를 시중 은행에서 벤치마킹하면서 도입을 앞당긴 부분이 있다. 감독당국이 신속히 대처해 은행에서 리스크 관리가 가능한지 등을 점검해 스스로 자신 없으면 못하도록 지도하고 있다.-디레버리징(부채축소)이 적절히 이뤄지지 않은 상황에서 금융불균형 누증이 자산가격과 금융실물경제를 위축시킬 수 있다고 보고서 적었다. 고금리 상태에서 최근 주담대가 늘어 가계대출을 줄이거나 집값을 떨어뜨리기 위한 대책을 쓰기 어려워졌다는 의미로 보면 되는가.△(김인구 국장) 작년말, 올초 부동산시장 경착륙을 막기 위해 관계당국에서 거시건전성 정책을 완화했다. 그런 부분 목표달성이 어느정도 이뤄졌다고 보고, 앞으로 가계부채 문제에 대해 접근하고 거시건전성을 강화해 대응하고 있다고 보면 되겠다.-해외대체투자에서 상업용 부동산 부문이 상당 부분 부실로 이어질 가능성이 높은 상황인가.△(김인구 국장) 상업용 부동산 중에서도 오피스 부분이 미국과 유럽에서 회복되지 못하는 측면이 있다. 해외대체투자는 상업용 부동산도 있고 기업투자도 있고 사회간접자본(SOC) 투자도 있다. 전체 비율로 보면 상업용 부분이 다수를 차지하는 건 아니다. 위험해서 집중적으로 다룬 부분은 있지만, 전체적으로 보함사, 증권사 이런 금융기관들이 분산투자를 했다. 리스크 관리가 총량에선 잘 돼있다고 본다. 오피스 부분 투자 등 개별적 리스크가 있지만 이를 시스템 전체, 해외대체투자 전체로 보지 말아달라는 부탁을 드린다.-국내 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 90% 이상인 은행이나 보험, 여전사 위험이 크지 않고 일부 증권사만 위험이 있는 것으로 보고서에 나와있다. 이에 대해 과잉 대응한 것 아니냔 시각도 있다.△(김인구 국장) 금융 부분 리스크는 초기에 강하게 대응해 불안 심리가 확산되는 것과 전염되는 것을 막는 것이 당시로서는 필요했던 것 같다. 저희로선 과잉대응이 아니라고 생각한다.-부동산PF 정상화 및 정리가 이뤄지고 있다고 표현했다.△(김인구 국장) 실제 일부 사업장에서 PF 해체 내지는 추가 대출이 안 돼 정리에 들어간 부분들이 있다. 언론에 보도되지 않은 부분들은 관계당국을 통해 점진적으로 질서있게 정리한다는 것이 기본 원칙이다.-경기대응완충자본(CCyB)이 내년 5월 예정돼 있다고 했다. 이를 도입하겠다고 한지 3년정도 되는 것 같다. 도입이 늦어지는 이유는.△(김인구 국장) 3년 전 금융위가 발표한 것을 최근에 알았다. 내년에 도입될 예정이니 지켜봐야 하는 것 아니냐는 말씀을 드릴 수 있겠다.△(임광규 안정총괄팀장) 가계나 부동산부문이 기업신용 쪽으로 늘어날 수 있는 풍선효과를 점검해야 하고, 다른 나라도 부문별로 도입된 나라가 있다. CCyB 전체로 도입 효과를 봐 가면서 가계부문이나 부동산부문 등 특정부문은 중장기적으로 검토해 나가야 한다고 본다.-단기 금융불안 수준을 평가하는 금융불안지수(FSI)가 하향안정화됐다가 상승 전환했다. 가계부채 증가가 영향을 미친 것인가.△(김인구 국장) FSI와 중장기적인 금융불균형 정도를 보여주는 금융취약성지수(FVI)가 모두 오른 것은 경계심을 가져야 한다는 말씀 드린다. FSI는 소비자물가 상승이나 환율이 오른 부분이 영향을 미쳤다. FVI는 대출이 늘어난 것과 금융기관 레버리지가 2분기 늘어난 영향이다. 이같은 부분들이 우려돼 다양한 대책이 나오고 있다.-금융안정 상황에 대해 통화정책적 대응은 어떻게 해야 한다고 보시나.△(이종렬 부총재보) 금리 정책은 금융안정만 보는게 아니라 경제 상황 전반을 봐야 한다. 오늘 발표한 내용만 갖고 금리정책이 어떻게 될 것이라고 말씀드리기 어렵다. 지금 우리가 신경 쓰이는 부분이 가계부채가 조금 올라간 것인데, 전반적으로 안정적 상황을 유지하고 있는 것으로 판단한다. 다만 몇가지 유의해야할 점에 대해 경각심을 갖자는 것이다. 당장 통화정책 차원의 대응이 필요하다는 것은 아니고 하반기 경기 흐름을 면밀히 보고 금융통화위원회에서 대응하지 않을까 생각한다.
- "서울보다 빠르게 오르는 수도권, 투자 시야 확장 필요"
- [이데일리 이윤화 기자] 정부가 이달 내에 부동산 공급대책을 예고했지만 이것이 현재 부동산 시장 상승 흐름에 미칠 영향은 크지 않다는 예상이 나왔다. 전국의 아파트 매매가, 전세가가 동시에 상승하는 가운데 부동산 투자를 고민하고 있다면 서울 지역에 한정하지 않고 수도권 등으로 투자 시야를 확장해야 한단 조언이다. 송승현 도시와경제 대표. (사진=이윤화 기자)송승현 도시와경제 대표는 22일 오후 2시 서울 마포구 도시와경제 스튜디오에서 ‘부동산 공급 활성화 대책, 재건축 투자 전략’을 주제로 강연회를 열고 이같이 조언했다. 송승현 대표는 현재 제주 등 일부 지역을 제외하고 전국의 매매가, 전세가가 동시에 상승하는 국면이며 현재 마이너스 상승률을 보이고 있는 지역도 상승 전환할 가능성이 있다고 봤다. 한국부동산원에 따르면 9월 셋째 주 전국 아파트 매매가격지수는 0.10% 상승해 지난주(0.09%)와 비교해 상승폭을 키웠다. 수도권(0.11%→0.15%)과 비수도권(0.02%→0.04%) 모두 오름세를 나타내고 있다. 서울 아파트 매매가격지수는 0.12%를 나타냈다. 송 대표는 “매매가격지수 변동률 수도권 가격 오름세가 가장 가파른 모습인데, 서울은 강남3구 재건축 시장이 시장을 리딩하고 그 이후 서울 외곽지역으로 움직이고 있다”면서 “매매가와 전세가가 동행해서 가는 경향을 보이고 있는데 수도권이 후행하기 때문에 현재 가격선이 더 가파르게 오르고 있어 서울보다 수도권이 더 빠르게 오르고 있는 것”이라고 말했다.송 대표는 금리 변동성이 줄었고, 분양가 상승세 지속이 예상되기 때문에 부동산 상승세는 이어질 것이라고 내다봤다. 그는 “한국은행 기준금리가 3.5%에서 동결 기조를 이어가고 있는데 금리 변동성이 적어지다 보니 주택담보대출도 △4월 2조3000억원 △5월 4조2000억원 △6월 5조8000억원 △7월 6조원 △8월 6조9000억원 등으로 늘어났다”면서 “유동성은 자산시장과의 연관성이 크기 때문에 주담대 금액 증가를 집값 상승 시그널로 해석하는 것이 현재 시장의 전반적인 분위기”라고 말했다. 신규 분양하는 아파트의 분양가가 급격히 오른 것 또한 집값 상승을 주도하는 주요 원인 중 하나라고 분석했다. 송 대표는 “서울 신규 민간아파트 분양가격 동향을 보면 전용면적 33평 분양 평균가가 10억원대로 올랐고 6억원대 이하 아파트 비중이 급격히 줄어든 모습”이라면서 “앞으로도 원자재가격이나 인건비, 물가 상승 등을 고려하면 앞으로도 분양가는 떨어지기 어려운 구조라고 봐야 한다”고 말했다. 송 대표는 정부가 공급대책을 내놓고 공공분양을 늘린다고 해도 하방 압력은 크지 않을 것이라고 예측했다. 연도별 공공분양주택 인허가 추이를 보면 2019년 47만호였는데 올해는 9만호를 겨우 넘긴 상황이다. 공공분양은 시장 가격 조정을 할 수 있는 주요 요인인데 민간분양이 급감하면서 민간 분양에 의존해야 하기 때문에 분양가 상승을 억제할만한 요인이 사라지게 되는 것이다. 그는 “지난해 8월 발표한 정부의 270만호 공급대책 중 정비사업을 통한 공급 물량이 52만호로 전체의 20%를 차지한다”면서 “(공급대책을 통해 부동산 가격 안정을 이야기하지만) 실제로 공공 부문의 역량만으로는 시장 가격을 하락시킬 만큼의 영향을 주기 어렵고, 재건축 등 정비사업은 특히 부동산 자산 가치를 높이는 요인이 되고 있다”고 했다. 다만, 송 대표는 갭투자는 지양하는 것이 좋겠다고 조언했다. 그는 “예전처럼 전세가격이 드라마틱하게 오르는 것은 어렵다”면서 “금리가 지금 시점과 갭투자를 많이 했던 시점을 비교해보면 2%대에서 3.5%로 150%가 오른 것이기 때문에 갭투자는 굉장히 주의를 해야 한다고 본다”고 말했다. 송 대표는 부동산 투자를 고민하고 있는 사람들이라면 서울이나 수도권의 주요 사업지 위주로 고려하되 지방 투자도 괜찮지만 지역 인지도가 높고 지자체별 용적률도 높은 투자처를 잘 찾아야 한다고 조언했다. 또 자산이 몰리는 곳만 몰리는 양극화 현상이 더욱 강해지기 때문에 투자 시야 확장이 필요한 시기라고 진단했다. 그는 “서울 아파트 평균 매매거래금액이 10억원을 넘어섰기 때문에 가격이 오른 만큼 유효 수요가 줄어들어 거래건수가 줄어드는 모습인데 서울에서만 보면 가격 저항선에 부딪혔다고 생각할 수도 있다”면서 “그래서 서울의 유효 수요가 경기도 등 수도권으로 분산되면서 수도권의 집값 상승폭이 커졌다고 볼 수 있고 용인, 동탄, 판교 등은 노도강보다 훨씬 더 자산이 몰릴 수 있다”고 말했다. 송 대표는 투자 의사 결정시 고려 할 요인으로 “대도시권 내 중요 정비사업지로 사업성이 확보되어 있어야 한다”면서 “투자자금이 1억원대라면 사업초기 단계도 괜찮고, 1~3억원대의 경우 상가재건축 투자도 괜찮다고 보는데 신반포, 강남 등 주요 사업지들이 독립정산제 약정 등을 통해 상가 소유자들에게도 아파트를 지급하는 경우도 생기고 있다”고 말했다.
- 6억 이하 서울 아파트 "눈씻고 찾아봐도 없네"…거래비중 '역대 최저'
- [이데일리 오희나 기자] 올해 1~8월 서울에서 거래된 아파트 중 6억원 이하 거래비중은 25% 수준을 기록해 역대 최저를 기록한 것으로 나타났다. 서울 아파트값 상승에 중저가 아파트가 사라진 탓이다.20일 부동산 정보제공 업체 경제만랩이 국토교통부의 실거래가 공개시스템을 살펴본 결과, 올해 1~8월 서울 아파트 매매 거래량 2만5305건 가운데 6억원 이하 거래량은 6476건으로 집계됐다. 6억원 이하 거래가 전체 거래에서 차지하는 비중은 25.6%로 국토부가 관련 통계를 집계하기 시작한 2006년(1~8월 기준) 이래 가장 낮은 수치다.6억원 이하 거래 비중은 2017년 처음 70%대를 내려온 67.4%를 기록했고 2018년 61.1%, 2019년 46.6%, 2020년 42.3%, 2021년 28.0%로 하락하다 지난해 38.3%로 소폭 상승한 뒤 올해 역대 최저를 기록했다. 6억원 이하 아파트 거래 비중이 가장 높은 자치구는 도봉구로 집계됐다. 올해 1~8월 도봉구 아파트 매매 거래량 800건 가운데 6억원 이하 거래량은 626건으로 전체의 78.3% 비중을 차지했다.이어 강북구 64.4%, 중랑구 61.8%, 노원구 58.7%, 금천구 57.1%, 구로구 44.6%, 은평구 42.3%, 강서구 32.8%, 관악구 31.3%, 성북구 25.1% 등의 비중을 보였다. 반면, 6억원 이하 아파트 거래 비중이 가장 적은 자치구는 성동구로 올해 1~8월 아파트 매매 거래량 1092건 가운데 6억원 이하 거래량은 21건으로 1.9%의 비중을 보였다.15억원 초과 아파트 거래 비중은 역대 최고를 기록했다. 올해 1~8월 서울 15억원 초과 아파트 거래량은 4428건으로 전체의 17.5%를 차지했다. 15억원 초과 아파트 거래 비중은 2019년 11.1%를 기록했고, 2020년 8.0%, 2021년 15.9%, 2022년 17.4%로 나타났다. 15억원 초과 아파트 거래 비중이 가장 높은 자치구는 서초구로 4채 중 3채는 15억원을 초과했다. 올해 1~8월 서초구의 아파트 매매 거래량 1120건 가운데 15억원 초과 거래는 841건으로 75.1%의 비중을 보였다. 이어 강남구 70.6%, 용산구 63.4%, 송파구 51.7% 등에서 50% 넘는 비중을 차지했다.황한솔 경제만랩 리서치연구원은 “지난해 아파트 가격 하락으로 6억원 이하 아파트 비중이 소폭 증가했지만 올해 다시 비중이 줄어들고 있다”며 “서울 중저가 아파트가 사라짐에 따라 경기·인천 등으로 내 집 마련을 선택하는 경우가 늘어날 것으로 보인다”고 말했다.
- 서울 반지하주택 중 80%가 '노후도 심각'…"물막이판 설치 현실화 필요"
- [이데일리 이윤화 기자] 서울의 반지하주택 중 1995년 이전에 지어져 노후도가 심각한 반지하주택이 80% 이상을 차지하는 것으로 나타났다. 서울의 반지하주택이 도시개발이 집중됐던 1980년대 말~1990년대 초 집중적으로 늘어났기 때문이다. 25개 자치구 중 반지하주택이 가장 많은 곳은 관악구였지만, 반지하주택 가구수가 많으면서 노후도가 높은 곳은 강북 지역에 집중적으로 분포해 있다. ‘서울의 지하공간 침수위험 해소 정책방안’을 주제로 열린 ‘2023년 서울연구원 정책포럼’. (사진=이윤화 기자)서상영 서울연구원 환경안전연구실 선임연구위원은 서울연구원이 19일 오전 10시 코리아나호텔에서 ‘서울의 지하공간 침수위험 해소 정책방안’을 주제로 개최한 ‘2023년 서울연구원 정책포럼’에서 첫 번쨰 발표를 맡아 이 같은 연구 결과를 발표했다. 건축물대장 자료(2021년 12월 31일)를 기준으로 서울의 반지하주택 추정치는 약 20만2741호로 나타났다. 이는 가구수(404만6799가구) 대비 약 5% 정도, 주택수(306만8494호) 대비 6.6% 정도다. 과거 사용승인일을 기준으로 서울의 반지하 주택 건립시기를 추정해보면 1995년 이전에 지어진 반지하 주택이 80% 이상을 차지하는 것으로 나타났다. 서상영 선임연구위원은 “1980년대말 1990년대초 200만호 주택건설이라는 정책이 있었는데 시가지 주택 물량을 늘리기 위해 다가구 주택 활성화하면서 반지하주택이 급격히 늘어났다”고 설명했다. 서울시 25개 자치구별로 보면 반지하주택 물량이 가장 많은 곳은 관악구이나 노후도는 상대적으로 낮은 것으로 나타났다. 반면 반지하 주택 수가 많고 1990년 이전에 지어져 노후도가 높은 자치구는 강북에 집중돼 있다. 서울시가 발표하는 침수흔적도에 따르면 1회 이상 침수된 지역에 위치한 반지하주택은 1만9730호로 9.7%에 해당한다. 2회 이상 침수된 지역의 반지하주택은 2542호(1.3%)다. 2회 이상 침수된 지역 내 반지하주택 물량이 가장 많은 자치구는 동작구(621호, 24.4%), 양천구(427호, 16.8%), 관악구(420호, 16.5%), 강서구(380호, 14.9%), 서초구(264호, 10.4%) 등의 순이다. 침수예상도에 따른 반지하주택 침수위험을 따져보면 서울시의 장래 방재성능기준(강우처리기준)인 시간당 100mm 강우 시, 침수예상지역에 입지한 반지하주택은 1만5102호(7.4%)다. 침수예상지역 내 반지하주택 물량이 가장 많은 자치구는 관악구(1374호, 9.1%), 강북구(1367호, 9.1%), 동작구(1308호, 8.7%), 은평구(1259호, 8.3%), 성북구(1254호, 8.3%), 중랑구(1137호, 7.5%) 등의 순서다. 서 선임연구위원은 “모든 반지하주택이 침수 위험이 높은 것이 아니기 때문에 반복적으로 침수피해를 입는 반지하주택에 대해 시민, 특히 저소득 서민의 생명과 신체보호 관점에서 위험 해소를 위한 대책들을 적극적으로 추진할 필요가 있다”면서 “반지하주택을 과도하게 인위적으로 규제하는 경우, 저소득가구의 주거기회를 박탈하고 또 다른 열악하고 위험한 주거유형으로 전이시킬 수 있기에 점진적이고 신중한 정책 접근이 필요하다”고 말했다. 아울러 신 선임연구위원은 “반지하주택의 침수위험 해소를 위한 정책은 침수위험뿐만 아니라 건축물 노후도, 기반시설(도로) 등을 종합적으로 고려해 유형별 특성과 기존 반지하주택 및 신축 반지하주택으로 구분하여 규제, 지원, 정비 등의 방안을 마련해야 한다“면서“특히 침수위험이 높고 반지하주택이 밀집한 지역에 대해서는 소규모주택정비사업(모아주택·모아타운), 재건축·재개발 등 면적 정비사업을 적극적으로 추진함으로써 보다 근본적인 위험해소가 필요하다”고 덧붙였다. 이날 정책포럼에서는 서울시의 침수방지용 물막이판 설치기준과 설치 확대를 위한 방안 마련이 필요하다는 정책 제안도 나왔다. 김성은 서울연구원 환경안전연구실 부연구위원은 ‘서울시 지하주택 침수방지용 물막이판 설치 확대방안’을 주제로 두 번째 발표를 맡았다. 그는 “서울시는 물막이판 설치 지원을 확대하고 있으나 적절한 설치와 운용·관리를 위한 기준이 마련되어 있지 않고, 일부 공동주택에서는 침수우려지역 낙인, 집값 하락 등을 우려해 물막이판 설치에 부정적 인식을 갖고 있어 설치 확대가 어려운 실정”이라고 말했다. 김성은 부연구위원은 서울시 내 침수방지용 물막이판 설치가 필요한 지역에 대한 분류가 필요하다고 봤다. 미국, 영국 등 침수발생 위험 정도에 따라 지역(Zone)을 1~3단계로 나눠 설정하는 등 침수발생 우려가 높은 지역을 설정하기 위한 기준이 필요하다는 것이다. 김 부연구위원은 “물막이판의 적절한 설치와 운영 및 관리를 위해서는 노면수 유입이 가능한 지점의 침수특성과 예상 침수 깊이를 고려해 물막이판을 최소 50cm 이상의 높이로 설치하고 필요시 피난시간 확보 용도의 물막이판 설치, 지하주택에 거주 재해약자의 주거이전 등 피난 중심 지원 대책을 우선적으로 적용해야 한다”고 주장한다. 김 부연구위원은 서울시 지하주택 침수방지용 물막이판 설치 확대 방안으로 △물막이판 설치가 필요한 지역을 ‘침수우려지역’ 혹은 ‘자연재해위험개선지구’로 지정 △서울시 주택정비사업 요구사항에 물막이판 설치를 포함하고 관련 심의기준 개정 △침수발생 우려 지역 내 지하주택 임대 시 임대차계약서에 물막이판 설치 및 확인 조항 명시 △물막이판 설치 여부를 재난지원금(주택침수지원금) 산정 시 지원율 조정 기준으로 활용 등을 제시했다.
