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- 서울시 시세연동제는 "생색내기용"
- [이데일리 윤진섭기자] 서울시는 앞으로 서울시내에서 분양되는 공공 아파트의 분양가를 주변 시세의 75~85% 수준에서 책정하기로 했다. 그러나 이 같은 서울시의 방침이 지난해 3월부터 시행 중인 공공부문 원가연동제와 별반 차이가 없을 뿐만 아니라 9월 민간택지에까지 분양가 상한제 확대가 예정돼 있어, 서울시의 이번 대책이 사실상 생색내기에 불과하다는 지적이 나오고 있다. 이와 함께 서울시는 은평뉴타운을 시세 연동제에서 제외키로 해, 실효성 논란마저 불거지고 있다. ◇원가연동제와 중복 = 2일 서울시는 시 산하 SH공사가 분양하는 아파트의 분양가를 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 주택의 경우 주변시세의 75% 안팎, 85㎡ 이상 주택의 경우 주변시세의 85% 안팎에서 책정할 방침이라고 밝혔다. 서울시는 이 같은 시세 연동제가 적용되는 지역으로 ▲발산 ▲장지 ▲장월지구 등 SH공사가 공급 예정인 택지개발지구와 마곡지구 등 도시개발사업지구라고 덧붙였다. 그러나 이들 서울시내 택지지구는 시세 연동제와 상관없이 25.7평 이하 주택의 경우 2005년 3월부터 실시 중인 원가연동제 적용이 불가피한 곳들이다. 도시 개발사업인 마곡지구도 정부와 여당이 분양가 상한제를 적용키로 하고, 현재 국회에 법률을 제출해 놓고 있어, 분양가 통제가 예정돼 있다. 중대형 아파트도 정부는 서울시가 발표한 시세의 85%보다 낮은 시세의 80% 수준으로 채권상한액을 낮추기로 함에 따라 정책 차별화가 무색하게 됐다. 서울시가 원가공개 항목범위를 58개로 확대키로 했지만, 이 역시도 정부가 전체 분양원가 항목을 7개에서 58-61개 항목으로 확대키로 이미 밝힌 상태이다. ◇은평뉴타운 제외, 효과 별로 없어 = 서울시가 시세 연동제를 은평 뉴타운을 제외한 공공부문 물량에 적용키로 함에 따라 서울시내에서 이 제도를 적용할 단지가 극소수에 불과하다는 지적이 나오고 있다. 실제 서울시는 시세 연동제를 올 연말에 분양 예정인 발산지구에 첫 적용할 계획이다. 현재 발산지구 총 공급물량은 5592가구, 특별공급 물량 2600가구, 임대 2800가구 등을 제외하면 일반 분양은 200가구 미만이다. 올 하반기나 내년초부터 공급 예정인 강일지구(총 6410가구)나 장지지구(5350가구)도 특별공급 분양, 임대 물량을 제외하면 일반인 대상 물량은 300가구 미만이다. 반면 내년 9월 이후부터 분양에 나서는 은평뉴타운 공급물량은 1,2,3지구에서 1만31가구(총 건립가구수 1만4631가구)가 공급된다. 이중 원주민 특별공급을 제외하면 7000가구가 일반 분양되며, 하반기 분양을 계획 중인 1지구 물량만 3213가구에 달한다. 서울시는 은평뉴타운 제외 방침에 대해 "은평뉴타운은 이미 사업이 진행 중인 곳으로 기존 발표에서 내용이 크게 달라지면 혼란을 초래할 수 있다"며 "은평뉴타운에 주택가격 연동제를 도입하는 것은 현실적으로 어렵다"고 밝혔다. 한 부동산 전문가는 “앞으로 공급할 공공아파트의 경우 현지인, 특별공급이 상당부분을 차지하는 등 실제 일반인들이 청약할 곳이 거의 없는 상황”이라며 “그나마 공급물량이 가장 많은 은평뉴타운을 시세 연동제에서 제외할 경우 그 의미가 반감될 것”이라고 밝히고 있다.
- 2007 내집 마련 전략을 수정하라
- [조선일보 제공] 내년 9월 민간아파트에 대한 분양가 상한제(분양가 규제)가 도입되고 환매조건부·토지임대부 등 이른바 ‘반값 아파트’가 시범적으로 도입된다. 아파트 분양제도에 근본적인 변화가 발생하는 만큼, 내 집 마련 전략도 수정이 불가피해졌다. ◆자녀 많은 무주택자는 유리…여유를 가져라 가장 큰 변수는 나이·무주택·자녀 수에 따라 당첨 우선권을 주는 청약가점제 도입. 당초 정부는 ‘추첨식’인 주택 청약제도를 2008년부터 공공택지 중소형 평형, 2010년부터 민간택지 중소형 평형을 가점제로 바꿀 계획이었다. 하지만 정부는 분양가 상한제, 반값 아파트 도입시기에 맞춰 가점제도 조금 더 앞당겨 실시하는 방안을 검토하고 있다. 이에 따라 무주택 기간이 길고, 자녀 수가 많고 청약통장을 갖고 있다면 여유 있게 기다릴 수 있다. 청약 가점은 ▲세대주 연령 ▲부양가족 수(가구 구성+자녀 수) ▲무주택 기간 ▲청약통장 가입기간 등에 의해 산정된다. 청약자는 자신의 점수를 계산, 당첨 가능성을 어느 정도 예상하고 청약할 수 있다. 내년도에 시범적으로 도입되는 반값 아파트도 무주택자들을 대상으로 공급될 전망이다. ◆청약저축 가입자는 인기지역 위주로 청약 전용면적 25.7평 이하 공공분양 아파트를 분양받을 수 있는 청약저축 가입자들도 여유가 있다. 공공분양 아파트는 주택공사·SH공사가 저렴하게 공급하는 중소형 아파트. 판교신도시·성남 도촌지구의 공공분양 중소형 아파트는 이미 시세의 절반 수준에 분양됐다. 정부는 청약저축 가입자가 청약할 수 있는 주택공사·지방자치단체가 분양하는 공공주택 물량을 확대할 예정이다. ‘부동산 114’ 김희선 전무는 “청약저축 가입기간이 길어 당첨확률이 높은 사람들은 서두를 필요 없이 인기지역을 선별적으로 청약하면 된다”고 말했다. ◆내 집 넓히려는 수요자들, 상반기에 공략 분양제도가 무주택자에게 유리하게 바뀜에 따라 유주택자들의 내 집 넓히기는 더욱 어려워질 전망이다. 분양가 상한제가 실시돼 민간아파트의 분양가는 20~30%까지 떨어질 수 있지만 그만큼 청약경쟁은 치열해질 수밖에 없다. 유주택자들은 분양가 상한제만 믿고 기다리기에는 당첨확률이 너무 낮다. 스피드뱅크 박원갑 부사장은 “아파트 가격이 하락하는 시기에 자신이 원하는 입지의 기존 아파트를 공략하는 것도 내 집을 넓히는 방법”이라고 말했다. 분양가 상한제 실시 전에 분양되는 아파트 청약도 고려해볼 만하다. 내년 9월 도입되는 분양가 상한제를 피하기 위해 건설업체들은 내년 상반기에 아파트를 대거 분양한다는 계획이다. 이광수 춘추 대표는 “내년 상반기 분양되는 입지가 좋은 지역의 아파트는 적극적으로 공략할 필요가 있다”고 말했다. 다만, 수도권에서 5000만~1억원 미만의 아파트를 갖고 있는 유주택자도 무주택자로 간주, 불이익을 주지 않는 방향으로 청약가점제가 개편될 가능성도 높다. ◆신혼부부 등은 국민임대도 주목 무주택자지만 나이가 젊은 신혼부부들은 청약가점제가 도입되면 오히려 불리해질 수 있다. 전문가들은 이들은 분양보다는 청약저축에 가입해 국민임대주택에 입주하는 것도 고려해볼 필요가 있다고 조언하고 있다. 국민임대주택은 30년까지 임대가 가능한 데다 공급물량도 대폭 늘어난다. 입주 기준은 전용면적 18평 이하의 경우, 도시 근로자 가구당 월평균 소득(325만원)의 70%선, 즉 월 227만5580원 이하의 무주택 가구주이다. 청약저축 가입여부와 상관없다. 18평 초과 국민임대의 월평균 소득 제한은 325만원 이하이다. 청약 저축 가입자여야 한다.
- (저금리의 비밀)⑥`패거리금융` 진수 보여줬다
- [이데일리 강종구기자] 거품붕괴 우려에도 불구하고 은행들이 대출을 멈추지 못하는 이유는 무엇일까. 영국의 유명한 경제학자인 앤드류 팔로우 옥스포드대 교수는 한마디로 "시장에서 쫓겨나지 않기 위해"라고 말한다. 비록 거품이 꺼질 위험에 처했다 할지라도 모든 은행이 집단적으로 자금공급을 중단한다는 결정을 내리지 않는다면, 자체적으로 합리적인(rational) 판단하에 대출을 중단한 은행만이 시장에서 구축된다는 것이다. 외환시장, 채권시장, 부동산시장에서 `기대`가 현실을 만들어가는 동안, 국내 은행들은 패거리 금융문화의 진수를 보여줬다. 거품붕괴와 부실화를 우려하면서도 스스로 금리를 낮춰가며 가계와 중소기업 대출에 몰입했다. 한국은행과 금융감독원, 심지어 청와대와 외국 투자은행에서 심각한 우려와 경고가 잇따라 나왔지만 웬만해서는 은행들을 멈추게 할 수 없었다. ◇ 매혹적인 외화차입 & 외화대출..은행들 우루루외화차입을 주도한 것은 매우 낮은 금리로 차입이 가능하고 파생상품 거래에 능한 외은지점이었지만 국내 은행들이라고 예외는 아니었다. 지난해 일부 은행 중심으로 이루어졌던 외화차입은 올해 산업은행을 제외한 모든 은행으로 급속히 확산됐다. 기업 선물환 매도를 소화하기 위해 불가피한 단기 외화차입이 기본적으로 많았지만 그 외에 외화대출 재원을 확보하기 위한 차입도 적지 않았다. 특히 2분기 이후 무위험 차익거래 기회가 확대되고 중소기업 대출이 대폭 확대되면서 은행 단기 외화차입은 3분기까지 절정에 달했다. 그럴만도 했던 것이 외화차입을 이용한 외화대출은 올해 국내 은행에게나 고객에게나 너무나 매혹적이었다. 은행 입장에선 높아진 대외신인도로 과거에 비해 저금리 차입이 가능해진데다 FX스왑이나 통화스왑 등 파생상품 거래를 통해 조달금리 수준을 더욱 낮출 수 있었다. 당연히 원화대출에 비해 더 낮은 금리로 대출이 가능해 고객유치에도 유리했다. 실제로 A 은행의 경우 지난해 4분기 외화대출 금리는 평균 6.36%였으나 올해 3분기에는 5.88%까지 낮출 수 있었다. 기업대출의 대부분을 차지하는 일반자금 대출의 적용금리 평균이 올해 6.5~6.8%인 점을 감안할 경우 올들어 외화대출의 매력이 얼마나 높아졌는지 짐작이 가능하다. 정반대로 이 은행이 역외에 대해 외화대출을 할 때 금리는 지난해 4분기 평균 4.75%에서 7.00%로 인상됐다. 선물환율이 현물환율을 크게 밑돌면서 발생한 환차익 때문에 국내 대출금리를 더 낮게 가져갈 수 있었던 것이다. 이 은행의 경우 국내에서 원화로 차입할 경우 5.6~5.9% 정도의 금리를 줘야 했지만, 외화차입을 할 때는 만기 등에 따라 0.1~6.2%의 범위에서 조달이 가능했다. 비단 해외가 아니더라도 막대한 외화자금을 보유하고 있는 산업은행에서도 2%대 초중반이면 외화표시 원화차입이 가능했다. 넉넉한 외화자금을 차입한 은행들의 외화대출은 2분기부터 일제히 급증했다. 2004년말 20조원, 2005년말 23조원이었던 시중은행 외화대출금 잔액은 올해 6월말 29조원, 9월말엔 33조원으로 불어났다. 시중은행중 신한은행이 9월말 현재 가장 많은 7조6000억원어치의 외화대출 잔액을 기록하고 있는 가운데, 국민은행은 3월말 4조원에서 9월말 6조3000억원, 우리은행은 5조3000억원에서 6조3000억원, 하나은행은 2조5000억원에서 4조7000억원, 한국씨티은행은 1조7000억원에서 3조원으로 거의 배증했다. 일부 지방은행의 경우 외화대출을 전혀 취급하지 않다가 2분기부터 급격히 늘려갔다. 은행들은 지난 8월 17일 한국은행이 외화대출 억제에 나서자 강력히 반발하기도 했다. 중앙은행이 왜 민간은행의 밥벌이까지 방해하느냐는 것이었다. 실수요자만 대상으로 한다는 제한은 이미 사라진 지 오래였기 때문에 한은은 은행들을 설득하는데 상당한 애를 먹어야 했다. ◇ `전 은행, 대출 앞으로`.."일단 벌려 놓으면 돈 된다" 외화차입이 급증하고 외은지점의 국내 채권 매입이 대폭 확대되던 4월을 전후해 국내은행들의 자금운용 패턴도 극적으로 바뀌었다. 금리가 계속 하락하는 강세장이 지속되고 있음에도 불구하고 보유중이던 채권을 처분하고 대신 대출을 크게 늘리기 시작했다. 마침 중소기업 대출경쟁이 불이 붙던 때였고, `판교신드롬`으로 대규모 아파트 청약자금 수요가 발생했고 집값은 다시 들썩거리고 있었다. 그러나 그것만이 채권에서 대출로 운용처를 바꾼 이유의 전부는아니었다. 콜금리 인상과 특판예금 등 수신경쟁으로 조달금리는 높아졌는데 장기 채권금리는 하락해 수지가 맞지 않았다. 상대적으로 대출을 하지 않을 경우 기회비용은 커졌다. 주택담보대출의 기회비용은 절묘하게도 4월에 바닥을 찍고 크게 상승했다. 실제로 B은행의 경우 지난해 4분기에는 예수금, 차입금, 사채를 통틀어 평균 2.8% 정도의 금리로 자금을 조달했고, 채권에 투자할 경우 4.68% 가량의 이자를 챙겼다. 그러나 올해 1분기에는 조달금리가 3.2% 정도로 높아졌고 채권투자로 인한 이자는 4.23%로 떨어졌다. 반대로 대출을 하게 되면 지난해 4분기 6.08%의 금리를 수익으로 얻었다. 그러나 올해 1분기에는 6.36%, 2분기에는 6.4~6.5%의 이자를 받을 수 있었다.지난 5월 금융협의회에서 은행장들은 이성태 총재에게 주택담보대출 급증의 상당부분은 은행간 과당경쟁 탓이라며 앞으로는 우량한 개인과 개인사업자(소호)에 대한 신용대출을 늘리겠다고 했다. 그러나 은행장들의 이 말은 지켜지지 않았다. 2분기 접어들면서 모든 은행들이 일제히 주택담보대출 경쟁에 재차 나섰다. 지난해 가계대출 경쟁을 선도한 SC제일은행만이 주춤했을 뿐이다. 연초부터 강력한 드라이브를 걸었던 우리은행이 더욱 박차를 가했고, 중소기업은행도 지난해 이후 급증한 여세를 계속 몰아갔다. 내내 경쟁에서 비껴나 있던 국민은행도 2분기부터 대열에 동참했다. 은행장들은 그 이후에도 거의 매달 과당 대출 경쟁에 대한 자성과 우량 고객 발굴 및 고정금리부 및 신용대출 확대, 대출만기 장기화 등에 대한 약속을 계속했다. 그러나 11월 이후 강력한 규제대책이 잇따라 발표되기 이전까지 실행에 옮겨진 흔적을 찾기는 어려웠다. 오히려 8월 콜금리 인상에도 불구하고 은행들은 9월부터 석달 연속 대출금리를 계속 인하했다. CD금리가 하락하면서 대출금리가 하향조정되기도 했지만 가산금리도 잇따라 낮췄다. ◇ 구성의 오류..`나의 행복`은 `우리의 불행`수신 경쟁은 조달금리를 빠르게 높이고, 대출경쟁은 운용금리를 낮춰 채산성을 악화시켰다. 대부분 은행들의 명목순이자마진(NIM)은 지난해 4분기를 고점으로 올들어 하락했다. 그러나 올해 상반기 일반은행 세전순이익은 사상 최대인 7조4124억원으로 전년동기대비 2조원 이상 증가했다. 예대금리차가 축소됐지만 대출자산이 큰 폭으로 늘었기 때문이다. 예대금리차 축소도 그 폭만큼 부담은 되지 않았다. 신규취급분 예대금리차가 크게 줄어든데 비해 잔액기준으로는 별로 줄어들지 않았다. 적용되는 수신금리는 올해 대부분 신규고객이 기존고객보다 높았고, 대출금리는 신규고객에 비해 기존 고객에게 항상 더 높았다. 금리가 낮다고 해도 일단 대출을 해 놓으면 나중에 금리가 오를 때 받는 이자가 늘어난다는 것을 은행들은 알고 있었다. 대부분 대출이 변동금리부이기 때문이다. 시중은행의 경우 3개월 CD금리에 연동되는 주택담보대출이 올해 1~7월중 11조8000억원 증가했다. 같은 기간 가계대출 증가액의 79%에 달했다. 한은 관계자는 "은행들의 외형확대 경쟁은 시장 지배력을 높이려는 의도나 넉넉한 대출여력 외에도 지난해 대출 확대 이후 시장금리 상승으로 예대마진이 확대된 효과를 경험해 봤기 때문"이라고 분석했다. 개별 은행은 전혀 문제가 없어 보인다. 사상 최대 이익 뿐 아니라 BIS자기자본비율은 계속 상승하고 있고 부실여신 비율은 낮아지고 있다. 오히려 신용위험을 적정수준에서 관리하기 위해서는 주택담보대출과 같은 안전자산을 미리 늘려 놓는 것이 최선의 선택일 수 있다. 그러나 개별 은행이 느끼는 행복감과 달리 정책 당국 입장에서는 속이 시커멓게 타들어갈 노릇이다. 97년 외환위기, 2003년 카드위기는 물론이고 세계적으로도 경제가 파탄났던 대부분 국가의 위기에는 항상 거품붕괴나 금융의 쏠림이 수반됐다는 것을 잘 알고 있기 때문이다. 실제로 이달초 태국 중앙은행이 강력한 외화차입 억제책(차입금의 30%를 중앙은행에 예치)을 취한 것은 과도한 외화차입후 급격한 자본유출로 외화유동성이 부족해지고 결국 경제가 무너졌던 97년 외환위기를 떠올렸기 때문이다. 억제책의 내용은 90년대초 칠레를 남미 전역에 퍼진 외환위기 전염병(데킬라 효과)에서 구했던 가변의무예치금제도(VDR)와 크게 다르지 않았다. 공교롭게도 태국과 한국은 올해 아시아에서 통화절상률 1,2위를 나란히 기록했고, 단기 외채가 급격히 증가한 것도 유사했다. 태국처럼 초강수는 아니지만 한국은행 역시 8월 외화대출 창구지도, 11월 개별 은행 외화대출 검사, 12월 외화대출 지준율 인상의 카드를 잇따라 꺼내 외화차입을 단속했다. 권오규 경제부총리는 이달초 "주택담보대출과 단기 외자 부분에 위험이 있다"며 "조기 경보체제를 확대 개편할 것"이라고 말했다. 개별은행의 건전성이나 위험관리에는 문제가 없다고 해도 전체 금융시스템에는 커다른 충격이 가해지는 `구성의 오류`가 발생할 수 있다는 지적이다. 강경훈 금융연구원 연구위원은 "금융권 전체적으로 부동산 시장에 지나친 자금이 공급돼 있다"며 "개별 금융회사 차원의 위험관리 뿐 아니라 금융업계 전반에 걸친 공동대응이 필요하다"고 주장했다 가계대출은 대부분 주택관련 대출이고, 은행의 건설/부동산업 대출 비중은 2001년말 13%에서 9월말 현재 24%로 상승하고 있다는 것. 특히 저축은행의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 쏠림에 대해 심각한 우려를 표했다. 한국은행은 지난달 발간된 금융안정보고서에서 "주택담보대출의 급격한 증가는 부동산시장 안정을 저해할 뿐 아니라 향후 외부충격 등으로 부동산값이 급락할 경우 전체 금융시스템 불안을 증폭시킬 수 있다"며 "특히 대부분 금융기관이 대출을 급격히 늘렸다가 여건이 변화하면서 일시에 줄이는 쏠림현상으로 이어지는 경우 금융불안 가능성은 더욱 커진다"고 지적했다. ☞(저금리의 비밀)시리즈, 게재된 기사 바로 가기①왕따! 한국은행②`거품 경고`..2002년 재판인가③유동성의 `바통터치`..藥 혹은 毒(?)④외은지점, 한국 채권시장 `접수`⑤4월,거품을 잉태하다⑥`패거리금융` 진수 보여줬다
- 새해에도 부동산대책 줄줄이 발표
- [이데일리 남창균기자] 새해 초에도 청약제도 개편, 전월세시장 안정대책, 분양가제도 개선책 등 굵직한 부동산대책이 줄줄이 나온다.이용섭 건설교통부 장관은 최근 "내년에만 집값이 안정되면 앞으로 최소 5년 이상 집값이 안정될 것"이라며 "수요와 공급대책을 총동원하겠다"고 말한 바 있어 내년에도 부동산대책이 쏟아질 것으로 보인다. 우선 청약제도 개편은 새해 1월 10일께 발표된다. 새 청약제도는 가점제 도입이 핵심으로 ▲가구주 나이 ▲부양가족 수 ▲무주택 기간 ▲청약통장 가입기간 등에 따라 가산점을 주는 것이다. 가점제는 전용 25.7평 이하 민영아파트에 청약할 수 있는 청약예금(300만원, 서울)과 청약부금에만 적용된다. 가점제의 핵심인 무주택자엔 소형주택과 저가주택 보유자도 포함될 것으로 보인다. 소형주택은 전용면적 18평이하, 저가주택은 공시가격 1억원이하 등이 유력하다. 청약가점제는 2008년부터 적용될 것으로 보인다.분양가제도 개선안도 1월 하순께 발표된다. 민간택지의 경우는 분양가상한제를 적용하되 원가공개는 하지 않는 것으로 가닥을 잡았다. 공공택지는 원가공개 범위가 택지비는 5개 항목에서 7개 항목으로, 건축비는 7개 항목에서 20여개 항목으로 확대된다.이와 함께 분양가상한제에 적용되는 기본형건축비는 하향조정될 것으로 예상된다. 중대형에 적용되는 채권입찰제는 상한금액이 시세의 90%에서 70-80%수준으로 조정될 가능성이 크다.1월 말에는 전월세 종합대책이 발표된다. 전월세값 상승폭을 매년 5% 이내로 묶어두는 방안이 도입될 것으로 보인다. 국민주택기금에서 전월세 지원자금을 늘리는 방안도 나올 것으로 예상된다.분당 이상의 규모와 교육, 레저, 기반시설 등 좋은 주거여건을 갖춘 분당급 신도시도 2-3월께 발표된다. 서울에서 가까운 경기 과천-의왕, 하남, 광주 오포면~용인 모현면 등이 후보지로 거론되고 있다. ■새해 초 발표되는 부동산대책청약제도 개편-청약예금(300만원), 부금 가점제 도입-소형 및 저가주택 무주택으로 인정-2008년부터 적용분양가상한제 및 분양원가 도입-민간택지 분양가상한제 내년 9월 도입-공공택지 분양원가 공개범위 확대전월세 대책-전월세 인상률 억제-전월세 지원자금 확대-오피스텔, 다가구주택 공급 확대분당급신도시 발표-600만평 이상 규모-후보지 과천-의왕, 하남, 광주-용인 등
- 삼성, 교보생명 계약자 몫 돌려주나
- [이데일리 문승관기자] 생명보험사 상장자문위원회가 국내 생보사의 성격은 상호회사가 아닌 주식회사로, 계약자에게 상장차익을 배분할 근거가 없다는 결론을 내렸다. 구분계리문제는 투자년도와 자산구분 방식을 검증한 결과, 좀더 종합적인 검토가 필요하다는 결론을 내려 사실상 평균준비금방식이 유지될 전망이다. 구분계리방안을 확정하지 못한다면 상장시기를 늦추는 보험사일수록 매년 유배당 계약자의 배당규모가 감소해 전체 계약자 몫이 줄어들 수도 있다.이밖에 과거 자산 재평가에 따른 보험사의 내부유보액 처리 여부도 결론을 내리지 못한 채 보험사 손에 남겨지게 됐다. 기존 `선(先)상장·후(後)분배 원칙`이 재확인된 셈이다.◇ "상장 시 상장차익 계약자 배당 없다"자문위는 지난 7월 공청회를 통해 국내 생보사들이 과거 유배당보험 계약자에게 적정한 수준의 배당금을 지급했는지를 평가하기 위해 자산할당 모델이라는 계리적 기법을 활용했으며, 그 결과 적정한 계약자 배당금 지급됐다고 밝힌 바 있다. 이번 세미나에서 발표한 내용과 영국의 틸링하스트 자문결과 역시 자문위의 주장과 동일해 상장차익에 대한 계약자배당은 불가하다는 기존입장을 다시 확인했다. 즉, 그동안 유배당 계약자들에게 충분한 배당을 했고 보험사들이 적자를 감수하면서 배당이익이 생기면 계약자들에게 배당을 해왔다는 설명이다.자문위는 선진국에서 보험사가 적자까지 보며 계약자들에게 배당해주는 사례는 없었다며 그동안 국내 보험사들이 지나치게 많은 배당을 했다고 검증결과를 통해 밝혔다.`생명보험 정책세미나`에서 주제 발표자로 나선 오창수 한양대 교수는 `원가(原價)와 시가(時價)자산할당모형`을 통해 계약자 배당의 적정성 여부를 검증한 결과, 모든 생보사가 적절하게 배당한 것으로 나타났다고 말했다. 오 교수는 "적자임에도 불구하고 보험사들이 적정하게 계약자 배당을 했다는 것은 오히려 배당이 과했음을 보여준 것"이라며 "과거 계약자 배당기준이 선진국 수준에 미달했다거나 과소배당이 이뤄졌다는 주장은 사실이 아닌 것으로 나타났다"고 덧붙였다. 틸링하스트의 자문결과도 자산할당모델을 이용해 배당의 적정성을 검하는 것이 가장 적절한 방법이라고 결론을 내렸다. ◇ 유·무배당 상품비중 적용기준 `뜨거운감자` 자문위는 자산구분 계리문제를 검토했지만 좀 더 종합적인 검토가 필요하다며 끝내 결론을 내리지 못했다. 구분계리란 일반계정 내에서 유배당과 무배당 보험상품의 회계처리를 구분함으로써 재무상태와 손익상황 등을 파악해 경영에 반영하는 회계기법이다. 지금까지 국내 생보사는 유·무배당상품의 자산을 통합 운용한 후, 발생한 투자손익을 매년 유·무배당 평균준비금 비율로 배분하는 평균준비금 방식을 사용해 오고 있다. 이에 대해 나동민 위원장은 평균준비금방식이 외에 투자년도방식과 자산구분방식을 검증한 결과, 국제적으로 유·무배당보험간 자산구분방식을 의무화 한 사례가 없을 뿐더러 대부분 보험사들이 평균준비금방식을 사용하고 있다고 밝혔다. 쉽게 말해 지금까지 국내 보험사가 해온 회계처리 기법에 큰 문제가 없다는 것이다.만약 구분계리방식을 변경한다면 신계약과 신규자산부터 적용해야 한다는 결론을 내렸다.그동안 시민단체 등은 구분계리방식의 변경은 물론, 과거 일정시점의 계약과 자산부터 적용해 유배당 계약자들의 공로와 그 몫을 인정해야한다고 주장해왔다.나 위원장은 구분계리를 도입한 이후 상품계정에서 결손(손실)이 발생하면 주주가 이를 보전하는 것이 아닌, 상품계정 내에서 다음 회계연도로 넘겨 처리해야한다고 설명했다. 이밖에 유·무배당 상품 비중 적용시점도 논란 거리로 남았다. 생보사들은 보험계약자 이익배당을 유·무배당 비중에 따라 다르게 지급한다. 생보사가 유·무배당 상품비중이 5대 5라고 가정, 100원의 이익이 발생했다면 유배당 50원, 무배당 50원의 이익이 지급된다. (표 참조)하지만 문제는 시간이 지날수록 유배당 상품의 비중이 감소하고 무배당상품의 비중이 커지면서 유배당 상품가입자들에게 배당하는 금액이 감소한다는 것이다. 대부분의 생보사가 유배당 상품을 팔지않고 있기 때문에 80~90년대에 가입한 고금리 유배당 상품 가입자들은 보험보장기간의 만료 등으로 가입자 수가 점점 줄어들어 결국 배당의 규모가 감소할 수밖에 없다.자금이 넉넉하고 상장에 느긋한 생보사로서는 상장 시기를 늦출수록 계약자에게 줘야하는 배당금액이 줄어들어 더 유리해진다. 반면, 유배당 계약자들은 배당금액이 적어지게 되고 나중에는 아예 받지 못하는 경우도 생길 수 있다.따라서 전문가들은 특정시점부터 기준을 정해 구분계리를 적용, 계약자배당이 이뤄져야한다고 주장한다. 나 위원장도 현재 구분계리 방식으로는 상장에 문제가 있을 수 있다고 지적했다. 나 위원장은 "현재의 구분계리 방식은 상장의 전제방식이 될 수 없다"며 "기업가치와 주주의 몫을 고려할 때 상장과 관련된 구분계리제도를 바꿔야한다"고 말했다. ◇ 내부유보액 처리, 공적기금 출연 등 대안 필요 `생보사는 주식회사`라고 규정됐지만 과거 자산 재평가에 따른 내부유보액 처리방안은 마무리되지 못했다. 사실 내부유보액 처리는 전 생보사에 해당된다기 보다는 삼성생명과 교보생명에 국한돼있다. 자문위는 최종안에 삼성·교보생명이 각각 1990년과 1989년 상장에 대비해 실시한 자산 재평가의 차익 가운데 자본잉여금으로 내부 유보해 놓은 878억원과 662억원의 처리 방안을 아직 확정짓지 못했다고 밝혔다. 나 위원장은 "매년 발생하는 평가익에 대해서는 계약자들에게 돌려줘야한다"며 "이는 삼성과 교보만이 배당할 수 있다"고 말했다. 그러나 해당 보험사는 `묵묵부답`이다. 결국 어느 한쪽의 주장을 받아들이기는 어려운 상황임을 감안할 때, 삼성과 교보생명이 상장차익에 대한 공익기금 출연이나 신주 공모때 자율적으로 우선청약권을 계약자에게 주는 방안 등 다양한 대안 마련이 필요하다. 그러나 보험사들은 이론적으로 가능한 얘기지만 수백만~수천만 계약자가 있는 현실에서는 실현불가능한 대안이라고 말하고 있다.보험업계 관계자는 "차익 배분을 요구하는 시민단체의 주장과 국민 정서를 감안해 상장이 이뤄질 때 상장차익을 `생명보험피해 구제기금`과 같은 공익기금 출연도 고려해볼 수 있다"며 "하지만 현실적으로 접근할 수 있는 다양한 방안마련이 필요하다"고 설명했다.
- (07부동산전망)"내년 집값 금리가 주요 변수"
- [이데일리 윤진섭기자] 김선덕 건설산업전략연구소 소장(사진)은 "강남 재건축 규제를 풀지 않는 한 집값 불안은 계속될 것"이라고 주장했다. 강남에 규제를 집중하면 할수록 희소성으로 인해 가격이 오를 수밖에 없고, 이는 수도권 전체 집값 불안 요인이 된다는 얘기다. 그는 "강남 재건축 개발 이익은 기반시설부담금, 개발부담금, 임대주택 건립 등으로 환수가 충분하다"며 "용적률이나 소형평형의무건설비율 등 공급을 틀어막고 있는 규제는 풀어줘야 한다"고 지적했다. 그는 또 금리가 집값의 향배를 결정하는 중요 변수로 꼽았다. 김 소장은 "현 상황에서 내년 집값이 어떻게 될지를 예단하기는 어렵다"며 "다만 한국은행이 금리를 올리거나 최소한 올릴 가능성을 꾸준히 내비칠 경우 시중 자금이 위축돼, 결과적으로 집값 안정의 단초가 될 수 있다"고 전망했다. 다음은 일문일답 -내년 집값은 ▲ 실수요자 중심으로 매매가 이뤄지고 있어 완만한 가격 상승세가 예상된다. 그러나 개발 호재지역의 집값 불안은 계속될 전망이다. 내년 집값 향배를 결정하는 요인 중 금리가 가장 중요한 변수다. 금리가 추가로 오를 경우 부동산시장에 유입되는 부동자금이 줄어들 수밖에 없어 집값이 안정될 것이다. -대선이 부동산 시장에 미치는 영향은 ▲집값 안정이 그 어느 때보다 가장 뜨거운 이슈가 될 것이다. 이를 위해 대선주자들은 분양가 인하, 공급 확대에 맞춘 공약을 내놓을 것으로 예상된다. 이 경우 집값 안정에도 어느 정도 긍정적인 요인으로 작용할 것이다. 그러나 각종 개발공약도 나올 것으로 예상돼 부동산 값이 다시 불안해질 가능성도 배제할 수 없다. -무주택자의 내 집 마련 방법은 ▲2기 신도시 내 신규 아파트에 청약하는 게 낫다. 정부가 분양가를 낮추기 위한 구체적인 방안을 내놓았고, 현재 내놓은 정책만 그대로 적용되면 무주택자의 집값 부담은 상당부분 낮아진다. -다주택자의 선택은 ▲종합부동산세 등 보유세가 크게 높아졌고, 내년부터는 2주택자에 대한 양도세도 50%로 강화된다. 다주택자 입장에선 갈수록 불리해지는 셈이다. 따라서 자산포트폴리오 관리 차원에서 순차적으로 자산 일부를 매각하고, 안전 자산에 투자하는 전략적 사고가 필요한 시점이다. -강남 재건축 해법은 ▲강남 재건축 규제를 풀지 않는 한 집값 불안은 계속된다. 용적률이나 소형평형의무건설비율 등 공급을 틀어막고 있는 규제는 풀어주는 게 낫다. 정부가 규제를 완화하면 강남 집값이 불안하다고 하지만 현재 기반시설부담금, 임대주택 건립 등 환수제도를 적절히 운영하면 집값 안정을 꾀할 수 있다고 본다. 이 역시도 불안하다면 연도별 재건축 물량을 정해 순차적으로 개발하는 등 집값 불안을 최소화하는 운영의 묘를 발휘하는 전략이 필요하다. -참여정부 부동산 정책의 문제점은▲버블 논란이 불거질 정도로 시중 자금의 부동산 유입이 과도했는데, 정부는 이 같은 문제에 제대로 대응하지 못했다. 뒤늦게 대출 규모 축소, 금리 인상에 나서고 있지만 한껏 풀려버린 시중 자금을 관리하기엔 역부족이다. 이밖에 수없이 반복되는 대책이 반짝 효과에 그치면서 정책 신뢰도가 떨어졌다는 점도 문제점으로 꼽을 수 있다. -신도시 계속 지어도 되나 ▲수요가 있는 곳에 주택을 많이 지어야 집값을 잡을 수 있기 때문에 수도권 신도시 건설은 계속 돼야 한다. 다만 신도시별로 개발 성격이나 규모 등 차별화 전략이 필요하다. 고급스럽고 쾌적하게 만든 단지는 그만큼 비싸게 받고 대신 밀도를 높여 고층으로 짓는 중소형 평형 위주 단지는 저가로 공급하는 등 유연한 대처가 필요하다.-수도권 발전축은 ▲청라, 송도 등 대규모 개발이 진행 중인 인천, 김포 등 서북권이 수도권 발전축이 될 것으로 예상된다. 이는 주택 개발과 함께 자족기능을 갖춘 대규모 도시개발, 교통 인프라가 동시에 구축되고 있기 때문이다.
- (07부동산전망)"가격 많이 오른 집 팔아라"
- [이데일리 윤도진기자] 이상영 부동산114 사장(사진)은 "장기적으로는 2기 신도시 입주 등으로 서울 수도권 외곽지역의 아파트 값은 약세를 보일 것으로 예상된다"며 "가격이 지나치게 오른 지역이거나 나홀로 동 등은 적절한 시점에 처분하는 것이 좋다"고 말했다. 그는 정부의 신도시 공급에 대해 "당장에는 시장을 진정시키는 효과가 있지만 인구 고령화, 핵가족화가 진전되는 상황에서 장기적으로는 한계가 있다"며 "고용, 교육, 사회적 인프라를 갖춘 압축형 신도시나 도심개발로 패러다임을 전환해야 할 것"이라고 지적했다. 이 사장은 재건축과 관련해서는 "효율성 측면에서 재건축의 낭비 요소를 근본적으로 차단할 필요가 있다"며 "노후주택을 리모델링하는 방향으로 제도를 개선해야 한다"고 제언했다. 내년 대선이 부동산 시장에 미칠 영향으로 "양도세나 종부세 등의 변경 가능성이나 각종 규제 완화 등에 대한 논란이 지속되면 매도자들이 거래시기를 늦출 가능성이 있다"고 내다봤다. 다음은 일문일답. -내년 부동산 시장은 ▲경제성장률이나 금리, 정책 등을 고려할 때 부동산 값이 전국적으로는 안정될 것이다. 다만 공급부족이 예상되는 서울, 수도권은 가격 불안이 예상된다. 또한 종부세 등 세금부담 증가를 세입자에게 전가할 가능성 있어 전월세 가격이 불안해질 우려가 있다. 인구구조나 경제성장률 등을 감안할 때 부동산 값은 2-3년 후부터는 안정세, 5년 후부터는 정체기가 될 것으로 보인다.-대선이 부동산 시장에 미칠 영향은 ▲전반적으로는 대선 기대감으로 부동산 소유자들이 거래시기를 늦출 가능성이 있다. 특히 양도세나 종부세 등의 변경 가능성이나 각종 규제 완화 등에 대한 논란이 지속되면 집값이 불안해질 가능성도 배제할 수 없다. -무주택자의 내집 마련은 ▲집을 구입할 여력이 있다면 기본 수요가 탄탄한 지역을 노려볼 만하다. 하지만 자금여력이 없고 청약가점제가 유리한 무주택자는 2기 신도시나 뉴타운 등을 기다리는 게 좋다. 당장 내집 마련이 어려운 경우는 국민임대주택 등 공공임대주택을 활용해야 한다. -다주택자의 선택은 ▲종부세, 양도세 등 다주택 소유자에 대한 비용 부담이 계속 증가하고 있기 때문에 여분의 주택은 매각하는 것이 바람직하다. 장기적으로는 2기 신도시 입주 등으로 서울 수도권 외곽지역의 아파트는 가격약세, 거래부진이 예상되기 때문에 지나치게 값이 오른 지역이거나 나홀로 동 등은 적절한 시점에 처분하는 것이 좋다. - 참여정부 부동산정책 문제점은 ▲수요정책에 집중하면서 공급대책을 등한시한 것을 꼽을 수 있다. 과거 정부보다 공공임대정책은 강화했지만 공급시기가 2008년 이후로 늦춰지면서 가시적인 성과를 내지 못했다. - 강남에 대한 견해는▲강남은 고용창출이 지속적으로 이루어지는 지역으로 직주근접의 개념이 성립되어 있는 지역이다. 따라서 강남 주변만을 개발하는 것으로는 강남으로 몰려드는 수요를 해결할 수 없다. 장기적으로 산업-고용-교육-주택을 같이 개발하는 형태로 강남의 수요를 수도권 전역으로 분산해야 효과를 볼 수 있다. - 재건축 해법은▲재건축에 따른 이익은 개발부담금 등으로 철저히 환수한다는 전제하에 중복적인 성격의 규제는 완화해야 한다. 효율성 측면에서 재건축의 낭비 요소를 근본적으로 차단할 필요가 있다. 노후주택을 리모델링하는 방향으로 유도하도록 제도를 개선해야 한다. 지금부터 짓는 신축주택도 리모델링이 쉬운 형태로 설계시공하도록 해야 한다. -신도시 계속 지어도 되나 ▲신도시 개발은 당장에는 시장을 진정시키는 효과가 있지만 인구 노령화, 핵가족화 등이 진전되는 상황을 고려할 때 장기적으로는 한계가 있다. 선진국에서는 신도시에서 도심으로 회귀하는 현상이 나타나고 있다. 따라서 고용, 교육, 사회적 인프라를 갖춘 압축형 신도시나 도심개발로 패러다임을 전환해야 할 것이다. -수도권 발전축은▲수도권 발전축은 정책의 방향과 무관하게 강남-분당-용인 등을 중심으로 확장되고 있다. 이는 기업체의 위치와 연관성이 깊은데 대단히 기형적으로 볼 수 있다. 정부는 균형발전의 관점에서 발전축을 다시 잡을 필요가 있다.
- (공모기업소개) 휴온스
- [이데일리 유동주기자] 의약용 약제품 제조 판매업 등을 하는 휴온스가 오는 5일과 6일 코스닥 상장을 위한 공모주 일반 청약을 실시한다. ▲ 윤성태 휴온스 대표이사휴온스는 1965년 설립된 주사제 전문 제약회사다. 작년엔 주사제 총 9000만개를 생산, 공급할 정도로 병·의원에서 인지도가 높은 우량 제약 기업이다. 국내 1만여곳의 병·의원은 물론이고 일본·미국 등 세계 25개국에 의약품을 공급하고 있다. 주력제품은 치과용 국소 마취제로 현재 40~50%의 시장 점유율을 보이고 있고 일본 등 10여개국에 수출하고 있다. 7년간의 연구로 99년 국내 최초로 개발한 플라스틱 주사제도 유리 앰플 주사제의 단점을 보완해 꾸준한 매출신장세를 보이고 있다. 2003년부터는 웰빙의약품 시장에 뛰어들어 비타민C주사, 비만치료제 등을 개발, 최근 매출신장을 이뤘다. 태반주사제는 현재 진행중인 임상시험이 완료되면 큰 폭의 매출증가가 예상되고 있다. 의약품 시장은 앞으로 시행될 포지티브리스트 및 약가 인하정책의 직접 영향을 받게 돼 있다. 이에 휴온스는 2004년 20.8% 에 불과하던 비급여품목 비중을 올해 상반기 46.6% 로 확대해 약가 인하 영향을 최소화했다. 또 53.4%의 급여의약품 중 약가인하요인이 상대적으로 적은 주사제 비중이 70% 정도로 높아 경쟁사에 비해 외부 변화로 인한 손실이 적을 것으로 예상된다. 휴온스는 작년 100대 제약사 중 매출액 증가율 1위 기업으로 선정된 바 있다. 올해 상반기 매출액은 226억원, 영업이익 56억원으로 각각 작년 매출액의 58%, 73%에 달해 성장세를 지속하고 있다. 한국투자증권이 주간사로 120만주(액면가 500원)를 공모하며 공모가는 9300원, 공모금액은 111억6000만원이다. 조달된 자금은 시설자금으로 77억원, 운영자금 29억원 등으로 쓸 계획이다. 총 120만주 중 기관에 90만주, 우리사주조합에 6만주, 일반청약자에 24만주를 배정했다. 일반 청약 물량 24만주중 22만8000주는 주간사 한국증권에서 나머지 1만2000주는 이트레이드증권서 청약가능하다. 기관과 우리사주 청약은 4일, 일반 청약은 5일~6일 이뤄진다. 상장예정일은 오는 19일이다. 상장 후 1년간 보호예수되는 최대주주와 특수관계인 지분 243만8930주는 공모 전 42.98%에서 공모 후 35.48%가 된다. 5% 이상 주주물량 179만2695주(26.07%)도 상장 후 1~2개월간 매도금지된다. 우리기술투자 등의 벤처금융지분 87만5001주(12.73%)는 상장 후 1개월간 매도금지 된다. 유통가능물량은 구주주와 공모주를 합친 316만8000주(24.85%) 다. ◆회사 연혁 1965년 07월 30일 광명약품공업사 창립(의약품 제조업) (대표이사 윤명용) 1987년 07월 10일 광명약품공업주식회사로 법인전환(자본금 50백만원) 1992년 12월 21일 제조품목추가 (프라스틱 용기제조 및 판매) 1993년 05월 01일 의약품 제조공장이전(본점) 경기 화성군 향남면 상신리 907-6 1997년 01월 29일 무역업(갑류)등록 (한국무역협회) 1997년 03월 05일 윤성태 대표이사 취임, 최대주주 변경(윤명용→윤성태) 1997년 12월 01일 일백만불 수출탑수상(대통령) 1998년 05월 19일 기업부설연구소 설치(한국산업기술진흥협회) 1998년 12월 01일 국내 최초 플라스틱용기 주사제 개발 (의장등록 제02381896호, 제0266853호, 특허등록 제270397호) 1999년 01월 01일 광명제약 주식회사로 상호변경 2000년 08월 23일 우수벤처기업 지정(중소기업청) 2001년 11월 30일 삼백만불 수출탑 수상(대통령) 2003년 03월 05일 주식회사 휴온스로 상호변경 2004년 11월 30일 오백만불 수출탑 수상(대통령) 2005년 09월 05일 벤처기업 인증 취득(중소기업청) 2005년 12월 23일 서울지점 이전 (서울 금천구 가산동 60-73) 2005년 12월 23일 서울 R&D센터 개소 (서울 금천구 가산동 60-73) 2006년 02월 01일 의약품 도매상 허가증 취득 (서울 금천구 가산동 60-73)